第一篇：房地產的轉型

房地產的轉型

此次講座是要講房地產的轉型，開始我們了解一下房地產的過程，房地產企業，是指從事房地產開發、經營、管理和服務活動，并以營利為目的進行自主經營、獨立核算的經濟組織。總結一下，就是不動產，周期長，資金大。首先是經營，我們要了解市場，了解客戶、市場變化規律，進行市場調查，拿土地，然后產品設計。第二部分就是銷售，主要目的就是使其周期變短，現在我們就來了解銷售的轉變。

被動式“坐銷”。這種房地產銷售形式是房地產賣方市場時期的主要銷售形式，銷售人員根據自身產品單向與置業者溝通，置業者口頭說需要什么樣的房屋，就尋找與之相似的產品，當置業者說不買時，就認為置業者不可能買，他們從不了解置業者的購買動機，從不主動解除置業者的購買抗拒。他們忽略了置業者不是專業購買者，有時對自己的需求是描述不清楚的。他們就像故事中的第一位推銷員，經常用“不可能”來結束一位顧客的購買行為。除廣告宣傳之外，把更多的精力集中銷售層面，而忽視營銷策劃層面的工作。且面向大眾，精準度差，成交率低，客戶接待僅限于售樓處。這種房地產銷售形式在我國房地產業剛剛起步階段，還是房地產賣房市場時非常普遍，當然，在今天的房地產銷售市場仍然有不少這樣的售樓員存在，他們共同的特點是帶著有色眼鏡看待前來的置業者，“挑剔”是他們的拿手好戲，這些售樓人員普遍業績不太好。

走出去“行銷”

近兩年來，不少大型開發商也在嘗試一些新的銷售模式，比如通過舉辦各類大型文藝演出、組織外地看樓活動等，加強與業主和準業主之間的溝通。

行銷是主動尋找客戶或在客戶最有可能出現的地方等待，直接面向目標客戶，精準度高，成交率高，而且可設置若干客戶接待地點。

“走出去”的嘗試，正在使原有的銷售格局悄悄發生改變。其實，對購房的主流人群來說，開發商的營銷策略對其影響頗深，現代人在購房選擇時往往會為之所動。在傳統的住宅領域，行銷模式做得最成功的莫過于星河灣。老師表示，在房地產資本化屬性日益增強的今天，不僅僅商業地產，住宅類房產也已經不能簡單地界定為“商品”，它的“投資品”屬性也在與日俱增。而在投資品領域，尤其金融領域，行銷將成為最有效、也是最被推崇的營銷模式。老師也給了我們一些方式建議

1.客戶開發：大客戶的開發

2.活動營銷：業主、準客戶關系維護

3.外場巡展：商業中心，集中辦公區

4.一、二手房聯動

5.跨區域營銷：跨地域多盤聯動

6.跨領域營銷：環環相扣，相輔相成，制勝法則

當然模式不只這些，我們現在的轉變過程就是從聯合代理到分銷再到聯合代理+分銷。老師強調，渠道的開拓方向很多，最重要的是各取所需，找到合作的契機。相信在不久的將來，還會有不斷的房地產營銷新策略誕。

第二篇：房地產企業的轉型和發展

房地產企業的轉型和發展

進入2014年的房地產行業，充滿了挑戰和不確定性。對房地產市場數據的分析，對房地產金融的解讀，對房地產政策的分析，在房地產圈內圈外都引起了很大的關注，這些分析和解讀有助于我們理性看待這個行業和市場。作為一個地產從業者，除了這些分析和判斷外，我們更多的在思考企業怎么轉型和發展。

理解企業的轉型和發展，就離不開思考的背景，這個背景就是我們對于行業和市場的認識。除了這些大量的數據分析之外，我想從另外的角度提幾個看法。

第一部分：對于當下和未來的4個判斷

一、房地產的充裕時代正在加速到來

“充裕時代”這個詞，是克里斯-安德森在《免費》這本書中所提出的叫一個重要的概念。什么叫充裕時代？也就是說我們的傳統行業，我們的傳統產品已經普遍的面臨了充裕時代。

在這里，我要借用這個詞，來說明，我對房地產行業的理解和思考。房地產行業要達到《免費》中所提到的“充裕時代”當然還為時尚早。但是一些現象卻在說明這個趨勢遲早要到來。

突出表現在：絕大多數房地產市場供不應求的時代已經結束，一些產品，比如一些商業地產的同質化產品現象明顯，房地產行業的利潤率在下滑等等。

這個現實都在提醒我們去思考，我們這個行業要更多去想怎么樣在這樣的一個常態下，再這樣一個客觀事實下去生存、發展，也就是說，我們這個行業遲早會回歸，我們要正確去看待這個客觀的趨勢，并且提前做好準備。

充裕時代的到來，在說明我們這個行業在向傳統行業回歸，但是相比傳統行業，我們這個行業的利潤率相比傳統產業還是比較高，全年的開發量，銷售量還處在一個較高的水平，這些都說明，充裕時代并不是房地產行業發展的結束，而是行業轉型和發展的新的開始。

二、行業發展的機會在于差異化，在于不斷升級的消費需求

房地產行業的同質化現象在不同的城市，不同的產品中都有所體現。比如一些城市綜合體項目，從項目的形態上，基本上就是購物中心、寫字樓、酒店或酒店式公寓再加上住宅。

在購物中心招商的品牌上，從一線品牌，到大家一窩蜂去找快時尚品牌。比如一些住宅產品，大家都覺得剛需是一個主要的市場，大家都開發剛需產品，在總價、產品面積、產品品質、服務上都同質化。供應量很大，但是產品基本雷同。

但是從需求上看，我們是否很好的滿足了消費者呢？消費者的需求是在不斷變化的，在供不應求的時代里，有房子住就是最大的需求，但是消費者的需求也在不斷升級的，因為消費者的需求是可以被教育的，當他們基本的居住需求被滿足后，他們就會出現不同的，更多的，更好的需求，而這些需求的總體特點是差異化的，差異化需求是房地產行業未來發展的根本動力。

房地產行業未來發展一個重要的關鍵詞是：改善。我們可以問問在座的各位，你們對于房子的需求到位了嗎？很多人都不能說房子的改善就一步到位了。

回顧30年房地產發展的歷史，就是不斷改善的歷史。我們從租房子住，到買60-70平米，到90-100平米，到120以上的三房，到花園洋房，到聯排，雙拼，到獨棟別墅。隨著面積的改善，消費者對于產品、品牌、服務、環境的要求越來越高，而這些高的要求就構成了改善所導致的差異化，因為改善所導致的差異化的空間巨大，我們這個行業在這方面大有可為。

三、房地產企業的盈利模式正在發生變化，行業結構將出現分化

我們傳統的房地產的盈利模式，主要是賺的土地升值的錢，賺的是市場預期的錢，賺的是快速周轉的錢，而這些模式在當下和未來都面臨著比較大的考驗。

我們的當下和未來，還是要賺這些錢，但更多的是盈利模式在發生著更大的變化，我們將賺品牌溢價的錢，賺產品力的錢，賺服務的錢，賺資產管理的錢，賺金融的錢等等，這些盈利模式已經初現端倪，未來會更加明顯。

在盈利模式發生變化的情況下，行業結構正在發生變化。個人認為，未來的行業格局：

一是大的具有規模效益的企業集中度會提高，規模會繼續加大；二是一些中小開發企業，特別是一些成長型的中小企業，如果還繼續以規模為主要目標，那將面臨很大的挑戰和困難，這些企業需要在規模和利潤率做出取舍，更多的要關注有質量的增長；三是一定有一些這樣的企業，他們能夠提供好的產品，好的執行力，好的服務從而獲得產品和品牌溢價，我稱之為精品型的開發商，我認為這是很多中小企業發展的方向。

四、產品分化，主題地產空間巨大，正在成為新的增長點

在充裕時代背景下，傳統的產品類型正在分化。第一是住宅產品，我認為未來住宅產品仍然是房地產開發的重點，但是傳統的住宅產品正在升級，傳統理解的所謂剛需概念其內涵正在發生變化，需要提供精準的，滿足差異化需求的產品。

第二是商業地產，商業地產是隨著整個城市格局的拉開而發展的，隨著全國大多數城市的城市格局基本形成，商業地產從新增量上看已經十分有限的，但是隨著城市更新、國企混合所有制改革會帶來較大規模存量資產發展成為新的商業地產機會，這個機會需要我們去把握，商業地產中存在的大量再改造，再重建，再設計，再運營的機會。

第三是大量的主題地產機會，尤其是致力于為人們提供有質量生活方式的主題地產機會值得認真研究和把握。

當地產和生活方式結合起來，和現代服務業結合起來從而形成新的產城融合的投資機會，比如高端的教育、高端的健康醫療、高端的養生養老、高端的旅游度假、高端的體育養生等主題地產，該類型的地產既引領了所在城市、社區的產業轉型和升級，又將這些內容和人們的生活方式結合起來，生活方式的改變是更大、更長久的改變，主題地產的發展，引領了傳統住宅的升級，更帶來了房地產行業新的投資機會。第二部分：當下和未來，企業的應對之策

一、房地產企業要加快金融化、資本化，降低負債率，尤其是解決長期資金問題 當下和未來，房地產企業最大的瓶頸是資金問題，尤其是長期資金，長期低成本的資金問題。這個問題在整個市場呈現賣方市場的時候，還可以通過快速銷售，快速回款等方式來解決，但是在買方市場的情況下，消費者開始變得理性和精明，開發商需要有長期低成本的資金去支撐企業的長期發展。

——企業要加快對接資本市場。這段時間，我接連認真看了王石先生的兩本書，《大道當然》和《道路與夢想》，以及任志強先生的《野心優雅》，這兩個企業以及更多的企業發展史中，很重要的一點，就是比較早的對接上資本市場，通過上市，企業獲得了更多的融資和發展的手段，比如增發、配股、可轉債、銀行和長期資本的支持，這是對于支撐企業長期發展非常重要的保證。

——金融是一種融資手段，更是一種新的商業模式。過去房地產企業也在嘗試向金融轉型，很多企業推出基金，應該說取得了一些進展和成績。但是，這些房地產開發企業背景的基金在發展到一定階段后，普遍都存在著瓶頸。出路在哪里？出路在于房地產的盈利模式可以向房地產金融轉型，房地產金融和基金不再是滿足于自身發展的融資平臺，它更多的是引領企業的轉型，打造房地產金融的能力，并且將房地產金融成為和房地產開發并行的產業載體，自身有很強的盈利模式。

——加快產品的資本化。我們要做的大量商業地產，未來要做的大量的主題地產，由于存在一定量的產業運營以及持有物業，這些物業就具有類金融的屬性。可以通過信托、REITS、長期物業貸款等方式將其資本化，從而為企業發展獲取更多資金。

——加快和境內外長期金融和資本對接力度。房地產金融市場上存在著大量的短期、高成本的錢，但是缺的是長期的，低成本的錢，這些錢存在于保險公司、養老基金等手中，企業需要加大力度，除了正常的銀行開發貸以及流動資金貸款等手段外，要和境內外長期資本建立戰略合作，并且獲得長期的資金支持。

——采取聯盟、合作的方式，在公司或者項目層面引入不同的伙伴，分散風險，保證企業和項目的可持續發展。在合作這個問題上，有兩種方式可以考慮，一種方式是針對項目自身的操盤能力有限，可以找一個更大的企業和品牌合作，自己作為財務投資人獲取收益，還有另外一種方式是基于自己很好的產品和項目操盤能力，引入其他企業一起合作。

二、加強投資能力，投資需要更精準，需要創新

從長期資本的要求，行業和市場要求，房地產企業都需要加強其自身投資能力。投資能力建設上有幾點需要思考：

1、投資從精選城市到精選項目。我們這個行業說起投資，習慣的就是拿出多少個城市，拿出不同級別的城市進行分析，從而得出哪些城市有風險，哪些城市有機會。

我覺得，城市數據可以如此詳細，并且能夠如此深刻分析，確實是我們做這個行業的一個巨大的進展。但是今天我們還要做這個行業，我們還需要在這些城市發展，我們就需要在城市分析的基礎上，更加關注項目本身的地段，項目本身的潛力，配套，環境，產業等。

我經常舉個例子，杭州市場大家都在觀望，但是哪天告訴你西湖邊有一塊地，并且安全邊際高的情況下，你拿不拿？所以，精選項目未來項目投資的主流，需要加強和提高。

2、投資需要關注新機會，新產品下的投資機會。新機會在哪里？我認為有以下機會是值得關注的：

一是城市更新以及國企混合所有制改革中出現的存量資產機會。這些項目有的可能是舊的廠房，辦公，酒店，商場等，這些資產存在大量的擴建、改建、改造、再運營的機會，而城市更新中存在大量的城中村改造，這些機會是未來的新的投資方向。這些項目的盤活，考驗的是我們的投資能力，而投資能力的背后是考驗我們的產品能力，設計能力，運營能力，以及資產管理能力。

二是新城鎮建設。在新型城鎮化的大背景下，主要中心城市郊區的新城鎮建設，特別是能提供高端生活方式的，融合現代服務業背景下產城融合，休閑度假和第一居所融合的新城鎮建設，高質量城區的建設是未來的大機會。（有關旅游度假小鎮，請看筆者《重塑旅游地產商業模式》，東方早報，20140415）

三是致力于提高高質量生活方式的主題地產機會。正如前面所述，高端的教育、醫療健康、旅游度假、養生養老地產滿足了人們差異化的，不斷升級的消費需求，這些產品得到了各地政府的歡迎，得到了消費者的歡迎，實現了多方面的共贏，應該得到大力的發展。

3、投資的創新在于不僅是投項目，還在于投股權，投品牌。房地產企業的投資部門，從某種程度上就是拿地的部門，這是和公司的發展模式和戰略有關的。

但我們需要創新，我們未來的投資，不僅在于拿地，拿項目，更多的，我們可以研究房地產產業價值鏈的各個環節，并且在各個環節上找到最好的品牌和企業進行投資。對股權和品牌的投資，有很多好處。

一是可以引領企業的轉型，讓企業變得更輕，也許到幾年或者幾十年后，我們的房地產企業變成了產業整合的集團，變成了品牌管理集團，我們將來獲取的是品牌運營的收益；二是所投的股權或品牌，從客觀上促進了企業資源整合能力的提高，而資源整合能力又是我們開發主題地產非常重要的資源。

4、投資要更多關注收購兼并中的投資機會。房地產行業存在著大量的收購兼并的機會，過去主要是通過收購股權獲取項目，而未來，可能存在并購公司的機會，特別是隨著國企混合所有制改革后，這些機會需要關注和跟進。

5、重視特殊情況不動產的投資。尤其是一些金融資產中的不動產投資機會，從過去的不良資產到現在存在的一些價值被低估，由于債務人流動性等問題而導致的問題金融資產中的不動產的機會。

6、投資要重視全球化的布局。全球化布局是有主線的，這條主線就是隨著中國人的生活遷移而帶來的在地域選擇上的變化。中國的消費者正在全球范圍內流動，旅游、度假、消費、教育、事業、居住正在全球化，并且這個趨勢還在加速。這個趨勢，就需要我們認真審慎考慮在全球范圍內去尋找投資機會。

一方面是中國人到全球去消費，那么可以考慮投資全球的好的品牌資源，比如好的酒店、度假村、百貨、電影、文化、娛樂等等，通過我們的投資，能夠給這些國外品牌帶來更多的中國市場的因素，另外一方面加大和這些品牌的合作，也可以給中國市場帶來更好的產品、更好的消費體驗；第三我們要根據全球遷移的趨勢，布點移民的區域，開發房地產項目；第四加強房地產金融的合作和布局。走出一條從不動產資產到房地產開發到品牌資源到房地產金融的全球化布局之路。

7、投資能力的建設很重要的一方面是項目退出能力的建設。一個完整的投資，應該是融、投、管、退的完整循環，所以一個項目投資的成功，一定是具備很好的退出渠道或通道的，不論是采取資產處置，上市，銷售等方法，實現資產的有序流動是房地產企業需要注重的。

三、加強產品力建設

1、以終為始，從把握消費者需求出發，加強產品力建設。消費者需求的持續的調研、分析是十分重要的，我們要充分借助大數據、移動互聯網等手段，加強消費者數據的建設，從而能夠更加精準掌握消費者特征，購買行為，購買心理等，誰掌握了消費者，誰就能在未來的競爭中掌握主動。

2、加強產品的研究和設計能力。產品力建設是一個不斷持續的過程，尤其是在面向改善性需求情況下，產品的研究和設計能力需要在幾個方面開展工作：一是產品的技術、風格、規范的創新；二是要加大對物業配比、產品組合的研究和設計；三是從注重物理空間的研究和設計，到更加注重軟件的建設，更加注重服務價值和服務產品的研究和設計。

3、成立專門的研究團隊、部門或研究院。在企業條件許可的情況下，要推動企業研發力量和團隊的建設，研究外部環境，研究市場，研究消費者，研究產品，研究服務，研究價值，這些研究最終都會落實到企業的產品，投資以及戰略中去，是非常重要的團隊和部門，不可小視。

4、注重服務產品的研究和設計。一是傳統的服務空間的價值再塑，比如一般小區的會所，過去只是承擔的簡單配套的功能，但是會所完全可以成為小區居民情感聯系，互動、社交的平臺，而這些平臺具有網絡所沒有的優勢；

二是原來的小區商業僅僅是圍繞小區的簡單的商業功能的承載，小區商業的價值無法體現，小區商業完全是單向的，無法實現和小區居民的互動，如果將小區商業變成小區居民可以參與的創意市集，變成小區居民可以參與的商業載體，其價值就可以體現出來了；

三是可以大膽借鑒一些服務行業中好的做法引入到房地產項目中，比如將五星酒店的空間、設施、動線、服務水準引入到項目中，提升項目的水準。

5、環境和景觀是產品力的重要組成部分。當住宅以及所在的小區越來越承擔著人們生活方式的空間的功能后，消費者會越來越注重環境、景觀所帶來的影響。

一是景觀和環境是項目風格、文化的具體體現，比如歐式的、日本的、新亞洲風格的，其實都可以通過景觀和環境表現出來，我覺得以中國、日本為代表的東方文化是觸動人們內心深處的東西，這些文化所表現出來的空間，山、水、石、園林以及他們的組合是可以非常精彩的。

再加上，這些景觀和一些功能的疊加和組合，更加提升了項目的品質，比如對于茶環境和空間的設計和研發等，比如在小區設置人造的沙灘，既滿足了小孩的需求，而且對于整個小區的品質得到了很大的提升。

6、注重空間內動線的設計，以及精裝修產品的研究。現代社會的消費者，他們已經越來越沒有時間和精力去自己裝修房子，人們越來越傾向于運用專業化分工去完成不同的工作，所以，房子內空間的設計以及精裝修產品的研發以及品質是決定一個項目品質的最直接感受。

7、注重品牌建設。過去30年房地產行業的發展，已經涌現了一些非常好的房地產項目和公司品牌，這些品牌在未來的競爭中將會體現更大的溢價能力，并且能夠成為企業發展的“護城河”，有很好的抗風險能力。

品牌是一個公司，一個項目核心能力和優勢的最集中體現，也是一個公司和項目價值的最集中體現。品牌的核心是價值，特別是我們想傳遞的價值以及在消費者心目中的價值，這些價值和消費者產生著某種聯系，特別是需要將品牌上升為消費者心目中的情感品牌，產生情感聯系，產生強大的品牌黏性，形成粉絲經濟。

要充分利用新媒體，新網絡，新渠道，在將品牌價值傳達到最終消費者的通路上大膽運用新手段并且進行創新，增加消費者的體驗、參與，實現品牌價值的精準傳遞。

四、加強開發和運營管理能力建設

1、從高周轉、快周轉到有質量的周轉。

強調并執行周轉，應該是我們這個行業的巨大進步，采用快周轉的模式，也成就了一批知名的企業，這些企業無論是從資金的使用效率，開發周期、管理模式等方面都做出了很多的創新和進步，一時間也成為我們這個行業的主流之一。

隨著房地產行業進入到新的發展階段，我們需要從高周轉、快周轉發展到有質量的周轉，從提高產品品質等方面促進企業更好更快發展。

2、提高資源整合能力

未來的房地產，不僅僅考驗開發能力，更多的考驗是資源的整合能力，比如所需要的現代服務業的資源，主題地產從某種程度上就是現代服務業承載的載體，是平臺，但是這些資源整合得好，就有可能出現當時商業地產的模式一樣，一些品牌和資源跟著項目走，這樣有利于我們從整體上推進項目的投資和建設。

資源整合，一是我們可以投資這些資源或品牌，使他們成為我們緊密的合作伙伴；二是我們可以和這些資源和品牌達成戰略合作，在項目的獲取、項目開發技術、項目管理上提供幫助和支持；三是我們需要加強產品研發，想清楚，整明白，這些資源嫁接后，產業怎么賺錢，房地產怎么賺錢，其產品形態如何等很多問題，從某種程度上看，資源整合關鍵是產品，關鍵是盈利模式。

提高資源整合能力，一個基礎性的問題就是如何借用和管理好第三方力量，為我所用，提高項目開發水平，提升項目品質。

一些企業在涉及一些新的主題地產，開發一些頂級項目的時候，經常會碰到大量的設計單位、顧問單位、供應商、咨詢機構等等，如何管理好他們，最主要是從項目品質、項目智慧、項目成本、項目周期等角度管理好，協調好是一個很具體的問題，如果管理得當，企業就能將有些人力和資源外包，在節省成本的同時，卻擁有大量的高端的第三方力量。

3、加強資產管理能力建設

資產管理能力，最核心的就是資產和項目的保值增值能力，一個企業的資產管理能力，在很多方面都可以用到，一是增強房地產金融能力，提高房地產金融的盈利水平；二是在很多存量資產的改、擴建過程中，在存量資產的再經營過程中都可以用到。資產管理能力是一個企業的系統能力，涉及到專業的設計能力、策劃能力、工程管理能力、品牌和資源整合能力、招商能力、運營管理能力等。

4、加強產業運營管理能力建設

產業運營，包括商場、購物中心、寫字樓、酒店、一些主題地產還涉及旅游、景點、主題樂園、養生、健康等內容的產業運營。這些主題地產需要大量的復合管理和運營的能力。

所以，對于這些項目，一定要想注重自身培養團隊和外部力量的結合，將來產業運營管理能力是一個企業轉型的關鍵所在，也是贏得未來競爭的非常重要的組成部分。

五、引領企業向現代企業治理轉型

30年的行業發展，造就了我們這個行業的巨大進步，其中就包括房地產企業治理的進步。但客觀上說，我們在這方面還有很多工作要做，發展的空間巨大。

1、提倡并執行“陽光、規范、透明”的企業文化。

一個企業的文化，其重要的價值觀和文化基礎就是企業家的價值觀和管理哲學。每一個企業家背后都有其優勢和不足，而一個成熟的企業，首先就是在文化上要充分理解貫徹企業家的價值觀，并在此基礎上，形成更加市場化、專業化并且建立能夠引領這個行業發展的企業文化。

對一個企業來說，“陽光、透明、規范”是基本的文化要求，在這之上，還會有更多的社會責任和企業公民，這些文化應該堅持并身體力行。

2、實現職業化、市場化和專業化的團隊和運作機制。

最近幾年，房地產企業涌現出很多的黑馬，或者一些新興的力量的興起，研究他們，你會發現一個很有趣的現象，就是所有權和經營權的分離。

這些企業的老板通過董事會，通過目標考核實現對企業的管控，而企業的經營管理完全交給職業化團隊去操盤，其實萬科也是如此。任何一種治理結構都有利有弊，但是實現所有權和經營權的分離，不失為一個可以探索的方向。

職業化的團隊最大的優勢，就是懂得工作界面，懂得工作流程，并且在產品、技術、管理上更加專業。職業化團隊需要加強的正是企業家思維，要用企業家思維去對待工作，對待企業。

具體到一個房地產企業，什么是企業家思維？就是我們需要有成本意識，預算意識，開發周期的意識，管控和制衡的意識，要站在企業和企業家的立場和角度去看待工作，而企業家思維的形成，需要激發，需要培養尊重專業的平臺和空間，讓專業的人能夠在這樣的環境中充分發揮，能夠有空間和機會，從而創造更大價值。

3、加強團隊建設。

房地產企業的當下和未來的競爭，說到底是人才的競爭。誰擁有一個一支強大的團隊，誰就擁有了未來。招聘和留住好的人才，靠物質條件，更靠文化、靠平臺，要讓人才在企業感覺到尊重，感覺到機會，感覺到空間，同時人才也選團隊，他要看我在和誰一起共事，團隊成員之間是否可以互相學習，共同進步。

同時，對于這些高效能人才，要嚴格要求，結果導向，同時尊重過程的付出，用制度和流程去管理，減少人治和隨意性，讓他們充分意識到團隊的重要，加強溝通和協作意識，從而實現企業的共同目標。

團隊的建設，要更加注重工作界面的確立，以及流程，機制的建設。流程和機制建設，就是游戲規則的建立。

很多時候，我們容易就事論事，容易去做那些緊急但不重要的事情，但是這不能保證企業的可持續發展，而是要通過流程和機制的建設，告訴團隊成員的角色、分工、職責、工作界面、步驟、程序以及考核和激勵，一切都是有章可循，提倡什么，反對什么，問題的解決機制都十分清楚。

流程和機制建立后，企業的最高決策者以及管理層要管住自己“閑不住的手”，學會授權、放權、學會用現代公司治理架構去管理公司，學會管理和監控，學會支持和服務，同時，加強正式和非正式溝通，只有這樣，流程和機制才能真正確立。

團隊建設，要學會在有限條件下做決策，更會學會接受團隊建設中不完美。比如人才的招聘，找到性價比高，完全符合你的要求的人才理論上是存在的，但實際上是很難完全達到的，因為受限于公司的規模、品牌、產品、項目、預算、團隊能力等多種因素，我們很難找到十分完全滿意的人才。

所以，我們需要在現有團隊中加強培訓，尤其是專業上、團隊合作和溝通、工作方式和方法等問題上加強鍛煉，提高團隊能力，用團隊的智慧去彌補不足，實現公司和團隊的發展目標。

2014年的當下，我們需要“睜眼看世界”，關注這個行業的市場、城市、政策等數據，但更重要的是我們需要理清思路，清晰格局，同時我們需要“埋頭做事”，以市場為導向，重塑我們的產業價值鏈，在金融、投資、產品力、運營管理、現代企業治理等方面走出一條新路來，去應對當下，邁向未來。

第三篇：房地產企業的轉型和發展

房地產企業的轉型和發展

第一部分：對于當下和未來的4個判斷

一、房地產的充裕時代已經到來

“充裕時代”這個詞，是克里斯-安德森在《免費》這本書中所提出的叫一個重要的概念。什么叫充裕時代？也就是說我們的傳統行業，我們的傳統產品已經普遍的面臨了充裕時代。

在這里，我要借用這個詞，來說明，我對房地產行業的理解和思考。房地產行業要達到《免費》中所提到的“充裕時代”當然還為時尚早。但是一些現象卻在說明這個趨勢遲早要到來。

突出表現在：絕大多數房地產市場供不應求的時代已經結束，一些產品，比如一些商業地產的同質化產品現象明顯，房地產行業的利潤率在下滑等等。

這個現實都在提醒我們去思考，我們這個行業要更多去想怎么樣在這樣的一個常態下，再這樣一個客觀事實下去生存、發展，也就是說，我們這個行業遲早會回歸，我們要正確去看待這個客觀的趨勢，并且提前做好準備。充裕時代并不是房地產行業發展的結束，而是行業轉型和發展的新的開始。

二、行業發展的機會在于差異化，在于不斷升級的消費需求

房地產行業的同質化現象在不同的城市，不同的產品中都有所體現。比如一些城市綜合體項目，從項目的形態上，基本上就是購物中心、寫字樓、酒店或酒店式公寓再加上住宅。

比如一些住宅產品，大家都覺得剛需是一個主要的市場，大家都開發剛需產品，在總價、產品面積、產品品質、服務上都同質化。供應量很大，但是產品基本雷同。

但是從需求上看，我們是否很好的滿足了消費者呢？消費者的需求是在不斷變化的，在供不應求的時代里，有房子住就是最大的需求，但是消費者的需求也在不斷升級的，因為消費者的需求是可以被教育的，當他們基本的居住需求被滿足后，他們就會出現不同的，更多的，更好的需求，而這些需求的總體特點是差異化的，差異化需求是房地產行業未來發展的根本動力。

房地產行業未來發展一個重要的關鍵詞是：改善。我們可以問問在座的各位，你們對于房子的需求到位了嗎？很多人都不能說房子的改善就一步到位了。

回顧30年房地產發展的歷史，就是不斷改善的歷史。我們從租房子住，到買60-70平米，到90-100平米，到120以上的三房，到花園洋房，到聯排，雙拼，到獨棟別墅。隨著面積的改善，消費者對于產品、品牌、服務、環境的要求越來越高，而這些高的要求就構成了改善所導致的差異化，因為改善所導致的差異化的空間巨大，我們這個行業在這方面大有可為。

三、房地產企業的盈利模式正在發生變化，行業結構將出現分化 我們傳統的房地產的盈利模式，主要是賺的土地升值的錢，賺的是市場預期的錢，賺的是快速周轉的錢，而這些模式在當下和未來都面臨著比較大的考驗。

我們的當下和未來，還是要賺這些錢，但更多的是盈利模式在發生著更大的變化，我們將賺品牌溢價的錢，賺產品力的錢，賺服務的錢，賺資產管理的錢，賺金融的錢等等，房地產企業的盈利模式將會從依靠土地升值轉變到依靠產品盈利。房地產企業需要打造更優秀的產品及差異化產品來獲得盈利。

在盈利模式發生變化的情況下，行業結構正在發生變化。個人認為，未來的行業格局：

一是大的具有規模效益的企業集中度會提高，規模會繼續加大；二是一些中小開發企業，特別是一些成長型的中小企業，如果還繼續以規模為主要目標，那將面臨很大的挑戰和困難，這些企業需要在規模和利潤率做出取舍，更多的要關注有質量的增長；三是一定有一些這樣的企業，他們能夠提供好的產品，好的執行力，好的服務從而獲得產品和品牌溢價，精品型的開發商是很多中小企業發展的方向，也是我們的發展方向。

四、產品分化，主題地產空間巨大，正在成為新的增長點

在充裕時代背景下，傳統的產品類型正在分化。第一是住宅產品，我認為未來住宅產品仍然是房地產開發的重點，但是傳統的住宅產品正在升級，傳統理解的所謂剛需概念其內涵正在發生變化，需要提供精準的，滿足差異化需求的產品。

第二是商業地產，商業地產是隨著整個城市格局的拉開而發展的，隨著全國大多數城市的城市格局基本形成，商業地產從新增量上看已經十分有限的，但是隨著城市更新、國企混合所有制改革會帶來較大規模存量資產發展成為新的商業地產機會，這個機會需要我們去把握，商業地產中存在的大量再改造，再重建，再設計，再運營的機會。

第三是大量的主題地產機會，尤其是致力于為人們提供有質量生活方式的主題地產機會值得認真研究和把握。新興產業、養老服務業、旅游業、文化產業、健康產業、商業服務業（物流配送中心和社區服務業）的發展，也為房地產業的發展提供了新的空間。

當地產和生活方式結合起來，和現代服務業結合起來從而形成新的產城融合的投資機會，比如高端的教育、高端的健康醫療、高端的養生養老、高端的旅游度假、高端的體育養生等主題地產，該類型的地產既引領了所在城市、社區的產業轉型和升級，又將這些內容和人們的生活方式結合起來，生活方式的改變是更大、更長久的改變，主題地產的發展，引領了傳統住宅的升級，更帶來了房地產行業新的投資機會。有了以上的判斷，我們一直在思考以下問題，如何才能找到適合自己轉型的方法和模式。

1、企業自身的資源能力如何支撐企業的轉型？一些關鍵能力如專業團隊、產業資源和企業信用（對應的融資能力）將制約或深刻影響企業轉型的成敗。如果缺乏足夠的資源能力，如何以較低的成本獲取這些資源和能力？這需要經營模式和管理能力的升級和創新。

2、轉型如何開始，從何開始？房企以項目為基本經營單元的業務特征意味著，轉型應該從選擇合適的項目進行試點、創新開始。對新項目，按照既定的轉型方向，設計財務模型、商業模式，積累細分市場的相關資源和能力。這需要應用產品和裝備技術的升級和創新。

所以說當下是轉型，未來是升級，貫穿始末的是創新。

第二部分：對于當下（轉型）和未來（升級）的兩個思考

一、什么是轉型升級？什么是創新？

我認為，房地產企業的轉型升級，并不一定要等于轉產或轉行，轉型和升級應當更多的是強調發展和效益，產業內的創新發展是為了升級，多渠道多方式創造盈利點是為了轉型。目前房產公司開展的主要工作，一方面，房產公司內部要實現轉型和創新，由開發形向運營型轉變，由銷售型向服務型轉變，保安全抓質量，同時為客戶提供最優質的服務，讓客戶推薦客戶給企業帶來更多的客戶；另一方面，房產公司結合建材，實現業務走出去，立足綜合管廊這一產品創新、技術領先的優勢，積極拓展對外施工作業，以綜合管廊業務為突破口，帶動企業轉型升級。

所以，企業轉型升級的內涵:目的是通過產業升級來突破企業的發展瓶頸。主要內容是提高產品附加值、拓展新業務、提升管理者自身的戰略決策水平。核心本質就是通過管理體制進化來培育組織的應變能力。最終使命是通過組織應變能力，推動產業不斷升級和管理體制的不斷進化，來更好地適應環境的復雜變化，并在日益激烈的市場競爭中獲得健康持續的生存和發展。

二、為什么要轉型升級？為什么要創新？

我們認為，房地產正處在一個存量市場越來越大、增量市場越來越小的時代，而環境背景決定發展方向。在開放的社會，一個企業要走向成功，需要順應外部大環境的變化趨勢。不適應，就要落后，就要“出局”。只有深刻把握外部環境的變化趨勢，才能判斷出正確的發展方向。轉型升級的直接好處就是提高產品附加值，增加企業盈利點，只有轉型升級這條路，才是制勝未來的根本出路。

早在2015年底總結時，集團公司就已經指明了我們16年發展的主導方向：經營方面，盤活現有資產去庫存，力爭將現有的1.5億元可賣住宅、商鋪完成70%的任務，計238套，盤活資產緩解企業資金壓力；由開發企業轉向運營企業，提升企業可持續性發展；提升管理效能，保住行業領先地位；建設方面，與建材公司聯手拓展外部建設任務，實現盤活資產和養活隊伍；做好23#樓建設任務及其它需完善事宜；物業方面，提升物業服務，做好品質提升工作，做好環境及車位整治，算好賬、核定高層繳費標準、實現物業不虧損。面對這些目標，我們要如何進行轉型和升級？

第三部分：對于當下（轉型）和未來（升級）的兩個對策

一、通過管理創新，加強團隊建設。

重新認識企業的“企”字，如果沒有了“人”字，企業也就終止了。我覺得很有道理，在現代企業的發展中，必須建立以人為本的管理思路。“十年樹木、百年樹人”，企業在“選人、用人、留人”的問題尤為重要，所以我們必須建立和健全我們的用人制度，切實的提高員工的技術水平，才能跟上我們公司硬件發展的步伐，企業才能更加的欣欣向榮。

房地產企業的當下和未來的競爭，說到底是人才的競爭。誰擁有一個一支強大的團隊，誰就擁有了未來。招聘和留住好的人才，靠物質條件，更靠文化、靠平臺，要讓人才在企業感覺到尊重，感覺到機會，感覺到空間，同時人才也選團隊，他要看我在和誰一起共事，團隊成員之間是否可以互相學習，共同進步。

同時，對于這些高效能人才，要嚴格要求，結果導向，同時尊重過程的付出，用制度和流程去管理，減少人治和隨意性，讓他們充分意識到團隊的重要，加強溝通和協作意識，從而實現企業的共同目標。

所以，我們需要鞏固現有團隊，通過加強學習，尤其是專業上、團隊合作和溝通、工作方式和方法等問題上加強鍛煉，提高團隊能力，打造一支執行能力強、業務水平高的專業團隊。用團隊的智慧去彌補不足，實現公司和團隊的發展目標。

二、通過經營模式的創新，尋求具有帶動效應的突破口。

房產企業要實現轉型升級，必須不斷地創新經營理念和模式，拓寬銷售渠道，強化服務意識，延伸產業鏈條，才能實現做大做強做精做長。變靜態經營為動態經營，市場不是靜止的，銷售上要拋棄傳統的以靜制動、以不變應萬變的靜態經營思維，時刻保持高度的危機感和緊迫感，建立企業主體的動態經營策略，努力做到駕馭未 來而非經營過去。

除此以外，還要實現經營模式靈活多樣化，結合自身條件以及客戶情況，采取多種多樣的渠道銷售和客戶服務方式，做專做精做特，讓客戶滿意。由開發型企業向運營型企業轉變，目前和未來的市場是一個渠道為王、服務至上的市場，因此，房產企業要從發包商全向服務商轉變，從原來的以價格為導向，靠政策、靠行情實現盈利，向以精品工程為名片的經營模式轉型、向以多渠道銷售的銷售模式轉型、向以服務為導向的服務模式轉型，全面適應市場需求。

于此同時，大力拓展外部建設工程，提高施工能力。充分發揮現有團隊的指揮部作用，強化對人、機、物的協調力度，為外部施工建設保駕護航。對施工隊伍進行人才“輸血”，靠承攬工程為企業轉型升級進行“造血”，以綜合管廊施工這一技術創新、產品領先的優勢為突破口，打開企業轉型升級之門，實現由養活隊伍向盤活資產的根本轉變。

第四部分：對于當下（轉型）和未來（升級）的四個目標

以產品創新為途徑。一方面，通過對最終產品與細分市場的選擇，發展具有創新特色的建筑產品；另一方面，全面提高房屋的安全性、舒適性和功能性，打造質量優良、性價比優、群眾滿意、社會放心的產品。保安全，抓質量，打造卓越的團隊執行力，成為精品型的房地產開發商。

以優化成本為途徑。科學配置資源，優化流程、整合房地產企業價值鏈系統，以適應不斷變化的顧客期望，為顧客提供最大化的產品價值。同時，集約節約利用資源，積極采用新技術、新產品、新材料以降低開發成本。

以創新管理為途徑。以企業經營管理理念創新為突破口，建立現代企業制度，為提升核心競爭力營造良好的內部環境；建立與完善企業激勵和評價機制，充分調動員工積極性、主動性、創造性，培養員工的主人翁精神。

以樹立品牌為途徑。以房地產企業的企業信譽、產品形象樹立品牌，企業在運營中，要高度重視社會效益、環境效益、履行社會責任，為社會服務，樹立良好的品牌形象。

“解放思想、轉型升級、創新發展” 為我們房產公司指明了方向，也為房產公司帶來了機遇，房產公司在新一輪的轉型發展中主要是解決好存量與增量的矛盾，存量就是對現有物資如何發揮最大的效能，對現有產業如何升級，對現有人員如何調動最好的工作積極性，對現有的管理模式如何改變形式，減少阻力，提高效率。增量就是在發展中如何優化資源，讓資源效益最大化；就是通過新工藝、新技術的應用提高效益；就是要在新的業務拓展中尋找新的合作機遇、合作方式和盈利模式的更新換代。

我們將珍惜這次轉型升級、創新發展的機遇，我們已初步認清了形勢，也在階段性特點的確立上有了新的理念。通過我們的努力，我們一定能撐過困境、扭轉逆勢，求得生存和發展。

想一生保暖必無出息，經幾度饑寒方能有為。

感謝各位的聆聽！

第四篇：2014年下半年房地產市場機會=轉型+分化

2014年下半年房地產市場機會=轉型+分化

2014年上半年已悄然流逝。回首這半年，可謂艱辛復雜。中國房地產巔峰期已過，走到了逐步下行的階梯，越來越多的企業開始審時度勢，調整戰略，甚至進行轉型等新的嘗試。今天跟大家分享一組半年來的行業關鍵運行數據，看看這半年的市場到底怎樣？而下半年的工作該如何布局？

煎熬，收縮，市場向大中型企業加速集中——2014年半年總結

一、上半年全線城市回調，質量最好的一線城市也未幸免

2014年上半年這波周期特點是市場主動回調，積極去庫存，以應對周期。

在去年年底，估計行業里的大多數人都沒想到，2014年上半年市場會如此大規模下調。年終靚麗的銷售業績和慶功的歡樂已被新的業績壓力所代替。

2014年的市場蕭條具體表現在:幾乎所有城市的銷售與新開工面積都在下行調整。

從數據來看，開發商快速收縮戰線，新開工面積急速下降。2014年前四個月新開工面積下降了24%，而同期銷售面積下降8.6%。

進入5月后，全國房屋銷售面積降幅持續擴大，同比下降7.8%同時；商品房銷售額下降8.5%，降幅持續擴大。其中，住宅銷售額下降10.2%，辦公樓銷售額下降14.0%，商業營業用房銷售額增長2.5%。

截止2014年5月末，全國房屋新開工面積為5.99億平方米，同比下降18.6%，降幅有所收窄；其中，住宅新開工面積42588萬平方米，下降21.6%。

從國金證券公布的市場平均出清周期來看，周期的增長也標志著存貨在進一步積壓。

二、城市分化繼續

去年年底，我們在總結2013年市場狀況，并做2014年市場預測的時候，已經做出市場即將產生分化的預測。半年過去了，這樣分化的市場局越來越像股票市場。當經濟基本面下行的時候，無論地方城市環境多么優良，各地市場都會一起回調。但質地優秀的市場會比較抗跌，而素質較差的市場則會迅速下滑。下面來看如下幾點總結：

1、2014年上半年，只有少數城市表現優秀，多數城市下行。

2、京滬深成交量分別下滑48.6%、30.2%和36.7%，但均價依然堅挺；二線城市成交量價均出現分化，大多數城市成交量下滑2-3成，個別城市甚至下滑4-5成；個別城市出現均價停漲或下降的趨勢，內部分化明顯。

3、總體來看，一、二、三線城市銷量累計同比下降41%、23%、26%；一、二、三線城市需去化10.8、18.1、22.7 個月，同比分別增加4.7、7.2、9.2 個月。

4、從區域分布來看，東部城市是重災區，中部城市穩定，西部城市略有下降。1-5月份，東部地區商品房銷售面積同比下降14.4%；銷售額下降14.7%。中部地區商品房銷售面積增長0.3%，銷售額增長3.2%。

西部地區商品房銷售面積9367萬平方米，下降2.1%，降幅收窄0.3個百分點；銷售額4855億元，增長1.8%，增速回落0.3個百分點。

5、從省會城市分布來看，2014年1-5月僅有南昌、合肥、石家莊3城市成交量反漲。

6、從出清周期絕對值和自身縱向數據分析供求關系相對較好的城市有南昌、南京、成都。

而蘇州、長沙、天津、杭州、福州去化周期上升較快，反映出市場還在持續惡化。

三、政策面從緊，但更趨于市場化，因地制宜

從政策面來看，2014年上半年的房地產政策體現為三個特征：

1、金融政策進一步從緊，銀行體系對房地產開發行業始終謹慎。

2、去年三中全會之后，沒有新的全國性的行業調控政策出臺。一刀切、一盤棋的政策做法已經過去。尊重地方特色的、以市場化為原則的調控政策成為主基調。

3、地方政府根據各自的地區形勢，逐步開始出臺刺激政策，以維持市場正常運轉。目前取消限購城市有：天津、佛山、無錫、寧波、呼和浩特、銅陵等。從另一方面可以看到的是，這些取消限購政策無疑都是高風險市場。

四、大型房地產企業市場集中度大幅上升

上半年TOP10、TOP20 的市場份額分別達到18.6%和24.3%，其中TOP20 集中度較去年提升

5.4 個百分點，增幅為近年最大。

轉型、回歸一二線——下半年展望

展望目前中國房地產市場特征：“存量增加，增量遞減”，黃金十年已去，但還有“白銀十年”的發展機會。

具體來看2014年下半年，將呈現如下幾個趨勢：

一、下半年市場依舊低迷，但冷凍速度將趨緩，并逐步形成新的平衡。

通過投行對重點城市供需測算表明，下半年存在20%以上供需差.因此行業還存在去庫存的壓力。但這樣的壓力會比上半年減少，開工面積的低迷會有所緩解，但仍然保持低位。

二、一二線城市價格企穩要好于三線城市，三線城市仍然將維持下降的趨勢。

市場環境較好的區域，新開工下行更有利于未來一年的區域地產市場。

一線城市的存銷比要遠遠低于二線城市，這代表一線城市的市場環境要更優與二線城市。

三、庫存分化，少數城市優異，多數城市仍舊難熬。

庫存是判斷一個城市市場冷熱的最關鍵的經濟指標。我們從庫存來看看未來市場發展趨勢。

1、從在建庫存數據來看，在建庫存較少的城市有合肥、廣州、南京，其中的合肥已經比較接近歷史最低水平。

呼和浩特、烏魯木齊、蘭州、寧波在建庫存較大，這些城市中期房價會受到抑制，溫州的絕對水平雖然較高，但和自身相比，已經處在去庫存過程中，相比歷史高點有明顯的下降。

2、從存量庫存數據來看，市場儼然分化成三個層次，分別是：

優質城市：合肥、成都

均衡城市：南京、蘇州、上海、廈門、廣州、深圳、南昌、重慶

問題城市：滁州、蕪湖、舟山、杭州、福州、湛江、北海、北京、青島、天津、錦州、威海、東營、九江、武漢、黃石、長沙、西安、大理、大同、呼和浩特

而在未來，青島、合肥、南京等城市未來房價彈性較高。

2014年下半年市場新機會

1、市場化產業園增長迅速，未來市場空間巨大。

從2014年的政府放權調控的特點可以看出，白銀時代的中國房地產市場，政府將進一步退回到裁判員的角色。未來行業內，政府只負責管理公共事務，市場上的事務交由市場自行解決。這在產業地產領域將更加顯著。所謂專業的人做專業的事情。專業的產業地產型企業在未來將在更大范圍內替代政府性質的低效招商的各類產業園區，這些專業公司在2014年將會鎖定更精準的客群群體，高效率的發展各類產業園區。

2、東部城市舊城工業用地改造，存量市場的新機會

從上海下一步提升用地單位產值的思路來看，未來以上海為代表的東部城市集約化用地的原則將進一步控制外圍城市化的擴張，從城市中心低效的工業用地進行改造，提升土地價值，將是市場開拓的主旋律。

3、體驗式商業、社區型商業

從2005年興起的商業地產高增長時代已經過去，特別是以城市綜合體、Mall類產品為代表的城市級商業地產浪潮頂峰已過，萬達是這次浪潮中最大的收獲者。下一步商業網點的普及，將進入更低級別的商業時代。這個時代里，區域級、社區級、小體量的商業將成為市場布局的重點。

社區型商業的發展將結合社區服務業的升級全面開展。因此社區商業從如今開始就具備了互聯網基因，線下服務、體驗及線上社區交流是社區商業最大特色。

體驗式是綜合體泡沫的唯一出路。如果綜合體運營商無法破解綜合體的課題，那么等待到最后就是窮途末路。

4、休閑養老地產

養老地產近兩年概念火熱，但這類產品總體來看，雷聲大雨點小。但不管怎樣，養老產業是政府關注的一個重點領域，拿地的機會就在這里。下一步養老的發展的機會將是部分堅持中高端產品線的房地產企業的轉型重點。

5、文化旅游地產

休閑產業大潮是即商業服務業大潮之后，新的一波主流趨勢。大城市的生活方式升級更重要的是其根本驅動力。

萬達、迪斯尼、華僑城等文化旅游地產行業第一軍團又是看重這一波大潮的趨勢，希望進一步淘金。不管怎樣，首富的戰略眼光是值得關注的。畢竟能承載萬達這樣千億級企業持續高增長的行業不多，給國人提供文化休閑場所的旅游地產就一定是下一個高增長極。

6、物流地產

近兩年電商的沖擊實在太大，大到已經開始改變商業地產的游戲規則。部分開發商和金融機構已經將機會瞄準到為電商做配套服務的物流基地。沿用馬云的策略，如果做不了NO.1，那就跟NO.1合作。因此，不少開發商開始更線上的大佬們合作，為大佬度身定做線下服務就是一個重要的思路，物流地產就是與大佬合作博弈的結果。

應該說，2014年隨著主題地產時代來臨，所有這些都有一個核心邏輯，那就是遵循升級我們生活方式的腳步。凡是創新創造生活方式的產品都會收到追捧，而這只不過是時間早晚的問題。

第五篇：2014年房地產行業分析和轉型升級大綱

2014年房地產行業分析和轉型升級

宏皓教授時長：3-6課時

一、2014年房地產行業發展趨勢1、2014年宏觀經濟形勢和金融環境分析

2、房地產行業近期數據分析3、2014年房地產行業面臨的環境

（1）政策調控

（2）房地產信息聯網

（3）官員財產公示

（4）房產稅的試點擴大

4、房地產行業如何適應新形勢并成功突圍

二、房地產行業可持續發展唯有轉型升級

1、房地產行業融資渠道的創新

2、把握中央契機：城鎮化

（1）城鎮化會帶來房地產行業的下個黃金十年，但不是過去的簡單復制

（2）城鎮化與房地產行業如何相互促進共融

（3）房地產業行業如何有效利用“本土城鎮化”的優勢

3、產業基金助力房地產行業突破發展瓶頸

（1）產業基金如何幫助房地產行業轉型升級

（2）城鎮化要借力產業基金

4、房地產行業必須加強投融資管理

（1）積極加強房地產行業的投資渠道的管理

（2）必須建立多層次的融資渠道和加強成本控制

（3）必須建立金融安全防范體系

5、房地產行業的其他重要創新

（1）房地產行業需要在資本運作上更勝一籌

（2）房地產行業的經營模式亟待創新

（3）養老地產、旅游地產、醫療地產開發的深層次創新

專家簡介 宏皓：原名：章強。著名金融學家﹑融資專家，北京交通大學客座教授、中央財經大學證券期貨研究所研究員﹑中國金融智庫首席金融學家、政府、上市公司金融顧問，中經產業基金理事會秘書長，央視網財經評論員。被社會廣泛譽為：投資大師，中國私募基金之父。

曾在社科院﹑北京交通大學、清華大學、北京大學、中央財經大學、浙江大學MBA、EMBA、總裁班等多次講授《宏觀經濟形勢分析》、《私募股權與金融投資》、《產業園區金融創新》、《資本市場與風險投資》、《房地產行業投融資管理》、《企業資產管理》、《企業融資策略》、《企業戰略轉型》、《公司理財》、《公司治理》、《資本運作與投融資管理》、《私人銀行財富管理》、《投資銀行業務的發展與創新》、《村鎮銀行的金融創新與發展實務》、《十八大宏觀經濟政策解讀與銀行創新發展》等課程。并撰寫2012年中國農業銀行總行私人銀行《中國財富市場調研報告》。

常受邀在中央電視臺《經濟半小時》、中央人民廣播電臺《經濟之聲》、中國經濟網、央視網、人民網等國家級媒體擔任特約專家嘉賓。

22年從事金融投資理論的研究和實踐，近10年來著有《第一財富大道》、《家庭理財行動》、《理財改變命運》、《理財身價倍增》、《卓越理財》、《理財決定命運》、《融資決定成敗》等20多部著作。是目前國內在投資理財方面出版著作貢獻最多，受眾面最廣的金融投資專家。