第一篇：項目策劃營銷投標書模版

項目策劃營銷投標書模版

第一部分公司簡介

第二部分公司成功案例

一、大型商業成功案例：

1、中糧?西南物流中心（前期策劃）

2、盛世荷花——四位一體，商業資源整合運作典范

3、金堂銀都——金堂的“春熙路”，開盤即告售罄

4、大陸?玉沙商業廣場——城市RBD商務休閑地標商業

5、光電逸港——打造新川大最具投資價值的時尚耍街

6、財富中心——塑造鹽市口商圈的商業旗艦（策劃顧問）

7、彭州城市花園——300米商業長廊，1+1銷售模式

二、城市中心高層住宅案例：

1、大陸?錦江華庭——坡岸江景、上層建筑

2、桂湖名都——新都首席高層電梯樓盤

3、景順?錦江岸——錦江河畔最后絕版風景

4、凱萊?國際寓所——成就酒店化國際公寓社區

5、大陸?紫云金沙——6萬平方米高層純住宅社區 第三部分項目市場環境分析

一、樂山區位及城市地位分析

1、樂山概況

二、樂山住宅房地產市場特點

1、樂山房地產市場總體狀況和背景

2、樂山房地產市場基本特點概述

3、樂山在售典型住宅項目案例分析

4、樂山市房地產市場趨勢預測

三、樂山商業地產分析

1、總體供求分析

2、商業背景分析

3、商業市場特性

4、商業發展趨勢

4.1市場空間巨大

4.2全新商業格局

4.3品牌集約時代

4.4專業運營商

第四部分項目SWOT分析

一、項目地塊條件

二、項目SWOT分析

1、項目SWOT列表

2、項目SWOT分析

3、結論：

4、項目基本運作思路：

第五部分商業定位及招商策略

前言

一、項目商業口岸分析

二、商業總體定位

1、商業總體定位

2、商業功能定位

3、商業檔次定位

4、商業推廣定位

5、目標市場定位

5.1區域定位

5.2目標投資客戶定位分析

5.3定位依據

A、品位需求

B、錯位需求

C、文化需求

D、物業升值

三、商業業態定位

1、業態定位基礎

2、業態定位原則

2.1有利于物業可持續發展、資產不斷增值原則。

2.2商業業態與建筑主題和場景相一致的原則。

2.3業態互補原則。

2.4商圈規劃原則。

3、詳細業態定位

3.1定位總體思路：

3.2業態及構成比例：

3.3經營客戶定位：

3.4經過分析和研究，經營客戶群主要構成如下：

3.5客戶心理分析：

3.6商業價格定位

四、商業招商策略

1、整體招商思路

1.1招商先行，銷售同步的營銷策略

1.2主力店度身定做，訂單式的招商策略

1.3商業聯盟中心，資源整合的商家策略 我司商業聯盟中心部分商家資源

1.4四位一體，多方共贏的經營策略

1.5控制節奏，確定階段性的運作策略

2、招商原則和準備過程

2.1招商目標的選擇

2.2招商談判原則的確定

2.3招商談判的準備

3、招商拓展方式

4、談判策略制定

第六部分住宅定位及設計思路

一、住宅定位

1、市場定位依據：

2、目標客戶群定位

3、產品形態的市場前景

二、戶型設計配比

三、住宅設計思路

1、樓層、朝向和戶數

2、戶型設計理念

3、戶型設計原則

4、住宅細節建議：

四、住宅概念打造

1、住宅單元入戶引入酒店式大堂設計

2、引進“酒店式服務、公寓式管理”概念

3、外立面特色及風格的差異化

第七部分項目初步規劃及指標

一、規劃設計的思路——如何規劃整體商業？

1、解決好平行交通和垂直交通的重要性。

2、解決好商業均好性問題。

3、解決好商業銷售和招商的矛盾。

4、解決好道路帶動商氣的問題。

5、商業內街/廣場比“滿地鋪”更適合本項目

6、集中式商業提升項目形象

典型案例：

二、三種規劃方案的比較：

1、方案一

2、方案二

3、方案三

結論：

第八部分策劃營銷方案

一、全面包裝和推廣，創造全新的商業概念。

二、招商先行，銷售隨后。

三、先賣住宅，后賣商業。

四、分期推盤，動態漲價。

五、形象展示，體驗式營銷。

六、把握好整體和各階段的推盤節奏。

七、營銷推廣任務。

第二篇：物流項目投標書

這里以某一物流項目建議書為例，說明第三方物流項目投標書的一般格式與內容。其中L為某物流公司，C為某連鎖超市。

一、總論

C公司邀請L物流公司為其在某地的物流提供供應鏈解決方案。

本項目的目的是為C公司在顧客和供應商中樹立一流的高質量的超市形象。作為C公司的主要物流服務提供者，L公司期望降低總成本，提高顧客服務水平。L公司意識到C公司期望其提高運行效率，為顧客提供高質量的產品與服務，L公司為此提供在有效成本水平內，能夠滿足甚至超出其希望地解決方案。

L公司理解C公司的項目目標是：

（1）滿足某地的業務增長計劃和操作能力；

（2）保證供應鏈的靈活性并產生規模經濟效率；

（3）改善存貨的可見性；

（4）集中時間與精力于公司的核心業務，而不是在物流方面；

（5）在某地，通過與有資質的公司的借物流伙伴關系，來運作倉儲業務；等。

為了在開始時將運作影響降到最低限度，L公司建議在開始實施階段用影子管理辦法。在整個實施階段，L公司將用適合的方法與C公司討論分析，以便成功地接管物流業務，謀求作業利益最大化。

為了支持C公司預計的銷售增長，提供靈活的供應鏈，改進存貨水平，L公司將接管以下工作：

（1）關閉X地和Y地的倉庫，在A地新開一個倉庫；

（2）X地的配送；

配送方案包括建立新的車隊，該車對可以由C公司目前協議或子承包的配送車輛和L公司提供的配送車輛組成。

作為C公司的主要物流提供者，L公司將負責：

（1）管理運作靈活、有效、透明的供應鏈；

（2）檢查和實施改進物流效率的方法；（3）加強“最少存貨”供應鏈原則的應用；

（4）提供存貨的最大透明度；

（5）示范換貨、死存貨、損失和損壞最?。?/p>

（6）充分利用存貨控制系統；

（7）充分利用設備和空間；

（8）管理、協調或提供運輸和配送功能；

（9）與C公司緊密合作，保證滿足甚至超出C公司的滿意水平；

（10）進一步提出改進建議。

L公司把合作關系看成一種特別安排的商業關系，這種關系基于相互信任、坦誠相待、共擔風險、共享利益。這樣可以形成戰略競爭優勢，使得商業表現比單個公司更強。

L公司承諾與C公司不斷合作，為顧客提供高質量的物流服務。為達到這一目標，L公司承諾貢獻必要的管理資源，來研究和熟悉C公司所處的行業。

L公司相信下面的建議書已經能滿足C公司的要求，根據提供的數據，能夠與其建議書中指定的任務所需成本為：

方案一：某地點倉儲和配送操作：**人民幣元/年

方案二：某地點倉儲和配送操作：**人民幣元/年

二、前言

本建議書根據C公司提供數據，具體說明C公司在X地的配送中心和配送要求。

L公司派了一名高級主管考察C公司在X地和Y地的倉庫，發現了有許多作業領域具有改進的潛力，包括：

（1）分散的配送中心；

（2）存儲與分揀系統；

（3）倉庫管理系統；

（4）其他。

L公司也派員考察了設置于A地的C公司新建的購物配送中心。盡管這個配送中心選址比較恰當，但整個倉庫地方太大，而且也不是專為C公司而建的。

當合作各方具有共同的目標時，伙伴關系就是以往存在的關系的自然延伸。對物流聯盟的伙伴來說，一般應以供應鏈為基礎，并盡力在成本和服務上做到領先。L公司把為C公司提供配送中心和配送服務看作是雙方互惠關系的延伸，它能使雙方都得益。

三、項目的目標

C公司正在尋求與有專業水準的物流服務提供者建立長期戰略聯盟關系，以服務于C公司的包括：1）A地倉庫，2）配送服務的供應鏈。

C公司的“具體要求”包括：

（1）加強它在市場中的地位；

（2）與領先物流提供者合作；

（3）提高操作能力與效益，滿足業務增長的需要；

（4）提高供應鏈的靈活性，增強規模經濟性，擴大透明度；

（5）改進長期全國增長目標的運作；

（6）充分利用供應鏈信息技術；

（7）提供可靠、一致的顧客服務；

（8）改進倉庫的使用，增強配送能力、提高生產率；

（9）引進新的送貨方式，增強裝貨能力、提高效率；

L公司的倉儲和配送將使C公司的門店：

（1）滿足C公司的增長需要；

（2）節省管理時間，為C公司集中主要業務，即管理、銷售快速消費品和雜貨商品；

（3）取得物流操作明顯效益，提高商店服務水平；

（4）在物流方面為C公司提供能在同行中保持領先的工具；

（5）C公司和L公司共同減少成本；

（6）保持滿足未來需求和全球變化的靈活性；

（7）改進存貨控制；

（8）接受具體、及時和準確的管理信息。

其他方面的要求包括：

（1）幫助C公司協調短期和長期物流戰略目標的能力，如降低物流總成本，增加業務過程的速度，改進資金管理；

（2）根據要求進行管理和匯報；

（3）保證所有的運作符合“健康和安全”條例；

（4）保持對顧客需要變化作出快速反應的靈活性；

（5）匯報主要運作情況，參加每周的會議；

（6）密切溝通、及時匯報，以便C公司以事實為基礎作出管理決策；

（7）不斷改進運作，保證取得效率，使顧客服務水平達到甚至超過期望達到的或世界最好的服務水平；

（8）在不影響客戶服務水平的前提下格局向新的操作方式轉變；

（9）對長期互惠的伙伴關系的承諾。

四、項目的要求與任務

L公司有許多有經驗的物流專業人員，必要時可利用他們的專業知識來實施相關計劃。根據提供的數據和L公司觀察所得的資料，項目的主要要求與任務是物流中心和倉庫作業取得“最佳實踐”并提高生產率，下面的控制過程和程序是為實現項目的主要任務而設計的。L公司將在這些關鍵的過程中安排和培訓職員。

（一）過程

（1）接受來自各地的貨物到倉庫；

（2）把貨物放在儲存地區；（3）管理存貨；

（4）根據C公司指示，進行發貨與定單通知、定單處理分揀、檢查和制作單證；

（5）把貨物放到L公司管理的運輸工具上；

（6）根據指示分揀單項商品；

（7）必要時，把貨物放到貨盤上，將待送貨物加固包裝；

（8）送貨；

（9）根據要求進行其他作業，如重新包裝、重新堆放、加固捆扎等；

（10）一年兩次徹底盤點，日常盤點周期可按日、周、月進行；

（11）處理從倉庫到配送中心和配送中心到顧客的退貨。

顧客服務水平做到：

（1）當地配送：隔天送達；

（2）準確配送率：99％。

L公司提供資源：

（1）提供運輸、倉儲、物料搬運設施和所需的勞動力；

（2）提供倉庫安全保障；

（3）提供完成指定工作所需的信息技術。

（二）人力資源

管理結構：L公司將指定一位有經驗的“合同經理”全面負責管理C公司的合同。該“合同經理”專門負責與C公司聯系，負責合同實施的各個方面，并負責保證C公司對業務合作的滿意。

人員轉變：所有的轉變費用，如C公司目前的人員從C公司轉移到L公司下崗的補貼，將由C公司負責承擔。

（三）合同匯報

倉儲和配送經理向“合同經理”匯報，“合同經理”將與C公司的工作人員配合，有效地實施計劃。我們建議合同中使用如下的“關鍵表現指示”（KPI）：

（1）準時送貨；

（2）特殊貨物的配送；

（3）準確分揀；

（4）通過能力；

（5）能力利用率。

兩家公司將進一步合作，共同開發合適的“關鍵表現指標”（KPI），然后與該行業具體實踐相對照。這些KPI在需要時提交，作為對比和改進作業的基礎。

執行小組：L公司執行小組的主要高級人員在運作實施、信息解釋、人力資源管理、財務等方面都有自己的專長和經驗。

（四）信息技術

所有的電子數據傳送所需的計算機設備和通訊設備的費用都由C公司支付。

（五）主要假設

起草這個建議時，倉儲和配送操作是建立在下面假設（大部分已與C公司討論過，并取得認可）的基礎上的：

總的假設：

（1）所有生產量均來源于C公司提供的數據；

（2）L公司將獲得關于倉儲和這一地區的配送車輛的操作與財務信息；

（3）在調研階段，C公司將派一至二人作數據收集工作，為產品的運輸和儲存作總體的全面分析；

（4）產品由C公司投保，倉庫的保險由倉庫所有人投保，L公司對所有放在倉庫的貨物負有公共責任，并為公司擁有的資產投保；

（5）貨物屬于干貨類；

（6）C公司將提供危險貨物的詳細說明，這可能導致倉庫所有者對C公司的額外收費；

（7）C公司將和L公司共同努力減少庫存。

信息技術---存貨控制系統的假設：

（1）C公司和L公司共同在當前的信息系統上開發存貨控制系統，在供應鏈中改進存貨透明度；（2）所有建立和正在運行的電子數據傳遞所需的計算機設備和通訊的費用均由C公司支付；

（3）L公司不承擔C公司的計算機設備停工的責任；

（4）C公司參加每周的KPI匯報工作會議；

（5）可以提供有經驗的人員和培訓信息系統人員。

配送假設：

（1）所有的配送頻率均根據C公司的數據作出。L公司強調配送分析根據每次配送的貨托平均數和具體的配送頻率來進行；

（2）C公司的配送車隊沒有進入新的配送車隊；

（3）配送車隊包括2.5至8噸車，根據要求，額外的能力可以從C公司現有車隊中或分包車隊中獲得；

（4）所有的費用，即保險費、注冊費、路橋費、燃料費、汽油費。輪胎贊和運輸工具的清洗費和維修費都包括在內；

（5）車輛限制假設：到廣州和深圳市區的卡車可載2噸，其他的至少5噸；

（6）卸貨時，每輛車有一幫手，卸貨時間：2噸1小時，5噸1.5小時，8噸1.5小時；

（7）所有的大城市，在“緊急定單”時，有些可在白天限定時間進入內環，或內環線倉庫將所接受夜間貨早晨送貨；

（8）C公司的倉庫必須開門，配備適當的人員接收和簽發所有的白天、夜間送貨。配送中心的假設：

（1）C公司將積極減少“死存貨”與退貨，以協助倉庫空間的利用和生產率的提高；

（2）假定是標準倉庫業務和操作業務，例如：不需特殊處理；（3）地點是A地；

（4）所有的干貨區域大約xx，或xxx平方米；

（5）倉庫將能適應標準托盤的五層堆放；

（6）有足夠的空間來進行有效的加工和臨時儲存；

（7）封閉的倉庫地層。

（六）存貨數量、通過量和配送中心設施數量的顯示

（七）物流系統的定義

根據假定的產量、通過量和運送效率，設計了配送車隊。核心配送車隊以某年某月的量來設計。

運送：配送車隊在夜間、在城市或內環線內部用兩個輪班運送貨物。在城外或內環線外部將在白天接受送貨。

五、項目的措施與安排

通過引進新設備和配送車隊，L公司將提高生產率，使得C公司的物流成本最優。這可以通過以下措施達到：

（1）良好的管理實踐；

（2）關閉目前低效率的倉庫；

（3）新的配送車隊。

建議書不僅可用來管理增長的業務，而且還是關于C公司集中整個配送中心作業的總體規劃。這一戰略將能更好地控制C公司的服務水平和存貨成本。

假定計劃中新門店開張，時間計劃的改變對C公司是很重要的。因此，兩家公司必須緊密合作，達到起動時間的一致。這個建議書是以A地運作配送中心、配送開始日期某年某月某日為基礎制作的。

本建議的提出需要具備豐富的行業知識，它能幫助C公司在供應鏈管理上作出戰略性變化，使其在市場競爭中取得優勢。這需要綜合信息技術、物料搬運、電子商務、運輸和人力資源等各方面的因素，需要有一個積極參與C公司在這些領域的組織，它能幫助C公司在所有這些領域進行決策。

過渡期的作業：L公司在建成新配送中心之前，應公開地討論租用設備從事操作的可能性。臨時可采用的辦法是先行運作，當新的配送中心建成，再將作業轉向該配送中心。但是，如果A地配送中心的建設因不可控因素而延誤，那么臨時運作就應延期進行。這樣的運作，可使C公司獲得的利益在于：

（1）新的門店可得到及早支持；

（2）可使供應商受到以規模經濟采購的優惠；

（3）運輸立即開始。

對于L公司來說，它也可以以嚴格的操作、有效的反應為基礎，管理C公司的供給鏈。為此，它將熱心于和C公司結為業務伙伴，共享物流機會。

A地物流中心：物流方案依賴于配送中心的設計和預期完成的時間計劃。除此以外，擴容的靈活性也是另一個重要問題。道路、硬件設施、冷藏庫、貨架等都會與物流方案一起影響總成本和效率。

下面的物流方案是以需求為依據的。

L公司同意維護好C公司在A地的配送中心設備，使其在任何時候都能保持清潔。只有經授權的人才可以進入倉儲地，到訪的駕駛員不準進入這一地區。

布局：堆放、貨架和安全存貨區。

存儲（Putaway）：根據運載、需求、物理特征、存貨水平、類型、重量、批量、先進先出（FIFO），引人影響效率機會的系統。

分揀：所有的分揀都根據C公司的分揀單來進行的?，F在正在做的作業研究將能決定分揀的最佳順序。

任何缺貨將盡可能早地引起C公司的注意。一旦完成定單，它們就移到待運地帶，與單證主作結合并裝到送貨車輛上。

存貨周轉：除了C公司指出的特殊產品，存貨周轉將根據“先進先出”原則進行。周轉較慢的存貨將定期檢查，而到期產品將盡早通知C公司。

發送（DispaicU：為了保證裝貨的完整性，將對所有定單進行仔細、全面檢查。

冷庫：C公司配送中心有一個冷庫，供倉儲易腐物品和糖果之用。L公司把這一部分成本計入總的作業成本中，然后，把它作為偶然與可變的部分。

資源水平：和C公司討論并征得同意，目前的工作人員將從現在的地方轉到新地方去。最終成員和核心業務能力成員將組成執行小組。物料搬運設備（MHE）：目前各地方的物料搬運設備，期望能轉到新的配送中心。但是，必須在關閉現在的倉庫前對它們進行評估，而成本計算是以新設施為基礎的。

配送概況：L公司認為門店運送次數通常由門店決定。我們設想配送方式將是直送門店、整車和多店卸貨的組合。這里的問題一般是門店勞動力協調的問題。L公司建議采用一個特定的溝通計劃以便實現協調。L公司建議和C公司合作，尤其在優化“送貨時間”（Deliery Window）、提高工具的利用率以及減少總費用等方面。

城市內部和內環線的門店夜間配送是必需的。L公司贊成對這些門店延伸其配送，這意味著能更好地利用L公司的運輸工具，節省C公司的費用。

運輸工具：通過子合同承包作為可變成本支持專一的L公司車隊，提供運輸工具，L公司將提供靈活的操作能力，滿足運量變化的需要，在運量增加期間，C公司將增加子合同車隊的百分比，維持固定費用的最低比例，同時確保服務質量。

六、物流費用的計算

下面兩表分別列出了操作費用的固定和可變部分。表中有兩種價格可供選擇，一種是租用倉庫的費用，另一種是沒有倉庫租費的費用。

9一10月固定費用的增加是由結合C公司預測業務量的增加與資產和資源的增加所導致的。假設以12月作為年固定費用的基礎月份，如果業務量超過預測量或者發生了其它變化，要求增加固定成本或資源，L公司就應在實現基礎月份的固定費用后，參與C公司的任何固定費用增加計劃。這種費用收取的建議是固定的，在對12個月的成本結構已較好地理解后，可根據單位價格計算可變費用。

第三篇：超市項目投標書

**********************·******************

********************項目

投

標

書

投標單位：**********************法定代表人：********************** 地址：********************** 電話: **********************編制時間：2011年5月12日

進行管理，有效監控食品及病員用品的進貨源頭和食品 安全的索證工作，讓病員和廣大職工買到放心的商品。3.我公司針對此超市為本院職工服務的特點，會推出會員卡及充 值卡業務，讓廣大職工買商品享受會員價（比正常標價低 5%～ 10%）優惠，同時可為醫院用充卡方式給職工提供福利解決軟 件及制卡方面的一切費用和后期服務。4.我們采用公司統一制度管理，統一定價，統一形象，統一采購，統一配送，有著完善的超市管理流程，確保商品購進無假冒偽 劣，食品進貨票據齊全，所有商品明碼標價，童叟無欺，配合 維護醫院的信譽。

**********************· ******************

六、誠信承諾書
*********招標辦公室： ：

為維護招標的公平競爭，保障依法有序的市場交易秩序，我 們按照“誠實守信”的原則，鄭重向貴方作出承諾，我們參加這 次 交易活動，嚴格按照招標文件的要求提供相

關證明材料，并保證這些材料都是真實可信的，同時也保證我們 成為中標（成交）人，將忠實履行合同義務。不會出現以下事項 1.組織或參與串標、圍標等不正當競爭活動； 2.采取不正當手段詆毀、排擠、攻擊其他投標人； 3.違法分包、轉包； 4.非法掛靠、借用資質； 5.以次充好、與合同約定的規格、質量不一致； 6.中標后無正當理由不簽訂或不履行合同； 7.拒絕有關部門監督檢查或提供虛假情況； 8.其他違反法律、法規以及招標文件規定的行為。9.以上承諾，我們愿承擔相應的法律責任。

承諾單位：********************** 法定代表人：**************** 地 電 時 址：********************** 話: **************** 間：2011 年 5 月 12 日

第四篇：超市項目投標書

********************項目

投

標

書

投標單位：**********************法定代表人：********************** 地址：********************** 電話: **********************編制時間：2011年5月12日

及充 值卡業務，讓廣大職工買商品享受會員價（比正常標價低 5%～ 10%）優惠，同時可為醫院用充卡方式給職工提供福利解決軟 件及制卡方面的一切費用和后期服務。4.我們采用公司統一制度管理，統一定價，統一形象，統一采購，統一配送，有著完善的超市管理流程，確保商品購進無假冒偽 劣，食品進貨票據齊全，所有商品明碼標價，童叟無欺，配合 維護醫院的信譽。

六、誠信承諾書

*********招標辦公室： ：

為維護招標的公平競爭，保障依法有序的市場交易秩序，我 們按照“誠實守信”的原則，鄭重向貴方作出承諾，我們參加這 次 交易活動，嚴格按照招標文件的要求提供相

關證明材料，并保證這些材料都是真實可信的，同時也保證我們 成為中標（成交）人，將忠實履行合同義務。不會出現以下事項 1.組織或參與串標、圍標等不正當競爭活動； 2.采取不正當手段詆毀、排擠、攻擊其他投標人； 3.違法分包、轉包； 4.非法掛靠、借用資質； 5.以次充好、與合同約定的規格、質量不一致； 6.中標后無正當理由不簽訂或不履行合同； 7.拒絕有關部門監督檢查或提供虛假情況； 8.其他違反法律、法規以及招標文件規定的行為。9.以上承諾，我們愿承擔相應的法律責任。

承諾單位：********************** 法定代表人：**************** 地 電 時 址：********************** 話: **************** 間：2011 年 5 月 12 日

第五篇：項目營銷推廣策劃

興業城營銷推廣策劃

興業城是由住宅、商務公寓、寫字樓和商鋪四大塊組成，是集購物、休閑、娛樂、商住辦公等功能于一體的綜合高檔項目，加上它在保稅港區特有的地理優勢，而項目形象策劃營銷包括房地產項目的總體戰略形象、社區文化形象、企業行為形象、員工形象及其項目視覺形象等，再以住宅和商務公寓先行，引入人氣和名氣把樓盤帶動起來，再逐步發展到寫字樓及商鋪的推介，但項目也要匹配專業頂尖物業管理系統，完美細節服務，解決一切后顧之憂。

一 區域市場分析

項目地址：廣西欽州港晨光路89號，欽州港管委會對面，欽港大道汽車站旁。

１、項目概括及優勢：現興業地產公司開發的興業城項目，位于欽州港區中心繁華的地段，地理位置極其優越，配套完善。項目總用地面積為7536.41平方米，規劃總建筑面積約56043平方米，占地面積4145.4平方米。興業城是由住宅、商務公寓、寫字樓和商鋪四大塊組成，是集購物、休閑、娛樂、商住辦公等功能于一體，率先引入了二十三層國際品質級純寫字樓，以高品質的配套、現代簡約的ARTDECO建筑風格、充滿人性化的空間設計構建港區高品質項目，也是政治金融核心區域，保稅區商務優質配套匯聚。

２、劣勢：新區，進駐較晚，推介難度較大，商務還不夠發達！

3、市場定位：住宅、商務公寓、寫字樓、商鋪。

4、市場競爭：周邊的樓盤及寫字樓。

5、周邊配套及市場：

a、周邊亞路江港區中學、欽州港第一中心小學和幼兒園。

b、交通、公交及周邊主要交通干道：項目位于海景二街與晨光路交匯處，與港區主干道進港大道僅隔一條百米綠化帶，港區干道近在咫尺，臨近北部灣開發的交匯處。

c、金融及其他：

銀行：農業銀行、建設銀行、中國銀行、工商銀行、郵政儲蓄等。保險、通信、郵局位于興港路和海利街交匯處。

醫療：欽州市第一醫院欽州港分院，市場對面的濱海醫院。

d、市場購物：小區一至三層設有步行街和大型商場、大華財富廣場底下一層超市及市場周邊各種專賣店、欽州港農貿市場等。

e、娛樂休閑：大華商貿中心內有大型娛樂設施。

f、餐飲：項目旁邊集中大量小型飯店及排檔。

g、灑店、賓館：項目周邊賓館林立，如：蓬萊賓館、欽州港迎賓館等。h、公園、廣場：中山廣場、仙島公園、七十二涇碼頭。

6、目標客戶群：將目標消費群體鎖定主城區的第一次置業者或更多次置業者和各大中小企業及投資客。

二 實施計劃

步驟一：引導期和預售（１月底——４月前）

１、項目形象包裝及銷售策略：包括項目的名稱、標志、顏色、字體等。要求造型設計既要富有意境，又要突出個性，形象鮮明，便于記憶，便于宣傳，運用于項目形象包裝和使用。

A、工地環境包裝視覺:建筑物主體、工地圍墻、主路線及參觀路線、環境綠化

B、營銷中心包裝設計：營銷中心室內外展示設計、營銷中心功能分區提示、營銷中心大門設計、營銷中心形象墻設計、臺面設計、展板設計、營銷中心導視牌、銷售人員服裝設計、銷售用品系列設計、模型、樣板房設計

C、公司及物業管理系統包裝設計

2、廣告方式：

a、對外宣傳，通過報刊、名人明星、影視、廣告、互聯網多種媒體廣泛宣傳，擴大市場知名度。

b、廣告創意表現

c、廣告效果監控、評估、調整：在推廣的過程中，實時了解市場的反應并及時做出調整和投放。

d、入市前印刷品的設計、制作：購房須知、詳細價格表、銷售控制表、樓書、宣傳海報、折頁、認購書、正式合同、交房標準、物業管理內容、物業管理公約

e、媒介策略：媒體選擇、媒體創新使用、軟性新聞主題

f、投放頻率及規模

３、策略：內部認購價格、預約、與大中小型的企業事業單位進行推介。

步驟二：強銷期（5月中旬）

步驟三：持續期（６月中旬——９月底）

步驟四：第二強勢推廣期（１０月中旬——年底）

三 價格定位、策略和推廣費用

１、項目市場價格略高于其它樓盤項目

２、價格策略：定價方法、均價、付款方式、優惠條款、樓層和方位差價、綜合計價公式、或租或售或同時進行。

３、東盟的開展給北部灣帶來前所未有的開放機遇，引來國內外各大中型企業的進駐，并在后期的銷售目標中形成一個極大的市場突破口。

4、費用估算：

a、針對市場定位的策略，開展一個新的廣告活動，著重宣傳高價位、高舒適的樓層、朝向等。

b、根據顧客預購情況作及時的調整，使新老顧客能夠得到最大的優惠。c、推廣費用:現場包裝、印刷品、媒介投放、公關活動

四 銷售人員的管理和培訓、銷售方式及控制

1、銷售人員的管理員：結合本項目的情況制定管理和培訓細則，以并更好更快的提升項目的形象和目標

a、營銷網絡：全過程營銷、全員營銷、區域營銷、品牌營銷、網絡營銷

b、銷售區域：緊扣目標市場和目標客戶

c、銷售階段：內部認購期、蓄勢調整期、開盤試銷期、銷售擴張期、強勢銷售期、掃尾清盤期

d、政策促銷

e、節日活動

f、銷售承諾

２、銷售控制與銷售進度

a、銷售控制表：按照現場銷售任務和情況并結合市場變化做調整

b、銷售收入：銷售優惠打折、銷售公關費用、結合銷售計劃調整

c、制作銷售報表：以便于更好的了解市場變化情況

項目最后就是要對售后服務的質量和品牌維護、品牌提升、品牌的延續加強，這樣才能才有更多更快的機會去創造更多優質的項目。