第一篇：商務(wù)地產(chǎn)投資趨勢(shì)分析

商務(wù)地產(chǎn)投資趨勢(shì)分析

我們知道，商務(wù)地產(chǎn)具有較強(qiáng)地區(qū)域聚集特征，起初商務(wù)地產(chǎn)還更重視高端客戶群，而后也將具有商務(wù)潛力客戶納入懷中。商務(wù)地產(chǎn)，往往比一般的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目更具品質(zhì)且更加注重商務(wù)辦公、寫字樓的整體規(guī)劃和區(qū)域商務(wù)特質(zhì)的打造。這方面，最經(jīng)典的模式就是北京金融街、北京CBD、上海陸家嘴等。比如金融街模式，要求地產(chǎn)商的特殊高端品質(zhì)，就成為一種難以效仿的模式。而相對(duì)來說，主打多元化客戶群的soho式寫字樓則是另一種形式。據(jù)相關(guān)專家表示，目前國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，房地產(chǎn)住宅調(diào)控趨勢(shì)加緊，而作為商務(wù)地產(chǎn)的投資卻處在上升狀態(tài)中，這必然吸引房地產(chǎn)商擁擠，到底商務(wù)地產(chǎn)投資趨勢(shì)如何，請(qǐng)看歷史數(shù)據(jù)的簡(jiǎn)要分析。

國(guó)內(nèi)外資本搶灘中國(guó)商務(wù)地產(chǎn)

國(guó)際資本進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，其主要目標(biāo)為一線城市的高端商務(wù)地產(chǎn)。外資投資中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，具體可以分為三個(gè)階段：

2000-2004年間，外資主要是直接從事房地產(chǎn)開發(fā)為主；

2004-2006年間，外資主要是直接收購(gòu)整棟物業(yè)，標(biāo)的主要是高端商務(wù)地產(chǎn)；

2006年以來，外資投資中國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域的方式，趨于多元化，形成了整棟收購(gòu)+房地產(chǎn)開發(fā)的復(fù)合模式。

租金上漲趨勢(shì)不改,投資收益率保持較高水平

一般而言，以寫字樓、酒店、商場(chǎng)等為主的商務(wù)地產(chǎn)，其成長(zhǎng)空間取決于生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)的發(fā)展。眾所周知，住宅的最終需求，主要為居民的自用需求（住宅投資需求的目的為買進(jìn)后賣出獲利，最終也需要相應(yīng)的自用需求來承接），其程度大小的判斷參數(shù)為居民的購(gòu)買力。而商務(wù)地產(chǎn)的最終需求，則主要為租賃需求。

隨著生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)的不斷成長(zhǎng)，我國(guó)商務(wù)地產(chǎn)的租金水平將保持上漲趨勢(shì)。其中，產(chǎn)業(yè)升級(jí)與金融業(yè)的對(duì)外開放，都為支持其上漲的長(zhǎng)期動(dòng)力。

與極其廣闊的發(fā)展空間相對(duì)應(yīng)的，是中國(guó)大陸商務(wù)地產(chǎn)投資收益率的居高不下。其中，投資收益率為年度租金與售價(jià)之比。

目前從全球?qū)懽謽鞘袌?chǎng)看，投資收益率一直呈下降趨勢(shì)。香港、東京、紐約、多倫多、倫敦、巴黎等全球主要城市投資收益率均在3%-6%之間。而自 1998年以來，北京、上海等地的投資收益率一直保持在極高的8%~12%左右。

第二篇：2018年教育投資趨勢(shì)分析(下)

2018年教育投資趨勢(shì)分析（下）

通過分析知識(shí)付費(fèi)行業(yè)發(fā)展歷史，結(jié)合融資數(shù)據(jù)的梳理，我們預(yù)測(cè)未來3-4年，知識(shí)付費(fèi)進(jìn)入下半場(chǎng)，存在著四個(gè)趨勢(shì)：?jiǎn)我籌P很難持續(xù)增長(zhǎng)，資本轉(zhuǎn)向內(nèi)容、平臺(tái)、工具知識(shí)付費(fèi)的發(fā)展歷史：以羅輯思維為標(biāo)志，知識(shí)付費(fèi)從2014年起步，2015年-2017年成長(zhǎng)為一個(gè)新的賽道。2016年“知乎LIVE”、“分答”推出，付費(fèi)問答火遍朋友圈。喜馬拉雅FM創(chuàng)始人余建軍，把2016年稱為知識(shí)付費(fèi)元年。2017年，付費(fèi)問答模式被證偽，分答轉(zhuǎn)型，小密圈改名知識(shí)星球。2018年，新世相、咪蒙等入場(chǎng)知識(shí)付費(fèi)。我們對(duì)知識(shí)付費(fèi)的定義：以音頻為主要載體（后期直播及短視頻加入），利用用戶休閑時(shí)間段，直接通過內(nèi)容作為服務(wù)(Contents as a Service)。根據(jù)企鵝智酷2017年1月的調(diào)查，國(guó)內(nèi)34.9%的智能手機(jī)用戶有過線上內(nèi)容付費(fèi)行為，16%有過專欄訂閱、語音分享、1對(duì)1咨詢等付費(fèi)行為。在使用時(shí)間段分布上：56.7%的移動(dòng)音頻用戶利用睡前及休息時(shí)間收聽，52.5%的用戶利用通勤時(shí)間，40.2%的用戶在家務(wù)等體力勞動(dòng)時(shí)收聽。在2017年，知識(shí)付費(fèi)領(lǐng)域獲得了11.7億元（羅輯思維未披露不包含在內(nèi)），相比2016年增長(zhǎng)了超過5倍。獲投公司出現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)鏈的上下游，相比2016年，除了內(nèi)容型，也有平臺(tái)和工具。（2017年知識(shí)付費(fèi)融資案例/單位：萬元人民幣）內(nèi)容走向垂直細(xì)分，PUGC和UGC模式更容易存活2017年5月，根據(jù)好奇心日?qǐng)?bào)預(yù)計(jì)，知乎LIVE推出1年后的累計(jì)GMV約5532萬元，知乎LIVE的分享者主要是具有一定領(lǐng)域?qū)I(yè)知識(shí)的PUGC用戶及草根UGC。同時(shí)，2017年最火的專欄李笑來的《通往財(cái)富之路》打開率僅有17%，羅輯思維的《 李翔商業(yè)內(nèi)參 》宣布免費(fèi)，原因可能是因?yàn)榇蜷_率較低。2018年2月，姬十三開了一場(chǎng)“再見，分答”的發(fā)布會(huì)，分答的名字消失，替換成在行一點(diǎn)。在2017年，分答做了這幾件事：年初上線30分鐘左右的“講”，年中上線20天到1個(gè)月的“班”，年末上線了3到6個(gè)月的“課”。通過延長(zhǎng)課程時(shí)長(zhǎng)加強(qiáng)用戶體驗(yàn)，有向在線教育衍化趨勢(shì)。喜馬拉雅上付費(fèi)欄目的打開數(shù)據(jù)也在下滑，2017年4月，標(biāo)桿專欄《好好說話》的打開率為10-17%，而2016年7-8月這個(gè)數(shù)據(jù)是30%。《好好說話2018精進(jìn)技巧》的打開率在2018年3月約為13%，訂閱人數(shù)13.8萬人，僅有2017年訂閱人數(shù)的23%。同樣遇到付費(fèi)專欄打開率下降問題的是“得到”，“得到”的策略是擴(kuò)大用戶群，在今年年初推出“少年得到”，向K12階段用戶提供學(xué)科及知識(shí)付費(fèi)內(nèi)容。截至目前，知識(shí)付費(fèi)已經(jīng)在初步形成了平臺(tái)、內(nèi)容、工具的產(chǎn)業(yè)鏈。底層平臺(tái)有喜馬拉雅、千聊、荔枝微課，內(nèi)容供應(yīng)方有各微信公眾大號(hào)及羅輯思維、吳曉波頻道，社群平臺(tái)有知乎LIVE、豆瓣時(shí)間。（2017年知識(shí)付費(fèi)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)）微信小程序也讓越來越多的中小機(jī)構(gòu)成為內(nèi)容供應(yīng)方，預(yù)計(jì)2018年知識(shí)付費(fèi)的滲透率將從34.9%提升到50%以上。兒童早教知識(shí)付費(fèi)產(chǎn)品興起兒童知識(shí)付費(fèi)產(chǎn)品的使用者通常是1-9歲的孩子?jì)寢專瑑?nèi)容包括親子、國(guó)學(xué)、詩(shī)歌等。如果說羅輯思維是緩解焦慮的安慰劑，兒童知識(shí)付費(fèi)則是更剛需的營(yíng)養(yǎng)品。兒童知識(shí)付費(fèi)從已經(jīng)獲得了資本的高度認(rèn)可，2017年比2016年的融資金額增加了53倍。從音頻付費(fèi)切入，圍繞著親子關(guān)系還可以打造一系列的服務(wù)，形成閉環(huán)。2018年4月，基于小程序的英語小神童獲得數(shù)百萬美元融資，形式是15分鐘左右的音頻和錄播課。說明針對(duì)媽媽的知識(shí)付費(fèi)已經(jīng)滲透到更剛需的英語領(lǐng)域。（2017VS.2016兒童知識(shí)付費(fèi)融資金額）微信自媒體加入知識(shí)付費(fèi)賽道2017年年底到2018年年初，微信自媒體開始進(jìn)入知識(shí)付費(fèi)領(lǐng)域：咪蒙推出《咪蒙教你如何月薪5萬》、新世相推出《同事都怕你上的漲薪課》，這兩個(gè)課程短短幾天時(shí)間內(nèi)營(yíng)收超500萬元。在廣告和電商之后，知識(shí)付費(fèi)成為了一條新的變現(xiàn)路徑。據(jù)鉛筆道統(tǒng)計(jì)，2017年年底新進(jìn)入知識(shí)付費(fèi)領(lǐng)域的公司達(dá)到40家，其中也包括部分在線教育公司。

五、少兒編程去年全年少兒編程類的項(xiàng)目共有7起，融資總額近2億。今年前4個(gè)月少兒編程已有8起，超過去年全年，融資總額約8220萬人民幣（不包括未披露金額的案子）。很明顯的感知到2018年少兒編程初創(chuàng)企業(yè)如雨后春筍層出不窮，和去年賽道內(nèi)頭部企業(yè)拿到大額融資相比，今年初可以看到很多輪次比較靠前的新項(xiàng)目拿到融資。以往芥末堆報(bào)道了太多的文章總結(jié)少兒編程賽道爆發(fā)的原因和各種商業(yè)模式。今天我們從供應(yīng)鏈上下游的角度來看看這個(gè)細(xì)分賽道的壁壘可能會(huì)在哪里。編程工具不等于編程語言不論是學(xué)生家長(zhǎng)或者投資人，我看到一個(gè)很普遍的誤解是，大家把編程工具誤以為是編程語言。“編程語言”是通過一套自有的語法體系，向計(jì)算機(jī)提供指令，從而完成一系列任務(wù)；然而“編程工具”可以被理解成編輯這個(gè)語法的編輯器，因此，在學(xué)習(xí)同一個(gè)編程語言時(shí)，如 python，編程工具的界面設(shè)計(jì)、操作方法等因受眾年齡段不同可以有很大差距。（網(wǎng)易極客戰(zhàn)紀(jì) Python 編輯界面）

（編程貓 Python 編輯界面)(普通 Python 編輯界面)編程工具的老玩家，使用最廣泛的莫過于 scratch 和 blockly。Scratch基于Flash AS語言，優(yōu)點(diǎn)是有實(shí)物的互動(dòng)界面更直觀，另外官方或者民間有簡(jiǎn)單課程教怎么組裝代碼（但是不教為什么這么組裝）；缺點(diǎn)則是基于相對(duì)落后的 Flash開發(fā)，無法在移動(dòng)端/H5無法分享，而且不能接入硬件（必須在底層代碼上加插件）。而 blockly 的底層編程語言是 JS，可以外接硬件，實(shí)現(xiàn)軟件硬件互動(dòng)，也可以直接生成真實(shí)代碼導(dǎo)出；其缺點(diǎn)則是缺少互動(dòng)界面，實(shí)現(xiàn)的功能相對(duì)較少。這兩種編程工具產(chǎn)品優(yōu)秀，社群給力，傳播廣泛，以至于市面上所有號(hào)稱自己做編程工具的，大部分都是基于這兩家改進(jìn)的，滿足自己編程產(chǎn)品的需求。而近幾年出現(xiàn)的編程工具的新玩家，有基于Python的編程貓，和基于H5和JS的Tynker等等。新玩家們通常兼?zhèn)鋝cratch和blockly的優(yōu)點(diǎn)，并且更加游戲化。與公益化、輕模式的老牌玩家競(jìng)爭(zhēng)并且保證變現(xiàn)能力，toC 的新玩家一般會(huì)有自己的 IP 形象，有更有游戲化浸入感較強(qiáng)的“通關(guān)卡”設(shè)計(jì)，發(fā)力打造社群文化，并有更體系化的課程設(shè)置，讓小孩知其然也知其所以然，toB 的公司也會(huì)配有完善的教案、師資培訓(xùn)等一站式解決方案。課程內(nèi)容+服務(wù)的公司這一類就屬于大家常看的少兒編程公司了，是編程工具的下游，為 C端學(xué)生提供編程課程。商業(yè)模式在各維度上也多種多樣：-互聯(lián)網(wǎng)模式+少兒編程教育內(nèi)容的（如西瓜創(chuàng)客，核桃編程）VS教育機(jī)構(gòu)模式+網(wǎng)絡(luò)流量獲取-線上 VS 線下-直播 VS 錄播+直播-一對(duì)一 VS 一對(duì)小班從市場(chǎng)滲透角度看，少兒編程的風(fēng)從去年就開始吹，但是目前家長(zhǎng)還很難分辨編程內(nèi)容的好壞，一線城市滲透率很高，更加腰部市場(chǎng)的二三四線城市的滲透其實(shí)沒有想象的那么高。這一點(diǎn)與在線少兒外教賽道非常相似，作為未來公民語言，市場(chǎng)早期均是家長(zhǎng)被培育的階段，但是一旦被培育起來，市場(chǎng)空間非常大。從資本角度看，由西瓜創(chuàng)客在今年3月獲紅杉、經(jīng)緯5000萬元 A輪融資開始，標(biāo)志著少兒編程賽道的各個(gè)模式頭部企業(yè)模式逐漸成熟，頂級(jí)資本開始布局。從戰(zhàn)略規(guī)劃角度看，現(xiàn)在網(wǎng)絡(luò)流量獲取成本非常高。前期市場(chǎng)爆發(fā)階段，能跑出來的往往是那些能在流量獲取建立壁壘的公司機(jī)構(gòu)。而再往后，比拼的就是誰的盈利能力更強(qiáng)，復(fù)購(gòu)率更高，學(xué)生生命周期更長(zhǎng)與機(jī)器人教育結(jié)合的趨勢(shì)一方面，機(jī)器人等創(chuàng)客硬件是必須結(jié)合軟件編程來控制，盡管競(jìng)賽類的課程中編程內(nèi)容會(huì)比較深入、系統(tǒng)，大部分的課程涉及到的編程知識(shí)相對(duì)基礎(chǔ)。另一方面，為了提高學(xué)生生命周期、增加學(xué)生新鮮感或者提供可視化的教學(xué)成果，越來越多的少兒編程公司，尤其是線下的機(jī)構(gòu)，會(huì)結(jié)合硬件來授課。所以，由于機(jī)器人教育和少兒編程的一部分課程的重合性，我們看到了一些線上、線下結(jié)合，硬件、軟件結(jié)合的趨勢(shì)。-編程貓與樂博樂博、優(yōu)必選展開緊密合作，購(gòu)買課程或者硬件便可使用編程貓的在線編程平臺(tái)-拿到數(shù)億元人民幣 B 輪融資的貝爾科教在機(jī)器人、編程領(lǐng)域做了全產(chǎn)業(yè)鏈布局：線下機(jī)器人教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)，在線編程平臺(tái)，上游機(jī)器人硬件供應(yīng)，以及少兒編程和機(jī)器人的大賽運(yùn)營(yíng)-就在本月，創(chuàng)客硬件提供商 Makeblock發(fā)布基于 Scratch開發(fā)的編程工具，慧編程，可兼容除了自己家的硬件之外的多款開源硬件，并支持人臉識(shí)別、語音識(shí)別等功能-線下機(jī)器人培訓(xùn)機(jī)構(gòu)，如碼高、瓦力工廠等，都陸續(xù)開設(shè)編程課程-好未來摩比思維館的STEM 編程課在教scratch的同時(shí)，也深度結(jié)合硬件設(shè)備與此相似的是，科學(xué)課中一些機(jī)械和工程類的科目也與機(jī)器人教育有重合部分。大開腦洞想象，是不是未來編程、機(jī)器人、科學(xué)課、通識(shí)教育都可以結(jié)合在一起，成為大 STEM 課程機(jī)構(gòu)？

第三篇：工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀及前景趨勢(shì)分析

工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀及前景趨勢(shì)分析

資料來源：前瞻網(wǎng)：2013-2017年中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展環(huán)境與趨勢(shì)預(yù)測(cè)分析報(bào)告，百度報(bào)告名稱可看報(bào)告詳細(xì)內(nèi)容。

工業(yè)地產(chǎn)是指在新經(jīng)濟(jì)、新型工業(yè)化背景下，以產(chǎn)業(yè)為依托，地產(chǎn)為載體，以工業(yè)樓宇、工業(yè)廠房、高新技術(shù)研究與發(fā)展用房為主要開發(fā)對(duì)象，集投資、開發(fā)、經(jīng)營(yíng)管理和服務(wù)等為一體的工業(yè)物業(yè)總稱。

工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀：

我國(guó)工業(yè)地產(chǎn)在一段時(shí)間內(nèi)似乎淡出人們的視線，但在2011年以來的房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)后，工業(yè)地產(chǎn)仿佛一夜之間，浮出水面，完全恢復(fù)并煥發(fā)出新的生命力。從國(guó)家政策來看，國(guó)家的一系列調(diào)控政策意在堅(jiān)決抑制房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)，調(diào)控的鋒芒直指商品住宅市場(chǎng)，而且已成為今后長(zhǎng)期調(diào)控的主旋律。商品住宅市場(chǎng)的調(diào)控必然導(dǎo)致一部分的投資資源轉(zhuǎn)向其他地產(chǎn)領(lǐng)域，其中包括工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，目前，已經(jīng)有眾多知名地產(chǎn)發(fā)展商在產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)發(fā)展。2011年，擴(kuò)大的國(guó)內(nèi)市場(chǎng)及更加頻繁的國(guó)際貿(mào)易活動(dòng)，優(yōu)質(zhì)物流面積的需求保持強(qiáng)勁。家用電器、電子商務(wù)行業(yè)及第三方物流企業(yè)及中小企業(yè)制造業(yè)成為主要需求來源。2011年深圳、廣州、武漢、成都、重慶、北京、天津、上海周邊顯現(xiàn)出強(qiáng)力的工業(yè)物業(yè)需求。2011年，中國(guó)吸收外商直接投資總額已達(dá)到1240億美元，其中大部分用于在遍布全國(guó)的工業(yè)園區(qū)內(nèi)建設(shè)工廠、倉(cāng)庫(kù)和研發(fā)中心。

2012年以來，隨著宏觀調(diào)控的不斷深入，傳統(tǒng)住宅市場(chǎng)幾乎哀鴻一片，商業(yè)地產(chǎn)也因競(jìng)爭(zhēng)激烈呈現(xiàn)過熱跡象，地產(chǎn)多元化轉(zhuǎn)型迫在眉睫，部分發(fā)展商尋求轉(zhuǎn)型。在國(guó)家、地方政府、政策及銀行利好因素的支持下，我國(guó)工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)漸入佳境。

工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)前景趨勢(shì)分析：

工業(yè)地產(chǎn)往往是一個(gè)城市乃至國(guó)家的經(jīng)濟(jì)支柱。從我國(guó)目前來看，在勞動(dòng)力、工業(yè)配套能力、國(guó)內(nèi)市場(chǎng)規(guī)模以及自身發(fā)展的速度等方面存在一定優(yōu)勢(shì)，使我國(guó)成為承接國(guó)際產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移最重要的區(qū)位之一。伴隨著工業(yè)的成長(zhǎng)，我國(guó)的工業(yè)地產(chǎn)也將高速成長(zhǎng)。目前我國(guó)部分行業(yè)面臨轉(zhuǎn)型升級(jí)的戰(zhàn)略機(jī)遇期，國(guó)家也出臺(tái)了相關(guān)政策促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和完善，工業(yè)地產(chǎn)作為推動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的載體，已迎來發(fā)展的窗口期，我國(guó)工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)前景廣闊。

前瞻網(wǎng)：2013-2017年中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展環(huán)境與趨勢(shì)預(yù)測(cè)分析報(bào)告，共十五章。首先介紹了工業(yè)地產(chǎn)的定義、類型、特征等，接著分析了中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展環(huán)境和政策背景，然后重點(diǎn)分析了國(guó)內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀和工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)類型——經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、生態(tài)工業(yè)園區(qū)及物流園區(qū)的發(fā)展，并介紹了重點(diǎn)城市工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展情況。隨后，報(bào)告對(duì)工業(yè)地產(chǎn)做了開發(fā)模式分析、盈利模式分析、開發(fā)與運(yùn)營(yíng)策略分析、開發(fā)案例分析和投資分析，最后預(yù)測(cè)了中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)的未來前景與趨勢(shì)。

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第四篇：招商局地產(chǎn)控股股份有限公司投資價(jià)值分析

招商局地產(chǎn)控股股份有限公司投資價(jià)值分析

與投資操作建議

一、投資的宏觀環(huán)境分析

1、經(jīng)濟(jì)周期的分析

宏觀經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行具有周期性特點(diǎn)，一個(gè)經(jīng)濟(jì)周期包括繁榮、衰退、蕭條、復(fù)蘇四個(gè)階段。房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要的產(chǎn)業(yè)組成部分，必然受到宏觀經(jīng)濟(jì)周期性波動(dòng)的決定和影響。

由對(duì)經(jīng)濟(jì)起飛和體制轉(zhuǎn)軌時(shí)期中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)行軌跡以及產(chǎn)業(yè)與宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行相關(guān)性的實(shí)證分析，此階段中國(guó)房地產(chǎn)運(yùn)行周期具有波動(dòng)頻率較高、振幅較大及非經(jīng)濟(jì)因素干擾嚴(yán)重的非自然周期型特征。尤其進(jìn)入90年代以來，經(jīng)濟(jì)起飛對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的內(nèi)在要求與體制改革相互重合，更強(qiáng)化了經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)內(nèi)部和外部沖擊對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的影響力度。在房地產(chǎn)領(lǐng)域開發(fā)建設(shè)規(guī)模增長(zhǎng)過快、投資開發(fā)結(jié)構(gòu)失衡、投資區(qū)域熱點(diǎn)集中和地域分布失衡以及市場(chǎng)投機(jī)行為滋生等不合理現(xiàn)象充分暴露，并超出房地產(chǎn)自身有效調(diào)能力的限界。

因此，我們應(yīng)該認(rèn)清房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，謹(jǐn)慎的選擇投資的行業(yè)

2、GDP的分析

首先看下2009年的數(shù)據(jù)，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局昨日公布2009年我國(guó)主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，經(jīng)初步測(cè)算，2009年我國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)335353億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)8.7%，其中第四季度GDP增幅重新回到兩位數(shù)，達(dá)10.7%。

2010年，刺激消費(fèi)預(yù)計(jì)不會(huì)有更進(jìn)一步的政策了，而房地產(chǎn)和股市不能持續(xù)走牛的幾率較大，在這樣的背景下，老百姓的消費(fèi)欲望有可能被壓抑，并導(dǎo)致房地產(chǎn)、股市等市場(chǎng)的大落（大起的幾率不大），這樣反過來又會(huì)抑制消費(fèi)。

2010年，中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)不樂觀，GDP很難保持較高速度的增長(zhǎng)。比如以市場(chǎng)的先行指標(biāo)股市來說，2008年的下跌，是因?yàn)榍懊婀墒械谋q預(yù)支了上漲空間。而2010年，股市可能會(huì)因GDP的下降預(yù)期而先行下跌。

3、財(cái)政貨幣政策分析

調(diào)控經(jīng)濟(jì)，兩大政策各有側(cè)重。一般認(rèn)為，在通脹時(shí)期，雖然財(cái)政政策與貨幣政策都能夠“相機(jī)抉擇”，但貨幣政策比財(cái)政政策的作用更大，更加靈活。貨幣政策可逆周期采取緊縮的調(diào)控手段，如升息、提高存款準(zhǔn)備金比率等措施，與財(cái)政政策等其他政策配合，最終一般能夠?qū)⑼浐臀飪r(jià)上漲控制住;相對(duì)而言，財(cái)政政策的作用往往相對(duì)較小。但在經(jīng)濟(jì)不景氣時(shí)期，財(cái)政政策一般比貨幣政策的作用更大、更加靈活有效，而且財(cái)政政策和手段有一定的杠桿效用，能對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)起到立竿見影的調(diào)控效果。

政府刺激經(jīng)濟(jì)的措施出臺(tái)之后，市場(chǎng)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性上漲。這將給我們的市場(chǎng)增強(qiáng)信心和凝聚人氣，也為市場(chǎng)反彈奠定了良好的基礎(chǔ)和契機(jī)。一是宏觀政策的轉(zhuǎn)向?qū)⒂欣谕顿Y者對(duì)市場(chǎng)信心的恢復(fù)，對(duì)穩(wěn)定資本市場(chǎng)的預(yù)期也至關(guān)重要。二是宏觀經(jīng)濟(jì)政策的及時(shí)調(diào)整，將有利于緩解市場(chǎng)資金面的壓力。從緊的貨幣政策轉(zhuǎn)為適度寬松的貨幣政策，表明銀根將進(jìn)一步放松，有利于緩解社會(huì)資金面偏緊的壓力;同時(shí)，隨著多次降息，本來已深幅下跌、具有一定投資價(jià)值的股票市場(chǎng)投資(比較銀行存款與債券買賣、基金投資)的比較優(yōu)勢(shì)會(huì)更加顯露，會(huì)部分增加對(duì)股市的投資。三是2009年1月開始，增值稅轉(zhuǎn)型改革將全面推進(jìn)，將有利于增厚上市公司利潤(rùn)，有助于穩(wěn)定對(duì)上市公司未來業(yè)績(jī)的預(yù)期。四是重大基礎(chǔ)設(shè)施、農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生、文化教育事業(yè)等基礎(chǔ)性行業(yè)及相關(guān)上市公司將明顯受益，同時(shí)因?yàn)槌藬?shù)效應(yīng)：總體上將對(duì)其他的相關(guān)產(chǎn)業(yè)和公司產(chǎn)生作用不等的正面乘數(shù)效應(yīng)。當(dāng)然，這之間會(huì)有一個(gè)時(shí)間滯后，需要我們仔細(xì)研究和分析，捕捉其中的機(jī)遇。

4、通貨膨脹分析

分析通貨膨脹對(duì)股票行市的影響，應(yīng)該區(qū)分不同的通貨膨脹水平。

一般認(rèn)為，通貨膨脹率很低(如5%以內(nèi))時(shí)，危害并不大且對(duì)股票價(jià)格還有推動(dòng)作用。因?yàn)椋ㄘ浥蛎浿饕且驗(yàn)樨泿殴?yīng)量增多造成的。貨幣供應(yīng)量增多，開始時(shí)一般能刺激生產(chǎn)，增加公司利潤(rùn)，從而增加可分派股息。股息的增加會(huì)使股票更具吸引力，于是股票價(jià)格將上漲。當(dāng)通貨膨脹率較高且持續(xù)到一定階段時(shí)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展和物價(jià)的前景就不可捉摸，整個(gè)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)會(huì)變得很不穩(wěn)定。這時(shí)，一方面企業(yè)的發(fā)展會(huì)變得飄忽不定，企業(yè)利潤(rùn)前景不明，影響新投資注入。另一方面，政府會(huì)提高利率水平，從而使股價(jià)下降。這兩方面因素的共同作用下，股價(jià)水平將顯著下降。

二、上市公司所屬行業(yè)分析

招商局地產(chǎn)控股股份有限公司屬于房地產(chǎn)行業(yè)。

1、房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀：

截止2010年三季報(bào)我國(guó)房地產(chǎn)有上市公司147家，盈利的有76家，虧損的有12家，持平及其它的有56家。

半年來隨著各項(xiàng)調(diào)控措施的細(xì)化和落實(shí)，市場(chǎng)預(yù)期正在發(fā)生變化，調(diào)控效果初步顯現(xiàn)，目前市場(chǎng)進(jìn)入了調(diào)控效果觀察期。從全國(guó)房地產(chǎn)銷售和開發(fā)情況的數(shù)據(jù)來看，上半年全國(guó)商品房銷售面積3.94億平方米，比去年同期增長(zhǎng)15.4%，增幅比1-5月回落7.1個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售額1.98萬億元，同比增長(zhǎng)25.4%，增幅比1-5月回落13.0個(gè)百分點(diǎn)；上半年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資19,747億元，同比增長(zhǎng)38.1%，房屋新開工面積8.05億平方米，同比增長(zhǎng)67.9%。伴隨著價(jià)格的逐步回落及銷售數(shù)量的大幅下降，市場(chǎng)正朝著政府調(diào)控的方向發(fā)展。

2、產(chǎn)業(yè)政策分析

建設(shè)部副部長(zhǎng)姜偉新近日提出，今年建設(shè)部要抓緊做好三項(xiàng)工作：一是要抓緊完善住房保障體系；二是在著力解決低收入家庭住房困難的同時(shí)，要把幫助中等收入家庭解決住房問題作為一項(xiàng)重要任務(wù)；三是堅(jiān)決貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院關(guān)于宏觀調(diào)控的各項(xiàng)部署，抑制房?jī)r(jià)過快上漲。專家學(xué)者普遍認(rèn)為，今年樓市調(diào)控將更為理性和成熟。

姜偉新表示，“總的原則是既要防止房?jī)r(jià)過高過快上漲，也要防止過快過猛下降。”但他強(qiáng)調(diào)，當(dāng)前，重點(diǎn)還是要防止和抑制房?jī)r(jià)過高過快上漲。各地建設(shè)部門要從大局出發(fā)，充分認(rèn)識(shí)房?jī)r(jià)大幅波動(dòng)對(duì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和民生的重大影響。

3、產(chǎn)業(yè)前景分析

明年房地產(chǎn)投資增速展望：前10個(gè)月房地產(chǎn)投資增速很高，目前來看，隨著未來房?jī)r(jià)緩慢下跌，銷售量沒有出現(xiàn)大幅度的萎縮，開發(fā)商的信心仍然得以維持，投資與新開工的增速還將在一段時(shí)間內(nèi)保持高速，預(yù)計(jì)今年全年房地產(chǎn)的增速將在30%左右。至于明年房地產(chǎn)投資增速，我們認(rèn)為增速可能會(huì)比今年有所下降，但仍然將保持在25%以上

我們認(rèn)為房?jī)r(jià)短時(shí)間內(nèi)迅速大幅度下跌的可能性不大，更加多的會(huì)是緩跌的形態(tài)，甚至?xí)袀€(gè)別月份的反復(fù)，目前來看，只要房?jī)r(jià)出現(xiàn)適度的下跌回落到合適的價(jià)位，那么實(shí)際上可以視為行業(yè)利好。

三、招商局地產(chǎn)控股股份有限公司微觀層次分析

1、公司財(cái)務(wù)分析：

財(cái)務(wù)構(gòu)成：

市盈率(動(dòng))：15.88 流通股本:68429.92萬股

大盤股

從以上資料分析得出：2010年1月1日-2010年6月30日業(yè)績(jī)：凈利潤(rùn)約100,000萬元，比上年同期增長(zhǎng)約100%；基本每股收益約0.58元，比上年同期增長(zhǎng)約100%。上年同期業(yè)績(jī)：凈利潤(rùn)48,685萬元；基本每股收益0.28元。

2、公司經(jīng)營(yíng)分析

上半年，公司適當(dāng)調(diào)整了銷售策略和開發(fā)節(jié)奏，采取了貼近市場(chǎng)的價(jià)格策略，優(yōu)化庫(kù)存結(jié)構(gòu)，把握時(shí)機(jī)，在11個(gè)城市推出了包括上海雍華府二期、蘇州小石城三期等21個(gè)精品樓盤，銷售面積28.75萬平米，簽約銷售金額42.30億元；公司于上半年新開工9個(gè)項(xiàng)目，建筑面積67萬平方米，擴(kuò)充土地儲(chǔ)備46萬平方米，使得總儲(chǔ)備超過1000萬平方米，為公司后續(xù)持續(xù)發(fā)展提供了充足的資源。

公司充分理解本輪房地產(chǎn)調(diào)控的政策目標(biāo)，下半年公司將在響應(yīng)政府各項(xiàng)政策要求的前提下結(jié)合自身發(fā)展著力以下工作：繼續(xù)采取均勻、謹(jǐn)慎地拿地的策略，注重區(qū)域選擇，理性等待合適時(shí)機(jī)合理擴(kuò)充土地儲(chǔ)備；樹立做透做細(xì)市場(chǎng)研究、做精做足項(xiàng)目品質(zhì)的精準(zhǔn)營(yíng)銷理念，努力提升營(yíng)銷能力，短期內(nèi)，公司擬采取措施，促進(jìn)銷售，積極優(yōu)化庫(kù)存結(jié)構(gòu)；繼續(xù)發(fā)揮穩(wěn)健的財(cái)務(wù)管理手段，做好前瞻性融資安排，并根據(jù)公司財(cái)務(wù)狀況，合理安排現(xiàn)金流，量入為出，確保財(cái)務(wù)安全，穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)；積極推廣對(duì)城市綜合體模式的研究和實(shí)踐成果，抓住商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域存在的巨大商機(jī)，充分發(fā)揮商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)金流穩(wěn)定的特性，使其成為提升業(yè)績(jī)、平抑波動(dòng)的有力手段；繼續(xù)秉承“綠色公司”的經(jīng)營(yíng)理念，堅(jiān)持“綠色地產(chǎn)”的發(fā)展戰(zhàn)略，開發(fā)順應(yīng)市場(chǎng)需求和行業(yè)發(fā)展方向的產(chǎn)品；完善人力合理運(yùn)用價(jià)格杠桿，持續(xù)提高核心競(jìng)爭(zhēng)力及市場(chǎng)地位，提升業(yè)績(jī)，為股東帶來更豐厚的回報(bào)。

四、技術(shù)分析

1、形態(tài)分析：

11月12日至12月24日之間，成交量是兩頭多中間少，越靠近底成交量越少，但是圓弧底達(dá)到底部時(shí)，成交量可能會(huì)突然放大一下，之后再恢復(fù)成小成交量，在圓弧形突破后的一段時(shí)間里會(huì)有相當(dāng)大的成交量。

再形成的時(shí)間里，相當(dāng)就是調(diào)整時(shí)段，投資者可以在當(dāng)圓弧底開始在形態(tài)上露出的跡象時(shí)是個(gè)絕佳的買入，并且可以充分利用緩慢的轉(zhuǎn)變過程，充分吸入，以把握好后市來臨的上漲。

2、DMI指標(biāo)分析

當(dāng)白色的+DI曲線由下向上突破黃色的—DI曲線時(shí)，是買入信號(hào)；當(dāng)白色的+DI曲線由上向下跌破黃色的﹣DI曲線時(shí)，是賣出信號(hào)。

當(dāng)+DI曲線與—DI曲線相交后，ADX曲線與ADXR曲線交叉，此時(shí)行情上漲將是最后一次買入機(jī)會(huì)；如果行情下跌將是最后的一次賣出機(jī)會(huì)。

上圖中左邊的焦點(diǎn)A則是下跌行情前的最后一次賣出機(jī)會(huì)，錯(cuò)過了的投資者則會(huì)虧損嚴(yán)重

3、KDJ指標(biāo)分析

當(dāng)K線由下向上突破D線形成黃金交叉時(shí)，為買入信號(hào)并且還應(yīng)部分滿足以下條件

一、黃金交叉位置要低

二、黃金交叉應(yīng)多次出現(xiàn)

三、交叉點(diǎn)符合右側(cè)相交原則；當(dāng)K線由上向下跌破D線形成死亡交叉時(shí)，為賣出信號(hào)。

五、投資建議

根據(jù)以上的技術(shù)分析和平時(shí)模擬炒作的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，該股票應(yīng)做長(zhǎng)線投資，在低位時(shí)即c點(diǎn)時(shí)買入，在不斷的調(diào)整階段慢慢的吸入以保證整體的買價(jià)低水平，等待圓弧底突破的股價(jià)大漲。

第五篇：物流園區(qū)投資分析及前景趨勢(shì)預(yù)測(cè)

物流園區(qū)投資分析及前景趨勢(shì)預(yù)測(cè)

資料來源：前瞻網(wǎng)：2013-2017年中國(guó)物流園區(qū)開發(fā)運(yùn)營(yíng)模式與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報(bào)告，百度報(bào)告名稱可看報(bào)告詳細(xì)內(nèi)容。

物流園區(qū)是對(duì)物流組織管理節(jié)點(diǎn)進(jìn)行相對(duì)集中建設(shè)與發(fā)展的具有經(jīng)濟(jì)開發(fā)性質(zhì)的城市物流功能區(qū)域，同時(shí)也是依托相關(guān)物流服務(wù)設(shè)施進(jìn)行與降低物流成本、提高物流運(yùn)作效率和改善企業(yè)服務(wù)有關(guān)的流通加工、原材料采購(gòu)和便于與消費(fèi)地直接聯(lián)系的生產(chǎn)等活動(dòng)的具有產(chǎn)業(yè)發(fā)展性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)功能區(qū)。

物流園區(qū)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀：

物流園區(qū)是我國(guó)現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展中產(chǎn)生的新型業(yè)態(tài)，近10年來出現(xiàn)了蓬勃發(fā)展的局面。“十一五”以來，我國(guó)物流園區(qū)快速發(fā)展，出現(xiàn)了貨運(yùn)服務(wù)、生產(chǎn)服務(wù)、商貿(mào)服務(wù)和綜合服務(wù)等多種類型，形成了不同物流需求與多種服務(wù)方式有機(jī)對(duì)接的平臺(tái)。

2012年我國(guó)調(diào)查結(jié)果顯示，我國(guó)共有各類物流園區(qū)754家。對(duì)比2006年的207家，增長(zhǎng)264%；與2008年的475家相比，增長(zhǎng)58.7%。物流園區(qū)作為聯(lián)系產(chǎn)業(yè)鏈上下游的紐帶，是各項(xiàng)物流活動(dòng)開展的重要載體。通過產(chǎn)業(yè)的空間集聚、資源的有效整合、業(yè)務(wù)的流程優(yōu)化，在促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，提升物流服務(wù)水平，提高土地集約化使用，減輕道路、環(huán)境和能源的壓力，加強(qiáng)物流市場(chǎng)管理，增加就業(yè)機(jī)會(huì)等方面發(fā)揮著重要作用。

物流園區(qū)行業(yè)前景趨勢(shì)分析：

未來中國(guó)物流園區(qū)的發(fā)展步伐和發(fā)展速度將不斷加快，展現(xiàn)出良好的發(fā)展前景。中國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和交通條件的不斷改善，將推動(dòng)中國(guó)物流行業(yè)的發(fā)展進(jìn)一步提速，而物流行業(yè)的發(fā)展必然催生物流園區(qū)數(shù)量和質(zhì)量的不斷提高。未來一段時(shí)間內(nèi)，物流園區(qū)在中國(guó)的發(fā)展將不斷從廣度和深度延伸，在中國(guó)投資物流園區(qū)的潛力巨大，值得期待。

前瞻網(wǎng)：2013-2017年中國(guó)物流園區(qū)開發(fā)運(yùn)營(yíng)模式與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報(bào)告，共十四章。首先介紹了物流園區(qū)的定義、類型、功能、作用等，接著分析了中國(guó)物流園區(qū)的發(fā)展環(huán)境和國(guó)外物流園區(qū)的發(fā)展概況，然后重點(diǎn)分析了國(guó)內(nèi)物流園區(qū)的現(xiàn)狀和保稅物流園區(qū)、港口物流園區(qū)、航空物流園區(qū)、鐵路物流園區(qū)、鋼鐵物流園區(qū)、石化物流園區(qū)及逆向物流園區(qū)的發(fā)展，并詳細(xì)介紹了長(zhǎng)三角地區(qū)、珠三角地區(qū)、環(huán)渤海地區(qū)、海西經(jīng)濟(jì)區(qū)及中西部地區(qū)物流園區(qū)的發(fā)展情況。隨后，報(bào)告對(duì)物流園區(qū)做了信息化發(fā)展分析、問題及對(duì)策分析和投資分析，最后預(yù)測(cè)了中國(guó)物流園區(qū)的未來前景與趨勢(shì)。

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