第一篇：水暖行業狀況的調查報告

關于鐵嶺和撫順兩個城市水暖行業狀況的調查報告??????

2013年8月10日和8月12日對鐵嶺市轉盤街和撫順市裕民裝飾材料市場進行了走訪調研。

鐵嶺市水暖行業發展狀況：

一、鐵嶺市水暖市場主要集中位置

鐵嶺市比較集中賣暖氣片的位置在轉盤街街上。

二、市場類型

屬于綜合性材料批發與零售的集散中心。綜合材料買賣交易 的大賣場。

市場檔次：屬于中低端市場賣場。

市場主推產品：主要經營鋁合金和鋼制的暖氣片，而且鋁合金和鋼制的暖氣片買的最好。

三、主要經營品牌

低端市場：主要品牌天津美爾、鋼牌、益剛、嘉佳等品牌，特點價格低廉、做工普通、樣式單一，質量不能保證。

中高端市場：百詩、吉水等品牌。

特點品質卓越，工藝精細、品牌定位清晰、價格高。

四、消費能力分析

通過調查走訪，當地消費者希望找到一款價位不是很高、質 量過硬而且耐腐蝕的產品，隨著吉水RT新產品的問世，給鐵嶺市的消費者帶來了福音。

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五、鐵嶺經銷商大概經營狀況

其他品牌經銷商：對于吉水RT新產品，關注度高，也比較感興趣，肯定它的耐腐蝕性，但是也很擔心它的散熱情況。

吉水經銷商：對于吉水RT新產品，有著很強的推廣信心，在店內張貼宣傳畫、改變店內格局，主推吉水RT產品；弊端：店內貨品繁雜，不利于吉水暖氣的銷售。

撫順市水暖行業發展狀況：

一、撫順市水暖市場主要集中位置

主要集中在裕民裝飾材料城

二、市場類型

屬于比較集中的綜合性賣場

市場檔次：屬于中高端市場賣場。

市場主推產品：主要經營銅鋁復合、鋁合金和鋼制的暖氣片，因價格原因，銅鋁復合暖氣片買的不是很好；鋼制暖氣片因耐腐蝕性差。使用壽命短，容易產生漏點，將被市場所淘汰。150×50雙水道鋁合金產品普遍反映賣的最好。

三、主要經營品牌

裕民裝飾城內：主要經營吉水、南山、盼盼、中泰威廈等品牌，特點屬于中高端產品，價格高，樣式多樣。

裕民裝飾城外：主要經營舒郎蘭迪、金馨等低端產品。特點價格便宜，做工粗糙，質量不能保證。

四、消費能力分析

隨著撫順市經濟的快速發展，人民生活水平不斷提高，該市 消費者能夠接受中高端產品，而且具有很強的品牌意識。

總結：通過對這兩個城市水暖行業的調研走訪，了解了這兩個市場的基本格局和概況，由于銅鋁復合散熱器價格高，鋼制散熱器耐腐性差，為此沈陽吉水暖氣片廠史無前例的創造出PERT原生進口材質高分子耐蝕散熱器，我相信在不久的將來，隨著吉水高分子耐蝕散熱器陸續進入市場，將引領水暖行業新的篇章。

第二篇：普洱茶行業狀況調查報告

普洱茶行業狀況調查報告

普洱茶行業狀況調查報告

目 錄

一、行業概況

1、茶產業簡介

2、普洱茶產業概況

二、普洱茶PEST分析

三、普洱茶五力模型分析

四、普洱茶產業的SWOT戰略分析

五、普洱茶行業品牌現狀分析

六、普洱茶行業發展的戰略選擇

1、行業發展中存在的問題

2、行業發展的戰略選擇

一、行業概況 普洱茶行業狀況調查報告

（一）、茶產業簡介

茶是世界衛生組織推薦的六大保健食品之首，據預測，茶將成為21世紀世界“第一大飲料”。“開門七件事：柴米油鹽醬醋茶”。茶葉是人類物質生活的必須消費品，品茶又是人類精神生活的一部分。隨著消費水平的提高，茶文化的傳播，茶葉消費逐步理性化，從過去重“外形”到現在重“香氣、滋味”，優質的品牌茶將成為消費主流。茶業將是21世紀最有發展前途的產業之一，被稱為永不衰敗的朝陽產業。

目前，全球茶葉年產量為300多萬噸，人均年消費茶葉0.5公斤。在20世紀初，世界平均每人每年僅消費茶葉190克，1950年只是人均消費210克，50年只增加20克。1950年以后，茶葉消費量增長加快，1999年全世界每人平均消費茶葉475克，50年增加了265克。由于茶有解渴提神，幫助消化、敵煙解酒、殺菌消炎以及預民禹齒、敗血癥和減輕核軸射、增加血管彈性等作用，茶葉的消費量將會繼續增加。

世界茶葉消費正在向方便化和產品多樣化發展。近20年，袋泡茶在歐美國家由占2%上升到占60--70%，香味茶在德國銷量達4--5萬噸，美國銷售量在香味茶占30%，有機茶、速溶茶占總銷量不大，但發展速度很快，1992年美國銷售藥茶1.16億美元，1999年增加到2.48億美元，茶飲料在日本、美國、西歐、中國臺灣發展迅速。另外，“環境型茶業”、“生態型茶業”也成為未來發展趨勢。

中國是茶的故鄉。中國人最早發現和利用茶葉，并把這一健康飲料推廣到全世界。200年前，我國茶葉產量、出口量占世界第一。100多年以前，我國茶葉還稱霸世界，1896年前，中國茶葉出口量占世界市場的9既。茶葉，被國人譽為“國飲”。我國茶區分布廣泛，種類之多、飲茶之盛、茶藝之精，堪稱世界之最。隨著人類文明的進步、生活水平的提高和科學技術的發展，茶已被世界人民作為保健康樂、社會聯誼、凈化心靈、傳播文化的紐帶。

我國茶產業發展空間巨大。根據有關資料顯示，人平均正常年消費茶葉量為3.3公斤，目前我國為0.33公斤，銷量潛力為10倍，總體可達180億元規模:出口現有市場規模為30億元，銷量潛力可增長5倍。從長遠來看，假設消費量的潛力挖掘一半，消費檔次提高一倍，則中國茶葉的內銷外銷市場總規模為:【(180億元*10*1/2)+(30億元*5*1/2)」*2=2000億元。這是一個十分誘人的巨大的市場。

普洱茶行業狀況調查報告

中國茶產業的現狀是“硬件有余，軟件不足”。硬件指茶園、茶廠，軟件指經營管理.茶園110萬公頃，茶廠曾有67000多家，經營單位不計其數。但出口量為全球第三，出口值為第四，單產為全球平均的一半，主要是觀念落后、管理落后所致。我國茶業由于體制不順、機制不活、效益不高、國有資本過多且虧損面大、改革滯后，產銷形勢嚴峻。茶葉要振興，市場當先行.當代中國，最缺乏的是市場營銷，最需要的也是市場營銷。據調查，我國目前有69%的企業不知如何制定市場營銷總體戰略，65%的企業不懂如何制定營銷政策，71%的企業不懂如何著手構建銷售渠道和網絡，61%的企業不知如何營銷管理。只要能夠認識并遵循茶葉的基本規律，制定符合實際的市場謀略方法，中國茶葉一定能夠重現輝煌。

（二）、普洱茶產業概況

1、普洱茶的淵源

普洱茶，產于茶樹的原生地，神秘而瑰麗的云南。普洱茶的歷史是神秘的，她的起源沒有文字記載，她的原產地有很大的爭議，她的工藝隨時代而變化，她的傳播又有說不盡的故事。在普洱茶的故鄉，有神農氏開山種茶的傳說，也有諸葛亮“武侯遺種”的記載，更有茶的始祖巖冷，留下“給你們牛馬，怕遇病而亡;給你們金銀財寶，也怕你們花光;就給你們這些茶樹，才會讓子孫后代取不盡用不完”這樣的千古絕唱。普洱茶的形成，最初并不是有意為之，而是特定的地理、氣候原因和特定的運輸方式形成的。對普洱茶的研究表明.，如果沒有云南特有的地理氣候，獨特的大葉茶種以及舉世聞名的“茶馬古道”，就不會有聞名遐邇的普洱茶。到了清代，普洱茶進入全盛時期.普洱茶的產區從當時普洱的管轄區輻射開來，包括了今天思茅、西雙版納、臨滄、紅河、大理、保山等地區。到了清朝后期，除銷往內地外，普洱茶開始大量出口泰國、緬甸、印度，并通過印度的加爾各答轉銷到世界各地，聲名遠播。進入20世紀30年代，交通改善，市場活躍，普洱茶開始出現人工陳化工藝，促進了普洱茶的多樣化發展。這個時期可以說是現代普洱茶和古普洱茶的一個分水嶺。盡管如此，普洱茶還是湮沒在歷史的長河里黯然發光。20世紀90年代以前很長的二段時間內，由于紅茶和綠茶的高速發展，普洱茶只能以劣等茶的角色游離于茶葉市場，只有服務低端市場的茶葉小店，會陳列一些普洱茶，售賣給低收入的飲茶人。直到1993年臺灣的鄧時 3 普洱茶行業狀況調查報告

海先生在所著《普洱茶》里提出了“普洱茶越陳越香”的概念后，人們才開始 廣泛重視普洱茶的“品飲”和“收藏”功能。正是普洱茶的“品飲”和“收藏”功能，近年來在臺灣、韓國、港澳和大陸沿海掀起了普洱茶熱，幾年以后，產茶地云南也開始流行。

2、普洱茶的地位

普洱茶受到眾多消費者的青睞并不是因為普洱茶的老、舊、陳，也不是包裝和商標優于其它茶飲，或者是加工廠家有影響力，而是普洱茶本身富含特殊的功效成分，并具有獨特的色、香、味.研究表明，茶湯的香氣和味感在很大程度上取決于所含的成分。如綠茶的青澀和收斂是茶多酚的作用，而鮮爽是氨基酸的貢獻;而紅茶卻是以鮮葉的成分為基礎，加進了發酵酶的作用；普洱茶除了鮮葉成份、發酵作用，其“握堆”工序引種了更多的有益菌，使原來的成分發生的巨大的變異，這種變化是前兩類茶品中沒有的.普洱茶條茶湯褐紅，湯色清亮，滋味醇厚，并具獨特陳香。盡管有專家提議把普洱茶單獨歸一類茶，但現在主要還是把其歸為黑茶類。就像黑茶類中的湖南黑毛茶、廣西六堡茶等，普洱茶要飲陳茶。但和其他黑茶相比，普洱茶更具有“越陳越香”的特點。普洱茶的價值不僅表現在它具有陳香、潤口的特點，還因為其有多種對健康有益的功效。普洱茶屬于發酵食品，不僅富含微量元素，還有大量有益菌。經醫學臨床實驗證明，普洱茶具有降低血脂、減肥、抑菌、助消化、暖胃、生津、止渴、醒酒、解毒等多種功效。海外僑泡中生活富裕的階層一直將普洱茶當作養生飲品；喜飲普洱茶的藏族牧民更有“可三日無糧，不可一日無茶”的俗諺，可見其對降血脂的功效。今天，在普洱茶發燒友中，己經把普洱茶視為“有生命的古董”，普洱茶的保健功能更是受到追捧，品飲普洱茶正在成為上流社會的一種經久不衰的時尚.可以說，普洱茶正在從簡單的種植加工業轉變為集考古、旅游、收藏、保健、茶藝多功能的茶文化產業。

3、普洱茶市場分析

曾幾何時，我國普洱茶一直只能以劣等茶的身份游離于低端茶市場之間，得不到很好的發展.但是在最近幾年，隨著普洱茶的優良特性、云南省政府的重視和茶葉界人士的大力推廣，其在全國范圍內發展相當迅速，比如，僅2003年至2004年的一年間，我國普洱茶銷量就增加了30%左右。

普洱茶行業狀況調查報告

目前，普洱茶銷售市場發展最快的是在東南部沿海地區，尤其以廣東、臺灣、香港最大。以亞洲最大的茶葉批發市場廣州芳村茶葉批發市場為例，1998年以前，華南茶葉市場內專門經營普洱茶的店鋪不過20家，僅占當年茶葉總店鋪的3%以下；1999年則上升到100多家:到2005年，有300多家店鋪專門經營普洱茶的，占其總店鋪的2既以上，而且在華南茶葉市場內的1500多家商鋪中，幾乎每家都有普洱茶出售；在內陸省份普洱茶發展勢頭亦良好，以北方地區為例，在以北京為中心的北方茶市，以往一提起茶，人們首先想到的就是花茶，而現在，這個比重己下降到不足6既，普洱茶、綠茶、烏龍茶等迅速成為北方地區的消費新寵，增長勢頭迅猛，尤其是普洱茶，近幾年的增長速度一直超過20%。

據來自普洱茶主要生產區西雙版納、思茅和臨滄等地的消息，2005年的茶葉收購價格同比上漲了3倍，據悉，廣東等地的茶葉商販突然大范圍到云南茶葉主產區大量收購茶葉，是當地茶葉價格猛漲的主要原因。曬青茶是普洱茶的加工原料，常年一級曬青茶每公斤15元左右，2005年最高賣到45元，二級曬青茶從原來的每公斤10元至12元提到30元左右;普洱茶原料產地有名的六大茶山之一的易武喬木毛青春茶，最好品質的賣到了每公斤300元左右。

4、普洱茶生產和消費狀況

過去的普洱茶，是指以“六大茶山”的大葉種茶為原料制成的青毛茶，以及由青毛茶壓制成各種規格的緊壓茶，如普洱方茶、普洱沱茶、七子餅茶、藏銷緊壓茶、圓茶、竹筒茶、拼裝散茶等。普洱茶有其獨特的加工工序，和其他茶類的生產不同，要經過殺青、揉捻、干燥、握堆等幾道工序。鮮采的茶葉經殺青、揉捻、干燥之后，成為普洱毛青。這時的毛青，茶味濃峻、銳烈而欠陳香，口感并不理想。毛青的后續加工方式不同，普洱茶加工成為“熟茶”和“生茶”。經過堆悶加快發酵的，就成為“熟茶”.再經過一段時間貯放，待其充分發酵后，便可飲用。而毛青不經過堆悶發酵工序而完全靠自然轉熟則叫“生茶”。自然轉熟的進程相當緩慢，至少需要5--8年。通常來講，“生茶”品質更好，價值更高.普洱茶的加工與黑茶有本質的區別。黑茶加工的初級原料是中小葉茶種，且鮮葉至成品是連續完成的。普洱茶則不同，其原料是用大葉種加工的曬青綠茶，并經過潮水握堆及微生物自然接種。上品普洱茶多指‘性茶”。完全熟后的“生茶”，其陳香益發誘人，湯色益發清亮透徹，口感益發滑潤。這也是普洱茶“做新茶賣 5 普洱茶行業狀況調查報告

舊茶”的主要原因。除了加工，不同的沖泡方式，也會令同樣的普洱茶帶有不同的味道和香氣。在云南，不同民族的飲茶方式差異很大，可謂五花八門，如哈尼族的土鍋茶、彝族的火罐茶、傣族的烤竹筒茶，等等，中華民族的茶文化博大精深，普洱茶更值得講究。現代普洱茶的茶藝體現在行禮、備具、滌具溫壺、鑒茶、投茶、潤茶、養壺、沖茶、溫壺、分茶、敬茶、品茶等環節。而品飲時，也有 講究，這就是茶初次入口，要稍停片刻細細感受其純度;到了第二口，要滾動舌尖，體會茶湯的潤滑和甘醇;而第三口，則可領略普洱茶的順柔和陳韻。近十年來，普洱茶在香港、臺灣、韓國、東南亞逐漸普及，歐美也有了一定的市場。不管是追求文化，還是追捧功效，普洱茶成了時尚之風，大陸沿海和云南開始跟進，普洱茶成了茶品中的新寵。

5、普洱茶產能的變化趨勢

據有關資料顯示，普洱茶在列為朝廷貢品期間，每年上貢的茶葉多達6.5萬斤。上世紀三四十年代，普洱茶迎來了第一個高峰期，產能達到1萬噸左右，其中出口 1600多噸，銷往藏區1500多噸。新中國成立后，云南的普洱茶和其他茶葉一樣，經歷了一個較長的停頓期，全省產茶能力在1.6萬噸左右徘徊。到了七十年代中期，云南和廣東開始實行普洱茶“握堆”發酵工藝，產能大增，但由于種植能力的限制和市場的計劃經濟特征，普洱茶的產能沒有突破1萬噸。而在同一時期，綠茶、紅茶有了長足的進步.到了九十年代，茶葉市場愈發活躍，產能大幅提高，到世紀末，全省已產茶8萬余噸，茶葉出現積壓，相反普洱茶迎來了一個發展的高峰時期。據估計，這時的普洱茶產能約3萬噸左右。雖然近十年來銷往港臺和沿海的數量每年都在快速增長，尤其近三五年來年平均漲幅高達3侃以上，由于一方面出口南亞的數量急速下降，加上福建、江浙的茶葉大量進入我國牧區，削減了普洱茶在這些地區的銷量，加上多年積壓的庫存，普洱茶的總產量雖然一直穩定在五六萬噸左右，產值15億元人民幣，基本能滿足市場需要。近三五年來，隨著普洱茶流行升溫，種植面積開始擴大，良種改造的速度也在加快。據統計僅思茅、版納、臨滄三地每年的增加面積已達10萬畝以上。但由于普洱茶有一個生長期，對產能的貢獻目前還不明顯。據專家預測，從明后年開始，普洱茶的產能將在較長時間內以兩位數的幅度增長。但由于受生產技術長期落后等多方面因素的制約，這個幅度不會超過2既。綜上所述，可以預見從明后年

普洱茶行業狀況調查報告

開始，普洱茶原料供應將長期趨緊。此外，制作高檔普洱茶一般需要野生茶，而野生茶樹資源有限，且在很長一個時期內不會有大的增長，這部分資源將快速升值。

6、普洱茶在飲用消費中的變化趨勢

“茶飲普洱”成為時尚，就其原因有三，其一是人們口味求新，其二是保健意識增強，其三是飲普洱茶更具文化品位。從上世紀80年代到世紀末，酷愛飲茶的珠三角人，從趨向飲紅茶逐漸轉向飲綠茶、烏龍茶。普洱茶受到追捧，是近年來的事了。人們發現，普洱茶滋味醉潤、陳味顯著、香氣純正，特點鮮明，符合新口味的需要。華人多有飲茶保健的傳統意識，港臺和沿海先富裕以后，更加追求保健、減肥，普洱茶正順應了這一潮流。其降血脂、減肥、抑菌、助消化、暖胃等功效，’令害怕得現代病的人們趨之若鶩。熟悉普洱茶的人都知道，和其他茶相比，普洱茶更講究茶藝，茶具要考究，水溫要高，洗茶、炯泡更是多有講究，而人們對普洱茶“一泡漱口，二泡潤喉，三泡四泡滑嗓，五六泡發微汗，七八九泡做神仙”的感受，以及多人同品一壺茶的氛圍，沒有其他茶可比。當然，在消費廣義概念上，普洱茶被視為“有生命的古董”，三五好友相聚一處，品位、品評所藏之物，物質享受之外多了精神上的滿足。也正因此，目前在昆明，包括政府官員、企業精英、社會名流，各界都在津津樂道“品飲”和“收藏”普洱茶。

7、普洱茶在收藏和作為禮品時的價值

普洱茶收藏風氣盛行，得益于普洱茶的升值潛力。品質好的普洱茶，通常每年能以10%至30%的增長率升值。云南西雙版納某廠出品7542號常規茶(干倉貨)，當時一餅(七兩茶)才賣10元，6年后升到了150多元。一塊重350克、存放了50年的普洱茶餅，身價甚至貴過一輛本田車.普洱茶如古董一樣，己成為理想的收藏品類別。正如前文所述，普洱茶是資源型產品，雖然是可再生資源，但受產能限制，尤其是產能擴大滯后于市場拉動的時間較長，決定了其有收藏價值;而普洱茶“越陳越香”，收藏方式又簡單，具備了大眾收藏條件。和消費圈子小，收藏者需要較高專業水平的古玩、翡翠等傳統收藏品相比，普洱茶更具普及性。另一方面，普洱茶還具有傳統收藏品不具有的消耗特性，同一年代的茶不會增加，每消費掉一點就少了一點，如同郵票，存量只減不增，這正是收藏普洱茶增值的又一重要原因，完全不用擔心將來產能增加后收藏茶貶值。此外，從收藏經濟的 7 普洱茶行業狀況調查報告

角度看，普洱茶的茶齡只能通過有經驗的人品嘗斷定，沒有統一標準。即使是這種推斷，也是一個較模糊的概念。目前，雖然有現代測試技術可以較準確測量，但其高額費用決定了這種手段對消費者是沒有使用價值的。這就決定了普洱茶的銷售和收藏有較大的投機空間，而活躍的市場，通常都是有一定投機空間的市場。正是普洱茶可收藏特征、收藏增值能力，以及價值的模糊性，普洱茶成了時下最為火爆的“送禮佳品”。對受禮者來說，一分高檔普洱茶，有多大價值，有很大的想象空間，對于含蓄的中國人來說，這正是雙方都需要。

8、普洱茶行業發展階段 1、20世紀九十年代末，普洱茶開始在中國大陸萌芽，普洱茶主要以紀念茶和工藝茶為主，普洱茶的消費主要集中在上流社會、政界、商界和文化界當中，此時的普洱茶主要是以禮品的形式在這些人群當中流通。此時為普洱茶消費的萌芽期。2、2000年至2001年，隨著普洱茶的慢慢普及開來，云南的普洱茶生產企業開始迅速進入市場，由于大部分廠家采用的茶青都是臺地茶，再加上市場的迅速發展和人們對普洱茶的認識還不夠，這一時期的普洱茶消費主要集中在普洱生茶。3、2001-2002年，隨著臺灣、香港等地茶商陸續進駐中國最大的茶葉市場——廣州芳村南方茶葉市場，由于這些茶商較早的接觸普洱茶，經過他們的宣傳和普及，喝普洱老茶慢慢成為消費主流，“喝熟茶、藏生茶、品老茶”的風氣一時在消費者中流傳。并且此時的普洱茶文化研究和推廣宣傳也逐漸展開。4、2003—2005年，是普洱茶的迅速發展時期，云南的普洱茶生產企業如雨后春筍般出現在云南的千山萬水之間，普洱茶進入一個群雄逐鹿的時代，此時的普洱茶市場也進入一個你爭我奪的混亂時代。收藏市場、拍賣市場迅速擴張，消費市場、禮品市場進一步囊括普通消費者。普洱茶茶葉產品從當初的臺地茶、古樹茶、野生茶等茶青的競爭和不同山頭茶青的競爭，進入一個以品牌為導向的普洱茶競爭時代，這也是普洱茶市場未來的發展趨勢。5、2007年，普洱茶市場泡沫被擊破。2008年，全球經濟危機接踵而來。許多茶商都有“不抱多大希望”的心理準備。由于普洱茶產品良莠不齊，曾經被炒到癲狂的普洱茶市場近期又上演了高臺跳水，市場正在向其價值回歸，消費者也 8 普洱茶行業狀況調查報告

有一個理性接受過程。目前，普洱茶市場正在向良性方向轉變。2009年，普洱茶經過多年的起起落落之后將進入相對平穩期，但要重振雄風還有待努力。2009年中國茶葉學會將推動茶界重點加強品牌宣傳力度，引導各主要品牌企業加快擴張步伐，搶占終端市場。品牌建設將是今后中國茶企發展的重要戰略目標。各大產茶區，各大茶類都將逐步形成一批知名品牌。這也標志著茶葉品牌化經營時代真正到來。

二、普洱茶PEST分析

普洱茶是云南的特產茶、特色茶，普洱茶產業涉及上千萬茶農,歷史悠久。傳統的普洱茶在新世紀要實現傳統與現代的有機結合，實現產業的升級，就必須利用現代營銷理念和方式。因此，普洱茶營銷戰略的選擇在很大程度上取決于外部環境的優劣。采用PEST分析法對普洱茶產業外部環境的客觀的分析必將有利于普洱茶營銷戰略的選擇。

PEST為一種企業所處宏觀環境分析模型，所謂PEST即Political(政治), Economic(經濟),Social(社會)and Technological(科技)。這些是企業的外部環境,一般不受企業掌握,這些因素也被戲稱為“pest(有害物)”。

（一）、政治要素(PoliticalFactors)

1、“云茶宣言”發布

在2007年2月臨滄召開的“云南省茶葉工作會議”上，孔垂柱副省長在“抓住機遇，加快發展,做強做優云南茶葉產業”的報告中闡述力爭將“云茶”發展成為云南省繼“云煙”、“云花”和“云藥”之后的又一知名品牌，這是孔副省長代表云南省委、省政府發表的擲地有聲的“云茶宣言”,也是云南茶葉產業“十一五”規劃的重要綱領。

2、普洱茶標準的實施

普洱茶綜合標準的實施以及地理標志證明商標注冊獲得成功標志著普洱茶產業的推進從此獲得一個十分有力的市場保障和法律保障，對保護“普洱茶”資源，提升“普洱茶”品牌質量,擴大“普洱茶”產品出口,促進茶農增收都將產生積極而深遠的影響，為整合云南普洱茶產業打下了堅實的基礎。特別是2008年地理標志產品----普洱茶國家標準的頒布實施,為普洱茶產業的標準化和國際化邁出新的步伐。普洱茶行業狀況調查報告

3、奔小康及和諧社會的建設

全民奔小康及和諧社會的建設以及后WTO時代的來臨,創造了良好的國內外經濟、政治環境，標志著飲茶時代的到來,普洱茶市場前景廣闊。(二)、經濟要素(Economic Factors)經濟的快速發展,國強民富的新時代來臨，人民生活水平的提高，消費結構升級,中國人均GDP已突破2000美元,國民逐步進入休閑時代。人們在奔小康的同時對健康的追求更迫切，特別是對普洱茶所具有的特殊保健功效科學認識的加深，普洱茶的消費需求增大，消費群體擴大，必將使普洱茶在社會經濟中發揮更大的作用。

(三)、社會與文化要素(SocioculturalFators)中國文化受到世界的追崇,茶是中國文化傳播的媒介。茶是地球健康和人類健康的呵護神。普洱茶是茶中精品,是現代都市人追求健康與休閑生活的首選。(四)、科技要素(TechnologicalFactors)普洱茶特殊保健功效科學認識的加深;傳統和現代加工技術的結合，安全、衛生、健康的普洱茶能不斷滿足消費者的需要;標準化、國際化水平不斷提高。通過以上分析可以看出：普洱茶消費黃金時代正向我們走來,普洱茶營銷戰略的正確決策必將使普洱茶產業實現跨越式發展。

三、普洱茶五力模型分析

五力模型是由邁克爾·波特提出，該模型將大量不同的因素匯集在一個簡便的模型中，以此分析一個行業的基本競爭態勢。五種力量模型確定了競爭的五種主要來源，即供應商和購買者的討價還價能力，潛在進入者的威脅，替代品的威脅，以及最后一點，來自目前在同一行業的公司間的競爭。一種可行戰略的提出首先應該包括確認并評價這五種力量，不同力量的特性和重要性因行業和公司的不同而變化，如下圖所示：

普洱茶行業狀況調查報告

1、潛在競爭者進入的能力分析

由于目前普洱茶行業.的利潤較社會平均利潤水平高的現狀，以及由于普洱茶的獨特性而使其較為廣闊的發展空間，已經吸引了眾多的投資者進入到該行業，特別是國內外一些實力較強，擁有豐富經營管理經驗的大型企業投資普洱茶行業，從而導致普洱茶行業的企業數量不斷增加，在一定程度上也加劇了市場的競爭，這會對普洱茶行業內原有企業構成一定的威脅。但由于普洱茶行業集中度普遍偏低，在一定程度上由眾多企業共同分擔了威脅。并且新進入者帶給普洱茶行業原有企業的威脅是每時每刻都存在的，這也是市場經濟的必然結果，但往往也是不易察覺的。

2、行業內競爭者現在的競爭能力

從普洱茶產業發展周期來看，伴隨著中國普洱茶幾年來的高速發展，目前普洱茶行業正處于較長的成長期中，其特點是普洱茶行業已經形成了一定的產業格局，具備了一定的規模，但是整體水平還是比較低下，雖有為數不多的規模較大企業，但企業規模普遍較小，產業格局尚不夠穩定，普洱茶生產處于較大范圍的調整當中，可是行業的發展速度比較迅速，還有著較大的發展空間;從產業市場結構來看，中國普洱茶生產企業普遍為中小型企業，市場集中度較低。普洱茶主產區在加工技術、產品類別等方面己經開始出現同質化趨勢；知名品牌企業少，中低檔產品多;設計開發能力普遍較弱，營銷水平較低；普洱茶產品出口在地域上集中度較高。

普洱茶行業狀況調查報告

企業間在普洱茶茶青選擇，并在普洱茶價格上常常出現相互壓價現象。部分企業在激烈的市場競爭中通過差異化戰略獲得了快速的發展，與此同時，也有部分企業由于經營不善而出現關門倒閉的情況。總體來看，由于競爭程度的不斷加劇，普洱茶行業中的企業利潤空間總體繼續呈現逐步縮小的趨勢。

3、替代品的替代能力

普洱茶行業的替代產品包括其他茶類以及咖啡，可可等他飲料。替代品的威脅主要來自替代品的特色，顧客嗜好性，價格及地域等。但普洱茶作為一種特殊的茶類，其具有獨特的口味以及保健功能，文化內涵，這是其他茶類難以復制的。

從替代品的分析結果可以看出，幾項指標得分接近，沒有能特別影響產業的因素。普洱茶的替代品替代能力均不是很強，因此，普洱茶的替代品對于普洱茶行業威脅不是很強。

4、購買者議價能力

由于國內普洱茶品牌眾多，以及普洱茶產量的不斷增加，導致目前普洱茶市場呈現供求基本持平，略有盈余的狀態，并且正在逐步由賣方市場向買方市場過渡。

根據影響購買者議價能力的因素分析，我們可以看出，對于普洱茶產品，由于消費者對產品的認知并不成熟，目前消費者的議價能力并不高。但是隨著買方市場的逐漸形成，以及消費者產品知識的不斷充實，普洱茶行業內消費者的議價能力將會不斷增強。

5、普洱茶供應商的議價能力

根據供應商議價能力的因素分析，我們可以看出，普洱茶加工企業應該加大對原料供應商的控制，保障普洱茶特有的原料品質。雖然茶青和毛茶加工等方面，雖然存在十分顯著的差異和階段性部分稀缺的情況，但是由于普洱茶行業市場集中度普遍偏低，茶青供應商也較為分散，因此市場化程度較高，普洱茶企業在選擇茶青供應商方面存在較大的空間，特別是隨著科技的不斷發展，以及普洱茶行業平均利潤率較高的因素，致使不斷有新的資本加入，從而導致普洱茶行業的 供應商與普洱茶行業企業的議價能力趨于一般水平。

四、普洱茶產業的SWOT戰略分析

SWOT戰略分析方法的實質是企業應該充分利用自身優勢，揚長避短，努力 普洱茶行業狀況調查報告

開拓和利用環境變化帶來的新機會，同時要避免環境變化給企業帶來的威脅。

（一）、產業內部條件分析

1、優勢

l)、優越的產地環境和生態環境為生產優質普洱茶奠定了基礎

云南省是我國普洱茶的主要種植區，主產區主要集中在:滇西茶區和滇南茶區。該區域各項污染物的含量低于國家NY/T391一2000的限值。大氣環境、土壤重金屬含量與農田灌溉用水有害元素的含量均低于NY/391一2〕X)標準濃度限值，具有生產A級綠色產品的環境條件。

云南省地處世界大葉種茶樹種植的“黃金地帶”。屬熱帶邊緣及南亞熱帶地區，日照充足，年平均氣溫在某些方面17一23℃之間，活動積溫在6000一8300℃，年平均降雨量在1500llun左右，平均濕度在80%以上，其區域內有哀牢山、無量山等高大山系及及瀾滄江、李仙江等江河水流，全境海撥在300一3400m之間，山地面積占95%以上。土質全系紅壤和磚紅壤，PH值在4一6之間。優越的自然條件和生態環境為云南大葉種創造了最適宜生長的條件為生產優質普

洱茶奠定了基礎。由于自然環境優越和氣候條件適宜，因而成為世界茶樹的發祥地之一和中國普洱茶的主產區。中國茶葉史上有名的普洱茶產區古“六大茶山”都在境內。

2)、豐富的內含物質和藥用作用為普洱茶的市場發展奠定了基礎

在特定的生態環境條件下種植的普洱茶，鮮葉為喬木型大葉種，內含生物堿、茶多酚、維生素、氨基酸、芳香類物質等:其加工工藝天然自成，隨著多次不規則的自然陳化，又會產生一些對人體有利的內含物。同時，普洱茶抗氧化的功效特別明顯，它可促進新陳代謝，延緩人的衰老等.普洱茶中富含茶多酚，具有阻斷、遏止癌細胞形成的成分，故其抗癌的效果較為顯著泌l。這一切，為普洱茶的市場發展奠定了基礎。

3)、普洱茶的生產加工等環節的的規范化

為了規范普洱茶企業的生產加工，引導行業的健康發展，云南省2006年10月舊實施的《普洱茶綜合標準》，為規范普洱茶生產、加工、經營打下了良好基礎;《普洱茶綜合標準》，包括《普洱茶產地環境條件》、《普洱生產技術規程》、《普 13 普洱茶行業狀況調查報告

洱茶加工技術規程》等，它們分別對產地環境條件的要求、檢驗規則:普洱茶茶園栽培與管理，包括園地選擇、規劃，茶園生態建設，茶樹種植，土壤管理和施肥，病蟲草害防冶，茶樹修剪和鮮葉采摘等;普洱茶加工的原料要求、包括設備設施、人員條件及加工工藝流程，質量管理，產品的標識、包裝、貯運等做出了嚴格要求。這有利于提高普洱茶質量現代生產，保證了普洱茶的風格。

4)、獨樹一幟的品質特征

普洱茶由于經過了“后發酵”等工序，具有陳香獨特，滋味醇厚回甜、湯色紅濃明亮、并適合長期貯藏獨特的品質特征;這些是其它茶類所不具備的。

5)、普洱茶的各種功效，如減肥、降血脂、暖胃、防止動脈硬化、防止冠心病、降血壓、抗衰老、抗癌、降血糖等逐漸挖掘，適應了現代人們生活節奏加快的需要，逐漸成為一種時尚消費。

2、劣勢

1)、生產成本過高

在云南普洱茶葉茶產區園，即使在平整的熟地上建園，畝投資也在2000元以上。若開荒建園，平均建成1畝茶園，需投資30(幻一3500元。茶園周年管理費用，每畝平均需846.9元，最高1035.0元，最低615.0元.[35] 2)、缺乏龍頭企業和知名品牌

我國普洱茶企業在發展進程中，未能充分地利用和培植市場經濟的各種資源。從這個意義上講，我國普洱茶龍頭企業還沒有形成，或者說還沒能發揮出龍頭作用。目前除“大益”，“下關”，中茶等公司借助文化活動等廣告傳播為人了解之外，多數公司沒有樹立產業形象意識，品牌知名度很大程度影響了市場占有率。

3)、企業的產品研發與市場聯系不夠。

產品制作單一，許多紀念茶、禮品茶沒有挖掘好品牌價值，質差價高，造成了銷售困難，產品沒有穩固的體系;同時，市場上銷售的大多是兩三年的新茶，真正的普洱老茶很少有讓人放心的優質茶。

4)、人才培養和技術服務支撐體系不夠完善

目前我國普洱茶行業，普洱茶生產企業在人才團隊建設和企業長遠戰略規劃方面都做得不足，企業后勁的缺乏;技術服務支撐只有高校研究所組織的專家組 14 普洱茶行業狀況調查報告

對幾大基地做技術指導，但對種植戶僅靠有限的集中培訓來實現技術服務，并沒有形成全面、有效的技術服務支撐體系。

5)、部分企業生產場地及環境衛生條件較差

雖然《普洱茶加工技術規范》中對加工場地設施、衛生要求及加工過程的管理等進行了規范，但根據云南省質監系統初步普查統計，截止2007年7月，云南省的普洱茶生產加工企業，資產總額在10萬元以下的小型企業和作坊占60.2%，人數在10人以下的小企業、小作坊占到89.1%。這些企業中難免大量存在生產經營方式較為粗放，生產環境差，生產工藝落后，保證質量安全必備條件不完善:部分企業不嚴格按照標準組織生產，產品包裝標志混亂，虛標生產日期、保存期、產品名稱的情況，存在偽造或冒用廠名、廠址、無證生產違法行為，使普洱茶生產經營秩序較為混亂。

（二）、產業外部環境分析

1、機會

l)、普洱茶地理標志證明商標使用和政府有力的產業政策的支持

標志普洱茶原料以及產地的“普洱茶地理標志證明商標”，即“地理標志”，經國家工商總局正式批準的已于2007年7月l日正式投放使用，云南省農業廳、云南省工商局、云南省質量監督局等部門將其作為普洱茶市場準入的一道門檻。這不但代表了普洱茶的質量及其風格，更為普洱茶產業的發展創造了絕好的機會。同時，云南省把茶葉產業培育成區域性支柱產業，做大做強以普洱茶為主的茶產業，把普洱茶當做云南省茶產業的龍頭，從政策、資金、宣傳等方面下了很大的工夫，為普洱茶品牌的推廣和產業的發展提供良好的機遇

2)、普洱茶需求持續增長

普洱茶作為一大茶類在國內國際市場上迅速升溫，普洱茶己成為繼紅茶和綠茶之后的第三大茶類，隨著普洱茶保健功能和作用的不斷發現和揭示，文化內涵的不斷豐富，以及產銷市場開拓能力的不斷增強，普洱茶受到越來越多追求健康和修身養性人士的重視，國際國內消費將有較大增長，普洱茶潛在市場十分廣闊。通過普洱茶市場的發展態勢和目前的市場狀況，可以這樣認為，普洱茶市場將是一個由較高收入人群產品消費轉變為以大流通批發市場兼終端消費市場的形態，普洱茶的資本與產品的轉換主要應在流通和消費領域內進行，普洱茶在21世紀 15 普洱茶行業狀況調查報告

日益成為國內外消責者廣為青睞的保健飲品，成為中國茶業增長最快的亮點之一。

2、威脅

l)、市場競爭日趨激烈

普洱茶在中國正處在高速成長期，高增長、高利潤和良好預期吸引了大量業外資本流入。據不完全統計，僅2006年，各界投資普洱茶產業的資金，就達10億元左右，激化了普洱茶業內部的矛盾。同時，各主要茶葉產區都在大力發展茶葉產業.其他如貴州，山東等地也投入力量開發生產茶葉，打出新品牌，并且綠茶，烏龍茶，鐵觀音，紅茶等在市場上的種類很多，品種齊全。這些不可避免的會搶占普洱茶的市場份額。

2)、市場混亂，優質產品競爭力削弱

據云南省質監系統統計，目前，云南省的普洱茶生產加工企業，資產總額在10萬元以下的小型企業和作坊占60。2%，人數在10人以下的小企業、小作坊占到

89.1%，部分企業達不到市場準入條件。此外，還有一些企業和商家投機取巧，濫用古樹茶、茶王茶、野生茶等概念，謊稱50年、100年等“陳年普洱”，一些不法分子甚至受利益驅動，仿冒知名品牌，胡亂編造生產年份，擾亂市場，使一些規模較大，生產規范的企業因市場混亂而削弱競爭力。

五、普洱茶行業品牌現狀分析

普洱茶行業經歷了多年的發展，目前雖然存在上千家普洱茶企業，還沒有出現較具明顯優勢的茶企業，但在其中還是有幾家已經走出云南，走向全國市場的企業，現狀分析如下： 企業之一：大益茶業集團

企業簡介：大益茶業集團前身勐海茶廠成立于1940年左右，作為專業茶產品及相關服務供應商，歷經69年穩健發展，以“奉獻健康，創造和諧”為使命，遵循“共贏合作”、“創造和分享價值”的發展原則，以品牌為先導，渠道為依托，為消費者提供高品質的茶產品及茶服務，專業專注，致力于創中國茶產業第一品牌，引領中國茶產業發展至國際水平，并弘揚中華優秀茶文化。

作為專業茶產品及相關服務供應商，大益集團產品線已涵蓋普洱茶、紅茶、綠茶、保健系列茶等眾多品類。以“大益牌”普洱茶為代表的眾多產品，均獲國 普洱茶行業狀況調查報告

家環保總局有機食品發展中心頒發的“有機”（天然）食品證書，多次榮獲國際、國家、部省級金銀獎，并通過歐盟國際有機認證，遠銷日本、韓國、馬來西亞、歐美等國家和港臺地區。大益茶制作技藝也于2008年入選國家級非物質文化遺產名錄。今天的“大益”茶已成為經典茶品與健康品質生活方式的代表，為無數消費者競相品飲推崇。

與此同時，集團一貫積極踐行企業社會責任，幾年來，僅社會公益事業方面的投入已累計達數千萬元。愛茶愛人，回報社會，已成為大益企業與所有大益人內心的深切期許。幾代茶人執著奉獻，六十九載積健為雄，大益集團伴隨中國茶產業的成長一路走來，一路壯大。面向未來，集團將進一步發揮人才、技術等戰略性優勢，不斷提升經營管理能力，有效整合資源，通過發掘與創造茶產業整體價值實現自身新的發展，同時更好地服務于海內外廣大消費者需求。

優劣勢分析：大益茶葉集團自2008年與央視合作，在中央臺推出品牌廣告以來，創造了茶企業第一個頗具規模的宣傳力度，目前，“茶有益，茶有大益”以為更多的人所認知，可以說品牌是大益的第一優勢所在。

近年來，隨著全國市場戰略目標的逐步推進，銷售渠道的不斷搭建，基本形成以云南、廣東、北京為軸心的“3+X”網絡架構，夯實了闊步發展的堅定基石。但在發展過程中，我們也清楚地看到，隨著大益戰略性品牌的推廣力度逐步加大，茶行業競爭強度進一步加劇，這些都需要更加堅實的市場作為助推后盾，大益還有較多的薄弱與空白區域去夯實發展。

大益普洱茶目前年銷售額為3.5億左右，在普洱茶行業處于冠首之位，也可以清晰地看出對整個普洱茶行業年產值過百億的云南茶葉而言，位居第一的品牌占有了也不過3%左右，所以，普洱茶企業還有很長一段路要走。企業之二：昆明七彩云南慶灃祥茶業股份有限公司

企業簡介：昆明七彩云南慶灃祥茶業股份有限公司依托云南省資源優勢，全力發展云茶產業，是涵蓋茶葉種植、生產、加工、科研和銷售為一體的綜合性專業茶葉企業。作為昆明諾仕達企業（集團）全資子公司，與集團珠寶、餐飲、園林、地產、旅游產業相互依托，共同發展，強勢打造“七彩云南”和“慶灃祥”兩大茶葉品牌。

公司成立于2006年9月19日，累計注冊資本1.514億元，是云南省第一家 17 普洱茶行業狀況調查報告

通過HACCP食品安全管理體系認證的茶葉企業，同時擁有HACCP、ISO9001、綠色食品、QS、出口企業衛生注冊和YC等多項認證。下設兩個全資子公司：勐海七彩云南茶廠有限公司、北京七彩云南慶灃祥茶業有限公司。企業站在行業前列，放遠發展目光，形成了以銷售為龍頭，以生產為基礎的完整體系。原料是根本，70余家茶葉初制所和原料采購點，輻射10萬畝云南最優質的高山生態茶園，同時擁有“七彩云南萬畝有機生態茶園”作為自有基地，專業隊伍進行嚴格品控，確保“正本正源”。生產是主體，昆明和勐海兩地設立工廠，勐海七彩云南茶廠年產能3000噸，承擔“勐海普洱茶現代加工工藝展示及儲存陳化研究工程中心”的基地職能，是云南省普洱茶生產的示范性工廠；昆明茶葉總廠，占地200畝，高產能的同時更加注重高科技，設立普洱茶工程研究中心，研發普洱茶衍生產品。科技是關鍵，從原料品控，生產檢驗，到產品開發，將傳統工藝與現代科技相結合，成立專門的研發機構，建立科研隊伍，聘請權威專家，引進國際先進生產設備，保障品質，不斷創新。營銷是核心，公司擁有兩大茶葉品牌，“慶灃祥”滿足高端專業需求，“七彩云南”服務大眾市場，茶莊、專賣店、商超全方位營銷，最大化占領市場，北京市、山東省、云南省、華東區、華南區、華中區等區域化、代理制形成合理的網絡營銷體系。文化是載體，系列產品營銷與文化推廣同步，1200余名茶藝師，年接待賓客500萬人，傳播普洱茶知識，弘揚普洱茶文化。

優劣勢分析：七彩云南具有較為完善的銷售網絡，其袋泡茶基本進入全國各大超市，這對于企業下一步的發展打下了堅實的基礎。七彩云南依托集團后臺實力，提供了強大的資金保障，可以說是七彩云南第一大優勢。另外，市場管理采取大區辦事處制，營銷可以說是七彩云南的第二個優勢。企業之三： 龍潤茶集團

企業簡介：龍潤茶集團有限公司(股份代碼2898.HK)(下稱“龍潤茶”)于2009年5月, 通過收購云南龍潤商貿有限公司，正式進軍中國茶市場，獨家銷售龍潤品牌的茶產品，成為在中國大陸和香港唯一的從事茶及茶相關產品之銷售及分銷業務的專業茶上市公司。集團堅持科技創新、產品創新等理念，借助集團與云南農業大學合辦的云南農業大學龍潤普洱茶學院和云南普洱茶研究院的強大科研力量，提出：“用制藥的經驗制茶”，建立了獨有的質量管理體系，推進茶葉生產 18 普洱茶行業狀況調查報告

加工的專業化、標準化和科學化，強調質量的控制由源頭做起，與云南上百萬茶農建立起合作關系，嚴格要求茶農按照既定的操作守則種茶采茶，不單保證龍潤牌產品的原料質量，為龍潤茶作為國內、外優質茶源料供應商奠定了穩固基礎。

收購云南龍潤商貿后，龍潤茶接管龍潤茶業集團的銷售網絡，當中包含了全國超過130 家的連鎖加盟店和直營店，并將在福建、浙江、湖南、云南等地進行產業和銷售網絡布局，立志成為中國70000多家茶葉公司的品牌管理公司。龍潤茶秉承“傳統結合現代”的產品開發理念，成功開發了袋泡、速溶、方便茶等專利時尚產品。龍潤產品涵蓋了龍潤普洱、龍潤黑茶、龍潤紅茶、龍潤綠茶等中國六大茶類200多款茶品。健康，與每個生命息息相關，龍潤茶將以實現健康生活為己任，奉獻出所有的真誠，全力以赴，倡導“每天都喝茶，健康中國人”，透過喝茶推廣健康生活，這是中國茶的新高度、新起點，必然造就中國茶第一品牌。

優劣勢分析：依托龍潤集團主業，藥業的發展團隊與渠道推廣普洱茶，用其話語：用制藥的經驗制茶。2009年5月18日，龍潤集團攜手火箭投資(Rocket Capital)簽訂投資協議，建立戰略合作伙伴關系，龍潤茶集團有限公司在香港主板正式上市，股票代碼：2898.HK，標志著“中國茶葉第一股”誕生，成為中國大陸香港第一家茶業上市公司。可以說這是龍潤普洱茶第一大優勢。以連鎖店的形式在全國推廣，具有極大的網絡優勢，龍潤第一個普洱茶特許經營連鎖品牌在全國各地開設120多家專賣店，極大的推進茶產業的發展。龍潤茶以1200萬元冠名QSL體育聯盟公司董事長黃健華入股的CBA吉林東北虎隊，球隊正式更名為“吉林東北虎俱樂部龍潤茶籃球隊”，征戰2010年共27場的CBA新聯賽。標志著龍潤的品牌之路又前進了一大步。

六、普洱茶行業發展的戰略選擇

作為云南歷史上一個最有代表性的名牌，普洱茶因產地奇、品種奇、制作奇、形狀奇、品質奇、飲用奇，逐漸得到廣大茶葉消費者青睞。當前，普洱茶產業的發展方興未艾，勢頭強勁。但是普洱茶產業所面臨著的諸多制約其可持續發展的不利因素，使其一度出現急劇下滑的嚴峻態勢，嚴重影響了普洱茶產業效益的穩定和提升。探索并實施普洱茶產業的可持續發展戰略對于振興茶業經濟意義重大，勢在必行。普洱茶行業狀況調查報告

（一）、行業發展中存在的問題

1、原料方面

優質的普洱茶，必須要有優質的原料作基礎。近年來，普洱茶市場繁榮，有的茶農為了追求鮮葉產量而在茶園大量增施化肥和農藥，也有少部分生產廠家為了節約成本，追求利潤，或在短期年擴大生產規模，在進購原料時，放松驗收標準，收購低檔曬青、青、烘青、炒青原料，有的甚至收購工夫紅茶下腳料進行普洱茶生產。再者，由于云南普洱茶主要產區茶葉初制廠林立，加工工藝不規范，生產的曬青毛茶品質千差萬別，加之收購中不嚴格按照質量標準收購，嚴重影響了普洱茶成品品質，以致出現同一級別不同批次的普洱花樣產品質量不一致。近年來，古茶樹原料制成的普洱茶開始走俏，有人便以新茶園的原料去拉丁甚至冒充古茶園的原糧，非法牟利。

生產廠家混亂，普洱茶產品體系建設缺失。目前，普洱茶市場準入門檻較低，生產普洱茶的廠家到底有多少尚無定數，生產企業良芳不齊，其衛生安全狀況得不到廣大消費者的信任。普洱茶生產企業大多注重眼前的經濟利益，而忽略對自身品牌的打造，市場上鮮有具有較大號召力的品牌。有的普洱茶企業以OEM方式進行市場操作，缺乏對市場及品牌的掌控。這在一定程度上影響了普洱茶的整體形象。企業缺少對產品研發的投入，而僅僅是根據市場的需求盲目開發某些產品，沒有形成企業自身的產品鏈，從而造成產品品種單一，缺乏穩固的產品體系。同時，對終端市場反應緩慢，抗風險能力還比較弱。

2、加工方面

普洱茶良好的經濟效益，使茶葉企業紛紛調整產品結構，加大了普洱茶的產量，同時還有部分是以前從事其它行業，現在才開始新進設備，新建廠房的加工廠。這些普洱茶生產企業規模不一，大的年加工能力上千噸，小的年加工能力僅為幾十噸。這些企業中，有極少部分存在或設備陳舊，或加工技術不過硬，或工人素質差等問題，所生產出的普洱茶產品香氣混雜，茶湯發暗，滋味淡薄，葉底葉質腐敗、硬化，以低價沖擊市場。還有一些正牌生產企業，只注重降低成本，卻沒有重視普洱茶加工技術的運用，有的企業甚至沒有專業技術人員，導致加工技術及普洱茶品質千差萬別，廣泛低價產品充斥市場，不但影響了企業自身經濟效益，也損害了云南普洱茶茶的聲譽。

普洱茶行業狀況調查報告

3、市場運作方面

1）、普洱茶經營規模盲目擴大，普洱茶市場推廣的問題

根據調查，目前僅昆明地區已有各種茶店、茶鋪、茶藝館等近5000家，6個茶葉批發市場，有的還在籌建新的“茶都”、“茶城”。企業還沒有形成具有自身特點的、連續有效的市場推廣策略，出現盲目跟風、雷同的宣傳趨勢等問題，造成了有效營銷資源的浪費。

2）、對某些名牌產品過分炒作

面對普洱茶的銷售熱潮，有的商家為了追求更多的利潤，對一些走俏品牌茶品囤積居奇，任意抬高要價。按經濟學觀點，同一個商品價格高的時候人們的購買欲望就會下降，相反價格低，人們的購買欲望就會增強。如果茶價過高，特別是一些人為的炒作，導致茶價虛高，長此以往，消費者就會出現“品牌轉移”，移情別戀選擇其它的品牌，這對生產廠家和經營者來說都是不利的。為了規范市場，贏得更多的消費者，生產廠家和銷售者都應根據成本確定一個合理的利潤率，而不能任意抬升價格，更不能因為產品一時的走俏，見風長，挫傷消費者的熱情和積極性。

3）、市場監督管理不到位

目前市場上銷售的普洱茶大多數質量是有保證的，特別是一些正規廠家生產的普洱茶可以放心飲用。但也有的經營者，素質低下，利欲熏心，銷售低劣茶品，或以次充好，以新充舊，假冒名牌，或花言巧語蒙騙顧客，特別是不懂茶的外地顧客。對這些現象目前缺乏有力地監督查處，致使一些假冒名牌產品堂而皇之的在店鋪里銷售，擾亂了市場。長此以往，必然對云南整個普洱茶產業發展造成不良影響。

由于云南省目前在普洱茶品質的鑒定方面還沒有形成系統的操作規程，加上消費者對普洱茶知識的缺乏，致使整個普洱茶市場秩序混亂。當年生產的普洱茶被炒成幾年甚至十幾年的茶品，現代茶園采摘的原料制成的茶品被宣傳為上百年乃至上千年的古茶園采摘的原料制成的普洱茶，諸如此類的現象在當前甚為突出。同時，一些知名品牌如“大益牌”、“中茶牌”等被一些不法商人大量仿冒，而一般消費者因為對普洱茶知識了解的少而又無法鑒別。這種現象除外，分散經營的普洱茶企業一定程度地存在門戶之見，無法形成有效統一的整體，各普洱茶 21 普洱茶行業狀況調查報告

產地之間惟我獨尊，缺乏全局觀，茶品質量良莠不齊，普洱茶產業健康發展受到極大影響。

4、消費方面

在市場的誤導下，不少普洱茶消費者對古茶樹普洱茶、陳年普洱茶比較青睞。盲目追求古茶樹普洱茶、年代久遠的老普洱茶讓許多不法商人鉆了空子，導致不少消費者上當受騙。

云南普洱茶產業的可持續發展問題不單是一個茶葉經濟問題，或僅僅是涉及當地的生態環境問題，而是一個較為復雜的系統工程。云南省獨特的生態、資源、文化優勢，使得云南普洱茶產業具有很大的發展潛力。推動云南普洱茶產業可持續發展，必須實施以下戰略。

（二）、行業發展的戰略選擇

1、將普洱茶列入經濟發展戰略規劃，作為一個新的支柱產業進行扶持，進行產業化發展

據統計，目前云南省129個縣市區中，參與種、制、售茶人數1300多萬。2007年前3個季度全省茶葉達13萬噸，其中普洱茶8萬噸，茶葉綜合產值達90億元。普洱茶是富民產業，發展普洱茶生產，是建設社會主義新農村的要求。從總的情況看，目前普洱茶產業基礎還比較薄弱，據云南有關部門統計，云南茶葉平均畝產只有50公斤，而且生產分散，加工企業實力大多較弱。因此，應該進一步夯實普洱茶的產業基礎。這些工作僅僅依靠企業自身的力量還不夠，需要通過政府和行業組織的力量來組織實施。

目前各級政府對普洱茶產業發展已引起高度重視，但還未明確提出把普洱茶作為該省一個新的支柱產業。因此，建議應盡快明確把普洱茶作為全省一個新的支柱產業進行扶持，并把它明確寫入有關文件，納入全省經濟發展戰略規劃。同時在資金、技術、人才、科研、稅收、政策等方面給予大力支持，為做大做強普洱茶產業創造有利條件。

在普洱茶產業發展中，要從根本上解決產業化發展水平不高的問題，實現茶業可持續發展，必須依靠深化改革，大力推進茶葉產業化經營，走產業化發展之路。

1）、“以市場為導向”進行生產

普洱茶行業狀況調查報告

以市場為導向，就是以市場為導向指導生產，實際上需要的是一次觀念的徹底轉變。首先要樹立“貿易為先”的新思想。經營者要全面地掌握普洱茶市場的需求信息和發展動態，對現有的和潛在的普洱茶市場都要認真分析研究，不被局部普洱茶市場的一些現象迷惑，積極主動地去開拓普洱茶市場。另外，要極為重視普洱茶市場的操作。茶葉市場為普洱茶市場交易提供了一個平臺，一個全新的流通體系。市場與資源分布，交通、客流等有關外，更重要的是市場操作，運作好市場是終極目的。

各個普洱茶生產經營單位要以消費為本，以誠信為本，以市場為本，以普洱茶百年大計為本，自尊、自愛、自重、自律，為建立一個健康公正、誠信友愛、安定有序、充滿活力的普洱茶市場而努力;用最好的服務質量贏得消費者，用最佳的品牌拓展市場。絕不以次充好，以新充老，粗制濫造，絕不從事制造假冒劣質活動。自覺接受消費者和社會的監督，為建立誠信和有序競爭的市場而努力。

2）、搞好普洱茶加工企業的建設

政府主管部門在發生產經營許可證時要到實地考察，取締一些無生產市場地，沒有廠房的廠家，設置嚴格的質量檢測體系，淘汰一些質量不達標的廠家;扶持一批名優產品廠家，從資金政策上給以支持，特別是要積極組建龍頭企業，由龍頭企業與茶場或農戶協商建立多種形式的聯合與合作，實現從原料到成品到市場的一條龍經營。同時，政府及有關部門對茶葉企業應給予一定的扶助和支持，盡可能減輕茶葉生產企業的負擔。各地還可積極探索適應當地茶葉生產發展的產業模式。

普洱茶企業要在普洱茶產業領導小組的指導下按照政策與法規以及標準化生產的要求認真組織生產。不蓄意夸張，不詆毀同行，為建立和諧相處，相互支持，共同發展，維護整體利益，團結共贏的局面而努力。

企業規模小則自我發展能力會不足，企業在缺乏資金、缺乏人才和有效的管理的情況下，經營堪憂，發展乏力。發展云南普洱茶必須有大型的企業集團，可以通過核心企業與各中小企業的聯合與兼并，進行產權重組，組建大型普洱茶企業，使普洱茶的發展實現集團化、集約化、規模化、規范化。

普洱茶企業要著眼于普洱茶的精加工和深加工，致力于改善產品質量與提高普洱茶的附加值;普洱茶企業要在普洱茶品類品種的多樣化上狠下功夫;普洱茶企 23 普洱茶行業狀況調查報告

業要充分運用現代經濟管理機制實現科學管理;普洱茶企業要進行QS認證，面對發達國家特別是歐盟國家對我國豎起的綠色壁壘，要盡快與國際接軌，建立茶葉生產保證體系－HACCP，實施GMP（良好操作規范）和SSOP（衛生標準操作規范），實現普洱茶清潔化生產，確保普洱茶質量安全;普洱茶企業在實現機械化、電氣化來代替手工制茶的同時，要不斷更新，改進制茶機械與方法，使企業生產向著半自動化、自動化以及電腦與傳感器組成的智能設備控制下的標準化逐漸進步;普洱茶企業要不斷地提高員工的素質與管理水平，致力于建設“學習型企業”，讓員工與企業一塊成長;普洱茶企業要在茶葉包裝上多做文章，為自己家的茶葉產品配上適合的外衣;普洱茶企業要抓好品牌保護，依法打假，維護信譽，穩定生產的工作。

3）、加強企業宣傳，提高普洱茶產品的知名度、美譽度

在企業能力所及的范圍內，盡可能的利用報紙，電視，電臺，各種新聞媒體，廣告傳媒，專業期刊來宣傳自身的優勢，企業產品的賣點，以吸引經營者和消費者。

4）、制定好相對完善的云南普洱茶國家或省級標準，并強制實施

在普洱茶的衛生學和安全性的綜合評價體系中按食品安全管理的規范要求，建立農藥殘留量、重金屬含量以及致病微生物的檢測項目，在進一步完善安全性評價指標的同時，在理化檢測的項目中增加茶氨酸的沒食子酸的含量測定，為普洱茶的特征化學成分建立可控指標;構建感官評價的指紋圖譜分析技術，通過模糊數學統計，將傳統的感官評價（外形、內質）的相關項目進行規范，加以量化處理，建立修改個性化的指紋圖譜。使指紋圖譜成為品牌的標志，從而可為普洱茶個性化品牌群的構建提供平臺。

2、整合資源，規范市場，提高進入門檻

普洱茶市場雖然開始走向理性，價格逐漸平穩，但前幾年整個市場的無序波動，以及不時暴露出來的質量問題，同樣讓我們不能掉以輕心，這都給規范普洱茶市場提出新的課題，如何制定普洱茶的標準，以及建立科學的普洱茶質量認證體系還是規范普洱茶市場的重要任務。

同時，由于普洱茶市場前景看好，依然吸引了不少投資者進入普洱茶生產行業，但由于資金、技術、人才、生產條件等方面的差異，產品參差不齊。特別是 24 普洱茶行業狀況調查報告

有的企業規模小、實力弱、技術水平低，好原料生產不出好茶品，造成了一定程度的資源浪費。有的地區還存在惡性競爭，搶奪資源，生產秩序混亂，影響了整個產業的發展。因此，制止無序競爭成了一項長期而艱巨的任務。建議由行業組織牽頭，聯合龍頭企業，借鑒國內外相關商品認證體系的成熟經驗，對普洱茶進行研究，按照國家地理標志產品有關規定，制定出我國普洱茶規范的認證和管理體系。各級政府及有關部門，擔起責任做好產業導向，加強管理，建立良好的普洱茶生產秩序。

普洱茶企業應該運用營銷理論，如采取消費者座談會、接收消費者信件、跟蹤調查系統等多種市場調研工具和技術，了解企業與顧客的關聯程度;及時捕捉消費者的意見，同時發現并了解他們的需求;一切立足為消費者提供方便，可以建立了包括公司網站與產品網站在內的完善的網站體系，將其作為信息發布、品牌推廣、服務支持的平臺，建立了龐大的數據庫，把用戶意見及時反饋給公司，以求產品的改進。以建立顧客忠誠為目標，用系統觀點來開展營銷活動，從利益相關者的角度考察，顧客、供應商、分銷商都在企業價值鏈中扮演了重要的角色，通過整合企業價值鏈建立竟爭優勢。

大力推行公司+基地十農戶的經營模式，互利互惠、自愿聯會，在茶農、茶廠、茶商之間形成一種利益共同體，共同促進普洱茶生產的發展。在銷售的各個環節，要改變目前的一些不規范行為。制止少數人的炒作行為;打擊假冒偽劣和價格欺詐;提高經營門檻;加強教育，增強經營者素質:采用現代科學檢測手段，堅持標準，建立綜合評價體系;加強對市場的監督和管理，對一些違規經營者作出相應處罰等等。總之，通過這些措施，逐漸規范普洱茶市場，建立良好的生產經營秩序。

3、加強企業自身建設，建立誠信機制

企業是市場的主體，應該說普洱茶價格波動，不僅對行業造成沖擊，而且也會影響企業品牌在市場的形象。行業協會應當根據行業的發展狀況及趨勢，制定行業的準入門檻和退出機制，在組織自律的前提下，提報政府相關部門控制和監督、管理。針對當前市場上出現普洱茶質量不穩定，價格波動過大的問題，普洱茶企業應該加強以下三方面的建設:一是標準體系建設:從原料的采摘、加工、產品等極，都需要制定一整套嚴格的標準，以保證產品質量的穩定，這是樹立品牌 25 普洱茶行業狀況調查報告的基礎。二是價格體系建設:企業應該按照不同環節，制定相對可控的價格體系，合理安排各個環節的利潤，并且嚴格控制好流通環節過度投機行為。三是市場體系建設:普洱茶大多是通過批發市場進行流通。從長遠看，這種方式不利于企業建立起可控的營銷體系。建立完善企業產品的銷售終端，不僅有利產品的推廣，而且還有利于樹立企業品牌形象。

4、樹立品牌意識，創立更多知名品牌

如今的社會已進入品牌時代，品牌代表品質，能夠大幅提升產品的價值.品牌還是一個企業乃至一個產業持久的核心競爭力。普洱茶要做強做大，并作為一個新的支柱產業，需要大批知名品牌支撐。因此，普洱茶企業要樹立強烈的品牌意識，下最大決心打造自己的品牌。從當前消費者的特點和市場發展來看，品牌的建設首先就是要突出連續性，在對消費者宣傳時，應從茶葉品牌著手。當前的普洱茶有一個現象，就是在宣傳時，很大一部分是強調茶的產地、茶青來源，或者喬木、野生等茶樹的特點，所以也就造成了市場上遍地都是野生茶，大家都是喬木大葉種，或者茶青都是什么山頭，至于茶是哪里加工生產的，是什么品牌，往往成了附加。這不僅讓消費者優劣難辨，容易造成市場混亂，而且很不利于品牌的發展。有關地區和部門應該對歷史上出現的那些老字號品牌進行挖掘整理，傳承歷史，重鑄輝煌，搞出一批獨具特色的產品，擺脫目前普洱茶整體熱，但市場產品品類單

一、雷同、知名品牌稀少的局面。

在新經濟時代，普洱茶企業可以以相關營銷理論為指導，根據是市場需求，采用差異化營銷，一方面使自己與競爭對手區別開來，樹立自己獨特形象:另一方面也使消費者相互區別，滿足消費者個性化的需求;同時，使產品或服務有更大的柔性，能夠針對消費者具體需求進行組合。針對普洱茶這一特殊文化內涵的產品，使普洱茶中注入更多的無形要素，通過品牌、文化等以滿足消費者的情感需求。作為普洱第一品牌的大益普洱，不斷苦練內功，提高企業硬實力，他們根據市場需求不斷開發系列新產品:在生熟上，開發了生茶系列，熟茶系列以及生茶熟茶皆有系列;在所屬型制上，開發了餅茶、沱茶、磚茶、散茶系列;在重量規格上開發了100克一200克，200克一300克，300克一400克，直至3000克及以上等十余種規格型號;在包裝上也開發了禮品、傳統、普通等包裝形式。現在大益整個企業產品上百個品種。這不但使自己與競爭對手區別開來，樹立了自己 26 普洱茶行業狀況調查報告

獨特形象，也使消費者相互區別，‘滿足消費者個性化的需求。同時他們也建立了遍及全國的經銷商網絡，以滿足顧客的需求。他們也十分注重軟實力的打造，打文化牌，開展慈善活動，組織如“滇茶大益天下?馬幫西藏行暨滇藏茶馬古道勘測大型活動”;配合中央電視臺《我的長征》大型電視行動，大益愛心基金工捐贈希望小學等，這不但滿足了消費者的情感需求，也提升了企業的形象，使品牌知名度和美譽度大大提高。

品牌始終是云南普洱茶發展的一個軟肋在商務部出口的通報中，隨著普洱茶產業的發展品牌問題已然成為一個越來越顯著的問題。目前，千家萬戶的普洱茶生產者要實現與千變萬化的市場的對接，使其產品“賣得了”又“賣得響”，關鍵在產品的品牌。品牌即是市場，品牌即是經濟效益。“用品牌整和產品”可通過嚴格執行國家食品準入制的各項要求及已經制定和即將制定的種植技術標準，企業加工技術標準和產品質量地方標準，對達到標準的企業產品，實行統一的品牌，以品牌整合企業的產品，統一價格，共同面對市場，對達不到標準的企業和產品，禁止使用該品牌。

普洱茶在長期發展過程中，與文學、藝術、宗教等文化形態聯系緊密，這賦予了普洱茶深厚的文化內涵，而且云南是一個多民族省份，茶與各民族的發展息息相關，并融入了各民族的發展中，最終形成了豐富多彩、底蘊深厚的民族茶文化。面對歷史留下的云南茶文化寶藏，要深度開發利用，以提高普洱茶知名度，并促使普洱茶產業升級。

5、實施走出去戰略，把普洱茶推向世界

如今的世界，是經濟全球化的世界，而經濟全球化必然帶來產品的全球化。一個商品生產者所生產的產品，不僅僅是滿足于本地區、本國的需要，還要考慮到本地區、本國以外的需要，具有全球視野和戰略眼光。要在新的形勢下，走出國門，開拓國際市場，讓世界更多的人喝普洱茶，領略中國悠久的歷史文化，同時為企業創造更多的效益。不能因為現在普洱茶在國內不愁銷路，便認為沒有必要走出去，這是一種商業的短視。普洱茶企業應該志存高遠，具有市場敏感性和前瞻性。畢竟，普洱茶是一種可再生資源，年年都在生產，隨著產量的增加，國內市場的供求關系會發生變化，不可能永遠保持現在的熱度，而且現在國際市場 廣闊價格空間更大，價格高于國內市場，企業可獲取更多的利潤。事實證明實施 27 普洱茶行業狀況調查報告

走出去戰略，無論對企業或是對整個云南普洱茶產業的發展壯大都是非常必要的。有實力有條件的企業增強走出去意識，把握時機，跳出自我封閉的小天地，利用好國際國內兩個市場，發展壯大自己，為繁榮經濟發展做出更大的貢獻。

6、避免盲目擴張，走優質優價的路子

有的地區為大力發展普洱茶產業，提出不少雄心勃勃的口號:“以茶強縣”、“以茶興市”、“以茶脫貧”等等。有的還具體規劃每年要在本地區發展多少萬畝茶園，幾年后茶葉種植面積要翻幾翻。筆者認為，我們不反對在堅持科學發展觀，做出科學論證的基礎上，大力發展本地區普洱茶。但不主張數量上的盲目擴張。從數量上說，目前云南省普洱茶葉種植面積己居全國之首，但大多以傳統方式生產經營，名優茶產量低。特別是拿到國家權威部門認證的茶品，在市場上所占比重很少，精品、名品的數量也相當有限。在價格上，普洱茶與龍井、鐵觀音等一些名優茶相比，相差幾倍甚至幾十倍。因此，要想做強做大普洱茶產業，不能再走盲目擴張低質低價的路子，而必須調整產品結構，走優質優價的精、深加工為核心的技術產業化之路。改造現有的低質低產茶園，大力發展綠色有機茶生產基地。從國內市場看，隨著人們收入水平提高，消費意識和消費觀念也在發生變化，那種低質低價的產品會逐步退出市場，而生產從土壤到茶杯都符合健康衛生條件的普洱茶必然受到人們的青睞。

對普洱茶產品而言，做到如下幾個方面： 1）、良種化戰略

云南省現有通過省以上審定的無性系茶樹良種13個，但仍不能滿足茶葉科研、生產發展的需要，必須加速選育具有較強抗病蟲性、早生高香、高茶多酚、低咖啡堿等特性的無性良種。今后還應加大對無性系良種的推廣力度，注意配套栽培技術的推廣應用，并注意良種的適當搭配。

新建茶園應高標準、嚴要求，全部發展成無性系良種有機生態茶園;對原有衰、老、稀、低產茶園，可視情況，爭取資金進行換種改植，全部種上優質、高產、抗逆性強、性狀穩定的無性系良種，也可采用嫁接技術對原有低產茶園進行改造，以原來的群體種茶樹作砧木，以無性系良種作接穗，經科學嫁接，精心管理，能以較低的成本、較短的時間完成對低產茶園的換種改造工作。

2）、生態化戰略

普洱茶行業狀況調查報告

實施普洱茶生態化的側重點主要有三點：實施生態栽培，保持茶園生物多樣性;實施生態防治，控制茶葉農藥殘留。在病蟲害防治上，采用立體的綜合生態防治網絡，包括農業防治（如分批多次采摘、茶園修剪、耕鋤培土、清園疏枝、茶園噴灌等）、生物防治（如釋放赤眼蜂、噴用生物農藥等）、物理機械防治（如摘除、燈光誘殺等）和生物源、礦物源農藥防治等多種方法，確保茶園環境生態化；科學施肥，促進生態茶園優質高效。

3）、名優茶、無公害茶（包括有機茶、綠色食品茶、低農殘茶）戰略

在云南普洱茶產業可持續發展的道路上，應提高單位面積茶葉產值，必須走名優普洱茶、有機普洱茶生產之路。

全省各茶葉生產單位應在現有名優茶的基礎上，以優質鮮葉加工成的優質云南大葉種曬青毛茶原料作保障，加大名優普洱茶研制和開發力度，穩定名優茶加工工藝，并制定相應的名優普洱茶加工標準，在生產中嚴格按標準操作，保證名優普洱茶品質優良、穩定，并不斷擴大普洱茶產量。同時在包裝、宣傳、營銷手段上下工夫，促進云南省名優普洱茶在市場上占據更大的份額，由此帶動全省茶葉產業的發展與繁榮。

名優普洱茶及有機普洱茶代表了今后云南普洱茶蓬勃發展的光明方向，這是一個漸進的，漫長的過程。面對廣大的普洱茶生產企業與云南省數百萬茶農，現階段大力發展無公害生態普洱茶更為實際。

7、繼續發揚普洱茶的文化，吸引更多的消費群體

近幾年來，由于各級政府的重視，廣大茶人、茶企、茶商的積極策劃和眾多媒體對普洱茶文化的傳播活動，開展了諸如古道尋訪、名山藏茶、馬幫進京、拍賣捐贈、舉辦展覽、交易、博覽會等多種活動，大大提高了普洱茶的知名度，營造了普洱茶市場氛圍，促進了普洱茶興起。然而從全國來看，普洱茶熱僅僅是開始，除廣東、云南、福建及少數幾個大城市，華東、華中、東北等地區仍是綠茶的天下，普洱茶并未完全打開市場，所以普洱茶的市場空間仍很大。從消費群體看，普洱茶消費大都是一些文化人、公務員、企業老板等中高端人群，普通人群喝普洱茶的還不算太多。從消費意識上看，雖然經過市場洗禮，培育出了部分較為成熟的消費者，但相當一部分人還比較脆弱，不夠成熟。有的人是為了趕時髦，喝普洱茶并未成為必需品，實現常態化，遇有風吹草動，這些人就可能發生恐慌、29 普洱茶行業狀況調查報告

拒喝、停購等現象，這對普洱茶的生產、銷售帶來沖擊。因此，要繼續發揮茶文化的作用，一方面提高普洱茶的知名度，使更多的人群了解、認識普洱茶的價值，成為普洱茶新的消費者。另一方面，要對普洱茶的功用進行科學的、實事求是的宣傳，引導和培養健康成熟的消費意識和消費群體，促進普洱茶產業的順利發展。

第三篇：物業管理行業生存狀況調查報告

物業管理行業生存狀況調查報告

（一）發布日期：2008-8-10 1:01:51 作者：網絡資源 出處：中國建設報 瀏覽：605

編者按：我國的物業管理行業發展現狀如何？物業企業遇到了哪些困難和問題？了解行業真實情況是制定管理辦法、促進行業持續發展的必經之路。針對這些問題，中國物業管理協會進行了長期的調查和分析，收集了大量翔實可靠的數據，并在對這些數據進行分析的基礎上，權威發布了《物業管理行業生存報告》。我報將以連載的形式進行刊登，以期為廣大物業從業人員、研究人員和管理部門提供一定的參考。也期待廣大讀者關注物業管理行業，共同探討行業問題，促進行業發展。

為深入貫徹中央關于加快發展服務業的重大戰略部署，全面樹立和落實科學發展觀，為政府研究制定行業政策提供參考，為有關部門加強行業指導提供依據，中國物業管理協會于2007年二季度開始，通過網上填報的形式組織全國各地開展了物業管理行業生存狀況調查。截至去年12月底，完成網上調查信息數據填報的企業總數為4600家，調查面覆蓋了全國31個省、自治區、直轄市，共涉及128個城市和地區。現將初步調查的有關情況報告如下：

一、物業管理行業對社會經濟發展的貢獻

隨著我國住房制度改革和住房商品化政策的持續推進，以及鄉村城市化、城市現代化進程的加快，物業管理作為一個新興的服務行業，近幾年得到了長足發展,在經濟發展與和諧社會建設中發揮著越來越重要的作用。

（一）服務水平顯著提高

統計數據顯示，這次被調查企業所管理的20.39億平方米物業項目，不再單純是新建商品房項目，而是包括從商品房到經濟適用房、房改房，從住宅物業到辦公、工業、醫院、學校、機場、碼頭、車站、倉儲、運動場館、文物建筑物業，從小型配套到大型公建，從單門獨院到大型社區，從單一類型物業到綜合性建筑等多種多樣的物業類型。目前，物業服務已經覆蓋到不動產管理的所有領域。

為適應業主乃至社會對物業服務需求的不斷增長，90%%以上被調查企業都注重服務品牌的培植和運用，從簡單的專項服務到整體的綜合性服務，從行為規范到服務標準，從服務理念到發展戰略，從傳統管理到創新服務，從客戶管理到客戶滿意，從單項的物業服務到綜合的資產經營管理，服務的品質和品牌意識已在全行業深入人心，物業管理有效提高了城市管理和房地產管理水平，贏得了政府、社會和廣大業主的良好贊譽，被調查的4600家企業在2004年~2006年中先后得到縣（區）級以上政府部門表彰達14635次。

（二）社會效益表現突出

一是支持就業再就業工程，減輕社會就業壓力。在被調查的4600家企業中，共有772032名從業人員，平均每個企業擁有168名從業人員。其中，屬于政府機關人員分流24972人，企事業單位人員分流25072人，部隊轉復軍人56894人，下崗、待業人員再就業151753人，大、中專畢業生分配68373人，農民工吸納173710人，殘疾人及其他人員安置20478人。

以上數據表明，物業管理作為勞動密集型行業，在消化剩余勞動力方面具有天然優勢，有利于減輕就業壓力，促進社會的和諧與穩定。

二是積極參與社會公共事務、協助公共秩序管理。這次被調查的企業中，協助公安部門處理治安案件共53920起，協助有關方面處理突發事件30207起，參加搶險救災68905人次。

三是熱心參與社會公益事業，自覺承擔社會責任。被調查的企業中，3年來有793家企業先后贊助社會事業經費4035.66萬元，捐助希望工程和參加幫扶貧困母親等活動經費4177.84萬元。

（三）經濟效益逐步改善

統計數字反映，4118家填報企業現有資產總值401.05013億元，平均資產總值973.9萬元；4190家填報企業2006年經營總收入達276.93753億元，平均經營收入660.9萬元；3727家填報企業完成營業稅金及附加15.039383億元，平均完成營業稅金及附加40.4萬元；1581家填報企業上繳企業所得稅金4.235254億元，平均上繳企業所得稅金26.8萬元；2006年盈利企業為1825家，占調查企業的39.7%，實現利潤總額達14.97975億元，平均利潤額82.1萬元。

以上數據表明，目前大多數物業服務企業的經營規模偏小，創富能力差。我們注意到，一些企業未將多種經營收入計算在內以及基于其他因素的考慮，在上報相關收入數據時有所保留。但近半數企業未能盈利，而且盈利企業的平均利潤額僅為82.1萬元，反映了多數企業生存狀況的困難，缺乏可持續長遠發展的經濟基礎。

另外，物業服務企業在提供服務過程中，積極為業主出謀劃策，采取多種方式提高物業經營效益，其中238家企業在3年中通過改善服務、提高房屋出租率等，為業主增加租金收益

2.466716億元。還有298家企業通過節能改造，為業主增加經濟效益8949.24萬元。

（四）環境效益初步顯現

物業管理行業在環境效益方面的作用也是十分明顯的。由于物業管理覆蓋了城市大部分區域，污染減少了，社區整潔了，環境優美了，生活方便了，人們的環境意識不斷增強，生活習慣日益文明。

二、行業發展的基本狀況

（一）企業發展情況

完成上報調查數據的4600家企業基本分類情況如下：

1.以企業成立時間劃分

1981年至1994年的13年間，只有268家企業成立，占企業總數的5.82%;1994年至2007年的13年間，共有4332家企業成立，占企業總數的94.18%。其中1994年至2004年的10年間共成立企業2495家，占企業總數的75.98%，10年間企業以每年近133%的速度猛增。

通過上述表格和數據，不難看出，1981年至1994年的前13年，是我國物業管理行業的萌芽起步階段，發展速度慢。1994年至2004年的10年間，是我國物業管理行業發展最為迅猛的階段，大多數的物業服務企業在這一階段誕生。2004年以后，企業數量的增長速度放緩。

2.以企業注冊登記類型劃分

國有企業758家，占企業總數的16.48%；股份有限公司301家，占6.54%；有限責任公司2976家，占64.70%%；私營企業348家，占7.57%；港澳臺商獨資企業73家，占1.59%；外商投資企業43家，占0.93%；其他類型企業101家，占2.20%。

以上數據表明，從形式上看，大多數物業服務企業實現了公司制（71.24%為股份有限公司和有限責任公司），國有物業服務企業仍占一定比例，外資和私營企業比例偏低。建立真正意義上的現代企業制度仍是行業面臨的課題。

3.以企業資質等級劃分

一級資質365家，占7.93%；二級資質713家，占15.5%；三級資質3287家，占71.46%；其他未取得資質的企業235家，占5.11%。

以上數據說明，現階段物業服務企業的整體規模較小，多數企業無法取得規模效益，整個行業仍處于發展初期，整體抗風險能力差。

4.各資質等級面積、人員之間關系

一級資質企業平均管理面積224.18萬平方米，平均職工882人，管理人員人均管理面積1.88萬平方米；二級企業平均管理面積81.24萬平方米，平均職工288人，管理人員人均管理面積1.99萬平方米；三級企業平均管理面積18.04萬平方米，平均職工64人，管理人員人均管理面積1.38萬平方米。

以上表格和數據說明，資質等級越高，每一名管理人員相應配置的操作人員越多，管理人員人均管理面積越大，一、二級物業服務企業人均管理面積明顯高于三級企業。

5.以經濟區域劃分

東部沿海及經濟發達省區（北京、上海、天津、河北、江蘇、浙江、福建、山東、廣東、海南）1754家，占企業總數的38.13%；中部省區（河南、安徽、山西、江西、湖南、湖北）1308家，占28.44%；西部省區（重慶、四川、貴州、云南、西藏、陜西、甘肅、寧夏、青海、新疆、內蒙古、廣西）904家，占19.65%；東北三省634家，占13.78%。

以上數據表明，物業服務企業的數量與經濟發展水平成正相關關系，沿海發達地區物業服務企業的數量明顯多于中西部和東北地區。

6.以與開發企業的關系劃分

被調查企業中屬于房地產開發單位下屬物業服務企業有1260家，占企業總數的27.39%；其他隸屬關系的企業3340家，占72.61%。

從上述比例來看，開發建設單位下屬企業僅占全部企業的1/4強，近3/4的企業與開發商并無隸屬關系，建管不分的狀況已得到較大程度的改變。

（二）從業人員情況

被調查企業的從業人員總人數772032人。基本分類情況如下：

1.以工作崗位劃分

從事管理崗位即企業管理層人員119978人，占總人數的15.54%；從事操作崗位即企業一線操作工人652054人，占總人數的84.46%。操作崗位人數中的38.40%是秩序維護員，24.84%是清潔工，13.64%是工程維修人員，5.69%是車輛管理人員，4.44%是綠化養護人員，12.99%為其他勤雜工種。

（以管理人員為基數1，和其他工種的比例關系)

從以上數據可以看出，物業服務仍屬于勞動密集型行業，從業人員中管理崗位人員較少，操作崗位人員偏多，尤其是秩序維護員所占的比例過大（近四成），這在一定程度上反映出物業管理行業對促進社會就業的積極作用，但基層操作人員比例過大，使行業受用工成本影響顯著，反映了行業處于發展初級階段的現狀。

2.以學歷層次劃分被調查企業的全部從業人員中，具有碩士研究生以上學歷的有1622人，占總人數的0.21%；本科生33396人，占4.33%；大專生89625人，占總人數的11.60%；中專生147575人，占19.12%；高中以下學歷499814人，占64.74%。

對比以上數據，我們不難發現，中專以下學歷人員所占比例和一線操作工人所占比例幾乎完全相等（84%左右），物業管理行業的勞動密集型是與從業人員的低學歷緊密聯系的，提高從業人員的受教育水平是當務之急。

3.以技術層次劃分

被調查企業的企業經營管理人員中具有高級職稱的6667人，占管理人員總數的5.56%；中級職稱32351人，占管理人員總數的26.96%；初級職稱29461人，占管理人員總數的24.56%；無技術職稱人員51449人，占42.92%。

企業操作人員有高級技工18873人，占操作人員總數的2.89%；中級技工46498人，占7.14%；初級技工80071人，占12.28%；無技術人員506612人，占77.69%。

以上數據表明，物業管理行業管理人員中有67%%沒有中級以上職稱，操作人員中90%%沒有中級技工證書，技術力量的薄弱是顯而易見的。這意味著大量涉及技術水平的設施設備維

護工作需要通過外包專業公司來完成，同樣企業對外包單位的技術指導和監督也存在力不從心的問題。

4.以男女性別劃分

被調查企業的從業人員中，男性占64.22%，女性占35.78%。

考慮到占從業人員總數的38%%的秩序維護員主要為男性，以上數據表明從業人員的男女比例大體相當，女性略占多數（與清潔工主要為女性有關）。

（三）管理物業項目情況

被調查企業管理物業項目總數30831個、總建筑面積20.39064億平方米，與從業77.2032萬人相對應。不難看出，在目前情況下，平均每個物業管理項目有從業人員25人，平均每名從業人員管理面積2640平方米。其中：

1.按物業類型劃分。住宅項目21428個、建筑面積15.4286億平方米，分別占總項目數的69.50%和總建筑面積的75.67%；辦公樓及商業用房項目5825個、建筑面積2.097666億平方米，分別占18.89%和10.29%；工業項目1204個、建筑面積1.050901億平方米，分別占了3.91%和5.15%；其他類型項目2374個、建筑面積1.813377億平方米，分別占7.70%和

8.89%。

以上數據表明，目前物業管理項目中居住物業仍占據市場的主流，物業管理取得的成就和存在的問題，也主要通過居住物業市場反映出來。

2.按項目獲取方式分。以協議方式取得項目22409個、建筑面積13.2473億平方米，分別占總項目數的72.68%和64.97%；其中接管上級開發單位項目6335個、建筑面積3.931781億平方米，分別占20.55%和19.28%；以招投標方式取得8422個、建筑面積7.143302億平方米，分別占27.32%和35.03%。

以上數據表明，雖然2003年《物業管理條例》明確推行前期物業管理招投標制度，但在實踐中并未得到完全貫徹，公平競爭的物業管理市場尚未形成，行政主管部門的執法監督有待加強。

(作者： 中國物業管理協會秘書處)

第四篇：中國鋼結構行業發展狀況調查報告

中國鋼結構行業發展狀況調查報告

一、鋼鐵冶金產業集中度低

目前國內共有鋼結構(專項)一級施工企業143家,加上鋼結構增項一級資質的427家,具備鋼結構一級資質的企業累計570家!最近上海市金屬結構協會統計的數據表明,在上海市金屬結構行業協會的會員單位中，鋼結構制作安裝企業(包括部分外省市)共380家，年產量360萬噸，而據說僅上海地區注冊的鋼結構施工企業就達五六百家。鋼結構產業的發展狀況，猶如中國歷史上的春秋戰國，鋼結構企業已從幾十家達到數千家，但年產10萬噸的企業非常少，形成了市場高速發展，而行業集中度越來越低的反差。

究其原因,主要是鋼結構行業的進入門檻低,無論是資金還是技術上的要求都不是太高。

產業集中度低所帶來的直接后果就是過度競爭,2005年，鋼結構企業的平均利潤5%，除了重鋼、管桁架和結構復雜、施工難度大的標志性工程利潤空間較大外,象門式剛架等輕鋼建筑由于競爭激烈,利潤空間普遍較低,所以才有了一些企業為了競標而偷工儉料,所以才有了三維“白皮書”的轟動效應。

不過值得欣慰的是在2005年鋼結構協會統計的1351萬噸鋼結構加工量中,其中鋼結構企業前五強的加工量已超過100萬噸,前十強企業的年加工量基本都在10萬噸以上。{HotTag}

二、品牌連鎖化

面對激烈的市場競爭，為了降低工程異地加工的成本，一些大型鋼構企業在發展到一定程度后逐步實施低成本擴張，他們開始在全國范圍內布點，比如杭蕭在安徽、山東、河南、江西、廣東、河北等地均設有分公司，精工在浙江、安徽、北京、湖北等地也設有鋼結構加工基地，東南網架以浙江、成都、天津和廣州為基地，并以此為中心架構輻射全國的加工網絡，在做好鋼結構主業，建立省外基地的同時，東南還把發展的觸角延伸到了鋼結構的相關產業及其它行業，拉長產業鏈，相繼建立浙江東南房地產公司、浙江東南金屬薄板有限公司、浙江蕭山醫院和杭州高普建筑材料系統有限公司，不過要提醒的是連鎖化布局可能帶來的問題，象徐州飛虹在內蒙新豐電廠的質量事故以及東南在廣州大學城的施工事故就值得思考。

布局海外搶灘國際市場

輕鋼廠房國內的用鋼量一般在300-400Kg/平米，造價300-400元/平米，輕鋼構件的加工安裝費用5000-5500元/噸，其中鋼構件加工1000元，安裝費350-400元/噸，材料成本3000-4000元/噸，重鋼及空間結構的鋼構件比較復雜，制作成本有時能達到8000-10000元/噸。而日本及歐美的鋼構件加工安裝費用則在10000元/噸以上，所以國內一些有實力的鋼構企業開始把觸角伸向海外。

早在2003年舉世矚目的阿爾及利亞首都強烈地震發生后第二天，紹興的一家民營企業卻在其他國際公司紛紛外撤之時，義無反顧地承接了阿爾及利亞機場的鋼結構施工工程。這家“膽大”的民企就是浙江精工鋼結構有限公司，也是我國第一家出境施工的鋼結構企業。

從今年初到目前為止，寶冶在海外頻頻中標：承包毛里塔尼亞首都機場工程、意大利架橋機項目、巴蒂尼奧項目、巴西鋼廠項目、日本高爐項目、印度電廠項目、美國電廠項目等，合同額達到1.7億元，實物量達到2萬噸，并與許多跨國公司全球采購中心以及國內出口大企業建立了緊密的合作關系，為公司進一步加速海外市場的開拓奠定了堅實的基礎。

寶冶鋼構在國際市場上的品牌實力正在得到認證，知名度進一步提高，2006年上半年共有15個國家35個海外公司到鋼構分公司參觀考察，寶冶鋼構在開拓海外市場方面已經邁出堅實的步伐。

7月6日，東南網架中標印尼北蘇風港電站干煤棚網殼工程。這也是今年以來，繼3月15日簽約蘇丹阿爾薩拉姆水泥廠鋼結構工程后，東南承接的第二個國外鋼結構工程。

7.18昨下午，上海振華港機與美國兩大造橋巨頭——鋼橋公司及福洛爾公司，共同簽訂了舊金山新海灣大橋4.5萬噸鋼結構總承包合同，合同總價約為2.5億美元。大橋鋼塔高148米，為世界抗震鋼塔第一高度;橋面鋼箱梁總長605米、總寬70米、高5.5米，為世界同類橋梁中第一大箱梁。

9月，中建三局海外市場喜報頻傳：中標合同總額9328萬美元的印尼實武牙電廠和阿木讓電廠;阿聯酋27層雙塔式辦公樓鋼結構工程開吊;坦桑尼亞154公里公路改建工程開工;也門外交部辦公樓封頂。今年，該局加大海外經營力度，先后承建近10項海外工程，實現簽約額2.5億美元。

安徽鴻路鋼構承建格林納達國家板球場也于近期完工。

寶鋼產業公司下屬冠達爾公司日前與一家印度企業正式簽訂了贊比亞一銅礦鋼結構加工制作合同。至此，冠達爾的鋼結構產品已遍布全球五大洲。自1997年產品首次出口到日本以來，該公司穩步拓展亞洲市場，產品陸續進入了尼泊爾、越南和新加坡等國。在不斷鞏固亞洲市場的同時，冠達爾還不斷開拓其他地區市場，10多年來，新增了美國、英國、澳大利亞、智利等國家和地區的用戶，產品順利進入了南美洲、北美洲、歐洲、大洋洲，擁有了一批長期穩定的海外大用戶群。今年以來，冠達爾抓住機遇，通過認真的市場調研和分析，力爭進入非洲市場。經過激烈的市場競爭和艱苦的技術、商務談判，冠達爾最終贏得了這家贊比亞銅礦的鋼結構加工制作項目。據悉，該項目將于今年年底開工，明年初交貨。冠達爾將以此項目為契機，不斷拓展非洲市場。

第五篇：常州市物業管理行業生存狀況調查報告

常州市物業管理行業生存狀況調查報告

常州市的物業管理從1992年起步以來，行業規模逐步擴大，管理水平不斷提高，對于改善人民群眾的生活、工作環境，提高城市管理水平，促進住宅建設，拉動消費增長，擴大就業和再就業，為常州市全面建設小康社會和構建社會主義和諧社會，起到了積極而重要的作用。

一、常州市物業管理行業總體情況

（一）基本狀況

常州市有物業服務企業172家，2004—2006，形成企業總資產62571.58萬元，實現利潤總額1210.32萬元；常州市物業管理從業人員總數15096人，2004—2006，共安置就業、再就業總人數10347人；常州市有物業管理項目763個，在管物業總建筑面積7426.88萬平方米，外地項目38個，管理面積為726.27萬平方米受益人口約188.58萬人。

截至目前，常州市物業服務企業平均管理面積為43萬平方米，企業平均員工數88人，人均管理面積4920平方米。

（二）行業結構情況

1.從業人員結構。

常州市物業管理從業人員中大專以上學歷占從業人員比例為9.48%，中專學歷占從業人員比例為11.58%，高中以下學歷占從業人員比例為78.94%。全行業從業人員雖逐年遞增，但高學歷人員所占比例仍然很低。當前，常州市物業管理行業的社會認同感不高，對高層次的人才缺乏足夠的吸引力。

2.管理項目類型。

住宅項目485個，面積5600.71萬平方米。其中5萬平方米以上住宅小區225個，面積3844.67萬平方米；辦公物業項目121個，面積468.86萬平方米；工業項目80個，面積1569.14萬平方米；其他類型項目115個，518.28萬平方米。常州市物業管理行業經過多年的發展，在住宅項目中實施專業化的物業管理已經得到廣大業主的認同，成為普遍選擇的管理方式。

（三）行業經營效益情況

1.經濟效益情況。

2004—2006，常州市物業服務企業完成營業稅費及附加2582.6萬元，完成所得稅1148.7萬元，實現營業利潤1654.99萬元，實現利潤總額1210.32萬元。但是，由于企業剛性成本逐年增長與物業服務收費價格持續低迷的矛盾日益激化，企業經營風險加大，效益普遍較差。

2.社會效益情況。

2004—2006，常州市物業服務企業共安置就業、再就業總人數10347人，參加搶險救災761人次，協助處理治安案件1922起，協助處理突發事件1156起，贊助社會事務經費87.4萬元，捐助公益事業(希望工程等)29萬元，受到各級政府部門表彰156次。常州市物業管理行業的社會影響和地位日益提高，對擴大社會就業崗位，改善人民生活品質，建設和諧常州、平安常州的工作中，發揮了積極的作用，獲得了良好的社會效益。

二、當前企業發展中的突出問題

（一）員工隊伍不穩定，流動性大

這是常州市物業服務企業普遍面臨的問題。尤其是占從業人員數量38.55%的安全協管員流動性最大，造成該崗位人員經常缺崗，直接影響到小區的正常管理。參與此次調查的83.09%的企業認為，員工隊伍不穩定的直接原因首先是工資待遇低。以安全協管員為例，平均年收入10225.85元/人，不到常州市企業平均工資的一半。另外，80.15%的企業認為行業地位低，一些大中專畢業生僅將從事物業服務工作當作就業的跳板，一旦找到其它工作就會立即跳槽，使行業人員整體素質難以提高。

（二）工資收入與勞動強度相差甚遠

常州市物業服務企業職工平均總收入11720.46元/人/年，僅為常州市社會平均工資22254元/人/年的52.67%。在企業中，經營管理人員平均收入16601.12元/人/年，其中：高層管理人員25378.04元/人/年，管理處主任(項目經理)16067.24元/人/年，管理員(主管)12381.98元/人/年；操作人員平均收入9936.64元/人/年，其中工程維修工11797.68元/人/年，安全協管員10225.85元/人/年，車管員8902.2元/人/年，清潔工7192.94元/人/年，綠化工9157.7元/人/年。與較低工資水平不相符的是，工作勞動強度大。如管理處主任(項目經理)和管理員平均每周休息半天至一天，每天工作10小時以上；安全協管員和車管員每天工作12小時，且無節假日和加班工資；清潔工每人每天清掃范圍達7000—10000平方米。

（三）物業服務價格水平較低，收繳難度日益增加

1.普通住宅項目。

1）房改房：多層0.21元/月/平方米，高層0.76元/月/平方米，物業服務費平均收繳率62.28%。

2）拆遷安置房：多層0.26元/月/平方米，高層0.33元/月/平方米，物業服務費平均收繳率47.63%。

3）經濟適用房：多層0.25元/月/平方米，物業服務費平均收繳率93.25%。

2.商品房住宅項目。

多層0.27元/月/平方米，高層0.54元/月/平方米，獨立式住宅1.21元/月/平方米，物業服務費平均收繳率74.98%。

3.辦公樓。2.6元/月/平方米,物業服務費平均收繳率93.96%。

4.工業用房。0.53元/月/平方米，物業服務費平均收繳率96.44%。

5.學校。0.4元/月/平方米，物業服務費平均收繳率100%。

6.醫院。0.1元/月/平方米，物業服務費平均收繳率90%。

（四）企業利潤逐年遞減，規模不經濟

2006年，常州市136家物業服務企業利潤總額332.18萬元，平均每家企業的利潤總額僅2.3萬。其中贏利企業59家，占43.38%。利潤總額50萬元以上的7家，占5.15%；10-50萬元的19家，占13.97%；10萬元以下的33家，占24.26%。虧損企業77家，占56.62%。虧損50萬元以上的6家，占4.41%；10-50萬元的32家，占23.53%；10萬元以下的39家，占28.68%。企業接管物業面積的增加并未帶來企業利潤的增長，這種尷尬的局面使企業發展舉步維艱。

三、問題的成因分析

物業管理已經成為現代服務業的重要組成部分，但作為一個產生于市場經濟之初的新興行業，其不完善的市場運作機制和不成熟的市場主體雙方，必然會引發各種矛盾糾紛，使它成為最受社會關注和爭議的行業之一。而市場經濟條件下不充分的市場化運作，也必然對行業發展產生重大影響。

（一）不完善的市場化運作機制

物業管理誕生之初，常州市實行政府指導下的等級收費制，這在當時情況下曾發揮了一定作用，但客觀上也使物業服務從一開始就成為了一種非市場化或非完全市場化的商品。近幾年，影響企業成本的人員工資、物價等多種因素都發生了重大變化，但等級收費的多年一貫制抑制了市場價格調節機制的作用，沒有體現物業服務這一產品的等價交換原則，造成價值與價格相背離，也就是說，在市場經濟條件下，物業服務產品的非市場化價格，違背了質價相符、等價交換的市場規則，是物業服務企業經濟效益低下、經濟行為扭曲的根本原因。物業管理行業是勞動密集型服務行業，勞動力成本及其費用占企業總成本80%左右。近幾年，江蘇省最低工資標準由2001年的390元/月逐年增長到今年820元/月, 增幅已達1倍多，常州市城鎮居民人均可支配收入每年的增幅也在10%以上。在這一背景下，物業服務企業員工的工資也必然有所提高。清潔工月工資已由450元左右上升至600元左右，還不包含“三金”，安全協管員提高的幅度更大。即使如此，企業還是難以留住人。調查顯示，目前常州市普通住宅收費標準至今為多層0.21元-0.26元/月/平方米，高層0.33元-0.76元/月/平方米，再加上勞動部門加大《勞動法》的實施監督力度，企業不僅要支付員工的超時工資，還要增加支付各種勞動保障費用，如果僅靠物業服務費，根本入不敷出，因此，只能通過降低服務標準和收取停車費、公共配套設施租金等途徑來彌補，不僅擔負了巨大的經營風險，扭曲了物業服務市場，還引發了業主的不滿。

例如，兩年前的前期物業管理招投標項目，有的至今項目尚未交付，而按當時成本測算的收費價格因勞動力成本和物價大幅度上升，在今天企業已經無利可圖。這樣的中標項目越多，企業越是無奈。由此，目前常州市物業服務企業參與前期物業管理招投標的積極性已大為降低。

（二）不成熟的業主消費理念

廣大業主是物業服務市場的消費主體，但常州市一些業主還未建立“產權歸己、維修自理”的觀念，缺乏對物業管理“花錢買服務”的消費意識，甚至還懷念過去福利住房的“免費午餐”。更多的業主是消費理念不成熟，未真正意識到物業服務等價交換的商品屬性，片面追求不符合市場規律的“低價格”、“高服務”，一不滿意便拒交物業服務費，侵害了其他業主的利益，造成收費率降低、服務水平下降的惡性循環。此次調查中，有61.76%的企業反映普遍存在拖欠物業服務費問題，有的老小區按每戶每月5至8元的標準收費，收費率也達不到50%。拖欠物業服務費已成為小區物業管理惡性循環的主要原因。

同時，業主對物業管理的職能存在許多誤區。許多業主把應由開發商承擔的開發遺留問題和房屋質量問題，包括擅自更改規劃、不按標準建設配套設施、銷售面積縮水等問題，把小區車位、會所、物業用房等共用部位、共用設施設備的產權歸屬等問題，以及應由政府承擔的一些社會職能、社區承擔的社會保障職能，水、電、氣等公用事業企業承擔的經營管理職能，都誤認為是物業管理的責任。例如，某新建小區物業服務質量很好，但物業服務費收繳率不到80%，欠費業主均因房屋質量有問題，聲稱要修好房屋再交物業服務費；還有業主因家中被盜或車輛被偷而拒交物業服務費等。許多業主往往沒有認準各種矛盾的責任主體，凡事都找物業服務企業，解決不了就是管理不好，致使矛盾糾紛頻發，嚴重影響了物業服務費收繳率。

此外，隨著房地產市場的發展，新的矛盾還在不斷產生。近兩年常州市新竣工小區逐漸增多并陸續交付，隨之而來的是住房空置率大幅上升。空置住房業主都很少交納物業服務費。這些業主普遍認為，沒有入住難道還要交費？殊不知，即使按常州市目前“不入住者交費70%”的規定，企業也并不能因此減少服務。例如，常州市某總面積為5.6萬平方米的小區，交付至今已有3年，出售率為100%，但入住率僅為34.11%。這3年物業服務企業按合同約定提供服務，共應收物業服務費200萬元左右，但至今實際收到47.88萬元，累計收繳率僅為24%，而成本支出則達到了154.6萬元，該項目企業虧損106.72萬元。

（三）不規范的企業經營行為

在一些企業經營過程中，房地產開發企業在開發建設中存在的房屋質量問題，房屋共有產權不明晰，相關職能部門責任不清等等，這些全部由房地產開發最后一道“守門人”——物業管理承擔責任，使物業服務企業難以開展正常的服務。另外，由于物業服務收費標準十幾年不變，而物業服務企業主要的勞動用工價格持續攀升，導致一些物業服務企業難以為繼，繼而采取減少單位勞動用工，減少服務內容，降低服務質量求生存等不規范的經營行為。

首先，表現為服務質量的低下。在主觀上，有的企業至今沒有轉變“管理者”的角色，服務意識淡薄，沒有按合同約定提供質價相符的服務；在客觀上，過低的收費標準造成了服務質量降低、收費率下降的惡性循環，加之從業人員素質低、待遇低，有的員工不負責任，工作推諉敷衍，影響了服務質量。

其次，一些企業經營不規范。為了生存，有的企業千方百計“以副補主”，多收費、少服務，甚至亂收費；有的企業擅自改變會所等共用部位、共用設施的用途或利用其經營謀取收益；有的企業利用道路、綠化、廣場等一切可利用的場所增加停車泊位并提高停車費標準；有的企業利用電梯、墻面做廣告宣傳收入歸己；有的企業甚至挪用房屋和電梯維修資金等，導致了種種侵害業主利益的事件發生。

第三，多數企業的專業化程度低。由于長期處于保本微利或虧損經營狀態，企業大多缺乏發展后勁，嚴重影響企業專業化程度的提高。常州市現有172家物業服務企業中，一級資質企業僅3家，二級資質企業10家，僅占總數1.74%和5.81%。許多企業規模小，業務范圍狹窄，形不成規模效益，且大多處于低檔次運營狀態，僅能勉強維持現狀，難以提高服務水平，更談不上品牌效應，與業主的要求有差距。

四、相關對策建議

隨著常州市全面建設小康社會水平的提高、房地產開發建設總量的增加和農村城鎮化建設步伐的加快，物業服務行業將迎來巨大的發展空間，同時，實行城市長效管理、創建國家園林城市、全國生態城市和文明城市也需要物業管理行業繼續發揮更大的作用。

但就目前的現狀而言，常州市物業管理行業是房地產業鏈上關鍵但薄弱的一環，如果行業的艱難狀況繼續蔓延，將波及到產業鏈上其他行業的正常發展，影響到和諧常州、和諧社區的建設。這一現實的突出問題，亟需引起各級政府、廣大業主和社會各界的高度關注。

（一）要加強對物業服務工作的領導和扶持

1.強化各級政府領導和支持的力度。

各級黨和政府有關部門要深入了解行業情況，傾聽行業呼聲。建議在各級人大、政協等機構適當增加物業管理行業的代表人選，改變目前常州市各級人大、政協中無物業管理行業人員的狀況，進而使今后物業管理的各項決策更貼近行業實際。同時，各有關方面要切實加強對違規裝修、亂搭建、居改非等違法違規行為的執法力度，協調、平衡、明確各公共事業單位之間責、權、利，及時妥善解決關系群眾切身利益的歷史遺留問題，如二次供水、二次供電等運行損耗的處理問題。

2.加快推進物業管理市場化進程。

首先，要按照市場規律，通過市場調研，制定出符合常州市實際的物業公共服務費收費指導標準，測算出物業服務各個單項的平均成本價格，每年根據物價指數、勞動力成本增長指數等進行科學、客觀的調整，定期向社會公開發布，使物業管理收費的定價更為符合市場實際。市場主體雙方要按真實的市場成本商定服務費價格，其中尤其要充分考慮物價指數和勞動力成本增長因素（包括《勞動合同法》規定的員工各種勞動保障待遇）對服務費價格的影響。企業合理合法地定價，業主明明白白地消費，雙方作為平等的市場主體，按等價交換原則和諧合作。其次，制訂物業服務企業從業人員工資指導性價格標準，提高行業用工標準，以市場機制來規范、培育和發展物業管理市場，消除影響行業發展的瓶頸因素。第三，在前期物業管理招投標的基礎上，全面推行物業管理招投標（包括非住宅項目），通過公開、公平的市場競爭，使物業服務企業優勝劣汰，提高行業整體素質。

3.進一步完善物業管理政策法規。

政府部門要按照《物權法》完善物業管理配套性文件和法規制度，及時修訂常州市的《物業管理實施細則》；加強市場監管，建立嚴格的市場準入制度，強化物業服務企業資質審核；嚴格物業管理招投標制度，完善物業管理市場退出制度，加強物業管理活動的監督檢查和執法力度，規范物業管理市場。同時，建議政府組織物業交接驗收工作班子，指導和督促開發企業和物業服務企業順利交接，形成制度化，特別是要將解決開發商遺留問題列入政府監管的重點之一。此外，要針對當前常州市房地產供大于求的新情況，及時研究空置房物業服務收費措施辦法。

4.加強對物業管理行業的政策扶持。

物業管理作為一個新興服務業，長期以來擔負了許多社會職能，在目前市場機制尚不成熟、企業效益低下、行業發展的困難時期，希望政府在稅收、用工等方面予以政策扶持，并建立物業服務企業從業人員綜合保險制度，降低企業經營風險。特別是要加強對老舊小區物業管理的政策扶持，以確保老舊小區的長效管理。

（二）認真落實“以區為主，屬地管理”工作新機制

物業管理是城市管理的重要組成部分。遵照常州市政府《關于進一步明確區級政府城市管理職權的若干意見》和《關于進一步完善城市長效綜合管理機制的意見》，實行城市管理“重心下移”，按照“兩級政府、三級管理、重心下移、條塊結合、以區為主”的原則，強化區級政府在物業管理工作中的職能，探索和創新物業長效管理的新機制。

首先要強化街道、社區在屬地管理中的作用，加強其對物業服務企業和業委會的雙向監督和協調工作，解決物業管理中的難點、熱點問題，避免有關方面互相推諉，使大量的矛盾在基層得到解決。及時指導符合條件的小區召開業主大會和業委會選舉（改選）工作，規范業主大會和業主委員會行為，并將業主大會選聘物業服務企業的招標活動納入政府監管體系。

其次要建立好市、區、街道、社區四級投訴網絡體系，落實各級責任，及時、有效地調處和化解物業管理重大矛盾糾紛，改變以往業主投訴無門的情況。并通過建立由區主管部門、街道、社區、派出所、業主委員會、物業服務企業等參加的物業管理聯席會議制度等形式，協調解決物業管理中的疑難問題，形成物業管理與社區建設良性互動的局面。

（三）大力促進業主自我管理、自我約束機制的形成 1.要引導廣大業主正確認識物業管理。

實施物業管理一方面可為業主提供一個舒適、安全的生活和工作環境，滿足業主對物業管理日常的消費需求；另一方面，可維持物業的完好性，延長物業的使用壽命，使物業得到保值、增值，使住宅常住常新。可以說，它既是一種消費行為，也是一種投資行為。常州市一些物業管理較好的小區，其二手房價格明顯高于同類小區的價格，就是鮮明的例證。

2.要依靠業主自治搞好小區物業管理。

長期以來，各級政府調動了大量的行政資源進行協調管理，但并未從根本上解決問題。業主、業主大會、業主委員會是物業管理的基本主體，業主自治是搞好小區物業管理的根本出路。但目前常州市業主委員會組建工作滯后，覆蓋率僅55%左右，而且已成立的業主委員會中還有相當一部分運作不規范，沒能真正發揮作用，或缺位，或越位，民主決策的作用得不到充分發揮，有的甚至采取不正當行為謀取私利。由于業主參與意識差，業主大會也沒有制約和監管的措施。在這種狀態下，一些業主，尤其是一些機關公務員，長期不交物業管理費、停車費，甚至維修資金，侵害了交費業主的利益。

《物權法》設立了業主大會和業主委員會制度、明確了業主大會或者業主委員會的決定對業主的約束作用，尤其是明確了要求損害他人合法權益的行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失的實施主體是業主大會和業主委員會，從而為拒付物業管理費、侵占共有部分等損害他人合法權益的行為提供了業主內部自我管理與約束的機制。

3.要加強對業主委員會運作的指導和監督。

要進一步完善業主大會制度，提高業主委員會的覆蓋率。要按照屬地管理原則，充分發揮街道、社區各方力量，建立對業主委員會的有效監督機制，提高他們自我管理和自我約束的能力，防止業主委員會濫用權力和從事與物業管理無關的活動。同時，要加強業主委員會的先進性建設。業主委員會委員應當由熱心公益事業、責任心強，能模范遵守物業管理規章制度和有一定工作能力的人擔任。業主委員會和業主中的黨員要自覺接受主管部門和街道、社區的指導和監督，帶頭遵守物業管理法規、規章制度以及業主公約、業主大會議事規則，在物業管理活動中充分發揮先鋒模范作用，推進黨的工作向物業管理延伸。

（四）物業服務企業要培養企業核心競爭力

物業服務企業首先要明確自己服務者的定位。小區的主體是全體業主，物業服務企業是受業主大會和業委會的委托，為業主提供約定的服務，并接受業主的評議和監督。尤其是《物權法》實施后，業主有了充分的選擇權，物業服務的綜合水平將決定著物業服務企業的市場競爭力，企業要及時調整發展戰略和服務思路，變壓力為動力，以精心管理、優質服務、誠信經營贏得廣大業主的信賴。

規模化發展是物業服務企業的必然趨勢。要通過市場機制，實施企業間的兼并重組，強強聯合，擴大企業的規模，實現優勢互補，發揮整體功能，提高經濟效益，增強企業的競爭實力，使企業步入良性發展軌道。

多元化經營是物業服務企業發展的保證。物業服務企業只有以優質的服務為基礎，建立以精品物業管理為主體，以完備的配套產業為支持，多元化經營的發展模式，才能實現經濟效益、社會效益的穩步提高，應對多種物業服務模式的并存以及業主維權方式的多樣化給企業所帶來的經營風險。

（五）物業管理協會要加強行業自律

常州市物業管理協會自去年換屆以來，就以加強行業自律為己任，制定下發了《關于加強物業管理企業“誠信檔案”建設工作的意見》，以“業主參與、社會監督、企業自律”為原則，充分發揮政府職能部門、業主、業主委員會、新聞媒體等的監督作用，通過建立“誠信檔案”記錄企業的行為，促進物業服務企業誠信自律。為規范市場行為，協會還專門出臺《常州市前期物業管理招投標市場準入規定》，對于違反有關規定、有不正當經營行為或在城市長效管理、代收代繳維修資金等方面有違規行為的企業，規定其在一定時間內不得參與前期物業管理招投標活動。

今后，協會還將針對行業中的新情況、新問題，不斷采取新的形式，并考慮制訂行規行約，繼續加強行業自律，樹立行業形象。

（六）堅持正確的輿論引導

改善輿論環境，為行業發展創造良好的外部條件，對于當前構建和諧物業管理至關重要。首先是物業服務企業要正確對待輿論監督，認真改進工作；其次，要加強行業與媒體的溝通，提高報道的專業性、科學性、客觀性和公正性；其三，要加強政策法規的宣傳和正面報道，引導業主樹立正確的消費意識，正確維權、依法維權；引導企業樹立服務意識，減少偏見和誤解，改變物業管理只有負面報道的狀況。此外，還要進一步加強協會會刊建設，建立行業宣傳陣地，營造有利于行業健康發展的輿論環境。

物業管理在經濟發達國家和地區是市場經濟成熟的產物，而在我國卻產生于市場經濟尚未建立之時，并伴隨著市場經濟的發展而成長。因此，不可避免地會有曲折和矛盾，也是行業從不規范逐步走向成熟的必經階段。隨著我國市場經濟逐步成熟和行業作用日益顯現，物業管理必將在全面建設小康社會和構建和諧社會中發揮更大作用。希望此次調查能夠引起社會各界對物業管理的廣泛關注，共同為常州市物業管理行業的發展獻計出力。◇