第一篇：工程項目建設(shè)前需審批程序及手續(xù)

工程項目建設(shè)前需審批程序及手續(xù)

第一節(jié)

一、由市土地局出具用地規(guī)劃設(shè)計要點函給規(guī)劃局。

二、市規(guī)劃局綜合處提出該地塊設(shè)計條件要求作為市土地局市場中心拍賣該地塊的依據(jù)。

三、市土地局市場中心準(zhǔn)備掛牌上市前期各項工作并通知有關(guān)處室看現(xiàn)場。

四、市土地局基礎(chǔ)測繪中心給該地塊做出建設(shè)項目用地勘測定界成果報告書和建設(shè)項目土地權(quán)屬地類面積審核表。

五、市土地局市場中心準(zhǔn)備該宗地塊掛牌方案報局務(wù)會審批。

六、市土地局局務(wù)會批準(zhǔn)后由市場中心報市政府審批。

七、市政府批準(zhǔn)后市土地局發(fā)布國有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓公告。

八、按公告時間到市土地局市場中心報名并提交有關(guān)文件和保證金等。

九、按公告時間到市土地局市場中心摘牌并簽訂國有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓成交確認(rèn)書。

十、由市場中心轉(zhuǎn)入土地利用處辦理并簽訂國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同。

十一、建設(shè)單位到市規(guī)劃局用地處辦理總平面規(guī)劃審批和建設(shè)用地規(guī)劃許可證。

十二、市土地局利用處辦理用地批復(fù)和建設(shè)用地批準(zhǔn)書。

十三、建設(shè)單位到市規(guī)劃局建設(shè)規(guī)劃管理處辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證副本。

十四、市土地局基礎(chǔ)測繪中心辦理地籍調(diào)查表。

十五、市土地局登記處辦理土地證初始登記。

十六、市土地局發(fā)證辦發(fā)給該宗國有土地使用證。

十七、該工程竣工后，由市規(guī)劃局組織各部門綜合驗收后換發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證正本。

十八、市房地產(chǎn)管理局產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處辦理房屋所有權(quán)證。

第 二 節(jié)

工業(yè)項目建設(shè)前期所涉及的行政審批事項有13項，竣工驗收階段有5項。其中：

一、建設(shè)前期行政審批事項。

1、選址、紅線。項目供地后，業(yè)主須先至規(guī)劃局用地規(guī)劃科辦理《建設(shè)項目選址意見書》并劃定用地紅線圖。須提供的相關(guān)收件材料包括：授權(quán)委托書、委托代理人身份證復(fù)印件、《建設(shè)項目選址意見書》紙質(zhì)申請表并加蓋公章，說明申報原因、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)方案實施設(shè)想的申請報告，并由開發(fā)區(qū)國土規(guī)劃建設(shè)局提供同意選址的函件。辦理時限為20個工作日。選址結(jié)束后，業(yè)主應(yīng)立即委托有資質(zhì)設(shè)計院進(jìn)行廠區(qū)總平布置設(shè)計，并確定用電、用水、通訊需求。

2、基建立項。計委辦理基建立項手續(xù)，所須提供的材料包括：開發(fā)區(qū)經(jīng)發(fā)局建設(shè)項目申請表、法人代表身份證明（復(fù)印件）、投資者開業(yè)證明（復(fù)印件）、選址意見書及紅線圖復(fù)印件及擴(kuò)建項目總平面布置圖。辦理時限為7個工作日。

3、環(huán)評審批。環(huán)保局環(huán)保監(jiān)督管理科，辦理時限3-10個工作日（登記表3個工作日，報告表5個，報告書10個）。須提供的相關(guān)材料包括申請報告、可行性研究報告、立項批復(fù)、建設(shè)項目基本情況概況和平面圖、紅線圖、選址意見書、總平面圖、管線綜合圖，或建筑使用功能確認(rèn)函、環(huán)境影響登記表或有資質(zhì)評價單位編制的環(huán)境影響報告表（含行業(yè)主管部門預(yù)審意見）或有資質(zhì)評價單位編制的環(huán)境影響報告書（報批稿）（含行業(yè)主管部門預(yù)審意見及環(huán)

境影響報告書專家審查意見）；登記表或報告表或報告書在環(huán)評初審階段確定。

4、總平審批即辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。規(guī)劃局用地規(guī)劃科，辦理時限20個工作日。須提供的收件材料包括：授權(quán)委托書原件、代理人身份證復(fù)印件（若與選址是系同一人可不提供）、申請報告、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》申請表加蓋單位公章、選址意見書及附件復(fù)印件、總平面規(guī)劃方案圖紙(1：500)一式八份及相應(yīng)的電子文件光盤一份、立項批文復(fù)印件、工商營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、“企業(yè)法人登記證”復(fù)印件(限于新設(shè)立企業(yè)法人在選址階段未提供的項目)、涉及征求相關(guān)部門意見的項目，應(yīng)提交相關(guān)部門意見原件。

總平審批后應(yīng)委托有資質(zhì)的地質(zhì)勘察單位進(jìn)行施工圖設(shè)計前的地質(zhì)勘探工作，待地勘報告出來后，委托設(shè)計院進(jìn)行施工圖設(shè)計，并經(jīng)施工圖審查單位審圖后（由設(shè)計院負(fù)責(zé)委托），由規(guī)劃局組織進(jìn)行管綜（綜合管線總平面規(guī)劃圖）會審并進(jìn)行施工圖審查。即

5、建筑設(shè)計方案審查。規(guī)劃局建審科，辦理時限10個工作日。提供的收件材料包括：授權(quán)委托書原件、代理人身份證復(fù)印件、申請報告、《建筑方案設(shè)計規(guī)劃審查意見書》電子申請表、立項批復(fù)、批準(zhǔn)的總平面規(guī)劃圖復(fù)印件、綜合管線總平面規(guī)劃圖及會審紀(jì)要復(fù)印件、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及附件復(fù)印件、《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》及附件或《土地使用權(quán)證》復(fù)印件、方案設(shè)計圖及設(shè)計說明文件一式三份（含綠地系統(tǒng)系統(tǒng)平面圖、交通系統(tǒng)平面圖、透視效果圖原件，審查后退還二份）、方案設(shè)計階段電子圖形文件1份、提供設(shè)計單位蓋章的建筑面積統(tǒng)一核算表（含功能分類）原件、環(huán)評意見；現(xiàn)狀地形情況復(fù)雜的，應(yīng)提交建設(shè)用地地質(zhì)災(zāi)害危險性評估報告書一式一份；

在建筑設(shè)計方案審查同時，進(jìn)行消防設(shè)計方案審核、防雷設(shè)施施工設(shè)計圖紙審查和人防審批。

6、消防設(shè)計審核。消防大隊，辦理時限7-30個工作日（要組織專家論證的工程30個工作日、重點工程及設(shè)置自動消防設(shè)施的建筑工程項目15個工作日、一般工程項目（含裝修）7個工作日）。需要提供的《建筑設(shè)計防火審核申報表》、紅線圖原件、建筑施工藍(lán)圖（含建筑總平面圖、消防給水總平面圖、水池和泵房詳圖、建筑、水、電、暖通及相關(guān)的燃?xì)馐┕D）、工藝流程圖文說明；屬甲、乙類火災(zāi)危險性的工業(yè)項目，還應(yīng)提交建筑消防設(shè)計專篇。

7、防雷設(shè)施施工設(shè)計圖紙審查。氣象局防雷檢測中心（龍山頂），辦理時限3個工作日。須提供的材料包括：建施圖紙總說明、電氣總平圖、電施全套；正立面圖(高層)、防雷產(chǎn)品說明書及相關(guān)證件、防雷產(chǎn)品施工大樣圖、設(shè)計單位和人員資質(zhì)證明、防雷設(shè)計修改意見（領(lǐng)取防雷裝置設(shè)計技術(shù)評價后提交）。

8、人防審批。市政府人防辦。須提供的材料包括：立項批文、紅線圖、人防異地建設(shè)申報表（人防辦領(lǐng)?。⒔ㄊ﹫D兩套。

9、建設(shè)工程規(guī)劃許可證。規(guī)劃局建審科，10個工作日。收件材料包括：授權(quán)委托書、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》紙質(zhì)申請表、申請報告、規(guī)劃局簽發(fā)的規(guī)劃建筑紅線圖（加蓋規(guī)劃建筑紅線邊界章）原件、限性、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及附件復(fù)印件、人防部門審查意見函原件，人防部門審查蓋章的建筑施工圖一套、施工圖審查機構(gòu)出具的審查報告書原件，施工圖審查機構(gòu)蓋章的建筑施工圖三套（含綠地系統(tǒng)平面圖、交通系統(tǒng)平面圖）原件；施工圖階段電子圖形文件（光盤或軟盤一份）、設(shè)計單位蓋章的建筑面積統(tǒng)一（含功能分類）核算表原件、“建筑方案設(shè)計審查意見書”或“建筑方案設(shè)計會審紀(jì)要”（按規(guī)定須聯(lián)審的項目）、涉及征求相關(guān)部門后，應(yīng)提交相關(guān)部門意見原件。

隨后，應(yīng)至建設(shè)局工程質(zhì)量監(jiān)督站辦理工程質(zhì)量監(jiān)督報務(wù)，并至招標(biāo)辦辦理工程報建手續(xù)即工程發(fā)包備案。同時，因供電公司設(shè)備招標(biāo)采購時間較長，應(yīng)先至供電公司辦理用電開戶手續(xù)。

10、用電開戶。其中有高壓開關(guān)柜業(yè)擴(kuò)流程辦理時間為42個工作日、無高壓開關(guān)柜業(yè)擴(kuò)流程辦理時間為32個工作日(以上時間均不含設(shè)備招標(biāo)采購時間）。應(yīng)提供的材料包括：用電申請表及工程委托書、營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、用電設(shè)備明細(xì)表、經(jīng)辦人身份證及其復(fù)印件、聯(lián)系電話。

另外工程項目基建用電須提供：立項批復(fù)文件、建設(shè)用地許可證、選址意見書及紅線圖、建筑方案設(shè)計批復(fù)等證件，建筑總平面圖、用電設(shè)備明細(xì)表、綜合管線資料、變配電設(shè)備設(shè)計資料、近期及遠(yuǎn)期用電容量等。

供電公司內(nèi)部流程：客戶到供電所申請（1天）---〉供電所勘查、初定供電方案（2天）---〉營銷部（2天）---〉生計部（500kVA及以上，1天）---〉調(diào)度所（500kVA及以上，1天）---〉公司領(lǐng)導(dǎo)（1天）---〉供電方案答復(fù)客戶（2天）---〉設(shè)計所設(shè)計、預(yù)算（無高壓開關(guān)柜8天，有高壓開關(guān)柜10天）---〉項目部組織圖紙會審（無高壓開關(guān)柜2天，有高壓開關(guān)柜4天）---〉設(shè)計所收取設(shè)計費（1天）---〉工程公司預(yù)收工程款（1天）---〉物資公司組織設(shè)備招投標(biāo)采購（無高壓開關(guān)柜25天，有高壓開關(guān)柜30天）---〉工程公司組織施工、備表（含中間檢查，無高壓開關(guān)柜7天，有高壓開關(guān)柜10天）---〉裝表（無高壓開關(guān)柜，供電所負(fù)責(zé)安裝，1天；有高壓開關(guān)柜，計量部負(fù)責(zé)安裝，2天）---〉項目部組織竣工驗收，通知供電所送電（4天）。

11、建筑工程施工許可證。建設(shè)局建工科，5個工作日。須提供材料包括：建筑工程施工許可證申請表一式二份、立項批文復(fù)印件（與原件核對）、土地使用通知書或建設(shè)用地批準(zhǔn)書復(fù)印件或土地使用證(復(fù)印件與原件核對)、地質(zhì)勘察成果報告和施工圖設(shè)計審查意見書、審查報告、施工圖審查合格書、蓋審查單位章施工圖紙、審查合格備案表（原件）； 建設(shè)工程規(guī)劃許可證、批準(zhǔn)總平面規(guī)劃圖（原件）、拆遷許可證或施工現(xiàn)場具備施工條件情況表（原件）、中標(biāo)通知書或直接發(fā)包通知單（原件）、施工合同（原件）、建設(shè)單位工程技術(shù)人員花名冊（原件）（無監(jiān)理工程）、監(jiān)理合同（原件）、監(jiān)理備案表（原件）（有監(jiān)理工程）、建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督書（原件）、建設(shè)工程建設(shè)資金調(diào)查表（原件）、人防批準(zhǔn)文件（原件）［工業(yè)項目暫緩（除重點項目外）］、消防審核意見書（原件）、環(huán)保審核意見書（原件）、防雷設(shè)施施工圖審查意見書（原件）、外來施工隊伍單項工程入境備案登記表（原件）、五大員及特種工登記手續(xù)、項目經(jīng)理隨帶本人身份證及項目經(jīng)理證（具有專職安全員B證）辦理登記手續(xù)、施工組織設(shè)計（原件）、定額測定費繳費憑證（復(fù)印件與原件核對）、建筑工程團(tuán)體意外傷害保險費繳費憑證（復(fù)印件與原件核對）、流動人口計劃生育合同和計生登記表（城區(qū)工程）、房屋建筑與市政基礎(chǔ)設(shè)施工程安全施工措施備案表及備案材料、房屋建筑與市政基礎(chǔ)設(shè)施工程安全文明施工措施費用支付計劃書。

第 三 節(jié)

1.工程立項：計委窗口辦理計劃批文

2.工程規(guī)劃：用地規(guī)劃、工程規(guī)劃

3.圖紙審查須提交的資料：

3.1施工圖設(shè)計文件

3.2批準(zhǔn)的立項文件或初步設(shè)計批準(zhǔn)的文件

3.3主要的初步設(shè)計文件

3.4工程勘察成果報告

3.5結(jié)構(gòu)計算書及計算軟件名稱

3.6勘察、設(shè)計合同副本

3.7預(yù)拌混凝土計劃使用情況

3.8、審查需要的其他材料

4.工程交易

4.1工程建設(shè)項目報建登記備案

4.2建設(shè)工程交易（招標(biāo)總程序）

4.3招標(biāo)單位招標(biāo)資格審查

4.4招標(biāo)文件審查

4.5評標(biāo)組織成立

4.6中標(biāo)書備案

4.7交易通知單（就是繳費啦）

5.工程監(jiān)督

5.1 合同備案

5.2質(zhì)量監(jiān)督提交的資料：

5.2.1施工監(jiān)理單位的中標(biāo)通知書

5.2.2施工合同

5.2.3監(jiān)理合同

5.2.4勘察設(shè)計施工監(jiān)理單位資質(zhì)證書復(fù)印件

5.2.5建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督登記

5.2.6施工圖設(shè)計文件審查報告及審查批準(zhǔn)書

5.2.7建設(shè)、勘察、設(shè)計、檢測（試驗）單位的質(zhì)量責(zé)任制度報告書

5.2.8施工、監(jiān)理單位質(zhì)量保證體系報告表

5.2.9地質(zhì)勘查資料、施工組織設(shè)計、施工圖設(shè)計文件（用完返還）（繳納質(zhì)監(jiān)費）

5.3工程安全報監(jiān)提交資料：

5.3.1建筑業(yè)企業(yè)安全生產(chǎn)許可證

5.3.2工程中標(biāo)通知書

5.3.3工程施工合同

5.3.4施工現(xiàn)場安全防護(hù)設(shè)施的使用計劃和費用計劃

5.3.5施工現(xiàn)場臨時設(shè)施規(guī)劃方案

5.3.6擬進(jìn)入現(xiàn)場施工起重機械的型號、數(shù)量

5.3.7施工現(xiàn)場平面布置圖

5.3.8建筑施工企業(yè)職工意外傷害保險手續(xù)

5.3.9工程項目負(fù)責(zé)人、安全管理人員及特種作業(yè)人員持證上崗情況

6.建筑工程施工許可

6.1施工許可申請表

6.2工程項目報建證原件及復(fù)印件

第二篇：建設(shè)工程項目審批手續(xù)及流程

建設(shè)工程項目審批手續(xù)及流程

閱讀引語

房地產(chǎn)項目前期手續(xù)十分繁雜，涉及規(guī)劃局、建委、發(fā)改委、國土局、人防辦、消防局、園林局、交通委、環(huán)保局等眾多部門；不同性質(zhì)的項目審批方式的有所差異，審批標(biāo)準(zhǔn)及結(jié)果會有很大不同......第一部分：房地產(chǎn)項目前期主要流程

第1步：編制可行性研究報告，取得發(fā)改委“立項批復(fù)”。第2步：取得國土局“用地預(yù)審意見”。第3步：取得環(huán)保局“環(huán)境評估審查意見”。第4部：取得規(guī)劃局給發(fā)改委的“規(guī)劃意見函復(fù)”。第5步：取得規(guī)劃局給建委的“規(guī)劃意見函復(fù)”。第6步：取得建委的“選址意見通知書”。第7步：取得發(fā)改委的“招投標(biāo)方式通知書”。

第8步：委托招投標(biāo)代理公司完成設(shè)計招投標(biāo)，發(fā)出中標(biāo)通知書，取得規(guī)劃局的“設(shè)計招投標(biāo)備案回執(zhí)”。

第9步：取得規(guī)劃局的“規(guī)劃意見通知書（選址）”。

第10步：完成方案設(shè)計，取得規(guī)劃局的“設(shè)計方案審查意見”。

第11步：完成初步設(shè)計及概預(yù)算編制，取得發(fā)改委的“初步設(shè)計及概預(yù)算審查意見”。第12步：取得規(guī)劃局的“釘樁通知單”，委托測繪院釘樁，取得“釘樁成果通知書”。第13步：取得規(guī)劃局的“用地規(guī)劃許可證”。第14步：取得建委的“征地計劃通知書”。第15步：取得國土局的“建設(shè)用地批準(zhǔn)書”。

第16步：完成人防報批圖紙設(shè)計，取得人防辦的“人防設(shè)計審查意見”。第17步：完成消防報批圖紙設(shè)計，取得消防局的“消防設(shè)計審查意見”。第18步：完成園林報批圖紙設(shè)計，取得園林局的“園林設(shè)計審查意見”。第19步：委托編制交通影響評估報告，取得交通委的“交通審查意見”。第20步：委托勘察院進(jìn)行評估報告，取得交通委的“交通審查意見”。第21步：取得建委的“施工計劃通知書”。

第22步：設(shè)計院完成規(guī)證報批圖紙設(shè)計，取得規(guī)劃局的“工程規(guī)劃許可證”。第23步：與原土地方完成安置補償工作，簽訂“安置補償協(xié)議”。

第24步：完成水、電、氣、暖、信、路等市政供源設(shè)計方案，取得市政院的“市政供源方案”。第25步：取得園林局的“樹木伐移許可證”。

第26步：取得建委的“拆遷許可證”及“渣土消納許可證”。第27步：取得國土局的“國有土地劃撥決定書”。第28步：取得國土局的“國有土地使用證”。

第29步：設(shè)計院完成全套施工圖設(shè)計，取得審查機構(gòu)的“施工圖審查合格書”。第30步：完成監(jiān)理招投標(biāo)手續(xù)，取得建委“中標(biāo)監(jiān)理公司及監(jiān)理合同備案回執(zhí)”。第31步：完成施工招投標(biāo)手續(xù)，取得建委“中標(biāo)施工單位及施工合同備案回執(zhí)”。第32步：委托拆遷公司完成現(xiàn)場三通一平。

第33步：建委踏勘現(xiàn)場，取得“現(xiàn)場勘察合格通知書”。第34步：完成質(zhì)量監(jiān)督登記手續(xù)，取得“質(zhì)監(jiān)備案回執(zhí)”。第35步：完成安全監(jiān)督登記手續(xù)，取得“安監(jiān)備案回執(zhí)”。第36步：完成節(jié)能監(jiān)督登記手續(xù)，取得“節(jié)能備案回執(zhí)”。第37步：資金到位，取得銀行出具的“資金證明”。第38步：取得人防辦的“人防施工圖備案回執(zhí)”。第39步：取得建委的“施工許可證”。

至此完成本項目所有政府部門審批手續(xù)，進(jìn)入現(xiàn)場施工階段。

規(guī)劃部門的審批流程是：控規(guī)調(diào)整→規(guī)劃意見函復(fù)→規(guī)劃意見書→審查設(shè)計方案→用地規(guī)劃許可證→工程規(guī)劃許可證。

第二部分：房地產(chǎn)項目前期審批詳細(xì)流程

一、建筑策劃

本部分不贅述。

二、工程規(guī)劃許可證

工程規(guī)劃許可證是規(guī)劃審批的最后一道手續(xù)，拿到后即可到國土局辦理土地證，到建委辦理開工證，此證意義重大，為通常所說所的五證之首（五證為：工程規(guī)劃許可證，土地證，開工證，銷售證，房產(chǎn)證），前期審批不出差錯，至此已無太大懸念，如果辦不下來，多半是之前某道手續(xù)有問題，出了后遺癥，或是政策突變，暫停審批。

準(zhǔn)備材料如下：

1、申報人委托書；

2、申報表；

3、立項批復(fù)；

4、施工計劃；

5、規(guī)劃意見書；

6、方案審查意見；

7、用地預(yù)審意見；

8、環(huán)保意見；

9、用地規(guī)劃許可證；

10、勘察設(shè)計中標(biāo)通知書或等級表；

11、報規(guī)證所需全套施工圖；

12、檔案登記表；

13、人防審查意見；

14、消防審查意見；

15、交通審查意見；

16、其它。

三、用地規(guī)劃許可證

當(dāng)用地是新征集體土地或占用別人的土地時，須辦理此證，自有用地建設(shè)項目不用辦。

提交材料：

1、規(guī)劃意見書；

2、立項批復(fù)；

3、方案審查意見；

4、用地預(yù)審意見；

5、環(huán)保審查意見；

6、釘樁成果通知單；

7、選址意見通知書；

8、與原土地方簽訂的安置補償協(xié)議。

四、方案審查、整套設(shè)計方案、日照測算

審查設(shè)計方案以前為規(guī)劃審批一項內(nèi)容，后精簡審批環(huán)節(jié)時取消，取消后引起諸多問題，后又恢復(fù)，目前不屬行政許可事項，建設(shè)單位“自愿”請規(guī)劃局提供技術(shù)指導(dǎo)。

審查內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)主要是看方案是否在遵照規(guī)劃意見書的要求進(jìn)行設(shè)計，同時是否又符合各項建筑設(shè)計規(guī)范，間距、遮擋、退線、日照、出入口、面積、高度、容積率、覆蓋率、綠化率、代征地、道路交通、消防是否符合要求。

提交材料有：

1、整套設(shè)計方案（包含：總平面圖，各層平立剖面圖，設(shè)計說明，效果圖等）；

2、規(guī)劃意見書；

3、立項批復(fù)；

4、用地預(yù)審意見；

5、日照測算；

6、其它。

五、規(guī)劃意見書、“規(guī)劃意見書（條件）”、“規(guī)劃意見書（選址）”

規(guī)劃意見書是以前“規(guī)劃要點”和“規(guī)劃條件”兩步審批的二合一，分“規(guī)劃意見書（條件）”和“規(guī)劃意見書（選址）”二種，其中內(nèi)容是對擬建建筑性質(zhì)、位置、體量高度、面積大小等所有指標(biāo)的約定和認(rèn)可，自有用地項目下發(fā)“規(guī)劃意見書（條件）”，新征用地項目下發(fā)“規(guī)劃意見書（選址）”。

申報“規(guī)劃意見書（條件）”提供材料如下：

1、建設(shè)申請；

2、申報表

3、經(jīng)辦人委托書； 4、1：500或1：2000地形圖；

5、土地證和房產(chǎn)證；

6、規(guī)劃總平面圖；

7、上級意見（視情況）；

8、用地預(yù)審意見；

9、環(huán)保意見；

10、立項批復(fù)；

規(guī)劃意見書為一個項目能否建設(shè)的決定性文件，有了它以后所有環(huán)節(jié)的審批理論上不會再有大的問題，審批標(biāo)準(zhǔn)有二個：一是看建設(shè)要求是否與控規(guī)一致，二是看所建項目是否為政策允許。第一條簡單，第二條有點復(fù)雜，哪些項目讓建，哪些項目不讓建，不同單位不同的建設(shè)內(nèi)容審批尺度標(biāo)準(zhǔn)不太一樣，有總的原則，又需要一事一議。

六、土地變性、用地性質(zhì)

城區(qū)每一寸土地的用地性質(zhì)均已確定，而且每一塊地的高度、容積率、綠化率、密度、規(guī)劃路網(wǎng)位置等各項主要指標(biāo)也已確定，遠(yuǎn)郊區(qū)縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍也基本如此，如果建設(shè)單位的擬建物性質(zhì)與控規(guī)中的土地性質(zhì)不符，則建設(shè)申請100%不會得到批準(zhǔn)，兩種解決辦法，或改變建設(shè)內(nèi)容，或申請改變土地性質(zhì)。

“土地性質(zhì)”有幾層含義：一是指是國有土地還是集體土地，二是指該幅土地允許做什么用、建什么項目，此處土地變性指的是第二條。

土地性質(zhì)大項分為以下幾類：住宅用地（R表示）；商業(yè)、金融、辦公、科教文衛(wèi)用地（C表示）；工業(yè)用地（M表示）；倉儲用地（W表示）；公路、鐵路、港口用地（T表示）；城區(qū)道路、廣場用地（S表示）；市政用地（U表示）；耕地、林地、村鎮(zhèn)集體用地（E表示）。土地變形指以上各種性質(zhì)的相互轉(zhuǎn)換調(diào)整，什么樣的調(diào)整能得到規(guī)劃局或政府的同意，并無明確的法律法規(guī)和條紋規(guī)定。

大致原則為：

1、順向調(diào)整較易，逆向調(diào)整較難（順向一般伴隨著土地方利益受損、城市和社會利益受益的情況；反之為逆向）；

2、市政、公益、重點項目調(diào)整較易，經(jīng)營性項目較難；

3、國家部委、央企、部隊武警項目調(diào)整較易，地方單位、私企較難；

4、與城市發(fā)展方向和政府工作思路吻合的較易，反之較難；

5、運作程序正確，方式方法得當(dāng)調(diào)整較易，反之較難。

6、沒有后遺癥，不會引發(fā)居民矛盾和麻煩的較易，反之別想。

七、控規(guī)調(diào)整、規(guī)劃意見復(fù)函、控規(guī)修改完善通知書（圖）

目前規(guī)劃局對項目進(jìn)行規(guī)劃審批的依據(jù)是控規(guī)，若建設(shè)要求與控規(guī)不符，則規(guī)劃審批無法進(jìn)行，解決辦法之一是建設(shè)單位按控規(guī)要求進(jìn)行建設(shè)，辦法之二是向政府申請對現(xiàn)行的地塊控規(guī)進(jìn)行調(diào)整。

政府為維護(hù)城市規(guī)劃的嚴(yán)肅性和穩(wěn)定性，不同意調(diào)的時候要多于同意調(diào)的時候，且尺度把握無量化標(biāo)準(zhǔn)，但總的原則是：

1、省級單位、部隊酌情考慮，其它從嚴(yán)；

2、不會引發(fā)周邊矛盾和社會影響的酌情考慮，其它從嚴(yán)；

3、要求明顯合理，或原控規(guī)明顯缺陷的酌情考慮，其它從嚴(yán)；

4、重點項目、政治項目、領(lǐng)導(dǎo)批示項目酌情考慮，其它從嚴(yán)；

單體項目調(diào)整一般由現(xiàn)土地方提出申請，區(qū)域性規(guī)劃的調(diào)整一般由地方政府出面。

控規(guī)調(diào)整無法定辦理時間，耗時費力，程序復(fù)雜，涉及部門人員眾多，最后需報市政府批準(zhǔn)，申請單位要提前有心理準(zhǔn)備。

八、房地產(chǎn)開發(fā)商怎樣拿地？拿地的程序？要辦些什么手續(xù)，準(zhǔn)備什么材料？ 第一、房地產(chǎn)開發(fā)公司的準(zhǔn)備工作

在報行政機關(guān)審批之前，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計院對待建項目進(jìn)行研究并制作報告書,應(yīng)附有詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計參數(shù)和效果圖，并落實足夠的開發(fā)資金。

第二、行政審批

根據(jù)我國當(dāng)前法律、法規(guī)、規(guī)章，房地產(chǎn)建設(shè)項目的行政許可程序一般共分六個階段：

1、選址定點

此階段一般辦理以下事項：

1)計委審查可行性研究報告和進(jìn)行項目立項。

2)國土資源局進(jìn)行土地利用總體規(guī)劃和土地供應(yīng)方式的審查。3)建委辦理投資開發(fā)項目建設(shè)條件意見書。4)環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項目環(huán)保意見書（表）。

5)文化局、地震局、園林局、水利局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。6)規(guī)劃部門辦理項目選址意見書。

2、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計條件

1)人防辦進(jìn)行人防工程建設(shè)布局審查。2)國土資源局辦理土地預(yù)審。3)公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。

4)規(guī)劃部門對規(guī)劃總圖進(jìn)行評審，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。5)規(guī)劃部門確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計條件。

3、初步設(shè)計及施工圖審查

1)規(guī)劃部門對初步設(shè)計的規(guī)劃要求進(jìn)行審查。2)公安消防支隊對初步設(shè)計的消防設(shè)計進(jìn)行審查。3)公安局交警支隊對初步設(shè)計的交通條件進(jìn)行審查。4)人防辦對初步設(shè)計的人防設(shè)計進(jìn)行審查。5)國土資源局進(jìn)行用地預(yù)審。

6)市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關(guān)部門對初步設(shè)計的相關(guān)專業(yè)內(nèi)容進(jìn)行審查。7)建委制發(fā)初步設(shè)計批復(fù)，并對落實初步設(shè)計批準(zhǔn)文件的要求進(jìn)行審查。

8)建委對施工圖設(shè)計文件進(jìn)行政策性審查，根據(jù)業(yè)主單位意見，核發(fā)技術(shù)性審查委托通知單。

9)建委根據(jù)施工圖設(shè)計文件審查機構(gòu)發(fā)出的《建設(shè)工程施工圖設(shè)計文件審查報告》，發(fā)放《建設(shè)工程施工圖設(shè)計文件審查批準(zhǔn)書》。

4、規(guī)劃報建圖審查

1)公安消防支隊進(jìn)行消防設(shè)計審查。2)人防辦進(jìn)行人防設(shè)施審查。

3)建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責(zé)劃分對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。4)規(guī)劃部門對變更部分的規(guī)劃設(shè)計補充核準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計條件，在建設(shè)單位繳納有關(guān)規(guī)費后，核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（副本）。

5、施工報建

1)建設(shè)單位辦理施工報建登記。

2)建設(shè)方對工程進(jìn)行發(fā)包，確定施工隊伍。招標(biāo)類工程通過招標(biāo)確定施工隊伍，非招標(biāo)類工程直接發(fā)包。

3)建委組織職能部門對工程開工條件進(jìn)行審查，核發(fā)《建筑工程施工許可證》。

6、商品房預(yù)售許可階段

由房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》。開發(fā)企業(yè)申請辦理《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當(dāng)提交下列證件（復(fù)印件）及資料：

1、以下證明材料：

（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

（3）按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。

2、開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級證書；

3、工程施工合同；

4、商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖。

7、建設(shè)工程竣工綜合驗收備案

1、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站（機構(gòu)）對建設(shè)單位提供的竣工驗收報告進(jìn)行備案審查。

2、財政部門對建設(shè)項目應(yīng)繳納的行政事業(yè)性收費和基金進(jìn)行核實驗收。

3、規(guī)劃部門、市政部門、水利局、環(huán)保局、文化局、衛(wèi)生局、公安消防支隊、園林局以及其他需要參加驗收的部門，按照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行驗收。規(guī)劃部門根據(jù)上述部門和本部門驗收情況核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（正本）。

4、建委綜合各部門驗收、審查意見，對符合審核標(biāo)準(zhǔn)和要求的，出具建設(shè)工程項目竣工綜合驗收備案證明；不符合標(biāo)準(zhǔn)或要求的，作退件處理并要求限期整改。第三、房地產(chǎn)項目權(quán)屬初始登記階段

1、由房管局核準(zhǔn)新建商品房所有權(quán)初始（大產(chǎn)權(quán)證）登記。

2、開發(fā)商應(yīng)提交材料：

1)申請書； 2)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照；

3)用地證明文件或土地使用權(quán)證； 4)建設(shè)用地規(guī)劃許可證； 5)建設(shè)工程規(guī)劃許可證； 6)施工許可證； 7)房屋竣工驗收資料； 8)房屋測繪成果；

9)根據(jù)有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)提交的其他文件。

以上幾個階段，需增加或減少的相關(guān)事項及時限，各地根據(jù)實際情況，會有不同的差異。各個程序的辦理時間，絕大部分都少于15天，一般在7天內(nèi)。所需要的費用，由于相當(dāng)部分屬于地方收費，所以就不再明細(xì)列表，更何況相對于房地產(chǎn)開發(fā)所獲得的利潤，行政審批費用可以忽略不計。

九、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)手續(xù)報批程序中應(yīng)注意的若干問題

無論你在各自的領(lǐng)域內(nèi)是多么的優(yōu)秀。你可能是電子行業(yè)的巨子，是網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)的領(lǐng)頭人，引領(lǐng)了化工行業(yè)的風(fēng)暴，只要你試圖進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)，你就要遵循這個行業(yè)的行規(guī)。任何試圖改變現(xiàn)行房地產(chǎn)管理規(guī)則；挑戰(zhàn)它的孿生“潛規(guī)則”的人，都會受到血一樣的教訓(xùn)。在這個行業(yè)里面，要懂“規(guī)矩”。

1、土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點批復(fù)階段

土地證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證這兩個證，加上規(guī)劃要點批復(fù)，是進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的前提.但是, 這幾樣?xùn)|西領(lǐng)取的先后順序，非常的有學(xué)問。有經(jīng)驗的同行，看到這幾樣?xùn)|西的發(fā)出時間，基本上就可以判斷出地塊背后的故事。這三樣?xùn)|西涉及到國土部門和規(guī)劃部門曠日持久的權(quán)力斗爭。（目前我國法律也沒有很好的規(guī)范這個問題。）

土地證由國土部門頒發(fā)，是土地權(quán)屬證明，載明了土地用途及使用期限（只是載明）；建設(shè)用地規(guī)劃許可證由項目所在地區(qū)規(guī)劃部門頒發(fā)，是核定土地用途及用地界線的法律依據(jù)；規(guī)劃要點批復(fù)由規(guī)劃部門頒發(fā)，是確定土地使用強度指標(biāo)的法律依據(jù)，如容積率、建筑密度、停車位配置等要求；這些指標(biāo)都要在這個批復(fù)里體現(xiàn)出來，包括現(xiàn)在的強制性小戶型比例限制要求，也會在這個文件里體現(xiàn)出來。

一般來說，一塊地必須要由規(guī)劃部門核定規(guī)劃要點，頒發(fā)了建設(shè)用地規(guī)劃許可證（以下簡稱地規(guī)證）之后，才能領(lǐng)取土地使用權(quán)證。這是必須的程序。因為國土部門必須依據(jù)規(guī)劃部門核定的土地功能及土地使用強度，才能計算出土地出讓金，才能在土地證上載明土地用途及年限。（擅自變更土地性質(zhì)在我國是嚴(yán)重的違法行為。）

但在現(xiàn)實中，很多地方的國土部門在出讓土地的時候，根本不考慮規(guī)劃，直接就整塊出讓了。然后給人家辦出商住用地土地使用權(quán)證。這種讓人無法理解的土地出讓模式曾一度非常盛行。然后受讓了土地的開發(fā)商，再去規(guī)劃部門軟磨硬泡，無論是修改規(guī)劃也好，還是根本沒有規(guī)劃都好，反正，我的土地出讓金是已經(jīng)交了，剩下的事情你規(guī)劃部門得給我搞定。

我國正式搞土地出讓制度是從1990年開始的，而以公開交易的形式搞土地出讓，甚至都只是從1997年才正式開始。北京第一塊公開交易的土地，是到2000年之后才上市的。因為我國在這個問題上缺乏經(jīng)驗，在國際上也沒有什么可供借鑒的模式。因為我國的房地產(chǎn)管理體系是全世界獨有的。專家及學(xué)者們同樣也想不出更好的土地交易模式?！俺鞘幸?guī)劃”這個概念一直到現(xiàn)在都還沒深入人心，更何況當(dāng)時——不過無論如何，這種土地交易模式現(xiàn)在已經(jīng)只是歷史了。

《中華人民共和國新城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第三十八條：“——在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以出讓方式提供國有土地使用權(quán)的，在國有土地使用權(quán)出讓前，城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，提出出讓地塊的位置、使用性質(zhì)、開發(fā)強度等規(guī)劃條件，作為國有土地使用權(quán)出讓合同的組成部分。未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權(quán)?！?/p>

以出讓方式取得國有土地使用權(quán)的建設(shè)項目，在簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)持建設(shè)項目的批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案文件和國有土地使用權(quán)出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證。

城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得在建設(shè)用地規(guī)劃許可證中，擅自改變作為國有土地使用權(quán)出讓合同組成部分的規(guī)劃條件。

2、項目公司設(shè)立、立項、環(huán)境評估、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)

這四項幾乎是每一個項目要開始的時候必須要搞的東西。非常的社會主義特色。不過這里也有些東西很有趣，與法律的關(guān)系也比較大，比如設(shè)立項目公司。這里要注意一下，母公司拍到的土地，轉(zhuǎn)到其全資設(shè)立的項目公司名下，按我國法律，不屬于交易。我再次強調(diào)一下：母公司與其全資子公司之間的土地流轉(zhuǎn)，不屬于交易。因此，房地產(chǎn)公司可以任意設(shè)置項目子公司，在房子賣完后再把它在實體上消滅，只留下一個殼。這種操作模式?jīng)]什么法律風(fēng)險可言，非常的經(jīng)濟(jì)實用，（因此現(xiàn)在我國稍微有點規(guī)模的房地產(chǎn)公司都進(jìn)行這樣的項目運作。）

再說立項，這個東西純粹是計劃經(jīng)濟(jì)時代留下的產(chǎn)物；立項主要考察的是項目的投資額及可行性。在目前的市場里，可行性這個東西，政府是從政策上的角度來管理的。因現(xiàn)在各地由于市場經(jīng)濟(jì)的深度不同，所以在這個事情的管理上各地政策也不盡相同。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常嚴(yán)。立項與其他程序的（先后）關(guān)系并沒有一個國家級的作業(yè)流程。譬如最近國家的政策，要求先把環(huán)境評估搞了，再回頭來立項。這是基于加強環(huán)境保護(hù)促進(jìn)可持續(xù)發(fā)展的考慮。但在很多地方，環(huán)評的一項主要前提材料就是立項批文。立不了項根本做不了環(huán)評。在地方利益的驅(qū)動下；建設(shè)項目都在紛紛的上馬中，你自己如果操辦這些事情，基本上都是直接去這些部門，譬如去計劃部門，就讓他們給你推薦可行性研究報告的編制公司，去環(huán)保局，就讓他們給我推薦環(huán)境評估報告的編制公司，然后讓這些公司負(fù)責(zé)把這些手續(xù)辦出來。只要你把編制費用稍微給多點基本上就算OK了。

房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)需要技術(shù)含量，關(guān)鍵是專業(yè)技術(shù)人員組織和搭建。現(xiàn)在這些專業(yè)技術(shù)人員資料都聯(lián)網(wǎng)了，想糊弄建設(shè)部門基本上做不到，建設(shè)部門也不敢在這個事情上亂來，因為任何人都可以上網(wǎng)查到。

3、總平面圖審查階段

這個階段各地的叫法不一樣，比較多的叫“修建性詳細(xì)規(guī)劃審查”。這個階段就是審查小區(qū)的總平面規(guī)劃圖紙，也就是審一個小區(qū)的建筑物都是怎么排的，每棟單體建筑有多高，有多大，各棟單體建筑之間怎么間隔，間距是多少，日照夠不夠，總?cè)莘e率是多大，有沒有超過規(guī)定的容積率，建筑密度是多少，進(jìn)出小區(qū)的道路怎么安排，是不是符合消防規(guī)范，等等，很嚴(yán)格，也很專業(yè)。

在這里我要舉例說明一下，比如建筑密度，就是建筑物基底面積占整個小區(qū)面積的比例數(shù)。譬如這個小區(qū)是1萬平方米，有3000平方米的地面上有建筑物，那么建筑密度就是30%。這3000平方米的建筑占地里面，有2000平方米是一個大型的架空平臺，架空層下是停車位，上面是空中綠化廣場?，F(xiàn)在，爭議就來了，我這個2000平方米，到底算不算建筑基底？你之所以限制我的建筑密度，無非就是為了保證綠化嘛，保障居民的休閑空間嘛?，F(xiàn)在我雖然好象是在地面上建了東西，但是我這個東西頂上都是綠化啊，我的綠化沒有減少啊，我的休閑空間沒有減少啊，所以這個2000平方米不能算在建筑密度里面。這種空中花園型的架空層到底要不要算建筑密度的問題，反正技術(shù)規(guī)范沒有限死，有無窮的空間可以進(jìn)行控制規(guī)劃上的“偷奸取巧”。

再舉個例子：容積率，總建筑面積除以凈用地面積。也是看起來很簡單。但是放到實踐中一看，什么是凈用地面積？從哪里起算？是純粹的土地使用權(quán)證載的面積呢，還是比這個面積大那么一點，一直到周邊道路的道路中線去呢？這個東西根本說不清楚，怎么算都行。把凈用地面積一加大，總建筑面積自然就水漲船高。這也是可以鉆營的地方。

其他的地方：譬如消防通道的設(shè)置，高層建筑四周必須設(shè)立環(huán)形消防車道。但是這么一搞，小區(qū)的綠化基本上就毀掉了。怎么辦？設(shè)置那種隱形消防車道，上面種草保持綠化，就指著圖紙說這就是一條消防道路。消防車道的載重量那是有非常嚴(yán)格滴設(shè)計要求的，只要這種草地能承載得起消防車并在（設(shè)計）說明中加以強調(diào)，一般情況下還是可行的。

審核總平面是整個開發(fā)報建過程中最有技術(shù)含量的過程，這個過程一般都要2到3個月，往往都要和規(guī)劃部門反復(fù)修改扯皮，來回磨，磨到雙方都沒了脾氣，才能通得過。幾乎沒有見過能順順當(dāng)當(dāng)一次就能通過總平面審查的。（我也沒見過零缺陷的總平面設(shè)計）只要有心，無論什么設(shè)計院的總平面，那只要一挑起來，問題都是一筐筐的。不是消防間距不夠，就是在不能開窗的地方開了窗，要么就是車道轉(zhuǎn)彎半徑太小，等等；房地產(chǎn)公司之間的合作怎么就缺乏成功個案？我在這里可以明確告訴你，在漫長的施工、報建、融資、銷售過程中，有無數(shù)次的臺底交易和私下勾結(jié)。再好的朋友也會在這種氣氛中開始互相猜疑并導(dǎo)致最終散伙。這整個房地產(chǎn)開發(fā)流程，已經(jīng)結(jié)成了鐵幕，它具有強大的生命力，足以將不遵守這個秩序的任何人擋在門外。你試圖規(guī)范做事，誠實做人，你連總平面審查都得審1年，審消防又審一年，審施工圖再審一年。

有一個年輕的民營企業(yè)家想搞房地產(chǎn)，從04年開始領(lǐng)取了規(guī)劃要點，審總平面，審1年沒審出來，規(guī)劃要點到期了重新回去領(lǐng)，再審總平面，審一年又沒審出來，再回去領(lǐng)規(guī)劃要點，但是總規(guī)剛好改了，給他把土地功能改成教育用地。最后一無所獲。連告都不知道要去告誰。我親眼見過這個身家過億的民營企業(yè)家卑微著站在規(guī)劃局的一個小科員的辦公臺前，受著訓(xùn)斥：“你這個總平面圖，地下室邊界線和地上建筑的邊界線，要用兩種顏色表述嘛，不然我怎么能看得明白？退回去給你重新改過再來”！

4、管線綜合審查

管線綜合審查是規(guī)劃部門的專業(yè)審查內(nèi)容之一，因為要求實在是非常的專業(yè)。事實上，無論什么房地產(chǎn)公司，在這個問題上栽跟頭的的幾率是一樣的，舉不勝舉。

管線綜合包括三大項：小區(qū)給排水管線、強電線路、弱電線路，這三項綜合起來考慮，根據(jù)各項設(shè)計規(guī)范科學(xué)統(tǒng)籌安排，放到同一張圖紙上。給排水不用多解釋了，就是怎么引自來水進(jìn)小區(qū)，然后怎么把生活污水和雨水排出小區(qū)；強電就是生活用電，線路從哪里進(jìn)，怎么上樓，怎么進(jìn)門；弱電的內(nèi)容就多了，有線電視線、各類通訊線路、網(wǎng)線、內(nèi)部監(jiān)控線路，等等。上面這三樣大內(nèi)容依規(guī)范，統(tǒng)統(tǒng)得在地下走，從地下穿進(jìn)各棟單體再連接進(jìn)入千家萬戶。這些線路必須要合理的安排好，不能到處亂走。

作為專業(yè)人士，要判斷一個小區(qū)的官線綜合設(shè)計好不好，只需要看兩個東西：

你就這么走進(jìn)一個小區(qū)，看它里面是不是有電線搭在樓和樓之間。只要發(fā)現(xiàn)有這個，基本上這個小區(qū)你就不用考慮是否買了。

功能井蓋是不是基本沿著小區(qū)道路排布，不是搞到到處都是。如果什么井蓋搞得滿地都是，簡直看不出走向來的，基本上這個小區(qū)你也可以考慮放棄了。

為什么我要這么強調(diào)這個管線綜合呢？如果它設(shè)計不好有什么后果呢？ 首先，就是給排水會整天出問題。一下雨小區(qū)就變池塘的事情，實在是見得太多了；不是這里的線路壞就是那里壞，整天修。這都是管線綜合沒搞好的標(biāo)志。這樣的小區(qū)，能住嗎？

管線綜合既然如此重要，那么對于我們來說，當(dāng)初設(shè)計的時候好好的考慮，綜合考量研究，不就行了嗎？事實上不行。為什么？因為所有的線，都得從外面引進(jìn)來，跟外面均有個接口。但是接口在哪里呢？我現(xiàn)在告訴你，無論開發(fā)商們在事先做多少準(zhǔn)備工作，做多少調(diào)查工作，都無法保證預(yù)留的接口不發(fā)生變化。最常見的是市政排污管線突然就重新施工，換地方了，哪怕它不換地方，就是水平抬高個幾公分，這個小區(qū)的排水因為傾斜度不夠，那也完蛋了。這種事情很常見了。大家肯定經(jīng)?？吹绞姓芫€施工，把路挖開，今天搞搞這里，明天搞搞哪里。這種情況那是想賠錢都搞不定的。然后，高壓電線的接入口，一開始說得好好的，從某某變電站接，等到施工完畢，要正式接的時候，突然發(fā)現(xiàn)那個變電站已經(jīng)搬走了，又或者它的容量已經(jīng)超了，不能再讓你接，你得從其他地方接，這個時候只能花冤枉錢，亂引。引到多少電算多少電——

再說到這個排水許可證。這個東西是市政部門發(fā)的，專門針對小區(qū)的排水?，F(xiàn)在的規(guī)范要求雨污分流。就是雨水和生活污水要分兩條管排。這個東西管的是管徑和流量，以及連接市政管線的位置。然后這個東西反過來又影響管線綜合設(shè)計。

還有人防、消防、別看部門小，權(quán)利大的很，不給你證,什么你也別想干,人防有異地建設(shè)費；當(dāng)然沒有哪個開發(fā)商會傻到按照規(guī)定去交費用，多少都有減免,具體減多少就看你公關(guān)能力了.消防就更不用說了,方案報批和竣工驗收都是關(guān)口，關(guān)系再好也要來回驗收兩三回，基本上沒有誰能一次性通過的,不表示一下你都不好意思和他們說驗收的事情。

供電、供水、燃?xì)?；雖然權(quán)力不大，可能耐不??；所有的攏斷部門均是如此。這些部門說不給通電、不給你通水你一點辦法也沒有——你自己去發(fā)揮想象力吧.5、單體審查、建筑工程規(guī)劃許可證

規(guī)劃部門對單體設(shè)計的審查那也是非常嚴(yán)格的，但是總體來說，相對于總平面規(guī)劃，就比較容易通過一點。

單體設(shè)計是什么呢？就是在總平面規(guī)劃的基礎(chǔ)上，落實單體建筑的設(shè)計方案。單體方案主要是：落實各空間的大小尺寸。這個階段有些東西也很麻煩，最煩的是車位。目前來說，我國各大城市在車位問題上管得那都是非常嚴(yán)格的，要求一般是每戶住宅配一個車位，商業(yè)一般是100平方米配一個車位。大體的配置要求基本上都是這樣，各城市大同小異。車位不夠，基本上都別想通過單體審查。

當(dāng)然，總平面審查期間一般來說，也會審車位，不過那個階段主要是經(jīng)驗值，按35平方米到45平方米平方米一個車位這樣的經(jīng)驗值，來評估地下室面積夠不夠，一般來說規(guī)劃部門不會很在意車位夠不夠，不會認(rèn)真的在圖紙上數(shù)。但是單體階段就不一樣了，就開始數(shù)了。這個時候什么毛招都會用上。比如所謂的子母車位啦，根本停不進(jìn)去車的轉(zhuǎn)角位也放個車位啦，等等等等，不一而足。但是有些時候，無論怎么擺都擺不夠，那也有辦法，就是宣稱我這里要做立體機械停車位。不過無數(shù)開發(fā)商都只是停留在口頭上，只要通過單體審查了，這個機械停車裝置那是絕對不會安裝的。

審?fù)陠误w設(shè)計，設(shè)計公司再細(xì)化一下出建筑施工圖，就可以申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。這個過程沒什么技術(shù)含量。不值得多說。我就一筆帶過了。

不過這個建設(shè)工程規(guī)劃許可證，在新的《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》中被提到非常高的位置，反復(fù)的強調(diào)。應(yīng)引起你的注意。

6、消防和人防專項審查

小區(qū)的消防和人防設(shè)計要求是必須達(dá)標(biāo)的。但我看來沒有哪個小區(qū)的消防和人防設(shè)備能夠達(dá)標(biāo)。我就這么直接一點：消防報建，要說難，是所有專業(yè)報建中最艱難的，但是如果說簡單，也可以很簡單；你個人去品其中滋味。人防工程是非常神經(jīng)的一樣中國特色的東西，人防部門屬于政府部門，不是軍隊編制。用于人防用途的那部分地下室也可以搞停車位，但是這部分要被劃出來，不能發(fā)產(chǎn)權(quán)證。這部分停車位只有使用權(quán)。關(guān)于人防停車位的使用權(quán)問題，現(xiàn)在的爭議非常大。社會上各種聲音都有，尤其是自以為看通了物權(quán)法的業(yè)主也許沒有注意到；所有的人防用途的東西，產(chǎn)權(quán)都是國家所有。國家為了鼓勵大家搞人防工程，就允許你暫時用著。但是這個產(chǎn)權(quán)，無論如何，都不可能歸屬于全體業(yè)主。因為人防用途部分的車位只不過是一種暫用的性質(zhì)，不能賣，所以開發(fā)商絕對會想辦法減少人防面積。

7、施工圖審查

在領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證之后，設(shè)計公司在建筑施工圖的基礎(chǔ)上再次細(xì)化，完成結(jié)構(gòu)施工圖、水電施工圖等等全部施工圖及結(jié)構(gòu)計算書等，完成節(jié)能設(shè)計，做一個節(jié)能計算書，就可以開始這兩項審查了。

節(jié)能審查：是怎么審都行的事情。我國現(xiàn)在越來越強調(diào)可持續(xù)發(fā)展，建筑節(jié)能擺上的位置也越來越高。當(dāng)然也存在著南北方差異的問題：北方一般在節(jié)能審查上都比較能達(dá)標(biāo)，老百姓在觀念上也比較能接受這個，因為北方有一個取暖的問題，節(jié)能不能達(dá)標(biāo)的房子，在冬天那可是要白白的花出取暖費的。

說到這里不由得想對那個套型建筑面積90平方米以下占70%以上的90--70政策說兩句。建設(shè)部在政策制定上，必定帶有強烈的北方特征。北方人在考慮在冬天取暖的要求之后，的確不習(xí)慣居住大面積。開間超過6米的客廳，在取暖上就肯定不達(dá)標(biāo)了。同時，在完全不考慮洗手間的采光和通風(fēng)要求時，90平方米的套型面積的確可以設(shè)計出非常不錯的三居室的戶型。這是與北方人的使用習(xí)慣及氣候一致的：空氣干燥，而且洗手間的使用頻率較低，一般人都不習(xí)慣每天洗澡。

但在南方，僅僅只是增加這么一個洗手間的窗戶，90平方米要設(shè)計出三居室，就幾乎是不可能完成的任務(wù)。這個稍微在圖上畫一下就知道了。房子朝外的位置就那么幾個面，幾個房間一占，廁所就不知道擺在哪里了。

現(xiàn)在有些公司為了規(guī)避這個90--70，還想了些花招，比如設(shè)計兩套房子，再打通它一起賣。在某些不良媒體的宣傳口徑上，將這個做法稱為不良開發(fā)商昧著良心做事。我個人無言以對。施工圖審查現(xiàn)在都已經(jīng)在表面上市場化了，允許開發(fā)商自己找資質(zhì)的施工圖審查單位做審查。施工圖審查單位還必須對審查結(jié)果負(fù)責(zé)。但是，基于我國的審查技術(shù)非常的落后；因此這個審查實在是見仁見智；施工圖審查是收費項目，非常貴，所以一直都是名義上的市場化，事實上的壟斷化。施工圖審查時除了給審查費，專家紅包那也是不能少的。

8、余泥排放許可、噪音排放許可、夜間連續(xù)施工許可

余泥和噪音，這兩個東西專門拿在這里講，是因為這兩樣?xùn)|西是最擾民的。在很多城市，幾乎沒怎么管這兩樣?xùn)|西：余泥和噪音。但現(xiàn)在，越來越多的城市，開始加強了對這兩樣?xùn)|西的管理。

余泥排放現(xiàn)在都快成了各大公路管理部門，包括公路、交通、警察，的主要生財?shù)缆妨恕＿\輸施工余泥的車輛，只能在規(guī)定時間，規(guī)定道路上行駛。但在很多時候，根本不可能這么規(guī)范。尤其是工程趕進(jìn)度的時候，那是日夜得都運泥；余泥在運輸過程中，很容易污染路面；也要做好被巨額罰款的準(zhǔn)備。

噪音排放許可：是指只能在規(guī)定時間，用規(guī)范的，噪音較輕的方式施工。這個是環(huán)境保護(hù)部門管著的?，F(xiàn)在很多城市已經(jīng)禁止使用錘擊樁了。用錘擊樁肯定是最經(jīng)濟(jì)的。只要沒人管，開發(fā)商絕對用錘擊樁。因此我個人無論如何，都支持在這方面加強管理。此外，對那些夜間連續(xù)施工的，更要予以管制?，F(xiàn)在在一些城市，這個夜間連續(xù)施工的管理，就管得非常好，比如北京、廣州、深圳。那是真管得不錯。無論怎么找關(guān)系都難批得下來。但是絕大多數(shù)的城市，那處于幾乎沒有管理的地步。

9、質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督

質(zhì)量監(jiān)督站和安全監(jiān)督站都是建設(shè)部門下屬機構(gòu)。拿施工許可證之前，必須得去兩個站辦審批手續(xù)。這兩個站的分工有時卻分不清楚。在我看來，質(zhì)量問題都是安全問題。我就不明白為什么要搞兩個站，分著管。譬如我打樁沒按規(guī)定程序打，導(dǎo)致樁荷載不達(dá)標(biāo)，這個到底是安全問題還是質(zhì)量問題？說不清楚。總之兩個機構(gòu)都得好好的哄著。當(dāng)然在若干細(xì)節(jié)上這兩部門還是有所區(qū)別。比如有些安全問題的確跟建筑質(zhì)量關(guān)系不大，譬如工人不戴安全頭盔啦，物料堆放不按規(guī)定亂堆啦?..等等;罰你個萬八的只是一張單子的事.在現(xiàn)實的操作中，但凡涉及到檢測的，就由質(zhì)監(jiān)辦；不需要檢測，一般用肉眼就能發(fā)現(xiàn)毛病的，就屬于安監(jiān)的職責(zé)。由于質(zhì)監(jiān)搞檢測，比如樁荷載檢測、水泥檢測，這些東西，都是收費項目，所以質(zhì)監(jiān)在管理上就沒那么的嚴(yán)，為什么呢，因為質(zhì)監(jiān)大多得靠這些收費項目養(yǎng)活自己。收人錢手軟，云云。安監(jiān)基本不收費，但是他們也能想出非常多的收費服務(wù)出來，譬如安全生產(chǎn)培訓(xùn)，工人佩帶平安智能卡上班，等等，總之各有各的門路啦。

現(xiàn)在在有些城市，質(zhì)量檢測的功能已經(jīng)開始市場化了，有資質(zhì)的檢測單位都能做檢測了。我見過最好的城市是廣州。做個樁檢測的費用，只是周邊城市的3分之1（注：打完樁必須做檢測。檢測合格了，才能做承臺，繼續(xù)往上建。）

10、施工招投標(biāo)、監(jiān)理報建

首先，我必須說明，按照我國現(xiàn)行招投標(biāo)法，私營房地產(chǎn)公司（無國有經(jīng)濟(jì)成分），其房地產(chǎn)項目不需要做建筑施工招投標(biāo)，他們可以直接發(fā)包。但在某些大城市，譬如北京和廣州，無論什么企業(yè)施工，都必須做招投標(biāo)。在大多數(shù)城市，私營企業(yè)只要能提供私營企業(yè)證明，既可免除施工招投標(biāo)手續(xù)。啥是私營企業(yè)證明呢？去工商局買一張股東結(jié)構(gòu)書就行了。在必須要做施工、監(jiān)理招投標(biāo)的程序跟施工招標(biāo)的程序及做法幾乎一致，我不多說了。

11、施工許可證

施工許可證所須材料基本上是上面全部手續(xù)一個匯總。缺一不可，但在實際操作中；從來沒有那一家房開企業(yè)能辦齊上面所有手續(xù)后，再申領(lǐng)施工許可證的。要這樣的話，沒一年的時間辦不出不來。

在改革開發(fā)之初，外資企業(yè)剛進(jìn)中國的時候，有個著名的段子，說是有個企業(yè)要搞一個項目，前后蓋了200多個章，事還沒辦成。最后撤資了，不干了。上級政府震怒，云云?，F(xiàn)在改革開發(fā)這么多年了，我們也沒好到哪里去；為什么？因為大家統(tǒng)統(tǒng)都已經(jīng)適應(yīng)了這個游戲規(guī)則。大家已經(jīng)在這個圈子中取得了某種平衡，達(dá)成了某項交易。在這種情況下，改革辦事流程，簡化辦事程序，反而會阻礙辦事效率。大家都已經(jīng)把潛規(guī)則當(dāng)成了規(guī)則。這些規(guī)則維系著房地產(chǎn)這個產(chǎn)業(yè)。在每一個程序中，在每一個環(huán)節(jié)中，都存在利益分配，都存在制衡。這個系統(tǒng)在經(jīng)過十多年的運做之后，它本身已經(jīng)具有了生命力，絕對是牽一發(fā)而動全身。因此，我們經(jīng)常可以看到，除了一些管理相對規(guī)范和嚴(yán)格的大城市，很多的城市都可以在未領(lǐng)取施工許可證的情況下就干上了很多工作，譬如土方工程，一般都是先動的。這就是一種雙方博弈之后達(dá)到的平衡。哪怕是在這些管理相對規(guī)范的大城市，也有空子可以鉆，比如基坑支護(hù)可以先發(fā)一個單獨的施工許可證，然后再發(fā)地下室部分的施工許可證，再發(fā)地上部分。這么把一個項目分割成很多部分發(fā)證。為什么？因為這是雙方一起適應(yīng)，互相妥協(xié)的結(jié)果。政府要是把企業(yè)都給玩死了，他們也就沒得玩了。

12、進(jìn)入銷售環(huán)節(jié)的各項手續(xù)

在講預(yù)售和驗收這些東西之前，我想先講講現(xiàn)在的房地產(chǎn)調(diào)控政策。理解了這個，才能對銷售方面的各項政策有一個清晰的了解。

基本上，現(xiàn)在的調(diào)控政策分成以下三個方面：

1、減少土地供給，緊縮地根

這方面的政策非常的立桿見影。最近這3年以來，中央對地方的用地管制，一年比一年緊，采取的措施一年比一年嚴(yán)格。當(dāng)然，這里我們必須有個概念，用地量最大的產(chǎn)業(yè)，不是房地產(chǎn)，而是工業(yè)。尤其是各類招商引資的工業(yè)園區(qū)。目前我國各類工業(yè)園區(qū)總面積已經(jīng)超過了全國所有城市市區(qū)建成區(qū)的總面積。這是一個很瘋狂的概念。當(dāng)然，在這種宏觀性的打壓地方用地沖動的趨勢下，房地產(chǎn)用地不可避免的受到了株連。房地產(chǎn)用地供給量逐年減少已是不爭的事實了?，F(xiàn)在是哪個地產(chǎn)公司手上有地就能夠存活下去；在另一個方面來說，房地產(chǎn)公司儲備那些目前來說幾乎沒有開發(fā)價值的遠(yuǎn)郊土地，其完全是寄希望于中國經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)定發(fā)展中城市逐步擴(kuò)張，期待著富裕群體人數(shù)總量不斷增長。

2、政策走向制約著市場需求

提高首付比例，緊縮銀根，提高銀行準(zhǔn)備金率，控制按揭貸款，都是這種考慮。就是讓老百姓沒錢買房子。但是，這種政策不是釋放和滿足需求，它并沒有解決任何問題，不過是將需求延后。我不明白為什么老百姓對這種“引鴆止渴”政策鼓掌叫好？望有一種很神奇的解釋，這種政策的好處是：老百姓買不起房子了，開發(fā)商脆弱的資金鏈就會斷掉，房價就會自動降價了？

說這種話的人第一是不懂；第二是白癡；可能嗎？土地是不可再生的資源，而每個人都需要住房且不論大小；國人的心態(tài)是：“別人有不如自己有?！蔽覀€人認(rèn)為：這種鏈?zhǔn)椒磻?yīng)真的如果應(yīng)驗或加??；我保證：“銀行肯定會比開發(fā)商死的更快、更難看”

3、政策性限制房地產(chǎn)產(chǎn)品類型

這個很明確，就是那個90平方米以下的戶型占總建筑面積70%以上。這個90--70的政策我個人沒明白過來這到底有什么效果。戶型選擇完全是市場化的東西。我揣摩著是不是這個政策有這么一個隱含的前提在：開發(fā)商故意建大戶型，以獲取高額利潤。大戶型或者小戶型，在單價穩(wěn)定的前提下，單方利潤及總利潤有什么差別？總建筑面積不變，單價穩(wěn)定，戶型變一下，造成影響無非是多幾套房子或者少幾套房子，利潤有區(qū)別嗎？除非是有這樣的邏輯前提：大戶型的單價比小戶型高。但在我的個人職業(yè)經(jīng)驗里面，我是沒發(fā)覺過有這種情況。我的個人經(jīng)驗是反過來：小戶型的單價一般都比大戶型高一點點。本人所經(jīng)歷的若干個項目在產(chǎn)品定價上基本上都是這么個策略。相反很成功。

前面說手續(xù)及要略重點；也不能不提程序，因為它與前者是相符相程的“利益攸關(guān)者”

13、放線、驗線

這個就簡單的說一說吧。圖紙畫出來之后，要把圖紙上的建筑物在實地上落實一個具體的位置，這是個技術(shù)活，要測量，定坐標(biāo)。這個活就叫放線。放線一般是規(guī)劃部門下屬的測繪院或類似的測繪機構(gòu)干，正式放線的前提是領(lǐng)取了施工許可證。放線后，測繪院會發(fā)出一份放線冊。注意：在工程提前施工，違章施工的場合，都需要做通這個測繪院的工作。請他們提前來做放線。放線完畢，施工單位照著這個邊角點施工，完了之后就做驗線。一看這個建筑的確是按圖紙建起來的，沒超出邊線，測繪院就出驗線冊。

這個驗線工作跟日后的驗收有莫大的關(guān)系。所以測繪院也得要像皇帝老子一樣供著，尤其是在提前放線的場合。

14、預(yù)售許可證

終于說到這個了。預(yù)售現(xiàn)在的管理已經(jīng)比較嚴(yán)格了。我所知道的，在房地產(chǎn)已經(jīng)成為了一個產(chǎn)業(yè)的城市，預(yù)售許可都要求在網(wǎng)上辦理，全程公示?，F(xiàn)在在預(yù)售上面做手腳的可能性越來越小了。

預(yù)售許可最重要的條件是：高層建筑結(jié)構(gòu)完成三分之二，低層建筑結(jié)構(gòu)封頂。這個條件跟銀行辦理按揭貸款的條件又不一樣：無論層數(shù)高低，全部封頂才能放貸。因此現(xiàn)在高層建筑往往在完成三分之二的結(jié)構(gòu)，取得預(yù)售許可證之后，開發(fā)商在推盤時都不積極。因為這個時候，錢也不是很能收得到，只能收到個2、3成，但是各項交易稅費卻要按足成在當(dāng)年予以計算。在理解了這個之后，或許我們對開發(fā)商們的“捂盤”行為，會有更直接和深刻的認(rèn)識了。

現(xiàn)在辦預(yù)售許可，都要做價格公示。交易價格必須明確到套，單價必須清晰，在交易現(xiàn)場，也禁止再搞什么5000元/平方米“起”，這種騙人的玩意了。但是，政府沒有（也沒有權(quán)力）對房地產(chǎn)交易價格進(jìn)行管制。在辦理預(yù)售手續(xù)時所申報的價格，開發(fā)商可以完全不予理會。這個價格申報一下就完了。每次做預(yù)售許可的時候申報價格，直接就是2500元/平方米。從來都是如此。隨便你怎么公示。賣的時候照樣賣5000賣8000賣10000多，沒有任何法律上或者行政上的責(zé)任。在預(yù)售許可方面還有個值得一說的地方就是預(yù)測繪。房管部門下屬的房屋測量部門，根據(jù)開發(fā)商提供的圖紙，事先算一個面積。這個叫預(yù)測繪。在竣工之后，到實地測量，就是實測了。我們都知道，面積上的糾紛往往是日后客戶與開發(fā)商之間的主要矛盾。這個矛盾是怎么來的呢？最關(guān)鍵的就是這個預(yù)測與實測之間的面積差異。造成這種差異的原因很多，比如施工不規(guī)范造成的面積誤差，又或者之前在圖紙計算上對公用部分的統(tǒng)計有誤差，這些都有可能。但要說是開發(fā)商的故意造成的，有些大冤或是特冤了；開發(fā)商沒膽量也沒這種能力去故意做假。因為他們知道芝麻和西瓜的大小。

現(xiàn)在為了避免這種糾紛，各大開發(fā)商都學(xué)乖了，開始花很大的精力在做通房屋測量機構(gòu)的工作上?？傊疅o論到時候?qū)崪y面積是多少，房屋測量機構(gòu)都照樣按著當(dāng)初的預(yù)測面積出報告。

15、關(guān)于預(yù)售中的土地解押

關(guān)于土地解押的問題，我不是很敢下筆。（這個話題非常敏感）這其中有無數(shù)的玄機。我個人對這一部分也不是很能理解。盡我的理解講那么一點吧。

先從土地抵押說起?，F(xiàn)在關(guān)于土地抵押的規(guī)則越來越嚴(yán)格了。土地必須在辦理了施工許可證之后才能抵押貸款。這也是開發(fā)商為什么這么緊張施工許可證的原因。貸款額現(xiàn)在基本上都是根據(jù)施工許可證載建筑規(guī)模來確定和發(fā)放的。在這方面，我相信全國的銀行都是大同小異的。土地抵押必須辦理抵押登記，根據(jù)現(xiàn)在越來越嚴(yán)厲的銷售管理規(guī)則，辦理預(yù)售許可證時，該地塊不能有任何抵押。但是，我們都知道一個事實就是：任何開發(fā)商都必然會選擇將土地抵押貸款。這就意味著開發(fā)商在辦理預(yù)售許可證時面臨著很嚴(yán)重的資金壓力：要么還貸，要么更換抵押物，不然這個預(yù)售許可證就出不來了；還貸是幾乎不用考慮的事情，更換抵押物？更加不可能。哪有那么多實物可以拿去抵押啊。就算有的，也早就已經(jīng)拿去抵押融資了，還等到現(xiàn)在啊。這個時候就是考驗人類的智慧的時候了?，F(xiàn)在的任務(wù)是：即不還貸，又不更換抵押物，又能解押，還要能辦出預(yù)售許可證——我不知道其他公司的融資及報建人員是怎么處理這種事情的。

我只說其中的兩個辦法：

現(xiàn)在絕大多數(shù)的城市，國土部門和房管部門都是分離的。在國土部門辦理土地抵押登記，在房管部門辦理預(yù)售許可證。房管部門和國土部門之間是有很深刻的仇恨的。這兩個部門絕對不會主動向?qū)Ψ讲樵儗Ψ降牡怯涃Y料的。在這些地方，先做通銀行工作，比較合理的，能讓雙方的臉面都過得去的借口，是更換抵押物。更換抵押物的話，原抵押物要先解押，再將新抵押物辦理抵押登記。這個解押和新抵押中間，會有一個抵押物懸空期。這個懸空期是合理的。無論銀監(jiān)還是上級什么部門來查，都可以解釋過去。那么我們就利用這個懸空期吧。先以更換抵押物的理由非常合理的將土地解押掉（有些人把銀行的工作做得很通的，連更換抵押物這樣的理由都不需要找，直接先解押掉；佩服之極），然后拿著這個注明了已解押字樣的土地證，趕緊去房管部門，給他們看，我的土地證已經(jīng)解押了。房管部門一看，哦，的確如此，于是收材料辦預(yù)售許可證了。只要他們一收材料，立馬又把這個土地證重新送進(jìn)國土部門辦抵押。辦得快的話，只需要懸空半個小時。如果擔(dān)心房管部門還會再看看土地證的話，可以先等個1天兩天再去國土部門辦抵押也行。國土部門與房管部門分離，實在是一項有無數(shù)空子可以鉆的的制度。

此外，在可以辦理在建工程抵押的城市（這里說明一下，在建工程抵押不是每個城市都辦得了。很多城市的房管部門不受理這種抵押登記手續(xù)），也可以試試，土地解押，換成地面上的在建工程抵押。同樣是利用懸空期來做事。這種方法在國土與房管合并的地方也能用。

很多都專項審查，其實應(yīng)該大體還是要歸到幾個主要證件的發(fā)放，國土使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證，這幾個證件發(fā)放的必要條件就需要你說的一堆專項審查，很多分項管的太深了；需要自己去“悟”。

16、規(guī)劃、消防、人防、管線、質(zhì)量等專項驗收，竣工驗收備案，交樓

其實，在說了這許多之后，你應(yīng)該都明白了，到驗收階段是怎么一回事了。在做了前面這許多的鋪墊和協(xié)調(diào)工作，結(jié)識并養(yǎng)活了那么多各部門、衙門的“人民公仆”，如果還不能完成各項驗收，順利交樓的工作，我看你可就真是不可救藥了。

規(guī)劃驗收主要是驗收各項規(guī)劃指標(biāo)是否超標(biāo)。在封頂之后，竣工之前，就可以做這項驗收了。這項驗收的前提是做驗線，基本上驗線可以通過，規(guī)劃驗收的時候也不會有太大的麻煩?；镜倪^程如下：規(guī)劃局的同志坐在車?yán)锟匆幌拢?，封頂了。然后拿起驗線冊來看看，哦，沒問題，數(shù)一數(shù)層數(shù)，哦，是這個層數(shù)，就回去該干啥干啥了。

消防、人防和管線驗收，都是由這幾項專業(yè)的施工單位搞定。也只有他們能搞定。開發(fā)商自己做這幾項驗收，肯定通不過。這也是開發(fā)商不敢得罪這三大專業(yè)的施工單位的主要原因。尤其是消防和永久用電，我就講個電的事情。在報裝的時候，設(shè)計好了裝3臺變電箱。施工過程中因為資金壓力比較大，拖了一下電力施工企業(yè)的工程款。這個企業(yè)也不說什么。驗收的時候到了，供電局無論如何都不肯供電了。說這個三臺的設(shè)計不合理，要變成四臺。這怎么得了啊？業(yè)主都要入住了，電都供不上。你要說這是誰的責(zé)任吧，這根本都說不清楚。而且還不敢計較這個。被迫之下，乖乖的給了雙倍的電力施工款。

只要不得罪這幾項專業(yè)的施工單位，驗收基本上都通過。但是，驗收報告上肯定會留有伏筆，基本上都是這么個寫法：“原則同意通過驗收，但如下問題需要進(jìn)一步整改1234等等”。質(zhì)量驗收現(xiàn)在非常簡單了?？⒐ぶ?，施工單位、開發(fā)商、監(jiān)理單位，合在一起整個驗收報告出來就行了，然后交給質(zhì)監(jiān)站備案。這就完成了?，F(xiàn)在監(jiān)理公司絕對不敢得罪甲方，乃至在絕大多數(shù)的施工過程中，監(jiān)理公司都沒人出現(xiàn)的，直接就是賣個名字給甲方。甲方自己把監(jiān)理的活給干了。這是普遍現(xiàn)象。到時候就負(fù)責(zé)簽字蓋章。

質(zhì)量驗收和各專業(yè)驗收都完成了，規(guī)劃驗收也搞完了，就是最終的到建設(shè)局去搞竣工驗收備案。竣工驗收備案完成，是法定的正式交樓條件。沒有這個竣工驗收備案表，業(yè)主可以拒絕收樓。物業(yè)管理這部分，我就不多說了。各項手續(xù)基本上到這里就結(jié)束了。接下來就是產(chǎn)權(quán)證辦理的事情了。先做大確權(quán)，給整個樓盤做個確權(quán)發(fā)證，然后再分戶發(fā)證。

本人最近這兩年經(jīng)?？吹绞裁春献鹘ǚ康某h。我往往都報以冷笑。連專業(yè)房地產(chǎn)公司之間的合作，都幾乎沒有成功個案的情況下，幾十個互不相識又缺乏專業(yè)知識的人，能合作建起一棟供自己居住的樓？愚昧之致又可笑之極。

所以我說流程都是給不懂行的人看的，真正去做的時候沒人會看,也沒人會按照那個流程去做。因為按照所謂流程去搞，搞十年未必能弄到你想要的結(jié)果。

第三篇：計劃生育有關(guān)手續(xù)申報審批程序（定稿）

計劃生育有關(guān)手續(xù)申報審批程序

依據(jù)《憲法》、《河北省人口與計劃生育條例》、《河北省人口與計劃生育條例實施細(xì)則》、《婚姻法》、《河北省計劃生育審批程序》,制定計劃生育有關(guān)手續(xù)申報審批程序如下：

一、晚婚證：（領(lǐng)取結(jié)婚證一個月之內(nèi)辦理）

1、符合辦理的條件

男性25周歲，女性23周歲。

2、辦理程序

（1）本人持身份證、戶口本原件到市民政局領(lǐng)取結(jié)婚證。

（2）本人持身份證原件及結(jié)婚證到所在車間（工段），由計劃生育宣傳員開具結(jié)婚介紹信。

（3）本人持身份證原件及結(jié)婚證到所在二級單位，由計劃生育專干開具結(jié)婚介紹信。

（4）本人持身份證原件及結(jié)婚證到公司計劃生育辦公室辦理晚婚證。二、一胎生育登記卡：（懷孕后辦理）

1、符合辦理的條件：

⑴男女達(dá)到法定婚齡，依法結(jié)婚領(lǐng)取結(jié)婚證的； ⑵婚后無子女的育齡婦女； ⑶夫妻沒有嚴(yán)重遺傳性疾病的。

2、辦理程序：

⑴申請人向二級單位計劃生育專干出具：

①醫(yī)院開具的已孕診斷證明及復(fù)興區(qū)計劃生育服務(wù)站開具四項優(yōu)生檢測報告單；

②配偶單位開具的婚育狀況證明信及本單位開具的婚育狀況證明信（男方無單位的到戶口所在地開證明信）。

③雙方身份證、結(jié)婚證（一人即可）、戶口本等原件； ④夫妻合影二寸照片1張。

⑤填寫《一胎生育登記卡申請表》一式兩份。⑶公司計生辦根據(jù)《河北省第一個子女生育審批管理辦法》，到復(fù)興區(qū)計劃生育法規(guī)科辦理《一胎生育登記卡》。

⑷《一胎生育登記卡申請表》分別由二級單位計生辦和公司計生辦存檔。三、二胎生育證：（懷孕前辦理）

1、符合辦理的條件：

符合《河北省人口與計劃生育條例》第十九條、二十條者。

2、辦理程序：

1、符合《條例》規(guī)定申請再生育的夫妻，應(yīng)當(dāng)填寫《再生育子女申請審批表》一式三份，報所在單位。

符合《條例》第十九條第（一）項或者第（四）項規(guī)定申請再生育的，應(yīng)同時填寫《河北省獨生子女病殘兒童醫(yī)學(xué)鑒定申請、審查、鑒定表》或《河北省傷殘成人醫(yī)學(xué)鑒定申請、審查、鑒定表》一份（復(fù)興區(qū)技術(shù)服務(wù)站領(lǐng)?。?。

2、雙方所在單位應(yīng)對申請人的婚育狀況和申請理由進(jìn)行認(rèn)真審查，張榜公布十日，經(jīng)確認(rèn)無異議后在《再生育子女申請審批表》及《河北省獨生子女病殘兒童醫(yī)學(xué)鑒定申請、審查、鑒定表》或《河北省傷殘成人醫(yī)學(xué)鑒定申請、審查、鑒定表》內(nèi)簽署意見，負(fù)責(zé)人簽字，并加蓋公章，報公司計生委。

3、公司計生委審批后報復(fù)興區(qū)計生局審查。除報送《再生育子女申請審批表》及《河北省獨生子女病殘兒童醫(yī)學(xué)鑒定申請、審查、鑒定表》或《河北省傷殘成人醫(yī)學(xué)鑒定申請、審查、鑒定表》外，還應(yīng)當(dāng)提交夫妻雙方居民身份證、戶籍登記卡、《結(jié)婚證》（《夫妻關(guān)系證明書》）、已生育（包括收養(yǎng)）子女戶籍登記卡、第一個子女生育證件或證明，第一個子女是違反政策生育的提交《河北省政策外生育結(jié)論證》，并應(yīng)根據(jù)不同申請理由，分別提交以下證件或證明材料：

①符合《條例》第十九條第（一）項規(guī)定的，應(yīng)提交獨生子女病殘有關(guān)病史資料或醫(yī)學(xué)證明。

②符合《條例》第十九條第（二）項規(guī)定的，應(yīng)提交縣級民政部門依法發(fā)給的《收養(yǎng)登記證》或收養(yǎng)協(xié)議、收養(yǎng)公證和鄉(xiāng)級以上醫(yī)療保健機構(gòu)或計劃生育技術(shù)服務(wù)機構(gòu)出具的女方現(xiàn)已懷孕的證明。

③符合《條例》第十九條第（三）項規(guī)定的，應(yīng)提交雙方所在單位經(jīng)調(diào)查后出具的夫妻均為獨生子女的證明。

④符合《條例》第十九條第（四）項規(guī)定，屬于“二等乙級以上革命傷殘軍人的”，應(yīng)提交殘疾者所在部隊或民政部門發(fā)給的《中華人民共和國殘疾軍人證》；屬于“其他非遺傳性殘疾者”，應(yīng)提交《河北省機關(guān)、事業(yè)單位工作人員傷殘撫恤證》或成人傷殘有關(guān)病史資料。

⑤符合《條例》第十九條第（五）項規(guī)定的，應(yīng)提交雙方所在單位勞資部門出具的夫妻雙方所屬民族（壯族、滿族除外）的證明。

⑥符合《條例》第十九條第（六）項規(guī)定的，應(yīng)提交市級僑務(wù)行政部門出具的夫妻雙方均為歸國華僑或在本省定居的臺灣、香港、澳門同胞及其婚育狀況的證明。

⑦符合《條例》第十九條第（十二）項規(guī)定，應(yīng)提交雙方所在單位出具的婚育狀況證明。原屬離婚的，還需有與原配偶的離婚判決書（調(diào)解書）或離婚證和協(xié)議書。

⑧符合《條例》第十九條第（十三）項規(guī)定的，按《河北省人口和計劃生育委員會關(guān)于經(jīng)省人民政府批準(zhǔn)屬于其他特殊情況生育審批的有關(guān)規(guī)定》執(zhí)行。

按規(guī)定提交的證件或證明，一般應(yīng)為原件，并同時提交一份復(fù)印件。經(jīng)區(qū)計生局審核無誤后，有關(guān)證件應(yīng)及時退還持有人，復(fù)印件上報。

公司計生辦應(yīng)當(dāng)在十五日內(nèi)進(jìn)行審查，經(jīng)審查情況屬實、符合《條例》規(guī)定的，應(yīng)將審查意見填入《再生育子女申請審批表》及《河北省獨生子女病殘兒童醫(yī)學(xué)鑒定申請、審查、鑒定表》或《河北省傷殘成人醫(yī)學(xué)鑒定申請、審查、鑒定表》，計生辦主任簽字，并加蓋生育審批專用章，隨有關(guān)審批材料一并報區(qū)計生局審批。

4、公司計生辦收到區(qū)計生局簽發(fā)的《第二個子女生育證》應(yīng)在十日內(nèi)通過二級單位送達(dá)申請人。區(qū)計生局下達(dá)的《再生育子女批復(fù)》和《再生育子女分解批復(fù)》存檔。

5、《第二個子女生育證》由持證人保存?zhèn)洳?。?dāng)年持證未生育的，應(yīng)在下年一月底前由公司計生辦辦理延簽手續(xù),并填寫《上持證未生育夫妻名單》并存檔。

6、領(lǐng)取《第二個子女生育證》后，因婚姻狀況變化、戶口變更等原因不再符合《條例》規(guī)定且持證人尚未懷孕的，自不符合《條例》規(guī)定之日起《第二個子女生育證》無效，并由區(qū)計生局收回作廢。

7、持《第二個子女生育證》生育子女死亡的，憑子女死亡證明并經(jīng)原發(fā)證機關(guān)認(rèn)定，可以重新發(fā)給《第二個子女生育證》，原《第二個子女生育證》予以收回。

四、獨生子女父母光榮證：（孩子出生三個月之內(nèi)辦）符合辦理的條件：

1、符合《條例》規(guī)定生育一個子女的；

2、符合《條例》規(guī)定生育兩個以上子女，只有一個子女存活并不再生育的；

3、只有一個依法收養(yǎng)子女并不再生育的；

4、符合《條例》規(guī)定生育一個子女或者依法收養(yǎng)一個子女的夫妻離婚或者喪偶后尚未再婚的。

辦理程序：

1、申請人女方持四張小二寸夫妻合影照片、結(jié)婚證、一胎生育登記卡，到本單位填寫《獨生子女父母光榮證》申請登記表一式三份，由申報人雙方單位分別審批。

2、由女方二級單位計生專干將《獨生子女父母光榮證》申請登記表、申辦人的結(jié)婚證、一胎生育登記卡，報公司計生辦審批，由公司計生辦到復(fù)興區(qū)計生局辦理《獨生子女父母光榮證》。

3、三張《獨生子女父母光榮證》申請登記表分別由公司計生辦、夫妻雙方單位各存檔一份。

4、如女方《獨生子女父母光榮證》丟失，需先在《邯鋼報》刊登《遺失聲明》，再按照上述申報程序重新辦理。

五、獨生子女家庭獎勵

1、獨生子女費： ⑴符合辦理的條件：

已領(lǐng)取《獨生子女父母光榮證》且獨生子女年齡在18周歲以下男女職工。

⑵發(fā)放程序：

①二級單位計生專干為本單位女工辦理完《獨生子女父母光榮證》后，直接在廠部登記并輸入微機（如是本廠雙職工，男女享受待遇情況分別輸入各車間帳內(nèi)）。

②男職工享受待遇情況，要在接到女方單位蓋有《獨生子女父母光榮證申請登記表》及女方單位未休育兒假（一年半）的證明信后，方可享受獨生子女費（自領(lǐng)證之日起）。

③二級單位以科室、車間為單位，以《獨生子女父母光榮證》為發(fā)放依據(jù)。由各單位基層宣傳員填寫《獎金發(fā)放明細(xì)表》，一式叁份，并在《獨生子女父母光榮證》上填寫發(fā)放時間、發(fā)放金額，報計生專干逐一審核并簽署意見。由計生專干報本單位財務(wù)部門復(fù)核?，F(xiàn)金逐級下發(fā)。如有漏發(fā)者，于下次補發(fā)。

④發(fā)放完畢后，《獎金發(fā)放明細(xì)表》由財務(wù)、計生、車間（工段）各留存一份。

2、奉獻(xiàn)二胎獎勵 ⑴符合辦理的條件：

符合《河北省人口與計劃生育條例》第十九條規(guī)定可以生育第二個子女而自愿不再生育的夫妻雙方。

⑵辦理程序：

①領(lǐng)取《獨生子女父母光榮證》后，到二級單位填寫《奉獻(xiàn)二胎人員獎勵申請、保證審批表》，由夫妻雙方單位分別審批。

②二級單位計生專干持《獨生子女父母光榮證》和《奉獻(xiàn)二胎人員獎勵申請、保證審批表》，到公司計生辦報批并領(lǐng)取奉獻(xiàn)二胎的《通知》。

③二級單位計生專干持《通知》到本單位財務(wù)科領(lǐng)取獎勵發(fā)給申報人，并在申報人《獨生子女父母光榮證》上登記。

⑶獨生子女父母退休時的獎勵

①符合獎勵條件的人員持《獨生子女父母光榮證》和《職工退休證》及兩證的復(fù)印件兩份（印在A4紙上），到本單位計生辦填寫《獨生子女父母獎勵申請、保證審批表》。

②由計生專干填寫《正式退休職工享受獨生子女獎勵情況登記表》，并分批將該表在本單位及邯鋼各生活區(qū)進(jìn)行至少為期十天的公示。

③公示后，對符合獎勵的人員，由計生專干填寫《正式退休職工享受獨生子女獎勵情況登記表》一式三份，由單位勞資科審核蓋章，報本單位主管計劃生育工作的領(lǐng)導(dǎo)簽字，此表同《獨生子女父母光榮證》、《職工退休證》原件及復(fù)印件一起報公司計生委審批蓋章。

④各單位計生專干持公司計生委審核后的《正式退休職工享受獨生子女獎勵情況登記表》及公司計生辦出具的《計劃生育獎勵通知單》經(jīng)本單位行政一把手簽字后，到本單位財務(wù)部門領(lǐng)取獎金。

⑤由各單位計生專干通知受獎勵人員到本單位計生辦領(lǐng)取獎金。發(fā)放獎金的同時，在該退休職工《獨生子女父母光榮證》上加蓋計生專干的印章，注明已領(lǐng)取3000元的獎勵。

特殊情況的辦理程序：

①《獨生子女父母光榮證》丟失的

由丟失證件本人持相關(guān)證件向本單位計生辦提出書面聲明，由二級單位計生辦負(fù)責(zé)核實情況，補辦《獨生子女父母光榮證》證件后，方可按獎勵發(fā)放程序辦理。

②《職工退休證》丟失的

由丟失證件本人持相關(guān)證件及本單位勞資部門證明方可按獎勵發(fā)放程序辦理。③獨生子女父母已死亡的

2003年10月1日《條例》實施以前死亡的職工不享受獎勵。自2003年10月1日起及以后死亡的，由代辦人出示相關(guān)證件及原單位勞資部門出具的該職工死亡時間證明按獎勵發(fā)放程序辦理。

④符合《河北省人口與計劃生育條例實施細(xì)則》第二十二條規(guī)定條件，但獨生子女已滿１８周歲的，按照領(lǐng)取《獨生子女父母光榮證》程序領(lǐng)取證件后，按獎勵發(fā)放程序辦理。

⑤違反《條例》規(guī)定生育一個子女或者違法收養(yǎng)一個子女已作出結(jié)論的，按照領(lǐng)取《獨生子女父母光榮證》程序領(lǐng)取證件后，可享受獨生子女家庭獎勵。

六、保險理賠辦理程序：

1、符合辦理的條件

凡通過公司計生辦辦理入的各類獨生子女保險。

2、辦理程序：

⑴被保險人出險后，向保險公司報案。

⑵投保人持本人身份證復(fù)印件及被保險人戶口本復(fù)印件、保險本、醫(yī)院診斷證明、藥費總單據(jù)、藥費使用清單、出險情況說明報二級單位計生辦。

⑶二級單位計生辦開具單位證明信后，報公司計生辦審核。

⑷由公司計生辦向保險公司申請到理賠款后，通知二級單位計生專干到公司計生辦領(lǐng)取理賠款發(fā)至投保人。

第四篇：工程項目建設(shè)程序

工程項目建設(shè)程序

建設(shè)項目從前期準(zhǔn)備到建設(shè)投產(chǎn)或使用需經(jīng)歷以下幾個主要階段。

第一，根據(jù)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展長遠(yuǎn)規(guī)劃，結(jié)合行業(yè)和地區(qū)發(fā)展規(guī)劃的要求，提出項目建議書；

第二、在勘察、調(diào)查研究及詳細(xì)技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證的基礎(chǔ)上編制可行性研究報告；

第三、根據(jù)項目的咨詢評估情況，對建設(shè)項目進(jìn)行決策； 第四、根據(jù)批準(zhǔn)的可行性研究報告編制設(shè)計文件；

第五、初步設(shè)計經(jīng)批準(zhǔn)后，做好施工前的各項準(zhǔn)備工作； 第六、組織施工，并根據(jù)工程建設(shè)進(jìn)度，做好生產(chǎn)準(zhǔn)備；

第七、項目按批準(zhǔn)的設(shè)計內(nèi)容建完，交付使用；對生產(chǎn)性建設(shè)項目，經(jīng)投料試車驗收合格后，正式投產(chǎn)，交付生產(chǎn)使用；

第八、使用一段時間或生產(chǎn)運營一段時間后（一般為兩年），進(jìn)行項目后評估

第五篇：房地產(chǎn)開發(fā)有限公司工程項目報批手續(xù)程序

房地產(chǎn)開發(fā)有限公司工程項目報批手續(xù)程序

一、辦理建設(shè)項目選址意見書 審批單位：市規(guī)劃局 應(yīng)提交的文件資料：

1.《建設(shè)項目選址意見書申請表》

2.經(jīng)批準(zhǔn)的項目建議書、上報的可行性研究報告和上報的計劃文件

3.大中型項目送有相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計單位作出的選址論證 4.屬原地改建需改變土地使用性質(zhì)的，附原建設(shè)用地規(guī)劃許可證、土地征和房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件個一分

5.必要時提交有關(guān)部門（如消防、文物保護(hù)、供水、供電等）的審批意見或協(xié)議

6.其他需要說明的圖紙、文件等 經(jīng)審核同意的，簽發(fā)的審批文件有： 1.《建設(shè)選址意見書》證件一套，2.關(guān)于核發(fā)建設(shè)項目選址意見書的通知一份 3.核定的設(shè)計藍(lán)圖一分

4.需實測用地坐標(biāo)的，發(fā)測量通知書一份

二、報審可行性研究報告、立項批復(fù)，（30000平米以上寫可行性研究報告）

審批單位：市發(fā)展和改革委員會投資處 呈報的資料有：

1.具有相應(yīng)資質(zhì)的規(guī)劃設(shè)計單位或相應(yīng)資質(zhì)的咨詢單位編制的“項目可行性研究報告” 2.2.國土資源部門的土地使用者復(fù)印件

3.3.規(guī)劃部門的項目選址意見書或建筑設(shè)計要求，4.4.立項輕視5.規(guī)劃設(shè)計方案審核通知單5.資金證明6.貸款意向書（與資金證明數(shù)額之和等于總投資）7.唐山市建設(shè)項目招標(biāo)方案和不招標(biāo)方案申請

經(jīng)審核同意，由市發(fā)改委簽發(fā)“項目建設(shè)可行性研究報告的批復(fù)”文件。

三、規(guī)劃設(shè)計方案的報審 審批單位：市規(guī)劃局

（一）新建、遷建、單位需使用土地的、原址擴(kuò)建需要使用本單位以外土地的或者需要改變本單位土地使用性質(zhì)的，提交下列資料：1.填報《建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計方案申報表》2.計劃部門當(dāng)年的投資計劃或批準(zhǔn)的可行性研究報告3.核發(fā)的《建設(shè)項目選址意見書》4.又具有相應(yīng)資質(zhì)的規(guī)劃設(shè)計單位編制的規(guī)劃設(shè)計方案（含管網(wǎng)綜合圖季CAD.DWC各式電子數(shù)據(jù)一套）5.建設(shè)單位與土地現(xiàn)有使用單位的土地出讓意向及上級部門的意見6.其他需要說明的圖紙、文件等

（二）由拍賣取得國有土地使用權(quán)的建設(shè)工程項目應(yīng)提交的資料：1.填報《建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計方案申報表》2.簽訂的土地使用權(quán)出讓合同及附件3.根據(jù)拍賣地塊的范圍及規(guī)劃條件，由具有相應(yīng)資質(zhì)的規(guī)劃設(shè)計單位設(shè)計的規(guī)劃設(shè)計方案（含管網(wǎng)綜合土兩套及CAD.DMC格式電子表數(shù)據(jù)一套）4.其他需要說明的圖紙、文件等。

經(jīng)審核如無修改意見，簽發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計方案審核意見單》，可辦理“建設(shè)用地規(guī)劃許可證”

四、辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證 審批單位：市規(guī)劃局

呈報的文件資料有：1.填報《建設(shè)用地規(guī)劃許可證申請表》2.建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計方案審核意見單原件3.市發(fā)改委的立項批復(fù)

經(jīng)審核同意下發(fā)審批文件有：1.《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》證件一套2.建設(shè)用地紅線圖兩分3.關(guān)于核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證的通知一份

五、辦理土地使用權(quán)證件（土地證）審批單位：市國土資源局

需呈報的資料有：1.用地申請2.征地協(xié)議或國有土地權(quán)屬證明3.國有土地出讓審批卡4.投資計劃批復(fù)5.建設(shè)用地規(guī)劃許可證父本和建設(shè)用地紅線圖6.平面布置圖7.上級主管部門批準(zhǔn)的文件（市政府招標(biāo)文件）8.專業(yè)部門批準(zhǔn)的文件9.可行性研究報告的批復(fù)意見10.國有土地出讓合同11.國有土地使用權(quán)出讓呈報表12.經(jīng)土地管理部門備案的地價評估報告13.契稅的完稅憑證

符合條件，材料齊全，全額上交土地出讓金和契稅，簽發(fā)國有土地使用證。

六、辦理項目投資計劃、固定資產(chǎn)投資備案登記證 呈報審批單位：市發(fā)改委、市建設(shè)局

需提交的文件資料有：1.項目投資計劃的請示2.填報唐山市商品房投資計劃表3.建設(shè)用地規(guī)劃許可證（復(fù)印件）4.國有土地使用證（復(fù)印件）5.開戶行出具的資金證明6.是清欠辦出具的“無拖欠工程款證明”

經(jīng)審查批準(zhǔn)后，由市發(fā)改委、市建設(shè)局下發(fā)《建設(shè)項目投資計劃》，簽發(fā)固定資產(chǎn)投資備案登記證。

七、建筑方案、初步設(shè)計報審 審批單位：市規(guī)劃局

需提交的文件及資料有1.填報《建設(shè)工程設(shè)計方案申請表》2.《建設(shè)工程設(shè)計要求復(fù)函通知單》原件或建設(shè)用地規(guī)劃許可證和關(guān)于核發(fā)的建設(shè)用地規(guī)劃許可證的通知原件、土地證復(fù)印件3.計劃部門當(dāng)年的投資計劃（原件）4.設(shè)計方案或初步設(shè)計圖三套CAD.DWC格式電子數(shù)據(jù)一套

如無修改意見，由市規(guī)劃局簽發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃申請附件》，經(jīng)相關(guān)部門審批蓋章。

（一）勘察設(shè)計審查 審查單位：市建設(shè)局技術(shù)處 呈報的文件資料有：1.全部施工圖8套2.勘察成果審查批準(zhǔn)書復(fù)印件2份3.設(shè)計合同原件、設(shè)計費復(fù)印件4.市發(fā)改委的立項批復(fù)5.土地證復(fù)印件6.地安評報告出來后地震局出具的意見7.規(guī)劃局審查批準(zhǔn)的用地布局方案圖復(fù)印件8.住宅30000平方米、公建10000平米以上提供發(fā)改委的擴(kuò)初設(shè)計意見9.外省、外市設(shè)計需到建設(shè)局技術(shù)處備案，提供進(jìn)冀、進(jìn)唐備案登記表10唐山市建筑工程施工圖審查委托書11.建設(shè)工程設(shè)計方案審核通知單（附件）

技術(shù)性審查合格后，憑技術(shù)性審查報告、住宅節(jié)能備案表由貴處出“施工圖審查批準(zhǔn)書”并在申請附件上蓋什圖章

（二）擴(kuò)初設(shè)計審查

審查單位：市發(fā)展和改革委員會

呈報的資料：1.建設(shè)用地規(guī)劃許可證復(fù)印件2.消防部門出具的總平面圖審核意見，3.項目初步設(shè)計全套圖紙4.建設(shè)項目建筑方案、初步設(shè)計批復(fù)文件5.土地證復(fù)印件6.地震局出具的意見7.資金來源證明8.環(huán)評批復(fù)9.市規(guī)劃局組織的外網(wǎng)協(xié)調(diào)會

經(jīng)審查同意簽發(fā)“建設(shè)項目擴(kuò)初設(shè)計審查意見紀(jì)要”

（三）住宅節(jié)能備案登記表 備案單位：市墻改節(jié)能辦公室

呈報的資料：1.建設(shè)工程設(shè)計方案審核意見單，建設(shè)工程規(guī)劃申請附件和設(shè)計方案平面圖復(fù)印件2.墻改節(jié)能專項基金，每平方米5元

合格后簽發(fā)“節(jié)能備案登記表”

（三）消防審查 審批單位：市消防支隊

呈報的資料1.建筑消防設(shè)計防火審核申請表，含有自動消防設(shè)施的工程同時報送“自動消防設(shè)施防火審核的申請表”2.唐山市發(fā)展計劃委員會、唐山市建設(shè)局文件（立項批復(fù)）3.全套（處結(jié)構(gòu)圖）施工圖紙4.消防水力計算書5.消防設(shè)計專篇資料6.消防外網(wǎng)圖7.規(guī)劃定位（紅線）圖8.唐山市規(guī)劃局建筑工程設(shè)計方案審核通知單

經(jīng)審查批準(zhǔn)簽發(fā)“消防審核意見書”，并在附件上蓋章

（四）結(jié)合民用建筑修建人防工程審批 審批單位：市人民防空辦公室

呈報資料：1.建設(shè)工程設(shè)計方案審核意見單，建設(shè)工程規(guī)劃申請附件和設(shè)計方案圖復(fù)印件2.建設(shè)工程項目批準(zhǔn)文件3.建有人防工程的項目，提交人防工程全套圖紙

經(jīng)審查滿足人防要求的，批復(fù)施工圖并在“建設(shè)工程申請附件”蓋人防審批章，但因地質(zhì)原因不能建地下人防工程，先交納人防工程易地建設(shè)費后，在建設(shè)工程申請附件的蓋審批章

（五）建設(shè)工程抗震設(shè)防標(biāo)準(zhǔn)審批 審批單位：市地震局 呈報的資料：1.建設(shè)立項的批復(fù)文件或可行性研究報告一份2.《建設(shè)工程抗震設(shè)防要求審核申請書》2份3.批復(fù)的規(guī)劃方案平面圖4.巖土勘查報告一份5.必須進(jìn)行的地震安全性評價的建設(shè)工程，填寫《建設(shè)工程抗震設(shè)防要求確定表》4份 經(jīng)審查同意，簽發(fā)“建設(shè)工程抗震要求確認(rèn)書”

（六）環(huán)境影響報告、表審核 審批單位：市環(huán)境保護(hù)局

呈報的資料：1.需編制環(huán)境影響報告的，《環(huán)境影響報告書》及專家咨詢意見一份2.需編制環(huán)境影響報告表的，環(huán)境影響報告表一份，可行性研究報告一份、附地理位置土、總平面圖一份3.需編制環(huán)境影響登記表的，環(huán)境影響登記表一式三份，附地理位置土、總平面圖各一份

經(jīng)審核同意：在建設(shè)工程申請附件上加蓋市環(huán)保局建設(shè)項目審批專用章

（七）綠化用地面積審批 審批單位：市城市管理局

呈報的資料：1.市發(fā)改委的立項批復(fù)、投資計劃2.市規(guī)劃局申請附件和建設(shè)工程設(shè)計方案審核意見單3.建設(shè)項目總平面圖4.具有相應(yīng)綠化設(shè)計資質(zhì)的設(shè)計單位設(shè)計的綠化施工圖紙。

經(jīng)審查，綠化面積達(dá)標(biāo)并符合要求，由市城市管理局批示“唐山市城市管理綠化用地審批表”

（八）辦理建筑工程《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和市政《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》 審批單位：市規(guī)劃局

建筑工程呈報的資料：1.填報建設(shè)工程規(guī)劃許可證申請表2.建設(shè)工程設(shè)計方案審核意見單3.施工圖三套及電子文件一套4.建設(shè)工程規(guī)劃申請附件，是城市管理局綠化用地審批表5.河北省建設(shè)工程抗震設(shè)防要求卻人數(shù)6.建設(shè)工程消防設(shè)計審核意見書7.商品房開發(fā)報技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

經(jīng)審核同意：簽發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證、關(guān)于核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證通知單一份、建設(shè)工程批后管理跟蹤表一份

（二）市政工程建設(shè)工程規(guī)劃許可證的辦理：1.填報建設(shè)工程規(guī)劃許可證申請表（市政工程）2.管線施工圖三份（目錄、說明、平面圖、縱橫斷面圖、樣圖等）3.管線平面圖設(shè)計圖比例為1：1000，圖上應(yīng)標(biāo)明工程范圍內(nèi)地上、地下管線、綠化、構(gòu)筑物、建筑物基礎(chǔ)圖

經(jīng)審查同意后：簽發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證（市政），核發(fā)“唐山市規(guī)劃局建設(shè)工程規(guī)劃許可證（市政）通知單一份”，市政綜合管網(wǎng)圖加蓋建設(shè)工程規(guī)劃許可證核準(zhǔn)圖紙章

九、工程報建

審批單位：市建設(shè)局工程管理處

呈報的資料：1.投資計劃和固定資產(chǎn)投資備案登記證2.施工圖政策性審查報告3.建設(shè)工程規(guī)劃許可證4.土地使用證5.監(jiān)理備案表6.資金證明7.工程質(zhì)量責(zé)任書8.混凝土合同 經(jīng)審查批準(zhǔn)、批復(fù)、報建工程審批表一式四份

十、工程招投標(biāo)

審批單位：市招標(biāo)辦公室

地點：唐山市人才市場六層招標(biāo)辦 甲方（建設(shè)單位）：

1、所建項目預(yù)算書（蓋公章、造價師的章）做個總造價的匯總表。

2、受權(quán)委托書

3、身份證復(fù)印件（用A4紙）

4、報建審批表（原件）

5、資質(zhì)證書復(fù)印件

6、營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件

7、河北省建筑工程招標(biāo)人自行招標(biāo)備案申報材料（高級工程師不少于3人，合同管理人員、造價師不少于2人，總數(shù)不少于15人，要相關(guān)人員的職業(yè)資格證書復(fù)印件）

8、邀請函

9、申請書

10、經(jīng)造價站備案后的合同 乙方（施工單位）

1、營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件

2、資質(zhì)證書復(fù)印件

3、投標(biāo)企業(yè)性手冊

4、授權(quán)委托書

5、身份證復(fù)印件

6、安全證復(fù)印件

7、取費證復(fù)印件

8、項目經(jīng)理聘任書

9、項目經(jīng)理證復(fù)印件

10、施工組織設(shè)計（每家都要）

11、表

5、表6（每個投標(biāo)方都要）

十一、施工合同備案 備案單位：市工程造價站

呈報的資料：1.建設(shè)單位和施工單位施工合同正、副本，2.中標(biāo)通知書3.授權(quán)委托書4.建設(shè)單位與造價咨詢單位簽訂的結(jié)算審核協(xié)議書《平米包干，單位預(yù)算出具證明也可以》 審核同意：施工合同蓋備案章

十二、辦理直接發(fā)包工程登記備案手續(xù)

根據(jù)法律、法規(guī)規(guī)定符合直接發(fā)包條件的工程辦理登記備案手續(xù)應(yīng)提交以下資料：

1、建設(shè)單位：

(1)、工程報建表

（2）、直接發(fā)包理由（3）、建設(shè)單位無拖欠工程款證明（4）、法人授權(quán)委托書及被授權(quán)人身份證（5）、工程造價（6）、業(yè)主工程款支付擔(dān)保

2、施工單位

（1）、營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、安全資質(zhì)證書、投標(biāo)企業(yè)信用手冊、項目經(jīng)理證（2）、無拖欠農(nóng)民工工資證明（3）、外埠企業(yè)進(jìn)唐登記證明（4）、項目經(jīng)理聘任書（5）、法人授權(quán)委托書及被授權(quán)人身份證（6）、履約擔(dān)保

以上證件均核驗原件，復(fù)印件留存