第一篇：房地產公司學習方案

南昌中環地產顧問有限公司

企業學習計劃

一、背景分析

圍繞公司從粗放型管理轉向規范化、集約化管理的戰略決策，公司的重要管理舉措將是推行部門和崗位責任制，實現流程再造，加強內控建設，并在此基礎上逐步建立激勵體制，配合各項管理工作的實施，學習工作重點將是在兼顧提升員工工作技能與綜合素質的基礎上，轉變各級管理人員的管理觀念、改善管理方法，提高員工責任心及自我約束意識，增強員工對公司的歸屬感，此外，宣導公司企業文化，增強員工凝聚力也是學習工作的重要課題。

二、學習的指導思想

1、工作即學習，通過學習與工作的結合，使員工發生有益于公司發展的變化，提高工作能力，改變工作態度，改善工作績效。

2、部門經理及各直線領導即“學習導師”，建立一支內訓的師資隊伍，充分有效利用企業內部資源。

3、使學習工作溶入員工的日常工作中，塑造成一種文化，讓大家認同學習。

三、學習需求分析

為使學習方案具有針對性和可操作性，在制定該方案時，進行了摸底調查和技能測試,調查范圍覆蓋全公司總部各部門員工，調查內容主要包括員工現有技能、員工對學習工作的認識、學習工作的安排與組織、學習課程的設置等方面。

1、在學習內容的設置上，員工更看重學習內容的實用性，學習的重點應放在職業操守、崗位技能、管理知識、業務知識、梯隊與后備人才培養及企業文化等方面；在學習方式的選擇方面，專家型講師較受大眾歡迎；學習教師的來源上，較傾向于選擇煽情、激勵等講師，以及公司內部優秀經理和資深員工；學習時間的安排方面，很多員工傾向于選擇在上班時間內進行；并且有很多員工表示樂于擔任內部講師，其中，絕大多數員工希望公司能提供講授專業知識方面的學習。

2、學習課程的選擇

（1）一般通用技能學習課程：職場必備、優秀員工必備、商務禮儀、有效溝通、團隊融入（拓展訓練）、公關能力、壓力管理與自我激勵、情緒管理、職業經理人、領導藝術、目標管理、過程管理、高效執行、感恩課程、職業生涯規劃、服務課程、演講口才訓練、提升工作效率、房產基礎知識、業務基礎知識、古代經典解讀等。

（2）管理技能及其他學習課程：執行力、職業化素養、打造個人影響力、高績效團隊建設、目標管理、時間管理、績效管理、激勵技術、領導行為與藝術、高效會議組織等。

（3）專業技能課程，針對崗位的不同，設置課程不同：

營銷中心——房地產銷售心理學、房地產銷售技能、房地產專業培訓、中介

門店管理、銷售區域建設、銷售人員壓力管理、銷售團隊打造、門店管理實務、連鎖經營、房地產經紀行業發展與未來、員工職業生涯規劃、房地產經濟基礎知識、房產經紀人商務禮儀、房地產經紀操作流程、商圈管理、房屋勘察與評估、房屋配對與報價、電話營銷、帶看技巧、獨家房源獲得、售后服務、房地產經紀房客源開發、房地產經紀相關法律課程、客戶服務、溝通技巧、談單技巧、簽單技巧、經紀人管理（時間、情緒、計劃、服務）、激勵課程、店助培訓、店長培訓、人力資源相關課程等。

客服中心——客戶服務、貸款知識、業務技能、過戶知識、商務禮儀、情緒管理、時間管理、電話營銷、溝通技巧、儀容儀表、投訴處理、售后服務、客戶管理等。

行政中心——網絡部：人力資源部：辦公室：

結算中心——財務部：

3、在學習方法的選擇方面：到外部學習機構接受系統訓練、由公司內訓講師講授、網絡學習的平臺（華企在線）、建立公司圖書室借閱圖書、部門內訓等方式。關于以上學習方式的適用建議：

（1）外部學習機構接受系統訓練，該方式公司要承擔較高的費用，只局限于公司表現極為突出員工以及公司管理人員，公司領導認為有必要安排外派學習的人員；

（2）公司內訓講師講授，公司可挖掘并培養內部講師，各部門的部門領導、各崗位的直線領導、或某個專業的資深人員均可成為講師。如人力資源經理可作為企業文化的學習講師，人力資源部對新員工進行人力資源政策、規章制度方面的學習，上級領導對員工進行崗位技能學習等。公司可建立內部講師制度，通過有效的評估和激勵措施發展和培養公司內部講師。隨著公司內訓師的壯大，所承擔學習內容的比重也將逐漸增大。

（3）網絡學習的平臺（華企在線），目前，公司已有網絡辦公和學習的平臺，可由部門經理安排時間，供員工學習；

（4）建立公司圖書室借閱圖書，各部門根據本專業需求，提交各類專業書籍采購申請，由公司出資購買，交由行政中心統一保管，提供借閱。

（5）部門內訓，各部門總監、經理根據需要，適時安排內部專業及其他學習。

4、建立學習獎懲機制，關于學習結果每月由總經辦考核，考核方式為陳述匯報式，月初由總經辦（行政中心）制定考核主題（月度學習主題），各部門員工自行學習，通過以上方式，擇期擇人考核，考核未通過者，一次補考機會，若繼續未通過者，相應懲罰（樂捐、俯臥撐等）；考核表現優秀者，公司給予精神及物資嘉獎，并作為日后員工晉升考核重要指標之一。

四、學習計劃

1、學習頻率：

全員大型學習每兩月1次；

各類專題學習每月1次；（見三）

各部門、各級別員工學習；（自定）

2、學習方式

根據學習主題的不同，采取集中講授、視頻學習、拓展訓練、員工自學、經驗交流與分享等方式進行。

3、根據學習人員對象不同，把公司學習人員分為：管理人員、一線業務人員、總部普通員工學習和新員工崗前學習。（本方案以公司管理人員和總部普通員工學習為主）

（1）管理人員學習

管理人員指部門經理級以上的管理人員，學習重點在于管理者能力的開發，通過學習，使管理者加深對現代企業管理的理解，轉變觀念，拓寬管理思路，樹立長遠發展的觀點，提高管理者的計劃、執行能力。

（2）總部普通員工員工學習

總部普通員工指部門經理級以下的基層員工（含基層管理人員），學習重點在于企業文化、公司規章制度、部門職責、崗位職責、工作任務、工作方法‘工作流程、業務知識、銷售知識、執行力等。

五、學習結果評估

針對不同的方面項目，有針對性地進行學習結果評估，具體如下：

1、學習人員的反應

在學習結束后，了解學習人員對學習的反應及通過學習有哪些收獲。主要包括：

對課程內容設計的反應；

對教材內容、質量的反應；

對學習組織的反應；

學習所學的知識和技能是否能在將來的工作得到應用，收益如何。

2、學習人員對知識、技能的掌握

學習人員參加學習后，是否掌握了知識、技能，通過學習后進行考試，或要求學習人員在一定時間內提交一份學習心得，評價學習效果。

3、學習人員對知識、技能的應用以及行為和業績的改善

學習效果很多并不能立即顯示出來，因此對知識、技能的應用以及行為和業績的評價需要工作一段時間后進行，采用觀察、考核等方法，直接領導觀察日常工作，視必要程度由學習人員給出工作中學習結果運用實例，來證明實踐了學習內容，直接領導考核，如果沒有實踐，要求學習人提出改進方法，繼續實踐，反

復應用，通過行動—總結—行動—總結，達成學習效果。

4、學習為公司帶來的影響和回報

5、學習不能形式化，要做到有學習、有考核、有提高。外派學習人員歸來后必須進行學習總結，對學習內容進行分享。人力資源部應注意學習后的考評組織和工作績效觀察。學習結果存入員工個人學習檔案，作為員工績效考核、升遷和調薪、解聘的依據之一。

人力資源部

2011年11月17日

第二篇：房地產公司銷售策劃方案

房地產公司銷售策劃方案一

由于房地產與一般商品具有異質性，如其資金投入巨大、生產周期短、具有價值升值和貨幣功能、能夠半品銷售、品質基本不能提升、入市價格低、開盤多、競爭激烈等等。隨著房地產競爭的日趨激烈，相應的營銷策劃也十分火暴，因此策劃創新成為制勝之道。對于房地產的營銷策劃，主要是圍繞消費者的消費行為、生活方式在產品設計、提升產品價值、營銷傳播、支付方式等方面進行創新，激發潛在消費需求或爭奪現有顧客，其創新可以體現在創造一種新產品（如規劃設計方面的獨特性）；提供一種服務模式（如管家式的物業服務）；倡導一種生活方式（如運動、健康、休閑、品位等）；營造一種文化等等。

一、未來發展趨勢

一方面是房地產已經進入品牌競爭時代，房地產市場的競爭已從價格競爭、概念競爭轉而進入品牌競爭階段，企業更注重對品牌的培養與利用。因此應注重對品牌的不斷強化，輸出品牌核心價值，進行統一品牌之下的分品牌戰略；同時廣告意識要超前，推廣手段整合性強，利用一切可以利用的傳播資源強化產品的概念。另一方面是消費市場日趨理性和個性化，近年經濟持續放緩，居民收入（包括預期收入）持續下降，實惠性的心理占據主導地位；消費者經過長期的廣告浸淫，偶然性、沖動性購買行為減弱，理性購買行為增強；各種不同類型的消費者對樓盤的選擇逐漸建立自己的標準和喜好，消費者對商品房的選擇會更趨“個性化”，會更加考慮自己的心理需求，尋找更加適合自己的樓盤。隨著房地產市場競爭的加劇，大型化、集約化樓盤將成為未來市場競爭的熱點；針對不同消費者的市場細分趨勢日趨明朗，以滿足不同類型消費需求的消費群；“設計時代”開始回歸，發展商更加重視產品的開發，對樓盤的前期規劃和設計將更加重視。競爭手段將會全方位、多元化，如一些大型的樓盤具備綜合的競爭優勢，而中小型盤就必須以其個性化和特色需求也在市場占據一席之地。在未來的發展過程中，將進一步追求境界（如歷史、人文、文化等）；追求近距離（如與商務區、高效、車站等接近）；追求潔凈（對光線、綠化、天然氣配備等）；追求寧靜（密度低、生態景觀臺等）等等，不僅對配套設施的需求提高，而且對房地產開發商的品牌高要求；不僅對設計有相應要求，可能還會對社區居民的生活群和社交卷具有相應要求；不僅對樓盤的品牌有要求，可能對設計和制造過程中的環節比較關注。在市場競爭形勢進一步白熱化的情況下，如何進一步挖掘自身樓盤的附加價值，穩定價格、吸引客源?如何根據目標消費群的理性購買需求，進一步深化自身樓盤的優點，使目標消費群產生“物有所值”的感覺?如何繼續建立自己獨特的品牌個性，突破強勁對手的包圍，在市場上繼續掀起一股新的旋風?如何適應“個人置業時代”的新趨勢?這些都迫使開發商需要進行系統的全程營銷策劃。

二、房地產全程營銷策劃

一是策劃為先。

在整個項目開發過程中，從思維上應該策劃在先，包括項目認證、風險評估、資金渠道、市場定位、規劃設計、施工招標、工程管理、材料選擇、形象包裝、開盤銷售、廣告宣傳、營銷策略、物業管理、品牌塑造、效益提升等等都需要系統策劃，策劃是建立在相應的市場調查的基礎上，調查既可以是一手的資料，也可是二手的，如包括政府統計口徑、銀行統計口徑、統計局、商業局、房管局、國土局、稅務局等部門的統計年鑒，了解和分析市場購買力及消費趨勢等等。根據不同的環節有針對性的展開調查，如圍繞消費者的生活形態，圍繞區域的樓盤情況，圍繞促銷策略等等。二是創新為贏。在整個策劃過程中均應該進行營銷策劃創新，包括建筑形態、布局規劃、戶型設計、整合營銷、廣告宣傳、公關活動、物業管理、融資方式等等，如在支付方式上，與金融有效結合；在價格制定上，有效利用消費者的心理；在宣傳和定位上，利用消費者好奇、虛偽等心理。同時要全程為握，房地產開發的全程策劃，每個環節、每道工序、每個細節都相當重要。如市場調研、市場分析、市場定位、市場形象、市場促銷。

三是塑造差異。

差異化能夠創造競爭優勢，在房地產策劃過程中，應在不同層面塑造差異，如建筑風格、外立面、風系設計、光系設計、戶型設計、布局空間設計、功能設計、智能化設計、逃生設計等等。在差異的塑造過程中，應在價值提升、吸引眼球、新穎性和成本方面權衡考慮，因為企業的目的是營利為本。

四是整合營銷。

一方面房地產企業在項目開發或經營中要體現人性化意識，關注企業形象、項目形象、員工形象、產品用料、營銷方式等等，另一方面要善于整合，在定價方式、開盤起價、價格策略、付款方式、營銷主題、廣告創意、投放媒體、投放時間、媒體選擇、賣點營造、物管承諾等方面都應該組合和整合。如引進組合家電、組合廚房；社區綜合配套，整合內外部資源等等。在傳播方面，從炒地段到炒升值潛力，從炒概念到炒設計和戶型；從軟文到單葉，從電視廣告到車體、廣播和戶外廣告等，在生活方式、生活品味等方面區塑造創意點。在品牌定位方面，根據消費形態和樓盤實際情況，尋找相應的目標消費群體，同時要善于培育樓盤的子品牌。當然，對于房地產銷售力的實現，單純靠品牌概念的輸出無法達成，實在的產品和價格才是實現銷售力的關鍵所在，因此應輸出多元化的產品信息，提升樓盤的價值感，打動更加理性的消費群，為產品注入一些新的元素，賦予產品更加新鮮的形象，從而保持品牌的新鮮感。

總之，未來的社區將更加在產品自身方面加以關注：如園林設計好，有較大的休閑活動空間；間隔合理、實用率高、采光好、空氣流通；樓距較大，有開敞的空間和視野；完善的小區配套，物業管理好，最好是封閉式管理；交通、購物方便，使房子成為有文化氣息的房子，成為有創造力的房子。在營銷傳播上：抓住目標消費者的心態，務求直指人心，在銷售策略、廣告策略投其所好，促成他們購買，同時根據目標消費群的特性，配合產品的特點，使廣告投入針對性更強更直接。一方面是組合利用軟文、公關和不同形式的廣告，在設計和投放過程中創新，另一方面是有效把握目標消費群體的消費心理和行為，關注其消費形態，從而有針對性地開展相應地傳播和促銷活動。

房地產公司銷售策劃方案二

對外傳達金坤房產開盤典禮的信息、顯示本企業的雄厚實力。擴大金坤房產的社會知名度與品牌美譽度，體現金坤房產的五大優勢：公司的雄厚實力財力、“xx第一拍”的資歷、極優的地理位置、很大的升值空間和一流的戶型設計，展示公司美好發展前景，促進樓盤銷售。同時進行企業社會公關，樹立xx房產積極良好的社會形象，并融洽與當地政府職能部門、客戶的關系。

1、開盤時間：20xx年x月x日（暫預定）

2、活動地點：xx房產有限公司

3、剪彩嘉賓：貴公司確定

4、擬邀媒體：xx電視臺、xx廣告公司

5、活動方案

（一）前期準備

1、到場嘉賓

市政府有關主管領導、業界知名人士、公司的關系客戶、各媒體

2、購買或制作一批有意義的禮品。

做好活動現場的禮品、禮品袋（可由我公司提前提供樣品，由貴公司定稿后我公司統一制作）。

一是可以表達對領導的尊敬和謝意；

二是可以起到宣傳作用和品牌效應。

3、剪彩儀式所需的紅花、剪刀、托盤和鮮花

4、請柬的準備

提前印好請柬，非市內來賓請柬要在典禮前xx天寄出，本市提前x天發出，并確認來否回執。（請貴公司確認、確定。）

5、其他準備工作

提前x天向市氣象局獲取當日的天氣情況資料。

落實管轄范圍內的保安指揮和負責秩序工作。

提前x天落實指揮和負責秩序工作。

（二）開盤前廣告發布

在《xx廣告》發布整版開盤慶典活動平面廣告，于活動前2星期投放。在社區網站配合文字圖片報導。

（三）開盤之日媒體報道

開盤當天邀請市電視臺、平面及網絡媒體，以新聞報導、文字和圖片形式突出宣傳xx房產的開盤慶典。

6、開盤現場活動

現場布置

售樓大廳：廳內分接待區和服務區。正墻做形象墻介紹公司整體情況，頂部做射燈突出效果；前面設立弧形售樓咨詢服務臺，正墻右側做六個主推戶型的寫真。中間立柱上懸掛簡介彩旗或宣傳畫面。另擺設沙發、茶幾和樓盤簡介資料。整體需體現出公司正規、有實力、有品位，給客戶帶來溫馨和諧的感受。（效果圖附后）

會場布置：會場布置以實際效果為準，按照不同區域不同劃分。現場以售樓部為接待中心，配合媒體廣告宣傳，營造良好的接待環境和現場氛圍。

主席臺區：也就是剪彩區，設在公司或樓盤門口。左側為貴賓致辭臺，右側為主持人用立式麥可風，臺面鋪有紅色地毯，臺前及左右側有綠化盆景。

嘉賓區：可設在剪彩區域前方和兩側。

房地產公司銷售策劃方案三

最近的房地產業出現了銷售受阻的情況，在這種情勢之下更應該做一個商業計劃書，做到有計劃的有步驟的將樓盤銷售掉。

由于房地產與一般商品具有異質性，如其資金投入巨大、生產周期短、具有價值升值和貨幣功能、能夠半品銷售、品質基本不能提升、入市價格低、開盤多、競爭激烈等等。

隨著房地產競爭的日趨激烈，相應的營銷策劃也十分火暴，因此策劃創新成為制勝之道。對于房地產的營銷策劃，主要是圍繞消費者的消費行為、生活方式在產品設計、提升產品價值、營銷傳播、支付方式等方面進行創新，激發潛在消費需求或爭奪現有顧客，其創新可以體現在創造一種新產品（如規劃設計方面的獨特性）；提供一種服務模式（如管家式的物業服務）；倡導一種生活方式（如運動、健康、休閑、品位等）；營造一種文化等等。

一是策劃為先。

在整個項目開發過程中，從思維上應該策劃在先，包括項目認證、風險評估、資金渠道、市場定位、規劃設計、施工招標、工程管理、材料選擇、形象包裝、開盤銷售、廣告宣傳、營銷策略、物業管理、品牌塑造、效益提升等等都需要系統策劃，策劃是建立在相應的市場調查的基礎上，調查既可以是一手的資料，也可是二手的，如包括政府統計口徑、銀行統計口徑、統計局、商業局、房管局、國土局、稅務局等部門的統計年鑒，了解和分析市場購買力及消費趨勢等等。根據不同的環節有針對性的展開調查，如圍繞消費者的生活形態，圍繞區域的樓盤情況，圍繞促銷策略等等。

二是創新為贏。

在整個策劃過程中均應該進行營銷策劃創新，包括建筑形態、布局規劃、戶型設計、整合營銷、廣告宣傳、公關活動、物業管理、融資方式等等，如在支付方式上，與金融有效結合；在價格制定上，有效利用消費者的心理；在宣傳和定位上，利用消費者好奇、虛偽等心理。如關注小孩教育、與名人做鄰居、零首付、組合銷售、在促銷上合家歡禮品組合：丈夫贈送健身禮券、妻子贈送美容禮券、兒女贈送少年宮課程一門、老人贈送全面身體檢查一次等等。同時要全程為握，房地產開發的全程策劃，每個環節、每道工序、每個細節都相當重要。如市場調研、市場分析、市場定位、市場形象、市場促銷。

三是塑造差異。

差異化能夠創造競爭優勢，在房地產策劃過程中，應在不同層面塑造差異，如建筑風格、外立面、風系設計、光系設計、戶型設計、布局空間設計、功能設計、智能化設計、逃生設計等等。在差異的塑造過程中，應在價值提升、吸引眼球、新穎性和成本方面權衡考慮，因為企業的目的是營利為本。

四是整合營銷。

一方面房地產企業在項目開發或經營中要體現人性化意識，關注企業形象、項目形象、員工形象、產品用料、營銷方式等等，另一方面要善于整合，在定價方式、開盤起價、價格策略、付款方式、營銷主題、廣告創意、投放媒體、投放時間、媒體選擇、賣點營造、物管承諾等方面都應該組合和整合。如引進組合家電、組合廚房；社區綜合配套，整合內外部資源等等。在傳播方面，從炒地段到炒升值潛力，從炒概念到炒設計和戶型；從軟文到單葉，從電視廣告到車體、廣播和戶外廣告等，在生活方式、生活品味等方面區塑造創意點。在品牌定位方面，根據消費形態和樓盤實際情況，尋找相應的目標消費群體，同時要善于培育樓盤的子品牌。當然，對于房地產銷售力的實現，單純靠品牌概念的輸出無法達成，實在的產品和價格才是實現銷售力的關鍵所在，因此應輸出多元化的產品信息，提升樓盤的價值感，打動更加理性的消費群，為產品注入一些新的元素，賦予產品更加新鮮的形象，從而保持品牌的新鮮感。

總之，未來的社區將更加在產品自身方面加以關注：如園林設計好，有較大的休閑活動空間；間隔合理、實用率高、采光好、空氣流通；樓距較大，有開敞的空間和視野；完善的小區配套，物業管理好，最好是封閉式管理；交通、購物方便，使房子成為有文化氣息的房子，成為有創造力的房子。在營銷傳播上：抓住目標消費者的心態，務求直指人心，在銷售策略、廣告策略投其所好，促成他們購買，同時根據目標消費群的特性，配合產品的特點，使廣告投入針對性更強更直接。一方面是組合利用軟文、公關和不同形式的廣告，在設計和投放過程中創新，另一方面是有效把握目標消費群體的消費心理和行為，關注其消費形態，從而有針對性地開展相應地傳播和促銷活動。

房地產公司銷售策劃方案四

房地產系不動產的商品概念，與其他商品有著本質截然不同的區別，不同于買件衣服那樣隨心所欲，這是因為買房子價位高，耐用性長。買主務必經過審情度事、權衡利弊的反復斟酌才能作出決定，而且反彈心理很強，稍有不稱心就會改變主意，買主思考的問題，內容豐富，錯綜復雜，既要考慮得天獨厚的地理條件，又要科究優雅舒適的自然環境，樓質、交通、音貝、污染、安全等諸方面的慎之有慎。由此可見房地產營銷深度廣，難度大，負荷重，企求在房地產營銷上取得卓然顯著的成效，并非輕而易舉、彈指一揮間，必須加強重視大腦智力投資的力度，具備冰凍三尺非一日之寒的韌勁和毅力。

一、創意理念

房地產營銷策劃方案要達到尚方寶劍的強大韌勁和力度，必須在創意理念上形成：

1、具有高度的自信野心

2、富于競爭，且樂此不倦

3、頭腦敏銳，不拘傳統

4、感性認識和理性認識相處融洽

5、注重歷史，尊重現實，睽重未來

二、構思框架

1、以塑造形象為主，渲染品味和意念

2、展現樓盤的綜合優勢

3、體現樓盤和諧舒適生活

4、直切消費群生活心態

三、實戰流程

1、形象定位：

對樓盤的綜合素質進行整體概括，揭示樓盤從地理位置、物業檔次到設計思想、具體細節等到方面的高起點定位。所謂高起點完全可以從樓盤的整體設計中體現到：吸取園外、境外高檔物業經驗，處處顧及住戶需要，大到小區環境規劃設計和公共空間的審美安排；小至空調機位、公共過道采光以及住戶戶型設計等等，都進行精碉細鑿，力爭完美。

好東西總有不同之處，因而“不同”二字構成了樓盤這一高檔物業的形象基礎，使它有機會從眾多物業中脫穎而出。比如：地理位置不同，交通條件不同，物業品質不同，發展商信譽不同，人均擁有空間不同，升值潛力不同，車位數量不同，小區規劃不同。這“八種不同”的明知故問句子成為開發商向樓盤消費對象闡述物業優勢的重要線索。

2、主要賣點：

對樓盤進行全面分析研究，概括為四個方面的賣點構成：

1、地理位置

2、樓盤設施結構

3、樓盤做工用料

4、戶型設計。突出明顯優勢，這是樓盤消費者最關心的物業指標。

3、繪制效果圖：

根據開發商的條件和推廣需要，分別繪制整體效果圖、多層單體效果圖。繪制效果圖要強調公共空間開闊、細節豐富、品味高，因為樓盤的銷售，需要啟動購樓者對未來的想象，無數事實范例證明，精美的效果圖對營銷起了事半功倍的決定性作用。

4、廣告訴求點：

1、闡述樓盤的位置

2、闡述樓盤所在地的歷史淵源

3、闡述樓盤交通條件

4、闡述樓盤人口密度情況

5、闡述樓盤的升值潛力

6、闡述樓盤開發商的信譽

7、闡述樓盤的背景

8、闡述樓盤的舒適溫馨

9、闡述樓盤的實用率

10、闡述樓盤的付數計劃

11、闡述樓盤的品質

12、闡述樓盤的深遠意義

13、闡述樓盤的物業管理有什么不同

5、廣告階段劃分：

對樓盤的品牌推廣是一個長期的行為，應有戰略的考慮，從而使每一期廣告都變成一次品牌的積累。都成為對樓盤形象的一次重要投資。

第三篇：某房地產公司績效考核方案

某房地產公司績效考核方案

第一章 總則

第一條為增強組織的運行效率，保證集團總目標的實現，促進企業良性發展，規范各層級的管理責任，最終使組織和員工共同受益，特制定本管理規定。

第二條 本管理規定明確了公司對營銷經理實施績效考核必須遵循的基本原則，規范、統一

公司營銷經理績效考核和評估、鼓勵政策，以提高效益。

第三條 本管理規定中的績效考核體系以綜合經營效益作為考核的基本內容。考核指標體系

是考核內容的具體化，按各種指標體系進行考核的結果與獎金掛鉤。

第四條 考核標準按以下兩個指標：

1、《經營責任書》中簽訂的各項指標的完成情況；

2、日常工作中，所屬部門得分的最終平均分情況。

第五條 為保證績效考核工作有序、有效進行，項目公司辦公室必須設立績效考核崗位，落

實有關的考核工作。

第六條 公司酌情考慮各貢獻程度，確定獎金分配比例。各崗位的獎金分配比例經審批確定

后不可隨意更改，如出現人員變動、級別變更等情況，仍應按照年初確定的獎金分配比例進行分配。但如因業務發展的重大調整而導致部門、人員出現重大變化的，可由各部門于年末將變更原因、變更后獎金分配比例上交項目公司，再由項目公司報集團總部審批。

第七條 本規定適用于XX房地產公司。

第二章基本規定

一、績效考核的目的1、為人員職務升降提供依據。通過全面嚴格的考核，對素質和能力已超過所在職位的要求的人員，應晉升其職位；對素質和能力不能勝任現職要求的，則降低其職位；對用非所長的，則予以調整。

2、為浮動工資及獎金的發放提供依據。通過考核準確衡量營銷經理工作的“質”和“量”，借以確定浮動工資和獎金的發放標準。

3、對營銷經理進行激勵的手段。通過考核，獎優罰劣，對營銷經理起到鞭策、促進作用。

4、為上級和員工之間提供一個正式溝通和機會，讓員工清楚企業對自己的真實評價，清楚企業對他的期望，提高管理的穿透力和工作效率。

5、企業及時準確的獲得員工的工作信息，為改進企業政策提供依據。

二、績效考核主體

上司考核，被考評者的上級領導對測評期末日在冊的營銷經理進項考核。注：因長期缺勤（包括工傷）或停職等原因，測評期間出勤不滿兩月者除外。

三、績效考核的指標

1、負責公司制定營銷戰略規劃，為重大營銷決策提供建議和信息支持。

（1）根據公司發展戰略組織制定營銷戰略規劃，參與公司重大經營決策。

（2）負責組織搜集國內外相關房地產行業政策、競爭對手信息、客戶信息等，分析市場

發展趨勢。

（3）定期、準確向公司總經理和相關部門提供有關銷售情況、費用控制情況、銷售收入

等反映公司營銷工作現狀的信息，為公司重大決策提供信息支持。

2、制定銷售目標和計劃，提請公司集體決策，總體部署并監督銷售計劃的執行。

（1）組織信息收集，制定公司銷售目標和計劃。

（2）監督銷售工作的落實。

3、選擇代理公司，監督審核代理公司的工作。

（1）負責代理公司的選拔和淘汰。

（2）審定代理公司提交方案的合理性、創造性及與公司戰略目標的一致性。

（3）協調代理公司與本公司之間的工作關系。

4、組織項目銷售定價和銷售策劃方案的審核。

組織公司高層管理人員和其他相關部門確定項目銷售定價方案。

5、組織制定銷售管理制度和品牌宣傳。

組織制定公司的銷售管理制度，并監督檢查實施情況。組織品牌策劃與宣傳。

6、負責組織招商工作，部門管理工作。

配合項目銷售進度，負責組織招商工作；制定部門階段工作計劃，合理安排部門工作。

7、完整領導交辦的其他工作。

四、績效考核的基本原則

1、客觀、公正、科學、便捷的原則；

2、階段性和連續性相結合的原則，對各個考核周期的評價指標數據積累要綜合分析，以求

得出全面和準確的結論；

3、重點考核原則，以工作目標和工作任務完成結果為主要依據，按照崗位職能職責標準對

員工進行考核；

4、分別考核原則，按對應的崗位職能設置考核要素逐項進行考核；

5、主體對應原則，由各自的直接上級進行考核，并對考核結果及時溝通；

6、部門聯動原則，部門經理和一般員工的最終績效均受部門整體考核結果的影響；

7、目標考核和專項考核相結合的原則，對各部門負責人的質量、安全、成本等專項工作，設置相應的權重，與考核期內的目標任務完成情況一并納入考核體系。

五、績效考核周期

1、中層干部績效考核周期為月度考核和考核；

2、月度考核時間安排為每月25日開始，次月10日前上報考核情況；全年考核時間安排為

每12月25日至下一1月25日結束。

六、績效考核內容

1、德：政策水平、敬業精神、職業道德、責任感；

2、能：專業水平、業務能力、組織能力、領導能力；

3、勤：責任心、工作態度、出勤；

4、績：工作質和量、效率、創新成果、目標達成、部屬培育等。

七、績效考核方法

1、考核以月度、為單位進行考核，考評為年終進行總考評。

2、采用通用評價和崗位職能職責評價法對員工進行考核，并結合目標管理法對部門進行考

核。

3、部門考核以部門月度業務計劃和部門職能職責執行結果為主要考核、考評依據，按考評、考核實施細則和考評、考核程序進行。

4、員工考核以崗位職能職責和工作任務執行結果為主要考核、考評依據，按考評、考核實

施細則和考評、考核程序進行。

5、在各考核周期均采用本人自評與量表評價法相結合的方法。

6、本人自評是要求被考核人對本人某一段考核期間工作情況做出真實闡述，內容應符合本

期工作目標和本崗位職責的要求，闡述本考核期間取得的主要成績，工作中存在的問題及改進的設想。

7、量表評測法是將考核內容分解為若干評價因素，再將一定的分數分配到各項評價因素，使每項評價因素都要一個評價尺度，然后由考核人用量表對評價對象在各個評價因素上的表現做出評價、打分，乘以相應權重，最后匯總計算總分。

8、根據“階段性和連續性相結合的原則”，月度考核和考核的分數要按一定比例計入

年終考評結果分數中，年終考評結果分數計算公式如下：

年終考評結果分數=每月考核結果分數之和×40%+考核分數×60%

9、個人自評表和測評量表在填寫完畢之后，經匯總連同匯總計算的各周期考核結果分數列

表一并上交人力資源部。

八、績效考核結果的應用

人力資源部對考核結果進行匯總、分析，并與各公司部門領導協調，根據考核結果對被考核人的浮動工資、獎金發放、職務升降等問題進行調整。

第一條 績效考核評估結果與工資調整及職務晉升掛鉤。的考核結果作為任期中管理的主要依據。能力及業績考評的評語是關鍵的評估資料，考核評語需按職能資格制度的要求加以規范化。被考核人總得分高于平均分的，按照超出比例上浮浮動工資；被考核人總得分低于平均分的，按照差距比例下調浮動工資；等于平均分的不做調整。職務升降及職位調整，由總經理辦公會議根據考核結果適時作出決定。

第二條 績效考核結果與獎金掛鉤。具體獎金計算及發放方案見獎金管理規定。獎金發放由

主管領導根據考核結果確定發放標準，但必須保證獎金總數全額發放，不得私扣獎金。

第三條 績效考核結果作為人才儲備及營銷人員的培訓需求分析的第一手資料，將考核中普

遍存在的問題及突出存在的問題作為制定企業下階段培訓計劃的依據。

第四條 企業在進入人員調配或崗位變更時，以績效考核的測評結果作為基本依據，全面、深入分析員工適應工作及適應環境的實際能力。

第五條 申訴：員工對考核結果有異議，可向辦公室提起申訴。

第四篇：房地產公司項目管理方案

房地產項目管理方案

項目管理，即是從項目可行性研究階段到項目后評價階段的全過程管理。由于我們公司目前開發建設的項目已進入開工建設階段，所以在這里就不在對項目可行性研究、市場調查、項目方案的確定、項目團隊的組建等前期過程進行探討。在這里我就對后續工作談談自己的想法和工作中的一點總結，請各位領導和同事提出寶貴意見。

一、制定計劃：

根據公司要求和項目情況制定切實可行的施工進度計劃、甲供材料供應計劃、各種專業分包單位招投標計劃、項目開盤計劃、房屋銷售計劃（該計劃包含前期蓄水、宣傳、預售、回款等）等計劃工作，作到心中有數，為項目的順利開展、銷售打下堅實的基礎。

二、項目建設階段的管理任務：

由于工程項目已經開始建設，所以這里就不在對設計階段的投資控制進行討論。下面我就對施工階段的成本、質量、進度、合同、信息、組織協調六方面的控制，以及甲供材料設備招標管理談談自己的一點工作經驗。

（一）成本控制：

根據施工單位的投標文件、總承包合同等，要求成本控制部門編制成本控制目標和成本費用管理要點。

根據成本控制目標和成本費用管理要點，我們在建設過程中應作好以下成本控制工作：

1、對總成本進行定期分析和及時掌握成本動態變化情況，并對動態變化進行各專業部門的主動協調和合理化建議的提出及調整，但必須控制在總控制目標內。

2、按照公司有關規定和總成本，制定各項工程的費用控制目標。

3、嚴格按合同要求和實際工程進度審核各分部分項工程進度款。

4、加強施工圖紙審查工作，及早發現圖紙中存在問題，避免后期返工增加成本。

5、嚴格執行樣板先行制度，對每種戶型都預先完成一套樣板，在實際的現場中發現設計存在不合理現象，避免大面積開工后返工增加成本。

6、關注細節、注重過程管理，嚴格按流程管理有關要求檢查，在房屋交給物業驗收前最大可能消滅產品質量瑕疵；減小在業主入住投訴帶來的維修及公司名譽損失成本。

7、加強計劃管理，工作盡量提前，減少特急需直接委托工程，一般工程嚴格按照公司招投標制度完成。

8、嚴格按照公司流程文件規定，加強分包商、供應商招標工作，盡最大努力為公司節約成本。

9、嚴格控制現場簽證及設計變更。

（二）質量控制：

質量控制應該在工程設計時就開始，目前我們施工圖設計已完成，所以我們目前對設計質量控制就只有通過對各專業施工圖進行認真、仔細的審核，及時向設計單位提出圖紙中存在的問題。在工程建設過程中的質量控制工作如下：

1、對設計變更進行技術經濟分析，并按照規定的程序辦理設計變更手續。凡對投資及進度帶來影響的設計變更，需由工程副總進行核簽。

2、嚴格執行“質量標準間”先行制度，避免大面積施工后的返工、工期與成本的浪費。

3、在質量檢查過程中嚴格執行“關鍵部位100%檢查”制度。

4、對室外管網、關鍵工序等與監理單位一起對施工單位進行技術交底。

5、設備材料進場驗收制度，不符者一律退場。未經檢驗合格，任何材料不得使用在工程上，并對檢驗不合格者，應將該設備材料做上標志，進行隔離，并盡快作退場處理。

6、要求施工單位對重要的工序提前編制技術方案,并報監理公司和項目部審批，審批通過后，才能進行施工。

7、對項目所采用的主要設備、材料充分了解其性能，并進行市場調查分析；對設備、材料的選用提出咨詢報告，在滿足功能要求的條件下，盡可能降低工程成本。

8、在室內完工，達到交樓標準后，由房產公司與物業公司進行項目移交，并對發現的問題進行及時修復。并在入住期間用專業人員、器具協助業主收樓、照相留檔，以最大程度地減小房屋質量可能存在的瑕疵，及避免業主入住后關于維修的糾紛。

（三）進度控制：

1、如果在設計階段，應審核設計單位提出的設計進度計劃和出圖計劃,并控制其執行,盡可能避免發生因設計推遲而影響項目總進度計劃及造成施工單位要求工期賠償。

2、根據公司要求的銷售計劃和合同工期要求各施工單位編制各階段詳細的進度計劃，并在施工過程中嚴格控制計劃的執行。

3、制定甲供材料和設備的采購計劃,編制甲供材料設備清單。

4、當施工計劃、招投標計劃、營銷計劃中某一項發生變化時，由項目負責人組織召開跨部門工程協調會，在不影響公司總目標的前提下，協調調整各有關計劃；對影響公司總目標的，應匯報總經理。

5、項目負責人每月（有必要時可隨時）召開一次有總包、監理及工程等部門參加的項目協調會，協調總包進度有關的問題。

6、施工現場每周工程例會，項目部和監理公司負責審核上周工程完成情況，與上周施工計劃作對比，對工期滯后情況，監理公司協助總承包商查明原因，制定切實可行的趕工措施方案，以滿足月度施工計劃，該方案報項目部存檔。

（四）合同管理：

合同管理是項目管理工作中另一項重要的工作，因為我們簽訂的任何合同，都與項目的投資、進度和質量有關，因此，應充分重視合同管理的重要性。我們在工作中對合同管理就應作好以下工作：

1、合同簽訂前對合同條款進行認真分析和討論，合同簽訂后組織主要管理人員對合同進行討論和加強理解。

2、從投資控制、進度控制和質量控制的角度分析合同條款，分析合同執行過程中可能會出現的風險和問題。

3、進行合同執行期間的跟蹤管理，包括合同執行情況的檢查，簽訂補充協議等事宜。

4、分析可能發生索賠的原因，制定防范性的對策。

（五）信息管理：

1、建立各部門之間的信息管理制度，并控制其執行。

2、對各類工程信息、市場信息進行收集、分類、整理和存檔。

3、建立有關會議制度，整理各類會議記要。

（六）組織協調：

在工程建設階段參與單位眾多，為了使這個過程能緊密結合、順利運作，必須進行有效的組織與協調。

1、作好各參與單位之間的溝通與協調工作；作好各參與單位與公司各部

門之間的協調工作。

2、作好公司內部的協調和信息傳遞工作，安排好按合同約定支付工程進度款和組織甲供材料設備的進場。

3、明確公司內部人員的職責與分工。

4、協調與設計單位之間的關系，并處理有關問題，使設計工作順利進行。

5、處理好有關政府部門和市政部門的關系。

（七）甲供材料和設備招標管理：

1、根據公司規定和設計要求作好甲供材料、設備的供應計劃。

2、根據供應計劃提前作好甲供機電設備和材料的型號、性能詢價、資格預審等工作。

3、編制甲供材料和機電設備系統招標文件；編制甲供材料和機電設備供貨及安裝合同。

4、監督訂貨合同執行情況，控制供貨進度及產品質量（包括開箱、檢驗等），確保不影響施工進度和安裝質量，防止造成索賠條件。

2013年09月10日

第五篇：房地產公司稅收籌劃方案

房地產公司稅收籌劃方案———討論稿 2007.04

企業充分利用稅收政策，合理合法的進行稅收籌劃，促進企業價值最大化已成為企業的一種迫切需要。

一、稅收籌劃的前提條件。稅收籌劃和偷稅、漏稅是完全不同的兩個概念，企業的稅收籌劃應同時具備以下條件，才會避免得不償失，帶來不必要的風險。一是對國家稅收政策及地方性政策的充分了解，完全合法有效的用足政策，并且充分了解政策規定的處罰條例和執行力度情況，從而避免稅務風險；二是經營活動開始前的詳細測算，從而將稅負控制在合理的范圍內；三是一定的稅務關系。兩二項屬企業內部因素，是稅收籌劃強有力的保證，后一項為外部環境，是稅收籌劃工作的一個支持，中國是一個關系社會，合適的稅務關系是企業必不可少的一個條件。

二、針對目前房地產項目稅務清算企業應采取的措施。2006年，國家相繼出臺三個重要稅收文件（即國稅發［2006］31號、財稅［2006］21號、國稅發［2006］187號），分別提高了企業所得稅、土地增值稅的預征率和要求對已完工項目進行企業所得稅和土地增值稅進行稅務清算，企圖通過稅收手段控制近年來房地產的高額利潤，06年下半年已在各地開展此項工作，并會對近幾年來所有已完工項目進行完全的稅務清算。［實例分析］：某市一樓盤原于03年完工，完工后，只繳納了營業稅及附加和適當繳了部分企業所得稅和土地增值稅，該樓盤銷售2億左右，2005年，市局對該項目進行稅收檢查，追繳了不到20萬的稅款，2006年，31號文出臺后，該項目又被區級稅務機關列為清算對象，清算的稅款包括該項目的各項稅費，并委托中介機構進行審核，第一次初步審核后，該項目應補各項目稅費4000多萬元，經進一步的查證，該項目應補各項目稅費5500萬元。該公司在從收到稅務檢查通知到最后連續犯了幾個致命的錯誤，一是收到稅務檢查通知時，沒有及時的請專人進行賬務整理和稅務測算，該公司一直只是低價聘請了一個老會計進行賬務處理，整個賬務處理過于完全真實；二是對該次檢查的認識程度不夠，該次檢查是該區級稅務局重點的對象，關系到該區稅務局下一步長期工作開展的問題，企業要想應對該次檢查，必須先從內部自身資料著手后再尋找外部支持；三是第一次初審后，該公司仍然未向稅務專家進行房地產稅收政策方面的咨詢，在該公司內部，無一人對房地產的整個稅收有個清楚的認識，在初審結果出來后的后期審核過程中，該企業仍自行暴露了很多問題，從而導致應補稅款再行上升1000多萬。連續幾次的錯誤從而使得該次檢查讓企業付出了血的教訓。針對目前稅務機關開展的此項稅務清算工作，企業應以下幾個步驟入手迎接檢查：

第一步：自行檢查已完工項目的財務資料及其他文本資料（主要指工程合同、銷售合同等文本資料），測算按現行賬面數計算出的各項目稅款的應交數和已交數，從而推出應補數。根據測算出的結果和整體稅負情況考慮是否有必要進行賬務調整；

第二步：若企業賬面處理和其他資料（稅務檢查不僅僅針對財務資料，也會針對其他資料，如與工程相關的資料進行延伸審核，必要時還會向其他有關單位或企業函證）存在一定的稅務問題，應及時進行調整，調整的實務方法見下述所舉例子；

［舉例］：某房地產公司以5000萬元的價格取得土地后進行項目開發，建造70000平方米的住宅房進行銷售，相關的契稅的其他報建費等費用為600萬元，建安及綠化、設計費開發成本為6000萬元，另有灰色支出300萬元無法入賬，期間費用為2000萬元，其中廣告費為300萬元，銷售收入為24000萬元（收入中含有100套精裝房，每套住房裝修費用為2萬），項目會計利潤為10400萬元，項目完成后，股東分紅3000萬元，A方案按正常賬務處理核算，應交各項稅費見下表，B方案：收入方面：精裝房的200萬收入由房產公司、裝修公司、購房者簽訂三方合同，并從購房合同外單列，房產公司在收取該款時做為代收代付款處理，從而有效減少賬面收入，進而減少計算營業稅的稅基；成本及期間費用可從以下幾個方面同時著手；第一是期間費用中只要和開發成本有掛構的就記入到開發成本的間接費用下，通過從期間費用轉化到開發成本從而加大計算土地增值稅時的扣除薦，第二是300萬元的灰色支出通過找其他合理票據的方式入到開發成本里，B方案虛增的成本費用轉出款項時直接轉入到股東名下，若公司需要該筆資金周轉時，再以借款的形式借進，股東分紅時則以還款的名義分紅，通過上述幾方面的操作后，A方案與B方案的具體稅費應繳數及比較情況見下表（不考慮印花稅、土地使用稅、副調基金）：（略）通過上述兩個方案稅費比較表可以看出，B方案有效節稅**元，而且B方案經過稅收籌劃后，整體項目稅負仍可達到16％，符合整個行業的平均稅負，不會出現異常情況，若企業原采取積進式方針，同時在外部條件允許的情況下，還可將稅負控制在13％左右（大于預征2個百分點），則還可避稅**萬元。該步驟是整個環節的重點，須操作人員對財務、稅收政策、稅務機關的檢查手段有一定的了解方可有效進行。

第三步：若第二步無法得到有效的運行的情況下，且企業賬面正常核算欠稅額較大時，方可采用此方式，即銷毀賬務資料，可以做成被盜等非正常狀況，并在相應公安部門備案，使得稅務機關無法正常實施檢查程序，但該種方法并不適合正常發展中的企業，是企業應對稅務的最后一種手段，按現行政策規定，在企業無法提供財務資料的情況下，稅務機關有權核定征收，土地增值稅的核定征收率為收入的1.5-2.5％，企業所得稅一般是按20％左右的毛利進行核定，按照該種核定方式，則稅負會在12-14％左右。若企業真到了必須走這步的時候，則還需注意轉移資金，避免稅務機關采取高核定方式，轉移資金從而達到加大稅務機關執行難度，稅務機關在核定企業應補稅款時，一般都會關注企業的實際納稅能力，因為稅務機關查稅的目的并不是想把企業逼進死胡同，他的最關健目的只是想在合理范圍內收取稅款，企業的存續才是稅款的來源。另外，我們也要看到一點，雖然目前稅務總局及地方稅務局對開發項目的清算工作勢頭較猛，但由于房地產的稅收大多是在地稅局，而我國的稅收是實行計劃經濟，即上級部門給稅務局下稅收任務指標，每年在上一年的基礎遞增20％左右，稅收任務的完成情況也是地方政府和稅務局的重點考核指標，牽涉到政府的具體績效考核，在這種體制下，稅務局會把每年的征收款控制在一定范圍內，尤其是房地產行業的稅款更是稅務局的一個蓄水池，所以房地產項目的稅務清算應是一個逐慚、緩慢的過程，地方稅務局會故意把這個清算適當延緩，這就給了我們更多的企業一個充裕的時間進行相應調整。

在建的項目以及擬建的項目：在建的項目以及擬建的項目的稅收籌劃思路與上所舉例子一致，只不過是事后籌劃與提前籌劃的問題，一般來說，提前籌劃比事后籌劃更為合理，更能有效的節約稅款，風險相對而言也會小得多。

三、房地產公司自留商業房用于出租的稅務籌劃。房地產公司自留房屋轉作固定資產的相關政策：企業所得稅，按國稅發［2006］31號文件規定，應視同為銷售繳納所得稅；營業稅，按《營業稅暫行條例》解釋，應不繳納營業稅；土地增值稅，按國稅發［2006］187號文件規定，應不計算繳納土地值稅。房屋出租稅收重點在于按租金收入繳納12％的房產稅，其他租賃收入無房產稅，因此，稅收籌劃應從分解收入著手，具體實務操作見下例，［舉例］：某房地產公司將建造的20000個平方的商業用房轉作固定資產并用于出租，每平方米平均月租金收入40元，物業管理費每平方米每月2元，全年租金收入960萬元，全年物業管理費收入48萬元，A方案按一般核算方式進行核算，B方案進行一定的稅收籌劃，第一個分解收入的方法是將每月每平方40元的租金收入轉6元到物業管理費收入中，全年可分解144萬到物業管理費收入中，第二個分解是將租金收入其中的200萬分攤到設備租賃中，比如空調及其他各種設備，分解后全年租金收入616萬元，物業管理費收入為192萬元，設備租憑收入為200萬元，總收入不會有所影響，仍舊是1008萬元。A方案與B方案應交稅費比較表

項目A方案 A方案計算過程 B方案 B方案計算過程差異＝A-B

應交營業稅及附加 55.94 ＝1008*5.55％55.94 ＝1008*5.55％0.00

應交房產稅 115.2 ＝960*12％ 73.92 ＝616*12％41.28

合計171.14129.8641.28

四、通過上述整體籌劃后，B方案共計可比A方案少繳***萬元的稅費，給企業帶來直接經濟利益。注意其他資料與財務資料相吻合，做到依據充分，防范風險，在實務操作中還需注意各種各種經營變化情況以及其他各部分的配合，同時隨時關注新政策、新環境的變化情況，不僅要占在高的角度做好稅收籌劃工作，還得隨時跟進整個工作的進展情況，關注細的環節。