第一篇：地產銷售購買新房的流程

購買新房的流程

一、選房：

選擇地理位置對于投資者來說，應選擇黃金地段、有政策傾斜的地段和環境、交通、基礎配套設施馬上會得到較大改善的地段，這樣的地段今后將有較大的升值潛力。

對于其他購房人來說，一般老年人應選擇環境幽雅、空氣清新的地段，就醫看病也應是重點考慮的因素；上班族應選擇上、下班和社會交往方便的地段；有子女上學的家庭應考慮靠近學校的地段。

選擇戶型近年來，開發商在房屋設計時大多遵循 “ 三大一小 ” 的原則，可以說提出這一觀點，擯棄了傳統的居住理念，符合百姓對住房功能不斷完善的要求。但一些開發商盲目追求 “ 三大一小 ”，反而給消費者帶來使用上的不足或浪費。專家認為，在追求 “ 三大一小 ” 的前提下，還應滿足以下幾個條件：主臥室應保證 15平米以上；起居室不要過大，一般在25平米即可。

同時在選擇戶型時應注意： A、廳內戶門不要過多，面寬（或稱廳跨）應在3.9米以上，至少也應滿足3.6米；B、動靜區域宜分清。臥室位置要求深一些，戶門最好不要直接面對著廳，同時衛生間與主臥的距離要近，避免穿廳；C、注意房屋通氣性。戶內空氣對流也是考察戶型好壞的重要指標。D、購房人在選擇居室朝向的同時，也應考慮室外景觀。如能看到山、水、社區花園，會讓您感到心曠神怡，使您一天緊張的心情得以放松。考察社區環境社區內外環境的品質高低是體現居住質量的核心。

考察小區內環境，可從以下幾個方面審視： 1.小區內綠化程度；2.小區內功能劃分；3.社區內無干擾，人、車分流。

社區外環境應多觀察，是否靠近體育場、公園、高校等，或依山、臨江。考察配套設施購房人在選擇樓盤時，還應考慮菜市、醫院、銀行、學校、公交線路等生活配套設施。配套設施越全，日后越會讓您感到生活的便利。

查看法律文件法律文件包括：五證、兩書、開發商營業執照，現房還應有竣工驗收報告。五證：建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工程開工證、國有土地使用證、銷售（預售）許可證。

兩書：是指住宅質量保證書、住宅使用說明書。

二、物業管理

詢問物業管理標準目前北京商品房大致可分為乙級住宅、甲級住宅、公寓等幾類，北京市小區管理辦公室都做出了相應收費標準。購房人應先了解開發商擬定選擇的物管公司，然后了解收費標準和內容。這樣既可以保證您今后的合法權益不受侵害，又可以讓您對今后的生活負擔，做到心中有數。

三、總價格、單位價格、樓面地價

總價格：簡稱總價，是指一宗房地產的整體價格。一般來說，總價不能說明房地產價格水平的高低。

單位價格：簡稱單價，是指單位土地面積或單位建筑物面積的地價、房價或房地價格。

單價可以反映房地產價格水平的高低。

樓面地價：又稱單位建筑面積地價，簡稱樓面價，是平均到每單位建筑面積上的土地價格。樓面地價 =土地總價格 ÷ 建筑總面積；樓面地價 =土地單價 ÷ 容積率。

四、簽訂認購書

商品房正式銷售工作開始后，一般會設立售樓處，購房人在認可本項目后，可到售樓處簽訂認購書，并繳納訂金。銷售方應實事求是地向購房人介紹項目的進展情況，并將簽約須知及有關的宣傳資料和法律文件交給購房人。

簽訂認購書是商品房銷售程序的一個環節，買賣雙方簽訂認購書的主要內容包括：

（1）開發商名稱、地址、電話；銷售代理商名稱、地址、電話；認購方名稱、地址、電話、身份證件；指定律師所名稱、地址、電話。

（2）認購物業的樓層；戶型；房號；面積。

（3）房價。包括單價；總價。

（4）付款方式。包括一次性付款；分期付款；按揭付款。

（5）認購條件。包括：定金金額；簽訂正式契約的時間、地點；付款地址和帳戶，簽認購書至正式簽約期間違約補償方式和爭議解決方式。

當簽訂完認購書后，銷售方應給購房人《簽約需知》，以使購房人清楚下一環節及簽約有關細節。簽約須知主要內容包括：

? 項目法律文件：國有土地使用證號、銷售許可證。

? 購房人應攜帶的有效身份證件。公司應攜帶的文件、購房批文等。

? 房款支付方式。

? 購房應繳納的稅費說明：印花稅、契稅、手續費、房產權屬登記費、權證工本費、權證印花稅。

五、預售

買賣雙方只有辦理完預售登記后，契約方能具備法律效力。買賣雙方應在契約簽訂后 30日內，到所屬房屋土地管理局市場處辦理。同時交納印花稅。在此期間，買方如轉讓其所購房產，買方與受讓人應在契約上做背書，在背書簽字之日起十五日內，雙方持有關證件到市場處辦理轉讓登記，在轉讓登記申請表上簽字，市場處在辦理轉讓登記之日起十日內通知賣方。

六、簽訂買賣契約

購房人在簽訂認購書后，應在認購書中約定的時間內到指定地點簽訂正式契約。契約包括：內銷商品房銷售契約、內銷商品房預售契約、外銷商品房銷售契約、外銷商品房預售契約、經濟適用住房買賣契約等。

簽訂買賣契約是整個購房程序中最重要一環，契約也是銷售中最重要的法律文件。契約一般為一式肆份，其中正本貳份，開發商和購房人各執壹份。副本貳份，開發商和當地房管部門各壹份。契約的主要條款包括：

（1）土地使用證號及使用年限

（2）商品房銷售許可證號

（3）房產名稱及購房人購買房產的類型

（4）所購物業的樓層、面積、房號、戶型、交付使用日期

（5）房價款。包括單價和總價

（6）付款方式

（7）雙方違約條款（8）保修條款（9）買方接受物業管理公司管理條款（10）預售登記（11）房屋轉讓（12）房屋過戶（13）糾紛、爭議的解決方式（14）附件一：房屋戶型圖（15）附件二：裝修設備標準（16）附件三：共有共用部位同時購房人與開發商還可就其它內容簽訂補充條款。

七、辦理入住

簽物管合同，辦理入住手續：當購房人按契約有關條款約定付清房款后，開發商入住通知單，并安排購房人與物管公司接洽。物管公司將給購房人出具物管公約和收費標準。當購房人與物管公司簽訂管理公約并付清管理費后，就可以拿鑰匙入住了。

八、過戶

辦理產權過戶、領房產證：最后開發商要到權屬處為購房人辦理房產過戶手續，即確權 ,并繳納契稅、過戶手續費。然后到指定房管所辦理產權證，交納房產權屬登記費，權證工本費，權證印花稅。

第二篇：地產銷售流程(全)

三、銷售管理流程

（一）項目前準備

1、項目小組的建立：

（1）項目小組架構：在項目簽定銷售代理協議后，成立項目小組。

包括公司高層銷售管理人員、項目經理或項

目負責人一名，銷售人員若干，負責該項目的策劃人員、行政、財務人員和主要外協單

位如廣告公司等。（2）項目小組工作內容：建立項目檔案；

制定銷售策劃方案；

銷售策劃方案的具體實施與監控；

銷售工作的組織和安排；

對銷售效果進行分析，調整相應的銷售策略；

對所調整的策略進行重新講解和培訓；

與發展商的接洽；

與外協公司的接洽；（3）關于項目檔案的管理：

項目檔案內容：項目原始資料（發展商提供的有關圖則、數 據、圖片及在售項目的相關資料）

項目策劃資料（以安佳名義提供給發展商的所有書面材料）

項目銷售資料（安佳提供的所有書面資料）

項目總結資料（會議記錄、反饋信息匯總、階段總結、尊客咨詢等）

（4）每一個項目，由策劃總監根據項目情況及部門工作安排制定策劃責任人，并確立項目檔案建立時間。項目策劃責任人根據策劃總監的要求及項目的實際需要建立并管理項目檔案。

（5）項目小組成立后（由分管銷售的副總確認），項目策劃責任人將項目檔案移交項目銷售責任人，項目銷售責任人負責清點項目檔案資料。項目檔案移交前責任為項目策劃責任人，移交后責任為項目銷售責任人。

在今后項目操作中，公司擬考慮采用項目競爭上崗機制和尋盤優先操作原則；

2、銷售人員所需銷售工具準備：（1）答客問（2）銷售登記表（3）尊客咨詢（4）計算價單表

（5）銷售夾（內含銷售資料，如：樓書、價格表、利率水準、購房相關收費標準、辦理手續流程及時間等）

（6）計算器、紙、筆、登記冊、膠水、釘書器、直尺和距離測定儀、點鈔、驗鈔機，現場名片、工卡等的制作和領取。（7）廣告效果回饋單

（8）銷售人員簡歷，包括公司高層銷售管理人員、公司2-3名策劃人員和參與銷售的項目銷售人員及主要人員和外協人員的聯系電話（一份存檔，一份提供給發展商）

（9）物業管理相關資料：公共契約、業主守則、員工守則和入伙裝修注意事項等。

3、銷售流程和銷售業務人員收入：

（1）由項目經理、項目策劃人員和公司財務與發展商確定后，制定項目操作流程。

（2）由公司銷售負責人和項目小組負責人員確定項目銷售人員提成及獎懲制度。

（3）銷售流程包括：各個關系的接洽負責人； 簽定內部認購書和簽定買賣合同；

變更設計和產權過戶內容；

各個階段收費安排和財務手續；（4）制定詳細接待程序及工作時間排班安排。

4、培訓前踩盤（詳見踩盤要領）和踩盤總結。

5、項目培訓及考核籌備：制定詳細的培訓計劃，考核除文字考核外，還要加入情景考核方式。

6、銷售人員腦力激蕩會（1）銷售流程的推敲（2）現場氣氛如何烘托

（3）客戶心理層面的分析和接待用語（4）銷售人員間配合和現場銷控準備（5）銷售渠道的拓展（6）客戶可能提出的問題

7、銷售計劃的制定：

（1）銷售時間控制與安排；（2）銷售人員分工；

（3）具體工作內容和具體工作負責人；（4）銷售進度和銷售目標；

一、項目銷售培訓：

1、銷售培訓參與人員：包括策劃部、代理部負責人、項目負責人和銷售人員

2、培訓材料準備；

3、培訓組織：

（1）由項目負責人和項目策劃共同組織。

（2）在項目操作過程中，對于發展商或因市場等因素導致項目安排改變，項目負責人和項目策劃人應及時溝通，并將項目銷售人員進行從新培訓。

4、培訓內容：

（1）環境分析：包括區域環境、人文情況（人口數量、職業與收

入、家庭結構、租金狀況等）、區域發展規劃、交通狀況（各個交通道路現狀和發展潛力）、公共

設施配置（學校、幼兒園、醫院、菜市場、娛樂

場所、體育設施等）及配套的距離、密度和未來

發展狀況。

（2）市場分析：市場現狀和走勢；同類樓盤市場狀況、走勢、購

買人群特征、價格水平狀況；競爭對手銷售狀況；（3）項目的詳細規劃：項目本身特性包括規模、定位、設施、價

格、買賣條件；發展商、承建單位、物業

管理公司等的信譽狀況；建筑材料和施工

工期等；

（4）策略分析：項目的優勢與劣勢；競爭對手的銷售狀況、價格

水準等綜合評價和競爭策略的講解；項目銷售策

略的講解；

（5）相關公司的介紹：發展商、承建商和物業管理公司的財力、形象、開發業績；公司推廣目標和公司發

展目標，確立銷售人員的信心等。（6）銷售流程的講解：發展商和代理商在項目中的權利和義務關

系；二者在銷售過程中的責權分工；定金

和首期款收取程序；合同簽署的注意事項；

風險的規避；簽定合同的技巧；（7）答客問的講解：

（8）物業管理服務內容：收費標準；公共契約和管理規則等；（9）銷售人員的禮儀行為準則和個人銷售提成水準及獎懲制度；（10）結合目標客戶心理及行為模式講解銷售技巧；現場銷售氣氛的營造；銷售技巧；語言和體態技巧；客戶心理分析等；

5、實地講解：

（1）現場針對項目情況、策劃包裝方式及手法等進行實地講解；（2）競爭對手銷售樓盤的現場觀摩；（3）同類樓盤的銷售現場走訪；

6、銷售演練與考核：

由策劃人員、銷售負責人、培訓負責人共同就項目實際操作進行培訓的綜合演練。

6、保安、衛生清潔人員的禮儀和工作內容的培訓和演練。

二、項目銷售階段：

1、預銷售期（內部認購期）

目標：在業內擴大知名度；攔截其他樓盤客戶；塑造產品形象，引發客戶欲望；累積至少三成客戶以利公開發售。（1）地點：公司本部或現場售樓處（2）階段工作安排和銷售目標的確定

（3）進現場的詳細準備（包括協助策劃人員的具體工作）（4）部分收受定金，不足部分于公開銷售期補齊（5）銷售培訓和答客問的反復練習

2、公開銷售期

目標：造成公開即暢銷的場面，收獲前期工作成果；將銷售成績迅速傳播并告知客戶；創造熱烈的銷售氣氛；評價銷售目標并予以調整。（1）銷售人員進場；

（2）老客戶的信息傳播和已聯絡的客戶的邀約，以創造人流；（3）通知引導期已定的客戶，并于公開期補足定金，擴大氣氛；（4）各種現場活動的組織；

3、強銷期：

目標：加強客戶的介紹；動員客戶返回參加各種現場活動（1）客戶追蹤、補足和簽約；（2）利用已定客戶介紹客戶成交；（3）現場活動的組織；

4、銷售后期：

目標：加強有潛力地區宣傳；電話跟蹤有成交欲望的客戶；加強補足和簽約工作

（1）延續銷售氣氛；

（2）通過客戶資料過濾客戶，追蹤客戶；（3）以利益加強客戶追蹤客戶；（4）持續跟進客戶補足和簽約；（5）研討未售出戶數之原因，加以改進；（6）激勵現有人員士氣，達成銷售目標；

三、項目總結與表彰

1、項目總結：

（1）項目操作過程回顧；（2）項目操作中的問題與創新；（3）形成文字留檔備案；

2、項目檔案的歸檔

（1）項目銷售全套銷售工具

（2）將上門客戶的登記表和尊客咨詢等內容存入電腦備案管理。

3、根據項目中人員表現和工作情況進行人員表彰。

4、項目的對外宣傳安排。

5、客戶的后續服務：

（1）入伙時的客戶問候和賀卡的郵寄等；（2）適時的電話問候；（3）一年后客戶的再跟蹤調查；

銷售部工作職責與范圍

銷售部工作職責

1、從市場的角度對公司的發展提供建議；

2、搜集深圳房地產市場信息；

3、與公司策劃人員共同組成項目策劃小組，進行項目的前期準備

4、項目檔案的建立

5、協同策劃部對銷售資料的準備

6、參與選擇外協公司

7、進行項目操作前的培訓

8、銷售工作的策劃延伸

9、組織銷售工作

10、銷售過程中與發展商的及時溝通

11、銷售過程中將信息及時反饋給策劃人員，對項目進行修正。

12、協同公司財務部門對項目銷售進行結算和總結

13、對銷售人員進行項目的培訓和素質的綜合培訓

14、與深圳及外地同行業人員進行業務交流和溝通

15、對老客戶的售后服務延伸；

16、項目負責人和項目經理每月必須看一本與銷售有關的書籍，并對銷售人員宣講或寫成讀后感在刊物上發表；

銷 售 人 員 基 本 要 求：

1、遵守公司有關的規章制度；

2、開盤前項目踩盤；

3、協助策劃工作的現場布置和其它工作；

4、每日早晨清潔現場、煙缸、茶杯的及時清理；

5、銷售人員自我約束和禮儀規范和標準用語：禁止與客戶發生沖突；禁止在現場看報和雜志等；禁止議論客戶、評價客戶；禁止在現場售樓處吃飯和吃零食；對客戶全部接待；主動接待客戶；（詳見公司禮儀要求）

6、回憶前一天客戶情況并適時跟蹤；

7、客戶的接待與介紹：所有人員主動接待；

8、與客戶培養感情；

9、下班前現場的整理工作

項 目 負 責 人 或 項

1、參與項目前期策劃和組織工作；

2、結合策劃工作進行銷售計劃的安排；

3、客戶答客問、尊客咨詢、客戶登記冊；

4、組織銷售前培訓；

5、參與項目銷售工作；

6、現場組織和人員安排，每日服飾檢查；

7、員工考勤及輪休安排；

8、客戶定金和款項的催繳工作安排；

9、指導示范銷售業務人員提高銷售技巧；

10、協助銷售人員進行銷售促成；

經理 目

11、協助銷售人員解決銷售業務上的難點；

12、經公司銷售負責人同意，根據項目的具體情況解釋項目的折扣權問題和項目現場的銷控問題；

13、現場簽約和指定簽約人；

14、客戶投訴電話的監督及現場處理客戶投訴問題；

15、銷售現場的指導與監督（參考肯德基和麥當勞的督察工作）銷售組織日程安排---銷售前期將人員排班情況匯報銷售部負責人和行政部，并存檔；

16、與發展商的工作協調；

17、銷售中每日的總結表揚會和工作日報表；

18、每日的廣告效果回饋表和銷售情況的回饋；

19、每周的工作總結和匯報； 20、處理現場發生的各種問題；

21、項目檔案的歸檔；

22、每周強制性踩盤和總結；

23、現場經理決策權；

代 理 部 經 理：

1、各樓盤的銷售策劃組織與控制；

2、銷售專版的組織（業務人員自我提升系列、每月表彰系列、每周銷售人員的培訓）；

3、在刊物上及同行業樹立銷售專家的形象；

4、責成項目負責人或項目經理的定期提供稿件的內容；

5、對各個項目經理或項目負責人的綜合素質的培訓和考核；

6、針對具體銷售項目的專案研究；

7、在現場設立銷售投訴電話，并由代理部經理全權負責處理；

8、協助項目負責人或項目經理進行項目的組織和實施工作；

9、與項目發展商的協調工作；

10、負責老客戶的售后服務工作；

11、各個項目小組間的協作與交流；

12、協助銷售經理解決銷售組織的難點；

10、各個項目經理和項目負責人的監督考核；

銷 售 副 總：

1、參與公司總體發展目標的制定；

2、參與公司發展的相關關系分析；

3、制定公司銷售管理細則；

4、制定公司銷售工作的內部激勵和獎懲辦法；

5、銷售人員的招聘工作；

6、協同人力資源部對銷售人員個人提供成長計劃；

7、對全體銷售人員培訓計劃的制定和實施；

8、各個項目銷售計劃的核實、審定與監督；

9、協同資料研究部對競爭對手的資料搜集及研究與分析；

10、綜合平衡銷售小組的能力、經驗和特長；

11、針對具體銷售業績差的項目的專案研究；

12、每周具體項目的現場巡訪；

13、控制銷售流程；

14、對各個項目的工作實施情況的考核、績效評估；

15、組織項目銷售人員和銷售負責人的系統培訓；

16、協調各個相關部門之間的關系；

17、協調客戶糾紛；

18、與客戶的長期售后服務的跟蹤；

其它部門的配合：

策劃部：策劃現場觀察法；共同參與項目的銷售策劃方案；參與培訓增加裝飾、裝修內容；銷售目標的制定；答客問和尊客咨詢；

行政部：考勤的檢查和表彰、名片和工卡、報刊上的表彰、營銷專版，與代理一起制定銷售人員個人成長計劃；銷售人員的獎懲備案；

財務部：收款；根據尊客咨詢的收受核對及考勤等方面情況對業務員工資和獎金進行核算；參與項目流程的制定；同銷售部共同與發展商進行資金的收取，辦理相關手續；簽定協議時為代理費的結算方式提供參考意見；發提成的要求；

銷 售 制 度：

1、銷售計劃制度： 項目銷售計劃：

（1）在項目開始實行時即要由銷售人員同策劃人員一起設立項目銷售目標。

（2）項目銷售目標要根據實際情況進行認真規劃，報銷售代理部經理，經核準后作為項目銷售進度和績效評估的依據；

（3）在制定銷售計劃時除了考慮銷售進度外，還應充分考慮銷售過程中發生的費用，同時，費用也將作為以后評審績效的依據之一；（4）每個銷售負責人或項目經理在進行銷售工作的設計時，還可以根據具體銷售工作情況進行項目銷售人員提成與獎勵設計的建議；

2、現場走訪制度：

（1）銷售管理人員每周至少兩次到開售樓盤現場走訪：

走訪觀察內容：業績進度及每周、每月總結情況；工地現場包裝情況；現場樣板房售樓處清潔情況；公司規章制度執行情況；銷售人員的客戶接待情況觀察；現場客戶上門情況觀察；客戶投訴處理情況；客戶登記表、廣告效果反饋表及尊客咨詢的填寫等的填寫情況；項目經理對項目銷售情況的總結報告；與發展商溝通情況；與策劃部門溝通情況；發展商地及客戶對銷售工作的反饋；檔案管理；每次會議記錄；總公司政策執行情況；全體人員的情緒、士氣和工作效率；銷售人員對項目經理的信息反饋；根據所有狀況對現場發出項目整改單，并在項目操作中整理并給出相應的評判，并作為項目的記錄存入檔案，并

作為項目經理的評審依據。

（2）項目負責人之間項目的走訪；要求各個項目負責人就公司開盤的項目進行巡訪制度。并就各個項目的策劃、包裝等方面提出書面意見提交銷售負責人。

（3）對新出樓盤的走訪和報告制度：要求公司自項目負責人和項目經理以上的人員每月至少兩次對新出的樓盤進行踩盤，并就踩盤方的詳細情況提交一份書面報告，提交給銷售負責人。并根據自己操作的樓盤情況提出相應的銷售、策劃整改建議。

3、銷售人員培訓制度：

分為職前培訓、在職培訓和專業培訓三種狀況； 職前培訓內容參照公司關于職前培訓的有關內容； 在職和專業培訓（詳見銷售培訓內容）在人員方面分為銷售經理和銷售負責人培訓： 一般銷售人員的業務培訓；銷售人員提升的培訓工作

4、考核、獎懲制度：

（1）考核制度：銷售人員考核制度內容包括------職業道德、業務能力、工作表現、工作業績、溝通能力等方面的內容。項目銷售經理對項目和銷售的衡量：項目檔案的完善；各種規章制度的執行情況；項目計劃的完成和實施；確立指令、命令制度；實施指導教育；會議制度；實施巡回、巡視制度；（2）獎懲制度：（詳見公司獎懲條例內容）

銷 售 工 作 會 議 制 度：

（1）銷售工作早會：于每日早晨上班后開始；參加人員為項目經理和銷售人員，并視工作安排內容考慮是否有策劃人員等參加；會議內容---前一天工作情況簡單總結；客戶的跟蹤討論；一天工作的安排；

（2）銷售工作晚會：于每日銷售完成后開始；參加人員為項目經理和銷售人員，并視內容安排考慮是否有策劃人員和發展商參加；會議內容為一天工作情況簡單總結；客戶情況反饋；銷售的組織安排；客戶問題的處理辦法；需要與發展商和銷售策劃人員的溝通協調工作；安排值班人員事宜；將一天客戶的具體情況反饋給銷售部經理或銷售相關負責人；

（3）周例會制度：于每周五銷售工作完成后由項目經理或項目負責人組織；參加人員有項目經理、項目策劃和項目銷售人員參加；會議內容包括：一周銷售工作開展情況；客戶提出的問題相應的解決辦法；與發展商和策劃人員的協調工作；一周工作情況文字總結；人員的表揚與批評；

（4）月銷售工作總結大會：參加人員為公司全體人員；會議內容：由公司各個銷售小組的負責人對項目情況進行匯報，總結銷售經驗，獎勵和懲罰相應的工作人員；項目小組人員對予以配合的部門和員工表示感謝；公司總經理對情況予以總結；頒發銷售獎金和獎品等。對銷售工作以文字形式進行總結；

（5）發展商工作協調會制度：協同公司策劃人員定期（每周）

與發展商共同召開的會議；內容包括：一周銷售工作情況的匯報和總結；銷售過程中客戶的反饋；針對客戶提出的問題與發展商進行相應的協調；項目廣告情況安排與檢討；（6）根據實際情況召開的各項會議。

項 目 檔 案 制 度：

（1）在項目籌建時即定立檔案檔案。

（2）項目檔案由項目負責人、項目經理進行相應的管理；（3）項目檔案內容包括：項目的策劃報告；項目銷售小組名單；項目銷控表；項目調整策劃思路報告；答客問；銷售計劃及實施績效情況；項目階段小結和每日工作情況總結；銷售廣告回饋表和銷售客戶登記表；尊客咨詢；客戶投訴情況記載；銷售人員的獎懲情況；

客 戶 檔 案 制 度：

（1）銷售經理在項目完成后，依客戶資料表填寫所有項目；（2）對于老客戶有新狀況發生時，須立即增補修訂；

（3）各個銷售人員應協助項目經理或項目負責人完成客戶檔案；（4）負責銷售的副總在項目總結時對項目進行考核之參考依據；（5）將老客戶檔案進行電腦管理；

（6）在客戶入伙時郵寄公司賀卡和每一期公司資料直郵客戶；（7）一年后對入住客戶進行再調查，對項目發展商進行提供相關的

設計建議；

分 配 原 則：

（1）交易部的獎勵基金：用于對銷售中銷售成績優越的、提出合理化建議的、首個成單的人員的獎勵；方式：報紙表彰、獎金、精品書籍等）是否達成銷售目標而對現場負責人的獎勵；對老客戶入伙的問候和寄賀卡等；受到客戶、發展商表揚的；受到其它部門表揚的；積極為公司刊物投稿的；（2）交易人員的提成，比例約占千分之二；（3）項目負責人和項目經理的獎勵（4）銷售負責人獎勵

研究內容：銷售人員投入時間、數量、成本分析，制作一個銷售模型，從發展商和代理商兩個角度去看，并考慮銷售周期和客戶的購買心理等因素。其它：

目前服裝不統一； 臨門一腳：

注意力轉移法，當客戶提出問題時，讓客戶感同身受，介紹細節問題如清苑的凸窗上鋪一個大理石面，喝一口啤酒等產生美好聯想； 對講機的配合；

說服有決定權的客戶，尤其不要忽視女人、小孩和老人，促成成交； 客戶來時催促老客戶，制造緊張氣氛 問題客戶的故意冷淡法；

當著客戶面前交錢，制造緊張氣氛； 現場銷控制造緊張氣氛；

兩個業務員配合，一個說保留，一個說不保留；

車體廣告的作法：適合中、低檔樓盤和公交車較多的樓盤，發布一個月；

第三篇：購買新房、二手房的程序以及貸款流程

購買新房、二手房的程序以及貸款流程

新房

一、選定項目后，去售樓處交訂金，并同時簽訂認購書和確定簽署正式合同的時間。（這期間特別要注意詳細查看開發商提供的“五證”、“二書”及相關文件）。

“五證”是指《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》(建設工程開工證)、《商品房銷售(預售)許可證》。“二書”是指《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。

1、《國有土地使用證》：是證明土地使用者(單位或個人)使用國有土地的法律憑證，受法律保護。

2、《建設用地規劃許可證》：是建設單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經城市規劃行政主管部門確認建設項目位置和范圍符合城市規劃的法定憑證，是建 設單位用地的法律憑證。沒有此證的用地單位屬非法用地，房地產商的售房行為也屬非法，不能領取房地產權屬證件。核發的目的：確保土地利用符合城市規劃，維 護建設單位按照城市規劃使用土地的合法權益。法律后果：按照有關規定，房地產商即使取得建設用地的批準文件，但如未取得《建設用地規劃許可證》而占用土地 的，其建設用地批準文件無效。

3、《建設工程規劃許可證》：是有關建設工程符合城市規劃要求的法律憑證，是建設單位建設工程的法律憑證，是建設活動中接受監督檢查時的法定依據。沒有此證的建設單位，其工程建筑是違章建筑，不能領取房地產權屬證件。

4、《建設工程施工許可證》：建設工程開工證)是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開工的批準文件，是建設單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權屬登記的 主要依據之一。沒有開工證的建設項目均屬違章建筑，不受法律保護。當各種施工條件完備時，建設單位應當按照計劃批準的開工項目向工程所在地縣級以上人民政 府建設行政主管部門辦理施工許可證手續，領取施工許可證。未取得施工許可證的不得擅自開工。北京市建委于1996年成立了北京市建筑工程交易管理中心，負 責開工審批等項工作。

5、《商品房銷售(預售)許可證》：是市、縣人民政府房地產行政管理部門允許房地產開發企業銷售商品房的批準文件。其主管機關是北京市國土房管局，證書 由市國土房管局統一印制、辦理登記審批和核發證書。房地產商在銷售商品房時，如該房屋已建成，還應持有房屋所有權證書。購房者如需調查房屋的建筑質量，還 可查驗房地產商的《工程驗收證》。

“五證”中最重要的是《國有土地使用證》和《商品房銷售(預售)許可證》，兩者表明所購房屋屬合法交易范疇。

《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》兩書可以作為商品房買賣合同的補充約定，并且是房地產開發企業在商品房交付使用時，向購房人提供的對商品

住宅承擔質量責任的法律文件和保證文件。

1、《住宅質量保證書》：是房地產開發企業在商品房交付使用時，向購房人提供的住房質量保證文件。

2、《住宅使用說明書》：是房地產開發企業在商品房交付使用時，向購房人提供的有關住房使用的說明。

二、按照約定時間與開發商簽訂正式的購房合同，按合同約定的付款方式交納購房款項。

三、在規定期限內，由開發商協助到當地的房地產交易管理部門辦理預售合同的登記手續，并按規定交納印花稅。

四、合同登記后，需要辦理購房貸款的，可以著手辦理抵押貸款手續。

您在向銀行申請個人住房按揭貸款時，應填妥《##銀行個人住房貸款申請審批表》，并向銀行提交如下文件：

1、借款人合法的身份證件（居民身份證、戶口本、軍官證或其他身份證件）；

2、貸款行認可的經濟收入或償債能力證明（如借款人收入證明、納稅證明或職業證明等）；

3、有配偶借款人需提供夫妻關系證明；

4、有共同借款人的，需提供借款人各方簽訂的明確共同還款責任的書面承諾；

5、抵押物或質押物的清單、權屬證明以及有處分權人同意抵押、質押證明和抵押物估價證明；

6、保證人同意提供擔保的書面文件和保證人資信證明；

7、借款人與開發商簽訂的《購買商品房合同意向書》或《商品房銷（預）售合同》；

8、開發商開具的首期付款的發票或收據復印件；

9、以儲蓄存款作為自籌資金的，需提供銀行存款憑證；

10、以公積金作為自籌資金的,需提供住房公積金管理部門批準動用公積金存款的證明；

11、銀行要求提供的其他文件或資料。

☆操作指南

1、提出申請。客戶向銀行提出書面借款申請，并提交有關資料；

2、簽訂合同。借款申請人在接到銀行有關貸款批準的通知后，要到貸款行與銀行簽訂借款合同和相應的擔保合同，并視情況辦理公證、保險和抵（質）押登記等手續；

3、發放貸款。經銀行同意發放的貸款，辦妥有關手續后，銀行將按照借款合同的約定，將貸款一次或分次劃入售房人在銀行開立的存款賬戶內；

4、按期還款。借款人按借款合同約定的還款計劃、還款方式償還貸款本息；

5、貸款結清。貸款結清包括正常結清和提前結清兩種。①正常結清：在貸款到期日（一次性還本付息類）或貸款最后一期（分期償還類）結清貸款；②提前結清： 在貸款到期日前，借款人如提前部分或全部結清貸款，須按借款合同約定，提前向銀行提出申請，由銀行審批后到指定會計柜臺進行還款。貸款結清后，借款人應持 本人有效身份證件和銀行出具的貸款結清憑證領回由銀行收押的法律憑證和有關證明文件，并持貸款結清憑證到原抵押登記部門辦理抵押登記注銷手續。

五、房屋竣工驗收合格后，開發商提供“入住通知書”及“收樓須知”，銷售部、物業公司財務部、管理處到現場集中辦公，著手辦理業主入住手續。業主辦理入往手續同時應攜帶相應的證件、購房合同，辦理手續如下：

1、到開發商售樓處交納購房余款。

2、領取《住宅使用說明書》、《住宅質量保證書》及有關裝修規定和表格。

3、由銷售部或物業部陪同業主驗房，簽署“樓宇交接書”。

4、與物業公司簽訂《物業管理公約》。

5、按規定交納首期物業管理費，灶具報裝費，有線電視報裝費，電話初裝費等（不同物業有不同規定）。

6、新業主領取房屋鑰匙，辦理裝修或入住手續。

二手房貸款流程

目前二手房銀行貸款最高可以貸總房價的70%!貸款.分為公積金貸款，商業貸款（按揭）和組合貸款（公積金和商業組合貸款）

辦理方式:

貸款流程:

購買商品房、經濟適用住房辦理個人住房公積金貸款第一步：到貸款銀行提出借款申請

借款人持購房合同和開發商售房許可證復印件、身份證、住房公積金儲蓄磁卡、印章到各區縣的建行房地產信貸部申請住房公積金貸款（使用夫妻雙方住房公積金貸款的，還須攜帶結婚證或其他夫妻關系證明），填寫“個人住房公積金貸款貸款申請書”。

第二步：銀行審核

貸款銀行根據借款人提供的資料，考核借款人是否符合貸款條件，計算貸款額度，確定貸款期限。

第三步：到貸款銀行簽訂借款合同

貸款銀行審核借款人的申請后,借款人與銀行簽訂借款合同和抵押合同(不用房屋擔保的簽訂質押合同)。

第四步：到產權部門辦理貸款擔保手續

辦理住房公積金貸款有兩種擔保方式，借款人可以根據自己的實際情況選擇其中的任何一種。

1、借款人可用自有、共有或第三人房產進行抵押

購 買商品房、經濟適用住房（已取得產權證）并以所購建房屋辦理抵押的，持借款人身份證、預交款收據原件、名章、借款合同、抵押合同，填寫《**市房屋他項權 申請登記表》并加蓋借款人(抵押人)和貸款銀行(抵押權人)印章后，到房屋座落地的產權管理部門辦理《房屋他項權證》。

借款人用期房抵押的（沒有取得產權證）,持上述材料到房屋座落地的區縣房地產管理局產權管理部門辦理《**市房地產抵押權證明書》。

2、用國債、銀行定期存單等貸款銀行認可的有價證券進行質押，借款人持有價證券交貸款銀行收押保管。

第五步：辦理住房抵押保險手續

借款人到產權部門辦理完抵押或質押手續后,連同借款合同、抵押合同（質押合同）、房屋他項權證、抵押權證明書等借款資料交貸款銀行辦理房屋保險手續。

第六步：簽訂還款協議和劃款

采用儲蓄卡代扣方式還款的,借款人到建行儲蓄網點辦理還款代扣儲蓄卡,并與貸款銀行簽訂代扣協議。委托單位代扣還款的，單位與貸款銀行簽訂協議。

第七步：銀行劃款

借款人按與貸款銀行約定的時間到貸款銀行辦理領款手續,貸款銀行將款項劃入售房單位；用于修、建房的貸款,借款人按借款合同支取。

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公積金款申請人應具備的條件:

1、建立住房公積金制兩年以上，并按規定連續足額繳存，有完全民事行為能力的職工。

2、購買住房的，須有符合法律規定的購房合同或協議；自建住房的，須有規劃、土地管理部門批準的文件；大修自住房的，須有規劃部門批準的文件；公有住房置換的，借款人須有與置換企業簽訂的《住房調劑協議書》。

3、購買商品房、經濟適用住房或自建住房的，須將房價30%以上自籌資金存入貸款銀行；大修自有住房的，須將修房費用50%以上的自籌資金存入貸款銀行；購買 私產住房的，須將房屋評估價值30%以上自籌資金存入貸款銀行；公房置換的（不購買公有住房產權的），須將置換企業評定的公有住房置換補償費50%以上自 籌資金存入銀行，購買公有住房產權的，須將置換企業評定的公有住房置換補償費和公房出售價格總額50%以上自籌資金存入貸款銀行。

4、同意用自有、共有、第三方自然人的房產或貸款銀行認可的有價證券進行擔保；以房產作為貸款抵押的，同意辦理抵押房屋保險。

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貸款申請人需要提交的資料:

1、公積金打印單；

2、儲蓄卡和儲蓄卡確認書（持本人身份證到建設銀行儲蓄所辦理）；

3、經房管局備案登記的商品房買賣合同原件四份及復印件二份（到購房所在地的區房管局辦理）；

4、房屋他項權利登記申請表；

5、開發商的商品房銷售許可證（向開發商索取復印件一份）；

6、開發商的開戶行和帳號；

7、購房交款收據原件及復印件二份；

8、個人身份證原件及復印件二份（夫妻雙貸款的需要夫妻二人的身份證）；

9、夫妻雙貸款的需要結婚證原件及復印件一份；

10、個人圖章（楷體）。

第四篇：晶新房地產行為規范

專業房地產服務機構

晶新房地產辦公行為規范

一、凡本公司員工上班要帶胸卡。

二、堅守工作崗位,不要串崗。

三、上班時間不要看報紙、玩電腦游戲、打瞌睡或做與工作無關的事情。

四、辦公桌上應保持整潔并注意辦公室的安靜。

五、上班時不能穿超短裙與無袖衣及休閑裝，請穿西裝和職業裝，不要在辦公室化妝。

六、接待來訪和業務洽談應在會議室進行。

七、不要因私事長期占用電話。

八、不要因私事找公司長途電話。

九、不要在公司電腦上發送私人郵件或上網聊天。

十、不經批準不得隨意上網。

十一、未經允許，不要使用其他部門的電腦。

十二、所有電子郵件的發出，必須經部門經理批準，以公司名義發出的郵件需經總經理批準。

十三、未經總經理批準和部門經理授意，不要索取、打印、復印其他部門的資料。

十四、不要遲到早退，否則安規定罰款。

十五、請假需經部門經理、分管副總或經理書面批準，到辦公室備案。假條未在辦公室即時備案，公司以曠工論處、扣減工資。

十六、平時加班必須經部門經理批準，事后備案公司不發加班費。

十七、不論任何原因，不得代他人刷卡，否則將被公司開除。

十八、因工作原因未及時打卡，需及時請示部門經理簽字后于次日報辦公室補簽，否則當做曠工處理。

十九、加班必須預先由部門經理批準后向辦公室申報，凡加班后申報的，辦公室將不予認可。

二十、在月末統計考勤時，辦公室對任何空白考勤不會補簽，如因故未打卡，請到辦公室及時辦理。二

十一、吸煙到陽臺或室外，否則罰款。

二十二、請病假，若無假條一律認同為曠工，特殊情況可上班時間補假條。

二十三、請假應于事前交辦公室，否則視為曠工處理。

二十四、市場部員工因當日外勤，不能回公司打卡，須請部門經理在當日8時30分以前寫出名單，由辦公室經辦人打卡。

二十五、凡出遠勤達1天以上者，須先填報經部門經理批準的出差證明單。

二十六、因故臨時外出，必須請示部門經理。各部門全體外出，必須給總經理辦公室打招呼。

晶新房地產

一、每天準時到公司，（最好能提前20分鐘到公司，做到風雨無阻！）

二、找開電腦，查看前一天所新增樓盤，熟悉市場行情，養成每天背誦樓盤和發現自己所需要之樓盤。

三、打開電腦，隨時查閱公司“新間公告”、“員工論壇”等欄目，及時了解公司業務動態同規章制度，跟上公司日新月異發展的步伐。

四、查看本區域廣告(包括本公司和外公司)發現自己客戶所需要的盤,增加成交量進而增加業績(及分類廣告).五、本分行或本區域若有新收的匙盤,堅持拿匙看房,日積月累,區域內的所有戶型你都會了若指掌.六、每天必須認真按質清洗三十五個盤源.清洗任何盤源必須與業主徹底交流,了解真實情況.七、洗盤過程中,了解業主有換樓的需要，在業主未出售前，先行約業主看房（每周至少一個）。

八、下決定每天找尋一個新客戶（暫時未需要，但半年內會買的客戶）

九、嘗試考核本身對買賣過程中，稅費及各項手續費的計算方法。

十、每天必須盡量保證帶一個客戶看房。

十一、每天必須即時跟進自己客戶及每天洗十個公客。

十二、主動到公交站或盤源不足的指定目標派發宣傳單張，爭取客源及盤源。

十三、自行輯錄五個樓盤，不停尋找客戶作配對，機會自然大增

十四、跟進以往經自己成交的租盤或賣盤，（租客到期完約否？會否另覓新居？會買房否？）做好自己的“客戶回訪”工作。

十五、跟進以往經自己租出的樓盤業主，會否買多一個單位作投資（收租）

十六、有時間到附近交易活躍的社區兜客，及地產公司門口拉客。

十七、自己洗盤時認為和自己溝通比較好的業主多聯系，加深感情爭取控盤（簽獨家委托）

十八、晚上是聯絡客戶與業主最佳時間，堅持在8-9點間跟客戶、業主溝通。

十九、業務員應多了解本市及國內房地產之要聞，令本身在這方面的知識增加，從而在與業主及客戶交談的時更有內容，塑造“專家”形像。

二十、談判過程中，遇上挫折，是平常不過之事，并要將問題癥結之所在記下，不要重犯。二

十一、工作總結（看房總結經驗），準備第二天工作計劃（客與業主需聯系）。

二十二、心動不如行動，心勤不如手勤，主動出擊，才能爭取入息。

各位同仁：請隨時隨地將自己的工作與以上“日常工作”進行比較，檢查自己做到了什么，沒做到什么！建議將此“日常工作”摘錄于自己工作薄上，時常鞭策自己，指引自我！長此以往，成功之時指口可待！

晶新房地產

一、在公司內，應遵守公司各項規章制度，服從上級指揮。

二、上下班時，必須謹記在房翼上面完成考勤記錄，上班時間上午09:00-12:00，下午13:00-17:00,晚上18:00-20:30。

三、嚴格遵守工作時間，做到不遲到，不早退。下班時間到后，必須整理好物品下班。

四、工作期間應認真工作，不允許串崗聊天和在工作區內大聲喧嘩，不得妨礙他人開展業務工作，不得擅自離開工作崗位，不可閱讀與工作業務無關的書報雜志。

五、工作時，不打非業務性電話，接非業務性電話時應盡量縮短時間。

六、必須履行對公司機密、業務上的重要信息的保密義務，不得將公司業務及營銷信息泄露給他人。不打聽，不傳播與本人無關的，不該打聽不該傳播的事項。

七、不得將公司資料、設備、器材用作私用，如需攜帶外出須得到批準。

八、與工作無關的私物不得隨意帶入公司，工作場地非經許可不得進行各類娛樂活動。

九、員工個人所借用的工具、物品必須妥善保管，不得隨意拆卸或改裝。若出現故障須及時向上級申報。

十、無操作資格者不得操作公司的有關設備、器具等。

十一、客人來訪原則上應有預約，并在指定場所接待。非接待人員不經許可不得進入接待處。

十二、公司員工間及對公司外的人員，必須禮貌待人，文明用語，不講粗話、臟話。同事之 間要和睦相處，互相團結、幫助。

十三、公司員工上班一定要佩戴胸卡，如有遺失應盡快申請補辦。

十四、員工著裝應以反映良好的精神面貌為原則。男職員著裝要清潔整齊，要穿白襯衫，打領帶，黑皮鞋黑襪子，禁止穿拖鞋、背心、田徑褲。女職員穿著要大方得體，不濃妝艷抹，不準單穿吊帶衫、涼拖鞋。

十五、隨時注意保持周邊環境衛生清潔，不隨地吐痰、不亂扔紙屑煙蒂、不亂涂亂畫。雨具、雨鞋一律放置在規定存放處。

十六、除在指定場所、時間外，不允許飲食、吸煙。

十七、節約用水、用電、辦公用品。安全用電，愛護燈管、插座、開關等電路設施。不準私自拆除、搬移和亂拉線路。若有損壞，須通知總務處進行更換、修理。

十八、必須遵守用火規則（下班前清理煙灰缸、切斷電源）

十九、所有設備、器具等必須保持可正常安全運作狀態。

晶新房地產

專業房地產服務機構

晶新房地產失敗業務員的日常行為規范

一、常遲到，開小差。

二、望天打卦，無所事事。

三、一周看房次數不過三次。

四、洗盤工序得過且過，毫無內容。

五、主動性，積極性低，不會自發性找尋業績不好的原因。

六、看房就是看房，不會深入了解客戶的需要而作相應行動

七、陽奉陰違、只做表面功夫。

八、上班等下班，做業務的心態不夠強。

九、與分行同談天說地，但內容經常不是圍繞業務的。

十、貼客程度不夠，客戶經常跟別家地產成交。

十一、經常抱怨無客，無盤，所以自己業績差。

十二、工作態度散漫，更影響其他同事工作。

十三、不遵從上級指令，自己有一套想法，經常與上級對抗。

十四、不會自我檢討做業務的能力。

十五、從不提升自己的業務技巧，去適應現今行業的競爭。

十六、對所屬片區樓盤資料的熟悉情況不充分，而又不去改善

十七、對所屬片區樓盤的售價、租金價不清楚。

十八、在公司談私人電話比洗盤電話多。

十九、利用公司電腦玩游戲，經常用手機玩短信息（在上班時間內）

二十、對買賣手續流程不充分了解。

晶新房地產

第五篇：新房家具購買心得

新房家具購買心得

可能是自己工作，或者新房裝修，或者是每年到4、5月份，人就顯得比較疲勞，取個標題也就跟著簡單了。

但是從想寫出自己購買家具的總結，到付諸行動，我還是像貪睡的習慣那樣一拖也就好幾天。加上很多年沒有寫東西了，一提起筆就覺得無從下手，不知道如何把自己的辛苦與收獲很好的表達出來，讓大家更輕松的看完我的歷程和留下一個比較大概的印象。

廢話就不多說了，具體談談自己如何購買到我老婆覺得很滿意的家具吧。老婆對我這次的評價很高，一是家具和實體加盟店的樣品一樣，但是價格卻少了一大截，主要的是我到廠家查詢到了生產記錄和防偽條碼。

和很多人一樣，我也是北漂、南漂族，而且過去的那些年也是啃老族、蟻族、蝸居族。直到今年我結婚，咬牙全款弄了個小戶型，小變到有房族。房子勉強算有了，但是裝修起來開始也體會到夠辛苦的。一開始，我老婆強烈要求主臥室要弄一個手繪，要有情調，而我主張用貼紙，畢竟貼紙便宜而且方便，自己都可以貼。但是最終我還是同意老婆，省下1個月的薪水弄了個墻體彩繪，幾千票票就這樣給出去了。房間、客廳等的墻面弄好之后，就是開始布置家居了。

家具，我考慮到是大件，而且要跟自己很多年，要買就要買質量好的。考慮到我們中國自己的風水文化，金屬型家具，如金屬防盜門這些，都容易阻止風水進屋的，所以，我都決定全部買實木家具。當然實木家具也確實貴很多，但是，做好一件事情，其它的就一勞永逸了，安心、舒心、幸福的過日子，比什么都重要。

定下我要購買那種類型的家具，我就開始留意自己小區附近的家具商城了。發現有一家大的，進去一看，我靠，價格也太貴了。很多簡單的組合套裝都要2、3萬元，而我自己中意的組合要8萬多，那時候的心拔涼拔涼的。后面我又在遠點的地方找到幾家加盟店品牌的，是皇朝家私。我看價格跟商城的也差不多，價格沒少什么，但是有點贈送的禮品。禮品這東東對我們明眼人來說，都是浮云了。最后，我也就拿了下他們的宣傳冊、留了個手機號給他們就閃人了。回家后，我就想要父母在老家給我房子定做下實木的家具，但是老婆不同意，說太土（定做我時有成本優勢的，至少我木材是自己的，不用買）。

幾天下來，家具店看了不少，事情沒辦成，開始覺得有點疲勞。打算休息幾天，也就習慣性質的，在網絡上搜索些自己看到的家具品牌。發現有些家具品牌在淘寶上有賣，而且價格還便宜很多，唯一糾結的是正品的問題。我網購有個習慣，一般不會傻不拉幾的去問店家，你家的是不是正品，這種問題就像警察問小偷：你是不識小偷？回答當然不是；那你問店家，你家的是不是正品？回答當然是。

發現淘寶有自己看上的家具品牌在賣，我就開始行動了。我開始在百度、淘寶搜索憶東方實木家具、皇朝實木家私等，其中憶東方官方網站申明自己沒有任何授權在淘寶上賣憶東方的產品，皇朝家俬官網倒是沒看到。起初我基本放棄了憶東方，雖然他的實木家具設計讓我有點心動，開始只考慮皇朝。正巧的事情是，我有天下午坐電梯，看到有一家搬運家具的，問那師傅，你們這個家具是南昌那個店鋪買的，那師傅說自己是托運部的，后面2位是安裝的師傅，是發貨商要我們代請的。那時我就好奇了，心想難道很多人都開始網購家具了？為了確定，我問下了是那層樓的朋友買的，看對方不方便說，我索性跟他們上去了。

上了樓，還好就比自己高3層，哈哈，高處不勝寒，看來自己房子的位置相對別人還是有地利的嘛！！看到那家具的主人，便問了下他。那主人也是蠻爽快的一個人，蠻熱情的，估計大家都是年輕人吧。我總結了下他的說法：

1.家具設計大同小異，大品牌做工、用料、服務要比小品牌或者雜牌要好很多；

2.網購和實體購買沒有品質的區別，唯一區別是售后服務這塊。實體店鋪購買溝通相

對簡單，有問題加盟店鋪的老板或者負責人就會過來跟你搞好，而網購的家具有問題還要通過網絡或者電話和當初的賣家溝通好，他們那邊遠程遙控我們本地的師傅來售后；

3.但是網購的價格卻是加盟店價格的60%的樣子，一套幾萬的家具算下來，也就節省了很大的一筆，加上家具也不是那么容易壞的大件，為何不網購？最感謝這哥們的是，他告訴我怎么去網上選到正品，首先，自己先想好要購買哪個家具品牌；其次，到本地的家具品牌加盟商那里看樣品，并了解此套家具的做工、組合構件，并細問下售后這塊（包括官方網址、電話、防偽條碼等這些）；再次，到百度搜索、最快捷的是再淘寶搜索自己看中的家具產品型號，再和網上的客服談好：如果是仿品要退貨、補償金額等這些交易細節；最后，談好細節后，還要和賣家談好售后、收貨安裝等這些。并且強烈建議通過支付寶擔保交易，最好在淘寶網、或者淘寶商城購買。但是淘寶商城涉及到品牌運營商的加盟店，一般家具大品牌很少開通了淘寶商城。

真是聽他一席話，勝讀N年書啊。我最后通過他的方法，找到了憶東方和皇朝這2個品牌的產品，猶豫中，我還是選擇了我鐘情很久的憶東方實木家具...收貨后，我自己查詢了他們給的防偽碼、還到實體店對比了3次，還打電話和廠家確定了防偽碼是否可以造假等問題，最后，我非常滿意自己這段時間的付出，為自己省下了差不多1萬元的借款。收筆睡覺了哦！哈哈哈，需要裝修的朋友，還不開始行動嗎？go on去吧！！

提示下：家具行業的淘寶店鋪，信譽都不算高，喜歡買衣服的GG、MM們如果去網購家具肯定會糾結信譽，哈哈，每套家具平均1萬，如果1個鉆鉆，那么銷售額就512萬了，品牌廠家不搞飛淘寶賣家才怪，因為那樣的話，已經擾亂到品牌的加盟店市場了。從這里可以看到，加盟店的加盟費、店租有多么的昂貴，當然我相信加盟店也賺了很多，但是分了很大的份額給其他人。

最后為了方便大家，我把我網購的淘寶地址發出來吧，大家可以點擊“進去查看”進入：進去查看；或者復制下面的鏈接到瀏覽器打開，就可以看到產品了哦：