第一篇：房地產開發項目的立項和可行性研究的流程

立項和可行性研究的流程

房地產開發項目的立項和可行性研究的流程

一、初步開發方案的確定

選定項目：房地產開發公司尋找、篩選房地產項，根據項目性質洽談合作或者受讓項目公司股權，確定投資條件。

了解情況：房地產開發公司委托具有相應資質的建設工程勘查、設計單位對房地產項目用地進行現場勘查，初步了解房地產項目周邊市政配套情況。

買圖測繪：房地產開發公司到測繪主管部門購買項目用地地形圖，對比確認項目用地實際情況，如需重新測繪的，應委托測繪單位進行重測或補測。

初定方案：建設工程勘察、設計單位根據房地產開發公司的開發意向，初步確定項目開發方案，進行初步方案設計。

二、項目建議書（代可行性研究報告）的編制

1、房地產開發項目申報立項時一般分為兩個步驟，即項目建議書和可行性研究報告的編制、申報和審批。

2業規劃的要求，對建設項目在技術、工程和經濟上是否合理和可行，進行全面分析、論證，作多方案比較，提出評價，為項目決策提供可靠的依據。

3、在進行房地產項目開發建設之前，必須對房地產項目的可行

性進行科學論證，即對選定的房地產項目進行可行性研究和經濟評價，并在此基礎上作出正確的房地產投資決策，從而取得最好的投資經濟效益。

4、所謂可行性研究是指具體實施某一開發建設項目前，對擬建項目在技術上、經濟上、工程上的可行性進行論證、研究和評價。可行性研究的工作重點是研究新建或改建一個工程項目究竟是否可行，也就是通過調查研究，綜合論證一個投資建設項目在技術上是否先進、是否實用可靠，在經濟上是否合理，在財務上是否贏利，是否值得投資于這個項目。

5、可行性研究是建設項目前期工作的重要內容，是房地產開發和基本建設程序中重要組成部分，是項目立項、規劃設計、工程建設的重要依據。

三、項目建議書（代可行性研究報告）的備案

1、項目建議書（代可行）的申請：申請單位按規定準備相關文件、資料，填報固定資產投資建設立項登記備案申請表，提出登記備案申請。

2、項目建議書（代可行）的受理：備案主管機關對申請單位提出的備案申請進行審查，對符合條件的予以受理。

3、項目建議書（代可行）的備案：備案主管機關經審查，對符合標準的備案申請給予辦理登記備案手續，發給相應的《固定資產投資建設項目立項登記案案通知書》，加蓋固定資產投資建設項目立項備案專用章。

4、項目建議書（代可行）的變更：建設項目取得登記備案文件后，發生以下各項重大變更事項的，需向原備案主管機關重新辦理登記備案手續：

（1）建設地點發生變更

（2）建設內容發生變化或建筑面積超過備案面積的50%

（3）投資單位發生變更

5、建設項目的項目代碼：建設項目在登記備案的同時取得項目代碼，作為投資建設項目合法存在的依據。

四、項目建議書（代可行性研究報告）的審批

五、內資房地產開發項目的會審

可研報告要審核通過需要國土部門的用地預審意見，環保部門的環保評估報告，規劃建設部門的規劃選址意見，礦產部門的地質災害評估和壓覆礦產評估報告。

第二篇：房地產開發項目可行性研究

房地產開發項目可行性研究

一、房地產開發項目可行性研究概述

（一）可行性研究的基本概念

房地產開發項目可行性研究是指在房地產開發項目投資開發決策之前，為了避免主觀決策、盲目建設帶來的損失和不良后果，以期實現房地產開發的效益最大化，必須通過對擬開發項目有關的工程、技術、經濟、社會和環境等方面進行深入細致的調查、研究和分析；對可能擬定的規劃設計方案、技術方案和建設方案等進行認真的技術經濟分析和綜合比較論證；對擬開發項目建成后的經濟、社會和環境生態效益進行科學的預測和評價。在此基礎上，全面研究考察該開發項目在技術上的先進性和適用性，在經濟上的合理性和有效性以及規劃建設上的可能性和可行性。依此就是否應該投資開發該項目以及如何投資，或就此終止投資還是繼續投資開發等給出結論性意見，為投資決策提供科學依據，并作為進一步開展工作的基礎。

可行性研究是在投資決策前必不可少的工作階段，主要對建設項目進行全面的技術經濟分析、論證。其基本內容包括市場預測和研究、技術方案研究、項目經濟評價三個部分。

（二）可行性研究的作用

可行性研究的主要作用表現在如下幾個方面：

1.作為確定項目建設的必要依據。投資者根據可行性研究報告對某一方案的評估結論，決定是否投資開發該項目。

2.作為向銀行和其他金融機構融資的依據。對銀行而言，要在審查項目的可行性研究報告的基礎上，判斷借出資金在項目建設后有無償還能力，貸款的風險如何，從而確定是否貸款以及貸款的利率。

3.可行性研究報告是向當地政府及其所屬城市規劃、土地管理部門、建設管理部門申請立項和建設執照的依據，同時也是環保部門審查項目對環境影響的依據。

4.作為開展項目工程設計、設備訂貨、原材料訂貨、施工準備等建設前期工作的基礎，可行性研究為進行后續工作進行鋪墊。

5.根據可行性研究報告對特定方案的評價，投資方可以合理進行企業組織管理、制定機構設置、設定勞動定員和職工培訓計劃。

6.作為國家各級計劃部門編制固定資產投資計劃和編制下階段規劃設計的依據。

二、房地產開發項目可行性研究的階段、基本內容和步驟

（一）可行性研究的階段

一般而言，房地產開發項目可行性研究工作分為投資機會研究、初步可行性研究、詳細可行性研究和項目評估決策四個階段。

1.投資機會研究。該階段的主要任務是對投資項目或投資方向提出建議，即在一定的地區和部門內，以自然資源和市場的調查預測為基礎，尋找有利的投資機會。

投資機會研究分為一般投資機會研究和特定項目的投資機會研究。與市場分析和預測相銜接，一般投資機會研究又分三種：地區研究、行業或部門研究和資源機會研究。一般機會研究是由國家機構、公共機構或由企業進行，作為指定經濟發展計劃的基礎。在對一般投資機會作出最初鑒別之后，再進行項目的機會研究，即將項目設想轉變為概略的項目投資建議，以指明具體的投資方向。

投資機會研究的主要內容有：地區情況、經濟政策、資源條件、勞動力狀況、社會條件、地理環境、國內外市場情況、工程項目建成后對社會的影響等。

投資機會研究較粗略，該階段投資估算的精確度為總投資的±30％。如果機會研究認為

是可行的，就可以進行下一階段的工作。

2.初步可行性研究，亦稱“預可行性研究”，在機會研究的基礎上，進一步對項目建設的可能性與潛在效益進行論證分析。主要解決以下問題：

（1）在機會研究結論的基礎上，在詳細資料的基礎上作出是否投資的決定，并判定是否可能和有必要進行下一步的詳細可行性研究。

（2）確定對某些關鍵性問題需要進行專題的輔助研究。在廣泛的方案分析比較論證后，對各類技術方案進行篩選，選擇最佳效益方案，以利于節省時間和費用。

（3）根據項目的選擇依據和標準，確定項目的初步可行性。依據初步可行性研究結果編制初步可行性研究報告。

在初步可行性研究階段需對以下內容進行粗略的審查：市場需求與供給、建筑材料供應狀況、項目所在地區的社會經濟情況、項目地址及其周圍環境、項目規劃設計方案、項目進度、項目銷售收入與投資估算、項目財務分析等。

初步可行性研究階段投資估算的精度應達到±20％以內。

3.詳細可行性研究，即通常意義上的可行性研究。詳細可行性研究是開發建設項目投資決策的基礎，它為項目決策提供技術、經濟社會和財務方面的評價依據，為項目的具體事實提供科學依據。在這一階段內進行詳細深入的技術經濟分析論證，是在分析項目的可行性后作出投資與否決策的關鍵步驟。

這一階段對建設投資估算的精度在±10％。

4.項目的評估和決策。按照國家有關規定，對于大中型和限額以上的項目及重要的小型項目，必須經有權審批單位委托有資格的咨詢評估單位就項目可行性研究報告進行評估論證。未經評估的建設項目，任何單位不準審批，更不準組織建設。

項目評估是由決策部門組織或授權于建設銀行、投資銀行、咨詢公司或有關專家，代表國家對上報的建設項目可行性研究報告進行全面的審核和再評估階段。其內容包括：（1）全面審核可行性研究報告中反映的各項情況是否確實；（2）分析項目可行性研究中各項指標計算是否都正確，包括各種參數、基礎數據及定額費率的選擇；（3）從企業、國家和社會等方面綜合分析和判斷項目的經濟效益和社會效益；（4）分析和判斷項目可行性研究的可靠性、真實性和客觀性，對項目作出取舍的最終投資決策；（5）最后寫出項目評估報告。

（二）可行性研究的基本內容

由于開發項目的性質、規模和復雜程度不同，其可行性研究的內容不盡相同，各有側重。一般房地產開發項目可行性研究的內容應主要包括以下幾個方面：

1.總論。包括綜述開發項目概況，項目提出的背景，投資的必要性和意義；可行性研究工作的依據和范圍；研究的主要結論以及存在問題和建議。

2.市場需求與供給預測——租售價格變化趨勢預測。

3.開發項目基本情況，分析其潛在優勢與問題、機遇與挑戰。

4.明確資源、原材料基礎設施和公用設施條件。

5.根據慣常條件，確定開發項目的實施計劃和進度要求。

6.資金來源及融資方式。

7.項目投資成本、銷售費用的估算及投入時間。

8.項目租售收入預測。

9.國民經濟評價和項目財務評價。

10.項目評價總結，得出評價結論。

（三）可行性研究的步驟

房地產開發項目的可行性研究工作一般按以下七個步驟進行：

1.接受委托，明確研究目標。在項目建議被批準之后，開發商即可委托有關咨詢評估公

司或投資顧問公司對擬開發項目進行可行性研究。承擔單位接受委托時，應獲得項目建議書和有關項目背景介紹資料，搞清楚委托者的目的和要求，明確研究內容，制定工作計劃。

2.收集資料，調查研究。主要從市場調查和資源調查兩方面進行。市場調查應查明并預測市場的供給和需求量、價格、競爭能力等，以便確定項目的經濟規模和項目的競爭能力。資源調查包括建設地點調查、開發項目用地現狀、交通運輸條件、外圍基礎設施、環境保護、水文地質、氣象等方面的調查，為下步規劃方案設計、技術經濟分析提供準確的資料。

3.設計方案。根據項目建議書的要求，結合市場和資源調查，在收集到的資料和數據的基礎上，建立若干可供選擇的開發方案。

4.財務評價和國民經濟評價。對經上述分析后所確定的方案，在估算項目投資、成本、價格、收入等基礎上，對方案進行詳細財務評價和國民經濟評價。研究論證項目在經濟上的合理性和潛在盈利能力。

5.方案比較與選擇。根據以上分析，進行反復的方案論證和比較，會同委托部門明確方案選擇的重大原則問題和優選標準，采用技術經濟分析的方法，評選出合理的方案。研究論證項目在技術上的可行性，進一步確定項目規模、構成、開發進度。

6.制定實施計劃。對于選定的滿意方案，制定詳細的實施計劃，進一步提出資金籌措建議和項目實施總進度計劃。

7.編制可行性研究報告。經過上述分析與評價，即可編制詳細的可行性研究報告，推薦可行方案和實施計劃，提出結論性意見、措施和建議，供決策者作為決策依據。

三、房地產開發項目投資成本費用估算

（一）房地產開發項目投資成本估算的主要內容

房地產開發項目從可行性研究到建成投入使用.，需要投入大量的資金。在項目的可行性研究階段，為了對項目進行經濟評價并作出投資決策，必須對項目的投資成本費用進行準確的估算。房地產開發投資成本估算的主要內容包括：

1.土地取得費和拆遷費用、市政工程建設費。

2.前期工程費。

3.建筑安裝工程費。

4.管理費。

5.銷售費用。

6.利息支出。

7.其他費用。

8.不可預見費。

9.各種稅費。

（二）各項成本費用估算的方法

1.土地費用估算。土地費用是指為取得項目用地使用權而發生的費用。由于目前存在著有償出讓轉讓和行政劃撥兩種獲取土地使用權的方式，所以對土地費用有有償和無償兩種。對土地使用權的有償取得，包含征用集體土地或批租和租賃國有土地兩種形式，計算時要針對實際情況而定。

（1）土地使用權出讓金。土地使用權出讓金是國家土地所有者權力的體現，在我國的現行土地使用制度中，使用者一定年期土地使用權的取得必須由國家以土地所有者身份加以確認，在這個過程中土地使用者要向國家支付土地使用權出讓金。土地使用權出讓金的估算一般可參照近期出讓的類似地塊的出讓金數額，按相關因素的市場比較修正得到；也可以依據城市人民政府頒布的城市基準地價，根據項目用地所處的地段等級、用途、容積率、使用年限等因素修正得到。土地使用權出讓金一般在項目啟動時一次性支付。

（2）市政建設配套費用。市政建設配套費是因政府投資進行的城市基礎設施建設而由

受益者分攤的費用。該項費用還包括非營業性的配套設施如居委會、派出所、幼兒園、中小學等的建設費分攤，稱配套設施建設費。這些費用的測算可根據各地的具體規定或標準進行。

（3）土地征用費。對選取集體土地進行開發的房地產項目而言，必須支付土地征用費用。根據《中華人民共和國土地管理法》的規定，國家建設征用集體土地發生的費用主要有土地補償費、土地投資補償費（青苗補償費、樹木補償費、地面附著物補償費）、人員安置補助費、新菜地開發基金、土地管理費、耕地占用稅和拆遷費等。在《中華人民共和國土地管理法》的指導下，各級地方政府對各項費用的征收標準均有具體的規定，因此對集體土地征用費的估算可參照國家和地方有關標準和具體地塊的協商條件進行。

（4）拆遷安置補償費。在城鎮地區，國家或地方政府可以依照法定程序，將國有儲備土地或已經由企事業單位或個人使用的土地劃撥給房地產開發項目或其他建設項目使用。因劃撥土地給原用地單位或個人造成經濟損失，新用地單位應按規定給予合理補償。拆遷安置補償費實際包括兩部分費用，即拆遷安置費和拆遷補償費。拆遷安置費是指開發建設單位對被拆除房屋的使用人，依據有關規定給予安置所需的費用。拆遷補償費是指開發建設單位對被拆除房屋的所有權人，按照有關規定給予補償所需的費用。關于拆遷安置補償，各地都有相關的地方性法規和執行條例，計算時可按規定進行。

（5）土地轉讓費。如果開發企業是選擇土地二、三級市場而取得土地使用權，則在開發過程中必須支付土地轉讓費。土地轉讓費的確定一般在市場條件下進行調節，但最終的轉讓價格可能與市場測評價格有較大出入。

如上條目的土地費用并不同時發生。對征用集體土地進行開發的項目而言，要發生土地費用（1）、（2）、（3）、（4）；對在城市內部一級市場取得土地使用權的項目而言，要發生土地費用（1）、（2）、（4）；對于在城市內部二、三級市場取得土地使用權的項目而言，發生土地費用（5）。

2.前期工程費估算。前期工程費主要包括開發項目的前期規劃、設計、可行性研究、水文地質勘測以及土地開發工程費支出。一般情況下，規劃設計費為建安工程費的3％左右，可行性研究費占項目總投資的1％～3％。水文、地質勘探所需的費用可根據所需工作量結合有關收費標準估算，一般為設計概算的0.5％左右（在平原地區，這項指標多直接與規劃設計費合并，統一按照3％左右的標準收取）。土地開發費用，主要包括地上原有建筑物、構筑物拆除費用，場地平整費用和通水、電、路等基礎設施費用。可根據實際工作量，參照有關計費標準估算。

3.房屋開發費。房屋開發費包括建安工程費、附屬工程費和室外工程費等。

（1）建安工程費是指直接用于工程建設的總成本費用，主要包括建筑工程費、設備及安裝工程費、必要的室內裝飾家具費、智能化設備安裝及預安裝費用等。

（2）附屬工程費包括鍋爐房、熱力站、變電室、煤氣調壓站、停車場、自行車棚、信報箱、小區物業管理用房等建設費用。

（3）室外工程費包括場內的自來水、雨水、污水、煤氣、熱力、供電、電信、道路、綠化、環衛、室外照明等的建設費用。主要體現在電貼、水貼和綠化工程費。

4.管理費。管理費是指企業行政管理部門為管理和組織經營活動而發生的各種費用，可按項目投資或前述三項直接費用的一個百分比計算，這個百分數一般為2％～3％。

5.銷售費用。銷售費用是指開發建設項目在銷售其產品過程中發生的各項費用以及專設銷售機構或委托銷售代理的各項費用。包括銷售人員工資、銷售機構包裝費、物料消耗費、廣告宣傳費、代理費及銷售許可證申領費等。

6.財務費用。財務費用是指企業為籌集資金而發生的各項費用，主要為借款或債券的利息，還包括金融機構手續費、融資代理費等企業籌資發生的其他財務費用。利息的計算可參照金融市場的貸款利率和資金分期投入的情況按復利計算，其計息基礎為包括自有資金的所

有投資。

7.其他費用。其他費用主要包括工程監理費、竣工圖編制費、保險費等雜項費用。這些費用一般按當地有關部門規定的費率估算。

8.不可預見費。不可預見費根據項目的復雜程度和前述各項費用估算的準確程度，以上述各項費用的3％～10％估算。

9.稅費。開發建設項目投資估算中應考慮項目所負擔的各種稅金和地方政府或有關部門征收的費用。在一些大中型城市，這部分稅費已經成為開發建設項目投資費用中占最大比重的費用。各項稅費應根據當地有關法規標準估算。

四、房地產開發項目經濟評價

有關內容見本書第五章。

第三篇：房地產開發項目的立項及可行性研究

什么叫房地產開發項目可行性研究？

房地產開發項目可行性研究是房地產開發項目投資決策的依據和首要環節，它是指運用適當的技術經濟研究方法對房地產擬建項目進行全面、系統的分析，試圖對房地產開發項目作出可行或不可行的一種科學方法。

項目評價可行性研究的理論和方法在國際上已相當完善。它是在20世紀前葉隨著社會生產技術和經濟管理科學的發展而產生的。它最早是在20世紀30年代美國開發田納西河流域時開始試行采用。在我國，則是從1979年開始引進并應用于工業項目建設前期的技術經濟分析．并于1981年明確規定把可行性研究作為建設前期工作中一個重要技術經濟論證階段，納入基本建設程序。在1983年頒發了《關于建設項目進行可行性研究的試行管理辦法》。而在房地產開發投資領域采用可行性工作的時間更晚一些。房地產項目具有投資額巨大、項目建設周期長、不確定因素多等特征，其成功的關鍵取決于決策的正確與否。而決策的重要依據是可行性研究對項目進行科學的分析與預測后所得的結論，所以，房地產投資項目的可行性研究對房地產開發起到關鍵的作用。

具體而言，可行性研究是投資決策的重要依據，也是項目審批和項目資金籌措的依據。在項目建設中，可行性研究報告又成為編制設計任務書所依賴的重要文件，及開發商與各方簽訂合同的指導框架。

房地產開發項目可行性研究如何劃分階段？

可行性研究作為項目投資前期的一項重要任務和環節，它一般可以劃分為三個階段，即投資機會研究階段、初步可行性研究階段、詳細可行性研究或正式的可行性研究階段。

投資機會研究主要是為項目投資者選擇投資機會和方向提出輪廓性建議，一般分為一般機會研究和項目機會研究。

初步可行性研究則是介于投資機會研究和詳細可行性研究的一個研究階段，它主要是對房地產項目投資中一些關鍵問題和重要環節進行專題研究，進一步說明投資項目的價值所在。

詳細的可行性研究則是指對項目建設進行詳細深入的技術經濟分析和比較論證，為項目決策提供評價依據。

可行性研究的這三個階段是一個相對完整的可行性研究過程的有機組成部分。一個完整的可行性研究工作的完成必須經過項目的立項、界定、籌劃；市場調查、研究；投資方案的分析、比較；預測方案的預期收益及其評價；編制可行性研究報告書等程序。

可行性研究報告撰寫的具體格式？

A、可行性研究報告的主要內容

一般來講，專業機構編寫一個項目的可行性研究報告應包括封面、摘要、目標、正文、附件和附圖六個部分。

1、封面：一般要反映可行性報告的名稱，專業研究編寫機構名稱及編寫報告的時間三個內容。

2、摘要：它是用簡潔明了的語言概要介紹項目的概況、市場情況可行性研究的結論及有關說明或假設條件，要突出重點，假設條件清楚，使閱讀人員在短時間內能了解全報告的精要。也有專家主張不寫摘要，因為可行性研究報告事關重大，閱讀者理應仔細全面閱讀。

3、目錄：由于一份可行性報告少則十余頁，多則數十頁，為了便于寫作和閱讀人員將報告的前后關系、假設條件及具體內容條理清楚地編寫和掌握，必須編寫目錄。

4、正文：它是可行性報告的主體，一般來講，應包括以下內容：

a、概況（包括：項目背景、項目概況、委托方、受托方、可行性研究的目的、可行性研究的編寫人員、編寫的依據、編寫的假設和說明）；

b、市場調查和分析； c、規劃設計方案；

d、建設方式和建設進度； e、投資估算及資金籌措； f、項目財務評價； g、風險分析；

h、可行性研究的結論；

i、研究人員對項目的建議；

j、相應的附表。

5、附件：它包含可行性研究的主要依據，是可行性研究報告必不可少的部分。一般來講，一個項目在做正式的可行性研究時，必須有政府有關部門的批準文件（如規劃選址意見書、土地批租合同、土地證、建筑工程許可證等）。專業人員必須依照委托書和上述文件以及相應的法律、法規方能編寫項目可行性研究報告。

6、附圖：一份完整的可行性報告應包括以下附圖：項目的位置圖、地形圖、規劃紅線圖、設計方案的平面圖。有時也包括：項目所在地區或城市的總體規劃圖等等。

B、可行性研究報告正文部分的編寫

正文部分是可行性研究報告的核心部分。內容多，較復雜。

1、概況：

（1）進行可行性研究的背景；

（2）所研究項目的名稱、性質、地址、周邊的市政配套和基礎設施現狀，交通及周圍環境等；

（3）委托方的名稱、地址、法人代表、營業執照登記號及聯系人；（4）受托方的名稱、地址、法人代表、營業執照登記號及聯系人；（5）可行性研究的目的；

（6）可行性研究的編寫人員名單；（7）可行性研究的編寫依據；（8）研究報告的假設和說明。

2、市場調查分析：要求對項目進行宏觀、區域和微觀的市場分析和調查，及對未來的供給、需求和價格的預測，不僅要有定性的分析，還要有定量的推導。

3、規劃設計方案：要求寫出項目所具備的規劃設計方案及建設過程中市政條件是否具備。市政條件包括水、電、煤、衛、通訊、供暖（部分地區）及道路等的配套情況，在報告中必須有這些市政條件是否具備的書面文件。

4、建設方式和建設進度：專業人員可對項目的建設方式的委托提出建議或由委托方提供建設方式和進度安排，他們一旦確定則為其后進行投資估算作了準備。

5、投資預算和資金籌措：要求寫出項目建設過程中必須發生的各項費用并逐一計算資金籌措部分，要就整個項目投資額和相應的支付時間作出融資安排。例如：自有資金、貸款和預售收入這三種主要資金來源的安排等。

6、項目的財務評價：要求寫出主要財務評價指標的計算結果，如凈現值、現值指數、內部收益率和動態回收期等。

7、風險分析：一般要求計算出保本銷售額、盈虧平衡點及對主要敏感因素在有利和不利情況下的敏感分析并計算出相應的財務評價指標。

8、結論：要求寫出該項目可行性研究的結論，明確說明該項目是否可行，是否具有較強的抗風險能力。

9、有關建議：是專業機構的專業人員在進行可行性研究中發現的一些有利于項目獲得更佳的經濟效益、社會效益、環境效益等方面的建議，供委托方參考。

10、附表：是可行性研究報告中涉及的諸多計算表，如投資匡算表、銷售收入表、資金籌措表、利息計算表、現金流量表、敏感性分析計算表等。

房地產開發項目的立項和可行性研究的流程

一、初步開發方案的確定；

二、項目建議書的編寫；

三、項目建議書的備案；

四、項目建議書的審批；

五、可行性研究報告招標事宜的說明；

六、房地產開發項目的會審。

項目建議書的主要內容有哪些？

一、建設單位基本情況

企業名稱、性質、經營范圍、注冊資本、法人代表、投資各方情況等。

二、建設項目提出的必要性和依據

說明項目建設的主要理由和興建的必要性；提出主要依據文件，如國民經濟行業發展規劃、地區發展規劃、生產力布局及國家和省市其他有關規定等。

三、擬建規模和建設地點

說明項目的建設規模，如道路長度、建筑物的建筑面積等。

四、建設資金來源及投資額估算

說明項目建設所需投資總額估算，資本金和資金籌措的渠道。

五、項目的建設期

說明項目建設擬安排的進度和峻工時間。

六、經濟效益和社會效益分析

說明項目所產生的經濟效益和社會效益。

七、行業主管部門加具意見

行業主管部門對項目建設的規模，資金來源、建設布局合理性和社會效益等提出具體意見。

外商投資項目撰寫項目建議書的主要內容有哪些？

（一）項目概況

項目名稱、項目由來及背景。

項目承辦單位和項目投資者的有關情況。即：生產經營內容、生產經營規模、產品銷售情況、年上繳稅額、自有資金數額、債權債務情況等。

興辦外商投資項目要簡述：

（1）合營各方概況，即：合營各方名稱、法定地址、法定代表國籍及姓名、資金實力、技術力量等。

（2）合營方式（注明合資、合作、獨資）。

（3）合營年限。

（4）經營范圍。

（5）產品銷售方向（內銷或出口比例）。

簡述項目建設的必要性和依據。技術引進項目，要簡述技術引進內容（關鍵設備或技術專利）、擬引進技術設備水平及其國別和廠商。

產品技術水平及市場銷售前景。

（二）項目建設初步選址及建設條件

項目建設擬選地址的地理位置、占地范圍（四至范圍）、占用土地類別（國有、集體所有）和數量、擬占土地的現狀及現有使用者的基本情況。

如果不指定建設地點，要提出對占地的基本要求。

項目建設條件。簡述能源供應條件、主要原材料供應條件、交通運輸條件、市政公用設施配套條件及實現上述條件的初步設想。需進行地上建筑物拆遷的項目，要提出拆遷安置初步方案。

（三）項目建設規模、建設內容

建設規模和建設內容。生產性項目要提出主要產品品種、生產工藝及生產能力；非生產項目要根據項目的不同性質說明其規模，如旅館、賓館項目要說明有多少客房、多少床位；房地產開發項目要說明擬建的建筑物類別及數量；成片開發建設的小區要說明小區的主要功能、建筑容積率等。

總建筑面積及主要單項工程的建筑面積。(四)技術方案、設備方案和工程方案(五)環境影響

一般民用建筑項目不寫，其他非工業生產項目簡寫。

(六)投資估算及資金來源

項目總投資額。技術引進項目要說明進口技術設備使用外匯數額，建設費用和購置國內設備所需人民幣數額；外商投資企業要說明總投資額、注冊資本數額、合營各方投入注冊資本的比例、出資方式及利潤分配方式。

資金來源。利用銀行貸款的項目要將注設期間的貸款利息計入總投資內。

利用外資項目要說明外匯平衡方式和外匯償還辦法。

（七）建設進度初步設想。

（八）經濟效益和社會效益的初步估算。

（九）結論。

（十）附件

建設項目擬選位置地形圖（城近郊區比例尺為1：2000；遠郊區縣比例尺為1：10000）。標明項目建設占地范圍和占地范圍內及附近地區地上建筑物現狀。在自有地皮上建設，要附市規劃部門對項目建設初步選址意見（規劃要點或其它文件）。

國家限止發展的或按國家及市政府規定需要先由行業主管部門簽署意見的項目，要附有關行業主管部門簽署的審查意見。

外商投資項目要附以下材料：

（1）會計師事務所出具的外商資信證明材料。

（2）合營各方的營業執照（復印件）。

（3）合營各方簽署的合營意向書（境內單位要有上級主管部門的意見）。

兩個或兩個以上境內單位合建的項目要附以下材料：

（1）合建各方簽署的意向書（要有上級主管部門的意見）。

（2）合建各方的營業執照（復印件）。

其他附件材料。

外商投資項目撰寫項目建議書需要提交的資料？

1.公司背景/歷史 2.目前的資本結構

3.股東介紹，包括在公司的職位、能力、資質、股份比例等 4.有沒有期權協議，如果有的話，主要條款如何 5.公司提供的主要產品/服務介紹

6.主要產品與消費者目前所使用/所擁有的產品/服務相比，消費者將從公司的產品/服務中如何受益?強調比較結果 7.產品生產技術簡要描述

8.公司有多少潛在用戶?其增長率是多少?公司計劃占有該市場的多大份額? 9.公司如何發現潛在市嘗如何打進潛在市場? 10.公司發展計劃 11.目前客戶狀況 12.市場開拓戰略

13.競爭分析公司的競爭對手是誰?公司比競爭對手強/弱的地方是什么?是否具有能阻止其他人進入的壁壘(例如技術/法規)? 14.可替換產品/服務

15.公司的優勢/弱勢/發展的機會/受到的威脅

16.業務計劃的實施：業務計劃將如何實施?公司的實施戰略是什么? 17.上下企業產品/原材料/銷售關系 18.公司發展實施時間表和預算

19.管理團隊介紹,公司主要員工構成?他們擁有何種經驗、業績記錄和技能? 20.公司需要多少資金來實施該業務計劃?公司如何向外部投資者估值自己?預計“資金消耗率”(或每月支出)是多少? 21.資金用途

22.財務分析，描述公司的財務規劃 23.現金流動的安排與使用

房地產開發項目的會審程序及法律依據

一、受理

申辦人需提交如下申辦材料：

1、立項申請報告；

2、項目性質、規模和開發期限的說明（依據《城市房地產開發經營管理條例》第三章第十二條）；

3、市規劃委出具的規劃意見書（依據《城市房地產開發經營管理條例》第三章第十二條）;

4、基礎設施和公共設施建設投資方案（依據《城市房地產開發經營管理條例》第三章第十二條）；

5、項目拆遷補償、安置方案（依據《城市房地產開發經營管理條例》第三章第十二條）；

6、房地產開發企業資質證書（依據《城市房地產開發經營管理條例》第二章第九條）；

7、企業的項目資本金證明（依據《城市房地產開發經營管理條例》第三章第十三條）。

標準：

申辦人提交的申辦材料齊全、規范。

二、審核

1、申辦材料真實、合法、有效；

2、申辦項目符合本市土地利用總體規劃和建設用地計劃的要求（依據《城市房地產開發經營管理條例》第三章第十條）；

3、符合城市規劃的要求（依據《城市房地產開發經營管理條例》第三章第十條）；

4、符合房地產開發計劃的要求（依據《城市房地產開發經營管理條例》第三章第十條）；

5、申辦項目符合基礎設施和公共設施的建設要求、產權界定清楚（依據《城市房地產開發經營管理條例》第三章第十二條）；

6、項目拆遷、安置方案符合國家和本市有關規定（依據《城市房地產開發經營管理條例》第三章第十二條）；

7、申辦企業資質等級符合承擔相應房地產開發項目的要求（依據《城市房地產開發經營管理條例》第二章第九條）；

8、申辦企業的項目資本金占項目總投資的比例不低于20％（依據《城市房地產開發經營管理條例》第三章第十三條）；

三、復審

標準：同審核標準

四、審定

標準：同審核標準。

五、告知 工作標準：

1、及時、準確通知申辦人有關事項；

2、留存歸檔的審批材料齊全、規范。

第四篇：第一步房地產開發項目的立項和可行性研究

第一步房地產開發項目的立項和可行性研究

房地產開發項目的立項和可行性研究階段的法律程序

1、選定項目，簽定合作意向書

2、初步確定開發方案

3、申報規劃要點

4、申報、審批項目建議書

5、編制項目可行性研究報告

6、申報、審批項目可行性研究報告

房地產開發項目立項和可行性研究階段的相關稅費

1、可行性研究費

2、建設工程規劃許可證執照費

第二步房地產開發項目的規劃設計和市政配套

房地產開發項目規劃設計和市政配套階段的法律程序

一、房地產開發項目的規劃設計

1、申報選址定點

2、申報規劃設計條件

3、委托作出規劃設計方案

4、辦理人防審核

5、辦理消防審核

6、審定規劃設計方案

7、住宅設計方案的專家組審查

8、落實環保“三廢”治理方案

9、委托環境影響評價并報批

10、建設工程勘察招、投標

11、委托地質勘探

12、委托初步設計

13、申報、審定初步設計

二、房地產開發項目的市政配套

1、征求主管部門審查意見

2、落實市政公用設施配套方案

3、報審市政配套方案

4、市政各管理部門提出市政配套意見

5、市政管線綜合

房地產開發項目規劃設計和市政配套階段的相關稅費

1、工程勘察（測量）費

2、工程設計費

3、建設工程規劃許可證執照費

4、竣工檔案保證金

5、臨時用地費

6、臨時建設工程費

7、建設工程勘察招標管理費

8、勘察設計監督管理費 第三步房地產開發項目土地使用權的取得 取得房地產開發項目土地使用權的法律程序

一、國有土地使用權的出讓

1、辦理建設用地規劃許可證

2、辦理建設用地委托釘樁

3、辦理國有土地使用權出讓申請

4、主管部門實地勘察

5、土地估價報告的預審

6、委托地價評估

7、辦理核定地價手續

8、辦理土地出讓審批

9、簽訂國有土地使用權出讓合同

10、領取臨時國有土地使用證

11、領取正式國有土地使用證

12、國有土地使用權出讓金的返還

二、國有土地使用權的劃撥

1、國有土地使用權劃撥用地申請

2、主管部門現場勘察

3、劃撥用地申請的審核、報批

4、取得劃撥用地批準

三、集體土地的征用

1、征用集體土地用地申請

2、到擬征地所在區（縣）房地局立案

3、簽訂征地協議

4、簽訂補償安置協議

5、確定勞動力安置方案

6、區（縣）房地局審核各項協議

7、市政府下文征地

8、交納菜田基金、耕地占用稅等稅費

9、辦理批地文件、批地圖

10、辦理凍結戶口

11、調查戶口核實勞動力

12、辦理農轉工工作

13、辦理農轉居工作

14、辦理超轉人員安置工作

15、地上物作價補償工作

16、征地結案

取得房地產開發項目土地使用權的相關稅費

1、地價款（土地出讓金）

2、資金占用費

3、滯納金

4、土地使用費

5、外商投資企業土地使用費

6、防洪工程建設維護管理費

7、土地閑置費

8、土地權屬調查、地籍測繪費

9、城鎮土地使用稅

10、地價評估費

11、出讓土地預訂金

12、征地管理費

13、土地補償費

14、青苗及樹木補償費

15、地上物補償費

16、勞動力安置費

17、超轉人員安置費

18、新菜田開發建設基金

19、耕地占用稅

第四步 房地產開發項目的拆遷安置

房地產開發項目拆遷安置階段的法律程序

1、委托進行拆遷工作

2、辦理拆遷申請

3、審批、領取拆遷許可證

4、簽訂房屋拆遷責任書

5、辦理拆遷公告與通知

6、辦理戶口凍結

7、暫停辦理相關事項

8、確定拆遷安置方案

9、簽訂拆遷補償書面協議

10、召開拆遷動員會，進行拆遷安置

11、發放運作拆遷補償款

12、拆遷施工現場防塵污染管理

13、移交拆遷檔案資料

14、房屋拆遷糾紛的裁決

15、強制拆遷

房地產開發項目拆遷安置階段的相關稅費

1、房屋拆遷補償費

2、搬家補助費

3、提前搬家獎勵費

4、臨時安置補助費（周轉費）

5、清理費

6、停產停業綜合補助費

7、對從城區位置較好的地區遷往位置較差的地區或遠郊區縣的居民的補助費

8、一次性異地安置補助費

9、房屋拆遷管理費

10、房屋拆遷服務費

第五步房地產開發項目的開工、建設、竣工階段 房地產開發項目開工、建設、竣工階段的法律程序

一、房地產開發項目開工前準備工作

1、領取房地產開發項目手冊

2、項目轉入正式計劃

3、交納煤氣（天然氣）廠建設費

4、交納自來水廠建設費

5、交納污水處理廠建設費

6、交納供熱廠建設費

7、交納供電貼費及電源建設集資費

8、土地有償出讓項目辦理“四源”接用手續

9、設計單位出報批圖

10、出施工圖

11、編制、報送工程檔案資料，交納檔案保證金

12、辦理消防審核意見表

13、審批人防工程、辦理人防許可證

14、核發建設工程規劃許可證

15、領取開工審批表，辦理開工登記

二、房地產開發項目的工程建設招投標

1、辦理招標登記、招標申請

2、招標準備

3、招標通告

4、編制招標文件并核準

5、編制招標工程標底

6、標底送審合同預算審查處確認

7、標底送市招標辦核準，正式申請招標

8、投標單位資格審批

9、編制投標書并送達

10、召開招標會，勘察現場

11、召開開標會議，進行開標

12、評標、決標

13、發中標通知書

14、簽訂工程承包合同

15、工程承包合同的審查

三、房地產開發項目開工手續的辦理

1、辦理質量監督注冊登記手續

2、建設工程監理

3、辦理開工統計登記

4、交納實心黏土磚限制使用費

5、辦理開工前審計

6、交納投資方向調節稅

7、領取固定資產投資許可證

8、報裝施工用水、電、路

9、協調街道環衛部門

10、協調交通管理部門

11、交納綠化建設費，簽訂綠化協議

12、領取建設工程開工證

四、房地產開發項目的工程施工

1、施工場地的“三通一平”

2、施工單位進場和施工暫設

3、工程的基礎、結構施工與設備安裝

4、施工過程中的工程質量監督

五、房地產開發項目的竣工驗收

1、辦理單項工程驗收手續

2、辦理開發項目的綜合驗收，領取《工程質量竣工核驗證書》

3、商品住宅性能認定

4、竣工統計登記

5、辦理竣工房屋測繪

6、辦理產權登記

房地產開發項目開工、建設、竣工階段的相關稅費

1、三通一平費

2、自來水廠建設費

3、污水處理廠建設費

4、煤氣廠建設費

5、地下水資源養蓄基金

6、市政、公用設施建設費（大市政費）

7、開發管理費

8、城建綜合開發項目管理費

9、建筑行業管理費

10、綠化建設費

11、公園建設費

12、綠化補償費

13、路燈維護費

14、環衛設施費

15、生活服務設施配套建設費（小區配套費）

16、電源建設集資費（用電權費）

17、外部供電工程貼費（電貼費）

18、建安工程費

19、建設工程招投標管理費

20、合同預算審查工本費

21、質量管理監督費

22、竣工圖費

23、建材發展補充基金

24、實心黏土磚限制使用費

25、工程監理費

26、工程標底編制管理費

27、機電設備委托招標服務費

28、超計劃用水加價

29、夜間施工噪聲擾民補償費

30、占道費

31、固定資產投資方向調節稅

第六步房地產開發項目的經營階段 房地產開發項目經營階段的法律程序

一、商品房的銷售

1、辦理《商品房預（銷）售許可證》

2、選定中介代理機構和律師事務所

3、與購房者簽訂認購書

4、簽訂正式買賣契約

5、辦理簽約公證

6、辦理外銷商品房預售契約公證

7、辦理外銷商品房的預售登記

8、外銷商品房轉讓登記

9、外銷商品房抵押登記

10、樓宇交付入住手續

11、辦理產權過戶手續

二、房地產的抵押

1、抵押權的設定

2、簽訂抵押合同

3、辦理房地產抵押登記

4、抵押房地產的占管

5、抵押房地產的處分

房地產開發項目經營階段的相關稅費

1、營業稅

2、城市維護建設稅

3、教育費附加

4、印花稅

5、契稅

6、土地增值稅

7、企業所得稅

8、個人所得稅

9、房產稅

10、城市房地產稅

11、房屋產權登記費

12、房屋所有權證工本費

13、房產共有權執照費

14、房屋他項權利執照費

15、房屋買賣登記費

16、房屋買賣手續費

第七步房地產開發項目的物業管理階段

房地產開發項目物業管理階段的法律程序

1、物業管理單位經營資質審批

2、簽署物業管理委托合同

3、居住小區的物業接管綜合驗收

4、物業使用、管理、維修公約的核準

5、安排簽訂管理公約

6、制定、提供質量保證書和使用說明書

7、物業管理服務基本要求

8、物業管理委員會的設立

房地產開發項目物業管理階段的相關稅費

1、居住小區物業管理啟動經費

2、共用部位共用設施設備維修基金

3、普通居住小區物業管理費

第五篇：房地產開發項目立項申請報告樣板

□□市□□房地產開發公司有限文件

□□ [2013] 1號

—————————————— ★ ——————————————————

□□□（項目名稱）立項申請書

□□發展與改革委員會：

我公司成立于20□□年□□月，房地產開發□級資質，注冊資金□□萬元。本公司擬在□□市城東區開發建設“□□□公園”項目。項目地址位于城東路□□號。

項目總用地面積□□□平米，約□□□畝，建筑容積率□□，建筑面積□□□萬平米，其中商業房面積□□□萬平米，住宅面積□□□萬平米。

建設期約五年。

項目用地通過摘牌，已經取得國有土地使用權證，土地購置款已經全部付清。項目投資概算□□□億元，所需建設資金來源：自籌□□億元，銀行貸款□□億元。現向貴委申請辦理項目立項手續，請予批準為盼！

□□市□□房地產開發有限公司

2013年 月 日

主題詞：□□□公園申請立項

—————————————————————————————————— 主送：□□市發展與改革委員會

抄送：□□市規劃局，□□市住房和城鄉建設局

——————————————————————————————————□□市□□房地產開發有限公司辦公室2013年*月*日印發