第一篇：淺談物業管理企業的員工培訓

我國市場經濟的深入發展，在推動了物業管理行業形成的同時，也加劇了物業管理行業內的競爭。物業管理企業要想長足發展，在激烈的市場競爭中立于不敗之地，就要培養一個優秀的管理團隊和高素質的員工隊伍。而強有力的培訓工作，正是企業取得良好培訓效果的重要保障。

一、做好物業管理企業培訓工作的四個途徑

首先，在實施培訓前，必須明確企業所培訓的對象，并對其進行合理分類。

物業管理企業員工構成基本可分為決策層、管理層和操作層。由于物業管理的服務特點，其工作內容大致可分為保潔、綠化、秩序維護、工程設施維護，以及特約服務等幾個部分，除了專業類培訓的特別要求外，也要求員工，特別是管理層干部具有較高政策水平。因此，在對員工進行培訓時既有相同要求，又有個性需求。培訓最忌諱培訓對象水平的參差不齊，因為培訓內容的設計通常針對性很強，同樣的培訓內容因受眾群體不同，效果往往有很大差距。

從這個層面上理解，可以將物業管理培訓內容分為基礎類、專業類和應用類三種：

基礎類：主要是學習、了解和掌握物業管理相關法規和基本運作程序及方法，是日常工作的指導性知識和內容。

專業類：主要涉及具體工作所需的專業知識和專業技能。這部分內容有的可以通過物業管理企業的培訓而達到目的，如保潔綠化人員的作業培訓；但有的僅靠物業管理企業的培訓是不夠的，如工程技術類的專業知識和專業技能，還要由社會的基礎教育及學歷教育，以及職業技能教育提供，物業管理企業通過選擇性招聘具有所需專業知識和專業技能的人才，并通過企業內部和外派的培訓進行補充和充實。

應用類：主要是指做好物業管理具體工作必須用到的知識和技能，如面對客戶所需要的禮儀常識和溝通技巧等。由于物業管理大多數崗位都有客戶溝通和服務層面，因而對相應的規范和技巧都有要求。另外，這方面還應包括物業管理企業實施某些管理措施所開展的培訓，如推行 ISO9001 質量保證體系或企業 CI 形象體系所進行的，旨在貫徹標準而進行的培訓，還有旨在弘揚企業文化，進而加大企業內聚力和對外發散力的培訓。

其次，培訓課程設計要有針對性。

這不僅意味著培訓人員要有的放矢，還必須根據公司的管理目標和方針，針對不同素質、不同層面、不同要求的員工，做出合理安排。如對于保潔綠化人員的培訓，不必對物業機電設備狀況有詳細了解。由于面向管理和服務對象各有側重，培訓的要求和方向顯然也不應相同。第三，參與培訓的師資隊伍要同時具備專業知識和工作熱情。

專業知識的豐富與否直接影響到培訓內容。不少物業管理企業在選擇培訓的師資上都有要求。經常聘請一些有豐富理論和實踐經驗的行業專家，或是某領域的帶頭人給高級管理人員進行培訓；對操作層的培訓也是聘請專業工程師或有豐富經驗的高級技工擔當老師。工作熱情對于培訓教師也同樣重要，意味著該教師是否熱愛這份工作，能否將培訓大綱的內容認真地傳授給接受培訓的員工，使之掌握并能在實際中靈活運用。

第四，物業管理企業要建立完善的評估制度。

培訓的效果要通過對教師和學生的測評得出。對教師評估有利于提高教學質量；而對學員的成績評估則是為了有相對的制約，以保證學習效果。因為企業的培訓往往是免費和不正規的，易流于形式，所以培訓最終要有對學員完善的考試，和定期對老師教學質量的測評調查。對于企業來講，培訓的內容和效果還應與員工的升遷、任職相聯系，增強員工參加培訓的熱情和動力，將員工素質的提高與企業的發展競爭力的提高有機聯系起來。

二、物業管理企業在培訓中的幾個誤區

1.培訓需求鑒別上的誤區，現在許多物業管理企業在培訓設置或培訓計劃的安排上主觀因素過多，大多是由公司負責培訓的部門進行培訓需求的鑒別，并制定培訓計劃，經討論批準后實施，這種方法并不完善。由于物業管理涉及的專業工作種類較多，人員較復雜且層次參差不

齊，集中化的培訓需求鑒別很難反映實際的情況，也不能提高員工培訓的總體效果。正確的鑒別方法應該是個人和基層領導提出培訓需求，由培訓管理部門進行增減、補充和匯總。

2.培訓形式和方法上的誤區，以往許多物業管理企業在培訓過程中，過分注重課堂教學及文件化程序，不能適應物業管理多工種的實際情況，也不能提高員工培訓的興趣和效果。應該根據實際情況因材施教，如對清潔工進行現場示范教學比發給操作文件更有效。

3.正確處理好培訓與人才培養之間的關系，要培訓專業素質較高的職業物業管理人才，僅靠課堂理論知識的學習是遠遠不夠的，物業管理是實踐性很強的學科，除了基礎性的理論知識外，需要大量實踐經驗的積累和較高綜合素質的支撐。因此要將培訓和實踐、專業知識的學習與綜合素質的提高有機結合起來。

4.對培訓成績的考核和培訓效果的評估也應根據實際情況進行，給受訓人員以充分應用所學知識的實踐機會，是培訓工作的延續和檢驗。物業管理企業的培訓工作是一項系統工程，企業管理者必須以戰略高度重視企業的培訓工作，從而引導、推動企業的培訓工作健康、有效地實施，真正使培訓滲入企業管理的每一個過程。

第二篇：物業管理企業如何開展員工培訓

物業管理企業如何開展員工培訓

隨著我國的改革開放不斷向縱深發展，市場經濟也得到了持續發展，這進一步推動物業管理行業的形成，同時也加劇了物業管理行業內的競爭，決定了物業管理企業如要在企業發展、市場競爭中立于不敗之地，必須重視員工的培訓工作。無數事實說明，員工培訓搞得好的企業，其核心競爭力就越強，企業的社會效益與經濟效益就愈加顯著。

目前，許多企業都意識到培訓的重要性，但如何達到和提高培訓效果，各個企業在實施過程中不盡相同。如何做好物業管理企業的培訓工作，筆者欲結合工作實際，從幾個方面談談認識：

首先，在實施培訓前，必須明確企業所培訓的對象，并對其進行合理分類。和其他企業一樣，物業管理企業員工構成基本可分為操作層、管理層和決策層。由于物業管理的服務性特點，物業管理企業又具備自己鮮明特征。其工作內容大致可分為清潔、綠化、保安、工程設施維護，以及特約服務等幾個部分，除了專業類培訓的特別要求外，同時要求員工，特別是管理層干部具有較高政策水平。因此，在對員工進行培訓時既有相同要求，又有不同要求。培訓最忌諱培訓對象水平的參差不齊，因為設計好的課程很難滿足不同水準的各類管理服務人員同時需求。

從這個層次上理解，可以將物業管理培訓內容分為基礎類、專業類和應用類三種：

基礎類：主要是學習、了解和掌握物業管理相關的法規和基本運作程序及方法，是日常工作的指導性知識和內容。

專業類：主要涉及具體工作所需的專業知識和專業技能。這部分有的可以通過物業管理企業的培訓而達到目的，如清潔綠化人員的作業培訓；但有時僅靠物業管理企業的培訓是不夠的，如工程技術類的專業知識和專業技能，這些培訓主要由社會的基礎教育及學歷教育，以及職業技能教育提供，物業管理企業通過選擇性招聘具有所需專業知識和專業技能的人才，并通過企業內部和外派的培訓進行補充和充實。

應用類：主要是指從事物業管理行業并做好相應工作所必須用到的知識和技能，如面對客戶所需要的禮儀常識和溝通技巧等。由于物業管理大多數崗位都有客戶溝通和服務層面，因而對相應的規范和技巧都有要求。另外，這方面還應包括物業管理企業實施某些管理措施所開展的培訓，如推行ISO9001質量保證體系或企業CI形象體系所進行的旨在貫徹標準而進行的培訓，還有旨在弘揚本企業文化以加大企業內聚力和對外發散力的培

訓。

其次，培訓課程設計要有針對性。這不僅意味著培訓人員要有的放矢，如在外企，課程設計還要注意東西方文化的差異，因為兩種文化背景的受訓人員接受背景和方式上有很大的不同，如東方人喜歡集體式的問答，而西方人則喜歡與老師獨立交流的互動式學習。這就要求在做課程設計時，必須根據公司的管理目標和方針，針對不同素質、不同層面、不同要求的員工，做出合理安排。如對于保潔綠化人員的培訓，不必對物業的機電設備狀況有所了解；針對管理層、操作層，由于面向管理和服務對象各有側重，培訓的要求和方向顯然不近相同。

第三，參與培訓的師資要同時具備專業知識和工作熱情。專業知識的豐富與否直接影響培訓的內容。不少物管企業在選擇培訓的師資上，都有要求。如培訓教師必須有豐富的物業管理理論和實踐經驗，要求在相關崗位工作五年以上，有物業管理上崗證，有的對學歷也作了要求。工作熱情對教師同樣重要，它意味著該教師是否熱愛這份工作，這將是一種態度。如國際知名企業愛立信對待教師的考核即有兩方面：一是專業知識、教學技能，二是教學態度。作為激勵，物管企業可將參與培訓的教師培訓授課經歷作為其晉職加薪的依據之一。

第四，作為企業，必須建立完善的評估制度，培訓的效果要通過對教師和學生的測評得出。對教師評估有利于提高教學質量；而對學員的成績評估則是為了對其有相對制約，以保證學習效果。因為企業的培訓往往是免費和不正規的，易流于形式，所以培訓最終要有對學員完善的考試和定期對老師質量的測評調查。對于企業來講，培訓的內容和效果還應與員工的升遷、任職相聯系，增強員工參加培訓的熱情和動力，將員工素質的提高與企業的發展及競爭力的提高有機聯系起來。

除了上面幾點，物業管理企業在培訓中還應注意避免下面幾個誤區：

一、培訓需求鑒別上的誤區，現在許多物業管理企業在培訓設置或培訓計劃安排上主觀因素過多，大多是由公司負責培訓的部門進行培訓需求的鑒別并制定培訓計劃，經討論批準后實施，這種方法并不好。由于物業管理涉及的專業工作種類較多，人員較復雜且層次參差不齊，集中化的培訓需求鑒別很難反映實際的情況，也不能提高員工培訓的總體效果。正確的鑒別方法應該是個人和基層領導提出培訓需求，由培訓管理部門進行增減、補充和匯總。

二、培訓形式和方法上的誤區，以往許多物業管理企業在培

訓過程中，過分注重課堂教學及文件化程序，不能適應物業管理多工種的實際情況，也不能提高員工培訓的興趣和效果。應該根據實際情況因材施教，如對清潔工進行現場示范教學比發給操作文件更有效。

三、正確處理好培訓與人才培養之間的關系，要培訓專業素質較高的職業物業管理人才，僅靠課堂理論知識的學習是遠遠不夠的，物業管理可以說是實踐性很強的學科，除了基礎性的理論知識外，需要大量的實踐經驗的積累和較高綜合素質的支撐。因此要將培訓和實踐、專業知識的學習與綜合素質的提高有機結合起來。

四、同樣的道理，對培訓成績的考核和培訓效果的評估也應根據實際情況進行，給受訓人員以充分應用所學知識的實踐機會，是培訓工作的延續和檢驗。顯見，物業管理企業的培訓工作是一項系統工程，企業管理者必須以戰略的眼光高度重視企業的培訓工作，從而引導、推動企業的培訓工作健康有效實施，進一步提升企業綜合競爭力，真正使培訓滲入企業管理的每一個過程。

第三篇：物業管理企業員工培訓工作要點（xiexiebang推薦）

物業管理企業員工培訓工作要點

一、前言

羅伯特-歐文曾說過：把錢花在提高勞動力素質上是企業經理最佳的投資。被稱為朝陽產業的物業管理行業，經過20多年的發展，已顯現出越來越強的生機，為適應市場經濟發展的需要，物業管理企業員工培訓工作已顯得十分重要。

二、目的和意義

（一）員工培訓是物業管理企業參與市場競爭的需要

物業管理企業的競爭，歸根到底是人才的競爭，物業管理企業除了從市場上招聘到合適的人才外，更為有效的方式是通過培訓提高現有員工的素質，使其成為滿足企業需要的人才。

（二）員工培訓是物業管理企業管理者激勵員工的方法

當今社會，學習培訓已成為很多人改變自己生活和環境的重要手段，幾乎每一個人都有對學習的需求和渴望。物業管理企業內濃郁的學習氛圍，以及有效的學習政策都會對員工產生足夠強的吸引力，有利于員工隊伍的穩定。有遠見的管理者甚至還把學習培訓作為一種員工福利用來贈送或獎勵員工。

（三）員工培訓是物業管理企業經營管理現代化的基礎

經過20多年的發展，物業管理行業已從過去傳統的房屋協作管理轉向以委托管理方式為主的市場化經營管理。這種社會化、市場化的經營管理方式對物業管理從業人員的素質提出了較高要求。物業管理已不僅是一個勞動密集型的行業，需要有大批精通管理的優秀人才來推動它的發展。因此，員工培訓是實現物業管理企業經營管理現代化的基礎環節和可*保證。

三、制定物業管理企業培訓規定

培訓工作對物業管理企業來說是一項長期工作，物業管理企業應結合自身情況制定培訓規定使培訓工作制度化、規范化。培訓規定主要包括培訓的目的和意義、培訓的基本內容、培訓的方法、培訓的分類、培訓的組織實施、培訓的監督管理、培訓的效果評估等內容。

四、物業管理企業培訓的內容

物業管理工作涉及內容較多，培訓工作相對復雜，但總的來說，培訓可包括三個方面的內容。

（一）企業相關知識的培訓

該類培訓是為了讓每一個員工對企業的歷史、現狀、未來規劃、管理服務理念、經營范圍、內部規章制度、人力資源管理等有一個全面的了解。

（二）物業管理工作基礎知識的培訓

該類培訓主要是讓管理人員及操作人員熟悉并掌握與企業管理、物業管理相關的基礎知識。

（三）物業管理從業人員專項技能培訓

該類培訓是為了提高基層管理者及操作者的實際工作技能。

五、物業管理企業培訓計劃

（一）培訓需求分析

1、培訓需求分析的內容

在編制培訓計劃之前，首先要對企業的培訓需求進行全面的分析，培訓需求分析主要包括三個方面的內容。

⑴組織分析

結合企業的經營管理發展計劃，分析企業及各部門需要哪些培訓以保正計劃的實施。

⑵任務分析

依據企業的工作內容，分析個人需要進行哪些培訓才能保證任務的完成。

⑶個人分析

依據企業的人力資源現狀，分析哪些人需要培訓，培訓的具體內容是什么。

2、需求分析的方法

⑴問卷調查法

向企業員工發出培訓需求問卷，讓員工結合企業發展戰略對企業應當組織怎樣的培訓提出建議。讓員工結合自己的工作任務提出培訓要求；讓員工結合自己的個人發展提出培訓需求。問卷法是一種非常普遍而又行之有效的方法。這種方法能培養員工關心學習、熱愛學習、參與學習的熱情，既是培訓需求分析方法又是企業文化建設的重要內容，較為有效。

⑵約見面談法

挑選不同管理層次、不同工作部門的管理人員以及不同工種的操作人員進行面談，根據面談了解到的信息以確定公司的整體培訓需求。

⑶會議調查法

召開培訓需求分析會，讓參加會議的人員提出培訓需求。

⑷工作表現評估法

根據員工的日常工作表現以

確定員工在哪些方面有缺陷，從而有針對性地進行培訓以提高這些方面的工作能力。

⑸報告審評法

根據各部門提供的培訓需求報告進行綜合評審以確定所需的培訓內容。

（二）制定培訓計劃.培訓計劃是為了規定培訓工作的目標，制定整體規劃以實現這些目標；以及將培訓計劃逐層展開，以便協調和將各種活動一體化。

1、制定程序

企業各部門根據培訓需求分析的內容，結合部門培訓目標以及部門發展計劃制定出本部門的培訓計劃，上報到企業人力資源管理部門，再由企業人力資源管理部門結合企業發展計劃以及企業培訓總體目標制定整個企業的培訓計劃。

2、計劃內容

為保證培訓工作按時、按質地實施，培訓計劃應包括培訓目標、課程設置、培訓方式、培訓控制、培訓評估等五個方面的內容。

⑴培訓目標

培訓目標是指通過培訓工作所期望取得的成果，這些成果包括個人的、部門的、整個企業所要求達到的培訓結果。培訓目標是制定培訓計劃的基礎，培訓目標決定了培訓課程、培訓方式等一系列的內容。同時，培訓目標又是培訓考核和培訓評估的依據。所以，培訓目標的制定應該準確、細致并具有可測量性。

⑵課程設置

培訓課程包括了培訓課程的名稱、培訓的時間、培訓地點、培訓教員簡介、針對培訓課程的培訓要求等內容。明確的培訓要求有利于員工提前對所培訓的內容有所準備和有所側重，有利于提高培訓效果。

⑶培訓方式

根據培訓內容以及培訓對象的不同，可采用不同的培訓方式。常用的培訓方式包括講授法、學徒制、小島討論法、角色扮演法、管理游戲法、觀摩范例法。

①講授法：講授法是最常用的一種教學方法，通常是讓一位教員向學員直接傳授某方面的知識。這種方法的優點是節約經費、教授對象多，可同時面對多名學員，一次教學可讓很多學員同時受益。

②學徒制：學徒制是最古老的教學方法，但至今為止仍然是企業培訓新人最常用的一種方法。它的特點是由一名經驗豐富的老師傅，負責幫帶一名或幾名新來的員工，通過傳授、示范、練習、檢查反饋等一系列過程提高新人的工作技能。學徒制較適合物業管理工作實踐中保安、綠化、保潔、維修等技術性工種

③小島討論法：員工以5-7人為一組圍在一個圓形桌前（也稱“小島”），對特定的話題或主題進行討論。指導老師控制培訓的時間和進程。每一位員工都可以自由地發表自己的意見，但是不允許反駁別人的意見。指導老師將每個人的意見都寫在黑板上，同時鼓勵員工說出更新或更古怪的想法。當大家將自己的想法全部講完后，在指導老師的指導下，員工對每一種意見進行評價，最后選出大家都滿意的答案。這種小島討論方式是引導員工自己解決管理問題的有效方法。

④角色扮演法：角色扮演法是讓培訓對象假想自己是公司的某一角色，并以此角色的身份來解決問題。這種方法能讓培訓對象身臨其境地分析問題和解決問題，對員工提高工作技能和改造工作習慣都很有幫助。例如：讓員工扮演業主要求提供相應的服務，以提高員工的服務意識；讓工作習慣不好的員工與上司角色轉換以達到改變工作習慣的目的。

⑤管理游戲法：這種方法寓教于游戲中，通過完成事先設計好的精妙游戲，讓培訓對象領悟到其中的管理思想。例如：組織員工對有爭議的物業管理事件進行辯論，在辯論中提高認識。

⑥觀摩范例法：通過組織實地參觀考察，運用電視機、錄像機、幻燈機、投影機、收錄機、放映機等設備來向學生呈現有關資料、信息，讓員工學習經驗、發現問題、改進工作。

3、培訓控制

培訓控制的目的是為了監視培訓活動以保證培訓活動按計劃進行并糾正培訓過程中的偏差。可采用培訓簽到制、教員評語制等方法。還可在每次培訓結束時對員工進行考核，并將考核成績納入績效考評，與員工的待遇掛鉤。

4、培訓評估

每次培訓工作結束后可通過員工的培訓報告、員工的工作表現等對培訓工作的效果進行評估，以便在今后的培訓中采取更好的培訓措施。

六、培訓組織實施

培訓組織實施是物業管理培訓工作的核心，它包括了培訓工作做什么，培訓工作如何做，培訓工作由誰來做的問題。

（一）人力資源管理部門的職能和任務

員工培訓是人力資源管理部門的主要工作內容之一，其主要職能包括計劃、組織、協調、監督等內容。具體職能和任務包括：

1、確定各級人員的培訓要求，聽取各部門的培訓需求，依據培訓需求制定培訓計劃；

2、組織執行物業管理企業培訓計劃；

3、定期向上級匯報培訓費用開支情況；

4、組織實施各種培訓課程與活動；

5、做好員工的培訓檔案管理工作；

6、做好收集培訓資料，編制符合企業經營管理特點的基礎教材；

7、維護培訓設施與場地，充分

第四篇：物業管理員工培訓教案

{物業管理員工培訓教案

}

推薦

一﹑物業的概念：

“物業”一詞是由英語property引譯而來的，含義為“財產，資產，擁有物，房地產，物業”可以是未來發的土地，也可以是整個住宅小區或單體建筑，包括高層與多層住宅樓，綜合辦公寫字樓，商業大廈，旅游賓館，工業廠房，倉庫等。

二﹑物業管理：

廣義的物業管理，就是指資產，財產的管理。狹義范疇，即房地產的管理，它運用現代管理科學和先進的專業維修養護技術，借助經濟和法律手段，對房層及附屬設施，周圍環境實施統一的綜合管理，以期為用戶（業主或租戶），創造一個整潔舒適，安全高雅的商住辦公環境。物業管理還有重要的服務性的一面，即充分利用現有的物業條件，盡可能地完善各種配套設施，開展多種多樣的經營服務項目，為用戶提供全方位的服務。物業管理工作還涉及物業周圍的軟硬件環境，如人，車，道路等，故物業管理工作因物業的具體使用性質不同而各有側重。

對xx廣場的物業管理著重在于為各業主/租戶創造舒適安全的購物，辦公，娛樂的環境，所以水電，冷暖氣，保安，清潔和維修等必須提供上檔次的服務，除此之外，商務，快餐等服務必須得到完善，整體建筑的外觀和形象也應統籌策劃，以吸引更多的租戶和消費者。停車場及周圍道路的管理，必須做到車道清楚，標識明確，停放有序，只要是業主需要，于社會有益，物業管理公司都應想辦法盡力去做，這是物業管理部義不容辭的責任。

三﹑管理公司基本理念和原則

1.物業管理的任務，功能 物業管理為物業項目提供專業管理服務。物業管理是物業開發過程的一個重要組成部分，從概念構思開始，然后是設計，融資，以至建筑施工，市場營銷以及運作，物業管理都參與其中。物業管理工作具有管理和服務兩重特性，但說到底也就是服務的只能，因為管理實際上是服務的更高層次而已。物業管理的任務是支持及監督物業的開發過程，這是基于開發和管理是一個統一的功能組合這一認識的。故第一項功能是監督物業開發進展，并向發展商提出有關如何最大限度發揮物業潛力的建議。

物業管理的第二個功能是在發展商將物業移交給管理公司后管理該項物業。物業管理的第三個功能是與物業的業主，投資者，用戶及公眾保持良好關系。該項工作可說是樓宇達至百分之百占用率的關鍵所在，這樣也才能實現財產的完全的真實的價值。

物業管理的第四個功能是令公司收支平衡，以為公司謀取利潤。其中收入主要來自業主的管理費，被管理公司用來支付行政管理，運作費用及大額開支費用：如招聘，培訓，市場推廣，工程維護及運行，保安，清潔及管理服務等。（大額開支——用于購買新的機電設備及對大樓進行維修，再裝修等。）

2.管理運行

a.機電，工程服務

提供足夠及經濟的能源服務，空調服務，采暖通風服務，供水服務，電梯，電話及維護服務。先進的“智能化”大廈擁有復雜的電子控制閉路電視系統，微機自

動監控及消防，廣播系統，感應式自動停車收費系統，機電，工程服務。負責全部公共機電設備系統的**作運轉及養護。

b.安全保衛服務

保安控制大廈內外進出的行人和車輛以確保大廈自身，大廈周邊，大廈租戶及顧客的安全，為該廣場之公眾地方，設施提供保險及其他因管理人員疏忽或廣場設施損毀而引起人體傷害保險。同時保安工作也包括火警及緊急救援系統。c.清潔服務

大廈和周邊的清潔服務，保持大廈內外公共區域的潔凈，這些公共區域包括大堂，電梯，樓梯，停車場和大廈外墻玻璃，公共地方的花卉保養及防止任何障礙阻塞公共地區。

3.使命

物業管理公司的使命是為房地產項目提供非常優秀的服務，這種服務是遵循國際上認可的標準和實踐原則進行的：即反應迅速，舉止禮貌，注重效益，講究效率，經濟運作。故：物業管理公司的企業目標制定的前提是：它是服務型公司。必須營造體貼入微的服務氛圍提供富有創造性的商務服務。在此基礎上物業管理方可或致最大成功。

4公司的企業文化

物業管理公司的企業文化應是鼓勵有機地結合平素友善待人及專業上訓練有素，嚴格要求，一絲不茍。物業管理公司應通過嚴格的管理標準，管理規章及管理實踐來維持與業主，投資者，發展商及住戶間的緊密聯系，從而達致財務上成功。

5.財產價值

物業管理的首要作用就是使物業得以增值，為此它需要員工具有主人翁的態度，發現問題解決問題，作出決定和找到答案。物業管理使物業增值的途經是：高質量的標準；細致入微的服務，專業化的雇員以及被實踐證明切實有效的政策和程序。因此物業管理公司必須“以人為本”，物業管理公司的最大財富是其員工，這是真正的價值所在，這是附加的價值。高質量的標準是由人制定的，關心服務是人提供的，經實踐證明切實有效的政策和程序是由人執行的。如果沒有物業管理的員工，物業投資就無從實現其真正的，增加的及全部的財產價值。物業管理公司必須首先關心其員工。員工則會關心投資者，業主，發展商，及用戶，這是人類本身具有的相互理解的天性決定的。這種理解是物業管理的基礎。如果管理公司關心其員工，則員工會關心公司管理的財產，這樣業主和用戶也會關心這些財產，結果是：投資者和發展商將完全實現增值了的——附加的——價值。

6.行為誓言

物業管理公司必須保證為業主，投資者和用戶提供最佳的物業管流服務。物業管理公司的員工必須保證：充分發揮其專業技能，盡量提高服務標準，以富有責任心成熟及專業化的方式來實現其承諾。管理公司和員工應按照統一，有思想，體貼，禮貌，誠實的原則工作。

四﹑員工素質要求

公司希望員工有出色的表現，其標準是與同事，業主，客戶，具有良好的關系而這些良好的關系是基于四方面高質量的要求的：

1.反應迅速

員工應對客戶的請求立即作出反應，并向他們報告解決的方法。

2.舉止禮貌

員工行為是高度職業化并經過良好訓練的。例如：在任何時候，不管發生什么問題都應友善，注意禮貌的3.注重效益

員工應提供節約成本卓有成效的服務，以確保公司在財務上成功以及有利于員工自我的職業發展。

4.講究效率

員工在完成它的工作，任務時應講究時效，有序地，區別輕重緩急地以及迅速的分配工作，定量的利用資源。

五﹑職業培訓

通過對員工進行物業管理，一般性管理，服務性管理以及商務管理等方面專業培訓以提供優質服務，這是物業管理公司的基本關注點，與員工今后素質的表現密切相關，故物業管理公司發展策略必須包括良好的員工招聘和培訓程序。為符合國際管理標準，員工必須接受英語，服務，辦公室，行政，計算機，儀表和著裝培訓。除此以外各專業須進行專業培訓： 工程，設備部員工需要接受大廈自動化系統培訓。保安部員工需接受軍事，警備和緊急救援培訓。物管部員工需接受酒店風格，接待培訓。

a.需接受培訓對象分三類

新人： 新加入公司的同事。需令新人認識公司對工作要求，政策及工作步驟等。

現職舊人： 已工作了一段時間的員工，亦需要通過培訓去提醒他們的工作程序。

因“變化”受影響的員工： 因為新知識，新工作步驟，員工調職或因晉升而需要接受新工作安排時，亦通過培訓以便員工能有足夠能力去應付新轉變。b.培訓方式

“上崗”的培訓形式：通常是由受訓者的上司或同事負責訓練，并會針對某項工作上需要而訓練有關知識，技巧和態度。種培訓形式的優點是受訓者直接的理解及馬上將所學的應用到工作上；但同時卻容易受環境的影響而較難集中思想。此外，在選用此中形式時，培訓者的訓練技巧和對該項工作的認識亦十分重要。“脫崗”培訓形式：課程內容，訓練方法和課堂設備都經有系統地設計和安排，令受訓者容易理解及吸收。培訓特點較為系統，全面。

這種訓練形式通常是應用于一些較復雜的工作上。優點是受訓者除了能夠吸收課程外，亦能加強對公司的歸屬感。但必須注意到受訓者如何把學到的概念，知識或技巧應用到實際的工作環境。

培訓的重要性：對員工： 清楚要求，避免犯錯； 有信心的完成工作； 提高個人的知識，技術水平和處事態度能發揮所長，爭取表現。

對培訓員和督導員：提高部門的生產力； 減低因錯誤而導致的損失； 減低員工的流失； 更靈活調配人手及工作；增加個人于處理問題上的實踐。對公司：能配合公司的發展； 善用資源； 增加利潤； 提高工作效率。六﹑執行優質服務標準

a.服務標準的重要性

設立一個目標 清楚表明公司對員工的期望 作為管理人員的參考資料，如招聘條件，工作細則，培訓計劃及表現評核等

b.服務標準 楚，精簡，能被察覺到，具實行性。

c.優質服務標準的兩大范圍

程序： 個人： 時間 儀表 須嘗性 身體語言，聲調 彈性 專注 溝通渠道 隨即應變

主動 引導性 顧客回饋 技巧性（如售樓）組織及領導 解決問題的能力d.服務表現評估

目的在于分析個別下屬的表現，使他能進一步發揮其長處及改善其短處，達到更佳工作表現的效果。

e.顧客服務表現評估的方式

利用每個機會，每日均向下屬反映他在顧客服務上的表現，贊賞他做得恰當的地方，這樣會形成一種推動力，使他重復優質顧客服務的行為。定期向下屬展示督導對他在顧客服務上的評分及整體部門在顧客服務上的生產力。每三至六個月，與下屬作出系統化的表現評估。在此之前督導員必須細心觀察下屬的表現，并根據公司的顧客服務標準逐項評分。鼓勵下屬先提出改善個人表現的計劃，然后才提出自己的意見。跟進評核目標。

七﹑角色典范及不同場合角色的特點

a.督導員工扮演的角色

1）面對上司時的角色 執行指示，聯絡，提供資料，公共關系。

2）面對同事的角色 聯絡，提供資料，公共關系。

3）面對下屬時的角色 學習對象，監督下屬，提供資料，安排工作，執行紀律，解決問題，聯絡，領導，培訓，激勵，輔導，公共關系。

八﹑溝通技巧

a.基本溝通概念

作為管理階層及基層員工的橋梁，有效的溝通能增進相互了解，提高工作效率及減少誤會的發生。

構想 訊息之譯出 訊息之譯入 構想

回饋

b.溝通障礙與困難

1.語言的運用：專門術語，字義含糊

2.受個人因素影響：教育程度，經驗理解能力，偏見和態度（理解不同）

3.不適合的媒介：使用方式不準，出現困難。

4.訊息過濾：接收者根據個人理解，有選擇地取舍傳送的內容

5.曲解事實：雙方會經意或不經意地遺漏或歪曲事實（增減）

6.溝通的技巧欠佳：表達能力欠佳或聆聽技巧拙劣

7.溝通時的情緒：興奮，悲傷，精神無法集中等

8.過早下結論：溝通的最初階段，根據個人先入為主的印象，作出不成熟的結論

9.環境因素：在溝通過程中，選擇了不適當的地點，時間等。

c.有效的溝通方法

了解了溝通障礙與困難后可知，只有溝通雙方的共同合作，才能達到溝通的期望效果。

1.慎用語言文字：避免運用一些模棱兩可或復雜或專門術語，盡量使用具體化，簡單易懂的名詞，清楚表達要傳達的意思。

2.訊息適當傳送，避免干擾：媒介，時間，環境的選擇適當。

3.經常留意雙方的身體語言：面部表情，聲音，聲調，神情，目光，姿勢等，同樣也應注意對方的這些表面現象。

4.重復信息：運用其他媒介作出輔助，確保溝通無誤。

5.運用回饋：勇于發問以澄清疑問，測試理解，降低曲解，誤解的可能性。

6.培養溝通技巧：訓練聽，讀，寫，講等基本技巧，熟能生巧。

7.幽默感：引起對方的興趣，生動，消除拘謹不安的情緒。

8.要集中注意力，了解調息的全部內容。

9.多聽少講，保持沉默，不要打斷對方講話。

10.站在對方的立場思考問題，接納別人的意見。

d.公司內部溝通

1.重要性

現代公司組織龐大，人員眾多業務繁雜，架構內不同層次的員工分工細，往往有誤傳調息或意見分歧。溝通能消除隔膜，統一思想，使大家對機構有共同了解，以加強責任信心提高士氣。

2.溝通途徑

廣播，報告，便條（備忘錄），意見箱，座談會，工作日志，工余活動，電話，書信，會議，部門之間的聯合活動，通知，文件

即上行溝通（上司）

平行溝通（同事，同部門或不同部門）

下行溝通（下屬員工）

九﹑激勵下屬

a.激勵的理論

“人類需要層次”的理論認為人之所以會被激勵，乃是為尋求滿足某種需要，而人類的需要可歸類為五個層次。低層次的需要常屬于物質方面，高層次的需要常屬于精神方面。當較低層次的需要滿足時，較高一級的需要就可以被用來當作激勵的工具。因此，督導員在激勵下屬工作時，首先應了解下屬的“需要”是什么，方能對癥下藥，提高績效。

b.激勵下屬的重要性

對下屬：能從工作中得到滿足；提高整體士氣，發揮個人的潛質。對督導員：有效地完成工作，達致公司的目標； 下屬工作更有自發性，生產力自然提高； 督導員有更多時間去處理其它管理上的問題； 減低員工流失； 表現其管理才能，增加晉升機會。對公司：增加利潤，減低行政費用，建立聲譽。

c.激勵的方法

獎賞：獎金，物質，稱贊，調整薪金，晉升，較佳工作條件，良好態度，信任，更多工作機會。

懲罰：扣薪金，較厭惡性的工作，責罵，冷淡態度，緊密監管，紀律處分。d.關心下屬

1.用下屬名字稱呼它； 2.了解每一位下屬的性格； 3.了解下屬家庭狀況；4.利用每一個機會去了解下屬在工作上的進展，并給予鼓勵； 5.與下屬交談時選擇一些他關心或有興趣的題目；6.于一些特別的日子，向下屬道賀：如生日，搬新居等，并預先主動提出是否在工作上需要特別安排；

7.適當地贈送一些小禮物或賀卡以表達你對下屬的關心； 8.鼓勵下屬主動與你商討工作上的問題；

9.如發現下屬有出色的表現，應馬上給予正面的回應； 10.每一次與下屬接觸時也要給予關注。

第五篇：淺談物業管理企業如何調動員工工作積極性

淺談物業管理企業如何調動員工工作積極性

山東建鑫物業管理有限公司———劉峰

物業管理企業的管理者都希望自己的員工勤奮工作，服務好業主，為企業創造更多的效益。而員工創造效益的多少，取決于員工的工作能力和工作態度.工作能力可以通過培訓來提高，而工作態度只能靠管理者對員工進行有效的激勵，把員工的潛能煥發出來。

一般認為，企業給員工提供更高的薪酬、更好的待遇就可使員工快樂，達到激勵效果。其實，金錢的確是激勵員工的主要因素，一個穩固的報酬計劃對吸引、保留優秀人才的確非常關鍵，但在實踐中金錢并不總是唯一的解決辦法，在許多方面它也不是最好的解決辦法。原因很簡單，金錢所起到的激勵作用具有短時性，額外得來的現金很快會被員工花掉并很快被遺忘。而作為物業管理企業卻希望員工得到的激勵是長期性的。事實上，一些非現金卻能有效激勵員工的方法一直被物業企業的管理層所忽視。

1.認可。當員工完成了某項工作時，最需要得到的是上司對其工作的肯定。上司的認可就是對其工作成績的最大肯定。在實踐中，認可是最易被經理人忽視的激勵方法，大多數的經理人并沒有對員工的成績給予足夠認可，因為他們也沒得到來自上一級的足夠認可。因此，要做到這一點并不是很自然的事情，需要重新構建企業的管理文化。

小區主管的認可是個秘密武器，它可以使整個為小區提供服務的人員更加積極努力的工作，但認可的時效性最為關鍵。如果用得太多，價值將會減少，如果只在某些特殊場合和少有的成就時使用，價值就會增加。上面已經談到了普通的認可及其在員工身上所產生的積極影響。但是，如果認可是來自于更高一層的物業主管或經理時，對普通員工的激勵作用會上升幾個等級。采用的方法可以諸如發一封郵件給員工，或是經理打一個私人電話祝賀員工取得的成績或在公眾面前跟他握手并表達對他/她的賞識。

2.稱贊。這是認可員工的一種形式。有些企業的管理人員大都吝于稱贊員工做得如何，有部分管理人員則將此歸咎于缺乏必要的技巧。其實，稱贊員工并不復雜，根本無需考慮時間與地點的問題，隨處隨時都可以稱贊員工。如在會議上、公司聚餐或辦公室里，在交接班過程中的任何可能之時都可以給予一句話的稱贊，就可達成意想不到的激勵效果。當面的贊揚會取得更好的效果，關鍵在于及時性。當有理由來表揚一個人時，不要因為任何原因推遲！要記住，反應快捷等于有效，當成績在員工們頭腦中還很新奇的時候表揚員工會起到非常奇特的效果。最有效的做法就是起身，走出去告訴公司內部的所有員工：這是多么好的一次表現或傳達業主對其服務的稱贊??不要讓時間悄悄流逝，而要抓住任何一個立即傳達的贊揚能帶來積極影響的機會。

3.職業生涯。員工都希望了解自己的潛力是什么，他們將有哪些成長的機會。在激勵員工的重要因素中，員工的職業生涯問題經常被遺忘。其實，在組織內部為員工設計職業生涯可以起到非常明顯的激勵效應。如是否重視從內部提升？盡管作為物業管理行業很少引起其他人的重視，但如果真正缺少了物業人員的服務，小區業主的日常生活也將受到極大的影響。

4.工作頭銜。員工感覺自己在公司里是否被注重是工作態度和員工士氣的關鍵因素。組織在使用各種工作頭銜時，要有創意一些。可以考慮讓員工提出建議，讓他們接受這些頭銜并融入其中。最基本地講，這是在成就一種榮譽感，榮譽產生積極的態度，而積極的態度則是成功的關鍵。

5.良好的工作環境。在企業管理層看來，激勵員工的因素中“工作條件”的重要性僅居第九位（或者說僅次于最后一位）。事實如此嗎？其實不然！在員工看來，工作環境是排在第二位的，員工非常在意他們在哪兒工作。這是影響員工滿意度的一個重要因素。從小區規模來看，小區整體是否看起來不錯？小區的衛生及綠化情況如何？這些通常屬于能使人們感覺到環境不錯的因素。工作設備如何？工具是否順手？等等。

6．給予一對一的指導。指導意味著員工的發展，而小區主管花費的僅僅是時間。但這一花費的時間傳遞給員工的信息卻是你非常在乎他們！而且，對于員工來說，并不在乎上級能教給他多少工作技巧，而在乎你究竟有多關注他。無論何時，重點的是肯定的反饋，在公眾面前的指導更是如此。在小區內要認可并鼓勵員工，這對附近看得見、聽得清所發生的事的其他人來說會起到一個自然的激勵作用。

7.領導角色。給員工領導角色以酬勞其表現，不僅可以有效地激勵員工，還有助于識別未來的備選人才。讓員工主持短的會議；通過組織培訓會議發揮員工的力量及技能，并讓其中的一名員工領導這個培訓；當某位員工參加外面的學習或考察后指派其擔任培訓會議的領導，讓他簡短地對其他員工說明與研究會相關的內容及重點等都是不錯的方式，還可考慮讓員工領導一個方案小組來改善內部程序。

8.團隊精神。加強員工的團隊精神有一個非常有效的辦法，就關于“團隊”這個論題不定期地讓員工交流一些想法，如提交一個涉及團隊的感悟，將員工提交的每一個感悟都掛在辦公室顯眼的位置，這樣就可創造一個以團隊為導向的氛圍。此外，也可照一張全體員工的合影，把照片放大并懸掛在很顯眼的位置。這會讓員工產生自豪感，大多數人都喜歡把自己視為團隊的一部分。此外，在工作中，盡量設定以團隊驅動力為導向的目標。人們為了一個共同目標而奮斗肯定能增強團隊精神，因為他們必須去依靠別人，也要準備好讓別人依靠。

9.培訓。對員工來說，有可能培訓過多嗎？這種情況不可能存在。在實踐中，不少管理人員認為 “我的員工已經培訓過了”或“我的員工很不錯??他們僅僅需要一點點的培訓。”這種觀念其實是錯誤的。對員工而言，培訓永遠沒有結束的時候。給員工提供培訓本身就是最好的激勵方式，這種培訓并不一定是花錢由外部提供的，可以由專業技術人員講授或是內部員工交流式培訓。參加外部培訓是員工最為喜歡的一項獎勵。利用外部培訓作為團隊內一兩個人的競賽獎勵可起到非常明顯的激勵效果。但一定要對外部培訓的參加者建立一個結構性的計劃，讓其在返回時為其他員工在研討會上做一個簡要的介紹。這樣就可使每個人都可以極小的代價獲得知識與經驗。

10.團隊集會。不定期的公司聚會可以增強凝聚力，同時反過來也有助于增強團隊精神，而這樣做最終會對工作環境產生影響，營造一個積極向上的工作氛圍。如在中秋節、元旦、重陽節、春節以及其它節假日前后為員工組織聚會，可以讓員工在節日忙碌之后度過快樂的時光。這些美好的回憶會讓員工感受到團隊的溫馨。休假。實行爭取休假時間的競賽。物業管理是一個特殊行業，大多數從業人員在節假日都無法休息，所以在平時為爭取15分鐘或者半個小時的休息，員工會像爭取現金的獎勵一樣努力工作。在許多情況下，當員工面臨選擇現金和休假獎勵時，他們都會選擇休假。

12.額外的責任。在企業中肯定會有一些員工希望能承擔一些額外的責任。作為企業領導要能識別出那些人并在有可能的情況下使責任與其能力與愿望相匹配。這對那些希望承擔額外責任的員工來說是一個最大的激勵。

13.主題競賽。企業內部的主題競賽不僅可以促進員工績效的上升，更重要的是，這種方法有助于保持一種積極向上的環境，對減少員工的人事變動率效果非常明顯。一般來說，舉行勞動技能競賽，比如電工技能比賽、水管作業技能比賽、消防安全知識競賽等主題。都可以大大提高員工學習的積極性，在企業內部營造一種“比、學、趕、幫”的工作環境。

14.重點管理。如果可能的話，可在組織內部展開一個關于重點管理技巧的討論會，這樣做并不會影響工作時間。一般來說，討論的重點是企業內所有的人都在關注的問題，任何時間都是召開這種討論會的最好時機。這種討論會讓員工從中學到很多東西，會讓他感覺到呆在組織內是有意義的，也是能得到成長的。

上述14種方法可在不同場合下綜合運用，要記住的是，每一種方法的使用都必須考慮其頻率，不宜過多地使用同一種方法激勵員工。