第一篇：關于拆遷改造建設工作中的調研

通過學習實踐科學發展觀活動，結合本人在**路拆遷改造的工作實踐，談幾點關于對城市改造與城市化的粗淺認識。

積極實施城鎮化戰略是優化城鄉經濟結構，擴大消費市場，加快工業化進程的戰略舉措。城市化水平是社會文明程度的標志。推進**城市化進程，關鍵是加速舊城改造，加快“城中村”改造，完善城市基礎設施功能，改善城市環境，拉動城市經濟增長，提高**的城市化水平。

一、城市改造是提高城市品位，樹立城市形象的迫切需要。

城市品位、城市形象，是城市的內在素質和文化內涵在城市外部形態的直觀標識。建筑是城市凝固的藝術，與人類的生存和發展息息相關，聯系最密切，也是展示一個城市形象、品位的最佳平臺。

**由于歷史、政治、經濟等原因，市區街道短、窄、臟、亂；房屋破舊，居住擁擠；；基礎設施陳舊，雨污合流；建設標準不高，建筑風格落后；隨著城區不斷拉大，“城中村”尤為突顯。這些問題都直接影響到**經濟發展和城市形象。按照**城市規劃的要求，城區中的危舊房屋和不適應產業發展的建筑物都應拆遷改造；對那些占地面積大，建筑標準不高的“城中村”必須進行改造；以改善市民的居住環境，提高居住的生活水平。

二、城市改造是加快**政治、經濟、文化中心城市建設的迫切需要。

京廣鐵路、106、107國道，京珠高速公路縱橫南北，312國道、滬陜高速公路、寧西鐵路橫貫東西，**地處豫南政治、經濟、文化中心地位，發達的交通樞紐為**的城市發展提供難得的天機；因此，**的舊城拆遷改造，“城中村”的拆遷改造必須加速。尤其是**撤地改市后，人民群眾對城市建設的要求更高。從**路道路拆遷改造后的情況看，加快城市改造應著力解決三個矛盾：

一是**城市經濟和社會發展與城市基礎設施落后的矛盾；二是舊城面貌與群眾所期望發展的山水園林城市形象品位的矛盾；三是舊城區市民居住條件與人民群眾日益要求提高生活質量的矛盾。

三、城市改造是把住宅建設和房地產培育為國民經濟新的增長點的迫切需要。

實行積極的財政政策，擴大內需，拉動經濟增長是黨中央、國務院的重大戰略決策。特別是目前美國的金融危機波及到全世界，我國采取擴大內需的措施應對世界金融危機，內需不足是制約**經濟持續快速發展的主要因素之一。通過啟動城市拆遷改造，拉動城市基礎設施建設投資需求，帶動建筑、建材等相關產業的發展，刺激居民消費，增加社會總需求，帶動城市商業和生產的發展，從而實現拉動整個區域經濟增長的目的。

四、城市改造是加快基礎設施建設，完善城市功能的迫切需要。

**市城區的基礎設施陳舊，管理難、維護難，不僅給市民帶來諸多不便，也為城市部分從事服務的職能部門增加了工作難度。只有加快城市拆遷改造，積極穩妥地開展“以人為本”的城市社區建設，才能逐漸改變以單位、家屬院為基礎的城市生活單元，完善基礎設施建設，改善市民的居住環境，提高市民的生活質量。

五、城市改造是改善城市投資環境，發展區域經濟的迫切需要。

**地處全國東西區域的結合部，南北通道重要位置，區位優勢為**的經濟發展提供了良好機遇。加快城市改造的步伐，創造良好的投資環境，才能引鳳筑巢，才能使**縮小與周邊發達地區的差距。創造良好的投資環境，必須有良好的基礎設施，完善的城市功能，優良的社區環境，文明的人文環境。**路道路拆遷改造以后，數家投資商到**路選項目搞投資，現已有6家投資商選中項目投資建設，計劃總投資6億元。

六、城市改造是提高城市土地資源利用率，經營城市的需要。

**市舊城區建筑布局不合理，道路狹窄，建筑零亂，大都是低矮平房，基礎設施落后，“城中村”居多，占用大量土地，這種情況造成城市土地資源的浪費。通過拆除舊城區危舊房屋和影響城市景觀的建筑物、構筑物，使城市功能和環境得以改善，增加城市的聚集效應，提高投資吸引力，促進城市經濟發展。有些發達中等城市已實施“退二進三”，從城市退出第二產業，讓商業、房地產業等第三產業進城，把一些工業項目退到郊區，這不是簡單的搬遷，而是和企業更新改造、優化升級結合起來，促進了城市土地資源的合理配置和有效利用。我市的內燃機配件廠搬遷的有益嘗試，培植了西亞超市，搞活了一條商業街。**路的信建總公司的廠區、建材廠、車輛廠、港口機械廠等企業已相繼搬遷到工業城區，均采取土地置換的方式，**路既將成為第二條繁榮的商貿街。

推進城市化進程，加速城市改造，加大拆遷建設力度。一方面關系到城市建設的速度，另一方面關系到社會穩定。因此，要以科學發展觀為指導，以維護人民群眾利益、維護社會穩定為出發點，以城市基礎設施和安置工程建設順利進行為重點，以健全拆遷補償機制、規范拆遷補償資金監管、完善拆遷許可證制度為切入點，量力而行，盡力而為，積極推進城市化進程。

幾點建議：

1、城市拆遷改造要樹立經營城市理念，注重“三個效益”（社會效益、經濟效益、環境效益），用市場經濟規律來規范城市拆遷改造行為，使城市這一國有資產增值，產生回報。

2、加強城市拆遷改造管理，認真貫徹國務院修訂的《城市拆遷管理條例》和相關的拆遷法規政策，并結合**實際制定相配套、操作性強的具體規定，以維護拆遷當事人的合法權益，確保城市改造拆遷工作順利實施。

3加快城市改造后的建設速度，規范投資商的經營行為。切實做到拆一片、美化一片、亮化一片、群眾滿意一片

第二篇：淺談城中村拆遷改造

淺談城中村拆遷改造

摘要：首先分析了城中村改造中存在的主要問題，然后提出了解決問題的對策，最后，對不同改造方式的優、缺點進行了分析。

關鍵詞：城中村，拆遷改造

城市的發展是一個不斷再建設的過程，隨著社會進步，城市中必然會出現大量不適應城市發展和居民生活水平不斷提高的房屋，房屋建設帶有村鎮建設的特點，成為城市中極不和諧的部分，如何對城市中民房的改造，成為每個城市迫在眉睫的問題。

一、城中村的現狀情況

現狀東營市中心城區內的村莊共有18個，總占地面積840.1公頃，總建筑面積187.2萬平方米，總人口為2.82萬人。城中村的建筑以平房為主，且建設極不規整，多數村莊占據西城的黃金位置，嚴重浪費土地；城中村內的公共設施（如：學校、幼兒園、文化設施、商店等）、基礎設施（如：排水、采暖等）配套極不完善，村民的生產、生活帶來方便；部分城中村存在臟、亂、差現象，嚴重地影響了城市景觀。

二、城中村改造中存在的主要問題

1．部分村民實際生活水平不高

由于大部分村轉城較晚，大約在80年代以后，村里的大部分土地已被機關企事業單位征用，當時的征地安置等費用一是相對今天低了很多，二是受村里管理水平等的限制，當年用征地費用所建的企業經營不善或投資不對路，無法安排更多的勞動力?，F在看，村里部分剩余勞動力并未作出妥善安置。因此，相當一部分村民的實際生活水平不高。

2．違法違章建設嚴重

近幾年來，政府為了減少舊村改造的難度，適應城市總體規劃的發展要求，已基本取消了城中村的房屋建設的審批。村民為了提高自身的生活水平，在自家院里建設了許多無證房屋，用來出租取得一部分收入。

3．村民對拆遷補償安置的期望值增大

近年來，由于舊村拆遷改造操作的不規范，多數以協議改造為主，開發商為了拆遷盡快順利進行，人為的提高了拆遷安置補償標準；而且隨著房地產市場的蓬勃發展，房地產價格不斷上揚，村民攀比心理嚴重，對拆遷補償安置的期望值增大。

三、城中村拆遷改造解決對策

1．合理對待村公產的拆遷補償安置

為了解決好部分村民的收入等切身利益的事情，可以在舊村改造中留置適當比例的空地，給村里將來的發展留出一定的空間；或在開發建設后的建筑中補償給村里相當數量的商業用房，以保證村民的如勞保、取暖費補貼等正當收益。

2．適當制定無證房的補償標準

按照《城市房屋拆遷管理條例》規定，無證房屋不作任何形式的補償。問題在于如果無證房不作任何補償，村民的思想工作肯定做不通；而如果無證房屋按有證房對待，拆遷成本會增大許多，房地產市場不能接受。這兩種可能都會造成舊村改造不能進行，而只能從這兩種可能中尋找一個雙方都能接受的標準。

3．重視拆遷前準備工作

必須重視拆遷改造的摸底調查、拆遷辦法的制定、項目可行性研究，尤其是投資測算和房地產市場的預測；加大舊村拆遷改造意義和政策的宣傳；提高拆遷改造工作的透明度；加強村里民主集中制工作原則的體現。

4．科學、慎重地選擇拆遷改造的開發方式

為了切實做好村民的返遷安置建設工作，消滅舊村改造引起的如村民上訪等社會不穩定問題，不留后遺癥，杜絕“爛尾”工程，防止人為提高拆遷補償安置標準、攪亂城市拆遷工作，非常有必要選定一個村居改造的合理方式。

四、擇優選定開發改造方式

目前來看方式無外乎有兩種：土地協議出讓和土地拍賣方式。

1．土地協議出讓

土地協議出讓給一個開發公司，由開發公司主持辦理包括返遷安置、各種工程許可證等拆遷開發改造工作。事實上，因資金和建設規模等問題，一個公司全程開發不現實。后期開發可考慮由其他開發商參與建設開發。

這種方式首先政府基本上不支持，其次因工作透明度、拆遷安置補償標準等原因易引起村民上訪等問題，再次限于資金、管理能力等實力問題。容易形成“爛尾”工程。這種方式的優點是：開發商基本得到了村民的認可，對于開發后果及風險程度，開發商有比較清醒的預測。

2．土地拍賣方式

在土地拍賣方式中分為先拆遷后拍賣和先拍賣后拆遷兩種方式。

第一，先拆遷后拍賣。拆遷安置補償等前期資金由中標的開發公司先墊付，待拍賣后再收回

本金。

這種方式的優點在于：它提高了舊城改造實施全過程的透明度；因為政府的信用，政府主管開發部門組織參與拆遷改造，容易平衡有關拆遷各方當事人的利益，解決拆遷中的各種矛盾，有力地加大了政府的監督管理力度，能充分體現政府從規劃到開發建設的宏觀調控能力。難點是中標公司先墊付大量的前期改造資金，并承擔最后的風險。

第二，先拍賣后拆遷。首先通過拍賣，取得拆遷安置補償資金。這樣做，因土地拍賣價較高，村里容易不理解、有意見而妨礙拆遷的進行。如果拍賣失敗，還得采用先拆遷后拍賣方式。

五、結束語

城中村拆遷改造是一個利國利民的好事。通過改造，改變了城市的面貌，提高了城市品位；能拉動地方經濟建設，帶動相關產業的發展，增加就業機會；開發企業和施工單位通過上繳稅金，增加了政府的財政收益。

城中村拆遷改造是一項政策性很強的工作，而且也是一項復雜的系統工程，具體的開發改造模式還需要實事求是、因地制宜地在工作中不斷探索、探討和實踐。

參考文獻

1．東營市中心城村居改造建設管理暫行辦法

2．東營市中心城城中村改造規劃

3．昝龍亮，王紹強．跨世紀城市規劃的探索．山東人民出版社，1996．236-241

4．李尚杰主編．土地出讓和轉讓的理論與實務

5．范恒山，土地資源配置：市場、政府與產權．中國土地科學，1995年第4期

第三篇：拆遷調研doc

當前,城市房屋拆遷已經演變成為社會關注的難點熱點、城市建設的一大難題。在調研中，從上到下、各個方面都強烈地認識到，我市城市房屋拆遷工作在日益復雜的困難和矛盾中向前邁進，已到了必須總結反思、創新提高的新階段。今年以來，市委市政府領導高度重視拆遷工作，市人大也將“完善城市房屋拆遷協調機制”研究作為今年的一項重點課題來抓。為了適應國家新的要求，創新完善體制機制，協調各方合法權益，盡快探索出推動城市科學發展，促進社會和諧穩定的拆遷管理新路子，我們先后組織轄區政府、有關部門和投資建設單位召開了8次座談會，走訪20多個相關企業和個人，并赴杭州較為全面地學習了破解“拆遷難”的成功經驗，開展了扎實細致的調研活動?，F將有關情況報告如下：

一、對我 市城市房屋拆遷工作態勢的總體分析

近三年來，我 市共完成房屋拆遷總量1500萬平方米,其中集體土地征地拆遷1296萬平方米。城市房屋拆遷總量呈逐年遞增態勢,完成拆遷面積每年都在100萬平方米以上。2008年以來，國有土地已完成拆遷項目58個，10755戶，建筑面積204萬平方米，受理房屋拆遷申請行政裁決案件2016件，審結1797件；申請政府行政強拆52件，已實施28件；申請法院司法強拆316件，已實施113件。三年來，全市涉及房屋拆遷方面的信訪共1299件次，其中涉及國有土地房屋拆遷的信訪僅占20%。由于城市國有土地房屋拆遷具有專業的監管機構、嚴格的基本程序和規范的運行制度，尤其是大多數項目能較好地執行拆遷公示、信訪投訴接待、目標責任承諾、拆遷舉報、拆遷過程監管、責任追究“六項制度”，同時法制、法院等部門和單位自覺維護發展大局，確保行政復議和行政訴訟零敗訴，因此城市國有土地房屋拆遷工作不僅沒有發生社會影響巨大的群體性事件和嚴重侵害群眾利益的重大案件，而且有力地推進了城市化和城市現代化建設，推進了園區建設與產業發展，廣大被拆遷戶通過拆遷改善了生活，提高了收入，城市國有土地房屋拆遷工作呈現出總體平穩的態勢，為我 市經濟社會發展作出了重要貢獻。

但是，城市房屋拆遷工作也遇到了前所未有的困難和矛盾。基層的同志反映，現在的拆遷工作是“程序越來越嚴，成本越來越高，氛圍越來越差，推進越來越難，政府越來越被動”。我們認為，解決拆遷難，首先要從常州城市發展趨勢、宏觀背景和社會環境入手，以更寬的視角、更遠的目光，深刻認識我 市拆遷工作的發展態勢和主要矛盾。總體來看，主要有以下 4個方面的特點：

（一）城市化中的集體用地房屋征遷矛盾重重，兩類用地的拆遷管理與政策反差較大。在城市化建設進程中，必然遇到性質不同的兩類用地。盡管城市國有土地房屋拆遷管理也需要進一步完善提高，但相比較而言，我 市市區農村集體房屋拆遷管理薄弱，政策滯后，監督乏力，各種矛盾日益凸顯，并呈現擴大頻發的趨勢，近期發生的青龍丁莊村群眾集訪抗拆事件就是一個典型案例。究其原因，一是有文件無監管，盡管國土部門是集體用地房屋拆遷管理辦法的制定者，但是責任主體在各級政府，而且尚無單獨、有效的監管機構實施管理；二是有政策不統一，我 市城市化中的農民安置房多數屬于小產權性質，難以進入二級市場交易，同時各轄區政策不同，誘發群眾不滿，例如新北區的農民安置房是全產權性質，而天寧區是小產權，進而引發兩區交界地段的項目拆遷難以推動。三是有安置無遠慮，由于在項目規劃環節未能考慮集體經濟的長遠造血功能，導致一些農民在城市化中喪失集體經濟的福利，村級經濟組織的運轉費用也失去來源。四是有組織無約束，基層政府和行政組織自由裁量權過大，一些地方缺乏公開透明、規范嚴格的管理制度，暴力拆遷和企業拆遷中的腐敗現象依然存在；甚至一些鄉鎮出現“無主體拆遷”現象，在既無補償安置協議，也未履行法定強拆程序的情況下，擅自違法拆遷。展望未來，我 市城市建設將逐步擴大到市郊集體用地，如果不填補監管上的空白和漏洞，勢必引發更多矛盾。

（二）補償標準與安置房源始終是影響拆遷進程的兩大要素。當前，我 市房屋拆遷補償常常難以滿足被拆遷戶的要求，一是補償的基準價難以合理確定?；鶞蕛r是按照周邊地塊二手

房交易平均價確定的，雖然這是一個合理的測算方法，但是在“要我拆”的情況下，被拆遷戶常常希望換購到同等使用面積的新房，而且在房價高位上漲時期，基準價難以跟上。二是現行裝修評估制度難以適應高檔裝修，但是在技術層面上又很難改進。三是多年來不同時期形成的無證房確權難以把握，部分項目營業用房及“住改非”補償成本過高，房租經濟的損失補償不可能完全到位，一些居民還利用“一事一議”政策，突擊違建違裝，突擊領營業執照，開具假病歷，以套取額外利益。四是過渡安置費過低，鑒于某些客觀原因，一些項目地塊的“人等房”現象依然存在，而給予老城區被拆遷戶的過渡安置費常常不能滿足支付房租的需要。另一方面，安置房源的總量不足和適配性矛盾較為突出，各轄區普遍存在房源不足問題，同時我 市定銷商品房西多東少、南多北少，尤其是被拆遷戶回遷的合理愿望難以滿足，再加上高層安置房和定銷商品房的公攤面積大、得房率不高，這些都容易使被拆遷戶產生抵觸情緒。

（三）拆遷成本不斷攀升，舊城改造難度加大。近年來，我 市城區拆遷成本不斷上升，原因是多方面的，一是拆遷本身產生剛性需求，項目信息一旦傳出，相鄰地塊二手房和商品房市場的價格就會上漲，直接推升補償預期。二是房地產市場漲幅較快。三是項目工期要求緊，“花錢買進度、花錢買平安”在一定程度存在，“先走的吃虧、后走的沾光”的現象難以消除；由于受項目多、拆遷量大、上級進度要求高、拆遷周期長等種種因素的影響，天寧區已成為拆遷成本較高的區域，也影響了其他轄區的拆遷。四是同一地塊有多個項目在不同時間先后實施，主體不同、項目性質不同、政策不同，拆遷時間跨度長，再加上房價上漲，拆遷成本在攀比中上升。如火車站北廣場就是典型案例，實際補償總額被迫調高，但又導致居民心理預期上升，觀望看漲心態普遍，致使拆遷工作陷入怪圈。五是拆遷承擔社會責任和社會成本，拆遷讓政府直接面對群眾，也使群眾得到表達各種利益訴求的契機，要求政府一次性給予解決。例如貧困家庭生計、歷史遺留問題、家庭成員病殘等等，幾乎所有的被拆遷戶都知道違建、違裝、出租、開店、生病有補償，都要利用“一事一議”政策額外得到利益，“一事一議”的社會公正性受到嚴峻挑戰，尤其是改制企業以職工安置、歷史遺留問題等為由，漫天要價。在這樣的情況下，房屋評估價遠遠偏離于實際補償總額，這種現象很難取信于民。六是體制制度的內生作用，屬地推進方只關注進度不關注成本，評估費、審計費、拆遷服務費、屬地政府管理費的計算是按照拆遷補償額，而不是戶數或建筑面積，拆遷企業、評估公司也同樣會“幫助”被拆遷戶人為抬高補償數額。保障被拆遷戶的居住權是政府的首要職責，從發展趨勢來看，房屋補償政策調高勢在必然，但是由此可能會導致經營性項目易拆不易建，無利可圖，舊城改造也很可能以真正的民生工程或以提高容積率為代價付諸實施。

（四）法制環境趨嚴趨緊，輿論氛圍“一邊倒”的狀況難以扭轉。國務院新的《國有土地上房屋征收與補償條例》即將出臺，按照征求意見稿的規定，這是一部傾向于維護被拆遷人合法利益的新政策，舊城改造的程序十分嚴格，土地收儲經營項目和農用地轉用的合法性并未得到有效解決，對長期以來各階段形成的違章建筑補償等方面的規定操作性不強，這些對拆遷主體即政府的拆遷工作帶來更大的困難和挑戰。與此同時，全國自上而下輿論氛圍“一邊倒”的趨勢不斷加劇，只要提及拆遷，就是簡單地認為政府與民爭利，黑惡勢力橫行，暴力欺壓百姓，而政府改善舊城環境，拆遷致富于民，關懷貧困群眾等方面的正面報道少之又少，尤其是對一些人利用網絡媒體散布虛假事實的現象，或消極回避，或聽之任之，未能有效教育群眾、引導輿論。特別是一些公職人員缺乏大局意識，運用職務優勢、法律知識，捕捉政府軟肋，參與或助推抗拆活動，甚至充分運用社會資源攫取過分利益，促就不公平、不公正氛圍的行程，引起了群眾的強烈不滿。

二、對創新我 市城市房屋拆遷工作的思考與建議

基于以上分析，我們認為，今后我 市的城市房屋拆遷工作應確立以下原則和思路：

——必須改革監管體制,國有土地房屋拆遷管理和政策需要進一步完善，城市化中的農村集

體土地房屋征收管理急需加強；

——必須堅持以人為本，以接軌市場促簽約，以陽光操作促公平，以關懷弱勢促公正，以嚴格監管促穩定；

——必須加強源頭調控，在決策環節協調好規劃、拆遷與建設的關系，保持項目之間、區域之間的平衡性，消除人為抬高拆遷成本的現象；

——必須“先補償安置、后實施搬遷”，貨幣補償及時足額到位，產權調換盡力提供現房，對納入住房保障體系安置的努力實現零過渡，對原地或就近補償安置的明確入住時間；

——必須堅持依法拆遷，從立項合法到拆遷許可，從規劃紅線到拆遷鋸齒線，從進場公示到協議補償，從行政裁決到司法強拆，都應嚴格履行法律規定；

——必須加強利益協調，進一步完善屬地管理體制，可以下放的權力堅決下放，可以利益共享的項目開展合作，在調動好、發揮好轄區、街道的積極性的同時，強化監管約束。

城市房屋征收從立項到結束有十多個環節，環環有矛盾，處處有難點，都可產生沖突、引發事件。圍繞如何協調拆遷各方關系，包括政府內部的相互關系，我們經過對拆遷各個環節矛盾的認真梳理，提出建立“一個平臺、六項機制”的對策建議，以進一步改進和創新今后我 市的城市房屋拆遷工作：

一個平臺：

——建立覆蓋城鄉、統一規范的分級監管平臺。城市房屋拆遷不僅包括舊城改造，而且包括城市化建設中的集體用地房屋拆遷。一是參照無錫、蘇州做法，成立常州市人民政府拆遷管理辦公室，提高級別，擴大職能，將國有土地、集體土地兩類用地房屋征收管理工作統一納入管理，考慮到市建設局已更名為城鄉建設局，且對國有土地房屋拆遷工作具有單獨的機構、完善的制度、專業的人員，因此可由建設局牽頭負責。二是整合部門行政資源，建設部門與國土部門的相應機構合署辦公，統一調配法制等部門相關人員。三是在進一步完善國有土地房屋拆遷管理制度的同時，加快建立和完善集體用地房屋拆遷管理制度，盡快彌補監管空白。四是各轄市區相應成立監管機構，人員配置到位，確保責任、管理、制度層層落實到位。六項機制：

——統籌規劃、拆建有序的項目決策機制。一是計劃協調。在制定城市建設計劃、土地出讓計劃時，對同一地塊的不同項目要做到統一規劃、同時拆遷，特別是市政道路建設要與周邊地塊開發、收儲項目同步實施，既防止“老店拆了新店開”的二次拆遷現象，又防止項目主體不同、政策不同而導致補償不公、成本攀升。二是安置優先。在編制城市建設計劃、土地計劃時，凡是對需要拆遷的項目都要同時編制安置房源購建計劃，其中住房保障計劃應留有余地滿足被拆遷困難家庭的住房需要，努力實現零過渡。對舊城改造項目，應由政府作為投資人原地或就近建設用于回遷的定銷商品房;安置房源為高層住宅的，應增加原建筑面積一定比例的安置面積，此部分面積按成本價結算。而對于對自愿在國有土地上降低等級地段異地安置的，可給予一定獎勵，以促進土地收儲項目的實施。對轉用農村用地的項目，可參照杭州經驗，按照“4個先”的原則解決安置，即“安置房先建設、發展用地先預留、配套設施先實施、社會保障先落實”，制定“10%留用地”的政策，用于發展集體經濟。這里要解決好兩個突出問題，一是學習新北區經驗，將安置房統一建設為大產權房，真正實現農民房屋城市化，讓農民得到實惠；二是保證農民搬遷后依然能享受到集體經濟的福利。三是加大供應，針對房源不足的情況，準確摸清三城區的房源需求，購建結合，增加數量，合理布局，設施配套，努力為轄區、街道提供量足適配的安置房源。此外要引起注意的是，要加強安置房和代建定銷房建設的監管，以防違規建設而帶來的后續矛盾。四是合法報批。前期工作不充分、安置補償不落實、建設手續不完備的拆遷項目，不得實施拆遷。所有建設項目必須滿足拆遷許可的前置條件，并取得拆遷許可證。對收儲項目，借鑒南京經驗，變通收儲流程，降低法律風險。五是“兩線吻合”，在實際工作中道路規劃紅線與拆遷的“鋸齒線”往往不

一致，極易引發司法糾紛，有關部門應給予妥善解決。

——利益共享、制衡有力的屬地管理機制。1.下放權力。根據轄區政府的反映，并借鑒杭州等地經驗，市級部門要下放兩項權力，一是對拆遷、拆房企業的選擇、管理、考核權下放到區，以便于基層政府根據企業業績，把好準入關，并增加對企業的調控手段。二是房源購建權，建議學習杭州經驗，市級統籌房源指標，市區兩級共同落實房源，市與區之間可以相互調劑。2.利益捆綁，對土地收儲項目，由各投融資主體或土地收儲中心與轄區政府簽訂土地溢價收益分配協議，調動轄區的積極性。3.打包拆遷，將拆遷總費用“打包”給轄區街道，節省有獎，超支自負，常化廠的拆遷運用這種模式取得了良好效果。4.建立拆遷項目驗收與“以獎代撥”并舉的考核制度，對不實行“打包”的拆遷項目做到驗收一個，審計一個，結算一個，獎勵一個；按照“合格有獎、優質多獎”的原則，取消按補償總額計提管理經費的制度，改為由市級按拆遷總面積和一定比例計算獎勵。5.建立會商制度。對市以上重點項目由市政府召集各方對地塊的規劃設計、建設項目、拆遷政策與工作總體方案進行充分論證，拆遷工作方案要細化分析拆遷地塊的人員結構、住房性質結構、級差地租結構、用地性質結構和項目結構，優化政策組合，提高實施方案的針對性、有效性。政策方案和目標責任一旦確定，屬地推進方不得隨意提出提高補償標準和追加“一事一議”的要求，盡力避免中途提高標準，從而引發被拆遷戶提升心里預期，拖延簽約。6.對改制企業和低效企業搬遷強化調控手段，建立由拆遷人、政府審計、評估單位、屬地政府、原行政隸屬部門（或國資部門）“五位一體”的集體會商制度，配合以“改制回頭看、城管來拆違、稅務來查賬”等輔助手段，正面推進企業搬遷。

——公正公開、平衡平穩的政策運行機制。公正，拆遷的實質是社會公正問題，焦點是拆遷補償基準價的確定，關鍵是市場信息的對稱，杠桿是提高居住水平的獎勵政策，目標是雙方心理預期的接近。為此，要抓住補償基準價確定這個龍頭，在細分市區級差地塊（杭州分為12類，我 市是6類）的基礎上，實行“雙公布”，定期公布（至少一年一次）市區房地產市場交易行情，同時適時公布政府投資項目和收儲項目所在地塊的貨幣補償基準價，這樣信息對稱、市場調節、取信于民的政策設計，有利于提高拆遷主體和被拆遷人之間的互信程度，有利于促進拆遷雙方在價值預期上的合拍。另一方面，政府加大就近房源購建力度，從經濟價值與使用功能兩方面保障拆遷戶的居住生活不因拆遷而受損、反因拆遷得改善。公開，在政策標準、補償方案公開的同時，將“一事一議”制度政策化、法定化、公開化，進一步完善無證房、營業房及住改非等補貼辦法，對困難家庭實行托底保障，實現居者有其屋；對規劃營業用途的營業房提高補償標準；運用“獎勵未違建住宅、降低違建重置補償標準”的經濟手段，遏制非成套住宅的無證房建設；對貧困家庭的認定及救助，要以城市基層組織為主，勞動、總工會、民政、房管、殘聯等部門共同參與，減少自由裁量權，維護社會公平。平衡，市級要加大同一地段不同項目的協調力度，努力避免因政策不同、工期緊張而導致拆遷補償攀比上升。平穩，“不怕自己補償的少，就怕鄰居沾光”，這是群眾的心理；“不怕釘子戶胡鬧，就怕早走的人吃虧”，這是基層的擔憂。要積極穩妥推進市場接軌，掌握好基準價計算方法調整的時間跨度和節奏,防止已拆遷戶產生心理落差,引發新的矛盾。

——嚴格準入、重懲嚴管的全程監管機制。全面整頓，從資格審核、市場準入、動態監管、法制教育等方面，切實加強拆遷行業管理；對國有土地和集體土地房屋拆遷全面推行拆遷公示、信訪投訴接待、目標責任承諾、拆遷舉報、拆遷過程監管、責任追究“六項制度”，提高政府拆遷行為的公信力；進一步完善評標制度和評估機構選擇機制，盡快完善評估（含裝修）細則，促進評估結果與市場接軌，堅決制止對評估報告的“倒逼”現象；對存在惡劣行為、社會反響強烈的企業，實行一票否決制，并與拆遷企業法定代表人簽訂“文明拆遷”責任書，建立信用檔案，對具有重大違規和劣跡的企業與人員不得再進入拆遷市場；針對“拆托”、“訴托”新情況，加大法制教育和懲治力度。

——調解優先、扶善懲惡的訴訪終結機制。堅持“先基層調解、再行政裁決，后司法判定”的拆遷糾紛處置程序,整合人民團體、行政調解、司法調解三方面的力量，建立行政調解與司法調解互動銜接制度，盡力避免強制拆遷。建立三級調解制度，借鑒深圳經驗，首先由街道、鄉鎮的人民調解委員會出具調解協議書，經當事各方簽字認可后生效執行；當事各方有一方及一方以上不服調解的，由鎮調委會出具不具強制執行力的調解建議書，進入下一行政或司法程序；如當事人拒絕調處且行為涉嫌違法犯罪，則通知公安機關依法處理。開展司法援助活動，司法部門招聘律師志愿者組成律師援助團，向社會公布律師名單，居民自主選擇后簽訂委托合同，收費標準由司法部門和物價部門審定，困難家庭可以申請免費援助。外地的成功經驗表明，引入律師參與動遷安置工作，可以發揮其宣傳教育、糾紛調解、政策論證、事務代理等方面的作用，可以促使政府拆遷行為公開公平，可以緩和雙方利益協商而產生的緊張關系，特別是可以一定程度上防止外地律師介入而造成的負面影響，例如中吳大道項目中，北京律師從20多個方面對我 市行政裁決提出質疑，挑動被拆遷戶發起訴訟，從中謀取高額代理費。依法打擊惡意抗拆，對極少數釘子戶的強勢就是保護了大多數人的合法利益，要維護行政裁決和司法判決的嚴肅性，在爭取調解撤訴的同時，不亂開口子、不花錢買平安、不讓惡意釘子戶沾便宜，堅決制止“先走的人吃虧，后走的人沾光，惡意訴訪的人暴富”現象的發生，努力維護社會公正。強化各級信訪責任，堅持三個不放過：拆遷問題沒有查實的不放過，拆遷糾紛沒有處理的不放過，拆遷補償不到位的不放過，及時采取針對性措施，防止矛盾激化。同時，各級責任主體要積極配合人民調解組織、行政裁決機構和法院機關的工作，力促項目手續合法，不折不扣地落實政策、履行協議，努力為息訴息訪創造條件。

——合力攻堅、激濁揚清的環境優化機制。正確輿論導向,宣傳部門要組織新聞媒體有計劃、有針對性地開展正面報道，大力宣傳政府通過拆遷，在改善舊城環境，提升城市功能，拆遷致富于民，關懷貧困群眾等方面取得的成效，引導群眾樹立“以通情達理支持城市建設為榮，以胡攪蠻纏阻礙社會發展為恥”的觀念，讓全社會理解拆遷、支持拆遷；要主動“跟帖”網絡上的負面信息，積極應對，以正視聽；要敢于報道行政強拆和司法強拆的典型案例，解釋原因，闡明道理，教育群眾。發揮組織優勢,強化行政推動作用，在依法保障公職人員拆遷補償利益的同時，加大思想教育引導力度，促使他們自覺服從發展大局，不消極拖延、不無理索取、不額外照顧、不參與抗拆、不煽動造謠，以身作則，帶頭簽約，爭作貢獻。加強部門聯動，工商部門要嚴把執照申領關、年檢關，制止亂開店、假開店行為；要通過聯合稅務部門查驗等措施,改革營業店面、住改非拆遷損失的取證與認定方法，合理界定補貼費用；市規劃、國土、城管、工商等部門要研究制定管理辦法，從源頭上遏制企事業單位和居民家庭擅自變更土地用途開店、違章建設等行為；公安、城管、工商要加強動遷地塊的行政管理，取締無照經營，清退租賃住戶，疏散外來人口，合力消除動遷障礙。

第四篇：社會實踐城鎮改造建設拆遷問題調查

城鎮改造建設拆遷問題調查

近幾年來，我國各大城市進行的大規模舊城改造建設，通過房屋拆遷，不同程度提高和改善了城市環境和市民的居住條件。房屋拆遷不單純是一種市場行為，而且是涉及到包括拆遷、補償、房產、土地、建管、街道、社保等多方面廣泛參與的系統工程，單項突進必然引發矛盾。目前，以房屋拆遷和居民安置為中心的城市拆遷糾紛愈發凸顯，成為群眾上訪的一大焦點問題。截至2003年8月31日，國家信訪局收到拆遷上訪信件11641件，比2002年同期上升50％；上訪人數5360人，上升47％。拆遷問題如不妥善解決，必將影響正常的生活秩序和社會穩定，最終成為經濟發展的障礙。

一、拆遷過程中出現的幾個主要問題

1.被拆遷人因拆遷陷入新的貧困。城市居民的房產往往是一個家庭的命脈，承載著太多的東西，舊城危改面對的是許多在那里居住了一輩子、生存能力和適應能力都在下降的老年人以及其他社會弱勢群體，以他們的經濟實力只能承受低租金住宅。

2.擅自降低拆遷補償標準，安置補償不合理。有些地方不按規定，擅自降低拆遷補償標準，致使被拆遷戶并沒有拿到該得到的補償金額，讓大多數中低收入階層的居民無法在原地買到同等面積或保持同等生活質量的房屋,造成安置補償不合理，引發拆遷糾紛。

3.評估機制不完善，導致拆遷糾紛。在房屋拆遷過程中，拆遷房產的評估是由拆遷人委托的。有些評估機構經不住利益誘惑，按照委托人的要求或與拆遷人串通，做不實評估，評估價格與市場價格差距較大，損害了被拆遷人的合法權益。

4.開發商享受著暴利。現在很多人從事開發房地產行業，就是因為它享有巨大的利潤。而這種“利潤”隱含的腐敗黑洞是難為外人所知的。

5.政府職能的缺失，導致拆遷糾紛。在房屋拆遷過程中，政府和拆遷人，行政行為和商業行為經常交織在一起，導致政府職能和角色界定不夠清晰或者政府有意越界，從而將自己置身于糾紛的漩渦中而進退失據。

6.拆遷公司的不規范，造成拆遷糾紛。

7.土地市場上的違規操作，造成拆遷糾紛。

二、規范拆遷行為的具體措施

1.我國的城市拆遷既是城市建設發展的需要，也是改善群眾生活條件的好事。

2.拆遷居民補償金額的多少是拆遷矛盾的焦點和核心。

3.一些房地產界的評估師、律師和專家都認為，房地產市場評估的公正合理是最重要的，拆遷評估由于沒有科學的規則而引發的拆遷糾紛是拆遷工作中遇到的焦點問題。

4.目前，許多城市建設采用城市改造和發展與市政基礎設施、與房地產經營相結合的模式，一些地方政府將部分基礎設施建設義務轉嫁給開發商并給予開發商補償。

5.逐步完善拆遷的各項政策法規及操作程序，讓司法機構及時、有效地介入以化解拆遷過程中因不公平而引發的各種社會矛盾。

6.當前，在我國依靠政府土地部門的行政行為來規范土地市場秩序，杜絕和整治違法批地用地、違法違規出讓土地現象是遠遠不夠的。

政府管理市場的方法已被實踐證明不僅效率不高，而且易滋生新的“尋租”弊病。治本之策應該進行土地制度創新，加強土地出讓制度的貫徹力度，加大對各地方超指標開發用地的懲處力度，政府根據市場運轉及時制定有關法規對土地市場加以宏觀調控，把規范土地市場秩序上升為法律行為，讓法律介入土地市場。對任何破壞土地市場秩序的行為，包括政府行為，追究其相應的法律責任，從而大力提高破壞秩序者的違規成本。這是土地市場發展的方向。在拆遷的運作上，一些國外的解決方案值得我們借鑒、參考，首先，賠償的基準盡量達到公正。“公正的賠償”是征地的賠償基準，所謂“公正的賠償”的根本目標，就是被征者能夠達到與征用之前相等的經濟條件，既不會因征地致富，也不會因征地變窮。其次，當事人程序上的權利，包括得到通知、聽取證詞、上訴等都有法律保障，在這些權利沒有得到實施之前，征地方無權強制拆遷。如征地拆遷雙方就相關問題達不成協議，便可通過司法過程來達到政府利益與個體利益的動態平衡。因為司法具有行政裁決所不具有的透明、公開的特點，也具有行政裁決所欠缺的權威性。在司法沒有裁決之前，絕對禁止強制拆遷。所以說，完善法制，規范執法行為是解決拆遷矛盾的正途。

胡錦濤總書記在“七一”講話中指出：“群眾利益無小事。凡是涉及群眾的切身利益和實際困難的事情，再小也要竭盡全力去辦”。拆遷問題牽涉到政府職能、法律、公眾權利等多個方面，用什么原則、理念和機制來解決拆遷問題，是進行城市建設和房地產開發管理中亟待解決的首要問題，目前，已引起政府和地方有關部門的高度重視。為了我國城市建設的快速發展和社會大局的穩定，在今后的城市改造拆遷補償安置工作中，政府部門應強化拆遷行業管理，全面規范拆遷行為，根據實際情況，隨時制定、修改、完善房屋拆遷有關政策和法律法規，建立合理的利益分配機制，承認被拆遷人平等協商的權利，尊重并認真聽取被拆遷居民的意愿，給予被拆遷戶及時、充分、公正合理的補償，那么，拆遷就不會再是一件難事。

第五篇：拆遷工作中的幾點做法

拆遷工作中的幾點做法

XX區城管分局

隨著城市建設的飛速發展，城鎮化進程逐步加快，2007年我區的拆遷項目眾多，鐵路沿線平房區主要包括無名屯、ＸＸ社區、ＸＸ地區、ＸＸ地區和ＸＸ集團、ＸＸ集團平房區，總面積54.28萬平方米、房屋6501戶?，F已拆遷平房4960戶、面積41.54萬平方米，占需拆遷總量的76.5%。其中，違章建筑1666戶，面積為172650平方米?，F已全部拆除。區級財政投入資金近300 萬元。ＸＸ地區違章建筑239戶，面積為2.15萬平方米，已經全部拆除。ＸＸ路以東地區違章建筑786戶，面積為8萬平方米，現已拆除748戶，7.6萬平方米。ＸＸ違章建筑172戶，2萬平方米，拆遷工作已經全部結束。ＸＸ路屠宰場側違章建筑34戶，5000平方米，拆遷工作已經全部結束。ＸＸ平房區違章建筑98戶，面積為10280平方米，拆遷工作已經全部結束。ＸＸ鐵路沿線100米內違章建筑48戶，5080平方米，拆遷工作已經全部結束。拆遷安置工作牽涉到千家萬戶，如何確保建設項目順利進行，切實做好拆遷戶工作，成為擺在我們面前的一個重要課題。我局站在 “三個代表”的高度，以人為本，堅持依法拆遷和有情調處相結合，確保全區建設項目有序推進，社會秩序穩定。

一、加強組織領導，明確目標責任

一是成立領導小組。為了及時處理工作中出現的各種問題，城管局領導親自掛帥，抽調精兵強將專門負責拆遷工作，加大了拆遷安置工作的力度。二是明確職責任務。堅持做到“五到位”，即組織領導到位、人員責任到位、采取措施到位、督促檢查到位、工作落實到位，確保了拆遷工作的順利進行。三是提出嚴格要求。堅持做到了“三嚴格，四過硬”?！叭龂栏瘛笔牵簢栏駡绦姓摺０凑铡吨腥A人民共和國城市規劃法》、《城市房屋拆遷管理條例》等規定，該補的一定要補，不該補的堅決不補；嚴格公開制度。評估、補償等環節實行“陽光操作”，全面及時的進行公示；嚴格執法監督。重點督查拆遷過程中有無侵害群眾利益、以權謀私等行為。

二、加大宣傳力度，做好輿論宣傳工作

為能夠幫助居民群眾盡快了解拆遷政策，掌握拆遷工作相關程序，及時解決拆遷過程中遇到的各類政策問題，擴大宣傳影響范圍，我們利用電視臺、報紙等宣傳媒體大力宣傳，并自己動手，將各種拆遷相關政策、補償標準、被拆遷人辦理貨幣補償所需準備的材料及工作流程圖制作成宣傳單，張貼在拆遷現場 辦公室的墻上、玻璃上，以方便居民查閱；針對居民關心的、拆遷過程中又常見的疑難政策問題，采取了一問一答的解答方式用宣傳板展示給居民，以方便居民更 2 快地理解政策；在單位設立了專門的咨詢處和咨詢電話，解答群眾的各種疑問，做到“有問必有答”，對于當時解答不了的問題，我們采取記錄的方式，經上級部門研究后會把意見以登門或電話的方式第一時間內反饋給居民，決不推、拖，真正做到“把拆遷政策宣傳到家，把居民難處記在心頭”。

三、依法運作，確保拆遷進度

（一）認真做好基礎材料工作。一是房屋情況核實準確。拆遷直接涉及百姓的切身利益，這就要求我們必須對房屋情況掌握翔實準確，對房主身份、房屋性質等心中有數。違章建筑做到一戶一卷，成卷率達100%。二是統計資料全面。在入戶調查過程中，對相關資料全面登記，全部做到編號、照相、繪圖。三是運用法律得當、處罰依據明確。為避免因拆遷導致的行政訴訟，在摸清房屋詳細情況的基礎上，引用得當的法律條款。有吃不透、叫不準的地方，及時請示上級法規部門。四是文書書寫規范。

（二）堅持公開、公平、公正原則。拆遷和安置工作是一項系統而繁瑣的工作，也是群眾關注的焦點。對涉及補償的拆遷戶，我們要求評估單位嚴細認真的做好各個環節的工作，將房屋實際情況、補償方案標準、補償金額等公示。

（三）和諧調處，人性化拆遷。在每次拆遷過程中，我們都組織紀檢、信訪、公證等部門深入現場，耐心細致地做 3 好解釋工作，緩解拆遷戶的不滿情緒，防止激化矛盾，擴大事態。對拆遷戶決不一拆了之，無論是領導還是普通干部都帶著對群眾的深厚感情搞好拆遷安置工作，做到接待群眾咨詢“熱心”；調查補償情況“細心”；聽取群眾意見“耐心”；核實安置補償標準“公心”；困難拆遷戶安置“關心”。切實落實對被拆遷群眾的承諾，勤政為民，從而樹立起人民政府的良好形象，獲得廣大人民群眾的支持和擁護，為確保各項建設項目的順進行創造一個良好的環境。