第一篇：土地管理學試題

《土地管理學》模擬試題

（一）一、名詞解釋（每題4分，共20分）

1、土地登記

2、地役權

3、地籍調查

4、土地管理的經濟手段

5、土地

二、判斷題（每題2分，共10分）

1.土地具有資源功能，作為資源（如礦產資源）是可以移動的，所以土地也

是可以移動的。

2.土地管理屬于公共管理范疇，其目的是為提高公共福利和公共利益。

3.稅收地籍就是專門用于收稅的地籍，產權地籍就是專門用于確定產權的地

籍，多用途地籍就是用于稅收和產權確定的地籍。

4.不經登記的土地買賣契約（即買賣合同）是無效的契約（合同）。

5.我國土地利用總體規劃采用的是指標控制加分區管制模式。

三、填空題（每空2分，共20分）

1.我國土地市場交易的是()，住宅用地使用權的期限是()年。

2.土地利用總體規劃的模式有指標控制模式、()模式 和()模式。

3.當今世界各國的土地登記制度，源于3種基本的土地登記制度。一種是()，因法國首先創立這種制度，所以又稱為“法國土地登記制度”；第二種是()，發源于德國，為德國法系的登記制度，故又稱為“德國土地登記制度”；第三種是()，又稱“澳大利亞土地登記制度”。

4.地籍調查的基本單元是()，土地利用現狀調查的基本單位是()。

5.按照現行土地有關政策，土地供給同財政、稅收、金融一樣具有()作用。

四、簡答題（每題10分，共30分）

1、土地管理的內容體系

2、我國土地登記的特點

3、土地用途管制的基本內容

五、論述題（<任選一題>每題20分，共20分）

1、我國土地資產管理存在問題與對策

2、土地利用總體規劃性質

第二篇：土地管理學試題

土地管理學考試試卷

1． 土地管理：是國家用以維護土地所有制、調整土地關系和合理組織土地利用的一項國家措施。

2． 土地關系：是指人類在占有和開發、利用土地過程中所發生的人與人的關系．其中，土地產權關系是土地關系的核心，最重要的問題。

3． 土地產權：是指以土地所有權為核心的土地財產權利的總稱。

4． 地租 是土地所有權在經濟上借以實現的形式，從狹義上講，就是指為利用一切土地所必須支付的超額利潤，從廣義上講，是指利用一切生產要素（包括土地、工資、勞動力等）而必須支付的超額利潤。

5． 土地有償使用是指土地使用者向土地所有者交納的地租或應繳的報酬，使土地所有權在經濟上得以實現。

6． 地籍管理也可以理解為：國家為獲得地籍信息，科學管理土地，而采取的以土地調查（含測量）、土地分等定級、土地登記、土地統計、地籍檔案管理為主要內容的綜合措施。

7． 地籍檔案管理是將經過土地調查、分等定級、登記、統計等工作形成的各種文字、數據、圖件資料立卷歸檔、保管和提供利用等工作。8． 土地所有權是土地所有權人依法占有、使用、收益和處分土地的權利。

9． 土地使用權出讓：是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。

10.土地制度：一定的社會經濟條件下土地關系的總和，是關于土地這一基本生產資料的所有、使用、管理的原則、方式、手段和界限等的法律規范和制度化體系。

11.土地利用：指人類通過一定的活動，對土地進行的利用規劃和改造等過程，也是對土地的利用方式、利用效果的總稱。

12.土地利用管理：是國家按照預定的目標和土地系統運行的自然、經濟規律，對土地的開發利用、整治和保護所進行的決策、組織、指揮、協調、控制等工作的總稱。

13.地票：指包括農村宅基地及其附屬設施用地、鄉鎮企業用地、農村公共設施和農村公益事業用地等農村集體建設用地，經過復墾并經土地管理部門嚴格驗收后產生的指標。

1．土地與人口、環境是什么關系? 人地關系也是土地供需平衡關系的重要體現。因土地數量有限、而人口的數量在一定階段都是一個不斷增長的變數。土地所能承擔的人口“負荷量”，亦稱土地的人口承載力，它取決于自然條件，社會不同發展階段的政治、經濟制度和文化、科學技術水平等。在一般情況下，社會生產力越低，土地所能承擔的人口“負荷量”越小，反之則越大。耕地面積減少和人口增長速度的加快，巳日漸成為世界性的突出矛盾之一．

土地與環境、生態的關系，是指土地生產力的保護和破壞對共它環境條件，甚至對整個生態系統的影響。

2．土地管理的特性是什么? 土地管理除具有管理的一般屬性外。還有其自身的特性，(1)全面性，(2)統一性，(3)科學性，(4)法制性。

3.土地管理的基本任務是什么? 維護土地公有制，調整土地關系，合理組織土地利用，切實保護耕地，保護土地所有者和使用者的合法權利，加強土地的法制管理，使土地管理走上法制軌道。

4.土地管理的總體原則：依法管理；統一管理；維護社會主義土地公有制；最大限度地滿足生產、建設和發展的用地需求；充分、合理利用和保護土地

5.土地管理的基本原則：正確處理國家、集體、個人之間關系；堅持生態、經濟、社會三效益統一；堅持依法、統一、科學地管理土地。6.全國土地管理總目標（宏觀土地管理目標）：指帶有全局性、宏觀性和戰略性特點的土地管理目標。我國土地管理總目標是提高土地利用的生態、經濟、社會綜合效益。地區級土地管理目標（中觀土地管理目標）：指為保證全國土地管理總目標的實現，結合本地區特點，提出的具有本地區特色、切實可行的土地管理目標。如土地生態環境建設。縣級土地管理目標（微觀土地管理目標）：指比較具體的、帶有微觀性的土地管理目標。如林業發展等。7.土地管理的內容是什么？

土地管理的基本內容分為產權、產籍管理和土地利用管理兩大部分，具體包括：

（1）地籍管理。包括土地調查、土地分等定級、土地登記、土地統計、地籍檔案、地籍信息系統籌內容。

（2）土地權屬管理。包括大地所有權、使用權的審核和依法確認，土地權屬變更(如土地征用、劃撥、出讓等)管理，土地權屬糾紛的調處，對違法侵犯土地所有權、使用權行為的查處等內容。（3）．土地利用管理。包括編制和實施土地利用規劃，土地利用的監督和調控等內容。（4）.土地經營（土地市場）管理 8.土地管理的方法內涵及其相互聯系是什么？

土地管理的方法有行政方法、經濟方法、法律方法和技術方法。

1）行政方法：土地管理的行政方法指領導者(管理者)運用行政權力，通過強制性的行政命令，直接指揮和控制管理對象，按照行政系統自上而下實施管理的方法。

所謂行政，源于“行使政治權威”。常用的方式：行政管理系統通常采用命令、指示、規定、通知、條例、章程、指令性計劃等方式對于系統進行控制。行政方法依靠行政權力。特點：具有權威性、強制性、直接性、單一性和無償性等特點。效果：行政方法能依靠行政機關和領導者的權威，充分發揮高層領導的決策作用、使管理系統達到高度的集中統一。

行政方法必須遵循的準則：（1）符合客觀規律，反映人民群眾利益：（2）以科學決策為依據，作出的指令，既要有利于整體目標的實現，又要能協調好各部分的關系。

行政方法有它的局限性。主要表現在：①管理效果受領導水平的限制，領導水平不高，就容易產生瞎指揮； ②橫向構通困難。信息傳遞遲緩，有時嚴重失真； ③行政層次多，手續繁雜，影響工作效率；④不利于發揮子系統的積極性。

行政方法局限性的補救措施：行政指導（提供信息、咨詢指導等）

2）經濟方法：土地管理的經濟方法指管理者按照客觀經濟規律的要求，運用經濟手段，調節和引導土地利用活動，以實現管理職能的方法。

經濟利益原則是經濟方法的核心。

經濟手段（杠桿)是經濟方法的工具，它在調節經濟利益、實現管理目標方面有著不可替代的作用。

在土地管理方面常采用的經濟杠桿有：（1）、地租地價杠桿：實行土地有償使用；調整土地供需矛盾；指導土地的合理分配和利用，優化土地利用結構；鼓勵對土地的投入，提高土地利用的集約度。（2）財政杠桿。（3）、金融杠桿。（4）稅收杠桿。

經濟方法的局限性： ①不能用來解決管理中許多需要嚴格規定或立即采取措施的問題。②土地利用中不能單純依靠該種方法來調動人們的積極性。

3）法律方法：是管理者通過貫徹、執行有關土地的法規，調整人們在土地開發、利用、保護、整治過程中所發生的各種土地關系，規定人們行動必須遵守的準則來進行管理的方法。

在土地管理中運用法律方法，主要是運用立法和司法手段，來鞏固和調整各方面的土地關系。

特點：法律方法比行政方法具有更大的強制性、嚴肅性和權威性。

局限性：對于很多超越法律范圍的活動就顯得無能為力了。

4）技術方法：是管理者按照土地的自然、經濟規律，運用科技手段(遙感、電子計算機、系統工程、土地規劃等)來執行管理職能的方法。

運用技術方法管理土地要取得良好效果，必須做到：①收集資料的客觀性；②分拆方法的系統性、科學性；③對未來的預見性；④手段的先進性。

以上四種方法各具特色，但又有各自的局限性，因此，在土地管理中必須綜合運用上述四種方法，才能收到事半功倍的效果。9.地籍管理的任務和內容是什么？

任務： 在我國，地籍管理的主要任務是：為維護土地的社會主義公有制主體地位，保護土地所有者和使用者的合法權益，促進土地的合理開發、利用、編制計劃、土地利用總體規劃，制定有關土地政策等，提供保管、更新有關土地自然、經濟、法律方面的信息。

內容：地籍管理包括土地調查、土地分等定級、土地登記、土地統計和地籍檔案管理等方面的內容。（1）土地調查：土地調查包括地籍調查、土地利用現狀調查和土地條件調查。其主要任務是查清土地的位置（界線、四至）、權屬、利用類型、數量、質量，為土地管理取得基礎資料。

（2）土地分等定級：土地分等定級是根據土地的用途、自然性狀、地理位置、環境條件、基礎設施、經濟效益等因素，對土地進行分等定級，做為合理利用土地，計算征地補償費、土地使用費（稅）、投補償費的主要依據。

（3）土地登記：土地登記指土地所有權和使用權的登記，即對集體土地所有權、集體土地、建設用地使用權和國有土地使用權進行登記發證工作。

（4）、土地統計：土地統計是對土地的面積、質量等級、權屬、利用類型等進行統計和分析，為國家提供土地統計資料，實行統計監督。

（5）、地籍檔案管理：地籍檔案管理是將經過土地調查、分等定級、登記、統計等工作形成的各種文字、數據、圖件資料立卷歸檔、保管和提供利用等工作。10.地籍管理有哪些原則？（1）按國家統一的制度進行；（2）保證地籍資料的可靠性和精確性；（3）保證地籍工作的連續性；（4）保證地籍資料的完整性。

11、地籍調查的程序有哪些？

準備工作、土地權屬調查、地籍測量、面積量算、編繪地籍圖、編繪宗地圖。（地籍圖所采用的比例尺通常為：市區1:1000；村莊1:1000--1:2000；城市郊區1:1000--1:5000；一般農區1:10000）12.土地權屬管理的任務和主要內容是什么？

土地權屬管理的任務：維護社會主義土地公有制，保護土地所有者和使用者的合法權益和調整土地關系。其中，調整土地關系包括調整土地征用過程中產生的土地關系和國有土地使用權有償使用以及轉讓過程中的土地關系。權屬管理的主要的內容有：依法確認土地所有權和使用權；依法管理土地權屬的變更；依法調處土地權屬糾紛；依法查處土地權屬方面的違法行為。

13、土地利用的原則有哪些？

(1)先評價規劃，后開發利用；(2)珍惜、節約合理用地；(3)均衡協調開發和合理布局；(4)貫徹農業優先；(5)開發利用與整治保護相結合。

14、簡述土地利用管理的內容。

土地利用管理主要是通過土地利用規劃、土地開發、監督和調控土地利用來實現的。1）、土地利用規劃：土地利用規劃是根據國民經濟建設發展的需要和土地的自然、經濟特點，對土地的分配、開發、利用、整治、保護在宏觀上進行統籌協調、合理配置的綜合措施。

土地利用規劃為實行土地利用計劃管理制定出管理目標、方向，為管理部門調節各類用地的供需，控制各類用地的非農占用，調整其結構和空間布局，提高土地利用效益方面提供科學依據。編制和實施土地利用規劃是土地利用工作的重要內容之一。2）、土地開發：通過對土地投入活動和物化勞動，一方面將難利用的土地改變為可利用的土地；另一方面是對已利用土地進行再開發，以提高土地利用的集約化程度。土地整治，指通過生物、工程措施，對土地進行改良和改造。土地保護，是指為防止土地亂占濫用和防止土地退化而采取的各種保護措施，以使土地能夠永續利用。3）、土地利用的監督和調控 是土地利用管理的又一項重要內容。它首先是對土地利用規劃的執行情況加以監督，在執行過程中因情況變化而作相應的調整；對非農占用土地加以控制；對土地利用狀況作正常性的監測，使土地利用不至于偏離規劃的目標、方向，至少可以將這種偏離維持在可允許的范圍之內，以保證土地利用朝著良性方向發展。

15.土地利用包括哪些主要內容？

(1)確定土地的用途。(2)在國民經濟各部門間和行業間合理分配土地資源。(3)采取各種措施開發、整治、經營、保護土地資源，提高土地利用效果。16.影響土地利用的因素主要有哪些？

對土地利用產生影響的因素是多種多樣的，歸納起來，主要有以下幾種：

1.自然因素 自然因素主要指氣候、地形地貌、土壤、水文、地質條件等。它們制約著人們對土地的利用。2.社會經濟因素 社會經濟因素主要指社會制度、政策，土地所處的位置、交通條件，成本、效益、土地利用現狀等。3.人的文化素質 人們的知識水平、科學技術水平，對土地利用的整體性、長遠性的認識，都會給土地利用帶來深遠的影響。

17.地票制度的利弊

利：地票”交易制度是“先造地后用地”，農村閑置土地資源依法有序退出，先把農村建設用地轉化成耕地之后，才在城市新增建設用地，對耕地的保護力度更大、保護效果更好。同時，“地票”交易制度創新可以有效解決當前城鎮化和工業化加速期，城市建設用地緊張的矛盾，而城鄉建設用地總量不增加、耕地總量不減少。弊：“地票”制度的設計，無非是多了一套重復交易的環節，政府可能涉嫌重復收費，導致社會交易效率下降、交易成本提高。更進一步，社會為這種低效、高成本而埋的單，最后得益的很可能不是農村的農民。18.中國土地市場招拍掛制度的反思

（一）土地招標 招標出讓國有土地使用權，是指市、縣人民政府土地行政主管部門發布招標公告，邀請特定或者不特定的公民、法人和其他組織參加國有土地使用權投標，根據投標結果確定土地使用者的行為。

（二）土地拍賣 拍賣出讓國有土地使用權，是指市、縣人民政府土地行政主管部門發布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，根據出價結果確定土地使用者的行為。

（三）土地掛牌 掛牌出

讓國有土地使用權，是指市、縣人民政府土地行政主管部門發布掛牌公告，按公告規定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受竟買人的報價申請并更新掛牌價格，根據掛牌期限截止時的出價結果確定土地使用者的行為。

實施土地招拍掛制度的優點

(一)實施土地招拍掛制度，有利于規范土地市場，公平競爭。(二)實施土地招拍掛制度，有利于杜絕腐敗現象，提高政府對城市土地的管理能力(三)實施土地招拍掛制度，有利于房產開發商綜合實力的提高，促進房地產企業的整合。(四)實施土地招拍掛制度，促進房地分離，有利于提高土地開發效率。(五)實施土地招拍掛制度，有利于優化投資環境，吸引外資。

目前中國土地市場招拍掛制度存在的問題及解決建議

（一）目前中國土地市場招拍掛出讓中存在的問題 1．經營性土地出讓制度還缺少具體的操作規范與之相配套； 2．少數市縣仍以“招商引資”為名，先行立項、先行選址，定點確定土地使用者、土地用途、土地面積和地價 3．有的地方不按規定公開經營性土地出讓信息或信息公開不及時、不充分； 4．有的地方在經營性土地出讓中存在假招標、假掛牌、假拍賣或陪標、串標等問題； 5.極少數領導干部仍通過打招呼、批條子等形式違規干預和插手經營性土地出讓。

（二）對完善招拍掛市場的建議。1．轉變政府職能，建立與健全監督保證機制，確保交易的公正性 2．制定合理的標底價格，防止地價上漲過快 3．選擇性地使用拍賣的交易方式 4．制定完善的土地供應計劃，定期發布土地供應信息

土地估價師土地管理基礎輔導

________________________________________ 來源：土地估價師考試-考試大 [2006-8-21]

第一章 土地管理概述 重點難點 ：

土地概念、特征、土地制度、土地政策、土地管理體制、土地管理任務、基本內容。

第一節土地的概念與特性

一、土地的概念

(一)土地的定義.土地是地球陸地表面由地貌、土壤、巖石、水文、氣候和植被等要素組成的自然歷史綜合體，它包括人類過去和現在的種種活動結果。這一定義包括以下幾層含義。(1)土地是綜合體。土地的性質和用途取決于全部構成要素的綜合作用，而不取決于任何一個單獨的要素。

(2)土地是自然的產物。人類活動可以引起土地有關組成要素的性質變化，從而影響土地的性質和用途的變化。

(3)土地是地球表面具有固定位置的空間客體。

(4)土地是地球表面的陸地部分。陸地是突出于海洋面上的部分，包括內陸水域、海洋灘涂。

(5)土地包括人類過去和現在的活動結果。(二)土地概念的區分 1.土地與土壤

土壤，是指能夠產生植物收獲的陸地疏松表層。它是在氣候、母質、生物、地形和成土年齡等諸因子綜合作用下形成的獨立的自然體。土壤與土地的區分，可以從以下幾方面加以說明。

(1)從相互關系上看，土壤僅僅是土地的一個組成要素，即土地包含土壤。(2)從本質特征上看，土壤的本質是肥力，而土地的本質特征是生產力。(3)從形態結構上看，土壤是處在地球風化殼的疏松表層。而土地是由地上層、地表層和地下層組成的立體垂直剖面。2．土地與國土

國土不單指土地，而是國家管轄的地理空間，包括領土、領空和領海。從內涵上看，國土包括資源與環境兩方面的內容。

例題：2002判斷題：從內涵上看，國土包括資源與環境兩方面的內容[ R ] 3．土地與景觀

土壤、風化殼、大陸沉積物、潛水和地表水、植被、近地表大氣及物理化學作用彼此緊密聯系的綜合體稱為景觀。大氣候和地理地質條件的統一是景觀的基本特征。它與土地的最大區別主要在于它只考慮自然地理因素的作用，而極少考慮社會經濟因素的“綜合體”的影響。4．土地與土地資源

所謂資源，是指生產資料與生活資料的來源。土地資源是指在一定技術條件和一定時間內可為人類利用的土地。一般說來，土地資源是指經過人們投入，從土地上得到收益的土地，即產生了價值的土地。“資源”是一個發展的概念 5．土地與地產

地產是指作為財產的土地，其中既包括純自然土地，也包括經過人類開發、改造過的土地，兩者都能夠被人們當作財產予以占有。從法律上看，地產不僅包括土地自然體，而且包括土地權利(如所有權、使用權、經營權等)。地產和土地，既緊密聯系又有區別，在商品經濟中地產是特定的土地。土地不一定完全是地產，而地產必然屬于土地。地產最重要特性是其商品屬性，具有使用價值和價值，可以像其它商品一樣進行交換。但在我國，這種交換是在土地所有權與使用權相分離的前提下，對使用權的經營，即土地使用權的出讓、轉讓、租賃、抵押等。

二、土地的特性

土地的特性，包括自然特性和經濟特性。土地的自然特性是指不以人的意志為轉移的

自然屬性；土地的經濟特性則指人們在利用土地的過程中，在生產力和生產關系方面表現的特性。(一)土地的自然特性(1)土地面積的有限性。(2)土地位置的固定性。(3)土地質量的差異性。

(4)土地永續利用的相對性。只有在利用過程中維持了土地的功能，才能實現永續利用。

(二)土地的經濟特性

(1)土地經濟供給的稀缺性。(2)土地用途的多樣性。(3)土地用途變更的困難性。(4)土地增值性。

(5)土地報酬遞減的可能性。

土地還具有重要的社會屬性。人類在利用土地的過程中，總是要反映出一定的社會中人與人之間的某種生產關系，包括占有、使用、支配和收益的關系。土地的占有、使用關系在任何時候都是構成社會土地關系的基礎，進而反映社會經濟性質。土地的這種社會屬性，既反映了進行土地分配和再分配的客觀必然性，也是進行土地產權管理、調整土地關系的基本出發點。

例題：判斷題：土地的占有、使用關系在任何時候都是構成社會土地關系的基礎，進而反映社會經濟性質。

第二節土地資源構成及特點

一、土地資源構成及分布(一)按地形特征分類

(1)平原。(2)盆地。（3）丘陵（4）高原（5）山地

例題：把土地資源分為平原、盆地、丘陵、高原、山地的依據[ ] A．按利用特征分類 B．按地形特征分類 C．按植被特征分類 D．按氣候特征分類

（二）按用途分類

耕地、園地、林地、牧草地、居民點及工礦用地、水域、未利用土地。

二、土地資源特點

(1)土地面積絕對數量大，相對數量小。(2)后備土地資源有限。

(3)土地類型多樣，山地多于平地。(4)農地分布不均勻。(5)森林覆蓋率低。

(6)土地質量較差。(7)水土資源不平衡。

第三節土地管理的內涵與原則

一、土地管理的概念與性質

(一)土地管理的概念

土地管理是國家的基本職能之一，國家通過立法機構將意志表示規范化并用法律的形式固定下來，國家管理機關即各級人民政府及土地管理部門來保證法律法規的貫徹執行，從而達到實現土地管理國家職能的目的。土地管理的概念可以這樣描述，國家綜合運用行政、經濟、法律、技術等手段，為維護土地所有制，調整土地關系，合理組織土地利用，而進行的計劃、組織、指揮、協調、控制等綜合性活動。其本質是對土地的行政管理。這一概念包括6個方面的含義：

①土地管理的主體是國家。

②土地管理的客體是土地，以及土地利用中產生的人與人、人與地、地與地之間的關系。

③土地管理的目的是維護土地所有制、調整土地關系和合理組織土地利用。目標是不斷提高土地利用的生態效益、經濟效益和社會效益，以滿足社會日益增長的需求。④綜合運用行政、經濟、法律、技術等手段管理土地。⑤管理的職能是計劃、組織、指揮、協調與控制。

⑥土地管理具有鮮明的階級性，其目的和特點受社會環境的制約，特別受社會制度、土地制度的制約。(二)土地管理的性質

土地管理具有自然屬性和社會屬性的兩重性。

二、土地管理的主體和對象

任何管理(含土地管理)的定義都需包括三項內容：“誰在管理”——管理者(主體)，“管理什么”——管理的對象和范圍，“如何管理”——管理的方式和方法。(一)土地管理的主體

土地管理主體是各級政府的土地行政主管部門及其公務員。從享有行政權力和具體行使行政權力的角度分析，土地管理的主體又可以分為四種：(1)政府包括中央政府和地方各級政府。(2)土地行政主管機關。

(3)行政首長。土地行政主管機關的首長無論在名義上還是在實際執行上都是行政權力的一種主體o(4)土地行政主管部門的普通公務員。他們是土地管理的又一主體。他們人數眾多，由法律保障其身份和規定其職責。他們的主要職責是處理部門的大量日常事務，具體執行既定的政府政策和首長決定，他們是技術作業層上土地管理的主體。依據“管理就是決策”的觀點，他們以其獨特的方式、專長和優勢，直接影響土地管理的過程和

時效性，通過他們的努力，土地管理才能轉化為社會過程，產生社會效應。(二)土地管理的對象

土地管理的對象是指土地保護和開發利用活動中的社會公共事務。這些社會化公共事務的自然載體是土地，社會載體是從事資源保護和開發利用的社會組織和個人，大體可以分為以下五類：

(1)經濟性組織。包括一切以資源開發利用為生產經營活動內容，以贏利為目的的組織。政府通過制定政策、行政法規、規程、規范來影響和制約它們的行為，對其不正當的經營行為予以懲處、罰款、限期改正、收回開發許可證、撤銷營業執照等o(2)社會性組織。一般說來，政府對它們的管理以不違反保護和合理利用資源的法律和行政法規為限度。檢查監督制度是政府對其管理的主要方式。(3)教科文衛組織(4)新聞性組織。(5)公民。

規范上述五類社會公共事務載體在土地保護和開發利用中的行為，是土地管理的基本任務。

三、土地管理的職能和主要內容

目前，我國土地管理的職能主要是通過行政法規或規范性文件對土地管理主體行使行政職權設定標準，使主體能夠在法定的職權范圍內，實施各項土地管理活動。(一)土地管理的職能

根據《國務院辦公廳關于印發國土資源部職能配置、內設機構和人員編制規定的通知》的規定了土地管理的職能：[略](二)土地管理的特點

主要特點是：

(1)特別突出地加強了耕地保護。

(2)為了增強國土資源部土地管理上的領導權能，保證土地管理的政令暢通。(3)土地利用規劃管理實現了統一管理。

(4)在土地產權管理基礎工作方面，由國土資源部制定地籍管理辦法。(5)在合理利用土地、培育土地市場(三)土地管理的主要內容

根據國土資源部的職能，土地管理的主要內容可以歸納為以下五個方面： 1．組織土地立法和制定綜合性土地政策 2．編制土地利用總體規劃與計劃 3．耕地保護與農地用途管制 4．地籍管理 5．土地利用管理

四、土地管理的基本原則

土地管理原則是指土地管理部門及其工作人員從事土地管理活動所必須遵循的基本行為規則、標準。土地管理原則取決于土地制度和土地管理的總目標。我國土地管理

是建立在社會主義土地公有制基礎上的，是以充分、合理利用土地，切實保護耕地為總目標.基本原則主要包括：整體原則，責任原則，法制原則，利益原則，效率原則，民主化原則

第四節 土地制度與政策

土地制度是一切社會形態中最重要、最基本的制度，它對一個國家一定時期的上層建筑起著決定性的作用。土地政策是土地制度得以實行的措施體系或行為準則。因此，土地制度是土地政策的基礎，土地政策又是土地制度的具體體現。

一、土地制度

(一)土地制度的含義及其基本特征

土地制度是指在特定的社會經濟條件下土地關系的總稱，是一個國家人地關系的法定結合形式，它包括土地所有制、土地使用制和土地管理制度。

1．土地所有制 土地所有制是指人們在一定社會條件下擁有土地的經濟形式。它是整個土地制度的核心，是土地關系的基礎。2．土地使用制

土地使用制度是對土地使用的程序、條件和形式的規定，是土地制度的另一個重要組成部分。土地使用權是依法對一定土地進行利用、管理并取得收益的權利，是土地使用制度的法律體現形式。在整個土地制度中，土地所有制決定著土地使用制。每一個社會形態都存在著與土地所有制相適應的土地使用制及其具體形式。

就土地所有權與使用權兩者之間的關系而言，土地使用制可大致分為土地所有權與使用權相結合和土地所有權與使用權相分離兩大類。在土地所有權與土地使用權分離條件下的土地使用制可分為有償使用和無償劃撥使用兩類。例題：[ ] 是整個土地制度的核心 答案：A A．土地所有制 B．土地使用制 C．土地關系 D．人地關系 3．土地管理制度

這里所說的土地管理制度，是國家對全國(或某一區域)的土地，在宏觀上進行管理、監督和調控的制度、機制和手段的綜合。它由中央和各級地方政府實施.(二)我國現行的土地制度 1．現行土地所有制的形式

我國現行的土地所有制為社會主義土地公有制，它分為社會主義全民所有制和社會主義勞動群眾集體所有制。土地的社會主義全民所有制，具體采取的是社會主義國家所有制的形式，由社會主義國家代表全體勞動人民占有屬于全民的土地，行使占有、使用、收益和處分等權利。

土地的社會主義勞動群眾集體所有制，具體采取的是社會主義集體經濟組織所有制的形式，由各個社會主義集體經濟組織代表各該集體經濟組織的全體勞動人民占有屬于該集體的土地，行使占有、使用、收益和處分等的權利。

2．現行土地使用制的基本格局

現行城市土地使用制是在不改變土地所有權歸國家所有的情況下，國家可采用拍賣、招標或協議的方式將土地使用權有償、有限期地出讓給土地使用者；土地使用者在使用年限內可以將土地使用權依法轉讓、出租、抵押或者用于其他經濟活動，其合法權益受國家法律保護；土地使用權期滿，土地連同地上的建筑物由政府無償收回；需要繼續使用的，可以申請續期，申請批準后，期限可以延長，同時按當時市場行情補交出讓金；在特殊情況下，根據社會公共利益的需要，國家可以依照法律程序提前收回，并根據土地使用者已使用的年限和開發、利用土地的實際情況給予相應的補償。現行農村集體土地使用制是在土地所有權歸集體的條件下，把土地使用權承包給農戶，以戶為單位獨立經營，自負盈虧，除向集體上交提留和向國家交納農業稅以外，其余全部收人歸農戶個人，即家庭聯產承包責任制。

二、土地政策(一)土地政策的含義

政策是指一個行政組織為完成某項任務而制定的具體目標、準則、方案、辦法等各種決策。土地政策可以理解為國家為了維護土地制度，實現土地資源優化配置，合理組織土地利用而制定的一系列措施體系或行為準則。

例題：判斷題：土地政策可以理解為國家為了維護土地制度，實現土地資源優化配置，合理組織土地利用而制定的一系列措施體系或行為準則。(二)土地政策的特性

1．政治性 2．強制性 3．整體性 4．針對性5.預測性 6.及時性(三)土地政策制定的原則

1.目標明確：土地政策是為土地管理過程指明方向和提供依據，其目標既要與土地管理的目標對應，又要具體、明確。2．全面、準確收集信息原則 3．可行性原則 4．多方案擇優原則 5．系統性原則 6．公共利益原則

通常情況下土地政策對三大效益的選擇順序是生態效益、社會效益，最后才是經濟效益，也就是說保證土地資源的可持續利用，保護人類的生態環境尤其是堅持公共利益優先原則是最主要的。7．動態性原則

(四)土地政策制定的程序 1．明確問題，確定目標 2．科學預測，擬定方案 3．評估選優，擇定方案 4．實施反饋，修正完善

第五節土地管理體制

一、土地管理體制的含義

土地管理體制是指土地管理機構的設置、管理權限劃分及運行等各種制度的總稱，它是中央和地方各級土地管理機構設置體系及其管理權限、范圍的體現。其中，土地管理機構設置是土地管理體制的核心。

土地管理體制的建立，既受到國家基本政治制度和經濟制度影響，又受到基本國情及由國情決定的土地管理在整個國家管理中的地位影響，也受到政府機構改革的影響。

二、現行土地管理體制： 現行土地管理體制是指在《中華人民共和國土地管理法》頒布，1986年國家土地管理局成立之后，由黨中央、全國人大常委會、國務院所確定實行的全國土地統一管理的體制。

根據1998年國務院機構改革，國土資源部代表國務院負責 全國土地管理工作 其中有6個職能司(廳、局)與土地管理直接相關，承擔著相應的土地管理職責。1．政策法規司 2．規劃司 3．耕地保護司 4．地籍管理司 5．土地利用管理司 6．執法監察局

第六節 建國以來土地管理的演變歷程

社會主義的土地管理與我國歷代的土地管理及私有制土地 管理有著本質的區別，社會主義土地管理是建立在土地公有制基礎之上的，其主要目的是不斷鞏固公有制，立足于全民利益，協 調國民經濟各部門的用地需求。對建國以來我國土地管理進行簡要回顧，可以劃分為三個發展階段。

一、改革開放之前的土地管理

二、改革開放初期的土地管理

三、統一管理體制下的土地管理

第七節土地管理與社會發展

一、土地在社會發展中的地位

土地是社會發展中一切生產所必須的物質條件，“是一切生產和一切存在的源泉”。土地在社會發展中的基礎地位，主要體現在二兩個方面：一方面，土地是人類維持生存的基本物質基礎。另一方面，土地是稀缺的難以替代的資源。

二、土地管理在社會發展的中作用 1．土地管理是協調社會矛盾的重要手段

伴隨著人口、資源、環境與發展問題的日益突現，人地矛盾 已成為社會發展的主要矛盾。人地矛盾不僅表現在各部門各產業 之間對土地需求矛盾上，也表現在人與人之間對土地需求矛盾上。這些矛盾的解決需要通過土地管理來協調。

2．土地管理是實現社會可持續發展的基本保障

土地資源的永續利用是社會經濟可持續發展的基礎，也是社會經濟可持續發展的基本保障。實現土地資源永續利用，必須依賴土地的科學管理。因此 土地管理已成為社會可持續發展的基本保障。

3．土地管理是社會穩定的根本保證。耕地是最寶貴的資源。

第二章土地經濟理論

重點難點 ：

土地的供給與需求, 地租的概念.性質.形式.土地金融與土地稅收.第一節 土地的供給與需求

一、土地的供給

土地的供給是指在一定的技術經濟條件下，人類可利用的各種土地資源的數量，包括已利用的和未利用的后備資源儲量的總和。土地的供給按其性質可分為自然供給和經濟供給兩個方面。

例題：判斷題：土地的供給是指在一定的技術經濟條件下，人類可利用的各種土地資源的數量，不包括已利用的資源儲量[ W ]。(一)土地的自然供給及其制約因素

土地的自然供給是指土地自然固有的可供人類利用的部分。

土地是一種非再生資源，自然供給的數量是固定不變的，是無彈性的。地球面積約5．1億k㎡，其中海洋占70．8％，陸地面積僅占地球總面積的29．2％，目前真正能供人類使用的土地約7000萬k㎡。

制約土地自然供給的因素主要有：①適宜于人類生產生活及動植物生長的氣候條件及地形、地貌條件；②資源條件；③交通運輸條件。(二)土地的經濟供給及其制約因素

土地的經濟供給是指在土地的自然供給的基礎上，投入勞動進行開發后，成為人類可直接用于生產、生活的土地的供給。土地的經濟供給是有彈性的。

影響土地經濟供給的因素主要有：①土地的自然供給量。②人們利用土地的知識和技術水平。③交通運輸條件。④土地利用的集約化程度。一般來說利用集約程度愈高的土地，其經濟供給亦隨之增加。⑤社會需求。

二、土地的需求

人類要生存和發展，就需要土地作為生存場所，需要土地提供食物、衣服和住房等。土地的需求，是指人類為了生存和發展，利用土地進行各種生產和消費活動的需求。

土地需求的一個重要特點是，土地需求是一種引致需求，或者說是一種派生需求，是由于對土地產品的需求才有對土地的需求。

影響土地需求的因素主要有：①人口變動。②經濟發展狀況。③人類利用土地的知識和科技水平。

三、土地供求關系

土地供求關系是指土地經濟供給與人們對某些土地用途需求之間的關系。人們可以通過改變土地用途來增加某種用途的土地供給.土地的供求關系與一般商品的供求關系一樣，在自由競爭情況下，供求關系決定土地的價格，土地價格影響土地的供求關系。

由于土地的短期供給在特定區域內為一定值，其短期的供求關系如教材圖2-1所示。

土地市場的供求機制是決定地價的主要因素之一，供不應求，地價上漲，供過于求，地價下跌。

第二節 土地報酬遞減規律與土地集約利用

一、土地報酬遞減規律的內涵

土地報酬遞減規律，是指在技術不變、其它要素不變的前提下，對相同面積的土地不斷追加某種要素的投人所帶來的報酬的增量(邊際報酬)遲早會出現下降。這里的土地報酬，可以理解為土地產品的產量，體現了土地的生產力。為了考察勞動與土地等要素組合對土地報酬的影響，我們還需要考慮平均報酬及邊際報酬的變動趨勢和規律。各種類型的報酬定義如下：

①總報酬，即總產量，可記為TP；②平均報酬：總報酬除以某種要素的投入量，可記為AP；③以勞動(L)為例(下同)，邊際報酬，即對同一塊土地不斷追加某種要素的投入，最后一單位追加要素所帶來的總報酬的增量，可記為：MP=△TP／△L或dTP／dL，它是生產函數關于勞動上的一階偏導數。邊際報酬體現了土地的邊際生產力。教材表2-1列出了在相同面積的土地上，勞動投入量的變動與農產品變動的關系。如果將上表中的數據轉換成圖形，可得到教材圖2—3中的三條曲線：總報酬曲線、平均報酬曲線和邊際報酬曲線。

二、土地報酬曲線之間的關系以及報酬三階段分析 1．總報酬曲線和邊際報酬曲線的關系

從幾何上說，邊際報酬等于總報酬曲線在各點切線的斜率(導數的幾何意義)，邊際報酬最大的點對應總報酬曲線的點為拐點[轉向點]邊際報酬為零，此時總報酬最大。2．總報酬曲線與平均報酬曲線的關系在幾何上，平均報酬等于總報酬曲線上每一點與原點連線的斜率，因此，當原點與總報酬曲線上某一點的連線恰好是總報酬曲線的切線時，斜率最大，從而平均報酬最高。

3．邊際報酬曲線與平均報酬曲線的關系當邊際報酬大于平均報酬時，平均報酬具有上升趨勢；當邊際報酬小于平均報酬時，平均報酬開始下降；當兩者相等時，平均報酬最高。根據總報酬、平均報酬和邊際報酬，我們可以將生產劃分為三個階段： 第一階段：在平均報酬從上升轉為下降之前為第一階段。在這一階段，邊際報酬先升

后降，勞動投入量達到一定量時達到最高點，與之相對應的點叫轉向點。在邊際報酬達到最高之前，總報酬曲線向下凸的一段是報酬遞增階段，其生產彈性大于1；從邊際報酬最高點起總報酬曲線開始向上凸出而進入報酬遞減階段，生產彈性自轉向點之后開始遞減，當邊際報酬曲線與平均報酬曲線相交時，邊際報酬與平均報酬相等，此后，邊際報酬低于平均報酬。

在第一階段，平均報酬處于遞增狀態，從而增加勞動投入能帶來總報酬更大比例的增長，因此在這個階段停止投入是不合理的，繼續勞動投人將使得勞動—土地—資本等生產要素組合的生產效率得到進一步提高。

例題：判斷題：在第一階段停止投入是不合理的[ R ]，第二階段：平均報酬等于邊際報酬之后到邊際報酬等于零之前為第二階段。在通常情況下，選擇在第二階段組織生產是合理的，但具體選擇多少變動要素(比如勞動)，還要取決于農產品價格和投入要素價格。

第三階段：邊際報酬為零，總報酬達到最大之后為第三階段。在此階段，投入勞動的邊際報酬和生產彈性均為負數，而且平均報酬繼續遞減，總報酬也趨于下降。因此在這一階段繼續投入是不合理的。

三、土地報酬遞減規律對集約利用的制約作用

每單位面積土地上所投勞動和資本的多少稱為土地集約度。

人們通常把單位土地面積上使用高比率的要素投入(勞動、資本)稱為土地的集約利用，而在大量土地上投入較少要素的利用方式稱為土地的粗放利用。可見，土地的集約利用與粗放利用的實質，在于可變比例生產要素組合的選擇。但是，土地的集約利用與粗放利用是相對的，由于所采用的比較標尺不同，二者的確切界限就不易確定。推進土地集約利用是一種必然趨勢，但并不能機械地認為集約利用就是合理利用，或者說集約度越高越好。

在各種土地利用中，區分集約利用與粗放利用及其邊際界限是十分重要的。所謂用地的集約邊際，是指某塊(幅)土地在利用中所達到的臨界點，該點所用的資本和勞動的變量投入成本與其收益相等。即“在邊際成本超過邊際收益之前，最后一個連續變量投入單位所達到之點正是集約邊際。

而所謂粗放邊際，則被認為是無租邊際，即在最佳條件下土地的產出只能補償其生產成本。集約邊際能適用于土地的一切生產性利用，它代表了社會上總的土地利用情況；而粗放邊際只影響那些在經營中只能收支相抵的生產者，它在市場價格和市場需要的影響下，決定著選擇質次的最后一級土地，即再次級的土地就不宜投入利用。

總之，集約邊際代表各級土地的經濟點，超過這一點，新增的變量投入得不到補償；粗放邊際，則代表土地利用能力不斷減少的一系列土地面積中的一點(擴展用質次的土地的最后一點)，超過此點，再擴大生產用地即不能補償其成本。

我國是一個人多地少的國家，為了滿足社會對各種農產品及建設用地日益增長的需求，只能走集約利用的道路，在提高單位面積產量和單位面積建筑面積上下功夫。

第三節規模經濟原理與土地規模利用

一、規模經濟和規模經濟原理。

規模經濟，是指土地使用者和生產經營者按照一定的生產經營規模，可能獲得的經濟利益。規模經濟反映生產要素的集中程度與經濟效益之間的關系。規模報酬是指全部生產要素投入量、同時按相同比例增加時產量發生變動的情況，因此，規模經濟追求的是具有最低平均成本的經營規模。

例題：判斷題：規模經濟追求的是具有最低平均成本的經營規模。[ R ] 從規模經濟原理看，規模經濟可以分別從內在經濟與外在經濟兩方面來考察。內在經濟是指，一個生產經營單位在擴大規模時，從自身內部所引起的經濟收益的增加。

外在經濟是指，整個經濟規模擴大和產量增加而使企業增加了收益。經營規模擴大也可能會導致企業經營收益的減少。這種現象叫外在不經濟。

因此經營規模擴大后，會引起收益增加、收益減少或者收益不變三種不同的情況。

二、適度規模的原則，至少應是規模收益不變，盡可能使規模收益遞增，而不能使規模收益遞減。我國現在不僅要提高勞動生產率，重要的還要同時極大地提高土地的利用率和生產率。因此，我國農業經營和土地規模經濟必須與集約經營同步發展。在人均土地相對較多及新開發地區，或鄉鎮企業發達而非農業人口比率激增地區等有較好條件的地區，應依據規模經濟原理積極倡導適度規模經營，以促使土地利用中生產資源的優化配置，提高土地生產力。

例題：判斷題:適度規模的原則，至少應是規模收益不變，盡可能使規模收益遞增，而不能使規模收益遞減。

第四節地租理論

地租理論是土地經濟學最基礎的理論和核心部分。

一、地租概述

(一)地租的概念及分類

馬克思主義認為，地租是土地使用者由于使用土地而繳給土地所有者的超過平均利潤以上的那部分剩余價值。

馬克思按照地租產生的原因和條件的不同，將地租分為三類：級差地租、絕對地租和壟斷地租。前兩類地租是資本主義地租的普遍形式，后一類地租(壟斷地租)僅是個別條件下產生的資本主義地租的特殊形式。

西方經濟學回避地租所反映的經濟關系，把地租定義為物主將其所有的土地、房屋或任何財產租給他人使用所獲得的報酬，并不一定專指出租土地而獲得的租金。按照這個定義，把地租分為契約地租和經濟地租兩類。契約地租又稱商業地租，是指物主將土地或其他財物出租給承租者，承租者按租賃契約支付給物主之租金。經濟地租又稱理論地租，有廣義和狹義之分。廣義上講，經濟地租是指人們使用任何生產要素所

獲得的超額利潤。狹義上講，經濟地租是指人們利用土地所獲的超額利潤，即土地總收益扣除總成本的剩余部分。一般所謂地租，是針對狹義地租而言的。(二)地租的產生與發展

地租是一個歷史范疇，在不同的社會形態下，由于所有權性質的不同，地租的性質、內容和形式也不同，體現著不同的生產關系。

在封建制度下，地租則反映的是地主剝削農民(農奴)的生產關系。地租包含了直接生產者(佃農)的全部剩余生產物。封建地租表現為三種形式：勞役地租(即地主直接占有農奴的剩余勞動)、實物地租(由農奴將剩余生產物以實物形態繳予地主)和貨幣地租(農民將生產物出售，以貨幣形態將大部分所得繳予地主)。資本主義地租是從封建地租中產生的，它以貨幣地租為主要形式。

資本主義地租所反映的是土地所有者(地主)和產業資本家共同剝削工人的經濟關系。

社會主義地租反映的是在國家、集體和個人三者利益一致的前提下，對土地收益的分配關系；同時也是國家用于調節社會生產與分配的經濟杠桿。

例題：判斷題：社會主義地租是國家用于調節社會生產與分配的經濟杠桿。

二、馬克思指出，資本主義地租是以資本主義土地私有制為前提的，是土地所有者憑借土地所有權不勞而獲的收入，其特點在于土地所有權和使用權的分離。馬克思從土地所有制入手，對地租進行了分析，指出，無論地租的性質、內容和形式有何不同，都是土地所有權在經濟上的實現。馬克思還對地租產生的原因和條件進行了分析和研究。根據地租產生的原因和條件，馬克思把地租分為級差地租和絕對地租，指出這是資本主義地租的兩種基本形式。此外，還有壟斷地租、礦山地租、建筑地段地租等形式。

(一)級差地租

1．級差地租的含義及其產生的條件與原因

馬克思認為資本主義的級差地租是經營較優土地的農業資本家所獲得的，并最終歸土地所有者占有的超額利潤。級差地租來源于農業工人創造的剩余價值，即超額利潤，它不過是由農業資本家手中轉到地所有者手中了。

形成級差地租的條件有三種：①土地肥沃程度的差別；②土地位置的差別；③在同一地塊上連續投資產生的勞動生產率的差別。馬克思按級差地租形成的條件不同，將級差地租分為兩種形式：級差地租第一形態(即級差地租1)和級差地租第二形態(即級差地租Ⅱ)。級差地租工，是指農業工人因利用肥沃程度和位置較好的土地所創造的超額利潤而轉化為地租(即由前兩個條件產生)級差地租Ⅱ，是指對同一地塊上的連續追加投資，由各次投資的生產率不同而產生的超額利潤轉化為地租o 2．級差地租I和級差地租Ⅱ的關系

級差地租I和級差地租Ⅱ雖各有不同的產生條件，但二者的實質是一樣的，它們都是由產品的個別生產價格低于社會生產價格的差額所產生的超額利潤轉化而成。級差地租工是級差地租Ⅱ的前提、基礎和出發點。(二)絕對地租

絕對地租，是指土地所有者憑借土地所有權壟斷所取得的地租。絕對地租既不是農業

產品的社會生產價格與其個別生產價格之差，也不是各級土地與劣等土地之間社會生產價格之差，而是個別農業部門產品價值與生產價格之差。因此，農業資本有機構成低于社會平均資本有機構成是絕對地租形成的條件，而土地所有權的壟斷才是絕對地租形成的根本原因。絕對地租的實質和來源是農業工人創造的剩余價值。例題：判斷題：絕對地租的實質和來源是農業工人創造的剩余價值。[ R ](三)壟斷地租

壟斷地租，是指由產品的壟斷價格帶來的超額利潤而轉化成的地租。壟斷地租不是來自農業雇傭工人創造的剩余價值，而是來自社會其他部門工人創造的價值。(四)關于非農業用地的地租在土地所有權與土地經營權相分離的條件下，不論租用農地或非農地都須支付地租。

馬克思論述的非農業用地的地租，是指建筑地段和礦山地段的地租。建筑地段地租是指工商業資本家為獲得建筑多種建筑物所需土地而支付給土地所有者的地租。建筑地段地租同農業地租的明顯區別，在于農業中土地的肥沃程度和位置對級差地租有決定作用，而對于建筑地租，則是位置起著決定作用。同時，由于壟斷價格對建筑地租起著很大作用。

礦山地租指工業資本家為取得采掘地下礦藏的權利而向土地所有者支付的地租。由于礦山的數量有限，也存在著經營的壟斷，使礦產品必須按劣等生產條件決定的生產價格出售，因而優中等礦山可以取得超額利潤而轉化為礦山地租。

三、西方資產階級經濟學家的地租理論資產階級古典經濟學家和現代經濟學家分別在各自的主要經濟學著作中，對地租問題發表了自己的見解和觀點。

早在17世紀后期，英國重商主義學派的代表人物、資產階級古典政治經濟學的創始人威廉?配第在其名著《賦稅論》中首次提出，地租是勞動產品扣除生產投入維持勞動者生活必須后的余額，其實質是剩余勞動的產物和剩余價值的真正形態。法國重農學派的代表人物之一杜爾哥在1766年發表的《關于財富的形成和分配的考察》一書中指出，由于農業中存在著一種特殊的自然生產力，所以能使勞動者所生產出來的產品數量，扣除為自己再生產勞動力所必需的數量還有剩余，這就是自然恩賜的“純產品”，也是土地對勞動者的賜予。這種“純產品”是由農業勞動者用自己的勞動向土地取得的財富，但卻為土地所有者所占有，這就是地租。

英國資產階級古典政治經濟學主要代表人物和創始人之一亞當?斯密，在其1776年出版的《國富論》中系統地研究了地租。他認為，地租是作為使用土地的代價，是為使用土地而支付給地主的價格，其來源是工人的無償勞動。

英國古典政治經濟學的杰出代表和理論完成者大衛?李嘉圖，運用勞動價值論研究了地租，他在1817年發表的《政治經濟學與賦稅原理》一書中，集中地闡述了他的地租理論。他認為，土地的占有產生地租，地租是為使用土地而付給土地所有者的產品，是由勞動創造的。地租是由農業經營者從利潤中扣除并付給土地所有者的部分。

現代資產階級經濟學的權威代表人物之一保羅?A?薩繆爾森認為，地租是為使用土地所付的代價。土地供給數量是固定的，因而地租量完全取決于土地需求者的競爭。

美國現代土地經濟學家雷利?巴洛維在他所著《土地資源經濟學——不動產經濟學》

一書中認為：地租可以簡單地看作是一種經濟剩余，即總產值或總收益減去總要素成本或總成本之后余下的那一部分。各類土地上的地租額取決于產品價格水平和成本之間的關系。

四、土地價格地價一般理解為土地價格。所謂土地價格，可解釋為購買土地所有權的價格。

第五節 土地金融與土地稅收

一、土地金融

(一)土地金融的概念和分類 1．土地金融的概念

土地金融，就是以土地作為獲取信用的保證，而獲得的資金融通。任何組織和個人，如欲獲得資金融通，必須有信用基礎，信用基礎不外乎三種：①受信人的道德人格；②受信人的能力；③受信人的財產。

土地具有增值趨勢，這正符合人們對財富的完全保障心理，所以土地成為最理想的長期信用基礎。這種以土地作為抵押品而獲得的長期信貸，稱為土地抵押信用。2．土地金融的分類一般根據土地用途不同，把土地金融分為農地金融和市地金融兩大類

農地金融主要業務包括：①農地改良貸款。②農地經營貸款。③農地買賣貸款。農地金融的主要特點是：在契約未到期之前，債權者不得任意要求債務提前償還，而債務者則可在契約到期前隨時償還，負債程序以土地收益剩余為限，貸款期長，利息一般不變。

市地金融是以城市土地為抵押標的而取得的資金融通。主要業務包括：房地產貸款、消費貸款、改良貸款(主要用于社區發展和道路建設)、企業貸款等。市地金融的特點：風險較小、盈利相對較高。

例題：判斷題：市地金融的特點：風險較大、盈利相對較高。[W ] 一般國家的土地金融專業機構大多以農村為對象，協助農民經營與開發土地，并促進農、林、牧、漁等各個方面的建設。(二)土地金融的特征和功能 1．土地金融的特征

(1)靈活性。(2)政策性。(3)風險性。2．土地金融的功能

(1)用土地作為抵押品，以融通資金，發展農業生產的功能。(2)政府可通過土地金融手段推行農業政策與土地政策。(3)籌集建設城鄉居民住房資金的功能。

二、土地稅收(一)土地稅收的內涵

稅收是國家依據法律規定，強制地對經濟單位和個人無償征收的實物或貨幣，是國家

憑借政治權力參與國民收入分配和再分配的一種手段。

征稅的種類很多，區分不同稅種類別的主要標志是征稅對象。征稅對象按性質一般可劃分為對收入額征稅、對所得額征稅和對財產征稅。(二)土地稅制和地稅形式

土地稅制度是一國政府制定的土地稅收法令、土地稅制及其形式和征稅辦法的總稱。土地稅制度，是由國家政權機關制定的向其納稅單位和個人征收土地稅的法律依據和規范，它反映著一種國家和納稅人之間的分配關系。

一國公布的土地稅法中通常必須明確規定征稅對象、納稅人、稅目、稅率、納稅環節、納稅期、減稅免稅、違章處理等這些稅收制度的組成要素。由于各國土地制度不盡相同，其稅制、稅種、征收的辦法和稅率，在各個國家也有不同，但一般都征收地價稅(即土地原價稅)和土地增值稅

地價稅是根據土地價格向土地所有者征收的一種土地稅，一般分為兩種：(1)土地原價稅。是按土地的原始價格征稅，不包括土地改良價格。

(2)土地增值稅。又稱土地增價稅，是指按土地價格增加數額征稅。土地增值的計征辦法又分兩種：一是土地所有權未轉移條件下，按一定時期內土地價格增加部分征稅；二是在土地所有權轉移時，按土地所有者出賣土地的價格高于其購人價格部分征稅。土地增值稅是一些國家為了適應土地增值而設立的稅種，其目的是把因社會發展所增加的土地價格還諸于社會共享，并以此遏制土地投機的發展。土地增值稅原只在土地轉移時征收，但即使土地在保持不轉移時仍然可累積利益而增值，還是應該征收土地增值稅，此之為定期增值稅。

當前各國實行的定期增值稅一般分為10年期和5年期兩種。10年期增值稅是指土地保留10年屆滿時須征收土地增值稅，5年期增值稅是指土地建設地區土地增值稅于工程竣工后屆滿5年時征收。征收這兩種定期增值稅主要是區別由于通常的城市成長與由于市政工程改善而引起的不同的土地價格增值。

(三)土地稅收政策地稅政策是土地政策的重要組成部分，是指國家或社會為特定的目的對土地稅制、稅種、稅率及征收辦法等法制規范的控制，以調節不同類型和不同用途土地的經濟供給及其收益的分配。(四)我國現行稅收體系

目前，我國新稅制體系建立之后，國家現行稅收體系主要由以下稅種構成： 1．流轉稅類(含附加稅)(1)增值稅(2)營業稅(3)消費稅(4)城市維護建設稅 2．收益稅類

(5)個人所得稅(6)企業所得稅(7)外商投資企業和外國企業所得稅(8)土地增值稅(9)農業稅

3．財產稅類(10)房產稅(11)車船稅

4．資源稅類(12)資源稅(13)耕地占用稅(14)土地使用稅

5．行為稅類(15)印花稅(16)契稅(17)固定資產投資方向調節稅(18)關稅

在國家現行稅收體系中，涉及到土地稅收的課稅項目主要有：土地增值稅、耕地占用

稅、城鎮土地使用稅等。與土地稅收相關的稅種還有：房產稅、契稅、固定資產投資方向調節稅和印花稅等。

例題：在國家現行稅收體系中，涉及到土地稅收的課稅項目主要有[ ]等。A．耕地占用稅 B．消費稅 C．土地增值稅 D．城鎮土地使用稅 答案：ACD 分析：在國家現行稅收體系中，涉及到土地稅收的課稅項目主要有：土地增值稅、耕地占用稅、城鎮土地使用稅等。

土地增值稅是國家對轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及附著物并取得收入的單位和個人，依法就其取得的土地增值額所征收的一種稅，對土地增值額課稅，其實質是對土地收益或地租征稅。開征土地增值稅的主要目的是調節超額收入，抑制投機，防止土地資產流失。土地增值稅采取四級超額累進稅率，其稅率為30％-60％。耕地占用稅是對占用耕地建房或者從事其他非農業建設的單位和個人，依法按實際占用的耕地面積計征的一種稅。耕地占用稅實行定額稅制，即按實際占用耕地面積，按人均耕地水平分四個檔次計征，其額度為1-10元／㎡，一次性征收。城鎮土地使用稅是對在城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內使用土地的單位和個人，依法征收的一種級差資源稅。土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積，按照城市規模大小，依照規定的稅額標準分為四個檔次按計算，分期繳納。其稅額幅度為每年0．2—10元／㎡。

第三章 土地利用規劃管理

重點難點：土地利用總體規劃的評審,報批與修編

第一節 土地利用與土地利用規劃

一、土地利用的涵義

土地利用是指人類通過特定的行為，以土地為勞動對象(或手段)，利用土地的特性，獲得物質產品和服務，以滿足自身需要的經濟活動過程。

例題：判斷題：土地利用是指人類通過特定的行為，以土地為勞動對象(或手段)，利用土地的特性，獲得物質產品和服務，以滿足自身需要的經濟活動過程。

就社會關系而言，土地利用反映了人與人，人與地的種種關系，決定著人們在生產生活過程中所建立的社會關系和利益分配機制。

土地的生產性利用，是把土地作為主要生產活動。資料和勞動對象，以生產生物產品或礦物產品為主要目的的利用.土地的非生產利用，則主要利用土地的空間和承載力.二、土地合理利用的準則

土地利用的目標是合理利用有限的土地資源，其衡量標準如下： 1．是否在土地利用中取得最大的經濟效益一部 2．是否在土地利用中取得最佳的生態效益

3．是否最大限度地滿足了人們日益增長的物質和文化需要.三、影響土地利用的因素

1．自然因素.土地利用直接受制于自然因素的影響。

2．經濟因素.因素決定了不同土地利用的物質基礎，而不同的經濟因素則決定了土地利用的方式、結構及如何利用。經濟因素包括經濟發展水平、產業結構、投入水平等。

3．社會因素.制度、人口、法規、政策、教育、技術乃至風俗和宗教都對土地利用構成較大的影響。其中，土地制度、人口和國家政策對土地利用的影響尤其明顯。

四、土地利用規劃的概念

土地利用規劃是指人們為了改變并控制土地利用方向，優化土地利用結構和布局，提高土地產出率，根據社會發展要求和當地自然、經濟、社會條件，對一定區域范圍內的土地開發、利用、整治、保護所作出的具體部署和安排。

五、土地利用規劃的作用

土地利用規劃作用主要表現在對土地利用的控制、協調、組織和監督四個方面。1．控制.為了保持人口與土地，特別是人口與耕地的平衡關系，國家必須通過土地利用規劃，控制部門、行業的用地結構和規模，對土地利用實行有效的控制。2．協調.通過土地利用規劃，一方面實現區域內人口、資源、環境的和諧統一； 另一方面通過對區域內國民經濟各部門、各行業用地量的合理分配，解決國民經濟各部門、各行業土地需求的矛盾，保證各產業之間的協調發展。3．組織.組織土地利用是土地利用規劃最基本的功能。

4．監督.以土地利用規劃為依據，對各部門的土地保護、利用、開發等情況進行監督和檢查，以保證土地資源的合理利用。

六、土地利用規劃的任務

土地利用規劃的目的是從社會整體利益出發，以便取得一個比單純的私人或企業開發利用土地要高得多的綜合效益。為此，土地利用規劃需要完成以下基本任務。1．分析土地利用問題規劃始于問題。土地利用規劃的首要任務必須把握社會經濟發展態勢，查清土地利用現狀，分析后備土地資源開發潛力，對土地供需狀況進行科學預測，評價土地的適宜性和限制性，估算區域的土地資源人口承載量，從而明確土地利用規劃所要解決的主要問題的類型和性質，并形成問題報告書。2．明確土地利用目標和基本方針

土地利用目標是合理組織土地利用的努力方向和要求達到的目的。它具有概括性、全局性、約束性、時效性。

例題：土地利用目標是合理組織土地利用的努力方向和要求達到的目的。它具有[ ]。

A．概括性 B．全局性 C．約束性 D．時效性 答案：ABCD 目標可分為戰略的和具體的兩大類。土地利用戰略目標具有總體性、長期性和宏觀指導性的特征。

3．擬定土地利用控制指標

土地利用控制性指標的擬定主要依據土地利用目標和基本方針，上級下達的控制性指標并結合當地實際情況綜合進行。這一指標主要包括基本農田保護面積，耕地保有量，建設占用耕地數量，土地開發整理補充耕地數量，退耕還林面積等。4．土地利用結構和布局調整

它主要包括①規劃期末各類用地的規模，規劃期內各類用地增減變化的指標調整；②調整后各類土地利用指標在空間上的落實，編制規劃圖。5．制定實施規劃的政策和措施

規劃的任務之一就是要研究目標與政策及措施之間的關系，分析采取何種政策、措施能更有效地實現規劃的目標和方案，從而制定行之有效的政策和措施。

七、土地利用規劃的內容

土地利用規劃的內容取決于規劃的類型及其所確定的目標和任務。但一般說來，其內容主要包括以下幾個方面。(1)土地調查。(2)土地評價。(3)土地供求預測。

(4)土地利用總體規劃方案編制。(5)土地利用布局。(6)建設用地規劃。(7)農用地規劃。(8)未利用地開發規劃。(9)土地整理規劃。(10)土地整治規劃。(11)土地保護規劃。

(12)土地利用規劃的可行性研究與方案評價。(13)土地利用規劃成果的編制。(14)土地利用規劃的組織與實施。

例題：判斷題：土地利用規劃的內容取決于規劃的類型及其所確定的目標和任務。

八、土地利用規劃體系

1．按規劃時限劃分按規劃時限不同，一般可將規劃分為長期規劃、中期規劃和短期規劃。長期規劃年限達10年以上，短期規劃年限小于5年，中期規劃介于二者之間。我國現階段編制的土地利用總體規劃屬于長期規劃，它是編制中、短期規劃和用地計劃的依據。一般而言，中、短期規劃多屬于過渡性規劃，是長期規劃的深化和補充，是由宏觀向微觀過渡的規劃。

2．按規劃范圍劃分根據規劃范圍大小，可將土地利用規劃分為國家規劃和地方規劃。在我國通常按行政區域范圍將規劃分為全國、省級、地市級、縣(市)級、鄉(鎮)級五個層次。在各個層次之間，還可以根據需要，按自然區域范圍或經濟管理區域范圍進行不同層次的跨行政區域的土地利用規劃。

3．按規劃性質劃分按規劃性質的不同，根據規劃地位、作用和服務功能的差異，可將規劃分為土地利用總體規劃、土地利用專項規劃和土地利用詳細規劃。

九、土地利用規劃的原則

土地利用規劃要做到科學、合理、有效、可行，規劃人員必須遵守共同的法則和標準，這就是土地利用規劃的原則。

1．目的性原則所謂目的性原則，就是要根據不同的土地利用問題，明確不同的規劃目的和目標，選擇不同的規劃方法和技術路線。2．整體性原則

3．公眾參與原則.公眾參與規劃是指規劃工作組同工作以外的，將來要執行規劃或

受規劃影響的部門或公眾代表廣泛交換意見，共同參與規劃決策的過程。4．動態平衡原則.土地利用規劃應當尋求系統在時間序列上處于不斷變動中的平衡狀態。

5．逐級控制原則土地利用規劃一般應該是自上而下逐級控制進行的。6．因地制宜原則

7．綜合效益原則土地利用是人們按照土地的特性為滿足自身的需要而進行的有目的注重效益的活動。這種效益是社會效益、經濟效益、生態效益的綜合和統一。8．多方案比較原則

第二節土地利用總體規劃

一、土地利用總體規劃的概念

編制土地利用總體規劃是現階段土地管理的核心任務之一。《中華人民共和國土地管理法》第十七條規定“各級人民政府應當依據國民經濟和社會發展規劃、國土整治和資源保護要求、土地供給能力以及各項建設對土地的需求，組織編制土地利用總體規劃”。土地利用總體規劃是指在一定區域內，根據國家社會經濟可持續發展要求以及當地的自然、社會經濟條件對土地的開發、利用、整治、保護等在空間和時間上所作的總體安排和布局。其目的在于加強土地利用的宏觀控制和計劃管理，合理利用土地資源，提高土地利用率和土地產出率，促進國民經濟協調發展，并為土地利用科學管理提供依據。

二、土地利用總體規劃編制的意義和作用

1．編制和實施土地利用總體規劃是合理利用土地的基礎

土地利用總體規劃是與土地的自然條件、社會經濟條件和國民經濟、社會發展相適應的土地利用長遠規劃，因此它是合理利用土地的基礎和依據。

例題：判斷題

編制和實施土地利用總體規劃是合理利用土地的基礎

2．土地利用總體規劃為國民經濟持續、穩定、協調發展創造有利條件 3．土地利用總體規劃是國家實行用途管制的基礎

三、土地利用總體規劃編制的依據和原則

根據《土地管理法》有關規定，編制土地利用總體規劃的主要依據有：(1)國民經濟和社會發展規劃；(2)國土整治和資源環境保護要求；(3)土地供給能力及各項建設對土地要求；(4)上一級土地利用總體規劃。編制原則有：

(1)嚴格保護基本農田，控制非農建設占用農地；(2)提高土地利用率；

(3)統籌安排各類、各區域用地；

(4)保護和改善生態環境，保障土地的可持續利用。

四、土地利用總體規劃的層次體系

土地利用總體規劃宜按行政區劃體系分級編制。根據我國行政區劃，土地利用總體規劃按行政區域分為全國、省(自治區、直轄市)、市(地)、縣(市)和鄉(鎮)五級，即五個層次。全國、省、市(地)三級規劃，由于涉及范圍大，所以屬指導性規劃。縣級總體規劃則注重規劃實施的可操作性。鄉級總體規劃是最基層的規劃，具有一定的微觀規劃性質，主要是以落實縣級規劃內容為重點。各層次之間，可以根據需要，按自然區劃或經濟區域，進行跨省、跨市縣、跨鄉(鎮)的區域土地利用總體規劃。上下級規劃必須緊密銜接，上一級規劃指導下一級規劃，是下級規劃的依據，下級規劃是上級規劃的基礎和落實。

五、土地利用總體規劃的內容

土地利用總體規劃主要應包括以下幾個方面的內容：(1)為編制下一級規劃提供依據。

(2)確定區域內土地利用規劃目標和為實現這一目標所應遵循的土地利用基本方針。(3)確定土地利用結構和各業用地指標。

(4)劃分土地利用區，規定各土地利用區的土地用途和土地使用規則。

(5)確定規劃范圍內交通、水利、電力、工礦等重點工程項目的用地指標和布局。(6)制定實施規劃有關的政策和措施。

土地利用總體規劃為各級人民政府管理土地提供科學的依據。不同層次需要解決的問題不同，其規劃的內容也不一樣。高一層次的土地利用總體規劃是下一級土地利用總體規劃的依據。其中全國、省級、地市級土地利用總體規劃屬宏觀控制性規劃，根據對土地利用加強宏觀管理的要求，重點在于強化規劃指標控制；縣、鄉級規劃是實施性、管理性規劃，重點是把上級規劃下達的各項指標落實到土地空間上，即劃定土地用途區、編定土地用途。

1．全國土地利用總體規劃的主要內容(1)確定對全國有指導意義的土地開發、利用、整治、保護的方針政策及目標和措施；(2)協調各省、自治區、直轄市之間的土地利用關系；(3)根據全國的生產力總體布局與用地需求，劃分不同的土地利用地域區；(4)提出各省(市、區)的土地利用方向和指令性指標，對跨省(市、區)的重要工程項目用地進行布局，并確定用地規模；(5)擬定提高土地利用率和生產力、保護和改善生態環境、調整土地利用結構的政策措施。

2．省級土地利用總體規劃的內容(1)根據《全國土地利用總體規劃綱要》的要求，結合本省土地資源的特點及土地利用的問題，確定全省土地利用目標和方針；(2)根據全省土地利用目標和各地區(市)土地資源特點，提出各地區(市)的土地利用方向和目標；(3)根據全省的生產力總體布局與用地需求，劃分不同的土地利用地域區。(4)對各種用地、生產基地及跨地區(市)的基礎設施工程用地進行布局，提出土地利用結構的指導性調整指標及省內重要基礎工程和重要工礦項目用地規模；(5)解決地市級土地利用總體規劃所不能考慮的地市與地市之間的土地利用問題。(6)制定實施規劃的有關政策和措施。

3．地市級土地利用總體規劃的主要內容(1)根據省級土地利用總體規劃的要求，結合本地區土地資源特點及土地利用的問題提出本地區土地利用的方針；(2)根據本地區土地的自然條件，社會經濟條件，國民經濟社會發展的需要，確定本地區的土地利用目標；(3)根據本地區土地利用的目標和各縣土地資源特點，確定各縣土地利用方向；(4)確定區內中心城市、重要基礎設施工程、重要工礦項目用地的規模和布局；(5)協調地區內縣與縣之間的土地利用，解決縣與縣所不能考慮的土地利用問題。(6)制定實施規劃的有關政策和措施。

4．縣級土地利用總體規劃的主要內容(1)根據地市級土地利用總體規劃的要求，結合本縣的實際情況，確定本縣土地利用規劃的目標與任務；(2)合理調整土地利用結構和布局，制定全縣各類用地指標，確定分階段的土地整理、復墾、開發、保護任務；(3)劃定土地利用區，確定各區土地利用管制規則；(4)安排能源、交通、水利等重點建設項目用地；(5)將全縣土地利用指標落實到鄉(鎮)；(6)擬定實施規劃的措施。5．鄉(鎮)級土地利用總體規劃的內容鄉(鎮)級土地利用總體規劃是最基層的土地利用總體規劃，它作為一個規劃層次，在縣級土地利用總體規劃指導下單獨進行編制，但最好能與縣級土地利用總體規劃結合起來同步進行。鄉(鎮)級土地利用總體規劃主要任務是落實縣級土地利用總體規劃。(1)根據縣級土地利用總體規劃的要求及本鄉(鎮)的土地資源特點，確定鄉(鎮)土地利用的目標和方向；(2)具體確定并落實縣級規劃所確定的各類土地利用區；(3)編定各土地利用區的使用用途，具體落實每塊土地的規劃用途；(4)闡明落實上級規劃指標和各類土地利用區的途徑、措施。

第三節 土地利用專項規劃與詳細規劃

一、土地利用專項規劃

土地利用專項規劃是在土地利用總體規劃的框架控制下，針對土地開發、利用、整治和保護某一專門問題而進行的規劃。土地利用專項規劃就其本質而言是土地利用總體規劃的深入和補充，是土地利用總體規劃的有機組成部分。與土地利用總體規劃相比，土地利用專項規劃具有以下特性：

(1)針對性。土地利用專項規劃是對規劃區域的土地開發、利用、整治和保護中的某一專門問題或某一類型的土地使用問題進行規劃

(2)局部性。土地利用專項規劃是相對規劃區內部分土地而言的。(3)實用性。

例題：土地利用專項規劃與土地利用總體規劃相比，土地利用專項規劃具有以下特性： 答案：ABC A．針對性 B．局部性 C．實用性 D．整體性

二、土地利用詳細規劃

土地利用詳細規劃是和指導下，直接對某一地段或某一土用單位的土地利用及其配套設施作出具體的安排，它是土地利用總體規劃或土地利用專項規劃的深入和細化。

從土地利用詳細規劃的作用來看，有兩種類型，即控制性土地利用詳細規劃和開發性土地利用詳細規劃。控制性土地利用詳細規劃是地方政府為規范和控制土地使用者的微觀土地利用行為而編制的規劃，它詳細規定了各類土地的使用范圍、使用界線、使用強度、利用要求、限制條件等。開發性土地利用詳細規劃則是為了指導某一地段、地塊或某一土地使用單位的土地如何開發利用而進行的具體規劃。

根據我國目前的土地使用情況，控制性土地利用詳細規劃主要有以下類型：

1．城市(鎮)土地利用規劃

城市土地利用控制性規劃的主要內容就是合理地確定城市用地的總體布局與功能分區，規定各地段各種用途的具體用地范圍、用地強度、用地要求和用地限制。城市土地利用規劃是城市規劃最主要的內容。

2．鄉村土地利用規劃

鄉村土地利用規劃是在城市(鎮)以外的廣大農村地域進行的，鄉村土地以農業用地為主，兼有一定的村莊居民點用地、工業小區用地、交通水利設施用地、生態保護用地等。與城市(鎮)土地不同，鄉村土地主要由農業生產用地構成，它側重于利用土地的生產功能。土地的利用方式受制于土地的適宜性。鄉村土地利用規劃的主要內容就是合理地安排各類用地，在總體規劃的基礎上，詳細編定各地塊的具體用途，并對各類用地的要求，限制條件等作出具體規定，以便能夠為土地用途管制提供依據。控制性的鄉村土地利用詳細規劃的重點應是保護農地，尤其是保護基本農田。

例題：根據我國目前的土地使用情況，控制性土地利用詳細規劃主要有以下類型：[ ] 答案：A、B A．城市(鎮)土地利用規劃 B．鄉村土地利用規劃

C．國家土地利用規劃 D．省級土地利用規劃

第四節 土地利用規劃的實施與管理

一、土地利用規劃實施與管理的重要性及途徑(一)土地利用規劃實施與管理的重要性

在完成編制規劃任務之后，能否很好地組織規劃的實施，就成為實現規劃目標、發揮規劃作用的決定性環節。

土地利用規劃的全過程包括編制和實施兩個階段，二者互為依托，相輔相成，缺一不

可。

(二)土地利用規劃實施與管理的衡量標準 1．各規劃項目是否落實到地、到位。

2．各類用地變更的界線、位置、用途、面積是否符合規劃。3．土地利用、保護、整治措施是否得到有效實施 4．土地資金投入是否按規劃進度完成 5．土地利用規劃實施后是否取得顯著效益。(三)土地利用規劃實施與管理的途徑

土地利用規劃的實施與管理必須綜合運用法律的、行政的、經濟的、技術的手段，才能取得預期效果。

(1)強化土地利用計劃的編制與管理。

(2)建立實施規劃的領導責任制。層層訂立實施規劃的領導責任制度可以促進土地利用規劃落到實處。

(3)實行規劃公告制度。規劃公告可采用在報紙上公布、張貼布告和設立公告牌等方式。

(4)建立建設項目用地的規劃審查制度。建設項目可行性研究論證階段，必須經土地管理部門預審。

(5)健全基本農田保護制度。(6)加強城市和村鎮規劃審核。

(7)建立健全土地開發整理的規劃審查制度。(8)強化現代高新技術的應用。

二、土地利用計劃的編制與管理

(一)土地利用計劃的概念

土地利用計劃是指根據土地利用總體規劃和經濟社會發展需要，對各類用地數量的具體安排。它是土地利用總體規劃的具體實施計劃。(二)土地利用計劃編制的任務和內容

1．目前編制土地利用計劃實際上就是指編制土地利用計劃，其具體任務有：(1)通過編制土地利用計劃，實現土地利用總體規劃的目標和任務。(2)合理確定各類用地的計劃指標，調整土地利用結構、規模和速度，促進國民經濟均衡協調發展。(3)研究制定用地計劃的政策措施，保證計劃順利實施。2．土地利用計劃編制的內容

例題：我國現階段土地利用計劃編制的內容要由下述指標體系構成： A．農用地轉為建設用地指標。B．土地開發整理增加耕地指標 C．生態退耕指標

D．耕地保有量指標 答案：ABCD

(三)土地利用計劃編制的程序和方法

土地利用計劃的編制分為國家級、省級(自治區、直轄市)、省轄市級(地區、自治州)、縣級(縣級市、區)。在這四級土地利用計劃編制單位中，縣級為基層計劃單位。在編制土地利用計劃前，要進行各項準備工作，其中主要有：組織調查研究計劃期的經濟形勢、固定資產投資狀況、工農業生產發展的速度、土地利用中的重大問題和政策措施，制定用地計劃的編制方法，統一計劃表格形式等有關內容。我國目前土地利用計劃的編制，采用自上而下、上下結合的方法進行。

1．上報計劃建議數首先由縣級以上地方人民政府土地行政主管部門會同有關部門，按照國土資源部的統一部署和計劃控制指標，根據本行政區域土地利用總體規劃、國民經濟和社會發展計劃、土地利用的實際狀況，參考基期(本)計劃執行情況，提出本行政區域計劃期(下一)的土地利用計劃建議數(預報數)，經同級人民政府審查后，報上一級人民政府土地行政主管部門。國務院批準的建設項目和國務院有關部門批準的道路、管線工程及大型基礎設施建設項目等使用土地，涉及農用地轉用的，由國務院有關部門以建設項目為單位，按照國土資源部管理和地方土地行政主管部門管理兩類提出下一的土地利用計劃建議。計劃建議在報國土資源部的同時，應當抄送項目擬使用土地所在地的省、自治區、直轄市土地行政主管部門。下一的土地利用計劃建議，應當于每年11月20日前報國土資源部。2．下達計劃指標

國土資源部會同國務院有關部門，在各地和國務院有關部門提出的土地利用計劃建議的基礎上，綜合平衡，編制土地利用計劃，報國務院批準。編制的土地利用計劃應當于上一12月10日前報國務院經批準后下達到各部門和各省、自治區、直轄市以及由國務院批準土地利用總體規劃的城市和新疆生產建設兵團，以指導它們的計劃編制。

例題：編制的土地利用計劃應當于上一[ ]前報國務院答案：ABCDE A．12月10日 B．12月20日 C．11月10日 D．11月20日 分析：編制的土地利用計劃應當于上一12月10日前報國務院 3．上報計劃修正數

省、自治區、直轄市以及由國務院批準土地利用總體規劃的城市和新疆生產建設兵團在實施土地利用計劃時，確需調整本地區土地利用計劃指標的，應當向國土資源部提出申請。國土資源部審核同意后，報國務院批準。

三、建設用地的規劃審查

(一)建設用地規劃審查的概念及類型建設用地的規劃審查是指對建設單位上報的擬建項目是否符合土地利用規劃、土地利用計劃和國家土地供應政策進行審查的一項技術性和綜合性工作。

《建設用地審查報批管理辦法》規定，建設用地的規劃審查分兩種類型進行：①在土

地利用總體規劃確定的城市、村莊和集鎮建設的地域范圍內，可采取分批次報批建設用地辦法報批。②對土地利用總體規劃確定的城市、村莊和集鎮建設用地范圍之外的省級以上基礎設施和線狀工程或在已經分批次報批、審查批準的建設用地范圍內的具體建設項目用地按具體建設項目用地審查辦法報批。

例題：判斷題：《建設用地審查報批管理辦法》規定，建設用地的規劃審查分3種類型進行[ W ](二)建設用地規劃審核的內容

具體建設項目涉及農用地的，首先，審查轉用的審批手續、權限是否符合法律規定；其次，審查其是否符合規劃要求，有沒有突破土地利用計劃；第三，審查擬使用的用途、位置是否與土地利用總體規劃圖相吻合，用地數量是否符合建設用地定額指標；第四，審查補充耕地的位置、面積是否真正落實，保持足額定位落實補充耕地是農用地轉用的必備條件之一。

四、土地開發整理規劃審查

(一)土地開發整理規劃審查的目的意義

土地開發整理是指對土地利用進行調整與治理和對未利用地資源進行開發的過程。它對增加有效耕地面積，保證耕地占補平衡，提高土地質量和改善土地生態環境具有重要的意義。

土地開發整理規劃的審查，其目的一方面是為了使土地整理活動符合土地利用總體規劃的要求，保證土地的開發整理能有序地進行；另一方面也是為了使土地利用總體規劃所制定的耕地占補平衡，改善土地生態環境等措施能切實地通過土地開發整理活動加以具體落實。

(二)土地開發整理規劃審查的內容

土地開發整理規劃審查的主要內容包括以下幾個方面： 1．數據資料審查.對文字資料應進行真實性、合法性審查，對現狀數據資料應進行可靠性，準確性以及分析評判的合理性審查；對規劃提供的數據資料應作科學性、合理性和可操作性審查。2．可行性審查: 土地開發整理涉及社會、生態、經濟等各方面的因素，土地開發整理規劃必須建立在土地評價，社會、經濟發展預測，經濟合理性、技術可行性、生態環境可持續性等的研究基礎上。對于生態環境的可行性，尤其應重點審查下列內容：是否屬違反規劃毀林開荒、牧草地開荒；是否在25度以上的坡地上開墾耕地；是否圍湖造田和侵占江河灘地，若是則一律不予通過。因此凡申請審查的土地開發整理規劃必須經過嚴密的可行性論證分析。3．目標和任務審查

土地開發整理規劃在可行性論證的基礎上，提出了集約利用土地、增加有效耕地數量、提高土地利用率和土地生產力、改善土地生態環境等目標，并在此基礎上確定土地開發整理規劃的任務和要求。土地開發整理規劃審查應對規劃結果是否能達到規劃目標要求，是否能完成規劃任務等進行審查。

4．規模和布局審查土地開發整理以土地利用總體規劃為依據，在土地利用總體規劃所確定的區域內有計劃、有組織地進行。因此土地開發整理規模應不超過土地利用總體規劃所確定的規模，布局應在土地利用總體規劃所確定的開發整理區域內進行。5．田、水、路、林、村規劃布局綜合審查。6．實施措施審查。

例題：土地開發整理規劃審查的主要內容包括以下幾個方面：答案：ABCD A．數據資料審查.B．可行性審查: C．目標和任務審查 D．實施措施審查

五、基本農田保護區的規劃管理

為加強基本農田保護，確保基本農田數量長期穩定，質量逐步提高，切實建立基本農田保護制度，使土地利用總體規劃目標得以實現，必須強化對基本農田保護區劃定工作的驗收，并對基本農田保護區實行特殊管理。(一)基本農田保護區劃定的驗收 1．驗收的基本要求

(1)基本農田保護面積不得低于土地利用總體規劃確定的指標；在土地利用總體規劃確定的基本農田保護區范圍內，基本農田保護面積要落實到地塊。(2)根據土地利用總體規劃，鐵路、公路等交通沿線，城市和村莊、集鎮等周邊地區沒有規劃為建設用地的耕地，應當優先列入基本農田保護區。土地利用總體規劃確定的建設用地和需要退耕還林、還草、還湖的耕地不應當劃人基本農田保護區。(3)基本農田保護期限和基礎數據應與土地利用總體規劃的規劃期限和基礎數據相一致。(4)基本農田保護區調整劃定工作應在縣級人民政府統一組織領導下，由縣級人民政府土地行政主管部門會同農業行政主管部門組織實施，以鄉、鎮為單位開展。(5)基本農田保護區調整劃定后，要建立健全各項基本農田保護制度。2．驗收內容：

(1)基本農田是否已經落到地塊。(2)實地是否已核實。(3)標志建立是否正確。(4)檔案建立是否規范。(5)建章立制是否完整可行。3．驗收方法與步驟

劃定基本農田保護區工作的驗收應在省級人民政府的統一領導下，由省級人民政府土地行政主管部門會同農業行政主管部門組織實施，按照驗收內容與基本要求，采取自下而上與自上而下相結合的方式進行。具體可采取以下步驟。

(1)自查。基本農田保護區劃定工作完成后，由縣級人民政府組織開展自查。(2)初驗。地(市)級人民政府土地、農業行政主管部門接到驗收申請后，組織對劃定工作的各項內容與成果進行初驗。

(3)復驗。省級人民政府土地、農業行政主管部門在接到驗收申請后，組織驗收組，對初驗成果進行復驗。(4)公布。(5)總結。

(二)基本農田護區管理。1．基本農田的數量管理

(1)地方人民政府應當采取措施，確保土地利用總體規劃確定的本行政區域內基本農田的數量不減少。

(2)，基本農田保護區經依法劃定后，任何單位和個人不得改變或者占用。國家能源、交通、水利、軍事設施等重點建設項目選址確實需要占用基本農田，涉及農用地轉用或者土地征用，必須經國務院批準。

(3)經國務院批準占用基本農田的，當地人民政府應當按照國務院的批準文件修改土地利用總體規劃，并補充劃人數量和質量相當的基本農田。占用單位應當按照占多少、墾多少的原則，負責開墾與所占基本農田的數量與質量相當的耕地；沒有條件開墾或者開墾的耕地不符合要求的，應當按照省、自治區、直轄市的規定繳納耕地的開墾費，專款用于開墾新的耕地。2．基本農田的使用管理

(1)基本農田只能用于糧、棉、油料等作物的耕作。

(2)基本農田耕作應提高復種指數，禁止任何單位和個人閑置、荒蕪基本農田。經國務院批準的重點建設項目占用基本農田的，滿1年不使用而又可以耕種并收獲的，應當由原耕種該基本農田的集體或者個人恢復耕種，也可以由用地單位組織耕種；1年以上未動工建設的，應當按照省、自治區、直轄市的規定繳納閑置費；連續2年未使用的，經國務院批準，由縣級以上人民政府無償收回用地單位的土地使用權；該土地原為農民集體所有的，應當交由原農村集體經濟組織恢復耕種，重新劃人基本農田保護區。承包經營基本農田的單位或者個人連續2年棄耕拋荒的，原發包單位應當終止承包合同，收回發包的基本農田。

例題：承包經營基本農田的單位或者個人連續()年棄耕拋荒的，原發包單位應當終止承包合同，收回發包的基本農田。A 1 B．2 C．3 D．4 答案：B 3．基本農田的維護管理

(1)國家提倡和鼓勵農民對其經營的基本農田多施用有機肥料，少施用化肥和農藥。(2)縣級人民政府應當根據當地實際情況對基本農田地力進行分等定級，并建立檔案。(3)農村集體經濟組織或者村民委員會應當定期評定基本農田地力等級。

(4)縣級以上地方人民政府農業行政主管部門應當逐步建立基本農田地力與施肥效益長期定位監測網點，定期向本級人民政府提出基本農田地力變化狀況報告以及相應的地力保護措施，并為農業生產者提供施肥指導服務。4．基本農田的環境保護管理

(1)縣級以上人民政府農業行政主管部門應當會同同級環境保護行政主管部門對基本

農田環境污染進行監測和評價，并定期向本級人民政府提出環境質量發展趨勢報告。(2)經國務院批準占用基本農田興建國家重點建設項目的，必須遵守國家有關建設項目用地管理的規定。在建設項目環境影響報告書中，應當有基本農田環境保護的方案。(3)在基本農田保護區施用的肥料和作為肥料的城市垃圾和污泥，應當符合國家有關質量標準。

(4)因發生事故或者其它突發性事件，造成或者可能造成基本農田環境污染的，當事人必須立即采取措施處理，并向當地環境保護行政主管部門和農業行政主管部門報告，接受調查處理。

第四章 地籍管理

重點難點

地籍的含義，特點，功能，分類，內容，管理原則。地籍調查，土地登記。

第一節地籍與地籍管理

一、地籍及其類別(一)地籍的含義

地籍是記載土地位置、界址、數量、質量、用途(地類)和權屬關系等基本狀況的簿冊。地籍最早是為征稅而建立的一種田賦清冊或簿冊。地籍為國家管理土地、取得有關土地資料、鞏固土地制度、合理利用土地、制訂經濟計劃的重要依據。

例題：地籍是記載土地（）等基本狀況的簿冊。答案：ABCD A．位置、界址 B．數量、質量 C．用途 D．權屬關系

分析：地籍是記載土地位置、界址、數量、質量、用途(地類)和權屬關系等基本狀況的簿冊

(二)地籍的特點

地籍的空間性、法律性、精確性和連續性特點。

地籍的空間性是由土地空間位置的固定性所決定的。所以，地籍的內容不僅需要記載在地籍簿冊上，同時還應在地籍圖冊上標繪清楚，并做到圖冊與簿冊的一致性。地籍的法律性體現了地籍簿冊(含圖)的可靠性，地籍資料的取得，一般需要通過實地調查，并運用先進的測繪和計算方面的科學技術手段，從而保證了地籍的精確性。

地籍不是靜態的，必須經常更新，保持資料的記載和數據統計的連續性，否則難以反

映它的現勢性。(三)地籍的功能 1．地籍的稅收功能

地籍的產生都與賦稅有聯系。在現代地籍中都記錄了土地的權屬、數量、用途、等級和價格，這為公平的賦稅提供了基礎。

2．地籍的產權保護功能 地籍的核心是權屬。3．地籍的土地正常交易維護功能 4．地籍的土地管理功能

地籍提供的資料為國家制定土地利用總體規劃、實行用途管制、調整土地政策提供了基礎資料，地籍是土地管理的基礎。5．地籍的多目標服務功能(四)地籍的分類

人們可從地籍功能、地籍所完成的任務、地籍所記載的對象及地籍表現形式等角度給地籍分類。1．按功能分類

地籍按功能分為稅收地籍、產權地籍和多用途地籍三種類型。

(1)稅收地籍。稅收地籍主要內容包括納稅人的姓名、地址、土地面積以及為確定稅率所需的土地等級。

(2)產權地籍。產權地籍最重要的任務是保護土地所有者、使用者的合法權益，保證土地交易的正常運行。產權地籍必須能準確反映宗地界址線、界址點的空間位置和宗地面積。

(3)多用途地籍。多用途地籍又稱現代地籍，是稅收地籍和產權地籍發展的結果，其任務不只是為稅收和土地登記服務，還為科學管理、利用和保護土地提供重要的基礎資料。

2．按建立的時序分類

地籍按建立的時序分為初始地籍和日常地籍。

(1)初始地籍。初始地籍是指在一定時期內對某行政轄區內的全部土地進行全面調查后建立的地籍。

(2)日常地籍。日常地籍是以初始地籍為基礎，針對日常土地數量、質量、權屬、用途等狀況的變化進行修正、補充和更正的地籍。3．按所記載的對象分類

地籍按記載的對象分為農村地籍和城鎮地籍。(1)城鎮地籍。它以宗地作為地籍單元。(2)農村地籍。以自然村作為權屬單元。4．按表現形式分類

地籍按表現形式分為常規地籍和數字地籍。

(1)常規地籍。以圖、表、卡、冊所表示的地籍稱為常規地籍。

(2)數字地籍。由于計算機的廣泛使用，常規的圖、表、卡、冊都可以數字形式存貯

在存貯介質中。數字地籍是現代地籍的發展方向。

二、地籍管理

(一)地籍管理的含義

地籍管理，是國家為取得有關地籍資料和為全面研究土地的權屬、自然和經濟狀況而采取的以土地調查、土地登記、土地統計、地籍檔案工作等為主要內容的行政措施。地籍管理亦稱為地籍工作。土地權屬管理是地籍管理的核心。

例題：判斷題：土地權屬管理是地籍管理的核心(r)分析：土地權屬管理是地籍管理的核心

(二)地籍管理的基本內容

根據《土地管理法》，我國目前的地籍管理主要包括以下幾個方面的內容： 1．土地調查

根據調查內容的重點不同，土地調查可分為土地利用現狀調查、地籍調查和土地條件調查三種類型。2．土地登記 3．土地統計 4．地籍檔案管理

上述諸項工作有一定的獨立性，但又是相互銜接和聯系的，它們共同組成了地籍工作體系。

(三)地籍管理的原則

1．地籍管理必須按照國家規定的統一法規制度實施 2．保證地籍資料的可靠性和準確性 3．保證地籍資料的概括性和完整性

地籍資料完整性是指地籍管理涉及的空間地域范圍應該是其管轄區全部土地。地籍資料的概括性是指地籍資料內容包含所需的全部資料。4．保證地籍資料的系統性、連續性和現勢性

第二節土地調查

土地調查是對土地數量、質量、利用方式、權屬狀況及其空間分布等各種數據進行的科學調查，是地籍管理的基礎。

例題：()是地籍管理的基礎。答案：A A．土地調查 B．土地登記 C．土地統計 D．土地規劃

分析：土地調查是對土地數量、質量、利用方式、權屬狀況及其空間分布等各種數據進行的科學調查，是地籍管理的基礎。

一、土地調查的內容

1．土地利用現狀調查

土地利用現狀調查是以縣為單位。2．土地條件調查 3．地籍調查

籍調查按調查對象分為城鎮地籍調查和農村地籍調查。4．土地動態監測

二、土地利用現狀調查(一)土地利用現狀分類 以講義內容為準。

(二)土地利用現狀調查的工作程序簡介

土地利用現狀調查工作流程可分為四個階段：準備工作階段，外業調繪階段，內業工作階段和成果整理、檢查、驗收階段。1．準備工作階段 2．外業調繪階段 3．內業工作階段

4．成果整理、檢查、驗收階段

三、土地條件調查

土地條件調查包括土地自然要素調查和社會經濟條件調查。(一)土地自然要素的調查

土地構成要素主要指構成土地的氣候、地形、地質、土壤、植被、水文等自然條件因素。

(二)社會經濟條件調查

土地的社會經濟條件調查也是對土地進行評價的重要依據。調查主要內容包括：人口、勞動力(勞動力的數量及其素質，教育水平)，交通狀況及區位，基礎設施、能源、供水、供電、電訊等公共設施，工農業產值及產業結構，國民生產總值(GNP)，國內生產總值(GDP)，工農業主導產業及市場等。

四、地籍調查

(一)地籍調查的內容

地籍調查包括權屬調查和地籍測量兩項內容。

權屬調查是對宗地權屬及其權利所及范圍的調查。它是針對土地使用者的登記申請，對申請者的宗地位置、界線、用途等進行實地核實、記錄，并經土地使用者認定，為

地籍測量、權屬審核、登記發證提供具有法律效力的文書憑證。

地籍測量是在權屬調查基礎上運用測繪科學技術測定界址線的位置、計算面積、繪制地籍圖，為土地登記、核發證書提供依據，為地籍管理服務。地籍調查根據調查的對象分為農村地籍調查和城鎮調查，農村地籍調查又分為村莊地籍調查和農用地地籍調查。農村地籍調查除村莊宅基地外，現階段都是在土地利用現狀調查的基礎上進行的，而城鎮地籍調查主要是針對城市、建制鎮及獨立工礦用地的地籍調查，目前是在《城鎮地籍調查規程》的指導下進行的，農村宅基地地籍調查也基本上參照了城鎮地籍調查規程的作法。

例題：地籍調查包括（）答案： BD A．土地調查 B．權屬調查 C．環境調查 D．地籍測量 分析：地籍調查包括權屬調查和地籍測量兩項內容

(二)城鎮土地分類

(三)地籍調查工作程序

地籍調查工作可分為五個階段：

(1)準備工作階段。(2)權屬調查階段。(3)地籍測量。(4)文字總結。

(5)檢查驗收。根據“三檢一驗”制度對地籍調查成果進行檢查驗收。“三檢一驗”制度是指作業員自檢；作業組互檢；專職檢查員檢查；專家組驗收。

五、土地動態監測

(一)目前監測內容包括土地利用監測、土地權屬變化和土地價格、土地質量監測等內容。

土地權屬動態監測是對土地所有權和使用權的變化進行及時的調查和監測，掌握土地權屬變化的資料。現在已開展的變更地籍調查就是完成這項任務的。土地利用動態監測是對土地利用的變動狀況進行及時準確的調查，為合理利用土地資源，為政府和各級土地管理部門制定各項政策，落實各種管理措施提供依據。對土地實行動態監測是為土地管理服務的，土地動態監測是獲取土地信息和反饋土地政策落實情況，檢驗土地管理措施的渠道。

(二)土地利用動態監測的技術

70年代隨著遙感技術和計算機技術的快速發展，遙感技術以其“快、高、新、動”的特點，已逐漸成為土地利用動態監測的主要技術手段。土地利用動態遙感監測有航空遙感監測和航天遙感監測兩大類。

第三節土地登記

一、土地登記概述

(一)土地登記的概念

土地登記是國家依照法定程序將土地的權屬關系、用途、面積、使用條件、等級、價格等情況記錄于專門的簿冊，以確定土地權屬，加強政府對土地的有效管理，保護權利人對于土地的合法權益的一項重要法律制度。

(二)土地登記的特點 1．統一性

土地登記既然是對土地權利的公示，其最主要的是要公示兩個內容：一是每宗地的土地權屬狀況；二是相鄰地的相互關系。在我國，目前主要是按行政區劃分管轄區的。2．唯一性

3．完整性和連續性 4．強制性 5．可信性

凡經土地登記的土地使用權、所有權和他項權利都能保證真實可靠，具有很強的公信力。

例題：土地登記的特點[ ] 答案：ACDE A．統一性 B．多樣性 C．完整性和連續性 D．強制性 分析：土地登記的特點

1．統一性2．唯一性3．完整性和連續性4．強制性5．可信性

(三)土地登記的基本原則 1．依法原則 2．申請原則

土地權利人要求政府土地管理部門保護自己的合法權益必須要有明確的意思表示，即提出登記的申請。由于土地登記是受國家強制力支持的行政管理措施，所以，不申請登記的土地權利非但不受法律保護，而且對于逾期不申請登記的權利人還要給予處罰。

除法律另有規定外，一般都要由土地權利人和義務人提出申請，并經審查合格后受理登記，申請方式有權利人單獨申請和權利人與義務人共同申請兩種。

初始土地登記通常要用單獨申請的方式，變更土地登記和他項權利登記則通常采用共同申請的方式。3．審查原則

土地登記規定的審查有三個層次：一是初審，由土地登記工作人員負責；二是審核，由土地管理部門負責人負責；三是批準，由政府負責人負責。不經過審查的土地權利不能登記。4．公示原則

土地登記具有廣泛的社會性。確認和保護地產的合法權益，對于權利人和義務人都是十分嚴肅而又至關重要的。

(四)土地登記的種類

土地登記按其不同特點分為初始土地登記和變更土地登記。1．初始土地登記

初始土地登記是指土地登記機關在同一時間內對一定范圍(一般是縣或市)的全部宗地的土地所有權和使用權及他項權利進行集中、統一的登記。因此，又可稱為土地總登記。

2．變更土地登記

變更土地登記是日常土地登記，是對已經進行初始土地登記的任一宗地的土地所有權、使用權和他項權利及相關內容發變化而進行的相應的變更登記。變更土地登記是土地登記機關對個別宗地土地權屬、用途等變化進行的及時登記，是隨時的、經常性的。

(五)土地登記的內容

我國土地登記內容主要包括土地權利主體、權利客體及其權利合法性證明。權利合法性證明主要是權屬性質和權屬來源。1．土地權利主體

土地權利主體，即權利的歸屬，指國有土地使用者、集體土地所有者、集體土地使用者和土地他項權利者。登記權利主體，主要登記權利人姓名、通訊地址，若權利人為單位的，還包括法人代表、單位性質等。

(1)國有土地使用者。國有土地使用權的主體相當廣泛，任何單位和個人，都可以成為我國國有土地使用者。

(2)集體土地所有者只能是農民集體。

稱為農民集體有三個條件：第一，必須有確定的形式和組織機構，如集體經濟組織或村民委員會；第二，應當具有民事主體資格，民事主體即民事法律關系的主體，根據《民法》，可以作為民事法律關系主體的公民和法人；此外，個人合伙聯營組織也可以成為民事主體；第三，集體成員應為農業戶口的農村居民。農村土地所有者有三種形式：村農民集體所有、鄉農民集體所有或兩個村以上的農民集體經濟組織所有。(3)集體土地使用者。集體土地使用權主體有較為嚴格的限制。集體土地使用者一般是本集體經濟組織內部的單位或個人成員，除非因聯營、人股或按協議的使用者除外。(4)他項權利者。土地他項權利的主體具有特定性。他項權利者必須是與土地所有者或使用者有著密切關系的單位或個人，如鄰里關系、土地使用權抵押關系、租賃關系等。

2．土地權利客體

(1)權屬界址及其面積。宗地的坐落、界址點的坐標、界址線、四至及相鄰宗地權利人，表達了權利主體的權屬范圍。權屬界址清楚無爭議，是確認土地權屬，土地注冊登記的重要條件。

(2)土地用途和等級。土地用途和等級反映了土地的使用價值和價格，反映了土地的收益水平。

(3)地上附著物的登記。

3．土地權屬來源

土地權屬來源是指土地所有者或使用者最初取得土地的方式，土地權屬來源合法，是進行土地登記，確認土地權屬的必要條件。在土地登記時，土地登記機關收集土地權利人的權屬來源證明文件，判定權屬性質及其合法性是土地登記的首要內容。例題：判斷題：土地權屬來源合法，是進行土地登記，確認土地權屬的必要條件（r）分析：土地權屬來源是指土地所有者或使用者最初取得土地的方式，土地權屬來源合法，是進行土地登記，確認土地權屬的必要條件。(六)土地登記的法律依據

目前，我國尚未制定土地基本法，體現我國地權及地權制度法律內容散見于憲法、民法、土地管理法、相關法律及國家土地管理行政機關制定的有關規章文件中。(七)土地登記機關與土地登記申請 1．土地登記機關

土地登記機關即指土地登記執行機構。按照法律規定，土地登記發證由縣級以上地方人民政府負責，這就決定了土地登記機關必須是縣級以上人民政府土地管理部門。根據我國土地管理部門的職責、土地登記內容及行政區域特點，一般以縣級人民政府土地管理部門為基本登記機關較為妥當。土地登記的具體執行，一般是土地管理部門內設置的地籍處、科、股等。隨著土地登記制度的日益完善，土地登記業務工作將從日常行政管理工作中劃分出來，設立隸屬于土地部門，公開對外受理土地登記事宜的專職機構。2．土地登記申請

土地登記申請的提出，申請人為個人的，應由本人直接提出申請；申請人為單位的，應由單位的法定代表人提出。土地登記申請可以代理。

按照《土地登記規則》的規定，土地登記申請人在辦理初始土地登記申請時，應向土地登記機關提交以下文件資料：(1)《土地登記申請表》。(2)申請人身份證明。(3)土地權屬來源證明。

(4)地上物權屬證明。地上物權屬證明主要是房屋產權證明。

二、初始土地登記的程序

初始土地登記工作可分為五個階段： 1．準備工作

準備工作是初始土地登記的前期工作。包括組織準備、行政準備和業務準備三部分。2．申報初始土地登記

它包括通告、申請、審查、收件四項具體工作。3．地籍調查

地籍調查分為權屬調查和地籍測量兩部分。4．權屬審核

權屬審核分初審、審核、公告、批準四個階段。5．注冊登記，頒發證書

包括：注冊、繕證、通知、驗證和發證五項工作。

例題：土地權屬審核是初始土地登記最基本的環節，分為（）幾個階段 A、初審 B、審核 C．公告 D．批準 答案：ABCD 分析：權屬審核分初審、審核、公告、批準四個階段。

三、土地代理登記

土地登記申請代理，是指在初始土地登記申報期間，土地登記申請人不能親自申請土地登記時，可以授權代理人辦理；被代理人對代理人的代理行為，承擔民事責任。設置土地登記申請代理人主要基于以下考慮：

①根據我國現行法律規定，公民、法人可通過代理人實施民事法律行為。代理人在代理權限內，以被代理人的名義實施民事法律行為，被代理人對代理人的代理行為，承擔民事責任。土地登記申請本身是一種法律行為。②土地登記申請具有復雜性。

③因社會需要，社會分工日密，設置代理人可減少登記人員與民眾間的溝通的盲點與不必要的困擾。

④少數土地登記申請人不能親自實施土地登記申請行為。如無行為能力和限制行為能力的土地使用者。1．代理登記類型

根據我國法律規定，土地登記申請代理可采用三種方式：委托代理、法定代理和指定代理。

2．代理登記手續

例題：土地代理登記類型包括（）答案：ABC A、委托代理 B、法定代理 C．指定代理。D．協助代理。

分析：根據我國法律規定，土地登記申請代理可采用三種方式：委托代理、法定代理和指定代理。

四、變更土地登記

1、變更土地登記與初始土地登記相比有以下幾特點(1)分散性和個別性。(2)經常性和及時性。

(3)連帶性。由于一宗地的變更，會涉及周圍眾多宗地的變化，當一宗地進行變更登記時，則相鄰宗地土地登記資料中的四至說明等相關內容必須隨之變更。2．變更土地登記的程序

變更土地登記的程序與初始土地登記的程序基礎是一樣的，即變更土地登記申請—變更地籍調查—審核—換發或更改±地證書或核發他項權利證明五個階段。

變更土地登記一般涉及土地使用權、所有權和土地他項權利的設定登記，土地使用權、所有權和土地他項權利的變更登記，名稱、地址和土地用途變更登記，注銷土地登記等四種類型。

第六章 土地市場管理

第一節土地市場及其管理手段

第二節 土地出讓、轉讓、租賃和抵押管理 重點難點

土地市場三級結構特征；土地市場主體、客體、市場管理的內容；市場管理手段；土地出讓、轉讓、租賃和抵押管理 內容講解

第六章 土地市場管理 第一節土地市場及其管理手段

一、土地市場的概念

市場，是商品交易的場所，是商品交換中發生的各種經濟關系的總和。

土地市場的概念，有狹義和廣義之分。狹義的市場是指進行土地交易的專門場所。廣義的土地市場則是指因土地交易所引起的一切商品交換關系的總和。

土地市場的內涵包括中間商、代理商、金融信用、廣告信息等一切構成土地產權交換關系的經營性活動。

土地市場的客體主要是土地及其產權關系。因此，土地市場是有形的土地和無形權益、信息、咨詢服務等的統一體。

二、土地市場的特征（1）交易實體的非移動性。(2)土地市場的地域性。(3)土地市場的壟斷性。(4)流通方式的多樣性。(5)土地供給彈性小。

判斷題：土地市場的壟斷性是存在地區市場狀況的不平衡現象的根本原因。(w)判斷題．因為土地供給彈性小，因此，在一定地域市場內，土地價格主要由需求來決定。(r)

三、土地市場的主體與客體(一)土地市場主體

土地市場主體即土地市場的參與者(法人和自然人)，包括供給者、需求者、中介者和管理者。

1、供給者是向土地市場提供交易對象的經濟行為主體，主要是土地所有者和開發者、使用者(含經營者)。

2．需求者是通過土地交易取得土地所有權、使用權租賃權抵押權等土地權利的單位

和個人。3．中介者

4．管理者.市場的管理者的基本任務在于維持交易秩序，提供交易質量和效率，協調土地交易關系。管理者除必要的行政手段外，主要通過價格、稅收、信貸、利率等經濟杠桿進行管理

例題：土地市場管理者的基本任務是(ABD)。A．維持交易秩序 B．提高交易質量和效率 C.制定土地交易價格 D．協調土地交易關系

(二)土地市場運行中的客體，就是土地本身及其產權關系。

土地產權關系及其在市場運行中的交換，構成土地市場客體的主要內容。

四、土地市場的結構

現階段的土地市場主要指城鎮土地市場。按照市場交易主體和市場運行過程，可將城鎮土地市場分為三級市場結構。1．土地一級市場

一級市場是土地使用權的出讓市場。土地一級市場是國家壟斷的市場 2．土地二級市場

即土地使用權轉讓市場二級市場是國家調控下的以市場調節為主的市場。3．土地三級市場

三級市場是土地使用者之間進行的土地轉讓、租賃、抵押、交換等交易活動。它是市場調節的開放市場。

五、土地市場的管理手段(一)土地利用規劃與計劃手段 1．土地利用規劃

土地利用規劃是政府控制土地供給量，協調供求關系，調節和穩定土地價格的重要手段；也是確定合理用地結構，優化土地配置的基礎性工作，土地利用規劃對土地市場具有宏觀調控作用。2．土地利用計劃

計劃(包括國有土地使用權出讓計劃和房地產開發用地計劃)的實施是把握土地人市環節，調控土地市場的有效手段。

土地使用權出讓的計劃，按現行土地利用計劃編制程序進行。3．土地用途管制

土地用途管制是市場經濟國家廣泛采用的土地利用管理制 度。

(二)地籍管理手段地籍管理是土地市場調控的一項重要措施。其主要任務是對土地權屬的變更加以管理，監控土地數量、質量和產權的更動趨勢。土地權屬登記是地籍管理的核心內容

(三)土地價格調控手段

土地價格作為土地市場運作過程中最重要的經濟杠桿手段，在土地市場管理中占據極其重要的地位，因此，土地市場價格的宏觀調控是土地市場管理的核心內容。對土地

市場價格進行調控的主要目的是，保證土地市場價格的基本穩定和市場交易平穩發展，防止地價極高極低或忽高忽低，避免土地資產流失和土地利用的不合理。根據我國目前已有的法律和政策規定，土地價格宏觀調控的措施主要有以下幾方面： 1建立基準地價、標定地價定期公布制度

基準地價、標定地價是國家建立地價體系的重要內容。按照《中華人民共和國城市建立我國的基準地價、標定地價定期公布制度，是規范土地交易行為，加強國家對地價進行管理的重要措施。

2.國家對協議出讓國有土地使用權采取最低限價

這一措施的主要作用，一是防止地方政府在出讓土地使用權過程中，為了局部和短期利益，采取不正當的競爭方式，隨意壓低地價，造成國家土地資產的流失；二是增加土地使用權出讓的透明度，便于上級政府和社會對出讓行為的監督；三是便于土地使用者了解國家對不同地區、不同行業實行的地價優惠幅度，確定合理的投資方向。判斷題：國家對協議出讓國有土地使用權采取最低限價。(R)3，政府對地價上漲采取必要的行政手段進行干預

土地使用權轉讓的市場價格不合理上漲時，市縣人民政府可以采取必要的措施。當出現土地價格暴漲時，政府應采取適當的行政手段進行干預，如限制地價水平、調整土地供應計劃、調整土地稅收等。4．建立土地交易價格申報制度

5．政府對土地使用權的轉移有優先購買權

《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第二十六條規定，土地使用權轉讓價格明顯低于市場價格的，市、縣人民政府有優先購買權。實施優先購買權，首先可以限制低價買賣土地、擾亂土地市場的行為；其次可以防止交易雙方虛報、瞞報地價，逃避國家稅費；第三，國家因特殊建設需要，如公共福利設施建設需要或實施土地利用規劃時，也可采用優先購買，以保證國家建設的需要。(四)土地稅收和金融手段 1．稅收手段

稅收手段通過規定不同的稅種、稅目和稅率等，來調節經濟利益和經濟行為。2．金融手段

(五)土地立法和執法手段

通過土地立法和執法手段，對土地市場的運行進行控制、指導、規范和監督，實踐證明是加強市場管理的最有效手段之一。例題：土地市場的管理手段包括(ABCD)。A.土地利用規劃與計劃手段 B．地籍管理手段 C.土地價格調控手段 D。土地稅收和金融手段 第二節 土地出讓、轉讓、租賃和抵押管理

一、土地使用權出讓管理(一)土地使用權出讓的涵義

土地使用權出讓，是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓渡給土

地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。

土地使用權的出讓，是適應社會主義市場經濟發展需要的一種新型土地法律制度，它有以下幾項基本特征。

(1)土地使用權的出讓是以土地所有權和使用權的分離為基礎

(2)國有土地使用權出讓由政府壟斷。國家壟斷經營土地使用權出讓市場有兩方面涵義。一是土地使用權出讓的只能是國有土地，而并非是一切土地；二是土地使用權出讓方只能是市縣人民政府的土地管理部門，其他任何部門、單位、個人不得實施土地出讓行為。

(3)土地使用權的出讓是有年限限制的。(4)土地使用權出讓是有償的。

(5)土地使用權的出讓市場被稱為“土地市場中的一級市場“。

判斷題：土地使用權出讓是指國家將國有土地使用權出讓給土地使用者，并由土地使用者向國家支付出讓金的行為。(R)(二)土地使用權出讓的主體范圍

土地使用權出讓的主體，主要是指國有土地使用權出讓人。國有土地使用權出讓的主體不是任何單位和個人都可以充當的，它必須具備一定的法定條件和資格。(1)土地使用權出讓人必須是代表土地國家所有權的縣、市人民政府。任何其他單位和個人不得充當出讓人。

(2)中華人民共和國境內外的公司、企業、其他組織和個人，除法律另有規定外，均可依照《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓轉讓暫行條例》和新實施的《土地管理法》及其《實施條例》的規定取得土地使用權，進行土地開發、利用、經營。

(3)土地使用者開發、經營土地的活動，應當遵守國家法律、法規的規定，并不得損害社會公共利益。

(三)土地使用權出讓的客體范圍

土地使用權的出讓是在國有土地范圍內進行的，集體所有的土地必須辦理征用手續轉化為國有土地后才能出讓。

(2)地下的各類自然資源、礦產以及埋藏物和市政公用設施等，不在土地使用權出讓范圍之列。

(3)土地使用權出讓的地塊可以是“生地”，即待開發的土地，也可以是已完成市政設施的“熟地”即實行“三通一平”或“七通一平”的土地。例題：國家實行土地使用權出讓、轉讓制度，但不包括(ABD)。A．地下資源 B．埋藏物 C．土地處分權 D．公用設施(四)土地使用權出讓的年限控制

根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的規定，土地使用權出讓的最高年限按下列用途確定：(1)居住用地七十年；(2)工業用地五十年；

(3)教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年；(4)商業、游游、娛樂用地四十年；(5)綜合或者其他用地五十年。

出讓期屆滿，政府可以無償收回土地使用權及地上建筑物、附著物的所有權；使用者如需繼續使用，可向政府申請續期，并按有關規定重新簽訂合同，支付出讓金，辦理登記手續；若因公共利益需要，國家可依照法律程序提前收回，并根據土地使用者已使用的年限和開發、利用土地的實際情況給予補償。(五)土地使用權的出讓方式

我國土地使用權的出讓方式有三種：協議方式、招標方式和拍賣方式。土地使用權的協議出讓

土地使用權的協議出讓稱定向議標，是指出讓方選擇受讓方并與其磋商用地條件及價款，通過協商的方式有償出讓土地使用權。

這種出讓方式的特點是政府對地價等較易控制，靈活性大，土地成交價往往較低，在當前城鎮土地使用制度改革的初始階段有其存在的基礎。但是以協議方式出讓土地使用權，沒有引入較充分的競爭機制，缺乏公開性，在地價的確定、受讓人的選擇上受具體承辦者的主觀因素影響較多，不利于公平競爭，也易產生以權謀私及國有資產流失。

它主要適用于工業項目、市政公益事業項目、非盈利性項目及政府為調整經濟結構、實施產業政策而需要給予扶持、優惠建設的項目用地。采取此方式出讓使用權的出讓金不得低于國家規定所確定的最低價。

例題：協議出讓一般適用于以下項目用地(ABC)。

A．工業項目 B．市政公益事業 C．非贏利性項目 D．國家機關用地 2，土地使用權招標出讓

土地使用權招標出讓，是指在規定的期限內，由符合受讓條件的單位或者個人根據出讓方提出的條件，以書面投標的形式，通過各投標者設計標書的競爭，來確定土地使用權受讓方的方式。

招標出讓土地使用權的方法有兩種：一種是公開招標二是采用邀請招標，即由招標小組向符合規定條件的單位發出招標文件。以該方式出讓土地使用權，主要適用于一些需要優化土地布局、大型或關鍵性的發展計劃與投資項目的較大地塊的出讓。招標出讓的特點是在出讓過程中，引進了市場機制，體現了市場經濟的競爭原則，有利于公平競爭，能激發投標者對用地方案的積極研究。同時，也給出讓方留有選擇余地。由于在確定土地使用權的中標者時，既要考慮到投標價，還要考慮到對投標規劃設計方案和企業的資信情況，經過招標小組的綜合評價，最后擇優選定中標者，因此，中標者(受讓人)不一定是標價最高的單位或個人。招標方式出讓土地使用權的一般實施程序是：

(1)出讓方通過一定媒體向有意受讓方或用地者發出招標通知書(或招標公告)。(2)有意受讓人領取標書與投標。

(3)開標、評標與決標。出讓方會同有關部門邀請城建、財政、稅務、計劃、銀行等

部門專家組成評標委員會，由評標委員會主持開標、決標工作。

評審內容一般包括投標者的資信情況，所報出讓金數額及規劃建設方案的可行性等。評標委員會對不具備投標資格的標書或不符合招標文件規定的標書，以及超過截止日期送達的標書，有權決定其無效。同時對有效標書進行評審，擇優確定中標。評標委員會簽發決標書后，由出讓方向中標者發出中標證明書。開標、評標、決標過程應有公證機關公證，并出具公證書。

(4)土地使用權出讓方和中標者(受讓人)簽訂土地使用權

出讓合同，并按合同規定要求交納出讓金。如果中標者在規定的時間內不與出讓方簽訂出讓合同，取消其中標權，所繳保證金不予退還，因故需要延期簽訂合同的，應在期限未滿之日前向出讓方提供延期簽約申請。未中標者所繳納的投標保證金，由出讓方如數退回。

例題：在確定土地使用權的中標者時，需要考慮(ABD)。A.投標報價 B．投標規劃設計方案 C．規劃用途 D。企業的資信情況 3。土地使用權拍賣出讓

這種出讓方式又稱競投，它是指由土地所有者產權代表按照指定的時間、地點，組織符合條件的有意受讓土地使用權者到場，就土地出讓價格公開叫價競投，并將土地使用權出讓給出價最高者的一種出讓方式。

其特點是充分引進了競爭機制，排除了出讓的任何主觀因素，并使土地出讓價格較好地反映了當時該地塊的市場供求關系，政府也可獲得較高收益，較大幅度地增加財政收入。

它適用于投資環境好、盈利大、競爭性強的商業、金融業、旅游業和娛樂用地，特別是大中城市的區位條件好、交通便利的鬧市區地塊的出讓。例題：下列用地一般采取拍賣方式的是(ABC)。A.旅游業用地 B．商業用地

C.高爾夫球場用地 D。住宅小區用地 拍賣出讓土地使用權的一般程序是：

(1)土地使用權出讓方事先通過新聞媒介發出土地使用權公開拍賣公告，(2)參加競投者在拍賣前3日內到拍賣方處領取有統一編號的應價牌。自制應價牌，競投行為無效。(3)拍賣

(4)出價最高者作為受讓人即時與出讓人簽訂土地使用權出讓合同，并按有關規定當即支付履行定金。

(六)土地使用權出讓合同及管理

1．土地使用權出讓合同的概念與法律特征

出讓土地使用權，土地所有者和使用者的權利和義務最終是通過簽訂土地使用權出讓合同而確立的。

2．土地使用權出讓合同的內容

土地使用權出讓合同，主要包括以下內容：

合同雙方當事人。出讓方必定是市、縣級人民政府土地管理部門，而受讓方則可以是國內外的公司、企業、其他組織和個人。(2)出讓土地使用權的土地使用期限。(3)出讓土地的用途、位置和面積。(4)土地使用權出讓方式。(5)土地使用權出讓金支付方式。

(6)在法律規定的范圍內協商確定出讓人的轉讓、出租、抵押條件。(7)違約處罰規定。

(8)出讓合同的生效和終止條件。

(9)合同適用的法律。出讓合同應適用于中華人民共和國的法律。

(10)合同爭議的解決方式。友好協商或通過調解解決,也可以用仲裁方式或訴訟方式解決爭議。

(11)合同使用的文字及其有效文體。

(12)合同簽署人的身份、簽署時間、簽署地點。

(13)土地使用條件，也稱土地使用規則，是出讓方在出讓行為之前，事先同有關部門共同協商，擬訂出的有關出讓地塊使用的具體行為規則。例題：土地使用權出讓合同的內容包括(ABCD)。

A．出讓土地的用途、位置和面積 B.土地使用權出讓方式 C．土地使用權出讓金支付方式 D．合同雙方當事人 3．土地使用權出讓合同的管理

出讓合同的管理主要包括以下幾個方面：(1)對出讓合同主體的審查和認定。(2)對無效合同的認定及其處理。(3)審查出讓合同的合法性。(4)審查合同內容的完整性。

(5)出讓合同的變更與解除。根據有關規定，變更與解除合同的條件有下列各種情況：①出讓方因社會公共利益的需要②土地使用者想改變出讓合同規定的土地用途③因不可抗力或意外事件的發生，致使合同無法履行的④由于合同一方違約。(6)合同糾紛的調解和仲裁。

(7)對出讓合同進行分類、登記、匯總、立卷歸檔，作為土地市場管理的基礎資料予以保存。

二、土地使用權轉讓管理

土地使用權轉讓的基本涵義土地使用權轉讓是指土地使用者將有償取得的土地使用權再轉移的行為。

(二)土地使用權轉讓的條件.以出讓方式取得的土地使用權轉讓時應符合以下基本條件。

按照土地使用權出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證

書

按照土地使用權出讓合同約定進行投資開發，屬于成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件

為了規范土地使用權轉讓活動，土地使用權的轉讓還要受以下幾個條件的限制：(1)通過轉讓取得的土地使用權，其土地使用權的使用年限為原土地使用權出讓合同規定的使用年限減去原土地使用者的使用年限后剩余年限。轉讓合同終止日期和建設項目完成日期不得超過原出讓合同所規定的終止日期和建設項目完成日期，不得改變原出讓合同所列的權利、義務和各項用地要求。

(2)土地使用權轉讓后，原出讓合同規定的土地使用權受讓人的權利、義務全部隨之轉移。

(3)土地使用權轉讓時，其地上建筑物、其他附著物所有權隨之轉讓；土地使用者轉讓地上建筑物、其他附著物所有權的，其使用范圍內的土地使用權隨之轉讓，但地上建筑物、其他附著物作為動產轉讓的除外。

(4)土地使用權轉讓時，如需改變原出讓合同的規劃用途，必須事先向土地主管部門和規劃部門提出申請，經審核批準，調整土地使用權出讓金，方可進行轉讓。(5)原行政劃撥土地使用權的轉讓，土地轉讓人必須向所在地市、縣人民政府土地管理部門申請補簽土地出讓合同，繳付土地出讓金，辦理土地出讓登記手續后，才取得轉讓的合法權利。通過轉讓方式取得土地使用權的受理人，必須與轉讓人簽訂轉讓合同，并共同到土管部門辦理土地使用權過戶登記手續，換取土地使用證。

(6)土地使用權轉讓價格明顯低于市場價格的，市、縣人民政府有優先購買權；土地使用權轉讓的市場價格不合理上漲時，市、縣人民政府可以采取必要措施(如規定最高限價)來防止。(三)土地使用權轉讓方式

土地使用權的轉讓有三種方式，即出售、交換、贈與。例題：土地使用權的轉讓方式包括(ACD)。A．出售 B。抵押 C.交換 D．贈與

三、土地租賃管理

我國土地租賃存在著兩種很不相同的方式。(一)國有土地租賃管理 1．國有土地租賃的概念

所謂國有土地租賃，是指土地使用者與縣級以上人民政府土地管理部門簽訂一定年限的土地租賃合同，并支付租金的行為。可見，土地租賃是在土地所有權不變的情況下，土地所有者將土地的使用權、經營權，在一定時期租給承租人使用并收取租金的一種經濟行為。人們又習慣將國有土地租賃稱作土地年租制。2.推行土地租賃制應遵循的原則(1)國有土地有償、有限期使用原則；(2)維護國家、集體和個人權益的原則；(3)嚴格依法辦事原則；

(4)收益合理分配原則；(5)因地制宜、實事求是原則。3．各地試行土地租賃制的實踐

(1)年租制的形式。從目前來看，各地試行年租制的范圍主要有三種：一種是政府直接向用地者出租土地，可暫稱為一級市場的土地出租。一種是對部分行業使用的劃撥土地征收年租金。還有一種是對原劃撥土地的人市行為征收年租金，這種作法在全國各地較為普遍。

土地年租制的租用年限。但年租制使用的土地租賃年限不應超過《城市房地產管理法》規定的土地出讓年限。

(3)租金標準的界定。土地租賃年租金標準的確定是土地租賃制的核心。合理的年租金標準可以由下面公式確定： A = P×r /{1-[1/(1+r)]n } 式中：A—土地年租金；

P—與該土地相同用途使用年限為n年的出讓金； n—出讓土地使用權的使用年限； r—折現率。

(二)土地使用權出租管理 1．土地使用權出租的概念

土地使用權出租是指土地使用權者作為出租人，將土地使用權隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。

土地使用權出租，承租人只有使用的權利，不得改變土地用途，不得將承租權轉讓、轉租、抵押或從事其他經濟活動，它具有以下幾個法律特征：

(1)土地使用權出租雙方當事人只是就使用土地達成協議，不發生作為物權的土地使用權的轉移，這是土地使用權出租與轉讓方式的主要區別。（2）用于出租的地塊必須具有法律上的依據。(3)土地使用權租賃合同是有償合同。

(4)土地轉租合同中的承租人的法律地位具有特殊性，當出租的土地使用權發生轉移時，新的土地使用權人也必須尊重承租人的合法權利。2．土地使用權出租程序

由于土地使用權出租與房屋租賃一般是結合在一起的，很少單獨出租土地使用權，因而其租賃程序與房屋租賃程序基本一致。土地使用權出租的一般程序為： *出租申請和審核。*簽訂租賃合同。*合同公證。*辦理土地使用權出租登記。3．土地使用權出租雙方的權利與義務(1)出租人的權利與義務

①交付土地及地上建筑物、其他附著物及保持義務。

②如果出租人轉讓土地使用權，應及時通知承租方。若有什么問題應協商解決。③出租人作為土地使用權享有人的權利和義務并不因出租而變化，其作為受讓人同國家訂立的出讓、租賃合同中的權利和義務并沒有轉移給承租人，仍須履行該合同規定

第三篇：土地管理學

商學院會計102盧少華學號：10232002

21第七題

1.當前我國耕地資源逐年減少，土地粗放利用，城市盲目擴張，在土地管理和土地利用上應該注意哪些問題？

答：我國目前土地的現狀是，人均土地資源稀少，現有的耕地后備資源不足，這個問題也正日益嚴重地成為我國國民經濟和社會發展的制約因素，再加上我國的城市用地規劃不合理，存在許多大量浪費耕的現象。需要肯定的是，土地不能夠被我們所創造，所以我們必須在有限的土地上合理利用土地，解決好用地的矛盾，最后實現土地資源的利用以在不損害子孫后代的利益上滿足整個人類的需求，針對我國耕地利用與城市盲目擴張，我們應該注意的問題有：

（1）、建設用地亂占耕地，導致耕地逐年減少。

（2）、建設用地沒能進行合理規劃，建設用地增長速度高于城市發展速度。

（3）、土地的法制建設和土地管理體制有待改革。

（4）、城市征地補償不到位，導致農民種田無地，就業無崗，社會不穩定。

（5）、土地保護與城市發展之間沒能協調好，矛盾日趨加深。

（6）、耕地沒有得到確實的保護，土地肥力不足，導致土地農業生產能力下降。

2.你對解決這些問題有何看法和建議？

在土地管理上：

（1）、遵循節約和集約用地，保護耕地的原則，在城市化道路的建設過程中必

須嚴格按照“占一補一”規定。

（2）、嚴格控制建設用地指標，考慮實際規劃用地大小，不得夸大用地，要講

究經濟效益，盡可能不占用或者少用耕地。

（3）、城市化過程中的各個部門要統籌兼顧，講究效率與公平，科學地利用土

地。

（4）、城市規劃進程中，有關部門對有益行為進行獎勵，對違法行為進行處罰，達到比較好的行政控制效果。

在土地利用上

(1)、切實保護現有耕地，必須大力宣傳認真貫徹“十分珍惜和合理利用每寸土

地，切實保護耕地”的基本國策，應用法律和經濟手段，全面推進耕地的保護、開發和整治，為了加強土地法制建設，深化土地管理體制改革，加大對耕地保護執法力度，做到有法可依。

（2）、實現耕地總量動態平衡，主要應在切實保護既有耕地的基礎上，致力于

充分挖掘土地潛力，即將利用土地資源的方式由粗放型轉化為集約型。

（3）、因地制宜合理利用土地，對于土地要揚長避短，對于農業用地依靠科技

進步，增加土地投入，發展節地型農業；對于建設用地，實事求是，規劃符合實際情況。

第八題

1.目前我國在耕地在補充數量和質量上存在哪些問題？

在耕地數量上：

（1）、雖然按照“占多少，補多少”的原則，由于技術有限，測量和調查在數

量上容易造成不精確，導致耕地補充數量的不平衡。

（2）、異地占補平衡難以僅僅在數量難以得到應有的耕地補償。

（3）、現有的建設項目一般按照“先補后占”的原則補充耕地，補充耕地的完

成時間可能差距很遠，跨的土地變更不一樣，若口徑不變持續進行

也會形成耕地數量減少。

在耕地的質量上：

（1）、補充耕地的區位條件變得惡劣，補充耕地在質量評定上沒有統一的標準，形成重面積，輕質量的形式。

（2）、補充耕地的土壤貧瘠化，已經不能像原先的土地一樣高產出，導致糧食

減產。

（3）、補充耕地出現耕作層厚度變薄、有機質含量減少，同時農田水利設施、灌溉保證率不夠完善。

（4）、即使耕地質量水平再提高，但是補充耕地的氣候，光照，經濟發展水平，農業耕作水平有差距，無形中造成耕地質量的不均衡。

（5）、補充的耕地與原來的耕地比較存在道路之爭，即兩者之間存在空間距離

上的差距，這一點很難補充回來。

2、談談當前我國進行耕地整理，補充耕地面臨的主要問題和針對這

些問題的看法？

至1998年國家土地管理法正式提出耕地占補平衡制度，按照“占一補一”的原則，建設單位必須要補充相應的耕地，以保證耕地不減少，其實質是保護中國的耕地，耕地占補平衡與城鄉建設、工業建設、水利建設、生態保護、糧食安全

等密切相關，今年來國務院，國土資源部等陸續出臺耕地保護政策及具體管理辦

法，集中反映國家對我國耕地保護與占補平衡的關注程度。此外，當前全國人大

農業與農村委員會審議中發出這樣的呼吁，并提出了進一步保護耕地的意見：

一、是落實最嚴格的耕地保護制度和最嚴格的節約用地制度，完善農村土地管

理制度，守住１８億畝耕地紅線。

二、是加強對土地“占補平衡”的管理，耕地實行先補后占，不得跨省區市進

行占補平衡，保證新補充耕地的質量。

三、是有序開展農村土地整治，城鄉建設用地增減掛鉤要嚴格限定在試點范圍內。

但是雖然國家給予高度的重視，在補充耕地方面還存在上述的耕地數量與

質量的許多的問題，我覺得國家應該多從以下幾點入手：

一、大力宣傳土地管理法律法規，增強全民保護耕地意識。

二、完善土地管理法律法規在耕地保護方面空白，增強法律對耕地保護的嚴肅

性，啟動耕地質量管理立法，如確定農用地分等定級工作等。

三、確立科學發展觀和政績觀，加強地方政府耕地保護責任。

四、加強土地執法監察隊伍建設，明確耕地質量建設的主管部門以及各相關的分工，提高土地執法質量。

五、科學管理、合理使用耕地保護方面資金，強化耕地質量建設的科技支撐，切實保證耕地的數量和質量。

六、科學挖潛存量土地，補充后備耕地的存量。

七、增加農民收入，提高農民對耕地保護的積極性。

第四篇：土地管理學總結

土地的涵義

土地管理學所研究的土地是指地球表面陸地和水面的總稱，同時，土地還是一個空間的概念，它是由氣候、地貌、土壤、水文、巖石、植被等構成的自然歷史綜合體，并包含人類活動的成果。

土地資產是指土地財產，即作為財產的土地。

財產對象實體最重要的屬性是有限性（稀缺性）、有用性、可占用性和具有價值。土地資源是人類生產和生活的物質基礎，當人類對它的需求越來越大時，土地資源出現了稀缺現象，因而，被一部分人當作財產而占有。從這個意義上說，地產，是指具有明確的權屬關系（有其物主）和排他性，并具有經濟價值的土地資源。它是土地的經濟形態，是資本的物的表現。

土地具有資源和資產的雙重屬性，前者是指土地作為自然資源，是人類生產和生活的根本源泉；后者是指土地作為財產，其有了經濟（價值）和法律（獨占權）意義。

土地的功能

（一）負載的功能

（二）養育的功能

（三）倉儲的功能

（四）提供景觀的功能

（五）儲蓄和增值的功能 土地的基本特性

一）自然特性1.土地是自然的產物（尊重自然）2.土地面積的有限性（珍惜土地）3.土地位置的固定性（合理規劃）4.土地質量差異的普遍性（因地制宜）5.土地利用的永續性（合理利用開發）

（二）經濟特性1.土地經濟供給的有限性2.土地用途的多樣性3.土地用途變更的困難性4.土地的增值性5.土地報酬遞減的可能性 我國土地的基本國情

（一）土地總量大，但人均占地少，尤其是耕地

（二）土地類型多，但山地多于平地（3）土地資源的地區分布不平衡，耕地資源總體水平差。（4）難以利用的土地資源面積大，后備土地資源潛力不足，特別是耕地后備資源不足。（5）土地資源利用程度低，土地浪費嚴重，人地矛盾尖銳。

我國現階段土地利用中存在的主要問題

（一）耕地不斷減少

（二）土地利用不當，造成水土流失、土地沙化、環境污染嚴重

（三）土地利用不合理，投入產出率不高【四）土地管理不當，造成國土資產嚴重流失

（五）土地管理不嚴，違法用地較多

（六）土地權屬不清，土地糾紛頻發。土地、人口、環境與可持續發展

（一）樹立可持續發展觀

（二）實現土地、人口、環境、經濟的協調發展

（三）選擇和建立可持續發展的土地、人口、環境組合運作模式 加強土地資源管理

1．實現土地資源，特別是耕地的供求平衡，使區域內的耕地總量不減少。

2．建立土地數量、質量的調查、監測、預警制度3．實行土地資源資產化管理

土地管理是國家在一定的環境條件下，綜合運用行政、經濟、法律、技術方法，為提高土地利用生態、經濟、社會效益，維護在社會中占統治地位的土地所有制，調整土地關系，監督土地利用，而進行的計劃、組織、控制等綜合性活動。

（1）土地管理的主體是國家。國家委派國務院土地行政主管部門管理全國土地。

（2）土地管理的客體是土地，以及土地利用中產生的人與人、人與地、地與地之間的關系。（3）綜合運用行政、經濟、法律、技術等方法管理土地。

（4）土地管理的目的和特點受社會環境的制約，主要受社會制度、土地制度的制約。例如，我國是社會主義國家，在土地制度上實行社會主義土地公有制，這就決定了我國的土地管理除了要最大限度地提高土地利用綜合效益外，還要維護社會主義土地公有制，從而為有計劃地、合理地利用土地提供保證。（5）管理的職能是計劃、組織與控制。計劃是一種預測未來，設定目標，決定政策，選擇方案的連續過程。組織是指建立組織機構，確定職位、職責和職權，建立各級人員的相互關系，對部屬行動領導與監督，建立縱向、橫向間良好關系，協同彼此間步調，統合共同的力量，使之為實現既定目標而努力。控制是指通過修正執行狀況與原定計劃之間的偏差，以保證達到預期目標的管理活動。

（6）土地管理的基本任務是維護在社會中占統治地位的土地所有制、調整土地關系和監督土地利用。目標是不斷提高土地利用的生態效益、經濟效益和社會效益，以滿足社會日益增長的需求。

土地管理的基本內容由地籍管理、權屬管理、利用管理、市場管理四大部分構成。地籍管理是基礎

土地權屬管理、土地市場管理是手段

土地利用管理是核心 土地管理學的研究方法

綜合分析法

系統分析法

比較研究法

模擬研究法

定性定量法

土地管理是在一定的環境條件下，為實現預定目標，對土地利用過程中，人與人的關系、人與地的關系施加影響的過程。整個管理過程，包括管理者、被管理者和管理環境三個要素。其中，管理者和被管理者主要是人，或是人們構成的集體、組織、單位，所以管理必須以人為主體，做好人的工作，將人的積極性充分調動起來，使管理三要素緊密配合，就能提高管理工作的效率，實現管理的目標。

人本原理，就是一切管理，包括土地管理，應該將人的因素放在第一位，以做好人的工作，充分調動人的積極性、主動性和創造性為根本。

物質運動要有動力。管理活動要達到預定目標，也需要有動力，并正確地運用動力。管理需要動力，有了動力才能推動管理，這就是所謂的管理動力原理。

系統是由許多相互作用、相互依存的部分組合而成的具有特定功能的有機整體。如何使整個系統達到最優化，稱系統分析。系統分析應用的科學技術是系統工程，系統分析的指導思想是系統理論。

系統的目的性、整體性和層次性三個環節。

對系統的高效管理，必須遵循整分合原理和相對封閉原理

現代管理要求在整體規劃下明確分工，在分工基礎上進行有效的綜合，這就是整分合原理 相對封閉原理指在任何一個系統內，管理手段必須構成一個封閉的循環回路，才能形成有效的管理活動（圖1）。在這個相對封閉的系統中，反饋起著關鍵作用。

通常一個管理系統可以分解為指揮中心、執行機構、監督機構和反饋機構。

動態管理

在管理中，要注意加強信息工作，隨時掌握事物的動態變化，使管理決策不斷適應變化了的情況，即運用動態原理，提高管理工作的效應。

動態相關原理

管理系統的發展變化是由于管理系統內部各組成部分之間相互依存、相互作用的結果。

管理是為了獲得效益。效益包括生態效益、經濟效益和社會效益。管理目標的涵義和基本屬性

涵義：目標就是一個組織努力奮斗爭取達到所希望的未來的狀況 作用：方向作用、激勵作用、凝聚作用、考核作用

基本屬性：目標的共同性、目標的層次性、目標的時間性、目標的可考核性。土地管理的基本任務

維護社會主義土地公有制及土地所有者和使用者的合法權益，保護、開發、合理利用土地，切實保護耕地，促進社會經濟的可持續發展。具體任務：

加強耕地保護，實現耕地總理的動態平衡 加土地資源的調查評價和科學規劃

加強土地資源信息系統建設，實現信息服務社會化

深化改革，建立適應社會主義市場經濟的管理新體制、新機制 健全法制，依法行政，實現土地管理秩序的根本好轉

（二）土地管理的原則

1.正確處理國家、集體、個人之間關系的原則 2.堅持生態、經濟、社會三效益統一的原則 3.堅持依法、統一、科學地管理土地的原則

一、組織的涵義和特點

（一）涵義

組織是特定的群體，為了共同的目標，按照特定的規則組成的權責機構。構成組織的基本因素是人，其中包括管理者和被管理者。組織的類型

（二）組織的特點

目標的一致性

原則的統一性

資源的有機結合性 活動的協作性 結構的系統性。

組織設計的涵義

管理者為實現組織目標而對組織活動和組織結構進行設計的活動。2.組織設計的內容:管理幅度和管理層次設計、組織只能設計、組織部門設計、組織職位設計、組織職權設計、組織人員配備等。

土地利用現狀是土地資源自然屬性和經濟特性的全面反映。

土地利用類型具有如下特點：

(1)在自然、經濟和技術條件的綜合影響下，經過人類的勞動所形成的產物

(2)在一定的空間分布上服從社會經濟條件，在地域分布上不一定連成片

(3)種類、數量、分布是隨著社會經濟技術條件的進步而變化 分類原則： 科學性原則。實用性原則。開放性原則。繼承性原則。

（一）土地分等定級概念及類型 1.概念

通過對土地的自然、經濟屬性的綜合鑒定以及經營管理水平一定條件下的土地級差收益的評定，使土地質量等級化的過程 2.土地分等定級與土地估價的關系

二者從不同角度對土地的特性進行評價： 土地分等定級：評定土地的使用價值；

土地估價：評定土地使用價值在市場上反映出的價格。3.類型

城鎮土地分等定級和農用地分等定級 1.分等：

通過對影響城鎮土地質量的經濟、社會、自然等各因素的綜合分析，揭示城鎮之間土地質量的地域差異，運用定量和定性相結合的方法對城鎮進行分類排隊，評定城鎮土地等。土地等的實質：各城鎮之間土地質量狀況的排序。土地等的順序在全國各城鎮之間統一排列。土地定級原則

1、綜合分析原則

諸要素與土地質量和效益的關系

2、主導因素原則

3、地域分異原則

分析由于區位條件不同形成的土地質量差異

4、土地收益差異原則

5、定量與定性結合原則

6、綜合定級與分類定級相結合的原則

1）面狀因素

含義：面狀因素對土地質量的影響僅與因素指標值有關。面狀因素有2個主要特征：

①它所依附的客體在城鎮中分布面積較大；

②它僅對其自身客體所在位置產生影響，而對周圍的地塊基本無外溢的影響。如：綠地、人口密度、產業集聚規模等。作用分的計算步驟：

整理因素資料

計算因素指標值

用數學模型求出各因素的作用分 點、線狀因素

含義：點、線狀因素對土地質量的影響既與因素涉及的設施規模有關，又與距離設施的遠近有關。

點、線狀因素的2個主要特征：

①它所依附的客體在城鎮中分布面積小，在空間分布上集聚現象明顯，相對于城鎮總體而言多為點狀、線狀形態分布；

②它不僅對其自身客體所在位置上的土地質量有影響，而且通過區位的波及性和外溢作用形成一定的區位關系，對周圍的地塊乃至整個城鎮土地產生不同的影響。如：商業服務中心、道路、文體設施、公交站點等。

土地登記是國家依照法定程序對土地的權屬關系（所有權、使用權、他項權利）、用途、面積、使用條件、等級、價值等情況記錄于專門的簿冊，以確定土地權屬，加強政府對于土地的有效管理，保護權利人對土地的合法權益的一項重要的法律制度。

土地總登記，是指在一定時間內對轄區內全部土地或者特定區域內土地進行的全面登記 土地統計是對土地現象總體的數據資料進行搜集、整理、分析和研究，以顯示其總體特征和規律性的系統性工作。

土地統計的對象是全國土地，主要包括土地面積、土地質量、土地分布、土地權屬及利用狀況等。

土地統計調查的意義

土地統計調查就是根據已經擬定的調查方案，采用科學的方式，有計劃、有步驟、科學地向調查單位搜集土地變化原始資料的工作過程。

土地統計調查的意義在于獲取數據，取得統計分析的第一手資料。

土地統計調查的基本要求

（1）一致性（2）保密性（3）準確性（4）及時性（5）全面性

普查是一種專門組織的，一次性全面調查，主要用來調查對象在某一時點上的數量狀況。

統計報表是按照國家統計報表制度規定表式，統一指標內容，統一報表報送程序和報送時間，由填報單位自下而上逐級提供統計數據的一種調查方式，是當前我國土地統計數據資料的主要獲取方式之一。

土地統計整理就是根據土地統計研究的任務和目的，對土地統計調查取得的各項原始資料進行審核、匯總、使其系統化、條理化，以得出反映土地資源總體特征的綜合資料，或者是對已經加工過的資料進行再整理。土地統計分析指以統計科學理論為指導，運用統計學特有的方法，對土地統計數據進行分析研究，說明土地利用、使用和開發管理等方面的情況，揭示其本質及規律性，并提出解決土地資源與社會發展矛盾的辦法。

土地統計分析是由表面直觀的原始數據到體現本質現象的過程。

土地統計分析通常可以分為：進度分析、專題分析、綜合分析和預測分析。

基層土地統計工作的主要任務是對基礎土地統計信息資料的調查收集。

國家土地統計工作的主要任務是將基層土地統計資料進行匯總、整理和分析，使土地統計資料在更大的范圍內起到監查和服務的作用

地籍檔案的概念

凡是在地籍管理活動中直接形成，具有保存、參考價值的文字、圖表、磁帶、磁盤等不同形式的歷史記錄均稱之為地籍檔案。

地籍檔案的特點

地籍檔案數量大、形式多樣、保存分散

地籍檔案具有成套的特點 地籍檔案跨、周期長，包含長期的日常工作

地籍檔案具有動態性和現勢性

地籍檔案技術含量高 地籍檔案的作用

土地權屬的憑證

用于科研服務

土地信息交流

土地管理經驗 地籍檔案管理的任務

基本任務是：貫徹地籍檔案統一管理的原則，建立、健全地籍檔案管理制度；逐步實現地籍檔案管理的現代化；有效地保護和利用地籍檔案，大力開發信息資源，更好地為社會主義建設和土地的科學管理服務。

地籍檔案管理的任務要通過收集、整理歸檔、鑒定、保管、統計和利用六項工作內容來實現。

地籍檔案管理的最終目的，是為土地管理及國家有關部門提供服務創造條件。

地籍檔案管理是以地籍檔案為對象進行的收集、整理、鑒定、保管、統計和利用等工作的總和。

地籍，俗稱土地的戶口。是指記載土地的位置、界址、數量、質量、權屬和用途（地類）等基本狀況的籍冊

.地籍的作用

（1）為土地管理提供基礎資料

（2）為維護土地產權權益等提供基礎資料

地籍的核心是權屬。

（3）為改革與完善土地使用制度提供基礎資料（4）為編制國民經濟發展計劃等提供基礎資料

地籍管理是指國家為研究土地的權屬、自然、經濟狀況并建立地籍圖、簿、冊等而實行的土地調查、土地登記、土地統計、地籍檔案和地籍管理信息系統等工作措施。

地籍管理類型

初始地籍工作：對行政區內全部土地所進行的全面調查、分等定級、登記、統計、建立地籍檔案系統

經常地籍工作：在初始地籍工作的基礎上，對土地數量、質量、權屬和利用狀況的變化所進行的調查、登記、統計、更改地籍圖等工作，以保持地籍資料的現勢性和實用性。

地籍管理的任務為維護土地的社會主義公有制，保護土地所有者和使用者的合法權益，促進土地的合理開發、利用、編制土地利用計劃、土地利用總體規劃，制定有關土地政策、法律等，提供、保管、更新有關土地自然、經濟、法規方面的信息。

地籍管理的內容 土地調查 土地分等定級 土地登記 土地統計 地籍檔案管理 地籍管理的原則

地籍管理必須按國家規定的統一制度進行

保證地籍資料的可靠性和精確性 保證地籍工作的連續性 保證地籍資料的完整性

地籍調查是國家采用科學的方法，依照有關法定程序，通過權屬調查和地籍測量，查清土地的位置、權屬、界線、面積和用途等基本情況，以圖、簿、冊表示，在基礎上進行土地登記。地籍變更測量

（1）概念

土地登記之后，凡土地的權屬發生變更，或改變批準的主要用途和地類，按照有關規定對地籍記錄進行的調查與測繪工作。（2）作用： 地籍調查成果的日常更新與維護。保證地籍的時效性，生命力。

土地利用現狀調查是指在全國范圍內，以縣為單位，以圖斑為基本單元，按土地利用現狀分類，查清各類用地的面積、分布、利用和權屬狀況，又稱土地數量調查。土地利用現狀調查的目的

1）為制定國民經濟計劃和有關的政策服務； 2）為農業生產和農村建設提供科學依據； 3）為建立土地登記、土地統計制度服務； 4）為土地利用動態監測提供基本數據；

5）為編制土地利用總體規劃和全面管理土地服務。土地利用現狀調查原則 實事求是的原則

全面、科學調查的原則 一查多用的原則

土地制度是一定的社會下土地關系的總和，是關于土地這一基本生產資料的所有、使用的制度。它反映著因利用土地而發生的人與人、人與地之間的社會經濟關系。土地制度的形成和發展主要取決于社會生產力的發展。其主要內容包括土地所有制度、土地使用制度。

土地所有制，是指人們在一定的社會經濟條件下擁有土地的形式、條件和程序的規定。它表明土地這一生產資料的分配問題，誰應該享有土地所有權及其責、權、利。它是整個土地制度的核心，是土地關系的基礎。土地所有制的法律表現形式是土地所有權，即土地所有者對其土地享有占有、使用、收益和處分的權利。

土地使用制度是整個土地制度的另一個重要組成部分，它是人們在一定的土地所有制下使用土地的形式、條件和程序的規定，它表明人們怎樣對土地加以利用和取得收益，誰享有土地使用權及其責、權、利。土地使用制度的核心內容是確定獨立于土地所有權的土地使用權，以解決土地資源的合理與有效利用問題。土地使用權是依法對一定土地進行利用、管理并取得收益的權利，是土地使用制度的法律體現形式。土地產權指有關土地財產的一切權利的總和。一般用“權利束”（Abundle of rights）加以描繪，即土地產權包括一系列各具特色的權利，它們可以分散擁有，當聚合在一起時代表一個“權利束”，它包括土地所有權、土地使用權、土地租賃權、土地抵押權、土地繼承權、地役權等多項權利。土地產權也像其他財產權一樣，必須有法律的認可并得到法律的保護，即土地產權只有在法律的認可下才能產生。] 土地產權的基本特性如下： 具有排他性

即土地產權可以是個體獨自擁有，也可由某些人共同享有，而排斥所有其他人對該項財產的權利。因此，界定產權十分必要。土地產權客體必須具備可占用性和價值性

土地產權客體指能被占用而且可以帶來利益的土地。在全球陸地上有近50%的面積是永久冰蓋物、干旱、沙漠地、巖石、沼澤、高寒等難以利用或無法利用的土地。這些土地不能視為財產，自然狀態下的空氣無法行使排他權利，也不能稱為財產，因此，必須明晰土地產權客體。土地產權必須經過登記，才能得到法律的承認，并受到法律的保護

如果通過欺詐、暴力或其他非法手段獲得，只能說明他具有了非法占有權，而不能說明他獲得了產權。因此，在土地產權合法流轉時，必須依照法定程序，到土地產權管理部門辦理產權變更登記手續，否則，土地產權無法律保護憑證。土地產權的相對性

產權具有排他性，但不是絕對的權利，而且要受到來自社會的或國家的最高權力機關的控制和制約。如在私有制國家，土地所有權主體，即使享有完全所有權，即在法律意義上有權支配、使用其擁有的土地，但是，他必須受到政府的行政管理限制和結束。因此，明晰土地產權權能十分必要。土地所有權是土地所有制的核心，是土地所有制的法律表現形式。一定的土地所有權意味著土地所有者在相應的法律規定的范圍內可以自由使用和處分土地。或者說，土地所有權是土地所有者所擁有的、受到國家法律保護和限制的排他性的專有權利。

土地所有權包括土地占有權、土地使用權、土地收益權和土地處分權等四個方面的內容。1 土地占有權

指對土地進行實際支配和控制的權利。土地占有權可以由土地所有人行使，也可以根據法律，以契約的形式依土地所有人的意志由他人行使。土地使用權

指土地使用者依法對土地進行實際利用和取得收益的權利。土地使用權與土地所有權既可結合，也可分離，即土地使用權既可由土地所有人自己行使，也可以從土地所有權中分離出來，由非所有人行使。土地收益權

指依據法律和契約取得土地所產生的經濟利益的權利。盡管土地收益權是與土地使用權緊密相連的，但土地所有者在將土地使用權分離出去后，仍可以享有收益權。所以說，土地收益權是一項獨立的權能，它是土地所有權的標志。土地所有者可以將土地的占有權、使用權，甚至部分處分權分離出去，而僅僅保留收益權。土地處分權

指土地所有人依法處置土地的權利。包括對土地的出租、出售、贈送、抵押等等，它決定土地的最終歸屬，是土地所有權的核心。

以上四種權能，構成土地所有權的完整結構，它們可以相互結合，也可以相互分離，其中最常見的是土地所有權和土地使用權的分離。

土地所有權是法律賦予的，所以，土地所有者必須在法律許可的范圍內行使其所有權。

土地使用權，是指使用土地的單位和個人在法律所允許的范圍內對依法交由其使用的國有土地和農民集體所有的占有、使用、收益以及部分處分的權利。

一、土地權屬管理的任務

1、鞏固、維護和不斷完善社會主義土地公有制

2、保護土地所有者和使用者的合法權益，調動其合理開發、利用土地和不斷改善土地使用條件的積極性

3、調整土地關系

土地權屬管理是國家為合理組織土地利用、調整土地關系而依法對土地所有權和使用權進行的科學管理1 依法確認土地權屬

國家依法對土地所有權、土地使用權和他項權利進行確認、確定。即國家依法對每宗地的土地權屬要經過土地申報、地籍調查、審核批準、登記發證等法律程序，進行土地權屬的確認。2 依法管理土地權屬變更

土地權屬變更主要有以下幾種情況：①土地所有權變更。主要是國家征用集體土地，除此還有國家與集體、集體與集體之間調換土地等；②土地使用權變更。主要形式有：土地劃撥、土地使用權出讓、轉讓，因贈與、繼承、買賣、交換、分割地上附著物而涉及土地使用權變更的，以及因機構調整、企業兼并等原因而引起土地使用權變化的。③他項權利變更及主要用途變更等。

依法調查、處理土地權屬糾紛

保護土地所有者、使用者的合法權益，保障土地的合理利用。

城鎮國有土地使用權出讓的特征（1）受讓主體的廣泛性（2）有償性（3）計劃性

二）城鎮國有土地使用權出讓的基本原則 1.所有權與使用權分離 2.平等、自愿、有償、誠信 3.國家主權神圣不可侵犯 4.充分合理利用土地 土地使用權出讓年限（1）居住用地：70年（2）工業用地：50年

（3）教育、科技、文化、衛生、體育用地：50年（4）商業、旅游業、娛樂用地：40年（5）綜合或其他用地：50年 協議出讓國有土地使用權

概念：協議出讓國有土地使用權，是指市、縣國土資源管理部門以協議方式將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者支付土地使用權出讓金的行為。城鎮國有土地使用權轉讓管理.轉讓方式

出售、交換、贈與 特征

屬于民事法律行為 轉讓一定年限的使用權 權利與義務一并轉移 建筑物、附著物隨之轉讓

土地使用權出租是指合法取得國有土地使用權的民事主體（即出租人）將土地使用權及地上建筑物、其他附著物全部或部分提供給他人（承租人）使用，承租人為此而支付租金的行為。國有土地使用權出租條件：

未按土地使用權出讓合同規定的期限和條件投資開發、利用土地的，土地使用權不得出租。土地使用權出租，出租人與承租人應當簽訂租賃合同。租賃合同不得違背國家法律、法規和土地使用權出讓合同的規定。

土地使用權出租后，出租人必須繼續履行土地使用權出讓合同。

土地使用權和地上建筑物、其他附著物出租，出租人應當依照規定辦理登記。土地使用權抵押是指國有土地使用者在法律許可的范圍內，以不轉移占有的方式將土地使用權作為債務履行擔保而抵押給貸款人的行為。在土地使用權上所設定的是土地使用權抵押權。

根據《物權法》第一百八十條 債務人或者第三人有權處分的下列財產可以抵押：

（一）建筑物和其他土地附著物；

（二）建設用地使用權；

（三）以招標、拍賣、公開協商等方式取得的荒地等土地承包經營權

（四）生產設備、原材料、半成品、產品；

（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；

（六）交通運輸工具；

（七）法律、行政法規未禁止抵押的其他財產。第一百八十四條 下列財產不得抵押：

（一）土地所有權；

（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但法律規定可以抵押的除外；

（三）學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施；

（四）所有權、使用權不明或者有爭議的財產；

（五）依法被查封、扣押、監管的財產；

（六）法律、行政法規規定不得抵押的其他財產。《中華人們人民共和國土地管理法》第六十五條 有下列情形之一的，農村集體經濟組織報經原批準用地的人民政府批準，可以收回土地使用權：

（一）為鄉（鎮）村公共設施和公益事業建設，需要使用土地的；

（二）不按照批準的用途使用土地的；

（三）因撤銷、遷移等原因而停止使用土地的）土地征收的含義

土地征收是指國家為了社會公共利益的需要，依法將集體土地變為國有土地的行為。土地征收是保證各項公共設施和公益事業建設用地的重要措施。土地征用是指國家為了公共利益的需要，依照法律規的程序和批準權限批準，并給于農村集體經濟組織和農民補償后，將集體土地使用權收歸國有的行為。土地征收的特征1 土地征收的公益性

國家征收農民集體土地，必須是為了公共利益的需要。土地征收具有強制性

國家為了公共利益需要，一旦確定對土地實行征收，被征地單位（集體所有權人）必須服從，不得以其所有權從事對抗行為，不得阻撓土地征收。土地征收具有補償性

國家對集體土地實施征收，必須對被征地單位進行適當補償。4.土地征收程序的合法性

征收土地必須按照法定程序進行

征地補償費的構成（1）土地補償費

（2）青苗費

（3）安置補助費

（4）地上附著物補償費

5）新菜地開發建設基金

征用耕地安置補助費的計算公式是： f等于s乘（4—6）乘p除 p總除h

式中：S —被征收前三年平均年產值（元）；P —征收耕地面積（hm2）；P —被征收單位的耕地總面積（hm2）；H——被征地單位的農業人口數；P總/H——人均耕地面積。

例如，征收某農村集體經濟組織耕地2hm2，該單位耕地總面積為12hm2，農業人口240人，被征用耕地3年平均年產值為1050元，每個需要安置人口的安置補償費為3年平均年產值的4倍，則需要安置補償費168000元。即：

可見，征收耕地安置補助費的數額與被征地單位人均耕地面積關系很大。人均耕地面積越少，則安置補助費越高，反之，安置補助費就越低。

土地權屬糾紛指有關土地所有權、使用權的歸屬引起的爭議。它包括兩種情況：一種是依法取得的土地所有權或使用權受到侵害時引起的權屬糾紛；另一種是對現有權屬界線的爭議。土地所有人及使用國有土地和集體土地的單位和個人，均可以成為權屬爭議的當事人，涉及爭議雙方的利益，情況復雜，政策性強。認真研究，掌握真實可靠的權屬資料是調處解決土地糾紛的基礎 土地肥力原理

土地肥力是指土地提供或協調植物生長發育所需水分、養分、空氣、光能和熱量的能力。

在農業生產中，土地的肥力狀態制約著土地生產力的高低，具有肥力的土地，才是農業的基本生產資料。肥力是土地（農業土地）的本質屬性和質量標志。土地肥力包括自然肥力和人工肥力 肥力遞減現象”，其原因是對土地連續追加的投資，由于受科學技術條件的限制，因而不能及時地轉化為有效肥力和作物產量 土地報酬原理

在科學技術水平相對穩定條件下的土地利用中，當對土地連續追加勞動和資金時，起初，追加部分所得的報酬逐漸增多，在投入的勞動和資金超過一定的界限時，追加部分所得的報酬則逐漸減少，從而使土地總報酬的增加也呈遞減趨勢，這就是通常所說的“土地報酬遞增遞減現象”。

變動資源的投入所得的土地報酬可區分為總報酬、平均報酬和邊際報酬三種形式

研究土地報酬變化規律的意義在于：提示土地的質量狀況；確定土地集約利用的合理界限，提高土地投資的經濟效果。

地租：土地所有權在經濟上的實現形式，并且以土地的所有權與使用權相分離為條件。一切地租都是剩余價值的轉化形式。

根據近代地租實體——超額利潤形成的原因和條件的不同，地租可區分為級差地租、絕對地租和壟斷地租。

土地價格：土地價格是資本化了的地租

2、土地價格與一般商品價格的區別

（1）決定一般商品價格的主要因素是生產成本，而土地價格中通常不包括生產成本因素。

（2）一般商品價格受市場供給與需求雙方面的影響。由于土地的總供給是固定的，所以土地價格通常只受需求單方面的影響，其中，人口密度與產業興衰是決定土地需求程度的主要條件。

對于一般商品的估價，由于在使用過程中的磨損、陳舊，將來的價值總是低于現值。而土地是永久性生產資料（礦地除外），若利用合理，社會隨著人口的增多、產業的發達、交通的改善而不斷增值。

（4）一般商品的價格比較容易確定，且質量相同的商品價格基本是一致的，因為有成本和商品質量分級標準為定價依據。而土地既無生產成本為依據，又是質量千差萬別的自然物，所以，土地價格較難確定，且不可能規格化。同一塊地，因買賣的目的不同，將來的收益不同，地價也隨之而異。

3、影響土地價格的因素 大致可歸納為以下三大因素：（1）總體因素

（2）區域因素（3）個別因素

總體因素

：經濟發展速度

城市化狀況

社會安定狀況

國家政策

非法投機

區位指社會、經濟等活動在空間上分布的位置。

土地利用指人類通過一定的活動，利用土地的性能來滿足自身需要的過程。

土地利用是土地的利用方式、利用程度和利用效果的總稱。它包括的內容是：（1）確定土地用途；（2）在國民經濟各部門間和各行業間合理分配土地資源；（3）采取各種措施 開發、整治、經營、保護土地資源，提高土地利用效果。土地利用原則

1.生態平衡原則

2.最大經濟效果原則

3.節約原則 土地利用管理的概念

國家按照預定目標和土地系統運行的自然、經濟規律，對土地的開發、利用、整治和保護所進行的計劃、組織、控制等工作的總稱。

土地利用管理是土地管理的核心。通過土地利用管理，確保土地持續利用，提高土地利用的生態、經濟、社會綜合效益，也就實現了土地管理的總目標。土地利用管理的主要內容

（1）農用地（含耕地、園地、林地、牧草地、養殖水面）開發、利用（供給）、保護；

（2）建設用地開發、利用（供給）、保護；

（3）未利用土地開發、利用（供給）、保護；

（4）對各類土地開發、利用（供給）、保護進行管理。

耕地利用有以下特點：利用周期較短

對自然條件要求嚴格

集約利用程度較高

具有永續利用性能

土地用途管制制度。《中華人民共和國土地管理法》第四條第一款規定：“國家實行土地用途管制制度。”該條第二款規定：“國家編制土地利用總體規劃，規定土地用途，將土地分為農用地、建設用地和未利用地。嚴格限制農用地轉為建設用地，控制建設用地總量，對耕地實行特殊保護。”

耕地占補平衡制度。《中華人民共和國土地管理法》第三十一條第二款規定：“國家實行占用耕地補償制度。非農業建設經批準占用耕地，按照占多少、墾多少的原則，由占用耕地的單位負責開墾與所占用耕地的數量和質量相當的耕地；沒有條件開墾的或者開墾的耕地不符合要求的，應當按照省、自治區、直轄市的規定繳納耕地開墾費，專款用于開墾新的耕地。”

基本農田保護制度。《中華人民共和國土地管理法》第三十四條規定：“國家實行基本農田保護制度。”基本農田保護制度包括基本農田保護責任制度、基本農田保護區用途管制制度、占用基本農田嚴格審批與占補平衡制度、基本農田質量保護制度、基本農田環境保護制度、基本農田保護監督檢查制度等。

土地開發整理復墾制度。《中華人民共和國土地管理法》第三十八條規定：“國家鼓勵單位和個人按照土地利用總體規劃，在保護和改善生態環境、防止水土流失和土地荒漠化的前提下，開發未利用的土地；適宜開發為農用地的，應當優先開發成農用地。”第四十一條規定：“國家鼓勵土地整理。縣、鄉、鎮人民政府應當組織農村集體經濟組織，按照土地利用總體規劃，對山、水、田、林、路、村綜合整治，提高耕地質量，增加有效耕地面積，改善農業生產條件和生態環境。”第四十二條規定：“因挖損、塌陷、壓占等造成土地破壞的，用地單位和個人應當按照國家有關規定負責復墾；沒有條件復墾或者復墾不符合要求的，應當繳納土地復墾費，專項用于土地復墾。復墾的土地應當優先用于農業。”）土地稅費制度。《中華人民共和國土地管理法》第三十一條規定，建設占用耕地，如沒有條件開墾或者開墾的耕地不符合要求，應繳納耕地開墾費，用于開墾新耕地；第三十七條規定，對于閑置、荒蕪耕地要繳納閑置費；第四十七條規定，征用城市郊區菜地，要繳納新菜地開發建設基金；第五十五條規定，對以出讓方式取得國有土地使用權的建設單位，要繳納新增建設用地土地有償使用費。《中華人民共和國耕地占用稅暫行條例》規定，非農業建設占用耕地，要繳納耕地占用稅。法律規定的稅費制度，是以經濟手段保護耕地的重要措施。

基本農田是指按照一定時期人口和社會經濟發展對農產品的需求，依據土地利用總體規劃確定的不得占用的耕地。為對基本農田實行特殊保護而依據土地利用總體規劃和依照法定程序確定的特定保護區域，稱基本農田保護區。如何保護基本農田？ 對基本農田實行全面規劃、合理利用、用養結合、嚴格保護的方針。縣級以上地方人民政府應與農村集體經濟組織或村民委員會簽訂基本農田保護責任書。3 基本農田保護責任書的內容為：基本農田的范圍、面積、地塊；基本農田的地方等級；保護措施；當事人的權利與義務；獎勵與處罰。縣級以上的地方人民政府應建立基本農田保護監督檢查制度，定期組織檢查。建設用地利用的特點

建設用地通常指用于建造建筑物、構筑物及其使用范圍的土地，它利用的是土地的承載力。建設用地利用的非生態性建設用地位置的特別重要性建設用地的高度集約性建設用地的穩定性

建設用地的擴張性

未利用地開發的涵義 工程措施、生物措施和技術措施等，使各種未利用土地資源投入經營與利用。

未利用土地開發利用的特點

（1）存在土地利用的障礙因素。

（2）未利用地開發必然帶來生態環境的變化。

（3）需要投入較多的資金和勞力。

（4）土地開發具有經營性的特點。

土地用途管制：國家為了保證土地資源的合理利用，通過編制土地利用規劃、依法劃定土地用途分區，確定土地使用限制條件，實行用途變更許可的一項強制性管理制度 土地用途管制的規劃管理

1.定性控制 2.定量控制 3.定位控制 4.定序控制

土地利用動態監督的特點及作用（1）特點

監測成果的多樣性； 監測體系的層次性； 技術要求的區域性； 技術手段的綜合性。

3.土地利用動態監測的內容（1）區域土地利用狀況監測（2）土地政策措施執行情況監測（3）土地生產力監測（4）土地環境條件監測 4.土地利用動態監測方法（1）實地調查（2）統計報表調查（3）遙感監測（4）專項定點監測

1．土地利用監測分析指標體系（1）土地利用結構與利用程度指標（2）土地集約經營程度指標

（3）土地利用社會經濟效益監測分析指標（4）土地環境和生產力監測分析指標（5）土地管理政策提供的監測分析指標

2．土地利用監測分析方法(1)指標對比法(2)綜合評分法(3)評價系數法

(4)對應分析法(5)分布指數法

二）土地利用調控的措施 1 建立健全土地法制有效地利用各種經濟杠桿

加強行政管理盡快實現土地利用監測、分析手段現代化

建立合理用地的責任制

第五篇：土地管理學教案

土地管理學教案

第一章土地管理基礎與制度

第一課時

一、土地的概念及其特征

（一）土地的概念

土地是地球陸地表面由地貌、土壤、巖石、水文、氣候和植被等要素組成的自然歷史綜合體，它包括人類過去和現在的種種活動結果。

1、土地是各種要素綜合作用的結果自然因素：起決定性的作用；人為因素：人類活動影響土地的性質和用途。所以，評價土地要進行綜合評價，即考慮各種要素的特性及其相互作用。

2、土地的立體觀地上層地表層地下層土壤：是地球陸地上能夠生長植物的疏松表層。所以，土地?土壤。

3、土地是地球表面的陸地部分包括：大陸、內陸水域、海洋灘涂。國土是國家管轄的地理空間，包括：領土、領空和領海。所以，國土?土地。

4、土地資源土地資源是指在一定技術條件和一定時間內可為人類利用的土地。就目前而言，偏遠的其下無任何礦藏的戈壁、裸巖，是土地，但不是土地資源。所以，土地?土地資源。

5、地產只有在市場經濟條件下，作為商品、用來交換的土地才是地產（即財產的土地）。所以，土地地產。

（二）土地的特性

1、土地的自然特性

（1）土地面積的有限性；（2）土地位置的固定性；（3）土地質量的差異性；（4）土地永續利用的相對性。（如坡耕地，不采取水土保持措施，就會產生嚴重的水土流失，這樣的土地利用不具有永續性）。

2、土地的經濟特性

（1）土地經濟供給的稀缺性；

（2）土地用途的多樣性。?產生土地利用上的競爭?產生土地流轉。（3）土地用途變更的困難性易農地建設用地難

（4）土地的增值性。（5）土地報酬遞減的可能性。

要求人們在利用土地追加投資時，應尋找現階段在技術、經濟條件下，投資的適合度。（如水稻施肥不是越多越好，房子不是越高越好。）

（6）重要的社會屬性

在土地利用過程中所形成的土地關系：

（1）人與地（自然）的關系。（人們適應自然，改造自然）

（2）人與人的關系（占有、使用、支配和收益的關系，即土地產權關系）

二、土地管理的基本理論

（一）土地管理的概念

土地管理，是國家綜合運用行政、經濟、法律、技術等手段，為維護土地所有制，調整土地關系，合理組織土地利用，而進行的計劃、組織、指揮、協調、控制等綜合性活動。理解：

1、土地管理的主體是國家。（其本質是對土地的行政管理；土地管理是國家的基本職能之一。）

2、土地管理的客體是土地及土地關系；

3、土地管理的目的，是維護土地所有制，調整土地關系，合理組織土地利用。

4、土地管理的手段，是綜合的。

（三）土地供求關系

1、土地供求關系是指土地經濟供給與人們對某些土地用途需求之間的關系（因為土地具有用途的多樣性，可以相互轉換。所以人們可以通過改變土地用途來增加某種用途的土地供給，以適應人們對這種用途的土地需求。）

2、在自由競爭情況下，土地供求關系決定土地價格，土地價格影響土地供求關系。

3、供>求，地價上漲；供<求，地價下跌。

第三課時

四、土地報酬遞減規律與土地集約利用

（一）土地報酬遞減規律

1、概念

土地報酬遞減規律，是指在技術不變、其它要素不變的前提下，對相同面積的土地不斷追加某種要素的投入所帶來的報酬的增量（邊際報酬）遲早會出現下降。

2、三種報酬

總報酬：即總產量，TP。

平均報酬：總報酬除以某種要素的投入量，AP。

邊際報酬：對同一塊土地不斷追加某種要素的投入，最后一單位追加要素所帶來的總報酬的增量。體現了土地的邊際生產力。MP=?TP/?L。

3、報酬三階段

1）第一階段。平均報酬曲線最高點之前，或者說平均報酬從上升轉為下降之前，或者說邊際報酬等于平均報酬之前。在此階段，邊際報酬曲線先升后降，總報酬曲線和平均報酬曲線是上升的，所以不應該停止投入。

2）第二階段。平均報酬等于邊際報酬之后到邊際報酬等于零之前。平均報酬曲線和邊際報酬曲線是下降的，總報酬曲線是上升的，所以也不應該停止投入。3）第三階段。邊際報酬=0，總報酬達到最大之后。三種曲線都是下降的，繼續投入是不合理的。

（二）土地集約利用

1、土地利用集約度。單位面積土地上所投入勞動和資本的數量。

2、土地利用集約邊際。邊際成本=邊際收益的點。

五、規模經濟原理與土地規模利用

（一）規模經濟原理

1、規模經濟，是指土地使用者和生產經營者按照一定的生產經營規模，可能獲得的經濟利益。

2、規模經濟追求的是具有最低平均成本的經營規模，而不是無限大的經營規模。即生產經營規模不是越大越好。

3、經營規模擴大后的三種情況

（1）規模收益遞增。即規模擴大后，收益增加的幅度大于規模擴大的幅度。（2）規模收益遞減。即規模擴大后，收益增加的幅度小于規模擴大的幅度。（3）規模收益不變或固定規模報酬。規模增加幅度=收益增加幅度。

（二）適度規模和適度規模經營

1、根據規模經濟變化規律，在生產資源投放總量上要做到適度，即適度規模。

2、適度規模原則：盡可能使規模收益遞增，而不能使規模收益遞減，至少應是規模收益不變。所以，規模?適度規模的經濟單位，就必須擴大經營規模；若規模?適度規模的經濟單位，則應分解為較小的經營單位。

六、馬克思主義的地租理論

1、概念

性。土地金融是政府推行有關土地政策和其它政策(如產業政策)的重要手段。（3）安全性。

（二）土地稅收

1、概念

（1）稅收，是國家依據法律規定，強制地對經濟單位和個人無償征收的實物或貨幣，是國家憑借政治權力參與國民收入分配與再分配的一種手段。（2）地價稅，是根據土地價格向土地所有者征收的一種土地稅，包括：土地原價稅；土地增值稅。

2、我國現行稅收體系

（1）流轉稅類（含附加稅）增值稅；營業稅；消費稅；城市維護建設稅（2）收益稅類個人所得稅企業所得稅外商投資企業和外國企業所得稅土地增值稅農業稅（3）財產稅類房產稅車船稅（4）資源稅類資源稅耕地占用稅土地使用稅（5）行為稅類印花稅契稅固定資產投資方向調節稅關稅?目前,有三種土地稅收:土地增值稅、耕地占用稅、城鎮土地使用稅；?與土地稅收相關的稅種有：房產稅、契稅、固定資產投資方向調節稅和印花稅。

八、土地規劃管理

（一）土地利用規劃

1、概念

土地利用規劃是指人們為了改變并控制土地利用方向，優化土地利用結構和布局，提高土地產出率，根據社會發展要求和當地自然、經濟、社會條件，對一定區域范圍內的土地開發、利用、整治、保護所作出的具體部署和安排。

2、作用對土地利用的控制、協調、組織和監督。

3、體系（1）按規劃時限劃分長期規劃：>10年，總體規劃屬于長期規劃。中期規劃:5年～10年；短期規劃:<5年。（2）按規劃范圍劃分通常是按行政區域劃分為5個層次：全國、省級、地市級、縣市級、鄉鎮級。還有跨行政區域范圍的土地利用規劃。

（二）土地利用總體規劃

1、概念

土地利用總體規劃是指在一定區域內，根據國家社會經濟可持續發展要求以及當地的自然、社會、經濟條件對土地的開發、利用、整治、保護等在空間和時間上所作的總體安排和布局。

2、目的加強土地利用的宏觀控制和計劃管理，合理利用土地資源，提高土地利用率和產出率，促進國民經濟協調發展，并為土地利用科學管理提供依據。

3、編制依據（1）國民經濟和社會發展規劃；（2）國土整治和資源環境保護要求；（3）土地供給能力及各項建設對土地的要求；（4）上一級土地利用總體規劃。

4、編制原則（1）嚴格保護基本農田，控制非農建設占用農地；（2）提高土地利用率；（3）統籌安排各類、各區域用地；（4）保護和改善生態環境，保障土地的可持續利用。

5、層次體系

土地利用總體規劃宜按行政區劃體系分級編制。包括5個層次：全國、省級、地市級、縣市級、鄉鎮級。

前三級規劃屬于指導性規劃；縣市級規劃則注重規劃實施的可操作性；鄉鎮級規劃是最基層的規劃，具有一定的微觀規劃性質，主要是以落實縣級規劃內容為重點。

6、評審、報批與修改

（1）評審。由上級土地管理部門組織成果評審小組，對各項成果進行評審。（2）審批。分級審批，審批機關為：國務院、省級人民政府或省級人民政府授權的設區的市、自治州人民政府。

土地利用總體規劃在報批前，要提交的文件、材料包括：①規劃文本和規劃說明；②規劃圖件；③規劃專題報告；

④其他必需的文件、資料。（3）修編

①土地利用總體規劃是一個“規劃—實施—修編—再實施”的過程。②經批準的土地利用總

增建設用地土地有償使用費收繳使用管理辦法》；（3）建立保護耕地利益獎懲和補償制度。

6、建立耕地保護動態監測系統

7、引入耕地保護的社會監督機制

（二）耕地補償制度

1、內容

非農建設經批準占用耕地的，按照“占多少，墾多少”的原則，由占用耕地的單位負責開墾與所占用耕地的數量和質量相當的耕地；沒有條件開墾或開墾的耕地不符合要求的，應當按照各省的規定交納耕地開墾費，專款用于開墾新耕地。

2、基本要求

（1）任何建設占用耕地都必須履行開墾耕地的義務。沒有特殊情況，沒有例外。如水利、能源、交通、國防等重點投資項目，都應履行此義務。（2）開墾耕地的責任者是占用耕地的單位。分三種情況：

①城市建設地區統一征地供地的，承擔造地義務的為市縣人民政府；②城市建設用地區外的建設項目用地，承擔造地義務的為建設單位；③村莊、集鎮建設占用耕地,承擔造地義務的為農村集體經濟組織或村民委員會.（3）開墾耕地的資金必須落實（4）開墾耕地的地塊應當落實

（5）沒有條件開墾或開墾的耕地不符合要求的，建設單位可以按照有關規定繳納耕地開墾費，由地方政府土地管理部門履行造地義務

（三）農用地開發、整理和復墾管理

1、農用地開發（1）概念

農用地開發是指在土地利用總體規劃的指導下，對未利用土地通過工程的、生物的、綜合的措施，使其成為可利用土地的過程。

（2）《土地管理法》對土地開發的規定

①國家鼓勵單位和個人按照土地利用總體規劃進行未利用地的開發；②未利用土地的開發必須以保護和改善生態環境，防止水土流失和土地沙化為前提；

③適宜開發為農用地的，應當優先開發成農用地。

2、農用地整理（1）概念

農用地整理，是指在一定區域內，依據土地利用總體規劃，對田、水、路、林、村等進行綜合整治，調整土地關系，改善農業生產條件和生態環境的行為。（2）基本形式①綜合整理②專項整理（3）基本內容①平整土地

②農地重劃（即歸并零散地塊，規范地塊形狀）③農田水利設施建設④田間道路建設 ⑤農田防護工程建設（主要包括農田防護林）⑥改良土壤⑦調整土地利用結構⑧調整土地關系

（4）具體要求

①編制農用地整理規劃，按規劃進行整理；

②實行田、水、路、林、村等綜合整理；③土地整理原則上應當由縣、鄉級人民政府組織。

3、土地復墾（1）概念

土地復墾，是指對在生產過程中因挖損、塌陷、占壓等造成破壞的土地，采取整治措施，使其恢復到可利用狀態的活動。（2）復墾責任人

土地復墾實行“誰破壞，誰復墾”的原則，即用地單位和個人承擔復墾義務。沒有條件復墾或者復墾不符合要求的應當繳納土地復墾費，專項用于土地復墾。

（3）復墾方式①自行復墾 ②承包復墾（4）復墾后的用途

復墾的土地應當優先用于農業；有條件復墾為耕地的，應當首先復墾為耕地。

②日常地籍

（3）按所記載的對象分類①城鎮地籍 ②農村地籍

（4）按表現形式分類

①常規地籍。（以圖、表、卡、冊所表示的地籍）

②數字地籍。（常規的圖、表、卡、冊都以數字形式存儲在計算機中）

（二）地籍管理

1、概念

注意：①是一項行政措施；

②地籍管理的對象一個行政區域內的全部土地；③其核心是土地權屬管理；

2、基本內容

（1）土地調查。包括：①土地利用現狀調查； ②地籍調查；

③土地條件調查。見[2000年考題]單選題52.（2）土地登記（3）土地統計（4）地籍檔案管理

3、原則

（1）必須按照國家規定的統一法制制度實施；（所謂統一，是指統一內容、統一政策、統一準則、統一規格）（2）保證地籍資料的可靠性和準確性；（3）保證地籍資料的完整性；（4）保證地籍資料的連續性和現勢性。

（三）地籍調查

1、地籍調查的內容（1）權屬調查（2）地籍測量。分為：①農村地籍調查；包括：村莊地籍調查和農用地地籍調查。

②城鎮地籍調查。

2、地籍測量的內容

（1）地籍控制測量；（2）地籍細部測量；（3）面積量測。

（四）土地登記

1、概念

土地登記是國家依據法定程序將土地的權屬關系、用途、面積、使用條件、等級、價格等情況記錄于專門的簿冊，以確定土地權屬，保護權利人對土地的合法權益的一項法律制度。

2、特點

（1）統一性。（在每一分區內，確認土地權屬的標準一致，并屬一個登記機關所管轄。目前是按行政區劃分管轄區）。

（2）唯一性。（同一宗地不可能有兩個或兩個以上的土地登記結果）。（3）完整性。（覆蓋管轄區內全部土地）。

（4）連續性。（需要進行動態監測管理，即不斷進行變更登記）。（5）強制性。（6）可信性。（受法律保護，具有很強的公信力）。

3、原則（1）依法原則；（2）申請原則。申請方式：①權利人單獨申請；

②權利人與義務人共同申請。（3）審查原則。三個層次： ①初審。（由土地登記工作人員負責）

②審核。（由土地管理部門負責人負責）③批準。（由政府負責人負責）（4）公示原則。（主要體現在登記的公開性。）

4、種類

（1）初始土地登記。（又稱為土地總登記）（2）變更土地登記。

4、內容（1）土地權利主體①國有土地使用者；

②集體土地所有者；包括：村農民集體、鄉農民集體、或兩個村以上的農民集體經濟組織。③集體土地使用者；④他項權利者。

①國家鼓勵類項目—可以供地，甚至要積極供地；

②國家限制類項目—限制供地；③國家禁止類項目—禁止供地。（2）根據有關法律，決定供地方式①劃撥方式供地； ②有償使用方式供地；③依法使用集體土地。

（3）根據規劃，決定供地的具體位置（4）根據計劃，決定供地時間（5）根據用地定額，決定供地數量

3、供地方案的主要內容（1）方式；（2）面積；（3）用途；（4）時間；

（5）有償使用費標準與數額。

（三）建設用地征用管理

1、征地特征

（1）政府行為；（2）必須依法批準；（3）補償性；（4）強制性；（5）權屬轉移性；（6）征地行為必須向社會公開。

2、征地的審批

（1）土地征用實行國務院和省級人民政府兩級審批制度；（2）國務院的批準權限：①基本農田；

②基本農田以外的耕地超過35公頃的；③其他土地超過70公頃的。

3、征用土地的補償與安置（1）土地補償費

征用耕地的補償費，為該耕地征用前三年平均年產值的6-10倍。見[2000年考題]單選題21。（2）新菜地開發建設基金

菜地是指城市郊區為供應城市居民吃菜，連續3年以上常年種菜或養殖魚蝦等的商品菜地和精品魚塘。標準：

①城市人口>100萬，每畝繳納7000-10000元；②城市人口50-100萬，每畝繳納3000-5000元；③城市人口<50萬，每畝繳納3000-5000元。

（3）安置補助費

每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準為該耕地征用前3年平均年產值的4-6倍。但每畝耕地的安置補助費，最高不得超過其年產值的15倍。土地補償費和安置費總和不得超過土地被征用前3年平均年產值的30倍。

（4）地上附著物和青苗補償費①其標準由省級人民政府自行制定； ②凡在協商征地方案后搶種的農作物、樹木和搶建的設施，一律不予補 償。

第八課時

十二、土地市場管理

（一）土地市場及其管理

1、概念

土地市場，是指因土地交易所引起的一切商品交換關系的總和。是有形的土地和無形的權益、信息、咨詢服務等的統一體。這就是廣義的土地市場概念。（狹義的土地市場，是指進行土地交易的專門場所。）

2、特征

（1）交易實體的非移動性；（2）土地市場的地域性；（3）土地市場的壟斷性；（4）流通方式的多樣性；

（5）土地供給彈性小。（所以土地價格主要由需求來決定的）

3、主體

1第一節地籍的概念與類別

1.地籍——指國家為一定目的，記載土地的位置、界址、權屬、數量、質量、地價和用處(地類)等基本狀況的圖冊。

2.地籍的特性：地籍是土地的戶籍，它具有不同于其他”戶籍”的特性。如他的空間性、法律性、精確性和連續性等特點。

3.地籍的類別：(1)按地籍的發展階段可分為稅收地籍,產權地籍和多用途土地籍；(2)按地籍的特點和任務可分為初始地籍和日常地籍；(3)按行政管理的層次可分為國家地籍和基層地籍；(4)按城鄉土地的不同特點可分為城鎮地籍和農村地籍；

第二節地籍管理的概念和任務

一、地籍管理的概念

1.地籍是記載土地基本狀況的圖冊；

2.管理是為實現某種活動的最佳目標,通過計劃、組織、指揮、控制等，協調機構內人員的其他,以達到高效運行的綜合性活動；

3.地籍管理：是指國家為建立地籍和研究土地的自然狀況權屬狀況和經濟狀況和建立地籍圖、冊而實行的一系列工作措施體系(簡言之，地籍管理是地籍工作體系的總稱)；4.土地自然狀況——土地的位置、四至、形狀、地貌、坡度、土壤、植被、面積大小等；5.土地的權屬狀況——是指土地的權屬性質、權屬來源,權屬界地、權利狀況；6.土地的經濟狀況——主要是指土地的等級、評估地價、土地用途等；7.地籍工作體系——指土地調查、土地登記、土地統計、地籍信息系統等；

二、地籍管理的性質

1.從地籍管理的發生和發展可看出地籍管理是有鮮明的階級性，它為維護和攻固土地制度服務；

2.我國是社會主義地籍管理與資本主義地籍管理有著本質的區別；

3.在資本主義國家地籍管理為資本主義土地私有制服務的一項國家措施；是建立地租課稅制所不可缺少的條件；為國家提供有關土地所有者、使用者的精確信息服務；以土地產權為內容，法律登記作為維護土地私有制，鞏固資本主義生產關系的必要手段和措施；

我國是社會主義國家，地籍管理為鞏固和和發展土地的社會主義公有制，為有效的組織全國土地的經濟，合理利用、協調國民經濟各部門的用地計劃，為推進改革開放和土地使用制度變革服務的一項綜合性國家措施。(保護產權、開征稅收、有償使用、農用地建管制)地籍管理：在一定社會生產方式下，地籍管理必須為一定的土地制度服務，并不斷根據統治階級的意志，與該社會占統治地位的制度相適應。

4.土地制度是指在一定社會條件下土地關系的總稱，主要包括土地所有制，土地使用制兩方面；

5.土地所有制是人們在一定社會制度下擁有土地的形式，是整個土地制度的核心；6.土地使用制是土地所有制狀況的反映和體現，也是以法律依據實現土地所有制的措施；7.地籍管理制度是國家對地籍管理的各項措施所做的各種規范化的政策規定.即地籍調查制度、土地申報登記制度、土地統計報表制度，地籍檔案管理制度等的總稱；

它們之間的關系：土地管理制度制約和影響著地籍管理制度的建立，決定了地籍管理制度的性質目的和任務。

另一方面，地籍管理制度是實行土地制度的基礎。

地籍管理制度的發展和變化，最終取決于社會生產力的發展，以及與社會生產力發展相適應的生產關系的變革。

三、地籍管理的任務

3土地統計——是國家對土地的數量、質量、分布、利用和權屬狀況進行統計調查、匯總、統計分析和提供土地統計資料的制度。

地籍檔案管理——是以地籍管理活動的歷史紀錄、文件、圖冊為對象所進行的收集、整理、鑒定、保管、統計、提供利用和編研等各項工作的總稱。

它們之間的關系不是一成不變、彼此孤立的，而是相互聯系和銜接的。

第十一課時

三、地籍管理的手段和方法

（一）行政手段

（權威性、強制性、要求下級貫徹執行上級的規定。優缺點皆而有之。）

（二）經濟手段調節經濟關系

（三）法律手段

（四）技術手段

管理信息化離不開測繪、遙感和計算機等技術支持。1測繪手段（普通測量、航測、遙感）2圖冊手段3計算機手段

第三章土地利用現狀調查土地利用現狀調查是指在全國范圍內，為查清土地的利用現狀而進行的全面的土地資源普查，也是國家重要的國情、國力調查。其重點是按土地利用分類，查清各類用地的數量及分布，所以有稱之為土地數量調查。

第一節土地利用現狀調查概述

一、土地利用現狀調查的目的和任務

（一）目的

1.為制定國民經濟計劃和有關政策服務。2.為農業生產和農村建設提供科學依據。3.為建立土地登記、土地統計制度服務。4.為編制土地利用總體規劃和全面管理土地服務。

5.為地籍管理、土地利用管理、土地權屬管理、建設用地管理、土地監察等提供基礎的土地信息資料。

（二）任務

分縣查清各種土地利用類型的面積和分布，土地的權屬狀況和利用狀況，并在此基礎上，按行政區逐級匯總出各鄉、地、省和全國的土地總面積和土地分類面積。

二、土地利用現狀調查的內容和應提交的成果

（一）調查內容

（1）查清土地的權屬界線和各級行政界線；

（2）查清土地利用類型及分布，并量算出各地類面積；

（3）匯總土地總面積和各類面積（按土地權屬單位和行政轄區分別匯總）；（4）編制分幅土地權屬界線圖和縣、鄉兩級土地利用現狀圖；（5）對土地利用狀況做出科學評價上述內容是緊密相連的。

要掌握個權屬單位、各行政轄區、各地類圖斑的面積，必須首先查清權屬界、行政界、地類界。

（二）調查成果應提交成果

（1）縣、鄉兩級土地邊界接合圖表；（2）村、鄉、縣總面積和分類面積匯總表；（3）縣、鄉兩級土地利用現狀島圖；（4）分幅土地利用現狀圖；

（5）縣土地利用現狀調查報告、鄉土地利用現狀調查說明書；此外，還有一些過程成果。

（一）調查條件調查依據

1984年國務院批轉農牧漁業部、國家計委、林業部、城鄉建設環境保護部、國家統計局。《關于進一步開展土地資源調查工作的報告》（國務院[1984]70號文件）的通知。條件：

(1)調查技術骨干；

(2)近期技術圖件，農用地1：1萬；重點林區1：2.5萬；一般林區1：5萬；牧1：5萬或 1：10萬以及相應比例尺航片、影像平面圖；(3)調查經費要落實；

（二）調查原則 1.實事求是的原則；2.全面科學調查的原則；3.一查多用的原則； 第二節土地利用現狀分類

5同部位上。每個測區至少包括兩個公里網格。

當兩個測區分化值的相對誤差小于1/400時，取其平均值。2.控制面積量算和碎部面積量算(1)查取圖幅的理論面積

1/1萬的圖幅一般為梯形圖幅，它的理論面積是以圖廓線緯度B為引數直接從《高斯—克呂格投影圖廓坐標表》中查如：南圖廓緯度30。17，30，北圖廓緯度30。20，P0=27.77Km2如為矩形圖幅(1/2000的圖50×40cm2)P0=50×40×10─4cm×2000×2000×10─4=80hm2(2)量算以圖幅內各村的面積

允許誤差F1<±0.0025P0P0為分幅理論面積以教學用圖為例，本圖：P0=1500×6=9000畝村級區：王蒙鄉、李村、吳莊、王家莊、安慶莊、八一農場a.采用二個極位量測各村級P1、P2、P3、P4、P5、P6(八一農場)面積??ip??61

iipb.閉合差：Δ＝??ppi如果：△≤F1進行平差,得平差后各村級面積。c.平差求平差系數q理=P理/ΣPi

計算平差后面積 pi=q理×Pi校核Σpi=p0（3）地類面積量算 允許誤差F2≤?0.0810000 M2P M圖紙比例尺分母；P2分區控制面積（畝）3.使用求積儀注意：

（1）用求積儀量面積，圖板要水平、圖紙要平整并加以固定；在任何情況下，技術輪均不能越出圖廓線；

（2）碎部測量，可用一個極位量兩次；也可兩個極位各量一次取平均；（3）同一圖形繞兩次分劃數之間允許誤差滿足2、3、4規則；（4）利用兩個極位量測控制面積；

第四節調查成果的整理和檢查驗收

第十二課時

一、面積匯總統計

匯總工作分為兩個階段進行：

第一階段：對村、鄉、縣土地總面積的匯總,可在控制面積量算之后進行，它是第二階段控制的基礎。

第二階段：對村、鄉、縣分類面積匯總,在碎部面積量算之后，按權屬單位及行政單位匯總統計分類土地面積。

(一)村、鄉、縣土地總面積匯總(二)分類土地面積匯總統計

碎部面積量算,按權屬單位整理、匯總,統計各分類土地面積及土地總面積。1.權屬單位分類面積匯總按村、鄉兩級進行，先匯總出村級權屬單位分類面積(村級包括村集體經濟組織所有集體土地,國營農場分場使用國有土地、鄉鎮級各用地單位使用國有或集體土地的單位)；再匯總鄉級不同所有制土地總面積及分類面積。2.村、鄉、縣行政界內分類面積匯總

二、土地現狀圖的編制(一)編圖的基本要求1.成圖類型：包括分幅土地利用現狀圖和行政區域土地利用現狀圖2.成圖比例尺及分幅(二)圖的內容各級行政界，地類界及符號，線狀地物，必要的地貌要素，等高線適當少繪。(平原標高程點,丘陵標計曲線)(三)鄉級土地利用現狀島圖編制

1.編制方法：轉繪底圖拼接，磨面聚酯薄膜，連編帶繪一次成圖。2.繪作業順序及要素表示法。

3.自檢、互檢、審核、修改、圖幅清繪。4.復制、著色；

7地權屬調查

通過對宗地權屬及其權利所及的界線的調查，在現場標定宗地界線位置，繪制宗地草圖，調查土地用途，填寫地籍調查表，為地籍測量提供工作草圖和依據。

（二）地籍測量

在土地權屬調查的基礎上，借助儀器，以科學方法，在一定區域內，測量每宗土地的權屬界線、位置、形狀及地類界等，并計算其面積，繪制地籍圖，為土地登記提供依據。地籍測量內容包括：地籍平面控制測量、地籍細部測量、地籍原圖繪制、面積量算。注意權屬調查和地籍測量二者的關系。

三、地籍調查的程序

（一）準備工作

（二）外業調查測量

（三）內業作業

（四）成果檢查驗收、歸檔。詳見圖4—1（P101）

四、地籍調查成果檢查驗收、歸檔

（一）成果資料

（二）檢查驗收：地籍調查成果的評定，文字材料、權屬調查、控制測量、細部測量和地籍 圖。

（三）歸檔：經檢查驗收合格后的地籍調查資料及時歸檔，便于利用。

第十四課時

第二節土地權屬調查

一、土地權屬調查內容

（一）權屬調查：對土地權屬單位的土地權屬來源及其權利所及的位置、界線、數量、用途 等基本情況的調查。

界線調查是權屬調查的關鍵，權屬調查是地籍調查的核心。

（二）土地權屬調查內容權屬調查主要內容：1.宗地位置：在街道、門牌號及四至

2.界線：界址點及其連線。界址線一般為直線，也有曲線（以河岸為界的）。3.權屬狀況：權屬性質和權屬來源。

4.使用狀況：土地用途、等級、地價和共用情況。

一宗地內，有不同類別的用地，應將其面積盡可能調查清楚。

一宗地內為多層建筑物，土地以第一層建筑物主要用途確定其土地類型。土地等級：根據繁華程度、交通條件、基礎設施狀況。(三)權屬調查單位

是宗地而被權屬界址線封閉的地塊，宗地的劃分應以方便土地管理為原則。一般將具有獨立使用權的一塊地劃分為一宗地。

二、城鎮土地分類

原則上一個宗地一個類別。綜合多種用途的宗地,則以宗地的主要用途為分類標準。

三、宗地和界址點編號

（一）宗地編號方法

地籍調查的宗地編號（初始調查前要預編，調查后要正式編）

編號按行政區、街道（或圖幅）宗地三級進行，較大城市按行政區、街道（或圖幅）、街坊、宗地進行。

（二）界址編號方法1.按宗地編號2.按圖幅編號3.按地籍街坊統一編

四、權屬調查程序和方法

（一）準備工作

1.調查工作用圖，正確指導調查工作（注意其作用、要求）2.預編宗地號（區、街道、街坊編號）3.發放指界通知書

（二）實地調查

現場明確土地權屬界線，具體內容有4點：

1.指界：指對相鄰雙方的界址狀況進行實地調查，經鄰界雙方和調查人員的認可，通過法律手續予以確認的過程。界址的認定必須由本宗地及相鄰宗地指界人親自到現場共同指界。（注缺席問題）2.設置界址點標志（無爭議界址點處設置）界址點的類型、作用3.填寫地籍調查表

權屬界線記載------點—線—點

記錄涂改，劃改時要在劃改處加蓋人名章，以示負責。有爭議→填寫土地糾紛原由書，說明

9應在聚酯薄膜原圖上量測街坊面積。圖面量算宜采用二級控制。1）以圖幅理論面積為首級控制

圖幅內各街坊及其它區塊面積之和與P理之差0025.0??P理時，平差。

2）以平差后各街坊面積去控制本街坊內勘丈的各宗地面積，其相對誤差不得100/1?。在允許范圍內平差，但完全用實量數據計算宗地面積可以不參加平差。

注：無論用何種方法量算面積，均需獨立二次。圖上量算時，二次量算較差滿足下式： PmP0003.0??，P為量算面積（2m）；m為比例尺分母。限差之內取中數，超限重量。

測區宗地面積求算完畢后，匯總統計各類土地面積P121 4.制作宗地圖：宗地圖的內容主要包括：本宗地號、地類號、宗地面積、界址點及界址點號，界址邊長；鄰宗地號及鄰宗界址示意線。一般用32開、16開、2開紙，從基本地籍圖蒙繪或復制，宗地過大或過小時可調整比例尺繪制，也可借助計算機輔助成宗地圖。

第十五課時

第四節變更地籍調查

一、變更地籍調查的特點

（一）變更地籍調查：是指在完成初始地籍調查后，為適應地籍管理的需要，使地籍資料保 持現勢性而進行的土地權屬及其界址點、線的變更調查。

（二）變更地籍調查的意義 1.可使實地界址點位逐步得到認真的檢查、補置、更正2.使地籍資料中的文字部分逐步得到核實、更正、補充3.逐步消除原地籍資料中可能存在的差錯4.使地籍測量的質量逐步提高

（三）不更改界址的變更地籍調查的主要內容：

1.恢復界址點、線。例如，為了使新建筑物不超過界線，為了處理土地糾紛，就要恢復界址點、線。

2.精確測量界址點的坐標。

3.精確測算宗地的面積。這通常是為了轉讓、抵押等土地經濟活動的需要。4.宗地出讓、轉讓、抵押、出租等活動時的復核性調查。

（四）變更土地調查的特點

1目標分散、發生頻繁、調查范圍小。2政策性強、精度要求高。

3變更同步、手續連續，進行了變更測量后，與本宗地有關的表、卡、冊、證、圖均需進行變更。

4任務緊急。使用者提出變更申請后，需立即進行權屬調查，變更測量才能滿足使用者的要求。

二變更地籍調查的準備

變更地籍調查前應準備的主要資料：1.變更土地登記申請書2.原有地籍圖的復印件 3.本宗地及鄰宗地的原有地籍調查表的復制性（包括宗地草圖）4.有關界址點坐標5.要的變更數據準備6.變更地籍調查表

7.本宗地附近測量控制點成果。8.變更地籍調查通知書

三、變更地籍的實地調查

（一）變更地籍的權屬調查與初始地籍的權屬調查基本相同。

（二）變更地籍測量

變更地籍測量包括更改界址和不更改界址兩種測量。具體工作可分為兩步進行：一是界址點、線的檢查；二是進行變更測量。

四、對變更地籍資料的要求

變更地籍調查后，必須對有關的地籍資料作相應的變更。變更時應遵循用精度高的資料取代精度低的；用現勢性好的取代現勢性差的。要求以下7項作相應變更：1.宗地號、界址點號的變

1記；土地使用權、所有權和土地他項權利變更登記；名稱、地址和用途變更登記；注銷土地登記等。

（二）土地登記的基本原則1.依法原則2.書面申請原則

3.審查原則，有三個層次：初審，土地登記人員負責；復審，土地登記機關人員負責；批準，政府負責人負責。

4.公示原則，體現在公開性上：通告、公告、公開查詢。

四、土地登記對象

規則：土地登記是國家依法對國有土地使用權、集體土地所有權、集體土地使用權和土地他項權利的登記。

（一）集體土地所有權：主體是農民集體1村農民集體土地所有權（基本形式）2鄉（鎮）農民集體土地所有權

3村內兩個以上農村集體經濟組織的土地所有權

（二）國有土地使用權

（三）集體土地使用權（農業生產用地和非農業用地）

（四）土地他項權利：在已經確定了他人所有權和使用權的土地上保留的其他利用土地的 權利稱為他項權利。主要為抵押權和出租權。

第二節 三種基本的土地登記制度

第十七課時

根據土地登記的要點及登記機關是否對登記進行實質性審查，大致可歸納為以下三種基本的土地登記制度。

一、契據登記制

（一）契據登記制是指對于土地權利變更的行為，只要當事人意見一致，訂立契據即生效力。登記只是為了證明雙方的交易關系，從而對第三人起到對抗作用，而不是登記生效的必要條件。

（二）契據登記制的特點1訂立契據即可生效2登記只是形式審查3登記不具有公信力 4動態登記：不僅登記現狀，也登記變更情況，為動態登記。

（三）實行契據登記制的國家：法國、比利時、蘇格蘭、意大利、西班牙，源于法國，法 國登記制。

二、權利登記制

（一）權利登記制的概念

權利登記制是指對于土地權利的變更，僅有當事人表示意見一致及訂立契據，尚不生效，必須由登記機關按法定登記形式進行實質審查，確認權利的得失與變更，才能生效并供第三者查閱。源于德國，又稱為德國登記制。

（二）權利登記制的特點1登記具有強制性2登記是生效的必要條件3進行實質性審查4登記具有公信力

（三）實行權利登記制的國家：德、奧地利、瑞士、荷蘭、捷克、匈牙利、南斯拉夫

三、托倫斯登記制

（一）概念

是指為便利不動產物權的轉移，不動產物權經登記后，具有確認產權的效力。

（二）特點 1土地權利的變更，不經登記不生效。2進行實質審查3登記具有絕對公信力4發給權利證書

5登記機關的賠償責任（為此創立登記保證基金）

（三）實施托倫斯登記制的國家：澳大利亞、新亞蘭、加拿大、菲律賓。

四、三種登記制度的共同特點1土地及附著物的統一登記2以登記機關的注冊登記為準3登記資料公開查詢五我國土地登記制度的特點我國土地登記是兼有托倫斯登記制度和權利登記制度兩者優點的一種登記制度。它以國家強制力為后盾，是一種積極主動的行政法律行為。具體特點為：1強制登記

2經登記的土地權利受法律保護3進行實質性審查4登記具有絕對公信力 5頒發土地證書：土地證書是土地權利人對土地權利的法律憑證。

我國還實行：土地登記年檢制、土地登記人員持證上崗制、土地登記公開查詢制度。

3c.認為對于城市腹地未征用的應自動轉為國有，對于城鄉結合部和建制鎮上成片的農民集體土地建設用地，不宜轉為國有。

3.城市土地的國有土地使用權產生方式以1982年《憲法》、《國家建設用地征用條例》和1990年《城鎮國有土地使用權出讓轉讓暫行條例》為依據劃分為三個階段：

①1982年以前，較亂

②1982年至1990年9月，有法但執法較差

③1990年5月以后，通過劃撥和出讓兩種方式取得。

二、不同土地產權來源的具體分類

（一）國家土地所有權來源

1.國家依照《土地改革法》和《城市郊區土地改革條例》沒收、征收為國有土地。2.《憲法》第九條規定屬于國家所有的水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等。3.《土地管理法》書232頁4.國家依法征用的土地5.其他形式轉為國有

（二）集體土地所有權來源

1.本集體成員依照1956年《高級農業生產合作社示范章程》將個人所有轉為集體所有 2.1962年《六十條》第二十一條規定的生產隊范圍內的土地3.《憲法》第九條4.《土地管理法》第八條

5.善意占用其他集體閑置土地達20年以上的轉為占有者集體所有6.與國家或其他集體調換來的土地。

7.鄉（鎮）企業已經占用的村農民集體所有土地，屬于鄉（鎮）農民集體所有。8.其他形式

（三）國有土地使用權來源

1.城市內單位和個人及農村和城市郊區的國營工廠企業、交通運輸業、學校、醫院、監獄、宗教等社會團體，以及其他應該使用國有土地的單位，從解放前沿用下來的土地。

2.國家機關、國營企事業、社會團體等單位接收使用解放前敵偽和官僚地主留下來的土地。3.國家劃撥的國有土地4.征用集體的土地5.繼承、購買、受贈國有土地上附著物而取得土地使用權的。6.有償出讓、轉讓的國有土地。

（四）集體土地使用權的來源

主要指鄉（鎮）村企事業用地和農村居民宅基地。1982年以前，無法可依，1982年《村鎮建房用地管理條例》實施后，管理走向正軌。1.鄉（鎮）村企事業集體土地使用權來源

依法使用集體土地。（按國家建設征用土地的標準進行用地補償和安置）(1)1982年以前與被用地單位簽訂協議使用(2)1962年以前調用集體土地未退還(3)1982年以前農民集體自行使用本集體土地

(4)經領導批準或同意，并進行了一定土地調整或補償的(5)沿用已撤銷企事業單位閑置土地2.宅基地集體土地使用權來源

(1)集體撥用；(2)私有宅基地轉來；(3)繼承、購買房產使用集體土地。土地產權來源合法是進行土地登記確認權屬的必要條件

三、土地產權界址

定義：是指某一產權單位的土地（一宗地）的位置和范圍，或者說某一土地產權單位所有或使用的土地產權界線。

在實地上指界址點及其界標物；地籍圖上指界址點符號及其連線；調查簿冊上指界址點坐標或相對位置說明。

產權界址通過實地產權調查和地籍測量取得，土地產權范圍除了用圖和坐標記錄表上載明的界址點來確定外，還必須在登記簿和土地證上加注四至，表明相鄰產權人。

產權界址清楚無爭議，是進行注冊登記、確認產權的重要條件。

四、土地面積

定義：指一宗地產權界址線范圍內的土地面積。土地產權面積是由土地產權界址確定的。土地產權面積精度由測量計算方法決定。

據產權人利用程度分為：獨自使用面積、共有使用權面積、共有使用權分攤面積。

五、土地

5由縣（市、區）人民政府成立的登記領導機構，其主要任務：制定工作計劃；審核實施方案；協調各部門工作關系；解決土地登記中遇到的重大土地權屬糾紛和政策問題。2設立辦事機構

主要任務是負責初始登記的日常事務工作，機構名稱：登記辦公室/登記站，下設若干業務小組。3建立專業隊伍

根據初始土地登記的特點，可以分為地籍調查和登記發證兩大部分。要求配備：具有一定專業技術水平的地籍測繪人員；登記發證要求參加的人員具有1）一定的政策水平；2）土地管理實踐經驗；3）法律知識。

（二）行政事務準備

行政事務準備工作的完備與否，直接關系到初始登記的工作進程。1）研究制定工作計劃、實施方案及有關政策規定、實施細則。2）準備初始土地登記用的宣傳材料和各種表、卡、證等。3）預算經費開支

4）劃分登記區：登記區的劃分，城鎮按街道辦事處；農村按鄉、鎮。一般一個登記區設一個登記站。

（三）業務準備：包括收集資料和宣傳培訓。

1收集資料：圖件（對確定的權屬界址有關圖件）、文件

2宣傳培訓：宣傳的對象是廣大群眾；培訓的對象是負責初始土地登記的工作人員和用地大戶負責土地方面的工作人員。

第二節初始土地登記申請

第二十課時

該階段，包括：政府發布通告；申請者申請登記；土地登記機構審查；登記收件。

一、政府發布通告——由縣（市、區）人民政府發布。

（一）通告內容：登記的目的意義；登記范圍、期限、對象；申請者應提交的有關證件；收 件地點。

（二）通告發布形式

1通過新聞媒體發布2直接發布3張貼

二、申請者申請登記——權利人據通告交材料，請求政府予以登記，確定其權屬合法所必須履行的手續。

（一）申請者

1使用國有土地和集體土地的個人2使用國有土地和集體土地的單位3集體土地所有者 4土地他項權利者：他項權利擁有者和他項權利關系者共同提出土地他項權利申請。

（二）申請登記條件

1申請者必須具備民事權利能力和民事行為能力2有合法的土地權屬證明 3申請者屬于登記區范圍內的土地使用者、所有者或他項權利者

（三）書面申請

1書面申請是表達土地登記法律行為的最佳形式2書面申請是提出土地權屬界限異議的最好方式3土地登記申請，申請書包括四個部分：1）申請者情況

2）申請登記內容，P2093）申請登記依據

4）附圖及四至，填寫后簽名蓋章

（四）申請者應提交的文件資料1申請書 2土地登記申請者的身份證明3土地權屬來源證明4土地附著物權屬證明

（五）申請代理，申請代理可采用以下三種方式：1采用委托代理

2采用法定代理：出示戶口簿或身份證3土地登記申請指定代理人以上方式代理時應具有代理授權書

三、初始登記申請審查——文件資料，檢查是否齊全、合格，并鑒定其真實性。

（一）審查內容1對法人資格審查

1）對企業法人的審查：《企業法人營業執照》2）對社會團體法人的審查：社會團體登記證書