第一篇：土地管理學調研報告

土地管理學調研報告

-----探究萬春鎮春江路社區農村土地利用現狀2005年10月，中國共產黨十六屆五中全會通過《十一五規劃綱要建議》，提出要按照“生產發展、生活寬裕、鄉風文明、村容整潔、管理民主”的要求，扎實推進社會主義新農村建設。現在，成都周邊的農村積極響應國家推進社會主義新農村建設的號召，堅持已經逐漸向社會主義新農村方向過渡，而社會主義新農村的建設對我們國家現況有很大的意義和很多優勢，確保我國現代化建設順利推進的必然要求，貫徹落實科學發展觀的重大舉措，全面建設小康社會的重點任務，構建社會主義和諧社會。

建設社會主義新農村必然會實現土地集約型利用，和某些宅基地的復墾后填補建設用地的指標，很多土地的性質和用途也隨著發生變化，我們對溫江區萬春鎮春江路社區進行了土地利用現狀進行調查。

1.1春江路社區的概況

成都市溫江區萬春鎮位于溫江區城區北部，是國家級生態示范區的核心區，全鎮幅員面積56平方公里，人口5.2萬人，轄19個行政村，4個社區居委會，2005年被確定為成都市13個優先發展重點鎮之一。近年來先后獲得國家級小城鎮建設試點鎮、全國小康建設名星鄉鎮、四川省建設廳頒發的“十五”期間村鎮建設先進單位，大蒜協會獲得四川省百強協會，成都市安全生產規范化建設先進單位，四川省綜合經濟實力百強鎮等殊榮。已經向新農村過渡，“春江花韻”是春江路社區的新農村建設的一個項目，“春江花韻”項目完成一期建設的80%，在花博會前將全面開放。目前，春江路社區的土地性質為部分國有和部分農民集體所有。

1.2采訪記

據春江路社區的書記介紹，目前的土地大部分用于房地產的開發和一部分用于建學校。按第二次全國土地調查土地分類，則這些土地大部分是住宅用地、公共管理和公共商服用地和林地。其他的地類有少許一部分。在城鎮區域的大部分用于房地產開發，現在溫江縣已經被評為“國際花園城市”，而當今的人們注重養生，溫江區正好符合人們養生的要求；溫江區的地理有

優勢，東臨成都市青羊區，南毗雙流縣，西接崇州市，北靠郫縣、都江堰市。俗話說“金溫江銀郫縣”，在城市發展的同時，溫江的農村在建設新農村的號召下，必然會有大的轉型。

以下附記采訪書記的全內容：

問：請問書記，萬春鎮春江路社區的土地用于什么用途？

答：大部分用于開發房地產和一部分用于學校。

問：現在每個農民已經沒有土地了嗎？

答：某些小組還有土地，某些農民還有部分土地。如些可能還有 一畝至兩畝土地左右

問：那請問這些農民失去土地后的就業問題是如何解決的？

答：萬春鎮有建立勞動保障服務站，在征求每個人的意見，看他們對哪些領域感興趣，提供如，保安，服務員，和部分單位上班的名額。在正式上崗之前，有勞保部門對這些需要工作的農民，對其工作領域進行培訓。

問：這些農民除了打工工資，還有沒有其他收入來源？

答：有些農民把自家的土地承包給其他人種植園林，收租金。有的農民已經外出務工，還有的就是社保。

問：這些農民一改以前的生活模式之后，生活質量和以前有什么區別？

答：這些農民失去土地之后，大家會開展定期的文化活動。有自己社區內部辦，有其他社區一起。

2．有關土地的調查

2.1土地類型

環繞了春江路社區的周圍，大部分的土地已經成了房地產，還有其他用于公共用地服務整個社區和農民自家用地，按第二次全國土地調查的分類來分，有01耕地，02園地，03林地，05商服用地，07住宅用地，08公共管理和公共服務用地和其他的少部分類，其中03林地、07住宅用地和08公共管理和公共服務是所占比例最多的地類。

2.2土地利用現狀

總所周知溫江的特色產業-----園林、苗圃。我們大概走訪了一下周邊的農村土地，這里已經不再是傳統的耕種模式，大部分用于園林和苗圃，這些園林土地的使用權有的是農民自己；有的是承包的其他農民的土地，按年付租金。這些園林的主人有的是當地居民，還有就是其他外來人員，租當地的土地搞園林產業。

這里是國際花園城市，房地產行業是比較吸引眼球的，比如天鄉路的別墅小區鷺湖宮，春江路社區的香頤麗都等等。這些房產項目都是建設的相對口碑很好的房產，休閑加養生，很多成都市民的最佳選擇。

房產和苗圃園林的加入，必然會使春江路社區的常住人口增加，這樣為了健全城市系統的規劃，必然會健全公共管理和公共服務設施，就有市政用地、醫衛慈善用地、文體用地、公共設施用地等等。

2.3土地的流轉

在新農村建設中，土地的權屬性質會發生變化，如國家征用農民集體的土地，土地的使用權就從農民手中轉到國家；征收農民集體的土地，土地的所有權就從農民集體轉到國有。

征地：村里的各項征地及其面積和用途都清楚的公示在公告欄上的。如： ⑴、征收地用途：科教用地、工業用地及醫衛慈善用地

⑵、征地面積：萬春鎮春江路社區17組，1.0954公頃，其中耕地1.0954公頃，農轉非39人；萬春鎮春江路社區18組，4.8052公頃，其中耕地1.1876公頃，農轉非157人。

以上數據都能清楚的看到土地的流轉，每一組，每一個數據都在村務公開欄展示。

這次調研的心得，“紙上得來終覺淺，絕知此事要躬行”。很多知識學到手之后，只是理論而已，要真實理解，就必須去實際調研，理論結合實際才能將理論用于實際。我們在學校的案例太少太少，出去實踐調查給了我們很多新鮮和震撼，原來我們學的知識應用于實踐要考慮很多方面的要求。比如土地管理學要和房產局，建設局，規劃局，農業局，水利局，國土部門緊密聯系，在規劃是要根據各個部門的數據和規定來辦事，畢竟國土部門不是一個孤立的部門。土地管理學也不是一個孤立的學科。

第二篇：土地管理學實習報告

雅安市雨城區音樂廣場至姚橋沿線

土地利用現狀調查 土地，作為一種不可再生、不可替代的重要資源和資產，是人類生存和發展的重要基礎，它的利用配置和管理直接影響著社會經濟的可持續發展。本次課程實習就是調查雅安城市土地利用現狀以及分析城市土地價格的影響因素。根據安排，我們采取分組分區域的方式，在雅安城區土地利用的大環境下，對各組的區域進行調查。而我們組的區域為音樂廣場至姚橋一線，這一路線為典型的城市中心區與城郊過渡帶，較好的反映了雅安市的土地利用現狀。

一、雅安市雨城區區域概況 雅安市位于川藏、川滇公路交會處，距成都120公里，是四川盆地與青藏高原的結合過渡地帶、漢文化與民族文化結合過渡地帶、現代中心城市與原始自然生態區的結合過渡地帶，是古南方絲綢之路的門戶和必經之路，曾為西康省省會。它是四川省歷史文化名城和新興的旅游城，有“雨城”之稱。北為阿壩藏族羌族自治州，西與南為甘孜藏族自治州和涼山彝族自治州，東面有成都、眉山、樂山3市，市域呈南北較長，東西較狹的不規則圖形。概括起來講，雅安東鄰成都、西連甘孜、南界涼山、北接阿壩，素有“川西咽喉”、“西藏門戶”、“民族走廊”之稱。雅安市北部邛崍山南延到西部二郎山，與北部南延的夾金山會合。西南部為西北——東南走向的大雪山伸入市域。南部和東南部有大相嶺與小相嶺。全市地形呈北、西、南地勢高，東部地勢較低的地理格局。西南、西北邊緣地帶的極高山(海拔超過5000米以上)終年積雪，其中石棉與康定、九龍交界的無名山頂海拔5793米，為本市最高峰。丘陵與平壩占總面積的6％，多集中于河谷兩側，以青衣江兩岸最多。河谷東端出境處海拔627米，為全市最低點。主要河流大渡河、青衣江均屬岷江水系，其大小支流近百條。大渡河有松林河、南埡河等重要支流，青衣江有寶興河、滎經河、周公河(雅安河)等等。

雅安城區是一個新發展不久的城市，隨著城市化進程，雅安地區各城鎮的中心區域或高地價區域多被低效、多能耗、大污染的工業用地或事業用地(如行政辦公、文教衛用地等)所占據，尤其在姚橋到音樂廣場兩側都有不少機關團體和

企事業單位。近年來,隨著城市化的功能的完善，城市區域內的用地情況較以往有很大的改善，但是還是有很多的問題仍未得到妥善解決。

二、調查區域概況

此次調查的雅安市東北方位的城區，范圍比較長，主要是街道以及周邊的一些土地的利用情況具體范圍為音樂廣場至姚橋，緊鄰金鳳是山脈一側。此段區域是進入雅安的一個重要路段，位于城區的邊上，每天從這條路直接進入城區的車輛直相當的多，交通比較繁榮，但此處人口不是很密集，所以略顯一點蕭條。在道路的兩旁開滿了各種各樣的商店和一些廠房，主要是商住混合的形式，上面為居民住宿，下面為出租給別人的商鋪。在這一條路上有公共服務較完善，有市政建筑，雅安衛校，中國人民銀行大樓，雨城區政府樓等。由于受當時城市規劃條件及技術所限，同時也對本地區未來發展狀況相關部門沒有一個清楚的認識，造成現今該地區土地使用狀況問題嚴重，如：居民住宅用地不集中，零散分布、工業用地、市政服務設施相互交錯，布局混亂；土地利用效率不高，閑置用地仍有相當數量存在等等問題。

三、調查結果

我們采用實地調查和走訪咨詢等方式調查了音樂廣場至姚橋一線的人口密度、土地利用類型、基礎設施完善程度、交通條件、地價以及商業繁華度等問題。通過調查我們得出了以下結果：

（一）土地利用現狀

1、人口密度

總體來說，該區域的人口密度較小且分散。音樂廣場——雅職院區域為市區向市郊過渡段，該路線人口密度稍大；雅職院——姚橋鎮為市郊到鄉鎮段，該地段，人口密度較小；而姚橋鎮的人口較為集中，且固定人口居多。該區域地處交通要道是進出城的必經之路之一，車流量人流量較大。

2、土地利用類型

該區域主要是以住宅用地與商業用地為主，還有公共管理與公共服務用地、交通運輸用地、空閑地等用地類型。公路兩旁以商住混合用地為主，上面為住宅區，底層為商鋪。公共管理與公共服務用地主要有機關團體用地（地類號081），包括雨城區人民法院、雨城區人民政府、雅安公安局；風景名勝設施用地（地類

號088），包括漢文化廣場、金鳳寺；醫衛慈善用地（地類號084），包括姚橋鎮衛生院、雅安市紅十字醫院；科教用地（地類號083），包括雅安職業技術學院；文體娛樂用地（地類號085），包括音樂廣場、雅安體育館。交通運輸用地主要有公路用地（地類號102），包括國道318部分；農村道路用地（地類號104）。商服用地（地類號05）主要包括干老四雅魚飯店、雨城大酒店、家家福超市、移動營業廳、上海大眾4S店等。總的來說該區域公共服務設施較為齊全，但部分空閑地未得到有效利用。

3、基礎設施完善程度

總的來說，該區域的基礎設施還需要進一步的完善。在音樂廣場周圍無商鋪，人口較稀疏。旁有市政用地、高級住宅區、圖書館，基礎設施比較完善。但在該區域的其地方則缺少一些相應的公共設施，如公園和供居民休閑娛樂的場所。基礎設施也不夠完善，如沿途雅職院附近缺少垃圾箱的布設。根據對當地居民的了解，供氣供電并不是很方便。沿途很少看見郵政、電信、消防以及公用設施維修場所。因此該區域基礎設施還需要進一步的規劃和改進。

4、交通條件

該區域主要是一條4車道的主干道，附有通向附近小區和學校的支路。總體上交通便利，乘車方便，公交便捷度較高有1路和5路公交車到達市中心。該區域屬于城市郊區，是出城高速的必經之地，車流量較大，路上行人較少。

5、地價

在調查過程中，我們發現音樂廣場附近地價較高，而姚橋一帶相對較低。音樂廣場附近房價為6000元左右，草壩附近房價為3000左右，姚橋周邊的房租大概為4000-8000每年，約20平米。隨著物件的上漲每年的租金也出現一定程度的變化。縱觀整個地區和出于對商業繁華度的思考，雅安的鋪面承租費用在整個四川同類城市的比較來看，還是屬于偏高。但雅安的房價在整個四川地區也偏高，這又是什么原因呢？當初，外地房地產商，沒有進入雅安時，房價是和雅安的生活水平相穩的，為什么開發商多了，房價反而更高了，增長速度早已超過了生活水平速度，我們應該看到雅安和四川的許多城市相比市政建設還很落后。對于這些問題做以下幾點分析：

（1）買房主要的對象：首先是地震災區來的有錢人；其次是人往高處走的縣鄉

富起來的人；再次是本地成家立業剛性需求的人；再其次是本土住房改善性需求的人；最后是來自成都方向看好雅安生態環境的人。

（2）雅安高房價的原因：a.所處區域位置。雅安離成都較近，且雅安的氣候條件和旅游城市的光環使得雅安又能力吸引外地的購房者。b.供求水平。雅安的建設相對落后，在商品房的建設上也在同類城市中算緩慢的，導致求大于供。在無形中抬高了房價。C,房屋更新速度。舊房更新慢，使得才建成的商品房供不應求。

（3）雅安高房價背后的深思： 一是優越的人居環境世人認可，但城市化發展嚴重滯后；二是城市規模太小，人口20幾萬在四川僅屬縣級市排列位置，難以承受成都世界現代田園城市發展要求；三是定位于區域性國際化生態城市，但規劃、實施、發展滯后，且小手小腳給不上形勢的需要；四是現在的商品房主要是90年代及以前的住房，新房、次新房供不應求；五是城市地盤小、基礎設施差、房地產開發商進入少、商品房開發土地供給不足。

6、商業繁華度

音樂廣場至姚橋一線屬于國道318的一部分，連接城區西南部分往東北方向延伸至成雅高速出城，因而這個片區主要為雨城區的外城，以居民區、工業區、政府機關單位、部分農田、點線狀集聚的商業區、點為主，商業區主要依附人口密度大的居民點分布，其密度與人口密度的分布呈正比。總體上來說，該片區的商業繁華度一般，且商業區密集在姚橋鎮附近，以各種農貿市場、食肆、零售店、小飯店旅館、農村信用社、醫療服務點、及汽車銷售、汽配店為主。沿國道318一路南下至音樂廣場，沿途以點線裝分布集聚著商業點、團，同樣是依附居民點分布，主要是飯館、小型超市、汽車銷售與配件服務點、雜貨鋪和便民服務點等，商業繁華度較姚橋鎮偏低。沿途有醫院、學校、行政事業單位、公園等分布，市政基礎設施較姚橋鎮完善。總體上看來，音樂廣場至姚橋片區的商業繁華度一般。

（二）城市土地價格影響因素

影響城市宗地價格的因親既很具體又錯縱復雜，大致可分為社會因震、政策因素、經濟因隸、區域因素和自然地理因素。

1、社會因素

影響城市某地價格的社會因素主要包括：

（1）人口狀態，如人口數量、人口構成和人口素質的高低等。

（2）公共基礎設施水平及其完備保證程度。

（3）投資者的心理因素等。

2、政策因素

影響城市某地價格的政策性因素主要包括：

（1）土地利用規劃限制。

（2）土地市場調控的方式和程度。

（3）土地利用用途和權利的限制．如使用年限、可否轉讓或抵押等；④土地

交易方式，如有償轉讓、行政劃撥，以及出讓中拍賣、協議、招標等方式。

3、經濟因素。

影響城市某地價格的經濟因家主要包括：

（1）一個國家和地區的經濟發展政策對土地投資結構、投資取向的影響，如

國家稅收政策、財政金融政策、價格管理政策、產業結構政策和住房制度等。

（2）投資者數量和投資能力。

（3）市場發展潛力，指一個國家或地區經濟發展趨勢、城市增長情況、經濟

增長速度、市場開放程度、通貨膨脹及相對投資機會等。

4、區域因素

影響城市某地價格的區域因素主要包括：

（1）城市或地區在整個國民經濟中的政治、經濟、文化地位及其自然地理位

置的優劣。

（2）城市內部的具體宗地位置差異，尤其對商業用地而言，其收益狀況對位

置變化非常敏感，對地價影響也很明顯。

5、自然地理因素

主要指土地的自然狀況，如地形、地勢、地質條件、形狀、土地肥力、周圍環境等。

四、調查總結

通過這次實習調查，我們更加學習掌握了關于土地利用現狀的調查方法，同時也了切身體會了土地利用在現實生活中的表現，從而更加認識到合理的土地利

用規劃對于社會的重要性。作為土地資源管理專業的學生，任重而道遠，掌握調查土地利用現狀的方法這只是第一步，我們必須不斷的學習，不斷的在前進的道路中改正不足，只有這樣，我們才能在今后的工作中為土地管理事業做出應有的貢獻。

（20093484）

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小組成員：向磊（20093464）文立會嚴柯（20093468）鐘雨池（20093492）趙蓉（20093493）吳雨舟（20093467）游攀（20093478）田述豪夏寧（20093495）伍怡婷趙芬（20093491）鐘俊麗王影（20093496）劉田恬皮樂（20093474）王西貝王業林（20093490）顏林鳳毛躍云（20093465）鐘麗蕓魯榮樨(20093483）

第三篇：土地調研報告

“營銷責任”制銷售方案策劃書

金總：

您好！非常感謝您能在百忙之中抽空審閱我這份就目前晶典和嘉苑項目剩余房源日后銷售模式擬定的策劃書。

自代理公司銷售合同終止以后，我們銷售部目前只有我一名員工，顯然我的工作會比較繁忙瑣碎，上至營銷經理管轄范圍之內的制定銷售方案及廣告策劃等一系列的工作，下至銷售員介紹銷售房屋等工作，以及售后房屋備案，按揭，交房，辦證等相關手續的辦理。目前都是我一個人在做。非常感謝公司這么器重我，讓我擔當這個職位并交給我這些非常重要的工作，但我覺得一個人的力量有點力不從心，我怕我無法很好的完成這些工作。所以我向公司申請再招一名員工到銷售部，能分擔我一部分工作，以求更好更快地完成各項任務。據我統計，目前我們晶典樓盤剩余房源共計131套，其中，雙拼4套，排屋46套，小高樓26套，55號樓55套。嘉苑樓盤剩余房源共計14套（其中兩套為金忠山預定）。除別墅排屋外以目前方案銷售合計計總價款約3285萬（最大成交額），具體如下：

晶典小高樓：約985萬

晶典55號樓加儲藏室：約1450萬

嘉苑套房：約850萬

自2011年我市出臺限購令以來，房地產投資熱潮逐漸退去。且對于別墅排屋購買人群也有了很大限制，導致排屋銷售較為困難。所以近兩年我們的銷售重心還是會以普通剛需住宅為主。目前，我們晶典這邊普通住宅都是30多平米到70多平米的小戶型，而且73平米戶型不是特別好。隨著最近幾年衢江新區及東港開發區迅速發展，各大小樓盤都爭相屹立在衢東這片疆土上。而且最近

幾年房屋結構方面也在不斷完善，可供購房者選擇的余地會更大。據我了解，我們周邊樓盤以及新城那邊一些樓盤最近都在做大力度的促銷，戶型也比較齊全，比如美麗東城最近銷售單價僅4650元/㎡起，我們樓盤優勢更加不能體現。從我們小區的具體情況來看最有賣點的還是內部環境和實景現房，我覺得走現房學區房及低總價路線或許可行。

而且目前我們的銷售單價也略微偏高，小高樓房源就算按照最高備案價銷售也在4990元到5520元之間，如果適當再優惠2,3個點想對會好賣點。

2013年底舉辦了衢江區房交會，意料之中，在三天時間里，共接待客戶20組左右，成交鑫業晶典小套房1套、累積意向客戶5組（大部分樓盤未成交）。從這個數據來看，我們做的特價房方案還算成功的。所以我想這次還將這個活動延續下去。另外，趁春節假日在外衢州老鄉返鄉過年之際，推出買房送裝修紅包等一系列活動。更值得一提的事，我們非常榮幸被列入衢江區城中村改造一期房票安置商品房住宅小區清單里，意味著，拆遷安置居民可以拿房票購買我們樓盤，也大大拓寬了我們的銷售渠道。針對上述特提出下列優惠活動細則：（只限春節期間，根據市場行情會適時提出其他方案）

再好的銷售政策，還是要靠廣告宣傳和推廣方可吸引人氣，但是就目前我們樓盤實際情況及大體局勢來看，做媒體及戶外廣告實際投入產出效果不會很理想，還是靠人為大力度的宣傳會更加深入。所以我想用編外經紀人方案（找一些代理銷售公司員工或周邊中介合作），不享受我們公司工資待遇，只拿自己的銷售提成，大力發展會給我們公司買房的人，我想這個方案行得通的話會對我們公司日后樓盤的銷售途徑轉型做個良好的預演。據我所知，一般代理公司銷售傭金都在5‰以上，多則1%。所以我覺得給他們的傭金也要達到這個標準，才能讓他們更積極地帶客戶到我們公司開發的樓盤看房，促進銷售。但是目前公司給我的銷售傭金也只有5‰。所以我想了一個兩全其美的辦案：公司只負責我和1名銷售人員的基本工資和社保，給我1.8%的傭金點數，讓我有更大的空間去發展編外經紀人。至于為什么提出這個點數的詳細依據如下：

銷售傭金提成1%：代理公司銷售時，業務員可拿5‰銷售提成，業務團隊連續

5個月未成交，他們一致反應戶型小而且不是很好，房屋總

價低，拿到手的傭金少，所以我覺得給他們1%會更有積極

性一點

接待服務提成2‰：主要負責接待介紹，帶客戶看房，簽合同等手續

售后服務提成2‰：主要負責辦理房屋備案、預告及帶客戶辦理按揭等手續 管理提成2‰：主要負責售樓部人員及工作安排以及營銷策劃等工作 其他提成2‰：主要負責通知和辦理顧客交房，協助辦證等相關工作

這個辦案對于公司而言，可以省去不必要的開銷，切切實實地把每分錢都用到刀刃上，對我們而言，點數高了自然會發動我們主動賣房的積極性。就此方案需公司提供必要的物資及人員配備：選房超市展位的基本裝修

2優惠活動板（易拉寶）

3戶型單頁（嘉苑）

4銷售員名片

5看房車一臺帶司機

最后提點個人小小的建議，代理公司銷售時，我們公司付出將近10 %的代理費，如適當加大2到3個點的優惠力度給客戶，相信對我們成交也是非常有幫助。預祝我們公司在馬年之初開個好頭，興旺整年！

銷售部

2014年1月26日

震撼特價 高端住宅 優質學區 現房現售 首付5萬元起，限量發售中

馬年送豪禮！鑫業大派送！買房送裝修！馬上住新家！

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另至此新春佳節之際，特推出8套抄底特價房：

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（注：特價房源不參與其他優惠活動，最終解釋權歸鑫業房開所有）

熱烈歡迎衢江區城中村改造拆遷安置居民選購我公司旗下樓盤！

第四篇：土地管理學

商學院會計102盧少華學號：10232002

21第七題

1.當前我國耕地資源逐年減少，土地粗放利用，城市盲目擴張，在土地管理和土地利用上應該注意哪些問題？

答：我國目前土地的現狀是，人均土地資源稀少，現有的耕地后備資源不足，這個問題也正日益嚴重地成為我國國民經濟和社會發展的制約因素，再加上我國的城市用地規劃不合理，存在許多大量浪費耕的現象。需要肯定的是，土地不能夠被我們所創造，所以我們必須在有限的土地上合理利用土地，解決好用地的矛盾，最后實現土地資源的利用以在不損害子孫后代的利益上滿足整個人類的需求，針對我國耕地利用與城市盲目擴張，我們應該注意的問題有：

（1）、建設用地亂占耕地，導致耕地逐年減少。

（2）、建設用地沒能進行合理規劃，建設用地增長速度高于城市發展速度。

（3）、土地的法制建設和土地管理體制有待改革。

（4）、城市征地補償不到位，導致農民種田無地，就業無崗，社會不穩定。

（5）、土地保護與城市發展之間沒能協調好，矛盾日趨加深。

（6）、耕地沒有得到確實的保護，土地肥力不足，導致土地農業生產能力下降。

2.你對解決這些問題有何看法和建議？

在土地管理上：

（1）、遵循節約和集約用地，保護耕地的原則，在城市化道路的建設過程中必

須嚴格按照“占一補一”規定。

（2）、嚴格控制建設用地指標，考慮實際規劃用地大小，不得夸大用地，要講

究經濟效益，盡可能不占用或者少用耕地。

（3）、城市化過程中的各個部門要統籌兼顧，講究效率與公平，科學地利用土

地。

（4）、城市規劃進程中，有關部門對有益行為進行獎勵，對違法行為進行處罰，達到比較好的行政控制效果。

在土地利用上

(1)、切實保護現有耕地，必須大力宣傳認真貫徹“十分珍惜和合理利用每寸土

地，切實保護耕地”的基本國策，應用法律和經濟手段，全面推進耕地的保護、開發和整治，為了加強土地法制建設，深化土地管理體制改革，加大對耕地保護執法力度，做到有法可依。

（2）、實現耕地總量動態平衡，主要應在切實保護既有耕地的基礎上，致力于

充分挖掘土地潛力，即將利用土地資源的方式由粗放型轉化為集約型。

（3）、因地制宜合理利用土地，對于土地要揚長避短，對于農業用地依靠科技

進步，增加土地投入，發展節地型農業；對于建設用地，實事求是，規劃符合實際情況。

第八題

1.目前我國在耕地在補充數量和質量上存在哪些問題？

在耕地數量上：

（1）、雖然按照“占多少，補多少”的原則，由于技術有限，測量和調查在數

量上容易造成不精確，導致耕地補充數量的不平衡。

（2）、異地占補平衡難以僅僅在數量難以得到應有的耕地補償。

（3）、現有的建設項目一般按照“先補后占”的原則補充耕地，補充耕地的完

成時間可能差距很遠，跨的土地變更不一樣，若口徑不變持續進行

也會形成耕地數量減少。

在耕地的質量上：

（1）、補充耕地的區位條件變得惡劣，補充耕地在質量評定上沒有統一的標準，形成重面積，輕質量的形式。

（2）、補充耕地的土壤貧瘠化，已經不能像原先的土地一樣高產出，導致糧食

減產。

（3）、補充耕地出現耕作層厚度變薄、有機質含量減少，同時農田水利設施、灌溉保證率不夠完善。

（4）、即使耕地質量水平再提高，但是補充耕地的氣候，光照，經濟發展水平，農業耕作水平有差距，無形中造成耕地質量的不均衡。

（5）、補充的耕地與原來的耕地比較存在道路之爭，即兩者之間存在空間距離

上的差距，這一點很難補充回來。

2、談談當前我國進行耕地整理，補充耕地面臨的主要問題和針對這

些問題的看法？

至1998年國家土地管理法正式提出耕地占補平衡制度，按照“占一補一”的原則，建設單位必須要補充相應的耕地，以保證耕地不減少，其實質是保護中國的耕地，耕地占補平衡與城鄉建設、工業建設、水利建設、生態保護、糧食安全

等密切相關，今年來國務院，國土資源部等陸續出臺耕地保護政策及具體管理辦

法，集中反映國家對我國耕地保護與占補平衡的關注程度。此外，當前全國人大

農業與農村委員會審議中發出這樣的呼吁，并提出了進一步保護耕地的意見：

一、是落實最嚴格的耕地保護制度和最嚴格的節約用地制度，完善農村土地管

理制度，守住１８億畝耕地紅線。

二、是加強對土地“占補平衡”的管理，耕地實行先補后占，不得跨省區市進

行占補平衡，保證新補充耕地的質量。

三、是有序開展農村土地整治，城鄉建設用地增減掛鉤要嚴格限定在試點范圍內。

但是雖然國家給予高度的重視，在補充耕地方面還存在上述的耕地數量與

質量的許多的問題，我覺得國家應該多從以下幾點入手：

一、大力宣傳土地管理法律法規，增強全民保護耕地意識。

二、完善土地管理法律法規在耕地保護方面空白，增強法律對耕地保護的嚴肅

性，啟動耕地質量管理立法，如確定農用地分等定級工作等。

三、確立科學發展觀和政績觀，加強地方政府耕地保護責任。

四、加強土地執法監察隊伍建設，明確耕地質量建設的主管部門以及各相關的分工，提高土地執法質量。

五、科學管理、合理使用耕地保護方面資金，強化耕地質量建設的科技支撐，切實保證耕地的數量和質量。

六、科學挖潛存量土地，補充后備耕地的存量。

七、增加農民收入，提高農民對耕地保護的積極性。

第五篇：土地管理學總結

土地的涵義

土地管理學所研究的土地是指地球表面陸地和水面的總稱，同時，土地還是一個空間的概念，它是由氣候、地貌、土壤、水文、巖石、植被等構成的自然歷史綜合體，并包含人類活動的成果。

土地資產是指土地財產，即作為財產的土地。

財產對象實體最重要的屬性是有限性（稀缺性）、有用性、可占用性和具有價值。土地資源是人類生產和生活的物質基礎，當人類對它的需求越來越大時，土地資源出現了稀缺現象，因而，被一部分人當作財產而占有。從這個意義上說，地產，是指具有明確的權屬關系（有其物主）和排他性，并具有經濟價值的土地資源。它是土地的經濟形態，是資本的物的表現。

土地具有資源和資產的雙重屬性，前者是指土地作為自然資源，是人類生產和生活的根本源泉；后者是指土地作為財產，其有了經濟（價值）和法律（獨占權）意義。

土地的功能

（一）負載的功能

（二）養育的功能

（三）倉儲的功能

（四）提供景觀的功能

（五）儲蓄和增值的功能 土地的基本特性

一）自然特性1.土地是自然的產物（尊重自然）2.土地面積的有限性（珍惜土地）3.土地位置的固定性（合理規劃）4.土地質量差異的普遍性（因地制宜）5.土地利用的永續性（合理利用開發）

（二）經濟特性1.土地經濟供給的有限性2.土地用途的多樣性3.土地用途變更的困難性4.土地的增值性5.土地報酬遞減的可能性 我國土地的基本國情

（一）土地總量大，但人均占地少，尤其是耕地

（二）土地類型多，但山地多于平地（3）土地資源的地區分布不平衡，耕地資源總體水平差。（4）難以利用的土地資源面積大，后備土地資源潛力不足，特別是耕地后備資源不足。（5）土地資源利用程度低，土地浪費嚴重，人地矛盾尖銳。

我國現階段土地利用中存在的主要問題

（一）耕地不斷減少

（二）土地利用不當，造成水土流失、土地沙化、環境污染嚴重

（三）土地利用不合理，投入產出率不高【四）土地管理不當，造成國土資產嚴重流失

（五）土地管理不嚴，違法用地較多

（六）土地權屬不清，土地糾紛頻發。土地、人口、環境與可持續發展

（一）樹立可持續發展觀

（二）實現土地、人口、環境、經濟的協調發展

（三）選擇和建立可持續發展的土地、人口、環境組合運作模式 加強土地資源管理

1．實現土地資源，特別是耕地的供求平衡，使區域內的耕地總量不減少。

2．建立土地數量、質量的調查、監測、預警制度3．實行土地資源資產化管理

土地管理是國家在一定的環境條件下，綜合運用行政、經濟、法律、技術方法，為提高土地利用生態、經濟、社會效益，維護在社會中占統治地位的土地所有制，調整土地關系，監督土地利用，而進行的計劃、組織、控制等綜合性活動。

（1）土地管理的主體是國家。國家委派國務院土地行政主管部門管理全國土地。

（2）土地管理的客體是土地，以及土地利用中產生的人與人、人與地、地與地之間的關系。（3）綜合運用行政、經濟、法律、技術等方法管理土地。

（4）土地管理的目的和特點受社會環境的制約，主要受社會制度、土地制度的制約。例如，我國是社會主義國家，在土地制度上實行社會主義土地公有制，這就決定了我國的土地管理除了要最大限度地提高土地利用綜合效益外，還要維護社會主義土地公有制，從而為有計劃地、合理地利用土地提供保證。（5）管理的職能是計劃、組織與控制。計劃是一種預測未來，設定目標，決定政策，選擇方案的連續過程。組織是指建立組織機構，確定職位、職責和職權，建立各級人員的相互關系，對部屬行動領導與監督，建立縱向、橫向間良好關系，協同彼此間步調，統合共同的力量，使之為實現既定目標而努力。控制是指通過修正執行狀況與原定計劃之間的偏差，以保證達到預期目標的管理活動。

（6）土地管理的基本任務是維護在社會中占統治地位的土地所有制、調整土地關系和監督土地利用。目標是不斷提高土地利用的生態效益、經濟效益和社會效益，以滿足社會日益增長的需求。

土地管理的基本內容由地籍管理、權屬管理、利用管理、市場管理四大部分構成。地籍管理是基礎

土地權屬管理、土地市場管理是手段

土地利用管理是核心 土地管理學的研究方法

綜合分析法

系統分析法

比較研究法

模擬研究法

定性定量法

土地管理是在一定的環境條件下，為實現預定目標，對土地利用過程中，人與人的關系、人與地的關系施加影響的過程。整個管理過程，包括管理者、被管理者和管理環境三個要素。其中，管理者和被管理者主要是人，或是人們構成的集體、組織、單位，所以管理必須以人為主體，做好人的工作，將人的積極性充分調動起來，使管理三要素緊密配合，就能提高管理工作的效率，實現管理的目標。

人本原理，就是一切管理，包括土地管理，應該將人的因素放在第一位，以做好人的工作，充分調動人的積極性、主動性和創造性為根本。

物質運動要有動力。管理活動要達到預定目標，也需要有動力，并正確地運用動力。管理需要動力，有了動力才能推動管理，這就是所謂的管理動力原理。

系統是由許多相互作用、相互依存的部分組合而成的具有特定功能的有機整體。如何使整個系統達到最優化，稱系統分析。系統分析應用的科學技術是系統工程，系統分析的指導思想是系統理論。

系統的目的性、整體性和層次性三個環節。

對系統的高效管理，必須遵循整分合原理和相對封閉原理

現代管理要求在整體規劃下明確分工，在分工基礎上進行有效的綜合，這就是整分合原理 相對封閉原理指在任何一個系統內，管理手段必須構成一個封閉的循環回路，才能形成有效的管理活動（圖1）。在這個相對封閉的系統中，反饋起著關鍵作用。

通常一個管理系統可以分解為指揮中心、執行機構、監督機構和反饋機構。

動態管理

在管理中，要注意加強信息工作，隨時掌握事物的動態變化，使管理決策不斷適應變化了的情況，即運用動態原理，提高管理工作的效應。

動態相關原理

管理系統的發展變化是由于管理系統內部各組成部分之間相互依存、相互作用的結果。

管理是為了獲得效益。效益包括生態效益、經濟效益和社會效益。管理目標的涵義和基本屬性

涵義：目標就是一個組織努力奮斗爭取達到所希望的未來的狀況 作用：方向作用、激勵作用、凝聚作用、考核作用

基本屬性：目標的共同性、目標的層次性、目標的時間性、目標的可考核性。土地管理的基本任務

維護社會主義土地公有制及土地所有者和使用者的合法權益，保護、開發、合理利用土地，切實保護耕地，促進社會經濟的可持續發展。具體任務：

加強耕地保護，實現耕地總理的動態平衡 加土地資源的調查評價和科學規劃

加強土地資源信息系統建設，實現信息服務社會化

深化改革，建立適應社會主義市場經濟的管理新體制、新機制 健全法制，依法行政，實現土地管理秩序的根本好轉

（二）土地管理的原則

1.正確處理國家、集體、個人之間關系的原則 2.堅持生態、經濟、社會三效益統一的原則 3.堅持依法、統一、科學地管理土地的原則

一、組織的涵義和特點

（一）涵義

組織是特定的群體，為了共同的目標，按照特定的規則組成的權責機構。構成組織的基本因素是人，其中包括管理者和被管理者。組織的類型

（二）組織的特點

目標的一致性

原則的統一性

資源的有機結合性 活動的協作性 結構的系統性。

組織設計的涵義

管理者為實現組織目標而對組織活動和組織結構進行設計的活動。2.組織設計的內容:管理幅度和管理層次設計、組織只能設計、組織部門設計、組織職位設計、組織職權設計、組織人員配備等。

土地利用現狀是土地資源自然屬性和經濟特性的全面反映。

土地利用類型具有如下特點：

(1)在自然、經濟和技術條件的綜合影響下，經過人類的勞動所形成的產物

(2)在一定的空間分布上服從社會經濟條件，在地域分布上不一定連成片

(3)種類、數量、分布是隨著社會經濟技術條件的進步而變化 分類原則： 科學性原則。實用性原則。開放性原則。繼承性原則。

（一）土地分等定級概念及類型 1.概念

通過對土地的自然、經濟屬性的綜合鑒定以及經營管理水平一定條件下的土地級差收益的評定，使土地質量等級化的過程 2.土地分等定級與土地估價的關系

二者從不同角度對土地的特性進行評價： 土地分等定級：評定土地的使用價值；

土地估價：評定土地使用價值在市場上反映出的價格。3.類型

城鎮土地分等定級和農用地分等定級 1.分等：

通過對影響城鎮土地質量的經濟、社會、自然等各因素的綜合分析，揭示城鎮之間土地質量的地域差異，運用定量和定性相結合的方法對城鎮進行分類排隊，評定城鎮土地等。土地等的實質：各城鎮之間土地質量狀況的排序。土地等的順序在全國各城鎮之間統一排列。土地定級原則

1、綜合分析原則

諸要素與土地質量和效益的關系

2、主導因素原則

3、地域分異原則

分析由于區位條件不同形成的土地質量差異

4、土地收益差異原則

5、定量與定性結合原則

6、綜合定級與分類定級相結合的原則

1）面狀因素

含義：面狀因素對土地質量的影響僅與因素指標值有關。面狀因素有2個主要特征：

①它所依附的客體在城鎮中分布面積較大；

②它僅對其自身客體所在位置產生影響，而對周圍的地塊基本無外溢的影響。如：綠地、人口密度、產業集聚規模等。作用分的計算步驟：

整理因素資料

計算因素指標值

用數學模型求出各因素的作用分 點、線狀因素

含義：點、線狀因素對土地質量的影響既與因素涉及的設施規模有關，又與距離設施的遠近有關。

點、線狀因素的2個主要特征：

①它所依附的客體在城鎮中分布面積小，在空間分布上集聚現象明顯，相對于城鎮總體而言多為點狀、線狀形態分布；

②它不僅對其自身客體所在位置上的土地質量有影響，而且通過區位的波及性和外溢作用形成一定的區位關系，對周圍的地塊乃至整個城鎮土地產生不同的影響。如：商業服務中心、道路、文體設施、公交站點等。

土地登記是國家依照法定程序對土地的權屬關系（所有權、使用權、他項權利）、用途、面積、使用條件、等級、價值等情況記錄于專門的簿冊，以確定土地權屬，加強政府對于土地的有效管理，保護權利人對土地的合法權益的一項重要的法律制度。

土地總登記，是指在一定時間內對轄區內全部土地或者特定區域內土地進行的全面登記 土地統計是對土地現象總體的數據資料進行搜集、整理、分析和研究，以顯示其總體特征和規律性的系統性工作。

土地統計的對象是全國土地，主要包括土地面積、土地質量、土地分布、土地權屬及利用狀況等。

土地統計調查的意義

土地統計調查就是根據已經擬定的調查方案，采用科學的方式，有計劃、有步驟、科學地向調查單位搜集土地變化原始資料的工作過程。

土地統計調查的意義在于獲取數據，取得統計分析的第一手資料。

土地統計調查的基本要求

（1）一致性（2）保密性（3）準確性（4）及時性（5）全面性

普查是一種專門組織的，一次性全面調查，主要用來調查對象在某一時點上的數量狀況。

統計報表是按照國家統計報表制度規定表式，統一指標內容，統一報表報送程序和報送時間，由填報單位自下而上逐級提供統計數據的一種調查方式，是當前我國土地統計數據資料的主要獲取方式之一。

土地統計整理就是根據土地統計研究的任務和目的，對土地統計調查取得的各項原始資料進行審核、匯總、使其系統化、條理化，以得出反映土地資源總體特征的綜合資料，或者是對已經加工過的資料進行再整理。土地統計分析指以統計科學理論為指導，運用統計學特有的方法，對土地統計數據進行分析研究，說明土地利用、使用和開發管理等方面的情況，揭示其本質及規律性，并提出解決土地資源與社會發展矛盾的辦法。

土地統計分析是由表面直觀的原始數據到體現本質現象的過程。

土地統計分析通常可以分為：進度分析、專題分析、綜合分析和預測分析。

基層土地統計工作的主要任務是對基礎土地統計信息資料的調查收集。

國家土地統計工作的主要任務是將基層土地統計資料進行匯總、整理和分析，使土地統計資料在更大的范圍內起到監查和服務的作用

地籍檔案的概念

凡是在地籍管理活動中直接形成，具有保存、參考價值的文字、圖表、磁帶、磁盤等不同形式的歷史記錄均稱之為地籍檔案。

地籍檔案的特點

地籍檔案數量大、形式多樣、保存分散

地籍檔案具有成套的特點 地籍檔案跨、周期長，包含長期的日常工作

地籍檔案具有動態性和現勢性

地籍檔案技術含量高 地籍檔案的作用

土地權屬的憑證

用于科研服務

土地信息交流

土地管理經驗 地籍檔案管理的任務

基本任務是：貫徹地籍檔案統一管理的原則，建立、健全地籍檔案管理制度；逐步實現地籍檔案管理的現代化；有效地保護和利用地籍檔案，大力開發信息資源，更好地為社會主義建設和土地的科學管理服務。

地籍檔案管理的任務要通過收集、整理歸檔、鑒定、保管、統計和利用六項工作內容來實現。

地籍檔案管理的最終目的，是為土地管理及國家有關部門提供服務創造條件。

地籍檔案管理是以地籍檔案為對象進行的收集、整理、鑒定、保管、統計和利用等工作的總和。

地籍，俗稱土地的戶口。是指記載土地的位置、界址、數量、質量、權屬和用途（地類）等基本狀況的籍冊

.地籍的作用

（1）為土地管理提供基礎資料

（2）為維護土地產權權益等提供基礎資料

地籍的核心是權屬。

（3）為改革與完善土地使用制度提供基礎資料（4）為編制國民經濟發展計劃等提供基礎資料

地籍管理是指國家為研究土地的權屬、自然、經濟狀況并建立地籍圖、簿、冊等而實行的土地調查、土地登記、土地統計、地籍檔案和地籍管理信息系統等工作措施。

地籍管理類型

初始地籍工作：對行政區內全部土地所進行的全面調查、分等定級、登記、統計、建立地籍檔案系統

經常地籍工作：在初始地籍工作的基礎上，對土地數量、質量、權屬和利用狀況的變化所進行的調查、登記、統計、更改地籍圖等工作，以保持地籍資料的現勢性和實用性。

地籍管理的任務為維護土地的社會主義公有制，保護土地所有者和使用者的合法權益，促進土地的合理開發、利用、編制土地利用計劃、土地利用總體規劃，制定有關土地政策、法律等，提供、保管、更新有關土地自然、經濟、法規方面的信息。

地籍管理的內容 土地調查 土地分等定級 土地登記 土地統計 地籍檔案管理 地籍管理的原則

地籍管理必須按國家規定的統一制度進行

保證地籍資料的可靠性和精確性 保證地籍工作的連續性 保證地籍資料的完整性

地籍調查是國家采用科學的方法，依照有關法定程序，通過權屬調查和地籍測量，查清土地的位置、權屬、界線、面積和用途等基本情況，以圖、簿、冊表示，在基礎上進行土地登記。地籍變更測量

（1）概念

土地登記之后，凡土地的權屬發生變更，或改變批準的主要用途和地類，按照有關規定對地籍記錄進行的調查與測繪工作。（2）作用： 地籍調查成果的日常更新與維護。保證地籍的時效性，生命力。

土地利用現狀調查是指在全國范圍內，以縣為單位，以圖斑為基本單元，按土地利用現狀分類，查清各類用地的面積、分布、利用和權屬狀況，又稱土地數量調查。土地利用現狀調查的目的

1）為制定國民經濟計劃和有關的政策服務； 2）為農業生產和農村建設提供科學依據； 3）為建立土地登記、土地統計制度服務； 4）為土地利用動態監測提供基本數據；

5）為編制土地利用總體規劃和全面管理土地服務。土地利用現狀調查原則 實事求是的原則

全面、科學調查的原則 一查多用的原則

土地制度是一定的社會下土地關系的總和，是關于土地這一基本生產資料的所有、使用的制度。它反映著因利用土地而發生的人與人、人與地之間的社會經濟關系。土地制度的形成和發展主要取決于社會生產力的發展。其主要內容包括土地所有制度、土地使用制度。

土地所有制，是指人們在一定的社會經濟條件下擁有土地的形式、條件和程序的規定。它表明土地這一生產資料的分配問題，誰應該享有土地所有權及其責、權、利。它是整個土地制度的核心，是土地關系的基礎。土地所有制的法律表現形式是土地所有權，即土地所有者對其土地享有占有、使用、收益和處分的權利。

土地使用制度是整個土地制度的另一個重要組成部分，它是人們在一定的土地所有制下使用土地的形式、條件和程序的規定，它表明人們怎樣對土地加以利用和取得收益，誰享有土地使用權及其責、權、利。土地使用制度的核心內容是確定獨立于土地所有權的土地使用權，以解決土地資源的合理與有效利用問題。土地使用權是依法對一定土地進行利用、管理并取得收益的權利，是土地使用制度的法律體現形式。土地產權指有關土地財產的一切權利的總和。一般用“權利束”（Abundle of rights）加以描繪，即土地產權包括一系列各具特色的權利，它們可以分散擁有，當聚合在一起時代表一個“權利束”，它包括土地所有權、土地使用權、土地租賃權、土地抵押權、土地繼承權、地役權等多項權利。土地產權也像其他財產權一樣，必須有法律的認可并得到法律的保護，即土地產權只有在法律的認可下才能產生。] 土地產權的基本特性如下： 具有排他性

即土地產權可以是個體獨自擁有，也可由某些人共同享有，而排斥所有其他人對該項財產的權利。因此，界定產權十分必要。土地產權客體必須具備可占用性和價值性

土地產權客體指能被占用而且可以帶來利益的土地。在全球陸地上有近50%的面積是永久冰蓋物、干旱、沙漠地、巖石、沼澤、高寒等難以利用或無法利用的土地。這些土地不能視為財產，自然狀態下的空氣無法行使排他權利，也不能稱為財產，因此，必須明晰土地產權客體。土地產權必須經過登記，才能得到法律的承認，并受到法律的保護

如果通過欺詐、暴力或其他非法手段獲得，只能說明他具有了非法占有權，而不能說明他獲得了產權。因此，在土地產權合法流轉時，必須依照法定程序，到土地產權管理部門辦理產權變更登記手續，否則，土地產權無法律保護憑證。土地產權的相對性

產權具有排他性，但不是絕對的權利，而且要受到來自社會的或國家的最高權力機關的控制和制約。如在私有制國家，土地所有權主體，即使享有完全所有權，即在法律意義上有權支配、使用其擁有的土地，但是，他必須受到政府的行政管理限制和結束。因此，明晰土地產權權能十分必要。土地所有權是土地所有制的核心，是土地所有制的法律表現形式。一定的土地所有權意味著土地所有者在相應的法律規定的范圍內可以自由使用和處分土地。或者說，土地所有權是土地所有者所擁有的、受到國家法律保護和限制的排他性的專有權利。

土地所有權包括土地占有權、土地使用權、土地收益權和土地處分權等四個方面的內容。1 土地占有權

指對土地進行實際支配和控制的權利。土地占有權可以由土地所有人行使，也可以根據法律，以契約的形式依土地所有人的意志由他人行使。土地使用權

指土地使用者依法對土地進行實際利用和取得收益的權利。土地使用權與土地所有權既可結合，也可分離，即土地使用權既可由土地所有人自己行使，也可以從土地所有權中分離出來，由非所有人行使。土地收益權

指依據法律和契約取得土地所產生的經濟利益的權利。盡管土地收益權是與土地使用權緊密相連的，但土地所有者在將土地使用權分離出去后，仍可以享有收益權。所以說，土地收益權是一項獨立的權能，它是土地所有權的標志。土地所有者可以將土地的占有權、使用權，甚至部分處分權分離出去，而僅僅保留收益權。土地處分權

指土地所有人依法處置土地的權利。包括對土地的出租、出售、贈送、抵押等等，它決定土地的最終歸屬，是土地所有權的核心。

以上四種權能，構成土地所有權的完整結構，它們可以相互結合，也可以相互分離，其中最常見的是土地所有權和土地使用權的分離。

土地所有權是法律賦予的，所以，土地所有者必須在法律許可的范圍內行使其所有權。

土地使用權，是指使用土地的單位和個人在法律所允許的范圍內對依法交由其使用的國有土地和農民集體所有的占有、使用、收益以及部分處分的權利。

一、土地權屬管理的任務

1、鞏固、維護和不斷完善社會主義土地公有制

2、保護土地所有者和使用者的合法權益，調動其合理開發、利用土地和不斷改善土地使用條件的積極性

3、調整土地關系

土地權屬管理是國家為合理組織土地利用、調整土地關系而依法對土地所有權和使用權進行的科學管理1 依法確認土地權屬

國家依法對土地所有權、土地使用權和他項權利進行確認、確定。即國家依法對每宗地的土地權屬要經過土地申報、地籍調查、審核批準、登記發證等法律程序，進行土地權屬的確認。2 依法管理土地權屬變更

土地權屬變更主要有以下幾種情況：①土地所有權變更。主要是國家征用集體土地，除此還有國家與集體、集體與集體之間調換土地等；②土地使用權變更。主要形式有：土地劃撥、土地使用權出讓、轉讓，因贈與、繼承、買賣、交換、分割地上附著物而涉及土地使用權變更的，以及因機構調整、企業兼并等原因而引起土地使用權變化的。③他項權利變更及主要用途變更等。

依法調查、處理土地權屬糾紛

保護土地所有者、使用者的合法權益，保障土地的合理利用。

城鎮國有土地使用權出讓的特征（1）受讓主體的廣泛性（2）有償性（3）計劃性

二）城鎮國有土地使用權出讓的基本原則 1.所有權與使用權分離 2.平等、自愿、有償、誠信 3.國家主權神圣不可侵犯 4.充分合理利用土地 土地使用權出讓年限（1）居住用地：70年（2）工業用地：50年

（3）教育、科技、文化、衛生、體育用地：50年（4）商業、旅游業、娛樂用地：40年（5）綜合或其他用地：50年 協議出讓國有土地使用權

概念：協議出讓國有土地使用權，是指市、縣國土資源管理部門以協議方式將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者支付土地使用權出讓金的行為。城鎮國有土地使用權轉讓管理.轉讓方式

出售、交換、贈與 特征

屬于民事法律行為 轉讓一定年限的使用權 權利與義務一并轉移 建筑物、附著物隨之轉讓

土地使用權出租是指合法取得國有土地使用權的民事主體（即出租人）將土地使用權及地上建筑物、其他附著物全部或部分提供給他人（承租人）使用，承租人為此而支付租金的行為。國有土地使用權出租條件：

未按土地使用權出讓合同規定的期限和條件投資開發、利用土地的，土地使用權不得出租。土地使用權出租，出租人與承租人應當簽訂租賃合同。租賃合同不得違背國家法律、法規和土地使用權出讓合同的規定。

土地使用權出租后，出租人必須繼續履行土地使用權出讓合同。

土地使用權和地上建筑物、其他附著物出租，出租人應當依照規定辦理登記。土地使用權抵押是指國有土地使用者在法律許可的范圍內，以不轉移占有的方式將土地使用權作為債務履行擔保而抵押給貸款人的行為。在土地使用權上所設定的是土地使用權抵押權。

根據《物權法》第一百八十條 債務人或者第三人有權處分的下列財產可以抵押：

（一）建筑物和其他土地附著物；

（二）建設用地使用權；

（三）以招標、拍賣、公開協商等方式取得的荒地等土地承包經營權

（四）生產設備、原材料、半成品、產品；

（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；

（六）交通運輸工具；

（七）法律、行政法規未禁止抵押的其他財產。第一百八十四條 下列財產不得抵押：

（一）土地所有權；

（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但法律規定可以抵押的除外；

（三）學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施；

（四）所有權、使用權不明或者有爭議的財產；

（五）依法被查封、扣押、監管的財產；

（六）法律、行政法規規定不得抵押的其他財產。《中華人們人民共和國土地管理法》第六十五條 有下列情形之一的，農村集體經濟組織報經原批準用地的人民政府批準，可以收回土地使用權：

（一）為鄉（鎮）村公共設施和公益事業建設，需要使用土地的；

（二）不按照批準的用途使用土地的；

（三）因撤銷、遷移等原因而停止使用土地的）土地征收的含義

土地征收是指國家為了社會公共利益的需要，依法將集體土地變為國有土地的行為。土地征收是保證各項公共設施和公益事業建設用地的重要措施。土地征用是指國家為了公共利益的需要，依照法律規的程序和批準權限批準，并給于農村集體經濟組織和農民補償后，將集體土地使用權收歸國有的行為。土地征收的特征1 土地征收的公益性

國家征收農民集體土地，必須是為了公共利益的需要。土地征收具有強制性

國家為了公共利益需要，一旦確定對土地實行征收，被征地單位（集體所有權人）必須服從，不得以其所有權從事對抗行為，不得阻撓土地征收。土地征收具有補償性

國家對集體土地實施征收，必須對被征地單位進行適當補償。4.土地征收程序的合法性

征收土地必須按照法定程序進行

征地補償費的構成（1）土地補償費

（2）青苗費

（3）安置補助費

（4）地上附著物補償費

5）新菜地開發建設基金

征用耕地安置補助費的計算公式是： f等于s乘（4—6）乘p除 p總除h

式中：S —被征收前三年平均年產值（元）；P —征收耕地面積（hm2）；P —被征收單位的耕地總面積（hm2）；H——被征地單位的農業人口數；P總/H——人均耕地面積。

例如，征收某農村集體經濟組織耕地2hm2，該單位耕地總面積為12hm2，農業人口240人，被征用耕地3年平均年產值為1050元，每個需要安置人口的安置補償費為3年平均年產值的4倍，則需要安置補償費168000元。即：

可見，征收耕地安置補助費的數額與被征地單位人均耕地面積關系很大。人均耕地面積越少，則安置補助費越高，反之，安置補助費就越低。

土地權屬糾紛指有關土地所有權、使用權的歸屬引起的爭議。它包括兩種情況：一種是依法取得的土地所有權或使用權受到侵害時引起的權屬糾紛；另一種是對現有權屬界線的爭議。土地所有人及使用國有土地和集體土地的單位和個人，均可以成為權屬爭議的當事人，涉及爭議雙方的利益，情況復雜，政策性強。認真研究，掌握真實可靠的權屬資料是調處解決土地糾紛的基礎 土地肥力原理

土地肥力是指土地提供或協調植物生長發育所需水分、養分、空氣、光能和熱量的能力。

在農業生產中，土地的肥力狀態制約著土地生產力的高低，具有肥力的土地，才是農業的基本生產資料。肥力是土地（農業土地）的本質屬性和質量標志。土地肥力包括自然肥力和人工肥力 肥力遞減現象”，其原因是對土地連續追加的投資，由于受科學技術條件的限制，因而不能及時地轉化為有效肥力和作物產量 土地報酬原理

在科學技術水平相對穩定條件下的土地利用中，當對土地連續追加勞動和資金時，起初，追加部分所得的報酬逐漸增多，在投入的勞動和資金超過一定的界限時，追加部分所得的報酬則逐漸減少，從而使土地總報酬的增加也呈遞減趨勢，這就是通常所說的“土地報酬遞增遞減現象”。

變動資源的投入所得的土地報酬可區分為總報酬、平均報酬和邊際報酬三種形式

研究土地報酬變化規律的意義在于：提示土地的質量狀況；確定土地集約利用的合理界限，提高土地投資的經濟效果。

地租：土地所有權在經濟上的實現形式，并且以土地的所有權與使用權相分離為條件。一切地租都是剩余價值的轉化形式。

根據近代地租實體——超額利潤形成的原因和條件的不同，地租可區分為級差地租、絕對地租和壟斷地租。

土地價格：土地價格是資本化了的地租

2、土地價格與一般商品價格的區別

（1）決定一般商品價格的主要因素是生產成本，而土地價格中通常不包括生產成本因素。

（2）一般商品價格受市場供給與需求雙方面的影響。由于土地的總供給是固定的，所以土地價格通常只受需求單方面的影響，其中，人口密度與產業興衰是決定土地需求程度的主要條件。

對于一般商品的估價，由于在使用過程中的磨損、陳舊，將來的價值總是低于現值。而土地是永久性生產資料（礦地除外），若利用合理，社會隨著人口的增多、產業的發達、交通的改善而不斷增值。

（4）一般商品的價格比較容易確定，且質量相同的商品價格基本是一致的，因為有成本和商品質量分級標準為定價依據。而土地既無生產成本為依據，又是質量千差萬別的自然物，所以，土地價格較難確定，且不可能規格化。同一塊地，因買賣的目的不同，將來的收益不同，地價也隨之而異。

3、影響土地價格的因素 大致可歸納為以下三大因素：（1）總體因素

（2）區域因素（3）個別因素

總體因素

：經濟發展速度

城市化狀況

社會安定狀況

國家政策

非法投機

區位指社會、經濟等活動在空間上分布的位置。

土地利用指人類通過一定的活動，利用土地的性能來滿足自身需要的過程。

土地利用是土地的利用方式、利用程度和利用效果的總稱。它包括的內容是：（1）確定土地用途；（2）在國民經濟各部門間和各行業間合理分配土地資源；（3）采取各種措施 開發、整治、經營、保護土地資源，提高土地利用效果。土地利用原則

1.生態平衡原則

2.最大經濟效果原則

3.節約原則 土地利用管理的概念

國家按照預定目標和土地系統運行的自然、經濟規律，對土地的開發、利用、整治和保護所進行的計劃、組織、控制等工作的總稱。

土地利用管理是土地管理的核心。通過土地利用管理，確保土地持續利用，提高土地利用的生態、經濟、社會綜合效益，也就實現了土地管理的總目標。土地利用管理的主要內容

（1）農用地（含耕地、園地、林地、牧草地、養殖水面）開發、利用（供給）、保護；

（2）建設用地開發、利用（供給）、保護；

（3）未利用土地開發、利用（供給）、保護；

（4）對各類土地開發、利用（供給）、保護進行管理。

耕地利用有以下特點：利用周期較短

對自然條件要求嚴格

集約利用程度較高

具有永續利用性能

土地用途管制制度。《中華人民共和國土地管理法》第四條第一款規定：“國家實行土地用途管制制度。”該條第二款規定：“國家編制土地利用總體規劃，規定土地用途，將土地分為農用地、建設用地和未利用地。嚴格限制農用地轉為建設用地，控制建設用地總量，對耕地實行特殊保護。”

耕地占補平衡制度。《中華人民共和國土地管理法》第三十一條第二款規定：“國家實行占用耕地補償制度。非農業建設經批準占用耕地，按照占多少、墾多少的原則，由占用耕地的單位負責開墾與所占用耕地的數量和質量相當的耕地；沒有條件開墾的或者開墾的耕地不符合要求的，應當按照省、自治區、直轄市的規定繳納耕地開墾費，專款用于開墾新的耕地。”

基本農田保護制度。《中華人民共和國土地管理法》第三十四條規定：“國家實行基本農田保護制度。”基本農田保護制度包括基本農田保護責任制度、基本農田保護區用途管制制度、占用基本農田嚴格審批與占補平衡制度、基本農田質量保護制度、基本農田環境保護制度、基本農田保護監督檢查制度等。

土地開發整理復墾制度。《中華人民共和國土地管理法》第三十八條規定：“國家鼓勵單位和個人按照土地利用總體規劃，在保護和改善生態環境、防止水土流失和土地荒漠化的前提下，開發未利用的土地；適宜開發為農用地的，應當優先開發成農用地。”第四十一條規定：“國家鼓勵土地整理。縣、鄉、鎮人民政府應當組織農村集體經濟組織，按照土地利用總體規劃，對山、水、田、林、路、村綜合整治，提高耕地質量，增加有效耕地面積，改善農業生產條件和生態環境。”第四十二條規定：“因挖損、塌陷、壓占等造成土地破壞的，用地單位和個人應當按照國家有關規定負責復墾；沒有條件復墾或者復墾不符合要求的，應當繳納土地復墾費，專項用于土地復墾。復墾的土地應當優先用于農業。”）土地稅費制度。《中華人民共和國土地管理法》第三十一條規定，建設占用耕地，如沒有條件開墾或者開墾的耕地不符合要求，應繳納耕地開墾費，用于開墾新耕地；第三十七條規定，對于閑置、荒蕪耕地要繳納閑置費；第四十七條規定，征用城市郊區菜地，要繳納新菜地開發建設基金；第五十五條規定，對以出讓方式取得國有土地使用權的建設單位，要繳納新增建設用地土地有償使用費。《中華人民共和國耕地占用稅暫行條例》規定，非農業建設占用耕地，要繳納耕地占用稅。法律規定的稅費制度，是以經濟手段保護耕地的重要措施。

基本農田是指按照一定時期人口和社會經濟發展對農產品的需求，依據土地利用總體規劃確定的不得占用的耕地。為對基本農田實行特殊保護而依據土地利用總體規劃和依照法定程序確定的特定保護區域，稱基本農田保護區。如何保護基本農田？ 對基本農田實行全面規劃、合理利用、用養結合、嚴格保護的方針。縣級以上地方人民政府應與農村集體經濟組織或村民委員會簽訂基本農田保護責任書。3 基本農田保護責任書的內容為：基本農田的范圍、面積、地塊；基本農田的地方等級；保護措施；當事人的權利與義務；獎勵與處罰。縣級以上的地方人民政府應建立基本農田保護監督檢查制度，定期組織檢查。建設用地利用的特點

建設用地通常指用于建造建筑物、構筑物及其使用范圍的土地，它利用的是土地的承載力。建設用地利用的非生態性建設用地位置的特別重要性建設用地的高度集約性建設用地的穩定性

建設用地的擴張性

未利用地開發的涵義 工程措施、生物措施和技術措施等，使各種未利用土地資源投入經營與利用。

未利用土地開發利用的特點

（1）存在土地利用的障礙因素。

（2）未利用地開發必然帶來生態環境的變化。

（3）需要投入較多的資金和勞力。

（4）土地開發具有經營性的特點。

土地用途管制：國家為了保證土地資源的合理利用，通過編制土地利用規劃、依法劃定土地用途分區，確定土地使用限制條件，實行用途變更許可的一項強制性管理制度 土地用途管制的規劃管理

1.定性控制 2.定量控制 3.定位控制 4.定序控制

土地利用動態監督的特點及作用（1）特點

監測成果的多樣性； 監測體系的層次性； 技術要求的區域性； 技術手段的綜合性。

3.土地利用動態監測的內容（1）區域土地利用狀況監測（2）土地政策措施執行情況監測（3）土地生產力監測（4）土地環境條件監測 4.土地利用動態監測方法（1）實地調查（2）統計報表調查（3）遙感監測（4）專項定點監測

1．土地利用監測分析指標體系（1）土地利用結構與利用程度指標（2）土地集約經營程度指標

（3）土地利用社會經濟效益監測分析指標（4）土地環境和生產力監測分析指標（5）土地管理政策提供的監測分析指標

2．土地利用監測分析方法(1)指標對比法(2)綜合評分法(3)評價系數法

(4)對應分析法(5)分布指數法

二）土地利用調控的措施 1 建立健全土地法制有效地利用各種經濟杠桿

加強行政管理盡快實現土地利用監測、分析手段現代化

建立合理用地的責任制