第一篇：土地管理學(xué)試題(鄧良基)

土地管理學(xué)復(fù)習(xí)

1． 土地管理：是國(guó)家用以維護(hù)土地所有制、調(diào)整土地關(guān)系和合理組織土地利用的一項(xiàng)國(guó)家措施。

2． 土地關(guān)系：是指人類在占有和開發(fā)、利用土地過程中所發(fā)生的人與人的關(guān)系．其中，土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系是土地關(guān)系的核心，最重要的問題。

3． 土地產(chǎn)權(quán)：是指以土地所有權(quán)為核心的土地財(cái)產(chǎn)權(quán)利的總稱。

4． 地租 是土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上借以實(shí)現(xiàn)的形式，從狹義上講，就是指為利用一切土地所必須支付的超額利潤(rùn)，從廣義上講，是指利用一切生產(chǎn)要素（包括土地、工資、勞動(dòng)力等）而必須支付的超額利潤(rùn)。

5． 土地有償使用是指土地使用者向土地所有者交納的地租或應(yīng)繳的報(bào)酬，使土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上得以實(shí)現(xiàn)。

6． 地籍管理也可以理解為：國(guó)家為獲得地籍信息，科學(xué)管理土地，而采取的以土地調(diào)查（含測(cè)量）、土地分等定級(jí)、土地登記、土地統(tǒng)計(jì)、地籍檔案管理為主要內(nèi)容的綜合措施。

7． 地籍檔案管理是將經(jīng)過土地調(diào)查、分等定級(jí)、登記、統(tǒng)計(jì)等工作形成的各種文字、數(shù)據(jù)、圖件資料立卷歸檔、保管和提供利用等工作。

8． 土地所有權(quán)是土地所有權(quán)人依法占有、使用、收益和處分土地的權(quán)利。

9． 土地使用權(quán)出讓：是指國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。

10.土地制度：一定的社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件下土地關(guān)系的總和，是關(guān)于土地這一基本生產(chǎn)資料的所有、使用、管理的原則、方式、手段和界限等的法律規(guī)范和制度化體系。

11.土地利用：指人類通過一定的活動(dòng)，對(duì)土地進(jìn)行的利用規(guī)劃和改造等過程，也是對(duì)土地的利用方式、利用效果的總稱。

12.土地利用管理：是國(guó)家按照預(yù)定的目標(biāo)和土地系統(tǒng)運(yùn)行的自然、經(jīng)濟(jì)規(guī)律，對(duì)土地的開發(fā)利用、整治和保護(hù)所進(jìn)行的決策、組織、指揮、協(xié)調(diào)、控制等工作的總稱。

13.地票：指包括農(nóng)村宅基地及其附屬設(shè)施用地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、農(nóng)村公共設(shè)施和農(nóng)村公益事業(yè)用地等農(nóng)村集體建設(shè)用地，經(jīng)過復(fù)墾并經(jīng)土地管理部門嚴(yán)格驗(yàn)收后產(chǎn)生的指標(biāo)。

1．土地與人口、環(huán)境是什么關(guān)系?

人地關(guān)系也是土地供需平衡關(guān)系的重要體現(xiàn)。因土地?cái)?shù)量有限、而人口的數(shù)量在一定階段都是一個(gè)不斷增長(zhǎng)的變數(shù)。土地所能承擔(dān)的人口“負(fù)荷量”，亦稱土地的人口承載力，它取決于自然條件，社會(huì)不同發(fā)展階段的政治、經(jīng)濟(jì)制度和文化、科學(xué)技術(shù)水平等。在一般情況下，社會(huì)生產(chǎn)力越低，土地所能承擔(dān)的人口“負(fù)荷量”越小，反之則越大。耕地面積減少和人口增長(zhǎng)速度的加快，巳日漸成為世界性的突出矛盾之一．

土地與環(huán)境、生態(tài)的關(guān)系，是指土地生產(chǎn)力的保護(hù)和破壞對(duì)共它環(huán)境條件，甚至對(duì)整個(gè)生態(tài)系統(tǒng)的影響。

2．土地管理的特性是什么?

土地管理除具有管理的一般屬性外。還有其自身的特性，(1)全面性，(2)統(tǒng)一性，(3)科學(xué)性，(4)法制性。

3.土地管理的基本任務(wù)是什么?

維護(hù)土地公有制，調(diào)整土地關(guān)系，合理組織土地利用，切實(shí)保護(hù)耕地，保護(hù)土地所有者和使用者的合法權(quán)利，加強(qiáng)土地的法制管理，使土地管理走上法制軌道。

4.土地管理的總體原則：依法管理；統(tǒng)一管理；維護(hù)社會(huì)主義土地公有制；最大限度地滿足生產(chǎn)、建設(shè)和發(fā)展的用地需求；充分、合理利用和保護(hù)土地

5.土地管理的基本原則：正確處理國(guó)家、集體、個(gè)人之間關(guān)系；堅(jiān)持生態(tài)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)三效益統(tǒng)一；堅(jiān)持依法、統(tǒng)一、科學(xué)地管理土地。

6.全國(guó)土地管理總目標(biāo)（宏觀土地管理目標(biāo)）：指帶有全局性、宏觀性和戰(zhàn)略性特點(diǎn)的土地管理目標(biāo)。我國(guó)土地管理總目標(biāo)是提高土地利用的生態(tài)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)綜合效益。地區(qū)級(jí)土地管理目標(biāo)（中觀土地管理目標(biāo)）：指為保證全國(guó)土地管理總目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，結(jié)合本地區(qū)特點(diǎn)，提出的具有本地區(qū)特色、切實(shí)可行的土地管理目標(biāo)。如土地生態(tài)環(huán)境建設(shè)。縣級(jí)土地管理目標(biāo)（微觀土地管理目標(biāo)）：指比較具體的、帶有微觀性的土地管理目標(biāo)。如林業(yè)發(fā)展等。

7.土地管理的內(nèi)容是什么？

土地管理的基本內(nèi)容分為產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理和土地利用管理兩大部分，具體包括：

（1）地籍管理。包括土地調(diào)查、土地分等定級(jí)、土地登記、土地統(tǒng)計(jì)、地籍檔案、地籍信息系統(tǒng)籌內(nèi)容。

（2）土地權(quán)屬管理。包括大地所有權(quán)、使用權(quán)的審核和依法確認(rèn)，土地權(quán)屬變更(如土地征用、劃撥、出讓等)管理，土地權(quán)屬糾紛的調(diào)處，對(duì)違法侵犯土地所有權(quán)、使用權(quán)行為的查處等內(nèi)容。（3）．土地利用管理。包括編制和實(shí)施土地利用規(guī)劃，土地利用的監(jiān)督和調(diào)控等內(nèi)容。（4）.土地經(jīng)營(yíng)（土地市場(chǎng)）管理

8.土地管理的方法內(nèi)涵及其相互聯(lián)系是什么？

土地管理的方法有行政方法、經(jīng)濟(jì)方法、法律方法和技術(shù)方法。

1）行政方法：土地管理的行政方法指領(lǐng)導(dǎo)者(管理者)運(yùn)用行政權(quán)力，通過強(qiáng)制性的行政命令，直接指揮和控制管理對(duì)象，按照行政系統(tǒng)自上而下實(shí)施管理的方法。

所謂行政，源于“行使政治權(quán)威”。常用的方式：行政管理系統(tǒng)通常采用命令、指示、規(guī)定、通知、條例、章程、指令性計(jì)劃等方式對(duì)于系統(tǒng)進(jìn)行控制。行政方法依靠行政權(quán)力。特點(diǎn)：具有權(quán)威性、強(qiáng)制性、直接性、單一性和無償性等特點(diǎn)。效果：行政方法能依靠行政機(jī)關(guān)和領(lǐng)導(dǎo)者的權(quán)威，充分發(fā)揮高層領(lǐng)導(dǎo)的決策作用、使管理系統(tǒng)達(dá)到高度的集中統(tǒng)一。

行政方法必須遵循的準(zhǔn)則：（1）符合客觀規(guī)律，反映人民群眾利益：（2）以科學(xué)決策為依據(jù)，作出的指令，既要有利于整體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，又要能協(xié)調(diào)好各部分的關(guān)系。

行政方法有它的局限性。主要表現(xiàn)在：①管理效果受領(lǐng)導(dǎo)水平的限制，領(lǐng)導(dǎo)水平不高，就容易產(chǎn)生瞎指揮；②橫向構(gòu)通困難。信息傳遞遲緩，有時(shí)嚴(yán)重失真； ③行政層次多，手續(xù)繁雜，影響工作效率；④不利于發(fā)揮子系統(tǒng)的積極性。行政方法局限性的補(bǔ)救措施：行政指導(dǎo)（提供信息、咨詢指導(dǎo)等）

2）經(jīng)濟(jì)方法：土地管理的經(jīng)濟(jì)方法指管理者按照客觀經(jīng)濟(jì)規(guī)律的要求，運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段，調(diào)節(jié)和引導(dǎo)土地利用活動(dòng)，以實(shí)現(xiàn)管理職能的方法。

經(jīng)濟(jì)利益原則是經(jīng)濟(jì)方法的核心。

經(jīng)濟(jì)手段（杠桿)是經(jīng)濟(jì)方法的工具，它在調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)利益、實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)方面有著不可替代的作用。

在土地管理方面常采用的經(jīng)濟(jì)杠桿有：（1）、地租地價(jià)杠桿：實(shí)行土地有償使用；調(diào)整土地供需矛盾；指導(dǎo)土地的合理分配和利用，優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)；鼓勵(lì)對(duì)土地的投入，提高土地利用的集約度。（2）財(cái)政杠桿。（3）、金融杠桿。（4）稅收杠桿。

經(jīng)濟(jì)方法的局限性： ①不能用來解決管理中許多需要嚴(yán)格規(guī)定或立即采取措施的問題。②土地利用中不能單純依靠該種方法來調(diào)動(dòng)人們的積極性。

3）法律方法：是管理者通過貫徹、執(zhí)行有關(guān)土地的法規(guī)，調(diào)整人們?cè)谕恋亻_發(fā)、利用、保護(hù)、整治過程中所發(fā)生的各種土地關(guān)系，規(guī)定人們行動(dòng)必須遵守的準(zhǔn)則來進(jìn)行管理的方法。

在土地管理中運(yùn)用法律方法，主要是運(yùn)用立法和司法手段，來鞏固和調(diào)整各方面的土地關(guān)系。

特點(diǎn)：法律方法比行政方法具有更大的強(qiáng)制性、嚴(yán)肅性和權(quán)威性。局限性：對(duì)于很多超越法律范圍的活動(dòng)就顯得無能為力了。

4）技術(shù)方法：是管理者按照土地的自然、經(jīng)濟(jì)規(guī)律，運(yùn)用科技手段(遙感、電子計(jì)算機(jī)、系統(tǒng)工程、土地規(guī)劃等)來執(zhí)行管理職能的方法。

運(yùn)用技術(shù)方法管理土地要取得良好效果，必須做到：①收集資料的客觀性；②分拆方法的系統(tǒng)性、科學(xué)性；③對(duì)未來的預(yù)見性；④手段的先進(jìn)性。

以上四種方法各具特色，但又有各自的局限性，因此，在土地管理中必須綜合運(yùn)用上述四種方法，才能收到事半功倍的效果。

9.地籍管理的任務(wù)和內(nèi)容是什么？

任務(wù)： 在我國(guó)，地籍管理的主要任務(wù)是：為維護(hù)土地的社會(huì)主義公有制主體地位，保護(hù)土地所有者和使用者的合法權(quán)益，促進(jìn)土地的合理開發(fā)、利用、編制計(jì)劃、土地利用總體規(guī)劃，制定有關(guān)土地政策等，提供保管、更新有關(guān)土地自然、經(jīng)濟(jì)、法律方面的信息。

內(nèi)容：地籍管理包括土地調(diào)查、土地分等定級(jí)、土地登記、土地統(tǒng)計(jì)和地籍檔案管理等方面的內(nèi)容。（1）土地調(diào)查：土地調(diào)查包括地籍調(diào)查、土地利用現(xiàn)狀調(diào)查和土地條件調(diào)查。其主要任務(wù)是查清土地的位置（界線、四至）、權(quán)屬、利用類型、數(shù)量、質(zhì)量，為土地管理取得基礎(chǔ)資料。

（2）土地分等定級(jí)：土地分等定級(jí)是根據(jù)土地的用途、自然性狀、地理位置、環(huán)境條件、基礎(chǔ)設(shè)施、經(jīng)濟(jì)效益等因素，對(duì)土地進(jìn)行分等定級(jí)，做為合理利用土地，計(jì)算征地補(bǔ)償費(fèi)、土地使用費(fèi)（稅）、投補(bǔ)償費(fèi)的主要依據(jù)。

（3）土地登記：土地登記指土地所有權(quán)和使用權(quán)的登記，即對(duì)集體土地所有權(quán)、集體土地、建設(shè)用地使用權(quán)和國(guó)有土地使用權(quán)進(jìn)行登記發(fā)證工作。

（4）、土地統(tǒng)計(jì)：土地統(tǒng)計(jì)是對(duì)土地的面積、質(zhì)量等級(jí)、權(quán)屬、利用類型等進(jìn)行統(tǒng)計(jì)和分析，為國(guó)家提供土地統(tǒng)計(jì)資料，實(shí)行統(tǒng)計(jì)監(jiān)督。

（5）、地籍檔案管理：地籍檔案管理是將經(jīng)過土地調(diào)查、分等定級(jí)、登記、統(tǒng)計(jì)等工作形成的各種文字、數(shù)據(jù)、圖件資料立卷歸檔、保管和提供利用等工作。

10.地籍管理有哪些原則？

（1）按國(guó)家統(tǒng)一的制度進(jìn)行；（2）保證地籍資料的可靠性和精確性；（3）保證地籍工作的連續(xù)性；（4）保證地籍資料的完整性。

11、地籍調(diào)查的程序有哪些？

準(zhǔn)備工作、土地權(quán)屬調(diào)查、地籍測(cè)量、面積量算、編繪地籍圖、編繪宗地圖。（地籍圖所采用的比例尺通常為：市區(qū)1:1000；村莊1:1000--1:2000；

城市郊區(qū)1:1000--1:5000；一般農(nóng)區(qū)1:10000）

12.土地權(quán)屬管理的任務(wù)和主要內(nèi)容是什么？

土地權(quán)屬管理的任務(wù)：維護(hù)社會(huì)主義土地公有制，保護(hù)土地所有者和使用者的合法權(quán)益和調(diào)整土地關(guān)系。其中，調(diào)整土地關(guān)系包括調(diào)整土地征用過程中產(chǎn)生的土地關(guān)系和國(guó)有土地使用權(quán)有償使用以及轉(zhuǎn)讓過程中的土地關(guān)系。權(quán)屬管理的主要的內(nèi)容有：依法確認(rèn)土地所有權(quán)和使用權(quán)；依法管理土地權(quán)屬的變更；依法調(diào)處土地權(quán)屬糾紛；依法查處土地權(quán)屬方面的違法行為。

13、土地利用的原則有哪些？

(1)先評(píng)價(jià)規(guī)劃，后開發(fā)利用；(2)珍惜、節(jié)約合理用地；(3)均衡協(xié)調(diào)開發(fā)和合理布局；(4)貫徹農(nóng)業(yè)優(yōu)先；(5)開發(fā)利用與整治保護(hù)相結(jié)合。

14、簡(jiǎn)述土地利用管理的內(nèi)容。

土地利用管理主要是通過土地利用規(guī)劃、土地開發(fā)、監(jiān)督和調(diào)控土地利用來實(shí)現(xiàn)的。

1）、土地利用規(guī)劃：土地利用規(guī)劃是根據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展的需要和土地的自然、經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)，對(duì)土地的分配、開發(fā)、利用、整治、保護(hù)在宏觀上進(jìn)行統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、合理配置的綜合措施。

土地利用規(guī)劃為實(shí)行土地利用計(jì)劃管理制定出管理目標(biāo)、方向，為管理部門調(diào)節(jié)各類用地的供需，控制各類用地的非農(nóng)占用，調(diào)整其結(jié)構(gòu)和空間布局，提高土地利用效益方面提供科學(xué)依據(jù)。編制和實(shí)施土地利用規(guī)劃是土地利用工作的重要內(nèi)容之一。

2）、土地開發(fā)：通過對(duì)土地投入活動(dòng)和物化勞動(dòng)，一方面將難利用的土地改變?yōu)榭衫玫耐恋兀涣硪环矫媸菍?duì)已利用土地進(jìn)行再開發(fā)，以提高土地利用的集約化程度。土地整治，指通過生物、工程措施，對(duì)土地進(jìn)行改良和改造。土地保護(hù)，是指為防止土地亂占濫用和防止土地退化而采取的各種保護(hù)措施，以使土地能夠永續(xù)利用。

3）、土地利用的監(jiān)督和調(diào)控是土地利用管理的又一項(xiàng)重要內(nèi)容。它首先是對(duì)土地利用規(guī)劃的執(zhí)行情況加以監(jiān)督，在執(zhí)行過程中因情況變化而作相應(yīng)的調(diào)整；對(duì)非農(nóng)占用土地加以控制；對(duì)土地利用狀況作正常性的監(jiān)測(cè)，使土地利用不至于偏離規(guī)劃的目標(biāo)、方向，至少可以將這種偏離維持在可允許的范圍之內(nèi)，以保證土地利用朝著良性方向發(fā)展。

15.土地利用包括哪些主要內(nèi)容？

(1)確定土地的用途。(2)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)各部門間和行業(yè)間合理分配土地資源。

(3)采取各種措施開發(fā)、整治、經(jīng)營(yíng)、保護(hù)土地資源，提高土地利用效果。

16.影響土地利用的因素主要有哪些？

對(duì)土地利用產(chǎn)生影響的因素是多種多樣的，歸納起來，主要有以下幾種：

1.自然因素自然因素主要指氣候、地形地貌、土壤、水文、地質(zhì)條件等。它們制約著人們對(duì)土地的利用。2.社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素主要指社會(huì)制度、政策，土地所處的位置、交通條件，成本、效益、土地利用現(xiàn)狀等。

3.人的文化素質(zhì)人們的知識(shí)水平、科學(xué)技術(shù)水平，對(duì)土地利用的整體性、長(zhǎng)遠(yuǎn)性的認(rèn)識(shí)，都會(huì)給土地利用帶來深遠(yuǎn)的影響。

17.地票制度的利弊

利：地票”交易制度是“先造地后用地”，農(nóng)村閑置土地資源依法有序退出，先把農(nóng)村建設(shè)用地轉(zhuǎn)化成耕地之后，才在城市新增建設(shè)用地，對(duì)耕地的保護(hù)力度更

大、保護(hù)效果更好。同時(shí)，“地票”交易制度創(chuàng)新可以有效解決當(dāng)前城鎮(zhèn)化和工業(yè)化加速期，城市建設(shè)用地緊張的矛盾，而城鄉(xiāng)建設(shè)用地總量不增加、耕地總量不減少。弊：“地票”制度的設(shè)計(jì)，無非是多了一套重復(fù)交易的環(huán)節(jié)，政府可能涉嫌重復(fù)收費(fèi)，導(dǎo)致社會(huì)交易效率下降、交易成本提高。更進(jìn)一步，社會(huì)為這種低效、高成本而埋的單，最后得益的很可能不是農(nóng)村的農(nóng)民。

18.中國(guó)土地市場(chǎng)招拍掛制度的反思

（一）土地招標(biāo) 招標(biāo)出讓國(guó)有土地使用權(quán)，是指市、縣人民政府土地行政主管部門發(fā)布招標(biāo)公告，邀請(qǐng)?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ墓瘛⒎ㄈ撕推渌M織參加國(guó)有土地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定土地使用者的行為。

（二）土地拍賣 拍賣出讓國(guó)有土地使用權(quán)，是指市、縣人民政府土地行政主管部門發(fā)布拍賣公告，由競(jìng)買人在指定時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行公開競(jìng)價(jià)，根據(jù)出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。

（三）土地掛牌 掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)，是指市、縣人民政府土地行政主管部門發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布，接受竟買人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。

實(shí)施土地招拍掛制度的優(yōu)點(diǎn)

(一)實(shí)施土地招拍掛制度，有利于規(guī)范土地市場(chǎng)，公平競(jìng)爭(zhēng)。(二)實(shí)施土地招拍掛制度，有利于杜絕腐敗現(xiàn)象，提高政府對(duì)城市土地的管理能力(三)實(shí)施土地招拍掛制度，有利于房產(chǎn)開發(fā)商綜合實(shí)力的提高，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的整合。(四)實(shí)施土地招拍掛制度，促進(jìn)房地分離，有利于提高土地開發(fā)效率。(五)實(shí)施土地招拍掛制度，有利于優(yōu)化投資環(huán)境，吸引外資。目前中國(guó)土地市場(chǎng)招拍掛制度存在的問題及解決建議

（一）目前中國(guó)土地市場(chǎng)招拍掛出讓中存在的問題 1．經(jīng)營(yíng)性土地出讓制度還缺少具體的操作規(guī)范與之相配套； 2．少數(shù)市縣仍以“招商引資”為名，先行立項(xiàng)、先行選址，定點(diǎn)確定土地使用者、土地用途、土地面積和地價(jià)3．有的地方不按規(guī)定公開經(jīng)營(yíng)性土地出讓信息或信息公開不及時(shí)、不充分； 4．有的地方在經(jīng)營(yíng)性土地出讓中存在假招標(biāo)、假掛牌、假拍賣或陪標(biāo)、串標(biāo)等問題； 5.極少數(shù)領(lǐng)導(dǎo)干部仍通過打招呼、批條子等形式違規(guī)干預(yù)和插手經(jīng)營(yíng)性土地出讓。

（二）對(duì)完善招拍掛市場(chǎng)的建議。1．轉(zhuǎn)變政府職能，建立與健全監(jiān)督保證機(jī)制，確保交易的公正性 2．制定合理的標(biāo)底價(jià)格，防止地價(jià)上漲過快

3．選擇性地使用拍賣的交易方式 4．制定完善的土地供應(yīng)計(jì)劃，定期發(fā)布土地供應(yīng)信息

第二篇：土地管理學(xué)試題

《土地管理學(xué)》模擬試題

（一）一、名詞解釋（每題4分，共20分）

1、土地登記

2、地役權(quán)

3、地籍調(diào)查

4、土地管理的經(jīng)濟(jì)手段

5、土地

二、判斷題（每題2分，共10分）

1.土地具有資源功能，作為資源（如礦產(chǎn)資源）是可以移動(dòng)的，所以土地也

是可以移動(dòng)的。

2.土地管理屬于公共管理范疇，其目的是為提高公共福利和公共利益。

3.稅收地籍就是專門用于收稅的地籍，產(chǎn)權(quán)地籍就是專門用于確定產(chǎn)權(quán)的地

籍，多用途地籍就是用于稅收和產(chǎn)權(quán)確定的地籍。

4.不經(jīng)登記的土地買賣契約（即買賣合同）是無效的契約（合同）。

5.我國(guó)土地利用總體規(guī)劃采用的是指標(biāo)控制加分區(qū)管制模式。

三、填空題（每空2分，共20分）

1.我國(guó)土地市場(chǎng)交易的是()，住宅用地使用權(quán)的期限是()年。

2.土地利用總體規(guī)劃的模式有指標(biāo)控制模式、()模式 和()模式。

3.當(dāng)今世界各國(guó)的土地登記制度，源于3種基本的土地登記制度。一種是()，因法國(guó)首先創(chuàng)立這種制度，所以又稱為“法國(guó)土地登記制度”；第二種是()，發(fā)源于德國(guó)，為德國(guó)法系的登記制度，故又稱為“德國(guó)土地登記制度”；第三種是()，又稱“澳大利亞土地登記制度”。

4.地籍調(diào)查的基本單元是()，土地利用現(xiàn)狀調(diào)查的基本單位是()。

5.按照現(xiàn)行土地有關(guān)政策，土地供給同財(cái)政、稅收、金融一樣具有()作用。

四、簡(jiǎn)答題（每題10分，共30分）

1、土地管理的內(nèi)容體系

2、我國(guó)土地登記的特點(diǎn)

3、土地用途管制的基本內(nèi)容

五、論述題（<任選一題>每題20分，共20分）

1、我國(guó)土地資產(chǎn)管理存在問題與對(duì)策

2、土地利用總體規(guī)劃性質(zhì)

第三篇：土地管理學(xué)試題

土地管理學(xué)考試試卷

1． 土地管理：是國(guó)家用以維護(hù)土地所有制、調(diào)整土地關(guān)系和合理組織土地利用的一項(xiàng)國(guó)家措施。

2． 土地關(guān)系：是指人類在占有和開發(fā)、利用土地過程中所發(fā)生的人與人的關(guān)系．其中，土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系是土地關(guān)系的核心，最重要的問題。

3． 土地產(chǎn)權(quán)：是指以土地所有權(quán)為核心的土地財(cái)產(chǎn)權(quán)利的總稱。

4． 地租 是土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上借以實(shí)現(xiàn)的形式，從狹義上講，就是指為利用一切土地所必須支付的超額利潤(rùn)，從廣義上講，是指利用一切生產(chǎn)要素（包括土地、工資、勞動(dòng)力等）而必須支付的超額利潤(rùn)。

5． 土地有償使用是指土地使用者向土地所有者交納的地租或應(yīng)繳的報(bào)酬，使土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上得以實(shí)現(xiàn)。

6． 地籍管理也可以理解為：國(guó)家為獲得地籍信息，科學(xué)管理土地，而采取的以土地調(diào)查（含測(cè)量）、土地分等定級(jí)、土地登記、土地統(tǒng)計(jì)、地籍檔案管理為主要內(nèi)容的綜合措施。

7． 地籍檔案管理是將經(jīng)過土地調(diào)查、分等定級(jí)、登記、統(tǒng)計(jì)等工作形成的各種文字、數(shù)據(jù)、圖件資料立卷歸檔、保管和提供利用等工作。8． 土地所有權(quán)是土地所有權(quán)人依法占有、使用、收益和處分土地的權(quán)利。

9． 土地使用權(quán)出讓：是指國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。

10.土地制度：一定的社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件下土地關(guān)系的總和，是關(guān)于土地這一基本生產(chǎn)資料的所有、使用、管理的原則、方式、手段和界限等的法律規(guī)范和制度化體系。

11.土地利用：指人類通過一定的活動(dòng)，對(duì)土地進(jìn)行的利用規(guī)劃和改造等過程，也是對(duì)土地的利用方式、利用效果的總稱。

12.土地利用管理：是國(guó)家按照預(yù)定的目標(biāo)和土地系統(tǒng)運(yùn)行的自然、經(jīng)濟(jì)規(guī)律，對(duì)土地的開發(fā)利用、整治和保護(hù)所進(jìn)行的決策、組織、指揮、協(xié)調(diào)、控制等工作的總稱。

13.地票：指包括農(nóng)村宅基地及其附屬設(shè)施用地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、農(nóng)村公共設(shè)施和農(nóng)村公益事業(yè)用地等農(nóng)村集體建設(shè)用地，經(jīng)過復(fù)墾并經(jīng)土地管理部門嚴(yán)格驗(yàn)收后產(chǎn)生的指標(biāo)。

1．土地與人口、環(huán)境是什么關(guān)系? 人地關(guān)系也是土地供需平衡關(guān)系的重要體現(xiàn)。因土地?cái)?shù)量有限、而人口的數(shù)量在一定階段都是一個(gè)不斷增長(zhǎng)的變數(shù)。土地所能承擔(dān)的人口“負(fù)荷量”，亦稱土地的人口承載力，它取決于自然條件，社會(huì)不同發(fā)展階段的政治、經(jīng)濟(jì)制度和文化、科學(xué)技術(shù)水平等。在一般情況下，社會(huì)生產(chǎn)力越低，土地所能承擔(dān)的人口“負(fù)荷量”越小，反之則越大。耕地面積減少和人口增長(zhǎng)速度的加快，巳日漸成為世界性的突出矛盾之一．

土地與環(huán)境、生態(tài)的關(guān)系，是指土地生產(chǎn)力的保護(hù)和破壞對(duì)共它環(huán)境條件，甚至對(duì)整個(gè)生態(tài)系統(tǒng)的影響。

2．土地管理的特性是什么? 土地管理除具有管理的一般屬性外。還有其自身的特性，(1)全面性，(2)統(tǒng)一性，(3)科學(xué)性，(4)法制性。

3.土地管理的基本任務(wù)是什么? 維護(hù)土地公有制，調(diào)整土地關(guān)系，合理組織土地利用，切實(shí)保護(hù)耕地，保護(hù)土地所有者和使用者的合法權(quán)利，加強(qiáng)土地的法制管理，使土地管理走上法制軌道。

4.土地管理的總體原則：依法管理；統(tǒng)一管理；維護(hù)社會(huì)主義土地公有制；最大限度地滿足生產(chǎn)、建設(shè)和發(fā)展的用地需求；充分、合理利用和保護(hù)土地

5.土地管理的基本原則：正確處理國(guó)家、集體、個(gè)人之間關(guān)系；堅(jiān)持生態(tài)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)三效益統(tǒng)一；堅(jiān)持依法、統(tǒng)一、科學(xué)地管理土地。6.全國(guó)土地管理總目標(biāo)（宏觀土地管理目標(biāo)）：指帶有全局性、宏觀性和戰(zhàn)略性特點(diǎn)的土地管理目標(biāo)。我國(guó)土地管理總目標(biāo)是提高土地利用的生態(tài)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)綜合效益。地區(qū)級(jí)土地管理目標(biāo)（中觀土地管理目標(biāo)）：指為保證全國(guó)土地管理總目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，結(jié)合本地區(qū)特點(diǎn)，提出的具有本地區(qū)特色、切實(shí)可行的土地管理目標(biāo)。如土地生態(tài)環(huán)境建設(shè)。縣級(jí)土地管理目標(biāo)（微觀土地管理目標(biāo)）：指比較具體的、帶有微觀性的土地管理目標(biāo)。如林業(yè)發(fā)展等。7.土地管理的內(nèi)容是什么？

土地管理的基本內(nèi)容分為產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理和土地利用管理兩大部分，具體包括：

（1）地籍管理。包括土地調(diào)查、土地分等定級(jí)、土地登記、土地統(tǒng)計(jì)、地籍檔案、地籍信息系統(tǒng)籌內(nèi)容。

（2）土地權(quán)屬管理。包括大地所有權(quán)、使用權(quán)的審核和依法確認(rèn)，土地權(quán)屬變更(如土地征用、劃撥、出讓等)管理，土地權(quán)屬糾紛的調(diào)處，對(duì)違法侵犯土地所有權(quán)、使用權(quán)行為的查處等內(nèi)容。（3）．土地利用管理。包括編制和實(shí)施土地利用規(guī)劃，土地利用的監(jiān)督和調(diào)控等內(nèi)容。（4）.土地經(jīng)營(yíng)（土地市場(chǎng)）管理 8.土地管理的方法內(nèi)涵及其相互聯(lián)系是什么？

土地管理的方法有行政方法、經(jīng)濟(jì)方法、法律方法和技術(shù)方法。

1）行政方法：土地管理的行政方法指領(lǐng)導(dǎo)者(管理者)運(yùn)用行政權(quán)力，通過強(qiáng)制性的行政命令，直接指揮和控制管理對(duì)象，按照行政系統(tǒng)自上而下實(shí)施管理的方法。

所謂行政，源于“行使政治權(quán)威”。常用的方式：行政管理系統(tǒng)通常采用命令、指示、規(guī)定、通知、條例、章程、指令性計(jì)劃等方式對(duì)于系統(tǒng)進(jìn)行控制。行政方法依靠行政權(quán)力。特點(diǎn)：具有權(quán)威性、強(qiáng)制性、直接性、單一性和無償性等特點(diǎn)。效果：行政方法能依靠行政機(jī)關(guān)和領(lǐng)導(dǎo)者的權(quán)威，充分發(fā)揮高層領(lǐng)導(dǎo)的決策作用、使管理系統(tǒng)達(dá)到高度的集中統(tǒng)一。

行政方法必須遵循的準(zhǔn)則：（1）符合客觀規(guī)律，反映人民群眾利益：（2）以科學(xué)決策為依據(jù)，作出的指令，既要有利于整體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，又要能協(xié)調(diào)好各部分的關(guān)系。

行政方法有它的局限性。主要表現(xiàn)在：①管理效果受領(lǐng)導(dǎo)水平的限制，領(lǐng)導(dǎo)水平不高，就容易產(chǎn)生瞎指揮； ②橫向構(gòu)通困難。信息傳遞遲緩，有時(shí)嚴(yán)重失真； ③行政層次多，手續(xù)繁雜，影響工作效率；④不利于發(fā)揮子系統(tǒng)的積極性。

行政方法局限性的補(bǔ)救措施：行政指導(dǎo)（提供信息、咨詢指導(dǎo)等）

2）經(jīng)濟(jì)方法：土地管理的經(jīng)濟(jì)方法指管理者按照客觀經(jīng)濟(jì)規(guī)律的要求，運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段，調(diào)節(jié)和引導(dǎo)土地利用活動(dòng)，以實(shí)現(xiàn)管理職能的方法。

經(jīng)濟(jì)利益原則是經(jīng)濟(jì)方法的核心。

經(jīng)濟(jì)手段（杠桿)是經(jīng)濟(jì)方法的工具，它在調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)利益、實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)方面有著不可替代的作用。

在土地管理方面常采用的經(jīng)濟(jì)杠桿有：（1）、地租地價(jià)杠桿：實(shí)行土地有償使用；調(diào)整土地供需矛盾；指導(dǎo)土地的合理分配和利用，優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)；鼓勵(lì)對(duì)土地的投入，提高土地利用的集約度。（2）財(cái)政杠桿。（3）、金融杠桿。（4）稅收杠桿。

經(jīng)濟(jì)方法的局限性： ①不能用來解決管理中許多需要嚴(yán)格規(guī)定或立即采取措施的問題。②土地利用中不能單純依靠該種方法來調(diào)動(dòng)人們的積極性。

3）法律方法：是管理者通過貫徹、執(zhí)行有關(guān)土地的法規(guī)，調(diào)整人們?cè)谕恋亻_發(fā)、利用、保護(hù)、整治過程中所發(fā)生的各種土地關(guān)系，規(guī)定人們行動(dòng)必須遵守的準(zhǔn)則來進(jìn)行管理的方法。

在土地管理中運(yùn)用法律方法，主要是運(yùn)用立法和司法手段，來鞏固和調(diào)整各方面的土地關(guān)系。

特點(diǎn)：法律方法比行政方法具有更大的強(qiáng)制性、嚴(yán)肅性和權(quán)威性。

局限性：對(duì)于很多超越法律范圍的活動(dòng)就顯得無能為力了。

4）技術(shù)方法：是管理者按照土地的自然、經(jīng)濟(jì)規(guī)律，運(yùn)用科技手段(遙感、電子計(jì)算機(jī)、系統(tǒng)工程、土地規(guī)劃等)來執(zhí)行管理職能的方法。

運(yùn)用技術(shù)方法管理土地要取得良好效果，必須做到：①收集資料的客觀性；②分拆方法的系統(tǒng)性、科學(xué)性；③對(duì)未來的預(yù)見性；④手段的先進(jìn)性。

以上四種方法各具特色，但又有各自的局限性，因此，在土地管理中必須綜合運(yùn)用上述四種方法，才能收到事半功倍的效果。9.地籍管理的任務(wù)和內(nèi)容是什么？

任務(wù)： 在我國(guó)，地籍管理的主要任務(wù)是：為維護(hù)土地的社會(huì)主義公有制主體地位，保護(hù)土地所有者和使用者的合法權(quán)益，促進(jìn)土地的合理開發(fā)、利用、編制計(jì)劃、土地利用總體規(guī)劃，制定有關(guān)土地政策等，提供保管、更新有關(guān)土地自然、經(jīng)濟(jì)、法律方面的信息。

內(nèi)容：地籍管理包括土地調(diào)查、土地分等定級(jí)、土地登記、土地統(tǒng)計(jì)和地籍檔案管理等方面的內(nèi)容。（1）土地調(diào)查：土地調(diào)查包括地籍調(diào)查、土地利用現(xiàn)狀調(diào)查和土地條件調(diào)查。其主要任務(wù)是查清土地的位置（界線、四至）、權(quán)屬、利用類型、數(shù)量、質(zhì)量，為土地管理取得基礎(chǔ)資料。

（2）土地分等定級(jí)：土地分等定級(jí)是根據(jù)土地的用途、自然性狀、地理位置、環(huán)境條件、基礎(chǔ)設(shè)施、經(jīng)濟(jì)效益等因素，對(duì)土地進(jìn)行分等定級(jí)，做為合理利用土地，計(jì)算征地補(bǔ)償費(fèi)、土地使用費(fèi)（稅）、投補(bǔ)償費(fèi)的主要依據(jù)。

（3）土地登記：土地登記指土地所有權(quán)和使用權(quán)的登記，即對(duì)集體土地所有權(quán)、集體土地、建設(shè)用地使用權(quán)和國(guó)有土地使用權(quán)進(jìn)行登記發(fā)證工作。

（4）、土地統(tǒng)計(jì)：土地統(tǒng)計(jì)是對(duì)土地的面積、質(zhì)量等級(jí)、權(quán)屬、利用類型等進(jìn)行統(tǒng)計(jì)和分析，為國(guó)家提供土地統(tǒng)計(jì)資料，實(shí)行統(tǒng)計(jì)監(jiān)督。

（5）、地籍檔案管理：地籍檔案管理是將經(jīng)過土地調(diào)查、分等定級(jí)、登記、統(tǒng)計(jì)等工作形成的各種文字、數(shù)據(jù)、圖件資料立卷歸檔、保管和提供利用等工作。10.地籍管理有哪些原則？（1）按國(guó)家統(tǒng)一的制度進(jìn)行；（2）保證地籍資料的可靠性和精確性；（3）保證地籍工作的連續(xù)性；（4）保證地籍資料的完整性。

11、地籍調(diào)查的程序有哪些？

準(zhǔn)備工作、土地權(quán)屬調(diào)查、地籍測(cè)量、面積量算、編繪地籍圖、編繪宗地圖。（地籍圖所采用的比例尺通常為：市區(qū)1:1000；村莊1:1000--1:2000；城市郊區(qū)1:1000--1:5000；一般農(nóng)區(qū)1:10000）12.土地權(quán)屬管理的任務(wù)和主要內(nèi)容是什么？

土地權(quán)屬管理的任務(wù)：維護(hù)社會(huì)主義土地公有制，保護(hù)土地所有者和使用者的合法權(quán)益和調(diào)整土地關(guān)系。其中，調(diào)整土地關(guān)系包括調(diào)整土地征用過程中產(chǎn)生的土地關(guān)系和國(guó)有土地使用權(quán)有償使用以及轉(zhuǎn)讓過程中的土地關(guān)系。權(quán)屬管理的主要的內(nèi)容有：依法確認(rèn)土地所有權(quán)和使用權(quán)；依法管理土地權(quán)屬的變更；依法調(diào)處土地權(quán)屬糾紛；依法查處土地權(quán)屬方面的違法行為。

13、土地利用的原則有哪些？

(1)先評(píng)價(jià)規(guī)劃，后開發(fā)利用；(2)珍惜、節(jié)約合理用地；(3)均衡協(xié)調(diào)開發(fā)和合理布局；(4)貫徹農(nóng)業(yè)優(yōu)先；(5)開發(fā)利用與整治保護(hù)相結(jié)合。

14、簡(jiǎn)述土地利用管理的內(nèi)容。

土地利用管理主要是通過土地利用規(guī)劃、土地開發(fā)、監(jiān)督和調(diào)控土地利用來實(shí)現(xiàn)的。1）、土地利用規(guī)劃：土地利用規(guī)劃是根據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展的需要和土地的自然、經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)，對(duì)土地的分配、開發(fā)、利用、整治、保護(hù)在宏觀上進(jìn)行統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、合理配置的綜合措施。

土地利用規(guī)劃為實(shí)行土地利用計(jì)劃管理制定出管理目標(biāo)、方向，為管理部門調(diào)節(jié)各類用地的供需，控制各類用地的非農(nóng)占用，調(diào)整其結(jié)構(gòu)和空間布局，提高土地利用效益方面提供科學(xué)依據(jù)。編制和實(shí)施土地利用規(guī)劃是土地利用工作的重要內(nèi)容之一。2）、土地開發(fā)：通過對(duì)土地投入活動(dòng)和物化勞動(dòng)，一方面將難利用的土地改變?yōu)榭衫玫耐恋兀涣硪环矫媸菍?duì)已利用土地進(jìn)行再開發(fā)，以提高土地利用的集約化程度。土地整治，指通過生物、工程措施，對(duì)土地進(jìn)行改良和改造。土地保護(hù)，是指為防止土地亂占濫用和防止土地退化而采取的各種保護(hù)措施，以使土地能夠永續(xù)利用。3）、土地利用的監(jiān)督和調(diào)控 是土地利用管理的又一項(xiàng)重要內(nèi)容。它首先是對(duì)土地利用規(guī)劃的執(zhí)行情況加以監(jiān)督，在執(zhí)行過程中因情況變化而作相應(yīng)的調(diào)整；對(duì)非農(nóng)占用土地加以控制；對(duì)土地利用狀況作正常性的監(jiān)測(cè)，使土地利用不至于偏離規(guī)劃的目標(biāo)、方向，至少可以將這種偏離維持在可允許的范圍之內(nèi)，以保證土地利用朝著良性方向發(fā)展。

15.土地利用包括哪些主要內(nèi)容？

(1)確定土地的用途。(2)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)各部門間和行業(yè)間合理分配土地資源。(3)采取各種措施開發(fā)、整治、經(jīng)營(yíng)、保護(hù)土地資源，提高土地利用效果。16.影響土地利用的因素主要有哪些？

對(duì)土地利用產(chǎn)生影響的因素是多種多樣的，歸納起來，主要有以下幾種：

1.自然因素 自然因素主要指氣候、地形地貌、土壤、水文、地質(zhì)條件等。它們制約著人們對(duì)土地的利用。2.社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素 社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素主要指社會(huì)制度、政策，土地所處的位置、交通條件，成本、效益、土地利用現(xiàn)狀等。3.人的文化素質(zhì) 人們的知識(shí)水平、科學(xué)技術(shù)水平，對(duì)土地利用的整體性、長(zhǎng)遠(yuǎn)性的認(rèn)識(shí)，都會(huì)給土地利用帶來深遠(yuǎn)的影響。

17.地票制度的利弊

利：地票”交易制度是“先造地后用地”，農(nóng)村閑置土地資源依法有序退出，先把農(nóng)村建設(shè)用地轉(zhuǎn)化成耕地之后，才在城市新增建設(shè)用地，對(duì)耕地的保護(hù)力度更大、保護(hù)效果更好。同時(shí)，“地票”交易制度創(chuàng)新可以有效解決當(dāng)前城鎮(zhèn)化和工業(yè)化加速期，城市建設(shè)用地緊張的矛盾，而城鄉(xiāng)建設(shè)用地總量不增加、耕地總量不減少。弊：“地票”制度的設(shè)計(jì)，無非是多了一套重復(fù)交易的環(huán)節(jié)，政府可能涉嫌重復(fù)收費(fèi)，導(dǎo)致社會(huì)交易效率下降、交易成本提高。更進(jìn)一步，社會(huì)為這種低效、高成本而埋的單，最后得益的很可能不是農(nóng)村的農(nóng)民。18.中國(guó)土地市場(chǎng)招拍掛制度的反思

（一）土地招標(biāo) 招標(biāo)出讓國(guó)有土地使用權(quán)，是指市、縣人民政府土地行政主管部門發(fā)布招標(biāo)公告，邀請(qǐng)?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ墓瘛⒎ㄈ撕推渌M織參加國(guó)有土地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定土地使用者的行為。

（二）土地拍賣 拍賣出讓國(guó)有土地使用權(quán)，是指市、縣人民政府土地行政主管部門發(fā)布拍賣公告，由競(jìng)買人在指定時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行公開競(jìng)價(jià)，根據(jù)出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。

（三）土地掛牌 掛牌出

讓國(guó)有土地使用權(quán)，是指市、縣人民政府土地行政主管部門發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布，接受竟買人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。

實(shí)施土地招拍掛制度的優(yōu)點(diǎn)

(一)實(shí)施土地招拍掛制度，有利于規(guī)范土地市場(chǎng)，公平競(jìng)爭(zhēng)。(二)實(shí)施土地招拍掛制度，有利于杜絕腐敗現(xiàn)象，提高政府對(duì)城市土地的管理能力(三)實(shí)施土地招拍掛制度，有利于房產(chǎn)開發(fā)商綜合實(shí)力的提高，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的整合。(四)實(shí)施土地招拍掛制度，促進(jìn)房地分離，有利于提高土地開發(fā)效率。(五)實(shí)施土地招拍掛制度，有利于優(yōu)化投資環(huán)境，吸引外資。

目前中國(guó)土地市場(chǎng)招拍掛制度存在的問題及解決建議

（一）目前中國(guó)土地市場(chǎng)招拍掛出讓中存在的問題 1．經(jīng)營(yíng)性土地出讓制度還缺少具體的操作規(guī)范與之相配套； 2．少數(shù)市縣仍以“招商引資”為名，先行立項(xiàng)、先行選址，定點(diǎn)確定土地使用者、土地用途、土地面積和地價(jià) 3．有的地方不按規(guī)定公開經(jīng)營(yíng)性土地出讓信息或信息公開不及時(shí)、不充分； 4．有的地方在經(jīng)營(yíng)性土地出讓中存在假招標(biāo)、假掛牌、假拍賣或陪標(biāo)、串標(biāo)等問題； 5.極少數(shù)領(lǐng)導(dǎo)干部仍通過打招呼、批條子等形式違規(guī)干預(yù)和插手經(jīng)營(yíng)性土地出讓。

（二）對(duì)完善招拍掛市場(chǎng)的建議。1．轉(zhuǎn)變政府職能，建立與健全監(jiān)督保證機(jī)制，確保交易的公正性 2．制定合理的標(biāo)底價(jià)格，防止地價(jià)上漲過快 3．選擇性地使用拍賣的交易方式 4．制定完善的土地供應(yīng)計(jì)劃，定期發(fā)布土地供應(yīng)信息

土地估價(jià)師土地管理基礎(chǔ)輔導(dǎo)

________________________________________ 來源：土地估價(jià)師考試-考試大 [2006-8-21]

第一章 土地管理概述 重點(diǎn)難點(diǎn) ：

土地概念、特征、土地制度、土地政策、土地管理體制、土地管理任務(wù)、基本內(nèi)容。

第一節(jié)土地的概念與特性

一、土地的概念

(一)土地的定義.土地是地球陸地表面由地貌、土壤、巖石、水文、氣候和植被等要素組成的自然歷史綜合體，它包括人類過去和現(xiàn)在的種種活動(dòng)結(jié)果。這一定義包括以下幾層含義。(1)土地是綜合體。土地的性質(zhì)和用途取決于全部構(gòu)成要素的綜合作用，而不取決于任何一個(gè)單獨(dú)的要素。

(2)土地是自然的產(chǎn)物。人類活動(dòng)可以引起土地有關(guān)組成要素的性質(zhì)變化，從而影響土地的性質(zhì)和用途的變化。

(3)土地是地球表面具有固定位置的空間客體。

(4)土地是地球表面的陸地部分。陸地是突出于海洋面上的部分，包括內(nèi)陸水域、海洋灘涂。

(5)土地包括人類過去和現(xiàn)在的活動(dòng)結(jié)果。(二)土地概念的區(qū)分 1.土地與土壤

土壤，是指能夠產(chǎn)生植物收獲的陸地疏松表層。它是在氣候、母質(zhì)、生物、地形和成土年齡等諸因子綜合作用下形成的獨(dú)立的自然體。土壤與土地的區(qū)分，可以從以下幾方面加以說明。

(1)從相互關(guān)系上看，土壤僅僅是土地的一個(gè)組成要素，即土地包含土壤。(2)從本質(zhì)特征上看，土壤的本質(zhì)是肥力，而土地的本質(zhì)特征是生產(chǎn)力。(3)從形態(tài)結(jié)構(gòu)上看，土壤是處在地球風(fēng)化殼的疏松表層。而土地是由地上層、地表層和地下層組成的立體垂直剖面。2．土地與國(guó)土

國(guó)土不單指土地，而是國(guó)家管轄的地理空間，包括領(lǐng)土、領(lǐng)空和領(lǐng)海。從內(nèi)涵上看，國(guó)土包括資源與環(huán)境兩方面的內(nèi)容。

例題：2002判斷題：從內(nèi)涵上看，國(guó)土包括資源與環(huán)境兩方面的內(nèi)容[ R ] 3．土地與景觀

土壤、風(fēng)化殼、大陸沉積物、潛水和地表水、植被、近地表大氣及物理化學(xué)作用彼此緊密聯(lián)系的綜合體稱為景觀。大氣候和地理地質(zhì)條件的統(tǒng)一是景觀的基本特征。它與土地的最大區(qū)別主要在于它只考慮自然地理因素的作用，而極少考慮社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素的“綜合體”的影響。4．土地與土地資源

所謂資源，是指生產(chǎn)資料與生活資料的來源。土地資源是指在一定技術(shù)條件和一定時(shí)間內(nèi)可為人類利用的土地。一般說來，土地資源是指經(jīng)過人們投入，從土地上得到收益的土地，即產(chǎn)生了價(jià)值的土地。“資源”是一個(gè)發(fā)展的概念 5．土地與地產(chǎn)

地產(chǎn)是指作為財(cái)產(chǎn)的土地，其中既包括純自然土地，也包括經(jīng)過人類開發(fā)、改造過的土地，兩者都能夠被人們當(dāng)作財(cái)產(chǎn)予以占有。從法律上看，地產(chǎn)不僅包括土地自然體，而且包括土地權(quán)利(如所有權(quán)、使用權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)等)。地產(chǎn)和土地，既緊密聯(lián)系又有區(qū)別，在商品經(jīng)濟(jì)中地產(chǎn)是特定的土地。土地不一定完全是地產(chǎn)，而地產(chǎn)必然屬于土地。地產(chǎn)最重要特性是其商品屬性，具有使用價(jià)值和價(jià)值，可以像其它商品一樣進(jìn)行交換。但在我國(guó)，這種交換是在土地所有權(quán)與使用權(quán)相分離的前提下，對(duì)使用權(quán)的經(jīng)營(yíng)，即土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等。

二、土地的特性

土地的特性，包括自然特性和經(jīng)濟(jì)特性。土地的自然特性是指不以人的意志為轉(zhuǎn)移的

自然屬性；土地的經(jīng)濟(jì)特性則指人們?cè)诶猛恋氐倪^程中，在生產(chǎn)力和生產(chǎn)關(guān)系方面表現(xiàn)的特性。(一)土地的自然特性(1)土地面積的有限性。(2)土地位置的固定性。(3)土地質(zhì)量的差異性。

(4)土地永續(xù)利用的相對(duì)性。只有在利用過程中維持了土地的功能，才能實(shí)現(xiàn)永續(xù)利用。

(二)土地的經(jīng)濟(jì)特性

(1)土地經(jīng)濟(jì)供給的稀缺性。(2)土地用途的多樣性。(3)土地用途變更的困難性。(4)土地增值性。

(5)土地報(bào)酬遞減的可能性。

土地還具有重要的社會(huì)屬性。人類在利用土地的過程中，總是要反映出一定的社會(huì)中人與人之間的某種生產(chǎn)關(guān)系，包括占有、使用、支配和收益的關(guān)系。土地的占有、使用關(guān)系在任何時(shí)候都是構(gòu)成社會(huì)土地關(guān)系的基礎(chǔ)，進(jìn)而反映社會(huì)經(jīng)濟(jì)性質(zhì)。土地的這種社會(huì)屬性，既反映了進(jìn)行土地分配和再分配的客觀必然性，也是進(jìn)行土地產(chǎn)權(quán)管理、調(diào)整土地關(guān)系的基本出發(fā)點(diǎn)。

例題：判斷題：土地的占有、使用關(guān)系在任何時(shí)候都是構(gòu)成社會(huì)土地關(guān)系的基礎(chǔ)，進(jìn)而反映社會(huì)經(jīng)濟(jì)性質(zhì)。

第二節(jié)土地資源構(gòu)成及特點(diǎn)

一、土地資源構(gòu)成及分布(一)按地形特征分類

(1)平原。(2)盆地。（3）丘陵（4）高原（5）山地

例題：把土地資源分為平原、盆地、丘陵、高原、山地的依據(jù)[ ] A．按利用特征分類 B．按地形特征分類 C．按植被特征分類 D．按氣候特征分類

（二）按用途分類

耕地、園地、林地、牧草地、居民點(diǎn)及工礦用地、水域、未利用土地。

二、土地資源特點(diǎn)

(1)土地面積絕對(duì)數(shù)量大，相對(duì)數(shù)量小。(2)后備土地資源有限。

(3)土地類型多樣，山地多于平地。(4)農(nóng)地分布不均勻。(5)森林覆蓋率低。

(6)土地質(zhì)量較差。(7)水土資源不平衡。

第三節(jié)土地管理的內(nèi)涵與原則

一、土地管理的概念與性質(zhì)

(一)土地管理的概念

土地管理是國(guó)家的基本職能之一，國(guó)家通過立法機(jī)構(gòu)將意志表示規(guī)范化并用法律的形式固定下來，國(guó)家管理機(jī)關(guān)即各級(jí)人民政府及土地管理部門來保證法律法規(guī)的貫徹執(zhí)行，從而達(dá)到實(shí)現(xiàn)土地管理國(guó)家職能的目的。土地管理的概念可以這樣描述，國(guó)家綜合運(yùn)用行政、經(jīng)濟(jì)、法律、技術(shù)等手段，為維護(hù)土地所有制，調(diào)整土地關(guān)系，合理組織土地利用，而進(jìn)行的計(jì)劃、組織、指揮、協(xié)調(diào)、控制等綜合性活動(dòng)。其本質(zhì)是對(duì)土地的行政管理。這一概念包括6個(gè)方面的含義：

①土地管理的主體是國(guó)家。

②土地管理的客體是土地，以及土地利用中產(chǎn)生的人與人、人與地、地與地之間的關(guān)系。

③土地管理的目的是維護(hù)土地所有制、調(diào)整土地關(guān)系和合理組織土地利用。目標(biāo)是不斷提高土地利用的生態(tài)效益、經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，以滿足社會(huì)日益增長(zhǎng)的需求。④綜合運(yùn)用行政、經(jīng)濟(jì)、法律、技術(shù)等手段管理土地。⑤管理的職能是計(jì)劃、組織、指揮、協(xié)調(diào)與控制。

⑥土地管理具有鮮明的階級(jí)性，其目的和特點(diǎn)受社會(huì)環(huán)境的制約，特別受社會(huì)制度、土地制度的制約。(二)土地管理的性質(zhì)

土地管理具有自然屬性和社會(huì)屬性的兩重性。

二、土地管理的主體和對(duì)象

任何管理(含土地管理)的定義都需包括三項(xiàng)內(nèi)容：“誰在管理”——管理者(主體)，“管理什么”——管理的對(duì)象和范圍，“如何管理”——管理的方式和方法。(一)土地管理的主體

土地管理主體是各級(jí)政府的土地行政主管部門及其公務(wù)員。從享有行政權(quán)力和具體行使行政權(quán)力的角度分析，土地管理的主體又可以分為四種：(1)政府包括中央政府和地方各級(jí)政府。(2)土地行政主管機(jī)關(guān)。

(3)行政首長(zhǎng)。土地行政主管機(jī)關(guān)的首長(zhǎng)無論在名義上還是在實(shí)際執(zhí)行上都是行政權(quán)力的一種主體o(4)土地行政主管部門的普通公務(wù)員。他們是土地管理的又一主體。他們?nèi)藬?shù)眾多，由法律保障其身份和規(guī)定其職責(zé)。他們的主要職責(zé)是處理部門的大量日常事務(wù)，具體執(zhí)行既定的政府政策和首長(zhǎng)決定，他們是技術(shù)作業(yè)層上土地管理的主體。依據(jù)“管理就是決策”的觀點(diǎn)，他們以其獨(dú)特的方式、專長(zhǎng)和優(yōu)勢(shì)，直接影響土地管理的過程和

時(shí)效性，通過他們的努力，土地管理才能轉(zhuǎn)化為社會(huì)過程，產(chǎn)生社會(huì)效應(yīng)。(二)土地管理的對(duì)象

土地管理的對(duì)象是指土地保護(hù)和開發(fā)利用活動(dòng)中的社會(huì)公共事務(wù)。這些社會(huì)化公共事務(wù)的自然載體是土地，社會(huì)載體是從事資源保護(hù)和開發(fā)利用的社會(huì)組織和個(gè)人，大體可以分為以下五類：

(1)經(jīng)濟(jì)性組織。包括一切以資源開發(fā)利用為生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)內(nèi)容，以贏利為目的的組織。政府通過制定政策、行政法規(guī)、規(guī)程、規(guī)范來影響和制約它們的行為，對(duì)其不正當(dāng)?shù)慕?jīng)營(yíng)行為予以懲處、罰款、限期改正、收回開發(fā)許可證、撤銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照等o(2)社會(huì)性組織。一般說來，政府對(duì)它們的管理以不違反保護(hù)和合理利用資源的法律和行政法規(guī)為限度。檢查監(jiān)督制度是政府對(duì)其管理的主要方式。(3)教科文衛(wèi)組織(4)新聞性組織。(5)公民。

規(guī)范上述五類社會(huì)公共事務(wù)載體在土地保護(hù)和開發(fā)利用中的行為，是土地管理的基本任務(wù)。

三、土地管理的職能和主要內(nèi)容

目前，我國(guó)土地管理的職能主要是通過行政法規(guī)或規(guī)范性文件對(duì)土地管理主體行使行政職權(quán)設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)，使主體能夠在法定的職權(quán)范圍內(nèi)，實(shí)施各項(xiàng)土地管理活動(dòng)。(一)土地管理的職能

根據(jù)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于印發(fā)國(guó)土資源部職能配置、內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu)和人員編制規(guī)定的通知》的規(guī)定了土地管理的職能：[略](二)土地管理的特點(diǎn)

主要特點(diǎn)是：

(1)特別突出地加強(qiáng)了耕地保護(hù)。

(2)為了增強(qiáng)國(guó)土資源部土地管理上的領(lǐng)導(dǎo)權(quán)能，保證土地管理的政令暢通。(3)土地利用規(guī)劃管理實(shí)現(xiàn)了統(tǒng)一管理。

(4)在土地產(chǎn)權(quán)管理基礎(chǔ)工作方面，由國(guó)土資源部制定地籍管理辦法。(5)在合理利用土地、培育土地市場(chǎng)(三)土地管理的主要內(nèi)容

根據(jù)國(guó)土資源部的職能，土地管理的主要內(nèi)容可以歸納為以下五個(gè)方面： 1．組織土地立法和制定綜合性土地政策 2．編制土地利用總體規(guī)劃與計(jì)劃 3．耕地保護(hù)與農(nóng)地用途管制 4．地籍管理 5．土地利用管理

四、土地管理的基本原則

土地管理原則是指土地管理部門及其工作人員從事土地管理活動(dòng)所必須遵循的基本行為規(guī)則、標(biāo)準(zhǔn)。土地管理原則取決于土地制度和土地管理的總目標(biāo)。我國(guó)土地管理

是建立在社會(huì)主義土地公有制基礎(chǔ)上的，是以充分、合理利用土地，切實(shí)保護(hù)耕地為總目標(biāo).基本原則主要包括：整體原則，責(zé)任原則，法制原則，利益原則，效率原則，民主化原則

第四節(jié) 土地制度與政策

土地制度是一切社會(huì)形態(tài)中最重要、最基本的制度，它對(duì)一個(gè)國(guó)家一定時(shí)期的上層建筑起著決定性的作用。土地政策是土地制度得以實(shí)行的措施體系或行為準(zhǔn)則。因此，土地制度是土地政策的基礎(chǔ)，土地政策又是土地制度的具體體現(xiàn)。

一、土地制度

(一)土地制度的含義及其基本特征

土地制度是指在特定的社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件下土地關(guān)系的總稱，是一個(gè)國(guó)家人地關(guān)系的法定結(jié)合形式，它包括土地所有制、土地使用制和土地管理制度。

1．土地所有制 土地所有制是指人們?cè)谝欢ㄉ鐣?huì)條件下?lián)碛型恋氐慕?jīng)濟(jì)形式。它是整個(gè)土地制度的核心，是土地關(guān)系的基礎(chǔ)。2．土地使用制

土地使用制度是對(duì)土地使用的程序、條件和形式的規(guī)定，是土地制度的另一個(gè)重要組成部分。土地使用權(quán)是依法對(duì)一定土地進(jìn)行利用、管理并取得收益的權(quán)利，是土地使用制度的法律體現(xiàn)形式。在整個(gè)土地制度中，土地所有制決定著土地使用制。每一個(gè)社會(huì)形態(tài)都存在著與土地所有制相適應(yīng)的土地使用制及其具體形式。

就土地所有權(quán)與使用權(quán)兩者之間的關(guān)系而言，土地使用制可大致分為土地所有權(quán)與使用權(quán)相結(jié)合和土地所有權(quán)與使用權(quán)相分離兩大類。在土地所有權(quán)與土地使用權(quán)分離條件下的土地使用制可分為有償使用和無償劃撥使用兩類。例題：[ ] 是整個(gè)土地制度的核心 答案：A A．土地所有制 B．土地使用制 C．土地關(guān)系 D．人地關(guān)系 3．土地管理制度

這里所說的土地管理制度，是國(guó)家對(duì)全國(guó)(或某一區(qū)域)的土地，在宏觀上進(jìn)行管理、監(jiān)督和調(diào)控的制度、機(jī)制和手段的綜合。它由中央和各級(jí)地方政府實(shí)施.(二)我國(guó)現(xiàn)行的土地制度 1．現(xiàn)行土地所有制的形式

我國(guó)現(xiàn)行的土地所有制為社會(huì)主義土地公有制，它分為社會(huì)主義全民所有制和社會(huì)主義勞動(dòng)群眾集體所有制。土地的社會(huì)主義全民所有制，具體采取的是社會(huì)主義國(guó)家所有制的形式，由社會(huì)主義國(guó)家代表全體勞動(dòng)人民占有屬于全民的土地，行使占有、使用、收益和處分等權(quán)利。

土地的社會(huì)主義勞動(dòng)群眾集體所有制，具體采取的是社會(huì)主義集體經(jīng)濟(jì)組織所有制的形式，由各個(gè)社會(huì)主義集體經(jīng)濟(jì)組織代表各該集體經(jīng)濟(jì)組織的全體勞動(dòng)人民占有屬于該集體的土地，行使占有、使用、收益和處分等的權(quán)利。

2．現(xiàn)行土地使用制的基本格局

現(xiàn)行城市土地使用制是在不改變土地所有權(quán)歸國(guó)家所有的情況下，國(guó)家可采用拍賣、招標(biāo)或協(xié)議的方式將土地使用權(quán)有償、有限期地出讓給土地使用者；土地使用者在使用年限內(nèi)可以將土地使用權(quán)依法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或者用于其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，其合法權(quán)益受國(guó)家法律保護(hù)；土地使用權(quán)期滿，土地連同地上的建筑物由政府無償收回；需要繼續(xù)使用的，可以申請(qǐng)續(xù)期，申請(qǐng)批準(zhǔn)后，期限可以延長(zhǎng)，同時(shí)按當(dāng)時(shí)市場(chǎng)行情補(bǔ)交出讓金；在特殊情況下，根據(jù)社會(huì)公共利益的需要，國(guó)家可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者已使用的年限和開發(fā)、利用土地的實(shí)際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償。現(xiàn)行農(nóng)村集體土地使用制是在土地所有權(quán)歸集體的條件下，把土地使用權(quán)承包給農(nóng)戶，以戶為單位獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，自負(fù)盈虧，除向集體上交提留和向國(guó)家交納農(nóng)業(yè)稅以外，其余全部收人歸農(nóng)戶個(gè)人，即家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制。

二、土地政策(一)土地政策的含義

政策是指一個(gè)行政組織為完成某項(xiàng)任務(wù)而制定的具體目標(biāo)、準(zhǔn)則、方案、辦法等各種決策。土地政策可以理解為國(guó)家為了維護(hù)土地制度，實(shí)現(xiàn)土地資源優(yōu)化配置，合理組織土地利用而制定的一系列措施體系或行為準(zhǔn)則。

例題：判斷題：土地政策可以理解為國(guó)家為了維護(hù)土地制度，實(shí)現(xiàn)土地資源優(yōu)化配置，合理組織土地利用而制定的一系列措施體系或行為準(zhǔn)則。(二)土地政策的特性

1．政治性 2．強(qiáng)制性 3．整體性 4．針對(duì)性5.預(yù)測(cè)性 6.及時(shí)性(三)土地政策制定的原則

1.目標(biāo)明確：土地政策是為土地管理過程指明方向和提供依據(jù)，其目標(biāo)既要與土地管理的目標(biāo)對(duì)應(yīng)，又要具體、明確。2．全面、準(zhǔn)確收集信息原則 3．可行性原則 4．多方案擇優(yōu)原則 5．系統(tǒng)性原則 6．公共利益原則

通常情況下土地政策對(duì)三大效益的選擇順序是生態(tài)效益、社會(huì)效益，最后才是經(jīng)濟(jì)效益，也就是說保證土地資源的可持續(xù)利用，保護(hù)人類的生態(tài)環(huán)境尤其是堅(jiān)持公共利益優(yōu)先原則是最主要的。7．動(dòng)態(tài)性原則

(四)土地政策制定的程序 1．明確問題，確定目標(biāo) 2．科學(xué)預(yù)測(cè)，擬定方案 3．評(píng)估選優(yōu)，擇定方案 4．實(shí)施反饋，修正完善

第五節(jié)土地管理體制

一、土地管理體制的含義

土地管理體制是指土地管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置、管理權(quán)限劃分及運(yùn)行等各種制度的總稱，它是中央和地方各級(jí)土地管理機(jī)構(gòu)設(shè)置體系及其管理權(quán)限、范圍的體現(xiàn)。其中，土地管理機(jī)構(gòu)設(shè)置是土地管理體制的核心。

土地管理體制的建立，既受到國(guó)家基本政治制度和經(jīng)濟(jì)制度影響，又受到基本國(guó)情及由國(guó)情決定的土地管理在整個(gè)國(guó)家管理中的地位影響，也受到政府機(jī)構(gòu)改革的影響。

二、現(xiàn)行土地管理體制： 現(xiàn)行土地管理體制是指在《中華人民共和國(guó)土地管理法》頒布，1986年國(guó)家土地管理局成立之后，由黨中央、全國(guó)人大常委會(huì)、國(guó)務(wù)院所確定實(shí)行的全國(guó)土地統(tǒng)一管理的體制。

根據(jù)1998年國(guó)務(wù)院機(jī)構(gòu)改革，國(guó)土資源部代表國(guó)務(wù)院負(fù)責(zé) 全國(guó)土地管理工作 其中有6個(gè)職能司(廳、局)與土地管理直接相關(guān)，承擔(dān)著相應(yīng)的土地管理職責(zé)。1．政策法規(guī)司 2．規(guī)劃司 3．耕地保護(hù)司 4．地籍管理司 5．土地利用管理司 6．執(zhí)法監(jiān)察局

第六節(jié) 建國(guó)以來土地管理的演變歷程

社會(huì)主義的土地管理與我國(guó)歷代的土地管理及私有制土地 管理有著本質(zhì)的區(qū)別，社會(huì)主義土地管理是建立在土地公有制基礎(chǔ)之上的，其主要目的是不斷鞏固公有制，立足于全民利益，協(xié) 調(diào)國(guó)民經(jīng)濟(jì)各部門的用地需求。對(duì)建國(guó)以來我國(guó)土地管理進(jìn)行簡(jiǎn)要回顧，可以劃分為三個(gè)發(fā)展階段。

一、改革開放之前的土地管理

二、改革開放初期的土地管理

三、統(tǒng)一管理體制下的土地管理

第七節(jié)土地管理與社會(huì)發(fā)展

一、土地在社會(huì)發(fā)展中的地位

土地是社會(huì)發(fā)展中一切生產(chǎn)所必須的物質(zhì)條件，“是一切生產(chǎn)和一切存在的源泉”。土地在社會(huì)發(fā)展中的基礎(chǔ)地位，主要體現(xiàn)在二兩個(gè)方面：一方面，土地是人類維持生存的基本物質(zhì)基礎(chǔ)。另一方面，土地是稀缺的難以替代的資源。

二、土地管理在社會(huì)發(fā)展的中作用 1．土地管理是協(xié)調(diào)社會(huì)矛盾的重要手段

伴隨著人口、資源、環(huán)境與發(fā)展問題的日益突現(xiàn)，人地矛盾 已成為社會(huì)發(fā)展的主要矛盾。人地矛盾不僅表現(xiàn)在各部門各產(chǎn)業(yè) 之間對(duì)土地需求矛盾上，也表現(xiàn)在人與人之間對(duì)土地需求矛盾上。這些矛盾的解決需要通過土地管理來協(xié)調(diào)。

2．土地管理是實(shí)現(xiàn)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展的基本保障

土地資源的永續(xù)利用是社會(huì)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)，也是社會(huì)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的基本保障。實(shí)現(xiàn)土地資源永續(xù)利用，必須依賴土地的科學(xué)管理。因此 土地管理已成為社會(huì)可持續(xù)發(fā)展的基本保障。

3．土地管理是社會(huì)穩(wěn)定的根本保證。耕地是最寶貴的資源。

第二章土地經(jīng)濟(jì)理論

重點(diǎn)難點(diǎn) ：

土地的供給與需求, 地租的概念.性質(zhì).形式.土地金融與土地稅收.第一節(jié) 土地的供給與需求

一、土地的供給

土地的供給是指在一定的技術(shù)經(jīng)濟(jì)條件下，人類可利用的各種土地資源的數(shù)量，包括已利用的和未利用的后備資源儲(chǔ)量的總和。土地的供給按其性質(zhì)可分為自然供給和經(jīng)濟(jì)供給兩個(gè)方面。

例題：判斷題：土地的供給是指在一定的技術(shù)經(jīng)濟(jì)條件下，人類可利用的各種土地資源的數(shù)量，不包括已利用的資源儲(chǔ)量[ W ]。(一)土地的自然供給及其制約因素

土地的自然供給是指土地自然固有的可供人類利用的部分。

土地是一種非再生資源，自然供給的數(shù)量是固定不變的，是無彈性的。地球面積約5．1億k㎡，其中海洋占70．8％，陸地面積僅占地球總面積的29．2％，目前真正能供人類使用的土地約7000萬k㎡。

制約土地自然供給的因素主要有：①適宜于人類生產(chǎn)生活及動(dòng)植物生長(zhǎng)的氣候條件及地形、地貌條件；②資源條件；③交通運(yùn)輸條件。(二)土地的經(jīng)濟(jì)供給及其制約因素

土地的經(jīng)濟(jì)供給是指在土地的自然供給的基礎(chǔ)上，投入勞動(dòng)進(jìn)行開發(fā)后，成為人類可直接用于生產(chǎn)、生活的土地的供給。土地的經(jīng)濟(jì)供給是有彈性的。

影響土地經(jīng)濟(jì)供給的因素主要有：①土地的自然供給量。②人們利用土地的知識(shí)和技術(shù)水平。③交通運(yùn)輸條件。④土地利用的集約化程度。一般來說利用集約程度愈高的土地，其經(jīng)濟(jì)供給亦隨之增加。⑤社會(huì)需求。

二、土地的需求

人類要生存和發(fā)展，就需要土地作為生存場(chǎng)所，需要土地提供食物、衣服和住房等。土地的需求，是指人類為了生存和發(fā)展，利用土地進(jìn)行各種生產(chǎn)和消費(fèi)活動(dòng)的需求。

土地需求的一個(gè)重要特點(diǎn)是，土地需求是一種引致需求，或者說是一種派生需求，是由于對(duì)土地產(chǎn)品的需求才有對(duì)土地的需求。

影響土地需求的因素主要有：①人口變動(dòng)。②經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r。③人類利用土地的知識(shí)和科技水平。

三、土地供求關(guān)系

土地供求關(guān)系是指土地經(jīng)濟(jì)供給與人們對(duì)某些土地用途需求之間的關(guān)系。人們可以通過改變土地用途來增加某種用途的土地供給.土地的供求關(guān)系與一般商品的供求關(guān)系一樣，在自由競(jìng)爭(zhēng)情況下，供求關(guān)系決定土地的價(jià)格，土地價(jià)格影響土地的供求關(guān)系。

由于土地的短期供給在特定區(qū)域內(nèi)為一定值，其短期的供求關(guān)系如教材圖2-1所示。

土地市場(chǎng)的供求機(jī)制是決定地價(jià)的主要因素之一，供不應(yīng)求，地價(jià)上漲，供過于求，地價(jià)下跌。

第二節(jié) 土地報(bào)酬遞減規(guī)律與土地集約利用

一、土地報(bào)酬遞減規(guī)律的內(nèi)涵

土地報(bào)酬遞減規(guī)律，是指在技術(shù)不變、其它要素不變的前提下，對(duì)相同面積的土地不斷追加某種要素的投人所帶來的報(bào)酬的增量(邊際報(bào)酬)遲早會(huì)出現(xiàn)下降。這里的土地報(bào)酬，可以理解為土地產(chǎn)品的產(chǎn)量，體現(xiàn)了土地的生產(chǎn)力。為了考察勞動(dòng)與土地等要素組合對(duì)土地報(bào)酬的影響，我們還需要考慮平均報(bào)酬及邊際報(bào)酬的變動(dòng)趨勢(shì)和規(guī)律。各種類型的報(bào)酬定義如下：

①總報(bào)酬，即總產(chǎn)量，可記為TP；②平均報(bào)酬：總報(bào)酬除以某種要素的投入量，可記為AP；③以勞動(dòng)(L)為例(下同)，邊際報(bào)酬，即對(duì)同一塊土地不斷追加某種要素的投入，最后一單位追加要素所帶來的總報(bào)酬的增量，可記為：MP=△TP／△L或dTP／dL，它是生產(chǎn)函數(shù)關(guān)于勞動(dòng)上的一階偏導(dǎo)數(shù)。邊際報(bào)酬體現(xiàn)了土地的邊際生產(chǎn)力。教材表2-1列出了在相同面積的土地上，勞動(dòng)投入量的變動(dòng)與農(nóng)產(chǎn)品變動(dòng)的關(guān)系。如果將上表中的數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換成圖形，可得到教材圖2—3中的三條曲線：總報(bào)酬曲線、平均報(bào)酬曲線和邊際報(bào)酬曲線。

二、土地報(bào)酬曲線之間的關(guān)系以及報(bào)酬三階段分析 1．總報(bào)酬曲線和邊際報(bào)酬曲線的關(guān)系

從幾何上說，邊際報(bào)酬等于總報(bào)酬曲線在各點(diǎn)切線的斜率(導(dǎo)數(shù)的幾何意義)，邊際報(bào)酬最大的點(diǎn)對(duì)應(yīng)總報(bào)酬曲線的點(diǎn)為拐點(diǎn)[轉(zhuǎn)向點(diǎn)]邊際報(bào)酬為零，此時(shí)總報(bào)酬最大。2．總報(bào)酬曲線與平均報(bào)酬曲線的關(guān)系在幾何上，平均報(bào)酬等于總報(bào)酬曲線上每一點(diǎn)與原點(diǎn)連線的斜率，因此，當(dāng)原點(diǎn)與總報(bào)酬曲線上某一點(diǎn)的連線恰好是總報(bào)酬曲線的切線時(shí)，斜率最大，從而平均報(bào)酬最高。

3．邊際報(bào)酬曲線與平均報(bào)酬曲線的關(guān)系當(dāng)邊際報(bào)酬大于平均報(bào)酬時(shí)，平均報(bào)酬具有上升趨勢(shì)；當(dāng)邊際報(bào)酬小于平均報(bào)酬時(shí)，平均報(bào)酬開始下降；當(dāng)兩者相等時(shí)，平均報(bào)酬最高。根據(jù)總報(bào)酬、平均報(bào)酬和邊際報(bào)酬，我們可以將生產(chǎn)劃分為三個(gè)階段： 第一階段：在平均報(bào)酬從上升轉(zhuǎn)為下降之前為第一階段。在這一階段，邊際報(bào)酬先升

后降，勞動(dòng)投入量達(dá)到一定量時(shí)達(dá)到最高點(diǎn)，與之相對(duì)應(yīng)的點(diǎn)叫轉(zhuǎn)向點(diǎn)。在邊際報(bào)酬達(dá)到最高之前，總報(bào)酬曲線向下凸的一段是報(bào)酬遞增階段，其生產(chǎn)彈性大于1；從邊際報(bào)酬最高點(diǎn)起總報(bào)酬曲線開始向上凸出而進(jìn)入報(bào)酬遞減階段，生產(chǎn)彈性自轉(zhuǎn)向點(diǎn)之后開始遞減，當(dāng)邊際報(bào)酬曲線與平均報(bào)酬曲線相交時(shí)，邊際報(bào)酬與平均報(bào)酬相等，此后，邊際報(bào)酬低于平均報(bào)酬。

在第一階段，平均報(bào)酬處于遞增狀態(tài)，從而增加勞動(dòng)投入能帶來總報(bào)酬更大比例的增長(zhǎng)，因此在這個(gè)階段停止投入是不合理的，繼續(xù)勞動(dòng)投人將使得勞動(dòng)—土地—資本等生產(chǎn)要素組合的生產(chǎn)效率得到進(jìn)一步提高。

例題：判斷題：在第一階段停止投入是不合理的[ R ]，第二階段：平均報(bào)酬等于邊際報(bào)酬之后到邊際報(bào)酬等于零之前為第二階段。在通常情況下，選擇在第二階段組織生產(chǎn)是合理的，但具體選擇多少變動(dòng)要素(比如勞動(dòng))，還要取決于農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格和投入要素價(jià)格。

第三階段：邊際報(bào)酬為零，總報(bào)酬達(dá)到最大之后為第三階段。在此階段，投入勞動(dòng)的邊際報(bào)酬和生產(chǎn)彈性均為負(fù)數(shù)，而且平均報(bào)酬繼續(xù)遞減，總報(bào)酬也趨于下降。因此在這一階段繼續(xù)投入是不合理的。

三、土地報(bào)酬遞減規(guī)律對(duì)集約利用的制約作用

每單位面積土地上所投勞動(dòng)和資本的多少稱為土地集約度。

人們通常把單位土地面積上使用高比率的要素投入(勞動(dòng)、資本)稱為土地的集約利用，而在大量土地上投入較少要素的利用方式稱為土地的粗放利用。可見，土地的集約利用與粗放利用的實(shí)質(zhì)，在于可變比例生產(chǎn)要素組合的選擇。但是，土地的集約利用與粗放利用是相對(duì)的，由于所采用的比較標(biāo)尺不同，二者的確切界限就不易確定。推進(jìn)土地集約利用是一種必然趨勢(shì)，但并不能機(jī)械地認(rèn)為集約利用就是合理利用，或者說集約度越高越好。

在各種土地利用中，區(qū)分集約利用與粗放利用及其邊際界限是十分重要的。所謂用地的集約邊際，是指某塊(幅)土地在利用中所達(dá)到的臨界點(diǎn)，該點(diǎn)所用的資本和勞動(dòng)的變量投入成本與其收益相等。即“在邊際成本超過邊際收益之前，最后一個(gè)連續(xù)變量投入單位所達(dá)到之點(diǎn)正是集約邊際。

而所謂粗放邊際，則被認(rèn)為是無租邊際，即在最佳條件下土地的產(chǎn)出只能補(bǔ)償其生產(chǎn)成本。集約邊際能適用于土地的一切生產(chǎn)性利用，它代表了社會(huì)上總的土地利用情況；而粗放邊際只影響那些在經(jīng)營(yíng)中只能收支相抵的生產(chǎn)者，它在市場(chǎng)價(jià)格和市場(chǎng)需要的影響下，決定著選擇質(zhì)次的最后一級(jí)土地，即再次級(jí)的土地就不宜投入利用。

總之，集約邊際代表各級(jí)土地的經(jīng)濟(jì)點(diǎn)，超過這一點(diǎn)，新增的變量投入得不到補(bǔ)償；粗放邊際，則代表土地利用能力不斷減少的一系列土地面積中的一點(diǎn)(擴(kuò)展用質(zhì)次的土地的最后一點(diǎn))，超過此點(diǎn)，再擴(kuò)大生產(chǎn)用地即不能補(bǔ)償其成本。

我國(guó)是一個(gè)人多地少的國(guó)家，為了滿足社會(huì)對(duì)各種農(nóng)產(chǎn)品及建設(shè)用地日益增長(zhǎng)的需求，只能走集約利用的道路，在提高單位面積產(chǎn)量和單位面積建筑面積上下功夫。

第三節(jié)規(guī)模經(jīng)濟(jì)原理與土地規(guī)模利用

一、規(guī)模經(jīng)濟(jì)和規(guī)模經(jīng)濟(jì)原理。

規(guī)模經(jīng)濟(jì)，是指土地使用者和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者按照一定的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)規(guī)模，可能獲得的經(jīng)濟(jì)利益。規(guī)模經(jīng)濟(jì)反映生產(chǎn)要素的集中程度與經(jīng)濟(jì)效益之間的關(guān)系。規(guī)模報(bào)酬是指全部生產(chǎn)要素投入量、同時(shí)按相同比例增加時(shí)產(chǎn)量發(fā)生變動(dòng)的情況，因此，規(guī)模經(jīng)濟(jì)追求的是具有最低平均成本的經(jīng)營(yíng)規(guī)模。

例題：判斷題：規(guī)模經(jīng)濟(jì)追求的是具有最低平均成本的經(jīng)營(yíng)規(guī)模。[ R ] 從規(guī)模經(jīng)濟(jì)原理看，規(guī)模經(jīng)濟(jì)可以分別從內(nèi)在經(jīng)濟(jì)與外在經(jīng)濟(jì)兩方面來考察。內(nèi)在經(jīng)濟(jì)是指，一個(gè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)單位在擴(kuò)大規(guī)模時(shí)，從自身內(nèi)部所引起的經(jīng)濟(jì)收益的增加。

外在經(jīng)濟(jì)是指，整個(gè)經(jīng)濟(jì)規(guī)模擴(kuò)大和產(chǎn)量增加而使企業(yè)增加了收益。經(jīng)營(yíng)規(guī)模擴(kuò)大也可能會(huì)導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營(yíng)收益的減少。這種現(xiàn)象叫外在不經(jīng)濟(jì)。

因此經(jīng)營(yíng)規(guī)模擴(kuò)大后，會(huì)引起收益增加、收益減少或者收益不變?nèi)N不同的情況。

二、適度規(guī)模的原則，至少應(yīng)是規(guī)模收益不變，盡可能使規(guī)模收益遞增，而不能使規(guī)模收益遞減。我國(guó)現(xiàn)在不僅要提高勞動(dòng)生產(chǎn)率，重要的還要同時(shí)極大地提高土地的利用率和生產(chǎn)率。因此，我國(guó)農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)和土地規(guī)模經(jīng)濟(jì)必須與集約經(jīng)營(yíng)同步發(fā)展。在人均土地相對(duì)較多及新開發(fā)地區(qū)，或鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)發(fā)達(dá)而非農(nóng)業(yè)人口比率激增地區(qū)等有較好條件的地區(qū)，應(yīng)依據(jù)規(guī)模經(jīng)濟(jì)原理積極倡導(dǎo)適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)，以促使土地利用中生產(chǎn)資源的優(yōu)化配置，提高土地生產(chǎn)力。

例題：判斷題:適度規(guī)模的原則，至少應(yīng)是規(guī)模收益不變，盡可能使規(guī)模收益遞增，而不能使規(guī)模收益遞減。

第四節(jié)地租理論

地租理論是土地經(jīng)濟(jì)學(xué)最基礎(chǔ)的理論和核心部分。

一、地租概述

(一)地租的概念及分類

馬克思主義認(rèn)為，地租是土地使用者由于使用土地而繳給土地所有者的超過平均利潤(rùn)以上的那部分剩余價(jià)值。

馬克思按照地租產(chǎn)生的原因和條件的不同，將地租分為三類：級(jí)差地租、絕對(duì)地租和壟斷地租。前兩類地租是資本主義地租的普遍形式，后一類地租(壟斷地租)僅是個(gè)別條件下產(chǎn)生的資本主義地租的特殊形式。

西方經(jīng)濟(jì)學(xué)回避地租所反映的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，把地租定義為物主將其所有的土地、房屋或任何財(cái)產(chǎn)租給他人使用所獲得的報(bào)酬，并不一定專指出租土地而獲得的租金。按照這個(gè)定義，把地租分為契約地租和經(jīng)濟(jì)地租兩類。契約地租又稱商業(yè)地租，是指物主將土地或其他財(cái)物出租給承租者，承租者按租賃契約支付給物主之租金。經(jīng)濟(jì)地租又稱理論地租，有廣義和狹義之分。廣義上講，經(jīng)濟(jì)地租是指人們使用任何生產(chǎn)要素所

獲得的超額利潤(rùn)。狹義上講，經(jīng)濟(jì)地租是指人們利用土地所獲的超額利潤(rùn)，即土地總收益扣除總成本的剩余部分。一般所謂地租，是針對(duì)狹義地租而言的。(二)地租的產(chǎn)生與發(fā)展

地租是一個(gè)歷史范疇，在不同的社會(huì)形態(tài)下，由于所有權(quán)性質(zhì)的不同，地租的性質(zhì)、內(nèi)容和形式也不同，體現(xiàn)著不同的生產(chǎn)關(guān)系。

在封建制度下，地租則反映的是地主剝削農(nóng)民(農(nóng)奴)的生產(chǎn)關(guān)系。地租包含了直接生產(chǎn)者(佃農(nóng))的全部剩余生產(chǎn)物。封建地租表現(xiàn)為三種形式：勞役地租(即地主直接占有農(nóng)奴的剩余勞動(dòng))、實(shí)物地租(由農(nóng)奴將剩余生產(chǎn)物以實(shí)物形態(tài)繳予地主)和貨幣地租(農(nóng)民將生產(chǎn)物出售，以貨幣形態(tài)將大部分所得繳予地主)。資本主義地租是從封建地租中產(chǎn)生的，它以貨幣地租為主要形式。

資本主義地租所反映的是土地所有者(地主)和產(chǎn)業(yè)資本家共同剝削工人的經(jīng)濟(jì)關(guān)系。

社會(huì)主義地租反映的是在國(guó)家、集體和個(gè)人三者利益一致的前提下，對(duì)土地收益的分配關(guān)系；同時(shí)也是國(guó)家用于調(diào)節(jié)社會(huì)生產(chǎn)與分配的經(jīng)濟(jì)杠桿。

例題：判斷題：社會(huì)主義地租是國(guó)家用于調(diào)節(jié)社會(huì)生產(chǎn)與分配的經(jīng)濟(jì)杠桿。

二、馬克思指出，資本主義地租是以資本主義土地私有制為前提的，是土地所有者憑借土地所有權(quán)不勞而獲的收入，其特點(diǎn)在于土地所有權(quán)和使用權(quán)的分離。馬克思從土地所有制入手，對(duì)地租進(jìn)行了分析，指出，無論地租的性質(zhì)、內(nèi)容和形式有何不同，都是土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的實(shí)現(xiàn)。馬克思還對(duì)地租產(chǎn)生的原因和條件進(jìn)行了分析和研究。根據(jù)地租產(chǎn)生的原因和條件，馬克思把地租分為級(jí)差地租和絕對(duì)地租，指出這是資本主義地租的兩種基本形式。此外，還有壟斷地租、礦山地租、建筑地段地租等形式。

(一)級(jí)差地租

1．級(jí)差地租的含義及其產(chǎn)生的條件與原因

馬克思認(rèn)為資本主義的級(jí)差地租是經(jīng)營(yíng)較優(yōu)土地的農(nóng)業(yè)資本家所獲得的，并最終歸土地所有者占有的超額利潤(rùn)。級(jí)差地租來源于農(nóng)業(yè)工人創(chuàng)造的剩余價(jià)值，即超額利潤(rùn)，它不過是由農(nóng)業(yè)資本家手中轉(zhuǎn)到地所有者手中了。

形成級(jí)差地租的條件有三種：①土地肥沃程度的差別；②土地位置的差別；③在同一地塊上連續(xù)投資產(chǎn)生的勞動(dòng)生產(chǎn)率的差別。馬克思按級(jí)差地租形成的條件不同，將級(jí)差地租分為兩種形式：級(jí)差地租第一形態(tài)(即級(jí)差地租1)和級(jí)差地租第二形態(tài)(即級(jí)差地租Ⅱ)。級(jí)差地租工，是指農(nóng)業(yè)工人因利用肥沃程度和位置較好的土地所創(chuàng)造的超額利潤(rùn)而轉(zhuǎn)化為地租(即由前兩個(gè)條件產(chǎn)生)級(jí)差地租Ⅱ，是指對(duì)同一地塊上的連續(xù)追加投資，由各次投資的生產(chǎn)率不同而產(chǎn)生的超額利潤(rùn)轉(zhuǎn)化為地租o 2．級(jí)差地租I和級(jí)差地租Ⅱ的關(guān)系

級(jí)差地租I和級(jí)差地租Ⅱ雖各有不同的產(chǎn)生條件，但二者的實(shí)質(zhì)是一樣的，它們都是由產(chǎn)品的個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格低于社會(huì)生產(chǎn)價(jià)格的差額所產(chǎn)生的超額利潤(rùn)轉(zhuǎn)化而成。級(jí)差地租工是級(jí)差地租Ⅱ的前提、基礎(chǔ)和出發(fā)點(diǎn)。(二)絕對(duì)地租

絕對(duì)地租，是指土地所有者憑借土地所有權(quán)壟斷所取得的地租。絕對(duì)地租既不是農(nóng)業(yè)

產(chǎn)品的社會(huì)生產(chǎn)價(jià)格與其個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格之差，也不是各級(jí)土地與劣等土地之間社會(huì)生產(chǎn)價(jià)格之差，而是個(gè)別農(nóng)業(yè)部門產(chǎn)品價(jià)值與生產(chǎn)價(jià)格之差。因此，農(nóng)業(yè)資本有機(jī)構(gòu)成低于社會(huì)平均資本有機(jī)構(gòu)成是絕對(duì)地租形成的條件，而土地所有權(quán)的壟斷才是絕對(duì)地租形成的根本原因。絕對(duì)地租的實(shí)質(zhì)和來源是農(nóng)業(yè)工人創(chuàng)造的剩余價(jià)值。例題：判斷題：絕對(duì)地租的實(shí)質(zhì)和來源是農(nóng)業(yè)工人創(chuàng)造的剩余價(jià)值。[ R ](三)壟斷地租

壟斷地租，是指由產(chǎn)品的壟斷價(jià)格帶來的超額利潤(rùn)而轉(zhuǎn)化成的地租。壟斷地租不是來自農(nóng)業(yè)雇傭工人創(chuàng)造的剩余價(jià)值，而是來自社會(huì)其他部門工人創(chuàng)造的價(jià)值。(四)關(guān)于非農(nóng)業(yè)用地的地租在土地所有權(quán)與土地經(jīng)營(yíng)權(quán)相分離的條件下，不論租用農(nóng)地或非農(nóng)地都須支付地租。

馬克思論述的非農(nóng)業(yè)用地的地租，是指建筑地段和礦山地段的地租。建筑地段地租是指工商業(yè)資本家為獲得建筑多種建筑物所需土地而支付給土地所有者的地租。建筑地段地租同農(nóng)業(yè)地租的明顯區(qū)別，在于農(nóng)業(yè)中土地的肥沃程度和位置對(duì)級(jí)差地租有決定作用，而對(duì)于建筑地租，則是位置起著決定作用。同時(shí)，由于壟斷價(jià)格對(duì)建筑地租起著很大作用。

礦山地租指工業(yè)資本家為取得采掘地下礦藏的權(quán)利而向土地所有者支付的地租。由于礦山的數(shù)量有限，也存在著經(jīng)營(yíng)的壟斷，使礦產(chǎn)品必須按劣等生產(chǎn)條件決定的生產(chǎn)價(jià)格出售，因而優(yōu)中等礦山可以取得超額利潤(rùn)而轉(zhuǎn)化為礦山地租。

三、西方資產(chǎn)階級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)家的地租理論資產(chǎn)階級(jí)古典經(jīng)濟(jì)學(xué)家和現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)學(xué)家分別在各自的主要經(jīng)濟(jì)學(xué)著作中，對(duì)地租問題發(fā)表了自己的見解和觀點(diǎn)。

早在17世紀(jì)后期，英國(guó)重商主義學(xué)派的代表人物、資產(chǎn)階級(jí)古典政治經(jīng)濟(jì)學(xué)的創(chuàng)始人威廉?配第在其名著《賦稅論》中首次提出，地租是勞動(dòng)產(chǎn)品扣除生產(chǎn)投入維持勞動(dòng)者生活必須后的余額，其實(shí)質(zhì)是剩余勞動(dòng)的產(chǎn)物和剩余價(jià)值的真正形態(tài)。法國(guó)重農(nóng)學(xué)派的代表人物之一杜爾哥在1766年發(fā)表的《關(guān)于財(cái)富的形成和分配的考察》一書中指出，由于農(nóng)業(yè)中存在著一種特殊的自然生產(chǎn)力，所以能使勞動(dòng)者所生產(chǎn)出來的產(chǎn)品數(shù)量，扣除為自己再生產(chǎn)勞動(dòng)力所必需的數(shù)量還有剩余，這就是自然恩賜的“純產(chǎn)品”，也是土地對(duì)勞動(dòng)者的賜予。這種“純產(chǎn)品”是由農(nóng)業(yè)勞動(dòng)者用自己的勞動(dòng)向土地取得的財(cái)富，但卻為土地所有者所占有，這就是地租。

英國(guó)資產(chǎn)階級(jí)古典政治經(jīng)濟(jì)學(xué)主要代表人物和創(chuàng)始人之一亞當(dāng)?斯密，在其1776年出版的《國(guó)富論》中系統(tǒng)地研究了地租。他認(rèn)為，地租是作為使用土地的代價(jià)，是為使用土地而支付給地主的價(jià)格，其來源是工人的無償勞動(dòng)。

英國(guó)古典政治經(jīng)濟(jì)學(xué)的杰出代表和理論完成者大衛(wèi)?李嘉圖，運(yùn)用勞動(dòng)價(jià)值論研究了地租，他在1817年發(fā)表的《政治經(jīng)濟(jì)學(xué)與賦稅原理》一書中，集中地闡述了他的地租理論。他認(rèn)為，土地的占有產(chǎn)生地租，地租是為使用土地而付給土地所有者的產(chǎn)品，是由勞動(dòng)創(chuàng)造的。地租是由農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)者從利潤(rùn)中扣除并付給土地所有者的部分。

現(xiàn)代資產(chǎn)階級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)的權(quán)威代表人物之一保羅?A?薩繆爾森認(rèn)為，地租是為使用土地所付的代價(jià)。土地供給數(shù)量是固定的，因而地租量完全取決于土地需求者的競(jìng)爭(zhēng)。

美國(guó)現(xiàn)代土地經(jīng)濟(jì)學(xué)家雷利?巴洛維在他所著《土地資源經(jīng)濟(jì)學(xué)——不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)》

一書中認(rèn)為：地租可以簡(jiǎn)單地看作是一種經(jīng)濟(jì)剩余，即總產(chǎn)值或總收益減去總要素成本或總成本之后余下的那一部分。各類土地上的地租額取決于產(chǎn)品價(jià)格水平和成本之間的關(guān)系。

四、土地價(jià)格地價(jià)一般理解為土地價(jià)格。所謂土地價(jià)格，可解釋為購(gòu)買土地所有權(quán)的價(jià)格。

第五節(jié) 土地金融與土地稅收

一、土地金融

(一)土地金融的概念和分類 1．土地金融的概念

土地金融，就是以土地作為獲取信用的保證，而獲得的資金融通。任何組織和個(gè)人，如欲獲得資金融通，必須有信用基礎(chǔ)，信用基礎(chǔ)不外乎三種：①受信人的道德人格；②受信人的能力；③受信人的財(cái)產(chǎn)。

土地具有增值趨勢(shì)，這正符合人們對(duì)財(cái)富的完全保障心理，所以土地成為最理想的長(zhǎng)期信用基礎(chǔ)。這種以土地作為抵押品而獲得的長(zhǎng)期信貸，稱為土地抵押信用。2．土地金融的分類一般根據(jù)土地用途不同，把土地金融分為農(nóng)地金融和市地金融兩大類

農(nóng)地金融主要業(yè)務(wù)包括：①農(nóng)地改良貸款。②農(nóng)地經(jīng)營(yíng)貸款。③農(nóng)地買賣貸款。農(nóng)地金融的主要特點(diǎn)是：在契約未到期之前，債權(quán)者不得任意要求債務(wù)提前償還，而債務(wù)者則可在契約到期前隨時(shí)償還，負(fù)債程序以土地收益剩余為限，貸款期長(zhǎng)，利息一般不變。

市地金融是以城市土地為抵押標(biāo)的而取得的資金融通。主要業(yè)務(wù)包括：房地產(chǎn)貸款、消費(fèi)貸款、改良貸款(主要用于社區(qū)發(fā)展和道路建設(shè))、企業(yè)貸款等。市地金融的特點(diǎn)：風(fēng)險(xiǎn)較小、盈利相對(duì)較高。

例題：判斷題：市地金融的特點(diǎn)：風(fēng)險(xiǎn)較大、盈利相對(duì)較高。[W ] 一般國(guó)家的土地金融專業(yè)機(jī)構(gòu)大多以農(nóng)村為對(duì)象，協(xié)助農(nóng)民經(jīng)營(yíng)與開發(fā)土地，并促進(jìn)農(nóng)、林、牧、漁等各個(gè)方面的建設(shè)。(二)土地金融的特征和功能 1．土地金融的特征

(1)靈活性。(2)政策性。(3)風(fēng)險(xiǎn)性。2．土地金融的功能

(1)用土地作為抵押品，以融通資金，發(fā)展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的功能。(2)政府可通過土地金融手段推行農(nóng)業(yè)政策與土地政策。(3)籌集建設(shè)城鄉(xiāng)居民住房資金的功能。

二、土地稅收(一)土地稅收的內(nèi)涵

稅收是國(guó)家依據(jù)法律規(guī)定，強(qiáng)制地對(duì)經(jīng)濟(jì)單位和個(gè)人無償征收的實(shí)物或貨幣，是國(guó)家

憑借政治權(quán)力參與國(guó)民收入分配和再分配的一種手段。

征稅的種類很多，區(qū)分不同稅種類別的主要標(biāo)志是征稅對(duì)象。征稅對(duì)象按性質(zhì)一般可劃分為對(duì)收入額征稅、對(duì)所得額征稅和對(duì)財(cái)產(chǎn)征稅。(二)土地稅制和地稅形式

土地稅制度是一國(guó)政府制定的土地稅收法令、土地稅制及其形式和征稅辦法的總稱。土地稅制度，是由國(guó)家政權(quán)機(jī)關(guān)制定的向其納稅單位和個(gè)人征收土地稅的法律依據(jù)和規(guī)范，它反映著一種國(guó)家和納稅人之間的分配關(guān)系。

一國(guó)公布的土地稅法中通常必須明確規(guī)定征稅對(duì)象、納稅人、稅目、稅率、納稅環(huán)節(jié)、納稅期、減稅免稅、違章處理等這些稅收制度的組成要素。由于各國(guó)土地制度不盡相同，其稅制、稅種、征收的辦法和稅率，在各個(gè)國(guó)家也有不同，但一般都征收地價(jià)稅(即土地原價(jià)稅)和土地增值稅

地價(jià)稅是根據(jù)土地價(jià)格向土地所有者征收的一種土地稅，一般分為兩種：(1)土地原價(jià)稅。是按土地的原始價(jià)格征稅，不包括土地改良價(jià)格。

(2)土地增值稅。又稱土地增價(jià)稅，是指按土地價(jià)格增加數(shù)額征稅。土地增值的計(jì)征辦法又分兩種：一是土地所有權(quán)未轉(zhuǎn)移條件下，按一定時(shí)期內(nèi)土地價(jià)格增加部分征稅；二是在土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，按土地所有者出賣土地的價(jià)格高于其購(gòu)人價(jià)格部分征稅。土地增值稅是一些國(guó)家為了適應(yīng)土地增值而設(shè)立的稅種，其目的是把因社會(huì)發(fā)展所增加的土地價(jià)格還諸于社會(huì)共享，并以此遏制土地投機(jī)的發(fā)展。土地增值稅原只在土地轉(zhuǎn)移時(shí)征收，但即使土地在保持不轉(zhuǎn)移時(shí)仍然可累積利益而增值，還是應(yīng)該征收土地增值稅，此之為定期增值稅。

當(dāng)前各國(guó)實(shí)行的定期增值稅一般分為10年期和5年期兩種。10年期增值稅是指土地保留10年屆滿時(shí)須征收土地增值稅，5年期增值稅是指土地建設(shè)地區(qū)土地增值稅于工程竣工后屆滿5年時(shí)征收。征收這兩種定期增值稅主要是區(qū)別由于通常的城市成長(zhǎng)與由于市政工程改善而引起的不同的土地價(jià)格增值。

(三)土地稅收政策地稅政策是土地政策的重要組成部分，是指國(guó)家或社會(huì)為特定的目的對(duì)土地稅制、稅種、稅率及征收辦法等法制規(guī)范的控制，以調(diào)節(jié)不同類型和不同用途土地的經(jīng)濟(jì)供給及其收益的分配。(四)我國(guó)現(xiàn)行稅收體系

目前，我國(guó)新稅制體系建立之后，國(guó)家現(xiàn)行稅收體系主要由以下稅種構(gòu)成： 1．流轉(zhuǎn)稅類(含附加稅)(1)增值稅(2)營(yíng)業(yè)稅(3)消費(fèi)稅(4)城市維護(hù)建設(shè)稅 2．收益稅類

(5)個(gè)人所得稅(6)企業(yè)所得稅(7)外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅(8)土地增值稅(9)農(nóng)業(yè)稅

3．財(cái)產(chǎn)稅類(10)房產(chǎn)稅(11)車船稅

4．資源稅類(12)資源稅(13)耕地占用稅(14)土地使用稅

5．行為稅類(15)印花稅(16)契稅(17)固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅(18)關(guān)稅

在國(guó)家現(xiàn)行稅收體系中，涉及到土地稅收的課稅項(xiàng)目主要有：土地增值稅、耕地占用

稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等。與土地稅收相關(guān)的稅種還有：房產(chǎn)稅、契稅、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅和印花稅等。

例題：在國(guó)家現(xiàn)行稅收體系中，涉及到土地稅收的課稅項(xiàng)目主要有[ ]等。A．耕地占用稅 B．消費(fèi)稅 C．土地增值稅 D．城鎮(zhèn)土地使用稅 答案：ACD 分析：在國(guó)家現(xiàn)行稅收體系中，涉及到土地稅收的課稅項(xiàng)目主要有：土地增值稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等。

土地增值稅是國(guó)家對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及附著物并取得收入的單位和個(gè)人，依法就其取得的土地增值額所征收的一種稅，對(duì)土地增值額課稅，其實(shí)質(zhì)是對(duì)土地收益或地租征稅。開征土地增值稅的主要目的是調(diào)節(jié)超額收入，抑制投機(jī)，防止土地資產(chǎn)流失。土地增值稅采取四級(jí)超額累進(jìn)稅率，其稅率為30％-60％。耕地占用稅是對(duì)占用耕地建房或者從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個(gè)人，依法按實(shí)際占用的耕地面積計(jì)征的一種稅。耕地占用稅實(shí)行定額稅制，即按實(shí)際占用耕地面積，按人均耕地水平分四個(gè)檔次計(jì)征，其額度為1-10元／㎡，一次性征收。城鎮(zhèn)土地使用稅是對(duì)在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個(gè)人，依法征收的一種級(jí)差資源稅。土地使用稅以納稅人實(shí)際占用的土地面積，按照城市規(guī)模大小，依照規(guī)定的稅額標(biāo)準(zhǔn)分為四個(gè)檔次按計(jì)算，分期繳納。其稅額幅度為每年0．2—10元／㎡。

第三章 土地利用規(guī)劃管理

重點(diǎn)難點(diǎn)：土地利用總體規(guī)劃的評(píng)審,報(bào)批與修編

第一節(jié) 土地利用與土地利用規(guī)劃

一、土地利用的涵義

土地利用是指人類通過特定的行為，以土地為勞動(dòng)對(duì)象(或手段)，利用土地的特性，獲得物質(zhì)產(chǎn)品和服務(wù)，以滿足自身需要的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)過程。

例題：判斷題：土地利用是指人類通過特定的行為，以土地為勞動(dòng)對(duì)象(或手段)，利用土地的特性，獲得物質(zhì)產(chǎn)品和服務(wù)，以滿足自身需要的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)過程。

就社會(huì)關(guān)系而言，土地利用反映了人與人，人與地的種種關(guān)系，決定著人們?cè)谏a(chǎn)生活過程中所建立的社會(huì)關(guān)系和利益分配機(jī)制。

土地的生產(chǎn)性利用，是把土地作為主要生產(chǎn)活動(dòng)。資料和勞動(dòng)對(duì)象，以生產(chǎn)生物產(chǎn)品或礦物產(chǎn)品為主要目的的利用.土地的非生產(chǎn)利用，則主要利用土地的空間和承載力.二、土地合理利用的準(zhǔn)則

土地利用的目標(biāo)是合理利用有限的土地資源，其衡量標(biāo)準(zhǔn)如下： 1．是否在土地利用中取得最大的經(jīng)濟(jì)效益一部 2．是否在土地利用中取得最佳的生態(tài)效益

3．是否最大限度地滿足了人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的物質(zhì)和文化需要.三、影響土地利用的因素

1．自然因素.土地利用直接受制于自然因素的影響。

2．經(jīng)濟(jì)因素.因素決定了不同土地利用的物質(zhì)基礎(chǔ)，而不同的經(jīng)濟(jì)因素則決定了土地利用的方式、結(jié)構(gòu)及如何利用。經(jīng)濟(jì)因素包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、投入水平等。

3．社會(huì)因素.制度、人口、法規(guī)、政策、教育、技術(shù)乃至風(fēng)俗和宗教都對(duì)土地利用構(gòu)成較大的影響。其中，土地制度、人口和國(guó)家政策對(duì)土地利用的影響尤其明顯。

四、土地利用規(guī)劃的概念

土地利用規(guī)劃是指人們?yōu)榱烁淖儾⒖刂仆恋乩梅较颍瑑?yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)和布局，提高土地產(chǎn)出率，根據(jù)社會(huì)發(fā)展要求和當(dāng)?shù)刈匀弧⒔?jīng)濟(jì)、社會(huì)條件，對(duì)一定區(qū)域范圍內(nèi)的土地開發(fā)、利用、整治、保護(hù)所作出的具體部署和安排。

五、土地利用規(guī)劃的作用

土地利用規(guī)劃作用主要表現(xiàn)在對(duì)土地利用的控制、協(xié)調(diào)、組織和監(jiān)督四個(gè)方面。1．控制.為了保持人口與土地，特別是人口與耕地的平衡關(guān)系，國(guó)家必須通過土地利用規(guī)劃，控制部門、行業(yè)的用地結(jié)構(gòu)和規(guī)模，對(duì)土地利用實(shí)行有效的控制。2．協(xié)調(diào).通過土地利用規(guī)劃，一方面實(shí)現(xiàn)區(qū)域內(nèi)人口、資源、環(huán)境的和諧統(tǒng)一； 另一方面通過對(duì)區(qū)域內(nèi)國(guó)民經(jīng)濟(jì)各部門、各行業(yè)用地量的合理分配，解決國(guó)民經(jīng)濟(jì)各部門、各行業(yè)土地需求的矛盾，保證各產(chǎn)業(yè)之間的協(xié)調(diào)發(fā)展。3．組織.組織土地利用是土地利用規(guī)劃最基本的功能。

4．監(jiān)督.以土地利用規(guī)劃為依據(jù)，對(duì)各部門的土地保護(hù)、利用、開發(fā)等情況進(jìn)行監(jiān)督和檢查，以保證土地資源的合理利用。

六、土地利用規(guī)劃的任務(wù)

土地利用規(guī)劃的目的是從社會(huì)整體利益出發(fā)，以便取得一個(gè)比單純的私人或企業(yè)開發(fā)利用土地要高得多的綜合效益。為此，土地利用規(guī)劃需要完成以下基本任務(wù)。1．分析土地利用問題規(guī)劃始于問題。土地利用規(guī)劃的首要任務(wù)必須把握社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)，查清土地利用現(xiàn)狀，分析后備土地資源開發(fā)潛力，對(duì)土地供需狀況進(jìn)行科學(xué)預(yù)測(cè)，評(píng)價(jià)土地的適宜性和限制性，估算區(qū)域的土地資源人口承載量，從而明確土地利用規(guī)劃所要解決的主要問題的類型和性質(zhì)，并形成問題報(bào)告書。2．明確土地利用目標(biāo)和基本方針

土地利用目標(biāo)是合理組織土地利用的努力方向和要求達(dá)到的目的。它具有概括性、全局性、約束性、時(shí)效性。

例題：土地利用目標(biāo)是合理組織土地利用的努力方向和要求達(dá)到的目的。它具有[ ]。

A．概括性 B．全局性 C．約束性 D．時(shí)效性 答案：ABCD 目標(biāo)可分為戰(zhàn)略的和具體的兩大類。土地利用戰(zhàn)略目標(biāo)具有總體性、長(zhǎng)期性和宏觀指導(dǎo)性的特征。

3．?dāng)M定土地利用控制指標(biāo)

土地利用控制性指標(biāo)的擬定主要依據(jù)土地利用目標(biāo)和基本方針，上級(jí)下達(dá)的控制性指標(biāo)并結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況綜合進(jìn)行。這一指標(biāo)主要包括基本農(nóng)田保護(hù)面積，耕地保有量，建設(shè)占用耕地?cái)?shù)量，土地開發(fā)整理補(bǔ)充耕地?cái)?shù)量，退耕還林面積等。4．土地利用結(jié)構(gòu)和布局調(diào)整

它主要包括①規(guī)劃期末各類用地的規(guī)模，規(guī)劃期內(nèi)各類用地增減變化的指標(biāo)調(diào)整；②調(diào)整后各類土地利用指標(biāo)在空間上的落實(shí)，編制規(guī)劃圖。5．制定實(shí)施規(guī)劃的政策和措施

規(guī)劃的任務(wù)之一就是要研究目標(biāo)與政策及措施之間的關(guān)系，分析采取何種政策、措施能更有效地實(shí)現(xiàn)規(guī)劃的目標(biāo)和方案，從而制定行之有效的政策和措施。

七、土地利用規(guī)劃的內(nèi)容

土地利用規(guī)劃的內(nèi)容取決于規(guī)劃的類型及其所確定的目標(biāo)和任務(wù)。但一般說來，其內(nèi)容主要包括以下幾個(gè)方面。(1)土地調(diào)查。(2)土地評(píng)價(jià)。(3)土地供求預(yù)測(cè)。

(4)土地利用總體規(guī)劃方案編制。(5)土地利用布局。(6)建設(shè)用地規(guī)劃。(7)農(nóng)用地規(guī)劃。(8)未利用地開發(fā)規(guī)劃。(9)土地整理規(guī)劃。(10)土地整治規(guī)劃。(11)土地保護(hù)規(guī)劃。

(12)土地利用規(guī)劃的可行性研究與方案評(píng)價(jià)。(13)土地利用規(guī)劃成果的編制。(14)土地利用規(guī)劃的組織與實(shí)施。

例題：判斷題：土地利用規(guī)劃的內(nèi)容取決于規(guī)劃的類型及其所確定的目標(biāo)和任務(wù)。

八、土地利用規(guī)劃體系

1．按規(guī)劃時(shí)限劃分按規(guī)劃時(shí)限不同，一般可將規(guī)劃分為長(zhǎng)期規(guī)劃、中期規(guī)劃和短期規(guī)劃。長(zhǎng)期規(guī)劃年限達(dá)10年以上，短期規(guī)劃年限小于5年，中期規(guī)劃介于二者之間。我國(guó)現(xiàn)階段編制的土地利用總體規(guī)劃屬于長(zhǎng)期規(guī)劃，它是編制中、短期規(guī)劃和用地計(jì)劃的依據(jù)。一般而言，中、短期規(guī)劃多屬于過渡性規(guī)劃，是長(zhǎng)期規(guī)劃的深化和補(bǔ)充，是由宏觀向微觀過渡的規(guī)劃。

2．按規(guī)劃范圍劃分根據(jù)規(guī)劃范圍大小，可將土地利用規(guī)劃分為國(guó)家規(guī)劃和地方規(guī)劃。在我國(guó)通常按行政區(qū)域范圍將規(guī)劃分為全國(guó)、省級(jí)、地市級(jí)、縣(市)級(jí)、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))級(jí)五個(gè)層次。在各個(gè)層次之間，還可以根據(jù)需要，按自然區(qū)域范圍或經(jīng)濟(jì)管理區(qū)域范圍進(jìn)行不同層次的跨行政區(qū)域的土地利用規(guī)劃。

3．按規(guī)劃性質(zhì)劃分按規(guī)劃性質(zhì)的不同，根據(jù)規(guī)劃地位、作用和服務(wù)功能的差異，可將規(guī)劃分為土地利用總體規(guī)劃、土地利用專項(xiàng)規(guī)劃和土地利用詳細(xì)規(guī)劃。

九、土地利用規(guī)劃的原則

土地利用規(guī)劃要做到科學(xué)、合理、有效、可行，規(guī)劃人員必須遵守共同的法則和標(biāo)準(zhǔn)，這就是土地利用規(guī)劃的原則。

1．目的性原則所謂目的性原則，就是要根據(jù)不同的土地利用問題，明確不同的規(guī)劃目的和目標(biāo)，選擇不同的規(guī)劃方法和技術(shù)路線。2．整體性原則

3．公眾參與原則.公眾參與規(guī)劃是指規(guī)劃工作組同工作以外的，將來要執(zhí)行規(guī)劃或

受規(guī)劃影響的部門或公眾代表廣泛交換意見，共同參與規(guī)劃決策的過程。4．動(dòng)態(tài)平衡原則.土地利用規(guī)劃應(yīng)當(dāng)尋求系統(tǒng)在時(shí)間序列上處于不斷變動(dòng)中的平衡狀態(tài)。

5．逐級(jí)控制原則土地利用規(guī)劃一般應(yīng)該是自上而下逐級(jí)控制進(jìn)行的。6．因地制宜原則

7．綜合效益原則土地利用是人們按照土地的特性為滿足自身的需要而進(jìn)行的有目的注重效益的活動(dòng)。這種效益是社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益、生態(tài)效益的綜合和統(tǒng)一。8．多方案比較原則

第二節(jié)土地利用總體規(guī)劃

一、土地利用總體規(guī)劃的概念

編制土地利用總體規(guī)劃是現(xiàn)階段土地管理的核心任務(wù)之一。《中華人民共和國(guó)土地管理法》第十七條規(guī)定“各級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)依據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、國(guó)土整治和資源保護(hù)要求、土地供給能力以及各項(xiàng)建設(shè)對(duì)土地的需求，組織編制土地利用總體規(guī)劃”。土地利用總體規(guī)劃是指在一定區(qū)域內(nèi)，根據(jù)國(guó)家社會(huì)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展要求以及當(dāng)?shù)氐淖匀弧⑸鐣?huì)經(jīng)濟(jì)條件對(duì)土地的開發(fā)、利用、整治、保護(hù)等在空間和時(shí)間上所作的總體安排和布局。其目的在于加強(qiáng)土地利用的宏觀控制和計(jì)劃管理，合理利用土地資源，提高土地利用率和土地產(chǎn)出率，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展，并為土地利用科學(xué)管理提供依據(jù)。

二、土地利用總體規(guī)劃編制的意義和作用

1．編制和實(shí)施土地利用總體規(guī)劃是合理利用土地的基礎(chǔ)

土地利用總體規(guī)劃是與土地的自然條件、社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件和國(guó)民經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展相適應(yīng)的土地利用長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，因此它是合理利用土地的基礎(chǔ)和依據(jù)。

例題：判斷題

編制和實(shí)施土地利用總體規(guī)劃是合理利用土地的基礎(chǔ)

2．土地利用總體規(guī)劃為國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、穩(wěn)定、協(xié)調(diào)發(fā)展創(chuàng)造有利條件 3．土地利用總體規(guī)劃是國(guó)家實(shí)行用途管制的基礎(chǔ)

三、土地利用總體規(guī)劃編制的依據(jù)和原則

根據(jù)《土地管理法》有關(guān)規(guī)定，編制土地利用總體規(guī)劃的主要依據(jù)有：(1)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃；(2)國(guó)土整治和資源環(huán)境保護(hù)要求；(3)土地供給能力及各項(xiàng)建設(shè)對(duì)土地要求；(4)上一級(jí)土地利用總體規(guī)劃。編制原則有：

(1)嚴(yán)格保護(hù)基本農(nóng)田，控制非農(nóng)建設(shè)占用農(nóng)地；(2)提高土地利用率；

(3)統(tǒng)籌安排各類、各區(qū)域用地；

(4)保護(hù)和改善生態(tài)環(huán)境，保障土地的可持續(xù)利用。

四、土地利用總體規(guī)劃的層次體系

土地利用總體規(guī)劃宜按行政區(qū)劃體系分級(jí)編制。根據(jù)我國(guó)行政區(qū)劃，土地利用總體規(guī)劃按行政區(qū)域分為全國(guó)、省(自治區(qū)、直轄市)、市(地)、縣(市)和鄉(xiāng)(鎮(zhèn))五級(jí)，即五個(gè)層次。全國(guó)、省、市(地)三級(jí)規(guī)劃，由于涉及范圍大，所以屬指導(dǎo)性規(guī)劃。縣級(jí)總體規(guī)劃則注重規(guī)劃實(shí)施的可操作性。鄉(xiāng)級(jí)總體規(guī)劃是最基層的規(guī)劃，具有一定的微觀規(guī)劃性質(zhì)，主要是以落實(shí)縣級(jí)規(guī)劃內(nèi)容為重點(diǎn)。各層次之間，可以根據(jù)需要，按自然區(qū)劃或經(jīng)濟(jì)區(qū)域，進(jìn)行跨省、跨市縣、跨鄉(xiāng)(鎮(zhèn))的區(qū)域土地利用總體規(guī)劃。上下級(jí)規(guī)劃必須緊密銜接，上一級(jí)規(guī)劃指導(dǎo)下一級(jí)規(guī)劃，是下級(jí)規(guī)劃的依據(jù)，下級(jí)規(guī)劃是上級(jí)規(guī)劃的基礎(chǔ)和落實(shí)。

五、土地利用總體規(guī)劃的內(nèi)容

土地利用總體規(guī)劃主要應(yīng)包括以下幾個(gè)方面的內(nèi)容：(1)為編制下一級(jí)規(guī)劃提供依據(jù)。

(2)確定區(qū)域內(nèi)土地利用規(guī)劃目標(biāo)和為實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)所應(yīng)遵循的土地利用基本方針。(3)確定土地利用結(jié)構(gòu)和各業(yè)用地指標(biāo)。

(4)劃分土地利用區(qū)，規(guī)定各土地利用區(qū)的土地用途和土地使用規(guī)則。

(5)確定規(guī)劃范圍內(nèi)交通、水利、電力、工礦等重點(diǎn)工程項(xiàng)目的用地指標(biāo)和布局。(6)制定實(shí)施規(guī)劃有關(guān)的政策和措施。

土地利用總體規(guī)劃為各級(jí)人民政府管理土地提供科學(xué)的依據(jù)。不同層次需要解決的問題不同，其規(guī)劃的內(nèi)容也不一樣。高一層次的土地利用總體規(guī)劃是下一級(jí)土地利用總體規(guī)劃的依據(jù)。其中全國(guó)、省級(jí)、地市級(jí)土地利用總體規(guī)劃屬宏觀控制性規(guī)劃，根據(jù)對(duì)土地利用加強(qiáng)宏觀管理的要求，重點(diǎn)在于強(qiáng)化規(guī)劃指標(biāo)控制；縣、鄉(xiāng)級(jí)規(guī)劃是實(shí)施性、管理性規(guī)劃，重點(diǎn)是把上級(jí)規(guī)劃下達(dá)的各項(xiàng)指標(biāo)落實(shí)到土地空間上，即劃定土地用途區(qū)、編定土地用途。

1．全國(guó)土地利用總體規(guī)劃的主要內(nèi)容(1)確定對(duì)全國(guó)有指導(dǎo)意義的土地開發(fā)、利用、整治、保護(hù)的方針政策及目標(biāo)和措施；(2)協(xié)調(diào)各省、自治區(qū)、直轄市之間的土地利用關(guān)系；(3)根據(jù)全國(guó)的生產(chǎn)力總體布局與用地需求，劃分不同的土地利用地域區(qū)；(4)提出各省(市、區(qū))的土地利用方向和指令性指標(biāo)，對(duì)跨省(市、區(qū))的重要工程項(xiàng)目用地進(jìn)行布局，并確定用地規(guī)模；(5)擬定提高土地利用率和生產(chǎn)力、保護(hù)和改善生態(tài)環(huán)境、調(diào)整土地利用結(jié)構(gòu)的政策措施。

2．省級(jí)土地利用總體規(guī)劃的內(nèi)容(1)根據(jù)《全國(guó)土地利用總體規(guī)劃綱要》的要求，結(jié)合本省土地資源的特點(diǎn)及土地利用的問題，確定全省土地利用目標(biāo)和方針；(2)根據(jù)全省土地利用目標(biāo)和各地區(qū)(市)土地資源特點(diǎn)，提出各地區(qū)(市)的土地利用方向和目標(biāo)；(3)根據(jù)全省的生產(chǎn)力總體布局與用地需求，劃分不同的土地利用地域區(qū)。(4)對(duì)各種用地、生產(chǎn)基地及跨地區(qū)(市)的基礎(chǔ)設(shè)施工程用地進(jìn)行布局，提出土地利用結(jié)構(gòu)的指導(dǎo)性調(diào)整指標(biāo)及省內(nèi)重要基礎(chǔ)工程和重要工礦項(xiàng)目用地規(guī)模；(5)解決地市級(jí)土地利用總體規(guī)劃所不能考慮的地市與地市之間的土地利用問題。(6)制定實(shí)施規(guī)劃的有關(guān)政策和措施。

3．地市級(jí)土地利用總體規(guī)劃的主要內(nèi)容(1)根據(jù)省級(jí)土地利用總體規(guī)劃的要求，結(jié)合本地區(qū)土地資源特點(diǎn)及土地利用的問題提出本地區(qū)土地利用的方針；(2)根據(jù)本地區(qū)土地的自然條件，社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件，國(guó)民經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的需要，確定本地區(qū)的土地利用目標(biāo)；(3)根據(jù)本地區(qū)土地利用的目標(biāo)和各縣土地資源特點(diǎn)，確定各縣土地利用方向；(4)確定區(qū)內(nèi)中心城市、重要基礎(chǔ)設(shè)施工程、重要工礦項(xiàng)目用地的規(guī)模和布局；(5)協(xié)調(diào)地區(qū)內(nèi)縣與縣之間的土地利用，解決縣與縣所不能考慮的土地利用問題。(6)制定實(shí)施規(guī)劃的有關(guān)政策和措施。

4．縣級(jí)土地利用總體規(guī)劃的主要內(nèi)容(1)根據(jù)地市級(jí)土地利用總體規(guī)劃的要求，結(jié)合本縣的實(shí)際情況，確定本縣土地利用規(guī)劃的目標(biāo)與任務(wù)；(2)合理調(diào)整土地利用結(jié)構(gòu)和布局，制定全縣各類用地指標(biāo)，確定分階段的土地整理、復(fù)墾、開發(fā)、保護(hù)任務(wù)；(3)劃定土地利用區(qū)，確定各區(qū)土地利用管制規(guī)則；(4)安排能源、交通、水利等重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目用地；(5)將全縣土地利用指標(biāo)落實(shí)到鄉(xiāng)(鎮(zhèn))；(6)擬定實(shí)施規(guī)劃的措施。5．鄉(xiāng)(鎮(zhèn))級(jí)土地利用總體規(guī)劃的內(nèi)容鄉(xiāng)(鎮(zhèn))級(jí)土地利用總體規(guī)劃是最基層的土地利用總體規(guī)劃，它作為一個(gè)規(guī)劃層次，在縣級(jí)土地利用總體規(guī)劃指導(dǎo)下單獨(dú)進(jìn)行編制，但最好能與縣級(jí)土地利用總體規(guī)劃結(jié)合起來同步進(jìn)行。鄉(xiāng)(鎮(zhèn))級(jí)土地利用總體規(guī)劃主要任務(wù)是落實(shí)縣級(jí)土地利用總體規(guī)劃。(1)根據(jù)縣級(jí)土地利用總體規(guī)劃的要求及本鄉(xiāng)(鎮(zhèn))的土地資源特點(diǎn)，確定鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用的目標(biāo)和方向；(2)具體確定并落實(shí)縣級(jí)規(guī)劃所確定的各類土地利用區(qū)；(3)編定各土地利用區(qū)的使用用途，具體落實(shí)每塊土地的規(guī)劃用途；(4)闡明落實(shí)上級(jí)規(guī)劃指標(biāo)和各類土地利用區(qū)的途徑、措施。

第三節(jié) 土地利用專項(xiàng)規(guī)劃與詳細(xì)規(guī)劃

一、土地利用專項(xiàng)規(guī)劃

土地利用專項(xiàng)規(guī)劃是在土地利用總體規(guī)劃的框架控制下，針對(duì)土地開發(fā)、利用、整治和保護(hù)某一專門問題而進(jìn)行的規(guī)劃。土地利用專項(xiàng)規(guī)劃就其本質(zhì)而言是土地利用總體規(guī)劃的深入和補(bǔ)充，是土地利用總體規(guī)劃的有機(jī)組成部分。與土地利用總體規(guī)劃相比，土地利用專項(xiàng)規(guī)劃具有以下特性：

(1)針對(duì)性。土地利用專項(xiàng)規(guī)劃是對(duì)規(guī)劃區(qū)域的土地開發(fā)、利用、整治和保護(hù)中的某一專門問題或某一類型的土地使用問題進(jìn)行規(guī)劃

(2)局部性。土地利用專項(xiàng)規(guī)劃是相對(duì)規(guī)劃區(qū)內(nèi)部分土地而言的。(3)實(shí)用性。

例題：土地利用專項(xiàng)規(guī)劃與土地利用總體規(guī)劃相比，土地利用專項(xiàng)規(guī)劃具有以下特性： 答案：ABC A．針對(duì)性 B．局部性 C．實(shí)用性 D．整體性

二、土地利用詳細(xì)規(guī)劃

土地利用詳細(xì)規(guī)劃是和指導(dǎo)下，直接對(duì)某一地段或某一土用單位的土地利用及其配套設(shè)施作出具體的安排，它是土地利用總體規(guī)劃或土地利用專項(xiàng)規(guī)劃的深入和細(xì)化。

從土地利用詳細(xì)規(guī)劃的作用來看，有兩種類型，即控制性土地利用詳細(xì)規(guī)劃和開發(fā)性土地利用詳細(xì)規(guī)劃。控制性土地利用詳細(xì)規(guī)劃是地方政府為規(guī)范和控制土地使用者的微觀土地利用行為而編制的規(guī)劃，它詳細(xì)規(guī)定了各類土地的使用范圍、使用界線、使用強(qiáng)度、利用要求、限制條件等。開發(fā)性土地利用詳細(xì)規(guī)劃則是為了指導(dǎo)某一地段、地塊或某一土地使用單位的土地如何開發(fā)利用而進(jìn)行的具體規(guī)劃。

根據(jù)我國(guó)目前的土地使用情況，控制性土地利用詳細(xì)規(guī)劃主要有以下類型：

1．城市(鎮(zhèn))土地利用規(guī)劃

城市土地利用控制性規(guī)劃的主要內(nèi)容就是合理地確定城市用地的總體布局與功能分區(qū)，規(guī)定各地段各種用途的具體用地范圍、用地強(qiáng)度、用地要求和用地限制。城市土地利用規(guī)劃是城市規(guī)劃最主要的內(nèi)容。

2．鄉(xiāng)村土地利用規(guī)劃

鄉(xiāng)村土地利用規(guī)劃是在城市(鎮(zhèn))以外的廣大農(nóng)村地域進(jìn)行的，鄉(xiāng)村土地以農(nóng)業(yè)用地為主，兼有一定的村莊居民點(diǎn)用地、工業(yè)小區(qū)用地、交通水利設(shè)施用地、生態(tài)保護(hù)用地等。與城市(鎮(zhèn))土地不同，鄉(xiāng)村土地主要由農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用地構(gòu)成，它側(cè)重于利用土地的生產(chǎn)功能。土地的利用方式受制于土地的適宜性。鄉(xiāng)村土地利用規(guī)劃的主要內(nèi)容就是合理地安排各類用地，在總體規(guī)劃的基礎(chǔ)上，詳細(xì)編定各地塊的具體用途，并對(duì)各類用地的要求，限制條件等作出具體規(guī)定，以便能夠?yàn)橥恋赜猛竟苤铺峁┮罁?jù)。控制性的鄉(xiāng)村土地利用詳細(xì)規(guī)劃的重點(diǎn)應(yīng)是保護(hù)農(nóng)地，尤其是保護(hù)基本農(nóng)田。

例題：根據(jù)我國(guó)目前的土地使用情況，控制性土地利用詳細(xì)規(guī)劃主要有以下類型：[ ] 答案：A、B A．城市(鎮(zhèn))土地利用規(guī)劃 B．鄉(xiāng)村土地利用規(guī)劃

C．國(guó)家土地利用規(guī)劃 D．省級(jí)土地利用規(guī)劃

第四節(jié) 土地利用規(guī)劃的實(shí)施與管理

一、土地利用規(guī)劃實(shí)施與管理的重要性及途徑(一)土地利用規(guī)劃實(shí)施與管理的重要性

在完成編制規(guī)劃任務(wù)之后，能否很好地組織規(guī)劃的實(shí)施，就成為實(shí)現(xiàn)規(guī)劃目標(biāo)、發(fā)揮規(guī)劃作用的決定性環(huán)節(jié)。

土地利用規(guī)劃的全過程包括編制和實(shí)施兩個(gè)階段，二者互為依托，相輔相成，缺一不

可。

(二)土地利用規(guī)劃實(shí)施與管理的衡量標(biāo)準(zhǔn) 1．各規(guī)劃項(xiàng)目是否落實(shí)到地、到位。

2．各類用地變更的界線、位置、用途、面積是否符合規(guī)劃。3．土地利用、保護(hù)、整治措施是否得到有效實(shí)施 4．土地資金投入是否按規(guī)劃進(jìn)度完成 5．土地利用規(guī)劃實(shí)施后是否取得顯著效益。(三)土地利用規(guī)劃實(shí)施與管理的途徑

土地利用規(guī)劃的實(shí)施與管理必須綜合運(yùn)用法律的、行政的、經(jīng)濟(jì)的、技術(shù)的手段，才能取得預(yù)期效果。

(1)強(qiáng)化土地利用計(jì)劃的編制與管理。

(2)建立實(shí)施規(guī)劃的領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任制。層層訂立實(shí)施規(guī)劃的領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任制度可以促進(jìn)土地利用規(guī)劃落到實(shí)處。

(3)實(shí)行規(guī)劃公告制度。規(guī)劃公告可采用在報(bào)紙上公布、張貼布告和設(shè)立公告牌等方式。

(4)建立建設(shè)項(xiàng)目用地的規(guī)劃審查制度。建設(shè)項(xiàng)目可行性研究論證階段，必須經(jīng)土地管理部門預(yù)審。

(5)健全基本農(nóng)田保護(hù)制度。(6)加強(qiáng)城市和村鎮(zhèn)規(guī)劃審核。

(7)建立健全土地開發(fā)整理的規(guī)劃審查制度。(8)強(qiáng)化現(xiàn)代高新技術(shù)的應(yīng)用。

二、土地利用計(jì)劃的編制與管理

(一)土地利用計(jì)劃的概念

土地利用計(jì)劃是指根據(jù)土地利用總體規(guī)劃和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展需要，對(duì)各類用地?cái)?shù)量的具體安排。它是土地利用總體規(guī)劃的具體實(shí)施計(jì)劃。(二)土地利用計(jì)劃編制的任務(wù)和內(nèi)容

1．目前編制土地利用計(jì)劃實(shí)際上就是指編制土地利用計(jì)劃，其具體任務(wù)有：(1)通過編制土地利用計(jì)劃，實(shí)現(xiàn)土地利用總體規(guī)劃的目標(biāo)和任務(wù)。(2)合理確定各類用地的計(jì)劃指標(biāo)，調(diào)整土地利用結(jié)構(gòu)、規(guī)模和速度，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)均衡協(xié)調(diào)發(fā)展。(3)研究制定用地計(jì)劃的政策措施，保證計(jì)劃順利實(shí)施。2．土地利用計(jì)劃編制的內(nèi)容

例題：我國(guó)現(xiàn)階段土地利用計(jì)劃編制的內(nèi)容要由下述指標(biāo)體系構(gòu)成： A．農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地指標(biāo)。B．土地開發(fā)整理增加耕地指標(biāo) C．生態(tài)退耕指標(biāo)

D．耕地保有量指標(biāo) 答案：ABCD

(三)土地利用計(jì)劃編制的程序和方法

土地利用計(jì)劃的編制分為國(guó)家級(jí)、省級(jí)(自治區(qū)、直轄市)、省轄市級(jí)(地區(qū)、自治州)、縣級(jí)(縣級(jí)市、區(qū))。在這四級(jí)土地利用計(jì)劃編制單位中，縣級(jí)為基層計(jì)劃單位。在編制土地利用計(jì)劃前，要進(jìn)行各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，其中主要有：組織調(diào)查研究計(jì)劃期的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、固定資產(chǎn)投資狀況、工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)發(fā)展的速度、土地利用中的重大問題和政策措施，制定用地計(jì)劃的編制方法，統(tǒng)一計(jì)劃表格形式等有關(guān)內(nèi)容。我國(guó)目前土地利用計(jì)劃的編制，采用自上而下、上下結(jié)合的方法進(jìn)行。

1．上報(bào)計(jì)劃建議數(shù)首先由縣級(jí)以上地方人民政府土地行政主管部門會(huì)同有關(guān)部門，按照國(guó)土資源部的統(tǒng)一部署和計(jì)劃控制指標(biāo)，根據(jù)本行政區(qū)域土地利用總體規(guī)劃、國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃、土地利用的實(shí)際狀況，參考基期(本)計(jì)劃執(zhí)行情況，提出本行政區(qū)域計(jì)劃期(下一)的土地利用計(jì)劃建議數(shù)(預(yù)報(bào)數(shù))，經(jīng)同級(jí)人民政府審查后，報(bào)上一級(jí)人民政府土地行政主管部門。國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目和國(guó)務(wù)院有關(guān)部門批準(zhǔn)的道路、管線工程及大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目等使用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，由國(guó)務(wù)院有關(guān)部門以建設(shè)項(xiàng)目為單位，按照國(guó)土資源部管理和地方土地行政主管部門管理兩類提出下一的土地利用計(jì)劃建議。計(jì)劃建議在報(bào)國(guó)土資源部的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)抄送項(xiàng)目擬使用土地所在地的省、自治區(qū)、直轄市土地行政主管部門。下一的土地利用計(jì)劃建議，應(yīng)當(dāng)于每年11月20日前報(bào)國(guó)土資源部。2．下達(dá)計(jì)劃指標(biāo)

國(guó)土資源部會(huì)同國(guó)務(wù)院有關(guān)部門，在各地和國(guó)務(wù)院有關(guān)部門提出的土地利用計(jì)劃建議的基礎(chǔ)上，綜合平衡，編制土地利用計(jì)劃，報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)。編制的土地利用計(jì)劃應(yīng)當(dāng)于上一12月10日前報(bào)國(guó)務(wù)院經(jīng)批準(zhǔn)后下達(dá)到各部門和各省、自治區(qū)、直轄市以及由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)土地利用總體規(guī)劃的城市和新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)，以指導(dǎo)它們的計(jì)劃編制。

例題：編制的土地利用計(jì)劃應(yīng)當(dāng)于上一[ ]前報(bào)國(guó)務(wù)院答案：ABCDE A．12月10日 B．12月20日 C．11月10日 D．11月20日 分析：編制的土地利用計(jì)劃應(yīng)當(dāng)于上一12月10日前報(bào)國(guó)務(wù)院 3．上報(bào)計(jì)劃修正數(shù)

省、自治區(qū)、直轄市以及由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)土地利用總體規(guī)劃的城市和新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)在實(shí)施土地利用計(jì)劃時(shí)，確需調(diào)整本地區(qū)土地利用計(jì)劃指標(biāo)的，應(yīng)當(dāng)向國(guó)土資源部提出申請(qǐng)。國(guó)土資源部審核同意后，報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)。

三、建設(shè)用地的規(guī)劃審查

(一)建設(shè)用地規(guī)劃審查的概念及類型建設(shè)用地的規(guī)劃審查是指對(duì)建設(shè)單位上報(bào)的擬建項(xiàng)目是否符合土地利用規(guī)劃、土地利用計(jì)劃和國(guó)家土地供應(yīng)政策進(jìn)行審查的一項(xiàng)技術(shù)性和綜合性工作。

《建設(shè)用地審查報(bào)批管理辦法》規(guī)定，建設(shè)用地的規(guī)劃審查分兩種類型進(jìn)行：①在土

地利用總體規(guī)劃確定的城市、村莊和集鎮(zhèn)建設(shè)的地域范圍內(nèi)，可采取分批次報(bào)批建設(shè)用地辦法報(bào)批。②對(duì)土地利用總體規(guī)劃確定的城市、村莊和集鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍之外的省級(jí)以上基礎(chǔ)設(shè)施和線狀工程或在已經(jīng)分批次報(bào)批、審查批準(zhǔn)的建設(shè)用地范圍內(nèi)的具體建設(shè)項(xiàng)目用地按具體建設(shè)項(xiàng)目用地審查辦法報(bào)批。

例題：判斷題：《建設(shè)用地審查報(bào)批管理辦法》規(guī)定，建設(shè)用地的規(guī)劃審查分3種類型進(jìn)行[ W ](二)建設(shè)用地規(guī)劃審核的內(nèi)容

具體建設(shè)項(xiàng)目涉及農(nóng)用地的，首先，審查轉(zhuǎn)用的審批手續(xù)、權(quán)限是否符合法律規(guī)定；其次，審查其是否符合規(guī)劃要求，有沒有突破土地利用計(jì)劃；第三，審查擬使用的用途、位置是否與土地利用總體規(guī)劃圖相吻合，用地?cái)?shù)量是否符合建設(shè)用地定額指標(biāo)；第四，審查補(bǔ)充耕地的位置、面積是否真正落實(shí)，保持足額定位落實(shí)補(bǔ)充耕地是農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的必備條件之一。

四、土地開發(fā)整理規(guī)劃審查

(一)土地開發(fā)整理規(guī)劃審查的目的意義

土地開發(fā)整理是指對(duì)土地利用進(jìn)行調(diào)整與治理和對(duì)未利用地資源進(jìn)行開發(fā)的過程。它對(duì)增加有效耕地面積，保證耕地占補(bǔ)平衡，提高土地質(zhì)量和改善土地生態(tài)環(huán)境具有重要的意義。

土地開發(fā)整理規(guī)劃的審查，其目的一方面是為了使土地整理活動(dòng)符合土地利用總體規(guī)劃的要求，保證土地的開發(fā)整理能有序地進(jìn)行；另一方面也是為了使土地利用總體規(guī)劃所制定的耕地占補(bǔ)平衡，改善土地生態(tài)環(huán)境等措施能切實(shí)地通過土地開發(fā)整理活動(dòng)加以具體落實(shí)。

(二)土地開發(fā)整理規(guī)劃審查的內(nèi)容

土地開發(fā)整理規(guī)劃審查的主要內(nèi)容包括以下幾個(gè)方面： 1．?dāng)?shù)據(jù)資料審查.對(duì)文字資料應(yīng)進(jìn)行真實(shí)性、合法性審查，對(duì)現(xiàn)狀數(shù)據(jù)資料應(yīng)進(jìn)行可靠性，準(zhǔn)確性以及分析評(píng)判的合理性審查；對(duì)規(guī)劃提供的數(shù)據(jù)資料應(yīng)作科學(xué)性、合理性和可操作性審查。2．可行性審查: 土地開發(fā)整理涉及社會(huì)、生態(tài)、經(jīng)濟(jì)等各方面的因素，土地開發(fā)整理規(guī)劃必須建立在土地評(píng)價(jià)，社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展預(yù)測(cè)，經(jīng)濟(jì)合理性、技術(shù)可行性、生態(tài)環(huán)境可持續(xù)性等的研究基礎(chǔ)上。對(duì)于生態(tài)環(huán)境的可行性，尤其應(yīng)重點(diǎn)審查下列內(nèi)容：是否屬違反規(guī)劃毀林開荒、牧草地開荒；是否在25度以上的坡地上開墾耕地；是否圍湖造田和侵占江河灘地，若是則一律不予通過。因此凡申請(qǐng)審查的土地開發(fā)整理規(guī)劃必須經(jīng)過嚴(yán)密的可行性論證分析。3．目標(biāo)和任務(wù)審查

土地開發(fā)整理規(guī)劃在可行性論證的基礎(chǔ)上，提出了集約利用土地、增加有效耕地?cái)?shù)量、提高土地利用率和土地生產(chǎn)力、改善土地生態(tài)環(huán)境等目標(biāo)，并在此基礎(chǔ)上確定土地開發(fā)整理規(guī)劃的任務(wù)和要求。土地開發(fā)整理規(guī)劃審查應(yīng)對(duì)規(guī)劃結(jié)果是否能達(dá)到規(guī)劃目標(biāo)要求，是否能完成規(guī)劃任務(wù)等進(jìn)行審查。

4．規(guī)模和布局審查土地開發(fā)整理以土地利用總體規(guī)劃為依據(jù)，在土地利用總體規(guī)劃所確定的區(qū)域內(nèi)有計(jì)劃、有組織地進(jìn)行。因此土地開發(fā)整理規(guī)模應(yīng)不超過土地利用總體規(guī)劃所確定的規(guī)模，布局應(yīng)在土地利用總體規(guī)劃所確定的開發(fā)整理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行。5．田、水、路、林、村規(guī)劃布局綜合審查。6．實(shí)施措施審查。

例題：土地開發(fā)整理規(guī)劃審查的主要內(nèi)容包括以下幾個(gè)方面：答案：ABCD A．?dāng)?shù)據(jù)資料審查.B．可行性審查: C．目標(biāo)和任務(wù)審查 D．實(shí)施措施審查

五、基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)的規(guī)劃管理

為加強(qiáng)基本農(nóng)田保護(hù)，確保基本農(nóng)田數(shù)量長(zhǎng)期穩(wěn)定，質(zhì)量逐步提高，切實(shí)建立基本農(nóng)田保護(hù)制度，使土地利用總體規(guī)劃目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)，必須強(qiáng)化對(duì)基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)劃定工作的驗(yàn)收，并對(duì)基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)實(shí)行特殊管理。(一)基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)劃定的驗(yàn)收 1．驗(yàn)收的基本要求

(1)基本農(nóng)田保護(hù)面積不得低于土地利用總體規(guī)劃確定的指標(biāo)；在土地利用總體規(guī)劃確定的基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)范圍內(nèi)，基本農(nóng)田保護(hù)面積要落實(shí)到地塊。(2)根據(jù)土地利用總體規(guī)劃，鐵路、公路等交通沿線，城市和村莊、集鎮(zhèn)等周邊地區(qū)沒有規(guī)劃為建設(shè)用地的耕地，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先列入基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)。土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地和需要退耕還林、還草、還湖的耕地不應(yīng)當(dāng)劃人基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)。(3)基本農(nóng)田保護(hù)期限和基礎(chǔ)數(shù)據(jù)應(yīng)與土地利用總體規(guī)劃的規(guī)劃期限和基礎(chǔ)數(shù)據(jù)相一致。(4)基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)調(diào)整劃定工作應(yīng)在縣級(jí)人民政府統(tǒng)一組織領(lǐng)導(dǎo)下，由縣級(jí)人民政府土地行政主管部門會(huì)同農(nóng)業(yè)行政主管部門組織實(shí)施，以鄉(xiāng)、鎮(zhèn)為單位開展。(5)基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)調(diào)整劃定后，要建立健全各項(xiàng)基本農(nóng)田保護(hù)制度。2．驗(yàn)收內(nèi)容：

(1)基本農(nóng)田是否已經(jīng)落到地塊。(2)實(shí)地是否已核實(shí)。(3)標(biāo)志建立是否正確。(4)檔案建立是否規(guī)范。(5)建章立制是否完整可行。3．驗(yàn)收方法與步驟

劃定基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)工作的驗(yàn)收應(yīng)在省級(jí)人民政府的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，由省級(jí)人民政府土地行政主管部門會(huì)同農(nóng)業(yè)行政主管部門組織實(shí)施，按照驗(yàn)收內(nèi)容與基本要求，采取自下而上與自上而下相結(jié)合的方式進(jìn)行。具體可采取以下步驟。

(1)自查。基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)劃定工作完成后，由縣級(jí)人民政府組織開展自查。(2)初驗(yàn)。地(市)級(jí)人民政府土地、農(nóng)業(yè)行政主管部門接到驗(yàn)收申請(qǐng)后，組織對(duì)劃定工作的各項(xiàng)內(nèi)容與成果進(jìn)行初驗(yàn)。

(3)復(fù)驗(yàn)。省級(jí)人民政府土地、農(nóng)業(yè)行政主管部門在接到驗(yàn)收申請(qǐng)后，組織驗(yàn)收組，對(duì)初驗(yàn)成果進(jìn)行復(fù)驗(yàn)。(4)公布。(5)總結(jié)。

(二)基本農(nóng)田護(hù)區(qū)管理。1．基本農(nóng)田的數(shù)量管理

(1)地方人民政府應(yīng)當(dāng)采取措施，確保土地利用總體規(guī)劃確定的本行政區(qū)域內(nèi)基本農(nóng)田的數(shù)量不減少。

(2)，基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)經(jīng)依法劃定后，任何單位和個(gè)人不得改變或者占用。國(guó)家能源、交通、水利、軍事設(shè)施等重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目選址確實(shí)需要占用基本農(nóng)田，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用或者土地征用，必須經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)。

(3)經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)占用基本農(nóng)田的，當(dāng)?shù)厝嗣裾畱?yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院的批準(zhǔn)文件修改土地利用總體規(guī)劃，并補(bǔ)充劃人數(shù)量和質(zhì)量相當(dāng)?shù)幕巨r(nóng)田。占用單位應(yīng)當(dāng)按照占多少、墾多少的原則，負(fù)責(zé)開墾與所占基本農(nóng)田的數(shù)量與質(zhì)量相當(dāng)?shù)母兀粵]有條件開墾或者開墾的耕地不符合要求的，應(yīng)當(dāng)按照省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納耕地的開墾費(fèi)，專款用于開墾新的耕地。2．基本農(nóng)田的使用管理

(1)基本農(nóng)田只能用于糧、棉、油料等作物的耕作。

(2)基本農(nóng)田耕作應(yīng)提高復(fù)種指數(shù)，禁止任何單位和個(gè)人閑置、荒蕪基本農(nóng)田。經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目占用基本農(nóng)田的，滿1年不使用而又可以耕種并收獲的，應(yīng)當(dāng)由原耕種該基本農(nóng)田的集體或者個(gè)人恢復(fù)耕種，也可以由用地單位組織耕種；1年以上未動(dòng)工建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)按照省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納閑置費(fèi)；連續(xù)2年未使用的，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，由縣級(jí)以上人民政府無償收回用地單位的土地使用權(quán)；該土地原為農(nóng)民集體所有的，應(yīng)當(dāng)交由原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織恢復(fù)耕種，重新劃人基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)。承包經(jīng)營(yíng)基本農(nóng)田的單位或者個(gè)人連續(xù)2年棄耕拋荒的，原發(fā)包單位應(yīng)當(dāng)終止承包合同，收回發(fā)包的基本農(nóng)田。

例題：承包經(jīng)營(yíng)基本農(nóng)田的單位或者個(gè)人連續(xù)()年棄耕拋荒的，原發(fā)包單位應(yīng)當(dāng)終止承包合同，收回發(fā)包的基本農(nóng)田。A 1 B．2 C．3 D．4 答案：B 3．基本農(nóng)田的維護(hù)管理

(1)國(guó)家提倡和鼓勵(lì)農(nóng)民對(duì)其經(jīng)營(yíng)的基本農(nóng)田多施用有機(jī)肥料，少施用化肥和農(nóng)藥。(2)縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況對(duì)基本農(nóng)田地力進(jìn)行分等定級(jí)，并建立檔案。(3)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)定期評(píng)定基本農(nóng)田地力等級(jí)。

(4)縣級(jí)以上地方人民政府農(nóng)業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)逐步建立基本農(nóng)田地力與施肥效益長(zhǎng)期定位監(jiān)測(cè)網(wǎng)點(diǎn)，定期向本級(jí)人民政府提出基本農(nóng)田地力變化狀況報(bào)告以及相應(yīng)的地力保護(hù)措施，并為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者提供施肥指導(dǎo)服務(wù)。4．基本農(nóng)田的環(huán)境保護(hù)管理

(1)縣級(jí)以上人民政府農(nóng)業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同同級(jí)環(huán)境保護(hù)行政主管部門對(duì)基本

農(nóng)田環(huán)境污染進(jìn)行監(jiān)測(cè)和評(píng)價(jià)，并定期向本級(jí)人民政府提出環(huán)境質(zhì)量發(fā)展趨勢(shì)報(bào)告。(2)經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)占用基本農(nóng)田興建國(guó)家重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目的，必須遵守國(guó)家有關(guān)建設(shè)項(xiàng)目用地管理的規(guī)定。在建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響報(bào)告書中，應(yīng)當(dāng)有基本農(nóng)田環(huán)境保護(hù)的方案。(3)在基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)施用的肥料和作為肥料的城市垃圾和污泥，應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家有關(guān)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。

(4)因發(fā)生事故或者其它突發(fā)性事件，造成或者可能造成基本農(nóng)田環(huán)境污染的，當(dāng)事人必須立即采取措施處理，并向當(dāng)?shù)丨h(huán)境保護(hù)行政主管部門和農(nóng)業(yè)行政主管部門報(bào)告，接受調(diào)查處理。

第四章 地籍管理

重點(diǎn)難點(diǎn)

地籍的含義，特點(diǎn)，功能，分類，內(nèi)容，管理原則。地籍調(diào)查，土地登記。

第一節(jié)地籍與地籍管理

一、地籍及其類別(一)地籍的含義

地籍是記載土地位置、界址、數(shù)量、質(zhì)量、用途(地類)和權(quán)屬關(guān)系等基本狀況的簿冊(cè)。地籍最早是為征稅而建立的一種田賦清冊(cè)或簿冊(cè)。地籍為國(guó)家管理土地、取得有關(guān)土地資料、鞏固土地制度、合理利用土地、制訂經(jīng)濟(jì)計(jì)劃的重要依據(jù)。

例題：地籍是記載土地（）等基本狀況的簿冊(cè)。答案：ABCD A．位置、界址 B．?dāng)?shù)量、質(zhì)量 C．用途 D．權(quán)屬關(guān)系

分析：地籍是記載土地位置、界址、數(shù)量、質(zhì)量、用途(地類)和權(quán)屬關(guān)系等基本狀況的簿冊(cè)

(二)地籍的特點(diǎn)

地籍的空間性、法律性、精確性和連續(xù)性特點(diǎn)。

地籍的空間性是由土地空間位置的固定性所決定的。所以，地籍的內(nèi)容不僅需要記載在地籍簿冊(cè)上，同時(shí)還應(yīng)在地籍圖冊(cè)上標(biāo)繪清楚，并做到圖冊(cè)與簿冊(cè)的一致性。地籍的法律性體現(xiàn)了地籍簿冊(cè)(含圖)的可靠性，地籍資料的取得，一般需要通過實(shí)地調(diào)查，并運(yùn)用先進(jìn)的測(cè)繪和計(jì)算方面的科學(xué)技術(shù)手段，從而保證了地籍的精確性。

地籍不是靜態(tài)的，必須經(jīng)常更新，保持資料的記載和數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)的連續(xù)性，否則難以反

映它的現(xiàn)勢(shì)性。(三)地籍的功能 1．地籍的稅收功能

地籍的產(chǎn)生都與賦稅有聯(lián)系。在現(xiàn)代地籍中都記錄了土地的權(quán)屬、數(shù)量、用途、等級(jí)和價(jià)格，這為公平的賦稅提供了基礎(chǔ)。

2．地籍的產(chǎn)權(quán)保護(hù)功能 地籍的核心是權(quán)屬。3．地籍的土地正常交易維護(hù)功能 4．地籍的土地管理功能

地籍提供的資料為國(guó)家制定土地利用總體規(guī)劃、實(shí)行用途管制、調(diào)整土地政策提供了基礎(chǔ)資料，地籍是土地管理的基礎(chǔ)。5．地籍的多目標(biāo)服務(wù)功能(四)地籍的分類

人們可從地籍功能、地籍所完成的任務(wù)、地籍所記載的對(duì)象及地籍表現(xiàn)形式等角度給地籍分類。1．按功能分類

地籍按功能分為稅收地籍、產(chǎn)權(quán)地籍和多用途地籍三種類型。

(1)稅收地籍。稅收地籍主要內(nèi)容包括納稅人的姓名、地址、土地面積以及為確定稅率所需的土地等級(jí)。

(2)產(chǎn)權(quán)地籍。產(chǎn)權(quán)地籍最重要的任務(wù)是保護(hù)土地所有者、使用者的合法權(quán)益，保證土地交易的正常運(yùn)行。產(chǎn)權(quán)地籍必須能準(zhǔn)確反映宗地界址線、界址點(diǎn)的空間位置和宗地面積。

(3)多用途地籍。多用途地籍又稱現(xiàn)代地籍，是稅收地籍和產(chǎn)權(quán)地籍發(fā)展的結(jié)果，其任務(wù)不只是為稅收和土地登記服務(wù)，還為科學(xué)管理、利用和保護(hù)土地提供重要的基礎(chǔ)資料。

2．按建立的時(shí)序分類

地籍按建立的時(shí)序分為初始地籍和日常地籍。

(1)初始地籍。初始地籍是指在一定時(shí)期內(nèi)對(duì)某行政轄區(qū)內(nèi)的全部土地進(jìn)行全面調(diào)查后建立的地籍。

(2)日常地籍。日常地籍是以初始地籍為基礎(chǔ)，針對(duì)日常土地?cái)?shù)量、質(zhì)量、權(quán)屬、用途等狀況的變化進(jìn)行修正、補(bǔ)充和更正的地籍。3．按所記載的對(duì)象分類

地籍按記載的對(duì)象分為農(nóng)村地籍和城鎮(zhèn)地籍。(1)城鎮(zhèn)地籍。它以宗地作為地籍單元。(2)農(nóng)村地籍。以自然村作為權(quán)屬單元。4．按表現(xiàn)形式分類

地籍按表現(xiàn)形式分為常規(guī)地籍和數(shù)字地籍。

(1)常規(guī)地籍。以圖、表、卡、冊(cè)所表示的地籍稱為常規(guī)地籍。

(2)數(shù)字地籍。由于計(jì)算機(jī)的廣泛使用，常規(guī)的圖、表、卡、冊(cè)都可以數(shù)字形式存貯

在存貯介質(zhì)中。數(shù)字地籍是現(xiàn)代地籍的發(fā)展方向。

二、地籍管理

(一)地籍管理的含義

地籍管理，是國(guó)家為取得有關(guān)地籍資料和為全面研究土地的權(quán)屬、自然和經(jīng)濟(jì)狀況而采取的以土地調(diào)查、土地登記、土地統(tǒng)計(jì)、地籍檔案工作等為主要內(nèi)容的行政措施。地籍管理亦稱為地籍工作。土地權(quán)屬管理是地籍管理的核心。

例題：判斷題：土地權(quán)屬管理是地籍管理的核心(r)分析：土地權(quán)屬管理是地籍管理的核心

(二)地籍管理的基本內(nèi)容

根據(jù)《土地管理法》，我國(guó)目前的地籍管理主要包括以下幾個(gè)方面的內(nèi)容： 1．土地調(diào)查

根據(jù)調(diào)查內(nèi)容的重點(diǎn)不同，土地調(diào)查可分為土地利用現(xiàn)狀調(diào)查、地籍調(diào)查和土地條件調(diào)查三種類型。2．土地登記 3．土地統(tǒng)計(jì) 4．地籍檔案管理

上述諸項(xiàng)工作有一定的獨(dú)立性，但又是相互銜接和聯(lián)系的，它們共同組成了地籍工作體系。

(三)地籍管理的原則

1．地籍管理必須按照國(guó)家規(guī)定的統(tǒng)一法規(guī)制度實(shí)施 2．保證地籍資料的可靠性和準(zhǔn)確性 3．保證地籍資料的概括性和完整性

地籍資料完整性是指地籍管理涉及的空間地域范圍應(yīng)該是其管轄區(qū)全部土地。地籍資料的概括性是指地籍資料內(nèi)容包含所需的全部資料。4．保證地籍資料的系統(tǒng)性、連續(xù)性和現(xiàn)勢(shì)性

第二節(jié)土地調(diào)查

土地調(diào)查是對(duì)土地?cái)?shù)量、質(zhì)量、利用方式、權(quán)屬狀況及其空間分布等各種數(shù)據(jù)進(jìn)行的科學(xué)調(diào)查，是地籍管理的基礎(chǔ)。

例題：()是地籍管理的基礎(chǔ)。答案：A A．土地調(diào)查 B．土地登記 C．土地統(tǒng)計(jì) D．土地規(guī)劃

分析：土地調(diào)查是對(duì)土地?cái)?shù)量、質(zhì)量、利用方式、權(quán)屬狀況及其空間分布等各種數(shù)據(jù)進(jìn)行的科學(xué)調(diào)查，是地籍管理的基礎(chǔ)。

一、土地調(diào)查的內(nèi)容

1．土地利用現(xiàn)狀調(diào)查

土地利用現(xiàn)狀調(diào)查是以縣為單位。2．土地條件調(diào)查 3．地籍調(diào)查

籍調(diào)查按調(diào)查對(duì)象分為城鎮(zhèn)地籍調(diào)查和農(nóng)村地籍調(diào)查。4．土地動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)

二、土地利用現(xiàn)狀調(diào)查(一)土地利用現(xiàn)狀分類 以講義內(nèi)容為準(zhǔn)。

(二)土地利用現(xiàn)狀調(diào)查的工作程序簡(jiǎn)介

土地利用現(xiàn)狀調(diào)查工作流程可分為四個(gè)階段：準(zhǔn)備工作階段，外業(yè)調(diào)繪階段，內(nèi)業(yè)工作階段和成果整理、檢查、驗(yàn)收階段。1．準(zhǔn)備工作階段 2．外業(yè)調(diào)繪階段 3．內(nèi)業(yè)工作階段

4．成果整理、檢查、驗(yàn)收階段

三、土地條件調(diào)查

土地條件調(diào)查包括土地自然要素調(diào)查和社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件調(diào)查。(一)土地自然要素的調(diào)查

土地構(gòu)成要素主要指構(gòu)成土地的氣候、地形、地質(zhì)、土壤、植被、水文等自然條件因素。

(二)社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件調(diào)查

土地的社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件調(diào)查也是對(duì)土地進(jìn)行評(píng)價(jià)的重要依據(jù)。調(diào)查主要內(nèi)容包括：人口、勞動(dòng)力(勞動(dòng)力的數(shù)量及其素質(zhì)，教育水平)，交通狀況及區(qū)位，基礎(chǔ)設(shè)施、能源、供水、供電、電訊等公共設(shè)施，工農(nóng)業(yè)產(chǎn)值及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，國(guó)民生產(chǎn)總值(GNP)，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)，工農(nóng)業(yè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)及市場(chǎng)等。

四、地籍調(diào)查

(一)地籍調(diào)查的內(nèi)容

地籍調(diào)查包括權(quán)屬調(diào)查和地籍測(cè)量?jī)身?xiàng)內(nèi)容。

權(quán)屬調(diào)查是對(duì)宗地權(quán)屬及其權(quán)利所及范圍的調(diào)查。它是針對(duì)土地使用者的登記申請(qǐng)，對(duì)申請(qǐng)者的宗地位置、界線、用途等進(jìn)行實(shí)地核實(shí)、記錄，并經(jīng)土地使用者認(rèn)定，為

地籍測(cè)量、權(quán)屬審核、登記發(fā)證提供具有法律效力的文書憑證。

地籍測(cè)量是在權(quán)屬調(diào)查基礎(chǔ)上運(yùn)用測(cè)繪科學(xué)技術(shù)測(cè)定界址線的位置、計(jì)算面積、繪制地籍圖，為土地登記、核發(fā)證書提供依據(jù)，為地籍管理服務(wù)。地籍調(diào)查根據(jù)調(diào)查的對(duì)象分為農(nóng)村地籍調(diào)查和城鎮(zhèn)調(diào)查，農(nóng)村地籍調(diào)查又分為村莊地籍調(diào)查和農(nóng)用地地籍調(diào)查。農(nóng)村地籍調(diào)查除村莊宅基地外，現(xiàn)階段都是在土地利用現(xiàn)狀調(diào)查的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，而城鎮(zhèn)地籍調(diào)查主要是針對(duì)城市、建制鎮(zhèn)及獨(dú)立工礦用地的地籍調(diào)查，目前是在《城鎮(zhèn)地籍調(diào)查規(guī)程》的指導(dǎo)下進(jìn)行的，農(nóng)村宅基地地籍調(diào)查也基本上參照了城鎮(zhèn)地籍調(diào)查規(guī)程的作法。

例題：地籍調(diào)查包括（）答案： BD A．土地調(diào)查 B．權(quán)屬調(diào)查 C．環(huán)境調(diào)查 D．地籍測(cè)量 分析：地籍調(diào)查包括權(quán)屬調(diào)查和地籍測(cè)量?jī)身?xiàng)內(nèi)容

(二)城鎮(zhèn)土地分類

(三)地籍調(diào)查工作程序

地籍調(diào)查工作可分為五個(gè)階段：

(1)準(zhǔn)備工作階段。(2)權(quán)屬調(diào)查階段。(3)地籍測(cè)量。(4)文字總結(jié)。

(5)檢查驗(yàn)收。根據(jù)“三檢一驗(yàn)”制度對(duì)地籍調(diào)查成果進(jìn)行檢查驗(yàn)收。“三檢一驗(yàn)”制度是指作業(yè)員自檢；作業(yè)組互檢；專職檢查員檢查；專家組驗(yàn)收。

五、土地動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)

(一)目前監(jiān)測(cè)內(nèi)容包括土地利用監(jiān)測(cè)、土地權(quán)屬變化和土地價(jià)格、土地質(zhì)量監(jiān)測(cè)等內(nèi)容。

土地權(quán)屬動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)是對(duì)土地所有權(quán)和使用權(quán)的變化進(jìn)行及時(shí)的調(diào)查和監(jiān)測(cè)，掌握土地權(quán)屬變化的資料。現(xiàn)在已開展的變更地籍調(diào)查就是完成這項(xiàng)任務(wù)的。土地利用動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)是對(duì)土地利用的變動(dòng)狀況進(jìn)行及時(shí)準(zhǔn)確的調(diào)查，為合理利用土地資源，為政府和各級(jí)土地管理部門制定各項(xiàng)政策，落實(shí)各種管理措施提供依據(jù)。對(duì)土地實(shí)行動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)是為土地管理服務(wù)的，土地動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)是獲取土地信息和反饋土地政策落實(shí)情況，檢驗(yàn)土地管理措施的渠道。

(二)土地利用動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)的技術(shù)

70年代隨著遙感技術(shù)和計(jì)算機(jī)技術(shù)的快速發(fā)展，遙感技術(shù)以其“快、高、新、動(dòng)”的特點(diǎn)，已逐漸成為土地利用動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)的主要技術(shù)手段。土地利用動(dòng)態(tài)遙感監(jiān)測(cè)有航空遙感監(jiān)測(cè)和航天遙感監(jiān)測(cè)兩大類。

第三節(jié)土地登記

一、土地登記概述

(一)土地登記的概念

土地登記是國(guó)家依照法定程序?qū)⑼恋氐臋?quán)屬關(guān)系、用途、面積、使用條件、等級(jí)、價(jià)格等情況記錄于專門的簿冊(cè)，以確定土地權(quán)屬，加強(qiáng)政府對(duì)土地的有效管理，保護(hù)權(quán)利人對(duì)于土地的合法權(quán)益的一項(xiàng)重要法律制度。

(二)土地登記的特點(diǎn) 1．統(tǒng)一性

土地登記既然是對(duì)土地權(quán)利的公示，其最主要的是要公示兩個(gè)內(nèi)容：一是每宗地的土地權(quán)屬狀況；二是相鄰地的相互關(guān)系。在我國(guó)，目前主要是按行政區(qū)劃分管轄區(qū)的。2．唯一性

3．完整性和連續(xù)性 4．強(qiáng)制性 5．可信性

凡經(jīng)土地登記的土地使用權(quán)、所有權(quán)和他項(xiàng)權(quán)利都能保證真實(shí)可靠，具有很強(qiáng)的公信力。

例題：土地登記的特點(diǎn)[ ] 答案：ACDE A．統(tǒng)一性 B．多樣性 C．完整性和連續(xù)性 D．強(qiáng)制性 分析：土地登記的特點(diǎn)

1．統(tǒng)一性2．唯一性3．完整性和連續(xù)性4．強(qiáng)制性5．可信性

(三)土地登記的基本原則 1．依法原則 2．申請(qǐng)?jiān)瓌t

土地權(quán)利人要求政府土地管理部門保護(hù)自己的合法權(quán)益必須要有明確的意思表示，即提出登記的申請(qǐng)。由于土地登記是受國(guó)家強(qiáng)制力支持的行政管理措施，所以，不申請(qǐng)登記的土地權(quán)利非但不受法律保護(hù)，而且對(duì)于逾期不申請(qǐng)登記的權(quán)利人還要給予處罰。

除法律另有規(guī)定外，一般都要由土地權(quán)利人和義務(wù)人提出申請(qǐng)，并經(jīng)審查合格后受理登記，申請(qǐng)方式有權(quán)利人單獨(dú)申請(qǐng)和權(quán)利人與義務(wù)人共同申請(qǐng)兩種。

初始土地登記通常要用單獨(dú)申請(qǐng)的方式，變更土地登記和他項(xiàng)權(quán)利登記則通常采用共同申請(qǐng)的方式。3．審查原則

土地登記規(guī)定的審查有三個(gè)層次：一是初審，由土地登記工作人員負(fù)責(zé)；二是審核，由土地管理部門負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)；三是批準(zhǔn)，由政府負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)。不經(jīng)過審查的土地權(quán)利不能登記。4．公示原則

土地登記具有廣泛的社會(huì)性。確認(rèn)和保護(hù)地產(chǎn)的合法權(quán)益，對(duì)于權(quán)利人和義務(wù)人都是十分嚴(yán)肅而又至關(guān)重要的。

(四)土地登記的種類

土地登記按其不同特點(diǎn)分為初始土地登記和變更土地登記。1．初始土地登記

初始土地登記是指土地登記機(jī)關(guān)在同一時(shí)間內(nèi)對(duì)一定范圍(一般是縣或市)的全部宗地的土地所有權(quán)和使用權(quán)及他項(xiàng)權(quán)利進(jìn)行集中、統(tǒng)一的登記。因此，又可稱為土地總登記。

2．變更土地登記

變更土地登記是日常土地登記，是對(duì)已經(jīng)進(jìn)行初始土地登記的任一宗地的土地所有權(quán)、使用權(quán)和他項(xiàng)權(quán)利及相關(guān)內(nèi)容發(fā)變化而進(jìn)行的相應(yīng)的變更登記。變更土地登記是土地登記機(jī)關(guān)對(duì)個(gè)別宗地土地權(quán)屬、用途等變化進(jìn)行的及時(shí)登記，是隨時(shí)的、經(jīng)常性的。

(五)土地登記的內(nèi)容

我國(guó)土地登記內(nèi)容主要包括土地權(quán)利主體、權(quán)利客體及其權(quán)利合法性證明。權(quán)利合法性證明主要是權(quán)屬性質(zhì)和權(quán)屬來源。1．土地權(quán)利主體

土地權(quán)利主體，即權(quán)利的歸屬，指國(guó)有土地使用者、集體土地所有者、集體土地使用者和土地他項(xiàng)權(quán)利者。登記權(quán)利主體，主要登記權(quán)利人姓名、通訊地址，若權(quán)利人為單位的，還包括法人代表、單位性質(zhì)等。

(1)國(guó)有土地使用者。國(guó)有土地使用權(quán)的主體相當(dāng)廣泛，任何單位和個(gè)人，都可以成為我國(guó)國(guó)有土地使用者。

(2)集體土地所有者只能是農(nóng)民集體。

稱為農(nóng)民集體有三個(gè)條件：第一，必須有確定的形式和組織機(jī)構(gòu)，如集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)；第二，應(yīng)當(dāng)具有民事主體資格，民事主體即民事法律關(guān)系的主體，根據(jù)《民法》，可以作為民事法律關(guān)系主體的公民和法人；此外，個(gè)人合伙聯(lián)營(yíng)組織也可以成為民事主體；第三，集體成員應(yīng)為農(nóng)業(yè)戶口的農(nóng)村居民。農(nóng)村土地所有者有三種形式：村農(nóng)民集體所有、鄉(xiāng)農(nóng)民集體所有或兩個(gè)村以上的農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織所有。(3)集體土地使用者。集體土地使用權(quán)主體有較為嚴(yán)格的限制。集體土地使用者一般是本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的單位或個(gè)人成員，除非因聯(lián)營(yíng)、人股或按協(xié)議的使用者除外。(4)他項(xiàng)權(quán)利者。土地他項(xiàng)權(quán)利的主體具有特定性。他項(xiàng)權(quán)利者必須是與土地所有者或使用者有著密切關(guān)系的單位或個(gè)人，如鄰里關(guān)系、土地使用權(quán)抵押關(guān)系、租賃關(guān)系等。

2．土地權(quán)利客體

(1)權(quán)屬界址及其面積。宗地的坐落、界址點(diǎn)的坐標(biāo)、界址線、四至及相鄰宗地權(quán)利人，表達(dá)了權(quán)利主體的權(quán)屬范圍。權(quán)屬界址清楚無爭(zhēng)議，是確認(rèn)土地權(quán)屬，土地注冊(cè)登記的重要條件。

(2)土地用途和等級(jí)。土地用途和等級(jí)反映了土地的使用價(jià)值和價(jià)格，反映了土地的收益水平。

(3)地上附著物的登記。

3．土地權(quán)屬來源

土地權(quán)屬來源是指土地所有者或使用者最初取得土地的方式，土地權(quán)屬來源合法，是進(jìn)行土地登記，確認(rèn)土地權(quán)屬的必要條件。在土地登記時(shí)，土地登記機(jī)關(guān)收集土地權(quán)利人的權(quán)屬來源證明文件，判定權(quán)屬性質(zhì)及其合法性是土地登記的首要內(nèi)容。例題：判斷題：土地權(quán)屬來源合法，是進(jìn)行土地登記，確認(rèn)土地權(quán)屬的必要條件（r）分析：土地權(quán)屬來源是指土地所有者或使用者最初取得土地的方式，土地權(quán)屬來源合法，是進(jìn)行土地登記，確認(rèn)土地權(quán)屬的必要條件。(六)土地登記的法律依據(jù)

目前，我國(guó)尚未制定土地基本法，體現(xiàn)我國(guó)地權(quán)及地權(quán)制度法律內(nèi)容散見于憲法、民法、土地管理法、相關(guān)法律及國(guó)家土地管理行政機(jī)關(guān)制定的有關(guān)規(guī)章文件中。(七)土地登記機(jī)關(guān)與土地登記申請(qǐng) 1．土地登記機(jī)關(guān)

土地登記機(jī)關(guān)即指土地登記執(zhí)行機(jī)構(gòu)。按照法律規(guī)定，土地登記發(fā)證由縣級(jí)以上地方人民政府負(fù)責(zé)，這就決定了土地登記機(jī)關(guān)必須是縣級(jí)以上人民政府土地管理部門。根據(jù)我國(guó)土地管理部門的職責(zé)、土地登記內(nèi)容及行政區(qū)域特點(diǎn)，一般以縣級(jí)人民政府土地管理部門為基本登記機(jī)關(guān)較為妥當(dāng)。土地登記的具體執(zhí)行，一般是土地管理部門內(nèi)設(shè)置的地籍處、科、股等。隨著土地登記制度的日益完善，土地登記業(yè)務(wù)工作將從日常行政管理工作中劃分出來，設(shè)立隸屬于土地部門，公開對(duì)外受理土地登記事宜的專職機(jī)構(gòu)。2．土地登記申請(qǐng)

土地登記申請(qǐng)的提出，申請(qǐng)人為個(gè)人的，應(yīng)由本人直接提出申請(qǐng)；申請(qǐng)人為單位的，應(yīng)由單位的法定代表人提出。土地登記申請(qǐng)可以代理。

按照《土地登記規(guī)則》的規(guī)定，土地登記申請(qǐng)人在辦理初始土地登記申請(qǐng)時(shí)，應(yīng)向土地登記機(jī)關(guān)提交以下文件資料：(1)《土地登記申請(qǐng)表》。(2)申請(qǐng)人身份證明。(3)土地權(quán)屬來源證明。

(4)地上物權(quán)屬證明。地上物權(quán)屬證明主要是房屋產(chǎn)權(quán)證明。

二、初始土地登記的程序

初始土地登記工作可分為五個(gè)階段： 1．準(zhǔn)備工作

準(zhǔn)備工作是初始土地登記的前期工作。包括組織準(zhǔn)備、行政準(zhǔn)備和業(yè)務(wù)準(zhǔn)備三部分。2．申報(bào)初始土地登記

它包括通告、申請(qǐng)、審查、收件四項(xiàng)具體工作。3．地籍調(diào)查

地籍調(diào)查分為權(quán)屬調(diào)查和地籍測(cè)量?jī)刹糠帧?．權(quán)屬審核

權(quán)屬審核分初審、審核、公告、批準(zhǔn)四個(gè)階段。5．注冊(cè)登記，頒發(fā)證書

包括：注冊(cè)、繕證、通知、驗(yàn)證和發(fā)證五項(xiàng)工作。

例題：土地權(quán)屬審核是初始土地登記最基本的環(huán)節(jié)，分為（）幾個(gè)階段 A、初審 B、審核 C．公告 D．批準(zhǔn) 答案：ABCD 分析：權(quán)屬審核分初審、審核、公告、批準(zhǔn)四個(gè)階段。

三、土地代理登記

土地登記申請(qǐng)代理，是指在初始土地登記申報(bào)期間，土地登記申請(qǐng)人不能親自申請(qǐng)土地登記時(shí)，可以授權(quán)代理人辦理；被代理人對(duì)代理人的代理行為，承擔(dān)民事責(zé)任。設(shè)置土地登記申請(qǐng)代理人主要基于以下考慮：

①根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)定，公民、法人可通過代理人實(shí)施民事法律行為。代理人在代理權(quán)限內(nèi)，以被代理人的名義實(shí)施民事法律行為，被代理人對(duì)代理人的代理行為，承擔(dān)民事責(zé)任。土地登記申請(qǐng)本身是一種法律行為。②土地登記申請(qǐng)具有復(fù)雜性。

③因社會(huì)需要，社會(huì)分工日密，設(shè)置代理人可減少登記人員與民眾間的溝通的盲點(diǎn)與不必要的困擾。

④少數(shù)土地登記申請(qǐng)人不能親自實(shí)施土地登記申請(qǐng)行為。如無行為能力和限制行為能力的土地使用者。1．代理登記類型

根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，土地登記申請(qǐng)代理可采用三種方式：委托代理、法定代理和指定代理。

2．代理登記手續(xù)

例題：土地代理登記類型包括（）答案：ABC A、委托代理 B、法定代理 C．指定代理。D．協(xié)助代理。

分析：根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，土地登記申請(qǐng)代理可采用三種方式：委托代理、法定代理和指定代理。

四、變更土地登記

1、變更土地登記與初始土地登記相比有以下幾特點(diǎn)(1)分散性和個(gè)別性。(2)經(jīng)常性和及時(shí)性。

(3)連帶性。由于一宗地的變更，會(huì)涉及周圍眾多宗地的變化，當(dāng)一宗地進(jìn)行變更登記時(shí)，則相鄰宗地土地登記資料中的四至說明等相關(guān)內(nèi)容必須隨之變更。2．變更土地登記的程序

變更土地登記的程序與初始土地登記的程序基礎(chǔ)是一樣的，即變更土地登記申請(qǐng)—變更地籍調(diào)查—審核—換發(fā)或更改±地證書或核發(fā)他項(xiàng)權(quán)利證明五個(gè)階段。

變更土地登記一般涉及土地使用權(quán)、所有權(quán)和土地他項(xiàng)權(quán)利的設(shè)定登記，土地使用權(quán)、所有權(quán)和土地他項(xiàng)權(quán)利的變更登記，名稱、地址和土地用途變更登記，注銷土地登記等四種類型。

第六章 土地市場(chǎng)管理

第一節(jié)土地市場(chǎng)及其管理手段

第二節(jié) 土地出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃和抵押管理 重點(diǎn)難點(diǎn)

土地市場(chǎng)三級(jí)結(jié)構(gòu)特征；土地市場(chǎng)主體、客體、市場(chǎng)管理的內(nèi)容；市場(chǎng)管理手段；土地出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃和抵押管理 內(nèi)容講解

第六章 土地市場(chǎng)管理 第一節(jié)土地市場(chǎng)及其管理手段

一、土地市場(chǎng)的概念

市場(chǎng)，是商品交易的場(chǎng)所，是商品交換中發(fā)生的各種經(jīng)濟(jì)關(guān)系的總和。

土地市場(chǎng)的概念，有狹義和廣義之分。狹義的市場(chǎng)是指進(jìn)行土地交易的專門場(chǎng)所。廣義的土地市場(chǎng)則是指因土地交易所引起的一切商品交換關(guān)系的總和。

土地市場(chǎng)的內(nèi)涵包括中間商、代理商、金融信用、廣告信息等一切構(gòu)成土地產(chǎn)權(quán)交換關(guān)系的經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)。

土地市場(chǎng)的客體主要是土地及其產(chǎn)權(quán)關(guān)系。因此，土地市場(chǎng)是有形的土地和無形權(quán)益、信息、咨詢服務(wù)等的統(tǒng)一體。

二、土地市場(chǎng)的特征（1）交易實(shí)體的非移動(dòng)性。(2)土地市場(chǎng)的地域性。(3)土地市場(chǎng)的壟斷性。(4)流通方式的多樣性。(5)土地供給彈性小。

判斷題：土地市場(chǎng)的壟斷性是存在地區(qū)市場(chǎng)狀況的不平衡現(xiàn)象的根本原因。(w)判斷題．因?yàn)橥恋毓┙o彈性小，因此，在一定地域市場(chǎng)內(nèi)，土地價(jià)格主要由需求來決定。(r)

三、土地市場(chǎng)的主體與客體(一)土地市場(chǎng)主體

土地市場(chǎng)主體即土地市場(chǎng)的參與者(法人和自然人)，包括供給者、需求者、中介者和管理者。

1、供給者是向土地市場(chǎng)提供交易對(duì)象的經(jīng)濟(jì)行為主體，主要是土地所有者和開發(fā)者、使用者(含經(jīng)營(yíng)者)。

2．需求者是通過土地交易取得土地所有權(quán)、使用權(quán)租賃權(quán)抵押權(quán)等土地權(quán)利的單位

和個(gè)人。3．中介者

4．管理者.市場(chǎng)的管理者的基本任務(wù)在于維持交易秩序，提供交易質(zhì)量和效率，協(xié)調(diào)土地交易關(guān)系。管理者除必要的行政手段外，主要通過價(jià)格、稅收、信貸、利率等經(jīng)濟(jì)杠桿進(jìn)行管理

例題：土地市場(chǎng)管理者的基本任務(wù)是(ABD)。A．維持交易秩序 B．提高交易質(zhì)量和效率 C.制定土地交易價(jià)格 D．協(xié)調(diào)土地交易關(guān)系

(二)土地市場(chǎng)運(yùn)行中的客體，就是土地本身及其產(chǎn)權(quán)關(guān)系。

土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系及其在市場(chǎng)運(yùn)行中的交換，構(gòu)成土地市場(chǎng)客體的主要內(nèi)容。

四、土地市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)

現(xiàn)階段的土地市場(chǎng)主要指城鎮(zhèn)土地市場(chǎng)。按照市場(chǎng)交易主體和市場(chǎng)運(yùn)行過程，可將城鎮(zhèn)土地市場(chǎng)分為三級(jí)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。1．土地一級(jí)市場(chǎng)

一級(jí)市場(chǎng)是土地使用權(quán)的出讓市場(chǎng)。土地一級(jí)市場(chǎng)是國(guó)家壟斷的市場(chǎng) 2．土地二級(jí)市場(chǎng)

即土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)二級(jí)市場(chǎng)是國(guó)家調(diào)控下的以市場(chǎng)調(diào)節(jié)為主的市場(chǎng)。3．土地三級(jí)市場(chǎng)

三級(jí)市場(chǎng)是土地使用者之間進(jìn)行的土地轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押、交換等交易活動(dòng)。它是市場(chǎng)調(diào)節(jié)的開放市場(chǎng)。

五、土地市場(chǎng)的管理手段(一)土地利用規(guī)劃與計(jì)劃手段 1．土地利用規(guī)劃

土地利用規(guī)劃是政府控制土地供給量，協(xié)調(diào)供求關(guān)系，調(diào)節(jié)和穩(wěn)定土地價(jià)格的重要手段；也是確定合理用地結(jié)構(gòu)，優(yōu)化土地配置的基礎(chǔ)性工作，土地利用規(guī)劃對(duì)土地市場(chǎng)具有宏觀調(diào)控作用。2．土地利用計(jì)劃

計(jì)劃(包括國(guó)有土地使用權(quán)出讓計(jì)劃和房地產(chǎn)開發(fā)用地計(jì)劃)的實(shí)施是把握土地人市環(huán)節(jié)，調(diào)控土地市場(chǎng)的有效手段。

土地使用權(quán)出讓的計(jì)劃，按現(xiàn)行土地利用計(jì)劃編制程序進(jìn)行。3．土地用途管制

土地用途管制是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家廣泛采用的土地利用管理制 度。

(二)地籍管理手段地籍管理是土地市場(chǎng)調(diào)控的一項(xiàng)重要措施。其主要任務(wù)是對(duì)土地權(quán)屬的變更加以管理，監(jiān)控土地?cái)?shù)量、質(zhì)量和產(chǎn)權(quán)的更動(dòng)趨勢(shì)。土地權(quán)屬登記是地籍管理的核心內(nèi)容

(三)土地價(jià)格調(diào)控手段

土地價(jià)格作為土地市場(chǎng)運(yùn)作過程中最重要的經(jīng)濟(jì)杠桿手段，在土地市場(chǎng)管理中占據(jù)極其重要的地位，因此，土地市場(chǎng)價(jià)格的宏觀調(diào)控是土地市場(chǎng)管理的核心內(nèi)容。對(duì)土地

市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行調(diào)控的主要目的是，保證土地市場(chǎng)價(jià)格的基本穩(wěn)定和市場(chǎng)交易平穩(wěn)發(fā)展，防止地價(jià)極高極低或忽高忽低，避免土地資產(chǎn)流失和土地利用的不合理。根據(jù)我國(guó)目前已有的法律和政策規(guī)定，土地價(jià)格宏觀調(diào)控的措施主要有以下幾方面： 1建立基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)定期公布制度

基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)是國(guó)家建立地價(jià)體系的重要內(nèi)容。按照《中華人民共和國(guó)城市建立我國(guó)的基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)定期公布制度，是規(guī)范土地交易行為，加強(qiáng)國(guó)家對(duì)地價(jià)進(jìn)行管理的重要措施。

2.國(guó)家對(duì)協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)采取最低限價(jià)

這一措施的主要作用，一是防止地方政府在出讓土地使用權(quán)過程中，為了局部和短期利益，采取不正當(dāng)?shù)母?jìng)爭(zhēng)方式，隨意壓低地價(jià)，造成國(guó)家土地資產(chǎn)的流失；二是增加土地使用權(quán)出讓的透明度，便于上級(jí)政府和社會(huì)對(duì)出讓行為的監(jiān)督；三是便于土地使用者了解國(guó)家對(duì)不同地區(qū)、不同行業(yè)實(shí)行的地價(jià)優(yōu)惠幅度，確定合理的投資方向。判斷題：國(guó)家對(duì)協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)采取最低限價(jià)。(R)3，政府對(duì)地價(jià)上漲采取必要的行政手段進(jìn)行干預(yù)

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)價(jià)格不合理上漲時(shí)，市縣人民政府可以采取必要的措施。當(dāng)出現(xiàn)土地價(jià)格暴漲時(shí)，政府應(yīng)采取適當(dāng)?shù)男姓侄芜M(jìn)行干預(yù)，如限制地價(jià)水平、調(diào)整土地供應(yīng)計(jì)劃、調(diào)整土地稅收等。4．建立土地交易價(jià)格申報(bào)制度

5．政府對(duì)土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)

《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第二十六條規(guī)定，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格的，市、縣人民政府有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。實(shí)施優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，首先可以限制低價(jià)買賣土地、擾亂土地市場(chǎng)的行為；其次可以防止交易雙方虛報(bào)、瞞報(bào)地價(jià)，逃避國(guó)家稅費(fèi)；第三，國(guó)家因特殊建設(shè)需要，如公共福利設(shè)施建設(shè)需要或?qū)嵤┩恋乩靡?guī)劃時(shí)，也可采用優(yōu)先購(gòu)買，以保證國(guó)家建設(shè)的需要。(四)土地稅收和金融手段 1．稅收手段

稅收手段通過規(guī)定不同的稅種、稅目和稅率等，來調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)利益和經(jīng)濟(jì)行為。2．金融手段

(五)土地立法和執(zhí)法手段

通過土地立法和執(zhí)法手段，對(duì)土地市場(chǎng)的運(yùn)行進(jìn)行控制、指導(dǎo)、規(guī)范和監(jiān)督，實(shí)踐證明是加強(qiáng)市場(chǎng)管理的最有效手段之一。例題：土地市場(chǎng)的管理手段包括(ABCD)。A.土地利用規(guī)劃與計(jì)劃手段 B．地籍管理手段 C.土地價(jià)格調(diào)控手段 D。土地稅收和金融手段 第二節(jié) 土地出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃和抵押管理

一、土地使用權(quán)出讓管理(一)土地使用權(quán)出讓的涵義

土地使用權(quán)出讓，是指國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓渡給土

地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。

土地使用權(quán)的出讓，是適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要的一種新型土地法律制度，它有以下幾項(xiàng)基本特征。

(1)土地使用權(quán)的出讓是以土地所有權(quán)和使用權(quán)的分離為基礎(chǔ)

(2)國(guó)有土地使用權(quán)出讓由政府壟斷。國(guó)家壟斷經(jīng)營(yíng)土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)有兩方面涵義。一是土地使用權(quán)出讓的只能是國(guó)有土地，而并非是一切土地；二是土地使用權(quán)出讓方只能是市縣人民政府的土地管理部門，其他任何部門、單位、個(gè)人不得實(shí)施土地出讓行為。

(3)土地使用權(quán)的出讓是有年限限制的。(4)土地使用權(quán)出讓是有償?shù)摹?/p>

(5)土地使用權(quán)的出讓市場(chǎng)被稱為“土地市場(chǎng)中的一級(jí)市場(chǎng)“。

判斷題：土地使用權(quán)出讓是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)出讓給土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付出讓金的行為。(R)(二)土地使用權(quán)出讓的主體范圍

土地使用權(quán)出讓的主體，主要是指國(guó)有土地使用權(quán)出讓人。國(guó)有土地使用權(quán)出讓的主體不是任何單位和個(gè)人都可以充當(dāng)?shù)模仨毦邆湟欢ǖ姆ǘl件和資格。(1)土地使用權(quán)出讓人必須是代表土地國(guó)家所有權(quán)的縣、市人民政府。任何其他單位和個(gè)人不得充當(dāng)出讓人。

(2)中華人民共和國(guó)境內(nèi)外的公司、企業(yè)、其他組織和個(gè)人，除法律另有規(guī)定外，均可依照《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例》和新實(shí)施的《土地管理法》及其《實(shí)施條例》的規(guī)定取得土地使用權(quán)，進(jìn)行土地開發(fā)、利用、經(jīng)營(yíng)。

(3)土地使用者開發(fā)、經(jīng)營(yíng)土地的活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家法律、法規(guī)的規(guī)定，并不得損害社會(huì)公共利益。

(三)土地使用權(quán)出讓的客體范圍

土地使用權(quán)的出讓是在國(guó)有土地范圍內(nèi)進(jìn)行的，集體所有的土地必須辦理征用手續(xù)轉(zhuǎn)化為國(guó)有土地后才能出讓。

(2)地下的各類自然資源、礦產(chǎn)以及埋藏物和市政公用設(shè)施等，不在土地使用權(quán)出讓范圍之列。

(3)土地使用權(quán)出讓的地塊可以是“生地”，即待開發(fā)的土地，也可以是已完成市政設(shè)施的“熟地”即實(shí)行“三通一平”或“七通一平”的土地。例題：國(guó)家實(shí)行土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓制度，但不包括(ABD)。A．地下資源 B．埋藏物 C．土地處分權(quán) D．公用設(shè)施(四)土地使用權(quán)出讓的年限控制

根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓的最高年限按下列用途確定：(1)居住用地七十年；(2)工業(yè)用地五十年；

(3)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；(4)商業(yè)、游游、娛樂用地四十年；(5)綜合或者其他用地五十年。

出讓期屆滿，政府可以無償收回土地使用權(quán)及地上建筑物、附著物的所有權(quán)；使用者如需繼續(xù)使用，可向政府申請(qǐng)續(xù)期，并按有關(guān)規(guī)定重新簽訂合同，支付出讓金，辦理登記手續(xù)；若因公共利益需要，國(guó)家可依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者已使用的年限和開發(fā)、利用土地的實(shí)際情況給予補(bǔ)償。(五)土地使用權(quán)的出讓方式

我國(guó)土地使用權(quán)的出讓方式有三種：協(xié)議方式、招標(biāo)方式和拍賣方式。土地使用權(quán)的協(xié)議出讓

土地使用權(quán)的協(xié)議出讓稱定向議標(biāo)，是指出讓方選擇受讓方并與其磋商用地條件及價(jià)款，通過協(xié)商的方式有償出讓土地使用權(quán)。

這種出讓方式的特點(diǎn)是政府對(duì)地價(jià)等較易控制，靈活性大，土地成交價(jià)往往較低，在當(dāng)前城鎮(zhèn)土地使用制度改革的初始階段有其存在的基礎(chǔ)。但是以協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)，沒有引入較充分的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，缺乏公開性，在地價(jià)的確定、受讓人的選擇上受具體承辦者的主觀因素影響較多，不利于公平競(jìng)爭(zhēng)，也易產(chǎn)生以權(quán)謀私及國(guó)有資產(chǎn)流失。

它主要適用于工業(yè)項(xiàng)目、市政公益事業(yè)項(xiàng)目、非盈利性項(xiàng)目及政府為調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、實(shí)施產(chǎn)業(yè)政策而需要給予扶持、優(yōu)惠建設(shè)的項(xiàng)目用地。采取此方式出讓使用權(quán)的出讓金不得低于國(guó)家規(guī)定所確定的最低價(jià)。

例題：協(xié)議出讓一般適用于以下項(xiàng)目用地(ABC)。

A．工業(yè)項(xiàng)目 B．市政公益事業(yè) C．非贏利性項(xiàng)目 D．國(guó)家機(jī)關(guān)用地 2，土地使用權(quán)招標(biāo)出讓

土地使用權(quán)招標(biāo)出讓，是指在規(guī)定的期限內(nèi)，由符合受讓條件的單位或者個(gè)人根據(jù)出讓方提出的條件，以書面投標(biāo)的形式，通過各投標(biāo)者設(shè)計(jì)標(biāo)書的競(jìng)爭(zhēng)，來確定土地使用權(quán)受讓方的方式。

招標(biāo)出讓土地使用權(quán)的方法有兩種：一種是公開招標(biāo)二是采用邀請(qǐng)招標(biāo)，即由招標(biāo)小組向符合規(guī)定條件的單位發(fā)出招標(biāo)文件。以該方式出讓土地使用權(quán)，主要適用于一些需要優(yōu)化土地布局、大型或關(guān)鍵性的發(fā)展計(jì)劃與投資項(xiàng)目的較大地塊的出讓。招標(biāo)出讓的特點(diǎn)是在出讓過程中，引進(jìn)了市場(chǎng)機(jī)制，體現(xiàn)了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的競(jìng)爭(zhēng)原則，有利于公平競(jìng)爭(zhēng)，能激發(fā)投標(biāo)者對(duì)用地方案的積極研究。同時(shí)，也給出讓方留有選擇余地。由于在確定土地使用權(quán)的中標(biāo)者時(shí)，既要考慮到投標(biāo)價(jià)，還要考慮到對(duì)投標(biāo)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案和企業(yè)的資信情況，經(jīng)過招標(biāo)小組的綜合評(píng)價(jià)，最后擇優(yōu)選定中標(biāo)者，因此，中標(biāo)者(受讓人)不一定是標(biāo)價(jià)最高的單位或個(gè)人。招標(biāo)方式出讓土地使用權(quán)的一般實(shí)施程序是：

(1)出讓方通過一定媒體向有意受讓方或用地者發(fā)出招標(biāo)通知書(或招標(biāo)公告)。(2)有意受讓人領(lǐng)取標(biāo)書與投標(biāo)。

(3)開標(biāo)、評(píng)標(biāo)與決標(biāo)。出讓方會(huì)同有關(guān)部門邀請(qǐng)城建、財(cái)政、稅務(wù)、計(jì)劃、銀行等

部門專家組成評(píng)標(biāo)委員會(huì)，由評(píng)標(biāo)委員會(huì)主持開標(biāo)、決標(biāo)工作。

評(píng)審內(nèi)容一般包括投標(biāo)者的資信情況，所報(bào)出讓金數(shù)額及規(guī)劃建設(shè)方案的可行性等。評(píng)標(biāo)委員會(huì)對(duì)不具備投標(biāo)資格的標(biāo)書或不符合招標(biāo)文件規(guī)定的標(biāo)書，以及超過截止日期送達(dá)的標(biāo)書，有權(quán)決定其無效。同時(shí)對(duì)有效標(biāo)書進(jìn)行評(píng)審，擇優(yōu)確定中標(biāo)。評(píng)標(biāo)委員會(huì)簽發(fā)決標(biāo)書后，由出讓方向中標(biāo)者發(fā)出中標(biāo)證明書。開標(biāo)、評(píng)標(biāo)、決標(biāo)過程應(yīng)有公證機(jī)關(guān)公證，并出具公證書。

(4)土地使用權(quán)出讓方和中標(biāo)者(受讓人)簽訂土地使用權(quán)

出讓合同，并按合同規(guī)定要求交納出讓金。如果中標(biāo)者在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)不與出讓方簽訂出讓合同，取消其中標(biāo)權(quán)，所繳保證金不予退還，因故需要延期簽訂合同的，應(yīng)在期限未滿之日前向出讓方提供延期簽約申請(qǐng)。未中標(biāo)者所繳納的投標(biāo)保證金，由出讓方如數(shù)退回。

例題：在確定土地使用權(quán)的中標(biāo)者時(shí)，需要考慮(ABD)。A.投標(biāo)報(bào)價(jià) B．投標(biāo)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 C．規(guī)劃用途 D。企業(yè)的資信情況 3。土地使用權(quán)拍賣出讓

這種出讓方式又稱競(jìng)投，它是指由土地所有者產(chǎn)權(quán)代表按照指定的時(shí)間、地點(diǎn)，組織符合條件的有意受讓土地使用權(quán)者到場(chǎng)，就土地出讓價(jià)格公開叫價(jià)競(jìng)投，并將土地使用權(quán)出讓給出價(jià)最高者的一種出讓方式。

其特點(diǎn)是充分引進(jìn)了競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，排除了出讓的任何主觀因素，并使土地出讓價(jià)格較好地反映了當(dāng)時(shí)該地塊的市場(chǎng)供求關(guān)系，政府也可獲得較高收益，較大幅度地增加財(cái)政收入。

它適用于投資環(huán)境好、盈利大、競(jìng)爭(zhēng)性強(qiáng)的商業(yè)、金融業(yè)、旅游業(yè)和娛樂用地，特別是大中城市的區(qū)位條件好、交通便利的鬧市區(qū)地塊的出讓。例題：下列用地一般采取拍賣方式的是(ABC)。A.旅游業(yè)用地 B．商業(yè)用地

C.高爾夫球場(chǎng)用地 D。住宅小區(qū)用地 拍賣出讓土地使用權(quán)的一般程序是：

(1)土地使用權(quán)出讓方事先通過新聞媒介發(fā)出土地使用權(quán)公開拍賣公告，(2)參加競(jìng)投者在拍賣前3日內(nèi)到拍賣方處領(lǐng)取有統(tǒng)一編號(hào)的應(yīng)價(jià)牌。自制應(yīng)價(jià)牌，競(jìng)投行為無效。(3)拍賣

(4)出價(jià)最高者作為受讓人即時(shí)與出讓人簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并按有關(guān)規(guī)定當(dāng)即支付履行定金。

(六)土地使用權(quán)出讓合同及管理

1．土地使用權(quán)出讓合同的概念與法律特征

出讓土地使用權(quán)，土地所有者和使用者的權(quán)利和義務(wù)最終是通過簽訂土地使用權(quán)出讓合同而確立的。

2．土地使用權(quán)出讓合同的內(nèi)容

土地使用權(quán)出讓合同，主要包括以下內(nèi)容：

合同雙方當(dāng)事人。出讓方必定是市、縣級(jí)人民政府土地管理部門，而受讓方則可以是國(guó)內(nèi)外的公司、企業(yè)、其他組織和個(gè)人。(2)出讓土地使用權(quán)的土地使用期限。(3)出讓土地的用途、位置和面積。(4)土地使用權(quán)出讓方式。(5)土地使用權(quán)出讓金支付方式。

(6)在法律規(guī)定的范圍內(nèi)協(xié)商確定出讓人的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押條件。(7)違約處罰規(guī)定。

(8)出讓合同的生效和終止條件。

(9)合同適用的法律。出讓合同應(yīng)適用于中華人民共和國(guó)的法律。

(10)合同爭(zhēng)議的解決方式。友好協(xié)商或通過調(diào)解解決,也可以用仲裁方式或訴訟方式解決爭(zhēng)議。

(11)合同使用的文字及其有效文體。

(12)合同簽署人的身份、簽署時(shí)間、簽署地點(diǎn)。

(13)土地使用條件，也稱土地使用規(guī)則，是出讓方在出讓行為之前，事先同有關(guān)部門共同協(xié)商，擬訂出的有關(guān)出讓地塊使用的具體行為規(guī)則。例題：土地使用權(quán)出讓合同的內(nèi)容包括(ABCD)。

A．出讓土地的用途、位置和面積 B.土地使用權(quán)出讓方式 C．土地使用權(quán)出讓金支付方式 D．合同雙方當(dāng)事人 3．土地使用權(quán)出讓合同的管理

出讓合同的管理主要包括以下幾個(gè)方面：(1)對(duì)出讓合同主體的審查和認(rèn)定。(2)對(duì)無效合同的認(rèn)定及其處理。(3)審查出讓合同的合法性。(4)審查合同內(nèi)容的完整性。

(5)出讓合同的變更與解除。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，變更與解除合同的條件有下列各種情況：①出讓方因社會(huì)公共利益的需要②土地使用者想改變出讓合同規(guī)定的土地用途③因不可抗力或意外事件的發(fā)生，致使合同無法履行的④由于合同一方違約。(6)合同糾紛的調(diào)解和仲裁。

(7)對(duì)出讓合同進(jìn)行分類、登記、匯總、立卷歸檔，作為土地市場(chǎng)管理的基礎(chǔ)資料予以保存。

二、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓管理

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的基本涵義土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將有償取得的土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。

(二)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件.以出讓方式取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)符合以下基本條件。

按照土地使用權(quán)出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證

書

按照土地使用權(quán)出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件

為了規(guī)范土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓活動(dòng)，土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓還要受以下幾個(gè)條件的限制：(1)通過轉(zhuǎn)讓取得的土地使用權(quán)，其土地使用權(quán)的使用年限為原土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者的使用年限后剩余年限。轉(zhuǎn)讓合同終止日期和建設(shè)項(xiàng)目完成日期不得超過原出讓合同所規(guī)定的終止日期和建設(shè)項(xiàng)目完成日期，不得改變?cè)鲎尯贤械臋?quán)利、義務(wù)和各項(xiàng)用地要求。

(2)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后，原出讓合同規(guī)定的土地使用權(quán)受讓人的權(quán)利、義務(wù)全部隨之轉(zhuǎn)移。

(3)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓；土地使用者轉(zhuǎn)讓地上建筑物、其他附著物所有權(quán)的，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓，但地上建筑物、其他附著物作為動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外。

(4)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，如需改變?cè)鲎尯贤囊?guī)劃用途，必須事先向土地主管部門和規(guī)劃部門提出申請(qǐng)，經(jīng)審核批準(zhǔn)，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，方可進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。(5)原行政劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，土地轉(zhuǎn)讓人必須向所在地市、縣人民政府土地管理部門申請(qǐng)補(bǔ)簽土地出讓合同，繳付土地出讓金，辦理土地出讓登記手續(xù)后，才取得轉(zhuǎn)讓的合法權(quán)利。通過轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的受理人，必須與轉(zhuǎn)讓人簽訂轉(zhuǎn)讓合同，并共同到土管部門辦理土地使用權(quán)過戶登記手續(xù)，換取土地使用證。

(6)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格的，市、縣人民政府有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)價(jià)格不合理上漲時(shí)，市、縣人民政府可以采取必要措施(如規(guī)定最高限價(jià))來防止。(三)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方式

土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓有三種方式，即出售、交換、贈(zèng)與。例題：土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓方式包括(ACD)。A．出售 B。抵押 C.交換 D．贈(zèng)與

三、土地租賃管理

我國(guó)土地租賃存在著兩種很不相同的方式。(一)國(guó)有土地租賃管理 1．國(guó)有土地租賃的概念

所謂國(guó)有土地租賃，是指土地使用者與縣級(jí)以上人民政府土地管理部門簽訂一定年限的土地租賃合同，并支付租金的行為。可見，土地租賃是在土地所有權(quán)不變的情況下，土地所有者將土地的使用權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)，在一定時(shí)期租給承租人使用并收取租金的一種經(jīng)濟(jì)行為。人們又習(xí)慣將國(guó)有土地租賃稱作土地年租制。2.推行土地租賃制應(yīng)遵循的原則(1)國(guó)有土地有償、有限期使用原則；(2)維護(hù)國(guó)家、集體和個(gè)人權(quán)益的原則；(3)嚴(yán)格依法辦事原則；

(4)收益合理分配原則；(5)因地制宜、實(shí)事求是原則。3．各地試行土地租賃制的實(shí)踐

(1)年租制的形式。從目前來看，各地試行年租制的范圍主要有三種：一種是政府直接向用地者出租土地，可暫稱為一級(jí)市場(chǎng)的土地出租。一種是對(duì)部分行業(yè)使用的劃撥土地征收年租金。還有一種是對(duì)原劃撥土地的人市行為征收年租金，這種作法在全國(guó)各地較為普遍。

土地年租制的租用年限。但年租制使用的土地租賃年限不應(yīng)超過《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的土地出讓年限。

(3)租金標(biāo)準(zhǔn)的界定。土地租賃年租金標(biāo)準(zhǔn)的確定是土地租賃制的核心。合理的年租金標(biāo)準(zhǔn)可以由下面公式確定： A = P×r /{1-[1/(1+r)]n } 式中：A—土地年租金；

P—與該土地相同用途使用年限為n年的出讓金； n—出讓土地使用權(quán)的使用年限； r—折現(xiàn)率。

(二)土地使用權(quán)出租管理 1．土地使用權(quán)出租的概念

土地使用權(quán)出租是指土地使用權(quán)者作為出租人，將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。

土地使用權(quán)出租，承租人只有使用的權(quán)利，不得改變土地用途，不得將承租權(quán)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、抵押或從事其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，它具有以下幾個(gè)法律特征：

(1)土地使用權(quán)出租雙方當(dāng)事人只是就使用土地達(dá)成協(xié)議，不發(fā)生作為物權(quán)的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，這是土地使用權(quán)出租與轉(zhuǎn)讓方式的主要區(qū)別。（2）用于出租的地塊必須具有法律上的依據(jù)。(3)土地使用權(quán)租賃合同是有償合同。

(4)土地轉(zhuǎn)租合同中的承租人的法律地位具有特殊性，當(dāng)出租的土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，新的土地使用權(quán)人也必須尊重承租人的合法權(quán)利。2．土地使用權(quán)出租程序

由于土地使用權(quán)出租與房屋租賃一般是結(jié)合在一起的，很少單獨(dú)出租土地使用權(quán)，因而其租賃程序與房屋租賃程序基本一致。土地使用權(quán)出租的一般程序?yàn)椋?*出租申請(qǐng)和審核。*簽訂租賃合同。*合同公證。*辦理土地使用權(quán)出租登記。3．土地使用權(quán)出租雙方的權(quán)利與義務(wù)(1)出租人的權(quán)利與義務(wù)

①交付土地及地上建筑物、其他附著物及保持義務(wù)。

②如果出租人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，應(yīng)及時(shí)通知承租方。若有什么問題應(yīng)協(xié)商解決。③出租人作為土地使用權(quán)享有人的權(quán)利和義務(wù)并不因出租而變化，其作為受讓人同國(guó)家訂立的出讓、租賃合同中的權(quán)利和義務(wù)并沒有轉(zhuǎn)移給承租人，仍須履行該合同規(guī)定

第四篇：黨委書記鄧良基在中心組學(xué)習(xí)會(huì)上的講話

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黨委書記鄧良基在中心組學(xué)習(xí)會(huì)上的講話

建立和實(shí)施干部選拔任用工作四項(xiàng)監(jiān)督制度，是貫徹落實(shí)黨的十七大和十七屆四中全會(huì)精神，健全干部選拔任用監(jiān)督機(jī)制，監(jiān)督選人用人行為、約束選人用人權(quán)力，進(jìn)一步匡正選人用人風(fēng)氣、提高選人用人公信度的重要措施。

對(duì)此，我們首先要認(rèn)真學(xué)習(xí)，充分認(rèn)識(shí)建立和實(shí)施干部選拔任用工作四項(xiàng)監(jiān)督制度的重要意義和作用。

其次，要牢牢把握正確、科學(xué)的選人用人導(dǎo)向和機(jī)制。黨的十七屆四中全會(huì)強(qiáng)調(diào)：“堅(jiān)持民主、公開、競(jìng)爭(zhēng)、擇優(yōu)，提高選人用人公信度，形成充滿活力的用人機(jī)制。”干部選拔任用方式的改革，是新形勢(shì)下選拔任用黨政領(lǐng)導(dǎo)干部必須遵循的基本規(guī)章；干部選拔任用方式的改革，關(guān)鍵在于真正把群眾公認(rèn)、實(shí)績(jī)突出的優(yōu)秀干部選拔上來，努力培養(yǎng)和造就一批適應(yīng)新形勢(shì)要求和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)需要的高素質(zhì)干部隊(duì)伍，使得一大批優(yōu)秀干部被選拔到各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)崗位上來，為黨的事業(yè)發(fā)展提供堅(jiān)強(qiáng)的組織保證和人才支持。對(duì)此，一是要始終堅(jiān)持正確的擇優(yōu)選才機(jī)制。以德為先，選賢任能，評(píng)實(shí)績(jī)選干部的標(biāo)準(zhǔn)是創(chuàng)新干部選拔任用機(jī)制的前提和基礎(chǔ)。二是要始終堅(jiān)持把握好科學(xué)的選人用人導(dǎo)向。三是要著實(shí)建立創(chuàng)新型的選人用人范圍。注重面向基層、面向優(yōu)秀青年選，注重能力才干選人。四是要著實(shí)健全科學(xué)的選人用人導(dǎo)向。探索多樣化的選拔任用方式，進(jìn)一步創(chuàng)新優(yōu)勝汰劣機(jī)制，引導(dǎo)干部努力提高自身的能力素質(zhì)，打破論資排輩的官場(chǎng)潛規(guī)則。

第三，切實(shí)抓好四項(xiàng)監(jiān)督制度的學(xué)習(xí)和培訓(xùn)。學(xué)校各單位要認(rèn)真開展四項(xiàng)監(jiān)督制度的學(xué)習(xí)培訓(xùn)工作，切實(shí)抓好處級(jí)以上領(lǐng)導(dǎo)干部特別是黨政主要領(lǐng)導(dǎo)干部和人事干部的學(xué)習(xí)培訓(xùn)；要把四項(xiàng)監(jiān)督制度納入近期理論學(xué)習(xí)中心組的重要學(xué)習(xí)討論內(nèi)容，將學(xué)習(xí)貫徹實(shí)施四項(xiàng)監(jiān)督--------------------------精品

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制度特別是干部選拔任用工作責(zé)任追究制度情況，列為2010黨員領(lǐng)導(dǎo)干部民主生活會(huì)的一項(xiàng)重要內(nèi)容；要通過問卷測(cè)試等多種方式督促?gòu)V大干部特別是處級(jí)以上領(lǐng)導(dǎo)干部認(rèn)真學(xué)習(xí)四項(xiàng)監(jiān)督制度，真正使領(lǐng)導(dǎo)干部熟知、人事干部精通、干部職工了解制度內(nèi)容。

學(xué)校將下發(fā)《關(guān)于認(rèn)真學(xué)習(xí)貫徹執(zhí)行干部選拔任用工作四項(xiàng)監(jiān)督制度的實(shí)施意見》，及時(shí)將干部選拔任用工作“四項(xiàng)監(jiān)督制度”轉(zhuǎn)發(fā)到各單位，要求各分黨委、總支、直屬支部近期召開專題理論學(xué)習(xí)會(huì)或?qū)ｎ}學(xué)習(xí)會(huì)，組織黨政班子成員和黨委（支部）成員進(jìn)行認(rèn)真學(xué)習(xí)，并組織做好學(xué)習(xí)情況的自我測(cè)試工作。學(xué)校給大家印發(fā)了“四項(xiàng)監(jiān)督制度”學(xué)習(xí)資料和自我測(cè)試題，要求全體中層干部和黨員干部率先學(xué)習(xí)、重點(diǎn)學(xué)習(xí)、深入學(xué)習(xí)，熟練掌握制度的內(nèi)容和要求。5月底前在全校開展一次“四項(xiàng)監(jiān)督制度”為主要內(nèi)容的集中測(cè)試。組織部制定了學(xué)習(xí)培訓(xùn)意見，要求各單位嚴(yán)格按照意見要求，抓好干部的學(xué)習(xí)培訓(xùn)。6月底前要對(duì)全校從事干部工作的組工干部輪訓(xùn)一遍。學(xué)校黨校要把“四項(xiàng)監(jiān)督制度”列為處級(jí)領(lǐng)導(dǎo)干部培訓(xùn)的學(xué)習(xí)內(nèi)容，有計(jì)劃地組織培訓(xùn)。

第四、切實(shí)抓好四項(xiàng)監(jiān)督制度的貫徹落實(shí)。按照中組部《關(guān)于認(rèn)真貫徹實(shí)施干部選拔任用工作四項(xiàng)監(jiān)督制度有關(guān)問題的通知》精神，將對(duì)照研究提出具體的執(zhí)行辦法，對(duì)每一項(xiàng)制度制定操作流程圖，明確內(nèi)容程序，認(rèn)真抓好落實(shí)。全校各單位要嚴(yán)格執(zhí)行干部選拔任用工作責(zé)任追究制度和干部選拔任用工作有關(guān)事項(xiàng)報(bào)告制度的各項(xiàng)規(guī)定，進(jìn)一步增強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)班子和人事部門嚴(yán)格遵守干部人事政策法規(guī)的自覺性，不斷提高干部選拔任用工作的科學(xué)化、規(guī)范化水平；要制定和實(shí)行領(lǐng)導(dǎo)干部選拔任用工作記實(shí)辦法，如實(shí)記錄選拔任用干部的推薦提名、考察、醞釀、討論決定等情況，不認(rèn)真落實(shí)記實(shí)制度的，要追究有關(guān)人員的責(zé)任；要嚴(yán)格遵守選人用人的有關(guān)規(guī)定，對(duì)違反規(guī)定作出--------------------------精品

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-------------各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊(cè)，應(yīng)有盡有------------------------------的干部任免決定，堅(jiān)決予以糾正，并按照規(guī)定追究有關(guān)責(zé)任人的責(zé)任。

學(xué)校黨委近期將結(jié)合學(xué)校工作實(shí)際，制定學(xué)校干部選拔任用工作“一報(bào)告兩評(píng)議”實(shí)施辦法和中層單位主要負(fù)責(zé)人履行干部選拔任用工作職責(zé)情況也要列入離任審計(jì)、檢查的工作內(nèi)容，在各單位全面開展干部選拔任用工作“一報(bào)告兩評(píng)議”和履行干部選拔任用工作職責(zé)離任檢查，進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)干部選拔任用工作的監(jiān)督檢查力度。

第五、抓好檢查、督促工作。近期，抽選部分處級(jí)領(lǐng)導(dǎo)干部和組工干部組成督查組，通過查看會(huì)議記錄、學(xué)習(xí)筆記、隨機(jī)抽查等辦法，對(duì)各分黨委、總支學(xué)習(xí)“四項(xiàng)監(jiān)督制度”情況進(jìn)行專門檢查，對(duì)“四項(xiàng)監(jiān)督制度”及有關(guān)內(nèi)容知曉度偏低的單位，與其主要負(fù)責(zé)同志談話，進(jìn)行提醒督促。

學(xué)校把抓好“四項(xiàng)監(jiān)督制度”的學(xué)習(xí)貫徹作為當(dāng)前一項(xiàng)重點(diǎn)任務(wù)，進(jìn)一步落實(shí)好各級(jí)、各部門的責(zé)任，切實(shí)抓好貫徹落實(shí)。把執(zhí)行“四項(xiàng)監(jiān)督制度”情況納入領(lǐng)導(dǎo)班子和領(lǐng)導(dǎo)干部考察考核的內(nèi)容，作為重要評(píng)價(jià)條件。

第六、抓好“四項(xiàng)監(jiān)督制度”和學(xué)習(xí)貫徹情況的宣傳工作。制定具體宣傳計(jì)劃，充分利用電視、報(bào)刊、網(wǎng)絡(luò)、內(nèi)部刊物等多種渠道，通過開設(shè)專欄、專刊、開展知識(shí)競(jìng)賽等多種途徑，有聲勢(shì)、有力度地開展集中宣傳，營(yíng)造學(xué)習(xí)貫徹執(zhí)行“四項(xiàng)監(jiān)督制度”的濃厚氛圍。

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第五篇：黨委書記鄧良基在中心組學(xué)習(xí)會(huì)上的講話

黨委書記鄧良基在中心組學(xué)習(xí)會(huì)上的講話

建立和實(shí)施干部選拔任用工作四項(xiàng)監(jiān)督制度，是貫徹落實(shí)黨的十七大和十七屆四中全會(huì)精神，健全干部選拔任用監(jiān)督機(jī)制，監(jiān)督選人用人行為、約束選人用人權(quán)力，進(jìn)一步匡正選人用人風(fēng)氣、提高選人用人公信度的重要措施。

對(duì)此，我們首先要認(rèn)真學(xué)習(xí)，充分認(rèn)識(shí)建立和實(shí)施干部選拔任用工作四項(xiàng)監(jiān)督制度的重要意義和作用。

其次，要牢牢把握正確、科學(xué)的選人用人導(dǎo)向和機(jī)制。黨的十七屆四中全會(huì)強(qiáng)調(diào)：“堅(jiān)持民主、公開、競(jìng)爭(zhēng)、擇優(yōu)，提高選人用人公信度，形成充滿活力的用人機(jī)制。”干部選拔任用方式的改革，是新形勢(shì)下選拔任用黨政領(lǐng)導(dǎo)干部必須遵循的基本規(guī)章；干部選拔任用方式的改革，關(guān)鍵在于真正把群眾公認(rèn)、實(shí)績(jī)突出的優(yōu)秀干部選拔上來，努力培養(yǎng)和造就一批適應(yīng)新形勢(shì)要求和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)需要的高素質(zhì)干部隊(duì)伍，使得一大批優(yōu)秀干部被選拔到各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)崗位上來，為黨的事業(yè)發(fā)展提供堅(jiān)強(qiáng)的組織保證和人才支持。對(duì)此，一是要始終堅(jiān)持正確的擇優(yōu)選才機(jī)制。以德為先，選賢任能，評(píng)實(shí)績(jī)選干部的標(biāo)準(zhǔn)是創(chuàng)新干部選拔任用機(jī)制的前提和基礎(chǔ)。二是要始終堅(jiān)持把握好科學(xué)的選人用人導(dǎo)向。三是要著實(shí)建立創(chuàng)新型的選人用人范圍。注重面向基層、面向優(yōu)秀青年選，注重能力才干選人。四是要著實(shí)健全科學(xué)的選人用人導(dǎo)向。探索多樣化的選拔任用方式，進(jìn)一步創(chuàng)新優(yōu)勝汰劣機(jī)制，引導(dǎo)干部努力提高自身的能力素質(zhì)，打破論資排輩的官場(chǎng)潛規(guī)則。

第三，切實(shí)抓好四項(xiàng)監(jiān)督制度的學(xué)習(xí)和培訓(xùn)。學(xué)校各單位要認(rèn)真開展四項(xiàng)監(jiān)督制度的學(xué)習(xí)培訓(xùn)工作，切實(shí)抓好處級(jí)以上領(lǐng)導(dǎo)干部特別是黨政主要領(lǐng)導(dǎo)干部和人事干部的學(xué)習(xí)培訓(xùn)；要把四項(xiàng)監(jiān)督制度納入近期理論學(xué)習(xí)中心組的重要學(xué)習(xí)討論內(nèi)容，將學(xué)習(xí)貫徹實(shí)施四項(xiàng)監(jiān)督制度特別是干部選拔任用工作責(zé)任追究制度情況，列為2010黨

員領(lǐng)導(dǎo)干部民主生活會(huì)的一項(xiàng)重要內(nèi)容；要通過問卷測(cè)試等多種方式督促?gòu)V大干部特別是處級(jí)以上領(lǐng)導(dǎo)干部認(rèn)真學(xué)習(xí)四項(xiàng)監(jiān)督制度，真正使領(lǐng)導(dǎo)干部熟知、人事干部精通、干部職工了解制度內(nèi)容。

學(xué)校將下發(fā)《關(guān)于認(rèn)真學(xué)習(xí)貫徹執(zhí)行干部選拔任用工作四項(xiàng)監(jiān)督制度的實(shí)施意見》，及時(shí)將干部選拔任用工作“四項(xiàng)監(jiān)督制度”轉(zhuǎn)發(fā)到各單位，要求各分黨委、總支、直屬支部近期召開專題理論學(xué)習(xí)會(huì)或?qū)ｎ}學(xué)習(xí)會(huì)，組織黨政班子成員和黨委（支部）成員進(jìn)行認(rèn)真學(xué)習(xí)，并組織做好學(xué)習(xí)情況的自我測(cè)試工作。學(xué)校給大家印發(fā)了“四項(xiàng)監(jiān)督制度”學(xué)習(xí)資料和自我測(cè)試題，要求全體中層干部和黨員干部率先學(xué)習(xí)、重點(diǎn)學(xué)習(xí)、深入學(xué)習(xí)，熟練掌握制度的內(nèi)容和要求。5月底前在全校開展一次“四項(xiàng)監(jiān)督制度”為主要內(nèi)容的集中測(cè)試。組織部制定了學(xué)習(xí)培訓(xùn)意見，要求各單位嚴(yán)格按照意見要求，抓好干部的學(xué)習(xí)培訓(xùn)。6月底前要對(duì)全校從事干部工作的組工干部輪訓(xùn)一遍。學(xué)校黨校要把“四項(xiàng)監(jiān)督制度”列為處級(jí)領(lǐng)導(dǎo)干部培訓(xùn)的學(xué)習(xí)內(nèi)容，有計(jì)劃地組織培訓(xùn)。

第四、切實(shí)抓好四項(xiàng)監(jiān)督制度的貫徹落實(shí)。按照中組部《關(guān)于認(rèn)真貫徹實(shí)施干部選拔任用工作四項(xiàng)監(jiān)督制度有關(guān)問題的通知》精神，將對(duì)照研究提出具體的執(zhí)行辦法，對(duì)每一項(xiàng)制度制定操作流程圖，明確內(nèi)容程序，認(rèn)真抓好落實(shí)。全校各單位要嚴(yán)格執(zhí)行干部選拔任用工作責(zé)任追究制度和干部選拔任用工作有關(guān)事項(xiàng)報(bào)告制度的各項(xiàng)規(guī)定，進(jìn)一步增強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)班子和人事部門嚴(yán)格遵守干部人事政策法規(guī)的自覺性，不斷提高干部選拔任用工作的科學(xué)化、規(guī)范化水平；要制定和實(shí)行領(lǐng)導(dǎo)干部選拔任用工作記實(shí)辦法，如實(shí)記錄選拔任用干部的推薦提名、考察、醞釀、討論決定等情況，不認(rèn)真落實(shí)記實(shí)制度的，要追究有關(guān)人員的責(zé)任；要嚴(yán)格遵守選人用人的有關(guān)規(guī)定，對(duì)違反規(guī)定作出的干部任免決定，堅(jiān)決予以糾正，并按照規(guī)定追究有關(guān)責(zé)任人的責(zé)任。

學(xué)校黨委近期將結(jié)合學(xué)校工作實(shí)際，制定學(xué)校干部選拔任用工作

“一報(bào)告兩評(píng)議”實(shí)施辦法和中層單位主要負(fù)責(zé)人履行干部選拔任用工作職責(zé)情況也要列入離任審計(jì)、檢查的工作內(nèi)容，在各單位全面開展干部選拔任用工作“一報(bào)告兩評(píng)議”和履行干部選拔任用工作職責(zé)離任檢查，進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)干部選拔任用工作的監(jiān)督檢查力度。

第五、抓好檢查、督促工作。近期，抽選部分處級(jí)領(lǐng)導(dǎo)干部和組工干部組成督查組，通過查看會(huì)議記錄、學(xué)習(xí)筆記、隨機(jī)抽查等辦法，對(duì)各分黨委、總支學(xué)習(xí)“四項(xiàng)監(jiān)督制度”情況進(jìn)行專門檢查，對(duì)“四項(xiàng)監(jiān)督制度”及有關(guān)內(nèi)容知曉度偏低的單位，與其主要負(fù)責(zé)同志談話，進(jìn)行提醒督促。

學(xué)校把抓好“四項(xiàng)監(jiān)督制度”的學(xué)習(xí)貫徹作為當(dāng)前一項(xiàng)重點(diǎn)任務(wù)，進(jìn)一步落實(shí)好各級(jí)、各部門的責(zé)任，切實(shí)抓好貫徹落實(shí)。把執(zhí)行“四項(xiàng)監(jiān)督制度”情況納入領(lǐng)導(dǎo)班子和領(lǐng)導(dǎo)干部考察考核的內(nèi)容，作為重要評(píng)價(jià)條件。

第六、抓好“四項(xiàng)監(jiān)督制度”和學(xué)習(xí)貫徹情況的宣傳工作。制定具體宣傳計(jì)劃，充分利用電視、報(bào)刊、網(wǎng)絡(luò)、內(nèi)部刊物等多種渠道，通過開設(shè)專欄、專刊、開展知識(shí)競(jìng)賽等多種途徑，有聲勢(shì)、有力度地開展集中宣傳，營(yíng)造學(xué)習(xí)貫徹執(zhí)行“四項(xiàng)監(jiān)督制度”的濃厚氛圍。