第一篇：土地流轉模式與實現措施

土地流轉模式與實現措施

土地流轉的五大模式

模式一：土地互換

互換土地，是農村集體經濟組織內部的農戶，為方便耕種和各自的需要，對各自土地的承包經營權進行的簡單交換，是促進農村規模化、產業化、集約化經營的必由之路。

30年前，農村實行土地聯產承包責任制，農民分到了土地。但由于土地肥瘦不一，大塊的土地被分割成條條塊塊。劃分土地時留下的種種弊病，嚴重制約著生產力的發展和產量的提高。如何讓土地集中連片，實現規模化、集約化經營？互換，這種最為原始的交易方式，走入了農民的視野。

新疆沙灣縣四道河子鎮下八戶村1萬多畝土地，分地時被分割成近1300塊，同一戶家庭的土地分散在好幾個地方，耕地、澆水、管理很不方便。村支書趙金財上任伊始，聽說毗鄰的兵團團場的棉花產量都在400公斤以上，就領著村干部去取經：人家高產的奧妙就在于——土地集中連片、全部采用滴水灌溉，耕種管理非常方便。

2005年初，下八戶村在征求多數村民意見的基礎上作出決定：全村進行大規模土地互換。七零八落的上千塊土地，一下改造成一塊塊大條田。農民也在土地互換中得到了實惠。如今全部土地實現滴水灌溉，1/3的農民外出務工。去年，下八戶村農民人均純收入近8000元。模式二：出租

在市場利益驅動和政府引導下，農民將其承包土地經營權出租給大戶、業主或企業法人等承租方，出租的期限和租金支付方式由雙方自行約定，承租方獲得一定期限的土地經營權，出租方按年度以實物或貨幣的形式獲得土地經營權租金。其中，有大戶承租型、公司租賃型、反租倒包型等。

重慶市江津區德感街道辦事處三河村村民張澤富于2003年創辦了雄風果業有限公司，以田地700斤稻谷/畝、土地500斤稻谷/畝共租用本村農民的720畝土地，新建優質晚熟柑橘園，所產柑橘由恒河果業公司負責收購。截至目前，他共投入450萬元，預計在2010年做到當年收支平衡，2015年收回全部投資。這樣，一方面解決了外出務工農民的后顧之憂，解決撂荒地100余畝，增加了農民收入，使外出務工農民在獲得勞務收入的同時，又獲得土地租金收入，而且土地租金收入比農民種植水稻的純收入要高；另一方面果園建設初期能解決40人左右常年務工，盛產后能解決150人務工，年均工資5000元左右，就地轉移了部分難以外出務工的勞動力就業問題。此外，通過果園建設還改善了農業生產條件，推動了規模經營和產業發展。

模式三：入股

入股，亦稱“股田制”或股份合作經營，是指在堅持承包戶自愿的基礎上，將承包土地經營權作價入股，建立股份公司。在土地入股過程中，實行農村土地經營的雙向選擇（農民將土地入股給公司后，既可繼續參與土地經營，也可不參與土地經營），農民憑借土地承包權可擁有公司股份，并可按股分紅。該形式的最大優點在于產權清晰、利益直接，以價值形態形式把農戶的土地承包經營權長期確定下來，農民既是公司經營的參與者，也是利益的所有者，是當前農村土地流轉機制的新突破。

2005年10月，重慶恒河農業科技公司拿出10萬元現金入股，長壽區石堰

1鎮麒麟村508戶農民用土地承包經營權以每畝250元作價入股，注冊成立了重慶宗勝果品有限公司，由村委會主任出任公司董事長。重慶宗勝果品有限公司對所屬土地進行統一經營管理，栽植優質柑橘，聘請有技術和責任心的股東作專職技術員，支付額外報酬。因柑橘要到2009年才掛果，公司就在柑橘園內統一套種青蒿、甘薯和蔬菜。2006年除去管理成本，實現每個股東每畝地有290元紅利，略低于出租土地租金，但從長遠來看，農戶收益要高于出租，周邊農戶顯然也意識到這一點，現在又有不少農戶加入公司。

模式四：宅基地換住房，承包地換社保

重慶，去年被國家批準為統籌城鄉綜合配套改革試驗區后，在土地改革領域率先進行大膽探索，創造了土地流轉的九龍坡模式即宅基地換住房、承包地換社保。也就是說，農民放棄農村宅基地，宅基地被置換為城市發展用地，農民在城里獲得一套住房。農民放棄農村土地承包經營權，享受城市社保，建立城鄉統一的公共服務體制。

模式五：“股份＋合作”

山東省寧陽縣探索土地承包經營權流轉新機制，建立起“股份＋合作”的土地流轉分配方式。這種模式是，農戶以土地經營權為股份共同組建合作社。村里按照“群眾自愿、土地入股、集約經營、收益分紅、利益保障”的原則，引導農戶以土地承包經營權入股。合作社按照民主原則對土地統一管理，不再由農民分散經營。合作社掛靠龍頭企業進行生產經營。合作社實行按土地保底和按效益分紅的方式，年度分配時，首先支付社員土地保底收益每股（畝）700元，留足公積公益金、風險金，然后再按股進行二次分紅。

制度創新，土地改革走新路

隨著政府對農村土地流轉引導和服務功能的逐步加強，目前，農村土地流轉的行為逐步趨于規范，主要體現在三個方面：一是由過去以農戶間、業主與農戶間的自發流轉為主向當前的政府和市場引導與自發并重的自主流轉轉變；二是由過去無償代耕向按市場規律的有償流轉轉變；三是由過去依靠口頭協議的不規范流轉向簽訂書面協議的規范流轉轉變。同時，土地流轉進程加快，規模逐年增大。而土地流轉的日趨規范所依靠的是制度創新與突破：

——建立農地產權交易市場。山東省棗莊市通過給農民發放土地使用產權證、建立農地產權交易市場和推進農村合作社建設，在土地所有權、承包權和農地性質“三不變”的前提下，走出一條農村土地改革的新路子。

棗莊市的具體做法是：給每個承包戶發放農村土地使用產權證，農民以土地使用產權入股加入合作社，使土地的使用產權轉移到合作社，合作社以土地使用產權向銀行作抵押進行貸款。同時，他們在市、區、鎮三級政府設立土地產權交易機構，為土地使用權入股和轉讓進行評估和提供交易平臺。在棗莊，土地開始變成資本，“死地變成了活錢”。徐莊土地合作社用土地使用產權證作抵押，從農信社得到了30萬元貸款，用于采購急需的化肥。滕州市滕忻龍珠大棗合作社以土地使用產權證做抵押，從信用社貸款40萬元，規劃建設一座100噸恒溫庫，并新上一條大棗加工生產線。

——政府對流轉行為進行規范。在農村土地承包法、農村土地承包經營權流轉管理辦法頒布實施后，河南省為規范全省農村土地流轉，經過認真調研，制定下發了《農村土地承包經營權流轉規則》，從流轉主體、流轉方式、流轉程序等幾個方面對農戶的土地流轉行為進行了規范。同時，制作并向農戶提供了全省統一的轉讓、轉包、出租、互換及流轉委托書等不同的合同示范文本。對流轉雙方可能

涉及的一些權利、義務、違約責任等進行了明確。

——完善土地流轉糾紛仲裁、調解機制。2003年以來，河南省通過加強農村土地糾紛仲裁機構隊伍建設，深入開展農村土地承包糾紛仲裁試點，不斷探索解決農村土地糾紛的長效機制。全省縣、鄉兩級共成立農村土地承包糾紛仲裁機構1811個，培訓仲裁員4500多名。省級設立農村土地承包糾紛仲裁試點縣13個，其中孟州、汝州、滎陽等9個縣被確定為農業部試點。各試點單位制定和規范了糾紛仲裁的各項制度和程序，加強了仲裁庭基礎設施建設，完善了仲裁機制。幾年來，全省共調處合同糾紛2.9萬余起，有效化解了農村矛盾，維護了農民的土地權益和農村社會穩定，保持了黨的農村基本政策的連續性和穩定性。在穩定基礎上推動流轉

推動土地流轉，有一個基本前提——堅持土地家庭聯產承包責任制。黨的十七屆三中全會指出，賦予農民更加充分而有保障的土地承包經營權，現有土地承包經營關系要保持穩定并長久不變。這是因為，家庭承包經營為基礎、統分結合的雙層經營體制是黨的農村政策的基石，適應社會主義市場經濟體制，符合農業生產特點。

今后，在“分”的層面上，家庭經營要向采用先進科技和生產手段的方向轉變，增加技術、資本等生產要素投入，著力提高集約化水平。在“統”的層次上，要向發展農戶聯合與合作，形成多元化、多層次、多形式經營服務體系的方向轉變，這其中包括發展集體經濟、培育新型合作組織、發展農業社會化合作組織、龍頭企業與農民聯合等。

在農戶的聯合與合作過程中，牽扯到土地承包經營權的流轉，發展適度規模經營。目前，我國農村一家一戶的小規模經營模式存在一定局限性，主要表現在：一是現代科技成果推廣的成本高、收效小；二是組織化程度低、交易成本高、市場控制力差；三是生產專業化水平低、服務需求不足；四是農業自給率高、商品率較低。

農業適度規模經營，可以提高農業比較效益，調動農民種糧的積極性，鞏固農業的基礎地位，促進糧食穩定發展，保證糧食安全；還可以在農戶生產專業化的基礎上，擴大服務需求，促進農民專業合作社的發展，形成“農戶生產+合作社經營”的現代農業組織體系，降低交易成本、提高農民市場競爭能力；也可以進一步促進農民引進現代生產要素的積極性，推動現代農業科技成果的轉化應用，提高土地產出率、資源利用率和農業勞動生產率，從而促進農業的持續發展。最為重要的是，適度規模經營可以推進農民由傳統走向現代、由世襲轉向職業、由兼業走向專業，成為真正市場主體和現代化的主人。當然，這種轉變不會一蹴而就，但是，隨著農村改革的深化，將為這一轉變的到來，打下牢固的基礎。

推動農業適度規模經營的時機已經到來

正如十七屆三中全會指出，“我國總體上已進入以工促農、以城帶鄉的發展階段，進入加快改造傳統農業、走中國特色農業現代化道路的關鍵時刻。”我們已經有條件和有基礎來實現農村的“第二個飛躍”。

第一，推動農業適度規模經營的基礎已經具備。隨著城市化進程的不斷加快，我國大約有2.1億農業剩余勞動力轉移到城鎮，其中絕大部分為青壯年勞動力，在很多農村出現了青壯年“農民荒”的現象。留守農村的人群主要是老幼婦孺，很多地區農村的人群主要是老幼婦孺，很多地區土地閑置、撂荒現象突出。正是基于這樣的事實，我們說推動土地承包經營權合理流轉，實現農業適度規模經營，已經具備了客觀基礎。

第二，推動農業適度規模經營的環境業已形成。我國農村已經進入到社會化小農階段，農民的貨幣收入主要來自非農收入，土地不再是他們謀生的惟一手段。此時農民對土地權利的保有，主要基于兩方面的考慮：一是土地的最后保障功能。在城市不能給進城務工農民提供社會保障的情況下，土地就是他們最后的保障。二是土地權益補償。由于沒有一套合理的補償機制來為放棄土地的農民提供物質補償，農民不愿意無償放棄權益。

因此，在現階段，在土地僅起社會保障功能的時候，用制度保障來替換土地保障，用市民基本生存權益替換土地權益，使進城農民自愿流轉、轉讓土地承包權，就為推動農業適度規模經營提供了一個很好的機會。

第三，推動農業適度規模經營的動力依然強勁。最近幾年，由于國家加大了對農業的扶持力度，糧食價格不斷上漲，政府補貼不斷增多，有很多農民愿意擴大自己的土地，進行規模經營。尤其許多種糧大戶的積極性更是空前高漲，有著擴大種植規模的強烈愿望。

此外，有些外出進城打工的青年農民仍然看好經營農業，具有返鄉種田的積極性，他們認為此時正是搞土地規模經營的時機。近來，有不少進城農民返鄉要回轉包出去的土地，自己經營。由此可見，農民已初步具有實現適度規模經營的內在動力。過認真調研，制定下發了《農村土地承包經營權流轉規則》，從流轉主體、流轉方式、流轉程序等幾個方面對農戶的土地流轉行為進行了規范。同時，制作并向農戶提供了全省統一的轉讓、轉包、出租、互換及流轉委托書等不同的合同示范文本。對流轉雙方可能涉及的一些權利、義務、違約責任等進行了明確。——完善土地流轉糾紛仲裁、調解機制。2003年以來，河南省通過加強農村土地糾紛仲裁機構隊伍建設，深入開展農村土地承包糾紛仲裁試點，不斷探索解決農村土地糾紛的長效機制。全省縣、鄉兩級共成立農村土地承包糾紛仲裁機構1811個，培訓仲裁員4500多名。省級設立農村土地承包糾紛仲裁試點縣13個，其中孟州、汝州、滎陽等9個縣被確定為農業部試點。各試點單位制定和規范了糾紛仲裁的各項制度和程序，加強了仲裁庭基礎設施建設，完善了仲裁機制。幾年來，全省共調處合同糾紛2.9萬余起，有效化解了農村矛盾，維護了農民的土地權益和農村社會穩定，保持了黨的農村基本政策的連續性和穩定性。在穩定基礎上推動流轉

a 推動土地流轉，有一個基本前提——堅持土地家庭聯產承包責任制。黨的十七屆三中全會指出，賦予農民更加充分而有保障的土地承包經營權，現有土地承包經營關系要保持穩定并長久不變。這是因為，家庭承包經營為基礎、統分結合的雙層經營體制是黨的農村政策的基石，適應社會主義市場經濟體制，符合農業生產特點。

今后，在“分”的層面上，家庭經營要向采用先進科技和生產手段的方向轉變，增加技術、資本等生產要素投入，著力提高集約化水平。在“統”的層次上，要向發展農戶聯合與合作，形成多元化、多層次、多形式經營服務體系的方向轉變，這其中包括發展集體經濟、培育新型合作組織、發展農業社會化合作組織、龍頭企業與農民聯合等。

在農戶的聯合與合作過程中，牽扯到土地承包經營權的流轉，發展適度規模經營。目前，我國農村一家一戶的小規模經營模式存在一定局限性，主要表現在：一是現代科技成果推廣的成本高、收效小；二是組織化程度低、交易成本高、市場控

制力差；三是生產專業化水平低、服務需求不足；四是農業自給率高、商品率較低。

農業適度規模經營，可以提高農業比較效益，調動農民種糧的積極性，鞏固農業的基礎地位，促進糧食穩定發展，保證糧食安全；還可以在農戶生產專業化的基礎上，擴大服務需求，促進農民專業合作社的發展，形成“農戶生產+合作社經營”的現代農業組織體系，降低交易成本、提高農民市場競爭能力；也可以進一步促進農民引進現代生產要素的積極性，推動現代農業科技成果的轉化應用，提高土地產出率、資源利用率和農業勞動生產率，從而促進農業的持續發展。最為重要的是，適度規模經營可以推進農民由傳統走向現代、由世襲轉向職業、由兼業走向專業，成為真正市場主體和現代化的主人。當然，這種轉變不會一蹴而就，但是，隨著農村改革的深化，將為這一轉變的到來，打下牢固的基礎。推動農業適度規模經營的時機已經到來

正如十七屆三中全會指出，“我國總體上已進入以工促農、以城帶鄉的發展階段，進入加快改造傳統農業、走中國特色農業現代化道路的關鍵時刻。”我們已經有條件和有基礎來實現農村的“第二個飛躍”。

第一，推動農業適度規模經營的基礎已經具備。隨著城市化進程的不斷加快，我國大約有2.1億農業剩余勞動力轉移到城鎮，其中絕大部分為青壯年勞動力，在很多農村出現了青壯年“農民荒”的現象。留守經營的參與者，也是利益的所有者，是當前農村土地流轉機制的新突破。

2005年10月，重慶恒河農業科技公司拿出10萬元現金入股，長壽區石堰鎮麒麟村508戶農民用土地承包經營權以每畝250元作價入股，注冊成立了重慶宗勝果品有限公司，由村委會主任出任公司董事長。重慶宗勝果品有限公司對所屬土地進行統一經營管理，栽植優質柑橘，聘請有技術和責任心的股東作專職技術員，支付額外報酬。因柑橘要到2009年才掛果，公司就在柑橘園內統一套種青蒿、甘薯和蔬菜。2006年除去管理成本，實現每個股東每畝地有290元紅利，略低于出租土地租金，但從長遠來看，農戶收益要高于出租，周邊農戶顯然也意識到這一點，現在又有不少農戶加入公司。

模式四：宅基地換住房，承包地換社保

重慶，去年被國家批準為統籌城鄉綜合配套改革試驗區后，在土地改革領域率先進行大膽探索，創造了土地流轉的九龍坡模式即宅基地換住房、承包地換社保。也就是說，農民放棄農村宅基地，宅基地被置換為城市發展用地，農民在城里獲得一套住房。農民放棄農村土地承包經營權，享受城市社保，建立城鄉統一的公共服務體制。

模式五：“股份＋合作”

山東省寧陽縣探索土地承包經營權流轉新機制，建立起“股份＋合作”的土地流轉分配方式。這種模式是，農戶以土地經營權為股份共同組建合作社。村里按照“群眾自愿、土地入股、集約經營、收益分紅、利益保障”的原則，引導農戶以土地承包經營權入股。合作社按照民主原則對土地統一管理，不再由農民分散經營。合作社掛靠龍頭企業進行生產經營。合作社實行按土地保底和按效益分紅的方式，年度分配時，首先支付社員土地保底收益每股（畝）700元，留足公積公益金、風險金，然后再按股進行二次分紅。

制度創新，土地改革走新路

隨著政府對農村土地流轉引導和服務功能的逐步加強，目前，農村土地流轉的行為逐步趨于規范，主要體現在三個方面：一是由過去以農戶間、業主與農戶間的自發流轉為主向當前的政府和市場引導與自發并重的自主流轉轉變；二是由過去無償代耕向按市場規律的有償流轉轉變；三是由過去依靠口頭協議的不規范流轉向簽訂書面協議的規范流轉轉變。同時，土地流轉進程加快，規模逐年增大。而土地流轉的日趨規范所依靠的是制度創新與突破：

——建立農地產權交易市場。山東省棗莊市通過給農民發放土地使用產權證、建立農地產權交易市場和推進農村合作社建設，在土地所有權、承包權和農地性質“三不變”的前提下，走出一條農村土地改革的新路子。

棗莊市的具體做法是：給每個承包戶發放農村土地使用產權證，農民以土地使用產權入股加入合作社，使土地的使用產權轉移到合作社，合作社以土地使用產權向銀行作抵押進行貸款。同時，他們在市、區、鎮三級政府設立土地產權交易機構，為土地使用權入股和轉讓進行評估和提供交易平臺。在棗莊，土地開始變成資本，“死地變成了活錢”。徐莊土地合作社用土地使用產權證作抵押，從農信社得到了30萬元貸款，用于采購急需的化肥。滕州市滕忻龍珠大棗合作社以土地使用產權證做抵押，從信用社貸款40萬元，規劃建設一座100噸恒溫庫，并新上一條大棗加工生產線。

——政府對流轉行為進行規范。在農村土地承包法、農村土地承包經營權流轉管理辦法頒布實施后，河南省為規范全省農村土地流轉，經土地閑置、撂荒現象突出。正是基于這樣的事實，我們說推動土地承包經營權合理流轉，實現農業適度規模經營，已經具備了客觀基礎。

第二，推動農業適度規模經營的環境業已形成。我國農村已經進入到社會化小農階段，農民的貨幣收入主要來自非農收入，土地不再是他們謀生的惟一手段。此時農民對土地權利的保有，主要基于兩方面的考慮：一是土地的最后保障功能。在城市不能給進城務工農民提供社會保障的情況下，土地就是他們最后的保障。二是土地權益補償。由于沒有一套合理的補償機制來為放棄土地的農民提供物質補償，農民不愿意無償放棄權益。

因此，在現階段，在土地僅起社會保障功能的時候，用制度保障來替換土地保障，用市民基本生存權益替換土地權益，使進城農民自愿流轉、轉讓土地承包權，就為推動農業適度規模經營提供了一個很好的機會。第三，推動農業適度規模經營的動力依然強勁。最近幾年，由于國家加大了對農業的扶持力度，糧食價格不斷上漲，政府補貼不斷增多，有很多農民愿意擴大自己的土地，進行規模經營。尤其許多種糧大戶的積極性更是空前高漲，有著擴大種植規模的強烈愿望。

此外，有些外出進城打工的青年農民仍然看好經營農業，具有返鄉種田的積極性，他們認為此時正是搞土地規模經營的時機。近來，有不少進城農民返鄉要回轉包出去的土地，自己經營。由此可見，農民已初步具有實現適度規模經營的內在動力。

第二篇：土地流轉模式介紹923165103（范文模版）

土地流轉模式介紹（大全）

土地流轉模式介紹

1.概念、定義、研究對象

農村集體土地按照用途可以分為農業用地（農村土地承包經營權）、宅基地（宅基地使用權）、其它農村建設用地（農村建設用地使用權）及農村未開發利用土地。農民集體所有制是指土地所有權屬于勞動群眾集體所有的土地制度。我國《憲法》第 10 條規定：我國農村和城市郊區的土地，除法律規定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有。農民集體土地所有權分別屬于鄉、村和村內兩個以上集體經濟組織或者村民小組三種形式的農民集體所有，并由法律規定的組織經營、管理。

在建設社會主義新農村的背景下，我國各地相繼開展了農村土地流轉改革、農村土地產權制度改革、土地綜合整治、戶籍制度改革等一系列改革創新，農村土地流轉改革試點是農村制度改革系統中的一部分。根據現有法律規定，我國土地所有權不能流轉，農村土地流轉實質上是指土地利用權利的流轉，包括土地承包經營權、宅基地使用權、鄉鎮建設用地使用權三類用益物權的流轉。

2.基本流轉模式

農村集體建設用地流轉定義為農村集體經濟組織或其他集體建設用地使用者通過轉包、轉讓、出租、抵押、入股等多種方式,將集體建設用地的使用權有償交付給其他經濟主體使用的行為。

我國目前在實踐中探索的農村土地流轉模式主要有以土地承包經營權合作經營為特征的土地合作經營土地流轉模式、宅基地換房、土地承包經營權換社保模式和城鎮建設用地增減掛鉤流轉模式三種。本文集中研究宅基地換房、土地承包經營權換社保模式和城鎮建設用地增減掛鉤流轉模式。

3.宅基地流轉模式

宅基地置換是中國農村土地第三次改革，通過農村地區土地制度的改革，緩解農村剩余勞動力從第一產業向二、三產業轉移與現行的制度之間的矛盾，解決農村生產經營規模小、土地產出率低、大量農村住房閑臵、宅基地浪費嚴重等問題；再根據“城市建設用地的增加與農村建設用地的減少相掛鉤”的原則，拓展城市建設空間，為當地的經濟社會發展提供土地資源保障；保證基本農田保護面積不減少，通過承包地流轉和宅基地整理復墾，實現土地規模經營；農民集中安臵，解決農村宅基地低效利用問題，提高土地節約集約利用程度，提高基礎設施的建設和利用率。

3.1.按主導方式分：政府主導、市場主導、農民主導

宅基地臵換的方式主要有政府主導、征地方式；市場主導、出租方式；農民主導、農業產業化方式。

3.2.按臵換對象分：貨幣、異地房產、異地宅基地

宅基地的置換方法可以根據各地的情況以及臵換對象的具體情況不同分為以下三種：貨幣臵換、異地房產臵換、異地宅基地臵換。

3.3.實踐中的地方典型模式

我國宅基地流轉處于試點探索階段，由于農村土地產權的多層次性和各地經濟發展水平、地理條件的差異性，形成了多種多樣的流轉模式。主要案例有：天津、成都溫江和浙江嘉興、重慶九龍坡等地區。

4.城鄉建設用地增減掛鉤流轉模式

在進行新農村建設的實踐中，一些地區在探索農村土地流轉模式中，實施農村農業用地和農村宅基地等建設用地一體化的流轉模式。

這種模式主要是依據2008年6月國土資源部發布的《城鄉建設用地增減掛鉤試點管理辦法》，該辦法規定在符合土地利用總體規劃的前提下，將若干擬整理復墾為耕地的農村建設用地地塊（即拆舊地塊）和擬用于城鎮建設的地塊（即建新地塊）等面積共同組成建新拆舊項目區，通過建新拆舊和土地整理復墾等措施，在保證項目區內各類土地面積平衡的基礎上，最終實現增加耕地有效面積，提高耕地質量，節約集約利用建設用地，城鄉用地布局更合理的目標。目前，主要在山東、重慶等地展開。

4.1.山東“城鄉建設用地增減掛鉤”土地流轉模式

“城鄉用地增減掛鉤”，就是在保證耕地保護紅線不被突破的前提下，減少農民用地，增加城市開發用地。城鄉用地增減掛鉤是一項系統工程，長期以來農村宅基地實行的是無償無限期使用制度，容易造成農村建房只增不減、農民建新不拆舊的現象，土地資源浪費嚴重。根據《國務院關于促進節約集約用地的通知》文件規定“對村民自愿騰退宅基地或符合宅基地申請條件購買空閑住宅的，當地政府可給予獎勵或補助”，政府通過制定農村宅基地有償退出獎勵或補助辦法，設立專項獎勵或補助資金，用于農民自愿退出閑置宅基地的獎勵或補助。

城鄉建設用地增減掛鉤政策解決的是城市發展用地不足和耕地減少的矛盾，對農村大量閑臵的宅基地等農村建設用地進行整理，在符合土地利用總體規劃和村莊建設規劃的前提下，先整理復墾、后建新使用。

山東濰坊、棗莊、青島等地進行了試點，該模式堅持了農村集體土地所有制度，將原有的鄉村管理歸于社區化管理，即將原來農村散居的居住模式改變為集中居住的社區化模式，在村民自愿的原則下，將自己居住的宅基地轉讓出來，政府統一組織開墾、整理，除留作社區建設用地，剩余部分通過臵換其它農村建設用地換取收益。政府將復墾土地流轉所獲得收益，通過政府財政給予宅基地流轉農民一定份額的安臵補貼。

“城鄉建設用地增減掛鉤”模式的優點：推動了宅基地等農村建設用地的流轉，解決了城鎮建設用地不足，改善了農民居住環境，但這種模式沒有解決農民深層次的生存就業問題，社區化管理將勞作在土地上的農民轉成勞作在土地上的“城鎮居民”。

“城鄉建設用地增減掛鉤”模式的缺點：但在一些農業用地碎化、交通不便，不適用大規模機械耕作的地區行不通。

4.2.重慶的“地票制”土地交易模式

重慶的地票制是城鄉建設用地增減掛鉤政策實施的新探索，“地票”是包括農村宅基地極其附屬設施用地、鄉鎮企業用地、農村公共設施和農村公益事業用地等農村集體建設用地，經過復墾并經土地管理部門嚴格驗收后可用于建設的用地指標，是一種權利的憑證。

重慶探索的“地票制”農村集體建設用地流轉模式超越了“城鄉建設用地增減掛鉤”關于城鄉行政分立影響土地價格的限制，在一定程度上突破了城鄉土地市場的分割狀態，它將遠郊區農村土地統一納入到“掛鉤”試驗的范疇中。“地票”將不同區域的掛鉤指標打包進行拍賣，然后按照面積分配拍賣收益。“地票”價格的高低與項目區無關，與級地租無關，僅與拍賣價格有關，實現指標價格的統一化。

“地票制”將土地的交易轉化為票據化交易的模式。把掛鉤指標票據化，改變了土地從空間上不可轉移的實物形態，使固化的土地資源轉化為可流動的資產。“地票制”實行“先造地后用地”的操作模式，要求先對農村集體建設用地進行復墾，驗收合格后，通過“地票”在交易所進行拍賣。

“地票制”將土地的交易轉化為票據化交易的模式。把掛鉤指標票據化，改變了土地從空間上不可轉移的實物形態，使固化的土地資源轉化為可流動的資產。“地票制”實行“先造地后用地”的操作模式，要求先對農村集體建設用地進行復墾，驗收合格后，通過“地票”在交易所進行拍賣。

“地票制”的交易模式優點；（1）大大提高了農村集體建設用地的價值，保護了農村集體在建設用地流轉的收益，為農民進入城鎮生活提供了可靠的資金保障。（2）突破了城鄉土地市場的隔離，提高了農村土地的價值，提高了農民進入城鎮生活和發展的能力，成為妥善解決統籌城鄉戶籍制度改革的有效途徑。（3）利用市場化機制，優化了農用地、建設用地的空間布局。實現了耕地連片、居民點集中，促進了農業產業化經營和新農村建設。

第三篇：土地流轉的六種模式

土地流轉的六種模式

推動農村土地流轉，發展現代農業，實現規模經營，解決土地細碎化問題成為破解“三農”問題的關鍵。

對于流轉土地承包經營權，發展適度規模經營，目前一些地方已經進行了多種形式的探索，創造出各種不同的農村土地流轉模式，比較典型的主要有如下幾種類型：

模式一：農村土地互換

農村土地互換是指村集體經濟組織內部承包土地的承包方為了便于耕種或者規模種植的需要，交換自己的承包地，其土地承包經營權也進行相應的交換。最具代表性的為重慶江津模式。

重慶江津模式是農村建設用地互換的典型代表。為推進農村建設用地市場化，自2007年9月到2008年8月，江津區在重慶市率先開展農村集體建設用地置換試點。該試點的鮮明特點是由市場主導實施和指標跨區流轉。2007年9月頒發的《農村集體建設用地置換管理工作試行意見》是指導試點的綱領性文件，將農村建設用地復墾為耕地，范圍包括農民宅基地、廢棄的工礦企業用地、公路等。農村土地交易所是重慶進行統籌城鄉綜合配套改革而向國務院申請的重要政策之一，其主要交易品種是農民宅基地、鄉鎮企業用地、村落公用地等農村集體建設用地，經過復墾整理并嚴格驗收，置換出的建設用地指標。

江津模式中政府發揮著重要的角色，首先是提供經費支持，政府復墾土地的成本，包括勞動力、安置補償、新居建設配套設施完善等，每畝花費4-5萬元；其次是政府主導了指標流轉、定價及收益分配。有利于土地的集約高效利用，有效緩解了城鎮發展用地的供求矛盾，促進了城市化和工業化發展進程，改善了農戶的生產發展環境。

模式二：農村土地出租

農村土地出租是指農戶簽訂租賃合同，將其所承包的全部或部分農村土地租賃給農業生產大戶、農業產業化龍頭企業或合作社從事農業生產，土地出租不改變農村土地承包關系，原來承包土地的農戶繼續按照原有的土地承包合同履行其義務，享受其權利。新參與的土地租賃方按照租賃合同的約定對土地承包方履行按期支付租金并不得改變農村土地用途的義務。可以采取現金或者實物的方式按支付租金。農村土地出租方式主要有農業公司租賃型、農業大戶租賃型及農村反租倒包型等。

安徽小崗模式較為典型。安徽小崗土地流轉始于當初的“反包倒租”，就是鼓勵土地向種田大戶、能手流轉，進行適度規模經營，通過組織協調改變土地現轉，從而發揮其應有效應，以獲得更大的利潤。通過新農村規劃，加大投入，大力支持中心村的發展，將村民向中心村集中。這樣可以節約土地，減少國家財政對公共設施的投入，促進村民素質的提高，改善村民的生產生活條件，同時促進第三產業的發展。

模式三：農村土地股份合作

土地股份合作制屬于村集體經濟組織內部的一種產權制度安排，即在按人口落實農戶土地承包經營權的基礎上，按照依法、自愿、有償的原則，采取土地股份合作制的形式進行農戶土地承包使用權的流轉。農戶土地承包權轉化為股權，農戶土地使用權流轉給土地股份合作企業經營。扣除相關項目的土地經營收入剩余按照農戶土地股份進行分配。它代表當前農村土地流轉模式創新的方向，也是比較普遍的一種農村土地流轉模式。最具代表性的為廣東南海模式。

廣東南海模式的特點在于由股份合作組織直接出租土地或修建廠房再出租，村里的農民出資入股，憑股權分享土地非農化的增值收益。實行土地股份制的具體措施有如下兩點：一是采取分區規劃，把轄區土地按照土地功能及定位劃分為商業居住區域、經濟發展區域和基本農田保護區域，集約利用有限的農村土地資源，充分發揮土地效益，合理實施城鎮發展規劃，對基本農田實行最嚴格的保護；二是明確股份份額和范圍，可以將農村土地、農戶的土地承包經營權及村集體經濟組織集體財產折價入股，制定股份公司章程，股東權利的范圍、股東紅利的分配及股東權利管理，嚴格按照公司章程規定辦理。

模式創新遵循的共同原則有以下幾條：第一，只有村集體經濟組織內部的成員才有權參與土地股份公司的土地分紅，“人人參與，個個有份”的制度設計與安排使成員權益得到了切實的考慮；第二，年齡成為集體組織成員股份分配差異的依據；第三，在股權變動與調整時會充分體現人口變動、村集體經濟組織成員變化的情況；第四，為了便于村社管理，特別是為了執行有關計劃生育和治安管理等，額外設置了一些村集體經濟組織成員獲得股東權利或者參與股份分配的附加規定；第五，村集體經濟組織的農戶分享的股份數額具有較強的福利性，只能自己享受，沒有繼承權，不得贈送、轉讓與抵押。

模式四：農村土地入股

農村土地入股是指村集體經濟組織的承包戶為了發展規模農業，提高農業生產效益，將農村土地承包經營權折算為股權，自愿走農業產業化發展道路，實現農業生產合作，以土地承包權入股組成股份有限公司或者農業生產合作社，實現農業產業化經營。此方式以上海奉賢模式較為典型。

上海奉賢的做法是：一是規定入股農戶的最低收益保障數額，每畝土地的最低收益為400元，每畝土地的最低分紅為200元；二是規定合作社的利潤分配順序及方式。上海奉賢農民專業合作社呈現典型的三大特征：一是合作社的產業類型齊全，除傳統的糧食、蔬菜、水果、花卉外，農家樂和營銷類合作社發展迅速，達到29家，占總數的8%；二是合作社組織形式多元化，采取“合作社+基地+農戶”和“合作社+農戶”、“龍頭企業+合作社+農戶”等多種形式，其中前兩種占了總數的80%；三是合作社運行質量逐年穩固提高，運行情況良好和較好的合作社有200多家，合作社實行民主管理，社務公開。承包人在用工上對合作社負責，合作社優先安排就近社員工作，產業化經營能力強。

模式五：農村土地轉包

農村土地轉包是指村集體經濟組織內部承包方將其承包經營權的全部或者部分轉給同一村集體經濟組織內部的其他農戶從事農業生產。土地轉包不改變原有的農村土地承包關系，原有的土地承包按照土地承包合同繼續履行原有合同的義務，并享有相應的權利。農村土地轉包模式是目前農村土地流轉面積最大、比例最高的一種土地流轉形式，其中具有代表性的為浙江溫州模式。

浙江溫州模式具體而言主要有三種實現方式：一是村集體經濟組織主導模式。該模式充分發揮村委會和村級經濟合作社的主導作用，維持原有農村土地承包經營權不變的前提下實現農村土地的流轉。其具體做法是村集體轉包直接經營和村集體代種代耕。村委會或村級經濟合作社按照一定標準收取一定費用的基礎上進行代種代耕，農戶只負責田間管理和糧食收割。二是種糧大戶承包模式。農戶把土地承包經營權轉包給種糧大戶是該模式的核心，采取有償轉讓的形式，通過招標、中轉站轉包或中介機構合同轉包等方法實現農村土地的有序流轉，減少農村土地荒蕪，充分提高土地利用效率。三是社會化模式提供服務的方式。主要專業農業合作、農場或者糧食合作社對糧食生產實行 “一條龍”的有償服務，或提供某一關鍵環節有償服務。

模式六：宅基地換住房，承包地換社保

宅基地換住房，承包地換社保是指農民以放棄農村宅基地為代價，把農村宅基地置換為城市化、工業化發展用地，進而農戶可以在城里獲得一套住房。與此同時，農民自愿放棄農村土地承包權，與市民享受同等的醫療、養老等社會保障，逐步建立起統一城鄉的公共服務體系。其中以重慶九龍模式最具代表性。

重慶九龍模式的基本做法有兩點：一是以宅基地換住房。政府拿出原農村宅基地的20%左右，集中興建新型農村社區，騰出的80%左右復墾為耕地，其農村建設用地指標，則置換為本城鎮建設用地指標。對流轉的宅基地每個村民能免費置換20?O住房，優惠5?O住房，多余面積按580元/ ?O計算。二是以承包地換社保。首先，九龍坡區頒布相應政策，凡是沒有穩定收入來源又自愿放棄農村宅基地使用權和農村土地承包經營權的，就可以自愿申報為九龍坡區城鎮居民戶口，并在小孩上學、再就業培訓、醫療保障與養老保險等方面與市民享受相同待遇。同時大力推廣新農村合作醫療，解決農民的看病就醫問題。其次，以土地承包權出租，按稻谷每畝年平均產量折算約1000元的金額，收取租金。流轉以自愿為原則，其目的是將農民從土地中解放出來，從農業園區或城鎮企業獲得務工收入，由務工企業來解決社保問題，并享有固定土地收益，實現持續增收。

（本刊記者劉建編輯整理）

第四篇：土地流轉現狀思考措施

隨著十七屆三中全會《決定》和2009年中央1號文件的相繼出臺，**縣農村土地流轉得到了積極推進，農民專業合作社得到了蓬勃發展。據近期調查統計，目前，**縣耕地流轉面積近20萬畝（包括農戶之間“口頭協議”的流轉面積），約占耕地總面積的30%，已在工商部門登記注冊的農民專業合作社23 家，參與土地流轉的有20 家，流轉面積達2萬

多畝。

農村土地流轉的推進，對農業農村發展產生了積極作用。但是，在實際推動中還存在一些問題，制約著農村土地規范有序地流轉。一是底子不清。二輪土地承包時，不少地方發放給農戶的《土地承包經營權證》上的面積與實際面積不相符。最近，我們在某合作社調研土地流轉時，這合作社反映：他們在與農戶簽訂合同對土地進行丈量中發現，農戶土地實際面積普遍比權證上的面積多；二是目標不明。我們在調研中還發現，有些承租大戶沒有明確的發展目標和發展規劃，抱著先把土地弄到手再看一步走一步的心態；三是手續不全。目前，農村土地流轉口頭協議多，書面合同少，即是簽訂了書面合同，也很不規范；四是管理缺位。由于基層干部對政策的理解存在片面性，許多人認為農村實行家庭聯產承包責任制后，土地流轉是農戶自己的事，對其采取放任自流和“多一事不如少一事”的態度，疏于管理和引導。

從**縣當前農村土地流轉的情況看，就如何確保土地流轉又好又快發展，提出如下工作措施：

一、強化宣傳力度，穩步推進流轉。隨著農業農村發展進入新的階段，農村土地流轉面臨前所未有的現實需求。我們一是要采取“輿論造勢、規劃引導、示范帶動”的辦法，加大宣傳力度，讓廣大干部和群眾熟悉政策，打消顧慮，積極投身土地流轉；二是要堅持規模、增效的原則，穩步推進流轉。推進農村土地流轉目的是要實現農業適度規模經營，進一步提高土地利用率和產出率，促進農產品增產、農業增效和農民增收。土地流轉必須循序漸進，因勢引導，不能搞一哄而起。

二、夯實工作基礎，推動土地流轉。落實和明晰土地承包經營權是進行土地流轉的基本條件，是健全土地承包經營權流轉市場的基礎性工作。當前要按照黨的十七屆三中全會《決定》提出的“搞好農村土地確權、登記、頒證工作，完善土地承包經營權權能”的要求，抓好延包后續完善工作，妥善解決二輪延包遺留問題，將由農業部監制，省級統一印制，縣級人民政府蓋章生效的土地承包經營權證書全面發放到戶，認真清理、規范整理和永久管理好土地承包檔案資料，并將土地承包經營權證、合同等信息資料輸錄電腦，實行信息化管理，以確保土地流轉過程中發生的變更登記和權證確認等工作有據可查、有據可依，逐步實現土地承包檔案管理規范化。

三、發展合作組織，促進土地流轉。要借十七屆三中全會的東風，在穩定家庭承包經營的基礎上，引導農民把家庭承包土地的經營權采取入股、委托代耕和其它流轉方式集中，建立農村土地流轉合作社。積極引導和發展 “專業合作組織+農戶+基地”和“專業合作組織+龍頭企業+農戶+基地”的經營模式，發揮專業合作組織推動土地規模化經營的輻射效應。

四、加強管理服務，規范土地流轉。要盡快建立縣鄉兩級農村土地承包經營權流轉服務中心，明確管理服務職能，加強對土地流轉規模化經營行為的指導和監督，規避土地流轉風險，建立土地流轉動態管理臺賬和土地流轉信息庫，指導簽訂、督促兌現土地流轉協議或合同，維護土地流轉雙方的利益；積極為土地流轉雙方牽線搭橋，提供政策、法律咨詢，對土地流轉糾紛進行調解和仲裁，對土地轉讓、互換、出租、入股等流轉方式進行變更登記和發證，為農村土地流轉搭建供需平臺。

五、優化農經隊伍，確保土地流轉。根據國務院國發[2006]30號文件《關于深化改革加強基層農業技術推廣體系建設的意見》和2008年11月26日省委九屆六次全會通過的《關于貫徹落實<中共中央關于推進農村改革發展若干重大問題的決定>的意見》的精神，“要加強農村經營管理機構隊伍和經營管理體系建設，保持鄉鎮經營管理機構的完整設置，強化其農村土地承包管理和農村土地流轉服務職能”。（**縣經管局供稿）

第五篇：何偉 探索創新土地流轉模式 加快實現農業現代化建設

探索創新土地流轉模式 加快實現農業現代化建設

何偉

當前農村工作的重點是解決“三農”問題，其核心是農民增收問題。農民增收問題解決的好壞，直接關系到整個國民經濟的發展和社會的穩定。我鎮農業人口占全鎮總人口的大部分，是一個以農業為主的鄉鎮。近幾年，通過認真落實貫徹中央、省、市有關加強農業和農村工作的方針政策，鼓勵和發展農業產業化，優化農業和農村經濟結構，建立了40個農業合作組織。通過四年多的開發建設，農業產業化、規模化已初具規模。但就農村土地流轉來講，仍舊出現了土地流轉難、農民收入增幅小，增收難度加大等問題，農民人均純收入年均增長在8—10%左右，在全市各鄉鎮中排列較靠后，土地流轉難，也嚴重制約了全鎮農業經濟轉型升級的步伐。為此，根據鎮黨委政府的工作安排，我通過召開座談會、實地走訪相關村并結合工作實際，對全鎮的農村土地流轉情況進行了全面細致的調研，現將調研結果匯報如下：

一、我鎮農村土地流轉的現狀 土地流轉的基本情況

自2010年4月，我鎮開始實施土地流轉，現已經流轉近幾千畝。流轉方式以轉包和出租為主，轉讓、互換為輔。農戶自發流轉和村組織集體流轉是我鎮土地流轉的主要做法。土地流轉的方向主要有五個：一是流向外來耕作戶；二是流向專業承包戶；三是流向農業合作社、科技企業；四是 1 流向一般農戶；五是流向其他單位。

其中呈現出幾個特征。堅持農戶自愿、協商、有償原則。全鎮被流轉土地的農戶中，農戶自愿流轉的占98%。土地進行自發流轉的農戶一般是從事第二、三產業或兼業，家庭收入以二、三產業和財產性收入為主，土地流轉收益是家庭收入的補充。村社集體組織流轉的土地基本形成規模化、集約化經營，土地收益較高。農戶自發流轉的期限較短，土地收盜較少。

二、土地流轉中存在的問題

1、土地流轉程序不規范，無序流轉現象嚴重。我鎮土地流轉由農戶自發流轉的，口頭協議多，無具體的合同依據，部分農民為擴大土地經營規模，將愿意流轉的農戶承包地，以轉包、租賃的形式流轉過來從事農業生產，但大多沒有簽訂書面協議，也沒有向農村土地管理部門登記、備案。需要通過簽訂有標準的合同文本，將權利和違約責任進行具體和明確。2、2003年以來，隨著農村稅費改革的不斷深入，國家、省、市扶持農業生產的優惠、補貼政策相繼出臺，農村基礎設施進一步夯實，農民負擔日益減輕。特別是2009年底以來農副產品（主要是糧、油菜和蔬菜）價格行情不斷攀升，農民種田的積極性大大提高。農民對土地流轉價值期望值不斷升高，土地流轉價格面臨挑戰，土地流轉難度加大。

3、土地權屬糾紛加劇。農業稅費減免前農戶對土地流轉手續認識不夠，土地流轉往往以無償流轉為主，流轉合同 2 主要以口頭協議為主，農業稅費減免后，引起土地經營權糾紛加劇，農戶紛紛要求要回自己原已經放棄了的土地經營權或者要取得經營權收益。

4、部分村土地承包、經營權權屬不清，開展土地流轉工作會影響該村土地流轉的集體收益，使村集體經濟進一步受損，影響工作積極性。

三、加快推進我鎮農村土地高效流轉的幾個工作措施 2006年前，我鎮農作物主要以傳統糧油為主，大棚蔬菜和花卉種植為輔，農民依賴單一的傳統作物難以實現持續穩步增收。此外，全鎮農業發展面臨的“一小四低”（土地經營規模小，比較效益低，科技含量低，機械化程度低，農民組織化程度低）問題尤為突出，加之農民承包土地零散，農民個體間的單打獨斗使當地豐富的土地資源難以形成產業優勢。針對農民要求依法、規范土地流轉行為的愿望，結合我鎮現代農業發展現狀及存在的問題，從2006年上半年開始，在充分尊重民意的基礎上，從制度創新、規范管理入手，積極探索，開展了規模土地流轉工作，進行了有益的嘗試，希望以此為突破口，進一步解放和發展農村生產力，調整種植業產業結構，實現土地規模化經營，發展高效生態農業，促進傳統農業向現代農業轉變，達到農業增效、農民增收的目的。我認為需要從以下六個方面加強土地流轉工作

（一）堅持政策，尊重民意，穩步推進

由于土地流轉涉及農民較廣，關系到農民的切身利益和農村改革發展穩定的大局。在農民自發進行土地流轉且積極 3 性較高的條件下，針對自發流轉出現的較多糾紛和問題，要遵照黨的農村土地政策，按照市委、市政府的要求，以農民所需為出發點，結合各村組實際，采取有效措施，積極開展引導，穩步推進農村集體土地流轉試點工作。一是不折不扣地貫徹落實黨在農村的基本經濟制度，堅持在家庭聯產承包責任制不變的前提下，把不改變土地性質和用途作為先決條件，切實保障農戶30年承包期內土地權益；二是按照“穩制活田”（即穩定土地承包權，搞活土地使用權）”和“自愿、依法、規范、有償”的原則，充分尊重農民意愿，切實保護農民的生產經營自主權，優先考慮本市、本鎮農業企業和農業大戶進行流轉工作；三是嚴格遵循政策規定，充分保障流轉雙方的主體地位，大力規范土地流轉申請、登記、備案、公證各項程序，依法合理有序進行土地流轉。四是把農民利益放在第一位，保障農民土地流轉收益權，杜絕任何組織和個人擅自截留、扣繳和占用，確保農民利益不受損害。

（二）加大宣傳，轉變觀念，形成共識

土地是農民賴以生存的“命根子”。進行土地流轉，關鍵要轉變干部群眾對土地的傳統耕作管理觀念。為此，首先要組織部分村干部和種植大戶赴外地實地參觀，在認真學習外地大量成功經驗的基礎上，通過多次召開黨員干部、群眾和種植大戶會議，開展土地流轉利弊分析大討論，分析研究本鎮、本村土地流轉的可行性及具體操作辦法。通過參觀和開展討論，干部群眾普遍認識到：本村農戶所承包土地，因地力條件不同，每戶的耕地大都條塊較多，零散種植，加之 4 種植結構單一，產業規模小，“三高”作物少，在現代市場面前缺乏競爭力。隨著農村經濟社會的快速發展，一部分人急需擺脫土地束縛從事其它產業，但所耕種土地又無法放棄；一部分人需要一定數量的土地發展適度規模經營，但所需耕地又分散在一家一戶，這就決定了只有走出傳統農村經營模式，把有限的耕地向種田能手、現代農業經營者手中流轉，才能有效提高土地資源的配置效率和規模效益，也才能在保證土地使用權不變的前提下使流轉土地的農民獲得穩定的土地收益,并可擺脫土地的束縛，走出農村通過其它途徑獲得更多的收益，實現“轉出一戶富兩戶”和“雙增收、共盈利”的目標。

（三）加強力量，因地制宜，積極引導

要切實做好土地流轉工作的指導和引導，就要進一步加強土地流轉工作指導組人員的力量，提供組織保障。一是針對村干部力量薄弱的實際，采取交流、掛任方式為有關村選配思想觀念新、種植經驗豐富且群眾威信較高的農民經紀人擔任土地流轉專職的村干部，有效解決有人辦事、有能人辦事、讓群眾放心的問題；二是鎮黨委、政府要適時派出工作組進村入戶，幫助農民解決土地流轉過程中出現的問題，消除了部分農民等待、觀望、有意抬高轉包費的現象，提高了農民通過土地流轉發展高效特色農業的積極性；三是在村組中挑選思想觀念新、敢說話、能辦事的農民組成“生產管理小組”，積極協助政府做好農民宣傳動員工作，鼓勵和引導他們為農民辦好事，解決好農戶之間產生的土地流轉糾紛； 5 四是在選擇示范點上緊密結合各村實際，根據不同情況引導農民采取不同土地流轉形式，不搞一刀切。采取靈活的土地流轉方式，可以轉包或以土地入股分紅等形式，對部分集體土地進行了合理流轉。四是試點開展全鎮整村、整組土地流轉工作。在楊場村實施整村土地流轉工作，龍萌村是武漢禾園科技有限公司種植基地，在年底之前，全村土地流轉面積在2000畝左右，占全村耕地面積80%左右，下一步將進一步穩步推進，打造良好示范效應。

（四）發揮政府監督服務職能，規范土地流轉行為

為穩步開展土地流轉試點工作，鎮黨委、政府和各行政村要合法介入土地流轉各個環節，統一制定全鎮土地流轉操作規程，進一步規范了農戶的土地流轉行為，保證了流轉的合理性和合法性。一是規范流轉土地登記手續。對流轉土地由所在村委會進行嚴格登記、造冊，加強對土地流轉合同和檔案的規范管理，并將此作為保障農民土地權利、義務和調解土地流轉雙方糾紛的重要依據，使土地流轉管理規范化。二是有效監督雙方草擬協議書或轉包租賃合同，明確土地的農業用途、流轉形式、土地的位置和面積，指導流轉雙方合理制定土地流轉價格及支付方式、流轉年限和雙方責權關系等。通過規范土地流轉行為，以法律的形式保障了流轉雙方的權益，保護耕地可持續生產能力，有效改變了以往自發、無序粗放型土地流轉狀況，既保證了流出土地農民的承包權和收益權，避免了土地荒蕪，又使得流入方敢于加大對土地進行長期合理投入，實現了有序生產，提高了土地的利用率，6 實現了流轉雙方互利共贏。三是積極為流轉土地的經營者提供產前、產中、產后服務。

（五）圍繞結構調整，突出高效特色，加大扶持力度

土地流轉后，新的經營主體、經營方向必須符合“三高”農業和設施農業的要求，切實起到以“土地流轉促結構調整，以結構調整加速土地流轉”的良好效果。以土地流轉為契機，流轉土地向種植能手集中，把土地流轉與發展設施農業相結合，引導農民將規模流轉土地全部用于以大拱棚為主的設施農業生產，實行統一種植、統一管理、統一病蟲害防治、統一價格、統一銷售的“五統一”經營管理，確保流轉土地高產出、高收益，實現適度規模經營。同時要在政策、資金、基礎設施建設方面向已流轉的土地、企業、大戶傾斜，保證財政資金的導向性作用，做到“土地流轉到哪兒，基礎設施配套到哪兒，政策資金傾斜到哪兒”。

（六）把土地流轉與招商引資、“兩新”工程等緊密結合起來

土地流轉促使更多農村勞動力離開土地，尋求新的增收方式，為解放農村生產力，加快農村勞動力轉移創造了有利條件。開展土地流轉工作，首先要解決的是流轉土地農民的增收問題。對此，鎮黨委、政府根據流出土地農民的不同情況，有針對性的做好農村勞動力轉移工作。一是有組織的加大向農業企業的輸出力度。凡愿進入農業企業務工的人員，要組織相關培訓機構為其提供農業技能培訓、農產品營銷培訓，引導和組織流轉土地農民進行再就業，確保他們既有流 7 轉土地的租金，又有再次務工的收入。二是對有一定經濟能力的農民提供優惠政策，積極鼓勵和扶持自主創業，從工從商。可采取集體、農民集資入股的方式，結合產業發展優惠政策，對有責任心、有經營頭腦、有辦事能力的人員扶持創業就業，減少農民對土地的依賴性。三是結合“兩新”工程、“兩分兩換”，對納入城鄉統籌發展的村、組，成片規模流轉后自愿放棄農村土地和宅基地的，可以享受城鎮居民同等的最低生活保障和公寓房安置。對于已經流轉土地的農戶，引導他們從土地流轉收益中拿出部分資金，政府進行適當配套，交納個人基本醫療和新型城鄉居民養老保險，提高失地農民的自我保障能力，促進“和諧”社會建設。