第一篇：閑置建議

為解決土地閑置，提高土地利用率的建議意見

為有效解決我區用地供需矛盾，加大閑置土地清理力

度，盤活存量建設用地，進一步提高土地利用率，特提出如下建議意見。

1、嚴格用地審批，加強跟蹤監管。國土資源、規劃建

設、經濟發展、招商、財政、工商、稅務等部門密切配合，嚴格審查用地單位的用地效益和用地定額，按照投資額、投資密度、從業人員數量，合理確定土地供應量。

從土地開發入口人資格、能力、投資、信譽多方面審查開發人條件，嚴把關，提高投資準入門坎，堅決執行經營性用地招拍掛出讓制度，不斷規范土地出讓行為，從源頭控制土地閑置現象。進一步加大監管力度，督促用地單位按合同履行竣工時間和建設標準，加快已供土地的開發建設速度，不斷提高土地總體利用率。

2、加大執法力度，依法收回閑置土地。加大土地執法力度，依法對土地閑置超過1年的用地單位征收土地閑置費；對開發面積不足三分之一或者已投資總投資額不足25%，除征收土地閑置費外，對建設單位的經濟能力、土地實際需求

量進行重新評估；對確因無力全面開發，切實做好協調工作，采取補償的方式予以收回。要探索建立收回閑置土地的有效機制，對閑置超過2年的建設用地，堅決無償收回。收回的國有土地要納入政府儲備，作為存量建設用地進行管理使用。

3、健全機制,完善科學用地長效機制。一方面,建立健全節約集約用地評價考核機制。制定《節約集約利用土地考核辦法》,建議管委會將企業集約用地水平列入年度考核重要內容，以“畝產論英雄”，對地利用節約集約度較高、單位面積產出率高、納稅多的企業給予特別獎勵和優先安排下一年度土地利用計劃;土地利用節約集約度不高、未達到考核標準的企業,控制其建設用地規模,從機制上促使企業采取措施提高土地利用效率。另一方面,建立健全土地供應市場運作機制。認真貫徹落實《國務院關于加強土地調控有關問題的通知》等有關規定,嚴格規范經營性用地“招拍掛”出讓,全面實施工業用地“招拍掛”出讓制度。通過充分發揮市場機制配置資源的基礎性作用,逐步形成用地者節約集約用地的外部約束機制,實現了土地資源的合理配置。

4、盤活存量,拓展城市發展空間。加強清理處置閑置、低效利用土地，對涉嫌閑置低效利用土地的企業逐宗登記歸檔,建立臺帳,摸清底數，實行監督監管。對閑置、低效利用土地,因地制宜,積極引進投資者進行二次開發建設或經營,并通過項目增資擴股、投資者變更、出租、轉讓等方式,將現有可用土地“變散為整”、“變閑為用”的用地需求。

滿足其他項目,

第二篇：閑置土地基本情況及今后工作建議

市區閑置土地工作情況及今后工作建議

一、市區閑置土地概況

2009年，分局依據批后土地管理檔案，開展對市區范圍內批后建設用地的管理，先后調查了214宗地塊，基本查清經營性用地的閑置情況，并依法作出處置。同時，還調查了部分工業性用地。由于從2009年9月份起，市開發區國土分局著手對工業用地進行查處，因此下面，在簡要匯報我分局去年9月份前，對工業用地的查處情況后，重點匯報匯報一下對經營性閑置土地的查處情況，具體如下：

（一）查出的工業用地閑置情況

2009年前9個月，我分局調查工業用地共計40宗，分別為發區35宗，云區4宗、州開發區1宗。其中，尚未開工建設的共計17宗。在此17宗未建的工業用地中，共有3宗地塊是為2009年批出，尚未超過一年期，其余14宗地塊為2008年批出，目前大部分已成為閑置土地。

（二）經營性用地的閑置情況

截至現在，我分局查處經營性閑置土地，共計67宗，總計面積為407.62449公頃。分別是城區25宗，面積共計104.86475公頃；云區22宗，面積共計99.82421公頃；開發區20宗，面積共計為202.93553公頃。各區經營性閑置土地的面積，占市區經營性閑置土地總面積的比例分別為：城區占26%、云區占24%、開發區占50%。

（三）處置情況

對于此67宗經營性閑置土地，依據《閑置土地處置辦法》，分局

分別以下列方式進行處置：一是對其中33宗閑置土地，作出以收取閑置費方式的處置。二是與3宗地塊的法人，依法簽訂延期開工協議，限期開發。三是對閑置原因介于政府和用地單位之間的18宗地塊，正在進一步地查證。四是對于13宗完全是因政府原因造成閑置的地塊，依法作出免于處置的決定，同時積極協調各有關方面、督促其盡快開工建設。

二、閑置土地成因分析

經過近幾年的工作，發現閑置土地的成因既有地方政府及其政府工作部門方面的原因也有用地單位方面的原因，而且還有我們國土管理部門自身的原因。

（一）政府及政府工作部門原因造成土地閑置

這方面主要表現為一是政府用土地來融資，目前，這一部分土地在批出以后，基本上為閑置狀況。如市東方資產投資公司在工業園的許多地塊、置業有限公司下屬的天峻、天乾、天行健房地產公司，在臨港產業區的閑置土地，其閑置原因都為這一類。二是政府應做的基礎設施不到位，造成用地單位，無法按照約定時間開工建設，形成土地閑置。三是政府部門的原因造成土地閑置，如規劃調整、報批時間過長等。此外，還有政府或政府部門答應負責拆遷的，最后是到了約定開工日期，還沒有拆完的地塊，也成為閑置土地。

（二）用地單位自身原因造成閑置

這方面主要表現是，一是有些用地單位，不懂得土地批出以后，國土部門還要依法對其進行批后監管，也不懂得多長時間以后即為閑

置土地，更不懂得土地閑置以后還有個處置的問題，其結果是前期準備工作做得不很積極，過了一年期以后才開工建設，形成事實上的土地閑置。二是有些是用地單位自身負責拆遷的地塊，由于有“釘子戶”等情況的影響，延緩了拆遷的進度，形成土地的閑置。三是部分用地單位對土地閑置問題不夠重視。特別是少數大企業，拿地較多，在已開發部分地塊的情況下，對于有些宗地，一時還不想動工，總認為土地閑置以后沒有多大關系，在國土部門查到以后，還根本不以為然，有找上面講情的心理依賴。其次是有些用地單位本身就是政府或政府的下屬部門，對于拿到手的土地是否閑置問題，更是不在乎，用他們話說：繳納閑置費就好比是從政府的左口袋掏錢，再交到政府的右口袋，沒必要。此外，還有部分單位在土地閑置后，對國土部門的處置極不配合，比如藍天置業，在我們對其閑置土地進行督促、調查、處置時不理不睬，甚至歪曲說我們的管理，是干擾了企業計劃的正常實施，是影響投資軟環境建設等等。從這幾方面，不難看出他們對土地閑置問題的不夠重視。四是還有的房地產企業，在前幾年房地產市場行情好時，不顧自身實力盲目拿地，后期由于資金不足等方面的原因，想開發也開發不了。甚至有的企業，還有囤地的嫌疑。

（三）國土管理部門自身原因而造成閑置

這方面主要表現為：一是有部分宗地，國土部門遲遲交不了地，用地單位自然也就不能按照合同約定期限開工建設，二是有的宗地即使交地給了用地單位，但答應給予拆除的宗地上的原有建筑物等設施，遲遲未拆，這樣也造成企業開不了工。根據批后土地管理規定，認定批后土地是否為閑置的依據，是以合同約定開工時間的一年之后，或者為合同簽訂時間的一年之后，像這樣超過一年未開工建設的，當然也屬于閑置土地。三是管理上還存在著死角。由于信息不共享，有些宗地在批出后，資料不能為分局所及時掌握，形成管理上的不全面。此外，開展對批后土地的管理，需要多次上門做督促、檢查等工作，工作量很大。由于分局工作人員較少，對部分宗地的檢查、督促還不夠。這樣在檢查、督促不到位，檢查、督促勤度不夠的情況下，加之部分用地單位，有的在等行情、有的前期開發的準備工作做得不積極等等，最終也形成一部分閑置土地。四是由于管理體制混亂，存在著漏管的現象。過去幾年來，有的分局也在進行閑置土地處置工作，在此情況下，少數用地單位鉆空子，在分局進行前期管理時不予配合，說其他分局也在對其管理或處置，結果是耽誤了管理，造成土地的閑置。

三、市區現行工作體制

目前，我市的閑置土地查處體系既有其一般特性，又有其特殊性。用現行的查處體系，去用于當前正處在大開發、大建設、大發展時期我市的土地批后監管，顯然是有些不適應。下面，就我市閑置土地的查處體系及其存在問題，作些分析。

（一）我市現行的閑置土地查處體系

從整體上看，目前，我市閑置土地查處體系分兩部分，一是各縣國土資源局，負責對自己縣域內的閑置土地進行查處，二是由直屬分局負責，對市區范圍內的閑置土地，進行查處，市局用地處上報查處

出的閑置土地數據。而在市區范圍內，事實上，其它分局也在進行閑置土地處置工作。

分局的查處程序及方式是：第一步是收集批后土地資料。每年，分局同志都不定期地從市局儲備中心、東區儲備分中心、開發區國土分局、市局用地處和檔案室等相關單位，收集批后國有建設用地的資料，建立批后土地管理檔案，完善批后土地跟蹤管理卡。爭取最大限度地將每一宗批后土地，都納入批后管理的范圍，為爭取使所有的閑置土地，能得到及時地處置，而作好準備。緊接著的工作是巡查、了解宗地的實際情況，督促按照合同的約定，按期開工建設。為了便于在土地閑置以后，有依據地開展處置工作，還對每宗地塊不同時期的開發條件、建設狀況等，進行拍照存留。在土地閑置后，立即依照法定程序，下發《閑置土地調查通知書》，對其閑置原因開展調查、做好筆錄，建立并完善各方面的調查資料。當確定是用地單位自身原因造成閑置的，立即下達《閑置土地認定通知書》、擬定處置方案并上報市局，經批準后，再下達《繳納土地閑置費通知書》，催繳閑置費?；蛘呤墙ㄗh市局收回土地使用權。

（二）存在問題

與外地相比，我市目前的閑置土地查處體系，盡管有在市區范圍內有專門機構負責的優點，但從整體結構及運行細節來看，還存在以下幾個方面的不足：

一是缺乏一個整體的自上而下的管理體系。就全市而言，目前，既沒有一個能給下級下達處置目標的上級管理部門，也沒有一個

能對下級進行業務指導、督促的督導部門，就是說，還沒有形成一個管理體系。因此，不能夠開展如對處置工作的監督、實施業績考核、獎優懲劣等工作，甚至也不能根據國家對閑置土地處置越來越重視的宏觀背景，以及閑置土地處置工作越來越復雜的客觀實際，及時地對工作人員開展思想教育、組織經驗交流、進行業務培訓等工作。

二是制度不健全，信息不共享，沒有形成完善的處置機制。閑置土地查處第一步便是“查”的問題，而前去巡查、調查的依據，即是以批后土地的批復、合同等資料。過去，市局曾有過要求，即要求市儲備中心以及連云分中心、開發區國土分局，在批出土地后，要立即將批出土地所簽訂的合同等材料，傳送一份給直屬分局，但在這方面，執行得還不夠堅決。幾年來，一直是直屬分局不定期地從內網、檔案室等，收集這方面的資料，這樣就容易形成批后管理的滯后、容易出現對閑置土地處置不及時的問題，甚至還會出現部分閑置土地，有遺漏查處的現象。

其次，開展閑置土地查處工作，一定要是查處的主體有權、范圍明確、程序規范，以及處置方式得當。而目前，市局雖然要求直屬分局查處市區范圍內的閑置土地，但沒有明確的行文授權，這是主體不明。市區范圍內的其他分局，偶爾也參與對閑置土地的查處，這是范圍不清。在處置的調查、聽證、擬定處置方案、實施處置，以及在對象不配合處置，例如拒繳閑置費等情況下，如何進行救濟等方面，還沒有一個可操作的《細則》或制度，來用于規范和執行。此外，在實施強制執行、走法律途徑進行處置方面，對起訴的主體、人員、責任

等都缺乏規定。這些，不光是處置程序、處置方式的不嚴肅，也是處置機制的不健全。

三是查處手段落后、處置力度不大，威懾力不強。一定區域內的閑置土地，具有動態性的特點，隨著一些閑置土地被處置，還會有新的批后土地，其中部分會形成閑置土地。為了滿足查處及時性的要求，直屬分局每年需要花大量的人力、財力去做經常性的巡查、調查，這樣既花費大量的人力財力，又容易出現漏查。上海市的做法是：在加大處置力度的情況下，利用處置的威懾力，要求用地單位，在即將閑置但仍不能開發的情況下，或者是已經閑置的情況下，主動向國土部門上報土地批后的建設情況，否則，一經被國土部門查出為閑置土地，將依法著重處置，較好地減輕了在“查”這一環節上的工作壓力，效果很好。當然，這樣做的前提是處置的力度一定要足夠的大。

過去我市的閑置土地處置，多以繳納閑置費、有償收回土地使用權、限期開工建設等方式進行處置。至今，還沒有一宗閑置土地是以無償收回的方式進行處置。即便是以繳納閑置費的方式進行處置，宗地年所繳納的閑置費都沒有超過10%。至于以土地有償收回的方式進行處置，對于用地單位來說，更是幾乎沒有損失。因此，上述兩種處置方式的威懾力不大。一些用地單位，為了追求利益的最大化，完全是根據房地產市場的行情，來決定開工時間，根本不考慮閑置問題。在這樣的情況下，開展處置工作所帶來的影響，對于抑制閑置土地的形成，效果不是很明顯，處置的最終目的，也很難達到。

四是執行難，閑置土地處置工作還存在軟肋。在我市的閑置土地

處置過程中，還遇到執行難的問題。即便是最終能征收到一定的閑置費，那也是在反復催繳、不斷上門做工作的情況下，才得以完成。特別是個別單位，如2008年的天連工控有限公司、2009年的中復聯縱有限公司等，拒不繳納土地閑置費；又如景立房地產有限公司，從調查到處置的各個階段，都是不予配合、不予理睬。面對這樣的情況，需要走法律途徑去解決，但是，目前還缺乏一些制度來對應訴的主體、程序、責任等方面進行規范，所以無法操作，這是處置環節上存在的最大軟肋。

五是缺乏獎懲措施，處置的合力不強。目前，在市區范圍內，處置所繳納的閑置費全部上繳市財政，國土系統不留一分錢。而對閑置土地的查處，既需要花費大量的人力，又要耗費巨大的財力，如車輛維護、油耗、電話費、公告費、做影像留存的開支等，都需要大量的費用。此外，在調查的過程中，還需與基礎國土所、區國土局、規劃，建設等相關部門，做一些協調、取證等工作。因此，目前在既無責任追究，又無物質激勵，而閑置土地處置部門又要付出很大支出的情況下，各方面的主觀能動性自然受到一定的影響。尤其是在查處的過程中，政府的其他工作部門、區國土分局、基礎國土所等工作人員，在沒有利益驅動的情況下，往往是配合得不夠積極，有時，還在幫助用地單位說情，甚至是利用目前一些政策方面的漏洞，替處置對象出點子，企圖逃避處置。

四、今后工作建議

在充分了解閑置土地成因和我市現行閑置土地處置體系的基礎

上，結合實際工作需要，為加大對閑置土地的處置力度，促進閑置土地的盤活使用，現提出以下幾點建議：

（一）成立閑置土地處置工作領導小組

閑置土地的處置涉及的部門多、利益重，甚至直接關系到當地的經濟發展和社會穩定，綜合外地的優秀經驗，在我市有必要成立閑置土地處置工作領導小組，成立由市長任組長，分管副市長任副組長，．發改、規劃、建設、稅務、金融、國土等相關部門主要負責人為組員的閑置土地處置工作領導小組；各區縣政府和市國土資源局也應成立工作小組，并對閑置土地的清查處置進行合理的分工，明確各自的職責。從而形成了形成主要領導親自抓，分管領導具體抓，部門領導協同抓、組織隊伍專職抓的格局，使閑置土地的處置工作在組織上、制度上、技術上得到了保證。國土部門應積極謀劃、認真研究、精心操作，制定切實可行的工作方案，積極穩妥予以推進；發改委、規劃、建設、稅務、金融、紀檢監察等相關部門要充分履行職能作用，密切配合，形成工作合力，共同推進閑置土地處置利用工作。

（二）建立自上而下的監督機制

為加大閑置土地處置的工作力度和工作效果，有必要建立一套自上而下的監督機制，對地方政府和國土部門的處置工作進行監督，確保閑置土地處置工作不走過場。在國土系統內部，由直屬分局負責對四縣閑置土地處置工作進行監督，市局對直屬分局的處置工作進行監督；在地方政府，通過加大閑置土地處置工作在考核工作中的力度來進行監督。

（三）建立考核與激勵制度

為充分調動區縣地方政府的積極性，要明確區、縣地方政府是處置閑置土地、盤活存量土地的第一責任人，國土部門對全市閑置土地實行重點動態監控。根據各區、縣閑置土地數量、地類、時間、原因等情況，然后由市政府與各區、縣簽訂“處置閑置土地責任狀”，明．確年內盤活利用存量土地的數量和征收土地閑置費的金額。對完成和超額完成任務的區、縣，由市政府予以獎勵；對未完成目標任務的，考核扣除相應的土地管理考核分和核減下一的建設用地計劃指標。對于征收的土地閑置費，應明確國土部門與各地方政府的分配比例，專項用于土地開發、閑置土地處置工作費用。

（四）完善閑置土地處置體系

在我市現有閑置土地處置體制下，通過明確職權、規范程序、推動執行等方面加以完善，其中需要重點完善的是市區閑置土地處置體制，首先要明確直屬分局的定位和職能，明確直屬分局是在市局領導下的專門部門（可以考慮掛市建設用地批后監管中心的牌子），歸口管理全市的閑置土地處置工作，四縣閑置土地處置工作由各縣國土資源局負責，直屬分局負責對四縣閑置土地處置工作進行監督。其中市區范圍內閑置土地的調查、處置有兩套方案，第一是由直屬分局全面負責，各轄區分局負責建設用地批后資料的收集與整理，配合直屬分局的調查與處置。為充分發揮基層國土所的作用，土地日常巡查與初步調查工作由國土所負責。第二套方案是各分局負責轄區內閑置土地的資料收集、調查，并提出擬處置方案上報直屬分局，直屬分局負責

定期召開閑置土地處置聯合辦公會議，核定各分局上報的處置方案并組織實施。

（五）在全市開展一次閑置土地專項清理活動

為摸清閑置土地狀況，全面掌握我市閑置土地基本數據，建議在全市開展一次閑置土地專項清理行動。通過本次專項清理行動，全面掌握我市閑置土地基本情況，在市政府領導下，堅決處置一批閑置土地，在全市形成全面打壓的態勢。

第三篇：關于閑置土地存在的原因和建議

關于閑置土地存在的原因和建議

當前，在我國土地資源稀缺、供需矛盾突出，特別是在全國耕地面積越來越逼近18億畝“紅線”的嚴峻形勢下，中央加大了對土地的宏觀調控，土地征用實行了嚴而又嚴的審批制度，征用土地也成了一些地方制約經濟發展的重要“瓶頸”。然而，在有些地方，部分土地征而未用，土地荒蕪、土地閑置的現象卻仍然大量存在，造成了資源和資產的浪費，阻礙了經濟社會的可持續發展，整治清理閑置土地勢在必行。

據國土資源部資料表明，在房地產用地專項整治過程中，發現違法用地面積近19萬畝，其中閑置用地占九成以上。那么，造成有如此大數量的閑置土地的原因是什么呢？又如何清理和盤活這些閑置土地，使之科學利用與管理，更好地服務經濟建設呢？就此談幾點初淺的看法。

一、閑置土地存在的原因分析

（一）由于原國有企業改制造成土地閑置。

隨著經濟體制改革的逐步深化，許多國有企業被兼并、重組或關閉，有的停產、轉產或破產，從而造成大量土地閑置。企業原有部分劃撥土地長期處于閑置或低效利用狀態。大部分企業原來使用國有土地的方式是無償劃撥，后來又轉移到個人名下，土地成本低廉，而政府又難以將這部分閑置土地收回重新處理。這些企業因資金和規劃等原因，暫時不會新上項目，所占大量國有土地仍將繼續閑置，繼續影響土地管理的正常秩序。

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（二）尚未形成完善的閑置土地查處機制。

每一宗閑置土地的出現，都涉及相應的人、財、物，牽涉錯綜復雜的社會關系。僅僅單一的依靠國土資源管理部門來認定、處置，很難達到目的，必須依靠當地的政府、法院、公安、財政、建設、規劃、審計等多個管理部門。對于閑置土地的處置問題，因涉及地方政府前期的拆遷、人員安置、土地補償、基礎設施配套、規劃審批等多種問題，閑置土地的查處難的問題顯而易見。此外，由于政策調整和規劃變更等原因致使個別項目的審批程序上存在瑕疵，項目被擱置也在所難免，從而造成土地閑置。

（三）部分開發商存在囤地現象。

土地作為一種稀缺資產，具有保值和增值作用，從長遠來看是有很好的增長預期，囤積和炒賣土地比正常的開發房地產要周期短、利潤高，因此，一些開發商意識到地價的翻番是比建房、賣房更大、更快的暴利獲取方式后，他們看中的便不再是土地的產出效應，而是土地的升值效應。取得一塊土地后，對其投入盡可能少的資金，然后拿這塊土地抵押后繼續購入新的土地，采取推遲開發來獲得更多的利潤導致了土地的閑置。另外，部分企業由于自身資金周轉或經濟實力發生變化，大部分資金用于繳納土地出讓金，無法消化前期土地儲備，或者隨行就市放緩開發節奏，也導致了囤地現象的出現。有的項目土地開發手續早已完善，但開發企業之間相互轉讓，造成開發時間延誤，從而造成土地閑置。

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（四）相關法律法規的不完善導致閑置土地處置難度大。

雖然《土地管理法》規定了滿一年未動工開發的土地應收取閑置費，連續兩年未使用的土地無償收回，但同時又規定了因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發必需的前期工作造成的動工開發延遲除外。這個規定彈性很大，許多用地項目的土地閑置在土地管理部門查處時都能找到規避處置的種種借口。而且法律法規對收回土地使用權和收取土地閑置費都沒有明確可申請法院強制執行的條款，這就造成了閑置土地調查容易，執行難的現象。

（五）供地不及時造成部分閑置土地。

在征地過程中，不少農民對土地價格、補償標準、利益分配等問題存有異議，影響和干擾征地工作，導致政府無法如期供地，造成不少建設用地閑置。還有一些項目由于缺少建設用地指標，無法向用地單位供地，以致一些建設項目擱置，有些農用地在進行了前期開發后難以有效利用。

二、處理閑置土地的對策及建議

（一）進一步加大宣傳力度。

特別是加強對金融機構的土地政策宣傳，如對房地產項目超過土地出讓合同約定的動工開發日期滿一年，完成土地開發面積不足1/3或投資總額不足1/4的企業，應審慎貸款和核準融資，對違法用地項目不得提供貸款和上市融資。此外，政府部門應定期公布所有土地閑置、開發情況及閑置土地被依法處置的情況，將每一幅用地都置于公眾監督之下，以借助社會和輿論的壓力來監督和打擊開發商的囤地行為。

（二）建立健全閑置土地共同查處機制。

由政府統一協調，組織專門班子，建立由發改、城建、規劃、國土以及鄉鎮政府等多部門分工協作的共同查處機制，形成合力共同做好此項工作。對批而未供土地和閑置土地，請市政府向區政府下達限期整改處置通知書，督促按照國土資源管理規定和國家、省有關要求，依法限期對批而未供土地進行供應，對閑置土地處置到位，同時對新增建設用地供應和供地后跟蹤管理情況建立聯動管理制度，形成日常工作機制，加強日常巡查管理，保證土地及時供應和有效利用。

（三）通過金融手段減少企業囤地行為。

對于開發商自身原因造成的閑置，除了收回閑置土地，取消有嚴重閑置土地行為的發展商在土地一級市場上投標的資格外，還可以通過限制貸款和融資、收取稅費等措施提高閑置土地的財務成本，從而加大開發商的財務風險、政策風險和市場風險等。國土部門與銀行部門聯手清查閑置土地，通過銀行對房地產企業貸款加以控制，努力改善土地存量市場，督促開發商早日動工，減少囤地行為。

（四）加大執法力度，依法收回閑置土地。

市政府要加大土地執法力度，依法對土地閑置超過的用地單位征收土地閑置費；對開發面積不足三分之一或者已投資總投資額不足25%，除征收土地閑置費外，對建設單位的經濟能力、土地實際需求量進行重新評估；對確因無力全面開發，切實做好協調工作，采取補償的方式予以收回。要探索建立收回閑置土地的有效機制，對閑置超過的建設用地，應無償收回。收回的國有土地要納入儲備，作為存量建設用地進行管理使用。

代寫論文

（五）積極解決困難，及時做好供地工作。

加大對征地有關法律法規的宣傳力度，努力營造良好的法制和社會氛圍。深入基層，廣泛聽取村兩委和被征地農民的意見，對征地工作中人民群眾反映強烈的問題，認真研究解決，總結經驗，破解難題。同時，切實做好失地農民保障工作，合力制定征地補償標準，解決失地農民的后顧之憂。確保如期供地，加快經濟發展。

第四篇：關于盤活利用園區閑置土地的建議

關于處置盤活工業園區閑置土地法規依據

及外地成功案例

為貫徹落實《安徽省人民政府關于進一步推進節約集約用地的意見》文件精神和2011年8月31日XX市節約集約用地專題會議精神，依法推進閑置土地清理緩解我區用地供需矛盾，推進項目建設和防止土地資產流失，提高土地節約集約利用水平，讓有限的土地都用在刀刃上。區委政研室就有關政策法規進行解讀,并提供外地成功的案例，以供領導參考。

一 關于閑置土地的認定及法規依據

（一）閑置土地認定標準： 閑置土地具體指以下幾種情形：

1、未經原批準用地的人民政府同意，超過國有土地有償使用合同約定或者建設用地批準書規定的動工開發日期滿一年以上，未動工開發建設的；

2、國有土地有償使用合同或者建設用地批準書未規定動工開發建設日期，自國有土地有償使用合同生效或者土地行政主管部門建設用地批準書頒發之日起滿1年未動工開發建設的；

3、土地使用者以劃撥方式取得土地使用權后，從建設用地批準書頒發之日起或從市政府批準之日起滿1年未動工建設的；

4、已動工開發建設但開發建設的面積占應動工開發建設總面積不足三分之一或者已投資額占總投資額(不包括取得土地使用權的費用)不足25％且未經批準中止開發建設連續滿1年的；

5、法律、行政法規規定的其他情形。

（二）法規依據：《國土資源部閑置土地處置辦法》第二條、《國土資源部關于進一步做好閑置土地處置工作的意見》、《安徽省XX市人民政府關于深入推進閑置土地和擅自改變土地用途清理處置工作的通知》淮政(2008)26號文件。

（三）法規政策解讀：閑置土地的認定,事關用地單位的切身利益,用地單位勢必據理以爭。因此在認定閑置土地時，要嚴格依照法定程序和法定標準進行。在認定閑置土地時應把握以下幾點：

1、無論是通過有償出讓方式或行政劃撥，用地單位已經獲得用地許可，用地許可包括兩種情形：已經取得國有土地使用權證的和國有土地使用權證尚在辦理之中的。

2、用地單位未開工建設或中止開工建設連續滿一年。對于因不可抗力、政府及其有關部門行為導致的延遲開工或中止開工情形，經核實后，受影響時段不計入規定期限。

3、注意不同的時間的起算點。國有土地有償使用合同約定或者建設用地批準書規定開工日期的，此日期即為時間起算點；未約定或未規定開工日期的，自合同生效或者批準書頒發之日起計算；對于中止開發建設的，應從中止之日起計算。

4、例外情形，土地被司法查封的，查封前不符合閑置土地認定標準，司法查封后滿一年以上未動工的，可不認定為閑置土地。

另外，對于認定標準中的“應動工開發建設總面積”是指土地使用者依照國有建設用地使用權有償使用合同或者劃撥決定書的約定和規劃設計條件，應當在規定時間內完成開發建設的土地面積。“開發建設面積”是指“應動工開發建設總面積”中土地使用者已經進行實際投資開發建設的土地面積?！翱偼顿Y額”是指土地使用者直接投入用于土地開發的資金總額，不包括取得土地使用權的費用和向國家繳納的相關稅費。“已投資額”是指土地使用者已經投入用于土地開發建設的資金總額。

二 關于閑置土地的處置方式及法規依據

（一）處置閑置土地的方式主要有以下兩種方式：

1、對閑置土地一年以上不滿兩年的, 應對土地使用者征收土地閑置費和土地增值價款；同時可以采取下列方式之一加以處置:(1)、延長開發建設時間，但自閑置土地處置方案批準之日起最長不得超過1年。(2)、改變土地用途，辦理有關手續后繼續開發建設。(3)、安排臨時使用，待原項目開發建設條件具備后，重新批準開發。(4)、置換異地開發。

2、對閑置土地兩年以上的, 應依法收回閑置土地。

（二）法規依據：《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十七條、《國土資源部閑置土地處置辦法》第三條、第四條、《國土資源部關于進一步做好閑置土地處置工作的意見》、《安徽省人民政府關于進一步推進節約集約用地的意見》皖政[2011]64號、《安徽省XX市人民政府關于深入推進閑置土地和擅自改變土地用途清理處置工作的通知》淮政(2008)26號文件。

（三）法規政策解讀：

對于閑置土地的處置可以以閑置時間長短為節點,進行分別處理。我們擬對閑置土地劃分兩類：兩年內閑置土地（閑置1-2年，不包括兩年）和兩年以上閑置土地（包括兩年）。閑置土地的處置基本原則是“閑置一年征收土地閑置費和土地增值價款，閑置兩年無償收回”。另外,對于閑置1年內未開發的土地，依照土地出讓合同約定或土地劃撥決定書的規定處理。

對于閑置兩年以內的土地，如果符合下列條件：

1、符合土地利用總體規劃和城鄉規劃；

2、符合產業用地政策；

3、具備占總建設投資額30%以上的資金實力。可以采取以延長開發建設時間、改變用途繼續開發建設、安排臨時使用、置換異地開發的方式處置閑置土地。同時應對土地使用者征收土地閑置費和土地增值價款；土地閑置費按照出讓或劃撥土地價款的20%征收，土地增值價款按現行基準地價減去原取得地價的差值計算，并責令限期開發。另外還可依照土地出讓合同約定取消有關優惠政策。對于因不可抗力或者政府及有關部門的行為造成動工開發建設遲延的，經土地使用者書面申請，經審查同意申請的，可以免征征收土地閑置費和土地增值價款，應限期在半年內動工開發建設。

對于兩年以上閑置土地，一般應當無償收回，依照法定程序無償收回，重新安排使用。對于因不可抗力或者政府及有關部門的行為造成動工開發建設遲延的，經土地使用者書面申請，經審查同意申請的，在收回土地使用權時，并對原土地使用者給予補償。對于依法收回的閑置土地不再征收土地閑置費和土地增值價款。三 外地成功案例及做法

廣東省東莞市處置盤活閑置土地做法及成效

（一）主要做法

第一、領導高度重視，做到“四個統一”,提供組織保障 一是統一思想認識。東莞市委、副市長聯席會議多次專題研究閑置土地處置工作，專門召開全市動員大會，明確了“以用為先、依法進行、分類處理、集約利用”的工作原則，將閑置土地處置情況納入鎮（街）領導班子年終量化考核體系。二是統一組織領導。專門成立了由分管副市長任組長的市閑置土地處置工作領導小組,市紀委、法制局、國土、建設等14個部門領導為小組成員，統籌協調處置工作；下設辦公室及其四個督導組，分片協調、督導。各鎮（街）也相應成立機構，安排人員，層層落實責任。三是統一工作部署。市閑置土地處置工作分集中處理、專項整治、檢查驗收三個階段，開展專項督導和聯合督查，做到了“全市一盤棋、上下一條心”。四是統一目標任務。明確一年左右必須完成任務總量的90%以土。對工作不力、未完成處置任務的鎮（街），暫停受理建設用地審批業務。第二、仔細調查摸底，周密制定方案，打好工作基礎 1.仔細調查摸底，做到“四查四清”。運用2004年衛星遙感影像資料，結合2005年土地變更調查資料，采取“圖斑、實地、批文”三結合方式開展閑置土地全面清查：一查圖斑，做到地塊位置清晰。以土地變更調查資料為依據，核查每宗閑置土地的圖斑變化情況及具體位置。二查批文，做到地塊權屬清晰。通過查找土地批文、證書、合同等文件，明確土地權利人及土地閑置時間。三查“衛片”,做到地塊現狀清晰。應用衛星遙感影像資料，市局督導組成員、分局調查員、村國土員三到位，逐宗實地查清土地利用現狀。四查臺帳，做到地塊統計清晰。按照“一地一冊”和“一地一策”的要求，建立專門工作臺帳，細化每一宗地的面積、權屬、期限、處置方式、責任人等屬性。東莞市應處置閑置土地：一是閑置時間長。閑置兩年以上的約占90%,閑置5年以上的約占80%。經營性用地大部分是上世紀九十年代巳批出的土地。二是工業用地占多數，約2.2萬畝，占48%；經營性用地1.7萬畝，占37%。三是分布不均衡。市區四個街道及虎門、厚街、常平、風崗、麻涌等鎮經營性用地閑置較突出，其它鎮以工業用地閑置較普遍，經濟相對欠發達的鎮閑置土地較少。

2.周密制定方案，做到有依有據。市政府制定《加快處置閑置土地工作方案》，明確了閑置土地處置法規依據、處置原則，結合實際提出了計征土地閑置費、限期開發、地塊置換、退地還耕、協議收購或托管、強制無償收回等六種處置方式。其中，征收土地閑置費是其它處置方式的前提和必要條件，其它處置方式必須在全部繳清閑置費后，由用地單位與所在的鎮（街）政府商議，報市政府審定。因政府行為（如規劃修改）或其他不可歸責于用地單位的原因導致土地閑置的，按程序申請不納入閑置費征收范圍。

第三、制定配套政策，落實具體措施，確保有效推進 1.制定配套政策。先后印發了《關于加快收回閑置土地納入政府土地儲備的通知》、《關于閑置土地處置有關問題的處理意見》、《關于土地閑置費征收問題的處理意見》、《關于加強土地閑置費征收使用管理的通知》等18份專項政策文件，要求明確具體。2.落實配套措施。根據實際情況，堅持“以用為先”的原則,采取““先經濟、后行政、再法律”的手段逐步推進，促使用地者主動自覺消化盤活閑置土地。重點采取了“尋|、促、限、逼、罰”等五項具體措施：“引”,即利益吸引。如市財政提供低息借款5000萬元鼓勵收地，閑置費收益實行市、鎮五五分成（5%為征收經費,10%上繳省庫/國庫，余下部分市鎮分成）,允許地塊申請位置調整，重新出讓配置最高土地使用年限，優先安排經營性用地指標等。“促”,即服務促進。采取限期開發、簽定保證書、協助補辦出讓手續、推動集體土地流轉等方式促進項目建設?！跋蕖?即政策限制。對拒不接受處置的閑置土地，市國土部門不辦轉讓、不辦出租、不辦抵押；市發改、建設、金融部門分別不予立項、不予報建、不予貸款?！氨啤?即氛圍逼迫。采取統籌用地指標、開展聯合督查、簽訂責任狀，以及向媒體公告送達文書、公告欠費名單等措施，營造處置工作的強力氛圍。逼使各鎮（街）全力消化閑置土地，逼使閑置土地者主動接受處置。“罰”,即處罰問責。對逾期未繳清閑置費的，嚴格依法按日追繳3%。滯納金；對拒不配合處置的，報請上級部門批準強制無償收回；對未按時完成處置任務的鎮（街），嚴肅追究相關責任人的責任。第四、嚴格依法行政，形成工作合力，努力實現目標 1.嚴格依法行政，規范操作程序。一是嚴格依法認定閑置土地。對每一宗閑置土地，均派員現場勘查確認；二是嚴格按程序處置閑置土地。對每一個閑置土地權利人，均逐一發出《處置閑置土地告知書》、《征收土地閑置費通知》等法律文書，明確對方權利義務，并規范了統一格式，對無法直接通知的用地單位，參照訴訟的要求采取了郵寄送達、公告送達；三是嚴格按照“一地一策”原則處置閑置土地。對每一宗減免閑置費的申請，均要求出具舉證材料。根據閑置土地實際情況，區別采取六種方式依法進行處置。

2.加強溝通協調，形成工作合力。一是加強與宣傳部門協調。東莞市協調省內宣傳部門，組織了強大的正面宣傳攻勢，涵蓋了電視、電臺、報刊、網絡等主要媒體。二是加強與各職能部門協調。經國土部門協調，當地發改、規劃、金融等部門對閑置土地處置工作給予了大力支持和配合，出臺了多項配套措施，如不予立項，不予報建，不予貸款等，有力地促進了處置工作的開展。三是加強與司法、法制部門協調。廣泛征求了當地兩級法院、法制局等部門的意見，對處置工作中可能出現的法律風險進行了認真評估，為可能出現的行政復議~行政訴訟做好充分應對準備。四是協調開展聯合督查。為督促各鎮（街）工作，當地國土部門協調市委督查室、市府督查室、紀檢、財政、審計等六部門組成聯合檢查組，對全市32個鎮（街）進行全面督查。

3.抓住典型，以點帶面。對第一個成功征收閑置費的常平鎮（首宗閑置費140萬元）和一次性征收數量較大的棒木頭鎮（8宗398畝，閑置費1693萬元），及時予以通報表揚，對察步鎮的時富花園項目（閑置費827萬元）進行了正面報道；對拖欠土地閑置費的13宗土地和拒不接受處置的3宗典型個案，予以公開曝光并強制無償收回，迅速打破了坐等觀望局西。處置過程中，東城街道征收了多家大型房地產開發商土地閑置費1268多萬元，厚街鎮征收東莞冠亞環崗湖商住區建造有限公司土地閑置費7915萬元等案例，有力促進了閑置土地處置工作向全面和縱深推進。

4.區別對待，靈活處置。針對閑置土地成因多、情況復雜，處置工作必須因地制宜，采取多種辦法：一是因政府或政府部門行為或其他不可歸貴于用地單位的原因導致土地閑置的，可按程序申請不納入閑置費征收范圍。二是對已設定土地抵押登記的，全部納入臺賬，未經閑置土地處置的，不得續貸。三是法院己查封的,專門函告法院在處理該宗土地使用權時，必須繳交土地閑置費。四是在市農信社、廣東發展銀行以地抵債的閑置土地，分別按省府有關文件精神處理。五是當地鎮（街）政府屬下的房地產公司等獨立經營的經濟實體持有的閑置土地，亦必須繳納閑置費。

（二）取得的成效

1、集中處置、盤活了一批閑置土地。東莞市歷史形成的應處置閑置土地4.57萬畝。截至2007年6月，東莞市累計處置閑置土地1238宗，面積4.3萬畝，占應處置閑置土地的94.1%。其中，限期開發836宗，面積2.6萬畝；地塊置換32宗，面積1860畝；退地還耕275宗，面積6638畝；協議收購或托管92宗，面積8126畝；強制無償收回3宗，面積375.5畝。對314宗、面積10470畝的閑置土地征收土地閑置費3.51億元。

2、用地緊張局面得到緩解。通過閑置土地處置工作，使當地”有地無項目，有項目無地用“的結構性矛盾得到有效緩解。麻涌鎮新引進南玻集團建設項目，總投資40億元，盤活閑置土地547畝，占該項目用地的73%o督促18個閑置商住項目開工建設，總面積約3100畝，有效地調控了房地產市場。閑置土地的盤活利用，使新增建設用地能夠主要集中用于大型項目的開發建設。2006年，東莞市共為177宗，首期投資（含增資）超過500萬美元（投資總額為29.96億美元）的大項目落實了用地。

3、囤積炒賣土地現象得到遏制。對缺乏資金無法在限期內開發建設的閑置土地，依法計征土地閑置費，并按實際情況實行政府收購、托管，甚至強制退地還耕等處置方式，使囤積炒賣土地行為無利可圖。

（三）可供借鑒經驗

1、黨委、政府高度重視，是開展閑置土地處置工作的前提條件。東莞市委、市政府高度重視土地管理工作，從推進節約集約用地和”經濟社會雙轉型，建設和諧富強新東莞"的戰略高度，作出加快處置閑置土地工作的決策，使處置工作由當地國土部門行為上升為政府行為。由于市委、市政府決心堅定、真抓實干，各鎮（街）迅速將思想和行動統一到市委、市政府重大決策上來，相關部門各司其職、密切配合，形成合力，推動了工作的有效開展。

2、依法依規，是開展閑置土地處置工作的根本保障。東莞市嚴格按照國家的法律法規，并結合地方實際，研究制定了一系列操作性強、實用性強的配套措施，做到了有章可循、有據可依。在處置工作中，能夠嚴格按照處置程序和要求，依法依規做好各個環節的處置工作，有效避免了不必要的訴訟和糾紛。

3、因地制宜，是推進閑置土地處置工作的關鍵。東莞市在制定政策、落實處置措施時，遵循實事求是、因地制宜的原則，充分考慮原土地權利人、新的土地使用者以及集體經濟組織各方的合法利益，選擇最適當的方式予以處置，贏得相關權利人的支持配合，確保了處置工作順利推進。

附相關法規

1、《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》

第十七條 土地使用者應當按照土地使用權出讓合同的規定和城市規劃的要求，開發、利用、經營土地。

未按合同規定的期限和條件開發、利用土地的，市、縣人民政府土地管理部門應當予以糾正，并根據情節可以給予警告、罰款直至無償收回土地使用權的處罰。

2、《國土資源部閑置土地處置辦法》

第二條 本辦法所稱閑置土地，是指土地使用者依法取得土地使用權后，未經原批準用地的人民政府同意，超過規定的期限未動工開發建設的建設用地。

具有下列情形之一的，也可以認定為閑置土地：

（一）國有土地有償使用合同或者建設用地批準書未規定動工開發建設日期，自國有土地有償使用合同生效或者土地行政主管部門建設用地批準書頒發之日起滿1年未動工開發建設的；

（二）已動工開發建設但開發建設的面積占應動工開發建設總面積不足三分之一或者已投資額占總投資額不足25%且未經批準中止開發建設連續滿1年的；

（三）法律、行政法規規定的其他情形。

第三條 市、縣人民政府土地行政主管部門對其認定的閑置土地，應當通知土地使用者，擬訂該宗閑置土地處置方案，閑置土地上依法設立抵押權的，還應通知抵押權人參與處置方案的擬訂工作。處置方案經原批準用地的人民政府批準后，由市、縣人民政府土地行政主管部門組織實施。

處置方案可以選擇下列方式：

（一）延長開發建設時間，但最長不得超過1年；

（二）改變土地用途，辦理有關手續后繼續開發建設；

（三）安排臨時使用，待原項目開發建設條件具備后，重新批準開發，土地增值的，由政府收取增值地價；

（四）政府為土地使用者置換其他等價閑置土地或者現有建設用地進行開發建設；

（五）政府采取招標、拍賣等方式確定新的土地使用者，對原建設項目繼續開發建設，并對原土地使用者給予補償；

（六）土地使用者與政府簽訂土地使用權交還協議等文書，將土地使用權交還給政府。原土地使用者需要使用土地時，政府應當依照土地使用權交還協議等文書的約定供應與其交還土地等價的土地。

對因政府、政府有關部門行為造成的閑置土地，土地使用者支付部分土地有償使用費或者征地費的，除選擇前款規定的方式以外，可以按照實際交款額占應交款額的比例折算，確定相應土地給原土地使用者使用，其余部分由政府收回。

第四條 已經辦理審批手續的非農業建設占用耕地，1年內不用而又可以耕種并收獲的，應當由原耕種該幅耕地的集體或者個人恢復耕種，也可以由用地單位組織耕種；1年以上未動工建設的，應當按照省、自治區、直轄市的規定繳納閑置費；連續2年未使用的，經原批準機關批準，由縣級以上人民政府無償收回土地使用者的土地使用權；該幅土地原為農民集體所有的，應當交由原農村集體經濟組織恢復耕種。

在城市規劃區范圍內，以出讓等有償使用方式取得土地使用權進行房地產開發的閑置土地，超過出讓合同約定的動工開發日期滿1年未動工開發的，可以征收相當于土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費；滿2年未動工開發時，可以無償收回土地使用權；但是，因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發必需的前期工作造成動工開發遲延的除外。

3、《國土資源部關于進一步做好閑置土地處置工作的意見》

二、閑置土地清理范圍和認定標準

本次閑置土地清理的范圍是2007年底前的現狀閑置土地，土地性質為經依法批準的國有建設用地。認定閑置土地的標準為：、（一）土地使用者依法取得土地使用權后，未經原批準用地的人民政府或市、縣人民政府國土資源行政主管部門同意，超過國有建設用地使用權有償使用合同或者劃撥決定書等約定的動工建設日期滿一年以上未動工建設的土地。

（二）國有建設用地使用權有償使用合同或者劃撥決定書未約定動工建設日期的，以國有建設用地使用權有償使用合同生效或者國土資源行政主管部門頒發建設甩地批準書之日起滿一年以上未動工建設的土地。

（三）已動工建設但開發建設的面積占應動工開發建設總面積不足三分之一或者已投資額占總投資額不足百分之二十五，且未經市、縣人民政府國土資源行政主管部門同意，中止開發建設連續滿一年以上的土地。

（四）土地被司法查封的，查封前不符合閑置土地認定標準，司法查封后滿一年以上未動工的，可不認定為閑置土地。

認定標準中的“應動工開發建設總面積”是指土地使用者依照國有建設用地使用權有償使用合同或者劃撥決定書的約定和規劃設計條件，應當在規定時間內完成開發建設的土地面積。“開發建設面積”是指“應動工開發建設總面積”中土地使用者已經進行實際投資開發建設的土地面積?！翱偼顿Y額”是指土地使用者直接投入用于土地開發的資金總額，不包括取得土地使用權的費用和向國家繳納的相關稅費。“已投資額”是指土地使用者已經投入用于土地開發建設的資金總額。

4、《安徽省人民政府關于進一步推進節約集約用地的意見》皖政[2011]64號

三、提高存量建設用地利用水平

（八）盤活閑置建設用地。

全面加大對閑置土地的清理處置力度。各地要結合實際，制定舊城、舊鎮、舊村、舊工礦企業改造規劃，依據規劃有計劃有步驟地實施改造。繼續開展閑置土地清理處置工作，土地閑置連續滿2年，依法應當無償收回的，必須無償收回；土地閑置連續滿1年以上不滿2年的，按出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費。

5、《安徽省XX市人民政府關于深入推進閑置土地和擅自改變土地用途清理處置工作的通知》

二、清理的對象和范圍

市轄各區、開發區、工業項目區內閑置土地(包含空閑土地和批而未供土地)和擅自改變土地用途，是本通知規定的清理對象和范圍。

閑置土地是指土地使用者依法取得土地使用權后，未經原批準用地的人民政府同意，超過規定的期限未動工開發建設的建設用地。具有下列情形之一的，也可以認定為閑置土地：

(一)國有土地有償使用合同或者建設用地批準書未規定動工開發建設日期，自國有土地有償使用合同生效或者土地行政主管部門建設用地批準書頒發之日起滿1年未動工開發建設的；

(二)土地使用者以劃撥方式取得土地使用權后，從建設用地批準書頒發之日起或從市政府批準之日起滿1年未動工建設的；

(三)已動工開發建設但開發建設的面積占應動工開發建設總面積不足三分之一或者已投資額占總投資額不足25％且未經批準中止開發建設連續滿1年的；

(四)法律、行政法規規定的其他情形。

空閑土地是指國有存量建設用地中除閑置土地和批而未供土地以外處于空閑狀態的土地。主要包括無主地、廢棄地、因單位撤銷、遷移和破產等原因停止使用的土地。

批而未供土地是指已經依法批準農用地(或未利用地)轉用和集體土地征收的土地，本次指到2008年3月底尚未供應出去的土地。

擅自改變土地用途是指土地使用單位和使用人未經批準，擅自改變原批準的土地用途以及將土地使用權租賃并造成土地用途改變。

三、閑置土地處置方式的補充與調整

(一)土地閑置滿2年、依法應當無償收回的，堅決無償收回，重新安排使用；不符合法定收回條件的，也應采取改變用途、等價置換、安排臨時使用、納入政府儲備等途徑及時處置、充分利用。土地閑置滿1年不滿2年的，按出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費，并責令限期開發建設。

對閑置土地特別是閑置房地產用地征繳增值地價的標準，按國家相關規定執行。

(二)因不可抗力或者政府及有關部門的行為造成動工開發建設遲延的，經土地使用者書面申請，經審查同意申請的，可按下列方式處置；未申請或者申請未被批準的，按閑置土地處置。

1．經政府有關部門批準可以分期開發建設的項目，超過規定的動工開發日期未動工開發建設的，從規定的動工開發之日起滿1年的，限期在半年內動工開發建設；滿2年的，收回土地使用權，并對原土地使用者給予補償，但是，確屬不可分割的建設項目的，土地使用者應當在市國土資源部門規定的時間內按現行基準地價減去原取得地價的差值補交土地增值價款，順延動工開發時間1年。

2．開發建設的面積占應動工開發建設(指已領取施工許可證并按批準建設項目和建設方案進場施工)總面積不足三分之一，或者投資額占總投資額(不包括取得土地使用權的費用)不足25%，且未經批準中止開發建設連續滿1年的，限期在半年內復工開發；逾期的，收回土地使用權，并對原土地使用者給予補償。

(三)城市規劃調整前土地已經閑置的，從閑置之日起滿1年的，按出讓或劃撥土地價款的10%征收土地閑置費。城市規劃調整之日起不滿1年的，限期在半年內動工開發建設；滿1年不滿2年的，按出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費，按現行基準地價減去原取得地價的差值補交土地增值價款后限期在半年內動工開發建設，逾期收回土地使用權，并對原土地使用者給予補償；滿2年的，無償收回土地使用權。

因城市規劃控制或因宏觀政策調控現為國家禁止性項目而不能動工開發建設的，收回土地使用權，并對原土地使用者給予補償。

(四)因征地搬遷補償安置的原因導致的，由市人民政府責承有關園(區)、鄉(鎮)政府限期解決。征地搬遷補償安置問題解決后，限期半年內動工開發建設。征地搬遷補償安置問題解決后滿1年未動工開發建設的，按出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費，責令其在半年內動工開發建設，逾期收回土地使用權，并對原土地使用者給予補償；滿2年的，無償收回土地使用權。

第五篇：當前閑置土地形成原因及處理建議

當前閑置土地形成原因及處理建議

土地是國民經濟建設的基石。在全國耕地面積越來越逼近18億畝“紅線”形勢下，中央加大了對土地的宏觀調控，土地征用實行了嚴而又嚴的審批制度，征用土地成了眾多用地企業、用地單位“焦頭爛額”的頭等大事，成了一些地方制約經濟發展的重要“瓶頸”。然而，與此不相協調的是，在有些地方，部分土地征而未用，土地荒蕪、土地閑置的現象大量存在。據國土資源部資料表明，截至2009年年底，全國仍然約有1萬公頃閑置土地。如何清理和盤活這些“沉睡”的閑置土地，使之科學利用與管理，更好地服務經濟建設，筆者就此談幾點初淺的看法。

一、閑置土地的概念及形成原因閑置土地是一個法定概念。1999年，國土資源部發布的《閑置土地處置辦法》對閑置土地的認定進行了明確規定。閑置土地，是指土地使用者依法取得土地使用權后，未經原批準用地的人民政府同意，超過規定的期限未動工開發建設的建設用地。在實踐中有下列情形之一的，也可以認定為閑置土地：一是國有土地有償使用合同或者建設用地批準書未規定動工開發建設日期，自國有土地有償使用合同生效或者土地行政主管部門建設用地批準書頒發之日起滿1年未動工開發建設的；二是已動工開發建設但開發建設的面積占應動工開發建設總面積不足三分之一或者已投資額占總投資額不足25％且未經批準中止開發建設連續滿1年的；三是法律、行政法規規定的其他情形。低效用地是指雖已開發建設，但未達到招商引資協議、土地使用權有償使用合同等約定的投資強度、投資進度、產出效益的建設用地，或由于經營管理不善等原因，企業處于停產或半停產狀態的建設用地。土地是稀缺資源，“閑置”是高效利用土地資源的“攔路虎”。據《中國證券報》消息稱，國土資源部8月份對全國1457宗閑置土地統計調查，形成了《有關房地產開發企業土地閑置情況表》。其中，北京160宗、廣州54宗、海南77宗、江蘇48宗，四地閑置土地數量占全國的近四分之一，70%以上閑置土地性質為住宅用地，成為閑置土地“重災區”。通過調查分析，筆者認為，造成土地閑置的原因主要有以下幾個方面：

（一）地方政府成土地閑置主因。因政府原因閑置土地主要有三種情況：第一種是政府沒有在約定期限內交地。第二種是城市規劃多變，造成開發企業來不及做相應的規劃調整。第三種情況，雖然是開發商自身原因造成了土地閑置，但拿地的開發商卻是政府招商引資“求”來的。因此，政府部門很難忍痛割愛。根據國土資源部組織的房地產專項整治行動來看，由于《閑置土地處置辦法》缺乏對地方政府導致的閑置的相關約束，在各地上報的2815宗閑置土地中，因毛地出讓拆遷難、調整規劃等政府和客觀原因造成閑置的約占六成以上。如閑置土地滿1年的，可以征收相當于土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費，對閑置土地特別是閑置房地產用地要征繳增值地價；滿兩年的，政府則可以無償收回土地使用權等。但實際情況卻是，這些政策在執行中都被嚴重地打了折扣，閑置時間超過一年以上的土地比比皆是，閑置時間超過5年的也不在少數。這些政策之所以沒有能夠發揮作用，很大程度上不在企業，而在政府，在于政府沒有能夠嚴格執行國家的法律法規與政策規定。而地方政府之所以有令不行、有禁不止，皆在于地方政府需要依靠土地生財、土地創造政績，每一塊閑置的土地，都有地方政府的影子。地方政府如果嚴格執行政策，就意味著土地財政會嚴重縮水，創造政績的物質基礎也大大減少。更重要的是，這些閑置的土地，有相當一部分是地方政府拆遷不到位、補償不到位等方面的原因造成的。

（二）開發企業的原因。一是用地者資金回籠不到位,沒有資金動工。開發商在土地拍賣會上你追我趕，競相舉牌，把地價炒得一個比一個高；把地價炒高之后，拿了地的開發商卻又遲遲不愿開工建房，為的是等待房價漲得高些、再高些。但自國家宏觀調控樓市以來，出臺了很多新政策，樓市交易少了，開發商資金回籠少了，銀行收緊銀根，開發商因自身資金周轉或經濟實力發生變化，現已無力進行開發，或者有的項目土地開發手續早已完善，但其間開發企業之間相互轉讓，造成開發時間延誤，從而造成土地閑置。二是用地者購地就是為了炒地皮,惡意囤積土地。一些開發企業取得一塊土地后，對其投入盡可能少的資金，然后拿這塊土地抵押后繼續購入新的土地，如此循環，以有限的資金取得了更多的土地，這樣就使他們的固定資產迅速增加，同時增加了上市的籌碼，當開發商的企業上市后就可以迅速融資，然后用這筆錢迅速在去買地，土地越多，開發商就越會受到追捧，股價必然上漲，開發商將獲得巨大的收益，他們看中的甚至不是土地的產出效應，而是土地的升值效應，從而造成了土地利用率低下、土地閑置。三是用地者推遲開發獲得土地額外增值。土地是稀缺資源，從長遠來看是有很好的增長預期，開發商正是看到了這一點，因此他們十分樂意囤地，只要不及時開發，將開發周期延長，那么就可以享受到高額的土地利潤回報，因為地價的翻番是比建房、賣房更大、更快的暴利獲取方式，而且這些土地不需要流轉而升值，土地增值稅無法對這類土地閑置行為進行調節，推遲開發可以使開發商獲得更多的利潤而無任何損失，卻導致了土地的閑置。

（三）政策、體制的原因。一是由于現行的“重審批輕監管”的管理模式導致建設用地批而未供、閑置和粗放、低效利用現象時有發生。就當前我國的國土資源管理模式而言，其工作的重心主要設置在農用地轉用和建設用地的供應環節，而對于土地開發利用的后續管理，至今仍缺乏有效的管理措施和管理手段。前期審批過程中的各項合同約定，后續監管中無法一一落實，僅限于宗地驗收過程中的建筑占地面積的測定，而無法檢查其合同約定的實施情況，合同也就成為一紙空文，從而形成了國土管理部門想管而無從入手的局面。后續監管的可操作性不強，土地閑置現象得不到及時有效的遏制。二是雖然《土地管理法》、《房地產管理法》等有規定，滿一年未動工開發的土地應收取閑置費、連續兩年未使用的土地無償收回，但同時又規定：因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發必需的前期工作造成的動工開發延遲除外。這個規定彈性很大，許多用地項目的土地閑置在土地管理部門查處時都能找到規避處置的種種借口。三是閑置土地查處機制沒有形成，每一宗的閑置土地的出現，都涉及相應的人、財、物，牽涉錯綜復雜的社會關系。僅僅單一的依靠國土資源管理部門來認定、處置，很難達到目的，必須依靠當地的政府、法院、公安、財政、建設、規劃、審計等多個管理部門。對于閑置土地的處置問題，因涉及地方政府前期的拆遷、人員的安置、土地的補償、基礎設施的配套、規劃審批等多種問題，閑置土地的查處難的問題顯而易見。此外，由于政策調整和規劃變更等原因致使個別項目的審批程序上存在瑕疵，項目被擱置也在所難免，從而造成土地閑置。

（四）社會、市場機制的原因。我國正處于初步建立市場經濟體制階段，市場在土地資源配置上沒有發揮基礎性作用，土地自身的價值規律和價格杠桿作用被人為扭曲，未能有效建立土地價格的市場形成機制。前些年，土地資源的配置主要是以政府供應、協議出讓為主，市場機制的土地資源配置未能在市場經濟的大發展中起到價格的調節作用。在地方政府GDP經濟增長模式作用下，土地自身的價值未能得到真正的體現，政府供應價和市場交易價之間存在每畝數萬元的價差，成為各方競相尋租購買的內在動力，從而形成了大量圈占土地和土地閑置。近幾年，部分企業因對市場判斷過于樂觀，和過于激進的拿地導致過高的地價與當地周邊房價幾乎持平，部分地區地價甚至比周邊房價還要高，正是這種“面粉貴過面包價”的怪現象使開發商不敢輕易進行開發，畢竟土地開發風險要比土地閑置大很多，因此開發商更加愿意囤地。此外，一些項目通過毛地出讓，供地后，在拆遷過程中遇到阻礙，土地不能及時交付開發；一些項目在供地前司法糾紛和債務糾紛沒能得到及時解決，從而造成土地閑置。

二、閑置土地的危害及清理面臨的難點閑置土地不僅破壞土地市場秩序，影響房地產業健康發展，制約人民群眾居住條件改善，而且嚴重阻滯城市建設步伐，與中央實施城鎮化戰略、加快城鎮化進程的要求和地方趕超跨越的發展戰略格格不入，極易引發社會矛盾。一是會造成土地資源浪費，閑置地占用了大量建設用地指標，而真正想開發土地的企業卻無地可用。閑置土地占用了大量的建設用地指標，形成了無實力開發的企業占用土地，真正有開發實力的企業因沒有土地而無法進駐的局面，既造成了土地資源的浪費，又造成了開發企業財力、精力的浪費。二是由于房地產開發企業囤積土地，大量的土地不能形成有效供應，造成人為的資源緊張，引起房價上漲。相當數量的土地被故意囤積或倒賣，開發企業通過炒作房價、地價賺取暴利，導致開發的房地產價格上升。三是會影響城市化進程。在城市中，有顯著區位優勢的土地閑置未開發，容易給外來投資客商及當地群眾造成城市規劃混亂、城市建設無序的印象，有大量土地閑置，勢必影響城市形象和建設進程。清理閑置土地，目前遇到的主要問題，一是清理涉及電力、電信、規劃等多個部門，非常復雜。在各地清理閑置土地的過程中，很多開發商借口規劃調整等原因而逃避清理責任，因此僅依靠國土部門一家難以有效推進。二是由于歷史遺留問題，有的地方土地閑置時間長達十幾年，那么原定的政策和簽訂的合同是否執行？政策從新還是從舊？如果處理不好就要容易引起社會矛盾。三是閑置土地涉及補償問題，涉及多方面的利益，相關部門處理措施力度相對不足，收回土地使用權遇到的壓力和阻力比較大。

三、閑置土地清理處置的基本原則

（一）統籌規劃、立足長遠的原則。閑置土地的處置事關國民經濟可持續發展的戰略資源問題。因此，工作要避免隨意性、簡單化，應當在查清土地利用現狀、閑置土地現狀的前提下，從全局的高度對閑置土地提出科學、合理的處置方案。只有在政府的統一部署下，土地、規劃、城建、計劃等各有關部門共同協調，綜合治理，把閑置土地的處置作為轉變土地利用方式的突破口，才能有效地利用閑置土地，完善土地市場的管理機制。

（二）控制源頭、依法規范的原則。對清理中查出的問題，本著“依法清理、逐級負責、統一政策、分類處置、限期完成、促進發展”的原則，依照土地出讓合同和法律法規有關政策規定妥善處理。要嚴格控制建設用地供應總量，通過建立統一的建設用地供應市場，政府控制土地儲備權的方法，防止新的閑置土地產生。對閑置土地和低效用地的處置，要嚴格遵守國家法律、法規的相關要求，按照法定程序，依法處置。

（三）積極消化、優先利用的原則。對閑置土地進行處置的主導思想，應該立足于有機地盤活土地資產，重新規劃、利用。要堅持公平公正，體現公開透明，根據具體原因，分門別類予以處理，區別對待，同類問題則采取同類解決辦法，不搞特殊，不循私情，實事求是地兼顧各方利益。采取有效措施加強政府對土地市場的統一控制，規范土地市場的運作機制，讓閑置土地有序地流轉起來，優先“活躍”利用起來。

（四）區別情況、妥善處理的原則?？紤]閑置土地產生的客觀原因以及經濟建設發展的綜合因素，結合《閑置土地處置辦法》的規定，對閑置土地應區別不同情況采取不同方法妥善處理。目前的閑置土地，有一部分用地企業、土地開發商是利用銀行貸款取得土地使用權，如果處置不當，不僅使企業失去了發展機會，損失也會轉嫁給國家，給國家的金融秩序帶來沖擊。因此，在閑置土地的處置中既要貫徹“合理利用土地，切實保護耕地”的基本國策，又要妥善協調保護土地使用者合理利益與維護社會穩定之間的關系，積極、穩妥地加大閑置土地的處置力度。

四、對科學盤活處理閑置土地的幾點建議清理處置閑置和低效用地是全面落實科學發展觀，貫徹落實《國務院關于促進節約集約用地的通知》精神，堅持最嚴格的土地管理制度的具體舉措。通過開展閑置及低效利用土地清理工作，充分挖掘存量用地潛力，“從存量中找增量”，實現投資擴大、效益提升、土地利用效率提高的目標。

（一）、維護政府信用，讓土地不再“賦閑”。一是各級國土資源部門每年公布一次土地閑置和開發情況，借助社會和輿論的壓力來監督閑置土地行為。與金融機構聯手，對閑置土地的企業，應審慎貸款和核準融資，對違法用地項目及企業不批準貸款和上市融資。同時，建立和完善閑置地的市場退出機制，避免用地主體無力投資建設項目只有等滿兩年后被無償收回土地使用權的情況。建議制定閑置地處置實施意見，明確地方相關部門在處置閑置地過程中的職、權、責；對閑置地要在法律、法規和規章間形成統一的認定標準，包括閑置的起算時間、有效計算時段、已投資數額、開發的面積，以及因司法裁決而轉移的未利用土地的閑置情況認定標準等。二是對存量閑置地逐宗登記造冊，在充分了解閑置原因的基礎上，對多批少用、缺乏資金投入、人為圈地等不同類型采取“一地一策”的處置辦法。定期發布存量閑置地的信息，為需要轉讓的單位和用地單位提供平臺，增加交易機會。在創新土地登記機制方面，改變以往一律按照土地用途頒發相應年期土地證的做法，根據實際情況，對新出讓的土地頒發臨時的土地權證。這個臨時的土地權證的有效期可以按照合同規定的開發周期來定，一般為兩年。臨時土地權證只可以在金融機構抵押一次，這樣既可讓開發企業獲得銀行貸款用以完成土地開發，又解決了開發企業數次抵押土地而不開發或延期開發的問題。臨時土地權證因有效期短，一旦需要換證，就必須接受土地部門的審核檢查。這將改變土地部門被動監管的局面，并極大地提高土地部門的監管效率。

（二）、完善相關制度，讓閑置土地處置不再有“漏洞”。一是提高土地閑置費的征收標準。按現行規定，土地閑置滿一年而不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費。事實上，許多城市按此標準征收的閑置費，遠遠少于因囤地而獲取的巨大收益。過低的違法成本，難以遏制開發商囤地的利益沖動。建議國家有關部門修改相關法規，明確規定按土地現行市場價格的50%～80%征收土地閑置費，讓開發商閑置土地在經濟上無利可圖。二是完善土地市場退出機制。建議對土地閑置滿兩年、被依法無償收回的開發商，實行“一次性死亡法”，即取消其以后在土地市場上的拿地資格，讓那些閑置土地者付出沉重的代價。三是在制度執行方面，要嚴格執行土地出讓價款50%的首付制度，加大開發商囤地成本，令其有所顧忌；其次要對處理或利用閑置土地未達標的城市，應當核減其下一的用地計劃指標；對連續三年未達標的城市，應暫停審批其用地計劃指標。此舉可有效調動地方政府重視閑置地處置的積極性。

（三）、規范土地市場，嚴格執行“凈地”出讓政策。落實市場機制的土地資源配置，讓市場在土地資源配置上更好地發揮基礎性作用。通過市場機制的引入，使土地由無償、無期限、無流動向有償、有期限、有流動轉變，有效地促進土地資源的優化配置。合理確定建設用地使用權出讓的宗地規模，對出讓的宗地規模進行科學論證，做到充分了解出讓宗地的基本情況、基本價值，充分了解競爭主體的承受能力、可能的競爭對象、開發企業的實力以及社會的承載能力等。通過相關的調查了解，使土地出讓做到知己知彼，有的放矢。防止開發企業因資金短缺、市場前景不佳而囤地觀望造成土地閑置，同時通過招標、拍賣、掛牌方式出讓土地使土地的價值得到充分體現，縮小了土地實際價值和出讓價格的價差。嚴格落實好“凈地”出讓的政策是保證開發企業及時開工建設的首要保證。“凈地”出讓可以避免土地產權、安置補償等經濟糾紛，使開發企業能集中人力、財力和物力進行項目的開發建設。對未完成“凈地”標準的，未完成通水、通電、通路、土地平整等前期開發工作的土地，相關部門不得辦理土地的招拍掛和出讓手續，防止新的閑置土地出現。

（四）健全查處體系，分類處置閑置土地。查處閑置土地，核心是提高土地的利用率，當前相關法律制度建設仍不完善，對閑置土地處理的相關法律過于剛性，對閑置土地的退還機制及途徑，無論在立法精神上還是在條文上均未進行設置，缺乏完善的市場退出機制。對核準的閑置土地應加大處置力度，進行分類處理。對閑置土地不滿一年的，責令土地使用者限期按規定使用；閑置土地滿一年不滿二年的，按規定征收土地閑置費；閑置土地滿二年的，收回國有土地使用權。同時建議從那些擁有大量土地儲備的上市公司入手，清理其手中的閑置土地和土地資源。對那些土地儲備過量、開發能力不足的企業，要列入禁止拿地的“黑名單”，限期進行清理和加快開發進度。目前有些地方在閑置土地的查處上做的不是很到位，多是整改、發通知催促開工，真正處罰以及收回的極少，所以要建立健全閑置土地的查處體系，做到土地閑置費應繳盡繳、土地使用權應收盡收。

（五）加強跟蹤管理，健全建設用地動態監管制度。嚴格按照《國土資源部關于嚴格建設用地管理促進批而未用土地利用的通知》的要求健全建設用地動態監管制度，加快運行建設用地“批、供、用、補、查”綜合監管平臺，重點對土地利用規劃和計劃執行、土地審批及土地征收、土地供應、項目用地開發利用等情況進行動態監管，切實預防和防止未批即用、批而未征、征而未供、供而未用等現象的發生。建議充分運用在線監測信息，建立以基層國土資源部門為主的日常督查制度，對建設項目用地開發利用全過程的檢查跟蹤，主動預防和及時查處土地閑置行為。同時，要制定利用存量閑置土地的優惠政策，積極鼓勵企業通過內部挖潛，建設標準廠房，提高單位面積投資強度，提高存量土地利用率。要嚴格控制建設用地增量，著力盤活土地存量，新上建設項目首先要利用存量土地。制定和實施新的土地使用標準，完善相關稅制，促進土地利用集約化，防止閑置浪費土地。參考文獻：「1」王平朱月紅荊門國土網「2」閑置土地處置辦法.國土資源部令第5號.「3」關于促進節約集約用地的通知.[國發（08）3號]「4」顧正平盤錦國土網