第一篇：房地產開發企業核算原則

房地產開發企業核算原則

一、編制目的基于目前地產板塊三個項目公司財務會計人員多數沒有地產行業從業經驗，對該行業核算特征不甚熟悉等原因。為達到公司的運作規范和各項財稅法規的要求，加強會計核算，規范各項財務操作流程，特編制此核算原則。指導、規范、統一日常核算工作，以達到為決策者提供準確、及時的財務信息。

二、適用范圍

地產事業中心管理范圍內的法人。

三、核算內容

土地成本、前期成本、基礎設施費、主體建筑工程費、主體安裝工程、公共配套設施費、開發間接費、財務費用。

目前現有項目都處于開發初期，涉及的成本項基本在土地成本、前期成本及開發間接費用三項。由于時間原因，現就上述三項進行細則解釋，日后隨著項目進度盡快完善。項目開發成本核算細則

一房地產企業開發成本的核算內容

房地產開發成本包括八大塊：土地成本、前期成本、基礎設施費、主體建筑工程費、主體安裝工程、公共配套設施費、開發間接費、財務費用。

(一)土地成本：

土地費是指房產商取得土地的花費，主要包括土地出讓金、土地轉讓費、拆遷補償費、土地征用費、耕地占用費、安置費、拆遷補償費、舊城改造費（個別區域有）、和其他與土地有關的費用（如取得土地使用證的契稅、印花稅、拍賣傭金、公證費、評估費和交易費）。這是房地產開發成本的最重要組成部分，地段越好、售價越高的樓盤，土地費占總成本的比重越高。

土地費用的核算內容根據土地的取得方式不同而有所區別，土地的取得方式主要有四種：劃撥、轉讓、出讓和收購股權。

1.土地使用權的劃撥是指縣以上人民政府依法批準，在土地使用者交納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付土地使用者使用的行為。一般只有國家機關用地、軍事用地、城市基礎設施用地、公益事業用地、國家重點扶持的能源交通水利等項目用地和法律行政法規規定的其他用地方可以劃撥方式取得土地。

2.土地使用權的出讓是指國家以土地所有權者的身份，將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為，即從一級市場取得土地。出讓的最高年限為；居住用地70年，工業用地50年，教育、科技、文化、體育、衛生用地50年，商業、旅游、娛樂用地40年，綜合或其他用地50年。其出讓方式有三種，一是拍賣，二是招標，三是雙方協議。從2003年8月1日起，上海市所有土地的出讓均采用招標方式進行。

3.土地使用權的轉讓是指土地使用者或土地經營單位（包括房地產開發公司）有償地將土地使用權橫向轉讓他方的行為，即從二級市場取得土地。原以劃撥方式取得的土地應按規定簽訂土地使用全權出讓合同，并向市、縣級人民政府補交土地使用權出讓金方可轉讓，以出讓方式取得的土地在轉讓時，由于更改政府原出讓土地時規定的用途，或增加容積率，需向政府補交一筆地價。

在不能用轉讓方式取得土地，通過招投標取得土地也比較困難的情況下，我們也可通過收購項目公司股權的形式取得土地。在這種情況下，土地費用仍然是原開發商取得土地時發生的成本，土地的溢價只能通過溢價收購的形式完成（而這部分溢價只能記入收購方投資收益的借方由以后項目公司分回的利潤來彌補），很難記入開

第二篇：房地產開發企業材料和設備采購的核算

房地產開發企業材料和設備采購的核算

一、會計科目的設置

為了反映設備和材料采購業務的增減變動及結轉情況，核算其采購成本，企業應設置以下會計科目。

1、“物資采購”科目

該科目用以核算企業購入的設備和材料的采購成本。其借方反映外購設備和材料的實際成本，以及月終結轉入庫材料實際采購成本小于計劃成本的差額；貸方反映驗收入庫設備的實際成本，入庫材料的計劃成本、短缺和損失，以及月終結轉入庫材料實際采購成本大于計劃成本的差額。余額一般在借方，表示在途設備及材料的實際成本。該科目下應設置“設備采購”和“材料采購”明細科目，分別核算設備和材料的采購成本。

2、“采購保管費”科目

用以核算企業為采購、驗收、保管和收發設備和材料所發生的各種費用。其借方核算企業發生的各項采購保管費用；貸方核算己分配計人設備和材料采購成本的采購保管費用；本科目一般元余額。采用按計劃分配率分配采購保管費的企業，本科目期末借方余額反映實際發生數大于計劃分配數的差額，貸方余額反映實際發生數小于計劃分配數的差額，終了時，本科目的余額應全部計入設備和材料采購成本。本科目應按采購保管費用項目設置明細賬進行明細核算。

3、“庫存設備”科目

用以核算企業用于開發工程的各種庫存設備的實際成本。本科目借方核算購入并驗收入庫設備的實際成本；貸方核算出庫交付安裝設備的實際成本；余額在借方，表示庫存未安裝設備的實際成本。本科目應按設備的存放地點和設備的類別等設置明細賬進行明細核算。

4、“庫存材料”科目

用以核算企業各種庫存材料的計劃成本或實際成本。本科目借方反映購入并驗收入庫材料的計劃成本或實際成本；貸方反映出庫材料的計劃成本或實際成本；期末借方余額，表示庫存材料的計劃成本或實際成本。

5、“材料成本差異”科目

核算企業各種材料的實際成本與計劃成本之間的差異。本科目借方登記入庫材料及低值易耗品實際成本大于計劃成本的差異；貸方登記實際成本小于計劃成本的差異、結轉出庫材料和低值易耗品應負擔的成本差異；借方余額表示庫存材料和低值易耗品的實際成本大于計劃成本的差異；貸方余額表示其實際成本小于計劃成本的差異。本科目應分別按材料類別或品種進行明細核算。要核算開發產品的成本，必須明確開發產品成本的種類和內容。開發產品成本是指房地產開發企業在開發過程中所發生的各項費用支出。開發產品成本按其用途，可分為如下四類：

1．土地開發成本指房地產開發企業開發土地（即建設場地）所發生的各項費用支出。

2.房屋開發成本指房地產開發企業開發各種房屋（包括商品房、出租房、周轉房、代建房等）所發生的各項費用支出。

3.配套設施開發成本指房地產開發企業開發能有償轉讓的大配套設施及不能有償轉讓、不能直接計入開發產品成本的公共配套設施所發生的各項費用支出。

4．代建工程開發成本指房地產開發企業接受委托單位的委托，代為開發除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所發生的各項費用支出。

以上四類開發產品成本，在核算上將其費用分為如下六個成本項目：

1．土地征用及拆遷補償費或批租地價指因開發房地產而征用土地所發生的各項費用，包括征地費、安置費以及原有建筑物的拆遷補償費，或采用批租方式取得土地的批租地價。

2．前期工程費指土地、房屋開發前發生的規劃、設計、可行性研究以及水文地質勘察、測繪、場地平整等費用。

3．基礎設施費指土地、房屋開發過程中發生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、綠化、環衛設施以及道路等基礎設施費用。

4．建筑安裝工程費指土地房屋開發項目在開發過程中按建筑安裝工程施工圖施工所發生的各項建筑安裝工程費和設備費。

5.配套設施費指在開發小區內發生，可計入土地、房屋開發成本的不能有償轉讓的公共配套設施費用，如鋼爐房、水塔、居委會、派出所、幼托、消防、自行車棚、公廁等設施支出。

6.開發間接費指房地產開發企業內部獨立核算單位及開發現場為開發房地產而發生的各項間接費用，包括現場管理機構人員工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。

從上可以看出：構成房地產開發企業產品的開發成本，相當于工業產品的制造成本和建筑安裝工程的施工成本。如要計算房地產開發企業產品的完全成本，還要計算開發企業（公司本部）行政管理部門為組織和管理開發經營活動而發生的管理費用、財務費用，以及為銷售、出租、轉讓開發產品而發生的銷售費用。管理費用、財務費用和銷售費用，也叫期間費用。它們絕大部分都是經營期間的費用開支，與開發工程量的關系并不十分密切，如果將期間費用計入開發產品成本，在開發產品開發和銷售、出租、轉讓不同步的情況下，就會增加開發產品的成本，特別是在開發房地產滯銷時期，將滯銷期間發生的管理費用、財務費用和銷售費用計入當期開發產品成本，就會使企業造成大量的潛虧，不能及時反映企業的經營狀況。同時，將期間費用計入開發產品成本，不但要增加核算的工作量，也不利于正確考核企業開發單位的成本水平和成本管理責任。因此，現行會計制度中規定將期間費用計入當期損益，不再計入開發產品成本，也就是說，房地產開發企業開發產品只計算開發成本，不計算完全成本 用于開發產品的土地使用權計入所建造的房屋建筑物的成本中.1取得土地使用權時: 借:開發成本-土地款

貸:銀行存款

2出售房屋時: 借:現金

貸:主營業務收入

3同時結轉相應的成本: 借:主營業務成本

貸:開發成本

第三篇：房地產開發企業固定資產核算的內容

房地產開發企業固定資產核算的內容

2007-3-20 16:8

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固定資產核算是固定資產管理的重要環節。認真做好固定資產的核算工作，可以保護固定資產的完整并促使固定資產的充分利用。這對發展房地產開發事業有著重要的意義。房地產開發企業固定資產的核算，主要包括以下幾個方面：

1.正確及時地反映固定資產存在的情況和增減變動，考核固定資產的保管和利用情況；

2.正確計算固定資產的損耗價值，將它計入有關成本、費用，保證固定資產簡單再生產所需的資金，并實現收入與費用的正確配比；

3.正確及時地反映固定資產的修理費用，將它合理地計入有關成本、費用，考核固定資產修理計劃和修理費用預算的執行情況；

4.定期對固定資產的現有數量和使用情況進行清查盤點，查明盤點盈虧的原因，并按照規定作出處理，防止損壞或盜竊，確保固定資產完整無缺，做到賬、卡、物相符。

第四篇：房地產開發企業固定資產減值準備提取的核算

房地產開發企業固定資產減值準備提取的核算

2007-3-20 16:15

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為了較真實地反映企業固定資產的可收回金額即可變現價值，避免虛增資產價值，如實反映企業財務狀況，按照現行企業會計制度的規定，企業應定期或在年終，對各項固定資產進行逐項檢查，如發現有由于市場價格持續下跌、技術陳舊、長期閑置等原因導致其可收回金額低于賬面凈值時，應將可收回金額低于其賬面凈值的部分，計提減值準備，并設置“固定資產減值準備”科目進行核算。固定資產減值準備應按單項資產計提，提取時，記入“營業外支出——計提的固定資產減值準備”科目的借方和“固定資產減值準備”科目的貸方。

如某開發企業有一臺挖土機，賬面原值200 000元，已提累計折舊120 000元，經檢查該臺挖土機的性能已經陳舊，預計可收回金額僅為30 000元。則對可收回金額低于其凈值80 000元（200 000元-120 000元）的50 000元（80 000元-30 000元）提取減值準備時，應作如下分錄入賬：

借：營業外支出——計提的固定資產減值準備50 000

貸：固定資產減值準備50 000

企業在對固定資產檢查時，如發現某項固定資產有：（1）長期閑置不用、在可預見的未來不會再使用，且已無轉讓價值；（2）由于技術進步等原因，已不可使用；（3）雖尚可使用，但使用后會嚴重影響工程、產品的質量，以及其他實質上已經不能再給企業帶來經濟效益的情況。應按該項固定資產的凈值全額提取減值準備，然后等待清理，或立即加以報廢清理。已按凈值全額提取減值準備的固定資產，不再計提折舊。

如已提減值準備固定資產發生減值的跡象全部或部分消失，使其價值又得以恢復時，應在已提減值準備的范圍內轉回，作如上相反分錄入賬。

“固定資產減值準備”科目的貸方余額，反映企業已提取的固定資產減值準備。在編制資產負債表時，作為固定資產凈值的減項列示。各項固定資產提取的減值準備，應在固定資產明細賬卡中注明。

第五篇：企業核算年終工作總結

企業核算年終工作總結

企業核算年終工作總結

懷著對自我價值純粹的追逐,迎來了踏入職業旅途的第四個可凈化思想、堅定意志的寒冬,又是一年總結在即,回首2011,這最特殊,也最具挑戰與考驗的一年,像站在冰天雪地里的自己,寒冷與凜冽也曾讓我望而卻步,靜心凝神,沉淀繁重才發覺,寒冬使我擁有希望,并開始新的征程!

由于企業機構調整與人員調動,使得我在擔任合同管理工作的同時,兼任采辦以及核算等相關工作,這對我來說是極大的挑戰和鍛煉,而面對困難,我選擇迎面而上,經過系統的整理,現將三崗工作結合總結如下:

(一)合同方面

1、收支合同情況：

收入合同 **份 累計約******萬元

支出

合同 **份 累計約******萬元

a 收入合同：

◇ ********項目協議書 *份；

◇ *****單價供貨合同******協議 *份;

◇ 工程項目類合同 *份，共計*****萬元；

◇ 鉆頭銷售收入合同 **份，**只鉆頭，共計****萬元

鉆頭銷售情況

122fm34** *只 122fm34** ***只 0**fm34* ****只

0**fm345 *只 **5fms34** *只 12*fms34* ****只

共計39只

b支出合同：

◇ 單價供貨合同：*份

《鋼芯接頭加工合同》天津****機械修造廠

《石墨模具加工合同》*******電碳制品有限責任公司

《鉆具及配套工具加工服務合同》天津***機械設備制造有限公司

《鋼芯接頭導協議變更合同》天津*******機械修造廠

◇ 工程項目類合同 *份，共約****萬元；

◇ 鉆頭原材料支出合同 **份，共約****萬元。

截止到目前,收入合同除金額****萬元《*#棧橋碼頭

加水管線分支維修及輸灰碼頭水管維修》bh-zx-10-sr****合同外，均已開具收入發票。支出合同除金額***萬元《海洋石油***平臺海水壓力管線改造》jf-zx-10-zc/0**合同外，已全部按合同規定進度付清款項。

2、為規范合同管理，預防合同糾紛，防范經營風險，總公司結合各單位訂立合同的實際情況，對一些常用的合同文本進行了修改整理，10年合同管理工作進一步針對細節著重入手，努力將處處做到完滿，對于原材料購銷、加工合同、單價供貨合同主要原則性條款進一步靠攏總公司合同范本相關條款。以管理規定為前提規范了合同執行期間甲乙雙方的各項往來工作。

3、本年鉆頭公司先后進行了鉆頭原材料單價供貨合同、工具加工、bz***油田所有井二次修復處理及防腐除銹等項目的招投標程序，通過參與評標以及相關審批程序的上報工作，深刻的感受到此項工作對于經濟合同執行的重要意義，也從中反復滲透學習上級公司招投標管理細則。

4、合同管理工作中的主要問題

關于合同滯后的問題：公司從11年開始承接工具加工及小型工程類項目，為創造更高利潤總額增添一份力量,但少數合同的實際履行日期與審批日期相差甚遠的問題,始終未得到解決,給合同管理工作帶來極大困擾,各部門相關人員應積極配合、協調、