第一篇：房地產五證的辦理順序

先來說說這個土地是咋回事兒，土地國有，中國沒有私有土地，土地所有權，都是政府手中。而任何單位或個人，只擁有使用權，曰“國有土地使用權”。當地方政府擬對一塊土地進行商業開發的時候，國土局先組卷，報省一級政府審批，即：建設用地征轉指標審批，為土地變性，變為住宅或商業用地。

土地征轉變性手續完成后，開始進行“招拍掛”。簡單簡單一下：

招——招標，發布廣告，告訴土地開發單位，這兒賣地了，有想來的快來報名吧！拍——進行拍賣。有多家報名競爭的，進行競標，出高價者得。

掛——掛牌出讓。誰家摘牌塊土地，國土局會進行公示。

目前，保定市國有土地采取全額（土地評估價的全額）繳納土地保證金的方式進行招拍掛。土地競標溢價的，摘牌人補繳差額部分出讓金。

１、摘牌人（以下稱開發公司）繳納的保證金轉讓為土地出讓金。開發公司到財政局繳納土地契稅后，憑招拍掛確認書、土地出讓金票據、契稅票據，至國土局即時辦理《建設用地規劃許可證》——這是“五證”中的“第一證”，如果沒有這一證，是無法辦理《國有土地使用權證》的。

２、國土局將《建設用用規劃許可證》、土地招拍掛確認書、地出讓金票據、契稅票據等手續的復印件，通過OA系統，層層報批至國土部，國土部核實審批通過后，開發商與國土局簽訂《國有土地出讓合同》——這可是至關重要，如果開發商沒有全額交款，國土部是不予審批的。

《國有土地出讓合同》簽訂后，開發公司開始辦理《國有土地使用權證》——“五證”中的“第二證”。

到這里，有點看明白了嗎？——《建設用地規劃許可證》、土地出讓金、契稅、《土地出讓合同》，缺一不可啊，缺了任何一個，都不可能辦下《國有土地使用權證》。

看到這里前兩個證件辦好，開發商將設計方案提交規委會討論通過。而后開發商辦理《建筑工程規劃許可證》——五證中的第三證。在這期間，開發商要進行施工圖細化、審圖、報規劃局審批、報人防審圖，反正是一系列的東東，很是繁瑣。然后便是開發商招標。

（１）開發商至發改委辦理固定資產投資核準（備案）手續。

（２）開發商公開招標項目施工方、監理方。辦理完畢《建設工程規劃許可證》后，憑審圖報告、人防審批手續、繳納的城市配套設施費、農民工工資保證金、文明施工費，辦理《建設工程施工許可證》——五證中的第四證——嚴格來說，辦理下此證后，方可動工。施工過程中，質檢站全程跟蹤進行質量檢查驗收。

說說第五證吧，四證齊全，工程投資達到總體投資30%以后，開發商可向住建局申請《房屋預售許可證》，等申辦預售許可后，方可進行預售。

這下這五證是怎么辦理的，大家都看透了吧，所以五證并不是大家想的那樣也不是售樓處說的那樣，他們不是一起辦下來的。

第二篇：房地產五證-辦理-順序流程

房地產五證

辦理五證先后順序是：1.建設用地規劃許可證（規劃局審批下發）——2.國有土地使用權證（由土地局審批下發）——3.建設工程規劃許可證（由房管局規劃處下發）——4.建筑工程施工許可證（由建委審批下發）——5.商品房預售許可證（由市房管局預售科下發）詳細步驟介紹：

一、建設用地規劃許可證和國有土地使用證

1．選址意見書（審查用地性質、范圍、面積是否符合城市整體規劃）程序：

（1）企業提供申請報告、規劃申請表、總平面圖、土地轉讓協議或國有土地使用證、企業營業執照和資質證書，報規劃局用地處（2）用地處轉總工室審查（3）報局業務會批準（4）領取選址意見書

2．規劃院實地測量，并處定位圖，收取測量費 3．建設用地規劃許可證（規劃局審批下發）

（1）企業持定位圖、選址意見書、用地申請到用地處審查（2）主管局長、主管局市長批準（3）打交費單，領取用地規劃許可證 4．國有土地使用證（由土地局審批下發）（1）建設單位持用地申請、航測圖、平面布置圖、土地轉讓協議、建設用地規劃許可證、土地轉讓雙方的有關證件、委托書到土地局土地利用處（2）土地評估

（3）土地局測量對現場測量，出定界圖

（4）繳納土地出讓金和契稅，領取國有土地使用證

二、建設工程規劃許可證 1． 市消防支隊蓋章

（1）持消防審批表、全套施工圖到市消防支隊建審科進行審批（2）核發消防設計審核意見書、建設工程規劃許可證申請表蓋章

2．人防證明市人防辦六十個工作日辦理自建手續 3．房地產開發建設規模

建設單位持單位申請、總平面圖、資金證明到市房管局規劃發展處辦理

4．建設工程規劃許可證（由房管局規劃處下發）

（1）建設單位持申請報告、建設工程規劃申請表（消防蓋章）、土地征、用地規劃許可證、總平面圖、全套施工圖、四套航測圖到市規劃局建管處

（2）以上資料由總工室、局業務會審定后報處長、局長簽字（3）打交費單交費，領取建設規劃許可證、放驗線通知單 5．放線報告 持放線通知和施工圖、紅線圖到規劃院測量隊放線。

三、建設工程施工許可證（由建委審批下發）1． 報建

提供資料：建設工程規劃許可證、用地規劃許可證、土地證、報建申請表4份、紅線圖、施工圖、規劃總平面圖 2． 現場勘察（3個工作日）3． 組織招標 4． 抗震審查 5． 施工合同審查

6． 交費，辦理建設工程施工許可證（建設施工合同、勘察合同、設計合同、監理合同、報建申請表、工程預算書、中標通知書、交費發票

四、商品房預售許可證（由市房管局預售科下發）

五證的申請順序和作用范圍

“五證”包括《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》、《國有土地使用證》、《商品房銷售許可證》(《商品房預售許可證》)項目最初申辦的就是《建設用地規劃許可證》，這個證件嚴格限定土地使用范圍、邊界和占地面積。

第二申辦的是《建設工程規劃許可證》，此證件限定本規劃地塊上所建建筑物的功能類別，是屬于商用、廠房、住宅、公寓等。

第三申辦的是《開工許可證》，此證件是申請可以合法施工。

第四申辦的是《國有土地使用證》，這是開發商花費比較高的一個證件，開發商要向國家交納相應的國有土地使用金。房屋是否擁有產權，全系此證。一般住宅的國有土地使用年限為70年。

最后申辦的是《商品房銷售許可證》，擁有此證的商品房，是可以合法買賣的商品房。是開發商已經交納了土地使用金，可以合法買賣的房屋。當然，您在購房的過程中一定要注意到你所挑選的房屋是否在銷售范圍內。

注意識別開發商擁有的‘五證’

“五證”，尤其是《商品房預售許可證》判斷開發商是否擁有合法經營權的文件依據。在購房過程中，您應該認真識別其中的真偽。

根據《城市商品房管理辦法》，房地產開發商辦理《商品房預售許可證》前，必須已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書。但是，有些房地產開發商為了減少占用資金比例，往往只辦理所售房屋中的幾層或幾套房屋的銷售許可證。所以，在房屋交易中，購房者應該認真識別開發商向您出示的《商品房預售許可證》中規定的銷售范圍，是否包含您將要購買的房屋。

開發商五證不全，就一定不值得信賴么？

在北京房產市場上，開發商為了方便資本運營，在未辦理完全的‘五證’之前就啟動房地產預售工作的行為，是很普遍的，包括一些有名望的大房地產公司也這樣作。

在選擇五證不全的房屋前，必須先考察開發商的資信情況。您可以參考其曾經開發并已經交付使用的房地產項目在目前的狀況，也可以根據您所選擇的項目的工程進度和房地局出示的相關證明來判斷開發商的資信情況。

這樣，您就可以在項目剛剛開始出售、擁有最大選擇空間的時候，作出比較穩妥的選擇。所以，開發商沒有辦理完全合法的五證，也是值得信賴的。但是，您應該根據開發商的經濟規模，市場聲譽，服務質量等等素質因素，作出自己的判斷。

購房者要謹防開發商的哪些不合法行為

一些資金規模較小，行業資歷不高的房地產開發商，為了快速的資金回籠，常常喜歡在沒有辦理土地使用權的情況下，開發和預售房屋。雖然這并非是純粹有意識的欺騙行為，但是如果在開發和建設過程中，由于他們行業經驗的缺乏，造成資金運轉不靈等被動局面，會影響樓房的施工進度和施工質量，嚴重的會成為‘爛尾房’。出現這類情況，最終吃虧的還是國家和購房消費者。

所以，購房者在與房地產商打交道的時候，一定認真審查房地產商的‘五證’，尤其是《商品房預售許可證》。若開發商提供的《商品房預售許可證》中的規定范圍并沒有包含您要購買的房屋，您應該視不同的情況作出判斷。如果對方是一家資本雄厚，有多年行業經驗并且聲譽良好的開發企業，您還是可以信賴他們的；而那種聲望不大的小項目小企業，您也不能光圖便宜，以防吃了大虧。

另外，購房消費者還要認真考察開發商的《建設用地規劃許可證》，明確其物業的邊界范圍。因為有些房地產開發商往往在廣告和宣傳上任意夸大自己項目建設規模和設施完善程度。比如，他們制作的沙盤模型所示邊界超過《建設用地規劃許可證》界定的范圍，展示此項目中并不存在的其他物業設施，使此物業看起來非常完善，而實際上他們能兌現的只是許可證界定范圍內的建筑設施。所以考察開發商的《建設用地規劃許可證》，明確其物業的邊界范圍，可以幫您識破一些開發商虛假的廣告宣傳行為。

第三篇：五證辦理順序及所需材料

辦理五證先后順序是：

1.《建設用地規劃許可證》2.《國有土地使用證》3.《建設工程規劃許可證》

4.《建筑工程施工許可證》（又稱建筑工程開工證）5.《商品房預售許可證》 詳細步驟介紹：

一、《建設用地規劃許可證》和《國有土地使用證》

1．選址意見書（審查用地性質、范圍、面積是否符合城市整體規劃）程序：

（1）企業提供申請報告、規劃申請表、總平面圖、土地轉讓協議或國有土地使用證、企業營業執照和資質證書，報規劃局用地處（2）用地處轉總工室審查（3）報局業務會批準（4）領取選址意見書

2．規劃院實地測量，并處定位圖，收取測量費 3．建設用地規劃許可證（規劃局審批下發）

（1）企業持定位圖、選址意見書、用地申請到用地處審查（2）主管局長、主管局市長批準（3）打交費單，領取用地規劃許可證 4．國有土地使用證（由土地局審批下發）

（1）建設單位持用地申請、航測圖、平面布置圖、土地轉讓協議、建設用地規劃許可證、土地轉讓雙方的有關證件、委托書到土地局土地利用處（2）土地評估

（3）土地局測量對現場測量，出定界圖

（4）繳納土地出讓金和契稅，領取國有土地使用證

二、《建設工程規劃許可證》

1． 市消防支隊蓋章

（1）持消防審批表、全套施工圖到市消防支隊建審科進行審批（2）核發消防設計審核意見書、建設工程規劃許可證申請表蓋章 2．人防證明市人防辦六十個工作日辦理自建手續

3．房地產開發建設規模

建設單位持單位申請、總平面圖、資金證明到市房管局規劃發展處辦理 4．建設工程規劃許可證（由房管局規劃處下發）

（1）建設單位持申請報告、建設工程規劃申請表（消防蓋章）、土地征、用地規劃許可證、總平面圖、全套施工圖、四套航測圖到市規劃局建管處（2）以上資料由總工室、局業務會審定后報處長、局長簽字（3）打交費單交費，領取建設規劃許可證、放驗線通知單 5．放線報告

持放線通知和施工圖、紅線圖到規劃院測量隊放線。

三、《建設工程施工許可證》（由建委審批下發）

1． 報建

提供資料：建設工程規劃許可證、用地規劃許可證、土地證、報建申請表4份、紅線圖、施工圖、規劃總平面圖 2． 現場勘察（3個工作日）3． 組織招標 4． 抗震審查 5． 施工合同審查

6． 交費，辦理建設工程施工許可證（建設施工合同、勘察合同、設計合同、監理合同、報建申請表、工程預算書、中標通知書、交費***

四、《商品房預售許可證》（由市房管局預售科下發）

申請單位持營業執照、資質證書、土地征、開發建設規模、建設工程規劃許可證、紅線圖、施工合同、施工許可證、銷控表、標準層平面圖、物業管理內容、到市房管局預售科，十五日內核發

一、辦理《建設用地規劃許可證》所需資料

1、申請書；

2、項目占地四至圖（加蓋國土資源局公章）；

3、中標確認書及規劃設計條件（復印件）；

4、項目備案或核準文件（復印件）；

5、環評報告及批準文件（原件）；

6、地形圖（1:1000地形圖，并加蓋測繪部門公章）。

二、辦理《國有土地使用證》所需資料

1、政府批準文件

2、征地紅線圖

3、土地測量宗地圖

4、法人代表身份證

5、企業營業執照復印件

6、土地使用合同(出讓方式取得使用權)

7、按批文中規定須提交的收費***復印件

8、建設用地規劃許可證

9、計委立項文件

三、辦理《建設工程規劃許可證》所需資料

1、申請書；

2、環評批文及項目備案或核準文件；

3、項目選址意見書及建設用地規劃許可證；

4、土地使用證；

5、規劃設計方案批準書及總平面藍圖；

6、投資計劃批復文件；

7、建設項目公示證明；

8、建筑垃圾處置證；

9、配套費、人防費收繳證明及人防證；

四、辦理《建筑工程施工許可證》申請材料

1、建筑工程施工許可申請表；

2、現場勘驗記錄；

3、土地使用權證（復印件）；

4、投資計劃（復印件）；

5、城市建筑垃圾處置證（復印件）；

6、建設工程規劃許可證（原件）；

7、建設工程施工圖設計文件審查合格書（原件）；

8、資金到位證明（復印件）；

9、外埠施工、監理、招標代理、造價、勘察單位進冀備案表（復印件）；

10、建設工程中標通知書、項目登記表（原件）；

11、建設工程施工合同、委托監理合同（副本原件）；

12、現場具備施工條件的證明、房屋拆遷許可證和拆遷進度證明（原件）；

13、總監簽署的施工組織設計報審表（B1-3）；

14、建設工程質量監督報建備案登記表、施工安全生產備案表、監理備案表（原件）及安全生產許可證；

15、農民工意外傷害保險（復印件）；

16、施工單位項目部組成人員名單及執業證書（復印件）；

17、所在地建設行政主管部門出具的施工單位未拖欠工人工資證明（原件）；

18、房地產項目需提供房管部門出具的資本金繳存證明（原件）；

19、建筑工程消防設計審核意見（復印件）。

五、辦理《商品房預售許可證》所需資料

1、開發企業營業證書

2、開發企業營業執照

3、建設工程規劃許可證

4、建設工程施工許可證

5、建設用地規劃許可證

6、國有土地使用權證

7、商品房預售方案

8、銀行監管證明

9、物業辦證明

10、前期物業服務合同

11、物業公司營業執照

12、物業公司資質證書

13、工程進度表及進度情況

14、總平面圖及分層平面圖

15、白蟻防治合同

16、工程投資財務證明

17、工程施工合同

18、測繪中心報告

19、商品房使用說明書、商品房質量保證書

第四篇：房地產項目開發五證辦理順序及步驟

辦理五證先后順序是：

1.建設用地規劃許可證——2.國有土地使用權證——3.建設工程規劃許可證——4.建筑工程施工許可（又稱建筑工程開工證）——5.商品房預售許可證 詳細步驟介紹：

一、建設用地規劃許可證和國有土地使用證

1．選址意見書（審查用地性質、范圍、面積是否符合城市整體規劃）程序：

（1）企業提供申請報告、規劃申請表、總平面圖、土地轉讓協議或國有土地使用證、企業

營業執照和資質證書，報規劃局用地處（2）用地處轉總工室審查（3）報局業務會批準（4）領取選址意見書

2．規劃院實地測量，并處定位圖，收取測量費 3．建設用地規劃許可證（規劃局審批下發）（1）企業持定位圖、選址意見書、用地申請到用地處審查（2）主管局長、主管局市長批準（3）打交費單，領取用地規劃許可證 4．國有土地使用證（由土地局審批下發）

（1）建設單位持用地申請、航測圖、平面布置圖、土地轉讓協議、建設用地規劃許可證、土地轉讓雙方的有關證件、委托書到土地局土地利用處（2）土地評估

（3）土地局測量對現場測量，出定界圖

（4）繳納土地出讓金和契稅，領取國有土地使用證

二、建設工程規劃許可證

1市消防支隊蓋章

（1）持消防審批表、全套施工圖到市消防支隊建審科進行審批

（2）核發消防設計審核意見書、建設工程規劃許可證申請表蓋章

2．人防證明市人防辦六十個工作日辦理自建手續

3．房地產開發建設規模

建設單位持單位申請、總平面圖、資金證明到市房管局規劃發展處辦理

4．建設工程規劃許可證（由房管局規劃處下發）

（1）建設單位持申請報告、建設工程規劃申請表（消防蓋章）、土地征、用地規劃許可證、總平面圖、全套施工圖、四套航測圖到市規劃局建管處

（2）以上資料由總工室、局業務會審定后報處長、局長簽字

（3）打交費單交費，領取建設規劃許可證、放驗線通知單

5．放線報告

持放線通知和施工圖、紅線圖到規劃院測量隊放線。

三、建設工程施工許可證（由建委審批下發）

1． 報建

提供資料：建設工程規劃許可證、用地規劃許可證、土地證、報建申請表4份、紅線圖、施工圖、規劃總平面圖

2．現場勘察（3個工作日）

3．組織招標

4．抗震審查 5．施工合同審查

6．交費，辦理建設工程施工許可證（建設施工合同、勘察合同、設計合同、監理合同、報建申請表、工程預算書、中標通知書、交費

四、商品房預售許可證（由市房管局預售科下發）

申請單位持營業執照、資質證書、土地征、開發建設規模、建設工程規劃許可證、紅線圖、施工合同、施工許可證、銷控表、標準層平面圖、物業管理內容、到市房管局預售科，十五日內核發

第五篇：五證辦理順序及詳細步驟

五證辦理順序及詳細步驟介紹

辦理五證先后順序是：

1.《建設用地規劃許可證》

2.《國有土地使用證》

3.《建設工程規劃許可證》

4.《建筑工程施工許可證》（又稱建筑工程開工證）

5.《商品房預售許可證》

詳細步驟介紹：

一、《建設用地規劃許可證》和《國有土地使用證》

1．選址意見書（審查用地性質、范圍、面積是否符合城市整體規劃）

程序：

（1）企業提供申請報告、規劃申請表、總平面圖、土地轉讓協議或國有土地使用證、企業營業執照和資質證書，報規劃局用地處

（2）用地處轉總工室審查

（3）報局業務會批準

（4）領取選址意見書

2．規劃院實地測量，并處定位圖，收取測量費

3．建設用地規劃許可證（規劃局審批下發）

（1）企業持定位圖、選址意見書、用地申請到用地處審查

（2）主管局長、主管局市長批準

（3）打交費單，領取用地規劃許可證

4．國有土地使用證（由土地局審批下發）

（1）建設單位持用地申請、航測圖、平面布置圖、土地轉讓協議、建設用地規劃許可證、土地轉讓雙方的有關證件、委托書到土地局土地利用處

（2）土地評估

（3）土地局測量對現場測量，出定界圖

（4）繳納土地出讓金和契稅，領取國有土地使用證

二、《建設工程規劃許可證》

1． 市消防支隊蓋章

（1）持消防審批表、全套施工圖到市消防支隊建審科進行審批

（2）核發消防設計審核意見書、建設工程規劃許可證申請表蓋章

2．人防證明市人防辦六十個工作日辦理自建手續

3．房地產開發建設規模 建設單位持單位申請、總平面圖、資金證明到市房管局規劃發展處辦理

4．建設工程規劃許可證（由規劃局規劃處下發）

（1）建設單位持申請報告、建設工程規劃申請表（消防蓋章）、土地征、用地規劃許可證、總平面圖、全套施工圖、四套航測圖到市規劃局建管處

（2）以上資料由總工室、局業務會審定后報處長、局長簽字

（3）打交費單交費，領取建設規劃許可證、放驗線通知單

5．放線報告

持放線通知和施工圖、紅線圖到規劃院測量隊放線。

三、《建設工程施工許可證》（由建委審批下發）

1． 報建

提供資料：建設工程規劃許可證、用地規劃許可證、土地證、報建申請表4份、紅線圖、施工圖、規劃總平面圖

2． 現場勘察（3個工作日）

3． 組織招標

4． 施工圖審查

5． 施工合同審查

6． 交費，辦理建設工程施工許可證（建設施工合同、勘察合同、設計合同、監理合同、報建申請表、工程預算書、中標通知書、交費***）

四、《商品房預售許可證》（由市房管局預售科下發）

申請單位持營業執照、資質證書、土地征、開發建設規模、建設工程規劃許可證、紅線圖、施工合同、施工許可證、銷控表、標準層平面圖、物業管理內容、到市房管局預售科，十五日內核發。