第一篇：土地估價師考試真題：土地轉讓

土地估價師考試真題：土地轉讓

來源： 103網校

土地估價師考試真題是：

刑法土地條款中，對以牟利為目的，違反土地管理法規，非法轉讓.倒賣土地使用權，情節嚴重的，處()。

A.處三年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處非法轉讓、倒賣土地使用權價額百分之五以上百分之二十以下罰金

B.處五年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處非法轉讓、倒賣土地使用權價額百分之五以上百分之二十以下罰金

C.處三年以上七年以下有期徒刑，并處非法轉讓、倒賣土地使用權價額百分之五以上百分之二十以下罰金

D.處五年以上七年以下有期徒刑，并處非法轉讓、倒賣土地使用權價額百分之五以上百分之二十以下罰金

要解答這個題目，首先我們得明確土地轉讓的相關概念。在我國，根據刑法的規定，土地的所有權是屬于國家的，任何個人均不具有對土地的所有權。在土地轉讓過程中，轉讓的是土地的使用權。也就是說，一塊土地，不管怎么使用這塊土地，也不管土地的使用者是誰，土地的所有者都不會變，只能是國家。土地使用權的轉讓，也需要經過一定的手續審批，符合一定的法律章程才可以。這方面的行為規范是土地管理法規。

那么對于違反了土地管理法規的轉讓、倒賣土地使用權的行為，國家會有怎樣的處罰呢?根據《刑法》的規定，為了牟取不正當經濟利益，不顧國家法律法規的約束，非法對于所使用的土地進行倒賣，或者進行轉讓的，一經發現會受到刑法的嚴厲制裁。如果情節嚴重影響惡劣的，將會被判處有期徒刑或者拘役，最高的刑期可以達到三年;并且會對有關當事人進行經濟處罰，罰款金額在成交價的5%以上，最高是20%。如果情節特別嚴重，則最高刑期可以到七年，最低三年，罰金比例不變。所以這道土地估價師真題的正確答案毫無疑問是A，

第二篇：土地估價師考試

五點掌控全國土地估價師考試

1、綜合這幾屆土地估價師考試的經驗，這一點非常值得注意：填空題中的計算題的比重逐漸增多并越來越難。針對這一問題，在考試開始之后，不要答這些題(記住：不論它有多難，只是一分而已!)。當把其他不用計算的題全部做完后，也不去做它。等到你把后面分數多的計算題做完后，再回頭做這些需要花很多時間計算的填空題，才不至于有揀了芝麻丟了西瓜之憾!

2、在學習過程中，有的人喜歡把書從頭捋到尾。表面上看這么做沒錯，但實際上是值得推敲的。這種方法以之前考生的的經驗看來是到了真正考試的時候，看哪一道題都認識、都有印象，但就是咬不準自己的答案是否正確，這樣一來時間就嘩嘩地流過，很難考出好成績。環球網校推薦的辦法是：傷其十指，不如斷其一指。一章一章的完全攻克，做到熟極而流，在考場上就會縱放自如。

3、學習中如何抓住重點?答案是你的筆記就是重點。對于不買筆記的同行答案是：歷屆考題！它是考試的脈絡，比較了96年之后的考題后發現，大綱中有些章節在考題中從未出現過;絕大部分章節的考題內容很相近，只是難易程度有差別，也就是說卷子上只會考那些出題老師認為是重點的東西。打個比方，考試中有法律的內容，你認為試題會問你正當防衛和故意殺人的區別嗎?這就說明我們在看書的時候必須定下心來，仔細分析今年下發的大綱，找出重點，攻克難點。這是一份艱苦的工作，希望大家堅持。

4、計算題該怎么做?有人認為做對了結果最重要。其實結果雖然重要，但是步驟絕不能差。土地估價師考試中的計算題是按步驟給分的，計算結果正確，缺少了步驟，分數一樣上不去。對此，應當主要參照歷屆試題中的計算步驟，根據考題的分數來計算。如果時間充足的話寧多勿少。

5、土地估價報告改錯怎么做?把報告中應當包含的內容背熟!這不但有益于改錯，對填空題也適用。在這方面不要偷懶!

第三篇：2009年土地估價師考試土地估價實務基礎真題（推薦）

2009年土地估價師考試土地估價實務基礎真題

1.城市地價動態監測中，監測點必須采集的信息是()。

A.土地實際利用狀況 B.設定內涵條件下的評估地價

C.現狀條件下的評估地價 D.評估時間

2.土地估價行為是()的一種。

A.房地產經濟 B.房地產證券

C.房地產金融 D.房地產中介

3.判斷土地是否為最有效使用狀態時，不需要考慮的因素是()。

A.該地塊的最佳利用方式 B.該地塊的收益是否均衡

C.最有效使用方式可以持續多久D.目前利用方式是否為最有效

4.下列城市規劃因素中，影響土地價格的個別因素是()。

A.人口密度控制、用地結構 B.建筑物密度、容積率

C.區域交通管制、用地結構 D.公用設施條件、容積率

5.在全國范圍內，按照標準耕作制度，在自然質量條件下劃分出的農用地等別是()。

A.農用地等別 B.農用地利用等別 C.農用地自然等別 D.農用地定級等別

6.在土地定級中，某評價單元受到市級商服中心、區級商服中心影響，其中市級商服中心的市級、區級、小區級商服功能對其影響分值分別為15、10、20，區級商服中心的區級、小區級商服功能對其影響分值分別為12、21，則其商服繁華度作用分值為()。

A.33 B.45 C.48 D.78 7.在土地估價實務中，經常會涉及劃撥土地使用權價格與承租土地使用權價格評估問題。下列關于二者關系的觀點正確的是()。

A.劃撥土地使用權屬于物權，承租土地使用權屬于債權

B.二者在土地使用權性質上不同，但價格水平相當

C.二者在土地使用權性質上不同，價格也不同，二者的價格差等于土地出讓金

D.由于權利性質不同，二者不可能在同一土地市場中交易

8.經批準，某宗已出讓國有土地的用途由工業變更為居住，按規定應補交土地差價，該差價可用批準時居住用地出讓年期的市場價格扣減()求得。

A.批準時工業用地法定最高使用年期的市場價格

B.原取得工業用地國有土地使用權時實際支付的價格

C.批準時工業用地剩余土地使用年期的市場價格

D.批準時居住用地的土地使用權出讓金 9.評估商業店鋪地價時，不宜采用的估價方法是()o A.市場比較法 B.成本逼近法

C.收益還原法 D.基準地價系數修正法

10.采用收益還原法進行地價評估時，不屬于經營費用的是()。

A.職工工資B.房屋折舊費 C.營業稅 D.改擴建費用

11.某宗地當前年純收益為5萬元，預計未來每年純收益比上一年增長1%，土地還原率為5%，則該宗地當前的無限年期價格為()萬元。

A.100 B.125 C.120 D.83.3 12.下列關于工業用地出讓價格表述欠妥的是()。

A.在協議出讓方式下，不同城市工業用地出讓價格相互之間的可比性較差

B.真正現實意義上的工業用地價格可以通過土地利用收益還原并測算出來

C.基礎設施條件的改善，同一個經濟區域內的城市之間、工業用地相互之間的替代性增強

D.招標拍賣掛牌出讓是土地資產市場優化配置的方式，也是促使工業用地價格上漲的主要原因

13.利用剩余法估價時，場地取得契稅的計息期應包括()。A.前期、建設期、銷售期 B.前期、開發期、銷售期

C.建設期、銷售期 D.開發期、銷售期

14.我國地價體系的核心是()。

A.交易地價和標定地價 B.基準地價和標定地價

C.交易地價和成交價格 D.基準地價和公告地價

15.房屋拆遷規模大、分期分段實施拆遷時，拆遷估價期日為()。

A.首批房屋拆遷之日 B.全部房屋拆遷之日

C.當期(段)房屋拆遷實施之日D.房屋拆遷許可證頒發之日

16.某耕地區片近三年平均年產值為1700元/畝，如土地補償費按年產值的10倍計，土地補償費和安置補助費之和，最低不得低于年產值的16倍，最高不得高于年產值的25倍，則該征地區片價為()萬元/畝。

A.4.25-5.95 B.2.72-4.42 C.2.72-4.25 D.1.70-2.72 17.按照城市地價動態監測工作的要求，下列關于地價監測點評估的表述()是正確的。

A.監測點價格須反映監測期內地產市場的客觀狀況，評估時可直接按土地實際成交價格確定 B.監測點地價應采用市場比較法、收益還原法等基本估價方法進行評估

C.取路線價法、市場比較法測算結果的算術平均值作為某商業地價監測點季度監測價格

D.實施地價監測時，地價監測點價格評估的估價基準日確定為每年的1月1日

18.2008年8月某開發公司通過競拍取得一宗商業用地，土地出讓年期為40年。在取得房屋預售許可證后，該公司與某超市簽訂了租賃合同，租期為5年，租金比市場租金低15%左右。2009年8月竣工時對整體不動產進行價格評估，下列做法正確的是()。

A.應考慮市場租金，而不應考慮實際租金

B.以市場租金為基礎，用合同租金對市場租金進行修正

C.以合同租金為基礎，對其進行15%左右的修正

D.租賃期以合同租金為基礎，其余年期以市場租金為基礎

19.某城市一宗工業用地所處土地級別的基準地價為300元/平方米，根據國土資源部《關于發布實施(全國工業用地出讓最低價標準)的通知》(國土資發12006] 307號)的規定，該市工業用地出讓最低限價為284元/平方米，2008年8月，該市國土局擬出讓此宗地，則其出讓價格不得低于()元/平方米。

A.210 B.240 C.284 D.300 20.某工業用地無限年期價格為1020元/平方米，土地還原率為5%，則該地的年租金為()元/平方米。A.51.00 B.55.87 C.59.44 D.98.27 21.某房地產開發商于2006年7月經出讓取得一宗住宅用地，2年后取得房屋預售許可證，2009年2月銷售房產，其土地使用權最長截止日期為()。

A.2079年7月 B.2079年2月

C.2076年7月 D.2076年2月

22.某宗地生地價格為Pl，熟地價格為P2，地上建筑物正常裝修后待使用的不動產價格為P3，若其正在使用的不動產價格為P4，則正常情況下()。

A.P1 C.P2 23.某企業于2008年1月經出讓取得一宗工業用地50年土地使用權，2009年1月廠房通過竣工驗收，其經濟壽命為60年。若廠房正常使用，截止到2015年1月時，其剩余耐用年數為()年。

A.43 B.44 C.53 D.54 24.某城市甲、乙兩宗地樓面地價分別為2020元/平方米、1850元/平方米，建筑容積率分別為3、5，若其他規劃條件相同，則兩宗地的總價比較為()。

A.甲小于乙 B.甲略大于乙

C.甲與乙相同 D.甲遠大于乙 25.某宗位于主干道旁的工業用地，廠區內為硬化路面、自供水，廠區外鋪設有市政供水、排水、供熱、煤氣等管網以及通訊電纜、供電電網，則在土地價格評估時，土地開發程度應設定為()。

A.宗地紅線外“三通”(通路、通電、通水)及宗地內場地平整

B.宗地紅線外“五通”(通路、通電、通上水、通訊、通氣)及宗地內場地平整

C.宗地紅線外“五通”(通路、通電、通下水、通訊、通氣)及宗地內場地平整

D.宗地紅線外“七通”(通路、通電、通上水、通下水、通訊、通氣、通熱)及宗地內場地平整

26.估價師運用剩余法評估出某新建商品房項目用地土地價格為3000萬元。委托估價方提出異議，并向估價機構提供企業在引進ISO國際質量管理體系后投資成本節省5%的有效證明。在其他條件不變的情況下，若對估價結果進行復核，其結果為()。

A.復核結果高于3000萬元 B.復核結果低于3000萬元

C.維持原估價結果不變 D.依重新計算的最終結果確定

27.因案件執行的需要，人民法院擬對某宗劃撥土地使用權進行處置并委托當地政府土地交易中心進行拍賣。以下對拍賣底價評估的觀點正確的是()。

A.屬于強制處分范疇，底價評估時需考慮進行價值折減

B.采用完全市場公開價值標準評估底價 C.根據法院出具的意見評估底價

D.根據案件申請執行方的意見評估底價

28.關于面狀的土地定級因素，下列描述不正確的是()。

A.此類因素所依附的客體在城鎮中占地面積較大

B.只對自身客體所在位置上的土地有影響

C.只要對周圍地塊有外溢影響的，就不能當作面狀因素處理

D.綠地狀況、自然條件可為面狀因素

29.下列人員情形，不能報名參加土地估價師資格考試的有()。

A.被取消土地估價師資格已3年

B.被取消考試資格已3年

C.在評估業務中受到行政處罰，自處罰之日起至報名之日止已3年

D.因故意犯罪受刑事處罰，自刑罰執行完畢之日起至報名之日止已8年

30.某宗地工業用地位于城市倉儲加工區，在進行宗地價格評估時，下列對廠區內職工宿舍樓、食堂和職工活動室用地的正確處理方式有()。

A.將該部分用地分割出來，按照住宅用途進行評估

B.將該部分用地分割出來，按照綜合用途單獨進行評估 C.納入工業配套設施用地，按工業用途進行評估

D.按委托估價方的要求進行用途設定和評估

二、多項選擇題(20題，題號31—50，共30分。每題有A、B、C、D、E五個備選項，其中至少有兩個符合題意，請選擇并將答題卡相同題號對應的字母涂黑。評分說明：每題1.5分，多選、有錯誤選項的不得分，不倒扣分;少選但均為正確選項的每項得0.35分)31.在土地估價資料收集中，下列選項屬于產權登記資料的是()。

A.國有土地所有證 B.國有土地使用證

C.房屋所有權證 D.土地登記卡

E.城鎮規劃圖外語學習網

32.土地估價師可從城市總體規劃圖中了解到待估宗地的基本信息有()。

A.容積率 B.周圍土地利用環境

C.建筑物高度 D.覆蓋率限制

E.用途

33.土地估價報告審核的主要內容有()。

A.估價假定前提和限制條件

B.市場分析過程 C.估價技術路線、方法選擇及運用

D.估價結果

E.參加現場踏勘的人員

34.按照《中華人民共和國土地管理法》的規定，在征收50畝耕地、5畝鄉鎮企業建設用地時，應支付的征收土地補償費有()。

A.被征收土地需要供養人員的失業保障金

B.土地補償費

C.被征收耕地需要安置的農業人口的安置補助費

D。青苗補償費

E.地上附著物的補償費

35.按照《城市房屋拆遷管理條例》的規定，下列房屋拆遷不需要進行補償的有()。

A.尚有半年到期的臨時用地上的簡易房屋

B.平房屋頂搭建的屋頂棚屋

C.占用公共設施用地建造的商業店鋪

D.住宅小區建設的車棚

E.沒有取得建設用地規劃許可證而建成的房屋 36.利用樣點地價評估基準地價時，樣本數據檢驗應注意()。

A.同一土地級別中，同一交易方式計算的樣本地價要通過樣本總體同一性檢驗

B.同一土地級別中，不同交易方式計算的樣本地價，也要通過樣本總體同一性檢驗

C.用卡方檢驗法對未知數據分布類型的樣本進行總體一致性檢驗

D.用均值一方差法對樣本總體為正態分布的進行異常值剔除

E.用￡檢驗法對樣本總體為正態分布的進行異常值剔除

37.下列房地產開發活動，可采用剩余法進行評估的是()。

A.開發商確定競拍地塊所能支付的最高價格

B.投資者確定待拆遷改造房屋的土地估價

C.投資者估算建設項目建成后經營的最高控制成本

D.投資者估算建設項目的預期利潤

E.市政府辦公樓改造的地價評估

38.下列選項中，必須計入土地開發費的有()。

A.土地平整費 B.小區開發費

C.公交站點建設費 D.公用設施配套費 E.客運鐵路專線

39.宗地估價時，下列關于確定估價基本事項描述正確的是()。

A.確定估價采用的技術路線和估價方法及估價報告備案部門

B.估價對象主要包括位置、用途、面積、權屬文件和估價權利性質等

C.應根據估價期日確定估價日期

D.應根據估價目的和委托方的要求確定估價期日

E.應根據委托方的要求確定估價目的

40.下列關于政府干預地價過度上漲的正確說法是()。

A.征收土地增值稅，用于政府基礎設施建設

B.保證政府對土地的絕對控制權

C.促進正常土地市場的建立，使土地的轉移、流動正?；?/p>

D.使土地價格的上漲速度同整個經濟發展的速度相協調

E.滿足社會各部門發展對土地的需求，防止土地資源和資產浪費

41.某宗地位于城市郊區，臨城市主干道，周邊生活基礎設施不夠完善，所在街道人口密度較小。宗地西高東低，北段邊界呈弧形，為不規則多邊形。根據所給資料可以準確認定的宗地個別條件有()。A.宗地內“三通一平” B.宗地臨城市主干道

C.宗地不平坦 D.宗地交通非常便利

E.宗地周邊人口密度較小

42.下列關于成本逼近法適用范圍描述正確的有()。

A.適用于新開發土地的估價

B.適用于建成區土地的估價

C.適用于山區鄉鎮企業用地的估價

D.適用于商業用地的估價

E.適用于學校、公共設施用地的估價

43.開發商經出讓取得某宗商品房開發建設用地，在開工建設前接到政府規劃調整通知，將該地塊列入經濟適用住房開發建設用地，提高容積率，并將南面臨路的部分土地改為街頭綠地。下列關于開發商重新辦理用地手續的正確說法是()。

A.沒有改變用途，政府不需要給開發商補償

B.由建商品房改為建經濟適用房，應返還給開發商出讓金

C.必須將開發商支付的街頭綠地部分的土地出讓金全部返還

D.新增加的容積率是經濟適用住房建設的要求，不應向開發商收取新的費用 E.綠地產權歸未來業主共同所有

44.下列有關農用地分等和定級相互關系的認識正確的是()。

A.農用地級別是等別在縣級行政區范圍內的續分

B.農用地分等和定級分別以在全國范圍、在縣域范圍內可比作為基本目標

C.農用地分等和定級分別反映了農用地綜合質量和土地利用價值的優劣

D.農用地分等、定級本質上都是對同一區域內的農用地質量進行評價

E.農用地定級必須在分等的基礎上進行

45.已知，某宗已完成配套開發的國有土地評估價為y.，政府確定其出讓底價為%，拍賣中其成交價為%。按照正常情況，下列關于評估價、出讓底價、成交價之間的關系描述正確的有()。

46.某鄉鎮經批準需征收集體土地修建一條公路，其中需占耕地25公頃、其他土地8公頃。下列關于征地補償費的使用和分配的正確說法有()。

A.土地補償費歸村民集體經濟組織所有

B.安置補助費可以發放給被安置人員本人

C.土地補償費必須發給全體農戶

D.安置補助費可以支付給農村集體經濟組織，用于統一安置 E.安置補助費可以用于農村集體基礎設施建設

47.下列關于土地估價師資格制度說法正確的是()。

A.土地估價師必須經注冊才能簽署估價報告

B.土地估價師實踐考核分為專業實踐和專業考核

C.土地估價師的專業實踐期不少于一年

D.土地估價師不可以評估地上建筑物

E.國家實行土地估價師資格認定制度

48.對于下列各類型土地，適宜選用替代原則進行評估的是()。

A.寺廟用地 B.別墅用地

C.小型油井用地 D.高爾夫球場用地

E.文化遺產用地

49.按照《國土資源部辦公廳關于完善企業改制土地估價報告備案有關事宜的通知》的規定，下列說法正確的有()。

A.應當收集整理當地土地一級開發市場和近三年來已備案的土地估價報告等資料

B.應當開展出讓土地使用權價格和劃撥土地使用權價格差異測算和研究

C.報告中的土地增值收益率由土地估價師直接確定 D.劃撥土地使用權價格評估，可采用一種估價方法確定

E.企業改制上報備案的土地估價報告必須同時包含劃撥土地使用權價格和出讓土地使用權價格

50.下列關于征地區片綜合地價測算基本要求的描述正確的有()。

A.征地區片價作為征地補償實施過程中的執行標準，可以設定宗地補償費修正體系

B.設定修正體系的，要嚴格限定修正因素并控制修正系數，修正體系不需公布

C.一個縣的征地區片價原則上控制在4-6個級別

D.征地區片價應設定對應的基準時點，一般3-5年更新1次

E.征地區片價公布時，修正體系不需公布，由國土部門掌握

三、情景分析題(2題，內含10小題，題號5160小題的問題。

56.從宗地現場調查草圖上可以獲得待估宗地的個別條件信息有()。

A.宗地兩面臨街 B.土地開發程度為“七通一平”

C.宗地為長方形 D.地質狀況較好

57.假定未來年收益不變，該不動產當前的評估價格為()元/平方米。A.4769.8 B.4503.1 C.3911.6 D.3770.8 58.該宗地當前的評估價格為()元/平方米。

A.1000 B.2500 C.2945 D.3120 59.若不動產的估價為76萬元，土地估價為52萬元，該城市銀行的不動產或土地抵押貸款率為60%，則委托方下列貸款期望數額中，()萬元銀行可以接受。

A.25 B.37 C.45 D.50 60.委托方貸款額為不動產總值的60%，土地估價機構仍然不得接受抵押委托評估的情形有()。

A.委托方與另一公司共用該宗地使用權，未經對方同意

B.委托方擬將該不動產出售但未發生

C.委托方已經抵押了部分國有土地使用權，現未解除抵押合同

D.委托方將該不動產出租

四、計算題(2題，共45分，其中第一題25分，第二題20分。答案要求：分別列出解題思路、基本方法、分步計算公式、代入數據計算式、計算結果及單位;計算中間結果均保留兩位小數，單價為元/平方米，總價為元：計算最終結果均保留整數，單價為元/平方米，總價為萬元。評分說明：分項分步記分;計算式(包括代入數據計算式)和計算結果分別計分;只有計算結果的不得分)(一)某企業于2006年10月30日以掛牌出讓的方式，取得一宗面積為10000平方米的綜合用途土地，土地出讓年限為50年，批準的規劃容積率為2.5。由于市政建設條件等原因，未能及時開工，后經有關部門的批準，項目于2008年7月開始動工，預計2010年7月竣工。項目其他有關資料如下：

(1)該不動產為商場、寫字樓用途，總建筑面積25000平方米。其中，1-4層為商場，建筑面積10000平方米;8層為設備層，建筑面積為1000平方米;其余層為寫字樓，建筑面積14000平方米。寫字樓中兩層自用，建筑面積2000平方米。

(2)該不動產預算投資2400元/平方米，開發建設周期預計2年，第一年投入60%，第二年投入40%，資金在投資期間為均勻投入。該不動產建成時即以出租的方式經營，現已計劃出租定價，商場為每平方米建筑面積5.5元，寫字樓為每平方米建筑面積3.5元。

估價師對市場進行調查獲得一些資料：

(3)同類建筑物耐用年限為50年，估價期間，市場建安綜合造價為2500元/平方米，經估算，本項目投資總量為6250萬元。

(4)估價期間，同一區域內類似物業的租金水平比較穩定，按可出租建筑面積計，商場市場日租金為5.0元/平方米，寫字樓市場日租金略低，考慮市場平均可出租率、空置期，以及承租方一般需繳納相當于3個月租金數額的押金等因素，經測算，本物業建好后的年總收益為3000萬元。

(5)估價期間，同一區域內類似物業出租經營中，市場管理費、維修費、稅金分別為年租金的10%、8%和12%。按此標準測算，本物業經營中管理費、維修費、稅金共計800萬元。由于綜合還原率中已考慮建筑物每年的折舊損失因素，所以經營費用中不再考慮。保險費為建安綜合造價的0.2%。

(6)當地土地還原率為8%，綜合還原率為10%(已考慮建筑物每年的折舊損失因素);同類不動產銷售時，銷售稅費相當于售價的10%，投資利潤相當于土地取得費用和建造成本之和的30%。此外，假設土地取得費中包含的稅費相當于地價款的1%，有關的銀行存款年利率為6.5%，貸款年利率為10%。請從上述信息中選擇最恰當的數據和參數，測算本物業所占土地在2008年7月30日的市場價值。

(二)某公司于2003年11月，出資150萬元以有償出讓方式取得一宗地的50年土地使用權，并于2005年11月以300萬元的造價完成了廠房、辦公用房等的建筑，已竣工驗收。2008年11月，調查和實地踏勘后，得到的有關資料如下：(1)該宗地面積為3畝，土地開發程度為“五通一平”，其所屬建筑物面積為2500平方米，磚混結構，經濟耐用年限為50年，殘值率為2%;(2)2003-2008年該地區建材價格指數平均每年比上年上漲8%;(3)2008年11月，宗地所在區域進行成片開發時，土地補償費、安置補助費及征地發生的其他稅費為300元/平方米，開發程度為“五通一平”的土地開發費為200元/平方米，土地的開發周期平均為2年，開發投資為均勻投入。根據城市規劃，公共綠地、道路等公共用地面積比例應占成片開發土地面積的10%：

(4)當地銀行一年期貸款利率為12%，與該宗地類似土地的開發投資回報率為15%、土地增值收益率為15%、土地還原率為10%;(5)該類建筑物的重置價為1500元/平方米。

2008年11月該公司擬進行合作經營，需對整體不動產進行評估作價，試根據上述資料選擇適當的方法，評估整體不動產的現值總價和樓面價格。

第四篇：土地估價師考試信息

2008年土地估價師考試簡介

1、考試改革

全國土地估價師資格考試，從2006年起每年舉行一次考試，單科合格成績實行兩年有效、滾動管理。連續兩個考試通過全部應考科目的合格者取得國土資源部統一印制、用印的《土地估價師資格證書》。

2、報名條件

凡中華人民共和國公民，具有完全民事行為能力，遵紀守法，并具備下列條件之一的，可以報名參加土地估價師資格考試：

1．取得大專學歷且從事相關工作滿兩年；

2．取得本科學歷且從事相關工作滿一年；

3．取得博士學位、碩士學位、第二學士學位或者研究生班畢業。

不具備前款第1、2、3項規定國家承認的學歷或學位要求，但具有國家認可的中級以上相關專業技術職稱。

3、考試參考教材

考試內容以“考試大綱”為依據，不指定考試教材，“考試大綱”已經重新修訂，將隨考試通知發布，行業協會將組織專家編寫應考的相關材料。

4、考試時間

欲報考人員請關注近期國土資源部和中國土地估價師協會的網站，因報考人員按屬地原則報名參加考試，故欲報考人員請關注當地國土資源主管部門或土地估價行業協會的具體辦理時間。

5、考核內容

試科目包括：土地管理基礎與法規、土地估價理論與方法、土地估價實務基礎、土地估價案例與報告、土地估價相關知識五科，全部實行閉卷考試。各科考試范圍見《全國土地估價師資格考試大綱（2008年）》（另行發行）?？荚囄瘑T會不指定考試參考教材。

考試參考資料為國家現行土地行業有關法律、法規、政策,以及行業準則、技術標準和技術規程等。

6、考試方式

應試人員除可攜帶2支2B鉛筆、橡皮、尺子和蘭色或黑色鋼筆、圓珠筆以及不具備文字儲存或音響功能的計算器用于答題使用外，不得攜帶任何書籍、資料、筆記、紙張及各類無線通訊工具進入考場。

應試人員應使用2B鉛筆填涂答題卡，使用蘭色或黑色鋼筆、圓珠筆按要求填寫姓名、準考證號和身份證號并進行答題。填寫（填涂）不清或填寫在密封線外或作標記的答題卷、答題卡不予記分。

7、資格證書

土地估價師資格考試工作由國家土地管聿棵磐騁蛔櫓?。警‰H?、审核／〖汃者发腐儇固m凼ψ矢裰な欏?nbsp;

土地估價師實行注冊登記制度，有效期一般為五年。有效期滿，持證者要按規定主動到省級以上土地管理機構申請辦理注冊登記，換發證書。

3、因受勞動教養、刑事處罰，自處罰執行完畢之日起不滿三年的；

4、因在土地估價或相關業務中犯有錯誤受到撤職以上行政處分，自處罰、處分之日起不滿二年的；

5、不予注冊的其他情形。

第八條 注冊土地估價師發生下列情形之一的，應在30日內到省、自治區、直轄市土地估價行業協會辦理變更注冊手續。

1、變換從業單位的；

2、所在評估機構合并、分立的;

3、所在評估機構名稱、地址等登記內容發生變更的；

4、其他應該變更注冊的情形。

注冊土地估價師因特殊情況確實無法在規定時間內親自辦理變更注冊手續的，可由他人代辦，但需出具注冊土地估價師的委托代辦書。

省、自治區、直轄市土地估價行業協會應將土地估價師注冊變更情況報送中國土地估價師協會。變更情況向社會公布。

第九條 注冊土地估價師年內情況與土地評估中介機構年檢材料同時報送，由省、自治區、直轄市土地估價行業協會負責辦理，年檢結果向社會公布。

第十條 注冊土地估價師在執業期間有下列情形之一的，注銷其注冊。

1、喪失民事行為能力的；

2、土地估價師主動提出不再從事涉及土地評估中介業務的；

3、連續兩年未通過年檢的；

4、違反本規定弄虛作假進行注冊的；

5、受刑事處罰的；

6、違反其他自律規定的。

被注銷注冊的土地估價師，由省、自治區、直轄市土地估價行業協會報送中國土地估價師協會。注銷情況向社會公布。

第十一條 本辦法由中國土地估價師協會負責解釋。

土地估價師考試——報名條件

土地估價師報考條件：

凡中華人民共和國公民，具有完全民事行為能力，遵紀守法，并具備下列條件之一的，可以報名參加土地估價師資格考試：

1．取得大專學歷且從事相關工作滿兩年；

2．取得本科學歷且從事相關工作滿一年；

土地估價實務基礎 14∶30-17∶00

9月21日 土地估價案例與報告 9∶00-11∶30

土地估價相關知識 14∶30-17∶00

土地估價師考試——考核內容

考試科目包括：土地管理基礎與法規、土地估價理論與方法、土地估價實務基礎、土地估價案例與報告、土地估價相關知識五科，全部實行閉卷考試。各科考試范圍見《全國土地估價師資格考試大綱（2008年）》（另行發行）?？荚囄瘑T會不指定考試參考教材。

考試參考資料為國家現行土地行業有關法律、法規、政策,以及行業準則、技術標準和技術規程等。

土地估價師考試——考試方式

考試方式

應試人員除可攜帶2支2B鉛筆、橡皮、尺子和蘭色或黑色鋼筆、圓珠筆以及不具備文字儲存或音響功能的計算器用于答題使用外，不得攜帶任何書籍、資料、筆記、紙張及各類無線通訊工具進入考場。

土地估價師考試——資格證書

各科成績于全部考試結束之日起3個月內公布，屆時考生可通過國土資源部的《土地估價機構和人員執業信息公示系統》查詢考試成績。應試人員在連續三個考試內通過全部科目考試，獲得《中華人民共和國土地估價師資格證書》，取得土地估價師資格，證書經各考區統一發放。

取得土地估價師資格并在土地估價機構執業的土地估價師，應當通過實踐考核，并進行執業登記。經過執業登記的土地估價師方能在土地估價報告上簽字，承擔法律責任。

土地估價師職業介紹

一、土地估價師，指經全國統一考試合格，獲得《 土地估價師資格證書》，并注冊登記，具有獨立從事土地估價資格的人員。國家實行土地估價人員執業資格認證和注冊登記制度。凡從事土地評估業務的單位，必須配備有一定數量的土地估價師。

我國土地估價師資格實行全國統一考試制度，一般每年舉行一次。

二、參加土地估價師資格考試的人員，需具備下列基本條件：

1、堅持四項基本原則，認真執行國家有關土地管理法律、法規的規定；

2、認真履行崗位職責，勝任本職工作，遵守職業道德，能公正、客觀地開展土地估價工作。同時，還須具備下列條件之一：

（1）取得土地估價相關學科（包括土地管理、房地產經營管理、城市規劃以及經濟、地理、建筑工程等，下同）博士學位或中級以上職稱；

（2）取得土地估價相關學科碩士學位或第二學士學位、研究生班畢業，具有2年以上相關專業工作經歷；

紀、作弊行為。

二、監考人員進入考場必須佩戴統一制發的監考標志。

三、監考人員應于考試前一天到達考點，完成下列工作：

（一）明確各自的崗位、任務和分工，熟悉考試各項要求；

（二）現場核對考場座位編號，巡視考場并進行封閉，考場鑰匙由監考人員中一人專管。

四、監考人員領取試卷后，應于每場考試開考前30分鐘進入考場。一名監考人員在考場門前檢核應試人員證件，另一名監考人員要引導應試人員到指定的座位，查收禁止帶入考場的物品。制止無關人員進入考場。

五、第一科開考前由監考人員中1人向應試人員宣讀《考場規則》，然后二人與隨機選定的1名應試人員共同對試卷進行驗封，沒有問題的，應在開考前10分鐘面對應試人員開拆試卷袋、發放試卷和答題卡；有問題的，應及時向總監考人報告。

六、監考人員應在開考前10分鐘內指導應試人員按要求在答題卡、答題紙上填寫考號和姓名，并核對應試人員填寫的姓名、準考證號、身份證號是否符合要求，是否與其所持的準考證一致，是否與其準考證上的照片相符。對于無準考證、身份證的，應即刻將其請出考場。在填寫（填涂）考號、姓名、身份證號的時間內，應試人員不得答題。

七、考試時，除應試人員、監考人員和考區考務工作負責人(須佩戴監考標志)外，其他人員一律不得進入考場?？荚囘^程中，總監考人應經常在各考場間巡查。各考場監考人在開考30分鐘后應立即對缺考人員試卷、答題卡加蓋“作廢”章。

八、監考人員對試題內容不得做任何解釋或暗示，對應試人員就試題文字印刷不清提出的詢問應當眾解答。

九、監考人員發現應試人員有作弊行為時，應立即制止，對情形嚴重的，應報告總監考人作此場考試不計分處理(見附件2)。認真填寫《考場情況記錄表》和《缺考人員名單》，對作弊行為及時進行登記。

十、監考人員發現應試人員突患疾病不能堅持考試的，應勸說其停考就醫。

十一、監考人員應堅守崗位，在監考期間不得吸煙、吃零食、閱讀書報或談笑，不準抄題、做題或將試卷帶出、傳出或進入其他考場，不做與監考無關的事情。

十二、監考人員應嚴格執行考試時間?？荚嚱K結前15分鐘，監考人員應向應試人員提示注意時間?？荚嚂r間終結，應要求應試人員立即停止答卷，將考卷、答題卷、答題卡翻放在桌面上，迅速離開考場。

十三、考試結束后，監考人員應即回收、清點試卷、答題卡，并按考號順序排列，發現應試人員攜帶出考場的應立即追回。要保持答題卡平整，切勿折損。

十四、監考人員回收本考場試卷、答題卡完畢后，應將試卷集中送至考點的監考辦公室，按密封要求進行集中封裝，并在密封袋口簽字后，于15分鐘內送到總監考人處加蓋密封章。

第五篇：土地估價師考試復習

一、考試目的測試應考人員對建設用地供應管理知識的理解與掌握程度。

《建設用地供應管理》考試大綱無變化。

二、考試基本要求

掌握：建設用地供應管理概念，國有建設用地供應管理的方式、程序、基本條件、報批管理和法律文書；

熟悉：國有建設用地供應的標準，農村集體建設用地供應范圍；

了解：開發區用地評價的內容和程序，鄉(鎮)建設用地僅應審批內容及基本程序。

三、章節框架

1．建設用地供應概念

2．國有建設用地劃撥供應

3．國有建設用地出讓供應

4．國有建設用地供應的基本條件

5．國有建設用地供地標準

6．國有建設用地審查報批管理

7．國有建設用地供地程序

8．國有建設用地供應法律文書的主要內容

9．農村集體建設用地供應范圍

10．鄉(鎮)建設用地供應審批內容及基本程序

11．建設用地節約集約利用評價

12．開發區土地集約利用評價

內容輔導

一、建設用地供應概念（掌握）

（一）建設用地概念

《土地管理法》定義：建設用地是指建造建筑物、構筑物的土地，包括城鄉住宅和公共設施用地、工礦用地、交通水利設施用地、旅游用地、軍事設施用地等。

1．建設用地和農用地的區別

建設用地利用基本上是以非生態附著物的形式，如建筑物、路、橋等存在于土地上；而農用地主要依賴于土地的肥力直接從耕作層中生產農作物，具有生態利用性。

2．建設用地的主要類別

根據不同的分類方法，建設用地有不同的分類。

按照利用方式的不同，可將建設用地分為城鄉住宅和公共設施用地、工礦用地、交通水利設施用地、旅游用地、軍事設施用地、其他建設用地。

按照用途不同，可將建設用地分為非農業建設用地和農業建設用地。

按照土地所有權的不同，可將建設用地分為國有建設用地和集體所有建設用地。

按照附著物的性質，可將建設用地分為建筑物用地和構筑物用地。

按照建設用地規模大小，可將建設用地分為大型、中型、小型項目建設用地。

按照使用期限，可將建設用地分為永久性建設用地和臨時建設用地。

按照用地狀況，可將建設用地分為新增建設用地和存量建設用地。

3．建設用地的特點

（1）承載性與非生態利用性

建設用地從利用方式上看，是利用土地的承載功能，建造建筑物和構筑物，作為人們的生活場所、操作空間和工程載體，以及堆放場地，而不是利用土壤的生產功能。它與土壤肥力沒有關系。建設用地的這

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個特點，要求我們在選擇用地時，應盡可能將水土條件好的、可能生產出更多生物量的土地留作農業生產用地。建設用地可以利用水土條件相對較差、而承載功能符合要求的土地，從而使土地資源的配置更加合理化，以發揮土地更大的效益。

例題：建設用地的主要功能是()。（2009年《土地管理基礎與法規》試題）

A．承載功能B．區位功能C．生產功能D．增值功能

答案：A

解析：建設用地從利用方式上看，是利用土地的承載功能，建造建筑物和構筑物，作為人們的生活場所、操作空間和工程載體，以及堆放場地，而不是利用土壤的生產功能。

（2）土地利用逆轉相對困難

一般說來，只要規劃允許，農業用地轉變為建設用地較為容易，但要使建設用地轉變為農用地，則較為困難。除需要相當長的時間外，成本也相當高。建設用地的這個特點，要求在農用地轉變為建設用地時，一定要慎重行事，嚴格把關，不要輕易將農用地轉變為建設用地。

（3）土地利用的集約性

農用地或未利用地變為建設用地后，就具有利用的高度集約性和資金的高密性，可以產生更高的經濟效益。就具體地段來說，它能引起地價的上升，有時可以上漲幾十倍、幾倍、上百倍。人們熱衷于將農用地轉變為建設用地就是一個典型的例子。為了保護農用地實現政府綜合效益，限制農用地轉變為建設用地，世界各國都采取了嚴格的控制措施。國外將農用地轉變為建設用地要經過政府的許可，有的還通過購買的方式取得土地的發展權。

（4）區位選擇的重要性

在建設用地的選擇中，區位起著非常重要的作用。如道路的位置決定著商業服務中心的布局。但區位具有相對性，一是對一種類型的用地來說是優越的區位，對另外一種用地來說則不一定。如臨街的土地對商業來說是很好的區位，而對居住用地來說則不一定是優越的區位。二是區位的優劣可以隨著周圍環境的改變而改變，經濟活動對于區位本身的影響是巨大的。如交通站點的變遷對周圍土地的影響就是典型的例子。

（5）無限性與再生性

由于建設及經濟發展的需要，建設用地占用土地，對農業構成了巨大的威脅。建設用地的無限延伸，而土地的供應卻是有限的，這就迫使我們要慎重考慮如何更加有效地以有限的供應去滿足無限的需求。

建設用地的再生性是指建設用地能夠從現有的建設用地即存量建設用地中經過再開發重新獲得。充分發揮和利用建設用地的再生性，能使人們在不斷開發存量建設用地的過程中，獲得越來越多的操作場所和建筑空間，提高土地利用效率。

（6）空間性與實體性

建設用地是整個建筑工程的一部分，建設用地的空間立體利用對于高效利用土地、節約用地，都是很有成效的。

建設用地的實體性是指建設用地具有固定的形狀，是一個工程實體，一旦形成就能直接為人類建設活動服務。建設用地的實體性是通過“營造結果”形成多種具有固定形狀的工程實體如建筑物、道路、機場等。

例題1：建沒用地的主要特征不包括()。（2008年《土地管理基礎與法規》試題）

A．承載力與非生態利用性B．土地利用的可逆性

C．土地利用的永續性D．區位選擇的重要性

答案：B

解析：建設用地的特點中，土地利用逆轉相對困難。

例題2：下列不屬于建設用地的特點的是()。

A．承載性與非生態利用性B．土地利用逆轉相對容易

C．土地利用的集約性D．無限性與再生性

答案：B

解析：建設用地的特點中，土地利用逆轉相對困難。

（二）建設用地供應概念

建設用地供應是指國土資源行政主管部門依據國家法律法規與政策，將土地提供給建設用地單位使用的過程。

供地行為主要涉及是否供地、供地方式、供地數量、供地位置、供地條件等。

國土資源部關于認真貫徹《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》進一步加強土地供應調控的通知（國土資發〔2007〕236號）規定：加強土地供應管理，保證住宅用地供應。廉租住房、經濟適用住房以及中低價位、中小套型普通商品住房用地不得低于申報住宅用地總量的70％，不符合要求的不予批準。對列入土地供應計劃的廉租住房和經濟適用住房建設用地，市、縣國土資源管理部門要優先供應。各地要合理控制單宗土地供應規模，縮短土地開發周期，每宗地的開發建設時間原則上不得超過三年，確保供應出去的土地能夠及時開發建設，形成廉租住房、經濟適用住房和中低價位、中小套型普通商品住房的有效供應。成片開發建設的土地應統一規劃，統一進行基礎設施建設，按“凈地”分塊供應，以增加土地供應的宗數，防止房地產開發企業大面積“圈占”土地。

例題：為確保供應出的土地能夠及時開發建設，每宗地的開發建設時間原則上不得超過二年。()（2008年《土地管理基礎與法規》試題）

答案：×

解析：國土資發〔2007〕236號文件規定，各地要合理控制單宗土地供應規模，縮短土地開發周期，每宗地的開發建設時間原則上不得超過三年。

二、國有建設用地劃撥供應（掌握）

1．劃撥國有建設用地供應概念

國有建設用地劃撥供應，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用無償交給土地使用者使用的行為。符合《劃撥用地目錄》的建設項目，方可以劃撥方式供地；不符合的，應當一律以出讓、租賃等有償方式供地。國有建設用地劃撥供應有以下主要特點：

(1)國有建設用地劃撥供應包括土地使用者繳納拆遷安置、補償費用(如城市的存量土地或集體土地)和無償取得(如國有的荒山、沙漠、灘涂等)兩種形式。

(2)除法律、法規另有規定外，國有建設用地劃撥供應土地沒有使用期限的限制，但未經許可不得進行轉讓、出租、抵押等經營活動。未經批準不得改變劃拔土地使用權用途。如需轉讓、出租等應辦理土地出讓手續或經政府批準，土地使用者不使用該土地時由政府無償收回

(3)國有建設用地劃撥供應，必須經有批準權的人民政府核準并按法定的程序辦理手續。

(4)在國家沒有法律規定之前，在城市范圍內的土地和城市范圍以外的國有土地，除出讓土地以外的土地，均按國有建設用地劃撥供應土地進行管理。

2．劃撥國有建設用地供應條件

《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》提出，嚴格控制劃撥用地范圍，推進土地資源的市場化配置。經營性基礎設施用地要逐步實行有償使用。運用價格機制限制多占、濫占和浪費土地。

依據現行法規和《劃撥用地目錄》（國土資源部令第9號）規定，下列建設用地可由縣級以上人民政府依法批準，劃撥土地使用權：

①國家機關用地。國家機關指國家權力機關，即全國人大及其常委會，地方人大及其常委會；國家行政機關，即各級人民政府及其所屬工作或者職能部門；國家審判機關，即各級人民法院；國家檢察機關，即各級人民檢察院；國家軍事機關，即國家軍隊的機關。以上機關用地屬于國家機關用地。

②軍事用地。指軍事設施用地，包括軍事指揮機關、地面和地下的指揮工程，作戰工程；軍用機場、港口、碼頭、營區、訓練場、試驗場；軍用洞庫、倉庫；軍用通信、偵察、導航觀測臺站和測量、導航標志；軍用公路、鐵路專用線、軍用通訊線路等輸電、輸油、輸氣管線；其他軍事設施用地。

③城市基礎設施用地。指城市給水、排水、污水處理、供電、通信、煤氣、熱力、道路、橋涵、市內公共交通、園林綠化、環境衛生、消防、路標、路燈等設施用地。

④公益事業用地。指各類學院、醫院、體育場館、圖書館、文化館、幼兒園、托兒所、敬老院、防疫站等文體、衛生、教育、福利事業用地。

⑤國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地。指中央投資、中央和地方共同投資，以及國家采取各種優惠政策重點扶持的煤炭、石油、天然氣、電力等能源項目；鐵路、公路、港口、機場等交通項目；水庫水電、防洪、江河治理等水利項目用地。

⑥法律、行政法規規定的其他用地。法律和法規明確規定可以采用劃撥方式供地的其他項目用地，主要包括：監獄、勞教所、戒毒所、看守所、治安拘留所、收容教育所等特殊用地，經濟適用住房、廉租住房、棚戶區改造等住房保障用地。

國家無償收回劃撥土地使用權還有多種原因，主要有以下七種：①土地使用者因遷移、解散、撤銷、破產或其他原因而停止使用土地的；②國家為了公共利益需要和城市規劃的要求收回土地使用權；③各級司法部門沒收其所有財產而收回土地使用權；④土地使用者自動放棄土地使用權；⑤未經原批準機關同意，連續2年未使用；⑥不按批準用途使用土地；⑦鐵路、公路、機場、礦場等核準報廢的土地。國家無償收回劃撥土地使用權時，對其地上建筑物、其他附著物，應當依法給予補償。

例題1：依據有關規定，可由縣級以下人民政府依法批準使用劃撥土地的，包括()等。（2008年《土地管理基礎與法規》試題）

A．國家機關辦公用地B．高新技術產業用地

C．公共交通設施用地D．國家重點扶持的水利設施用地

E．經濟適用住房用地

答案：ACDE

解析：高新技術產業用地，不是建設用地使用權劃撥的范圍。

例題2：下列建設用地中，經縣級以上人民政府依法批準，可以以劃撥方式取得土地使用權的有()。(2002年土地管理基礎試題)

A．居民住宅建設用地B．城市基礎設施用地

C．學校辦公樓建設用地D．國家機關用地

答案：BCD

解析：居民住宅建設用地，應以出讓方式取得。

例題3：下列建設用地中，經縣級以上人民政府依法批準，可以以劃撥方式取得土地使用權的有()。(2000年土地管理基礎試題)

A．軍事用地B．城市基礎設施用地

C．學校辦公樓建設用地D．國家機關用地

答案：ABCD

解析：私立學校、商業用地，應以出讓方式取得。

例題4：下列用地中，必須辦理土地使用權出讓手續的是()。（2007年房地產經紀人試題）

A．軍隊干休所用地B．國家機關用地C．孤兒院用地D．學校經營性用地

答案：D

解析：下列建設用地可由有批準權的人民政府依法批準劃撥；(1)國家機關用地和軍事用地；(2)城市基礎設施和公益事業用地；(3)國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；(4)法律、行政法規規定的其他用地。

例題5：下列用地中，不宜劃撥供給的是()。（2003年房地產估價師試題）

A．部隊伙房建設用地B．工商管理所辦公樓建設用地

C．上市公司保衛科值班室建設用地D．科技博物館擴建項目建設用地

答案：C

解析：上市公司保衛科值班室建設用地，屬于企業用地。

4、建設用地使用權劃撥的管理

《城市房地產管理法》和《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》對劃撥土地使用權的管理有以下規定：

(1)劃撥建設用地的使用。①按用途使用。根據《土地管理法》、《城市房地產管理法》等法律、法規規定，以劃撥方式取得國有建設用地使用權的土地使用者，必須嚴格按照《國有建設用地劃撥決定書》和《建設用地批準書》中規定的劃撥土地面積、土地用途、土地使用條件等內容來使用土地，不得擅自變更。②改變用途。劃撥國有建設用地使用權人需要改變批準的土地用途的，須報經市、縣國土資源管理部門批準。改變后的用途符合《劃撥用地目錄》的，由市、縣國土資源管理部門向土地使用者重新核發《國有土地劃撥決定書》；改變后的用途不再符合《劃撥用地目錄》的，劃撥國有建設用地使用權人可以申請補繳出讓金、租金等土地有償使用費，辦理土地使用權出讓、租賃等有償用地手續，但法律法規、行政規定等明確規定或《國有土地劃撥決定書》約定應當收回劃撥國有建設用地使用權的除外。

(2)劃撥土地的轉讓。劃撥土地的轉讓有兩種規定：一是報有批準權的人民政府審批準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金；二是可不辦理出讓手續，但轉讓方應將所獲得的收益中的土地收益上繳國家。經依法批準利用原有劃撥土地進行經營性開發建設的，應當按照市場價補繳土地出讓金。經依法批準轉讓原劃撥土地使用權的，應當在土地有形市場公開交易，按照市場價補繳土地出讓金；低于市場價交易的，政府應當行使優先購買權。

(3)劃撥土地使用權的出租。①房產所有權人以營利為目的，將劃撥土地使用權的地上建筑物出租的，應當將租金中所含土地收益上繳國家。②用地單位因發生轉讓、出租、企業改制和改變土地用途等不宜辦理土地出讓的，可實行相賃。③租賃時間超過6個月的，應簽訂租賃合同。

(4)劃撥土地使用權的抵押。劃撥土地使用權抵押時，其抵押價值應當為劃撥土地使用權下的市場價值。因抵押劃撥土地使用權造成土地使用權轉移的，應辦理土地出讓手續并向國家繳納地價款才能變更土地權屬。

例題：依據《城市房地產管理法》和《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定，以劃撥方式取得的土地使用權()。(2005年房地產經紀人試題)

A．一律不得轉讓B．經批準可以出租

C．可以隨房屋所有權一并抵押D．可以收回

E．除法律、行政法規另有規定外，沒有使用期限的限制

答案：BCDE

解析：劃撥土地的轉讓有兩種規定：一是報有批準權的人民政府審批準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金；二是可不辦理出讓手續，但轉讓方應將所獲得的收益中的土地收益上繳國家。

(5)對未經批準擅自轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權的單位和個人，縣級以上人民政府土地管理部門應當沒收其非法收入，并根據情節處以罰款。

(6)國有企業改制中的劃撥土地。對國有企業改革中涉及的劃撥土地使用權，可分別采取國有土地出讓、租賃、作價出資(入股)和保留劃撥土地使用權等方式予以處置。

下列情況應采取土地出讓或出租方式處置：①國有企業改造或改組為有限責任或股份有限公司以及組建企業集團的；②國有企業改組為股份合作制的；③國有企業租賃經營的；④非國有企業兼并國有企業的。

下列情況經批準可保留劃撥土地使用權：①繼續作為城市基礎設施用地、公益事業用地和國有重點扶持的能源、交通、水利等項目用地，原土地用途不發生改變，但改造或改組為公司制企業除外；②國有企業兼并國有企業、非國有企業及國有企業合并后的企業是國有工業企業的；③在國有企業兼并、合并中，一方屬于瀕臨破產企業的；④國有企業改造或改組為國有獨資公司的。

②、③、④項保留劃撥土地方式的期限不超過5年。

(7)凡上繳土地收益的土地，仍按劃撥土地進行管理。

例題1：國家無償收回劃撥土地使用權的原因有()（2003年房地產估價師試題）

A．使用者自動放棄土地使用權B．礦場、機場等核準報廢土地

C．非法轉讓土地D．不按批準用途使用土地

E．轉讓時未補交土地使用權出讓金或土地收益

答案： ABD

解析：非法轉讓土地、轉讓時未補交土地使用權出讓金或土地收益，不屬于國家無償收回劃撥土地使用權的原因。

例題2：國有企業改造或改組為國有獨資公司的，經批準可以保留劃撥土地使用權，但保留期限不得超過五年。()（2001年房地產估價師試題）

答案：√

解析：國有企業改造或改組為國有獨資公司的，經批準可以保留劃撥土地使用權，但保留期限不得超過五年。

例題3：國有企業改組為有限責任公司中涉及的劃撥土地使用權，可采取()方式處置土地使用權。（2002年房地產估價師試題）

A．保留劃撥性質B．改為出讓C．作價入股D．租賃E．抵押

答案 ABCD

解析：對國有企業改革中涉及的劃撥土地使用權，可分別采取國有土地出讓、租賃、作價出資(入股)和保留劃撥土地使用權等方式予以處置。

例題4：下列情形中，可以不辦理出讓手續的有()。（2003年房地產估價師試題）

A．民政局將辦公樓連同院落整體轉讓給公安局做交通指揮中心

B．林業局將辦公樓連同院落整體轉讓給私立中學做教學樓

C．私有住宅轉讓后改為副食品加工車間

D．職工已購公有住房首次上市轉讓

E．國有企業按國家住房制度改革政策出售公有住房

答案AE

解析：私立中學不屬于公益事業。