第一篇：分析工業地產盈利模式

如何分析工業地產盈利模式

地產公司的盈利模式

整個房地產板塊又可進一步劃分為開發商品住房的住宅類地產，如萬科、棲霞建設；和開發/租售商鋪、寫字樓的商業地產，如金融街、中國國貿等。還有一部分經營園區開發的工業地產公司，如張江高科、海泰發展等。雖說都是買地賣房子，但三種地產公司盈利模式還是有所差別，這決定了投資者在選股操作時關注點也不完全相同。

商業地產盈利模式

商業類地產公司目前的盈利模式與住宅類地產很相似，仍主要以購置土地開發后銷售獲利，但由于其產品是寫字樓或商鋪，客戶主要是以經營為目的的企事業單位而非以消費為目的的個人，因此受政府房地產調控影響相對較少。但商業地產公司項目選址多局限在市中心少數地段，其業務和業績的擴張性通常劣于住宅類地產公司。

隨著市中心可開發銷售的地產資源逐漸減少，商業類地產公司的盈利模式將更多轉向租賃業務，賺取租金收入。以北京的金融街為例，2006年租金收入占總收入不到2％，預計到2008年這一比例會上升到近15％，并且會繼續擴大下去。今后投資者分析商業地產公司不僅要關注項目儲備和地理位置，租金和出租率這些指標的變化對業績的影響會愈加重要。

工業地產盈利模式

工業類地產與商業類地產盈利模式更為相似，但目前通過廠房出租賺取現金流穩定的租金收入已普遍形成規模，如天津的海泰發展租金收入已占到總收入40％左右。這類公司業績表現更為平穩，雖難以創造優勢住宅類地產公司的成長性，但頗有低風險價值型股票的特征。

此外，一些工業類地產公司通過投資入股自家園區內企業，在傳統的廠房銷售、出租盈利模式中又加入了風險投資的成分，或將給股東帶來額外驚喜。如上海的張江高科規劃每年投資園區內高科技企業的額度為2億元左右，像該公司投資的中芯國際和復旦張江通過在港上市已經為股東帶來巨額風險投資回報。2004年中芯在港上市就帶動張江股票上漲一倍，而同期上證指數漲幅僅3成。像這種有類風險投資性質的工業類地產公司投資者不僅。要關注其物業租售情況，還需把握其股權投資項目的發展動態，股價超常表現將主要受此因素刺激。

第二篇：盈利模式分析

盈利模式分析

目前A 股農藥上市公司大體上可以分為中間體、原藥和制劑三大類。其中農藥中間體隨著含雜環、高效、低毒農藥的不斷上市，發展很快，但多為初級中間體的生產廠家，毛利率較低，而高級中間體多需要進口，目前上市公司主要包括聯化科技、湖南海利；原藥技術壁壘相對較高，國內企業多為仿制國外已過專利保護期的原藥產品，競爭激烈，毛利率較低。不過，隨著我國農藥產業政策的發展和企業的積累，已有部分企業可以研發和生產一些重要的中間體原料及使用原料做混配工作，進行市場拓展，如揚農化工、利爾化學等；與農藥原藥不同，農藥制劑的質量并不僅僅取決于使用原藥的質量，而是在很大程度上取決于生產企業選用助劑的質量和技術水平，技術壁壘相對較低，國內已有部分龍頭企業能夠做一些制劑方面的研發工作，如諾普信，毛利率明顯高于國內的原藥和中間體生產企業。

正如我們前面所言，企業產業鏈越長，競爭力越強。從原料到中間體再到原藥的生產過程體現技術密集的特點，而原藥到制劑的生產更多的體現企業在營銷及品牌上的優勢。

4.1 從價格走向品牌

農藥經銷商更愿意推廣有品牌的農藥產品，從農戶的角度而言，農戶開始逐步從關注產品價格到關注產品藥效，因為相對于勞動力成本而言，農藥價格是不敏感的，好的產品施藥后效果好，無需重復用藥，藥效差的產品，需重復用藥，而重復用藥會增加勞動力成本，因此會得不償失，所以農戶開始注重有品牌的農藥產品，作為零售商，在利益得以確保下，經銷品牌農藥，效果好，農戶認可，從而帶來銷量增加，更能夠實現利益最大化，所以作為零售商，也熱衷于銷售有品牌的農藥產品。

4.2 原藥看技術

目前，大部分原藥品種都有過剩嫌疑，國內農藥企業正真具有研發能力的企業少之又少，大部分企業的研發主要還是建立在對引進技術消化吸收的基礎上，很多企業的技術開發更多的是在生產過程中的工藝創新，國外動輒幾億美元的研發投入，在國內可能也不太現實，因而，對原藥企業來說，對后專利藥的研究和緊密跟蹤以及對引進技術的優化，以最低的成本生產出更高含量的原藥產品是可行之舉。

4.3 制劑看渠道

制劑行業是制劑生產企業、經銷商和零售商利益共同博弈的結果，在目前的農藥銷售模式下，經銷商作為銷售主導的地位還無法撼動，在國內松散的土地耕作模式下，經銷商是有其存在的合理性和必要性，從國外的農藥的發展經驗來看，直銷模式是建立在土地大規模集中的大背景下的；現在國內很多企業想通過農資連鎖和直銷模式來越過經銷商這個環節，這是一個積極的探索，但如何處理和零售商的合作關系、費用控制、人員匹配、風險管理、單個店面規模經濟性是必須要考慮的問題，農藥經銷新模式的探索將任重而道遠。

第三篇：養老地產相關政策與盈利模式

因為我們是老年住區，實際我們在研究養老地產，養老地產在網絡上、微博上經常會有很多不同的聲音，養老跟地產好像一沾上很多就覺得是不是有問題？養老地產是不是一定就是掛羊頭賣狗肉？養老地產能夠盈利嗎？養老服務能夠盈利嗎？養老地產有哪些政策支持？現在很多項目都在前期階段，如何做好前期的定位和可研報告，跟政府申請一些好的支持政策。這個PPT主要從四個方面給大家做一個交流。

一、養老地產的本質

這是兩個第三產業的結合，在中國老齡產業協會的老齡產業的十大行業當中，就有這兩個部分，養老服務業和老年房地產業。

這兩個行業的投資主體和盈利模式都是不一樣的，養老服務業的投資主體是民營非企業或者民營養老公司。房地產就是房地產開發公司的投資企業，養老服務業的盈利來源主要是會員費和服務費。房地產業的主要來源是房屋銷售和房屋出租，這是兩個不同的行業，利潤來源也不一樣。很多朋友一開始借助養老地產的時候，經常會把這兩個行業的盈利來源混為一談，很多不是很明白的朋友覺得是不是房地產行業介入養老？房地產行業的利潤好像就總是暴利，而養老服務業應該是一個福利性、非營利性的，實際上養老服務業除了民非、公益性的性質以外，養老服務業本身社會力量參與也是要盈利的，沒有盈利，企業就沒法發展。房地產業主要依靠開發利潤和養老服務業的結合創造一個細分的開發領域。

二、養老地產的相關政策

最近幾年國家密集的出臺了一些政策，這三個政策是比較綱領性、原則性的政策，現在各地省一級、市一級也在出臺相應的對應政策。我們了解政策的目的一個是要明確支持方向。中央政府想得很明白，支持方向也很明確，但是到了地方，我們跟地方的發改委、民政局、衛生局、國土局溝通的時候，經常是碰到很多他們也不知道怎么辦的情況，落地到地方的時候，很多政策沒辦法去落地的，這需要我們能夠通過對這幾個原則性文件的深入掌握，我 們要去做一些工作引導地方政府，讓地方政府在大的政策前提下，在當地做一些政策的創新和用。

我們如何去運用這里面的政策，跟地方政府去溝通呢？這里面還是有一些要點的。在老齡事業“十二五”規劃里面的指導思想，這六個體系是有三個體系都是跟我們養老地產相關的，在發展目標里面也提到了養老服務體系，也提到了要進行無障礙設施的改造和新建小區的規劃建設。在基本任務里面提到了政府引導與社會參與相結合，11項任務里面有6項跟我們是緊密相關的，在這里面我們都可以找到我們跟當地政府去做一些工作的依據。比如說前面講到了要引導開發老年宜居住宅和代際親情住宅，我們要去找到一些養老地產的開發模式，后面還會詳細講一下。

在居家養老服務里面要建立健全三級服務網絡，我們開發的養老地產，在項目里面的養老服務配套是否可以進入政府所需要的三級服務網絡，我們能為政府做一些工作，你就可以得到政府的一些支持。比如說老齡服務這一項任務里面，要大力發展社區照料服務，要進入小區的配套建設規劃。去年民政部已經在發改委和建設部的共同發布下，民政部編了社區老年人日間照料中心的標準，這個也是對我們一個很好的指導。講到要統籌發展養老機構，要推進供養型、養護型、醫護型養老機構的建設，在我們的項目里面，如果你的區位非常重要、規模非常大，你也可以在里面選擇是什么樣的養老機構，可能是小一點的社區服務中心，也可能是大一點的服務機構，根據你的客群定位去選擇。

老年養護院的建設標準，去年也發布了，也可以作為我們依據的一個標準。

要優先發展護理康復服務，今年3月21號康復醫院的基本標準也頒布了，這也是對我們的工作有一定的幫助。在第五項任務里面，老年人生活環境里面提到了無障礙環境建設條例，要在“十二五”期間研究制定，事實上8月1號已經開始頒布了，日本在老齡化程度到14%的時候，國家頒布了這樣的無障礙條例，我們也是相對比較提前，正式頒布了這個條例，這對我們房地產行業進入養老行業都會有一定的指導作用，我們會講到后面的幾種盈利模 式當中有一種，你可以使你的開發項目先做好硬件環境，做好無障礙的適老化社區。

在生活環境里面提到了老年友好型城市和老年宜居社區，研究編制建設老年友好型城市和老年宜居社區指南。2012年11月也頒布了中國老年宜居住區試點工程管理辦法(試行)，也跟大家做了一些溝通。

中國老齡產業協會現在正在組織老年旅游和養生這樣的產業聯盟，目的是把我們很多旅游地產的閑置物業跟老年旅游結合起來，因為目前旅游的人口當中，40%都是老年人，老年人現在又有錢、又有閑，怎么通過跟老年旅游的結合，把我們的旅游地產物業結合起來，昨天和今天很多案例講到了，比如輪轉式的方式等等，如果讓老人買了一處的房子使用權，他能夠得到全國很多這樣達到標準的其他物業的使用權，未來50后、60后的老年人旅游養老消費能力釋放出來，一定是一個非常重要的開發方向，去對應這樣的消費需求。

在社會養老服務體系建設規劃當中，主要是把三種養老方式做了一個很好的定義，但是我發現很多包括業內的朋友對這個還是研究的不夠多，實際上國家的政策對三個不同的養老方式已經給予了明確的內涵和功能定位，在建設任務當中，明確指出社區日間照料中心和專業化養老機構是重點，日間照料床位和機構養老床位340余萬張，社區養老地產里面如果設計了這樣的養老床位，也可以納入到地方的床位指標里，如果你能夠在你的養老地產項目當中有這樣的日間照料中心，實際上也是可以納入政府的指標去獲得一些政策的。

提到了失能和半失能老人，這也是主要的關照對象，你要研究當地失能、半失能老人的比例，現在50%以上的養老機構有4萬家以上，一半以上都是不接受的，這也是市場的需求和空白。

在國家和省級層面要建立若干具有實訓功能的養老服務設施，如果你的規模可以申請省一級的試點、示范，你一定要有實訓功能設計在里面。昨天我們談到人才的問題，首先是分層級要解決的，國家有國家需要考慮的問題，省一級、市一級都需要有不同層級的養老服務功能去落實，如果你在你的項目當中，能夠把這樣有實訓功能的服務設施設計進去，你有可能申請到財政的支持。

在建設方式里面也提到了新建和改造，都可以結合。有很多朋友說我想在城市里面，老人在哪里，我就要去做這種城市型的老年公寓，但是城市里面土地很稀缺，如果能去尋找閑置的資產進行改造，也是一個非常好的方式，我也聽一些朋友提到過，如果你現在拿了地是離城市很遠，但是你企業又從來沒做過養老，最后建議你在城市里面先做一個小的項目，通過這樣的小項目，把你的團隊和品牌打造出來，跟你郊區的項目進行互動。

還有輸出管理團隊，引導養老機構規模化、專業化、連鎖化發展，現在我們能看到已經在運營的，已經入住的這些項目輸出管理能力還是不夠，輸出團隊、人才都是非常稀缺的，還需要有一個過程。養老機構向規模化、專業化、連鎖化方向發展，也符合了開發企業的利潤要求，如果你只是做一個單一的養老機構，它的利潤率可能不能滿足你企業發展的需要。

在資金籌措方面也明確提出了四個方面：第一是降低成本，北京2013年養老綜合用地的性質和一些關鍵的要點是已經在逐步公布，在北京出來以后，由好幾個省市跟進也很快，明年基本都會出來，這是非常重要的政策支持導向，大家都要非常關注，中央的政策導向性是非常明確的，地方發達城市跟進也很快，大家認識到這一條就不能等待，要去爭取。還有就是地方財政、福利彩票公益基金、地方專項補助資金，在后面的129號文件當中更加明確，包括昨天朱會長也講了，雖然是民政部出的，不是發改委等部委聯合發布的，但是畢竟是中央一級政府部門，其中比如提到了在資金稅費上加大力度，不管是民非還是民營企業，只要社會力量投資的養老服務機構，都是民政營業稅。另外，福彩基金，原來只是留存部分的10%可以用于養老，現在規定要提高到50%。

三、養老地產的盈利模式與典型案例 六種盈利模式我們做了很多的思考，我們一直思考房地產企業如何介入到養老，昨天臺灣的郭總是從另外一個角度做的分類，我們做的這個分類主要還是從房地產企業如何介入養老來思考的。

1、無障礙適老化社區

在現有人才很匱乏，短時間不能滿足我們需要的前提下，你可以先做硬件的提升，使居住在小區里面的老人能夠下得了樓，在小區里面活動。未來的房地產改善性需求，昨天朱會長也提到了，這個一定是真實的需求，我想改善型的需求有兩種：一是當小孩要上學了，需要尋找學區房子；二是老人居家養老，無障礙的改造、無障礙的條件，你能夠讓老人下樓，現在我就碰到一些開發商朋友，自己的父母住在自己開發的小區里面，就已經是半失能的狀態，坐輪椅，下不了樓，所以他說我要自己開發這樣的項目，首先要讓我的父母能夠下樓活動，這是我們開發企業能夠比較簡單進入養老領域的一種方式。

它的主要特征：一是小區里面養老服務還沒有提供，二是無障礙硬件環境；三是豐富的室內外活動空間，四是有組織的文化娛樂活動，五是盈利模式，房地產開發的產權銷售。

北京的怡海花園，它的售價比周邊其他的價格每平米高了5000塊錢，有很好的溢價能力。

2、CCRC持續照料退休社區(定義CCRC（ContinuingCareRetirementCommunity）——持續照料退休社區)面對的主要目標客群就是家里已經不需要第二代、第三代的撫養、照顧了，老人自己喜歡跟其他老人在一起，這點我們跟美國太陽城的開發商作過溝通，上個月到北京來，在座的個別朋友也參考了，我們在老齡委的會議室，請他們幾位跟我們做了溝通，蓋勒普先生就講到，60年前鳳凰城第一個太陽城開始建設的時候，很多美國的老人都不相信在這樣的沙漠地里面能夠創建一個全新的生活方式，但是當鳳凰城的第一個太陽城開業的第一天就有10萬老人去了，現在里面已經住了4萬多老人。所以他也提到中國現在的老人 養老方式跟未來50后、60后甚至70后老人養老模式是完全不一樣的，我們現在做的事情是為未來的老人創造一種全新的生活，這跟美國的發展歷程也是比較相近的。

3、CCC持續照料親情社區

CCC把R去掉了，CCC可以跟第二代、第三代共同生活的，養老服務配套都跟上了，這個也比較符合中國人養老的習慣。在美國的老人跟中國的老人也是有同樣的需求，我們聽蓋勒普先生介紹，他收購了太陽城以后，創建了太陽城牧場系列，這里面就有專門為年輕人設計的住宅，年輕人跟老年人在同一個社區里面，所以美國也在發展，美國的太陽城也不是一成不變的。中國有很多的開發企業也在嘗試做這樣的CCC的模式。

這個方式可能會比CCRC的方式更符合中國的國情特征，在它的盈利模式上面也能夠更好的作為產權銷售，盡快的回籠資金，有一些之前的項目產權銷售部分沒有或者是很少，所以資金壓力比較大，現在基本的共識就是產權銷售部分做到85%，15%的部分自持，我們下午還會有這樣的介紹，都用這樣的方式去平衡資金。

4、城市型養老公寓

這也是一種共識，老人都不愿意離開城市到郊外去，但是城內的土地非常少，我們只能到城鄉結合部去做開發，也會引導一批未來的老人，如果你創造了這樣全新的生活方式，你會引導一批老人去遠郊或者城鄉結合部。但是有大量的老人都是生活在城市環境里面，他們不愿意離開自己熟悉的環境，所以創造一個城市型的養老公寓，在豎向上把健康老人和失能、半失能老人做一個區分，這是一個很重要的發展方向。它的盈利模式會員制和產權銷售都是可以的。

日本木下介護的福原君給我們講過，他們增加了一個養老服務的領域，就是由他創辦的，在日本2000年介護保險制度實行之前，他們這五年的時間是通過商業化的發展已經可以盈利了，當時他們在公司內部有一個爭論，選址到底是去富士山腳下還是城市里面，后來他們選擇了在城市里面，現在在東京都周圍他們一共服務了3000多名中高端的老人。

5、旅游度假型養老酒店

這個應該是未來非常重要的發展方向，50后的老人，55年以后的老人、60后的老人，他們肯定不會待在家里去養老，很多人希望到處旅游，一邊旅游、一邊養老。剛才提到了現在正在做養老養生的產業聯盟，會制定一定的標準，如果符合這樣標準的項目，你當地的老人買了你的產權或者使用權，可以獲得這個聯盟里面其他項目的使用權，這個未來是一個非常大的趨勢，現在的旅游人口當中，40%的老人比例可能還會再增加，老人旅游的消費能力還會增加，所以我們應該去參考悅榕莊精品酒店的方式，很好的結合溫泉、康復、理療、營養、膳食等功能。我也知道很多朋友手里有旅游風景區的用地，如何跟養老結合，如何爭取旅游養老的老年人群，這個也需要深入的做很好的定位和規劃設計。

6、護理性機構

這也是我們可以投資開發的，可以去做連鎖的品牌，做規模化的發展。現在的護理型機構都有一次性入住金的問題，現在有不同的說法，有會員卡、有押金、有租金、消費卡等等，再加上月費，但是一次性入住金還是一個法律的空白，會員卡的收費跟押金、租金、消費卡的性質都是不一樣的，有錢你收了你是不能用的，有的錢收了你能不能用現在也沒有明確的政策支持，但是有一些做得非常好的項目，通過會員卡和押金的方式運用得還是很好。國內比較典型的民辦養老機構如北京的太申祥和及壽山福海。（北京民政局今年新評定了兩個五星級養老機構，一個是公辦的北京第一社會福利院，另一個就是民辦的壽山福海。）他們做了很好的室內外環境，有很好的活動組織，有很好的配套，主要還是通過會員制和月費的方式運營得不錯，但是前期條件就是土地成本一定要拿得比較合理。

四、養老地產開發流程與前期定位 養老地產的開發流程很重要，跟普通的開發流程有所區別，設計任務書對養老服務體系的分析規劃，要根據小區的規模確定居家、社區、機構的配比，這樣的方案要預先有一個養老服務的框架方案，對養護院、日間照料中心、適老住宅這樣的類型是一個服務團隊，還是不同的服務團隊，都要有一個框架性的方案。有了前三步以后才能出一個設計任務書來做規劃。在規劃設計階段，特別建議一定要有一個顧問團隊，不管你不同階段是一個公司還是不同的公司去做，一定要有一個顧問團隊幫你把關，在規劃設計完成以后，工程建設、市場開發和人才培養要同時進行，這三個環節也很重要。老人的市場開發跟普通的住宅購買人群的市場開發方法不一樣，人才培養這一塊，昨天也跟大家溝通過了，可能現在這個瓶頸一時半會解決不了，但是肯定有辦法，比如說當地一定要找運營管理有基礎的人才，比如說醫院的護理主任，或者他本身已經是養老院，不管是公辦還是民營養老院的院長，在當地一定要解決這樣的經營管理人才。同時一定要找到國外和國內非常好的顧問團隊，比如說日本的木下，比如說昨天有臺灣的、德國的、澳大利亞的，但是國外的團隊跟中國國情的結合、落地，還是要中國的專家來幫助理順，所以人才的問題要從這三個方面組合解決，要有當地的人才，國外先進的理念、成熟的模式和管理的方法，還要有中國專家幫助你轉化。正式開業之前要做好運營管理方案，通過試營業進行調整。

現在跟老年住區相關的國家、行業規范或標準，至少有這九本，我們做過梳理，五月底的時候有這樣一本社會力量參與的老年住區建設的模式和相關標準，在我們老年住區專家委員會的共同努力下，很多專家都做了貢獻，在這里面對大家前期部分可能會比較著重的做了一些梳理，把剛才提到的九本規范，尤其是前期部分相關的，比如客群細分、項目的規模、基地的選址與布局、主要用房面積指標等等都做了梳理，可能對大家前期定位、包括給政府做可研報告，可能是一個比較好的參考圖本。

結語：養老地產是大有可為的，在微博上、網絡上很多人打了問號，養老地產是否是在掙老年人的錢？這個其實不是問題，只要是社會力量參與養老事業的，除了慈善組織，商業組織一定是要盈利的，養老地產更需要有比較大的利潤空間。未來的養老需求和消費方式一定是豐富多彩的，我們一定 不要停留在現在和過往老人的消費觀念、消費力和消費層次上，我們一定要研究未來老人的消費能力一定是豐富多彩的。

所以剛才講的開發企業可以去做的模式都是對應了不同的消費需求、不同的老人客群，只要你做好，專業化發展，你選擇一個方向、一個模式做專做精，未來一定會有很好的市場匯報。

七月份的一些數據我們看到，雖然現在養老的形勢非常嚴峻，我們“十二五”的床位目標現在過了40%，已經完成的只有10%、30萬張。2011年底的統計數據各個省的床位缺口15萬張以上的省份排名我們也做了一個梳理，房地產企業進入養老行業，我們面臨的是這樣的市場環境，我們也不希望“十二五”還有最后三年的時候，還有90%的床位建設目標去做一些大躍進，這個肯定會有很多問題。現在整個的養老服務網絡覆蓋率還不到20%，3300萬的失能老人，4萬個養老機構里面只是50%不到的收養老人，比例只有23.5%。還有城鄉老人的空巢率到了50%。我們從事養老地產的目標客群所處環境的嚴峻性，通過分析不同的老人，比如空巢老人應該是什么樣的產品形態、盈利模式，可以對應他們的需求，可能對失能老人、半失能老人、健康活躍老人都是不太一樣的。

我們都是剛剛開始，今后的路還很長，未來的三年，就是明年年初的時候，老年人權益保障法應該會正式發布，今年年底、明年年初，這可能是一個非常重要的時間段，中央和地方的政策還會密集的出臺，支持我們參與養老事業。未來的三年，我們企業和個人都選擇好自己的定位，可能在“十三五”的時候我們都會有一個很好的發展！謝謝大家！

第四篇：巴巴盈利模式分析2009

巴巴盈利模式分析2009-09-10 18:06閱讀了一些文章，個人感覺阿里巴巴的盈利完全是它掌握了中國很多企業的信息，而這些信息是每一個企業都想要去知道的。這就是信息創造價值的過程！

阿里巴巴作為中國電子商務界的一個神話，從98年創業之初就開始了它的傳奇發展。它在短短幾年時間里累積300萬的企業會員，并且每天以6000多新用戶的速度增加。不僅僅是搭上了其創始人馬云的傳奇神話，它的成功更是得力于其準確的市場定位，以及前瞻性的遠見。阿里巴巴在電子商務萌芽階段就商業化地切入，并且踏實的做著自己能力能夠做到的事情。自己誠實守信并且在實際行動中致力于規范網上電子商務貿易。這一切在中國二十一世紀的前幾年，這個中國電子商務迅速發展的階段，成就了阿里巴巴今天的成績。一個錯誤就可以造成一個失敗，但一個成功必然是很多個正確的原因帶來的，下面我們就來簡單分析一下阿里巴巴網站的運營模式、盈利點、成功之處以及目前和以后的發展戰略。

阿里巴巴網站的目標是建立全球最大最活躍的網上貿易市場，它不同于早期互聯網公司以技術為驅動的網絡服務模式，它從一開始就有明確的商業模式。阿里巴巴具有明確的市場定位，在發展初期專做信息流，繞開物流，前瞻性的觀望資金流并在恰當的時候介入支付環節。它的的運營模式是遵循循序漸進的過程，依據中國電子商務界的發展狀況來準確定位網站。首先抓基礎的，然后在事實過程中不斷捕捉新的收入機會。從最基礎的替企業架設站點，到隨之而來的網站推廣以及對在線貿易資信的輔助服務，交易本身的訂單管理，不斷延伸。其出色的贏利模式符合：贏利的強有力，可持續，可拓展的特點。

具體談阿里巴巴網站的運營模式主要有以下幾個特點：

首先，專做信息流，匯聚大量的市場供求信息。馬云曾在05年阿里巴巴在廣交會期間主辦的電子商務研討會，闡述了以下觀點，即中國電子商務將經歷三個階段，信息流、資金流和物流階段。目前還停留在信息流階段。交易平臺在技術上雖然不難，但沒有人使用，企業對在線交易基本上還沒有需求，因此做在線交易意義不大。這是阿里巴巴最大的特點，就是做今天能做到的事，循序漸進發展電子商務。

功能上，阿里巴巴在充分調研企業需求的基礎上，將企業登錄匯聚的信息整合分類，形成網站獨具特色的欄目，使企業用戶獲得有效的信息和服務。阿里巴巴主要信息服務欄目包括：①商業機會，有27個行業700多個產品分類的商業機會供查閱，通常提供大約50萬供求信息②產品展示：按產品分類陳列展示阿里巴巴會員的各類圖文并茂的產品信息庫③公司全庫：公司網站大全，目前已經匯聚4萬多家公司網頁。用戶可以通過搜索尋找貿易伙伴，了解公司詳細資訊。會員也可以免費申請自己的公司加入到阿里巴巴“公司全庫”中，并鏈接到公司全庫的相關類目中方便會員有機會了解公司全貌。④行業資訊：按各類行業分類發布最新動態信息，會員還可以分類訂閱最新信息，直接通過電子郵件接受。⑤價格行情：按行業提供企業最新報價和市場價格動態信息⑥以商會友：商人俱樂部。在這里會員交流行業見解，談天說地。其中咖啡時間為會員每天提供新話題，為會員分析如何做網上營銷等話題。⑦商業服務：航運、外幣轉換、信用調查、保險、稅務、貿易代理等咨詢和服務。這些欄目為用戶提供了充滿現代商業氣息，豐富實用的信息，構成了網上交易市場的主體。

第二，阿里巴巴采用本土化的網站建設方式，針對不同國家采用當地的語言，簡易可讀，這

種便利性和親和力將各國市場有機地融為一體。阿里巴巴已經建立運作四個相互關聯的網站：英文的國際網站(http://)面向全球商人提供專業服務;簡體中文的中國網站(http://china.aliaba.com)主要為中國大陸市場服務;全球性的繁體中文網站(http://chinese.alibaba.com)則為臺灣、香港、東南亞及遍及全球的華商服務;韓文的韓國網站(http://kr.alibaba.com)針對韓文用戶服務(目前不可用)，日文的日本網站(http://japan.alibaba.com)。而且即將推出針對當地市場的歐洲語言和南美網站。這些網站相互鏈接，內容相互交融，為會員提供一個整合一體的國際貿易平臺，匯集全球178個國家(地區)的商業信息和個性化的商人社區。

第三，在起步階段，網站放低會員準入門檻，以免費會員制吸引企業登錄平臺注冊用戶，從而匯聚商流，活躍市場，會員在瀏覽信息的同時也帶來了源源不斷的信息流和創造無限商機。截至2001年7月，阿里巴巴會員數目已達73萬，分別來自202個國家和地區，每天登記成為阿里巴巴的商人會員超過1500名。阿里巴巴會員多數為中小企業，免費會員制是吸引中小企業的最主要因素。在市場競爭將日趨復雜激烈的情況下，中小企業當然不肯錯過這個成本低廉的機遇，利用網上市場來抓住企業商機。大大小小的企業活躍于網上市場，反過來為阿里巴巴帶來了各類供需，壯大了網上交易平臺。阿里巴巴每月頁面瀏覽量超過4500萬，信息庫存買賣類商業機會信息達50萬條，每天新增買賣信息超過3000條，每月有超過30萬個詢盤，平均每條買賣信息會得到四個反饋。

第四，阿里巴巴通過增值服務為會員提供了優越的市場服務，增值服務一方面加強了這個網上交易市場的服務項目功能，另一方面又使網站能有多種方式實現直接贏利。盡管目前阿里巴巴不向會員收費，但據馬云介紹，阿里巴巴網站目前是贏利的。阿里巴巴的贏利欄目主要是：中國供應商、委托設計公司網站、網上推廣項目和誠信通。中國供應商是通過ALIBABA的交易信息平臺，給中國的商家提供來自各國國際買家的特別詢盤。客戶可以委托阿里巴巴作一次性的投資建設公司網站，這個項目主要是alibaba幫助企業建立擁有獨立域名網站，并且與alibaba鏈接。網上推廣項目，是由郵件廣告、旗幟廣告、文字鏈接和模塊廣告組成。郵件廣告由網站每天向商人發送的最新商情特快郵件插播商家的廣告;文字鏈接將廣告置于文字鏈接中。新推出的誠信通項目能幫助用戶了解潛在客戶的資信狀況，找到真正的網上貿易伙伴;進行權威資信機構的認證，確認會員公司的合法性和聯絡人的業務身份;展現公司的證書和榮譽，用業務伙伴的好評成為公司實力的最好證明。

第五，適度但比較成功的市場運作，比如福布斯評選，提升了阿里巴巴的品牌價值和融資能力。阿里巴巴與日本互聯網投資公司軟庫(Softbank)結盟，請軟庫公司首席執行官、亞洲首富孫正義擔任阿里巴巴的首席顧問，請世界貿易組織前任總干事、現任高盛國際集團主席兼總裁彼得?薩瑟蘭擔任阿里巴巴的特別顧問。通過各類成功的宣傳運作，阿里巴巴多次被選為全球最佳B2B站點之一。2000年10月，阿里巴巴榮獲二十一世紀首屆中國百佳品牌網站評選“最佳貿易網”。

第五篇：養老產業蓄勢 養老地產盈利模式求解

萬億養老產業蓄勢養老地產盈利模式求解

8月19日，世聯地產與臺灣最大的養老產業集團——恒安照護集團簽署戰略合作協議。此前的8月16日，國務院常務會議提出，要將養老產業打造成為朝陽產業。

隨著中國老齡化人口的快速增長，“養老地產”逐漸成為房地產市場上繼自住型住宅之外的“隱性剛性需求”，各大房企及險資紛紛試水，但具體的商業開發模式仍處于探索階段。世聯地產副總裁林蔚指出，養老產業是以服務為核心的產業，而不是以開發為核心的，需要長期投入，也需要更多政策的配合與支持。

養老市場規模至少萬億

世聯地產研究數據顯示，截至2011年底，全國60歲以上老年人口達到1.85億，占總人口13.7%，中國已經步入老齡社會；到2050年，我國老年人口總量將超過4億。另據中國老齡科學研究中心調查顯示，我國城市42.8%的老年人擁有儲蓄存款，預計到2030年，老年人的退休金總額將超7萬億元。

作為民生熱點，養老產業成為國家“十二五”重點發展扶植的產業。隨著養老社區、養老機構、度假養老、社區養老、居家養老等需求多元化，龐大而多樣化的養老市場誕生。據了解，目前全國有80家地產商進入養老地產領域，公開信息披露的養老地產項目達百余個。

世聯地產董事長陳勁松預計，國內養老產業市場規模至少萬億以上，以后還會逐年增長。恒安照護集團董事長胡世賢表示，目前大陸人口老齡化狀態與20年前的臺灣十分類似，但是大陸人口老齡化發展更加快速，養老產業市場發展潛力巨大。不過，胡世賢認為，內地養老產業存在“山寨化”現象，很多項目只是打著“養老”的幌子，實際上還是在賣房子。

從大型房企養老地產的開發定位來看，主要是針對年齡在70歲以下的低齡健康老年人。主要開發模式還是以旅游地產為主，結合當地的特色旅游資源，滿足健康老年人候鳥式度假與養生養老的需求，真正能提供養老多元化服務的極少。

世聯地產顧問業務發展部總監李亞南指出，目前國內的養老地產是一個“模糊而想當然的市場”，面臨營銷、盈利以及長期持續發展的困擾。

“養老產業是一個進入就不能退出的行業。”胡世賢說，養老不是賣房產，而是賣服務，而大陸目前養老產業鏈尚不完善，相關行業如護工等人才急缺，恒安進入大陸正在做一些前期的事情，比如培養人才以使臺灣經驗本地化，以及挑選合適的項目“種子”作為試點。

臺灣經驗可資借鑒

世聯地產在研究了美國、日本的養老產業模式之后，認為其在國內并不適合推廣。相較之下，臺灣的經驗可資借鑒。

胡世賢介紹，作為臺灣養老產業第一品牌，恒安照護集團目前在臺灣擁有700多位員工，照料5500多位老人。服務類型包含機構式照顧、居家式照顧、小區式照顧，服務項目由小區服務、老人住宅、老人安養、老人養護到長期照護等多重模式。世聯地產希望借鑒恒安照護集團的經驗，通過與之的戰略合作來進行公司的轉型。

世聯地產認為，三種開發模式的推行，將改善目前養老產業的不足，逐漸實現盈利。其一是隔代親情社區開發模式，即年輕人群與健康老人混合的社區，北京（樓盤）太陽城、杭州（樓盤）綠城藍庭社區、杭州萬科良渚文化村等是這類模式的實踐。

李亞南介紹，這類模式下，持有少量物業與銷售物業相結合，持有物業規模比例應小于30%，銷售比例應大于70%，以保證開發的持續性和養老社區的品牌屬性。“銷售物業+持有經營+服務輸出”是整體的盈利思路，將在保證品牌樹立與服務輸出水準的同時，實現快速回現，保證現金流，為后續開發回血。針對全持有的養老物業，即會員制醫養綜合體，押金制和會員制是國內可行的盈利模式，會員制銷售的是服務內容；押金制僅是銷售物業使用權。目前國內采取這種方式的項目有北京太陽城水岸香舍、天津（樓盤）寶坻云杉鎮等。

世聯地產表示，以銷售服務（而非物業使用權）為核心，是會員制交易模式的設計前提，而終身類會員、押金類會員和消費類會員的有機組合，將解決企業開發過程中的資金流問題。但從財務、盈利效果和經營三個角度來看，相比較傳統的押金制模式，會員制運作模式可以較為靈活地計入財務報表，在經營上操作更加便捷，能夠更好地實現回現。

第三類是“養生目的地”開發模式，針對具有高保健意識的中高端家庭，盈利模式則是“持有核心設施+物業銷售+會員銷售”，而“度假養生+交換平臺”，將是未來發展的一種全新經營模式。

據悉，針對健康活力老人的“候鳥式養老”的度假交換平臺模式，市場上已經開始有所嘗試，目前上海（樓盤）親和源在海南（樓盤）、東北等地已開始試水度假養老項目。

(21世紀經濟報道)