第一篇：養老地產相關政策與盈利模式

朱文俊：養老地產相關政策與盈利模式

2012-11-26 14:18:16 來源：中房網

【摘要】：2012年11月22-24日，由中國房地產業協會主辦，中國房地產協會老年住區委員會、中國百年建筑研究院承辦，中房網獨家支持的“2012年老年住區典型項目交流會”在北京太陽城奧林匹斯俱樂部隆重召開。

中國百年建筑研究院院長 朱文俊

因為我們是老年住區，實際我們在研究養老地產，養老地產在網絡上、微博上經常會有很多不同的聲音，養老跟地產好像一沾上很多就覺得是不是有問題？養老地產是不是一定就是掛羊頭賣狗肉？養老地產能夠盈利嗎？養老服務能夠盈利嗎？養老地產有哪些政策支持？現在很多項目都在前期階段，如何做好前期的定位和可研報告，跟政府申請一些好的支持政策。這個PPT主要從四個方面給大家做一個交流。

一、養老地產的本質

這是兩個第三產業的結合，在中國老齡產業協會的老齡產業的十大行業當中，就有這兩個部分，養老服務業和老年房地產業。

這兩個行業的投資主體和盈利模式都是不一樣的，養老服務業的投資主體是民營非企業或者民營養老公司。房地產就是房地產開發公司的投資企業，養老服務業的盈利來源主要是會員費和服務費。房地產業的主要來源是房屋銷售和房屋出租，這是兩個不同的行業，利潤來源也不一樣。很多朋友一開始借助養老地產的時候，經常會把這兩個行業的盈利來源混為一談，很多不是很明白的朋友覺得是不是房地產行業介入養老？房地產行業的利潤好像就總是暴利，而養老服務業應該是一個福利性、非營利性的，實際上養老服務業除了民非、公益性的性質以外，養老服務業本身社會力量參與也是要盈利的，沒有盈利，企業就沒法發展。房地產業主要依靠開發利潤和養老服務業的結合創造一個細分的開發領域。

二、養老地產的相關政策

最近幾年國家密集的出臺了一些政策，這三個政策是比較綱領性、原則性的政策，現在各地省一級、市一級也在出臺相應的對應政策。我們了解政策的目的一個是要明確支持方向。中央政府想得很明白，支持方向也很明確，但是到了地方，我們跟地方的發改委、民政局、衛生局、國土局溝通的時候，經常是碰到很多他們也不知道怎么辦的情況，落地到地方的時候，很多政策沒辦法去落地的，這需要我們能夠通過對這幾個原則性文件的深入掌握，我們要去做一些工作引導地方政府，讓地方政府在大的政策前提下，在當地做一些政策的創新和用。

我們如何去運用這里面的政策，跟地方政府去溝通呢？這里面還是有一些要點的。在老齡事業“十二五”規劃里面的指導思想，這六個體系是有三個體系都是跟我們養老地產相關的，在發展目標里面也提到了養老服務體系，也提到了要進行無障礙設施的改造和新建小區的規劃建設。在基本任務里面提到了政府引導與社會參與相結合，11項任務里面有6項跟我們是緊密相關的，在這里面我們都可以找到我們跟當地政府去做一些工作的依據。比如說前面講到了要引導開發老年宜居住宅和代際親情住宅，我們要去找到一些養老地產的開發模式，后面還會詳細講一下。

在居家養老服務里面要建立健全三級服務網絡，我們開發的養老地產，在項目里面的養老服務配套是否可以進入政府所需要的三級服務網絡，我們能為政府做一些工作，你就可以得到政府的一些支持。比如說老齡服務這一項任務里面，要大力發展社區照料服務，要進入小區的配套建設規劃。去年民政部已經在發改委和建設部的共同發布下，民政部編了社區老年人日間照料中心的標準，這個也是對我們一個很好的指導。講到要統籌發展養老機構，要推進供養型、養護型、醫護型養老機構的建設，在我們的項目里面，如果你的區位非常重要、規模非常大，你也可以在里面選擇是什么樣的養老機構，可能是小一點的社區服務中心，也可能是大一點的服務機構，根據你的客群定位去選擇。

老年養護院的建設標準，去年也發布了，也可以作為我們依據的一個標準。要優先發展護理康復服務，今年3月21號康復醫院的基本標準也頒布了，這也是對我們的工作有一定的幫助。在第五項任務里面，老年人生活環境里面提到了無障礙環境建設條例，要在“十二五”期間研究制定，事實上8月1號已經開始頒布了，日本在老齡化程度到14%的時候，國家頒布了這樣的無障礙條例，我們也是相對比較提前，正式頒布了這個條例，這對我們房地產行業進入養老行業都會有一定的指導作用，我們會講到后面的幾種盈利模式當中有一種，你可以使你的開發項目先做好硬件環境，做好無障礙的適老化社區。

在生活環境里面提到了老年友好型城市和老年宜居社區，研究編制建設老年友好型城市和老年宜居社區指南。2012年11月也頒布了中國老年宜居住區試點工程管理辦法(試行)，也跟大家做了一些溝通。

中國老齡產業協會現在正在組織老年旅游和養生這樣的產業聯盟，目的是把我們很多旅游地產的閑置物業跟老年旅游結合起來，因為目前旅游的人口當中，40%都是老年人，老年人現在又有錢、又有閑，怎么通過跟老年旅游的結合，把我們的旅游地產物業結合起來，昨天和今天很多案例講到了，比如輪轉式的方式等等，如果讓老人買了一處的房子使用權，他能夠得到全國很多這樣達到標準的其他物業的使用權，未來50后、60后的老年人旅游養老消費能力釋放出來，一定是一個非常重要的開發方向，去對應這樣的消費需求。

體驗式旅游

在社會養老服務體系建設規劃當中，主要是把三種養老方式做了一個很好的定義，但是我發現很多包括業內的朋友對這個還是研究的不夠多，實際上國家的政策對三個不同的養老方式已經給予了明確的內涵和功能定位，在建設任務當中，明確指出社區日間照料中心和專業化養老機構是重點，日間照料床位和機構養老床位340余萬張，社區養老地產里面如果設計了這樣的養老床位，也可以納入到地方的床位指標里，如果你能夠在你的養老地產項目當中有這樣的日間照料中心，實際上也是可以納入政府的指標去獲得一些政策的。

提到了失能和半失能老人，這也是主要的關照對象，你要研究當地失能、半失能老人的比例，現在50%以上的養老機構有4萬家以上，一半以上都是不接受的，這也是市場的需求和空白。

在國家和省級層面要建立若干具有實訓功能的養老服務設施，如果你的規模可以申請省一級的試點、示范，你一定要有實訓功能設計在里面。昨天我們談到人才的問題，首先是分層級要解決的，國家有國家需要考慮的問題，省一級、市一級都需要有不同層級的養老服務功能去落實，如果你在你的項目當中，能夠把這樣有實訓功能的服務設施設計進去，你有可能申請到財政的支持。

在建設方式里面也提到了新建和改造，都可以結合。有很多朋友說我想在城市里面，老人在哪里，我就要去做這種城市型的老年公寓，但是城市里面土地很稀缺，如果能去尋找閑置的資產進行改造，也是一個非常好的方式，我也聽一些朋友提到過，如果你現在拿了地是離城市很遠，但是你企業又從來沒做過養老，最后建議你在城市里面先做一個小的項目，通過這樣的小項目，把你的團隊和品牌打造出來，跟你郊區的項目進行互動。

還有輸出管理團隊，引導養老機構規模化、專業化、連鎖化發展，現在我們能看到已經在運營的，已經入住的這些項目輸出管理能力還是不夠，輸出團隊、人才都是非常稀缺的，還需要有一個過程。養老機構向規模化、專業化、連鎖化方向發展，也符合了開發企業的利潤要求，如果你只是做一個單一的養老機構，它的利潤率可能不能滿足你企業發展的需要。

在資金籌措方面也明確提出了四個方面：第一是降低成本，北京2013年養老綜合用地的性質和一些關鍵的要點是已經在逐步公布，在北京出來以后，由好幾個省市跟進也很快，明年基本都會出來，這是非常重要的政策支持導向，大家都要非常關注，中央的政策導向性是非常明確的，地方發達城市跟進也很快，大家認識到這一條就不能等待，要去爭取。還有就是地方財政、福利彩票公益基金、地方專項補助資金，在后面的129號文件當中更加明確，包括昨天朱會長也講了，雖然是民政部出的，不是發改委等部委聯合發布的，但是畢竟是中央一級政府部門，其中比如提到了在資金稅費上加大力度，不管是民非還是民營企業，只要社會力量投資的養老服務機構，都是民政營業稅。另外，福彩基金，原來只是留存部分的10%可以用于養老，現在規定要提高到50%。

三、養老地產的盈利模式與典型案例

六種盈利模式我們做了很多的思考，我們一直思考房地產企業如何介入到養老，昨天臺灣的郭總是從另外一個角度做的分類，我們做的這個分類主要還是從房地產企業如何介入養老來思考的。

1、無障礙適老化社區

在現有人才很匱乏，短時間不能滿足我們需要的前提下，你可以先做硬件的提升，使居住在小區里面的老人能夠下得了樓，在小區里面活動。未來的房地產改善性需求，昨天朱會長也提到了，這個一定是真實的需求，我想改善型的需求有兩種：一是當小孩要上學了，需要尋找學區房子；二是老人居家養老，無障礙的改造、無障礙的條件，你能夠讓老人下樓，現在我就碰到一些開發商朋友，自己的父母住在自己開發的小區里面，就已經是半失能的狀態，坐輪椅，下不了樓，所以他說我要自己開發這樣的項目，首先要讓我的父母能夠下樓活動，這是我們開發企業能夠比較簡單進入養老領域的一種方式。

它的主要特征：一是小區里面養老服務還沒有提供，二是無障礙硬件環境；三是豐富的室內外活動空間，四是有組織的文化娛樂活動，五是盈利模式，房地產開發的產權銷售。

北京的怡海花園，它的售價比周邊其他的價格每平米高了5000塊錢，有很好的溢價能力。

2、CCRC持續照料退休社區

面對的主要目標客群就是家里已經不需要第二代、第三代的撫養、照顧了，老人自己喜歡跟其他老人在一起，這點我們跟美國太陽城的開發商作過溝通，上個月到北京來，在座的個別朋友也參考了，我們在老齡委的會議室，請他們幾位跟我們做了溝通，蓋勒普先生就講到，60年前鳳凰城第一個太陽城開始建設的時候，很多美國的老人都不相信在這樣的沙漠地里面能夠創建一個全新的生活方式，但是當鳳凰城的第一個太陽城開業的第一天就有10萬老人去了，現在里面已經住了4萬多老人。所以他也提到中國現在的老人養老方式跟未來50后、60后甚至70后老人養老模式是完全不一樣的，我們現在做的事情是為未來的老人創造一種全新的生活，這跟美國的發展歷程也是比較相近的。

3、CCC持續照料親情社區

CCC把R去掉了，CCC可以跟第二代、第三代共同生活的，養老服務配套都跟上了，這個也比較符合中國人養老的習慣。在美國的老人跟中國的老人也是有同樣的需求，我們聽蓋勒普先生介紹，他收購了太陽城以后，創建了太陽城牧場系列，這里面就有專門為年輕人設計的住宅，年輕人跟老年人在同一個社區里面，所以美國也在發展，美國的太陽城也不是一成不變的。中國有很多的開發企業也在嘗試做這樣的CCC的模式。

這個方式可能會比CCRC的方式更符合中國的國情特征，在它的盈利模式上面也能夠更好的作為產權銷售，盡快的回籠資金，有一些之前的項目產權銷售部分沒有或者是很少，所以資金壓力比較大，現在基本的共識就是產權銷售部分做到85%，15%的部分自持，我們下午還會有這樣的介紹，都用這樣的方式去平衡資金。

4、城市型養老公寓

這也是一種共識，老人都不愿意離開城市到郊外去，但是城內的土地非常少，我們只能到城鄉結合部去做開發，也會引導一批未來的老人，如果你創造了這樣全新的生活方式，你會引導一批老人去遠郊或者城鄉結合部。但是有大量的老人都是生活在城市環境里面，他們不愿意離開自己熟悉的環境，所以創造一個城市型的養老公寓，在豎向上把健康老人和失能、半失能老人做一個區分，這是一個很重要的發展方向。它的盈利模式會員制和產權銷售都是可以的。

日本木下介護的福原君給我們講過，他們增加了一個養老服務的領域，就是由他創辦的，在日本2000年介護保險制度實行之前，他們這五年的時間是通過商業化的發展已經可以盈利了，當時他們在公司內部有一個爭論，選址到底是去富士山腳下還是城市里面，后來他們選擇了在城市里面，現在在東京都周圍他們一共服務了3000多名中高端的老人。

5、旅游度假型養老酒店

這個應該是未來非常重要的發展方向，50后的老人，55年以后的老人、60后的老人，他們肯定不會待在家里去養老，很多人希望到處旅游，一邊旅游、一邊養老。剛才提到了現在正在做養老養生的產業聯盟，會制定一定的標準，如果符合這樣標準的項目，你當地的老人買了你的產權或者使用權，可以獲得這個聯盟里面其他項目的使用權，這個未來是一個非常大的趨勢，現在的旅游人口當中，40%的老人比例可能還會再增加，老人旅游的消費能力還會增加，所以我們應該去參考悅榕莊精品酒店的方式，很好的結合溫泉、康復、理療、營養、膳食等功能。我也知道很多朋友手里有旅游風景區的用地，如何跟養老結合，如何爭取旅游養老的老年人群，這個也需要深入的做很好的定位和規劃設計。

6、護理性機構

這也是我們可以投資開發的，可以去做連鎖的品牌，做規模化的發展。現在的護理型機構都有一次性入住金的問題，現在有不同的說法，有會員卡、有押金、有租金、消費卡等等，再加上月費，但是一次性入住金還是一個法律的空白，會員卡的收費跟押金、租金、消費卡的性質都是不一樣的，有錢你收了你是不能用的，有的錢收了你能不能用現在也沒有明確的政策支持，但是有一些做得非常好的項目，通過會員卡和押金的方式運用得還是很好。國內比較典型的民辦養老機構如北京的太申祥和及壽山福海。（北京民政局今年新評定了兩個五星級養老機構，一個是公辦的北京第一社會福利院，另一個就是民辦的壽山福海。）他們做了很好的室內外環境，有很好的活動組織，有很好的配套，主要還是通過會員制和月費的方式運營得不錯，但是前期條件就是土地成本一定要拿得比較合理。

四、養老地產開發流程與前期定位

養老地產的開發流程很重要，跟普通的開發流程有所區別，設計任務書對養老服務體系的分析規劃，要根據小區的規模確定居家、社區、機構的配比，這樣的方案要預先有一個養老服務的框架方案，對養護院、日間照料中心、適老住宅這樣的類型是一個服務團隊，還是不同的服務團隊，都要有一個框架性的方案。有了前三步以后才能出一個設計任務書來做規劃。

在規劃設計階段，特別建議一定要有一個顧問團隊，不管你不同階段是一個公司還是不同的公司去做，一定要有一個顧問團隊幫你把關，在規劃設計完成以后，工程建設、市場開發和人才培養要同時進行，這三個環節也很重要。老人的市場開發跟普通的住宅購買人群的市場開發方法不一樣，人才培養這一塊，昨天也跟大家溝通過了，可能現在這個瓶頸一時半會解決不了，但是肯定有辦法，比如說當地一定要找運營管理有基礎的人才，比如說醫院的護理主任，或者他本身已經是養老院，不管是公辦還是民營養老院的院長，在當地一定要解決這樣的經營管理人才。同時一定要找到國外和國內非常好的顧問團隊，比如說日本的木下，比如說昨天有臺灣的、德國的、澳大利亞的，但是國外的團隊跟中國國情的結合、落地，還是要中國的專家來幫助理順，所以人才的問題要從這三個方面組合解決，要有當地的人才，國外先進的理念、成熟的模式和管理的方法，還要有中國專家幫助你轉化。正式開業之前要做好運營管理方案，通過試營業進行調整。

現在跟老年住區相關的國家、行業規范或標準，至少有這九本，我們做過梳理，五月底的時候有這樣一本社會力量參與的老年住區建設的模式和相關標準，在我們老年住區專家委員會的共同努力下，很多專家都做了貢獻，在這里面對大家前期部分可能會比較著重的做了一些梳理，把剛才提到的九本規范，尤其是前期部分相關的，比如客群細分、項目的規模、基地的選址與布局、主要用房面積指標等等都做了梳理，可能對大家前期定位、包括給政府做可研報告，可能是一個比較好的參考圖本。

結語：養老地產是大有可為的，在微博上、網絡上很多人打了問號，養老地產是否是在掙老年人的錢？這個其實不是問題，只要是社會力量參與養老事業的，除了慈善組織，商業組織一定是要盈利的，養老地產更需要有比較大的利潤空間。未來的養老需求和消費方式一定是豐富多彩的，我們一定不要停留在現在和過往老人的消費觀念、消費力和消費層次上，我們一定要研究未來老人的消費能力一定是豐富多彩的。

所以剛才講的開發企業可以去做的模式都是對應了不同的消費需求、不同的老人客群，只要你做好，專業化發展，你選擇一個方向、一個模式做專做精，未來一定會有很好的市場匯報。

七月份的一些數據我們看到，雖然現在養老的形勢非常嚴峻，我們“十二五”的床位目標現在過了40%，已經完成的只有10%、30萬張。2011年底的統計數據各個省的床位缺口15萬張以上的省份排名我們也做了一個梳理，房地產企業進入養老行業，我們面臨的是這樣的市場環境，我們也不希望“十二五”還有最后三年的時候，還有90%的床位建設目標去做一些大躍進，這個肯定會有很多問題。現在整個的養老服務網絡覆蓋率還不到20%，3300萬的失能老人，4萬個養老機構里面只是50%不到的收養老人，比例只有23.5%。還有城鄉老人的空巢率到了50%。我們從事養老地產的目標客群所處環境的嚴峻性，通過分析不同的老人，比如空巢老人應該是什么樣的產品形態、盈利模式，可以對應他們的需求，可能對失能老人、半失能老人、健康活躍老人都是不太一樣的。

我們都是剛剛開始，今后的路還很長，未來的三年，就是明年年初的時候，老年人權益保障法應該會正式發布，今年年底、明年年初，這可能是一個非常重要的時間段，中央和地方的政策還會密集的出臺，支持我們參與養老事業。未來的三年，我們企業和個人都選擇好自己的定位，可能在“十三五”的時候我們都會有一個很好的發展！謝謝大家！

第二篇：養老地產相關政策與盈利模式

因為我們是老年住區，實際我們在研究養老地產，養老地產在網絡上、微博上經常會有很多不同的聲音，養老跟地產好像一沾上很多就覺得是不是有問題？養老地產是不是一定就是掛羊頭賣狗肉？養老地產能夠盈利嗎？養老服務能夠盈利嗎？養老地產有哪些政策支持？現在很多項目都在前期階段，如何做好前期的定位和可研報告，跟政府申請一些好的支持政策。這個PPT主要從四個方面給大家做一個交流。

一、養老地產的本質

這是兩個第三產業的結合，在中國老齡產業協會的老齡產業的十大行業當中，就有這兩個部分，養老服務業和老年房地產業。

這兩個行業的投資主體和盈利模式都是不一樣的，養老服務業的投資主體是民營非企業或者民營養老公司。房地產就是房地產開發公司的投資企業，養老服務業的盈利來源主要是會員費和服務費。房地產業的主要來源是房屋銷售和房屋出租，這是兩個不同的行業，利潤來源也不一樣。很多朋友一開始借助養老地產的時候，經常會把這兩個行業的盈利來源混為一談，很多不是很明白的朋友覺得是不是房地產行業介入養老？房地產行業的利潤好像就總是暴利，而養老服務業應該是一個福利性、非營利性的，實際上養老服務業除了民非、公益性的性質以外，養老服務業本身社會力量參與也是要盈利的，沒有盈利，企業就沒法發展。房地產業主要依靠開發利潤和養老服務業的結合創造一個細分的開發領域。

二、養老地產的相關政策

最近幾年國家密集的出臺了一些政策，這三個政策是比較綱領性、原則性的政策，現在各地省一級、市一級也在出臺相應的對應政策。我們了解政策的目的一個是要明確支持方向。中央政府想得很明白，支持方向也很明確，但是到了地方，我們跟地方的發改委、民政局、衛生局、國土局溝通的時候，經常是碰到很多他們也不知道怎么辦的情況，落地到地方的時候，很多政策沒辦法去落地的，這需要我們能夠通過對這幾個原則性文件的深入掌握，我 們要去做一些工作引導地方政府，讓地方政府在大的政策前提下，在當地做一些政策的創新和用。

我們如何去運用這里面的政策，跟地方政府去溝通呢？這里面還是有一些要點的。在老齡事業“十二五”規劃里面的指導思想，這六個體系是有三個體系都是跟我們養老地產相關的，在發展目標里面也提到了養老服務體系，也提到了要進行無障礙設施的改造和新建小區的規劃建設。在基本任務里面提到了政府引導與社會參與相結合，11項任務里面有6項跟我們是緊密相關的，在這里面我們都可以找到我們跟當地政府去做一些工作的依據。比如說前面講到了要引導開發老年宜居住宅和代際親情住宅，我們要去找到一些養老地產的開發模式，后面還會詳細講一下。

在居家養老服務里面要建立健全三級服務網絡，我們開發的養老地產，在項目里面的養老服務配套是否可以進入政府所需要的三級服務網絡，我們能為政府做一些工作，你就可以得到政府的一些支持。比如說老齡服務這一項任務里面，要大力發展社區照料服務，要進入小區的配套建設規劃。去年民政部已經在發改委和建設部的共同發布下，民政部編了社區老年人日間照料中心的標準，這個也是對我們一個很好的指導。講到要統籌發展養老機構，要推進供養型、養護型、醫護型養老機構的建設，在我們的項目里面，如果你的區位非常重要、規模非常大，你也可以在里面選擇是什么樣的養老機構，可能是小一點的社區服務中心，也可能是大一點的服務機構，根據你的客群定位去選擇。

老年養護院的建設標準，去年也發布了，也可以作為我們依據的一個標準。

要優先發展護理康復服務，今年3月21號康復醫院的基本標準也頒布了，這也是對我們的工作有一定的幫助。在第五項任務里面，老年人生活環境里面提到了無障礙環境建設條例，要在“十二五”期間研究制定，事實上8月1號已經開始頒布了，日本在老齡化程度到14%的時候，國家頒布了這樣的無障礙條例，我們也是相對比較提前，正式頒布了這個條例，這對我們房地產行業進入養老行業都會有一定的指導作用，我們會講到后面的幾種盈利模 式當中有一種，你可以使你的開發項目先做好硬件環境，做好無障礙的適老化社區。

在生活環境里面提到了老年友好型城市和老年宜居社區，研究編制建設老年友好型城市和老年宜居社區指南。2012年11月也頒布了中國老年宜居住區試點工程管理辦法(試行)，也跟大家做了一些溝通。

中國老齡產業協會現在正在組織老年旅游和養生這樣的產業聯盟，目的是把我們很多旅游地產的閑置物業跟老年旅游結合起來，因為目前旅游的人口當中，40%都是老年人，老年人現在又有錢、又有閑，怎么通過跟老年旅游的結合，把我們的旅游地產物業結合起來，昨天和今天很多案例講到了，比如輪轉式的方式等等，如果讓老人買了一處的房子使用權，他能夠得到全國很多這樣達到標準的其他物業的使用權，未來50后、60后的老年人旅游養老消費能力釋放出來，一定是一個非常重要的開發方向，去對應這樣的消費需求。

在社會養老服務體系建設規劃當中，主要是把三種養老方式做了一個很好的定義，但是我發現很多包括業內的朋友對這個還是研究的不夠多，實際上國家的政策對三個不同的養老方式已經給予了明確的內涵和功能定位，在建設任務當中，明確指出社區日間照料中心和專業化養老機構是重點，日間照料床位和機構養老床位340余萬張，社區養老地產里面如果設計了這樣的養老床位，也可以納入到地方的床位指標里，如果你能夠在你的養老地產項目當中有這樣的日間照料中心，實際上也是可以納入政府的指標去獲得一些政策的。

提到了失能和半失能老人，這也是主要的關照對象，你要研究當地失能、半失能老人的比例，現在50%以上的養老機構有4萬家以上，一半以上都是不接受的，這也是市場的需求和空白。

在國家和省級層面要建立若干具有實訓功能的養老服務設施，如果你的規模可以申請省一級的試點、示范，你一定要有實訓功能設計在里面。昨天我們談到人才的問題，首先是分層級要解決的，國家有國家需要考慮的問題，省一級、市一級都需要有不同層級的養老服務功能去落實，如果你在你的項目當中，能夠把這樣有實訓功能的服務設施設計進去，你有可能申請到財政的支持。

在建設方式里面也提到了新建和改造，都可以結合。有很多朋友說我想在城市里面，老人在哪里，我就要去做這種城市型的老年公寓，但是城市里面土地很稀缺，如果能去尋找閑置的資產進行改造，也是一個非常好的方式，我也聽一些朋友提到過，如果你現在拿了地是離城市很遠，但是你企業又從來沒做過養老，最后建議你在城市里面先做一個小的項目，通過這樣的小項目，把你的團隊和品牌打造出來，跟你郊區的項目進行互動。

還有輸出管理團隊，引導養老機構規模化、專業化、連鎖化發展，現在我們能看到已經在運營的，已經入住的這些項目輸出管理能力還是不夠，輸出團隊、人才都是非常稀缺的，還需要有一個過程。養老機構向規模化、專業化、連鎖化方向發展，也符合了開發企業的利潤要求，如果你只是做一個單一的養老機構，它的利潤率可能不能滿足你企業發展的需要。

在資金籌措方面也明確提出了四個方面：第一是降低成本，北京2013年養老綜合用地的性質和一些關鍵的要點是已經在逐步公布，在北京出來以后，由好幾個省市跟進也很快，明年基本都會出來，這是非常重要的政策支持導向，大家都要非常關注，中央的政策導向性是非常明確的，地方發達城市跟進也很快，大家認識到這一條就不能等待，要去爭取。還有就是地方財政、福利彩票公益基金、地方專項補助資金，在后面的129號文件當中更加明確，包括昨天朱會長也講了，雖然是民政部出的，不是發改委等部委聯合發布的，但是畢竟是中央一級政府部門，其中比如提到了在資金稅費上加大力度，不管是民非還是民營企業，只要社會力量投資的養老服務機構，都是民政營業稅。另外，福彩基金，原來只是留存部分的10%可以用于養老，現在規定要提高到50%。

三、養老地產的盈利模式與典型案例 六種盈利模式我們做了很多的思考，我們一直思考房地產企業如何介入到養老，昨天臺灣的郭總是從另外一個角度做的分類，我們做的這個分類主要還是從房地產企業如何介入養老來思考的。

1、無障礙適老化社區

在現有人才很匱乏，短時間不能滿足我們需要的前提下，你可以先做硬件的提升，使居住在小區里面的老人能夠下得了樓，在小區里面活動。未來的房地產改善性需求，昨天朱會長也提到了，這個一定是真實的需求，我想改善型的需求有兩種：一是當小孩要上學了，需要尋找學區房子；二是老人居家養老，無障礙的改造、無障礙的條件，你能夠讓老人下樓，現在我就碰到一些開發商朋友，自己的父母住在自己開發的小區里面，就已經是半失能的狀態，坐輪椅，下不了樓，所以他說我要自己開發這樣的項目，首先要讓我的父母能夠下樓活動，這是我們開發企業能夠比較簡單進入養老領域的一種方式。

它的主要特征：一是小區里面養老服務還沒有提供，二是無障礙硬件環境；三是豐富的室內外活動空間，四是有組織的文化娛樂活動，五是盈利模式，房地產開發的產權銷售。

北京的怡海花園，它的售價比周邊其他的價格每平米高了5000塊錢，有很好的溢價能力。

2、CCRC持續照料退休社區(定義CCRC（ContinuingCareRetirementCommunity）——持續照料退休社區)面對的主要目標客群就是家里已經不需要第二代、第三代的撫養、照顧了，老人自己喜歡跟其他老人在一起，這點我們跟美國太陽城的開發商作過溝通，上個月到北京來，在座的個別朋友也參考了，我們在老齡委的會議室，請他們幾位跟我們做了溝通，蓋勒普先生就講到，60年前鳳凰城第一個太陽城開始建設的時候，很多美國的老人都不相信在這樣的沙漠地里面能夠創建一個全新的生活方式，但是當鳳凰城的第一個太陽城開業的第一天就有10萬老人去了，現在里面已經住了4萬多老人。所以他也提到中國現在的老人 養老方式跟未來50后、60后甚至70后老人養老模式是完全不一樣的，我們現在做的事情是為未來的老人創造一種全新的生活，這跟美國的發展歷程也是比較相近的。

3、CCC持續照料親情社區

CCC把R去掉了，CCC可以跟第二代、第三代共同生活的，養老服務配套都跟上了，這個也比較符合中國人養老的習慣。在美國的老人跟中國的老人也是有同樣的需求，我們聽蓋勒普先生介紹，他收購了太陽城以后，創建了太陽城牧場系列，這里面就有專門為年輕人設計的住宅，年輕人跟老年人在同一個社區里面，所以美國也在發展，美國的太陽城也不是一成不變的。中國有很多的開發企業也在嘗試做這樣的CCC的模式。

這個方式可能會比CCRC的方式更符合中國的國情特征，在它的盈利模式上面也能夠更好的作為產權銷售，盡快的回籠資金，有一些之前的項目產權銷售部分沒有或者是很少，所以資金壓力比較大，現在基本的共識就是產權銷售部分做到85%，15%的部分自持，我們下午還會有這樣的介紹，都用這樣的方式去平衡資金。

4、城市型養老公寓

這也是一種共識，老人都不愿意離開城市到郊外去，但是城內的土地非常少，我們只能到城鄉結合部去做開發，也會引導一批未來的老人，如果你創造了這樣全新的生活方式，你會引導一批老人去遠郊或者城鄉結合部。但是有大量的老人都是生活在城市環境里面，他們不愿意離開自己熟悉的環境，所以創造一個城市型的養老公寓，在豎向上把健康老人和失能、半失能老人做一個區分，這是一個很重要的發展方向。它的盈利模式會員制和產權銷售都是可以的。

日本木下介護的福原君給我們講過，他們增加了一個養老服務的領域，就是由他創辦的，在日本2000年介護保險制度實行之前，他們這五年的時間是通過商業化的發展已經可以盈利了，當時他們在公司內部有一個爭論，選址到底是去富士山腳下還是城市里面，后來他們選擇了在城市里面，現在在東京都周圍他們一共服務了3000多名中高端的老人。

5、旅游度假型養老酒店

這個應該是未來非常重要的發展方向，50后的老人，55年以后的老人、60后的老人，他們肯定不會待在家里去養老，很多人希望到處旅游，一邊旅游、一邊養老。剛才提到了現在正在做養老養生的產業聯盟，會制定一定的標準，如果符合這樣標準的項目，你當地的老人買了你的產權或者使用權，可以獲得這個聯盟里面其他項目的使用權，這個未來是一個非常大的趨勢，現在的旅游人口當中，40%的老人比例可能還會再增加，老人旅游的消費能力還會增加，所以我們應該去參考悅榕莊精品酒店的方式，很好的結合溫泉、康復、理療、營養、膳食等功能。我也知道很多朋友手里有旅游風景區的用地，如何跟養老結合，如何爭取旅游養老的老年人群，這個也需要深入的做很好的定位和規劃設計。

6、護理性機構

這也是我們可以投資開發的，可以去做連鎖的品牌，做規模化的發展。現在的護理型機構都有一次性入住金的問題，現在有不同的說法，有會員卡、有押金、有租金、消費卡等等，再加上月費，但是一次性入住金還是一個法律的空白，會員卡的收費跟押金、租金、消費卡的性質都是不一樣的，有錢你收了你是不能用的，有的錢收了你能不能用現在也沒有明確的政策支持，但是有一些做得非常好的項目，通過會員卡和押金的方式運用得還是很好。國內比較典型的民辦養老機構如北京的太申祥和及壽山福海。（北京民政局今年新評定了兩個五星級養老機構，一個是公辦的北京第一社會福利院，另一個就是民辦的壽山福海。）他們做了很好的室內外環境，有很好的活動組織，有很好的配套，主要還是通過會員制和月費的方式運營得不錯，但是前期條件就是土地成本一定要拿得比較合理。

四、養老地產開發流程與前期定位 養老地產的開發流程很重要，跟普通的開發流程有所區別，設計任務書對養老服務體系的分析規劃，要根據小區的規模確定居家、社區、機構的配比，這樣的方案要預先有一個養老服務的框架方案，對養護院、日間照料中心、適老住宅這樣的類型是一個服務團隊，還是不同的服務團隊，都要有一個框架性的方案。有了前三步以后才能出一個設計任務書來做規劃。在規劃設計階段，特別建議一定要有一個顧問團隊，不管你不同階段是一個公司還是不同的公司去做，一定要有一個顧問團隊幫你把關，在規劃設計完成以后，工程建設、市場開發和人才培養要同時進行，這三個環節也很重要。老人的市場開發跟普通的住宅購買人群的市場開發方法不一樣，人才培養這一塊，昨天也跟大家溝通過了，可能現在這個瓶頸一時半會解決不了，但是肯定有辦法，比如說當地一定要找運營管理有基礎的人才，比如說醫院的護理主任，或者他本身已經是養老院，不管是公辦還是民營養老院的院長，在當地一定要解決這樣的經營管理人才。同時一定要找到國外和國內非常好的顧問團隊，比如說日本的木下，比如說昨天有臺灣的、德國的、澳大利亞的，但是國外的團隊跟中國國情的結合、落地，還是要中國的專家來幫助理順，所以人才的問題要從這三個方面組合解決，要有當地的人才，國外先進的理念、成熟的模式和管理的方法，還要有中國專家幫助你轉化。正式開業之前要做好運營管理方案，通過試營業進行調整。

現在跟老年住區相關的國家、行業規范或標準，至少有這九本，我們做過梳理，五月底的時候有這樣一本社會力量參與的老年住區建設的模式和相關標準，在我們老年住區專家委員會的共同努力下，很多專家都做了貢獻，在這里面對大家前期部分可能會比較著重的做了一些梳理，把剛才提到的九本規范，尤其是前期部分相關的，比如客群細分、項目的規模、基地的選址與布局、主要用房面積指標等等都做了梳理，可能對大家前期定位、包括給政府做可研報告，可能是一個比較好的參考圖本。

結語：養老地產是大有可為的，在微博上、網絡上很多人打了問號，養老地產是否是在掙老年人的錢？這個其實不是問題，只要是社會力量參與養老事業的，除了慈善組織，商業組織一定是要盈利的，養老地產更需要有比較大的利潤空間。未來的養老需求和消費方式一定是豐富多彩的，我們一定 不要停留在現在和過往老人的消費觀念、消費力和消費層次上，我們一定要研究未來老人的消費能力一定是豐富多彩的。

所以剛才講的開發企業可以去做的模式都是對應了不同的消費需求、不同的老人客群，只要你做好，專業化發展，你選擇一個方向、一個模式做專做精，未來一定會有很好的市場匯報。

七月份的一些數據我們看到，雖然現在養老的形勢非常嚴峻，我們“十二五”的床位目標現在過了40%，已經完成的只有10%、30萬張。2011年底的統計數據各個省的床位缺口15萬張以上的省份排名我們也做了一個梳理，房地產企業進入養老行業，我們面臨的是這樣的市場環境，我們也不希望“十二五”還有最后三年的時候，還有90%的床位建設目標去做一些大躍進，這個肯定會有很多問題。現在整個的養老服務網絡覆蓋率還不到20%，3300萬的失能老人，4萬個養老機構里面只是50%不到的收養老人，比例只有23.5%。還有城鄉老人的空巢率到了50%。我們從事養老地產的目標客群所處環境的嚴峻性，通過分析不同的老人，比如空巢老人應該是什么樣的產品形態、盈利模式，可以對應他們的需求，可能對失能老人、半失能老人、健康活躍老人都是不太一樣的。

我們都是剛剛開始，今后的路還很長，未來的三年，就是明年年初的時候，老年人權益保障法應該會正式發布，今年年底、明年年初，這可能是一個非常重要的時間段，中央和地方的政策還會密集的出臺，支持我們參與養老事業。未來的三年，我們企業和個人都選擇好自己的定位，可能在“十三五”的時候我們都會有一個很好的發展！謝謝大家！

第三篇：養老產業蓄勢 養老地產盈利模式求解

萬億養老產業蓄勢養老地產盈利模式求解

8月19日，世聯地產與臺灣最大的養老產業集團——恒安照護集團簽署戰略合作協議。此前的8月16日，國務院常務會議提出，要將養老產業打造成為朝陽產業。

隨著中國老齡化人口的快速增長，“養老地產”逐漸成為房地產市場上繼自住型住宅之外的“隱性剛性需求”，各大房企及險資紛紛試水，但具體的商業開發模式仍處于探索階段。世聯地產副總裁林蔚指出，養老產業是以服務為核心的產業，而不是以開發為核心的，需要長期投入，也需要更多政策的配合與支持。

養老市場規模至少萬億

世聯地產研究數據顯示，截至2011年底，全國60歲以上老年人口達到1.85億，占總人口13.7%，中國已經步入老齡社會；到2050年，我國老年人口總量將超過4億。另據中國老齡科學研究中心調查顯示，我國城市42.8%的老年人擁有儲蓄存款，預計到2030年，老年人的退休金總額將超7萬億元。

作為民生熱點，養老產業成為國家“十二五”重點發展扶植的產業。隨著養老社區、養老機構、度假養老、社區養老、居家養老等需求多元化，龐大而多樣化的養老市場誕生。據了解，目前全國有80家地產商進入養老地產領域，公開信息披露的養老地產項目達百余個。

世聯地產董事長陳勁松預計，國內養老產業市場規模至少萬億以上，以后還會逐年增長。恒安照護集團董事長胡世賢表示，目前大陸人口老齡化狀態與20年前的臺灣十分類似，但是大陸人口老齡化發展更加快速，養老產業市場發展潛力巨大。不過，胡世賢認為，內地養老產業存在“山寨化”現象，很多項目只是打著“養老”的幌子，實際上還是在賣房子。

從大型房企養老地產的開發定位來看，主要是針對年齡在70歲以下的低齡健康老年人。主要開發模式還是以旅游地產為主，結合當地的特色旅游資源，滿足健康老年人候鳥式度假與養生養老的需求，真正能提供養老多元化服務的極少。

世聯地產顧問業務發展部總監李亞南指出，目前國內的養老地產是一個“模糊而想當然的市場”，面臨營銷、盈利以及長期持續發展的困擾。

“養老產業是一個進入就不能退出的行業。”胡世賢說，養老不是賣房產，而是賣服務，而大陸目前養老產業鏈尚不完善，相關行業如護工等人才急缺，恒安進入大陸正在做一些前期的事情，比如培養人才以使臺灣經驗本地化，以及挑選合適的項目“種子”作為試點。

臺灣經驗可資借鑒

世聯地產在研究了美國、日本的養老產業模式之后，認為其在國內并不適合推廣。相較之下，臺灣的經驗可資借鑒。

胡世賢介紹，作為臺灣養老產業第一品牌，恒安照護集團目前在臺灣擁有700多位員工，照料5500多位老人。服務類型包含機構式照顧、居家式照顧、小區式照顧，服務項目由小區服務、老人住宅、老人安養、老人養護到長期照護等多重模式。世聯地產希望借鑒恒安照護集團的經驗，通過與之的戰略合作來進行公司的轉型。

世聯地產認為，三種開發模式的推行，將改善目前養老產業的不足，逐漸實現盈利。其一是隔代親情社區開發模式，即年輕人群與健康老人混合的社區，北京（樓盤）太陽城、杭州（樓盤）綠城藍庭社區、杭州萬科良渚文化村等是這類模式的實踐。

李亞南介紹，這類模式下，持有少量物業與銷售物業相結合，持有物業規模比例應小于30%，銷售比例應大于70%，以保證開發的持續性和養老社區的品牌屬性。“銷售物業+持有經營+服務輸出”是整體的盈利思路，將在保證品牌樹立與服務輸出水準的同時，實現快速回現，保證現金流，為后續開發回血。針對全持有的養老物業，即會員制醫養綜合體，押金制和會員制是國內可行的盈利模式，會員制銷售的是服務內容；押金制僅是銷售物業使用權。目前國內采取這種方式的項目有北京太陽城水岸香舍、天津（樓盤）寶坻云杉鎮等。

世聯地產表示，以銷售服務（而非物業使用權）為核心，是會員制交易模式的設計前提，而終身類會員、押金類會員和消費類會員的有機組合，將解決企業開發過程中的資金流問題。但從財務、盈利效果和經營三個角度來看，相比較傳統的押金制模式，會員制運作模式可以較為靈活地計入財務報表，在經營上操作更加便捷，能夠更好地實現回現。

第三類是“養生目的地”開發模式，針對具有高保健意識的中高端家庭，盈利模式則是“持有核心設施+物業銷售+會員銷售”，而“度假養生+交換平臺”，將是未來發展的一種全新經營模式。

據悉，針對健康活力老人的“候鳥式養老”的度假交換平臺模式，市場上已經開始有所嘗試，目前上海（樓盤）親和源在海南（樓盤）、東北等地已開始試水度假養老項目。

(21世紀經濟報道)

第四篇：成都市養老地產管理模式和盈利模式的研究

隨著人口老齡化問題的加劇，養老地產的開發將成為現有機構養老模式的有效補充。本文以成都市為研究對象，提出構建開發商與專業養老服務公司結成戰略聯盟的管理模式，以及建立租與售雙管齊下的盈利模式。

【關鍵詞】養老地產管理模式盈利模式

一、成都市人口老齡化和養老模式現狀

我國第六次全國人口普查數據顯示，成都市60歲及以上的老年人口總數達到了202.5萬人，在全市總人口中的比重超過12.0%，這標志著成都市已經步入老齡化社會。

受傳統觀念影響，成都的老年人普遍選擇以家庭成員看護為主要依托的居家養老。雖然居家養老可以較大削弱老年人的孤獨感，但隨著“4-2-1”家庭數量的增加，老年人的子女扮演著兒女和父母的雙重角色，加上缺乏專業照顧老人的能力，因此，居家養老模式的可持續性受到了嚴峻的挑戰，社區養老、機構養老的發展將對填補養老市場的空白發揮作用。

二、成都市社區養老、機構養老運行現狀和存在的問題

市老齡辦的統計數據顯示，截止2012年2月，成都共有養老服務機構202所，總床位數37320張，僅占老年人總數的1.74%。其中，國辦福利機構31所，床位6770張，農村敬老院129所，床位22862張；此外還有42家民辦養老機構，共有床位7688張。而根據《成都市城鄉養老事業發展“十二五”規劃》，到2015年，成都養老服務要基本形成“9073”養老格局，全市養老床位總數將達到7.4萬張以上，與現在相比存在著近4萬張的缺口。“一床難求”的養老矛盾已經顯現。

結合數據，成都市養老機構現存的問題如下：首先，民辦養老機構貢獻度低。這是由于國家和地方政府對于養老院的開發項目缺乏配套政策支持，加上項目投資回收期長，導致民間投資人介入熱情不足。其次，養老院軟硬件設施設計跟普通住宅類似，不符合老年人的需求，如緊急呼救系統、無障礙設計等生活必備設施嚴重缺失；另外專業護理人才配備數量不足。再次，消費定位不精確，沒有考慮活躍老人、低度照顧老人和高度護理老人群體的需求差異，混淆服務對象，使得養老服務質量大打折扣。

三、成都市養老地產運營模式

（一）管理模式

針對老年人不斷提高的養老需求，專業機構開發和管理的養老地產應運而生。它是由房地產開發企業或相關的社會機構推出的適宜老年人居住、符合老年人心理特點及生理特點并能滿足老年人社會活動需求，為老年人的健康提供良好基礎設施保障的老年住宅產品。

目前，開發商直接管理和專業公司管理是國內的主流管理模式。開發商直接管理模式是指養老地產建設完成后由開發商負責直接經營管理，為業主提供直接的后續養老服務。這種模式業主與開發商之間建立了直接、高效的溝通渠道，但由于開發商對后續養老服務的經驗不足，業主對其服務質量的反饋普遍較差。專業公司管理模式是指引進專業化公司進行養老地產的日常運營管理。相比而言，專業化的服務團隊工作有利于打造和建設全面、專業的養老服務體系。雖然這種模式在近年來受到主流養老地產開發商的追捧，但容易出現專業公司對業主的消費能力調研不足，導致其服務定價明顯超過了業主的負擔能力。此外，由于缺乏專業的監督主體，業主對專業服務的投訴和建議也無法通過給予及時反饋和處理。

基于此提出戰略聯盟模式運用于成都市養老地產的管理中。戰略聯盟管理是指開發商與專業化公司建立合作關系，進行養老地產的日常運營。在合作中，開發商成立下屬公司專門負責

引入專業養老服務公司，下屬公司完成對專業服務的公司的篩選后，雙方對合作事項進行商談并訂立合同。合同期滿時，根據業主的反饋意見對上一專業服務公司提供的服務進行評分，經過優勝劣汰后確定與其續簽合同還是引入替代的合作者。這樣既可以使業主的利益得到充分的保護，同時末尾淘汰的機制也有利于優化專業養老公司的服務。

（二）盈利模式

現有的盈利模式是在不同收費檔次下，老人自主選定檔次后按月交納對應檔次的飲食費、基礎護理費、公雜費和床位費，每月繳納1500元至4000元。該方式易于操作，但由于收入來源單一，導致利潤增長點少。

在成都市養老地產的盈利模式設計中，將銷售和出租相結合可以有效加速項目資金的回收，使開發商從銷售和出租中同時獲利，業主也可以根據自身的需求和經濟實力自由選擇買或租。第一，銷售房產。業主擁有房產的所有權后，在未來既可以享有資產保值增值帶來的潛在收益，也可以在臨終將房產過繼給子女，子女可以繼續享受完備的養老設施服務配備。2012年，按照成都市商品住宅成交均價8511元/平方米計算，一套70平方米的房屋總價為595770元，以首付5成、貸款30年及住房公積金貸款利率4.5%計算，每月還款1509元；成都市職工月平均工資接近3200元，月供款占月收入比例低于50%，財務安全邊際充足。第二，出租房產。租金按照同期同檔次住宅租賃價格制定，每月1200元至2000元為變動區間，每年按照通貨膨脹率小幅調整，以20年為一個完整租期，在租賃期內承租人有權將房屋進行轉租，租賃期屆滿時，只要承租人按雙方重新商定的租金定額繳納后，續租即可生效。

參考文獻：

[1]王忠.養老地產商業模式解構[J].地產經濟，2011，（2）.[2]李雪韻.淺議養老地產發展現狀及對策[J].上海房地，2010，（9）.

第五篇：養老地產調查

養老地產調查：關鍵是服務能否令人滿意而非硬件奢華 核心提示：在陳國強看來，最終衡量養老地產項目成熟與否的標準是提供的養老服務是否令人滿意。建設部原副部長、中國房地產協會會長宋春華也曾表示，“養老地產關鍵要搞好市場調查以及規劃設計，只有拿出優質的服務才能占領市場，才能得到社會的承認、大眾的歡迎，才會有更好的效益。”

“小區入住的幾乎都是老年人，因為這里比其他小區更適合老年人居住。”家住北京太陽城的琚老伯說。為了減輕子女負擔，2008年琚老伯花60萬元購買了北京太陽城國際老年公寓內的一套兩居室住房。在這里，琚老伯不用自己做飯，不用擔心就醫困難。“小區里有食堂，有醫院，家家戶戶都有緊急呼救按鈕與小區內的醫院連接，為了方便擔架進出，小區內安裝的電梯都是大號的。”那么，琚老伯所居住的小區為何會有食堂和醫院？這樣的小區與普通住宅小區有什么區別呢？

房地產商因何投資養老地產

在購買房屋之前琚老伯本打算入住養老院。然而，“條件好些的公立養老院一床難求，跟買車搖號一樣遙遙無期，容易入住的養老院設施又太簡單，收費也并不便宜。”

北京市民政局福利處提供的數據顯示，北京目前運營的養老服務機構為406所，養老床位7.1萬張，以去年底全市戶籍老年人口247.9萬計算，平均每百名老人實際擁有的養老機構床位還不到3張。

在現有養老院無法滿足養老需求的情況下，琚老伯選擇購房居家養老。“一方面不愿意拖累子女，盡量給他們減輕負擔，一方面又能讓自己的生活有所保障，以后還能將房產再留給子女。”因此，具備醫院、食堂、郵局等設施的小區成為琚老伯購房的首選。

與琚老伯一樣，65歲的沈女士也在兩年前購買了該住宅項目的房屋，原因在于沈女士的兒子在廣州工作。“孩子工作繁忙，也舍不得讓我住養老院，就為我花錢購買了配套設施比較全的小區，盡管離市區遠，但小區有醫院和超市，基本能滿足我的需求。”沈女士告訴記者。

“既非養老院，又比普通住宅小區適合老年人居住，這一類住宅項目是專為養老需求開發的地產產品，也就是養老地產。”中國房地產學會副會長陳國強告訴中國青年報記者。在他看來，養老地產從地產角度看，是基于養老、養生需求的復合地產形態，是房地產產品細分的結果。

那么，養老地產是何時出現的？又與養老院、敬老院有何區別呢？“養老地產是最近十年出現的，與城市化進程加快和老年人口增長息息相關。” 陳國強說，養老地產除了規模上比養老院和敬老院大之外，服務的目標人群和服務質量也不一樣。

“過去能夠進養老院的主要是社會上一些沒有生活來源，缺少生活依靠的失能老人。還有少部分退休公職人員進了比較好的公立養老機構。而位于社會中間段的、有一定經濟能力的老年人群不在其中。養老地產作為社會化養老方式，將面對更多的老年人，根據他們的需求提供相應的服務。”陳國強說。

一些居住在養老地產項目中的業主表示，養老地產也是一種有產權的商品房，只不過與大多數住宅類小區相比，養老地產項目提供專門的老年物業服務，是以養老為主要功能的商品房。

據了解，近年來投資養老地產的地產開發商已不在少數。業內分析人士認為，投資養老地產是“潛在的市場需求”。首創置業戰略投資中心的一份市場分析報告指出，“房地產開發商在市場競爭中注意到中國人口老齡化趨勢，將老年人作為目標客戶，針對老年人的特殊需求，開發建設了適宜老年人居家養老的住宅。”

此外，一些地產開發商還表示，近年來政府對商品房的調控力度逐年加強，也是地產商將目光投向養老地產的原因之一。“地產商在投資養老地產時會享受到政策優惠。地方政府看到發展養老事業和投資養老地產是地方經濟發展的補充，會在土地出讓和稅收方面提供優惠，吸引企業參與投資養老地產。”陳國強說。

養老地產盈利模式不盡相同

據記者了解，盡管很多地產開發商將目光投向了養老地產，但目前建成并交付入住的養老地產項目屈指可數。而養老地產的運作模式與盈利模式，在業內也被比喻為是“摸著石頭過河”。

“當前來看，已經投入使用并開始盈利的養老地產項目有北京太陽城和上海親和源，而這兩個項目分別代表了當前養老地產的兩種盈利模式，前者是租售結合，后者是只租不售。”陳國強說。

“太陽城的立項名稱叫作北京太陽城國際老年公寓，此項目是用70%的土地做老年住宅，30%的土地用來建為老年人提供服務的商業設施，比如醫院、租住式老年公寓。區別是老年住宅是出售的，商業設施為非賣品，我們持有物業。”北京太陽城集團董事局主席朱鳳泊告訴中國青年報記者。朱鳳泊所說的持有物業指的是北京太陽城銀齡公寓。作為養老地產項目中的物業部分，銀鈴公寓并不出售，只用來為老年人提供租住服務。

對于養老地產如何實現盈利的問題，陳國強認為，“在大規模社會化的養老管理上我們缺乏經驗。盈利模式走的是租售結合，自己持有養老社區設施，出售住宅類產品回籠資金。如果沒有出售的途徑，項目的投資就難以為繼。必須通過租和售相結合的方式才能使企業資金鏈運轉。”

對此，朱鳳泊坦承，“第一桶金是老年住宅開發銷售的時候淘到的。”此后，用利潤支撐持有型養老物業的建設。養老型物業經營后形成經常性收益。經常性收益當中以養老公寓為主業，帶動其他產業鏈發展，比如太陽城國際老年公寓內的太陽城醫院。

從北京市朝陽區政府退休后，徐老伯和老伴一起住在太陽城銀齡公寓。他們租住的套間，每月要交納2000多元房費，由于兒子在外地工作，不能及時照料，還花費3000元聘請了護工，如果算上伙食費和其他一些服務費，徐老伯夫婦每月一共要開銷近6000元。此外，“入住時還交納了40萬元的保障金。”

根據全國老齡工作委員會辦公室公布的數據，2010年，北京市職工(多為離退休人員)基本養老金2065元。徐老伯夫婦僅憑養老金也無法承受昂貴的租金，“住在這里的都是退休干部和知識分子，我們的保障金也是兒子付的，不然也住不起。”徐老伯說。

對于當前養老公寓收取保障金的問題，陳國強認為，“老年公寓收取保障金，是一種融資的途徑，因為配套設施，比如醫療機構也需要投入資金，而且建醫療機構回籠資金的周期長，收取保障金能夠解決運營資金的問題。由此看來，要想把養老地產做到令人滿意，地產商本身需要具備很強的實力才行。”

而只租不售的上海親和源養老地產項目，采用的則是會員制的盈利模式。據親和源研究中心工作人員介紹，上海親和源的收費主要分兩塊：年費和卡費。

據記者了解，親和源有兩種會員卡，A卡為“永久卡”，卡費89萬元(需一次性繳納)，按戶型分，小套、中套、大套的年費分別為2.98萬元、3.98萬元、6.98萬元。A卡可繼承，可轉讓。B卡為“終身卡”(15年)，年費2.98萬元，卡費按照小套、中套、大套分，分別是45萬、55萬、88萬元。

上海親和源養老地產項目2008年營運至今，投入的成本還沒有完全收回。在一些業內人士看來，會員制收取的昂貴卡費無疑是在變相售房，而這種方式并不利于養老地產今后的發展。

另外，一些地產商在開發住宅項目時也會加入養老住宅的元素進行銷售。對于這種做法，業內人士并不看好，“住宅區蓋

一、兩棟適合老年人居住的樓房，使得住宅區有養老功能，這種方法不能從根本上解決老年人養老問題。養老地產項目需要有具備相關資質的醫療機構，如果沒有醫療機構或醫療機構未獲得資質，充其量也只停留在養老地產概念上。”養老地產應突出服務功能

今年7月，面向社會公開征集意見的《老年人權益保障法(修訂草案)》(以下簡稱草案)提出，“政府支持養老服務事業發展”，“各級政府在財政、稅費、土地、融資等方面采取措施，鼓勵、扶持社會力量興辦養老服務設施。”

針對養老服務設施建設“用地難”問題，草案規定，“地方各級人民政府和有關部門應當按照老年人口比列及分布情況，將養老服務設施建設納入城鄉規劃。”

一些養老地產業內人士認為，草案不僅將保障老年人的合法權益，也將規范并有利于養老服務產業的發展。

“在當前的土地出讓階段，養老地產項目能避開招拍掛流程，采取和地方通過協議出讓土地的方式，拿地成本會很低，導致一些地方的房地產開發商以投資養老地產為名進行圈地賣房。”陳國強說。

而有的地產業內人士表示，2013年北京土地招拍掛市場將推出養老綜合用地，以推動開發商對養老地產的投入。一些地產界研究者認為，養老地產盡管是商業開發，但其公益屬性也很強，為保證養老產業“不走樣”，政府部門應對參加招拍掛的企業設置一定門檻，招拍掛后的土地價格應避免過高。

為了扶持養老服務業發展，今年9月14日，民政部與國家開發銀行簽署了《支持社會養老服務體系建設規劃合作協議》。協議中說，“國家開發銀行將利用開發性金融優勢引導社會資金加大對社會養老服務體系建設的投入。”

“盡管養老產業的優惠政策和市場需求很大，但做好養老地產的關鍵在于企業的心態。”陳國強說，地產商在地產與養老服務之間應更突出養老服務功能。如果把養老地產僅僅當作地產的一個種類，注重短期回報，就很難獲得市場認可。走長線發展的路徑，是投資商進入養老地產領域一個最基本的心態。

此外，養老地產所需的人力資源也是制約養老地產發展的瓶頸。據全國老齡工作委員會公布的數據，目前我國60歲以上的老年人口近兩億。而我國護理人員存在極大缺口，按平均每3名老人需要1個護理員推算，我國大體需要養老護理人員1100萬人左右，但全國現有養老護理員僅30多萬人。不僅普通護理人員稀缺，養老產業管理人才也非常短缺，高昂的人力成本降不下來，也將抬高養老公寓的服務價格。

在陳國強看來，最終衡量養老地產項目成熟與否的標準是提供的養老服務是否令人滿意。建設部原副部長、中國房地產協會會長宋春華也曾表示，“養老地產關鍵要搞好市場調查以及規劃設計，只有拿出優質的服務才能占領市場，才能得到社會的承認、大眾的歡迎，才會有更好的效益。”