第一篇：山東壽光農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款試點調(diào)查

山東壽光農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款試點調(diào)查編者按：央行等部門日前下發(fā)指導(dǎo)意見，要求在全國范圍內(nèi)推進(jìn)農(nóng)村金融產(chǎn)品和服務(wù)方式創(chuàng)新，探索開展農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)和宅基地使用權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)。此前，山東省壽光市的農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)、大棚抵押貸款業(yè)務(wù)已試水一年多。

土地、大棚、住房等是農(nóng)民手中的最大資產(chǎn)，一旦成為有效抵押物，給農(nóng)民帶來的便利不言而喻。農(nóng)民能否還上貸款？銀行如何化解風(fēng)險？游走在政策和法律之間的金融創(chuàng)新，又如何加以規(guī)范和完善？記者就此在壽光進(jìn)行了調(diào)查。

土地經(jīng)營權(quán)抵押按60%—70%估價，利息打八折

壽光市第一筆農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款是在去年4月正式放出的。紀(jì)臺鎮(zhèn)前曹村陳煥亮等6位村民從濰坊銀行壽光支行分別得到了10萬元的貸款。用作抵押物的是他們所擁有土地的承包經(jīng)營權(quán)。這6戶村民有2戶種大棚，1戶種桃園，另外3戶承包大田。

與其他村民貸款難相比，陳煥亮的最大感受是：“抵押貸款不用找擔(dān)保，簡單、方便多了。從申請貸款到批下來，只用了一個多星期時間。”陳煥亮10萬元的貸款年利息是6903元，比一般貸款優(yōu)惠20%左右。除濰坊銀行壽光支行外，一年多來，壽光農(nóng)村商業(yè)銀行和壽光村鎮(zhèn)銀行也先后開展這一業(yè)務(wù)。濰坊銀行壽光支行還在小微客戶部內(nèi)設(shè)立農(nóng)村業(yè)務(wù)部專做土地流轉(zhuǎn)貸款業(yè)務(wù)。

抵押貸款業(yè)務(wù)有嚴(yán)格的辦理流程。小微客戶部主任黃樹義向記者介紹:抵押人必須是擁有自留地、承包地、流轉(zhuǎn)地或閑置地，以及大棚的農(nóng)戶。先是由村委會牽頭，推薦比較優(yōu)質(zhì)的農(nóng)戶，并對農(nóng)戶住房、個人信譽等進(jìn)行基本考察；再由鎮(zhèn)經(jīng)管站通過丈量面積進(jìn)行評估，如果是大棚，則要對其使用年限、建筑材料和結(jié)構(gòu)等進(jìn)行評估，辦理大棚證、土地使用證和抵押登記；銀行憑土地承包合同、土地使用證、大棚證、抵押登記證等評估審核，進(jìn)而授信并發(fā)放貸款。

無論是土地承包經(jīng)營權(quán)抵押，還是大棚抵押，一律按價值的60%—70%進(jìn)行評估。如果1畝土地按每年1000元承包費計算，30年的土地承包費就是3萬元，評估價值就是1.8—2.1萬元。試點一年多貸款2.5億元，無一筆不良貸款

有了輕松貸到的10萬元，陳煥亮擴(kuò)建了一個120米長的大棚，主要種植茄子，買農(nóng)藥、化肥的錢也都有了。今年春天，他又用新大棚抵押貸款10萬元，開始了“滾動”發(fā)展。目前，陳煥亮已經(jīng)種有3個大棚。像陳煥亮這樣種有兩三個大棚的，在壽光農(nóng)戶中不在少數(shù)。

壽光農(nóng)民大多種大棚，收益大，見效快，但是前期一次性投入也大。建一個無支架的水泥鋼架大棚，配上自動卷簾機(jī)等，大約需要15萬元。壽光市金融辦主任隋永福說，這個數(shù)目，對一部分農(nóng)民來說很難自籌。隋永福說，截至目前，壽光市土地、大棚、住房等抵押流轉(zhuǎn)貸款總額超過2.5億元。壽光市金融機(jī)構(gòu)在土地流轉(zhuǎn)貸款方面的創(chuàng)新還有很多，業(yè)務(wù)品種多達(dá)近10種。

記者從壽光市金融辦了解到，土地流轉(zhuǎn)貸款業(yè)務(wù)開展一年來，農(nóng)民、涉農(nóng)企業(yè)在貸款到期后都按時還了款，無一筆不良貸款。

文家街道董家屯村28戶農(nóng)民去年夏天向濰坊銀行壽光支行貸款300多萬元，今年6月份，第一茬大棚菜剛收完，陸續(xù)就有村民還款。到7月份，28戶農(nóng)民已全部還上。村支書董春勝領(lǐng)著28戶菜農(nóng)，每人帶了一箱新鮮蔬菜，送到銀行工作人員手里。“當(dāng)初辦理貸款手續(xù)，人家上門服務(wù)，連頓飯都不吃，村民都很感動。解了大家燃眉之急，謝謝人家是應(yīng)該的。”董春勝說。

去年，壽光農(nóng)民人均純收入達(dá)到8274元。記者調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，貸款農(nóng)戶都不是日子過不下去、為生存貸款的農(nóng)戶，而是在擴(kuò)大生產(chǎn)時資金短缺。一旦蔬菜收獲上市，資金很快周轉(zhuǎn)過來，就能還上貸款。

這樣，抵押人在抵押貸款前為自己尋找的抵押物定向流轉(zhuǎn)人，往往也就派不上用場。一些銀行干脆就取消了這一規(guī)定。“沒有必要。即使沒有定向流轉(zhuǎn)人，也不用擔(dān)心抵押物流轉(zhuǎn)不出去。現(xiàn)在農(nóng)民種菜收入高，積極性也高，都搶著要地、要大棚。”種植大戶桑建元說。

關(guān)鍵是解決農(nóng)民后顧之憂用制度防止農(nóng)民大面積失地

《物權(quán)法》規(guī)定，耕地等集體土地所有權(quán)不許抵押。耕地、宅基地等無疑是農(nóng)民手中最大的資產(chǎn)。而這些資產(chǎn)無法作為抵押物向銀行貸款變?yōu)椤百Y本”，堵塞了農(nóng)民獲取資金的一個重要通道。

2009年3月1日，山東省壽光市出臺了《大棚抵押借款暫行辦法》、《農(nóng)村住房抵押借款暫行辦法》、《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押借款暫行

辦法》，貸款通道變得大為通暢。

政府還著手建立完善政府風(fēng)險補償機(jī)制，對開展大棚、土地經(jīng)營權(quán)、農(nóng)村住房等抵押貸款業(yè)務(wù)的銀行，按該業(yè)務(wù)年均新增貸款額的1.5%給予風(fēng)險補償或獎勵，并鼓勵有條件的村幫助貸款農(nóng)戶建立抵押物回購機(jī)制，避免貸款農(nóng)戶因一時資金困難永久失去贖回抵押物的機(jī)會。

銀行采取多種措施，保證風(fēng)險基本在可控范圍內(nèi)。第一道閘門在村委會。村委會推薦客戶時必須要出具村委會的研究決議，保證推薦的是較為優(yōu)質(zhì)的、有還款能力的客戶。抵押貸款前，抵押人為自己尋找抵押物定向流轉(zhuǎn)人，是控制風(fēng)險的另一道關(guān)卡。六至七折的評估辦法，也在最大程度上化解了銀行風(fēng)險。

新業(yè)務(wù)會不會導(dǎo)致耕地減少、大批農(nóng)民失去土地？壽光市金融辦有關(guān)負(fù)責(zé)人表示：不會。銀行目前做的是基于土地流轉(zhuǎn)的土地貸款，并不會改變土地的用途和性質(zhì)，只不過改變了生產(chǎn)模式而已。加之在風(fēng)險控制上采取了適合農(nóng)村信用環(huán)境的措施，真正還不上款需要執(zhí)行抵押物流轉(zhuǎn)的情況應(yīng)該很少發(fā)生，即使發(fā)生，也只是將土地剩余承包期的收益權(quán)流轉(zhuǎn)給本村村民，在剩余承包期滿后，土地會重新回到借款農(nóng)民手中。這樣就不會導(dǎo)致農(nóng)民大面積失去土地。

記者注意到，為避免引發(fā)農(nóng)民大面積失去土地、流離失所、影響社會穩(wěn)定，《壽光市農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押借款暫行辦法》明確規(guī)定：以土地使用權(quán)抵押借款的，原則上不能超過家庭承包土地總面積的70%。

農(nóng)民貸款選擇增多，土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款不會一哄而上

農(nóng)地經(jīng)營權(quán)可以抵押貸款，而且簡便易行，會不會引得農(nóng)民一哄而上，加大銀行風(fēng)險？業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為不會。

首先，耕地、宅基地、大棚對農(nóng)民來說有著異乎尋常的意義。耕地更是農(nóng)民的“命根子”。用土地抵押貸款，是農(nóng)民迫不得已的選擇。其次，土地承包經(jīng)營權(quán)和大棚等存在評估價格較低的現(xiàn)象。種植大戶桑建元以新建的6個大棚作抵押，貸款54萬元。他說，評估時大棚的小附屬物和建造大棚的人工都不算在內(nèi)，這樣每個大棚評估大約低了3萬元。土地評估同樣存在這個問題。偏遠(yuǎn)土地評估價只有四五百元，大大低于土地本身產(chǎn)出效益。

“不過，只要農(nóng)民還得上貸款，評估價高一點低一點，對農(nóng)民來說就不具有太多的實際意義。只有在還不上貸款，土地被抵押流轉(zhuǎn)出去時，農(nóng)民才真正吃虧。”桑建元說。該市金融辦一位工作人員表示：“盡管如此，短時間內(nèi)不會考慮引入收費較高的社會評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)抵押評估。經(jīng)管站的評估都是免費的，這才適合農(nóng)民。”

與原有的手續(xù)相對復(fù)雜的聯(lián)保貸款模式相比，土地流轉(zhuǎn)抵押貸款解決了農(nóng)民貸款擔(dān)保難的問題。然而，隨著農(nóng)業(yè)銀行壽光市支行“惠農(nóng)一卡通”和壽光農(nóng)村商業(yè)銀行“信易通卡”等業(yè)務(wù)推出，土地流轉(zhuǎn)抵押貸款的優(yōu)勢已經(jīng)越來越不明顯。面對眾多選擇的農(nóng)戶，土地流轉(zhuǎn)抵押貸款已說不上是首選。因此，農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款的開閘，并不會導(dǎo)致該項業(yè)務(wù)一哄而上，不會給銀行帶來系統(tǒng)性風(fēng)險，也不會造成大量農(nóng)戶無法償還貸款，土地、大棚難以實現(xiàn)流轉(zhuǎn)。

第二篇：農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款調(diào)查與思考

農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款調(diào)查與思考 如何把農(nóng)村最基本的生產(chǎn)生活資料——土地的使用權(quán)最大程度調(diào)動起來，促進(jìn)農(nóng)村生產(chǎn)力快速發(fā)展、農(nóng)民收入大幅增加。高陵縣作為省市統(tǒng)籌城鄉(xiāng)示范縣，在努力突破農(nóng)業(yè)農(nóng)村發(fā)展難題，大力推動土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的同時，在農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款方面又進(jìn)行了積極探索和實踐。這一創(chuàng)新之舉，既有廣泛推廣的現(xiàn)實意義，又迫切的需要相關(guān)政策的破解與支持。

一、基本情況

高陵縣地處關(guān)中平原腹地，位于西安市北郊，屬于渭北黃土高原第一階地，縣境內(nèi)地勢平坦，土壤肥沃，素有“黃壤陸海”和關(guān)中“白菜心”之稱。全縣總面積294平方公里，轄4鄉(xiāng)4鎮(zhèn)2個管委會，88個行政村，740個村民小組，2009年年末戶籍總?cè)丝?8.8萬人，農(nóng)戶數(shù)5.73萬戶，農(nóng)戶人口22.03萬人，常用耕地面積23.87萬畝。

近年來，高陵縣積極實施并不斷深化了以農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化為基礎(chǔ)、以工業(yè)化為核心、以城市化為承載的經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展“三大戰(zhàn)略”，有力地促進(jìn)了社會經(jīng)濟(jì)的全面進(jìn)步。為了使農(nóng)業(yè)這一基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)能夠快速地實現(xiàn)規(guī)模化、標(biāo)準(zhǔn)化和產(chǎn)業(yè)化，使全縣特色產(chǎn)業(yè)基地不斷壯大，縣上按照“項目引領(lǐng)、群眾參與、政府服務(wù)”的思路，在保護(hù)農(nóng)民合法權(quán)益和農(nóng)村基本經(jīng)營制度的前提下，以土地流轉(zhuǎn)為抓手，探索實踐了多種流轉(zhuǎn)形式，建立完善了一套成熟的工作機(jī)制，使高陵農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)工作步入了規(guī)范化發(fā)展的軌道。目前共流轉(zhuǎn)土地4.2萬畝，占全縣可流轉(zhuǎn)面積的23%。

二、土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款的作法和成效

（一）主要作法

1、開展確權(quán)登記工作。為確保抵押物的真實有效，對需要抵押經(jīng)營權(quán)的田塊及地面附著物進(jìn)行確權(quán)登記，經(jīng)過通告公示后頒發(fā)《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證書》，對其用益物權(quán)從法律層面予以保護(hù)，從而保證了抵押物的法律地位。

2、明確申請抵押貸款條件。明確規(guī)定凡具有完全民事行為能力的農(nóng)戶，其生產(chǎn)經(jīng)營符合國家產(chǎn)業(yè)政策，屬金融機(jī)構(gòu)信貸支持范圍；生產(chǎn)經(jīng)營有效益、產(chǎn)品有市場；項目投資中，原則上應(yīng)有不低于30%自有資金的均可用土地承包經(jīng)營權(quán)進(jìn)行抵押貸款。

3、合理確定評估價值。在對抵押物進(jìn)行價值評估時，按照“兩個一半，降低風(fēng)險”的原則進(jìn)行評估，一個是對承包經(jīng)營權(quán)價值的評估，按照使用剩余年限的一半期限予以評估，一個是對地面附著物的使用價值的一半確定評估值，依此出具價值評估報告，最后由金融部門按照評估值的70%進(jìn)行貸款投放，確保將貸款風(fēng)險降到最低，達(dá)到貸款人與金融部門雙方的風(fēng)險均在可控范圍之內(nèi)。

4、明確借貸雙方權(quán)益。規(guī)定了借貸雙方的權(quán)利和義務(wù)，以及債權(quán)的實現(xiàn)和法律責(zé)任。縣土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心每月公布一次本地土地流轉(zhuǎn)指導(dǎo)價值及地面附著物市場價值，做到貸款戶心明、金融部門放心。

5、積極完善操作規(guī)程。在不斷完善規(guī)章制度的基礎(chǔ)上，不斷擴(kuò)大有效抵押物范圍，強(qiáng)化農(nóng)村土地信息收集發(fā)布、合同登記簽證、確權(quán)發(fā)證、發(fā)布政府指導(dǎo)價、糾紛調(diào)解仲裁、價值評估、抵押登記等工作職能，為農(nóng)村資本市場健康發(fā)展打下堅實基礎(chǔ)。

（二）取得成效

一是農(nóng)民生產(chǎn)積極性和誠信感增強(qiáng)了。先期試點用土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款的5戶農(nóng)民，都有計劃的把資金用在了日光溫室大棚這個成熟的設(shè)施農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)上。自這5戶拿到貸款后，極大的提高了周圍村民建設(shè)大棚的積極性，現(xiàn)在通遠(yuǎn)村630戶農(nóng)戶中已有六分之一以上農(nóng)戶都提出用土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款，建設(shè)蔬菜大棚的要求。追蹤分析這5戶農(nóng)民，發(fā)現(xiàn)他們通過這種方式獲得的發(fā)展資金，使用時非常的珍惜謹(jǐn)慎，而且從事設(shè)施農(nóng)業(yè)的熱情進(jìn)一步高漲。如擁有一棟大棚的李小堂用12畝地的經(jīng)營權(quán)貸了6萬元，準(zhǔn)備再建4個蔬菜大棚，他說，這6萬元兩年本息利息合計7萬多，而5個大棚兩年純利潤10萬多，不用擔(dān)心還不上貸款。

二是金融部門扶持三農(nóng)主動性增強(qiáng)了。通過縣信用聯(lián)社的積極帶動，農(nóng)行高陵支行、郵政儲蓄高陵支行和高陵陽光村鎮(zhèn)銀行都對開展此項業(yè)務(wù)表現(xiàn)出極大興趣，都在積極探討農(nóng)地抵押問題。目前縣土地流轉(zhuǎn)中心為主的各項貸款申請調(diào)查評估工作已全面啟動，按照評估價值計算，如果各項工作進(jìn)展順利，到10月底，預(yù)計抵押貸款總額將突破5000萬元。

三是政府職能轉(zhuǎn)變了。通過農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款的實施，政府的職能由原來行政命令、政府主導(dǎo)推動轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)在以政府服務(wù)、引導(dǎo)為主，突出農(nóng)民為主體的新格局。在農(nóng)民貸款熱情高漲，金融部門積極受理的情況下，縣政府因勢利導(dǎo)，及時出臺了抵押貸款財政貼息政策，決定由縣財政拿出1500余萬元，對以土地承包經(jīng)營權(quán)為抵押物的農(nóng)業(yè)貸款進(jìn)行貼息，由此可撬動金融部門近2億多元的農(nóng)業(yè)貸款投入。有關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)也都積極轉(zhuǎn)變工作方式，及時為發(fā)展設(shè)施農(nóng)業(yè)的貸款戶出具證明，協(xié)助辦理相關(guān)業(yè)務(wù)，使全縣10萬畝現(xiàn)代設(shè)施農(nóng)業(yè)基地建設(shè)進(jìn)度明顯加快。

四是主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展加快。農(nóng)民原來要想貸款可供抵押的物品很少，操作程序也很多，貸款渠道十分狹窄，相對來說非常困難。現(xiàn)在開展了土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)，農(nóng)民手中有了抵押物，就很快能從金融部門貸出資金，原來要三年五年辦到的事一年就可辦到，以機(jī)制換時間換空間，從根源上加快了主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。如通遠(yuǎn)村村民竇家祥在聽說能夠用土地承包經(jīng)營權(quán)進(jìn)行抵押貸款時，他第一時間遞交了申請，三天后便拿到了5萬元貸款。他說，等櫻桃地里忙完了，就把這錢用來擴(kuò)建大棚，爭取明年有更大的收入。

三、存在問題

（一）缺乏政策支持。高陵實施的農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款，是統(tǒng)籌城鄉(xiāng)背景下在政策方面的一個突破。雖然《農(nóng)村土地承包法》允許土地承包經(jīng)營權(quán)通過轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓等方式進(jìn)行流轉(zhuǎn)，但是對于其抵押的問題，《物權(quán)法》和《擔(dān)保法》都是明令禁止的。因此要大面積推廣，缺乏政策及法律層面的支持。

（二）農(nóng)民社會保障還不健全。與城市居民享有“五險一金”的較為完備的社會保障相比，我國農(nóng)村居民一直缺乏充分的社會保障。雖然近年來國家實施了農(nóng)民養(yǎng)老、醫(yī)療等保障，但始終沒有解除土地對農(nóng)民具有生存保障、就業(yè)保障等社會保障功能，而這恰恰是制約農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款大面積推廣的主要因素。

（三）工作機(jī)制不健全。當(dāng)前，高陵的農(nóng)地抵押可以說是處于摸索階段，管理、服務(wù)、監(jiān)督、評估、交易等機(jī)制還很不健全，加之農(nóng)村土地延包時相關(guān)資料不夠健全，如果以土地承包經(jīng)營權(quán)抵押且要以登記為生效條件，那么在土地登記制度不健全的地方將會出現(xiàn)大量的無效合同，將對這種制度的推行帶來一定的難度。

四、對農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款的思考與建議

面對農(nóng)村人口城鎮(zhèn)化、土地經(jīng)營集約化、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展趨勢，以土地這一基本生產(chǎn)要素流轉(zhuǎn)為基礎(chǔ)的農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款將長期是農(nóng)村金融創(chuàng)新關(guān)注的熱點。然而，面對相關(guān)法律的制約和諸多問題的困擾，如何“破冰”，既要舉內(nèi)外之力，更需各方的積極推動，逐步實現(xiàn)農(nóng)民土地承包經(jīng)營權(quán)向信貸資源的轉(zhuǎn)化，使復(fù)雜而敏感的問題得到積極穩(wěn)妥的解決。

一是鑒于農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押，對充分實現(xiàn)農(nóng)民財產(chǎn)權(quán)利、拓寬融資渠道、加大農(nóng)業(yè)投資等具有重要意義。而目前農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押的法律依據(jù)尚未修改，承包經(jīng)營權(quán)抵押過程中存在著抵押價值不高、抵押權(quán)實現(xiàn)困難等很多需要解決的潛在問題。建議省市政府在充分論證的基礎(chǔ)上，給試點地區(qū)放權(quán)，出臺相關(guān)政策和文件，使多級金融部門及社會經(jīng)濟(jì)體對土地承包經(jīng)營權(quán)作為質(zhì)押物的借貸關(guān)系予以認(rèn)可、支持，同時允許在農(nóng)村土地承包期限內(nèi)、不改變土地用途的前提下，將土地承包經(jīng)營權(quán)可以作為注冊資本，以利于抵押機(jī)制和所有金融部門的有效對接。

二是建議制定農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場相關(guān)規(guī)定，對價值評估、登記發(fā)證、抵押擔(dān)保等行為予以規(guī)范，參照國土、房管部門資產(chǎn)交易辦法，制定獨立的集體資產(chǎn)交易制度，并建立健全農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易平臺，確保供求信息的充分銜接，實行有形市場與無形市場相結(jié)合、多個層面同時并存，信息交流面從縣內(nèi)逐步向全省乃至全國輻射，加快農(nóng)村產(chǎn)權(quán)市場化、資本化進(jìn)程。

三是設(shè)立農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押，是基于拓寬農(nóng)村融資渠道、豐富抵押品的考慮，為農(nóng)業(yè)投資和再生產(chǎn)提供更多的資金支持。對于農(nóng)業(yè)投資的抵押融資，抵押只是債權(quán)擔(dān)保的手段，是主債權(quán)人規(guī)避風(fēng)險的途徑；對于借款人，如果其將所融資金投入其所擅長的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)后將產(chǎn)生資金的回流，用于償還借款，從而避免抵押權(quán)的行使，客觀上也就避免了農(nóng)民因為融資抵押而失去土地。與之相反，如果農(nóng)民將土地抵押用于消費用途或其并不擅長的投資領(lǐng)域如股票、基金等，則農(nóng)民很有可能投資失敗或沒有創(chuàng)收，從而喪失償還能力，必將導(dǎo)致大量抵押權(quán)被行使，造成農(nóng)民因此失地，進(jìn)而造成一系列的社會問題。建議為了維護(hù)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)社會的穩(wěn)定，有必要將農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押借款的用途限制為農(nóng)業(yè)投資使用，并配套以相應(yīng)的合同條款，對資金流向進(jìn)行有效監(jiān)督。

四是當(dāng)前農(nóng)村社會保障體系尚未健全，建議著力加快農(nóng)村社會保障體系建設(shè)，消除農(nóng)民用土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款的后顧之憂，充分發(fā)揮土地的資本作用，實現(xiàn)土地資源的優(yōu)化配置。

五是建議可以選擇在農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)程度和土地規(guī)模化經(jīng)營程度相對較高，具有特色產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢的地區(qū)，組建擔(dān)保公司，擴(kuò)大抵押范圍，建立風(fēng)險保障基金，然后在法律允許的范圍內(nèi)逐步進(jìn)行推廣。

第三篇：農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款案例

農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款案例

摘要

本文對全國首例土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款案例的相關(guān)概念、事件背景、以及具體內(nèi)容等三個小節(jié)進(jìn)行了分析。

目錄

1.相關(guān)名詞解釋..................................................................................................................3 1.1 農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)...................................................................................................3 1.1.1 涵義...........................................................................................................................3 1.1.2 主體...........................................................................................................................3 1.1.3 權(quán)利內(nèi)容...................................................................................................................3 1.2 農(nóng)村承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)...................................................................................................3 1.2.1 涵義...........................................................................................................................3 1.2.2 流轉(zhuǎn)的主體...............................................................................................................4 1.2.3 流轉(zhuǎn)的方式...............................................................................................................4 1.3 農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款...................................................................................5 2.背景介紹..........................................................................................................................5 2.1 土地政策抑制...............................................................................................................5 2.2 中央層面開始探索改革...............................................................................................5 2.3 成都市試點先行...........................................................................................................5 3.抵押貸款具體規(guī)定..........................................................................................................6 3.1 貸款條件及范圍...........................................................................................................6 3.2 貸款手續(xù).......................................................................................................................6 3.3 貸款流程.......................................................................................................................6 3.4 貸款期限及額度...........................................................................................................6 3.5 貸款利率.......................................................................................................................6

1.相關(guān)名詞解釋

1.1 農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)

1.1.1 涵義

農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)是指農(nóng)村土地承包人對其依法承包的土地享有占有、使用、收益和一定處分的權(quán)利，包括農(nóng)民集體使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于農(nóng)業(yè)的土地

目前，耕地的承包期為三十年，草地的承包期為三十年至五十年，林地的承包期為三十年至七十年。1.1.2 主體

1）發(fā)包方

第一，農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會發(fā)包；

第二，已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組發(fā)包。

第三，國家所有的依法由農(nóng)民集體使用的農(nóng)村土地，由使用該土地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、村民委員會或者村民小組發(fā)包。

2）承包方

根據(jù)《土地管理法》規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地由本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員承包經(jīng)營，從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)。

《承包法》規(guī)定，農(nóng)村土地采取農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的家庭承包方式，因此集體中的農(nóng)戶為承包經(jīng)營權(quán)的最基本主體。

荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農(nóng)村土地，可以采取招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包，可由農(nóng)民集體外的個體或者單位承包。1.1.3 權(quán)利內(nèi)容

根據(jù)《物權(quán)法》以及《農(nóng)村土地承包法》，承包經(jīng)營權(quán)人對承包地享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利，但承包經(jīng)營權(quán)的抵押受到嚴(yán)格限制，因此承包經(jīng)營權(quán)是有限的用益物權(quán)。如《中華人民共和國擔(dān)保法》規(guī)定，農(nóng)民土地承包經(jīng)營權(quán)不能抵押（但承包林地、四荒地的經(jīng)營權(quán)可以用于抵押），《物權(quán)法》也明確規(guī)定除法律規(guī)定的特殊情況外，集體所有的耕地、宅基地、自留地、自留山等不能抵押。

1.2 農(nóng)村承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)

1.2.1 涵義

土地承包經(jīng)營權(quán)人依照農(nóng)村土地承包法的規(guī)定，有權(quán)將土地承包經(jīng)營權(quán)采取轉(zhuǎn)包、互換、轉(zhuǎn)讓等方式流轉(zhuǎn)，流轉(zhuǎn)的期限不得超過承包期的剩余期限。

通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包荒地等農(nóng)村土地，依照農(nóng)村土地承包法等法律和國務(wù)院的有關(guān)規(guī)定，其土地承包經(jīng)營權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、入股、抵押或者以其他方式流轉(zhuǎn)。1.2.2 流轉(zhuǎn)的主體

承包方自愿委托發(fā)包方或中介組織流轉(zhuǎn)其承包土地的，應(yīng)當(dāng)由承包方出具土地流轉(zhuǎn)委托書。委托書應(yīng)當(dāng)載明委托的事項、權(quán)限和期限等，并有委托人的簽名或蓋章。

受讓方可以是承包農(nóng)戶，也可以是其他按有關(guān)法律及有關(guān)規(guī)定允許從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的組織和個人。在同等條件下，本集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有優(yōu)先權(quán)。受讓方應(yīng)當(dāng)具有農(nóng)業(yè)經(jīng)營能力。1.2.3 流轉(zhuǎn)的方式

1）轉(zhuǎn)讓

是指承包方有穩(wěn)定的非農(nóng)職業(yè)或者有穩(wěn)定的收入來源，經(jīng)承包方申請和發(fā)包方同意，將部分或全部土地承包經(jīng)營權(quán)讓渡給其他從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的農(nóng)戶，由其履行相應(yīng)土地承包合同的權(quán)利和義務(wù)。轉(zhuǎn)讓后原土地承包關(guān)系自行終止，原承包方承包期內(nèi)的土地承包經(jīng)營權(quán)部分或全部滅失。

2）轉(zhuǎn)包

是指承包方將部分或全部土地承包經(jīng)營權(quán)以一定期限轉(zhuǎn)給同一集體經(jīng)濟(jì)組織的其他農(nóng)戶從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營。轉(zhuǎn)包后原土地承包關(guān)系不變，原承包方繼續(xù)履行原土地承包合同規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)。接包方按轉(zhuǎn)包時約定的條件對轉(zhuǎn)包方負(fù)責(zé)。承包方將土地交他人代耕不足一年的除外。

3）互換

是指承包方之間為方便耕作或者各自需要，對屬于同一集體經(jīng)濟(jì)組織的承包地塊進(jìn)行交換,同時交換相應(yīng)的土地承包經(jīng)營權(quán)。

4）入股

是指實行家庭承包方式的承包方之間為發(fā)展農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)，將土地承包經(jīng)營權(quán)作為股權(quán)，自愿聯(lián)合從事農(nóng)業(yè)合作生產(chǎn)經(jīng)營；其他承包方式的承包方將土地承包經(jīng)營權(quán)量化為股權(quán)，入股組成股份公司或者合作社等，從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營。

5）出租

是指承包方將部分或全部土地承包經(jīng)營權(quán)以一定期限租賃給他人從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營。出租后原土地承包關(guān)系不變，原承包方繼續(xù)履行原土地承包合同規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)。承租方按出租時約定的條件對承包方負(fù)責(zé)。

6）抵押

抵押指債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移對某財產(chǎn)的占有，將該財產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保，債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)依法以該財產(chǎn)折價或者拍賣、變賣該財產(chǎn)的價款優(yōu)先受償。農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押是指，承包方或者土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的受讓方，將土地承包經(jīng)營權(quán)作為抵押物，向金融機(jī)構(gòu)提出貸款申請。

1.3 農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款

所謂土地流轉(zhuǎn)收益保證貸款，是指在不改變土地農(nóng)業(yè)用途、不附帶各種政策補貼的前提下，農(nóng)戶或農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的受讓方，本著自愿的原則，將土地承包經(jīng)營權(quán)作為融資性擔(dān)保公司的反擔(dān)保措施，向金融機(jī)構(gòu)提出貸款申請，由融資性擔(dān)保公司向金融機(jī)構(gòu)提供保證擔(dān)保，由金融機(jī)構(gòu)發(fā)放貸款的一種新型融資方式。

2.背景介紹

2.1土地政策抑制

長期以來，受制于特殊的土地政策，我國農(nóng)業(yè)領(lǐng)域一直是金融支持的薄弱地區(qū)，出現(xiàn)了“金融抑制”。比如《中華人民共和國擔(dān)保法》等法律就規(guī)定，農(nóng)民土地承包經(jīng)營權(quán)不能抵押，但承包林地、四荒地的經(jīng)營權(quán)可以用于抵押。原因在于前者是農(nóng)民生活的必需品，而后者是農(nóng)民維持溫飽所需之外的生產(chǎn)資料。這反過來遲滯了現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的發(fā)展，阻礙了農(nóng)民增收的步伐，擴(kuò)大了城鄉(xiāng)差距。因此，要實現(xiàn)國家所提出的城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，必須逐步改革現(xiàn)有的農(nóng)村土地制度，出臺具有破冰意義的相關(guān)政策。

2.2中央層面開始探索改革

十八屆三中全會《決定》對深化農(nóng)村改革作出全面部署，對一些長期以來議論較多但始終沒有觸及的改革有了明確提法，對一些過去雖有涉及但意見并不明確又事關(guān)重大的問題有了突破性、開創(chuàng)性的改革意見。比如提出“三個賦予”，賦予農(nóng)民更多財產(chǎn)權(quán)利，賦予農(nóng)民對承包地占有、使用、收益、流轉(zhuǎn)及承包經(jīng)營權(quán)抵押、擔(dān)保權(quán)能，賦予農(nóng)民對集體資產(chǎn)股份占有、收益、有償退出及抵押、擔(dān)保、繼承權(quán)。

2.3成都市試點先行

2009年，成辦發(fā)[2009]59號文件，涉及了“三權(quán)”土地承包經(jīng)營權(quán)、集體建設(shè)用地使用權(quán)和農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)抵押”

2010年12月10日，成都市下發(fā)了“成都市農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款工作方案”

2014年1月初，中國人民銀行成都分行和省農(nóng)業(yè)廳等聯(lián)合下發(fā)《四川省農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)收益保證貸款試點工作方案》，先期選擇成都市（溫江區(qū)）、德陽市（什邡市）、綿陽市（江油市）、瀘州市（納溪區(qū)）、南充市（順慶區(qū)）、資陽市（簡陽市、安岳縣）、樂山市（井研縣）、遂寧市（蓬溪縣）共8個市的9個縣（市、區(qū)）開展農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)收益保證貸款試點。

1月24日，成都市溫江區(qū)一家紅花紫薇花木專業(yè)合作社與當(dāng)?shù)厝?lián)擔(dān)保公司、成都銀行分別簽訂擔(dān)保合同與借款合同，122.53畝的農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)獲得62萬元的融資貸款。這是《四川省農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)收益保證貸款試點工作方案》于上月印發(fā)后，第一筆成功落地的貸款，第一次實現(xiàn)土地經(jīng)營權(quán)單獨抵押貸款，是四川省農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)收益保證貸款試點區(qū)域后首例貸款案例，也是全省第一單。

3.抵押貸款具體規(guī)定 3.1 貸款條件及范圍

借款人必須具備合法的農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)，擁有權(quán)屬證明。土地經(jīng)營權(quán)關(guān)系清晰，無其他爭議。不能改變土地的農(nóng)業(yè)用途，不改變土地性質(zhì)，不超過第二輪土地承包剩余期限等。將重點支持農(nóng)戶、龍頭企業(yè)、專業(yè)大戶、家庭農(nóng)場、農(nóng)民合作社、農(nóng)業(yè)企業(yè)等的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)性、經(jīng)營性資金需求。

3.2 貸款手續(xù)

流轉(zhuǎn)合同、營業(yè)執(zhí)照、《農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)證》

3.3 貸款流程

第一步：農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)承包方或者流轉(zhuǎn)的受讓方向當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門提出申請，獲取農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)證，表明地塊的經(jīng)營面積、用途、位置等。

第二步：由房地產(chǎn)估價公司牽頭，會同政府相關(guān)部門（如金融辦、統(tǒng)籌委、農(nóng)發(fā)局），以及擔(dān)保公司、銀行和農(nóng)村基層干部、農(nóng)戶代表等，共同對土地的經(jīng)營權(quán)價值進(jìn)行評估。

第三步：銀行根據(jù)評估價值為貸款申請方發(fā)放貸款，貸款利率在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上浮15%，比普通商業(yè)貸款利率明顯優(yōu)惠。

3.4 貸款期限及額度

按照土地流轉(zhuǎn)的實際面積、流轉(zhuǎn)收益評估價值、貸款期限、貸款申請人經(jīng)營狀況、信用條件、還款能力以及融資性擔(dān)保公司擔(dān)保能力等因素綜合確定；貸款期限原則上為1-3年，最多不超過5年；

3.5 貸款利率

原則上最高不超過人民銀行同期限檔次基準(zhǔn)利率的1.3倍；如借款人不能按時償還金融機(jī)構(gòu)貸款，由融資性擔(dān)保公司代為償還金融機(jī)構(gòu)貸款，融資性擔(dān)保公司代償貸款后，可將獲得的土地經(jīng)營權(quán)階段性再流轉(zhuǎn)，收回代償本息后，土地經(jīng)營權(quán)退還給借款人。

第四篇：農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款管理辦法

附件1

XX縣農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款

管理辦法

第一章 總則

第一條 為更好的適應(yīng)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展變化和農(nóng)民對金融服務(wù)的需求，進(jìn)一步拓寬農(nóng)民融資渠道，提高土地利用率，解決農(nóng)民貸款融資擔(dān)保難問題，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》、《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)辦法》和《貸款通則》等法律法規(guī)，以及《中共江蘇省委農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組<關(guān)于XX縣推動農(nóng)村金融制度及農(nóng)業(yè)科技體制創(chuàng)新促進(jìn)農(nóng)村發(fā)展改革試驗方案的批復(fù)〉》（蘇委農(nóng)〔2012〕11號）文件精神，特制定本辦法。

第二條 本辦法所稱土地承包經(jīng)營權(quán)是農(nóng)村土地承包人對其依法承包的土地享有占有、使用、收益和一定處分的權(quán)利。

第三條 本辦法所稱土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款是指土地承包經(jīng)營權(quán)人在不改變土地所有權(quán)性質(zhì)、不轉(zhuǎn)移土地占有和農(nóng)業(yè)用途的條件下，將土地承包經(jīng)營權(quán)及地上種養(yǎng)物和相關(guān)附著物作為債權(quán)的擔(dān)保；當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)依法處分該土地承包經(jīng)營權(quán)及地上種養(yǎng)物和相關(guān)附著物并由處分所得的價款用于償還所欠債務(wù)。

第四條 農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)可以單獨設(shè)立抵押擔(dān)保（必要時可追加其他擔(dān)保方式），也可以作為其他擔(dān)保方式的有效補充。在有其他物權(quán)擔(dān)保前提條件下，應(yīng)優(yōu)先選擇其他物權(quán)擔(dān)保，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押作為擔(dān)保補充。第五條 農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押信貸業(yè)務(wù)堅持審慎拓展、擇優(yōu)準(zhǔn)入、嚴(yán)控風(fēng)險、講求效益的原則。

第二章 貸款對象及準(zhǔn)入條件

第六條 借款申請人為企業(yè)法人或農(nóng)村專業(yè)合作社的，應(yīng)具備以下條件：

（一）符合銀行對其信用等級要求。

（二）合法取得農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)，其承包經(jīng)營的存續(xù)期限必須在5年以上。

（三）具備專業(yè)種養(yǎng)殖經(jīng)營的成熟技術(shù)和相關(guān)設(shè)施條件，具備有效的市場渠道，且從事種養(yǎng)殖及加工生產(chǎn)經(jīng)營時間不低于2年。

（四）種植糧食面積不低于200畝；經(jīng)濟(jì)作物種植面積不低于50畝；養(yǎng)殖面積不低于20畝。

（五）企業(yè)及農(nóng)村專業(yè)合作社依法注冊，且主要股東、高級管理人員無不良信用記錄，（六）符合農(nóng)業(yè)政策性保險的產(chǎn)業(yè)，需參加農(nóng)業(yè)保險。第七條 借款申請人為自然人或家庭農(nóng)場主的，應(yīng)具備以下條件：

（一）具有本縣常住戶口，年齡不超過60歲且具有完全民事行為能力。

（二）種植糧食面積不低于100畝；經(jīng)濟(jì)作物種植面積不低于30畝；養(yǎng)殖面積不低于10畝；價值1萬元以上的農(nóng)業(yè)設(shè)施大棚不低于2個。

（三）合法取得農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)，其經(jīng)營的存續(xù)期必須在5年以上。

（四）從事種植業(yè)2年（含），養(yǎng)殖業(yè)3年（含）以上，有 較豐富的種養(yǎng)殖經(jīng)驗和成熟的種養(yǎng)殖技術(shù)，種養(yǎng)殖設(shè)施條件完善，產(chǎn)品適銷對路，（五）符合農(nóng)業(yè)政策性保險的產(chǎn)業(yè)，需參加農(nóng)業(yè)保險。第八條 抵押的土地承包經(jīng)營權(quán)應(yīng)當(dāng)具備以下條件：

（一）土地承包經(jīng)營權(quán)產(chǎn)權(quán)關(guān)系清晰。

（二）符合依法、自愿、有償?shù)耐恋亓鬓D(zhuǎn)原則。

（三）承包經(jīng)營流轉(zhuǎn)手續(xù)符合國家法規(guī)政策。

（四）經(jīng)營土地沒有改變農(nóng)業(yè)用途。

（五）有下列情況之一的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)不得提供抵押：

1．權(quán)屬有爭議的。

2．未取得農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)權(quán)屬證明的。

3．依法被查封、扣押、監(jiān)管或者受其他形式限制的。

第三章 貸款用途、額度、期限及利率

第九條 土地承包經(jīng)營權(quán)貸款用途必須為借款人從事種養(yǎng)殖的短期流動資金。

第十條 農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款金額由銀行根據(jù)借款人資金需求、承貸能力及抵押物的評估價值綜合確定，但最高不得超過其所提供的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押評估認(rèn)定價值的50%。

第十一條 貸款期限根據(jù)借款人生產(chǎn)經(jīng)營周期、實際經(jīng)營需求和綜合還款能力，由借貸雙方共同協(xié)商確定。以農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)單獨設(shè)立抵押擔(dān)保的貸款，不得設(shè)定為最高額抵押循環(huán)。單筆貸款期限要根據(jù)農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)周期合理設(shè)定，且期限不得超過農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)剩余使用期限，原則上不得辦理展期。第十二條 農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款利率按照銀行利率定 價辦法，根據(jù)借款期限、風(fēng)險狀況等綜合確定貸款利率，參照同檔次抵押類貸款利率給予適當(dāng)優(yōu)惠。

第四章 貸款流程

第十三條 貸款申請。

（一）借款人為企業(yè)法人或農(nóng)村專業(yè)合作社的，應(yīng)提供以下資料：

1．符合要求的營業(yè)執(zhí)照或事業(yè)單位登記證、組織機(jī)構(gòu)代碼證。

2．公司章程、驗收報告、股權(quán)證明等； 3．有權(quán)部門頒發(fā)的貸款卡（證）。

4．法人代表身份證明，對委托辦理信貸業(yè)務(wù)的，須提交書面授權(quán)委托書；企業(yè)公章與法定代表人、財務(wù)負(fù)責(zé)人簽字樣本。

5．根據(jù)法律、法規(guī)及公司章程要求，應(yīng)由股東會、董事會或其他有權(quán)機(jī)構(gòu)提供的同意申請貸款及抵押的決議、文件或具有同等法律效力的文件或證明。

6．對有財務(wù)報表的需提供上年及近期財務(wù)報表。7．貸款用途及還款來源證明材料。

8．《XX縣農(nóng)村流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營權(quán)證》（并附農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同和XX縣農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易所出具的交易鑒證書）。

9.銀行要求的其他資料。

（二）借款人為自然人或家庭農(nóng)場主的，應(yīng)提供以下資料： 1．借款人及財產(chǎn)共有人有效身份證明。2．借款人婚姻狀況證明。

3．貸款用途及還款來源證明材料。

4．《XX縣農(nóng)村流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營權(quán)證》（并附農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同和XX縣農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易所出具的交易鑒證書）。5． 借款人及財產(chǎn)共有人同意抵押的承諾書。6．銀行要求的其他資料。

第十四條 貸款受理。銀行接到客戶申請后，采用面談或電話聯(lián)系，收集客戶相關(guān)基本信息，做出是否符合貸款準(zhǔn)入的基本判斷，確認(rèn)是否受理。確認(rèn)受理的，與客戶約定貸款調(diào)查的時間和方式。

第十五條 貸款調(diào)查。調(diào)查的主要內(nèi)容必須包括以下幾個方面：

1．客戶從事種養(yǎng)殖生產(chǎn)經(jīng)營經(jīng)歷，生產(chǎn)場所、生產(chǎn)技術(shù)等情況。

2．客戶種養(yǎng)殖產(chǎn)品的市場狀況，是否適銷對路，是否有固定銷售市場或訂單。

3．承包情況和各項費用的情況、自有資金情況； 4．種養(yǎng)殖設(shè)施條件及生產(chǎn)經(jīng)營情況。5．貸款用途等。

6．銀行受理申請后認(rèn)為明顯不符合貸款條件的，終止信貸程序并及時通知申請人。

第十六條 貸款審查、審批。審查崗對信貸基本要素、借款人和擔(dān)保人主體資格、信貸政策、信貸風(fēng)險等方面進(jìn)行認(rèn)真審查后出具審查意見，對調(diào)查資料不全、內(nèi)容不完整的貸款業(yè)務(wù)，可要求補充完善。有權(quán)審批人根據(jù)調(diào)查、審查結(jié)論等因素對貸款事項予以審批。

第十七條 調(diào)查、審查、審批環(huán)節(jié)認(rèn)為不符合條件的，可以按規(guī)定終止信貸程序，并及時通知申請人。

第十八條 在簽訂《個人借款合同》或《流動資金借款合同》、《抵押合同》后，必須由貸款銀行和抵押人共同向登記機(jī)關(guān)辦理 登記并取得《土地承包經(jīng)營權(quán)抵押登記證》后，銀行方可發(fā)放貸款。

第五章 抵押登記管理

第十九條 提供抵押的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)必須是借款申請人所有，并符合本辦法第九條規(guī)定的條件。

第二十條 農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押實行登記制度。登記機(jī)構(gòu)為XX縣農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易所。

第二十一條 辦理農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押登記，應(yīng)當(dāng)由權(quán)利人提出書面申請，在抵押權(quán)人和抵押人簽訂抵押合同后，雙方共同持以下資料到縣農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易所辦理抵押登記：

（一）農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押登記申請書。

（二）借款申請人、抵押人基本資料。

（三）借款合同和抵押合同。

（四）《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證》或農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同。

（五）抵押人對地上附著物一并抵押及同意處置抵押物的承諾。

（六）抵押物共有權(quán)人同意抵押的書面資料。

（七）登記機(jī)關(guān)要求的其他資料。

第二十二條 農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押期間，抵押人不得將抵押物再次抵押或流轉(zhuǎn)。

第二十三條 以農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押，其地上附著物在征得銀行同意后方可變賣，變賣所得價款優(yōu)先償還銀行貸款本息。

第二十四條 加強(qiáng)抵押物監(jiān)管，對抵押物價值發(fā)生較大變化的，要及時追加其他擔(dān)保，確保貸款資產(chǎn)安全。第二十五條 加強(qiáng)流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)抵押的租金管理，督促借款人及時足額交付租金，確保支付，對因租金支付糾紛影響貸款安全的，要及時采取措施。

第二十六條 抵押人在抵押期間或抵押期屆滿要求變更或注銷抵押登記的，必須由抵押權(quán)人出具債務(wù)履行完畢或其他同意變更、注銷證明。

第二十七條 債務(wù)履行期屆滿，借款人應(yīng)按借款合同規(guī)定及時償還貸款本息；無法正常償還的，貸款銀行及時進(jìn)行依法處置，對抵押的土地經(jīng)營權(quán)及附著物，可以采取以下方式：

（一）轉(zhuǎn)讓。依法通過交易市場將抵押物進(jìn)入流轉(zhuǎn)市場，通過獲取轉(zhuǎn)讓收益清償貸款本息。

（二）變更。依法通過交易市場將抵押物進(jìn)入流轉(zhuǎn)市場，通過變更方式，在不改變土地用途的情況下，變更土地經(jīng)營人，由新的土地經(jīng)營人履行還貸義務(wù)。

（三）變現(xiàn)。發(fā)生借貸雙方約定的實惠抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人與抵押人依法協(xié)議以抵押財產(chǎn)折價或者拍賣、變賣該抵押財產(chǎn)所得的價款優(yōu)先受償。

（四）訴訟。當(dāng)貸款人與借款人、抵押人不能通過協(xié)商處置抵押的流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營權(quán)時，通過訴訟方式解決。

（五）其它合法形式。

第六章 抵押物的評估及保險

第二十八條 農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的價值認(rèn)定。農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的價值為：年租地平均收益×經(jīng)營期限+地上種養(yǎng)物價值+附著物價值，由縣農(nóng)工辦、各鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)管站與貸款銀行共同認(rèn)定，并填制《土地承包經(jīng)營權(quán)價值評估表》，必要時可以聘請專業(yè)評估公司，協(xié)助農(nóng)村經(jīng)營管理部門與銀行進(jìn)行農(nóng)村土地承包經(jīng) 營權(quán)價值的認(rèn)定。經(jīng)營期限應(yīng)該是通過依法、自愿、有償流轉(zhuǎn)取得，并據(jù)實交付流轉(zhuǎn)費用后的現(xiàn)有剩余經(jīng)營年限。地上種養(yǎng)物和附著物價值應(yīng)按照近三年市場平均價值，結(jié)合抵押物的地理位置、設(shè)施等條件以及種養(yǎng)殖存續(xù)期的預(yù)期經(jīng)營收益確定。

第二十九條

按照《XX縣政策性農(nóng)業(yè)保險管理辦法》，XX縣人民財產(chǎn)保險公司，可以對地上的種養(yǎng)物和附著物辦理保險，對申請銀行貸款并自愿參加農(nóng)業(yè)保險企業(yè)和個人，保險第一受益人必須是貸款銀行，且保險期限不得短于貸款期限。對抵押前已辦理相關(guān)保險手續(xù)的，應(yīng)將保險標(biāo)的第一受益人變更為貸款銀行，并約定保險到期后續(xù)保，保證保險期限不得短于貸款期限。在政策性農(nóng)業(yè)保險辦理的基礎(chǔ)上，適當(dāng)引入商業(yè)性農(nóng)業(yè)保險進(jìn)一步增強(qiáng)農(nóng)作物及養(yǎng)殖物抵御風(fēng)險的能力。

第三十條 建立風(fēng)險共擔(dān)機(jī)制，成立專項風(fēng)險基金。縣政府按比例安排一定的財政資金設(shè)立農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款風(fēng)險基金，風(fēng)險基金實行財政專戶管理；貸款到期農(nóng)民無法償還貸款，政府將啟動風(fēng)險基金來保障銀行權(quán)益，以提高銀行辦理農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)的安全性和積極性。

第七章 貸后管理

第三十一條 銀行可以利用自身的信息優(yōu)勢和客戶資源，爭取種養(yǎng)殖技術(shù)部門的支持，為借款人提供種養(yǎng)殖技術(shù)和相關(guān)的培訓(xùn)機(jī)會，指導(dǎo)借款人科學(xué)種養(yǎng)殖，提高借款人的生產(chǎn)效率和質(zhì)量，確保借款人的生產(chǎn)經(jīng)營持續(xù)安全、健康、長效。

第三十二條 貸后檢查。銀行在貸款業(yè)務(wù)發(fā)放后，應(yīng)根據(jù)借款人生產(chǎn)經(jīng)營周期特點對借款人進(jìn)行現(xiàn)場檢查，了解借款人的資金使用和生產(chǎn)、經(jīng)營狀況是否正常，在一個生產(chǎn)經(jīng)營周期內(nèi)至少檢查一次。第三十三條 在種養(yǎng)殖收獲期，密切關(guān)注種養(yǎng)殖產(chǎn)品的市場價格波動，及時跟進(jìn)種養(yǎng)殖產(chǎn)品下游加工購銷的金融鏈接服務(wù)，監(jiān)督借款人產(chǎn)品回籠資金歸還銀行本息。

第三十四條 貸款收回。銀行在每筆貸款到期前30、15、5天應(yīng)分別采用電話、書面、短信等方式向借款人發(fā)出貸款業(yè)務(wù)到期通知信息，通知借款人及時組織資金履行還款義務(wù)，其中至少有一次書面催收通知回執(zhí)存檔。

第三十五條 貸款逾期處理。對逾期的貸款，銀行要及時發(fā)出逾期貸款催收通知書并妥善保管回執(zhí)，以保證貸款的訴訟時效，保全資產(chǎn)安全。貸款逾期超過一個月的，應(yīng)積極采取與借款人協(xié)商以種養(yǎng)產(chǎn)品償還貸款、公開拍賣抵押的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)、依法處置抵押資產(chǎn)等有效途徑等方式收回貸款。

第三十六條 有下列情況之一的，應(yīng)采取包括終止發(fā)放貸款、提前收回已發(fā)放貸款、要求實現(xiàn)抵押權(quán)利等在內(nèi)的有效措施控制風(fēng)險：

（一）種養(yǎng)殖產(chǎn)品市場發(fā)生重大變化，影響到借款人經(jīng)營收入驟減，又未落實償還還款來源的。

（二）借款人在貸款申請過程中有提供虛假證明材料，或故意隱瞞調(diào)查事實行為的。

（三）貸款已逾期，或連續(xù)三次或累計六次未按時歸還貸款利息的。

（四）種養(yǎng)殖戶在還款期內(nèi)死亡、宣告失蹤或喪失民事行為能力，而貸款債務(wù)未得到落實的。

（五）借款人遭受重大自然災(zāi)害，對生產(chǎn)經(jīng)營活動造成重大不利影響的。

（六）借款人家庭分立，而貸款未隨之分立或未明確債權(quán)債 務(wù)關(guān)系的。

（七）其他影響貸款安全的情形。

第三十七條 銀行應(yīng)加強(qiáng)對農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款的管理，對未按規(guī)定辦理抵押貸款，未履行應(yīng)盡職責(zé)造成損失的，將追究經(jīng)辦人及其他責(zé)任人的責(zé)任。

第三十八條 本貸款實行按月動態(tài)監(jiān)測，若貸款逾期率達(dá)到5%時，應(yīng)暫停辦此項業(yè)務(wù)，并對此項貸款管理措施進(jìn)行完善整改，直至風(fēng)險目標(biāo)可控后再辦理該項業(yè)務(wù)。

第八章 附則

第三十九條 本辦法未盡事宜，按國家法律法規(guī)、行政規(guī)章及銀行有關(guān)制度規(guī)定執(zhí)行。

第四十條 本辦法自2016年9月30日起實行

第五篇：農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款管理辦法

濟(jì)寧市農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款管理辦法(試行)發(fā)布日期：[10-10-08 16:20:28] 點擊次數(shù)：[71 ]

第一章 總則

第一條 為更好地適應(yīng)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展變化和農(nóng)民對金融服務(wù)的需求，解決農(nóng)村融資擔(dān)保難問，推動農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》、《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》、《貸款通則》等有關(guān)規(guī)定，制定本辦法。

第二條 本辦法所稱的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款是指農(nóng)村居民以農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)及地上（含地下）附著物作為抵押物，向貸款銀行申請貸款的信貸方式。

第三條 本市范圍內(nèi)的農(nóng)村居民，因調(diào)整農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)，發(fā)展農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營、發(fā)展個體私營經(jīng)濟(jì)而向金融機(jī)構(gòu)申請貸款時，可以依照本辦法規(guī)定，以其自有土地承包經(jīng)營權(quán)設(shè)定抵押擔(dān)保。

第二章 貸款發(fā)放原則和條件

第四條 農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款發(fā)放以“辦理自愿、風(fēng)險自負(fù)、收益自理”為原則。

第五條 借款人依照本辦法設(shè)定土地承包經(jīng)營權(quán)抵押，必須取得由當(dāng)?shù)厝嗣裾C發(fā)的土地承包經(jīng)營權(quán)證書和村委會與農(nóng)戶簽訂的土地承包經(jīng)營合同。

第六條 借款人申請貸款應(yīng)向貸款銀行提供下列資料：

（一）借款人個人情況及有效身份證明；

（二）家庭年經(jīng)濟(jì)收入情況；

（三）借款用途及效益分析；

（四）當(dāng)?shù)卣C發(fā)的土地承包經(jīng)營權(quán)證書和村委與 農(nóng)戶簽訂的土地承包合同；

（五）抵押人對抵押物的權(quán)屬狀況、抵押狀況、同意處置抵押物等作出的承諾；

（六）所在地村集體經(jīng)濟(jì)組織出具的同意抵押的書面證明；

（七）金融機(jī)構(gòu)需要審查的其他有關(guān)資料。

土地合作社等以農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)入股成立的經(jīng)濟(jì)組織還須提供工商

注冊登記文件、組織機(jī)構(gòu)代碼證書、組織章程等文件。

第七條 農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押以戶為單位，用于抵押剩余的農(nóng)村土地，不得低于該戶人均0.2畝的標(biāo)準(zhǔn)。

第三章 土地承包經(jīng)營權(quán)抵押價值評估

第八條 農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押價值可以由抵押當(dāng)事人共同協(xié)商確定，也可以由中介機(jī)構(gòu)評估確定，并向所在村委會或鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)經(jīng)營管理部門備案。

第九條 農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押價值的確定應(yīng)綜合考慮土地所在區(qū)域、種植、養(yǎng)殖品種、土地承包經(jīng)營權(quán)及租金實際支付剩余期限、流轉(zhuǎn)價款、支付價款、地面作物的預(yù)期收入、受讓雙方意愿等因素，評估的一般原則：農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)評估價值=年租地平均凈收益*經(jīng)營期限+地上（含地下）附著物價值。

第四章 農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的登記、變更及注銷

第十條 縣市區(qū)農(nóng)業(yè)行政主管部門為土地承包經(jīng)營權(quán)抵押登記機(jī)關(guān)。

第十一條 農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押登記可由抵押雙方當(dāng)事人共同向登記機(jī)關(guān)辦理，也可以委托代理人向登記機(jī)關(guān)辦理。抵押合同自抵押登記之日起生效。

借款人辦理農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押登記，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)關(guān)提交下列資料：

（一）農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押登記申請書；

（二）抵押人身份證；

（三）抵押合同；

（四）土地承包經(jīng)營權(quán)權(quán)屬證明資料（《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證》和《土地承包經(jīng)營合同》）；

（五）地上種養(yǎng)物情況說明；

（六）所在地村集體經(jīng)濟(jì)組織出具的同意抵押的書面證明；

（七）抵押登記部門要求的其它材料；

委托代理人辦理農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押登記的，還應(yīng)提交代理人身份證明文件和授權(quán)委托書。

第十二條 抵押權(quán)與其擔(dān)保的債權(quán)同時存在，債權(quán)消滅的，抵押權(quán)也隨之消滅。

第十三條 債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償?shù)模盅浩谙拮詣雍笱又羵鶛?quán)實現(xiàn)之日止。

第十四條 抵押合同發(fā)生變更或者終止時，抵押當(dāng)事人或者其委托的代理人應(yīng)當(dāng)在變更或者終止之日起十五日內(nèi)，到原辦理登記和記載部門辦理變更或者注銷抵押登記和記載。

委托代理人辦理農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押變更、注銷登記的，還應(yīng)當(dāng)提交代理人身份證明文件和授權(quán)委托書。

第五章 貸款流程及管理

第十五條 農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)受理后，貸前調(diào)查人員除應(yīng)按照一般的調(diào)查方式和內(nèi)容對借款人、主體資格、經(jīng)營狀況等進(jìn)行調(diào)查外，還應(yīng)對土地流轉(zhuǎn)合同的真實性、合法性和有效性進(jìn)行深入細(xì)致地調(diào)查了解。

第十六條 農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款的操作程序：

貸款申請→貸款調(diào)查→抵押物價值評估→貸款審查、審批→辦理抵押登記手續(xù)→簽訂抵押借款合同→貸款發(fā)放→貸后檢查→貸款歸還。

第十七條 貸款人應(yīng)把好貸款用途關(guān)，防范信貸風(fēng)險和用地政策風(fēng)險，借款人取得貸款取得貸款必須用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、農(nóng)業(yè)開發(fā)。

第十八條 農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押權(quán)貸款金額不超過土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營權(quán)抵押確認(rèn)價值的70%。

第十九條 貸款期限按承包期限和生產(chǎn)周期確定，期限不得超過土地承包經(jīng)營權(quán)剩余年限，一般以短期為主。

第二十條 貸款利率上浮原則上不得超過人民銀行規(guī)定同檔次基準(zhǔn)利率的30%。

第二十一條 貸款形式由借貸雙方約定。單筆貸款金額超出土地承包經(jīng)營權(quán)抵押認(rèn)定價值的可以采取其它擔(dān)保方式作為補充。鼓勵農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)、農(nóng)民專業(yè)合作經(jīng)濟(jì)組織等單位及個人提供補充擔(dān)保。

第二十二條 借貸及抵押當(dāng)事人發(fā)生爭議的，可通過協(xié)商調(diào)解解決，也可向人民法院起訴。

第二十三條 本辦法未盡事宜，依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)辦理。

第二十四條 本辦法由中國人民銀行濟(jì)寧市中心支行、濟(jì)寧市農(nóng)業(yè)委員會負(fù)責(zé)解釋。第二十五條 本辦法自印發(fā)之日起施行。