第一篇：華南碧桂園（本站推薦）

華南碧桂園

華南碧桂園位于廣州市番禺區華南快速干線之側，占地近2000畝，于2000年5月1日成功開盤。憑

借卓越的建筑品質和五星級的社區服務管理及碧桂園累積多年的品牌形象，華南碧桂園在珠三角及港澳地區掀起了搶購的狂潮，開盤以來創下了恒溫熱銷的輝煌業績。在短短兩年的時間內，華南碧桂園已經成功開發了包括：紫翠苑、碧翠苑、芳翠苑、漾翠苑、疊翠苑、錦翠苑B區、翡翠苑B區翠宏臺空中花園等8個洋房小區，以及怡翠苑、景翠苑、雅翠苑、盈峰翠庭、翡翠苑A區、錦翠苑A區、映翠桃園等多個別墅組團。至今，社區入住戶數逾3000戶，入住人口達萬人。

該盤屢獲殊榮：廣東省消費者委員會推薦樓盤、2000年廣州十大明星樓盤、2000年番禺最受市民歡迎十佳樓盤、首屆廣東地產資信20強、綜合實力30強企業、2002年度新人居雙十佳品牌發展商、2002年廣東省房地產企業誠信金獎、廣州市十佳生態社區、2002年番禺區十大明星樓盤、廣東文化明盤。

2010年華碧推出最后一期精心打造的全山景洋房組團，預計8月驚喜上市。新組團命名“十年華南”，具有特別紀念意義。10年間，華南板塊已發展為成熟繁華的新城中心，區

域優勢利好不斷，價值無限；而華碧社區經過十年的精心打造和呵護，也成為華南首屈一指的成熟大盤，10年，城更盛，家更美。可謂同喜同賀。正因此，十年華南收官之作，錦獻與時代同步的開拓者與引領者！此次推出的戶型面積從87-200㎡ 二 房 至 四 房，戶型豐富；交樓標準可選擇精裝修或毛坯。十

年磨一劍，作為華碧的收官之作，公司欲將其打造成碧桂園18年高品質洋房的代表，新組團在入戶電梯大堂、裝修交樓標準及組團園林綠化都將進行升級，為客戶將帶來不少驚喜，提供更高品質舒適的生活空間。特別值得一提的是，該組團，地理位置優越，面山擁林，視野開闊；公司利用鄰山的地理位置優勢，花重金請著名景觀園林公司天開景觀為該組團打造親山親水人文新園林景觀；設置有5層立體綠化景觀、親水平臺、林蔭生態停車場、廊景等諸多主題功能景區，并配置有兒童老人康體娛樂設施等。

另據南村鎮政府的公示，華南碧桂園后山將打造成南村鎮森林公園，以供游人晨運、養生修養等。該山崗海拔146米，占地1420畝，現正在設計中，政府將于近期正式開工建設。建成后，華南碧桂園業主將是首批受益者。

收官之作“十年華南”詳細介紹

舒適兩房：建筑面積約87㎡

◆黃金比例分隔，精裝修交樓標準，生活更方便；

◆大2房舒適空間，帶入戶花園

◆華南板塊珍罕90方小戶型，輕松享受生活；

溫馨三房：建筑面積約109㎡

◆方正實用，實用率高，干濕分區；

◆豪華落地窗連接超大景觀陽臺，拉闊主人房視角和活動空間；

◆多重選擇，預留一間房，可以當臥室，也可以當書房、活動房、琴房??。

“6米陽光”經典大戶型： 建筑面積約200㎡，四房兩廳

◆大空間有大視野，雙主人套房彰顯大空間恢宏氣度

◆雙臥室、客廳、餐廳朝南，呼吸清澈的山風

◆5.5m超寬客廳連接躍式餐廳，6米挑高陽臺，敞亮通透

◆面山的約30㎡空中花園，將山清水秀延請入內，在家亦在風景中

新組團園林綠化：

三面環山，盛林蔥郁，享受最自然最清新的綠林山景

除擁有大社區18個不同主題園林，新組團特別花重金打造鄰山森林公園

5層立體綠化景觀：景點大喬木、中喬、花喬、水邊色葉、灌木組景

多重主題園區：生態林蔭停車場、別致跌水廣場、樹陣廣場

精細別致景點：特色廊景、陽光草階、休閑廊架、觀景亭、親水平臺、跌水小溪??

組團售價：待定

區域利好：

交通方面：

★緊鄰華南碧桂園正門，橫跨迎賓大道，連接沃爾瑪與新一佳超市的人行天橋即將開通。

★正臨番禺迎賓大道，北接新光快速、華南快速、南沙港快速； 南往深圳、珠海、中山，交通四通八達。

★地鐵3號線、4號線已開通，8號延長線、7號線、廣佛輕軌即將開通！

★廣州南站---新火車客運站已投入使用，廣深港高速鐵路亦有望年底開通，總站設于廣州南站，番禺新城將成為連接港外內陸，貫通中國南北的大動脈！

新城市高尚商業區

沃爾瑪、海印又一城已經開業，除了暢享原來越來越成熟的商業圈，2010年，番禺區政府正在規劃未來新城市以“新客站-長隆-萬博”為發展軸，三位一體的掘金圈。2010年后的華南板塊，將迎來下一個精彩10年。

社區配套

區內配套

5300平方米的森林泳湖(附設室內恒溫泳池、桑拿)；

3423平方米的室內體育館、18個可舉辦國際級賽事的標準網球場、成人戶外健身區、兒童戶外娛樂場；室內及室外羽毛球場、籃球場、8道的保齡球館、健身健美室、桌球活動中心、乒乓球活動中心??。省級華南碧桂園雙語學校幼兒園、小學、初中部

大型會所、多元化康體娛樂中心、山林休閑廣場

碧華坊商業街、屋村醫療衛生所、區內郵局、健民藥店

大型交通中心

每天160班次往返廣州、市橋(上下班高峰時段往廣州15分鐘一班)另每日設數班到達香港、深圳羅湖、南沙港的直達專線。

地鐵三號線漢溪長隆站設有接駁樓巴

銀行—中行、工行、建行

區外配套：

交通方面：公交---310、303、302、129、番

1、番10等多條線路途經。

文化教育方面：--南村幼兒園、南村小學、南村中學(均為5分鐘車程內)

肉菜市場：南村綜合市場、里仁洞大眾化市場(均為3--5分鐘車程)

購物：-南村鎮商業中心、沃爾瑪山姆會員店、海印又一城、萬博商業中心(包括有：天河城名牌店、吉盛偉邦國際家居中心等)、紅樹灣家居博覽中心(均為3--5分鐘車程)

銀行：農村商業銀行、農行(均為3--5分鐘車程)

醫院：南村中心醫院、祈福醫院(均為5—10分鐘車程)

運動休閑：-南村中心廣場、長隆歡樂世界、香江野生動物世界、御水泉水療館等

餐飲：番禺向來是美食的天堂，華碧周邊的美味食肆更是多不勝數。

第二篇：華南碧桂園學校初中部體育器材室管理制度

華南碧桂園學校初中部體育器材室管理制度

為了保持體育器材的完整，減少損失和人為的損壞，學校特制訂體育器材保管、使用制度。

（一）保管制度

（1）體育器材室由體育科組長專門負責管理，并嚴格執行學校財產管理制度。（2）器材室所有器材分類擺放整齊，及時登記造冊一式二份，交總務處一份。（3）對各類器材必須經常清點，及時做好器材的購進、損壞、借出、歸還、遺失等登記。

（4）對自然損壞的器材須應及時登記說明，對新購器材經主管領導驗收后，應及時登記入冊；并根據教學的實際需要向學校主管領導匯報，申請添置的體育器材。

（5）保持室內環境清潔衛生,每周一大掃除(包干班負責)。做好防潮、防蛀、防腐、防霉工作,盡量延長器材的全用壽命。

（6）充分發揮體育器材的作用，提高使用率，及時對破損器材維修、整理、保證器材的完好。

（二）使用制度

（1）借出的器材須及時登記，按時如數歸還。

（2）除帶業余訓練隊體育教師自行管理部分訓練器材外,原則上上課用器材應統一領借,當日歸還,并做好清點、登記手續,不得私自保管。（3）體育活動課器材由班主任或班級幫教老師領借,要做好登記手續,當日歸還,器材不得隨意借給學生。（4）有關老師因訓練和外出比賽所需室內器材必須嚴格執行借出手續，并有責任妥善保管，訓練、比賽結束后，應及時主動如數交還，對逾期未歸還者，保管人員有責任督促追交，不得擅自轉借。

（5）做好防盜安全工作，每學期初、中、末各進行一次財產清理，無法使用的器材報學校總務處報損并登記，做好新學期增添體育器材的預報及預算工作。

（6）對故意損壞和無故遺失的各類器材，保管人員有責任進行追查，并視情節進行賠償，并向領導及時匯報。

（7）外單位借用體育器材須經學校領導同意批準后方可外借。體育器材保管員要做好記錄和相關借用手續。

（三）賠償制度

（1）教育學生愛護體育器材、設備。對體育器材使用不合理而造成損壞的，要進行批評教育。對有意破壞者，要根據損壞程度進行賠償。（2）借用的體育器材丟失或損壞，按其價值和損壞程度進行一次性賠償。

華南碧桂園學校初中部體育教研室

第三篇：華南碧桂園學校中學部校園文化建設及實施方案

華南碧桂園學校中學部

學校校園文化建設及實施方案

（初稿）

一、指導思想與思路

文化是一所學校最值得品味的東西。沒有優秀的學校文化，便不會有卓越的學校。學校文化建設是學校最高層面的建設，它引領著學校的各項建設，賦予學校各項建設的文化內涵。學校站在新的起點上，將以高度的責任感和使命感，做好學校文化建設。學校的文化建設將在繼承傳統和文化內涵的基礎上，以學校十二五發展規劃為指導，依托“誠信、有禮、勤奮、創新”和“育人為本，和諧發展”的辦學理念，落實以“文化立校”、“特色發展”的辦學方針，堅持“以精神文化引導人，以環境文化熏陶人，以制度文化約束、激勵、規范人，”作為學校文化建設思路。

二、學校文化建設的目標

理念方向：

誠信、有禮、勤奮、創新

環境建設方面：

創建“德育、書韻、環保、活力”的環境文化

精神文化建設方面：

打造“幸福”文化，提升師生的生命質量。

制度建設方面：

完善制度，形成“公平、公正”的管理文化。

三、主要工作及措施

（一）、教學樓A區：

1、東南邊一樓走廊（歷史實驗室、地理室）

歷史主題長廊：（1）、歷史室東面墻做一塊4.0MX2.0M的古典風格帶木花邊的靜態櫥窗展示欄。（2）、東南邊走廊天花橫梁掛反應歷史成語名人故事文化的木制或者仿木材料展板(雙面)，規格：120cmX40cm。數量：8個。（3）、柱子上掛歷史人物傳加木底結構花邊單層鋼化玻璃后覆高光像紙畫面展板。規格：35cmX120cm(寬X高)。數量：5張。

2、西南邊一樓走廊（生物、化學室）

生物、化學主題長廊：（1）、生物實驗室對面墻做一塊反應水陸空生物綜合群落的靜態長久性的帶木制花邊的噴繪展板。規格：3.5 MX2.0M。數量：1個。化學室對面空墻做一塊反應名人化學實驗場景的靜態長久性的帶木制花邊的噴繪展板。規格：:3.5 MX2.0M。數量：1個。（2）、天花橫梁懸掛反應生物、化學界名人名言、實驗標語仿木展板（雙面）。120X40cm。數量：9塊。（3）、墻壁兩面空墻適當做一些小型加木底結構花邊單層鋼化玻璃后覆高光像紙畫面展板。名人簡

介。

3、東北邊一樓走廊（78、79班教室）

德育綜合主題長廊：（1）、天花橫梁懸掛反應德育名人名言木制或者仿木材料展

板(雙面)，規格120cmX40cm。數量：12個。（2）、柱子掛感恩誠信教育主題的寓

言故事（配圖文）的加木底結構花邊單層鋼化玻璃后覆高光像紙畫面展板。規格：

35cmX120cm(寬X高)。數量：8張。

4、東南邊二樓走廊（美術室、物理探究室）

美術藝術主題長廊：（1）、美術室東面墻做一塊4.0MX2.0M的古典風格帶木花邊的動態櫥窗作品展示欄。（2）、東南邊走廊天花橫梁掛介紹名畫經典的仿木帶花

邊內置噴繪的長久性靜態展板(雙面)，規格：120cmX40cm。數量：8個。（3）、柱子上掛裝裱好的繪畫作品。規格：35cmX120cm(寬X高)。數量：5張。（3）、護欄臺：每隔一空欄放一張介紹名藝術家及代表作的加木底結構花邊單層鋼化玻

璃后覆高光像紙畫面展板。規格：75cmX50cm(長X高)。數量：12張。

5、西南邊二樓走廊（物理實驗室）

物理知識長廊：（1）、物理實驗室對面墻做一塊反應物理知識的靜態長久性的帶

木制花邊的噴繪展板。規格：3.5 MX2.0M。數量：3個。（2）、天花橫梁懸掛物

理實驗學家名人名言的仿木帶花邊內置噴繪的長久性靜態展板(雙面)。規格：

120cmX40cm。數量：10個。（3）、墻壁兩面空墻適當做一些小型加木底結構花邊

單層鋼化玻璃后覆高光像紙畫面展板。物理家名人簡介。

6、東北邊二樓走廊（77、76、75班教室）

德育綜合主題長廊：（1）、天花橫梁懸掛反應德育讀書有禮類木制或者仿木材料

展板(雙面)，規格120cmX40cm。數量：12個。（2）、柱子掛勤儉節約、勤奮好學

教育主題的寓言故事（配圖文）的加木底結構花邊的噴繪展板。規格：

35cmX120cm(寬X高)。數量：8張。（3）、護欄臺：每隔一空欄放一張學校各大

型活動放大照片的加木底結構花邊雙層鋼化玻璃后覆高光像紙畫面展板。規格：

75cmX50cm(長X高)。數量：15張。

7、東南邊三樓走廊（書法室、藝術創作室）

書畫藝術長廊：（1）、書法室東面墻做一塊4.0MX2.0M的古典風格帶木花邊的動

態櫥窗作品展示欄。（2）、東南邊走廊天花橫梁掛篆書、隸書、行書、草書、楷

書作品字的仿木以及噴繪的長久性靜態展板(雙面)，規格：120cmX40cm。數量：

8個。（3）、柱子上掛裝裱好的書法作品。規格：35cmX120cm(寬X高)。數量：5

張。（4）、護欄臺：每隔一空欄放一張介紹五體字特點以及名書法家的加木底結

構花邊單層鋼化玻璃后覆高光像紙畫面展板。規格：75cmX50cm(長X高)。數量：

12張。

8、西南邊三樓走廊（讀書室、閱覽室）

書香主題長廊：（1）、閱覽室、讀書室對面墻各做一塊介紹具代表性的世界圖書和一塊三十六計的演示的靜態長久性的帶木制花邊的噴繪展板。規格：3.5

MX2.0M和6MX0.5M。數量：2個。（2）、天花橫梁以古典風格木條排列封頂裝飾，懸掛與讀書有關系的名人名言、古典名著數目簡介的仿木帶花邊內置噴繪的長久

性靜態展板(雙面)。規格：120cmX40cm。數量：10個。（3）、墻壁兩面空墻適當

做一些小型加木底結構花邊展板。主要以讀書有益等激勵性標語。

9、東北邊三樓走廊（86、85、84班教室）

德育綜合英語主題長廊：（1）、天花橫梁懸掛反應德育讀書有禮類（英文版）木

制或者仿木材料展板(雙面)，規格120cmX40cm。數量：12個。（2）、柱子掛勤儉節約、勤奮好學教育主題的寓言故事（配圖文、英文版）的加木底結構花邊的噴繪展板。規格：35cmX120cm(寬X高)。數量：8張。（3）、護欄臺：每隔一空欄放一張學校各大型活動放大照片為內容的加木底結構花邊雙層鋼化玻璃后覆高光像紙畫面展板。規格：75cmX50cm(長X高)。數量：15張。

（二）、教學樓B區：

1、西北邊二樓走廊（計算機室）

電腦溝通世界主題長廊：（1）、計算機室東北面墻做一塊介紹計算機發展史以及計算機在我們生活中的運用的的現代風格帶木花邊的靜態櫥窗作品展示欄。規格：5.0MX2.0M。數量：1張。（2）、走廊天花橫梁掛介紹關于計算機與生活的名言警句的仿木帶花邊內置噴繪的長久性靜態展板(雙面)，規格：120cmX40cm。數量：8個。（3）、柱子掛計算機界名人簡介（配圖文）的加木底結構花邊的噴繪展板。規格：35cmX120cm(寬X高)。數量：8張。（4）、護欄臺：每隔一空欄放一張學生參加市鎮獲獎或者平時學習計算機情景放大照片的加木底結構花邊單層鋼化玻璃后覆高光像紙畫面展板。規格：75cmX50cm(長X高)。數量：12張。

2、西南邊二樓走廊（音樂、鋼琴室）

音樂殿堂長廊：（1）、音樂室對面墻做2塊介紹著名殘疾音樂家的成就（比如貝多芬）和世界樂器簡介的靜態長久性的帶木制花邊的噴繪展板。規格：3.5 MX2.0M。數量：2張。（2）、天花橫梁懸介紹音樂種類（比如古典、流行、民族）的仿木帶花邊內置噴繪的長久性靜態展板(雙面)。規格：120cmX40cm。數量：10個。（3）、墻壁兩面空墻適當做一些小型加木底結構花邊單層鋼化玻璃后覆高光像紙畫面展板。音樂家名人簡介（圖文噴繪）。

3東北邊二樓走廊（71、72、73、74班教室）

與A區東北邊二樓走廊方案相同

4、西北邊三樓走廊（語音室、舞蹈室）

舞動青春、溝通心靈主題長廊：（1）、走廊天花橫梁掛介紹關于舞蹈種類簡介的仿木帶花邊內置噴繪的長久性靜態展板(雙面)，規格：120cmX40cm。數量：6個。

（2）、柱子掛介紹各舞蹈特點（配圖文）的加木底結構花邊的噴繪展板。規格：35cmX120cm(寬X高)。數量：8張。（3）、護欄臺： 每空欄臺放一張學生參加市鎮獲獎或者平時學習的情景放大照片的加木底結構花邊雙層鋼化玻璃后覆高光像紙畫面動態展板。規格：75cmX50cm(長X高)。數量：12張。

5、東北邊三樓走廊（81、82、83、教室）

與A區東北邊三樓走廊（86、85、84班教室）方案相同

（三）、教學樓四樓（九年級教室）

拼搏進取主題長廊：（1）、天花橫梁懸掛反應德育讀書有禮、拼搏進取類（中英文版）木制或者仿木材料展板(雙面)，規格：120cmX40cm。數量：24個。（2）、柱子掛勤儉節約、勤奮好學、團結友愛、感恩類教育主題的標語和寓言故事（配圖文、中英文版）的加木底結構花邊的噴繪展板。規格：35cmX120cm(寬X高)。數量：16張。（3）、護欄臺：每隔一空欄放一張學校各大型活動放大照片為內容的加木底結構花邊雙層鋼化玻璃后覆高光像紙畫面展板。規格：75cmX50cm(長X高)。數量：25張。

（四）、二樓行政辦公區

懸掛上級領導書畫作品以及活動放大照片

（五）、一樓大廳

綜合主題：（1）、柱子環繞裝飾。四根圓柱分別以誠信、有禮、勤奮、創新為內容設計噴圖環繞裝飾。（2）、東南墻面做一塊立體動態的教師風采欄。規格：250cmX150cm。數量：1塊。（3）、東北邊墻面弟子規展板。規格：200cmX300cm.數量：1塊。

（六）、樓梯樓道

每層樓道6張加木底結構花邊雙層鋼化玻璃后覆高光像紙畫面動態展板。規格：50cmX50cm。數量：90張。

（七）、室外櫥窗宣傳欄（教學樓A區后面）

立式宣傳櫥窗。規格：2.5Mx1.2m。數量：8個

（八）、宿舍樓后地基墻面雕塑

英語主題長廊：制作大小不一顏色各異的26個英文字母（A/B/C/D?.）。材料：水泥。

（九）、食堂

飲食文化長廊：（1）、樓道墻面掛勤儉節約、文明衛生警示語的加木底結構花邊單層鋼化玻璃后覆高光像紙畫面的靜態展板。規格：50cmX50cm。數量：15張。

（2）、餐廳內墻和柱子掛介紹文明用餐、勤儉節約、食物安全等警示語的KD噴繪靜態展板。規格：35cmX120cm。數量：12張。

四、展現人文因素，打造“幸福”文化

1、提升教師職業的幸福指數

（1）改善教職工的工作條件，美化辦公環境，做好學校環境布置。

（2）建立公平、公正的工作機制，體現干多、干少、干好、干壞不一樣的評價機制。

（3）開展“家”文化的建設。開展文藝節、戶外訓練、讀書、學校可以給每位老師生日慶祝（通過廣播祝詞、校長贈送小禮品等方式營造）。幫扶困難等活動、豐富教職工的業余生活并給教職工提供娛樂設施和活動場所。

（4）開展心理咨詢或講座，定期為教師提供心理指導和咨詢，培養教師健康心理。（我校教師工作壓力相對比較大，營造和諧穩定教師教學文化，從小事關心營造更能起到大效果。）

2、讓學生體驗到幸福的學生時代

讓幸福成為一種思想，讓幸福成為一種行為，讓幸福成為一種價值追求，讓幸福成為一種習慣，打造學生的幸福時代，形成一種幸福的學校文化。具體落實為“兩建、三開展”

（1）平安是幸福的前提，創建平安校園。

（2）建立“我成長、我幸福”的表彰機制。

（3）開展“我成長、我幸福”的魅力展示。

（4）開展“我成長、我在線”的心理輔導。

（5）開展“我成長、我進步”的幫扶措施。

五、加強制度建設，形成管理文化。

制度是學校文化的內在機制，學校在管理中依托“制度管理，形成“公平、公正”的管理文化。

1、完善建設學校各項管理制度，分部門、分層次、分項目、分崗位研究制定管理制度，推行教育教學過程管理制度、績效考核制度、教代會制度、校務公開制度，形成公平、公正的制度管理制度體系。

2、依據公平、公正的制度管理制度體系，將制度實施到各項工作中。

3、依據公平、公正的制度管理制度建立評價體系，使管理文化成為全校教職工共同遵守的行為準則。

六、依托課程，彰顯特色文化

課程是文化的載體，是育人的表現。通過閱讀和環保課程建設，使環保和閱讀深入學校師生的生活中，彰顯出學校的文化氣息。

1、以課題為指導創建“閱讀、環保”兩大類校本課程，依據辦學目標滲透到教育教學活動中去，讓閱讀、環保渲染學校文化，讓閱讀、環保增強學生的生命底蘊。

2、利用屬地資源，發揮教師潛力，開發校本課程，實現課程結構的多元化，滿足學生個性和發展的需求。

七、滲透德育理念，構建活動文化

滲透“注重實踐，知行統一”的德育理念，以活動為載體,構建系列活動文化，引領學生全面發展、持續性發展。推進“四項”活動文化。

第一：進行“入學儀式、升旗儀式、入團儀式、安全教育儀式的教育，形成“儀式文化”活動。

第二：利用傳統節日，開展“春節、國慶節、教師節、青年節的教育活動，形成“節日文化”活動。

第三：開展“閱讀節、環保節、藝術節、運動會、朗誦會”形成“興趣文化”活動。

第四：展示每學期豐富的社團活動，形成“社團文化”活動。

八、學校文化建設的保障措施

（一）學校文化建設的制度保障

把學校文化建設納入到學校整體發展規劃中、納入學校的重要議事日程。

（二）學校文化建設的經費保障：

學校采取自身預算和進行校園文化建設申報來劃撥專項資金，確保建設經費投入運作。

（三）校園文化建設的組織保障：

健全機構，成立校園文化建設領導小組和工作小組，確保學校文化建設整體規劃，量力而行，分步實施，務求實效、打造特色。

老師們，學校文化是衡量學校整體水平和辦學實力的一個重要標志，它是學校發展的不竭動力，它是學校生存與發展的靈魂。學校新的文化建設方案將引領學校各項工作的開展，賦予學校各項建設的文化內涵。同時將會成為我們所有成員認識和遵循的價值體系，并將成為我們在學校工作、學習、生活的方式。讓我們共同努力建設 “德育書韻、環保、活力”的環境文化，打造師生的“幸福”文化；形成“公平、公正”的管理文化。

第四篇：碧桂園讀后感

讀后感

1、一個企業有獨特的商業模式、適合企業的商業模式至關重要。首先要學習不同行業中其他企業的長處、閃光點，結合自身需求把別人的東西轉化為能為自己所用的東西，開創一個新的企業經營理念和價值觀。其次要抓住機會、把握機會，將效率發揮到極致，將潛力無限開發，要想著“別人做不到的事情，我能做到！”將一個企業的整體優勢展現出來。

2、做事情要分輕重緩急，能在最短時間內解決的事情，絕不拖延，為重要的事情節約出更多的時間。

3、凡事都要注重細節。有句話叫做“細節決定成敗”，無論事情的大小，想法要全面，照顧得到事情的方方面面才是真，楊國強能注意的到廣告牌上的字太小了！堅定地說，需要再大一點才能吸引來往車輛的目光。對于小區業主和員工吵架的事也非常關心，可以說是把細心發揮到了極致。

4、在企業人才上做投入，對于能給企業帶來更大效益的人才，公司加大開支培養，企業最后收到的匯報會更多。

5、6、日常就要養成看書，閱讀的好習慣。

針對自己的行業，要有膽量、有膽識去運作，碧桂園開發房產，就不能沒有地，在資金能保障安全的情況下，把多余的錢用于買地，房地產公司沒地是不行的，地是企業走向成功的核心競爭力。敢于投資能使企業產生更大核心競爭力的東西。

7、人性是自私的，只穿人性的弱點，鼓勵企業員工“多勞多得”，努力工作，為公司企業創造更大的經濟效益。

8、當企業遇到資金困難的時候，立刻采取措施，減少現有的成本開支，盡最大能力資產變現，保證經營的現金流。

第五篇：碧桂園專題研究報告

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碧桂園

——專題研究報告

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第一部分 碧桂園企業概況

一、碧桂園簡介

碧桂園誕生于1992年，從奠基的那天起，碧桂園便以“用心建設，關懷住戶，回報社會”的企業開發與經營理念，在房地產領域矢志耕耘到今天。目前已經為成功人士營造了十多個“環境優美，配套齊備，星級服務，嚴密保安”的五星級生活社區：超大型別墅城市鳳凰城、清遠假日半島、華南板塊大型成熟社區華南碧桂園、廣州碧桂園、廣佛都市圈超級經典別墅社區順德碧桂園、碧桂花城、半島碧桂園、均安碧桂園、荔城碧桂園、鳳南花園、五邑碧桂園、鶴山碧桂園、高明碧桂園等。按城市模式規劃的碧桂園各樓盤，已將社區的概念提升至城市層面，所開發的樓盤呈現出大配套、大環境的社區格局，幾乎每個樓盤都擁有星級俱樂部或酒店體系、康體設施、醫療系統、教育連鎖、商業體系等，可謂領各地行業之先。經過十多年的努力，如今，碧桂園已發展成為擁有10多萬業主住戶、4萬多員工，屬下機構涉及房地產開發各個環節的大型綜合房地產企業，項目遍布于珠三角及國內其它省市，真正實現了區域拓展和規模化的品牌連鎖經營，不僅成功構建了“碧桂園家園模式”和“五星級的家”的生活方式，更開創性的建立了碧桂園“星級酒店連鎖體系”、“全國領先的教育連鎖體系”和以大型主題公園和高爾夫球會為內容的“休閑娛樂配套體系”。成為各個區域的誠信品牌代表。碧桂園的每一次推出，總能贏得市場的青睞和追捧，集團旗下樓盤個個聲名顯赫，創造了房地產界引為傳奇的經典，被譽為 “南中國居住領域的一面旗幟”。碧桂園大事記

1992–1998年 開卷力作—順德碧桂園 首創五星級會所配套

建立全國著名學區廣東碧桂園學校 成為南中國最大、最豪華的生活社區之一

前瞻性地開拓香港市場，成為3萬港人的共同選擇 1999年 品牌旋風—廣州碧桂園 秉承先進的規模開發和配套模式 首創免費看樓車服務

全現樓帶裝修發售,社區配套、園林綠化同期交付 顛覆地產界春節不賣樓傳統

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f 創下開盤單月銷售洋房3000套的輝煌 2000年 開創新時代—華南碧桂園 首家進駐華南板塊，引領地產大盤時代 開盤即在珠三角及港澳地區掀起搶購的狂潮 締造5年持續熱銷的輝煌

2000—2001年

戰略布局—均安碧桂園、碧桂花城、荔城碧桂園 將運動休閑與房地產結合，均安碧桂園率先成為優雅的高爾夫生活社區

轉戰佛山，碧桂花城推出后，連續8期在短時間之內售罄，銷售率達100%，更榮獲―佛山樓市奧斯卡‖之美稱。

荔城碧桂園首期單位開售3天即告售磬，其后一直供不應求。2002—2005年

鳳凰傳奇—碧桂園鳳凰城 ―五一‖開盤逾千套別墅洋房3天內搶購一空

開售8個月即勇奪2002年廣州地區銷售冠軍，全國地區銷售第二。以城市運營理念，開創南中國別墅城市生活新時代 中國首個配套白金五星級酒店的大型社區

創新引入主題公園概念，讓休閑旅游與地產完美結合

2003—2005年

快速拓展—半島碧桂園、鶴山碧桂園、高明碧桂園、五邑碧桂園 位于順德的半島碧桂園三面環水，是風景優美的成功人士聚居地鶴山碧桂園開盤一個月的銷售額就超過了鶴山2003整年的房地產成交總額高明碧桂園、五邑碧桂園隆重發售，全面提升當地居住品質。

2005年

經典再創—華南碧桂園―山語‖

月以震撼價、超高性價比入市徹底打破了廣州樓市冰點再掀樓市搶購狂潮，600套單位1周售磬，二期尚未推出，客戶就已排長龍翹首以待，供不應求。2005年 假日半島—繼鳳凰城之后又一超級巨作

甫一爆光,便被媒體譽為―廣州地區最值得關注的樓盤‖、―廣州樓市的巨無霸‖

夢想島國 山水之城----假日半島位于廣州市花都區花兜水庫旁，坐擁8000畝天然湖泊及綿延的王子山脈,自然山水景觀一流。

假日半島―平過你自己起屋‖的價格定位,將令更多都市人有能力在這個世外桃源,和家人一起享受自己工作的成果和付出．

作為碧桂園的重點項目，假日半島以其優越的地理位置、秀美怡人的自然風光、齊全的產品

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f 種類和豐厚的貨量，創新的規劃理念，必將成為新機場板塊的最大熱點！碧桂園繼續將城市規劃運營升級，假日半島建有:五星級標準酒店、國際標準高爾夫球場(18洞湖景全燈光)、‖故鄉里‖大型主題公園、商業廣場、大型濱水公園、超市等多項城市超級配套。2005年底，南沙碧桂園、南海碧桂園、陽東碧桂園三盤齊發

碧桂園全新項目蓄勢齊發，在南沙、南海、陽江分別掀起五星級居住熱潮； 南沙碧桂園以優越地段、優美環境、優質產品，帶旺了南沙房地產市場；

南海碧桂園依山傍水，社區配套齊全，五星級社區管理系統，為佛山人居注入高品質內涵；陽東碧桂園秉承―給您一個五星級的家‖理念，為陽東市民量身打造高品質生活新標準。

二、碧桂園的企業文化

十余年來，碧桂園人始終把“碧桂園，給您一個五星級的家”作為企業文化的核心思想，不斷豐富“大規模社區+優質產品+超級配套體系+五星級服務+合理定價”為內涵的“碧桂園家園模式”，繼續引領居住潮流。堅守誠信 回報社會

“誠信”是碧桂園立身之本，是碧桂園發展的基石，是碧桂園最寶貴的精神財富與核心價值。碧桂園始終以“誠”取“信”于客戶，取“信”于伙伴，取“信”于社會，不斷發展，追求完美。

碧桂園對業主、對客戶高度負責，根據社會發展和客戶對生活居住品質提升的需求，提供優質的產品與服務，“為社會建造物超所值的房子”，是碧桂園努力實踐的核心競爭力，也是碧桂園追求的最高誠信，碧桂園已售出的物業中大部分是通過業主口碑創下驕人的業績，這正是碧桂園在消費者心目中的公信力。

碧桂園對合作伙伴高度負責，以誠實守信為交往原則，碧桂園連年被各級政府部門評選為誠信企業代表，就是最好的證明。

碧桂園對社會高度負責，不僅積極納稅，更熱心參與社會公益，帶領推動行業良性發展。“為社會服務”，這是碧桂園追求集團利益，提高集團發展速度和效率的前提條件。碧桂園認為，對社會的回報，才是最大的成功。推動發展 攜手共贏

碧桂園所到之處必會給當地的房地產市場注入無限生機；其強烈的社會責任意識，巨大的人文張力，更不斷推動了區域環境的提升和經濟的飛躍。全面提升人居品質

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f 先進的“碧桂園家園模式”每到一處，總會成為人居新標桿，給項目所在區域的房地產行業，帶來全新人居理念的革命，促使行業整體水平的提高，產品與物業管理服務的升級換代，全面提升當地的居住品質，讓當地居民緊隨社會發展的步伐，享受更舒適、更優越的生活方式。創造更佳人文環境

碧桂園以建造綠色人居為己任，對項目開發進行科學的前期規劃，結合項目的地形地貌和自然環境，合理進行不同產品和配套的布局，讓項目所在區域的人文環境成為真正可持續發展的有效資源。帶動區域經濟發展

碧桂園的跨地域發展，推行本土化戰略，迅速融入當地，為項目所在區域，提供大量的工作崗位，創造更多的就業機會；作為地方納稅大戶，碧桂園憑借卓越的經營業績積極納稅，直接支援地方財政收入；其巨大的品牌優勢，凝聚、培養了大量高素質人材，全方位地拉動了區域經濟的發展。塑造城市綜合形象

碧桂園每到一處都將其規模社區、優美環境、五星級酒店、主題公園、商業廣場等城市級配套和領先的生活方式帶到當地，填補區域高端市場的空白，有效增強城市功能，整體提升了區域的綜合形象。超凡實力 締造傳奇

任何一個到過碧桂園所屬項目的人，都會被其龐大的規模、恢弘的氣勢、優美的環境和驚人的建設速度所震撼，“震撼”背后是碧桂園強大的綜合開發實力、資源整合及調配能力。

碧桂園每個項目都在短時間內一次成型。驚人的速度和規模，與碧桂園長期堅持規模開發戰略，“一條龍式”的建設模式密不可分，從前期策劃、規劃設計、園林綠化、戶型配置到售前、售中、售后服務，碧桂園都以專業的精神和嚴格的質量監控，執著追求卓越的品質，成功地獲得了“高品質”與“高速度”的雙贏。

目前，碧桂園在珠三角及國內其他省市共有20多個項目：順德碧桂園(含西苑)、碧桂園東苑、沙灣碧桂園、碧桂園鳳凰城、華南碧桂園(一至五期和七期)、華南碧桂園六期、半島碧桂園、均安碧桂園、荔城碧桂園、五邑碧桂園、鶴山碧桂園、高明碧桂園、假日半島(花都)、南沙碧桂園、南海碧桂園、陽東碧桂園、新會碧桂園、長沙碧桂園、肇慶碧桂園、臺山碧桂園等。超級配套 更趨完美

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f 碧桂園經過不斷探索與實踐，形成了碧桂園獨特的規模化“五星級配套連鎖體系”。酒店業、休閑業，并不是碧桂園項目的附屬品，他們是獨立運作，在各自專業領域享有盛譽的優質品牌。星級酒店連鎖體系

碧桂園星級酒店連鎖體系創造性地將五星級標準酒店引入社區，提升項目所在區域服務行業的整體水平，促進高素質人群的凝聚和流動，推動當地商業、旅游業及相關產業的發展。社區商業及休閑娛樂配套體系

碧桂園通過深刻審視消費者的需求與自身產品的特征,將極具趣味性、挑戰性的高尚休閑運動項目,以及匯集傳統文化、自然田園野趣、精彩繽紛游樂于一體的大型主題公園和休閑商業街融入現代社區生活,創造全方位的高品質生活享受方式,它不僅提升了社區的居住價值,更極大地改善了局域的居住、投資環境。

長久以來，碧桂園以“誠信“樹立起良好的企業聲譽與品牌形象，并憑借優異的經營業績，以及對行業進步和社會發展所做出的突出貢獻，獲得全國各級各類獎項逾百項：中國房地產行業僅有的兩個“中國馳名商標”之

一、06年中國私營企業納稅第一名、全國城市物業管理優秀示范住宅小區、廣東省內各個區域納稅大戶和誠信品牌的代表等。

三、碧桂園成功的開發模式——規模化品牌擴張

碧桂園的最大成功之處在于，它把品牌做起來了，并在強勢品牌帶動下，實行規模化生產、規模化營銷，開辟了大盤開發時代；為業內經營者在市場經濟大環境中塑造品牌，并為品牌延伸提供了成功經驗。

其對廣州房地產產生革命性影響之處在于成功準確地把握并引導了中國房地產業的走勢：郊區化、大盤化（規模化）、復合（整化）化。與此相對應，其操作模式為：

A、產品路線：工業化建造、規模化；

B、企業運作：縱向一體化、建筑、裝修、物業管理一條龍服務； C、營銷策略：連鎖化經營，在珠江三角洲大板塊內擴張。

1、復合地產整合出“碧桂園”強大品牌。

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f “跳出地產做地產”是碧桂園的聰明絕招，且在七年以后就已進行，不可不謂先知先覺。（1）1994年初，其與名人輩出的北京石景山中學合辦碧桂園學校，竟出人意料招到1300多名學生；（2）樓未建成，配套先行，五星級會所同時建成。這兩點成了廣州，乃至全國不少樓盤爭相仿效的致勝招術（當初是絕招，后來用的開發商多了，便成了必備招術）。建校達到了聚人氣、積資金、增加知名度、美譽度的效果。“給成功人士一個五星級的家”的經營理念，精彩演繹出“碧桂園”神話。

2、大盤化（規模化）。

不少專家特別提及碧桂園象工廠化那樣大規模造房子，迅速滿足了人們“安得廣廈千萬間”的住房需。，人們驚奇地發現，從涉足房地產開始以來的10年時間里，順德碧桂園先以一片荒野之地變成一座現代衛星城，隨后一年一個碧桂園誕生在廣東省內其它城市。

廣州碧桂園打破廣州樓市春節不開盤的歷史，且一口氣銷了4000多套房，創造了大盤神話，規模神話、品牌神話。這兩年碧桂園以不可思議的速度在擴張，由區域發展到全國，華南碧桂園（占地面積超過1000畝），順德碧桂園東園、順德碧桂園西苑（占地178萬多平方米）均安碧桂園（僅高爾球場占地就達1700多畝），佛山碧桂園，其已在珠江三角洲“遍地開花”。

3、郊區化居住模式。

碧桂園較早超越洋人所崇高的“5+2”生活模式，即在市區工作5天，在郊區休息生活2天。后來，大凡在廣州市區以樓盤（超過半小時車程）均非常推崇“5+2”生活模式。而隨著大交通格局的奠定，社會上流行時尚和全新的“5+2”生活模式:5天給工作,2天給自己。用5天勤奮工作,花2天放松身心,或購物,或小敘,或健身,或充電,或泡氧吧,帶上家人去郊外“深呼吸”!，已成為郊區大盤等類型項目的著眼點。

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f 這一模式，除了深圳萬科外，廣州還沒有第二個發展商敢這樣大規模操作。值得提醒的是：品牌在較小的范圍內隨大規模開發擴張市場的有效需求的容量。

第二部分 碧桂園品牌發展歷程

“一年一個碧桂園”不僅反映出碧桂園強勁的生產制造能力，更是碧桂園營銷、策劃、品牌塑造的創新突破。碧桂園10多年的發展史，讓人們看到了一個房地產強勢品牌的成長歷程，看到了一個房地產航母神話般的崛起。在努力為社會提供高品質產品和優質服務的同時，碧桂園永遠以一顆感恩的心對待社會，并盡可能的回報社會。在碧桂園看來，盡自己最大的努力回報社會才是碧桂園真正的成功。

在激烈的房地產競爭中，碧桂園人始終把“碧桂園，給您一個五星級的家”作為企業文化的核心思想，根據社會和人居發展的需求，不斷豐富“大規模社區+優美環境+優質產品+優質管理服務+超級配套體系+合理定價” 為內涵的碧桂園家園模式，繼續引領居住新潮流，讓愈來愈多的人享受到五星級的生活,為追求幸福生活的人實現五星級的生活夢想。

創新是碧桂園品牌的靈魂，創新精神是碧桂園贏得市場青睞、贏得長久發展的驅動力！在碧桂園十多年的品牌發展歷程中，創新存在于房地產開發的每一環節，從定位到產品，從配套到服務，從營銷到管理，創新無處不在，既成功為品牌增值，又深遠地影響著中國的房地產市場。

一、碧桂園品牌發展的歷程

創新是碧桂園品牌的靈魂，創新精神是碧桂園贏得市場青睞、贏得長久發展的驅動力！在碧桂園十多年的品牌發展歷程中，創新存在于房地產開發的每一環節，從定位到產品，從配套到服務，從營銷到管理，創新無處不在，既成功為品牌增值，又深遠地影響著中國的房地產市場。

（一）創新超越永不停步—碧桂園品牌發展的歷程 產品創新

1999年，當市場上大部分還是毛坯房產品發售的時候，廣州碧桂園首推全現樓帶豪華裝修的花園洋房，社區配套、園林綠化同期交付，3000套洋房別墅在一個月內被搶購一空??

2000年，華南碧桂園開始嘗試別墅帶裝修發售，并獲得成功。短短2年內，華南碧桂

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f 園社區入住戶數近3000戶，入住人口逾萬，成為華南板塊的超大型樓盤。

2002年的鳳凰城更對洋房和別墅產品進行了細致分類，制定不同的豪華裝修標準。裝修設計除了考慮實用性及性價比，也更加突出個性。到了2005年，鳳凰城更將私家花園的園林園藝也制定出交樓標準，根據產品和地形地貌的變化規律，設計出近千款產品。這種產品創新舉措受到了客戶的廣泛認同，鳳凰城開盤當年，僅用8個月的時間就勇奪廣州地區銷售冠軍，全國地區銷售第二，至今仍然持續熱銷。

不僅如此，2004年5月1日，鳳凰城大膽嘗試，推出300套單位只針對外籍人士的租賃小區鳳凰島。鳳凰島的建筑、裝修、園林等全部根據外籍人士的居住和生活習慣設計，一經推出就受到外籍人士的青睞。這是鳳凰城開拓租賃市場、走向國際化的新突破。

今年10月開盤的碧桂園假日半島，是首個進行大規模 “全現樓”銷售的樓盤。不僅免除了消費者漫長的收樓等待時期，更制定出不同系列的家私電器套餐，實現廣大消費者夢寐以求的“收樓即入住”的愿望，被消費者譽為“完美交樓”的標準。

從洋房帶裝修交樓，到別墅帶豪華裝修交樓，再到私家花園的精美園林園藝也是交樓標準，到提供不同的家私電器套餐，碧桂園的居住價值在創新中不斷提升。運營創新

從最初配套先行的(五星級學校+會所)模式領跑中國房地產市場，到今天（五星級酒店+高爾夫+主題公園）等城市化運作的跨越性探索，碧桂園建造了一座又一座人居新城市。

1992年，作為碧桂園開卷力作的順德碧桂園，率先進行了配套先行，教育先行的大膽嘗試。導入“教育”產業，與北京景山學校成功合辦廣東碧桂園學校，以教育啟動房地產，以學校為依托，并組建五星級會所、俱樂部等社區配套場所，引發了中國房地產業的第一次“革命”，開創了教育地產的先河。

1994年，碧桂園創造性地把五星級服務引入社區經營和物業管理，并加以實踐。在此后十余年的發展中經過不斷的豐富和提升，最終沉淀為碧桂園品牌的基本元素。

2002年鳳凰城的“別墅城市”概念，使中國房地產開發從單體樓到綜合小區提升至城市層面，它突破了傳統上小區的概念，超前規劃、建設和配套。鳳凰城更大膽地對碧桂園原有配套模式作出“跨越性新探索”，將社區文化向外輻射，小區商業向外拓展。廣州首家以白金五星級標準建造的鳳凰城酒店，以及陸續投入運作的鳳凰城學校、荔枝文化村等，是對碧桂園五星級模式最好的創新與提升。

2005年，碧桂園假日半島開創性地將五星級酒店、故鄉里主題公園、36洞國際標準高爾夫球場、商業廣場、大型濱水公園、8000畝天然湖泊及綿延的王子山脈有機結合，集休

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f 閑、旅游、度假、居住多種功能于一體，以全新的“4+3”度假式居住模式，再次掀起搶購的熱潮。營銷創新

1999年春節，當許多開發商還在歡度新春佳節之際，廣州碧桂園卻審時度勢，打破常規，大年初一就開始推盤，并首家開通擁有50臺大巴的“免費睇樓車”隊。至此，碧桂園成為房地產假日經濟的領頭羊。

2002年，鳳凰城憑借“白領也可以住別墅”這一全新的營銷理念，掀起了別墅搶購的風潮。在短短8個月的時間里，鳳凰城締造了中國地產史上的銷售奇跡。

2005年國慶，“夢想島國，山水之城”假日半島，憑借創新的配套模式、創新的交樓標準、創新的生活模式，以及“平過自己起屋”的營銷理念，吸引了來自廣州、深圳、東莞、清遠、香港等地客戶從四面八方蜂擁而來，僅僅7天時間，睇樓人數逾10萬人，首期800套別墅、洋房基本售罄，再創地產界新的銷售神話。假日半島扛出“平過自己起屋”的旗號，再次將“物美價廉”進行到底，首期全現樓超低價發售，徹底打破了消費者的心理底線，贏得滿堂紅。

從首次開通免費看樓車服務，到顛覆春節不賣樓傳統，到“白領也可以住別墅”，乃至今天“平過自己起屋”，碧桂園的創新營銷理念成就一個又一個傳奇。

碧桂園的每一次創新都能創造轟動性效應，不管是第一次實現全現樓銷售，還是首創帶全屋豪華裝修、珍貴園林園藝交樓標準，甚至將綜合社區的思路提升至城市的高度，等等??碧桂園認為，創新就是要在滿足客戶需求的前提下，預見到產品升級換代的可能，預見到市場發展的方向，進而不斷的改變和超越自我。

（二）堅守誠信，追求完美—碧桂園品牌的核心

碧桂園從創業發展到現在規模龐大的企業集團，靠的就是腳踏實地，講求誠信，在追求利潤的同時，不忘回報社會，這是碧桂園堅持物美價廉的初衷。也是碧桂園人追求的最高境界的誠信。“用心建設、關懷住戶、回報社會”，碧桂園已經把誠信作為品牌發展的基石、作為企業文化的核心價值！

（三）物美價廉是競爭法寶

碧桂園的成功，合理的價格定位功不可沒。價廉物美，是碧桂人追求的最高境界的誠信。為社會建造物美價廉的房子，成為碧桂園人努力實踐的核心競爭力。

碧桂園合理定價的價格策略不是簡單的減法，一方面通過不斷豐富附加值來提升產品的居住價值，另一方面通過在建設過程中規模化、系統化、標準化的探索與實踐，最大程度的f

f 讓利于消費者，回報于社會，讓更多人實現五星級的居住夢想。

鳳凰城“白領也可以住別墅”、假日半島“平過自己起屋”??這些樸實的廣告語，是碧桂園人腳踏實地、兢兢業業，大規模標準化生產、高效快速銷售形成的良性資金循環鏈的產物。同時也讓廣大消費者在支付同等價值的情況下，得到了更優質的產品、更優質的服務、更完善的配套、更美好的生活。

今年7月份，華南碧桂園再次以震撼價、超高性價比入市，徹底打破了廣州樓市冰點，再掀樓市搶購狂潮，600套單位1周售磬，二期尚未推出，客戶就已排長龍 翹首以待，供不應求。

碧桂園的物美價廉贏得了廣大消費者的認同，成為碧桂園品牌的核心競爭力，更是碧桂園“用心建設，關懷住戶，回報社會”這種超越利潤的企業誠信的最高象征。

（四）規模速度彰顯競爭優勢

任何一個到過碧桂園樓盤的人，都會被其龐大的規模、恢弘的氣勢以及優美的環境所震撼，并深深地感受到它那種奇特的影響力。震撼背后是碧桂園強大的綜合開發實力、資源整合及調配能力，也是碧桂園長期以來堅持規模開發模式創造的奇跡。這種“一條龍式”的房地產開發模式，從前期策劃、規劃設計、園林綠化、戶型配置到售前售后服務，每一環節都配備快速反應的精英團隊，以專業精神和嚴格的質量監控，執著追求卓越的品質，成功地獲得了“高品質”與“高速度”的雙贏。

（五）五星級服務是品牌的DNA

人性化的星級“服務”也是碧桂園品牌最為獨特的基因，是碧桂園品牌最大的魅力所在。對于消費者來講，一個五星級的家，不僅應包括五星級的硬件設施，還應包括五星級的服務。而五星級的服務就是不管在何時何地，不管客人是哪種類型，只要是合理的需求，就應盡可能的滿足。

碧桂園的五星級服務首先體現在根據社會和人居發展的趨勢，前瞻性的滿足客戶需求。從配套先行，入住即能享受會所、學校、醫院等高尚社區服務；到免費看樓車、節假日開售等營銷舉措，無一不是從客戶角度出發，在客戶還沒有想到的時候，就已經解決了客戶的深層次需求。

其次是不管何種類型的客戶，均能在碧桂園找到適合自己的生活天空。碧桂園的產品從洋房到聯體別墅、獨立別墅乃至超豪別墅，配套設施從免費閱覽室、免費釣魚場到36洞高爾夫球場，從兒童游樂場到夕陽紅老年人活動中心??多元化的產品、個性化的裝修、豐富多樣的娛樂設施，照顧到了不同年齡、不同消費層次、不同興趣愛好的客戶。

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f 五星級服務，還包括將生活中的小事也做到極致，做到完美。服務不能僅僅停留在保安的敬禮致意、服務人員的微笑上，更主要的是體現在急客人所急、想客人所想，認真對待客人的合理要求，將每一個客人的要求或抱怨轉換為滿意的微笑和贊賞。近年來碧桂園營銷系統的每一個環節都在執行 “ＡＡ”標準，ＡＡ即“Any time to anyone”，是公司要求不管何時何地對任何人都要提供高水平的五星級服務。ＡＡ標準細致嚴格的規定了售前、售中、售后每一個環節，向客人提供服務的標準。公司還采用“神秘顧客”“檢查團”等多種方式來檢查ＡＡ標準的貫徹執行情況，并制定了嚴格的獎懲制度。

在碧桂園，五星級服務，不是一句簡單的口號，是碧桂園的決心、信心、耐心與誠心，是讓物業持續保值、增值的能量，是一種讓業主幸福一生的感覺！

隨著時代發展與業主需求的提升，碧桂園的服務不停地創新改進，不斷增值，不斷豐富，最終沉淀為碧桂園品牌的基本元素，成為碧桂園人的一種自覺一種習慣。

（六）堅守誠信與超越利潤的核心價值觀

據統計，碧桂園已售出的物業中有相當大部分是通過業主的口碑創下驕人的業績。這恰恰說明了碧桂園在消費者心中的公信力。

碧桂園公司負責人曾提到：“我們要切記，我們的公司要為社會負責，要做一家有良心的公司，我們的公司有自己獨特的企業文化，這一點尤為重要。我們一定要堅持這樣的理念：誠信，為社會服務。只有在這個大前提之下，才去追求集團的利益，提高集團的發展速度和效率，并保證產品的質量和安全。”碧桂園認為，對社會的回報，才是碧桂園最大的成功，正是這種超越利潤的核心價值觀，使碧桂園在不斷變化和激烈的市場競爭中始終保持持續穩定的成長。

（七）專業發展，連鎖經營—碧桂園品牌延展

經過不斷探索與實踐，碧桂園率先成功構建了便捷的、多功能的“碧桂園家園模式”，并形成了碧桂園獨特的規模化“五星級配套連鎖體系”：

星級酒店連鎖體系創造性地將五星級標準酒店引入社區，為五星級的家園注入“五星級”含金量，讓每一位成功人士更從容地從事商務活動和享受生活。

當大部分房地產項目還在跟風引進名校的復合地產模式，碧桂園已前瞻性地開創了全國領先的教育品牌連鎖體系——從廣東碧桂園學校、華南碧桂園學校、到鳳凰城學校、碧桂花城學校，不僅成就了一個優質教育品牌王國，更是對社會的巨大回饋。

碧桂園高爾夫連鎖體系將極具趣味性、挑戰性的高尚休閑運動項目“高爾夫”融入現代社區生活，它不僅提升了社區的居住價值，更極大地改善了區域的居住、投資環境。

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f 碧桂園集團深刻審視消費者的需求與自身產品的特征，開創性地創建了大型品牌主題公園體系：匯集傳統文化、自然田園野趣、精彩繽紛游樂項目的增城荔枝文化村、碧桂園農莊，再現祖輩生活情景的主題公園“故鄉里”，使碧桂園成為國內最具特色的高尚山水休閑社區。

碧桂園的超級配套體系并不是樓盤的附屬品，而是獨立運作、在各自專業領域享有盛譽的優質品牌。可以說，碧桂園集團在坐擁品牌與產品兩大優勢之余，配套體系的整合無疑是錦上添花，而其愈發完善的功能，以及廣大業主的良好口碑，都進一步將碧桂園的優勢明朗化，同時也有力地提高了碧桂園自身的市場影響力，并形成強大的市場吸引力。

二、碧桂園品牌的成功之路

碧桂園品牌的成功歸納總結為四個方面： 第一，碧桂園品牌的一個遠景：追逐百年的夢想； 第二，碧桂園品牌發展的一個目標：給你一個五星級的家； 第三，碧桂園的核心理念：堅守誠心追求完美； 第四，碧桂園經營模式：專業發展連鎖經營。第一、追逐百年名企

真正的實現了規模化的品牌連鎖經營，成功的構建了碧桂園家園模式，以及碧桂園五星級的生活方式，誕生了碧桂園五星級酒店連鎖體系以及全國領先的教育體系，和休閑娛樂配套體系。在現今激烈的房地產競爭中，碧桂園人始終把“碧桂園給你一個五星級的家”這樣一個莊嚴的承諾作為目標，碧桂園以打造百年名企為遠景目標，并從以下幾個方面維護和提升品牌形象。

（一）在標準化、系統化、規范化等方面改良和完善企業的管理和運營，不斷的完善規范化的管理體制使企業朝著社會化、職業化的方向發展。

碧桂園現在已經是涉及房地產等的綜合性開發企業，在產品建造方面碧桂園通過標準化的研究使成本得到了有效的控制，因此，這也是碧桂園提高競爭力的有利的競爭，支撐點。

（二）堅持創新和學習，保持發展的態勢，學習和創新在碧桂園里邊已經成為了一種主動性的超越，這種根據人均需求的變化，使碧桂園創造了一次又一次的銷售神話。

（三）建立適合公司發展需要的人才引進和工作機制，碧桂園對人才的培養選拔任用以內部的競爭為主，充分的給予公司員工一個進步的機會和平臺，公司也非常的注重人才的引進，逐步完善企業文化制度，在實現百年企業這樣一個夢想打造一個統一思想、文化有共同價值觀的優秀團體。

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（四）不斷的深入對人均需求的探索和研究，提升產品的綜合居住價值，未來房地產市場產品除了自身的建筑配套之外還必須注重環保、景觀、綠化等因素，并且將更趨于符合人性的要求。中國在未來若干年的發展中，房地產都是一個相當好的行業，成就百年企業是我們的目標，實現這個目標很遙遠、很艱難，但是我們可以規劃好每一年，每五年、每十年的發展目標，腳踏實地的做好每一個項目，一年一個臺階，百年企業就不再是一個夢想。第二，創新超越永不停步。

碧桂園品牌發展歷程中創新是碧桂園品牌的靈魂，創新精神是碧桂園贏得市場青睞的動力，從定位到產品，從配套到服務，從營銷到管理，創新無處不在。創新從以下幾個方面在體現：

首先就是產品的創新，在1999年市場上大部分還都是毛坯房的時候，廣州碧桂園首先推出了洋房，3千多套洋房別墅在一個多月內被搶空。在2000年華南碧桂園開始嘗試別墅園的，全部帶裝修。到了2005年，“鳳凰城”更將私家花園也制定進了這個項目，這種產品的創新舉措一下子受到了消費者的青睞，當時僅用了一個月的時間就成了廣州地區的銷售冠軍。不僅如此，在2005年5月，碧桂園推出來的面對外籍人士的別墅，推出后受到了外籍人士的青睞，這是鳳凰城走向國際化的一個新的突破點。在2005年10月份開始的首個進行大規模銷售的一個樓盤，全部帶裝修、家私、電器，不僅免除了消費者漫長的收樓等待時期，實現了廣大消費者夢寐以求的收樓就可以入住的一個愿望，被消費者譽為完美角樓的標準。從洋房到裝修交樓，然后再到私家花園的精美園林也是交樓標準，碧桂園的居住價值在創新中不斷的提升。

其次是公司在運營方面的創新，從最初配套的五星級學校加會所，帶動了全國的房地產市場，到今天的星級酒店加高爾夫加公園，在1992年導入了教育產業，以教育起動房地產，以學校為依托，并組建了五星級的配套，引發了中國房地產業的第一次革命。在1994年，碧桂園創造性的把五星級的服務引入了社區經營和物業管理，在此后十余年的經驗積累，得到了很大的提升。它突破了傳統上小區的概念，超前規劃建設和配套，鳳凰城更大膽的對原有的模式作出了新探索。05年碧桂園假日半島開創性的將五星級酒店36棟的國際高爾夫球場，以及8千畝天然湖泊，集休閑、旅游等模式經營，在此掀起搶購的熱潮。

再次是在營銷方面也有了一系列的創新舉動，在99年的春節，當許多開發商還在歡度春天的時候，廣州碧桂園就已打破常規，開始開盤。至此，碧桂園成為假日經濟的領頭羊，05年推出“白領也能住別墅”，在短短八個月的時間里鳳凰城締造了中國地產史上的銷售奇跡。05年國慶推出了“夢想島國”，口號是“便過自己起屋”，僅僅七天的時間看樓人數超

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f 過7萬人，再次創造了新地產的神話。公司提出的將物美價廉進行到底，贏得了一個滿堂紅。

碧桂園的每一次創新都能夠創造一個令人驚嘆的神話，碧桂園認為創新就是要在滿足消費者需求的前提下，預見到市場發展的方向，進而不斷的改革和超越自我。第三，堅守誠心、追求完美，守時是誠信的一個基本點。

碧桂園從創業發展到現在規模龐大的一個企業集團，靠的就是一個腳踏實地講求誠信，當然作為一個企業，它肯定會追求利潤，但是在追求利潤的同時公司絕對不會忘記回報社會，這就是碧桂園堅持物美價廉的一個初衷，碧桂園已經把誠信作為品牌發展的基石。為社會建造物美價廉的房子成為碧桂園人努力的方向，另一方面通過建設最大程度的讓利與消費者，“給你一個五星級的家”、“白領也能住別墅”、“便過自己起屋”、“讓更多人實現五星級的別墅夢想”，這些樸實的廣告語就是碧桂園人在長期的服務過程中總結出來的。今年7月份“華南碧桂園”在此以震撼價、高性價比徹底打破了廣州樓市的冰點，600套單位一周售空，碧桂園的物美價廉贏得了廣大消費者的青睞，成為碧桂園品牌的核心競爭力。更重要的是碧桂園用心建設、關懷住戶的企業象征，規模速度顯示競爭優勢，任何一個到過碧桂園的人都會被它優美的環境、宏大的氣魄所震撼，這種一條龍式的開發模式從前期策劃規劃設計園林綠化到售前售后的服務，每一個環節都配備了快速反映的精英團隊，以專業精神和嚴格的質量監控來締造自己的品牌。五星級服務是品牌的DNA，對消費者來講一個五星級的家不僅是包括五星級的硬件設施，還應包括五星級服務，碧桂園的五星級的服務，從免費看樓車到收樓就可以入住，這些營銷舉措無一不是從客戶的角度出發，在客戶還沒有想到的時候就已經解決了客戶深層次的需求。其實不管是何種類型的客戶，都能夠在碧桂園找到想要的房子，五星級的服務還包括了將生活中的小事做到及至，做到了完美，更重要的是體現在了急客人所急，想客人所想，將每一個客人的要求，或者是將抱怨轉化為每一個客戶的贊賞，近年來碧桂園的每一個員工都在執行AA標準，是公司要求不管何時何地對任何人都要提供高水平的五星級之的服務，AA標準細致嚴格的規定了售前售中售后的環節，公司還設立神秘顧客檢查團的方式，在碧桂園五星級服務不是一句簡單的口號，堅守誠信與超越利潤的核心價值觀。據統計碧桂園已經售出的一部分是通過先買者的口碑創造出來的價值。

第四，碧桂園要求每一個員工必須要學一句話，也是創始人說的：我們要切記，我們的公司有自己獨特的企業文化，我們要堅持為社會服務。

碧桂園認為對社會的回報才是碧桂園最大的成功，正是這種超越利潤的核心價值觀，使碧桂園在激烈的市場競爭中始終保持穩定的成長，專業發展這是我所講的最后一個方面，連鎖經營，碧桂園品牌的一種厭戰，經過不斷的探索和實踐，碧桂園首先成功的構建了多功能

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f 的碧桂園家園模式，星級酒店連鎖體系，創造性的講為五星級的家園注入了五星級的含金量。從廣東碧桂園學校、華南碧桂園學校到鳳凰城學校不僅成就了一個優質教育品牌的王國更是對社會的一個巨大回饋。碧桂園高爾夫連鎖體系將極具區委性的高爾夫融入到了社會現代生活中，它不僅提升了生活價值，碧桂園集團深刻的審視消費者的需求與自身產品的特征，開創性的創建了大型公園體系，自然田園以及精彩的并分娛樂游樂項目。碧桂園的超級配套體系并不是樓盤的附屬品而是獨立運作在個作專業領域享有優質的品牌，可以說集團在做品牌和產品兩大優勢的同時，進一步的將碧桂園的優勢提高了，并形成了強大的市場吸引力，隨著房地產開發能力的不斷提高，政府政策與銀行政策將更傾向于有勢力的房地產品牌企業，消費者在考慮基本的居住需求的同時，也越來越注重產品的品牌，成功的品牌對于房地產開發商來說意味著更大的市場，但成功品牌的建設不是盲目的，應該建立在符合社會進步滿足消費者需求的基礎之上，能夠實現社會、消費者和企業的三贏。

第三部分 碧桂園產品研究

碧桂園解密

碧桂園奇跡的創造有廣告集中投放的作用，但其真正的成功依靠的是其價廉物美的品質及準確的目標市場策略，將對別墅的夢想和超低價格有機結合，開創了“給白領的別墅”的空白市場。但碧桂園這種模式也值得我們探討和反思。

脫穎而出 并非“從天而降”

碧桂園是一個善于制造神話的企業。10年前，著名策劃人王志綱參與策劃了順德碧桂園，學校先行的運作成功使碧桂園從原來的寂寂無名到一飛沖天。碧桂圓從此一發不可收拾：華南碧桂園、廣州碧桂園、均安碧桂園、花城碧桂園、順德碧桂園、荔城碧桂園，幾乎一年一個，讓同行看得目瞪口呆，讓消費者大開眼界。碧桂園從一種現象提升為一種模式，1999年，廣州碧桂園的運作堪稱碧桂園模式的經典之作。

1999年碧桂園開始進入廣州，開始階段不做宣傳，不做廣告，七十棟樓同時起建，幾百臺吊車同時操作，造成“黑云壓城”的大盤圍城之勢，許多消費者持幣等待碧桂園開盤。2000年春節，廣州碧桂園以每平方米3000多元的均價推出自帶花園的洋房，這個價格甚至

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f 比同一地段的毛坯房還便宜，超低價格令業界感受到了巨大的沖擊和震撼，創造了兩個多月銷售一空的奇跡。王志綱對此有一句很形象的比喻：“就像是一頭大象闖進了瓷器店。”

這次在5.1黃金周推出的碧桂園鳳凰城是碧桂園模式的又一再現。鳳凰城圈地10000畝，是目前廣州最大的樓盤。首期2500畝在去年10月開始打第一根樁，建筑工地24小時燈火通明，1萬多名建筑工人日夜奮戰。5月1日，當人們從四面八方蜂擁到鳳凰城時，呈現在他們眼前的是一座仿佛是一夜之間冒出來的新城市。雖然首期只開發了2500畝，但大規模的現樓和看得見的環境與配套，足以沖擊消費者的視覺直至心靈，并直觀地攥住消費者的心。

王志綱談到碧桂圓的成功經驗時指出，碧桂圓的特點在于低價、快速。應該說，王指出了碧桂園模式的最顯著的特征或者說策略，但我們認為在背后，還有更深層次的本質或者說戰略。

在碧桂園自己看來，真正的法寶就是兩個：一個是給市場提供質優價廉的產品，一個便是提供優質的服務。其價格打破了消費者的心理底線，而其“給您一個五星級的家”的廣告語人人皆知。碧桂園“物美價廉”的策略贏得了消費者的青睞。

碧桂園10年，攻城掠地無數，到底它為何能夠在競爭激烈的廣州房地產市場聲名鵲起，在“眾目睽睽”之下脫穎而出呢？

其實，無論是王的觀點還是碧桂園的自述，都不夠全面。我們認為碧桂園的戰略可以概括為“準確定位，規模制造”八個字，這是碧桂園10年戰無不勝的真正原因。

主體市場還是主流市場？

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曾長期負責碧桂園品牌規劃的原碧桂園董事長助理劉文偉說：“碧桂園針對的是主體市場，指的是買得起房但又不是很有錢、對價格比較敏感的一批人，而一些發展商針對的是主流市場，針對的是較高端的消費者，他們講究品味、檔次，其欲望拉動著房地產未來的發展方向。從根本上來說，主流市場對生活方式的追求和主體市場不一樣。碧桂園抓的是主體市場，對格調、品味不會考慮太多，而講究實在、性價比。因此，碧桂園的產品滿足了主體市場消費者的需求，其旺銷是必然的。”

碧桂園擅長的是大規模屋村式的生產，這種大規模的供應量正好適合了主體市場的定位策略。同樣是面對主體市場，但每一個碧桂園的樓盤又有一定的區別。在鳳凰城的操作中，對于目標消費群的劃分與以前有很大不同。

鳳凰城銷售總監龍爾綱指出，在目標消費群的劃分上鳳凰城有重大轉變，就是由以階層來劃分目標消費群轉變為以階段為標準。鳳凰城的目標群是“大學畢業后五年、成長中、發展型”的人群，他們具有獨特的特征，他們向往一種更優雅的生活環境，一種更好的生活方式，但同時對價格又具有很高的敏感性。

對目標消費群的透徹分析，為鳳凰城的品牌定位和宣傳主題確定了堅實的基礎。

房地產定位思想成功運用的例子有史可鑒。在北京，有潘石屹的“SOHO現代城”；在深圳，有萬科的城市花園；在廣州，有以文化為定位的“麗江花園”，有以“運動”為主題的“奧林匹克花園”。

在對目標消費群的深入研究后，鳳凰城進行了創造性的定位，“為每個成功的廣州人建造滿意的房子”是抽象的說法，而通俗的表述是“給白領的別墅”。住上別墅可以說是每個人的夢想，特別是先富起來的廣州人，更想擁有自己的別墅，無奈別墅又太貴，不是人人都能擁有的。鳳凰城憑借其低成本優勢，可以為消費者提供心動價格的別墅。這正迎合了消費者心理，正如我國著名營銷學者盧泰宏教授所說，“房子不僅僅是房子，它是人生孜孜追尋的夢。”

鳳凰城以別墅為主打產品，以“森林 湖泊 新城市”為宣傳主線，營造的是全程自然的生態環境。它的定位既不是那種郊外荒野的度假型別墅，也不是市區中心那種“只顯身份

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f 卻無法得享優美環境”的住家別墅，而是“度假環境里的常駐別墅”，揉合了現代都市生活的時尚便利與郊區生活的恬然寫意，生活、休閑、享受得以和諧的統一。

價格是永遠的主題，也是定位的主要要素。鳳凰城的成功定位就在于將對別墅的夢想和超低價格有機結合，開創了“給白領的別墅”的空白市場。

鳳凰城這次推出的別墅主要是TOWNHOUSE式的浪漫陽光別墅，分為北美古典與現代兩種風格，面積160～180平方米，戶型多達9種，價格僅從50萬元起。至于獨立式的豪華別墅，建筑風格則以維多利亞式為主，立面效果豐富，營造出極富想象力的建筑造型，面積220～600平方米，共22種戶型，價格僅由100萬元起。我們可以比較一下，在廣州市區的樓盤50萬只能買一個80－90平米的房子，而且房子所處的環境絕沒有像鳳凰城那邊好。這樣的品牌定位和產品價格，你不心動嗎？

規模制造，價格為王

碧桂園老板對碧桂園的定義是：“大規模、快速生產、價廉物美的房屋工廠。”在這個信念支持下，針對不同消費對象的碧桂園相繼問世了，雖然每一個碧桂園的選址不一樣，但其建設開發理念是不變的。

1999年，廣州洛溪橋雙雄為麗江花園和祈福新村，它們從1991年底開發，已經有200多萬平方米的供 應量。港資背景的祈福新村一向致力于營造鳥語花香的居家度假環境，已取得開發2000畝、售出16000多戶的好成績。麗江花園（占地1200畝、已開發600畝）經過八年的苦心經營，吸引了很多中國的白領階層，包括藝術家、離退休干部，確立了獨特的麗江生活方式，發展商自豪地稱之為“麗江文化”。廣州碧桂園以過江龍的姿態初進洛溪，以不到3000元／平方米的低價，重拳直擊麗江花園6000元／平方米房價的“軟肋”，很快把“雙雄并峙”的局面改寫成了“三足鼎立”。

鳳凰城把規模制造、成本領先的戰略闡述得非常清晰：88萬元買382平米的別墅，50萬元的聯排別墅，均價2800元的優雅洋房。低價是吸引購買者最主要的因素之一。許多人談到碧桂園，最直接的反應就是“50萬元一棟別墅”。

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在過去的10年中，碧桂園不斷擴展，而“物美價廉”卻是其始終堅持的法則。碧桂園老板說，一個企業最重要的是能給人家什么東西，碧桂圓的理念就是建最好的房子，定不高的價位，即“價廉物美”，這是碧桂園保持長久生命力的原因。

碧桂園有員工近3萬人，從設計、規劃、建筑施工到裝飾、物業管理都是自己的，甚至還有一個全國排名前三位的管樁廠，就連碧桂園會所里面所說的家禽和青菜都是自己農場出產的，可謂將縱向一體化發揮到了極致。“一條龍”開發使其成本控制得非常好。因此，碧桂園能以極具競爭力的價格把房子賣給消費者。

按照科斯的交易成本理論，碧桂園的這種內部化交易方法減少了與外部交易的成本，同時它還使得公司能很好地控制成本。當然，這種減少交易成本的前提是企業內部提供的產品要能內部消化且能有效管理。這也是碧桂園在這10年里不斷擴展，而且樓盤規劃一個比一個大的原因，通過規模經營來吸收內部產品，達到降低成本的目的。

另外，一體化使得碧桂園成為一個快速反應的企業。如果采用像南國奧林匹克花園那種從設計到施工都外購的形式，碧桂圓就很難保證每天24小時施工。如果企業不能快速反應，實現項目的快速回收，銀行利息成本就會加大。眾所周知，房地產項目的投資回收期一般較長，對銀行的依賴性較強。目前廣州房地產前30強的平均資產負債率達到了70%，個別企業可能更高。一位銀行行長戲稱，“廣州哪有什么房地產30強，只有中行、建行、工商、農行四強。”碧桂園操作如此大規模的房地產項目，來自銀行的資金也不少，其中廣東農業銀行一年的授信額度就達到10億。一個民營企業能得到銀行如此的信任，主要歸功于其能將項目資金快速收回，與銀行建立了長期的信任關系。

當然，規模經營讓碧桂園的房子本身很難算得上是精品，因為規模化本身是拒絕個性的。從順德碧桂園到華南碧桂園，房子風格基本上沒有多大的變化，風格的穩定有助于工廠化的快速生產。因此，碧桂園的房子一直為那些專家、其他房地產發展商和高端消費者所詬病。此次鳳凰城的聯排別墅也引來了大量的議論。一些看樓者認為這些聯排別墅與農民房無異，僅有180平方米卻要建成三層，樓梯狹窄，顯得比較老土。但是從售樓中心反饋的消息來看，正是這種聯排別墅賣得最為火爆。實際上這種情形在碧桂園其他樓盤也存在。這種現象的存在一點也不奇怪，主要是專業人士與消費者的眼光的差異造成的。

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“準確定位”為碧桂園找到了一個對價格敏感的消費者市場，“規模制造”為滿足目標市場提供了可能。有的企業選擇的是做大池塘中的小魚，有的企業選擇的是小池塘中的大魚，而碧桂園是把大池塘先分成幾個小池塘，再成為小池塘中的大魚。

碧桂園模式值得我們探討，可能更值得我們反思。

企業層面反思：有多少輝煌可以重來

·市場份額≠利潤

1997年，維杰伊·韋斯瓦納斯和喬納森·馬克在《哈佛商業評論》發表的《品牌經營的最佳戰略》一文中，提出了以盈利能力為導向的品牌戰略構架。

傳統的觀點認為，市場份額決定盈利能力。但是，當他們研究了40個大類消費品中高檔品牌的盈利能力后發現，單單是市場份額一個因素并不能決定盈利能力。

他們認為，品牌的盈利能力是由兩個因素決定的，即市場份額和這類產品的性質（或者說是品牌參與競爭的產品市場的性質）。一個品牌的相對市場份額對其盈利能力的影響，要根據整個商品大類是以高檔品牌產品為主還是以低價品牌產品為主的情況而有所差異。他們運用這兩個因素畫出一個矩陣圖。

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處于不同象限對一個品牌的潛在盈利能力有著不同的影響，一般來說，如果商品基本上由高檔品牌構成，這類商品中的大多數品牌是有利可圖的，而相反的話，所有產品的回報會低一些。如果你選擇了不同的象限，相應的你也要采用不同的戰略。

低路品牌，即產品在一個相對低價類商品中競爭，并且擁有一個較高的相對市場份額。大多數的低路品牌的利潤并不是通過它們的價格實現的，更多的是通過成本領先來實現的。因此，在這個象限內的品牌，其首要目標應當是削減成本，并把節約的資金再投入到進一步的降價中去。

碧桂園的模式完全是一種低路品牌的定位，鳳凰城在銷售上是空前成功的，在盈利能力上未必有好的回報。碧桂園鳳凰城市場總監龍爾綱早于2002年５月８日就跟《南方都市報》記者表示，他對“五一”有總結，首先就是“多賣沒多賺”。

正如模型所顯示的，低路品牌的核心關鍵在于成本，鳳凰城的成功無疑是成本領先的成功，但碧桂園的這種模式還有多大的空間？

·碧桂園剩余空間分析

碧桂園“低地價”的牌已經快打完了

除了花都買下的土地沒有開發外，碧桂園在廣州的東西南北都已經建起了一座座衛星城，在廣州發展這種大盤的余地已經不大了。

碧桂園異地擴張面臨挑戰

從碧桂園將自己的廣告語改為“南中國居住領域的旗幟”可以看出，碧桂園已經不甘于在廣州周邊的密集耕作了，其在異地進行品牌擴張已是勢所必然。但是，異地的品牌擴張對于碧桂園的戰略與品牌都提出了新的挑戰。特別是一體化的經營模式，在異地根本就行不通，因為碧桂園的一體化是靠規模來支撐的。在異地不可能有這么大塊大塊的地給你經營。

消費者方面會慢慢成熟

消費者也會慢慢地成熟，當碧桂園所針對的主體市場一點點地縮小和逃離，當消費者對于價格的敏感不再如此顯著而更關注產品的價值時，碧桂園的“房屋大工廠”模式就會有很

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f 大的問題。你的目標消費者群針對的是主體消費者，是那些可能“為了兩分錢就改變品牌忠誠”的消費者，但是，我們在這里忽略了更多的主流消費者。最先開發的順德碧桂園，針對的是珠三角先富的階層。這樣可能導致很多“先富起來的人”不會在鳳凰城買房，因為房子已不僅僅是房子，特別是這種別墅更是一種身份的顯示，他們不希望和“畢業5年，成長中、發展型”的消費者混合在一起。

讓消費者像買白菜一樣買房的后果

鳳凰城的營銷者認識到，房地產的銷售很大程度上是一種“人氣”之戰，目標消費群固然重要，其它的大眾也不可忽視，一旦人氣旺極，銷售則是水到渠成的事。所有到了鳳凰城的看房者，由不得你不購買。為什么呢？本來買房是一件很重大的事，可消費者在現場就像買白菜一樣，根本來不及考慮那么多。看來人真是有羊群效應的，大家都買的東西肯定不會是差東西，將一件本來應該是理智性購買行為轉化為沖動性購買行為，這是鳳凰城的營銷成功之處。

但我們也應看到，這樣的做法會給以后的工作留下很多后遺癥。如將來稍有不符消費者期望的地方，消費者可能就會投訴等。其實，所謂的不符期望，可能只是購房時消費者沒有了解清楚地問題而已。

碧桂園有多少輝煌可以重來，又有多少“物美價廉”的碧桂園樓盤值得消費者等待？

行業層面反思：四對矛盾

鳳凰城營銷沖擊波帶來的震蕩效果波及到整個廣州房地產市場，甚至整個中國房地產市場，鳳凰城給整個房地產行業提出了四對矛盾，這四對矛盾的探討、爭論、解決或許將決定房地產行業的走向！

·價格戰還是價值戰

盡管碧桂園不認為鳳凰城掀起了廣州房地產市場的價格戰，但是業內人士認為，從某種意義上說，鳳凰城前所未有的低價已經引領廣州的房地產市場進入價格競爭時代。鳳凰城的價格也可能成為一種新的標桿，它將影響到其他房地產企業的生存。在這個新的標桿下，除

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f 了少數幾家靠差異化的品牌策略生存的房地產企業之外，其他的企業不可避免地要重新審視自己的生存機會。

事實上，5.1鳳凰城獲得巨大成功后，廣州眾多房地產商的別墅價格有意無意的在調低。鳳凰城是否會讓剛開始進入價值創新的廣州房地產市場又回到價格的老路上？

·“竭澤而漁”還是“放水養魚”

鳳凰城為廣州房地產的競爭設置了更高的平臺，廣州房地產業要保持長久的生命力，保障穩健有序的發展，就必需不斷制造新的特點，取得新的突破。然而，鳳凰城的成功，業已拉開了與同行的距離，后來者要想在鳳凰城的基礎上取得新的突破，其難度之大可想而知。通俗一點說，鳳凰城是否提前“透支”了廣州房地產業未來一段時期的“創新與突破”呢？鳳凰城于2002年10.1再度開盤，但是我們沒有見到5.1那樣的火爆場面。

當青島有100多棟別墅由于價格太貴而全部推翻，重建成一般樓房的時候，碧桂園由于低價而創造了銷售神話。鳳凰城的巨大成功到底是對市場的“竭澤而漁”還是“放水養魚”？是否因為低價的沖擊，就能夠帶來廣州別墅市場的繁榮呢？

·規模經營與個性化矛盾

規模經營可以降低成本，但規模經營往往是以犧牲個性為代價的。因此規模化經營也使得碧桂園的房子本身很難算得上是精品。從順德碧桂園到華南碧桂園，房子風格基本上沒有多大的變化，因為風格的穩定有助于工廠化的快速生產。因此，碧桂園的房子一直為那些專家、其他房地產發展商和高端消費者所詬病，甚至有人把鳳凰城50萬的白領別墅稱為新時代的“筒子樓”。

·長期與短期的矛盾

在地產“服務品牌”上，碧桂園可謂華南地產界的成功典范，10年來高擎“服務品牌”大旗不松手，并且不斷進行深化、細化、日常化，把服務變成整個公司無處不在的企業文化。

但在5.1鳳凰城的廣告傳播中，碧桂園的核心價值被扔到一邊，“給你一個五星級的家”沒有在廣告中出現，用的最多的是“給每一個成功的廣州人士建造滿意的房子”，“50

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f 萬可以買別墅”。當鳳凰城以價格作為主流定位時，也就是對于以往碧桂園品牌資產的釋稀。廣告沒有品牌價值的傳承，很大程度上從短期的銷售而言，容易誤導消費者對于價格的過度關注而忽略其品牌的內涵，對碧桂園長期積累下來的品牌資產是嚴重的損害。

點評：

鳳凰城一天狂銷7.5億的案例可以說是空前的，但也可能是絕后的！

我們認為，這種模式的運作也存在不少的問題。事實上，如果碧桂園按自己的模式一直走下去，其他的企業又盲目跟進，整個產品大類，整個市場會進入一種負循環。我們的彩電業、DVD行業的慘劇就在眼前，雖然發展了這么多年，仍然可能要向別人交專利費。

有市場份額有用嗎？有銷售額又有用嗎？

通過創新，產生差異化，為不同的消費者提供個性化的產品，不要把關注點總放在價格上，更應該體現價值。為企業的長遠發展打算，不要為了一城一地的得失而追求暫時的銷售額、追求暫時的輝煌。通過低路品牌獲得的優勢是暫時的、脆弱的，因為沒有利潤支持的市場份額是一種負擔，而非優勢；相反，通過創新、差異化獲取的優勢才是持久的、堅實的。

為消費者提供價值而非價格，進行創新、價值之爭而非價格之戰，是房地產企業乃至其他所有企業獲取最后勝利的重要因素。

碧桂園的企業標志是一只抽象的鳳凰，而鳳凰城則完全用鳳凰作為樓盤名，鳳凰似乎已成為碧桂園的圖騰。碧桂園讓鳳凰從高貴的神壇走下來，讓普通人可以觸摸到高貴的百鳥之王。碧桂園展開的是鳳凰平民化運動，但也可能會讓鳳凰庸俗化，這是我們所不愿看到的。

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