第一篇：物業管理從業人員的八大禪語

物業管理從業人員的八大禪語 作為物業管理行業的從業人員，自己的一切應該學習嬰兒，學會再寬容一點，哭過就忘了，別再記得昨天...應該多一點微笑，多一點笑看人生！

八 大 禪 語

不 爭，元氣不傷。

不 畏，慧灼閃光。

不 怒，百神和暢。

不 憂，心地清涼。

不 求，不卑不亢。

不 執，可圓可方。

不 貪，便是富貴。

不 茍，何懼君王！

第二篇：物業管理從業人員知識問答

物業管理從業人員知識問答

Q：物業公司何時開始收取物業管理費？

A：物業公司收取物業管理費一般分兩種方式：①從購房人驗收房屋，簽字認可后，開始計取物業管理費；②物業管理公司以住戶辦理入住手續時開始計取管理費。

Q：開發商的空置房是否應交納物業管理費？

A：目前，沒有明文規定。但從行業慣例來看，開發商的空置房都交納物業管理費。至于交納管理費的多少，按照《房屋使用、管理、維修公約》中確定的標準執行。Q：在計算物業管理費時，計費面積以什么為準？

A：計費面積以房產證上標明的建筑面積為準，這個建筑面積包括兩個部分：一部分是套內建筑面積，另一部分是公用分攤面積。對于還沒有取得房產證的房屋，以開發商與購房人簽訂的購房合同上的銷售面積為準。

Q：公共區域的照明費用，誰來負擔？

A：公共區域的照明一般指樓房的樓梯、門廳、走廊等地方的照明，這部分能源費用應由受益人承擔，一般慣例是，按單元門進行分攤費用。因此，住戶除了繳納本戶所用能源費用外，還應繳納分攤的能源費用。

五、住戶裝修時，是否應向物業公司交納裝修押金？

答：住戶對房屋進行裝修已是普通現象，為了保證住戶裝修不破壞房屋主體結構，保證房屋的安全使用，住戶在裝修時，必須向物業公司提出申請，經物業公司批準后方可施工，而且還必須與物業公司簽訂裝修協議，明確裝修的內容、裝修時間、垃圾處理方式以及違約責任的處理等內容。對于物業公司是否應收取裝修押金，應按照購房人在辦理入住手續時與物業公司雙方約定為準，即按《房屋使用、管理、維修公約》中的規定執行。

六、如何劃分物業管理公司和業主的維修范圍？

物業管理公司對業主房屋的維修分為兩種情況。一種情況是：開發商自己對購房人承擔的房屋保修義務委托給了物業管理公司，物業管理公司對業主的房屋進行維修不收取任何費用，這種情況是物業管理公司代開發商履行房屋保修義務；另一種情況是：物業管理公司對業主房屋的維修不屬于開發商對購房人承擔的房屋保修范圍，物業管理公司收取工時費，這種情況屬于物業管理公司受業主的委托提供的一次獨立的有償服務。（注：本小區屬第二種情況）

物業管理公司與業主的維修范圍與維修責任一般在雙方簽訂的物業管理合同中約定。一般而言，物業管理公司對共用部位和共用設備、公共建筑和共用設施，包括房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、電梯、機電設備、共用天線、消防設施、綠地等承擔維養護責任。

一般情況下，業主應對其所有的物業承擔維修養護責任。室內的部位和設備，包括水、電、氣等戶內管線，設施和自用陽臺，由業主負責維修。業主可以自行維護其自用部分和自

用設備，也可以委托物業管理公司或其他專業維修人員進行維修，但委托他人維修需支付相應費用。

七、什么是物業？

答：物業是指已建成并投入使用的各類房屋及與之相配套的設備、設施和場地。各類房屋可以使住宅區，也可以使單位的其他建筑，還包括綜合商住樓、別墅、高檔寫字樓、工業廠房、倉庫、賓館和飯店等。以之相配套的設備、設施和場地，是指房屋室內外各類設備、公共市政設施及相鄰的場地、庭院、道路等。

八、什么是物業管理？

答：所謂物業管理，就其廣義而言，是泛指一切有關房地產發展、租賃、銷售及售租后的服務。包括房屋及其設備、公共設施的保養、維修，住宅小區的秩序維護、環衛、交通、綠化、管理，以及社區康樂類有益活動與生活服務等事項，范圍非常廣泛。

九、業主裝修過程中的禁止行為和注意事項：

1不得在承重墻、梁、柱上穿孔、削薄、挖槽。

2不得隨意拆改墻體，不得擅自改動燃氣、電氣線路或增加線路負荷。

3不得擅自開鑿樓面層、破壞防水層。

4不得隨意拆掉陽臺配重墻。

5不得隨意改變窗臺、窗框、玻璃、陽臺、護欄、戶門等顏色和格調。

6不得隨意封閉陽臺和安裝防盜門、網。

7不得擅自占用公共通道、天臺、屋面，不得擅自在室外加裝燈、牌、廣告。8不得擅自填塞地漏和排水管道、擅自拆改煙道、阻塞排氣孔。

9不得擅自改動消防設施設備。

10不得隨意丟棄裝修垃圾，嚴禁高空拋物。

11不得利用公共部位、場地加工或存儲裝修材料。

12施工人員必須在指定現場施工，不得亂竄場地。非現場施工人員不得在小區內留宿。13施工單位不得再私下接活而不辦理審批手續。

14不得在規定施工時間外施工（每日8：00—12：00、14：00—20：00）

15不得擅自進行動火作業。

第三篇：物業管理從業人員資格培訓

成功舉辦(2012年)四期物業管理從業人員資格培訓班

12月26日，馬鞍山市住建委組織的物業管理從業人員資格培訓班開班典禮在馬鞍山職業技術學院南樓205教室舉行，此次培訓班共有全市20多家物業企業50余名從業人員參加，邀請了馬鞍山職業技術學院教師、全國注冊物業管理師及消防支隊、治安支隊的專家為參訓學員講授物業管理基本制度與政策、物業管理實務、消防安全及秩序管理課程。為期4天得培訓班于29日下午結束，30日上午市住建委組織參訓學員到蕪湖市優秀物業小區實地參觀學習。

通過理論學習和外出參觀等方式，使參訓人員懂得如何將理論知識很好的運用到實際當中去。通過培訓對我市物業管理從業人員基本素質的進一步提升和物業服務水平的整體提高具有很大的促進作用。

為進一步提升我市物業管理從業人員的基本素質和服務水平，滿足物業行業快速發展和廣大業主對物業服務的更高要求，2012年3月8日—12日，馬鞍山市住建委在市網絡大學組織了第二期物業管理從業人員資格培訓班。來自全市40多家物業企業130余名物業從業人員參加了培訓。

此次培訓邀請了全國注冊物業管理師、資深物業經理及消防支隊專家為學員授課，培訓內容包括物業管理基本制度與政策、物業管理實務、消防安全及秩序管理等。

通過此次培訓，使參訓人員進一步熟悉和掌握了物業管理相關的法律法規知識，增強了實務操作本領和遇特殊情況的處置能力，提高了服務意識、推動了全市物業管理水平的整體提升，為全市物業管理全覆蓋工作打下了良好基礎。

自2011年9月行政區劃調整以來，為進一步提升和縣、含山物業管理從業人員的基本素質和服務水平，市住建委聯合和縣、含山房管局于2012年3月22日至25日，分別在和縣天門國際酒店、含山現代城舉辦了為期四天的物業管理從業人員培訓班，來自兩縣共計132名學員參加了培訓。

此次培訓邀請了全國注冊物業管理師、物業管理專家及消防支隊教員為學員授課，培訓內容包括物業管理基本制度與政策、物業管理實務、消防安全及秩序管理等。

通過此次培訓，使兩縣物業從業人員進一步熟悉和掌握了物業管理相關的法律法規知識、提高了服務意識、增強了實務操作本領和遇突發事件的處置能力，對兩縣物業管理水平的整體提升起到了促進作用。

第四篇：物業管理從業人員的職業教育素質

物業管理從業人員的職業教育素質

（一）物業管理從業人員應當樹立正確的職業道德

物業管理的職業道德

物質生活決定精神生活，沒有社會分工，就不存在各種職業，也就談不上職業道德，因此職業職業道德是生產力發展和職業分工的結果。同一行業的職業群體，關于從業信念、職業操守、行業習慣、行為準則的總體觀念和要求，構成這個行業的職業道德。

職業道德是長期從事職業過程中形成的群休職業觀念和職業要求，這些觀念和要求一方面對從業人員的職業行為發揮心理約束作用，另一方面經過總結和提煉，上升為行業規則和行業標準，指導并約束全行業從業人員的職業行為。

物業管理是一個服務千家萬戶的行業，直接關聯廣大群眾的日常生活和工作。因此物業管理人員是否樹立良好的職業道德，是否具備健康完善的職業修養，不僅關系到個人、企業和行業的形象，而且直接影響著社會關系的和諧與安寧。物業管理人員只有樹立正確的職業道德觀念，培育良好的品行修養，才能勝任本職工作。

（二）盡職盡責勝任本職工作

物業管理從業人員無論在什么崗位上，都應當作到盡職盡責勝任本職工作。盡職盡責包含兩個方面：一是要求從業人物業管理企業盡職盡責，二是要求從業人員對服務對象盡職盡責。

1、物業管理從業人員應當具備團隊觀念

物業管理企業是市場環境下的經營實體，企業要組織經營，必須通過分工合作才能實現經營目的。每個崗位從業人員都是企業的組成部分，都對企業承擔著物業管理從業人員，應當樹立與企業同心同德的職業道德，如果崗位不適合，可以另行選擇，一旦接受企業安排的工作，就應當盡職盡責完成本職工作。

2、物業管理企業從業人員應當具備服務理念

為業主各項物業服務，每一個從業人員的工作態度不僅為企業所關注，而且直接關系到業主的切身利益。物業服務合同訂立后，業主依據合同有權享受物業管理企業提供的服務，每個從業人員的工作態度，都與業主享受物業服務的權利關聯在一起。服務信念是物業管理從業人員職業道德的重要方面，從業人員只有牢固樹立服務信念才能不斷提高服務質量，不斷提升企業形象。

（三）努力學習、掌握專業技能

物業管理服務的內容復雜，具有較強的綜合性，因此要求從業人員具務多種知識和技能，從業人員應當掌握的專業知識和技能主要有以下幾個方面：

1、房屋及設備設施管理專業知識和技能；

2、企業經營管理專業和技能；

3、房地產開發和經營知識；

4、社會關系學專業知識和協調能力；

5、心理學專業知識和人際溝通能力。

（四）團結互助、公平競爭

1、物業管理從業人員應當具有團隊精神，為實現企業目標，每位員工都應當與其他員工友好相處，團結互助，相互配合，共同做好物業管理工作。在崗位競爭方面，員工既要客觀評價自己的能力，又要以高度的組織原則要求自己，克服消極情緒，以公平競爭的職業教育道德，促進服務水平的不斷提升。

2、物業管理企業之間的職業道德要求

隨著物業管理市場的建立和發展，物業管理企業之間的競爭也日趨激烈，然而競爭必須有

序進行，必須按照團結互助、公平競爭的原則進行。物業管理企業只有在團結互助的基礎上開展公平競爭，才能使整個行業水平得到提升。物業管理企業之間應當相互學習、互相支持、取長補短、共同發展，反對企業之間的互相詆毀、相互拆臺的惡劣做法，共同抵制各種不正當競爭行為。

物業管理從業人員應當培養良好的職業素養

（一）職業素養的概念

職業教育素養是指個人在本身道德觀念、工作作風、文化修養、知識結構、心理氣質、禮儀習慣等基礎上所形成的子職業素質與工作習慣。與職業道德不同，職業素養不是行業規則對職業群體提出的職業觀念，而是職員個人綜合素養在職業活動中的體現。

（二）物業管理從業人員職業教育素養的主要內容

1、自信自強、積極向上

自信自強是每個人都應當培養樹立的一種精神，也是一種良好的品質。自信是要求自已客觀評價自已的能力和所從事的事業，只有相信自己，對自己從事的事業充滿熱情和信心，工作才有成效，事業才有成功的希望。一個人如果對自己喪失信心，對從事的工作毫無熱情，做任何事情都不會有成效。積極向上是指不斷改造自己、不斷提高自己的精神和品質。任何人的能力和技能都不是先天的，而是通過學習、鍛煉、總結、積累、運用所取得的。只有自強不息積極向上的人才有前途和希望。

物業管理是個新興行業，面臨許多問題和困難。即使這樣仍然有許多有識之士熱情投入到這項事業中，并將物業管理稱之為朝陽產業，就是因為人們看到物業管理工作的社會意義，認識到物業管理行業的光明前景。物業管理從業人員應當具有這樣的自信。

2、奮發努力、堅忍不拔

任何工作都存在困難和矛盾，關鍵是如何對待困難和矛盾。在困難面前，有的人退縮，有的人努力克服，在面前，有的人逃避，有的人勇往直前，這不僅是性格的差異，也是職業教育素養的差異。物業管理也存在許多困難和需要員工通過堅忍不拔的勇氣克服困難和解決矛盾。

3、誠懇待人、服務熱情

誠懇待人、服務熱情是對服務行業從業人員最基本的要求。物業管理從業人員應當培養自己的心理素質和職業習慣，針對業主在實際工作生活中存在的各種困難，積極主動、滿腔熱情的提供服務，為業主排憂解難。當前，許多物業管理企業提出物業服務要“以人為本”，力爭做到“人性化服務”，并努力“建設和諧社區“，要實現上述目標，基本要求是從業人員誠懇待人、服務熱情。

4、文明禮儀、著裝整潔

說話辦事講究禮貌，穿衣戴帽整潔一致，既是個人修養的外在表現，也是停業企業形象的外在表現。目前多數物業管理企業都很重視之方面的教育，絕大多數物業管理企業都實現了統一著裝。物業管理從業人員應當將文明禮儀，著裝整潔作為職業修養的重要方面予以足夠重視。

第五篇：廣東省物業管理從業人員

廣東省物業管理從業人員（管理員）崗位培訓考試試卷

姓名：準考證號：分數：

一、單項選擇題（每小題1分，共20分）閱卷 人得 分

1、物業服務合同由（B）與物業管理企業所簽訂。A、物業建設單位或社區委員會B、業主大會或業主委員會C、物業建設單位或業主大會D、物業建設單位或居委會

2、房屋專項維修資金的使用權益屬于（B）。A、物業管理企業

B、全體業主 C、物業管理企業和全體業主共有D、政府主管部門

3、根據政府有關規定屬特種作業（如電梯、電焊、鍋爐、配電等）需（C）上崗。A、競爭 B、指定C、統一考核合格后持證D、大學文憑

4、業主大會應當代表物業管理區域內全體業主（B）的合法權利，承擔相應義務。A、在物業管理活動中 B、行使在物業管理活動中C、在物業管理區域中D、行使在物業

管理區域中

5、物業服務用房屬于共用設施，其所有權歸（B）。A、建設單位B、全體業主

C、業主委員會D、物業管理企業

6、業主大會由（A）的全體業主組成。A、同一個物業管理區域內

B、物業管理區域內 C、同一個社區內D、同一個居民委員會內

7、業主委員會是（D）。A、物業管理企業的上級部門B、物業共用部分的經營

者 C、重大事項的決策者D、業主大會的執行機構

8、國家對從事物業管理活動的企業實行（A）制度。A、資質管理B、合格證

書C、職業資格證D、自治管理

9、物業管理企業資質等級分為（C）。A、國家級、省級、地市級B、甲級、乙級、丙級 C、一級、二級、三級D、高級、中級、初級

10、一級資質物業管理企業注冊資本應為（B）A、1000萬元以上B、500萬

元以上C、300萬元以上D、50萬元以上

11、某物業管理公司管理著多層住宅100萬平方米、高層住宅50萬平方米、辦公樓及商業

大樓40萬平方米，從管理類型和面積上看，符合（A）A、物業管理企業一級資質

要求B、物業管理企業二級資質要求 C、物業管理企業三級資質要求D、物業管理企

業臨時資質要求

12、某物業管理公司僅管理高層住宅類型的物業，總管理面積達120萬平方米，從管理類型

和面積上看，該公司符合申報（C）資質條件。A、一級B、二級

C、三級D、臨時

13、物業管理投標文件分（C）兩大部分。A、投標邀請函和投標文件B、資格證明文件和物業管理方案C、商務文件和技術文件D、投標函和技術文件

14、物業管理投標的過程包括：①準備投標文件②獲取招標信息③登記并取得招標文件④項

目評估與風險防范⑤接受資格審查⑥送交投標文件⑦簽訂并執行合同⑧參加開標、現場答辯

會議。正確的投標步驟是（D）A、②－③－④－⑤－①－⑥－⑧－⑦B、④－

③－⑤－②－⑦－①－⑥－⑧ C、③－②－⑤－④－①－⑥－⑧－⑦D、②－④－③－

①－⑥－⑤－⑧－⑦

15、前期物業服務合同應當采用：（B）A、口頭形式B、書面形式C、口

頭或書面形式D、其他形式

16、以下關于物業服務合同主體資格的論述，正確的是：（C）A、物業服務合同由業

主與物業管理企業簽訂 B、物業服務合同由業主大會與物業管理企業簽訂 C、物業服務合同由業主委員會與物業管理企業簽訂 D、物業服務合同由物業建設單位與物業管理企業簽

訂

17、關于業主公約生效的表述，下列哪種說法是正確的？（C）

A、業主公約只有經全體業主簽字認可后方生效 B、業主公約只有經全體業主和非業主使用

人簽字認可后方生效 C、業主公約經超過法定投票權數的業主簽字后生效 D、業主公約經

政府主管部門備案后生效

18、早期介入最遲可以在（D）之前開始。A、建設階段B、銷售階段C、驗收階段D、物業竣工

19、在酬金制下，物業管理企業以（A）的身份管理業主交來的物業服務費。A、代理人B、第三人C、當事人D、管理人

20、在業主委員會成立前，專項維修資金的使用由（A）。A、物業管理單位提出計

劃，房地產行政主管部門審核后劃拔 B、物業管理單位自行決定C、物業管理單位與部

分業主商議決定 D、物業管理單位與建設單位商議決定

二、多項選擇題（每小題2分，共30分）

1、物業管理服務費的主要來源包括（ABC）。A、向業主收取管理服務費

B、合同約定電梯內廣告收入C、物業區域內其他合法收入D、與本物業區域內無關的其他合法收入

2、業主大會的職責是（ABD）。A、制定、修改業主公約和業主大會議事規則 B、選

舉、更換業主委員會委員，監督業主委員會的工作C、與物業管理企業簽訂物業服務合同

D、決定專項維修資金使用、續籌方案，并監督實施

3、業主在物業管理活動中，享有（ABC）權利。A、按照物業服務合同的約定，接受

物業管理企業提供的服務B、參加業主大會會議，行使投票權C、監督業主委員會的工作D、按時交納物業服務費用E、遵守業主公約、業主大會議事規則

4、(AD)指導監督業主大會、業主委員會的日?；顒?，并處理好物業管理與社區管理的相

互關系。A、街道辦事處B、物業管理企業C、業主委員會主任

D、社區工作站或社區居民委員會

5、物業管理區域劃分應考慮（ABCDE）等因素，具體劃分方法由有關主管部門制定。

A、城市規劃B、共用設施設備C、建筑規模D、社區建設E、歷史條件

6、房屋的完損等級分為五類，它們是（A、D、E、F、G）。A、完好房B、安居房C、商品房D、基本完好房E、一般損壞房F、嚴重損

壞房G、危險房

7、業主在物業管理活動中，履行的義務有（A、D）。A、遵守業主公約、業主大

會議事規則B、參加業主大會會議，行使投票權C、監督業主委員會的工作

D、按時交納物業服務費用

8、房屋共用部位包括（ABC）。A、抗震結構部位B、具有共有、共用性質的部

位、設施和設備C、承重結構部位D、自用陽臺

9、二級物業管理企業資質證書由（BD）頒發和管理。A、國務院建設主管部門B、省、自治區人民政府建設主管部門C、省、自治區人民政府房地產主管部門D、直

轄市人民政府房地產主管部門E、設區的市人民政府房地產主管部門

10、新設立的物業管理企業在資質申報時，除應提供營業執照，企業章程，驗資證明之外，還要持（ACDE）向當地房地產主管部門申報。A、企業法定代表人身份證明B、企業

總經理身份證明C、物業管理專業人員職業資格證書和勞動合同 D、管理和技術人員職稱

證書和勞動合同E、物業服務合同

11、物業管理投標文件一般由（ABCE）組成。A、投標函及投標報價表B、資格證明文件C、物業管理服務方案 D、物業管理服務合同E、投標文件要求提供的其它材料

12、物業公共安全防范包括（ABCDE）。A、停車場管理B、對進出小區的人員及物品的管理C、智能化安防系統的使用管理及維護D、施工現場的管理E、配合公安機關做好社區管理

13、消防控制室檢查內容包括（ABCD）。A、監控室人員的值班狀況，值班精神狀況，設施的運行情況 B、消防控制室的機房衛生，設備日常養護 C、防盜閉路監控系統的運行情況，是否跟蹤對畫面的監視、錄相、記錄 D、交接班情況，各種質量記錄是否完好，各種運行參數是否正常，故障及其處理是否正確及時 E、消防水泵、管道的檢修情況

14、物業滅火作戰預案內容包括滅火注意事項、滅火作戰預案圖以及（ABCE）。A、物業項目單位的基本概況B、火災危險性及火災發展特點C、滅火力量部署D、滅火物資采購計劃E、滅火措施及戰術方法

15、在物業管理日常服務中，主要涉及到的物業管理風險有：（ABCE）。A、房屋及其設備、設施的維修、保養風險B、環境衛生和園林綠化管理的風險 C、物業管理區域秩序管理的風險D、商業經營服務工作的風險E、消防管理與車輛管理的風險

三、名詞解釋題（每小題5分，共10分）

1、物業管理：是由專門的機構和人員，依照合同和契約，對已竣工驗收投入使用的各類房屋建筑和附屬配套設施及場地以經營的方式進行管理，同時對房屋區域周圍的環境、清潔衛生、安全但衛、公共綠地、道路養護統一實施專業化管理，并向住用人提供多方面的綜合性服務。

2、管理規約：是指由全體業主共同制定的，規定業主在物業管理區域內有關物業使用、維護、管理等涉及業主共同利益事項的，對全體業主具有普片約束力的自侓性規范。它一般以書面形式訂立。

3、業主：物業所有權人（包括共有權人）

4、業主委員會：指在物業管理區域內，經業主大會或業主代表大會選舉產生，由業主代表組成的業主大會執行機構。

四、案例分析題（共40分）

（一）案例分析題（每小題2分，共10分）

經業主大會授權，某業主委員會擬聘請某物業管理公司為其住宅小區提供物業管理服務。雙方經友好協商，已就物業服務合同中的主要條款，達成一致意見：“

（一）物業服務事項包括：物業維修、養護；清潔衛生；公共綠化；保安服務等等。

（二）物業服務費用按每月1.5元/平方米的標準向業主收取，多退少補。

（三）業主委員會的權利是執行業主大會的決議，監督物業管理公司履行物業服務合同，聽取業主的意見和建議。

（四）物業管理公司有權制定物業管理規章制度，有權制訂和修改《業主公約》。

（五）雙方一致同意，物業管理公司有權采取停水停電的方法，催繳物業管理費。

（六）雙方因履行本合同發生的爭議應當協商解決，不能協商的，提請仲裁委員會仲裁或向人民法院起訴。

（七）本合同未盡事宜，雙方可簽訂補充協議，補充協議與本合同具有相同法律效力。

（八）本合同經雙方簽字并蓋章后生效?！闭埜鶕陨蟽热?，回答下列問題：

問題

1、關于物業服務合同生效的說法，正確的是： A、雙方已就合同的主要條款達成一致意見，只要口頭承諾，合同即成立并生效B、合同只要經過業主委員會與物業管理公司簽字即生效C、合同只有經過業主委員會與物業管理公司簽字蓋章后才生效D、合同只有經過業主委員會與物業管理公司簽字蓋章并經物業管理行政主管部門備案后方生效。

答案：（C）簡要計算或推理過程說明：

問題

2、以下關于物業服務合同主要內容的表述，哪些是正確的？

A、物業服務事項的約定清晰明確B、物業服務費的收取方式約定不明確 C、合同僅約定了雙方的權利，忽略了對雙方義務的約定 D、物業管理公司有權制訂和修改《業主公約》的約定無效

答案：（BCD）簡要計算或推理過程說明：

問題

3、雙方擬定的物業服務合同缺少以下主要內容：

A、關于合同期限的約定B、關于服務事項的約定 C、關于服務質量標準的約定D、關于解決爭議方式的約定

答案：（AC）簡要計算或推理過程說：

問題

4、以下關于物業服務合同主要條款法律效力的表述，正確的是：A、雙方關于服務事項的約定無效B、雙方關于物業服務費收取標準的約定無效 C、雙方關于催繳管理費方式的約定無效D、雙方關于仲裁解決爭議方式的約定無效

答案：（CD）簡要計算或推理過程說明：

問題

5、下列事項中，哪些有必要在物業服務合同中補充約定：A、風險責任的承擔B、合同的變更C、合同的終止D、合同的補充

答案：(ABC)簡要計算或推理過程說明：

（二）案例分析題案例分析題案例分析題案例分析題（每小題2分，共20分）某公司新接管一已入住十年的小區，通過業主意見調查，了解業主關于小區整改的意見，對項目的要求、預算金額和施工工期進行匯總見下表：

問題1：上述項目中，不屬于物業管理企業負責的項目有： 問題1：上述項目中，不屬于物業管理企業負責的項目有：

A、（1）B、（3）C、（4）D、（11）E、（13）

答案：（DE）簡要計算或推理過程說明：D和E屬業主自用部分，應該由業主自身承擔 問題2：對于不屬于物業管理企業負責的項目，如果業主愿意委托物業管理企業進行，其費用應該：

A、由委托的業主承擔B、從物業管理費中支取C、由委托的業主和相鄰業主承擔D、從專項維修資金中支取

答案：（A）簡要計算或推理過程說明：自用部位的維修費用由業主自己承擔

問題3：上述項目中，可以從物業管理服務費中支取的項目有：

A、（3）B、（5）C、（7）D、（10）E（12）

答案：（DE）簡要計算或推理過程說明：（1）D、E 金額較小，（2）D屬于日常物業管理維修工作的內容，E屬于小額物業管理服務設施的添置，不構成固定資產

問題4：從物業管理服務費中支取的項目，其資金在物業管理服務費公示表上應列入： A、行政辦公費用B、維修保養費用C、綠化費用D、外包費用答案：（B）簡要計算或推理過程說明：

問題5：上述項目中，需要向城市規劃管理部門申報并取得許可后，方能進行的有：

A、（1）B、（4）C、（6）D、（7）E、(9)

答案：（CD）簡要計算或推理過程說明：

問題6：對需要向城市規劃管理部門申報的項目，應該由：

A、由物業管理企業進行申報B、由業主進行申報C、由原發展商進行申報D、由所在地居民委員會進行申報

答案：（B）簡要計算或推理過程說明：

問題7：上述項目進行過程中，需由政府相關管理機構進行管理和最后驗收的項目有：

A、（1）B、（4）C、（5）D、（8）

答案：（B）簡要計算或推理過程說明問題

問題8：上述項目進行過程中，哪兩個項目均對業主生活影響最大。

A、（1、4）B、（2、3）C、（5、6）D、（8、9）答案：（A）簡要計算或推理過程說明：

問題9：如果該小區的維修資金不能滿足整改項目的維修需要，擬采取下列哪些方法？

A、與業主協商，放棄部分項目的維修，待條件成熟時再進行 B、與業主協商，追加維修資金C、與業主協商，加收物業管理服務費用 D、由原建設單位無償投入 E、與業主協商，由物業管理企業先行墊資進行，后從公共收益中逐年償還

答案：（ABE）簡要計算或推理過程說明：

問題10：如果該小區的維修資金能夠滿足上面所有應由物業管理企業負責的整改項目的需要，從物業管理的角度看，首先進行下面哪些項目最合理：

A、（1,7）B、（3,5,）C、(4,6)D、(8,9)

答案：（C）簡要計算或推理過程說明：

4和6既是與業主生活密切相關的，又分屬于設備和設施，施工現場不沖突，這樣安排既能迅速滿足業主的需要，又使物業管理企業在技術人員的安排上可以兼顧，施工對業主生活的影響又較小，所以是較佳的選擇。同時分析其它幾項答案，都有欠缺：A、（1,7）維修后的益處沒有C、(4,6)明顯，且施工會產生相互之間的影響。B（3，5）項目對業主生活的改善作用沒有前者大，且綠化施工應安排在停車場和架空層施工之后。D、(8,9)維修后的益處沒有C、(4,6)明顯，且監控系統的施工應安排在小區外圍封閉之后進行。綜合上述因素，C是最合理方案。

（三）案例分析題案例分析題案例分析題案例分析題（每小題2.5分，共10分）某大廈座落于市中心，四面緊鄰街道，總建筑面積約9萬平方米，其中裙樓4層建筑面積約2.5萬平方米為百貨商場及超市，A座塔樓28層約2.5萬平方米為四星級酒店，B座塔樓40層約3.5萬平方米為商務寫字樓，地下室約7千平方米（部分為公共停車場）。大廈全部使用中央空調。大廈主要機電設備集中設于地下室，統一運行管理。大廈建設單位（產權所有者）為某上市公司甲，百貨商場、超市、酒店均由專業品牌企業以場地租賃形式經營，經營區域內全部自行管理。寫字樓已出售了約2.8萬平方米。大廈入住已有半年，使用率達95%，目前該大廈的物業管理仍由甲公司負責?，F甲公司在公眾媒體發布物業招標公告，擬聘請一家具有一級資質的物業管理企業為大廈提供物業管理服務。假設你所在的物業管理公司具備投標資格，擬參與投標。

請回答下列問題：

問題

1、在制定物業管理方案時，下列哪一項內容不是大廈管理服務的重點。

Ａ、設備設施管理Ｂ、公共秩序管理Ｃ、綠化管理Ｄ、消防管理答案：（C）簡要計算或推理過程說明：

問題

2、下列關于物業管理方案的設想，哪些是錯誤的？ A、物業消防安全管理機構的管理范圍不涉及商場 B、酒店區域內的客戶服務不是物業管理的范圍C、超市內夜間值班巡視是物業管理公司的職責D、寫字樓公共衛生間清潔工作由物業管理公司負責E、酒店、商場、超市都有義務承擔物業管理費

答案：（AC）簡要計算或推理過程說明：

問題

3、在招標書中規定：物業管理服務合同期為一年,物業管理費采用包干制，但必須低于招標方的標底。在現場踏勘和由各投標人參加的咨詢答疑會上了解到：①甲公司有意將酒店

所在的A座塔樓產權整體出售給乙公司，半年內可能成交；②甲公司要求中標單位提供“最完美、最高檔、最全面、超一流”的物業管理服務；③目前，寫字樓的許多業主不滿意，認為甲公司的服務不佳而且物業管理費（8元／平方米·月）偏高。下面關于風險的分析，哪些是正確的？

Ａ、合同期太短，本公司可能虧損Ｂ、物業管理服務費必須降到8元／平方米·月以下，本公司可能虧損Ｃ、乙公司可能聯合寫字樓業主重新選聘物業管理公司，使合同提前結束Ｄ、業主雖有可能變化，但風險不在于此 Ｅ、甲公司提出的高標準、低收費的要求會帶來物業管理風險

答案：（ADE）簡要計算或推理過程說明簡要計算或推理過程說明：

問題

4、在測算各項費用時，下列說法中（B）最具合理性？

A、商場、超市、酒店的物業管理費比寫字樓的高B、商場、超市的用電量通常比酒店用電量高C、地下停車場物業管理費向甲公司收取D、甲公司自用寫字樓的物業管理費不可減免

答案：（B）說明簡要計算或推理過程說明：