第一篇：物業項目設備接管驗收工作總結

中鐵六局設備接管驗收工作總結

根據中鐵六局（下稱甲方）傳達的精神，大唐物業管理有限公司（下稱乙方）受甲方委托，對中鐵六局大廈設備進行接管驗收工作。在甲方組織下，經與總包及各分包商協商后，乙方積極組織驗收小組且制定了驗收日程，并以書面形式呈交給甲方及總包，由總包協調各分包商于2007.2.5開始按驗收日程配合乙方驗收小組進行驗收工作。

此次驗收工作乙方高度重視在許多相關資料沒有到位的情況下，為了盡快熟悉各個系統從而使驗收工作得以順利進行，乙方由總公司抽調了各個涉及驗收系統的業務骨干組成了一支高素質、高專業的驗收小組，同時物業工程部也組織各專業人員展開了數次地毯式的摸排工作，發現了大量遺留問題，并將這些問題匯集成表格并注明維修等級，以書面形式呈交甲方及總包。

在此次驗收過程中，為了配合人防的驗收，乙方及時調整驗收日程，將驗收工作進行了壓縮調整，且以書面形式呈交給甲方及總包，由此可見乙方對驗收工作采取了積極主動的準備工作。但盡管如此，在實際驗收工作過程中還是出現了種種令人意想不到的事情，其結果直接導致驗收工作無法順利開展完成，例如承接上下水及排污系統的分包商派來的并非是熟知系統的專業人員，而是簡單的故障記錄員；承接土建及玻璃幕墻工程的分包商始終沒有派遣相關人員到場；承接消防系統的分包商對驗收小組提出的問題拒絕回答，配合不力；另外還有部分系統未竣工完善，如視頻會議系統由于硬件問題導致無法調試使用，在驗收工作進行中，電梯系統的調試由于廠家還在進行，因此只得將初步發現的問題進行了檢查并提出了整改意見，且以書面形式通知了廠家并呈交甲方；消防水箱消毒柜電源未安裝到位；中控系統局部未安裝到位；初步經排查發現的故障通知后維修維護未能盡快落實到位。凡此種種，使得驗收工作難以順利進行完成。

綜上所述，由甲方委托乙方的驗收工作難以進行完成，但為了保證中鐵六局大廈設備的正常運行，乙方將一如既往地積極開展摸排工作，對發現故障尋根求源，對各個系統加深了解，同時也期盼甲方對總包及各分包商進行督促，為完成驗收工作打下基礎。

北京大唐物業管理有限公司

2007.2.8

第二篇：物業接管驗收

集中檢查，是建設方向物業企業移交前由物業公司組織的，從客戶使用和物業服務角度，主要對空鼓裂紋、門窗、給排水、房間尺寸、設備安裝、成品保護、使用功能等項目進行檢驗。

可分為戶內和公共區域兩種，根據建設進度戶內檢驗一般在交房日前4-5個月具備檢驗條件。

公共區域按配電、給排水、環境、弱電、消防等專業根據工程進度分部分項開展。本章節主要講解室內檢查。

◆目的：（1）提高一次交房成功率。（2）減少交房后客戶報事量和磨合期物業返修工作量。

2、集中檢查流程（1）確定檢查時間

項目部與物業技術部或管理處確定，一般在交房前4-5個月。物管師商學院【微信號：wuyeguanlishi】整理.（2）啟動會確定項目部、物業檢查整改聯系人，檢查標準、返修流程向施工單位、監理交底。（3）制定計劃根據預驗房時間、施工進度制定檢查計劃，在預驗房前完成檢查整改。

（4）檢查準備人員、工具、記錄資料籌備（記錄表洋房每單元、高層每10層制定成冊）、檢查培訓。

（5）檢查 物業工程負責人組織員工進行檢查，分片區負責制。

（6）記錄反饋原始資料物業保存，復印件當天或次日由總包在物業簽字領取，分發到各分包單位整改。

（7）整改各分包單位接到檢查記錄表進行整改。（8）復檢

整改結束，監理進行檢查，合格通知物業復檢。（9）資料維護物業工程負責人指定專人對計劃、檢查，整改資料進行維護。

附件：《集中檢查啟動會指南.doc》

3、集中檢查計劃根據項目進度制定檢查計劃，在業主開放日前完成檢查整改，檢查項目必須是全檢，而不是抽檢。參加人員對于檢驗標準的掌握是提高工作質量的基礎和保證。戶內檢查每小組一般每工作日能完成xx戶的檢驗。附件：《集中檢查計劃表.xls》

《集中檢查工作量參考.doc》《集中檢查內容.xls》 《戶內檢查記錄表.》

4、集中檢查工具

（1）壓力實驗工具（俗稱手動加壓泵）

（2）游標卡尺（3）激光測距儀

（4）投線儀

（6）塞尺（5）紅外線多線墨線儀

（7）兩米尺

（8）卷尺（9）角尺

（10）空鼓錘

（11）記號筆（12）兆歐表

（13）鉗型萬用表

5、集中檢查標準（1）房間及公共部位空間尺寸

房間內墻面之間凈距極差20mm以內 l凈高偏差值-20mm以內，極差在20mm以內 l非矩形的主要功能房間內墻凈距差可不做檢查。

（2）現澆樓板厚度及裂縫板厚應符合設計要求，偏差符合施工質量驗收規范； 現澆樓板不應有可見的裂紋。

（3）門窗檢查門窗開啟靈活、關閉嚴密、無倒翹；推拉窗有防脫落措施 l進戶門開啟方向符合設計要求。橡膠密封條、毛氈密封條完好；玻璃密封條與玻璃、玻璃槽口接觸緊密、平整。有排水口的門窗、排水口暢通；排水口數量符合設計要求。

（4）墻面、地面和頂棚抹灰與基層粘結牢固、無脫落、空鼓；抹灰層無爆灰和裂縫 l免抹灰工藝頂棚不應有可見裂縫。

抹灰層之間、與基層之間粘結牢固、無空鼓；抹灰層無爆灰和裂縫；孔洞、槽、盒周圍抹灰表面整齊、光滑；管道后面抹灰表面平整。

（5）防水工程無面不應有滲漏、積水；天溝、泛水、變形縫構造符合設計要求。

有防水要求房間、陽臺無滲漏、排水坡向正確、排水暢通無倒泛水和積水；

外墻無滲漏；外窗無滲漏。

注：其余方面略

6、集中檢查方法（1）房間及公共部位空間尺寸門窗檢查

（2）（3）墻面、地面和頂棚 兩米尺檢測墻面垂直度： 紅外線多線墨線儀檢測室內陰角垂直度：

角尺檢測陽角：檢查空鼓裂紋：檢查陽臺陰角（注意陰陽角較多處，客戶關注較多）：

檢查室內標示（給排水管、管線預留孔洞、強弱電線盒、開關、插座等均應做相應的標示）： 檢查天棚平整度（頂面檢查時，應檢查平整度，空鼓、裂紋，頂面有弱電進戶接線盒的應作全面檢查，避免漏裝。）：

地面檢查（平整度誤差不大于2mm，地面面層與下一層應結合牢固，無空鼓，無裂縫、脫皮、麻面、起砂等缺陷。）：

（4）防水工程檢查煙道、外墻、門窗漏水（門窗、外墻、煙道等滲水，應在長時間下雨或大雨時檢查，如未下雨，則采用淋水的方式進行。）：（5）玻璃安裝工程陽臺玻璃欄板材質及欄桿高度檢查（高度不低于1.05米；應使用安全玻璃的部位不得使用非安全玻璃；護欄玻璃應使用公稱厚度不小于12㎜的鋼化玻璃或鋼化夾層玻璃；當玻璃臨空高度達到5m及以上時，應使用鋼化夾層玻璃。）：室內護窗欄桿高度檢查和施工工藝（不低于900㎜；焊接牢固、無毛刺無晃動，漆作工藝好、無色差、無明顯焊點、檢測鋁合金門限位器設置和成品保護等情況|（鋁合金無倒翹無明顯劃傷（長度不得大于100㎜）凹陷，膠條無脫落，邊框封口膠應密實平整；平開窗鎖鉤風撐安裝穩固使用靈無明顯劃痕?？v向欄桿之間凈間距不大于110mm）：活。）： 窗戶檢查（開啟性能：窗扇應開啟靈活、關閉嚴密，無倒翹；推拉窗應有防止脫落的措施。）：

（7）建筑給排水工程：除分戶檢驗要求檢查事項外，應作支管排水坡度檢查、通球試驗、灌水試驗、給水管道壓力試驗

檢查水井水表設置情況（安裝平穩牢固、無滲漏、表前防盜閥、表后截止閥或球閥；水表牌號應與戶位號一致。）：

戶內給水管檢查（戶內總水閥和裝修水龍頭安裝到位、開啟靈活、排污管道灌水實驗（管道、配件等接口嚴無滲漏 ；閥門高度離地800㎜。）：

密，無滲漏；管道暢通。）：

道的最底部的污水井。）：

排污管道通球實驗（球能從測試點被水沖至被測管給水管道支架穩固性（給水管應安裝應平整牢固，支架間距參照規范擇錄。）：給排水管順直度檢查（排水管道應安裝規范，每層必須裝伸縮套管、隔2-3層應設置清掃口、順直度采用紅外線多線墨線儀進行測試。）：

給排水管順直度檢查（給水管應安裝應平整牢固，Φ32PPR橫管間隔0.8米必須安裝支架。）：地漏檢查（地漏型式符合設計要求，水封深度不小于50㎜；存水灣水封深度不小于50㎜，沖水排水通暢。）：

（7）建筑電氣工程配電箱、外墻窗、欄桿等電位、接地、線間絕緣測試（配電箱內各線間、金屬欄桿、等電位絕緣阻值均不得低于0.5MΩ；接地連接正確）：配電箱配置和設置高度檢查：1.8m室內裝修電源插座高度檢查300mm

強弱電箱內電氣元件規格、型號、數量符合設計要求標示完好，標識清楚、動作靈活，接線、插座等相續正確；電表讀數、戶位正確。檢查記錄

7、集中檢查重、難點問題及處理方法（1）集中檢查管理

1）標準、流程培訓，自己做足功課；2）分棟或片區責任制；3）有效的匯報制度、員工每天向工程經理匯報檢查、整改情況；4）重點、突出問題及時向地產反饋，并落實處理方法。

（2）重點關注客戶敏感點1）陰陽角順直度，房間尺寸、門窗；

2）滲水；3）空鼓、裂紋。

（3）整改質量、進度控制 1）明確施工單位返修隊伍，分片區責任制；

2）返修材料準備，與項目部落實供貨期較長的材料供應及時性，確保整改進度；

3）整改質量、進度出現異常時，組織項目部、營銷客戶中心、物業技術部會議解決。

第三篇：物業項目接管

工程項目竣工之后，驗收機構應以批準的設計任務書、設計文件、施工圖紙、設備說明書、現行施工技術驗收規范、上級領導機關下發的有關建設文件，以及國外引進技術或成套設備 的合同文件和國外提供的設計文件等資料，作為驗收的依據進行驗收。

由于建筑工程項目的性質不同、行業不同，其竣工驗收的標準也不同。民用住宅驗收的一般 標準如下：

(1)工程項目按設計圖紙建成，所有粉刷、裝修作業全部施工完畢。

(2)所有該項目的設備均已按設計規定全部落位安裝完畢，并且起動、運轉正常，能滿足使 用要求，如電梯、滅火裝置、采暖通風裝置等均已落位，并能正常起動。

(3)上下水道鋪設完畢，所有管道及溝道無梗阻、滴漏、滲漏現象，供水正常、排水通暢。照明及動力用電的工作回路結構清晰，控制操作方便，有過載和短路防護裝置。衛生設備安 裝齊全，使用靈活方便，其他公用設施均完好。

(4)建筑物四周2米之內的場地平整，由于本項目施工所造成的障礙物均已清除。

(5)整個工程經按現行施工技術驗收規范進行檢驗后，均達到合格標準以上。

經正式驗收合格后的物業應迅速辦理固定資產交付使用的轉帳手續，并移交與建設項目有關 的所有技術資料。

驗收程序

1原有房屋接管驗收程序

(1)移交人書面提請接管單位接管驗收；

(2)接管單位按接管驗收條件和應提交的資料逐項進行審核，對具備條件的，應在15日內簽 發驗收通知并約定驗收時間；

(3)接管驗收單位同移交人對原有房屋的質量與使用問題進行檢驗；

(4)對檢驗中發現的危損問題，按危險和損壞問題的處理辦法處理；

(5)交接雙方共同清點房屋、裝修、設備和定、附著物，核實房屋使用狀況；

(6)經檢驗符合要求的房屋，接管單位應簽署驗收合格憑證，簽發接管文件，辦理房屋所有 權轉稱登記(若無產權轉移，則無須辦理)。

2、新建房屋接管驗收程序。

(1)建設單位書面提請接管單位驗收；

(2)接管單位按接管驗收條件和應提交的資料逐項進行審核，對具備條件的，應在15日內簽 發驗收通知并約定驗收時間；

(3)接管單位會同建設單位對物業的質量與使用功能進行檢驗；

(4)對驗收中發生的問題，按質量問題處理辦法辦理；

(5)經檢驗符合要求的房屋，接管單位應簽署驗收合格憑證，簽署發接管文件。

3、住宅小區綜合驗收程序

①住宅小區建設項目全部竣工后，開發建設單位應當向城市人民政府建設行政主管部門提出 住宅小區綜合竣工驗收申請報告并附本辦法第六條規定的文件資料；

②城市人民政府建設行政主管部門在接到住宅小區竣工綜合驗收申請報告和有關資料一個月 內，應當組成由城建(包括市政工程、公用事業、園林綠化、環

境衛生)、規劃、房地產、工 程質量監督等有關部門及住宅小區經營管理單位參加的綜合驗收小組；

③綜合驗收小組應當審閱有關驗收資料，聽取開發建設單位匯報情況，進行現場檢查，對住 宅小區建設、管理的情況進行全面鑒定評價，提出驗收意見并向城市人民政府建設行政主管 部門提交住宅小區竣工綜合驗收報告；

④城市人民政府建設行政主管部門對綜合驗收報告進行審查。綜合驗收報告審查合格后，開 發建設單位方可將房屋和有關設施辦理交付使用手續。

驗收合格并已辦理交付使用手續的住宅小區，開發建設單位不再承擔工程增建、改建費用。

物業接管驗收應提交的資料

1、原有房屋接管驗收應檢索提交的資料。

(1)產權資料

①房屋所有權證；

②土地使用權證；

③有關司法、公證文書和協議；

④房屋分戶使用清冊；

⑤房屋設備及定、附著物清冊。

(2)技術資料

①房地產平面圖；

②房屋分間平面圖；

③房屋及設備技術資料。

2、新建房屋接管驗收應提交的資料。

(1)產權資料

①項目批準文件；

②用地批準文件；

③建筑執照；

④拆遷安置資料。

(2)技術資料

1)竣工圖——包括總平面、建筑、結構、設備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙；

2)地質勘察報告；

3)工程合同及開、竣工報告；

4)工程預決算；

5)圖紙會審記錄；

6)工程設計變更通知及技術核定單(包括質量事故處理記錄)；

7)隱蔽工程驗收簽證；

8)沉降觀察記錄；

9)竣工驗收證明書；

10)鋼材、水泥等主要材料的質量保證書；

11)新材料、新配件的鑒定合格證書；

12)水、電、采暖、衛生器具、電梯等設備的檢驗合格證書；

13)砂漿、混凝土試塊試壓報告；

14)供水、供暖的試壓報告。

物業移交

在完成了物業驗收之后，所有物業連同設備就移交給物業管理公司。驗收沒有問題的設備在 驗收簽字的同時就可予以移交。

物業要直接移交給物業管理公司，原因是物業在完成驗收之后，就進入了使用階段，而使用 管理是由物業管理公司來進行的，加之物業管理公司參與了施工監理和工程驗收，只有它才 對各種情況十分清楚，而且早已為投入使用作了各種準備，包括各種崗位培訓，甚至模擬操 作等。

物業要移交給物業管理公司的另一個原因在于，即使是由發展商或代理商售出的物業，當其 向業主移交時，移交者必須是物業管理公司，因為物業向業主的移交就是物業管理公司和業 主共同管理、相互監督的開始，移交過程中就有許多與管理有關的程序需要完成，如簽訂居 住管理公約，預交水電費押金，領取《物業管理手冊》，知會管理條例等。這就像造好的機 車在投入運行時必須令其駛入正軌，如果一開始就出了軌，即使你有能力再使之上軌，畢竟 要花許多人力和財力。

物業管理公司在接受移交時必須有全體專業人員參加，才能作最后的驗收確認，尤其是要查 對責成返工的工程是否保證質量地完成了。

交接雙方的責任

1、為盡快發揮投資效益，建設單位應按接管驗收應具備的條件和應檢索提交的資料提前做 好 房屋交驗準備，房屋竣工后，及時提出接管驗收申請。按管單位應在15日內審核完畢，及時 簽發驗收通知并約定時間驗收，經檢驗符合要求，接管單位應在7日內簽署驗收合格憑證，并應及時簽發接管文件。未經接管的新建房屋一律不得分配使用。

2、接管驗收時，交接雙方均應嚴格按照標準執行。驗收不合格時，雙方協議處理辦法，并 商定時間復驗，建設單位應按約返修合格，組織復驗。

3、房屋接管交付使用后，如發生隱蔽性的重大質量事故，應由接管單位會同建設單位，共同 分析研究，查明原因，如屬設計、施工、材料的原因應由建設單位負責處理，如屬使用不當，管理不善的原因，則應由接管單位負責處理。

4、新建房屋從驗收之日起，應執行建筑工程保修的有關規定，由建設單位負責保修，并向 接 管單位預付保修保證金。接管單位在需要時用于代修。保修期滿，按實計算，也可以在驗收 接管時，雙方達成協議。建設單位一次性撥付保修費用，由接管單位負責保修。

5、新建房屋一經接管，建設單位應負責在三個月內組織辦理承租手續，逾期不辦，應承擔 因房屋空置而產生的經濟損失和事故責任。

接管物業的善后問題

房屋竣工后，物業管理管理公司要與建設單位辦理物業移交手續。在移交驗收中，如果發現 物業質量和設計問題，以及其它遺留問題，應及時提請開發建設單位和施工單位解決。

物業管理公司也可以代理開發建設單位和施工單位在保修期內的保修責任，并按規定使用委 托方提供的保修款。

由于開發建設單位租售原因造成移交后出現空置房屋，其管理服務費用由開發建設單位承擔。

辦理移交手續時，物業管理公司有權向開發建設單位索取以下與物業管理有關的書面資料： 工程建設資料、各類房屋清單、出售房屋的產權范圍或成本核算清單、住宅區公用設施、設 備及公共場地清單、住宅區未完工的房屋、公用設施、設備及公共場地的竣工日期、商業用 房及其它可以用于經營的公用設施、設備和場地清單等。

竣工驗收后的物業保修

一、保修的范圍

竣工驗收后的物業，在規定的保修期內，因施工造成的質量事故和質量缺陷，應按照建設部 1984年3月3日制定的《建筑工程保修辦法(試行)》的規定進行保修。

各種建筑物、構筑物和設備安裝工程的保修范圍如下：

(1)屋面漏雨；

(2)煙道、排氣孔道、風道不通；

(3)室內地坪空鼓、開裂、起砂、面磚松動，有防水要求的地面漏水；

(4)內外墻及頂棚抹灰、面磚、墻線、油漆等飾面脫落，墻面漿活起堿脫皮；

(5)門窗開關不靈或縫隙超過規范規定；

(6)廁所、廚房、盥洗室地面泛水、倒坡積水；

(7)外墻外漏水、陽臺積水；

(8)水塔、水池、有防水要求的地下室漏水；

(9)室內上下水、供熱系統管道漏水、漏氣，暖氣不熱，電器、電線漏電，照明燈具墜落；)

(10)室外上下管道漏水、堵塞，小區道路沉陷；

(11)鋼、鋼筋混凝土、磚石砌體及其他承重結構變形、裂縫超過國家規范和設計要求。

二、保修期限

保修期限自移交手續辦理完之日起計算，根據《保修辦法》下列各類工程的保修期。

(1)民用與公共建筑、一般工業建筑、構筑物的土建工程為1年；

(2)建筑物的照明電氣、上下水管線安裝工程為6個月；

(3)建筑物的供熱、供冷系統為一個采暖、供冷期；

(4)室外的上下水和小區道路為1年；

(5)工業建筑的設備、電氣、儀表、工藝管線和有特殊要求的工程，其保修內容和期限，由 使用單位和施工單位在合同中規定。

第四節 接管驗收注意事項

一、物業管理企業自身的注意事項

物業的接管驗收是直接關系到今后物業管理工作能否正常開展的重要環節。物業管理企業通 過接管驗收，即由對物業的前期管理轉入到對物業的實體管理之中。因此，為確保今后物業 管理工作能順利開展，物業管理企業在接管驗收時應注意以下幾個方面：

1、物業管理企業應選派素質好、業務精、對工作認真負責的管理人員及技術人員參加驗收 工作。

2、物業管理企業既應從今后物業維護保養管理的角度進行驗收，也應站在業主的立場上，對物業進行嚴格的驗收，以維護業主的合法權益。

3、接管驗收中若發現問題，應明確記錄在案，約定期限督促開發商對存在的問題加固補強、整修，直至完全合格。

4、落實物業的保修事宜。根據建筑工程保修的有關規定，由開發商負責保修，向物業管理 企業交付保修保證金，或由物業管理企業負責保修，開發商一次性撥付保修費用。

5、開發商應向物業管理企業移交整套圖紙資料，包括產權資料和技術資料。

6、物業管理企業接受的只是對物業的經營管理權以及政府賦予的有關權利。

7、接管驗收符合要求后，物業管理企業應簽署驗收后合格憑證，簽發接管文件。

當物業管理企業簽發了接管文件，辦理了必要的手續以后，整個物業驗收與接管工作即完成。

二、物業管理企業外部的注意事項

1、接管不規范，驗收不合格。雖然國家或地方頒布了接管驗收方面的一些規范，但實際操 作 過程中常常不能嚴格執行。之所以會在接管驗收中出現濫用職權的腐敗現象主要原因就是接 管主體沒有完全進入市場，沒有真正界定清楚交接雙方的權、責。即使接管后出現質量問題 或發生事故，往往也不是責任方承擔，而是通過更高層次的協調，各方平擔風險和責任。近幾年，建設量非常大，伴之而來的是大量的有質量問題的物業，各種事故頻頻發生。開發或 建筑企業的這種短期行為已造成了極大的浪費。同時，由于接管驗收的不規范，有時會造成 管理公司與開發或建筑企業之間的糾紛，最終受害的可能還是使用者。

2、物業的接管驗收牽涉到新舊體制的轉移，規范難度較大。計劃體制下的房屋管理模式仍 帶 有相當的普遍性，其機制的轉換需要一個相當長的時期，無論是外部環境，還是內部素質都 有待在實踐中逐步改善。一些物業管理公司是在原房管部門基礎上成立的，雖然牌子換了，但實質內容沒變，接管驗收免不了老一套。按公司法新成立的一些物業管理公司，在接管驗 收的規范化方面走得比較快，做了一些有益的探索。

3、缺乏統一的接管驗收合同文本。接管驗收合同訂立的內容可隨物業的情況或其他條件的 不 同而有所不同，但其基本內容，基本要求與基本形式應該有一個標準。現在一些地區制定了 一些標準合同文本，但大多都不成熟。有些地區完全由交接雙方自己擬定合同事項，難免會 出現矛盾或事后的糾紛。而且這樣做一方面增加了交接工作量，另一方面也不便于合同的管 理。

顯然，物業的接管驗收中的問題不僅是上述幾方面，還有像監管職能不到位，消費者利益考 慮較少等問題也需要引起重視。

簽于物業接管驗收中存在的問題，應注意抓好以下幾方面工作：

①進一步完善接管驗收的政策法規，文本體系，為規范交接行為創造條件。

②切實做到政企分開，轉變政府職能，把物業管理公司推向市場，推進物業管理市場化。

接管合同概述及標準合同樣本

一、合同的概述

(一)物業管理合同的特征

1、物業管理公司以業主或業主委員會的名義和費用處理委托事務。因此，物業管理公司因 處 理委托事務(如房屋維修、設備保養、治安保衛、消防安全、清潔衛生、園庭綠化等)所支出 的必要費用，應由業主承擔。

2、物業管理合同是有償的。也就是說，業主不但要支付物業管理公司在處理委托事務中的 必要費用，還應支付物業管理公司一定的酬金。

3、物業管理合同的訂立是以當事人相互信任為前提的。任何一方通過利誘、欺詐、蒙騙等 手段簽訂的合同，一經查實，可依法起訴，直至解除合同關系。

4、物業管理合同的內容必須是合法的，應體現當事人雙方的權利、義務的平等與一致，并 不得與現行物業管理法規相抵觸，否則，合同將不受法律保護。

5、物業管理合同既是諾成性合同又是雙務合同。物業管理合同自雙方達成協議時成立，故 為諾成性合同；委托人和受托人雙方都負有義務，故為雙務合同。

(二)物業管理合同的主要內容

物業管理合同應當載明下列主要內容：

1、委托方和受托方的名稱、住所；

2、物業管理區域的范圍和管理項目；

3、物業管理服務的事項；

4、物業管理服務的要求和標準；

5、物業管理服務的費用；

6、物業管理服務的期限；

7、違約責任；

8、合同終止和解除的約定；

9、當事人雙方約定的其他事項。

物業管理合同中當事人應當約定的物業管理服務事項包括：(1)物業共用部位共用設備的使 用管理、維修和更新；(2)物業管理區域內公共設施的使用管理、維修和更新；(3)電梯、水 泵等房屋設備的運行服務；(4)保潔服務；(5)保安服務；(6)物業維修、更新費用的帳務管 理；(7)物業檔案資料保管。

物業管理合同除了應當約定的管理服務事項外，還可以約定下列服務事項：(1)業主或使用 人的自用部位和自用設備的維修、更新；(2)業主或業主委員會委托的其他物業管理服務事 項。

第四篇：物業接管驗收作業指導書

工程驗收標準

1．電梯層門應設置1％的坡度，且門檻高于地坪5MM； 第1、2、3、4、5、6條根據《電梯安全使用制度》

2．夏季最高溫度超過40度，且設在樓宇頂層的電梯機房應考慮空調的設置，預留空調洞和空調板及空調用電并考慮與中心報警連接；

3．電梯噪聲對住戶的影響應在40分貝以下

4．電梯機房內門鑰匙應通用，排氣扇應設計定時或溫度控制開停、天臺上的電梯機房門可以考慮設置不透光向上的百葉通風（規格250mm*250mm），優先考慮在電梯機房安裝溫度自動控制的送風、排風系統

5．轎廂風扇要保證內通風，封閉的電梯廳需設置排風設施

6．控制中心有電梯的運行指示，消防電梯應具備消防迫降功能

7．電梯應設置五方（底坑、轎廂、轎頂、電梯機房、監控中心）對講系統且手機信號應覆蓋轎廂，電梯監控單獨取電

8電梯鋼纜規范平層標識，電梯機房配標識對應的平層對照表，塑封貼于顯著位置處

9．電梯用鋼絲繩滿足GB8903-2005，鋼絲繩直徑損耗為原直徑的1/10時即需更換

10．電梯曳引機須滿足 GB/T13485-1992

11．電梯啟動、運行、停止時轎箱內無較大震動和沖擊，制動可靠。超載實驗必須能安全啟動、運行和停止

12．電梯底坑排水通暢，無雜物，緩沖器能正常運行

13．極限、限位、緩速裝置的安裝位置正確，功能必須可靠。急停、檢修轉換等按鈕和開關的動作必須靈活可靠

14．電梯電源應專用，并設置雙電源、機房照明、井道照明、轎廂照明應與電梯電源分開專用，電源與應急電源能正?？焖偾袚Q

15．隨行電纜應使用60線的通信電纜，電機推薦使用永磁同步電機，限速器一般采取1.15倍動作 高低壓配電

第五篇：物業接管驗收標準

物業接管驗收標準

一、接管驗收應提交的資料

1、新建房屋接管驗收應提交的資料：

1)竣工驗收備案表 復印件 ；

2)建筑工程竣工消防審核意見書 復印件 ； 3)供水合同復印件 ； 4)供電合同復印件 ； 5)供氣合同復印件； 6）有線電視協議書 7）通信設施協議書

8)銷售資料（業主、產權、位置、建筑面積等）復印件。

2、技術資料：

1)建筑施工圖（結構、建施、水施、電施、防雷、弱電等）原件；

2)竣工圖包括總平面、建筑、結構、設備、附屬工程、有隱蔽管線的全套圖紙 原件；

3）工程設計變更通知書 復印件； 4）隱蔽工程驗收記錄 復印件； 5）竣工驗收證明書 復印件；

6）供水、供暖、供冷、消防管道的試壓報告； 7）其它項目竣工圖（綠化、景觀、二次裝修等）原件； 8)各分項工程施工單位資料 復印件 ；

9)供電、給排水、供暖、電梯、消防、弱電、中央空調、防雷系統設備技術資料。

A、各系統設備制造、安裝單位、維護單位資料 復印件 ； B、主要配件合格證、說明書、系統調（測）試報告、系統使用許可證、系統圖；

C、隨機資料（安裝使用說明書、維護保養手冊、設備機房布置圖、技術圖紙、產品合格證、隨機配件清單、主要配件資料等）原件 ；

D、重要系統軟件（程序、密碼、編碼等）

E、系統檢測報告、設備檢驗報告、試運行記錄、運行許可證 原件 ；

二、房屋建筑驗收標準：

1.墻面

1)墻面平整、垂直度4㎜、陰陽角方正4㎜、無空鼓、開裂、滲水現象。

2)墻面涂料面層涂料均勻，無明顯色差、無漏刷、無剝落、污漬、無脫皮、霉點、開裂、起殼、起砂、麻面等缺陷。

2、塊料(如瓷磚)面層

1)表面平正度2㎜、粘貼牢固, 接縫均勻順直、砂漿飽滿、無缺棱掉角;2)面層無裂紋、損傷、色澤一致;3)對縫砂漿、飽滿、線條須直;起砂、麻面等缺陷；

3、砂漿地面

1)平整度4㎜、無空鼓、裂縫、起砂和起泡等缺陷;2 2)所有房間樓地面的埋地管線，包括采暖、給水、電氣等管線的位置及走向，采用墨線標識出管道埋設位置及寬度，并注明管道名稱和走向指示箭頭必須清晰。

3)衛生間、陽臺、廚房地面及相鄰地面的相對標高應符合設計要求，不應有積水，不允許倒泛水滲漏。

4.頂棚

1)抹灰面平整,面層涂料均勻、無漏刷、無脫皮;2)無裂紋、無空鼓、無霉點、無滲水痕跡、無污漬。5.屋面

1)各類屋面必須符合屋面工程及驗收規范的規定，排水暢通、不積水，不滲漏。

2)陽臺和屋面有組織排水，天溝、天臺無積水現象，出水口、落水管應安裝牢固、接口嚴密。

3)屋面平整、干凈，無損壞。6.門窗

1)窗開啟自如,目視零配件裝配齊全,位置準確,無翹曲變形。安裝平整度、垂直度3㎜；窗縫隙嚴密；表面無裂痕、刮傷。

2)門開啟靈活，目視零配件裝配齊全，表面干凈，關閉到位。

3)窗臺泛水正常,無向室內倒流缺陷

4)防護裝置高度不小于1.05m,豎桿間距不大于110mm，安裝牢固，焊縫處理光滑，油漆色澤一致。

7、電子對講可視門

1）開啟靈活,通話器完好無損，不銹鋼門無刮花痕跡。2)防盜鐵門無銹跡和刮花痕跡。

8、樓梯、扶手

1）樓梯: 表面平整、無裂縫。

2)扶手：高度梯段不小于900 mm，水平段不小于1050 mm，安裝牢固，焊縫處理光滑，油漆色澤一致

三、供配電接管驗收標準 1．變壓器

1）變壓器起動運行平穩，無異常噪聲，溫開正常。2）測溫裝置指示應正確，整定值符合要求。3）冷卻裝置運行正常，聯動正確。2．配電室及配電箱柜

1）配電室光線明亮、通風、無滲水漏雨，地面鋪有絕緣橡膠板。

2）配電箱柜的固定及接地應可靠，設備標識齊全，箱柜表面漆層完好、清潔。

3）箱柜內開關動作靈活可靠，回路編號標識準確。4）操作主開關、聯絡開關，測試有效、可靠。5）系統指示燈、儀表正常

四、弱電智能化接管驗收標準 1．防盜報警系統

1）控制器工作穩定可靠，避免出現誤報和漏報。2）室外探測器應具有防雨、防霧、遮陽功能。3）周邊防范系統報警靈敏、可靠。

4）電子巡更系統工作穩定、可靠。2．電視監控系統

1）室外攝像機具有耐高、低溫，防雨和防塵功能。2)監視器圖像清晰、穩定，硬盤錄像機存儲性能穩定，操作控制可靠。

3、可視對講系統

1)分機熒屏圖像清晰、穩定。2)電控鎖開關門動作正常。

3)對講時語言清晰，信噪比高，失真度低。

五、給排水系統接管驗收標準

1、安裝牢固無搖晃,管道完好無損,無滲漏水、無銹跡。

2、二次供水需經衛生防疫部門檢測合格，并提交檢測報告。

3、控制閥門操作靈活，控制有效、可靠。

4、給排水泵控制正常，運行時不得有異常噪聲和振動。

5、衛生潔具，安裝牢固,配件齊全,完好元損,面層無污跡和刮花痕跡，便器水箱沖水正常,不堵塞,沖水暢通。

六、消防器材配置齊全，標識清晰，消防監控設備工作性能良好,末端探測設備動作可靠，設備安裝牢固, 表面完好無損，機房干燥、通風、采光良好，疏散指示標識齊全完好。

七、照明系統接管驗收標準

1．照明燈具及其配件齊全完好，無機械損傷、變形、涂層剝落和燈罩破裂等缺陷，打開所有燈具，檢查電源接通是否正常，燈具發光是否正常。

2．燈具開關固定牢固可靠,目視開關無損壞;開關靈活,開啟接觸效果良好。

3．插座安裝牢固方正,無晃動并緊貼墻面;蓋板無損壞，相序正確。

4、應急照明燈具按設計配備齊全完好。

八、電梯系統：運行平穩，有電梯運行許可證。

九、中央空調系統：工作性能達到設計指標，配置齊全，標識清楚，機房通風、采光良好，設備表面油漆完好、無損傷。

十、采暖系統：管道安裝橫平豎直，試壓合格，無堵塞。相關安裝技術符合規范標準。

十一、發電機系統：工作性能良好，配件齊全，標識清楚，設備表面油漆完好無損傷，設備安裝牢固，機房隔音、防護設置完好，通風、采光良好。

十二、防雷設施：防雷網、避雷針、接地線完好無損，有檢測合格證。

十三、景觀、設施接管驗收標準

1．木結構應結點牢固，支撐可靠，無蟻害，外觀無變形，表面光潔，線條順直，對縫嚴密，釘帽無外露。防腐措施必須符合規范規定。

2．鋼筋混凝土結構無變形、裂縫，飾面磚表面清潔，粘貼牢固，陰陽角與線條順直，無掉角。

3．水景、燈光安裝應達到設計要求，水下燈、地埋燈必須安全可靠接地，水池池底清潔。

4.噴泉應設供水管、回水管、溢流管、泄水管和泄空設施，回水管上應設濾網。

十四、防水工程接管驗收標準

屋面、衛生間、陽臺、露臺、天溝需做防水的部位不得有滲漏水現象。

十五、公共場所及配套設施接管驗收標準

1．室外排水系統的管道應順直且排水暢通，雨水井、檢查井、化糞池內無雜物，上水閥門井、強、弱電井標識清楚。井蓋應擱置平穩。

2．室外道路路牙石砌筑整齊，灰縫飽滿，無缺角損傷；路面平整、無起砂、不積水，不開裂。

3． 庭院柵欄各排高度一致，安裝垂直牢固，油漆無脫落,色澤一致,表面平滑。

4．交通標識線、路牌清楚完好、清晰。

5．室外消防接合器，標識清楚，配件齊全，安裝牢固。6．樓宇門牌、樓棟號牌安裝牢固，標識清楚

7．垃圾箱密封良好，裝飾完整，油漆完好，使用方便。8．保安崗亭安裝牢固，標識清楚，完好無損。9．道閘安裝牢固，開啟靈活，標識清楚，完好無損。

10．停車場地面平整，照明充足，標識清楚，安全設施良好，排水設施良好。

11．自行車、摩托車棚安裝牢固，照明充足，標識清楚，安全防護和排水設施良好。

12．臺階、踏步砌筑平實、牢固，無裂縫。

13．信報箱安裝牢固，完好無損，標識清楚，表面平整光潔。

14．雕塑、小品牢固，完好、安全。

15．招牌、廣告牌安裝牢固，安全，表面平整光潔。16．路燈基礎固定可靠，地腳螺栓備帽齊全，燈具的接線盒防水密封墊完整。