第一篇：花園工程項(xiàng)目前期、配套、驗(yàn)收總結(jié)

花園項(xiàng)目前期、配套、竣工驗(yàn)收總結(jié)

一、工作崗位：項(xiàng)目公司辦公室。

二、崗位職責(zé)、范圍：

1.具體執(zhí)行集團(tuán)公司辦公室的相關(guān)制度、文件；

2.項(xiàng)目公司的各種批文、證件、合同、文件的分類檔案管理； 3.對(duì)項(xiàng)目公司印章管理；

4.項(xiàng)目公司文件、合同的流轉(zhuǎn)工作；

5.按照計(jì)劃辦理工程項(xiàng)目的前期審批、辦證工作； 6.根據(jù)施工進(jìn)度進(jìn)行工程項(xiàng)目的配套、驗(yàn)收工作； 7.工程項(xiàng)目的入檔、備案工作。

三、工作中聯(lián)系面：

外部：

1、政府部門（區(qū)政府、建設(shè)局、規(guī)劃處、質(zhì)監(jiān)站、防雷辦、環(huán)保局、消防局、土管局、房管所等）；

2、配套部門（電力公司、自來水公司、煤氣公司、電信公司、廣電公司等）內(nèi)部：集團(tuán)辦公室、合約部

四、工作匯報(bào)領(lǐng)導(dǎo)：項(xiàng)目公司總經(jīng)理

五、工作中遇到的問題：

（一）前期工作：

1、土地拆遷工作時(shí)間長，主要原因在于當(dāng)?shù)卣途用裨诓疬w過程中的分歧；

2、地塊中有高壓線橫穿，需要進(jìn)行地埋處理，造成增加成本；

3、方案審批過程長，方案修改優(yōu)化次數(shù)多，造成錯(cuò)過規(guī)委會(huì)審批時(shí)間。

4、在招投標(biāo)過程由于招投標(biāo)代理公司的錯(cuò)誤信息導(dǎo)致很多手續(xù)延誤。

（二）配套工作：

1、電配套工作：

1）電力設(shè)計(jì)進(jìn)度較慢，通過不斷和電力設(shè)計(jì)院溝通，于4月份完成整個(gè)小區(qū)電力設(shè)計(jì)；

2）設(shè)計(jì)主供電線路無法鋪設(shè)，由于此段線路途經(jīng)的市政道路剛規(guī)劃完畢，正籌備建設(shè)中，此段線路無法鋪設(shè)，后經(jīng)公司研究決定，為滿足項(xiàng)目設(shè)計(jì)和驗(yàn)收要求，在主供電線路無法鋪設(shè)的情況下，和供電局溝通，采用鋪設(shè)臨時(shí)供電線路，待原設(shè)計(jì)線路滿足鋪設(shè)條件后再行施工。

3）電力施工隊(duì)伍責(zé)任心不強(qiáng)，在定制電表箱和專用計(jì)量柜時(shí)，沒有到現(xiàn)場查看，直接從廠家定制了標(biāo)準(zhǔn)尺寸的箱柜，導(dǎo)致無法安裝，再聯(lián)系廠家定制非標(biāo)，從而拖延了半個(gè)月的工期；

4）電力設(shè)計(jì)有缺陷，在消檢時(shí)發(fā)現(xiàn)電力設(shè)計(jì)中沒有消防強(qiáng)切裝置，無法滿足消防驗(yàn)收要求，在與電力設(shè)計(jì)院積極溝通后，向廠家定制強(qiáng)切箱，導(dǎo)致工程延誤1周時(shí)間。綜合以上情況，整個(gè)電力配套比合同約定拖延近2個(gè)月時(shí)間。

2、水配套工作： 由于近幾年房地產(chǎn)開發(fā)增長比較迅速，在建小高層項(xiàng)目越來越多，牽扯到二次供水的項(xiàng)目也越來越多，原有的供水制度無法滿足需要，區(qū)啟動(dòng)了二次供水設(shè)備設(shè)施驗(yàn)收移交制度，并且要求安裝遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)，我們項(xiàng)目是第一批試點(diǎn)項(xiàng)目，不僅大大增加了成本的投入，而且拉長了工期。其中碰到的問題有：

1）、二次供水移交管理規(guī)定中要求必須使用水務(wù)集團(tuán)推薦的品牌，這些品牌都是國際知名品牌及國內(nèi)大型企業(yè)，大大提高了成本；

2）、在驗(yàn)收通水前必須繳納二次供水設(shè)施設(shè)備移交管理費(fèi)用，最初水務(wù)集團(tuán)提出預(yù)算為152萬，后經(jīng)溝通協(xié)商后，預(yù)算降為98萬，由于協(xié)商時(shí)間過長，在泵房結(jié)構(gòu)及樓層供水管道完成后才開始二次供水審圖，造成根據(jù)審圖意見再調(diào)整，浪費(fèi)時(shí)間及增加成本；

3）、由于水務(wù)集團(tuán)也是第一次實(shí)施二次供水管理規(guī)定，對(duì)規(guī)定的認(rèn)識(shí)和理解也不夠全面，造成在水配套施工中遇到很多難題。

（三）驗(yàn)收工作：

1）、防雷驗(yàn)收中，由于地處多雨多雷擊地帶，防雷驗(yàn)收檢測(cè)相當(dāng)嚴(yán)格，在檢測(cè)過程中，每個(gè)點(diǎn)、浪涌、門窗接地都不放過，出現(xiàn)問題就提出整改，整改后再檢測(cè)，直到全部合格為止。整個(gè)防雷驗(yàn)收檢測(cè)用了近2個(gè)月時(shí)間，由此我覺得，防雷檢測(cè)驗(yàn)收人員對(duì)防雷工程要求嚴(yán)格是正確的，提出整改意見后，相關(guān)方面也進(jìn)行了及時(shí)整改，但從另一方面考慮，施工方是否可以在檢測(cè)部門檢測(cè)前先進(jìn)行全方面自檢，總包方和分包方相互配合，自檢出來的問題及時(shí)整改，甲方和監(jiān)理單位也應(yīng)該要求和監(jiān)督他們完成自檢，爭取一次通過，節(jié)省驗(yàn)收時(shí)間。

2）、面積實(shí)測(cè)中，由于在面積預(yù)測(cè)時(shí)，區(qū)還沒有預(yù)測(cè)單位，項(xiàng)目委托外區(qū)測(cè)繪所做了面積預(yù)測(cè)，現(xiàn)在區(qū)有測(cè)繪單位了，必須放在區(qū)實(shí)測(cè)，兩家單位對(duì)測(cè)繪規(guī)范的理解不同，造成了實(shí)測(cè)面積和預(yù)測(cè)面積嚴(yán)重不符，雖通過不同方法稍作彌補(bǔ)，但最終延長了面積實(shí)測(cè)的時(shí)間。

3）、規(guī)劃認(rèn)可中，由于面積實(shí)測(cè)出來較晚，所以規(guī)劃認(rèn)可也相應(yīng)拖延了，在認(rèn)可中，牽扯到1#、3#、17#-2的遺留問題，還有物業(yè)用房面積不夠，小區(qū)圍墻與紅線有出入、由于建筑設(shè)計(jì)計(jì)算面積方法和實(shí)測(cè)面積計(jì)算方法不同，造成設(shè)計(jì)上不超容積率，但實(shí)測(cè)中面積超設(shè)計(jì)面積，這也為我們提了醒，在以后的項(xiàng)目中，要綜合考慮設(shè)計(jì)規(guī)范和測(cè)繪規(guī)范，把問題處理在前面。

4）、消防驗(yàn)收中主要遇到防火門等消防標(biāo)識(shí)沒有貼好，造成時(shí)間上的拖延。

5）、二次供水驗(yàn)收，由于在關(guān)于二次供水移交費(fèi)用協(xié)調(diào)上花費(fèi)很多時(shí)間，耽誤了二次供水系統(tǒng)審圖時(shí)間，造成泵房結(jié)構(gòu)及供水管道已經(jīng)成型的情況下再根據(jù)審圖要求整改，造成驗(yàn)收過程不順利。

六、如何在其他項(xiàng)目避免

1、在土地拍賣的時(shí)候，要詳細(xì)了解地塊情況，尤其是地上建筑物、構(gòu)筑物何時(shí)能清除，避免如南潯項(xiàng)目地塊上高壓線橫穿的現(xiàn)象；

2、重視巖土勘察報(bào)告，仔細(xì)閱讀勘察報(bào)告，避免項(xiàng)目由于忽視勘察報(bào)告，導(dǎo)致在打樁時(shí)才發(fā)現(xiàn)地塊中有大量地埋生活垃圾，費(fèi)時(shí)耗力，耽誤工程進(jìn)度；

3、在方案設(shè)計(jì)過程中，對(duì)地塊規(guī)劃要求，及當(dāng)?shù)貙?duì)房型、外立面、色彩上的要求多了解，避免在方案審批中多次修改，耽誤時(shí)間；

4、在施工圖設(shè)計(jì)上要結(jié)合設(shè)計(jì)規(guī)范和驗(yàn)收規(guī)范，避免由于設(shè)計(jì)規(guī)范不同產(chǎn)生對(duì)驗(yàn)收的后遺癥，如項(xiàng)目上由于設(shè)計(jì)規(guī)范計(jì)算面積和實(shí)測(cè)規(guī)范計(jì)算面積上的差異，造成事后補(bǔ)救，浪費(fèi)時(shí)間和增加成本；

5、在配套施工中，現(xiàn)場安裝工程師要熟悉圖紙及現(xiàn)場情況，及時(shí)提醒配套單位應(yīng)注意的事項(xiàng)，提高責(zé)任心，避免像項(xiàng)目電力配套中表箱和專用計(jì)量柜由于尺寸問題帶來的返工，耽誤工程進(jìn)度。

第二篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目前期配套工作小結(jié)

房地產(chǎn)項(xiàng)目配套工作小結(jié)

一、配套工作的各個(gè)階段

1、項(xiàng)目建議書階段

（1）地塊開發(fā)意向

選定地塊，通過協(xié)議、招標(biāo)、競拍獲取土地開發(fā)權(quán)。中標(biāo)人或最高應(yīng)價(jià)人簽定土地出讓合同并支付定金后、憑出讓合同向計(jì)劃、建設(shè)、規(guī)劃等管理部門領(lǐng)取有關(guān)批準(zhǔn)文件。

土地費(fèi)用（不包括土地出讓金）包括土地補(bǔ)償費(fèi)、拆遷費(fèi)、大市政配套費(fèi)（可不包含）等，可通過協(xié)商分階段支付。

（2）市場調(diào)查及營銷策劃 ? 總體調(diào)查

宏觀上：區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境、人口狀況、供求狀況、市政規(guī)劃、區(qū)域人文歷史環(huán)境、市場優(yōu)劣勢(shì)分析

微觀上：競爭市場、生活配套設(shè)施、客源分析、環(huán)境分析、交通狀況 相關(guān)上：建材市場、設(shè)計(jì)、施工、勘察、監(jiān)理、中介咨詢等相關(guān)行業(yè) ? 具體調(diào)查

同類樓盤的供應(yīng)量、空置率、實(shí)際價(jià)格、銷售狀況的好壞及原因、購買者的興趣及層次、對(duì)購買者有吸引力的價(jià)格、最好銷的房型和面積等 ? 調(diào)查報(bào)告的內(nèi)容

市場：經(jīng)濟(jì)、人文、人口、市政等綜述；競爭市場；供求狀況；客源分析；市場優(yōu)劣勢(shì)分析

環(huán)境：市政規(guī)劃；交通；生活設(shè)施配套；環(huán)境優(yōu)劣勢(shì)分析 規(guī)劃定位分析 可行性分析

個(gè)案市場分析及預(yù)測(cè)（3）方案競選

邀請(qǐng)三家以上的設(shè)計(jì)院提供方案，應(yīng)重點(diǎn)滿足規(guī)劃技術(shù)要求、總體創(chuàng)意。（4）提交項(xiàng)目建議書 30畝以上先報(bào)區(qū)計(jì)委，由區(qū)計(jì)委交市計(jì)委批復(fù)。提交資料包括項(xiàng)目建議書申請(qǐng)、項(xiàng)目建議書、設(shè)計(jì)方案及主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、。批文要求自批準(zhǔn)之日起至可行性研究報(bào)告批復(fù)，有效期為兩年。若可行性研究報(bào)告未獲批準(zhǔn)又未申請(qǐng)延期的，項(xiàng)目建議書批文即行失效。

項(xiàng)目建議書的主要內(nèi)容包括：

? 建設(shè)內(nèi)容（設(shè)計(jì)方案提供指標(biāo)）? 分期建設(shè)計(jì)劃

? 建設(shè)總投資

同時(shí)應(yīng)作出相應(yīng)的估算分析

2、可行性研究、設(shè)計(jì)階段

（1）勘察、設(shè)計(jì)招標(biāo)

有資質(zhì)可自行辦理招標(biāo)，否則需委托代理招標(biāo)。? 首先辦理建設(shè)工程報(bào)建表及建設(shè)項(xiàng)目IC卡。

? 需提交資料：領(lǐng)表格填寫、營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、立項(xiàng)批文、選址意見書等。

? 發(fā)放招標(biāo)文件、提交方案、專家評(píng)審。? 發(fā)放中標(biāo)通知書、簽約。

（2）初步設(shè)計(jì)方案調(diào)整、選定 內(nèi)容包括： ? 規(guī)劃總平圖

? 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：占地面積、建筑面積（住宅、地上、地下）、容積率、建筑密度、綠化率、停車位（機(jī)動(dòng)、非機(jī)動(dòng)）、幢數(shù)（層數(shù)）、戶數(shù) ? 建筑設(shè)計(jì)（平立剖面圖、房型圖）? 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)說明 ? 環(huán)境設(shè)計(jì)說明

? 交通設(shè)計(jì)說明

? 供水、排水、供電、煤氣、消防設(shè)計(jì)說明等

（3）用地預(yù)審報(bào)告

向房地局提交用地預(yù)申請(qǐng)表（領(lǐng)表）、營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、法人代表證書或委托書、項(xiàng)目建議書批復(fù)、原房屋土地權(quán)利人房地產(chǎn)權(quán)證、土地協(xié)議或批文、地塊示意圖及方案圖。本報(bào)告有效期1年。

（4）上水、排水（雨、污）、電、煤、通信、道路路口、有線電視等市政、公用配套征詢

向各公司提交征詢申請(qǐng)、項(xiàng)目建議書批復(fù)、設(shè)計(jì)方案等資料。

? 上水：

給水管網(wǎng)系統(tǒng)由引水管道、水廠、水庫、輸水干管（500毫米以上）、配水支管（300毫米以下）及用戶組成。

給水需用量估算（新建最大量）：一般住宅230升/人·日、高級(jí)公寓500升/人·日、商業(yè)25升/建筑平方米、辦公15升/建筑平方米、工業(yè)20升/建筑平方米。

辦理紅線內(nèi)《接水前期業(yè)務(wù)辦理記錄卡》（用水征詢）提交資料：項(xiàng)目批文、書面征詢報(bào)告、綜合管轄線圖、地形圖、總平面圖。批復(fù)意見有三種，直接批復(fù)同意接水、需做供水技術(shù)方案、需做“小區(qū)工程可行性研究報(bào)告”（針對(duì)成規(guī)模小區(qū)的規(guī)劃，且紅線外有工程需付費(fèi)）。

辦理紅線內(nèi)正式申請(qǐng)資料（開工后、竣工前6~8個(gè)月）：申請(qǐng)用水報(bào)告、接水前期業(yè)務(wù)辦理記錄卡、項(xiàng)目批文、消防給水批文、門牌號(hào)批文、新型墻體材料協(xié)議書、住宅建設(shè)配套費(fèi)憑證（320元/m2或小區(qū)包干批文、免征證明）、擴(kuò)初設(shè)計(jì)中給排水、消防給水章節(jié)、市政管轄線圖地形圖（1：500各2份）、小區(qū)總平面圖及給排水總平面圖（1：500各2份）各單體給排水施工圖、蓄水池泵房水施工圖。

小區(qū)紅線外市政道路上的上水排管工程，應(yīng)提前按計(jì)劃（上水公司內(nèi)部施工計(jì)劃、掘路計(jì)劃、住宅局市政設(shè)施建設(shè)計(jì)劃等）實(shí)施，并接通施工用臨時(shí)用水。

上水公司的主要工作流程為：正式受理編號(hào)、現(xiàn)場勘察、審批、發(fā)單、收費(fèi)、設(shè)計(jì)、通知接水、施工、竣工。

上水公司總攬住宅建設(shè)配套費(fèi)（320元/m2或小區(qū)包干批文、免征證明）的交付情況，情況未明確則不接水。? 排水（雨、污）：

雨水排放有兩種方式：一是排出法，即通過雨水管道集中，經(jīng)雨水泵站排入河湖；二是收集循環(huán)利用法，即通過雨水管道匯于蓄水池，略加沉淀過濾，經(jīng)泵站輸入送水管進(jìn)入家庭作為二級(jí)沖洗用水。

污水處理有五種方式：一是通過污水管道集中經(jīng)污水泵站輸入城市污水合流管，排入遠(yuǎn)離城市的大水體稀釋（主要方式）；二是通過污水管道集中直接送入污水處理廠，經(jīng)二級(jí)處理后排入自然水體（主要方式）；三是集中于化糞池，投放好氧菌，經(jīng)過濾等簡易處理，排入自然水體，沉淀污泥半年清運(yùn)（現(xiàn)代城市禁用）；四是集于蓄糞池，環(huán)衛(wèi)車定期清運(yùn)到別處處理（舊城區(qū)使用）；五是埋地設(shè)置中小型污水處理裝置（地埋式裝置），采用生化接觸氧化法經(jīng)二、三級(jí)處理，使之達(dá)水源標(biāo)準(zhǔn)。

雨水量經(jīng)地區(qū)降雨量及規(guī)范計(jì)算而得，污水量約200~250升/人·日。根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況確定雨、污水是合流還是分流。開工前向水務(wù)局辦理排水征詢，憑回復(fù)意見辦理住宅項(xiàng)目配套建設(shè)條件審核。

施工進(jìn)入總體配套階段向水務(wù)局辦理接管申請(qǐng)，交納紅線外污水管養(yǎng)護(hù)費(fèi)、接管費(fèi)、污水處理費(fèi)等。? 供電：

電力系統(tǒng)由電廠、線路、變電站、用戶組成。電力需用量為：居民6~8KVA/戶、辦公80w/平方米、賓館80~120 w/平方米。

變電的選擇：一是街坊站，二是箱變（推廣選擇）。街坊站體積、占地面積較大（160~200平方米，6000KVA），影響總體布置及景觀，但維護(hù)方便，在箱變條件不成熟的情況下也較經(jīng)濟(jì)；箱變個(gè)體小，易布置，對(duì)景觀的影響較小，但需開關(guān)站（占地100~120平方米6000KVA），需露天維護(hù)。

辦理供電征詢時(shí)應(yīng)提交的資料：書面申請(qǐng)（用戶名、地址、聯(lián)系人、電話、郵編、主要用電設(shè)備、特殊用電要求、預(yù)計(jì)用電量及發(fā)展容量、預(yù)計(jì)用電時(shí)間等）、立項(xiàng)等批文、1：1000地形圖（2份）。

辦理住宅用電申請(qǐng)時(shí)應(yīng)提交的資料：填寫《用戶用電申請(qǐng)單》、申請(qǐng)報(bào)告（注明大約建筑面積及計(jì)劃竣工日期）、計(jì)劃規(guī)劃批文、住宅配套費(fèi)證明（320元/平方米）、公安門牌（出具證明并在地形圖上標(biāo)明也可）、地形圖總平圖管線圖（2份）、電氣圖及建筑圖、對(duì)高層建筑及建筑群體的用戶要說明用途、分布及性質(zhì)（出售、出租及最小單元）。

辦理街坊變電站或開關(guān)站應(yīng)提交：申請(qǐng)報(bào)告、總平圖紙（2份，注明用戶、地址、建筑面積等）。施工臨時(shí)用電與正式用電申請(qǐng)一道申請(qǐng)，開工前供電，用電量根據(jù)施工進(jìn)度計(jì)劃計(jì)算施工機(jī)械、生活用電。

供電主要工作流程為：用電申請(qǐng)、答復(fù)供電方案、付貼費(fèi)、供電工程設(shè)計(jì)、設(shè)計(jì)圖審核（用電監(jiān)察部門）、付供電工程費(fèi)、施工、簽訂供電合同、裝表接電、竣工。

? 煤（燃）氣：

燃?xì)庀到y(tǒng)由煤氣廠經(jīng)中壓（或高壓）輸氣管道、儲(chǔ)氣輸配站和中壓支管、調(diào)壓站和低壓配氣管道、用戶組成。燃?xì)庥昧繕?biāo)準(zhǔn)為5~6立方米/戶·日。

辦理燃?xì)馍暾?qǐng)?zhí)峤毁Y料：項(xiàng)目批文、書面征詢報(bào)告、住宅建設(shè)配套費(fèi)憑證（320元/m2或小區(qū)包干批文、免征證明）、綜合管轄線圖、地形圖、總平面圖。

如小區(qū)周邊的管網(wǎng)容量有限，也要爭取不將調(diào)壓站（占地約100平方米）設(shè)在本小區(qū)內(nèi)。

燃?xì)庵饕ぷ髁鞒虨椋赫髟兣鷱?fù)、審圖、收費(fèi)、委托設(shè)計(jì)、委托施工、竣工。

? 通信：

通信網(wǎng)絡(luò)由一個(gè)或多個(gè)電話交換局所組織的中繼線路、用戶線路及收發(fā)端的話機(jī)所構(gòu)成。通信線路分架空和埋設(shè)兩種。通信用量標(biāo)準(zhǔn)：居民1.2~1.5主線/戶，辦公60平方米/主線，商業(yè)100平方米/主線。

通信申請(qǐng)?zhí)峤坏馁Y料：項(xiàng)目批文、書面征詢報(bào)告、住宅建設(shè)配套費(fèi)憑證（320元/m2或小區(qū)包干批文、免征證明）、綜合管轄線圖、地形圖、總平面圖。小區(qū)內(nèi)需要建設(shè)備間（約15平方米）。

通信主要工作流程：申請(qǐng)、審圖、付費(fèi)、設(shè)計(jì)、施工、竣工。? 道路路口

宅前小路寬約2米，單元級(jí)道路4~6米，小區(qū)級(jí)道路約7米，區(qū)級(jí)道路需9米。道路作為總體規(guī)劃的一部分由規(guī)劃部門審核。

路口的設(shè)置、施工及驗(yàn)收由路政、市政管理部門審核管理。? 有線電視 廣電部門管理（有線電視中心）審核，提交資料包括：申請(qǐng)（含面積、戶數(shù)）、總平面圖紙。

有線電視主要工作流程：申請(qǐng)、審圖、付費(fèi)（60%）、設(shè)計(jì)、施工、竣工（40%）。（5）《住宅項(xiàng)目配套建設(shè)條件審核申請(qǐng)表》審核意見通知單 向住宅局提交住宅項(xiàng)目配套建設(shè)條件審核申請(qǐng)表（領(lǐng)表）、經(jīng)批準(zhǔn)的住宅建設(shè)項(xiàng)目建議書（或上報(bào)的住宅項(xiàng)目可行性研究報(bào)告或住宅計(jì)劃文件）、地形圖、管線圖、水、電、煤各公司征詢意見等其他文件。

（6）消防、交通、人防、環(huán)保、環(huán)衛(wèi)、衛(wèi)生防疫征詢

向各公司提交征詢申請(qǐng)、項(xiàng)目建議書批復(fù)、設(shè)計(jì)方案等資料。

? 消防

公安消防部門辦理。提交審核資料包括：項(xiàng)目批文、總平圖、地形圖及管線圖、設(shè)計(jì)綜合管線圖、單體平立剖圖（附光盤）

關(guān)鍵是審核消防用水方式（合用、分用、變頻、水箱），在11層高層是否可不設(shè)水箱而采用變頻、增壓泵供消防用水上，消防與上水公司在理解上目前仍存在分歧。

消防主要工作流程：申請(qǐng)、審圖、付費(fèi)、設(shè)計(jì)、施工、竣工。? 交通

公安交通部門辦理（市總隊(duì)批準(zhǔn)）。提交審核資料包括：項(xiàng)目批文、總平圖、交通設(shè)計(jì)圖等。主要審核機(jī)動(dòng)車與非機(jī)動(dòng)車停車位數(shù)量、人流車流線路及出入口設(shè)置是否符合要求。

交付前完成交通標(biāo)志標(biāo)線的設(shè)置。? 人防

向人防辦提交資料包括：申請(qǐng)報(bào)告、計(jì)劃批文、規(guī)劃方案及總平設(shè)計(jì)圖等。人防工程的選擇有：按人防辦面積及技術(shù)規(guī)范要求建設(shè)人防設(shè)施、建一部分人防設(shè)施并交納剩余部分的人防費(fèi)、全部交納人防費(fèi)。

人防工程主要工作流程：申請(qǐng)批復(fù)、委托設(shè)計(jì)、審圖、質(zhì)量安全報(bào)監(jiān)、施工許可、施工、竣工。? 環(huán)保

有資質(zhì)單位作出環(huán)評(píng)測(cè)試報(bào)告。

向環(huán)保局提交申請(qǐng)批復(fù)報(bào)告：申請(qǐng)報(bào)告、計(jì)劃批文、擴(kuò)初設(shè)計(jì)、環(huán)評(píng)測(cè)試報(bào)告、建設(shè)工程規(guī)劃許可證等。

竣工時(shí)要獲環(huán)保局竣工驗(yàn)收許可。? 環(huán)衛(wèi)

市容管理局審核，主要包括小區(qū)衛(wèi)生清掃、垃圾處理及清運(yùn)。垃圾處理可考慮設(shè)置垃圾壓縮站（約120平方米）或生化處理。? 衛(wèi)生防疫 衛(wèi)生局審核，主要包括水箱等設(shè)施的衛(wèi)生審核。

（7）選址意見書

向規(guī)劃局提交建設(shè)項(xiàng)目選址意見書申請(qǐng)表（領(lǐng)表）、批準(zhǔn)的項(xiàng)目建議書、地形圖（3）、土地權(quán)屬證（轉(zhuǎn)讓協(xié)議）、聯(lián)建協(xié)議書、選址論證（大中型項(xiàng)目、規(guī)劃設(shè)計(jì)單位作出）。取得本書后6個(gè)月，若可行性研究報(bào)告未獲批準(zhǔn)又未申請(qǐng)延期的，本書即行失效。

應(yīng)獲紅線圖。（8）可行性研究報(bào)告（商品房建設(shè)投資計(jì)劃）

向計(jì)委提交可行性研究報(bào)告申請(qǐng)、可行性研究報(bào)告、項(xiàng)目建議書批復(fù)、用地預(yù)審批文、配套建設(shè)條件批文、選址意見書等。

可行性研究報(bào)告主要內(nèi)容包括：

? 項(xiàng)目概況：包括地理位置、市政公建配套狀況、周邊環(huán)境、建設(shè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（暫定）? 基地狀況

? 市場分析：宏觀市場分析、基地周邊樓盤分析、主要競爭樓盤分析、樓盤自身定位、目標(biāo)客戶分析等。? 項(xiàng)目公司狀況 ? 初步設(shè)計(jì)方案 ? 開發(fā)計(jì)劃與周期 ? 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析 ? 項(xiàng)目敏感性分析

（9）綠化、技防征詢 ? 綠化

建委園林所審核。綠化配置可如下考慮：

喬木為主，布置一定數(shù)量的落葉木，常綠與落葉喬木比例不低于1：2，喬木與灌木比例為1：3~6；考慮布置色葉植物、花灌木、香源植物、多年生花卉；在植物多樣性上，綠地面積3000平方米以下不低于40種，3000~10000平方米不低于60種，10000~20000平方米不低于80種，20000平方米以上不低于100種；考慮吸引蜂蝶鳥的植物；采用養(yǎng)植污染少的植物。? 技防

區(qū)公安分局審核，技防系統(tǒng)為智能化系統(tǒng)的一部分。

本小區(qū)智能化系統(tǒng)包括：光纖到樓寬頻率局域網(wǎng)、物業(yè)信息化管理系統(tǒng)、車庫管理系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、樓宇對(duì)講及門禁管理系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、周界防盜報(bào)警系統(tǒng)等。

（10）擴(kuò)大初步設(shè)計(jì)

召開各部門、單位參加的擴(kuò)初會(huì)審會(huì)議，向計(jì)委報(bào)送擴(kuò)初方案，獲擴(kuò)初批復(fù)。除提供擴(kuò)初步設(shè)計(jì)并聽取政府、配套部門意見外，還有如下工作要做： 制做效果圖、建筑模型：供銷售用。

日照分析報(bào)告：規(guī)劃局審核建設(shè)工程規(guī)劃許可證時(shí)應(yīng)提供。街道居委意見：住宅局新開工計(jì)劃預(yù)審時(shí)需提出意見、要求。會(huì)后獲各相關(guān)單位、部門審核意見及各配套部門的正式批復(fù)。

（11）地名征詢

向規(guī)劃局地名辦申請(qǐng)地名查詢、征詢（暫命名）。待建設(shè)用地規(guī)劃許可證辦理后正式申請(qǐng)、定名。獲地名辦命名通知及地名使用批準(zhǔn)書。

（12）門牌號(hào)

公安部門辦理。獲門弄號(hào)牌通知。交付前制備門牌標(biāo)志。

（13）設(shè)計(jì)方案審核（區(qū)府、規(guī)劃局提供規(guī)劃設(shè)計(jì)要求）向規(guī)劃局提交設(shè)計(jì)方案送審單（領(lǐng)表）、選址意見書、規(guī)劃設(shè)計(jì)要求通知單、地形圖、設(shè)計(jì)方案圖（總平及單體平立剖）、命名征詢單、計(jì)劃批準(zhǔn)文件等。

設(shè)計(jì)方案應(yīng)遵循規(guī)劃局的詳細(xì)規(guī)劃批復(fù)。

獲規(guī)劃局技術(shù)方案要求批文，之后再獲總平圖、管線圖、交通圖、綠化圖批復(fù)。（14）用地規(guī)劃許可證

向規(guī)劃局提交建設(shè)用地規(guī)劃許可證申請(qǐng)表（領(lǐng)表）、計(jì)劃批準(zhǔn)文件（計(jì)委）、地形圖（6）、土地使用權(quán)出讓合同及附圖（實(shí)際在本證之后辦理）、其他文件圖紙。（15）建設(shè)用地申請(qǐng)

向房地局提交建設(shè)用地申請(qǐng)表（領(lǐng)表）、計(jì)劃批準(zhǔn)文件、選址意見書、用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃核準(zhǔn)的總平面圖、出讓地塊勘測(cè)定界技術(shù)報(bào)告及附圖、營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、法人代表身份證復(fù)印件等。

獲批準(zhǔn)后填“內(nèi)資六類項(xiàng)目用地申請(qǐng)表”（寶山），辦理土地出讓手續(xù)（獲政府批文、出讓合同），交納土地出讓金。（16）建設(shè)用地批準(zhǔn)書申請(qǐng)

向房地局提交建設(shè)用地批準(zhǔn)書申請(qǐng)表（領(lǐng)表）建設(shè)用地、建設(shè)用地批文及附圖、土地出讓合同、土地有償使用費(fèi)的繳費(fèi)憑證、項(xiàng)目總平面圖、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及施工許可證（可在本書之后辦理）。（17）土建及各公建、市政配套工程施工圖設(shè)計(jì)

整個(gè)工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)明確，總平面圖、綜合管線圖、地形圖上附建筑單體圖、單體平立剖、樁位圖、工程概算、人防圖、環(huán)境設(shè)計(jì)圖等要確定，并盡快出齊結(jié)構(gòu)、水、電施工圖。

（18）施工計(jì)劃預(yù)審、申報(bào)

向住宅局提交施工計(jì)劃預(yù)審表（領(lǐng)表）、施工計(jì)劃項(xiàng)目申報(bào)表（領(lǐng)表）、施工計(jì)劃申請(qǐng)書、批準(zhǔn)的詳細(xì)規(guī)劃、建設(shè)用地批文、計(jì)劃批文、配套費(fèi)交納憑證等。預(yù)申請(qǐng)表需經(jīng)街道蓋章（日后小區(qū)居委會(huì)管理）。

（19）建設(shè)工程規(guī)劃許可證

向規(guī)劃局提交建設(shè)工程規(guī)劃許可證申請(qǐng)表（領(lǐng)表）、計(jì)劃批準(zhǔn)文件（擴(kuò)初或可行性報(bào)告）、土地使用權(quán)屬證件或用地批準(zhǔn)書、地形圖（4）、總平面設(shè)計(jì)圖（4）、建筑施工（平立剖、目錄、分層面積表各2）、基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)圖、概預(yù)算書（可自編）、消防環(huán)保衛(wèi)生等有關(guān)部門審核意見單等。

（20）施工圖審核

施工圖紙需由由上海市規(guī)定的審圖公司審核通過，人防圖紙交人防部門審核。

3、施工準(zhǔn)備階段

（1）施工監(jiān)理、施工單位招標(biāo)

程序與勘察、設(shè)計(jì)招標(biāo)基本相同，一般需公開招標(biāo)。（2）施工圖審核

向?qū)張D公司提交圖紙（4套）、建設(shè)工程規(guī)劃許可證（復(fù)印），獲審核意見。（3）工程質(zhì)量、安全報(bào)監(jiān) 住宅工程提交資料：上海市建設(shè)工程質(zhì)量安全監(jiān)督申報(bào)表及上海市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督書（領(lǐng)表）、工程質(zhì)量聯(lián)系單、見證單位及見證人員授權(quán)書、建筑工程施工人員人身意外傷害保險(xiǎn)投保單附件、建設(shè)工程中標(biāo)通知書、施工及設(shè)計(jì)單位資質(zhì)等級(jí)證明、建設(shè)項(xiàng)目施工登記卡、建設(shè)單位IC卡、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工及監(jiān)理合同、施工圖審核意見。

人防工程提交資料：上海市人防建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督申報(bào)表（領(lǐng)表）、人防立項(xiàng)批復(fù)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)批文、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、勘察設(shè)計(jì)監(jiān)理施工中標(biāo)通知書及合同、人防圖紙審核意見、建設(shè)單位營業(yè)執(zhí)照、施工平面圖、勘察設(shè)計(jì)監(jiān)理施工單位有關(guān)資料等、建設(shè)工程質(zhì)量人員從業(yè)資格審查表、見證單位及見證人員授權(quán)書、上海市人防建設(shè)工程技術(shù)檔案立項(xiàng)登記表、保險(xiǎn)等。

（4）三通一平

水、電、進(jìn)場道路接通，場地平整。該項(xiàng)可包含在土地費(fèi)用中，三通為紅線外的大市政配套，紅線內(nèi)的臨水、臨電開發(fā)商負(fù)擔(dān)，場地平整主要涉及到拆遷的處理情況。

（5）試樁、預(yù)制樁（或買樁）通過試樁（靜載荷試驗(yàn)），確定樁基的豎向極限承載力，從而對(duì)工程的地質(zhì)條件、設(shè)計(jì)要求、施工質(zhì)量等進(jìn)行檢驗(yàn)與復(fù)核，并為優(yōu)化設(shè)計(jì)提供依據(jù)。

試樁數(shù)量不宜少于總樁數(shù)的1%，且不少于3根（總數(shù)50以內(nèi)，不少于2根），試樁的選擇應(yīng)具有代表性，模擬實(shí)際荷載情況。從成樁到開始試驗(yàn)的間歇時(shí)間預(yù)制樁7天以上（上海粘性土不少于4周），灌注樁達(dá)設(shè)計(jì)強(qiáng)度（宜28天）。

試樁加荷方法有重物加荷法（目前較少采用）、錨樁千斤頂加荷法（費(fèi)用較高但較安全，目前較普遍）、重物-千斤頂加荷法（前兩種綜合）。根據(jù)實(shí)驗(yàn)結(jié)果繪出荷載和沉降量關(guān)系曲線圖、沉降量和時(shí)間對(duì)數(shù)曲線圖來確定單樁時(shí)間承載力。

可利用實(shí)際工程樁作為試樁及相應(yīng)的錨樁，然后接樁以節(jié)省費(fèi)用。買成樁的費(fèi)用比預(yù)制樁要高。（6）施工許可證

向市建委有關(guān)部門提交建設(shè)工程施工許可證申請(qǐng)表（領(lǐng)表）、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、資金入帳憑證、三通一平證明（可自己提供）、建設(shè)工程承發(fā)包合同幅本及廉潔協(xié)議、監(jiān)理合同、質(zhì)量安全監(jiān)督申報(bào)所需要的資料、項(xiàng)目施工登記卡、勘察設(shè)計(jì)施工中標(biāo)通知書、住宅項(xiàng)目配套建設(shè)條件申請(qǐng)審核意見通知單、審圖通過證書等。

（7）復(fù)驗(yàn)灰線

向規(guī)劃局提交復(fù)驗(yàn)灰線申請(qǐng)單（領(lǐng)表）并現(xiàn)場復(fù)驗(yàn)。（8）檔案準(zhǔn)備

向規(guī)劃局城建檔案管理中心咨詢（或委托）檔案的制作。（9）物業(yè)管理前期介入

從小區(qū)物業(yè)管理的角度考慮設(shè)計(jì)調(diào)整及施工工藝。（10）營銷介入

從小區(qū)營銷的角度考慮設(shè)計(jì)調(diào)整及施工工藝。（11）開工

籌劃開工典禮及廣告宣傳。

4、施工、預(yù)售階段

預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)：多層結(jié)構(gòu)封頂，高層主體完成2/3。向房地局申請(qǐng)預(yù)售需提交的資料：上海市內(nèi)銷商品房預(yù)售申請(qǐng)、審核表（領(lǐng)表）、預(yù)售申請(qǐng)書、企業(yè)營業(yè)執(zhí)照及資質(zhì)證書、立項(xiàng)及計(jì)劃批文、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、用地批準(zhǔn)文件（附圖）、建設(shè)用地批準(zhǔn)書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證（項(xiàng)目表、附圖）、建設(shè)工程施工許可證、項(xiàng)目施工登記卡、土地出讓批準(zhǔn)文件合同及土地出讓金交款憑證、房地產(chǎn)權(quán)證（土地）、新開工審核意見通知單、工程承包合同、水電煤配套文件、項(xiàng)目竣工日期確認(rèn)單（住宅局）、價(jià)格構(gòu)成表（領(lǐng)表）、商品房預(yù)售監(jiān)管協(xié)議及證明、售房方案及預(yù)售商品房清單、預(yù)售單體工程進(jìn)度鑒證報(bào)告（房地局交易中心）、分層平面圖及建筑面積明細(xì)表（含暫測(cè)面積測(cè)繪成果報(bào)告）、總平面圖（在預(yù)售房屋上加蓋公司圖章）、預(yù)售商品房樓盤表（注明建筑面積）、前期物業(yè)管理合同及維修基金確認(rèn)單、地名使用批準(zhǔn)書及派出所確定的門牌號(hào)。（新增計(jì)委散墻辦墻體材料審核單）

辦理房地產(chǎn)權(quán)證（土地）向房地局交易中心提交的資料：上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過戶登記申請(qǐng)書（領(lǐng)書）、上海市房地產(chǎn)登記法人代表身份證明書（領(lǐng)書）、上海市房地產(chǎn)登記委托書（領(lǐng)書）、界址確認(rèn)書（領(lǐng)書、無相鄰單位不需）、營業(yè)執(zhí)照、法人身份證復(fù)印件、用地批文及附圖、建設(shè)用地批準(zhǔn)書（原件）、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、計(jì)委批文、土地測(cè)量報(bào)告（原件）、土地出讓合同（原件）、土地出讓契稅單（貼花原件）、土地出讓金發(fā)票復(fù)印件、地籍圖2份。

5、竣工驗(yàn)收交付使用階段（1）土建工程初驗(yàn)

施工單位組織（2）配套工程驗(yàn)收 開發(fā)商組織（3）規(guī)劃驗(yàn)收

? 灰線驗(yàn)收

? 向市測(cè)繪院提交《建設(shè)工程竣工規(guī)劃驗(yàn)收測(cè)繪單》、總平圖、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及核準(zhǔn)圖紙（復(fù)印）、分層平面圖、南立面圖、地形圖圖號(hào)；市測(cè)繪院現(xiàn)場勘測(cè)土地面積并出具測(cè)繪報(bào)告及附圖（在地形圖上加上新建的房屋）

? 規(guī)劃合格證明

（4）環(huán)保驗(yàn)收

環(huán)保局出具環(huán)保測(cè)試報(bào)告及竣工驗(yàn)收單（5）消防驗(yàn)收

公安分局防火監(jiān)督處出具消防驗(yàn)收意見

（6）質(zhì)監(jiān)站驗(yàn)收 ? 驗(yàn)收申請(qǐng)條件

竣工通知單、施工質(zhì)量保證書、工程費(fèi)用報(bào)告、設(shè)計(jì)評(píng)定報(bào)告、勘察評(píng)定報(bào)告、施工評(píng)定報(bào)告、監(jiān)理評(píng)定報(bào)告 ? 竣工驗(yàn)收備案文件

竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告及備案表（領(lǐng)表）、工程施工許可證、施工圖審圖意見、單位工程質(zhì)量驗(yàn)收文件（工程質(zhì)量竣工報(bào)告、質(zhì)量檢查報(bào)告、質(zhì)量評(píng)估報(bào)告，由施工單位準(zhǔn)備）、建設(shè)工程質(zhì)量檢測(cè)報(bào)告和功能試驗(yàn)資料（施工單位準(zhǔn)備）、規(guī)劃公安消防環(huán)保等部門出具的證明文件或者準(zhǔn)許使用文件、施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書、商品住宅的《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》、其他文件等。

此外還有：建設(shè)單位驗(yàn)收組長的法人代表委托書，必備規(guī)劃、環(huán)保、消防驗(yàn)收合格報(bào)告，此外還有環(huán)保、衛(wèi)生防疫、市政出入口驗(yàn)收合格報(bào)告，安裝工程（電梯）經(jīng)安裝質(zhì)監(jiān)分站驗(yàn)收合格、每幢樓的質(zhì)量保證書及交付使用說明書、現(xiàn)場驗(yàn)收質(zhì)監(jiān)人員的報(bào)告 ? 質(zhì)監(jiān)站沉降觀測(cè) ? 質(zhì)監(jiān)站現(xiàn)場驗(yàn)收

? 根據(jù)結(jié)算（或決算）補(bǔ)齊質(zhì)監(jiān)費(fèi) ? 竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告及竣工驗(yàn)收備案表蓋章（7）辦理交付使用許可證

? 住宅局辦理，準(zhǔn)備資料有：

上海市新建住宅配套實(shí)施交付使用申請(qǐng)表、投資計(jì)劃批復(fù)、施工計(jì)劃批復(fù)、配套計(jì)劃批復(fù)、建設(shè)用地批準(zhǔn)書、建設(shè)工程規(guī)劃許可及項(xiàng)目表、經(jīng)規(guī)劃部門審批的總平面藍(lán)圖（原件核對(duì)）、市住宅局統(tǒng)一印制的供電證明（原件）、市住宅局統(tǒng)一印制的供水證明（原件）、市住宅局統(tǒng)一印制的煤氣證明（原件）、市住宅局統(tǒng)一印制的通信證明（原件）、雨污水排放證明、建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表（原件核對(duì)）、建設(shè)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告（原件核對(duì)）、上海市新建住宅配套費(fèi)證明或包干批復(fù)、房屋面積測(cè)估表、所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道社區(qū)接管證明（原件）、公安門牌號(hào)證明、技防辦證明、住宅質(zhì)量保證書及交付使用說明書、電梯安全檢測(cè)證明及消防證明。? 住宅局現(xiàn)場檢查

（8）辦理房地產(chǎn)權(quán)證房屋部分（大產(chǎn)證）

交易中心辦理

? 初始登記建筑面積用地面積核定

提交資料有：核定表（領(lǐng)表）、土地使用權(quán)屬證明復(fù)印件（土地證、建設(shè)用地批準(zhǔn)書或建設(shè)用地規(guī)劃許可證）、建設(shè)工程規(guī)劃許可證復(fù)印件（含項(xiàng)目表、審照總平圖）、土地及房屋測(cè)繪報(bào)告復(fù)印件（新測(cè)）、地籍圖（根據(jù)測(cè)繪院測(cè)繪報(bào)告附圖更改原地籍圖并加上房屋）、商品房計(jì)劃（投資、施工、配套）、土地使用權(quán)出讓合同（復(fù)印）、房屋維修基金發(fā)票（復(fù)印件）。? 辦證提交的資料有：

申請(qǐng)書、委托書（原件）、法人身份證明書、經(jīng)辦人身份證明、營業(yè)執(zhí)照（復(fù)印）、法人代表經(jīng)辦人身份證（復(fù)印）、計(jì)委批文、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附圖項(xiàng)目表（原件）、房產(chǎn)測(cè)量報(bào)告書（原件）、單位質(zhì)量綜合評(píng)定表或質(zhì)量核定證明書、房屋交付使用證明（原件）、門牌編號(hào)、房屋維修基金發(fā)票（原件）、地籍圖（根據(jù)測(cè)繪院測(cè)繪報(bào)告附圖更改原地籍圖并加上房屋）二套。同時(shí)應(yīng)提交已辦好的房地產(chǎn)權(quán)證土地部分。

二、配套工作的特點(diǎn)

（1）兩條主線

? 一是設(shè)計(jì)方案不斷調(diào)整完善。從立項(xiàng)到項(xiàng)目竣工驗(yàn)收，整個(gè)設(shè)計(jì)過程經(jīng)歷了創(chuàng)意、初步設(shè)計(jì)、擴(kuò)大初步設(shè)計(jì)、優(yōu)化設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、施工設(shè)計(jì)變更等各個(gè)階段，它是其他各項(xiàng)工作展開的前提，又要根據(jù)其他各項(xiàng)工作的要求不斷調(diào)整完善。

? 二是各類證照的辦理。前期配套工作的落腳點(diǎn)就是各類證照齊全、經(jīng)營合法。整個(gè)項(xiàng)目從頭至尾要辦理的主要審批、證照包括：立項(xiàng)批復(fù)、選址意見書、可行性研究報(bào)告批復(fù)、擴(kuò)初批復(fù)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、設(shè)計(jì)方案批復(fù)、建設(shè)用地批準(zhǔn)書、配套及新開工計(jì)劃批復(fù)、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、預(yù)售許可證、交付使用許可證、房地產(chǎn)權(quán)證等。

? 這兩條主線相互交織、相互影響，設(shè)計(jì)的成熟度要滿足各類證照的辦理，而辦理各類證照的過程又不斷促進(jìn)設(shè)計(jì)進(jìn)一步深化完善。（2）環(huán)節(jié)眾多，計(jì)劃先行

粗略統(tǒng)計(jì)，前期配套工作需接觸的單位、部門在40家以上，各個(gè)單位和部門對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目均有不同的要求或提供不同的服務(wù)，因此有必要了解各個(gè)單位和部門的職能，根據(jù)實(shí)際工作進(jìn)度，未雨綢繆。

（3）廣交朋友是前期配套工作的推進(jìn)劑

積極與各個(gè)單位和部門的有關(guān)人員協(xié)調(diào)關(guān)系，廣交朋友，可以迅捷地辦妥各項(xiàng)手續(xù)，甚至先上船后補(bǔ)票。

（4）成本控制有較大余地

各個(gè)單位和部門收取的費(fèi)用有部分是有調(diào)整余地的，比如規(guī)費(fèi)、服務(wù)費(fèi)費(fèi)率的選取；相關(guān)設(shè)施的減免；回避實(shí)際建筑面積；利用相關(guān)政策減免補(bǔ)償費(fèi)、增容費(fèi)等。做好上述工作的關(guān)鍵應(yīng)是要做好協(xié)商和調(diào)查工作。

（5）特別需要細(xì)心和耐心（6）重大事項(xiàng)需上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)支持

三、配套工作應(yīng)避免出現(xiàn)的問題

（1）各項(xiàng)調(diào)查工作不深入，信息不準(zhǔn)確，影響決策；（2）設(shè)計(jì)與辦理證照未能協(xié)調(diào)一致，影響整體工作進(jìn)度；（3）審核、征詢意見反饋不及時(shí)，影響設(shè)計(jì)工作；（4）審圖不細(xì)或提供資料不全，造成工作重復(fù)；

（5）預(yù)見性不夠，計(jì)劃不周，造成時(shí)間緊迫，工作難度加大；（6）相關(guān)政策、規(guī)范、環(huán)節(jié)不熟悉，多走冤枉路；（7）只圖辦事順利，不求費(fèi)用、成本控制；（8）責(zé)任心不夠，小錯(cuò)不斷；

（9）工作態(tài)度不熱情，社交面不廣或協(xié)調(diào)力度不夠，容易碰釘子。（10）不求上進(jìn)或精益求精，只圖交差了事。

第三篇：工程項(xiàng)目前期策劃

工程策劃是指把工程項(xiàng)目建設(shè)意圖轉(zhuǎn)換成定義明確、系統(tǒng)清晰、目標(biāo)具體且富有策劃性運(yùn)作思路的高智力系統(tǒng)活動(dòng)。包括建設(shè)前期項(xiàng)目系統(tǒng)構(gòu)思策劃、建設(shè)時(shí)間項(xiàng)目管理策劃和項(xiàng)目建成后的運(yùn)營策劃等。工程項(xiàng)目的前期策劃工作,包括項(xiàng)目的構(gòu)思、情況調(diào)查、問題定義、提出目標(biāo)因素、建立目標(biāo)系統(tǒng)、目標(biāo)系統(tǒng)優(yōu)化、項(xiàng)目定義、項(xiàng)目建議書、可行性研究、項(xiàng)目決策等。精心的策劃是實(shí)現(xiàn)科學(xué)決策的重要保證,也是實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)、提高工作效率的重要保證。

1、項(xiàng)目前期策劃的過程

1.1 項(xiàng)目前期策劃過程的系統(tǒng)性

(1)工程項(xiàng)目構(gòu)思產(chǎn)生和選擇。

任何工程項(xiàng)目都起源于項(xiàng)目的構(gòu)思。而構(gòu)思產(chǎn)生于解決上層系統(tǒng)(如國家、地方、企業(yè)、部門)問題的期望,或?yàn)榱藵M足上層系統(tǒng)需要,成為實(shí)現(xiàn)上層系統(tǒng)的戰(zhàn)略目標(biāo)和計(jì)劃等。這種構(gòu)思可能很多,人們可以通過許多途徑和方法(即項(xiàng)目或非項(xiàng)目手段)達(dá)到目的,那么必須在它們中間作選擇,并經(jīng)權(quán)力部門批準(zhǔn),以作進(jìn)一步研究。

(2)項(xiàng)目的目標(biāo)設(shè)計(jì)和項(xiàng)目定義。

這一階段主要通過進(jìn)一步研究上層系統(tǒng)情況和存在的問題提出項(xiàng)目的目標(biāo)因素,進(jìn)而構(gòu)成項(xiàng)目目標(biāo)系統(tǒng),通過對(duì)目標(biāo)的局面說明形成項(xiàng)目定義。這個(gè)階段包括如下工作:

①情況的分析和問題的研究。②項(xiàng)目的目標(biāo)設(shè)計(jì),③項(xiàng)目的定義;④項(xiàng)目的審查。

(3)可行性研究。

即提出實(shí)施方案,并對(duì)實(shí)施方案進(jìn)行全面的技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證,看能否實(shí)現(xiàn)目標(biāo)。它的結(jié)果作為項(xiàng)目決策的依據(jù)。

1.2 項(xiàng)目前期策劃過程的科學(xué)性

(1)工程項(xiàng)目構(gòu)思產(chǎn)生基于對(duì)客觀環(huán)境的評(píng)估與預(yù)測(cè),并非來源于某些部門、企業(yè)及個(gè)人的感性思維。

(2)工程項(xiàng)目的目標(biāo)設(shè)計(jì)必須經(jīng)過詳細(xì)的推敲。因?yàn)榉较蛐藻e(cuò)誤將會(huì)導(dǎo)致整個(gè)項(xiàng)目的失敗,而且這種失敗常常是無法彌補(bǔ)的。

(3)可行性研究必須建立在大量的技術(shù)數(shù)據(jù)分析與技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證的基礎(chǔ)上,為工程項(xiàng)目作決策,其中包括項(xiàng)目發(fā)展階段性的技術(shù)分析評(píng)估提供了可靠的保證。

2、項(xiàng)目前期策劃的重要作用

項(xiàng)目的前期策劃工作主要是產(chǎn)生項(xiàng)目的構(gòu)思,確立目標(biāo),并對(duì)目標(biāo)進(jìn)行論證,為項(xiàng)目的批準(zhǔn)提供依據(jù)。它是項(xiàng)目的關(guān)鍵。它不僅對(duì)項(xiàng)目的整個(gè)生命期,對(duì)項(xiàng)目實(shí)施和管理起著決定性作用,而且對(duì)項(xiàng)目的整個(gè)上層系統(tǒng)都有極其重要的影響。

2.1 前期策劃是項(xiàng)目方向問題確立的依據(jù)

項(xiàng)目的構(gòu)思和項(xiàng)目的目標(biāo)是確立項(xiàng)目方向問題。工程項(xiàng)目是由目標(biāo)決定任務(wù),由任務(wù)決定技術(shù)方案和實(shí)施方案或措施,再由方案產(chǎn)生工程活動(dòng),進(jìn)而形成一個(gè)完整的項(xiàng)目系統(tǒng)和項(xiàng)目管理系統(tǒng)。所以項(xiàng)目目標(biāo)規(guī)定著項(xiàng)目和項(xiàng)目管理的各個(gè)階段和各個(gè)方面,形成一條貫穿始終的主線。如果目標(biāo)設(shè)計(jì)出錯(cuò),就會(huì)產(chǎn)生:工程建成后達(dá)不到預(yù)期效果-運(yùn)營費(fèi)用高:效益低,競爭力相對(duì)弱;項(xiàng)目目標(biāo)在工程建設(shè)過程中不斷變動(dòng)造成投資超支、超工期等問題。

2.2 前期策劃對(duì)整個(gè)項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵

項(xiàng)目的建設(shè)必須符合市場的需要,解決市場供需存在的問題。如果上馬一個(gè)項(xiàng)目,其結(jié)果不能實(shí)現(xiàn)企業(yè)目標(biāo)或不能為企業(yè)創(chuàng)造效益,就會(huì)成為企業(yè)的包袱,導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)損失,進(jìn)而影響企業(yè)的發(fā)展。

2.3 項(xiàng)目前期策劃應(yīng)注意的問題

1、在整個(gè)過程中必須不斷的進(jìn)行環(huán)境調(diào)查,并對(duì)環(huán)境發(fā)展趨向進(jìn)行合理的預(yù)測(cè)。環(huán)境是確定項(xiàng)目目標(biāo)、進(jìn)行項(xiàng)目定義、分析可行性的最重要影響因素,是進(jìn)行正確決策的基礎(chǔ)。

2、在整個(gè)過程中要有一個(gè)多重反饋的過程,要不斷地進(jìn)行調(diào)整、修改、優(yōu)化,甚至放棄原定的構(gòu)思、目標(biāo)或方案。

3、在項(xiàng)目前期策劃過程中階段決策是非常重要的。在整個(gè)過程中必須設(shè)置幾個(gè)決策點(diǎn),對(duì)分階段工作結(jié)果進(jìn)行分析、選擇。策劃是一種超前性的人類的思維過程。它是針對(duì)未來和未來發(fā)展及其結(jié)果所做的籌劃,能有效地指導(dǎo)未來工作的開展,并取得良好的成效。

3、工程項(xiàng)目前期管理中設(shè)計(jì)階段出現(xiàn)的問題及對(duì)策

工程項(xiàng)目前期管理是指工程建設(shè)中的項(xiàng)目決策階段,它包括:項(xiàng)目建議書、可行性研究報(bào)告、設(shè)計(jì)階段。設(shè)計(jì)階段又分為初步設(shè)計(jì)、技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)。設(shè)計(jì)階段是根據(jù)可行性研究報(bào)告提供的科學(xué)依據(jù),擬定修建原則,選定方案一對(duì)重大、復(fù)雜的技術(shù)問題通過科學(xué)實(shí)驗(yàn)、專題研究,落實(shí)技術(shù)方案·確定工程數(shù)量,提出文字說明和適應(yīng)施工需要的圖表資料。

3.1 存在的問題

在項(xiàng)目前期管理的設(shè)計(jì)階段由于國家法律、制度的缺失,建設(shè)單位對(duì)設(shè)計(jì)階段的認(rèn)識(shí)不到位,設(shè)計(jì)人員知識(shí)結(jié)構(gòu)不全面,缺乏經(jīng)濟(jì)思想造成工程項(xiàng)目投資控制不力、造價(jià)的失控。

3.2 對(duì)策

3.2.1 加強(qiáng)相關(guān)法律制度的建設(shè)和完善

為了使我國工程項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)入更健康、完善的軌道,應(yīng)該完善我國的法律、制度,在建設(shè)過程中不斷修改法律中不合理的地方,保障我國工程項(xiàng)目建設(shè)能在市場經(jīng)濟(jì)條件下順利發(fā)展。用法律的手段貫穿于整個(gè)工程的索賠與仲裁過程。

3.2.2 轉(zhuǎn)變管理觀念

我國工程項(xiàng)目管理都是屬于傳統(tǒng)管理模式而國際上工程項(xiàng)目管理模式都是屬于系統(tǒng)管理。傳統(tǒng)管理方法強(qiáng)調(diào)管理工作的專業(yè)化,把任務(wù)、職責(zé)、權(quán)限分得很清楚,但系統(tǒng)管理方法則更強(qiáng)調(diào)各類人員和各個(gè)部門之間的溝通、協(xié)調(diào)和綜合。前者較注重各個(gè)部門的高效率,而后者則以達(dá)到整個(gè)系統(tǒng)的高效率為主要目標(biāo)。傳統(tǒng)管理方法強(qiáng)調(diào)指揮、命令、控制和匯報(bào),要有文件的傳遞形式予以保證。而系統(tǒng)管理方法則用信息流把各管理層次和不同的職能部門溝通起來,使物質(zhì)流與信息流保持一致和同步,保證信息的準(zhǔn)確性和及時(shí)性。與傳統(tǒng)管理方法不同,隨著系統(tǒng)工程理論和方法的發(fā)展,項(xiàng)目工程中的系統(tǒng)管理方法也愈來愈多地強(qiáng)調(diào)運(yùn)用系統(tǒng)模型,力求達(dá)到量化,能精確地表達(dá)多因素的實(shí)際行為狀況和各要素之間的相互關(guān)系。

3.2.3 提高項(xiàng)目管理人才標(biāo)準(zhǔn)

我國現(xiàn)有的項(xiàng)目管理人員大部分是技術(shù)出身。這些有技術(shù)背景的員工,在現(xiàn)代管理迅速發(fā)展的階段,要領(lǐng)導(dǎo)一個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)不是很容易的事了。因?yàn)?項(xiàng)目管理提供給人們的是一種解決問題的思路和方法。項(xiàng)目管理的方法是告訴人們?cè)趫F(tuán)隊(duì)合作的過程中如何加強(qiáng)每個(gè)個(gè)體之間橫向和縱向的銜接,是提供一種解決問題的工具。所以,必須提高項(xiàng)目管理人員的素質(zhì),進(jìn)行項(xiàng)目管理的培訓(xùn),改變他們重技術(shù)、輕管理的觀念,引進(jìn)最新的項(xiàng)目管理知識(shí)和方法,推行項(xiàng)目管理專業(yè)人員資格認(rèn)證制度,是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要,也是在世界市場對(duì)外承包項(xiàng)目和對(duì)國內(nèi)企業(yè)管理的迫切要求。

4、結(jié)束語

我們認(rèn)為“策劃”是為完成某一任務(wù)或?yàn)檫_(dá)到預(yù)期的目標(biāo),根據(jù)現(xiàn)實(shí)的各種情況與信息,判斷事物變化的趨勢(shì),圍繞活動(dòng)的任務(wù)或目標(biāo)這個(gè)中心,對(duì)所采取的方法、途徑,程序等進(jìn)行周密而系統(tǒng)的壘面構(gòu)思,設(shè)計(jì)選擇合理可行的行動(dòng)方式,從而形成正確的決策和高效的工作。由此可見,策劃是在現(xiàn)實(shí)所提供的條件的基礎(chǔ)上進(jìn)行的、具有明確的目的性、按特定程序運(yùn)作的系統(tǒng)活動(dòng)。很顯然,策劃是一種超前性的人類的思維過程。它是針對(duì)未來和未來發(fā)展及其結(jié)果所做的籌劃,能有效地指導(dǎo)未來工作的開展,并取得良好的成效。總之,精心的策劃是實(shí)現(xiàn)科學(xué)決策的重要保證,也是實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)、提高工作效率的重要保證。

參考書目

[1] 鄭寶平.城市建設(shè)理論研究.北京：國資委商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)中心，2011 ,(22)

[2] 陳貴華.對(duì)工程項(xiàng)目前期策劃決策和設(shè)計(jì)階段造價(jià)控制的思考.北京：中國鐵道學(xué)會(huì)出版社，2011,(3)

[3] 劉彥敏.簡析工程項(xiàng)目前期策劃.北京：科技日?qǐng)?bào)社，2010,(14)

第四篇：會(huì)所、配套設(shè)施工程竣工驗(yàn)收總結(jié)報(bào)告（范文模版）

廣州市 廣州市 廣州市 廣州市 廣州市 廣州市

第五篇：玉龍花園四期工程竣工驗(yàn)收方案

全州縣龍水鎮(zhèn)車底中心小學(xué)食堂工程

竣工驗(yàn)收方案

根據(jù)《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施施工工程竣工驗(yàn)收暫行規(guī)定》（建設(shè)部建建[2000]14號(hào)文）及相關(guān)法律、法規(guī)的要求，我單位受建設(shè)單位委托，特制定玉龍新都花園65#、67#樓工程竣工驗(yàn)收方案，請(qǐng)全州縣建設(shè)工程質(zhì)量安全監(jiān)督站實(shí)施監(jiān)督。

一、本工程完成情況：

1、已完成設(shè)計(jì)文件和合同約定的內(nèi)容；

2、涉及設(shè)計(jì)文件的重大變更，已由設(shè)計(jì)單位簽署認(rèn)可文件，并經(jīng)審圖機(jī)構(gòu)審查通過；

3、施工、監(jiān)理、勘察及設(shè)計(jì)單位分別提出了工程竣工報(bào)告、質(zhì)量評(píng)估報(bào)告和質(zhì)量檢查報(bào)告；

4、工程質(zhì)量控制資料已經(jīng)建設(shè)（監(jiān)理）單位核查并符合要求；

5、工程安全和功能檢驗(yàn)資料已經(jīng)建設(shè)（監(jiān)理）單位核查并符合要求；

6、住宅工程質(zhì)量分戶檢驗(yàn)已按要求完成相關(guān)驗(yàn)收工作，質(zhì)量合格。

7、專項(xiàng)工程（口樁基、口地下防水、口幕墻）已按要求辦完相關(guān)專項(xiàng)驗(yàn)收手續(xù)；

8、口二次裝修工程已按要求辦理了質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)；

9、已具備以下文件：

（1）規(guī)劃驗(yàn)收的合格證證明；

（2）消防工程的驗(yàn)收合格證明；

（3）防雷工程的驗(yàn)收合格證明。

二、竣工驗(yàn)收擬定時(shí)間：

計(jì)劃竣工驗(yàn)收時(shí)間擬定為2012年4月6日。

三、參加驗(yàn)收人員：

根據(jù)規(guī)定，我單位組成了竣工驗(yàn)收組，成員包括建設(shè)單位（項(xiàng)目）負(fù)責(zé)人：施工（含分包單位）、設(shè)計(jì)、監(jiān)理等單位（項(xiàng)目）負(fù)責(zé)人以及相關(guān)單位的技術(shù)、質(zhì)量負(fù)責(zé)人，驗(yàn)收組成員中土建、水電及其他安裝專業(yè)方面的人員已配齊，驗(yàn)收組組長由鄧輝庭擔(dān)任，具體人員名單附后。

參加竣工驗(yàn)收人員資格已核查，項(xiàng)目經(jīng)理及項(xiàng)目總監(jiān)理工程師與施工許可信息相符，設(shè)計(jì)單位項(xiàng)目負(fù)責(zé)人與設(shè)計(jì)文件信息相符。

四、竣工驗(yàn)收規(guī)范及相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)以及有關(guān)的法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件。

五、竣工驗(yàn)收程序及內(nèi)容：

1、建設(shè)、施工（含分包單位）、設(shè)計(jì)（勘察）、監(jiān)理等單位分別匯報(bào)工程項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量狀況、合同履約及執(zhí)行國家法律、法規(guī)和工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)情況；

2、驗(yàn)收組分為三部分分別進(jìn)行檢查驗(yàn)收：

（1）檢查工程實(shí)體質(zhì)量，并進(jìn)行必要的實(shí)測(cè)抽查；

（2）檢查工程建設(shè)參建各方提供的竣工資料；

（3）對(duì)建筑工程的使用功能進(jìn)行抽查、試驗(yàn)，包括口水壓、口通電、口通暖、口排污主管通球、口絕緣電阻、口接地電阻、口漏電跳閘測(cè)試、口室內(nèi)凈空尺寸等。

3、總監(jiān)理工程師負(fù)責(zé)組織完成單位：（子單位）工程觀感質(zhì)量檢查的評(píng)定和記錄；

4、對(duì)竣工驗(yàn)收情況進(jìn)行匯總討論，形成單位工程竣工驗(yàn)收結(jié)論，填寫《單位（子單位）工程竣工驗(yàn)收記錄》，驗(yàn)收組各方代表分別簽字、單位蓋章。

5、經(jīng)驗(yàn)收達(dá)不到竣工驗(yàn)收合格標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，驗(yàn)收組責(zé)成責(zé)任單位整改，待整改完成后，重新確定時(shí)間組織單位工程竣工驗(yàn)收；

6、當(dāng)竣工驗(yàn)收組各方不能形成一致竣工驗(yàn)收意見，由工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)裁決。

六、本方案抄送相關(guān)單位及驗(yàn)收組成員。

驗(yàn)收人員如下：

組長：

副組長：

成員：

桂林民泰建設(shè)管理項(xiàng)目有限公司2012年3月30日