第一篇：關于中心城區發展總部經濟調研報告

總部經濟是指一個區域利用一些特有的條件，吸引企業將總部在該區域集群，而將生產加工基地安排在具有比較優勢的其它地區，從而形成合理的價值鏈分工，并帶動該區域經濟發展的高端經濟形態。總部經濟概念提出后，引起了全國許多中心城市的強烈反響，紛紛將發展總部經濟作為城市產業結構升級的戰略選擇。目前北京、上海、深圳、廣州四市總部經濟最 發達，對“總部”的爭奪最為激烈。××中心城區發展總部經濟的優勢和劣勢何在？模式和路徑何方？筆者經過調研，略有管見。

一、優勢和劣勢的比較

根據總部經濟理論的有關原理，發展總部經濟需要具備基礎條件、商務設施、研發能力、專業服務、政府服務和開放程度等六大基本要素。圍繞基本要素，相比較周邊區域范圍而言：

（一）相對比較優勢

1、交通區位優勢。××是“長珠閩”的共同腹地，滬昆高速、贛粵高速、105國道、320 國道、京九鐵路、浙贛電氣化鐵路從境內穿過。中心城區距南昌昌北、長沙黃花機場均只有2個小時車程，并已納入上海、杭州、廣州８小時經濟圈。作為發展總部經濟必要的空中交通，××明月山機場將成為××占領贛西地區發展制高點的關鍵。××中心城區較為完善的立體式交通網絡，為發展總部經濟提供了便捷的交通條件。

2、產業基礎優勢。全市9個工業園均為國家批準的省級開發區。經過近年來的發展，全市已基本建成醫藥、紡織、鹽化工、煤電、建筑陶瓷、鞋革等6大特色產業基地，中心城區也已形成以醫藥、機械、機電汽摩配件、新型建材等為重點的支柱產業。這些特色產業基地的建立和一批支柱產業的發展壯大，為中心城區充分依托這些現有優勢企業的集聚發展，有效鼓勵引導相關企業的行政總部、營銷總部或結算中心入駐××提供了良好條件。

3、城市品牌優勢。良好的生態環境是××最大的品牌。××是全國第一批生態試點城市，具備既適宜投資興業又適宜居住的環境。近年來，中心城區已獲得五張國家級名片。目前正在大力實施“13579”工程和人口五年倍增計劃，致力打造中部最佳宜居城市，使××真正成為宜業的熱土、宜居的福地。隨著××對外知名度的進一步提高，生態宜居這一城市品牌將最有可能成為引進企業總部落戶××的一個賣點。

4、人力資源優勢。據統計，全市擁有勞動力總數達337 萬人。設在××的贛西實訓中心規模位居全省之首，年培訓能力達1萬人左右。尤其是中心城區設有××學院和××職業技術學院兩所全日制高校，其中，××學院是擁有800多萬人口的贛西地區唯一的一所本科大學，在校學生達1.6萬人；××職業技術學院在校學生達1.1萬人。這兩所高校將在人才培養和引進上為發展總部經濟提供有力保障。

5、興業成本優勢。除勞動力資源豐富外，××的特色礦產和農產品資源都非常豐富，土地、用水、用電等價格相對較低廉，企業職工年工資也大大低于沿海發達地區。

6、政策環境優勢。近年來，市委、市政府始終高度重視經濟發展環境的優化，大力推行政務公開和服務承諾制度，深化市直單位行政審批“兩集中、兩到 位”改革，著力解決市直部門“中梗阻”頑癥，嚴肅查處損害經濟發展環境的人和事，在去年的全省民主評議政風行風的52個行業、系統中，我市總評列全省第一名。

（二）相對比較劣勢

1、經濟實力不夠強。與全省相比，我市經濟總量偏小，人均水平較低。僅以去年為例，我市gdp總量和增幅分別列全省第5位和第9位；人均gdp只有萍鄉的54.8%、新余的38.1%。總體實力不強還表現在市本級經濟較薄弱，去年市本級財政總收入列全省倒數第二，只占南昌的6.67%、新余的20.8%。中心城區目前的經濟規模尚難以形成對企業總部落戶的吸引力。

2、配套服務不完善。××地處贛西內陸，不臨江不靠海，大宗貨物運輸只能通過鐵路和公路，不但貨物吞吐量小，且運輸成本高。中心城區到目前仍沒有大型的物流企業和現代物流市場，加上信息流不甚暢通等因素，一定程度上影響和制約了企業的發展。在服務行業方面，總體上仍處于初級發展階段，難以滿足較高層次消費群體的需求，更無法對外產生吸引力。特別是在五星級大酒店、高爾夫球場等一些高端服務設施方面的空白，難以讓企業高管人員在××真正進得來、留得住，這也成為加快總部經濟發展的一大“軟肋”。

3、金融服務水平較低。一個地方發展總部經濟，需要這個地方在資金信貸、企業融資、資金結算等方面有方便快捷的優勢。就當前中心城區來說，存在信貸總量相對較小與金融資源相對豐富不匹配、信貸投向分散與信貸需求集中不匹配、融資渠道單一與行政資源豐富不匹配等矛盾。以企業融資為例，目前中心城區企業中，僅有江特電機獲得交通銀行3000萬元貸款，占比不足全市異地融資（不含豐電）的5%。目前，除幾家國有商業銀行和農村信用社外，股份制銀行、合作銀行和跨區域的其他商業銀行及其辦事機構在中心城區還是空白，這不僅限制了企業的融資渠道，也給企業在資金結算上帶來了不便。

4、高端人才較為緊缺。發展總部經濟，需要大

批量的高級專門人才。總體上說，當前我市人才總量不大，高層次人才缺乏，尤其是企業所需的經營管理、熟練技術工人非常緊缺，且行業分布結構不盡合理的問題較突出。在人才引進上，也存在著“難引進、易外流”的現象。不少企業反映，由于中心城區人才市場發育不完善，人才管理工作相對滯后，使得許多企業普遍存在招工難的現象，特別是難以聘到企業緊缺的中高級管理和技術人才。

二、模式和路徑的探討

從以上分析可以看出，××中心城區發展總部經濟，具有一定的比較優勢和條件，但相對劣勢和差距不少，我們只有進一步理清思路，揚長避短，尋找自己的模式和路徑，才能不斷培育、發展和壯大總部經濟，不斷提高經濟增長質量，增強城市集聚力和輻射力。

1、明確發展思路。以打造中部地區最佳宜居環境為目標，以提升城市綜合服務功能和構建適宜創業發展、生活居住的軟硬環境為支撐，堅持市場主導與政府扶持相結合、本土培育與引進做強相結合、發展總部經濟與產業項目經濟相結合，加快現代服務業發展，努力建設區域性企業總部中心。尤其要重點吸引、扶持和培育與我市幾大支柱特色產業相關的總部企業入駐，加快形成具有比較優勢和核心競爭力的產業集群。經過5－10年的努力，建立比較完善的總部經濟發展環境、政策框架和服務體系。

2、制定發展規劃。按照總部經濟發展的基本規律和要求，充分調動市、區政府和企業三方共建的積極性，加快構建分工合理、功能突出、配套完善、優勢互補的總部企業區域布局。精心規劃宜陽新區、經濟開發區、明月山風景旅游名勝區的功能定位，宜陽新區以打造中心商務區為核心，強化金融、信息、中介、商貿、會展等服務功能，吸引現代商業、金融、保險、咨詢、證券以及各類中介服務機構；××經濟開發區以生物醫藥、電子信息、機械裝備等主導產業為依托，集中設置企業管理總部、研發中心、設計中心、成果孵化中心等建設項目以及物流配送中心、培訓中心等職能型總部；明月山風景名勝區主要定位為休閑娛樂區，進一步加快完善酒店、娛樂、餐飲、住宿等配套服務設施，大力發展休閑、娛樂、健身、旅游等現代服務業。

3、出臺優惠政策。借鑒外地促進總部經濟發展的成功做法，抓緊制定促進總部經濟發展的有關扶持措施，細化促進總部經濟的配套政策，形成政策合力。在出臺扶持總部經濟的有關政策時，一是在稅收優惠上，要在××經濟開發區招商引資優惠政策的基礎上，再適當放寬；二是在辦公條件上，要提供舒適的場地、場所，并在房產過戶時給予一定的減免，在擬規劃的商務集中辦公區，要預留部分地塊，用于建造商務辦公樓的建設用地，必要時為其免費提供辦公場地；三是在生活條件上，對引入的企業總部的領導、員工及家屬子女在轄區內落戶、就業、就學等方面給予一定關照和減免；四是在金融服務上，給予總部企業優先信貸、融資，上門服務；五是在資金獎勵上，設立總部經濟發展專項資金，對企業集團總部遷入××的直接給予獎勵。同時要注重政策的連續性和穩定性，切實增強總部企業對××的信心。在具體工作中對有可能把總部遷入××的大公司、大集團，例如寶成鞋業、百神藥業、金特建材等，要列出單子并組織力量，有針對性地靠上做工作。

4、加大引進力度。突出以××經濟開發區為平臺，以具有較好基礎、形成一定規模的產業（如以濟民可信、仁和藥業等為龍頭的醫藥產業，以江特電機、沃得集團等為龍頭的機電產業）為依托，積極引進一批國內、省內知名企業入駐××設立地區總部或分支機構；積極引導一批國內外名牌產品在××設立總經銷或分銷中心（贛西片區）；鼓勵跨國公司和國內知名公司在××設立物流、信息、會計審計、投資顧問、咨詢評估、法律服務、會議展覽等中介服務企業總部。具體操作上可采取“內強外引”的辦法：一是大力支持市內企業特別是龍頭企業或具有一定規模的企業做大做強，鼓勵其總部設立在中心城區；二是采取分拆引進方式，對于轄內企業，如高安、豐城大型建筑陶瓷企業、上高鞋革企業、奉新紡織企業等，利用中心城人才、行政、運輸、市場方面的優勢，引導其將行政總部、銷售總部和研發中心遷至中心城區；三是積極鼓勵××籍在外創業成功人士將企業總部遷至中心城區或設立分支機構，為家鄉經濟發展貢獻力量。

5、完善配套服務。大力提升現代服務業水平，尤其要有意識地搞好五星級酒店、高爾夫球場等一批高端服務設施的規劃和建設。在加大對市內物流企業的整合扶持力度，鼓勵其做大做強的同時，積極做好大型物流公司的引進工作，加快推進贛西物流中心以及省級建筑陶瓷專業市場的建設，使中心城區成為全市和贛西片區物流的集散中心。鼓勵和引導外埠商業銀行、證券、保險、信托等在中心城區設立分支機構或辦事處，抓緊市農村商業銀行的組建，加大融資模式（如借鑒推廣奉新縣孵化式融資模式）創新力度，使中心城區成為全市的金融網點中心、生態示范中心和產品創新中心，為總部企業的引進和發展提供良好的金融服務。大力整合扶持企業上市的政策和資金資源，支持總部企業利用資本市場進行融資，積極協調解決總部企業在境內外上市融資過程中的問題。加大總部企業緊缺人才的引進和培養力度，建立總部人力資源貯備庫，盡快使中心城區成為贛西區域性的人才集聚中心、人才信息中心和人才配置中心。

6、優化政務環境。建立總部經濟發展聯席會議制度，聯席會議召集人由政府主要領導擔任，市直有關職能部門任聯席會議成員，負責制定促進總部經濟發展的政策，統籌總部企業的認定，審定有關補貼和獎勵，協調處理總部經濟發展的重大問題。從市直部門抽調一些業務精、事業心強的同志，組建專門的工作班子，做好總部已進駐和有進駐意向企業的跟蹤、聯絡和日常協調等服務工作。加強對總部經濟的運行分析和監管，建立總部經濟統計分析核算制度，全面準確掌握我市總部經濟發展狀況。繼續優化政務環境，增強政府的服務功能，尤其是工商、稅務、金融、商檢等職能部門要圍繞培育和引進總部經濟目標，靈活掌握政策，簡化辦事程序，提高辦事效率，注重協調配合，切實做到多服務、少設卡，多說行、少說不，使本地民營企業真正做得大、長得高，外地企業總部真正引得進、留得住。

第二篇：關于中心城區發展總部經濟調研報告

總部經濟是指一個區域利用一些特有的條件，吸引企業將總部在該區域集群，而將生產加工基地安排在具有比較優勢的其它地區，從而形成合理的價值鏈分工，并帶動該區域經濟發展的高端經濟形態。總部經濟概念提出后，引起了全國許多中心城市的強烈反響，紛紛將發展總部經濟作為城市產業結構升級的戰略選擇。目前北京、上海、深圳、廣州四市總部經濟最

發達，對“總部”的爭奪最為激烈。××中心城區發展總部經濟的優勢和劣勢何在？模式和路徑何方？筆者經過調研，略有管見。

一、優勢和劣勢的比較

根據總部經濟理論的有關原理，發展總部經濟需要具備基礎條件、商務設施、研發能力、專業服務、政府服務和開放程度等六大基本要素。圍繞基本要素，相比較周邊區域范圍而言：

（一）相對比較優勢

1、交通區位優勢。××是“長珠閩”的共同腹地，滬昆高速、贛粵高速、105國道、320 國道、京九鐵路、浙贛電氣化鐵路從境內穿過。中心城區距南昌昌北、長沙黃花機場均只有2個小時車程，并已納入上海、杭州、廣州８小時經濟圈。作為發展總部經濟必要的空中交通，××明月山機場將成為××占領贛西地區發展制高點的關鍵。××中心城區較為完善的立體式交通網絡，為發展總部經濟提供了便捷的交通條件。

2、產業基礎優勢。全市9個工業園均為國家批準的省級開發區。經過近年來的發展，全市已基本建成醫藥、紡織、鹽化工、煤電、建筑陶瓷、鞋革等6大特色產業基地，中心城區也已形成以醫藥、機械、機電汽摩配件、新型建材等為重點的支柱產業。這些特色產業基地的建立和一批支柱產業的發展壯大，為中心城區充分依托這些現有優勢企業的集聚發展，有效鼓勵引導相關企業的行政總部、營銷總部或結算中心入駐××提供了良好條件。

3、城市品牌優勢。良好的生態環境是××最大的品牌。××是全國第一批生態試點城市，具備既適宜投資興業又適宜居住的環境。近年來，中心城區已獲得五張國家級名片。目前正在大力實施“13579”工程和人口五年倍增計劃，致力打造中部最佳宜居城市，使××真正成為宜業的熱土、宜居的福地。隨著××對外知名度的進一步提高，生態宜居這一城市品牌將最有可能成為引進企業總部落戶××的一個賣點。

4、人力資源優勢。據統計，全市擁有勞動力總數達337 萬人。設在××的贛西實訓中心規模位居全省之首，年培訓能力達1萬人左右。尤其是中心城區設有××學院和××職業技術學院兩所全日制高校，其中，××學院是擁有800多萬人口的贛西地區唯一的一所本科大學，在校學生達1.6萬人；××職業技術學院在校學生達1.1萬人。這兩所高校將在人才培養和引進上為發展總部經濟提供有力保障。

5、興業成本優勢。除勞動力資源豐富外，××的特色礦產和農產品資源都非常豐富，土地、用水、用電等價格相對較低廉，企業職工年工資也大大低于沿海發達地區。

6、政策環境優勢。近年來，市委、市政府始終高度重視經濟發展環境的優化，大力推行政務公開和服務承諾制度，深化市直單位行政審批“兩集中、兩到位”改革，著力解決市直部門“中梗阻”頑癥，嚴肅查處損害經濟發展環境的人和事，在去年的全省民主評議政風行風的52個行業、系統中，我市總評列全省第一名。

（二）相對比較劣勢

1、經濟實力不夠強。與全省相比，我市經濟總量偏小，人均水平較低。僅以去年為例，我市gdp總量和增幅分別列全省第5位和第9位；人均gdp只有萍鄉的54.8%、新余的38.1%。總體實力不強還表現在市本級經濟較薄弱，去年市本級財政總收入列全省倒數第二，只占南昌的6.67%、新余的20.8%。中心城區目前的經濟規模尚難以形成對企業總部落戶的吸引力。

2、配套服務不完善。××地處贛西內陸，不臨江不靠海，大宗貨物運輸只能通過鐵路和公路，不但貨物吞吐量小，且運輸成本高。中心城區到目前仍沒有大型的物流企業和現代物流市場，加上信息流不甚暢通等因素，一定程度上影響和制約了企業的發展。在服務行業方面，總體上仍處于初級發展階段，難以滿足較高層次消費群體的需求，更無法對外產生吸引力。特別是在五星級大酒店、高爾夫球場等一些高端服務設施方面的空白，難以讓企業高管人員在××真正進得來、留得住，這也成為加快總部經濟發展的一大“軟肋”。

3、金融服務水平較低。一個地方發展總部經濟，需要這個地方在資金信貸、企業融資、資金結算等方面有方便快捷的優勢。就當前中心城區來說，存在信貸總量相對較小與金融資源相對豐富不匹配、信貸投向分散與信貸需求集中不匹配、融資渠道單一與行政資源豐富不匹配等矛盾。以企業融資為例

第三篇：中心城區房地產業發展情況調研報告

當前，××中心城區房地產業發展減緩，出現了房屋滯銷、有價無市等現象。如何促進××中心城區房地產業持續穩定健康發展，成為擺在我們面前急需破解的重要課題。

一、房地產業發展現狀

據國家發改委公布的統計數據顯示，今年1-7月，全國房地產銷售面積27743萬平方米，同比下降10.8%；在我國東南部某些地區，房價降幅從10%到40%不等。在房市房價低迷的影響下，全國土地供應總量同比減少25.27%，供應的土地也并未能如期成交。上半年以來，我國各地頻繁發生退地事件，招拍掛地塊不斷遭到流拍。

××中心城區房價目前尚未偏離正常幅度，比豐城、樟樹略低，比高安略高，比萍鄉、新余城區房價低10%左右。然而，1-8月，××中心城區商品房銷售面積37.31萬平方米，同比下降44%。同時，1-9月中心城區共出讓土地18宗，面積363.1畝，同比下降79%；成交金額27860.29萬元，同比下降59%。××中心城區樓市低迷，主要是由于全球房地產業發展滯緩、國家宏觀調控、媒體大肆宣傳、購買者理性應對持觀望態度等原因造成。

二、××房地產發展的依賴條件

房地產市場發展的原動力是工業化、城市化推進和居民收入增加，三者共同作用推動房地產市場發展。

1、工業化進程的快慢。工業化進程的快慢直接影響、限制房地產業的發展。一方面，工業化促進房地產其他動力要素的發展，如人口城市化率、財政收入增加、居民收入增長、第三產業發展等；另一方面，工業化與房地產息息相關，兩者相互促進，這種相關性在工業化由初期向中期邁進的加速時期表現得尤為明顯。美國經濟學家西蒙·庫茲涅茨研究表明，二產增加值占gdp比重達到40%-60%時，工業化進入中期。2007年，××三產比例為22.23:50.25:27.52，第二產業比重首次突破50%，其中工業增加值占gdp比重達到42.9%。從數據上看，××已經進入工業化中期。

2、城市化進程的快慢。城市化進程的快慢與房地產業的發展狀況有直接的正相關性。一方面，城市化進程推動房地產業蓬勃發展；另一方面，房地產業的健康發展有助于聚集更多的人氣，提高城市化水平。近年來，我市為做大做強中心城區，繁榮房地產市場，出臺并實施了一系列舉措，從打造“江南生態休閑城市”到建設“中部地區最佳宜居城市”，從全面推進“三大戰役”到利用3年時間全面實施“13579”綠色工程，從實施“一心三軸五組團”發展戰略到全面實施人口倍增計劃等等，中心城區發生了翻天覆地的變化。2007年，××中心城區面積45平方公里，比2000年擴大26平方公里；城市化率為35.62%，比2000年提高10.82%。世界發展歷程表明，當城市化率在30%－60%時，城市化進程處于高速發展階段；當城市化高速發展時，房地產業也將高速發展。目前，××中心城區現有人口27萬左右，根據城市化發展人口5年倍增計劃，2012年人口將達50萬人。如果新增人口有60%要買房，按人均25平方米計算，到2012年需要的住房面積為345萬平方米，每年需要69萬平方米。隨著城市化進程的加快，這一數字還將擴大。因此，××房地產市場 “低迷” 是暫時的，從長遠來看，隨著全國房地產業調整結束，××房地產業也必將迎來一個較長的快速發展期。

3、居民收入增長的快慢。居民收入增長的快慢直接影響房屋價格的高低。2000年，××居民消費觀念仍停留在“居者有其屋”。八年來，隨著居民收入的快速增長，城鎮居民住房消費需求也不斷增長，消費觀念從原來的“居者有其屋”轉變為“居者優其屋”，住房價格也一路攀升，從最初的350元左右上漲到現在的2400元左右，××房地產業空前繁榮。2007年，××人均gdp為1242美元（按照2007年平均匯率1美元兌換7.6039元人民幣計算）。依據國際統計經驗數據，當人均gdp在800－4000美元時，房地產市場將進入高速發展期。據此推算，××房地產市場正處于高速發展期。若按年均8%的gdp增長率計算，達到人均gdp4000美元需要14年時間，也就是說，××房地產市場快速發展還將持續14年。此外，由于××撤區設市時間較晚，居民消費的比重低于同等發展程度的城市，房地產市場發展的“黃金期”還將更長。

三、幾點建議

近期，國家陸續出臺了一系列政策，如居民首次購房最低首付款比例從30%減至20%，個人買賣住房暫免征收印花稅、免土地增值稅，個人住房公積金貸款各檔次利率下調0.27百分點，首次購買90平米以下住房契稅從3%－5%統一下調到1%。為使××房地產業發展盡快

擺脫低迷狀況，在用好用足國家政策的基礎上，建議從以下幾個方面激活房地產業發展。

1、繼續穩定房價。××房地產業在理論探討、產業培育、企業發展、消費引導等方面都有二線城市的“后發優勢”，市場相對健康，其發展應以“穩定”為主基調。在此前提下，政府既可以靈活地運用國家出臺的扶持政策、財稅措施進行調節，也可以成立房地產協會等民間

組織，約定房屋價格降幅底線，避免價格巨大波動。同時，積極引導、鼓勵企業主動采取措施贏得市場，實現政府、開發商、老百姓“多贏”的格局。

2、控制供地規模。2007年，××中心城區出讓土地面積1792.771畝，房地產市場投放量達到2004、2005、2006三年總和，在一定程度上沖擊了房地產業健康發展。因此，要嚴格控制供地規模，房地產開發規模每年開發要控制在40萬平方米左右。一方面，要建立科學合理的土地投放機制，按照“控制總量、協調發展”的原則，以銷定量出讓土地，維護房地產市場秩序。另一方面，要建立房地產聯席會議制度，由市政府分管領導主持，市政府辦、發改委、國土、城建、房產等相關部門參加，制定房地產開發計劃、土地供應計劃，確定開發建設規模、區域分布及結構比例、基礎設施配套建設項目。同時，調節城市投資規模，控制國民經濟和城市發展節奏，使城市土地資源配置和房地產業效益都達到最優化。

3、加大扶持力度。一是對房地產信貸資金實行區別對待。鼓勵和引導金融機構支持房地產業發展，對開發企業資質好、自有資金比例高、房屋性價比高和銷售前景較好的房產項目，加大信貸支持力度。二是適度下調土地競買保證金的比例。根據不同地段、不同時期以及客戶情況，適當降低交易起始價。三是適當放寬項目開竣工期限。四是調整商品房預售許可條件。對開發企業完成項目用地的征地拆遷、建筑報建、開始房屋基礎全面施工、確定施工進度和竣工交付日期的，可給予辦理商品房預售審批手續。五是清理房產稅費。對房地產開發過程規費進行一次清理，沒有政策規定的堅決取消，能降低標準的盡量降低標準，能后置的盡量后置，能放開的堅決放開。

4、出臺購房優惠政策。一是推出買房落戶新政。對外來人口在中心城區購房面積在90平方米以上，可辦理家庭成員的常住戶口。二是放寬公積金貸款幅度。對收入穩定、信用良好的個人第一次購房，可適度放寬貸款比例。三是延長公積金貸款期限。貸款期限不超過借款人夫妻雙方遲退休者法定退休年限。四是適度下調購房首付比例。五是實行購房退稅或減免稅費。如對個人購買相應區域內普通商品房、存量房的，按所繳納的契稅、印花稅地方體制分成部分“給予全額補貼”。

5、調整經濟適用房和廉租房政策。2007年，××中心城區經濟適用住房建設總量為8萬平方米，銷售最高限價為960元/平方米，遠低于商品房市場均價。要調整經濟適用房政策，全面推行保障性住房分配貨幣化。經濟適用住房全面推行貨幣補貼方式，停止實物分配。具有經濟適用住房購買資格的城市居民，在購買普通商品房時，由政府給予貨幣補貼。廉租住房堅持租賃補貼為主，實物配租以及租金核減為輔方式，適時提高廉租住房保障標準，擴大租賃補貼保障范圍，做到應保盡保。

6、加大土地收儲力度。土地儲備的運作基于市場未定的預期，在一定的時期內，市場會保持穩定的供給量，政府持有土地對住房價格的穩定作用大于其他利好政策對住房價格的促進作用。在房地產市場暫時低迷時，政府可以“反彈瑟琶”，將城市規劃擴建新增土地、城區內分散的閑置土地、無使用權人的土地、土地使用期已滿的土地、未按合同要求使用或無力開發的土地，采取依法征收、征用、收購、收回等方式，統一儲備起來，以規避風險、延后開發，獲取土地增值收益，保護房地產業發展的穩定。

第四篇：中心城區公共交通調研報告

中心城區公共交通調研報告

（2017年11月）

公共交通是重要的城市基礎設施和公益事業，關系到市民生活、整體形象、文明程度和環境質量。隨著我市中心城區規模快速擴大，機動車保有量迅速增加，城市交通擁堵、群眾出行不便等問題日益突出。近年來，為解決城區公共交通問題，市政府統一調度，各部門密切配合，積極落實優先發展公共交通政策，不斷優化城市路網和停車系統，加強智能交通控制系統建設，倡導文明綠色出行，公共交通取得長足發展。

一、我市城區交通發展基本情況

近年來，我市把優先發展城區公共交通做為工作重中之重，加大基礎設施建設，科學優化交通組織，努力提升服務水平，城區公共交通取得較快發展。

一是市區交通組織漸趨合理。近年來，對市區26個支路的交通組織進行優化再造，對市區260公里的道路交通設施進行完善，調整和新增交通信號燈178處、交通隔離護欄58.8公里、完善道路交通標志1686個、交通標線256公里、在學校周邊等路段新增減速雨帶21組，增設了10余處接送學生車輛專用車道提示牌等，有效規劃行車流，減少擁堵節點，市區交通組織更趨合理。

二是智能交通服務水平顯著提升。目前，市區173處路口的信號控制系統、104處電子警察、24處高清卡口、16處交通誘導屏、161處監控球機以及交警指揮中心機房和后臺管理系統已經投入運行，智能交通管控系統已經發揮功效。市區公交運行采用GPRS公交智能調度系統、GPS衛星定位自動報站系統、智能公交APP和IC卡收費系統，提高公交準點率和便捷性，在高鐵東站等主要場站安裝了公交電子站牌，使乘客能夠及時了解相關線路運營信息，方便乘客換乘和出行。

三是公交網絡逐步健全。中心城區現有營運公交車輛700輛，年輸送乘客近4000萬人次，萬人擁有公交車數量達到7.3標臺，營運線路41條，線路總長度800余公里，基本覆蓋中心城區主要干支道路。2016、17年，先后新增、更新公交車400余輛，其中80%為高新能源公交車，公交形象明顯改觀。

四是形成市政府統一管理，各部門密切合作的城市交通發展模式。市政府相關部門為發展城市交通、緩解交通擁堵做了大量卓有成效的工作。市財政局及時撥付公交企業中央財政燃油補貼及省清潔能源車輛補助款，將老年人、殘疾人及現役軍人、學生等特殊人群乘坐公交補助列入財政預算；市國土資源局積極落實新能源公交保養場用地，對城區6處公交場站建設前期土地問題給予支持；市住建局加快道路改造力度，對現有不合理路網進行改擴建，從而全面提升通行效率，通過加快人行道、非機動車道的改造步伐，為倡導低碳、綠色交通提供硬件支撐。市規劃局優——

化、完善停車系統和自行車專用車道規劃，積極開展公交場站建設前期工作；市交通運輸局累計補助公交車輛購置款2000萬元，牽頭編制公交發展專項規劃，及時調度開通新的公交線路，實現新、老城區公交高效對接，先后開通了德平105路、德陵104路城際公交，為促進區域經濟社會發展發揮了重要作用，全面實行IC卡收費乘車，積極推進交郵IC卡代售點合作和全國交通一卡通，落實老年人、殘疾人、現役及傷殘軍人、學生等特殊群體優待免費乘車政策，落實大氣污染紅色預警期間免費乘坐公交政策，開通了行政中心通勤班線和故城機場擁軍專線兩條公益線路，經濟與社會效益明顯；市城管執法局采取五項措施加強交通擁堵問題整治，一是加強人行道停車管理，規范車輛停放，二是嚴管主干道，加大對違章占道亂擺賣行為的清理，三是規范施工圍擋，最大限度減少施工作業對交通的影響，四是調整環衛作業時間，清掃保潔作業規避交通高峰，五是對影響交通指示的樹木進行修剪，確保車輛順暢通行；市公安局交警支隊大力加強道路交通指揮疏導，全力加快智能交通建設，提高交通管理科技水平，確保重點路段、易堵路段、重要區域、施工路段、高峰時段管控到位，在遇有交通擁堵時，指揮協調公交先行，交通事故現場快速處置，保障城區道路交通安全暢通和城區道路整治重點工程順利實施。

二、存在的問題與不足

雖然我市公共交通發展取得一定成績，但是與城市發展需要

相比，與人民群眾出行要求相比，還存在著許多問題和不足。通過調研，這些問題和不足主要體現在：

一是市區路網結構不盡合理。在城市建設過程中，由于歷史條件的限制等原因，城建規劃與城區道路交通的可持續發展還沒有完全協調統一。從城區主要功能分布來看，生活區、商業區、學校等功能區扎堆，主要集中在老城區范圍內。由此導致各條道路交通流量飽和，交通擁堵頻繁。加之老城區道路狹窄，街道功能不健全，還存在不少斷頭路，過街天橋數量較少，路口平面交叉過于密集，大量人流與車流形成平面交叉，不能在空間上形成有效分離等諸多原因，嚴重影響了通行速度和通行能力。雖然近年來市政府花大力，積極加大市政交通基礎設施建設力度，但仍不能滿足交通流量的需求，經常導致交通高峰時段交通擁堵。

二是停車系統既有配建不足，路內停車比例過高。特別是在老城區的人民醫院、德百商場等大型公建設施周邊，每天的停車需求量相當大，但本身的配建泊位數遠遠不能滿足需求，停車供需矛盾相當突出，高峰時段更為明顯。頻繁的尋找車位大大增加了車輛在路網上的繞行距離，這些無效交通量又進一步增加了道路擁堵。目前，中心城區很多停車泊位都是擠占人行道、非機動車道劃出來的，對行人、非機動車通行影響很大，并且路內停車泊位比例過高，使本應以臨時停車為主的路內停車成為公共停車的主體，長時間占用道路資源及違章停車對動態交通產生很大影響。

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三是公交企業政策性虧損較重，基礎設施不足。由于公交價格一直執行低票價政策，票價成本倒掛，造成公交企業政策性虧損嚴重。公共汽車年虧損3000余萬元，中央財政燃油補貼后全年仍嚴重虧損。基礎設施不足主要表現在車輛更新和公交停車場站兩個方面。車輛更新主要靠市政府撥付中央燃油補貼、主管部門補助、職工集資、廠家賒銷、企業貸款等措施解決，籌集能力有限，制約車輛更新步伐。城市公交站場（停車保養場、樞紐站、首末站等）是重要的公益性基礎設施，對于完善公交網絡、提高運行效率、方便群眾換乘具有重要意義和作用。我市中心城區現有公交站場4處，占地面積70畝（含借用、租賃2處，占地20畝）。根據城市發展和市民出行需求，2017年中心城區公交車保有量將達到700多輛，公交站場面積應達到330畝。

四是中心城區沒有公交優先通行具體措施。隨著機動車數量的劇增，城市交通擁堵現象日益嚴重，由于中心城區沒有公交優先通行具體措施，直接造成公交車正班正點率下降，通行效率低，影響了市民的出行效率及乘公交出行的依賴性，公交效能沒有得到充分發揮。同時，根據我市公交線網布局情況，經開區、高鐵區、運河區主要公交線路大部分為中心城區延伸線路，通行效率均受主城區道路擁堵影響，三區內總體公交運行效率不高。

三、推進城市交通良性發展的目標和思路

（一）加大力度優化路網結構和泊位建管。一是進一步優化城市路網結構，加快道路改造力度，對現有不合理路網進行改擴

建，形成便捷快速、功能明晰的路網體系，從而全面提升通行效率。今年，通過對城建道路、背街小巷進行拓寬改造，將進一步改善城市路網結構，緩解城市交通壓力。二是進一步加快人行道、非機動車道的改造步伐，規劃自行車專用車道建設，建立安全、連續、舒適、暢通的行人、非機動車交通系統，為倡導低碳、綠色交通提供硬件支撐。三是進一步加強停車泊位建設與管理，根據目前中心城區機動車增長特點，圍繞停車設施建設、停車泊位施劃、違法停車查處等專門研究出臺政策措施，做到疏堵結合，整體提高停車設施規劃建設和管理水平。

（二）加快城區公共交通發展。綜觀公交發展較好的城市，普遍都在產業政策、稅費收繳、財政投入方面都給予傾斜，在企業體制和機制等方面進行較大改革，我省做的較好的地市有棗莊、濟寧等市。借鑒外市經驗，結合德州實際，我市近期公交發展的任務和目標是：每年新增100輛公交車，按照全市優先發展公共交通的意見，利用三年的時間，全面提升公交通行水平。一是加快公交車輛更新步伐，分階段更換老舊車輛。二是合理規劃建設公交樞紐場站、站亭、公交專用道等公共交通設施。三是在新建居住小區、開發區、大型公共場所等工程，公共交通設施同步設計、同步建設、同步竣工、同步交付使用。四是加快大容量公共交通設施建設，做好新老城區間的BRT公交線路前期工作，條件成熟后開工建設。

（三）落實優先發展公交政策。一是強化領導，成立優先發——

展公共交通工作領導機構,制定工作方案,明確責任分工,落實優先發展公共交通的各項措施和任務。二是建立規范的財政補貼長效機制、加大對公交車輛新增和更新的投入、實行適度傾斜的產業政策。三是將公交站點、停車場建設納入城市總體規劃，有效解決小區開發、舊城改造、道路建設中的公交場站建設問題。四是對公交場站建設用地實行行政劃撥，免收場站建設中所需的各種稅費。免除新增公交車輛的購置稅，減免企業營業稅或者實行先征后返。五是賦予公交車輛道路優先通行權，確保公交暢通。

第五篇：豐臺總部經濟調研

中關村（豐臺）總部基地調研報告

杭州市下城區經合辦

10月25日至27日，下城區經合辦隨杭州市經合辦赴北京中關村（豐臺）總部基地進行了調研考察。期間，我們聽取了總部基地的有關介紹，參觀了部分總部樓宇，走訪了一些入駐企業，并與總部基地市場部周宜晴主管、建龍鋼鐵行政部岳桂菊部長等進行了座談交流，基本了解了總部基地的建設情況，現將有關情況總結如下。

一、基本情況

中關村（豐臺）總部基地位于北京西四環與南四環交匯處，占地65公頃，總建筑面積140萬平方米，由中關村科技園區與英國道豐國際集團合作開發，是中關村有史以來最大的中外合資單體項目，也是我國首個總部經濟區。該項目建成后，將可吸納500家大型企業、2000家中小型企業總部入駐。目前，該項目建設工程已過半，建成樓宇303棟，入駐企業200余家。

二、基本特點

1、理念新，打造及時。2003年，學術界提出了總部經濟的概念，在理論界、經濟圈、傳媒和政府部門等都對其還處于關注階段時，中關村科技園區和英國道豐國際集團抓住時機，率先利用這個先進理念，提出了總部基地的概念，并依托北京密集的科技、人才資源，在吸引IT產業企業總部及國內外企業研發總部等方面具有的優勢，打造了中國首個專屬總部經濟基地。正是這一項目的開發建設，總部經濟掀起熱潮，成為全國乃至全球的新經濟課題。中關村（豐臺）總部基地是第一家真正以自己的行動實現總部經濟理論的一個科技園區。

2、規模大，功能齊全。中關村（豐臺）總部基地占地65公頃，投資額達45億元，計劃3至5年建成700棟獨立辦公樓，每棟面積

1000-5000平方米，其中500棟企業作為總部使用，200棟分層出售，吸引500家大型企業總部和2000家中小企業入駐。入駐企業對總部樓擁有獨立的產權和冠名權。該項目被列為北京市60大重點外資工程之一，北京市69大重點工程之一。根據規劃，基地建成后，將配套有六星級大酒店、商務酒店、小公寓、高級商業街、總部大講堂、高級會所、健身中心、小酒吧等商業商務設施以及高智能化基礎系統，會務、休閑、娛樂、商洽等場所一應俱全，足不出基地便能滿足入駐人員學習、工作和生活的需要。

3、機制巧，經營靈活。中關村（豐臺）總部基地的開發機制，簡單的說，就是政府引入外資，共同開發園區土地二級市場，關鍵點是擺正了園區管委會、園區下屬土地開發總公司和外資公司三者之間的關系。隸屬于中關村豐臺管委會的北京豐臺科技園建設有限公司，對園區土地進行一級開發，將生地整理成熟地，以土地入股（每畝130萬元），與英國道豐國際集團、北京道豐數碼園開發建設有限公司共同組建中關村豐臺園道豐科技商務園建設發展有限公司（以下簡稱道豐公司，其中北京豐臺科技園建設有限公司占40%股份、英國道豐國際集團45%股份、北京道豐數碼園開發建設有限公司15%股份）。在新的開發模式下，道豐公司作為園區開發商，按照統一規劃、統一設計、統一建設的要求，先期完成房地產一級開發，再對外進行招商，出售給進駐園區的企業，并負責以后的物業管理；中關村豐臺園管委會不再直接進行園區的房地產建設與對外招商，重點負責園區內的整體發展規劃，把好入園企業性質關，為入園企業做好公共服務，保證土地的產業性質不被改變；北京豐臺科技園建設有限公司，除負責土地一級開發外，同時參與董事會、經理層決策，協助園區管委會控制入園企業的質量，派出財務總監，全面掌握道豐公司的經營情況。三者之間的協作機制，既規范了政府的行為，又充分發揮了各自的積極性和優勢。

4、服務精，政策完善。優質服務主要表現在：一是為企業提供一條龍的入駐基礎服務；二是定期引進和組織高端的經濟和學術交流會議；三是每月組織一次總裁沙龍活動，為入駐企業的決策層提供交流平臺；四是根據企業員工的需求，不定期組織一些專業講座或培訓，幫助企業員工充電；五是配套各類工作和生活設施，提供高品質物業管理服務。優惠政策主要表現在：凡入駐總部基地的高新技術企業，皆享受中關村科技園區優惠政策（詳見《中關村科技管理條例》），企業經營所得稅按15%的稅率征收；高新技術企業自注冊之日起，三年內免征所得稅，第四至第五年減免按7.5%的稅率征收；在人事關系、戶籍、居住等方面給予特殊的優惠。

5、宣傳廣，招商有力。總部基地為鞏固區域形象，盡一切機會增強社會認可度。通過開辟多維接觸點，積極與政府領導、專家學者和企業家進行廣泛溝通和交流，推廣“總部基地”、“總部經濟”概念。兩年多來，總部基地參加了國家級、國際論壇達20多個，包括諾貝爾獎獲得者、歐元之父羅伯特A.蒙代爾、中國著名經濟學家厲以寧、吳敬鏈等百余位中外學者、專家參加了有關總部經濟的論壇；接待了國務院10多個部委、地方20多個省市和40多個城市及地區領導的視察和考察。目前，總部基地、總部經濟已經成為媒體的焦點。在招商方面，總部基地打出了兩面旗幟，采取了六大措施。兩面旗幟，一面是“首都”，利用首都的號召力，提高總部基地形象與品位，增強總部基地的吸引力；另一面是“中關村”，利用中關村的無形資產和高新技術產業園區優惠措施，吸引企業總部入駐。六大措施，一是主動聯系外地企業，擴大成交客戶基數；二是拓展外地代理體系，合作開發市場；三是主動參加各種經濟會議，宣傳總部經濟，帶動招商；四是發揮各地駐京辦事處的紐帶作用，發掘屬地客戶；五是積極聯系外地企業駐京分支機構，促進母體企業對總部基地的了解，帶動招商；六是組織營銷策劃活動，帶動客戶基數的產生并促進招商的實現。

6、起步快，效益明顯。總部基地招商與建設同步啟動。從2003年7月總部基地舉行首屆招商會以來，已經吸引了美國江森、樂華梅蘭、中國誠通控股公司、中華通信系有限公司、中國汽車研究中心、正泰電氣股份有限公司等200余家、涉及30多個行業的高技術企業總部簽約入駐。經預測，總部基地順利建成后，實現預定的招商目標，就可以實現1000億元的技工貿收入，30億元的稅費收入，吸引5萬人就業，并帶動周邊地區產業結構優化升級。我們從側面了解到，目前總部基地周邊的餐飲、商貿、房地產等產業正在迅速匯聚，房價已由每平方3000左右漲至每平方7000多元。

三、幾點建議

北京是國家的政治、經濟、文化中心，政策、信息、技術、人才等各方面的優勢不言而喻。2005年世界500強企業中已有300余家落戶北京，中國500強企業有91家總部標定北京，發展總部經濟的條件可謂得天獨厚，豐臺總部基地的建成，也是水到渠成的結果。上海是長三角的龍頭，對企業總部具有強磁效應，總部經濟發展勢頭強勁，杭州緊鄰上海，既有接軌上海的優勢，又有與上海分割市場、錯位發展的要求。下城區是杭州的中心城區，集中了省市主要的經濟、文化、科研、新聞、金融等企事業單位和中介服務機構，利用武林中央商務區的環境優勢，吸引企業總部入駐，具有一定的比較優勢。我們認為，下城區培育總部經濟，要處理好下面幾個方面的問題。

1、正確定位。我們認為，發展總部經濟要有所為有所不為，從“省會意識”、“本土意識 ”出發，發展“駐地經濟”，應該是下城區發展總部經濟的基本定位，主要有三個方面：一是企業定位，以引進本省的大、中型企業，尤其是民營企業、縣市的龍頭企業為主；二是產業定位，以引進金融、商貿、營銷、研發、采購中心、信息傳媒等現代服務業企業的地區總部為主，強化金融、貿易地位；三是與錢江

新城（杭州中央商務區）錯位發展，避免出現錢江新城建成后大批企業遷離下城的局面。

2、完善政策。發展總部經濟，需要相關配套的、針對性強的政策支撐，尤其是杭州這樣的城市，與北京、上海等地相較，在各類資源的飽有量上，明顯處于劣勢。要吸引企業總部入駐，必須進一步完善政策，在明確界定引進總部企業標準的基礎上，從人才、融資、居住、稅收、補貼、高級員工落戶等方面制定比較完善且吸引力強的政策，既要系統科學、又要便于操作，處理好政策打架和不兌現的問題。

3、建好平臺。北京豐臺模式是總部經濟，我們下城區慶春路金融街也是總部經濟，武林CBD也是總部經濟的一部分。因此，打造CBD，積極發展金融、保險、會計、法律服務、中介咨詢、教育培訓等各類現代服務業，逐步形成總部經濟發展所需要的現代化專業服務支撐體系，是壯大總部經濟的必由之路。概括地講，就是要營造好3個平臺，一是金融平臺；二是信息平臺；三是政策平臺。

4、整合資源。下城區地幅狹小，土地資源緊缺，不可能象北京豐臺、錢江新城那樣大規模地開發。政府部門可以通過整合部分商務樓宇、引導部分街區發展總部經濟，采取相對集中、分片打造的辦法，逐漸形成總部集聚效應。目前，杭州的商務樓宇，大多是分割出售，業主零散，政府部門沒有主導權，對部分目標樓宇采取適當的鼓勵政策，引導企業總部入駐是行之有效的舉措；利用舊城改造、工業企業外遷的有利時機，在下城北部地區規劃建設若干“衛星型總部基地”，參照豐臺的模式與企業合作開發，改造、擴大現在的（天堂、沈家、華豐、永豐）傳統園，或規劃新設若干總部樓宇，引進不同產業的企業總部入駐，也是符合下城特點的總部經濟發展模式；在鞏固金融街（慶春路）、汽車精品街（紹興路）、女裝街（武林路）、商業街（延安路）、絲綢城等特色街的基礎上，可以根據中心城區的特點，進一

步打造律師街、教育產業街、投資咨詢街、動漫街、文化娛樂街、會計事務街等特色街區或樓宇，打造出中心城區特色的總部經濟。

5、服務宣傳。俗話說，天時不如地利，地利不如人和，杭州沒有北京、上海的天時地利，打造良好的投資環境，營造一流的服務氛圍，發揮無時不在、無處不在的人和優勢，是杭州與北京、上海等城市分切總部經濟蛋糕的最好寶器。下城只有搶占“服務環境”的高地，才能獲得總部經濟先發優勢。主要抓好三個方面的工作：一是提高政府服務水平和行政效率，進一步強化商務環境建設；二是建立健全信息溝通機制，加大宣傳力度，不斷提升下城區的知名度和影響力，利用網絡、媒體、駐上海辦事處、參加各類投洽會以及組團外出招商等方式，引進有實力、有品牌、有信譽的企業總部落戶下城；三是積極改善道路交通、信息等基礎設施，加強生態環境建設，想方設法為各總部企業創造良好的工作、生活和發展環境。