新概念住宅運動

新概念社區養老

創造全新養老模式，打造一流健康住宅

——從江南·太陽城的運作看中國新型社區養老

嘉興太陽城房地產開發有限公司

金建民

【摘要】：本文從當前中國老齡化問題及養老觀念與模式的缺陷分析出發，論述創新中國養老模式、打造一流養老健康社區的必要性與重要性，并以國外老年社區產品為借鑒，以三大實施策略及六大配套體系為保證，對新型社區養老的建設思路進行了詳細地闡述與解析。論證表明，實施養老社區開發建設將帶來社會效應與經濟效應雙贏的結果。

【關鍵詞】：養老社區

健康住宅

江南太陽城

“老吾老以及人之老”，這種代表了中國傳統美德的思想，在今天很多領域依舊能夠得以體現。房地產界亦然。隨著大都市的老齡化趨勢越來越突出，社區擁有“養老尊老”含量的設計、環境以及為老人提供專門服務，正在成為一種趨勢。江南·太陽城，就是基于這一國際與行業發展趨勢，為大上海都市圈創建的第一個新型養老健康社區。江南·太陽城，不僅要打造一個老年人居住的優越空間，更希望它創造一種全新的養老模式，給住宅產業的發展以及老齡化問題的解決帶來有益的實踐和啟迪。

一、老齡化問題及養老觀念的探討——建造新型養老社區的動因分析

1、打造新型養老社區，是解決老齡化問題的迫切需求

根據國家統計局去年統計數字表明，我國60歲以上的老人已超過總人口的10%，并以每年3.2%的速度劇增。按照聯合國規定的標準，我國已經步入了老齡化國家，特別是上海、北京等特大城市，老齡化的比例更高。北京在1990年就已經步入了老齡化城市，現有老齡人口80萬，占總人口的14.6%。上海全市人口1303萬中，60歲以上老年人249萬余人，占18.7%。據上海市統計局2003年8月抽樣調查顯示，上海的“空巢老人”已經占老年人口的42.7%，突破了100萬，其中四分之一是獨居老人。

上海老齡化趨勢發展圖

人口老齡化問題，特別是對老年人晚年生活的關愛問題，已經成為一個人人相關、人人關心、必須應對和解決的一個社會問題。如何養老？是擺在中國人面前，一個現在或將來都不得不關心的問題。

2、打造新型養老社區，是打破傳統養老觀念的社會需求

養兒防老，穿暖吃飽，兒女孝順，天倫之樂。上個世紀以前，在物質生活、精神生活不發達的中國，中國傳統養老觀就是如此——養兒防老，即農業社會的養老方式。因此，在中國農村人口占絕大多數的情況下，目前中國的養老主流方向仍是養兒防老。

老年人對自己晚年生活要求極低，基本上就是穿暖吃飽，兒女孝順，不要生病，享受天倫之樂。而中國社會在不斷發展，工業化、城市化進程在不斷加快。城市老年人除了子女養老外，還有了基本的退休金養老、基本的醫療保障。部分城市、社區有了老年大學、老年俱樂部、老年協會、老年健身苑、敬老院、養老院、老年公寓等。但這些基本保障、簡單設施，只占極少的比例，遠不能適應和滿足目前中國面對的老齡化社會和老年人的需求。

3、打造新型養老社區，是不斷變化發展的老年人的現實需求

隨著社會的發展，日益豐富的物質生活和精神生活地不斷提高，老年人的需求也在不斷提高。老年人生活的要求已從過去的養兒防老、穿暖吃飽、身體健康、兒女孝順發展到了一個新階段。根據馬洛斯的需求原理，老年人也有自己的基本需求和深層次自我實現的需求。目前老年人的基本需求有：生活保障、安定需求、居住保障、安全需求、生活方便需求以及親情、兒女孝順需求等；老年人深層次需求有：健康長壽需求、居住環境需求、鄰里交流需求、自我價值再實現等需求。

對于上述老年人的基本需求、深層次需求，中國傳統的養老方式，現階段的養老場所、養老設施，都無法滿足老年人以上的需求。因此，為了解決老齡化問題，需要打破傳統養老觀念，建造新型養老社區。

二、考量中外養老模式及養老社區——打造新型養老社區的實證分析

1、對當前中國養老模式的檢討

1）

傳統居家型養老

即老年人在傳統的街坊、社區、在自己或兒女的居所養老。傳統的街坊、社區、居所對老年人需求來說，極不完善。第一、幾乎所有傳統模式社區、居所、街坊，在當初設計時沒有考慮到老年人的需求，比如：無障礙設計、清楚的方向指示、明確標志系統、醫療保健中心，更談不上齊全的老年交流場所、老年運動場所、老年人所需要的健康居住環境。而且，中國家庭結構日益小型化，子女分居，年輕人將要供養4-8個老人。隨著城市擴展，分居距離拉遠，孝心、親情難以滿足。而與子女合居，老年人的生活習慣、思維方式與子女又不一樣，老年人需要自己的私密空間難以滿足。因此，目前這種國家傳統居家型養老模式存在著較大缺陷。

2）

養老院、敬老院養老

目前，中國的養老院、敬老院主要以孤寡老人養老為主，帶有政府、社會福利性，由于養老院、敬老院的居住環境不完善，生活設施不齊全，專業護理水準欠缺，老年人沒有家庭親情感，沒有家庭生活感，大部分老年人不愿意去居住。同時，帶有政府、社會福利性質，以孤寡老年居住為主，子女也不愿意把自己的長輩送到養老院、敬老院。因此目前養老院、敬老養老，也不能成為社會的主流。

3）

老年公寓養老

現在在中國一些城市和地方出現的老年公寓，多為房地產泡沫時滯銷樓盤的爛尾商品房改建而成，并且大多在城市偏遠地段。規模小、配套設施不完善，多為企業經營，收費亦不低。這樣的養老模式，無法滿足老年人對生活方便、居住環境優美、生活親情化、精神生活豐富的需求。

綜上所述，當前中國的養老模式存在著許多不足，社會性養老的規模偏小。伴隨老年人口每年以3.2%的速度遞增，加之我國處于發展中國家的國情，單靠政府出資解決養老保障、養老居所、養老設施、養老服務是不現實的。只有政府支持、企業參與，通過市場運作，才能探索出一條解決養老問題的現代化新型養老模式之路。

2、國外養老社區的借鑒意義

在國外養老社區中，首先應配備有專業化的老年服務人員與志愿人員為老人提供即時服務，不僅將社會勞動人口從原來的家庭勞動中大大解放出來，更使老年人保持了很高的身體獨立性與精神獨立性，降低了老人在心理和生理上對子女的依賴，使家庭不同代之間相互獨立又相互尊重。

其次，社區內也具備專為子女們準備的度假場所，促進子女與父母之間的融洽關系。養老社區與度假區相結合的特點，令社區內具有完備的居住休閑、旅游觀光的功能。這一點，將成功彌補家庭養老功能的不足。子女可以把探望老人和度假休閑結合起來，促進家庭生活的融洽，保障了老人獨立且有尊嚴的生活狀態，使新型的代際關系成為可能。下表為國外幾種養老模式（社區）的比較。

國

家

產

品

特

點

借鑒之處

美

國

建筑規模大，有各種各樣的俱樂部，開設的課程和組織的活動超過80種以上。代表樓盤：太陽城中心、鳳凰城。

完善的配套設施與功能區劃分

日

本

日本的老齡人的生活質量是在良好的社會保險保障體系的基礎上實現的。提供無障礙設施的老齡人住宅產品、具有看護性質的老齡人住宅產品、能和家人共同生活(二代居)的住宅產品。代表樓盤：港北新城。

老年人住宅產品與其他租售性質的住宅產品混合設計在一個生活社區內，突出自助自理。

歐

洲

國家政策傾向于讓老年人居住在獨立的公寓中。建筑將三種元素結合在一起：城市意味、社區功能和生態目標。代表樓盤：荷蘭弗萊德利克斯堡老年人公寓。

建筑元素的集合處理，讓老年公寓不顯孤獨。

新加坡

一般興建在成熟的社區中。公寓戶型一般分為３５平方米和４５平方米，為一位或兩位老年人提供生活空間。

住宅的戶型設計及內部結構設計標準的特殊化考慮。

從國外的以上產品來看，它們建造養老社區的理念、人文關懷的表現都值得我們借鑒。在建造中國特色的養老社區上應考慮兩方面內容：一方面，社區必須為老年人提供基本的養老設施與硬件配套。社區乃至老人居住的空間必須是特別為老年人設計、符合老年設計規范的居住設施和服務；另一方面，提出適合老人養老的健康環境以及為老年人配套的軟性服務。

三、三層次實施策略與六大配套體系——打造新型社區養老的思路探析

1、第一層實施策略：全齡化養老社區理念

社區養老是不同于居家養老、養老院、老年公寓的養老模式。它是在現代住宅小區的開發興建過程中，置入養老的理念及功能，創造住宅小區養老功能附加值；它是一種全新的養老模式和住宅開發新理念。它是一個具有養老功能社區，同時又是一個從0歲到100歲的全齡化居住社區。是具有養老性質的社區，實質是一場新概念社區的居住運動。

由于新概念養老型社區，是在一般居住社區中植入養老功能，是一個全齡化社區，而不是單片老年化社區，因此在產品規劃設計、組團布局、戶型組合方面要解決好親情化、全齡化問題。要解決好這些問題主要從以下三個方面入手：

第一、在社區中安排一定比例單獨組團的老年公寓，使老年人具有相對獨立的居住空間和活動空間，滿足不愿意與子女合居在一起的老年人需求。

第二、在社區中安排一定比例可分可合的組合戶型。

如一房一廳與二房二廳、三房二廳對門組合。一房一廳住老人，二房二廳、三房二廳住子女，即滿足老年人相對獨立生活，又可享受子女的親情關懷。

第三、在社區中安排一定比例的三房二廳、四房二廳大戶型。

供子女與父母融洽親密地共同生活。

以上三種戶型組團，相對分立、清晰布局，既解決了親情化問題，又解決了老年社區“暮氣”問題；既達到建筑空間組合的靈活多變，滿足不同家庭、不同老人的不同需求，同時又達到了全齡化的居住設想。

2、第二層實施策略：符合國際趨勢與技術規范的標準要求

社區養老是具有養老功能的新型社區，與一般住宅小區、與養老院及老年公寓相比，除一般的居住、養老功能外，在開發理念、前期選址、規劃設計、景觀配套等方面應有一些特殊要求。

首先、符合老年社區建筑規范與技術要求。按照《老年人建筑設計規范》要求，除了每套住宅本身設計要有相關的考慮外，社區內還應該配套老齡化設施以及相應的服務要求。

第二、符合健康社區的住宅規范與技術要求。

從城市規劃、居住區規劃布局、社區規劃設計、樓型設計、戶型設計，以及管理手段的提高，包括社會總體衛生防護措施等方面進行全面考慮的健康社區，以系統工程的實施確保健康社區的住宅規范與技術要求。

第三、符合關懷老人、人文社區的心理要求。

老年人的心理需求主要有：對家庭的依戀和親情關愛的需求，社會和鄰里交往的需求，精神文化的需求，安定感的需求，安全感的需求。老年人的生理需求主要有：安全無障礙，良好的物理性能指標：主要體現在日照、自然通風和采光方面，以及康復和醫療的保障。因此，在社區規劃、設計、功能服務設施配套方面，要全面考慮老年人的一系列需求。

3、第三層實施策略：六大配套體系的全方位保證

第一、社區醫療體系。

江南·太陽城加強健康管理意識，建立健康管理系統化服務模式，包括建立個人健康信息卡，組織開展健康咨詢、體檢與診斷，根據預防控制健康危險因素進行生理、心理和社會適應能力評估，組織實施健康促進方案并開展個案主動追蹤服務和干預。在社區內建立有效獲取健康保護與知識的主渠道，并有計劃有組織地開展健康教育活動。

江南·太陽城滿足對老年人健康呵護的軟性醫務及服務設施

項

目

內

容

體能檢測中心及健康檔案管理

提供快捷先進的檢測和體能恢復服務及咨詢服務，計劃體

能檢測中心與醫療診所分離。

體能恢復中心

提供理療、氧恢復、食療、深度睡眠、整體按摩等服務。

藥物咨詢中心

促進健康的藥物及營養品提供并咨詢服務。

第二、健康增進體系。

江南·太陽城的健康體系設計，以積極推動住區健身運動為主旨，根據住區的規模、周邊實際狀況和嘉興及江南的人文社會情況，科學地建立住區健身體系。健身體系的構成分為居室空間、樓間空間、廣場空間和健身會所等4個層次，并與住區內外交通步行線、住區內休閑步行線、住區內局部健身步（跑）行線相結合，形成點線相連、有機組合的健身設施群體。住區規劃為健身設施提供相應空間，滿足健身方式的要求并為居住者交往創造條件。

第三、社區養生體系。

江南·太陽城營造良好的文化養育環境，以健康向上的文化主題塑造住區的文化氛圍。成為關注老年人健康教育的場所。住區設老年會館、陽光會所、文化活動中心、文化活動站等社區養生體系，營造獨特的老年養生系統。

第四、立體多維的景觀體系。

以塑造高綠化、生態性、健康社區為目標。主軸景觀、中央景觀（集中綠地）、組團景觀、河濱景觀、私家花園等五大空間景觀，相互輝映。同時，以造公園的方式造景觀，讓休閑、健身、娛樂融為一體，充分體現小區的交流性與互動性。

第五、建筑技術規范體系。

江南·太陽城嚴格遵照國家健康社區及老年社區建筑技術規范，按相關要求及技術要點實施項目規劃、設計、施工，以標準規范體系完成標準社區的建造。

第六、完善配套的服務體系。

江南·太陽城的物業管理與社區配套模式從健康理念出發，結合住區的實際情況，建立健康物業管理與服務配套。包括：滿足高檔生活的功能配套、滿足健康生活的運動設施功能設置、滿足對業主健康呵護的軟性醫務服務設施、每戶智能化配套、老年大學、開展社團活動等，以確保社區住戶生活與心理兩方面的需求。

通過上述六大配套體系的整合實施，從物質與精神生活兩來滿足老年人的特點和需求，從而在形式與內容上完全契合并支撐這一新型社區養老模式。

四、結語：新型社區養老將實現社會效應與經濟效應的雙贏。

江南·太陽城倡導的新概念養老性社區，將帶來全新的養老概念與房產開發嶄新理念，是一場政府、社會、全民支持，三位一體的新住宅運動、新養老運動、新社會運動。它打造了一個滿足老年人基本需求與深層次需求的溫情社區，克服了現有養老模式的不足；它創造了一個“以人為本、終生關懷”的親情社區，社區內的家庭親情、鄰里親情和朋友親情無處不在；它營造了一個從兒童、少年、青年、中年、老年人共同居住，充滿活力的年輕社區，而不是一個暮氣沉沉、充滿死亡氣息的純老年社區。

以“江南·太陽城”為代表的新概念養老功能社區的出現，將帶來社會價值和市場價值雙贏的局面。她即倡導了一種全新的養老模式，體現了各級政府尊老愛幼的主流精神，為解決中國老齡化問題找到了出路；又填補了房地產開發的市場空白，為房地產業的可持續發展找到了賣點和熱點。

人口老齡化是挑戰也是機遇。順應社會的要求，整合政府和企業各自的資源優勢，創造出最好的社會價值和市場價值是江南·太陽城開發自始至終的理念。我們相信，只要政府支持、社會支持、廣大人民支持，大家齊心協力掀起一場新養老運動、新住宅運動、新社會運動，具有中國特色的社區養老、新概念養老功能社區就一定能開發成功！