某物業管理公司制度匯編之物業維修和管理的應急措施

(一)突然斷水、斷電、無燃氣的應急措施

1）

管理處接到小區突然斷電、斷電、無燃氣報修通知后應馬上組織有關工程負責人員和技工進行修理或排除故障。

2）

工程人員及時趕赴現場。檢查供水、供電設備，查出停電、斷水、無燃氣的原因。

3）

如管理區全部斷水、斷電、無燃氣設備部應立即向供電所、自來水公司、燃氣公司查詢，通知有關單位進行搶修，并通知客戶及保安部，保安部應堅守各自的崗位。

4）

電告政府相關責任部門，同時了解是何原因、何時可恢復供給，并告知業主〔播送或書面張貼〕情況，提示關閉家中電源、水源、燃氣開關，防止突然供給造成其他事故。

5）

檢修完畢恢復斷水、斷電、無燃氣前，應通知管理處、保安及其它部門關閉所有設備，恢復后在開啟。停電恢復后，設備部檢查各有關設備，保證所有設備正常運作。

(二)業主與使用人自用部位排水設施堵塞的應急措施

1）

業主與使用人自用部位排水設施堵塞在從接到報修開始，應在15分鐘內到達現場。

2）

首先判斷堵塞物的位置，在靠近的檢查口、清掃口、屋頂通氣管處，采用人工或機械疏通；或采用“開天窗〞的方法，進行開挖，水沖排除堵塞。

3）

修理完畢必須請業戶試用。

4）

向業主講解故障的原因，介紹正常使用的方法及考前須知。提醒住戶不要把雜物投入下水道，防止堵塞。

5）

工程人員如實填寫維修效勞單，并請業主簽字認可。

(三)雨、污水管及排水管網堵塞的應急措施

發生雨污水管道堵塞和污水外溢后

1）

維修工迅速趕到現場，進行疏通，防止污水外溢造成不良影響。

2）

將雨污水井、管中撈起的污垢，雜物直接裝上垃圾車，防止形成二次污染。

3）

疏通后，保潔員迅速清掃地面被污染處，用水沖洗地面，直到目視無污物。

突發性進水事故處理程序

1）

當接到業主投訴或報告后，立即趕到現場觀察。

2）

抵達現場后，立刻查找出水的來源，檢查出水閥位置，并立即關閉有關的水閥。下水道堵塞，應立即疏通。

3）

觀察現場附近的電源插頭，如有浸水應立即切斷電源，以防進水漏電傷人。

(四)發生火警時的應急措施

1.發現火警

1）

通知〔通知監控中心值班員立即致電“119〞報火警〕，抑制〔緊閉所有門〕，逃生〔使用最平安的途徑前往最近的消防樓梯離開火警現場〕

2）

須熟悉小區的滅火器、樓梯、警報系統。協助業戶采取必要的措施防止火災發生。

―

應立即通知保安部，由防火負責人或值班主管在報警后安排防火消防組到現場協助滅火及安排現場的人員疏散。

―

在情況許可下，可以使用滅火器或消防栓〔如由電源引起的火災或火警已接近電源時，切勿用液體滅火器或消防栓滅火〕。

―

如人身平安已受到威脅，火勢不能及時受到控制時，把通往失火現場的門關閉，以隔離及控制火勢。并盡快從最近的逃生口逃離現場。

―

如果聽到火警所有員工及業戶須利用消防樓梯撤離現場。

―

請勿使用垂直電梯撤離。

―

請服從消防人員及現場指揮員的指揮，平安前方可再次進入小區。

―

如有報警請說清楚以下事宜：

?

現場的名稱

?

所在的街道交界

?

火勢蔓延的范圍及位置

?

號碼

?

在大路明顯出處等候迎接消防車輛

―

做好平安保衛工作,嚴防壞人渾水摸魚及破壞活動。

―

加強秋濤路出入口和錢江支路主出入口的保安力量。

―

協助有關部門做好善后工作，查明原因、損失及安置工作。

管理區每層均設有手提式滅火器，用戶應熟悉單位滅火器的位置和用法同種類的滅火器是利用以控制有同種類的火警，火警可因為不同而分為1,2,3,4四類：

―

1類火警：木、紙、廢物等

使用：加壓水力滅火器

―

2類火警：油、顏料、汽油、稀釋劑或其他易燃液體

使用：干粉滅火器或二氧化碳滅火器

―

3類火警：馬達、地線、電器

使用：干粉滅火器或二氧化碳滅火器

―

4類火警：易燃金屬、鎂、鋁、鈉〔這種火警常見于工業廠房〕

使用：干粉滅火器或二氧化碳滅火器

在無力救火的情況下應立即報警，通知保安員大聲呼救，已撲滅的火警也應向消防部門報告，以便進行查明原因，做好防范工作。

2.疏散、撤離程序

業主、使用人、顧客的平安是管理處所有員工最關注的事情，需要疏散小區內人群的時候，應利用公共播送系統發出通知。由保安員和管理處員工組織指揮，按照預定應急緊急疏散方案或按以下程序疏散人員：

―

保持鎮靜。

―

指示顧客前往最近的出口離開。

―

協助顧客保持鎮靜盡量防止出現恐慌情況。

―

當人員已平安撤離后，請鎖好門及利用最近的出口離開火場。

―

在確定對場內人員進行疏散時，應當盡量利用最近的平安出口從消防梯撤走，禁止使用電梯，做到平安有序，快速撤離，防止慌亂，因此必須制訂平安疏散路線。

3.防火通道考前須知

―

任何時候所有通道走廊、樓梯、天臺及防煙廊必須保持暢通無阻。

―

如發現有雜物堆放在防火通道上，請立即通知管理處派員處理。

―

在走廊、梯間地下及天臺出口也不應裝上鐵閘或上鎖。

―

必須經常檢查在走廊、樓梯、過道處出口方向指示應急燈正常情況。

(五)刑事治安事件的處理

―

向當地派出所報警或撥打“110〞

報警。

―

必須保護好現場，控制小區各出入口并與監控室取得聯系。

―

禁止無關人員進入現場。

―

假設有人員受傷應及時組織搶救。

―

等待公安人員到達現場后全力協助開展偵破工作。

(六)發生失竊案件的處理

小區內一旦發生失竊案件，應馬上趕到現場，做好現場保護工作，提醒失竊者不要搞亂現場一切物品，包括罪犯留下來的一切手痕、腳印、煙頭等物品，向“110〞報警或報告當地派出所及上級領導，協助調查了解情況和進行破獲。

(七)發生搶劫的處理

◆

遇有盜匪持械進入小區內打劫，請保持鎮靜、沉著，迅速發出警報警號。

◆

設法制服案犯。

◆

案犯逃竄時,應及時記下案犯的人數、衣著、相貌等特征。

◆

及時記下罪犯的作案工具和交通工具,并留意逃竄的方向。

(八)發生行兇和打架事件的處理

發生此類事件，在行兇之前應馬上沖上去，強行制止行兇行為，并把兇犯擒拿歸案；如兇犯逃跑，應馬上組織追捕截擊擒獲；如發生打架案件，應馬上前往制止并加以勸解，帶往派出所解決，或報110。

(九)兇殺案發生的處理

―

馬上趕到現場做好現場保護工作，維護治安秩序。

―

立即報告當地派出所〔或打110報警〕，注意一切可疑人員行蹤動態，如兇犯在場，應馬上采取措施抓獲。

―

如兇殺犯逃跑，要馬上跟蹤截擊追捕，隨時報告罪犯動向。

(一〇)

偽造信用卡或偽鈔的處理

如疑心顧客使用偽造信用卡或偽鈔應馬上通知保安部派員前往協助處理（目的穩住疑犯），或致電派出所和撥打“110〞報警交由公安部門處理，保安人員應盡力協助處理。

(一一)

受傷/急診

保安員及管理人員均受根本緊急事故處理程序的訓練，保證業主的平安是保安員首要的職責，保安員如遇有人受傷/急診應毫不猶豫地召喚合格的醫務人員到場處理或撥打“120〞救護。

―

如果發現有受傷事件：

通知管理處，并提供以下資料：發生地點在_____

幢______層______號，事發的原因、姓名。

―

保安人員應盡力協助處理。

―

如受傷者不能移動切不可強行搬動或移動它。

―

如無接受過救護訓練，切不能自行搶救，應撫慰傷者。

―

保安人員應記錄受傷者的姓名、地址等資料以備需要時用。

(一二)

炸彈恐嚇

雖然大局部炸彈恐嚇均屬虛報，為以策萬全請以顧客及職員的平安為重。按遇到真的炸彈威脅，以慎重及小心的方法處置。但請緊記切勿驚恐，請注意以下事項：

請保持鎮靜小心聆聽，并切勿打攪致電者的說話。

利用預先安排的訊號或方法通知保安部，：

接

時防止涉及無辜人員,并以各種方式試探了解以下幾項:

―

放置炸彈的地方；

―

所放置炸彈是什么種類；

―

所放置的炸彈形式；

―

為何放置炸彈；

―

致

是何人。

請留意致電者的特點：

―

男或女；

―

說話時的口音；

―

說話時的聲音是否屬鎮定，模糊或憤怒等；

―

有沒有重復的語句；

―

注意背景的聲音：音樂、與其他人員交談〔旁人〕、汽車、機器。

―

請勿驚動其他人員，必要時及時通知報警；

―

如果接到書面炸彈恐嚇時：

?

請盡量防止自行處理該恐嚇函件，以免破壞上面的指紋及其證據。

?

盡速將函件交給管理處，再由管理處將它轉交給公安局處理。

?

管理處會與公安局保持聯系，根據情況確定并通知有關人員的疏散及提供必要的協助。

(一三)

自然災害

暴風、暴雨〔根據實際情況另行安排〕水災

―

遇有可能發生水災：

?

把有可能受損的貴重物品轉移至平安地方。

?

在水進入之前，切斷電器的所有電源。

?

組織引導人員撤到平安地帶。

―

水災之后

?

檢查財物以確定損失。

?

委派及監督負責清潔的員工。

?

逐漸抽去漬水，以減少對轄區結構造成的更大損害。

?

去除小區內家具及其他地方的漬水防止破壞環境衛生。

?

做好提防搶掠的措施，須加強保安防止盜賊進入小區。

―

臺風

?

如遇有臺風時轄區各租戶應檢查門窗是否已關好,并注意媒體播報通知的具體情況。

?

管理員及保安人員要檢查樓層及所有窗戶，縛緊和搬離易落物品，確保所有排水道無堵塞、并堅守崗位。待有平安威脅時，方可離開。

?

在臺風吹襲之后，保安人員管理人員進行現場保護并通知業主、使用人、入內整理。

―

地震

如有地震發生時，為了平安起見，應：

?

躲在條干或穩固的結構下，尋求掩護。

?

遠離窗戶、玻璃板、架或懸著的物件。

?

切勿使用電梯。

?

如發生地震時，身處電梯內，待有時機便速離開。

?

地震時，不要躲在樓梯底下。

?

準備應付接著更多的余震。

?

如房屋或設施設備受到破壞，立即通知管理處。

?

切勿散播謠言或夸大報告。

個性化特約效勞

(一)管理效勞理念

效勞理念

倡導“代表業主利益〞，“好保姆、好管家、好朋友〞，“讓您更滿意〞及“不斷超越客戶日益增長對效勞的需求〞的效勞理念。

從“以人為本〞出發，針對的樓盤特征，我司提出“高標準、全方位、身心靈〞的物業管理效勞設想，做好個性化特殊效勞。

(二)效勞工程

有償效勞內容及責任部門

類別

編號

工程內容

參考價格

責任

部門

日

常

維

修

裝

飾

服

務

日

常

維

修

裝

飾

服

務

鋪貼面磚

45元/平方米

工

程

維

修

部

工

程

維

修

部

鋪貼普通地磚

55元/平方米

安裝洗手盆

20元/個

安裝坐廁

50元/個

安裝脫排油煙機

20元/臺

安裝分體式空調

150元/臺

移裝空調

200元/臺

安裝窗式空調

100元/臺

安裝吊燈

20元/套

安裝燈具、門鈴

10-20元/次

家用電器檢查、小修

10-20元/次

更換門鎖〔材料自備〕

10元/個

更換、檢查開關及插座

10元/次

空調加弗利昂

150元/次

查線、換線

10元/小時

換整流器

15元/個

木門維修

50元/人日

清洗排風扇

20-50元/次

清洗脫排油煙機

50元/次

清洗空調過濾網

2元/張

修理、更換電表、水表等〔不含材料〕

10-100元/次

修理、更換水閥、水龍頭、軟管等〔不含材料〕

10-30元/次

修洗臉盆、洗菜盆下水管、馬桶浮球〔不含材料〕

10-50元/次

修理窗簾架、拉窗等〔不含材料〕

10-50元/次

修理家俱配件〔不含材料〕

10-100元/次

疏通下水管道〔主管〕

50-200元/次

疏通下水管道〔支管〕

10-100元/次

家政效勞

清掃衛生、買菜、做飯

250元/月

客戶效勞中心和綠化清潔部

清掃衛生、買早餐

150元/月

清掃衛生（不包括新裝修“開荒〞）

20-30元/次.套

木質地板打臘

0.50元/平方米

看護病人

10元/小時

上門收洗衣服（洗衣費另計）

2元/次

接送小孩上學（小區內）

50元/月

家庭綠化、盆景

5元/小時

美容美發

30元/次

鐘點工

6元/小時

盒飯供給

6元/盒

禮儀

租售鮮花、盆景

市場價

商務中心

代接代送客人

面議

商務效勞

市場價

〔市內〕

8元/張

打字〔A4紙〕

15元/張

復印

0.50元/張

洗車

10-20元/輛

租車效勞

保本價

備注

1、價格以市場價為準，這里提供的數據僅作參考；

2、物業企業是微利企業，主要是提供給業主〔住戶〕一個方便，決不漫天要價；

3、最終定價由市場價指導下雙方面議為準。