XXX區農村宅基地及建房管理辦法（2022）

第一章

總則

第一條

為加強XXX區農村宅基地及建房管理，完善宅基地管理制度，切實落實“戶有所居”，根據《中華人民共和國土地管理法》、《XX市城鄉規劃條例》、《XX市人民政府關于落實戶有所居加強農村宅基地及房屋建設管理的指導意見》（京政發〔XXXX〕XX號）以及《關于進一步加強和規范農村宅基地及建房審批管理的通知》（京政農函〔XXXX〕XX號）等法律法規及相關政策規定，結合本區實際，制定本辦法。

第二條

本辦法適用于XXX區行政區域內宅基地建房規劃、申請、審批和建設管理。

第三條

本辦法所稱農村宅基地是指經依法審批取得的，農村村民用于建造住宅及其附屬設施的集體建設用地，包括住宅、附屬用房和庭院等用地。

第四條

本著“尊重歷史、面對現實、規范先行、穩慎推進”的工作原則，在農村宅基地管理工作中堅持穩慎推進、堅持農民主體、堅持問題導向、堅持分類指導。

第五條

把村莊整體風貌管控貫穿到農村宅基地建房管理工作中，堅持規劃引領、建管并重、規范引導、有序推動。

第二章

規劃引領管控

第六條

農村宅基地及建房應本著節約、集約利用土地和保護耕地的原則，盡量使用原有的宅基地和村內空閑建設用地，嚴格控制新增宅基地占用農用地，不得占用永久基本農田，同時嚴格落實“生態保護紅線、河道藍線”等空間管控要求。涉及占用農用地的，應當依法辦理農用地轉為建設用地審批手續。宅基地涉及文物保護單位保護范圍及其他各類建設控制地帶的，要按照有關規定報相關單位審批。

第七條

村民建設住宅應當符合村莊規劃，并按照《XXX區村莊民宅風貌設計導則》及傳統村落保護與發展規劃相關規定進行。各鎮應結合村莊規劃開展村鎮風貌管理的制度建設，加強村民建房風貌管控，不僅村莊內部建筑風貌要相互協調，全區村莊整體風貌也要與“六大文化”、與支撐產業相結合。

第八條

宅基地及建房具體管控標準如下：

（一）農村村民一戶只能擁有一處宅基地。

根據本區實際情況，農村村民宅基地用地標準最高不得超過XXX平方米（X.XX畝），各村根據實際情況確定。

（二）村民建房不得妨礙他人通行、通風、采光、排水，不得損害公共利益和他人的合法權益。

新建村民住宅應滿足消防安全要求，建筑材料應符合國家和XX市相關標準，應當使用安全、防火、環保、節能材料。

（三）村民建房應控制在二層（含）以下，原則上不得建設地下室，房屋的基底面積占宅基地面積不超過XX％。

傳統村落只能建設一層。

（四）建筑層數與高度的具體要求：

X.原有院落（合法部分）：建筑層數控制在二層以內。

⑴一層檐口高度不得高于X.X米，屋脊高度不得超過X米（屋脊坡面與水平面夾角不得超過XX°）；二層檐口高度不得超過X米，屋脊高度不得超過X米（屋脊坡面與水平面夾角不得超過XX°）。（注：檐口高度為檐口到臺基的高度，屋脊高度為屋脊到臺基的高度）

⑵臺基高度不宜超過X.X米，原有臺基高度超過X.X米時，維持原高度，但不宜超過X.X米；

⑶院墻高度不宜超過X米；原有院墻高度超過X米時，維持原高度，但不宜超過X.X米。

X.新建院落（宅基地）：建筑層數控制在二層以內。

⑴一層檐口高度不得超過X.X米，屋脊高度不得超過X米（屋脊坡面與水平面夾角不得超過XX°）；二層檐口高度不得超過X米，屋脊高度不得超過X米（屋脊坡面與水平面夾角不得超過XX°）。（注：檐口高度為檐口到臺基的高度，屋脊高度為屋脊到臺基的高度）

⑵臺基高度不宜超過X.XX米。

⑶院墻高度不宜超過X米。

X.宅基地內其他房屋建設參照《XXX區村莊民宅風貌設計導則》進行。

（五）房屋四至（含滴水）垂直下落投影、臺階必須控制在自家宅基地范圍內。

第九條

傳統村落宅基地建房要嚴格按照傳統村落保護與發展規劃及《XXX區村莊民宅風貌設計導則》進行。

第三章

宅基地申請條件

第十條

宅基地申請主體應當是具有本集體經濟組織成員資格或符合有關政策規定的村民。本戶內有兩個（含）以上子女，除一名和父母共同居住的子女外，其他子女達到法定結婚年齡，無房分居且現有宅基地按照本辦法第八條之規定無法分戶擴建的可以申請宅基地。

第十一條?如有下列情形之一的，申請宅基地不予批準：

（一）將原住宅出賣、出租或贈予的；

（二）宅基地改作生產經營用途的；

（三）已享受保障性住房的；

（四）其他法律法規規定禁止的情形。

第十二條

除已經明確不能申請宅基地的情形外，具備宅基地申請資格的，通過以下幾種途徑實現戶有所居：

（一）對已經在城鎮穩定就業并納入城鎮職工社會保障體系的村民，通過納入本區居民住房保障體系實現戶有所居。

（二）對已依法、合理取得宅基地的村民，在符合村莊規劃的前提下，經鎮政府審批，參照本辦法第八條之規定通過在原有宅基地上適當增加建筑面積緩解住房緊張，實現戶有所居。

（三）宅基地超占面積過大的，通過在具有申請條件的本家庭成員內部間調整，實現戶有所居。

（四）在保持集體土地所有權不變的前提下，依法取得的宅基地使用權在本集體經濟組織內部符合宅基地申請條件的村民內流轉，實現戶有所居。

（五）本戶內僅有一名子女，且達到法定結婚年齡，通過隨父母共同居住，實現戶有所居。

第十三條

符合下列條件之一需申請宅基地的，可以通過“一事一議”原則，采取置換等方式處理：一是因地質災害搬遷、新村建設等按照規劃批準的；二是國家工程等公益性建設占用原宅基地，且未享受貨幣補償或房屋安置的；三是確實因涉及文物、傳統村落保護及有價值老宅院的保護利用等需要的；四是因其他不可抗力原因且符合法律法規規定情形的。

第十四條“一事一議”事項須通過村、鎮兩級審核后報區政府研究審議。

第四章

宅基地建房審批

第十五條

依據“一戶一宅”的法律規定，村民建房只能新建、改建、擴建或者翻建一處住宅。對于一戶擁有多處住宅的，各鎮、村要結合實際嚴格規范管理，原則上，超出“一戶一宅”規定的住宅不應改建、擴建或者翻建。

第十六條

使用宅基地建房應當依法辦理規劃和用地審批手續。禁止非法占用土地建設住宅。村民在宅基地上新建、改建、擴建、翻建房屋（包括住房和附屬用房），按照“村民申請、村級審核、鎮級審批”的申報審批流程辦理宅基地建房審批手續。具體審批程序如下：

（一）村民申請

依法、合理取得宅基地的村民申請在宅基地上新建、改建、擴建、翻建房屋（包括住房和附屬用房），應當征詢相鄰土地使用權人意見（四鄰意見不一致的由村委會形成是否同意其建房的決議），并持下列材料向村委會提出申請：

X.依法取得的宅基地批準文件（權屬證書）或村委會出具的權屬證明材料；

X.申請人戶口簿、身份證及家庭成員的有效身份證件復印件；

X.《農村宅基地和建房（規劃許可）申請表》；

X.《農村宅基地使用承諾書》；

X.相鄰土地使用權人（四鄰）意見書；

X.選定的通用標準圖集中相應戶型圖或滿足基本質量標準且具有基本結構設計的施工圖；

X.法律法規規定應提交的其他材料。

（二）村級審核

X.核實審議。村委會接到申請后，要及時入戶核實申請人提供材料的真實性，履行四議一審兩公開程序，并依法召開村民大會（或村民代表）會議進行審議，其中，相鄰土地使用權人意見不一致的，由村民大會（或村民代表）會議形成是否同意其建房的決議并在《農村宅基地和建房（規劃許可）申請表》上相應位置注明。

X.公開公示。審議通過后，要及時將申請建房村民的家庭成員人數、建房位置、宅基地和房屋占地面積及建設方案等情況在本村張榜公示，征詢本村村民意見，公示期不少于X天。

X.簽署意見。張榜公示期間，村民對公示有異議的，由村委會進行調查，經調查異議成立的，撤銷或修改建房方案，對修改后的建房方案需再次予以公示；村民對公示無異議或經調查異議不成立的，村委會應當在《農村宅基地和建房（規劃許可）申請表》中簽署意見。

X.上報鎮政府。村委會要及時將簽署意見的《農村宅基地和建房（規劃許可）申請表》及其他申請材料報送所在鎮政府。

（三）鎮級審批

X.到場核實。鎮政府要會同村委會、鄉村責任規劃師實地審查申請人是否符合條件、現有宅基地及房屋情況、是否符合村莊規劃和風貌管控要求、是否征詢四鄰意見等，現場確定建房位置和基底高度。

X.簽署意見。根據到場核實情況并嚴格依據村莊規劃及有關規定，在《農村宅基地和建房（規劃許可）審批表》中簽署意見，審批表一式兩份，由鎮政府、村委會各存檔一份。

X.制作并發放審批文書。對符合審批條件的，制作《農村宅基地建房批準書》并加蓋騎縫章；對不符合審批條件的，制作《農村宅基地和建房不予批準通知書》并加蓋騎縫章。要由村委會將審批結果張榜公示X日后，及時將審批文書發放給村民，審批文書存根由鎮政府留存。各鎮工作人員必須將《農村宅基地建房批準書》中面積、四至、高度、層數以及基底高度等信息填寫完整。

X.到場釘樁放線。批準建房后，鎮政府要會同村委會、鄉村責任規劃師到場實地釘樁放線，丈量宅基地面積、確定四至和基底高度等。

第十七條

村民建房竣工后，鎮政府應組織相關人員到場進行竣工驗收，驗收程序及內容如下：

（一）到場驗收。

村民經批準建房完工后，鎮政府要組織村委會、鄉村責任規劃師、村民、設計、施工等各方人員到現場進行驗收，實地檢查農戶是否按照批準面積、四至、基底高度等要求使用宅基地，是否按照批準、規劃以及風貌管控要求建設房屋等情況。

（二）制作并發放驗收文書。

依據驗收情況，填寫《農村宅基地和建房（規劃許可）驗收意見表》，驗收意見表一式三份，一份發放給村民，由鎮政府、村委會各存檔一份。

對未按批準要求，存在多占、超建等情況，鎮政府按違法建設進行處理，處理后符合要求的，再發放驗收文書。

第五章

監督管理

第十八條

村民建房要嚴格按照建房批復進行。村民對建設房屋的質量安全負總責，承擔建設主體責任；村民房屋的設計、施工、材料供應單位或個人分別承擔相應的建設工程質量和安全責任。鎮、村要研究確定施工監理方式。

第十九條

村民建房產生的建筑垃圾不得隨意傾倒、拋撒或者堆放，應當與生活垃圾分別收集。村委會應與建房者簽訂垃圾清運協議，自行運輸到鎮、村指定地點；不具備運輸條件的，由村委會安排具有資質的運輸車輛清運，建房者承擔全部費用。

第二十條

加強村民建房全過程監管。鎮政府要及時組織相關內設機構，會同村委會依法開展農村建房動態巡查，及時發現和處置涉及宅基地使用和建房過程中存在的各類違法違規行為，盡可能減少和預防鄰里建房糾紛。對村民未按批準位置或超過批準層數和面積建設住宅的，由鎮政府責令限期進行整改，對拒不整改的，不予通過驗收，并對違法違規建設依法進行查處。嚴禁未批先建、邊批邊建、超標準建設。

第二十一條

鎮、村兩級要按照村莊風貌管控要求加強本轄區內房屋修繕建設的監督管理。

第二十二條

農村村民申請使用農村宅基地，應當真實提供相關信息材料。采取欺騙手段隱瞞真實信息、弄虛作假等騙取申請農村宅基地，經發現（舉報）且由鎮、村兩級核實無誤的，該申請行為取得的批準文件應予撤銷，對違法違規建房的當事人以及相關責任人，堅決依法依規依紀嚴肅查處，對觸犯刑法、構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第二十三條

加強檔案和審批結果歸檔備案管理。鎮、村要建立健全宅基地和建房審批管理臺賬，對有關資料按照《檔案法》相關規定及時進行歸檔留存。

第六章

工作職責

第二十四條

區農業農村局負責宅基地改革和管理工作，對宅基地分配、使用、流轉和閑置農宅利用進行指導；指導鎮政府對違反農村宅基地管理法律、法規的行為進行監督檢查。

第二十五條

市規劃自然委XXX分局負責指導村莊規劃編制及宅基地合理布局、宅基地建房審核報批、不動產登記頒證、標準建筑圖集編制發放、違法建設認定。

第二十六條

區文化和旅游局負責對歷史文化名村、傳統村落中不可移動文物的保護利用工作進行指導；負責對涉及區級文物保護單位保護范圍內的建設工程、區級文物保護單位及未核定為文物保護單位的不可移動文物的民宅修繕進行審批，具體程序依據《中華人民共和國文物保護法》相關要求落實。

第二十七條

區住房城鄉建設委負責建筑工匠的培訓；負責農村宅基地上房屋建設的技術指導和服務。

第二十八條

各鎮政府是本轄區內農村宅基地及建房的審批和監督管理的責任主體。主要職責如下：

（一）負責組織轄區內村莊規劃編制，統籌并合理安排宅基地用地以及閑置宅基地及閑置住宅盤活利用管理；

（二）負責農村宅基地及建房審批，建房施工監管、指導和服務，施工安全、質量監督，違法違規建房的制止和査處等。

探索建立宅基地及建房統一管理機制，建立聯審聯辦制度。開展農村宅基地及建房動態巡查，及時發現和處置各類違法違規行為。

（三）對于未經批準使用宅基地進行村民住宅建設的，符合村莊規劃的，在進行安全鑒定，確保安全前提下，責令其補辦審批手續；

不符合村莊規劃的，責令限期拆除；有租金收入的，沒收租金收入，并處租金收入一倍的罰款。

各鎮政府要根據實際，加大宅基地管理工作支持力度，合理安排和配備必要的工作力量，建立宅基地管理機制，確保工作有人干，責任有人負。要充分發揮鄉村責任規劃師的作用，在村莊規劃以及住宅布局、建設上把鄉村責任規劃師的意見建議作為重要參考。

第二十九條

村民委員會是本村宅基地及建房的日常服務和監督管理主體，主要職責如下：

（一）要依法完善宅基地村民自治管理程序，強化村規民約的監督約束作用；

（二）負責本村宅基地及建房的申請核實、施工管理、施工安全檢查、質量安全檢查、建筑垃圾管理、宅基地用地調整、超占面積處置、退出處置、糾紛調解以及宅基地違法用地的勸阻和報告等；

（三）在鎮政府的指導下開展閑置宅基地及閑置住宅的盤活利用等工作；

（四）在鎮政府的指導下做好宅基地及建房申請人資格認定等工作。

第七章

附則

第三十條

若相關法律法規修訂調整，本辦法同時予以相應調整。

第三十一條

《XXX區村莊民宅風貌設計導則》由各鎮對申請人申請在宅基地上新建、改建、擴建、翻建房屋審批時提供。

第三十二條

本辦法由區農業農村局負責解釋。

第三十二條

本辦法自公布之日起施行。