紹興市城鄉規劃管理技術規定

第一章

總

則

1.1

為加強本市城鄉規劃建設管理，保障規劃實施，提升城市環境品位，根據《中華人民共和國城鄉規劃法》、《浙江省城鄉規劃條例》等法律法規規章和相關技術規范規定，結合本市實際，制定本規定。

1.2

本規定適用于紹興市區。各縣市可結合實情參照執行。

1.3

各類項目工程建設和管理應按批準的詳細規劃執行。

尚無經批準詳細規劃的，其詳細規劃的編制和審批應按本規定執行。

1.4

在建設和管理中，如有涉及消防、人防、環保等多種專業的，除執行本規定外，還應當服從其相關專業的規范和標準。

文物保護單位、歷史文化保護區和風景區等特殊區域范圍內的建設和管理，應按批準的專項規劃執行。

第二章

用地管理

第一節

城市用地分類和適建范圍

2.1.1

城市用地分類和代號按照《城市用地分類與規劃建設用地標準》(GB50137—___)》執行。

2.1.2

各類建設用地的劃分應遵循土地使用相容性的原則，并應同時符合下列條件：(一)保證城市用地結構平衡;(二)滿足城市公共基礎設施配套要求;(三)不對城市環境產生負面效應;(四)不對城市交通產生較大影響;(五)不影響公共安全;(六)不影響周邊建設用地的利用效率。

在滿足安全、環境等要求和相關標準、規范的前提下，建設用地的兼容按照《主要城市建設用地適建范圍表》(附錄三)的規定執行。

第二節

建設用地

2.2.1

建設用地界線及面積的確定應符合下列規定：

(一)建設用地的界線以建設用地規劃許可證確定的用地紅線為依據，建設用地的面積以土地使用權證載明的面積為準。

(二)同宗建設用地內的容積率、建筑密度、綠地率等控制指標計算應依據土地使用權證載明的面積。

2.2.2

零散用地不宜單獨規劃設計。單獨開發的建設用地面積不宜低于表2-1規定的下限值。

表2-1

單獨開發地塊建設用地最小面積控制表(單位：平方米)

建設用地居住公共管理與公共服務、商業服務業工業、倉儲

低層多層高層低層多層高層

用地面積下限值5001000___------3000___

面積小于___平方米，且無法統一納入物業管理的零散用地不宜單獨作為住宅用地進行開發。

面積小于___平方米的零散用地宜作為公共綠地、停車場、廣場等公共開放空間，和社區配套用房、垃圾收集和中轉、變配電房、泵站、公廁等涉及社會公益性用地。

2.2.3

建設項目需分期建設時，應編制整體項目的修建性詳細規劃設計方案和分期建設方案，并經規劃行政主管部門批準后按方案實施。分期原則上不超過三期，其中用于銷售的住宅、商業和辦公類建設項目需要分期實施的，每期建設用地不得小于___萬平方米，其他建設項目每期建設用地不得小于___萬平方米。

2.2.4

部分建設用地的主要配建標準應符合下列規定：

(一)住宅小區內物業管理用房面積按地上總建筑面積的___‰比例配置，社區用房面積原則上按地上總建筑面積的___‰比例配置;

物業管理區域內的物業均為非住宅的，物業管理用房按地上總建筑面積的___‰比例配置;物業管理區域內包含住宅和非住宅的，物業管理用房面積按上述要求比例分別計算進行配置。不得將物業管理用房和社區用房配置在地下。應優先考慮整個社區用房相對集中設置，允許單一小區內適當增減，但區域內社區用房總量不變。

(二)工業廠區內禁止建設成套住宅、賓館、專家樓、招待所和培訓中心等非生產性配套設施。

國家級、省級園區、開發區內企業行政辦公和生活服務設施用地面積不得超過工業項目總用地面積的___%，其它不得超過工業項目總用地面積的___%。建筑面積不得超過工業項目總建筑面積的___%。

(三)中小學校、幼兒園、老年公寓、醫療衛生機構、文化及其他重要社會公益性建設項目的配建標準，應符合國家、浙江省工程建設相關標準要求。

第三節

開發強度

2.3.1

建設項目開發應兼顧社會、環境和經濟效益，與用地性質、功能相適應，滿足交通、安全、消防、人防、環衛及其它相關配套等方面的要求。

2.3.2

地面建筑容量控制指標一般應符合表2-2的規定。

表2-2

地面建筑容量控制表

類型

區位

古城范圍內古城范圍外

高容量建設區一般容量建設區

建筑密度容積率建筑密度容積率建筑密度容積率

居住用地低層___%1.2------___%1.2

多層___%1.5------___%1.5

高層------___%___%3.5

行政辦公用地、商業設施用地、商務設施用地低層___%1.5------___%1.5

多層___%___%___%2.5

高層------___%___%7.0

注：1、高容量建設區和一般容量建設區范圍由規劃行政主管部門根據城市總體規劃及相關專項規劃的要求確定。

2、對具有同一性質不同層級的建設項目，可按不同層級建筑的建筑面積比例相應將不同建筑容量控制指標換算成建筑容量綜合控制指標。

對具有不同性質的建設項目，可參相應類型的控制指標，容積率與建筑密度由城市規劃行政主管部門根據具體要求另行核定。

3、建筑密度與容積率不具有對應關系。

4、特殊工藝要求的專業廠房、特殊存儲要求的特種或危險品倉庫的建筑容量規劃設計指標，應按有關專業規定和經批準的詳細規劃執行。

5、歷史保護區內地面建筑容量控制應符合《紹興歷史文化名城保護規劃》及其他相關規定。

6、特殊地段如鄰近山區、半山區和沿河景觀區和度假區及地塊內有高壓線、大型管線通過的，考慮自然景觀以及實際工程建設等情況，其容積率可酌情降低。

第四節

綠地

2.4.1

各類建設用地的綠地率宜符合表2-3的規定。

表2-3

建設用地綠地率一覽表

用

地

類

別綠

地

率

居住不少于___%，舊城改造不宜低于___%

商業、商務、行政辦公、康體娛樂不少于___%

醫療衛生、教育科研不少于___%

工業、倉儲___%～___%

休閑、景觀為主的綠地與廣場不少于___%

公用設施不少于___%

注：1、產生污染的工業企業、倉儲等應適當提高綠地率指標。

2、大型集散廣場等確需有其它功能的廣場，綠地率酌情減少。

3、對環境有特殊要求的市政設施及市中心商業、商務建筑等建設項目，綠地率可根據有關專業規定和經批準的詳細規劃執行。

4、綠地率計算規則詳見附錄二。

2.4.2

城市沿江河的綠帶寬度按有關水利專業規劃確定的綠帶控制，無相關規劃時，按以下原則確定：

主要河道：綠帶寬度單側不宜小于___米。

一般河道：大于等于___米河道的綠帶寬度單側不宜小于___米;寬度小于___米河道的綠帶寬度單側不宜小于___米。

第五節

豎向設計

2.5.1

建筑物的室外地坪標高，應當符合控制性詳細規劃的要求。控制性詳細規劃中未明確規定的，基地內又無法采用統一的室外地坪標高以及其他確需構筑地形的，應綜合考慮該地區城市排水設施情況和附近道路、建筑物標高，通過編制修建性詳細規劃確定室外地坪標高。

控制性詳細規劃、修建性詳細規劃均未明確規定的，地塊的室外地坪標高一般以周邊相鄰的城市道路中心線標高為基準加上___米。依山建造的坡地建筑依據豎向規劃確定室外地坪標高。

2.5.2

場地豎向設計的原則：

(一)采用統一的坐標系統和國家高程基準。

(二)場地設計標高應高于或等于城市設計防洪、防澇標高;

沿海或受洪水威脅地區，場地設計標高應高于設計洪水位標高0.5～___米，否則必須采取相應的防洪措施。

(三)場地設計標高與建筑物首層地面標高之間的高差應大于___米。

2.5.3

主要建設用地適宜規劃坡度應符合表2-4的規定。

表2-4

主要建設用地適宜規劃坡度表

用地名稱最小坡度(%)最大坡度(%)

居住用地0.225

公共管理與公共服務設施用地、商業服務業設施用地0.220

工業用地0.210

城市道路用地0.25

物流倉儲用地0.210

鐵路用地02

第六節

地下空間開發利用

2.6.1

地下空間利用應符合下列規定：

(一)地下空間利用應充分考慮周邊建筑質量安全等要求。

(二)鼓勵合理開發利用地下空間。

地下空間應優先滿足對應的地面建筑相關配套功能的需求，特別是停車配建的要求。

(三)與地面建筑配套建設的地下空間，應隨地面建筑一并經城市規劃行政主管部門批準。

獨立開發的地下停車場、商業、交通、倉儲、管線、人防工程等設施以及相鄰地下空間的貫通，應經規劃行政主管部門批準。地下空間開發利用項目建設涉及地下連通工程的，先建單位應當按照相關設計規范預留地下連通工程的接口，后建單位應當負責履行后續地下工程連通義務。

(四)地下空間的建設應避讓市政管線、交通等基礎設施的規劃建設空間，并不得影響現狀城市地下管線的安全使用。

2.6.2

應當根據地下空間利用規劃做好地下交通設施、綜合防災等公共用途地下空間的控制，和軌道交通站點周邊用地的預控。軌道交通等應與城市地面交通有便捷聯系，主要出入口應設置在城市主干路附近。

2.6.3

部分地下設施按如下規定控制：

(一)地下停車場(庫)

1、地下停車場(庫)建設應考慮城市動態交通、靜態交通的銜接協調，與地下商場(街)等地下空間設施整合建設。

2、地下停車場(庫)應方便出入并設置明顯的導向標識，采取必要措施，滿足安全、舒適、通風、防火、防護等要求。

(二)地下商場(街)

1、地下商場應考慮消防、人防、疏散等公共安全的要求，與公交樞紐等地面公共交通的銜接協調，其出入口等設置不得妨礙地面公共設施的使用及管理。

2、地下商場(街)的選址及建設應與區域商業配置及發展趨勢相協調。

3、地下商場(街)規模的確定應綜合考慮該區域長遠發展規劃以及地下通行能力等因素，并保證相應規模的水、風、電和防火等設施。

(三)人行地道

1、人行地道宜連接附近主要交通站點，納入整體交通系統。人行地道宜采用簡明的形式，避免造成行人滯留。

2、應根據消防等相關要求設置人行地道的長度、防災疏散空間以及直通地面的出入口。

(四)地下設施及通風井

1、非公共設施的地下設施嚴禁設置在道路紅線內。

2、公共設施的地下設施和通風井宜在綠化帶內設置;當必須設置在人行道時，不應對人行通行能力及行人安全造成不利影響。

3、地下設施通風井的進風口和排風口宜分開建設。臨近建筑物設置的通風井，其口部距建筑物的水平直線距離不應小于___米。

第三章

建筑管理

第一節

建筑功能

3.1.1

應嚴格按照土地出讓合同約定的規劃條件和有關設計規范、標準對項目進行設計。

3.1.2

商業商務類建筑進行設計，應符合以下要求：

(一)建筑內部平面布置禁止出現住宅、公寓、別墅等居住建筑的形式。

(二)建筑主要立面應當具備公共建筑的外立面形式與建筑特點，禁止設置外挑式陽臺、飄窗。

(三)建筑各分割單元內禁止設置廚房，除統一集中設置的食堂外，不得設置燃氣管道。

(四)商務類辦公建筑應采取公共走廊式布局，公共衛生間按層集中設置，對于確需布置含獨立衛生設施的單元式辦公室的，每樓層不得超過3間(套)。

因特殊地形限制，標準層面積小于___平方米的，帶獨立衛生間的分割單元不得超過___個。

第二節

建筑高度

3.2.1

建筑高度一般按以下方式進行計算：

(一)歷史文化保護區等涉及對建筑高度有限制的，建筑高度應按建(構)筑物最高點至室外地面高度進行計算。

(二)其他區域內建筑高度：

1、平屋頂應按建筑物室外地面至其屋面面層或女兒墻頂點的高度計算(二者數值有大小的，取最大值)。

2、坡屋頂建筑高度按室外地面至檐口和屋脊的平均值的高度計算。檐口是指結構外墻體和屋面結構板交界處的屋面結構板頂，檐口高度就是檐口標高處到室外設計地坪標高的距離。

3、弧形屋面的建筑物高度按室外地面至弧形波峰頂的高度計算。

4、水箱、樓梯間、電梯間、機械房等突出屋面的附屬設施，其高度在___米以內，且水平面積之和不超過屋面建筑面積1/4的，不計入建筑高度。當因建筑造型需要突出屋面部分根據情況確定。

(三)計算建筑高度時，建筑物的室外地標高不一致的，以較低的標高作為該建筑物的室外地面標高。

3.2.2

在有凈空高度限制的氣象臺、電臺和其它無線電通訊(包括微波道)設施周圍的新建、改建、擴建建(構)筑物，其控制高度應符合凈空高度限制的規定。

3.2.3

一般區域內，城市重要景觀道路兩側、沿主要河道兩岸和中心地段的建筑高度，按批準的控制性詳細規劃執行。有特殊要求需突破控制高度的建設項目，應先進行日照、建筑空間環境、天際輪廓線等分析后確定。

3.2.4

建筑高度不應危害公共空間安全、衛生和景觀，下列地區應實行建筑高度控制：

(一)對建筑高度有特別要求的地區，應按城市規劃要求控制建筑高度。

(二)沿城市道路的建筑物，應根據道路的寬度控制建筑裙樓和主體塔樓的高度。

(三)機場、電臺、電信、微波通信、氣象臺、衛星地面站、軍事要塞工程等周圍的建筑，當其處在各種技術作業控制區范圍內時，應按凈空要求控制建筑高度。

(四)在國家或地方公布的各級歷史文化名城、歷史文化保護區、文物保護單位和風景名勝區保護規劃區內。

3.2.5

建筑高度控制的計算應符合下列規定：

(一)前條3、___款控制區內建筑高度，應按建筑物室外地面至建筑物和構筑物最高點的高度計算。

(二)非前條第3、___款控制區內，在不影響城市景觀要求的前提下，下列突出物不計人建筑高度內，但需計入日照分析影響高度：

1、突出屋面的通風道、煙囪、裝飾構件、花架、通信設施等。

2、空調冷卻塔等設備。

第三節

建筑間距

3.3.1

一般情況下，建筑間距指兩幢建筑外墻面之間的最小垂直距離。

建筑物有每處不超過___米長(含)的凸出部分(如樓梯間)，凸出距離不超過___米，且其累計總長度不超過同一面建筑外墻總長度的1/4者，其最小間距可忽略不計凸出部分。

住宅建筑陽臺累計總長度(突出于山墻面之外或轉彎到山墻面上的陽臺長度可不計)不超過同一建筑外墻總長度1/2(含)的，其最小間距仍以建筑外墻計算;超過1/2的，應以陽臺外緣計算建筑間距。

計算住宅日照間距時，坡屋頂建筑，當屋面坡度小于40°時，取建筑屋檐的高度;當屋面坡度大于等于40°時，取建筑屋脊的高度。

3.3.2

住宅建筑的建筑間距應符合下列規定：

(一)住宅建筑之間、住宅建筑與非住宅建筑之間的日照標準應保證受遮擋住宅建筑的大寒日日照標準不少于___小時，老城區住宅建筑的日照標準可酌情降低，但大寒日日照時數不小于___小時。

(二)住宅套型應具備的日照條件：每套住宅至少應有一間居室，四居室以上住宅每套至少有兩間居室能滿足大寒日有效日照時間。

(三)相鄰建筑最小正向間距控制宜符合表3-1的規定。

表3-1

住宅建筑與低、多、高層建筑最小正向間距控制表(單位：米)

建

筑

類

別住

宅

建

筑

低

層多

層高

層

其他

建

筑低層669

多層61013

高層91318

(四)住宅建筑的側面間距應符合《城市居住區規劃設計規范》(GB50180-93

(___版))規定。

住宅建筑與非住宅建筑側面間距應滿足消防等安全間距的相關規范要求。

(五)變配電房、電力箱變、電信交接間、燃氣調壓站、車庫和高度不超過___米的單層門衛等附屬建筑物與住宅建筑正、背面間距應在滿足消防要求的前提下按不小于___米控制，與山墻的端距應滿足消防等安全間距的相關規范要求。

3.3.3

老年人居住建筑，醫院病房樓、休(療)養院住宿樓半數以上的病房和療養室、中小學校半數以上的教室應能獲得冬至日不小于___小時的日照標準。托兒所、幼兒園的主要生活用房，應能獲得冬至日不小于___小時的日照標準。本條所述建筑類型在方案設計階段均應進行日照分析。

3.3.4

被遮擋建筑為非住宅建筑時，其建筑間距按消防間距的規定進行控制，且最小正向間距宜符合表3-2的規定：

表3-2

非住宅建筑與其他建筑最小正向間距控制表(單位：米)

建

筑

類

別非

住

宅

建

筑

低

層多

層高

層

其他建筑低層666

多層61013

高層61318

3.3.5

建筑間距的其他規定：

(一)大、中、小學的學生宿舍與其它建筑的間距及日照標準按住宅建筑控制。

(二)工業、倉儲、市政、特殊用地內建筑之間的間距按相關規范進行控制。

3.3.6

相鄰地塊住宅建筑的遮擋建筑為低、多層建筑，應符合以下規定：

(一)平行布置且朝向為正南北向時，不應小于南側建筑高度的___倍，且大于等于13m，但遮擋建筑為低層時最小值可放寬至10m。

(二)平行布置且方位為非正南北向時，住宅正面間距按表換算。

表3-3

不同方位間距折減系數

方

位0°—15°(含)15°—30°(含)30°—45°(含)>45°

間距系數1.0L0.9L0.8L0.9L

注：1、表中方位為正南向(0°)偏東、偏西的方位角。

2、L為南側(東、西)側遮擋建筑高度___倍。

(三)非平行布置，當夾角小于等于30°時，按平行關系控制;

當夾角大于30°時，其最窄處間距不應小于遮擋建筑高度的___倍。

(四)住宅兩側的非住宅建筑與住宅垂直布置的，其間距不小于9m，遮擋建筑為低層時最小值可放寬至6m。

若對住宅主朝向產生較大視線干擾時，間距不應小于與住宅垂直布置的建筑高度的___倍。

(五)新建住宅樓底層作架空層、自行車庫、商業等非居住用房的，與南(東、西)側遮擋建筑間距可扣除其底層非居住用房的高度，且不應小于13m;

當新建建筑為遮擋建筑時，間距不得扣除被遮擋現狀住宅(不包括同步規劃先行建造的住宅)底層非居住建筑的高度。

(六)住宅山墻之間間距，應符合下列規定：

1、相對建筑山墻均不開窗或均不設陽臺時，低層建筑間的山墻端距不宜小于5

米;六層(含)以下多層建筑間的山墻端距不應小于6

米。相對建筑的層數不同時，按較高建筑層數的要求控制。

2、相對建筑山墻僅一側開窗或一側設置陽臺時，相對建筑最外邊線距離不宜小于6m。

3、相對建筑山墻二側均開窗或均設置陽臺時，相對建筑最外邊線距離不應小于8m。

3.3.7

相鄰地塊住宅建筑的遮擋建筑為高層建筑，應符合以下規定：

(一)高層建筑與其北側正南北投影范圍內住宅的間距，按以下公式計算：L=(H

24)_0.3+S

式中L為建筑之間間距(m)，最小值29m;H為高層建筑高度(m);S為高層建筑正南北向投影的寬度(m)。

1、L值大于1.2H時按1.2H控制，當1.2H計算時形體規則的遮擋建筑可套用多層建筑不同方位日照間距折減系數。

2、當受遮擋建筑為新建住宅時，L值可扣除其非居住用房的高度;當受遮擋建筑為現狀住宅時，L值不得扣除其非居住用房的高度。

(二)高層建筑與其正北側投影范圍外東西兩側住宅的間距，應符合下列規定：

1、住宅主朝向面向高層建筑，或住宅主朝向與高層建筑正午投影范圍正面相對的，間距不應小于24Q米。

2、住宅與高層建筑山墻相對，或平行布置前后錯開的，間距不應小于13Q米。

3、采取前兩款以外的其它布置方式的，間距不應小于18Q米。

Q(高層建筑高度綜合影響系數):是用來反映高層建筑由于高度不同而對周邊建筑的交通、視覺、環境等方面產生的綜合影響程度，Q與高度的對應值詳見表3-4：

表3-4

Q值取值表

高度(m)24-50(含)50-75(含)75-100(含)100-200(含)>200

Q1.01.21.41.61.8

注：1、通過裙房連接的高層建筑之間的Q值所對應的建筑高度，為高層建筑檐口與裙房屋面標高差。

2、當用來反映兩幢高層建筑間距時，取較高建筑對應的Q值。

(三)高層建筑裙房為多層時，應滿足多層建筑與其它建筑的間距要求。

(四)高層住宅建筑山墻之間間距，應符合下列規定：

1、高層建筑與低、多層建筑的山墻外邊線距離不小于13

米。

2、高層建筑與高層建筑的山墻端距，相對建筑山墻均不設陽臺或均不開窗時，其山墻端距不小于13

米;相對建筑山墻僅一側設開窗或僅一側設置陽臺時，相對建筑最外邊線距離不小于15

米;相對建筑山墻二側均開窗或均設置陽臺時，相對建筑最外邊線距離不小于18

米。

第四節

建筑退讓

3.4.1

沿城市道路兩側布置的建筑物，其退讓城市道路紅線的距離應綜合考慮交通出入、城市景觀和市政公用設施布置等因素，具體退讓標準按照《紹興市城市總體規劃(___-___)》、《紹興市城市綜合交通規劃(___-2030)》、控制性詳細規劃和我市有關規范性文件規定確定。在上述規劃和我市有關規范性文件規定均未明確的前提下，一般按表3-5的要求控制。

表3-5

建筑紅線、建設用地和圍墻后退道路規劃紅線最小距離控制表(單位：米)

道路等級道路兩側建筑退讓

道路兩側用地退讓道路兩側圍墻退讓

快速路30___

交通性主干路___10

生活性主干路10按規劃確定5

次干路8按規劃確定3

支路5—1.5

注：1、快速路、主干路、次干路、支路等城市道路的等級根據《紹興市城市總體規劃(___-___年)》和《紹興市城市綜合交通規劃(___-___年)》確定。

2、建筑物涉及不同道路等級時，按高一等級道路后退要求取值。

道路平面交叉口四周的建筑物后退規劃道路紅線的距離不得小于表3-5的規定(由規劃道路紅線直線段與曲線段的連接點算起)，并應同時滿足交叉口行車三角視距控制要求。立體交叉口四周建筑物后退規劃道路紅線的距離按詳細規劃執行。

新建有大量人流、車流集散的影劇院、游樂場、體育場、展覽館、大型旅館、辦公樓、各類市場及大型商場等重要建筑，其主要出入口面向城市道路的，應適當擴大后退道路紅線的距離，并妥善設置交通集散廣場和停車場地。

3.4.2

建設用地退讓快速路、交通性主干路的用地作為道路擴展、市政管線用地、軌道交通和綠化等公用設施預留地，其退讓距離不得小于表3-5的規定。

注：圖中“預留地”是指道路擴展、市政管線用地、軌道交通和綠化等公用設施預留地。

3.4.3

沿建筑基地邊界布置的各類建筑，其退讓相鄰地塊的用地邊界應按本規定第三章第三節規定的有關相鄰地塊建筑間距的1/2控制。

當相鄰地塊非同時建設時，若已建地塊的邊界建筑未按規定建筑間距的1/2退讓用地邊界，則待建地塊在建設時其邊界建筑應按規定建筑間距退足;若已建地塊的邊界建筑退讓用地邊界超過規定建筑間距的1/2，則待建地塊在符合日照、消防、安全等要求的條件下，可按規定建筑間距的余下部分退讓，但應取得已建地塊的相關土地使用權和房屋所有者(含已簽購房合同者)的同意，否則應按規定建筑間距的1/2退讓。

當建筑基地一邊相鄰建筑用地，其他邊界相鄰城市道路、公路、鐵路、河道、高壓電力線路等線狀設施時，邊界建筑應同時滿足相鄰地塊、線狀設施的退讓要求。