第一篇：營改增后房屋出租如何征稅(租賃稅)

隨著營改增相關政策陸續落地，房屋出租如何繳稅，成為越來越多納稅人及財務人員關心話題。營改增后房屋出租整體稅負增加還是減少，本文將房屋出租如何繳稅做一個總結：

第一類：個人出租房屋計算辦法

一、房屋性質為住宅用房

房屋性質如果為住宅，納稅人計算稅款時，增值稅按照月租金收入劃分為三個檔次：

（一）月租金（不含稅）30000以下： 1.增值稅：免征；

2.城市維護建設稅：免征；

3.教育費附加及地方教育費附加：免征； 4.水利基金：免征；

5.房產稅：減按4%的稅率計算； 6.個人所得稅：減按10%的稅率計算。

（二）月租金（不含稅）30000-100000元 1.增值稅：減按1.5%的稅率計算； 2.城市維護建設稅：增值稅*7%； 3.教育費附加及地方教育費附加：免征； 4.水利基金：免征；

5.房產稅：減按4%的稅率計算； 6.個人所得稅：減按10%的稅率計算。

（三）月租金（不含稅）100000元以上： 1.增值稅：減按1.5%的稅率計算； 2.城市維護建設稅：增值稅*7%； 3.教育費附加及地方教育費附加：增值稅*5%； 4.水利基金：按照各地規定的稅率計算； 5.房產稅：減按*4%的稅率計算； 6.個人所得稅：減按10%的稅率計算。

二、房屋性質為非住房

（一）月租金收入（不含稅）30000元以下：

1.增值稅：免征；

2.城市維護建設稅：免征；

3.教育費附加及地方教育費附加：免征； 4.水利基金：免征；

5.印花稅：按照0.1%稅率計算； 6.房產稅：按照12%稅率計算； 7.個人所得稅：按照20%稅率計算。

（二）月租金收入（不含稅）30000元-10000元以下： 1.增值稅：按照5%的稅率計算； 2.城市維護建設稅：增值稅*7%； 3.教育費附加及地方教育費附加：免征； 4.水利基金：免征；

5.印花稅：按照0.1%稅率計算； 6.房產稅：按照12%的稅率計算； 7.個人所得稅：按20%的稅率計算。

（三）月租金（不含稅）100000元以上： 1.增值稅：按照5%的稅率計算； 2.城市維護建設稅：增值稅*7%

3.教育費附加及地方教育費附加：增值稅*5% 4.水利基金：按照各地規定的稅率計算； 5.印花稅：按照0.1%的稅率計算； 6.房產稅：按照12%的稅率計算； 7.個人所得稅：按20%的稅率計算。

第二類：公司出租房屋計算辦法

一、公司為一般納稅人

（一）項目開工時間為2016年4月30日前，計稅辦法選擇簡易征收

1.增值稅：按照5%的稅率計算； 2.城市建設維護費：增值稅*7% 3.教育費附加：增值稅*3% 4.地方教育費附加：增值稅*2%

5.水利基金：按照各地規定的稅率計算； 6.印花稅：按照0.1%的稅率計算； 7.房產稅：按照12%的稅率計算；

8.企業所得稅：租金收入并入當期應納稅所得額計算。

（二）項目開工時間為2016年5月1日后，選擇一般計稅

1.增值稅：按照11%的稅率計算； 2.城市建設維護費：增值稅*7% 3.教育費附加：增值稅*3% 4.地方教育費附加：增值稅*2%

5.水利基金：按照各地規定的稅率計算； 6.印花稅：按照0.1%的稅率計算； 7.房產稅：按照12%的稅率計算；

8.企業所得稅：租金收入并入當期應納稅所得額計算。

二、小規模納稅人

對開工日期無限定，選擇簡易計稅

1.增值稅：按照5%的稅率計算； 2.城市建設維護費：增值稅*7% 3.教育費附加：增值稅*3% 4.地方教育費附加：增值稅*2%

5.水利基金：按照各地規定的稅率計算； 6.印花稅：按照0.1%的稅率計算； 7.房產稅：按照12%的稅率計算；

8.企業所得稅：租金收入并入當期應納稅所得額計算。

以上是營改增后房屋出租征稅詳解，整體來看，無論個人或者企業房屋出租稅負都不同程度降低，納稅人應把握運用好優惠政策，正確處理房屋出租涉稅工作。

第二篇：營改增后材料稅抵扣

營改增以后，材料費的抵扣需要注意什么？

導語

建筑企業如何抵扣增值稅？先看下面的公式： 增值稅=銷項稅-進項稅

（銷項稅=工程結算*11%，進項稅=各類成本*對應的稅率）

營改增以后，施工企業交多少增值稅，不是取決于你的產值，而是取決于你能夠抵扣多少。

營改增以后，只要你的合同簽訂，增值稅銷項稅就確定了。進項稅的確定，要看施工企業拿到的增值稅進項發票能不能抵扣。

不過，增值稅普通發票的情況比較簡單，但增值稅專用發票如果不符合國家相關要求，就不能拿來抵扣的。那么，營改增以后，材料費的抵扣要注意些什么呢？

一、營改增后，工程成本不能隨意改動

營改增之前，有的建筑公司要么把人工費變成材料費，要么把材料費變成人工費。營改增以后，這個比例不能隨意改變，否則就是虛開發票。

因此，營改增以后，必須要把“虛開增值稅專用發票”作為一項重要的任務來抓。虛開發票，如果被稅務機關查到，是要受刑事處罰的。

實踐當中，像房開公司，會有很多施工公司讓你多開建安發票給他，因為多開建安發票，施工企業可以少交土地增值稅。營改增以后，這種操作絕對不能進行，是犯罪行為。

二、常見可抵扣的進項

（一）電話費：

可以抵扣11%，只限于公司座機電話費，手機費不允許抵扣進項稅（手機是實名制的，屬于個人，因此不能抵扣）。

（二）材料費： 可以抵扣17%，但不是所有材料都可以抵扣17%。

按照國家法律的規定：沒有供應商開具銷售清單的開具“材料一批”、勞保用品、辦公用品的增值稅專用發票，不可以抵扣增值稅進項稅。

1、索取材料費增值稅發票注意以下幾點

索取材料費的增值稅發票時，必須遵從一下幾點：

（1）從供應商處買材料，一定要索取對方開具的銷售清單。

一般來說，購買的品種會比較多，因此必須是材料供應商從稅控機里面開出銷售清單，蓋上發票專用章，否則不能抵扣增值稅進項稅。

這一點，一定要寫進采購合同。在采購合同里面要明確，對方如果匯總開票，有義務提供加蓋發票專用章的銷售清單。（2）采用定點采購制度，定期結算，定期開票

勞保用品、辦公用品，一般是很難拿到增值稅發票的。營改增以后，公司應該推行定點采購制度。通過定期結算，定期開票，這樣才能拿到增值稅專票用來抵扣進項稅。? 題外話：

建筑企業，營改增以后，應該多做工作服（一季度做2套，1年8套）。可以說，工作服是最省錢的，一來可以抵扣17%的增值稅，又可以抵扣25%的所得稅，又不用交個人所得稅，實在是一箭三雕。

但是，不能通過購買的方式進行。直接購買工作服的費用，叫做職工福利費，不能抵扣進項稅，而且要扣繳個人所得稅。

根據國家稅務總局2011年公告第34號文件第2條規定，工作服必須跟具有一般納稅人資格的服裝廠簽訂工作服的訂做合同。必須在合同中約定：（1）在工作服的某一部位，一定要有該公司的標識或標記；（2）工作服貨款的支付，必須公對公賬戶進行，不能現金支付。符合以上條件，開具的發票才可以抵扣17%。

2、選擇一般納稅人的材料商更合算

營改增以后，企業采購時一定要索取增值稅專用發票。

從采購價格來講，一般納稅人的材料商肯定會比小規模納稅人（個體戶）的材料商價格更高。

但是，對于建筑企業而言，獲得增值稅專票后，可以抵扣17%的增值稅進項稅，又可以抵扣25%的企業所得稅，合計可以抵扣42%的稅金。因此，營改增以后，選擇一般納稅人的材料商更合算。? 舉例：有2個供應商A、B A（一般納稅人）：報價11萬7000元 B（小規模納稅人）：報價11萬。

從A處買，采購成本是10萬（11.7萬=10萬+10萬*17%）從B處買，采購成本是11萬。

從A處買，采購成本少1萬，相當于未來利潤多一萬，多繳企業所得稅2500元。實際上，未來交稅時就少交17000-2500-7000=7500元，實際相當于公司多盈利7500元。

從B處買，采購成本多1萬，也就是未來利潤少一萬，少繳企業所得稅2500元。但是，沒有增值稅專票抵扣，相當于多繳增值稅1.7萬，總計未來公司多付資金流7500元。

因此，從一般納稅人A處買更合算。

3、特定材料的開票要求

材料部分，像砂石料、商品混凝土，只能抵扣3個稅點。因為砂石料和商品混凝土的銷售商，可以選擇開3%的增值稅專票，也可以開3%的增值稅普票。營改增以后，砂石廠、混凝土公司一定選擇簡易計稅的，所以一定要在采購合同中寫清楚，要求對方提供3%的增值稅專用發票。

中國的稅法，對簡易計稅不能開專票的規定做了列舉，因此并不是簡易計稅都不能開專票。當具備以下條件：

材料是砂土石料、自來水、商品混凝土，采用清包工或甲供材合同的老項目，房開企業選擇簡易計稅時，可以開3%的增值稅專用發票。

因此，采購合同中，一定要特別注明“材料供應商開具3%的增值稅專票”。稅法中明確列出的，簡易計稅開增值稅普票的情況：

（1）小規模納稅人和個體工商戶，可以到稅務機關申請代開增值稅專用發票，只能抵扣3%。個人只能到稅務機關申請代開增值稅普通發票。所以，從個人那里買砂石料或租賃設備，只能代開增值稅普通發票。（2）據財稅2008第170號和財稅2009第9號等文件規定：

? 適用按簡易辦法依3%征收率減按2%征收增值稅政策的，應開具普通發票，不得開具增值稅專用發票；

? 小規模納稅人銷售自己使用過的固定資產，應開具普通發票，不得有稅務機關代開增值稅專用發票；

? 納稅人銷售舊貨，應開具普通發票，不得開具或代開增值稅專用發票。

第三篇：營改增差額征稅全攻略

營改增差額征稅全攻略

2016年（福建）

第一部分 差額征稅的政策

1、金融商品轉讓，按照賣出價扣除買入價后的余額為銷售額。

轉讓金融商品出現的正負差，按盈虧相抵后的余額為銷售額。若相抵后出現負差，可結轉下一納稅期與下期轉讓金融商品銷售額相抵，但年末時仍出現負差的，不得轉入下一個會計。

金融商品的買入價，可以選擇按照加權平均法或者移動加權平均法進行核算，選擇后36個月內不得變更。

金融商品轉讓，不得開具增值稅專用發票。

2、經紀代理服務，以取得的全部價款和價外費用，扣除向委托方收取并代為支付的政府性基金或者行政事業性收費后的余額為銷售額。向委托方收取的政府性基金或者行政事業性收費，不得開具增值稅專用發票。

經紀代理服務，是指各類經紀、中介、代理服務。包括金融代理、知識產權代理、貨物運輸代理、代理報關、法律代理、房地產中介、職業中介、婚姻中介、代理記賬、拍賣等。

3、融資租賃和融資性售后回租業務。

（1）經人民銀行、銀監會或者商務部批準從事融資租賃業務的試點納稅人，提供融資租賃服務，以取得的全部價款和價外費用，扣除支付的借款利息（包括外匯借款和人民幣借款利息）、發行債券利息和車輛購置稅后的余額為銷售額。

（2）經人民銀行、銀監會或者商務部批準從事融資租賃業務的試點納稅人，提供融資性售后回租服務，以取得的全部價款和價外費用（不含本金），扣除對外支付的借款利息（包括外匯借款和人民幣借款利息）、發行債券利息后的余額作為銷售額。

（3）試點納稅人根據2016年4月30日前簽訂的有形動產融資性售后回租合同，在合同到期前提供的有形動產融資性售后回租服務，可繼續按照有形動產融資租賃服務繳納增值稅。

繼續按照有形動產融資租賃服務繳納增值稅的試點納稅人,經人民銀行、銀監會或者商務部批準從事融資租賃業務的，根據2016年4月30日前簽訂的有形動產融資性售后回租合同，在合同到期前提供的有形動產融資性售后回租服務，可以選擇以下方法之一計算銷售額：

①以向承租方收取的全部價款和價外費用，扣除向承租方收取的價款本金，以及對外支付的借款利息（包括外匯借款和人民幣借款利息）、發行債券利息后的余額為銷售額。

納稅人提供有形動產融資性售后回租服務，計算當期銷售額時可以扣除的價款本金，為書面合同約定的當期應當收取的本金。無書面合同或者書面合同沒有約定的，為當期實際收取的本金。

試點納稅人提供有形動產融資性售后回租服務，向承租方收取的有形動產價款本金，不得開具增值稅專用發票，可以開具普通發票。

②以向承租方收取的全部價款和價外費用，扣除支付的借款利息（包括外匯借款和人民幣借款利息）、發行債券利息后的余額為銷售額。

（4）經商務部授權的省級商務主管部門和國家經濟技術開發區批準的從事融資租賃業務的試點納稅人，2016年5月1日后實收資本達到1.7億元的，從達到標準的當月起按照上述第（1）、（2）、（3）點規定執行；2016年5月1日后實收資本未達到1.7億元但注冊資本達到1.7億元的，在2016年7月31日前仍可按照上述第（1）、（2）、（3）點規定執行，2016年8月1日后開展的融資租賃業務和融資性售后回租業務不得按照上述第（1）、（2）、（3）點規定執行。

4、航空運輸企業的銷售額，不包括代收的機場建設費和代售其他航空運輸企業客票而代收轉付的價款。

5、試點納稅人中的一般納稅人（以下稱一般納稅人）提供客運場站服務，以其取得的全部價款和價外費用，扣除支付給承運方運費后的余額為銷售額。

6、試點納稅人提供旅游服務，可以選擇以取得的全部價款和價外費用，扣除向旅游服務購買方收取并支付給其他單位或者個人的住宿費、餐飲費、交通費、簽證費、門票費和支付給其他接團旅游企業的旅游費用后的余額為銷售額。

選擇上述辦法計算銷售額的試點納稅人，向旅游服務購買方收取并支付的上述費用，不得開具增值稅專用發票，可以開具普通發票。

7、試點納稅人提供建筑服務適用簡易計稅方法的，以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額為銷售額。

簡易計稅方法包括：

（1）一般納稅人以清包工方式提供的建筑服務，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。

以清包工方式提供建筑服務，是指施工方不采購建筑工程所需的材料或只采購輔助材料，并收取人工費、管理費或者其他費用的建筑服務。

（2）一般納稅人為甲供工程提供的建筑服務，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。

甲供工程，是指全部或部分設備、材料、動力由工程發包方自行采購的建筑工程。

（3）一般納稅人為建筑工程老項目提供的建筑服務，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。

建筑工程老項目，是指：

《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目；

未取得《建筑工程施工許可證》的，建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。

跨縣市區提供建筑服務的

（1）一般納稅人跨縣（市）提供建筑服務，選擇適用簡易計稅方法計稅的，應以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額為銷售額，按照3%的征收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法在建筑服務發生地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

（2）試點納稅人中的小規模納稅人（以下稱小規模納稅人）跨縣（市）提供建筑服務，應以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額為銷售額，按照3%的征收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法在建筑服務發生地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

8、房地產開發企業中的一般納稅人銷售其開發的房地產項目（選擇簡易計稅方法的房地產老項目除外），以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。

房地產老項目，是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產項目。

9、銷售不動產

（1）一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

（2）一般納稅人銷售其2016年5月1日后取得（不含自建）的不動產，應適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額，按照5%的預征率在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

（3）小規模納稅人銷售其取得（不含自建）的不動產（不含個體工商戶銷售購買的住房和其他個人銷售不動產），應以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。（4）其他個人銷售其取得（不含自建）的不動產（不含其購買的住房），應以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。

（5）個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策僅適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市。

第二部分 差額征稅的稅收管理

試點納稅人按照上述規定從全部價款和價外費用中扣除的價款，應當取得符合法律、行政法規和國家稅務總局規定的有效憑證。否則，不得扣除。

上述憑證是指：（1）支付給境內單位或者個人的款項，以發票為合法有效憑證。

（2）支付給境外單位或者個人的款項，以該單位或者個人的簽收單據為合法有效憑證，稅務機關對簽收單據有疑議的，可以要求其提供境外公證機構的確認證明。

（3）繳納的稅款，以完稅憑證為合法有效憑證。（4）扣除的政府性基金、行政事業性收費或者向政府支付的土地價款，以省級以上（含省級）財政部門監（印）制的財政票據為合法有效憑證。

（5）國家稅務總局規定的其他憑證。

納稅人取得的上述憑證屬于增值稅扣稅憑證的，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。

第四篇：營改增后的差額征稅政策小結

2016年5月1日開始，全國范圍開始了全行業營改增試點，為適用營改增試點的需要，財政部、國家稅務總局對部分行業或某些業務，規定了可以實行差額征稅政策。具體有：

1.一般納稅人跨縣（市）提供建筑服務，適用一般計稅方法計稅的，應以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額，按照2％的預征率在建筑服務發生地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

2.納稅人提供建筑服務適用簡易計稅方法的，以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額為銷售額。

（1）小規模納稅人跨縣（市）提供建筑服務，應以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額為銷售額，按照3%的征收率計算應納稅額。

（2）一般納稅人為建筑工程老項目提供的建筑服務，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。建筑工程和房地產老項目，是指：

①《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目；

②《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期，但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。

③未取得《建筑工程施工許可證》的，建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。

一般納稅人跨縣（市）提供建筑服務，選擇適用簡易計稅方法計稅的，應以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額為銷售額，按照3%的征收率計算應納稅額。

納稅人應按照上述（1）、（2）計稅方法在建筑服務發生地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

3.房地產開發企業中的一般納稅人銷售其開發的房地產項目（選擇簡易計稅方法的房地產老項目除外），以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。

4.一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得的不動產（不含自建），適用一般計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。上述納稅人應以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額，按照5%的預征率向不動產所在地的主管地稅機關預繳增值稅，向機構所在地的主管國稅機關進行納稅申報。

5.一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動產，可以選擇適應簡易計稅方法，以全部收入減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額，按照5%的預征率向不動產所在地的主管地稅機關預繳稅款，向機構所在地的主管國稅機關進行納稅申報。

6.一般納稅人銷售其2016年5月1日后取得（不含自建）的不動產，應適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額，按照5%的預征率向不動產所在地的主管地稅機關預繳稅款，向機構所在地的主管國稅機關進行納稅申報。

7.小規模納稅人銷售其取得（不含自建）的不動產（不含個體工商戶銷售購買的住房和其他個人銷售不動產），應以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法向不動產所在地的主管地稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關進行納稅申報。

8.其他個人銷售其取得（不含自建）的不動產（不含其購買的住房），應以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額為銷售額，按照5% 的征收率向不動產所在地的主管地稅機關申報繳納增值稅。

9.北京市、上海市、廣州市和深圳市，個體工商戶和個人銷售購買的住房，將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。

10.金融商品轉讓，按照賣出價扣除買入價后的余額為銷售額。

11.中國證券登記結算公司的銷售額，不包括以下資金項目：按規定提取的證券結算風險基金；代收代付的證券公司資金交收違約墊付資金利息；結算過程中代收代付的資金交收違約罰息。

12.經紀代理服務，以取得的全部價款和價外費用，扣除向委托方收取并代為支付的政府性基金或者行政事業性收費后的余額為銷售額。

13.納稅人提供旅游服務，以取得的全部價款和價外費用，扣除向旅游服務購買方收取并支付給其他單位或者個人的住宿費、餐飲費、交通費、簽證費、門票費和支付給其他接同旅游企業的旅游費用后的余額為銷售額。

14.融資租賃和融資性售后回租業務

（1）經批準經人民銀行、銀監會或者商務部從事融資租賃業務的試點納稅人，提供融資租賃服務，以收取的全部價款和價外費用，扣除支付的借款利息、發行債券利息和車輛購置稅后的余額為銷售額。

（2）經批準經人民銀行、銀監會或者商務部從事融資租賃業務的試點納稅人，提供融資性售后回租服務，以取得的全部價款和價外費用（不含本金），扣除對外支付的借款利息、發行債券利息后的余額作為銷售額。

（3）試點納稅人根據2016年4月30日前簽訂的有形動產融資性售后回租合同，在合同到期前提供的有形動產融資性售后回租服務，可繼續按照有形動產融資租賃服務繳納增值稅。繼續按照有形動產融資租賃服務繳納增值稅的試點納稅人,經批準從事融資租賃業務的，根據2016年4月30日前簽訂的有形動產融資性售后回租合同，在合同到期前提供的有形動產融資性售后回租服務，可以選擇以下方法之一計算銷售額：

①以向承租方收取的全部價款和價外費用，扣除向承租方收取的價款本金，以及對外支付的借款利息（包括外匯借款和人民幣借款利息）、發行債券利息后的余額為銷售額。

②以向承租方收取的全部價款和價外費用，扣除支付的借款利息（包括外匯借款和人民幣借款利息）、發行債券利息后的余額為銷售額。

（4）經商務部授權的省級商務主管部門和國家經濟技術開發區批準的從事融資租賃業務的試點納稅人，2016年5月1日后實收資本達到1.7億元的，從達到標準的當月起按照上述第（1）、（2）、（3）點規定執行；2016年5月1日后實收資本未達到1.7億元但注冊資本達到1.7億元的，在2016年7月31日前仍可按照上述第（1）、（2）、（3）點規定執行，2016年8月1日后開展的融資租賃業務和融資性售后回租業務不得按照上述第（1）、（2）、（3）點規定執行。

15.航空運輸企業的銷售額，不包括代收的機場建設費和代售其他航空運輸企業客票而代收轉付的價款。

16.一般納稅人提供客運場站服務，以其取得的全部價款和價外費用，扣除支付給承運方運費后的余額為銷售額。

17.中國移動通信集團公司、中國聯合網絡通信集團有限公司、中國電信集團公司及其成員單位通過手機短信公益特服號為公益性機構接受捐款，以其取得的全部價款和價外費用，扣除支付給公益性機構捐款后的余額為銷售額。其接受的捐款，不得開具增值稅專用發票。

18.勞務派遣公司為了滿足用工單位對于各類靈活用工的需求，將員工派遣至用工單位，接受用工單位管理并為其工作的服務為勞務派遣服務。

（1）一般納稅人提供勞務派遣服務，可以選擇差額納稅，以取得的全部價款和價外費用，扣除代用工單位支付給勞務派遣員工的工資、福利和為其辦理社會保險及住房公積金后的余額為銷售額，按照簡易計稅方法依5%的征收率計算繳納增值稅。

（2）小規模納稅人提供勞務派遣服務，可以選擇差額納稅，以取得的全部價款和價外費用，扣除代用工單位支付給勞務派遣員工的工資、福利和為其辦理社會保險及住房公積金后的余額為銷售額，按照簡易計稅方法依5%的征收率計算繳納增值稅。

19.納稅人提供人力資源外包服務，按照經紀代理服務繳納增值稅，其銷售額不包括受客戶單位委托代為向客戶單位員工發放的工資和代理繳納的社會保險、住房公積金。

20.納稅人轉讓2016年4月30日前取得的土地使用權，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去取得該土地使用權的原價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算繳納增值稅。

杭州國稅解答全面營改增差額征稅政策的12個問題

2017-04-27 14:56 來源：

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自營改增試點全面推行以來，按照黨中央、國務院確保所有行業稅負只減不增的要求，財政部、國家稅務總局對于營業稅原有的大部分稅收優惠政策采取了“平移模式”，基本延續了原營業稅的優惠政策。與前幾次營改增擴圍相比，此次全面擴圍中適用差額征稅的情況顯著增多，內容也更為復雜。為幫助納稅人準確掌握差額征稅相關政策，本期專刊專門對此次全面推行營改增試點中適用差額征稅的有關政策內容進行梳理、匯總，供大家學習參考。

全面營改增差額征稅政策指南

一、問:什么是營改增差額征稅？

答：營改增差額征稅是指營業稅改征增值稅應稅服務的納稅人，按照國家有關營業稅差額征稅的政策規定，以取得的全部價款和價外費用扣除支付給規定范圍納稅人的規定項目價款后的不含稅余額為銷售額的征稅方法。

二、問：全面營改增后，納稅人發生哪些特定應稅服務可以選擇差額征稅？ 答：全面營改增后，截至2016年12月31日，可以選擇差額征稅的應稅服務新增項目如下：

1、金融商品轉讓；

2、經紀代理服務；

3、旅游服務；

4、適用簡易計稅方法的建筑服務；

5、房地產開發企業中的一般納稅人銷售其開發的房地產項目（選擇簡易計稅方法的房地產老項目除外）；

6、一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動產；

7、小規模納稅人銷售其取得（不含自建）的不動產（不含個體工商戶銷售購買的住房和其他個人銷售不動產）；

8、中國證券登記結算公司允許扣除的資金項目；

9、勞務派遣服務；

10、人力資源外包服務；

11、安全保護服務；

12、納稅人轉讓2016年4月30日前取得的土地使用權；

13、不動產融資租賃服務；

14、不動產融資性售后回租服務；

15、提供物業管理服務的納稅人，向服務方收取的自來水水費；

16、簽證代理服務；

17、納稅人代理進口按規定免征進口增值稅的貨物；

18、教育部考試中心及其直屬單位為境外單位在境內開展考試項目。

三、問：納稅人發生營改增差額征稅的應稅服務，其計稅銷售額應如何計算？ 答：納稅人如發生上述需實行差額征稅的增值稅應稅服務，應按以下方式計算應稅銷售額：

一般納稅人：計稅銷售額=（取得的全部含稅價款和價外費用－支付給其他單位或個人的含稅價款）÷（1+對應征稅應稅服務適用的增值稅稅率或征收率）。

小規模納稅人：計稅銷售額=（取得的全部含稅價款和價外費用－支付給其他單位或個人的含稅價款）÷（1+征收率）。

四、問：選擇營改增差額征稅的納稅人，可憑哪些有效憑證進行差額扣除？ 答：差額扣除應當取得符合法律、行政法規和國家稅務總局規定的有效憑證，否則不得扣除。所謂有效憑證指的是：

1、支付給境內單位或者個人的款項，以發票為合法有效憑證；

2、支付給境外單位或者個人的款項，以該單位或者個人的簽收單據為合法有效憑證，稅務機關對簽收單據有疑議的，可以要求其提供境外公證機構的確認證明；

3、繳納的稅款，以完稅憑證為合法有效憑證；

4、扣除的政府性基金、行政事業收費或者向政府支付的土地價款，以省級以上（含省級）財政部門監（印）制的財政票據為合法有效憑證；

5、國家稅務總局規定的其他憑證。

五、問：納稅人在全面推行營改增試點前發生的應稅行為，按國家有關規定應實行差額征收營業稅的，該怎樣處理？

答：試點納稅人發生應稅行為，按照國家有關營業稅政策規定差額征收營業稅的，因取得的全部價款和價外費用不足以抵減允許扣除項目金額，截至納入營改增試點之日前尚未扣除的部分，不得在計算試點納稅人增值稅應稅銷售額時抵減，應當向原主管地稅機關申請退還營業稅。

六、問：發生適用于差額征稅政策的應稅服務時，企業應如何開具發票？

答：根據文件《關于全面推開營業稅改征增值稅試點有關稅收征收管理事項的公告》（國家稅務總局〔2016〕23號）第四條第（二）款規定，按照現行政策規定適用差額征稅辦法繳納增值稅，且不得全額開具增值稅發票的（財政部、國家稅務總局另有規定的除外），納稅人自行開具或者稅務機關代開增值稅專用發票時，通過新系統中差額征稅開票功能，錄入含稅銷售額（或含稅評估額）和扣除額，系統自動計算稅額和不含稅金額，備注欄自動打印“差額征稅”字樣，發票開具不應與其他項目混開。

所有差額征稅業務開具增值稅普通發票時，應全額開具。

七、問：實行營改增差額征稅項目的納稅人，在哪些情形下不得開具增值稅專用發票？ 答：根據財稅〔2016〕36號文附件2的相關規定，以下差額征稅項目不得全額開具增值稅專用發票：

1、金融商品轉讓；

2、經紀代理服務，向委托方收取的政府性基金或者行政事業性收費；

3、提供有形動產融資性售后回租服務，向承租方收取的有形動產價款本金；

4、向旅游服務購買方收取并支付給其他單位或者個人的費用（如：交通費、住宿費、餐飲費、簽證費、門票費等）。

八、問：全面推行營改增后，常見的差額征稅項目應如何計算銷售額？ 答：

1、金融商品轉讓

納稅人轉讓金融商品，按照賣出價扣除買入價后的余額為銷售額。金融商品的買入價，可以選擇按照加權平均法或者移動加權平均法進行核算，選擇后36個月內不得變更。

2、經紀代理服務

以取得的全部價款和價外費用，扣除向委托方收取并代為支付的政府性基金或者行政事業型收費后的余額為銷售額。

3、旅游服務

納稅人提供旅游服務，以取得的全部價款和價外費用，扣除向旅游服務購買方收取并支付給其他單位或者個人的住宿費、餐飲費、交通費、簽證費、門票費和支付給其他接同旅游企業的旅游費用后的余額為銷售額。

4、適用簡易計稅方法的建筑服務

納稅人提供建筑服務適用簡易計稅方法的，以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額為銷售額。

（1）小規模納稅人跨縣（市）提供建筑服務，應以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額為銷售額，按照3%的征收率計算應納稅額。

（2）一般納稅人為建筑工程老項目提供的建筑服務，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。建筑工程老項目，是指：《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目；未取得《建筑工程施工許可證》的，建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。

一般納稅人跨縣（市）提供建筑服務，選擇適用簡易計稅方法計稅的，應以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額為銷售額，按照3%的征收率計算應納稅額。

5、房地產開發企業中的一般納稅人銷售其開發的房地產項目（選擇簡易計稅方法的房地產老項目除外）以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。

6、適用簡易計稅方法的不動產（不含自建）轉讓（包括一般納稅人、小規模納稅人、自然人）

以收取的全部價款和價外費用，扣除該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價。

7、中國證券登記結算公司允許扣除的資金項目

該類項目的銷售額不包括按規定提取的證券結算風險基金。

8、勞務派遣服務

勞務派遣服務，是指勞務派遣公司為了滿足用工單位對于各類靈活用工的需求，將員工派遣至用工單位，接受用工單位管理并為其工作的服務。

一般納稅人提供勞務派遣服務，可以按照《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）的有關規定，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照一般計稅方法計算繳納增值稅；也可以選擇差額納稅，以取得的全部價款和價外費用，扣除代用工單位支付給勞務派遣員工的工資、福利和為其辦理社會保險及住房公積金后的余額為銷售額，按照簡易計稅方法依5%的征收率計算繳納增值稅。

小規模納稅人提供勞務派遣服務，可以按照《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）的有關規定，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照簡易計稅方法依3%的征收率計算繳納增值稅；也可以選擇差額納稅，以取得的全部價款和價外費用，扣除代用工單位支付給勞務派遣員工的工資、福利和為其辦理社會保險及住房公積金后的余額為銷售額，按照簡易計稅方法依5%的征收率計算繳納增值稅。

選擇差額納稅的納稅人，向用工單位收取用于支付給勞務派遣員工工資、福利和為其辦理社會保險及住房公積金的費用，不得開具增值稅專用發票，可以開具普通發票。

9、人力資源外包服務

納稅人提供人力資源外包服務，可以按照《財政部 國家稅務總局關于進一步明確全面推開營改增試點有關勞務派遣服務、收費公路通行費抵扣等政策的通知》（財稅〔2016〕47號）的有關規定，按照經紀代理服務繳納增值稅，其銷售額不包括受客戶單位委托代為向客戶單位員工發放的工資和代理繳納的社會保險、住房公積金。

向委托方收取并代為發放的工資和代理繳納的社會保險、住房公積金，不得開具增值稅專用發票，可以開具普通發票。

10、安全保護服務

根據財稅〔2016〕68號《財政部、國家稅務總局關于進一步明確全面推開營改增試點有關再保險、不動產租賃和非學歷教育等政策的通知》的相關規定，納稅人提供安全保護服務，比照勞務派遣服務政策執行。以取得的全部價款和價外費用，扣除代用工單位支付給勞務派遣員工的工資、福利和為其辦理社會保險及住房公積金后的余額為銷售額。

11、納稅人轉讓2016年4月30日前取得的土地使用權

以收取的全部價款和價外費用，扣除該項土地使用權購置原價或者取得時的作價后的余額為銷售額。

12、不動產融資租賃服務

以取得的全部價款和價外費用，扣除支付的借款利息（包括外匯借款和人民幣借款利息）、發行債券利息和車輛購置稅后的余額為銷售額。

13、不動產融資性售后回租服務

以取得的全部價款和價外費用（不含本金），扣除對外支付的借款利息（包括外匯借款和人民幣借款利息）、發行債券利息后的余額為銷售額。

14、提供物業管理服務的納稅人，向服務方收取的自來水水費

根據《國家稅務總局關于物業管理服務中收取的自來水水費增值稅問題的公告》（國家稅務總局公告2016年第54公告）的規定：提供物業管理服務的納稅人，向服務方收取的自來水水費，以扣除其對外支付的自來水水費后的余額為銷售額，按照簡易計稅方法按照3%的征收率計算繳納增值稅。

15、教育部考試中心及其直屬單位為境外單位在境內開展考試項目

教育部考試中心及其直屬單位應以取得的考試費收入扣除支付給境外單位考試費后的余額為銷售額，按提供“教育輔助服務”繳納增值稅。

16、納稅人提供簽證代理服務

以取得的全部價款和價外費用，扣除向服務接受方收取并代為支付給外交部和外國駐華使（領）館的簽證費、認證費后的余額為銷售額。向服務接受方收取并代為支付的簽證費、認證費，不得開具增值稅專用發票，可以開具增值稅普通發票。

17、納稅人代理進口按規定免征進口增值稅的貨物

其銷售額不包括向委托方收取并代為支付的貨款。向委托方收取并代為支付的款項，不得開具增值稅專用發票，可以開具增值稅普通發票。

九、問：選擇差額征稅的小規模納稅人是否能夠享受小微企業稅收優惠？

答：根據《國家稅務總局關于明確營改增試點若干征管問題的公告》（國家稅務總局2016年第26號公告）的規定，適用差額征收政策的增值稅小規模納稅人。以差額前的銷售額確定是否可以享受3萬元（按季納稅9萬元）以下免征增值稅政策。

十、問：選擇差額征稅的小規模納稅人是否適用增值稅一般納稅人資格登記標準？ 答：按照現行營業稅規定差額征收營業稅的試點納稅人，其應稅行為營業額按未扣除之前的營業額計算。試點實施前，試點納稅人偶然發生的轉讓不動產的營業額，不計入應稅行為年應稅銷售額。小規模納稅人提供應稅服務年應稅銷售額在500萬元（含本數）的，應該登記為一般納稅人。

十一、問：甲旅游服務公司為一般納稅人，2017年2月共計收到旅游服務費金額為506萬元，已開具增值稅普通發票，支付給提供旅游服務的單位住宿費、餐飲費、交通費、門票費等共計400萬元，本月增值稅申報表如何填寫？

答：本月應納稅額=（506-400）/（1+6%）*6%=6（萬元）

附表一第5行第3列（開具普通發票的銷售額）處，填入不含稅銷售額506/（1+6%）=500(萬)；

附表三第3行第1列，填入含稅銷售額506萬，第3列“本期發生額”填入支付給提供旅游服務單位的費用金額，合計400萬，第5列“本期實際扣除金額”填入400萬；

附表一第5行第12列“應稅服務扣除項目本期實際扣除金額”處填入扣除金額400萬。

十二、問：某小規模納稅人從事有價證券買賣業務，2016年10-12月買入有價證券共計支付6萬元，賣出有價證券共取得含稅收入12萬元，當季度申報表如何填寫？

答：本季度應納稅額=（12-6）/（1+3%）*3%=0.17（萬元）；

提供應稅服務選擇差額征稅的小規模納稅人需要填寫《增值稅納稅申報表（小規模納稅人適用）附列資料》，同時填寫《服務、不動產和無形資產扣除項目清單》，填入含稅扣除金額；金融商品買賣適用3%征收率；

第2欄“本期發生額”填入可扣除的買入價6萬； 第5欄“全部含稅收入”填入賣出價12萬； 第6欄“本期扣除額”填入可扣除的買入價6萬； 第8欄“不含稅銷售額”填入5.83萬；

主表上將5.83萬元填入“服務、不動產和無形資產”列對應的第一行，對應第15行本期應納稅額為0.17萬元；

由于差額扣除前的季度累計銷售額已經大于9萬，因此不得享受小微企業增值稅稅收優惠，按3%征收率計算應納稅額。

第五篇：營改增差額征稅提醒和會計處理

營改增差額征稅提醒和會計處理

一、稅務提醒

（一）營改增后享受增值稅“銷售額差額征稅”政策規定 財稅（2013）37號文件，附件2《交通運輸業和部分現代服務業營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》規定：

(四)銷售額。

經中國人民銀行、商務部、銀監會批準從事融資租賃業務的試點納稅人提供有形動產融資租賃服務，以取得的全部價款和價外費用（包括殘值）扣除由出租方承擔的有形動產的貸款利息（包括外匯借款和人民幣借款利息）、關稅、進口環節消費稅、安裝費、保險費的余額為銷售額。

試點納稅人從全部價款和價外費用中扣除價款，應當取得符合法律、行政法規和國家稅務總局有關規定的有效憑證。否則，不得扣除。

上述憑證是指：

1.支付給境內單位或者個人的款項，以發票為合法有效憑證。2.繳納的稅款，以完稅憑證為合法有效憑證。

3.支付給境外單位或者個人的款項，以該單位或者個人的簽收單據為合法有效憑證，稅務機關對簽收單據有疑議的，可以要求其提供境外公證機構的確認證明。

4.國家稅務總局規定的其他憑證。

（二）實務提醒 1.從上面文件可以看出，只有上面規定的范圍才能增值稅差額征稅，必須同時滿足以下兩個條件：

（1）納稅人—— 經中國人民銀行、商務部、銀監會批準從事融資租賃業務的試點納稅人

（2）從事業務——提供有形動產融資租賃服務 2.實務操作形式要求——有效憑證

滿足了上述條件，才有可能按照“有效憑證”規定要求；沒有差額的業務，也就沒有“有效憑證”規定要求。

二、差額會計處理

——很多教材和文章（包括國稅官方的、公開出版的）的實務例子大部分有點問題，都舉了一些其他已經取消差額政策的行業（交通運輸業、廣告代理業等）。

（一）一般納稅人差額征稅的會計處理

一般納稅人提供有形動產融資租賃行業支付的由出租方承擔的有形動產的貸款利息（包括外匯借款和人民幣借款利息）、關稅、進口環節消費稅、安裝費、保險費，應在“應交稅費——應交增值稅”科目下增設“營改增抵減的銷項稅額”專欄，用于記錄該企業因按規定扣減銷售額而減少的銷項稅額；同時，“主營業務收入”、“主營業務成本”等相關科目應按經營業務的種類進行明細核算。

企業接受該應稅服務時，按規定允許扣減銷售額而減少的銷項稅額，借記“應交稅費——應交增值稅（營改增抵減的銷項稅額）”科目，按實際支付或應付的金額與上述增值稅額的差額，借記“主營業務成本”等科目，按實際支付或應付的金額，貸記“銀行存款”、“應付賬款”等科目。

【例1】A 企業2013 年12 月17 日，取得融資租賃業務支付的貸款利息（包括外匯借款和人民幣借款利息）、關稅、進口環節消費稅、安裝費、保險費開具的各種合法有效憑證，金額10 萬元。

應納稅額=100000/（1+17%）×17％= 14529.91 借：主營業務成本 85470.09

應交稅費——應交增值稅（營改增抵減的銷項稅額）14529.91 貸：銀行存款 100000

對于期末一次性進行賬務處理的企業，期末，按規定當期允許扣減銷售額而減少的銷項稅額，借記“應交稅費——應交增值稅（營改增抵減的銷項稅額）”科目，貸記“主

營業務成本”等科目。

【例2】接【例1】若A 企業對扣減銷售額而減少的銷項稅額采取期末一次性進行賬務處理，則會計處理如下：

（1）支付款項時： 借：主營業務成本 100000 貸：銀行存款 100000（2）期末結轉稅款時：

借：應交稅費——應交增值稅（營改增抵減的銷項稅額）14529.91 貸：主營業務成本 14529.91

（二）小規模納稅人差額征稅的會計處理

小規模納稅人提供提供有形動產融資租賃行業支付的由出租方承擔的有形動產的貸款利息（包括外匯借款和人民幣借款利息）、關稅、進口環節消費稅、安裝費、保險費，按規定扣減銷售額而減少的應交增值稅應直接沖減“應交稅費——應交增值稅”科目。

企業接受該應稅服務時，按規定允許扣減銷售額而減少的應交增值稅，借記“應交稅費——應交增值稅”科目，按實際支付或應付的金額與上述增值稅額的差額，借記“主營業務成本”等科目，按實際支付或應付的金額，貸記“銀行存款”、“應付賬款”等科目。

【案例3】假設A 企業為小規模納稅人，A 企業2013 年12 月17 日，取得融資租賃業務支付的貸款利息（包括外匯借款和人民幣借款利息）、關稅、進口環節消費稅、安裝費、保險費開具的各種合法有效憑證，金額10 萬元。

應納稅額=100000/（1+3%）×3％= 2912.62 借：主營業務成本 97087.38

應交稅費——應交增值稅 2912.62 貸：銀行存款 100000

對于期末一次性進行賬務處理的企業，期末，按規定當期允許扣減銷售額而減少的應交增值稅，借記“應交稅費——應交增值稅”科目，貸記“主營業務成本”等科目。【案例4】接【案例3】若A 企業對扣減銷售額而減少的銷項稅額采取期末一次性進行賬務處理，則會計處理如下：

（1）支付款項時：

借：主營業務成本 2912.62 貸：銀行存款 2912.62（2）期末結轉稅款時：

借：應交稅費——應交增值稅 2912.62 貸：主營業務成本 2912.62