第一篇：優秀物業項目經理必備9大能力

優秀項目經理必備9大能力

一、良好的法律、法規和依法履約的意識

物業項目經理作為項目管理第一負責人，必須全面掌握國家頒布并實施的法律、法規以及地方政府的一些實施細則，如《物業管理條列》、《住宅室內裝飾、裝修管理辦法》、《物業收費管理辦法》、《貫徹落實全國物業管理條件的實施意見》等一系列指令性文件。只有熟練掌握了這些法律、法規，才能使物業管理工作有法有據、有條不紊地展開；同時，物業項目經理也必須掌握物業管理公司與開發商簽訂的《前期物業服務合同》、與業主簽訂的《前期物業管理服務協議》或與業委會簽訂的《物業服務合同》，明確掌握合同內所規定的權利和義務，以及收費標準、期限、時間等一系列條款，這樣才便于今后開展各項物業實務操作。做到有法可依。

二、良好的溝通和服務能力

住宅物業管理面對社會方方面面的監督檢查，如 街道、社區、派出所、房管處、規劃局，以及城管、交警、消防、環保、綠化等部門。所有這些公共關系都需要物業項目經理必須具備一定的親和力，以溝通協調各方面關系的能力。即便是一方面關系的僵化，都會產生各種各樣的后果，給物業管理處的正常運作帶來麻煩，而物業項目經理與廣大業主和員工的及時溝通，則更有利于化解各種矛盾、解決各類問題、樹立管理處主任的威信，便于物業管理各項工作的順利開展。客戶服務周全。服務是永恒的主題，物業主任應樹立“永遠想在業主前面”的思想，認真觀察、了解業主（客戶）的實際和潛在需求，延伸和拓展服務項目，確保服務內容的多樣性，提升業主（客戶）的生活品質和滿意度。

三、優秀的品德、良好的敬業精神

“滿足廣大業主服務需求”應視作一個管理處主任的最高目標。就目前現狀來說，物業項目經理應該是一個苦差事，不僅要具備良好的素質，而且還必須要有敬業奉獻精神，要有吃苦在前、享受在后、“先天下之憂而憂”的精神。要使物業日常管理能夠正常運作，還需要考慮和預見本管理處所轄范圍內的人和事，防患于未燃，這就需要一個物業項目經理全身心投入，例如手機必須保證24小時開機；遇到突發的緊急事件而下屬不能處理時，物業項目經理不管風吹雨打，必須趕到現場親自處理。要有模范者的姿態領導。物業經理必須身先士卒，模范遵守和執行公司各項規章、標準和程序，忠于企業，勇于承擔責任，不推諉、不退縮，充分發揮好“頭狼”的作用。

四、良好的組織協調能力和管理能力

一個物業管理處必是由一個團隊組成，其人員包括客服管家、保安人員、維修人員、保潔人員。一個物業管理處少則十幾個人，多則上百個人，要把這些來自五湖四海的性格、喜好、文化層次均不同的員工，揉合成一個理念一致、步伐一致、全心全意為廣大業主服務的團隊，需要項目經理付出極大的心血來精心澆鑄。如果沒有一定的組織協調能力，那么結果是可想而知的。全面管理，不求精通，但求全面。物業管理行業，外部關聯部門多，服務對象差異性大，服務內容涉及門類雜，專業性和科技含量廣，內部管理上員工層次多，行業整體職業素質有待提高，對項目經理的專業知識、管理技能和經驗要求比較高。

五、利用物業管理平臺的經營意識

現在的物業的管理來說，普遍處于微利、保本或虧損狀態（在5年以上的住宅物業小區管理中表現得尤為突出）。同時，物業收費標準及收費率普遍不高，廣大業主還普遍存在著“房子是我買的，物業不是我選的，交不交費與我無關”的觀點，甚至對服務要求無限多，一旦發現某些物業服務瑕疵或者是房地產開發商遺留的質量問題，均認定為物業服務不到位，從而拒付物業費。因此，作為一個物業項目經理，如果沒有良好的經營頭腦，那么這個管理處的盈利水平將是大打折扣的，因運行不當而導致的虧損是難以挽回的。管理處主任必須要用好、用足政策給予管理處的經營平臺，來彌補物業管理處收費標準低、收費率普遍不高的欠缺。

六、必備的本、費、稅、利觀念

作為市場中自負盈虧的物業管理公司，除了要取得良好的社會效益外，盈利是企業所追求的主要目標之一，而一個項目管理處經常運營的用工成本、服裝費、保安用具、保潔工具、辦公經費以及水、電費、稅金等一系列開支也是必不可少的，如何有效用足、用好成本，真正做到“少花錢、多辦事、辦好事”是有很大學問的，這就要求項目經理具備一定的財務知識，合理、有效地運用各種手段，控制好本、費、稅、利，才能使物業管理處有一定的回報，才有條件改善員工的福利水平，這樣才能留住人，使管理處工作高效運行。

七、對現有物業結構、環境、綠化、設施設備管網走向的了解程度

對于物業基本面的了解，是作為一個優秀項目經理的基本要求，為此就要求項目管理處必須參與到該物業的前期介入工作中。介入工作認真細致與否，在今后的正常管理中會有很明顯的反映，尤其項目經理對開發商設計理念的了解更為今后的外立面裝修尺度有很好的把握。第一，對物業結構的了解，便于直接參與制定裝修管理制度以及裝修管理難點的排解；第二，對運行環境的了解，對內部環境的熟悉，便于合理安排員工，節約成本開支；第三，對綠化的了解程度，便于參與綠化管理及決策；第四，對于設備、設施的了解，便于制定一年一度的維修計劃，研究如何節約維修資金、科學合理安排維保時間，使有限的設備、設施最大限度地有效利用；第五，對于管網走向的了解，便于開展各種應急搶修工作，避免因管網故障給廣大業主帶來諸多不便，排解糾紛，贏得良好口碑。

八、運用各種有效手段，充分調動廣大員工主觀能動性的能力

面對十幾或上百名員工，能不能充分調動員工的主觀能動性最能體現項目經理能力。一個管理處除了必要的職責分工及制度管理以外，廣大員工的主觀能動性發揮的優劣，很能體現項目經理的管理水平高低。如應對突擊檢查時的合作精神；每個員工以管理處為家的敬業精神；獎罰措施的貫徹落實；員工發生臨時碰到的困難互幫互助精神；公開、公平的末位淘汰制建立和運作；首問責任制在員工日常工作中貫徹落實等方面。項目經理要有效運用各種管理手段，來保證管理處始終保持是一支高效、精干、能應對各種突擊檢查與考核，拉得出、打得響的團隊。服務標準要嚴:堅持質量第一的指導思想，實施標準化管理和規范化服務，將物業管理中的業主接待、保安、保綠、保潔和保修等專業服務內容形成統一的服務標準和作業標準，使每一項工作、每一個環節夠有章可循、有法可依，避免因人為因素造成操作過程的隨意性。

九、處理各類突發事件的應變能力

這是考驗一個項目經理是否具備很好的應變處事能力，能否使物業損失降到最低。而所有這些結果，均是事后進行分析比較得出的。為此，項目經理就必須具有相應的素質、廣博的知識，并且辦事果斷，否則所造成后果將會比預見的還要嚴重。

第二篇：優秀物業項目經理發言稿

在年終表彰大會上獲得物業優秀項目經理，上臺領獎該說些什么呢？本文為你提供了絕佳的參考。

榮獲物業優秀項目經理發言稿

各位領導，各位同仁，大家下午好，非常感謝公司能夠給我這么高的評價，我覺得這不是我一個人的榮譽，榮譽的背后總是離不開大家的齊心協力、同舟共濟。

首先，我要感謝張總和各位副總的支持，在工作上，是領導的支持才使我的工作得以順利開展，其次，我要感謝各位同事們，沒有各位同事相互配合、相互幫助，我也無法取得今天的成績。

一個公司的發展、長久繁榮昌盛需要我們每個人精心呵護，來不得半點掉以輕心。物業管理作為一個新興的行業，它的發展是以服務作為主旋律的，無論未來的物業管理的發展方向、管理模式和戰略目標如何變革，“創優創先”的理念是永恒的，一個物業項目的服務和經營成功與否，項目經理的作用是關鍵。

作為公司的項目經理，是要求有獨當一面、對于復雜環境極強的協調處理能力，項目經理是一個項目的靈魂，他所具備的精神決定了物業管理項目達到的標準和為業主提供的服務，以下是我工作的一些心得，希望能與大家交流：

我覺得建設積極進取的員工隊伍是很重要的，物業管理員工不一定是全部優秀人才的集合，但他可以是員工優點的整合，每個員工都有其優點和缺點，作為項目經理，一定要了解員工，用其所長。建立高

效的團隊。還有應該為員工營造一個溫馨的工作氛圍。良好工作氛圍的營造體現在良好的工作心態上。目前的物業管理正處于法規不完善、業主不理解、背負的壓力過重，我們的員工常在工作中受到部分業主不公正的待遇，難免產生委屈。作為一名項目經理，要注意緩和矛盾，寬慰員工，放寬胸懷；

然后，堅持科學的管理制度才是制勝的法寶。

俗話說“沒有規矩，不成方圓”。要知道，工作中必須高標準、嚴要求，才有可能為業主提供優質的服務。營造和諧的物業氛圍，今年年初，公司開始準備按照iso9001質量認證體系建立高水準、規范化的現代化物業企業，我們項目響應公司號召，整理檔案資料，規范了實際操作，按照體系標準制定了新的工作標準，最終通過了來檢查的專家組的初步審核 最后，是要處理好與業主以及社會各界的關系，物業項目經理一定要具有親和力，讓業主愿意同你交往，因為感情投入也是開展好物業管理的一個有利因素，在確保規范管理的前提下開展親情服務，讓員工更加真誠地為業主服務，同時，積極處理好同政府主管部門、公安、消防、社區等各界的關系。支持配合各單位、各部門的工作，才使物業管理水平在社會各界的支持下進一步的提升，最終達到更優質更快捷地為業主服務的目的。

當然，我離完美的項目經理標準還有很長的路要走，我今后會更加努力，不斷學習，與公司的各位同事一起，共同為公司的發展壯大做出貢獻

最后在新年即將到來之際，我為大家提前送上祝福，祝大家在新的

一年里幸福美滿、好事連連，謝謝大家

第三篇：榮獲物業優秀項目經理發言稿

榮獲物業優秀項目經理發言稿

各位領導，各位同仁，大家下午好，非常感謝公司能夠給我這么高的評價，我覺得 這不是我一個人的榮譽，榮譽的背后總是離不開大家的齊心協力、同舟共濟。

首先，我要感謝張總和各位副總的支持，在工作上，是領導的支持才使我的工作得以順利開展，其次，我要感謝各位同事們，沒有各位同事相互配合、相互幫助，我也無法取得今天的成績。

一個公司的發展、長久繁榮昌盛需要我們每個人精心呵護，來不得半點掉以輕心。物業管理作為一個新興的行業，它的發展是以服務作為主旋律的，無論未來的物業管理的發展方向、管理模式和戰略目標如何變革，“創優創先”的理念是永恒的，一個物業項目的服務和經營成功與否，項目經理的作用是關鍵。

作為公司的項目經理，是要求有獨當一面、對于復雜環境極強的協調處理能力，項目經理是一個項目的靈魂，他所具備的精神決定了物業管理項目達到的標準和為業主提供的服務，以下是我工作的一些心得，希望能與大家交流：

我覺得建設積極進取的員工隊伍是很重要的，物業管理員工不一定是全部優秀人才的集合，但他可以是員工優點的整合，每個員工都有其優點和缺點，作為項目經理，一定要了解員工，用其所長。建立高效的團隊。還有應該為員工營造一個溫馨的工作氛圍。良好工作氛圍的營造體現在良好的工作心態上。目前的物業管理正處于法規不完善、業主不理解、背負的壓力過重，我們的員工常在工作中受到部分業主不公正的待遇，難免產生委屈。作為一名項目經理，要注意緩和矛盾，寬慰員工，放寬胸懷；

然后，堅持科學的管理制度才是制勝的法寶。

俗話說“沒有規矩，不成方圓”。要知道，工作中必須高標準、嚴要求，才有可能為業主提供優質的服務。營造和諧的物業氛圍，今年年初，公司開始準備按照iso9001質量認證體系建立高水準、規范化的現代化物業企業，我們項目響應公司號召，整理檔案資料，規范了實際操作，按照體系標準制定了新的工作標準，最終通過了來檢查的專家組的初步審核。

最后，是要處理好與業主以及社會各界的關系，物業項目經理一定要具有親和力，讓業主愿意同你交往，因為感情投入也是開展好物業管理的一個有利因素，在確保規范管理的前提下開展親情服務，讓員工更加真誠地為業主服務，同時，積極處理好同政府主管部門、公安、消防、社區等各界的關系。支持配合各單位、各部門的工作，才使物業管理水平在社會各界的支持下進一步的提升，最終達到更優質更快捷地為業主服務的目的。

當然，我離完美的項目經理標準還有很長的路要走，我今后會更加努力，不斷學習，與公司的各位同事一起，共同為公司的發展壯大做出貢獻。最后在新年即將到來之際，我為大家提前送上祝福，祝大家在新的 一年里幸福美滿、好事連連，謝謝大家。

第四篇：物業項目經理需具備的七項能力

物業項目經理需具備的七項能力

項目經理在物業管理企業中處于承上啟下的位置，猶如制造企業的車間主任。他們同時擔負執行者和管理者的雙重角色，是企業高層與基層之間溝通的一座橋梁。他們的作用發揮得好壞與否，直接影響到企業戰略決策的成敗。在全球倡導“執行力”的潮流中，項目經理的執行力如何已成為職業經理人是否稱職的重要籌碼。我以為，一個合格的項目經理，需具備以下七項能力：

一、悟性能力

相信很多項目經理都有同感，企業高層在給我們下達指令時，往往會直接以結果的形式形成指令或目標計劃。因此，項目經理必須先弄清楚上司的意圖，以此為目標來把握執行目標計劃的方向。這一點很重要，千萬不能埋頭苦干，否則到頭來事倍功半，得不償失。

案例：某小區已正常入住，小區車位已具備使用條件，為彌補物業管理經費不足，項目經理向上司提出在停車場手續申報中向業主按有關規定收取車位費。這種做法主要是由于政府機關辦事效率不高導致各項審批困難所致。上司在給項目經理下達指令時，考慮到種種原因，沒有一個明確的說法，但告誡項目經理要充分考慮種種會發生的潛在問題。項目經理從上司的指令中悟出了意圖，為此贏得了一個季度的停車場收益以彌補物業管理經費的不足。此案例雖然有些偏頗，但從中可以看出項目經理的領悟能力確實不凡。

二、計劃能力

項目經理接到上司的指令后，在執行指令前應制訂詳盡的計劃，把各項目標按照輕、重、緩、急列出計劃表（計劃表應明確完成時間、責任人、督導人及未完成原因等）。切記：制定計劃一定要雙方達成共識。一般服務中心在制訂計劃時，按照計劃逐漸分解到每月，形成月度計劃，再分解到每周甚至每日。考慮到物業管理的特殊性，不可預料的追加計劃較多。因此，項目經理在計劃的實施與督導中，要預先掌握關鍵性的目標，用20/80原理來執行與衡量計劃的科學性與合理性。

案例：某項目經理制定的周計劃（列出其中兩項）：周五與業主委員會召開一次溝通會議，周日舉辦一次小業主戶外踏青活動。制定計劃后，直至周三才打電話與業主委員會主任預約。結果，業主委員會主任說他們那天有其他重要工作安排，不能推延。周日的活動由于未考慮到當天是母親節而以失敗告終。

三、督導能力

計劃制定得再周到，如不能有效地執行，也達不到良好的預期效果。項目經理日常督導下屬是必要的。督導下屬，首先要考量下屬能力與工作分配的合理性，也要考慮言行的方式，要知道“給我上”與“跟我沖”的區別很大，語氣不好或目標不明確直接影響到計劃的實施。項目經理在督導下屬時，要利用個人人格魅力去激發下屬的潛意識，提升下屬的責任感與使命感。好的項目經理懂得如何充分調動下屬的主觀能動性。

案例：某項目經理在與下屬達成共識的前提下制定了一份月度計劃，并且在計劃實施表中增加了“中途考核時間”一欄。在事前、事中進行全方位督導，遇到阻力，下屬積極與項目經理溝通。事后項目經理與下屬共同分析原因、總結經驗。結果，該服務中心在公司月度績效評估中一路領先。

四、協調能力 物業管理一線工作，項目經理往往將大部分時間花在協調上。協調不僅包括內部上下級之間、部門與部門之間的縱向和橫向協調，還包括與外部業主、合作方、相關方的協調，業主回訪、居委會、業委會的溝通，派出所、市政部門的不定期拜訪等等。任何一方協調不好都會影響到計劃的實施，協調各方關系就是實現共贏。

案例：某項目經理剛來北京，對北京的物業管理市場環境不了解。對內，他能很快與下屬形成一種良好的合作氛圍，在服務中心內部形成良好工作局面。然而在對外聯系上，他由于性格等原因所致，與市政、派出所及業委會關系處理得不融洽。結果，工作中處處受阻，上司不得不忍痛割愛，將之調離。

五、授權能力

人的能力都是有限的，管理在于借力，項目經理事必躬親，要充分授權。下屬是自己的一面鏡子，也是延伸自己智力和能力的載體，賦予下屬責、權、利，才能更大限度地培養其責任感和成就感。一個團隊的智慧肯定勝于一個人的智慧，用團隊的凝聚力去激發下屬的潛能。切記：成就下屬，就是成就自己。

六、創新能力

創新是衡量一個人、一個企業是否具備競爭力的標志。項目經理作為一線物業服務的提供者。對業主潛在的需求會有先知先覺的超前認識。通過對業主需求層次的剖析，可以為企業制定以后的戰略提供一線真實材料，同時，也為企業的可持續發展帶來生機。

七、領導力（引導力）

筆者以為，作為一個項目經理，除需具備以上六大能力外，最重要的還需具備領導力。項目經理完成計劃所體現的執行力的過程，就是提高自身對下屬領導力的過程，對上提高執行力，對下提高領導力才能出色地完成計劃。提高領導力有兩條途徑：

一是學會用老板的眼光看企業。老板最終注重的是利潤的增長，而項目經理就應該一切以這個為立足點。通過各種途徑增加本服務中心的利潤，當然包括品質的提升，這也是為利潤增長作鋪墊的；二是從被領導中學習領導。領導人其實很簡單，就兩件事：一是用人，內圈用德，外圈用人，用人所長，容人所短；二是激勵，通過正面激勵引導下屬向前跑，通過負面激勵推動下屬向前走，要知道，任何領導都是從做下屬開始的。在物業管理實踐中，引導的作用不可忽視！

案例：2001年4月，深圳某小區剛剛入伙，一樓業主有開發商贈送的小花園。當時很多業主都想做一個遮陽篷，并且想把花園里原先的綠草鏟除種上各種鮮花。由于深圳市民整體素質較高，他們并沒有直接采取行動，二是聯合眾多有這項需求的業主與服務中心交涉，項目經理采取的措施是：一方面向大家講解有關法規上針對業主私自搭建影響建筑外觀的知識；另一方面從長遠利益向業主灌輸私自搭建后，將小區整體環境破壞后可能造成的不良后果，甚至還組織了一次業主代表去以前也封閉了一樓花園的小區參觀。通過不斷溝通與引導，業主們終于明白了其中的利害關系。并且形成了一個不成文的契約：以后有類似需求的業主，業主之間相互轉告并加以勸阻。直到第二年，整個小區沒有一戶業主私自搭建，花園里則由物管公司統一種植了各種鮮花。目前，整個小區四季都飄逸著花香。

第五篇：如何做好物業項目經理

如何做好物業項目經理

2017年8月22日

如何做好物業項目經理

作為一個優秀的物業項目經理人，專業知識要強，要有良好法律知識及良好的合約履行意識。在很大程度上必須全面掌握國家頒布并實施的法律、法規以及地方政府的一些實施細則，如《物業管理條列》、《住宅室內裝飾、裝修管理辦法》、《物業收費管理辦法》、《貫徹落實全國物業管理條件的實施意見》等一系列指令性文件。只有熟練掌握了這些法律、法規，才能使物業管理工作有法有據、有條不紊地展開；同時，物業項目經理也必須掌握物業管理公司與開發商簽訂的《前期物業服務合同》、與業主簽訂的《前期物業管理服務協議》或與業委會簽訂的《物業服務合同》，明確掌握合同內所規定的權利和義務，以及收費標準、期限、時間等一系列條款，這樣才便于今后開展各項物業實務操作。做到有法可依。在做到以上政策性的法規以外，還要做好以下幾點：

一、溝通協調與服務意識

作為一個物業項目經理人應具備良好的溝通協調能力和服務意識，作為物業項目經理人每天要接觸和處理管轄區域內各類民生矛盾和業管問題。要面對不同的業主及自己的員工，同時，還要處理好與政府之間、公司之間的往來關系（街道、社區、派出所、房管處、規劃局，以及城管、交警、消防、環保、綠化等部門）。所有這些公共關系都需要物業項目經理必須具備一定的親和力，以溝通協調各方面關系的能力。如 沒有良好的個人溝通協調能力，顯然是不合格的經理人，給物業管理的正常運作帶來麻煩。而一個合格的物業項目經理能及時與廣大業主和員工的及時溝通，則更有利于化解各種矛盾、解決各類問題、樹立管理處良好的信譽，便于物業管理各項工作的順利開展。

作為物業項目經理人，對于上級領導的指令，必須準確領會，并嚴格執行。出現問題及時反饋給上級領導,要起好上傳下達作用。在充分維護公司利益的同時，在各方利益上找到一個支撐點。這就需要物業項目經理人發揮溝通協調能力，為公司爭取最大的利益。當面對管轄區域的業主時，物業項目經理人所需考慮的應該是如何讓業主滿意。這就要求物業項目經理人必須發揮良好的溝通、協調能力，以真誠的態度了解業主的困難和需求并解決，這是物業項目經理人的工作要求和目標。服務是永恒的主題，物業經理應樹立“永遠想在業主前面”的思想，認真觀察、了解、分析、研究業主（客戶）的實際和潛在需求，并努力尋找適度成本投入下的意識方案，延伸和拓展服務項目，確保服務內容的多樣性，提升業主（客戶）的生活品質和滿意度。在物業管理服務、禮儀規范、常識中。在嚴格要求自己的同時，應注重對員工的培訓。強調員工在日常工作、服務的細致完美和工作責任感。并且，以此維護和提高項目管理的良好聲譽。

二、團隊管理意識

物業管理要創立品牌，規范管理，提高全體人員的管理服務水平，才能參與競爭，這就要求企業搞好團隊建設，只有眾人拾柴火焰高，才能建立一支能打硬仗的隊伍。

搞好團隊建設首先要確立團隊建設的目標。有人說:沒有行動的遠見只能是一種夢想，而沒有遠見的行動只能是一種苦役，遠見和行動才是世界的希望。因此團隊目標表明了團隊存在的理由，成為判斷團隊進步的可行標準，而且為團隊建設成員提供一個合作和共擔責任的焦點。

搞好團隊建設才能提高企業的凝聚力和競爭力，進而實現企業的全面協調持續發展，必須認真做好溝通、關愛、激勵三個階段的工作。

溝通是真誠搭建理解的坦途，只有真誠溝通才能相互理解，形成共識，良好的溝通是增進感情的潤滑劑，開啟心靈的金鑰匙，才能夠及時發現問題，解決問題，有效提升企業效益。關愛能使員工對企業有強烈的歸屬感，人是最富有感情的，領導對員工的關愛與體貼換來的將是員工對企業的忠誠。使員工對溫馨的企業之家感情日益濃厚，與企業同生死共榮辱的責任感不斷增強，同時給員工創造一個輕松的工作環境，提供廣闊的學習的平臺，讓員工們不僅希望能夠快樂地生活和工作，而且有不斷學習，不斷提高的需求，建立公正的晉升機制，為員工設計一個充滿吸引力的職業生涯，營造一個有學頭，有干頭，有奔頭的環境，是搞好團隊建設，也是增強企業競爭力的重要一環。

其次，激勵可以有效地增強員工的使命感，提高員工的自信心，給員工機會鍛煉及證明自己的能力，促進工作的順利完成，保證工作質量，同時讓管理者在員工心目中樹立可親可敬的形象，覺得管理者是值得信賴的人，體現企業管理以人為本的理念。

優秀的物業管理團隊需要一個優秀的管理員，管理員要具備強烈的事業心和責任感，勇于創新的進取意識和身先士卒的榜樣，俗話說渾身足鐵，能打多少釘。只有充分發揮下屬的積極性和創造性，才是真正意義上的領導者，學會尊重下屬，塑造良好的形象，要有容人容事的肚量，不能攬功推過，還要學會如何合理授權，才能成為一個戰斗團隊的核心。

在嚴格管理、強調團隊意識的同時，要多關心、了解員工在工作中的出現的問題和困難，幫助他們化解工作中的苦惱，并予以引導和必要的鼓勱。只有充分發揮全體員工自己的潛力，不斷發展各種能力才能帶領全體員工同心協力，共同奮斗，實現團隊建設的崇高目標。

三、客戶關系維系 項目有一個優秀的項目經理是不足矣以撐起整物業公司，而要建立一個完整的客戶服務體系，客戶服務體系的完善與否，直接影響住宅項目的成?。欢蛻舴盏闹黧w是社區（業主），這就意味著對于一個新的項目，擁有一套優質的客戶服務體系是至關重要的，這需要物業項目經理緊緊把握住前期案場介入這一有利時機。

1)案場管理期。案場是物業服務第一次與客戶接觸，從案場客服服務規范化及體驗服務流程的細節體現，都是客戶對物業服務的首肯。

2)入住服務期。入住服務是物業管理公司員工為滿足業主 / 使用人入住中的各種需求，對業主 / 使用人正式使用物業時，提供各種指導，幫助業主 / 使用人得以順利入住而提供的服務。

3)裝修管理服務期。物業的裝修管理服務是日常的物業管理重要內容之一，同時也是難題之一，為此物業管理企業還要規范裝修行為，加強管理裝修工作，同時對違章裝修要防微杜漸。

4)客戶檔案管理。檔案記錄是人的活動，業主檔案的形成者包括：業主 / 使用人、前來探訪業主 / 使用人的外來人員、業主大會或業主委員會與物業管理公司相關的文件資料。因此做好業主檔案的收集工作，可以更深地了解社區內業主的層次，更好地為業主提供最合適的服務。業主檔案的收集一般注意三個階段：早期介入時，著重了解；在業主收樓時和日常生活中，著重收集。利用好服務中心APP平臺定期給業主/客戶發送生日提醒，生日祝福等內容增強客戶關系。

5)客戶服務中心的服務。一站式服務、全程式管理、信息流暢、集中處理、快速應答、及時反饋。主要涵蓋問詢服務、報修服務接待、業主投訴的接待與處理，業主滿意度測評體系。

6)社區文化建設。對于物業管理公司來說，良好的社區文化可以樹立起公司的品牌和形象，為擴大業務打下堅實的基礎；同時，有利于加強住戶和管理公司的協調與溝通，進而化解矛盾和不必要的糾紛。而對于業主和住戶來說，創造了一個賞心悅目的工作、生活環境，豐富了廣大住戶的業余文化生活，使小區內形成一種和睦，融洽，安寧的氣氛，有利于鄰里之間的溝通與交流。搞好社區文化建設，應加強硬件和軟件方面的建設。社區文化活動一般分為以下類別：常設性活動，如慶典活動、社區文藝長廊（宣傳欄、樓內廣告板）、建設活動、文藝座談、評比活動、互助活動；臨時性活動：趣味體育競技、綜藝活動、公益活動。

7)定期或不定期的走訪客戶。最好的服務就是要了解業主的需求“急業主所急、想業主所想”，通過定期或不定期的走訪溝通才能更好的與業主維系好關系。

四、安全管理

安全管理在整個物業管理中具有舉足輕重的地位,它對業主的安居樂業。社會的長治久安發揮著重要作用。隨著地產的不斷開發，物業管理也就隨之迅速發展起來，“安居”才能“樂業”，物業保安成了物業管理的重頭戲，安全、私密、舒適、放心的居住環境是人們對高質量生活的追求。

針對目前物業公司管理市場，想要建設一支高素質的保安隊伍的也是一件非常頭痛的事情，比如大家常說的人員整體素質不高、人員流動頻繁、年齡偏大、招聘困難、服務意識和安全意識低、不服從管理等問題，嚴重的還有監守自盜的現象。但在物業管理企業，保安在物業管理中的地位是別人無法替代的，除了肩負著物業轄區內秩序維護的重任外還是公司對外形象宣傳的一面旗幟，起到形象展示的作用，保安工作人員是工作在物業管理的最前線，他們直接和業主(顧客)接觸，為業主(顧客)提供最直接的物業管理服務，所以保安隊伍的管理和服務水平將直接影響到整個物業管理服務質量及品牌信譽。那么如何做好保安隊伍的建設呢，應從以下幾個方面加強保安隊伍管理建設： 1.嚴格控制招聘環節

作為一個項目經理人，在保安招聘的環節上一定要把好關，招聘前要先制定出招聘條件、招聘方案及項目崗位需求，不要盲目的的招聘，應該有方向性、針對性的招聘、人員的選才很重要。在招聘中盡量去招聘沒有做過保安的人員，最好是剛畢業的學生，這樣便于管理，培訓及崗位值班的效果要比那些總在保安隊伍中跳來跳去的老油條好管理。另 在一些特殊的崗位，比如車庫，車場收費崗、監控室崗可以考慮年齡大一點成家的退伍人員，或一些女職工，因為他們找份工作也很不容易，會比較珍惜工作，并且責任心強。2.做好崗前和崗中培訓

在保安招聘來后崗前培訓很重要，如果有條件的話一定要獨立培訓，有些公司因為條件上的限制喜歡讓老員工在崗中帶，不過通過我多年的保安工作經驗，這樣的做法效果不大，因為老的保安往往不會說怎么教新員工如何做好，而是教員工如何偷懶和如何應付領導，往往新來的員工在專業知識還沒學到的情況下其他的已經很精通了。在崗前培訓中開始要著重于軍事訓練、服務禮儀、項目基本情況、消防管理理論、公司管理制度、物業專項基礎管理知識等培訓，在上崗前集中考核各方面能力。如果達不到崗位要求那么只能從這一環節淘汰掉，另外崗中培訓包括每周定期培訓，其中主要包括軍事、體能、消防、業務知識、法律法規等，要安排合理時間進行反復培訓，并結合現場管理情況定制出培訓計劃和消防演練計劃及施行。

3.重視他們，同時也要讓他們感覺到受到重視

在工作中管理員要重視每位員工的付出，在生活中管理員也要注意員工的工作、生活情緒，做好思想工作教育和溝通，這時候管理員要起到作用，要做好溝通，不能單靠保安主管，物業經理也要定期不定期地與員工溝通，不要給員工高高在上的感覺，要重視他們，對員工講他們的重要性，對他們的工作成績要給予肯定，這樣員工才會更加努力的去工作，有時候加工資不是最好的辦法，特別是保安人員，他們更想得到別人的認可和尊重，尤其是領導的認可。

4.讓其生活感到充實

對于保安工作，做久了都會感覺到無聊，特別是下班后，如果這時候管理不善的話很容易使保安隊伍紀律渙散，這是因為保安隊伍大部分都是一些年輕小伙子，即使有退伍軍人也會因社會環境而變化。加之處于結交朋友談情說愛階段。那么在這樣的關鍵時刻，除了要經常灌輸安全重要性和崗位重要性外還要提高員工的業余生活，讓其感覺生活每天都排的滿滿的，比如培訓、訓練、娛樂項目比賽等，這樣的話他們感覺既有部隊的生活又有社會的樂趣，既能統一管理又能增加保安隊伍整體團隊的凝聚力、戰斗力。5.要有好的薪酬體制

物業公司除有好的體制和規范完整的規章制度外，要想保安隊伍綜合素質高，服務理念強，就必須做好保安薪酬評估計劃。在當今的社會里，經濟是大家關心的問題，那么要招聘好的保安就得在薪水方面讓他感覺到比周邊同行企業要高，他們就會感到自己能進入這樣的企業而自豪，就會珍惜這份來之不易的工作。物業公司在薪酬計劃評估方面做到位，薪酬體制完善，保安的流動率就會下降，人員的素質就會提高，服務理念就會加強。這個問題比較現實，但確實管用。6.嚴格執行管理制度

在正常管理中，一定要結合現場嚴格執行管理制度，最終的目的是讓處罰有依據，公平公正對待每一位員工無論獎勵還是懲罰，其實每一位員工心里都有一桿稱，如果保安管理過程中一旦出現有失公平、公正的處理，將對全體員工的工作士氣都會產生很大的打擊，甚至讓員工對管理者產生一種不信任感，這種不信任的情緒一旦帶到實際工作中去，那將是十分危險的。做到公平公正，這樣才能提高管理者的威信，提高團隊的氛圍，達到理想的效果。對違規人員要人員及事項要提前做好管理預防工作，如果等到問題都出現了再去處理，那么要多付出很大的人力和物力，還未必能達到理想的效果。7.人員著重培養，選拔人才

除了以上管理措施，公司還要有完善的人才選拔機制，給員工能看到自己的前途，形成良性循環，說實話沒有一個保安愿意一輩子做保安，都感覺只是在吃青春飯，要給員工希望，讓員工感覺到自己的努力是有回報的，這樣才能形成一個積極向上的團隊，才能建設好保安隊伍。

五、環境管理

隨著經濟的發展和人民生活水平的提高，使得住宅小區日趨規?；?，業主對小區的綠地大小，園林布局和綠化檔次的要求也越來越高 , 綠化管理工作也就占據十分重要的地位。因此，較多的公司會在項目前期設計階段要求物業公司介入，作為一個優秀的項目經理人，應該根據項目的設計特性及結合項目整體美觀、實用、易維護、消防要求方面提出物業管理專業性問題。對于綠化施工后的交接后養護管理工作也至關重要，即根據不同園林樹木的生產需要和某些特定的要求，及時對樹木采取如灌溉、施肥、修剪、防治病蟲害、防寒、除草中耕等園藝技術措施；應根據實際制定計劃、月度計劃、預算等計劃。

環境管理另一方面則屬于保潔管理工作，作為一個優秀的項目也要從前期開始進入，對項目樓宇、園林、車庫、樓宇外國清潔取水點的設計和垃圾回收站的設計，要從物業專業及科學管理角度提出專業化的建議。在清潔管理方面要注重人員的招聘、人員技能培訓、服務禮儀培訓、清潔工具使用規程培訓。在日常管理方面要注重團隊建設及制定合理的、月度工作計劃和制定日常巡查機制、考核機制等管理工作。

六、品質管理

物業的品質是公司發展的基礎，是公司的生命線，已成為人們的共識。在市場經濟條件下，公司要生存和發展，必須強化品質、品牌的管理，以及提升全員的服務意識，使自己的產品或服務讓顧客滿意，并通過優質的產品和服務，提升公司業的核心競爭力。作為一個以價值為導向，品質為生命線的公司，品質的管理離不開公司的ISO9000內部管理體系、品質管理方針及品質管理考核制度。1.建立統一的品質管理體系

品質是企業的生命，品質管理是企業管理的綱要。品質管理體系是指“在品質方面指揮和控制組織的管理體系”，通常包括制定品質管理方針、目標以及品質策劃、品質控制、品質保證和品質改進等活動。而實現品質管理的方針目標，有效地開展各項品質管理活動，就必須建立相應的管理體系。其作用是：幫助企業增強顧客滿意，通過持續改進總體業績，提高顧客的滿意程度進而帶來企業效益的提高。如果公司沒有一套穩定的規章制度和標準規范，下面就無章可循，服務質量就沒有保證。健全和完善規章制度，針對管理上的薄弱環節和漏洞，加以落實，一切按標準規范辦事，做到有法(章)可循，有法(章)必循，從制度上避免質量問題的發生,對企業來說尤為重要。

2.建立公司品質管理制度。

為了加強物業的品質管理，塑造和推行公司品牌形象，切實保證物業工作標準、管理標準和技術標準的全面實施，必須制定物業公司品質管理制度。包括品質管理的范圍及職責、品質管理的組織架構、品質管理的各級權限及落實品質標準及技術標準。

3.樹立好品質管理觀念

要做好品質管理，一是要牢固樹立“質量第一”的觀念，強化干部和員工的質量意識，上至最高管理者，下至每一位基層員工，都要下定決心，提升管理品質；二是要強化品質監督，加大對質量問題的懲罰力度；三是要創新教育模式，使品質管理的各項規定和要求真正成為每名員工的自覺行動。

4.樹立強有力的執行力

以期達到控制項的服務品質項目和優秀的管理人，強調物業項目經理人的執行能力。執行力，這是企業提高效益的保障。而執行力的好壞、強弱，直接反映出物業項目經理人的心理素質和能力。一個優秀的物業項目經理人，是能夠彌補因事先預測或策劃不足所造成的被動

5.品質的創新能力 強調物業項目經理人的創新能力。時代在變遷，社會在進步，思維在更新。作為物業管理模式，不可能停滯不前。只有在管理項目上不斷地創優、創新，才能讓業主感到滿意。我始終認為，業主滿意度，是衡量物業服務品質最客觀的標準，這也是物業項目經理人能力的最好體現。作為一名物業項目經理人應該不斷改進、提高自己管轄區域內的物業服務質量，改善自己的服務意念，創新并締造出管轄區域內宜居、和諧的環境，從而羸得業主的擁戴和贊喻。

七、管理預算的制定與成本管控

物業項目經理人要具備精明的理財能力。作為企業，離不開效益和利潤二字。企業如何持續發展，如何最大限度地創造效益，如何開源節流，節省每一項不必要開支，作為一名物業項目經理人必須深思熟慮。尤其在物業這個勞動力密集、微利的行業，收入多少、支出多少、盈利多少，作為物業項目經理人，要做到心中有數。要有精靈的理財眼光，抓好多營、有償服務收入，多方尋求利潤增長點，從而保證管理項目達到最大的盈利目標。

上述幾點，這是一名優秀物業項目經理人所必備素質和條件。除此之外，物業項目經理人的個人魅力、操行和修養也同樣重要。

對于物業基本面的了解，是作為一個優秀項目經理的基本要求，為此就要求項目管理處必須參與到該物業的前期介入工作中。介入工作認真細致與否，在今后的正常管理中會有很明顯的反映，尤其項目經理對開發商設計理念的了解更為今后的外立面裝修尺度有很好的把握。第一，對物業結構的了解，便于直接參與制定裝修管理制度以及裝修管理難點的排解；第二，對運行環境的了解，對內部環境的熟悉，便于合理安排員工，節約成本開支；第三，對綠化的了解程度，便于參與綠化管理及決策；第四，對于設備、設施的了解，便于制定一年一度的維修計劃，研究如何節約維修資金、科學合理安排維保時間，使有限的設備、設施最大限度地有效利用；第五，對于管網走向的了解，便于開展各種應急搶修工作，避免因管網故障給廣大業主帶來諸多不便，排解糾紛，贏得良好口碑。