第一篇：建筑業稅負上漲的原因

建筑業稅負上漲的原因

建筑業稅負上漲離譜主要集中在甲供材和清包工業務量較少的建筑業一般納稅人，小規模納稅人相對來說都是稅負減輕了。

第一方面，倒逼效應掣肘因素過多，增值稅稅制的設計初衷是好的，理論測算一般納稅人建筑成本中超過65%可以取得專票的話就可以有效實現減稅。實際情況呢？

一是原材料賣方市場管理差強人意。可能除了少數大型原材料集中或是建筑材料集中的城市外，小城市及縣城的建筑材料除去鋼材，包括管材，線材，門窗等等均不能有效取得17%的專票，乃至3%的專票也很少能夠開出來。

二是，稅制倒逼勞務公司整合困難，建筑勞務實際用工都是以散，熟人員用工，成立公司后包括法律責任，用工管理，工資發放，養老繳納，勞動保險賠償等諸多因素，并不能短時間出現較多符合條件的勞務派遣公司。

第二方面，稅收優惠以及征管弱化導致賣方市場凸顯問題。這塊兒屬于歷史原因，因為，由于征管弱化，買方市場通過各種渠道可以拿到非開票流轉的材料，而利用小微稅收優惠，只開具起征點以下的普通發票，要是到稅務機關代開專票就要求下游受票企業代為支付稅款，長久以來，稅局源頭管理弱化，代開機制破壞鏈條以及征管法制觀念不強，代開專票納稅人和賣房子的業主一樣，本應自己承擔的稅款，均成為了下一環節代為支付，沒有繳稅意識。

第三方面，就是商砼砂石生不逢時，這塊兒均是按照簡易征收3%抵扣，由于建廠初期購買的機器設備多為普通發票，并沒有進行稅率籌劃，且當時下游建筑業并未營改增，占建筑企業綜合成本30%左右，很少有17%抵扣的商砼，除非是新辦商砼企業，況且，獲取可以按照17%抵扣的砂石也很少，導致建筑企業并不能有效進行抵扣。第四方面，理想很豐滿，現實太骨感。增值稅的稅制鏈條設計是在當前作為第一稅種運行的初衷沒有問題，但是稅法的體現是稅制，稅制作用的是經濟。稅務部門對經濟的掌控目前來看依舊是以票控稅，離開了發票管理，稅務部門的執法權的認知度，廣度及深度得不到認可，就像現在管理砂石開采企業，煤炭石油17%可以征收，同樣是資源的砂石就要簡易征收。

第二篇：建筑業稅負控制對策摘記

稅率陡升至11%，建筑企業控制稅負的7大對策（終結版）作者：劉天永 時間：2016-04-11

編者按：2016年3月24日，財政部、國家稅務總局聯合發布《關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號，以下簡稱“36號文”），明確自2016年5月1日起，包括房地產業、建筑業、金融業、生活服務業等行業全部改征增值稅。目前，距離“營改增”正式實施已不足20日，時間異常緊迫。如何實現順利過渡，面對這一稅制變革應采取哪些應對措施，以實現最大程度降低稅負的目的，并控制潛在的法律風險，是試點行業十分關心并亟待解決的問題。為此，華稅結合多年實操經驗及對政策的深度解讀，為建筑企業總結7大節稅方法。

36號文共包括四個附件，分別是：附件1《營業稅改征增值稅試點實施辦法》；附件2《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》；附件3《營業稅改征增值稅試點過渡政策的規定》；附件4《跨境應稅行為適用增值稅零稅率和免稅政策的規定》。36號文及附件，除另有規定執行時間外，自2016年5月1日起執行。此前發布的營改增相關的規定，除另有規定的條款外，相應廢止。3月31日，國家稅務總局又對如何落實執行36號文及附件出臺了7個公告，這些文件依次為：《國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點后增值稅納稅申報有關事項的公告》（國家稅務總局公告 2016年第13號，以下簡稱“13號公告”）、《納稅人轉讓不動產增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務總局公告 2016年第14號，以下簡稱“14號公告”）、《不動產進項稅額分期抵扣暫行辦法》（國家稅務總局公告 2016年第15號，以下簡稱“15號公告”）、《納稅人提供不動產經營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務總局公告 2016年第16號，以下簡稱“16號公告”）、《納稅人跨縣（市、區）提供建筑服務增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務總局公告 2016年第17號，以下簡稱“17號公告”）、《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務總局公告 2016年第18號，以下簡稱“18號公告”）、《國家稅務總局關于營業稅改征增值稅委托地稅機關代征稅款和代開增值稅發票的公告》（國家稅務總局公告 2016年第19號，以下簡稱“19號公告”）。上述文件均自2016年5月1日起施行。這些文件對36號文中有關營業稅改征增值稅的政策進行了歸納總結，并在此基礎上對相關的征收管理事宜作出了進一步明確。本文結合營改增文件中的要點及變化，就建筑業企業如何應對營改增進行合理的稅務籌劃。

“營改增”以后，建筑業企業的名義稅率從營業稅的3%上升至增值稅的11%，名義稅負明顯加重。而建筑企業是否能否取得足夠的可抵扣進項稅額存在很大的不確定性，這些無疑會給建筑業企業帶來很大的稅務風險。

以下將從選擇簡易計稅方法的備案規劃、工程與勞務分包的籌劃、合同擬定與籌劃、掛靠行為的籌劃、甲供材料的籌劃、組織架構籌劃、業務經營籌劃等七個方面展開討論。

籌劃一：選擇簡易計稅方法的備案規劃 作為“營改增”的過渡性安排，36號文附件二中第一條第七款規定：

1、一般納稅人以清包工方式提供的建筑服務，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。

以清包工方式提供建筑服務，是指施工方不采購建筑工程所需的材料或只采購輔助材料，并收取人工費、管理費或者其他費用的建筑服務。

2、一般納稅人為甲供工程提供的建筑服務，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。

甲供工程，是指全部或部分設備、材料、動力由工程發包方自行采購的建筑工程。

3、一般納稅人為建筑工程老項目提供的建筑服務，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。

建筑工程老項目，是指：

（1）《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目；

（2）未取得《建筑工程施工許可證》的，建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。

建筑企業采取清包工方式提供建筑服務時，其基本不采購建筑工程所需的材料或只采購輔助材料，提供的是單純的人工勞務，向建設方收取人工費、管理費以及其他非材料類費用。在此類情形下，如果要求建筑業一般納稅人企業依據11%的增值稅率申報繳納增值稅，而其又無相應的可抵扣的進項稅額，勢必造成清包工一般納稅人的稅負畸高，不符合建筑企業自身實際盈利狀況，也不利于鼓勵分工、促進行業發展。因此，36號文賦予此類情形下的一般納稅人可以選擇適用簡易計稅方法計稅。

在建筑業、房地產業“營改增”試點之前，房地產開發中就已經廣泛存在甲供材料、設備及動力等行為。“營改增”以后，房地產行業的銷項稅率為11%，因此許多房地產企業籌劃利用甲供材料、設備及動力，取得17%稅率的可抵扣進項稅額發票。如此，房地產企業的稅負將處于較低的水平，有利于房地產企業自身的發展。但是，甲供行為的泛濫會導致建筑企業無法取得足夠的材料、設備及動力方面的可抵扣進項稅發票，如果繼續以11%的銷項稅率計稅，則會造成建筑企業的實際稅負遠高于其自身的盈利能力，危及整個建筑業的發展。因此，36號文賦予，在甲供工程情形下，建筑企業一般納稅人可以選擇適用簡易計稅方法計稅。

對于2016年4月30日前已經開工的建筑業項目，36號文將其稱為老項目。對于這些建筑業的老項目，因其開工行為發生在“營改增”之前，在工程施工過程中，無法取得相應的進項稅發票，或者取得的發票不可以抵扣銷項稅額，此時，如果繼續適用11%的建筑業銷項稅率，則同樣造成建筑業的稅負遠高于其自身的盈利能力，危及建筑業的發展，甚至會造成嚴重的社會穩定問題。因此，36號文規定，對于建筑業老項目，建筑企業一般納稅人可以選擇適用簡易計稅方法計稅。

以上是36號文及其附件、公告所列舉的建筑業企業可以適用簡易計稅方法計稅的情形，在上述情形下，簡易計稅稅率為3%，考慮到建筑業營業額需要剔除包含的增值稅后，實際上上述情形下，建筑業企業的實際稅負要低于之前的營業稅稅負。

符合條件的建筑業企業一定要積極爭取、充分利用政策精神，及時申請適用簡易計稅方法計稅的備案，降低稅負，促進自身良性發展。

籌劃二：工程與勞務分包的籌劃

根據36號文及附件的規定，建筑業企業一般納稅人可以選擇適用一般計稅方法計稅，特殊情形下可以選擇適用簡易計稅方法計稅。在不符合適用簡易計稅方法的情況下，建筑業企業將面對高達11%的增值稅銷項稅率，是否能夠取得足夠的可以抵扣的進項稅發票決定著企業實際稅負的高低。建筑業的上游供應商很多都是零散的個體戶、個人，其提供的水泥、砂石、木料及勞務等大都無法開具增值稅專用發票，建筑業企業也就無法以其抵扣銷項稅額，直接面臨11%的實際稅負率。而根據文件精神的規定，建筑業企業將工程及勞務分包的，可以分包后的余額為營業額申報繳納增值稅。因此，建筑業企業可以考慮將部分無法取得可抵扣進項稅發票的工程及勞務，分包給相關方并由其開具合法憑證。需要注意的是，從分包方取得的2016年4月30日前開具的建筑業營業稅發票在2016年6月30日前可作為預繳稅款的扣除憑證。

籌劃三：合同擬定與籌劃

增值稅具有環環抵扣的特點，營改增全面完成后，貨物、勞務、服務都將納入抵扣鏈條，產業的上下游環節更加緊密。價稅分離、進項抵扣等新變化將對相關試點納稅人的商業談判、定價策略產生影響。試點納稅人應利用增值稅制特點，通過合理的商業安排，促進自身業務發展。

1、明確合同相對人的主體身份。其是一般納稅人還是小規模納稅人必須寫入合同，并要求合同相對人提供稅務登記證件及一般納稅人資格認定的復印件作為合同的附件。還應將合同相對人的主體信息寫入合同中，以應對增值稅專用發票開具的要求。

2、確定商品、服務的性質。文件規定，納稅人兼營不同稅率或征收率項目, 應當分別核算銷售額，未分別核算的, 從高適用稅率；一項銷售行為涉及服務和貨物為混合銷售，從事貨物的生產、商貿納稅人按照銷售貨物繳稅，其他納稅人按照銷售服務繳稅。在一個合同項下涉及多項增值稅應稅稅目的，應該分別簽訂合同，或者在同一個合同中分別約定商品、服務的對價以分開核算，防止因核算不清導致被適用較高的稅率或征收率。在建筑承包合同中，此類兼營行為頗為常見，比如典型的EPC合同。

3、交易價款的確定。需對合同價格含稅與否進行明確，明確價格和增值稅額。應注意合同條款中的服務費、預收性質費用以及違約金、滯納金、賠償款等各類價外費用，明確其是否包含相應的增值稅額。同時，應在合同中約定，是否需要取得增值稅專用發票以及明確相應的開具發票時限。為了避免存在虛開的嫌疑，合同中應約定發票開具方的誠實、守法義務，以彰顯自身“善意”。最后，還需要設置違約金或賠償損失條款，就發票開具方的違約行為約定相應的責任承擔方式。

4、納稅義務發生時間的確定。在未收訖款項、開具發票的情況下，以合同中約定的付款時間為納稅義務發生時間。因此，企業應關注對于付款時點的約定，以推遲納稅義務發生時間。需要強調的是，納稅義務發生時間不僅關系著納稅申報期，還牽涉到滯納金、增值稅專票抵扣認證以及行政復議、訴訟等事宜，企業需要認真對待。

籌劃四：掛靠行為的籌劃

建筑行業中的掛靠經營行為是違反《建筑法》的相關規定的，但是其卻廣泛存在于目前的建筑行業中。在營業稅制時代，掛靠經營的項目經理經常以虛開建筑業營業稅發票向承包方報賬的形式拿走其自身利潤，以逃避繳納相應的個人所得稅。

“營改增”后，如果繼續沿用過去的掛靠行為，采取虛開發票的形式報賬以提取利潤，則會面臨虛開增值稅專用發票的風險，輕則補交稅款、滯納金，重則被處以罰款，甚至會被追究刑事責任。因為在此類報賬形式下，不僅存在著業務虛假的情況，而且即使業務真實，也會面臨增值稅專用發票開具“三流”不一致的致命問題。

建筑業企業需要徹底清理項目經理掛靠經營行為，改變經營模式，采用總分包形式將工程分包給有資質的分包人，杜絕任何項目經理掛靠行為。

籌劃五：甲供材料的籌劃

如前文所述，“營改增”后，房地產企業會傾向于自行采購建筑材料以增加可抵扣的進項稅額，此時建筑企業可以選擇簡易計稅模式，稅負并不會增加，但是這樣會導致建筑業企業的營業額大幅下滑，對利潤表會造成重大的負面影響。此時，建筑企業針對房地產企業甲供行為可以爭取采用如下處理方式：

1、力爭將“甲供”轉為“甲控”

許多房地產企業采用甲供部分材料、設備是為了確保部分材料、設備的質量，針對這類行為，建筑業企業可

以爭取將房地產企業的甲供材料轉變為甲控材料，即由房地產企業選擇指定材料供應商，由建筑業企業負責采購并付款，材料供應商直接將增值稅專用發票開具給建筑業企業。

2、要求房地產企業就甲供材料開具專票給建筑業企業 房地產企業取得甲供材料后，可以選擇的處理方式有兩種，一是將移送使用的甲供材料計入在建工程核算，一是將移送使用的甲供材料當作支付給建筑企業的應收款項。在后一種情形下，依據目前增值稅暫行條例的規定，屬于視同銷售情形，房地產企業需要開具增值稅專用發票給建筑企業。可見，建筑業企業可以協調房地產企業就甲供材料視同銷售處理，開具增值稅專用發票給建筑業企業用以抵扣銷項稅額。

籌劃六：組織架構的籌劃

1、機構扁平化。大型建筑企業集團內部往往存在二級、三級、四級子公司或分公司，集團承包下來的工程經過層層分包最終由低等級的子公司或分公司實際進行施工。營業稅制下的稅收征管較為松散，增值稅“以票控稅、鏈條抵扣”的征管模式是非常嚴格的，每個環節均需嚴格按照進銷項稅額相抵的規定征收增值稅，大型建筑企業集團內部組織架構的復雜性導致管理鏈條延長、流轉環節增多，潛在的稅務風險增大，可能造成工程項目的增值稅進銷項稅額不相匹配。因此，建筑企業集團應結合自身經營特點，改變企業集團多級法人、內部層層分包的組織架構，壓縮管理層級、縮短管理鏈條，將組織機構扁平化處理，降低涉稅風險。

2、分工專業化。大型建筑企業集團可將自身業務經營中較為專業的項目拆分出來，建立專業的子公司以運作處理相應的項目，獨立辦理營業執照和稅務登記，進行獨立會計核算、獨立納稅申報。比如，為了解決集團內從外部租入設備的問題，可以探討在一定區域內設立專業的設備租賃子公司；針對甲供材料行為，企業集團可以將自己的材料采購部門獨立出來，成立專業的材料供應子公司，并尋求與甲方的合作。

籌劃七：業務經營的籌劃

1、再造業務流程。大型建筑企業集團需要梳理企業的涉稅事項和環節，評估勞務分包、物資采購、物資管理等重要環節，根據增值稅制的特點，改變業務流程，實現稅負最小化。比如，建筑企業施工現場用的混凝土、鋼結構件等，采用分包的方式由分包商提供，總包建筑企業可以取得11%的進項稅額發票用以抵扣11%的銷項稅。如果能夠改變業務經營模式，將混凝土、鋼結構等預制件的原料采購與勞務施工分割開來，建筑企業集團作為總包方自行采購預制件的原材料，再將勞務部分分包給分包商，則總包建筑企業集團可以分別取得原材料部分17%的進項稅額以及分包勞務部分11%的進項稅額，用以抵扣11%的銷項稅額。通過這樣處理，可以顯著降低稅負。在簽訂合同時候需要注意，原材料采購合同與勞務分包合同應盡可能分開簽訂，即使只簽訂一個合同，也應該在合同中約定各自的價款，以及開具17%和11%增值稅專用發票的義務。

2、采購價格籌劃。大家一直在講，需要采購可以開具高稅率進項稅額發票的原材料，這幾乎成了一種通識。

我們認為，從上游采購進項稅額抵扣的角度出發，不能簡單的比較能否開具高稅率進項稅發票，而應首先比較采購價格。在增值稅核算體制下，需要將采購價格中包含的增值稅剔除，以此計算進項成本。如果無法取得增值稅專用發票，又勢必要將增值稅含稅價格作為成本核算。因此，在同等采購價格情況下，自然選擇可以開具高稅率進項稅發票的供應商，這往往只是一種理想狀況。但是，現實中，建筑企業集團面臨的上游供應商身份不同一，既有一般納稅人，又有小規模納稅人，采購價格也各不相同。在此情形下，需要考慮采購行為的綜合成本，包括不含增值稅的成本、增值稅是否可抵扣以及相應的城建稅等附加導致的成本變化，一切以企業集團的利潤最大化為標準。集團企業需要以此為據，根據上游供應商的具體情況，測算相應的稅負平衡點，固化原材料采購模式。

3、計稅方法的籌劃。大家可能存在一種錯覺，那就是建筑企業如果能夠采用簡易計稅方法則一定要采用此方法以降低實際稅負。事實并非都是如此。在單個獨立的建筑企業對外提供建筑業勞務時，采用簡易計稅方法計征增值稅，確實能夠適用低稅率，其實際稅負甚至低于原有的營業稅稅負。但是，對于集團化經營的建筑企業而言，簡易計稅方法下只能申請稅務機關代開低稅率的增值稅專用發票用于下游企業抵扣，而且不能抵扣上游的進項稅。如果采用簡易計稅方法的企業及其上下游企業均處于一個建筑企業集團內，此時適用簡易計稅方法計稅并不是一個好的選擇。我們建議當建筑業企業共處于一個集團內，增值稅抵扣鏈條上下游各個環節均能有效并充分抵扣情況下，選擇一般計稅方法計征增值稅倒是比較好的選擇。舉個例子，建筑企業集團內常常存在設備租賃行為，也經常會設立法人性質的獨立的設備租賃公司，對于租賃公司所提供的老設備而言，其如果選擇簡易計稅方法計稅，則不能抵扣進項，銷項稅額在申請代開情形下也比較低，這種處理方式不利于整個集團增值稅處理的優化，進銷項抵扣不充分，造成集團整體稅負增加。如果采用一般計稅方法計稅，則設備租賃企業上游購進的設備維修、保養等服務的進項稅額可以抵扣，其向下游開具發票的銷項稅額也能在集團內的下游企業完全抵扣，這樣從集團整體而言并不增加稅負，反而增加了設備維修、保養等服務的進項稅額抵扣，降低了集團整體稅負。所以，對于計稅方法的選擇，要依據企業的具體運營狀況，考慮集團企業整體增值稅鏈條抵扣情況，合理確定合適的計稅方法。

4、轉變融資方式。建筑行業是個資金密集型行業，尤其在存在建筑企業大量墊資的情形下，占用的資金量更為龐大，其所支付的利息往往非常驚人。根據36號文規定，購進的貸款服務所支付的利息不可以抵扣進項稅額，這無疑將推高建筑集團企業的整體稅負，融資成本非常高。建議建筑企業集團在衡量綜合稅負的前提下，可以考慮轉變融資方式，將本來貸款并支付利息購買施工設備的行為，轉變為選擇相應設備，然后交由融資租賃公司采購并出租給建筑企業使用。這樣，將貸款融資行為轉變為融資租賃行為，可以獲得融資租賃企業開具的進項稅抵扣發票，規避貸款利息不能抵扣進項稅額的規定，降低建筑企業集團整體稅負。

5、PPP模式退出籌劃。目前，建筑企業作為投資方承接的PPP項目有兩種移交模式，一是移交項目資產，一是移交項目股權。對于移交資產的行為，根據增值稅暫行條例相關規定及“營改增”若干文件精神，屬于增值稅應稅行為；對于移交股權的行為，不屬于增值稅征稅范圍。因此，在條件可行情況下，企業的PPP項目應盡可能選擇股權移交的方式。

6、集團內關聯交易籌劃。大型建筑企業集團內部存在大量的關聯交易，交易類型涉及內部工程總分包、內部購銷、內部租賃及內部發生的各類勞務、服務。集團內通常會有增值稅進銷項不平衡情形，容易導致集團整體增值稅稅負較高。建議建筑企業集團調節內部單位之間的增值稅稅負，通過合理調整關聯交易價格，在不引起關聯交易納稅風險的基礎上，盡力降低集團整體增值稅稅負。

在即將面臨“營改增”的幾大行業中，建筑業“營改增”面臨的情況最為復雜，所造成的影響也尤為深遠。大型建筑企業需要結合自身狀況以及建筑行業的管理特點，積極研究“營改增”所帶來的風險，并采取相應的去風險措施。本文站在建筑企業的角度論述了幾點建筑業“營改增”的籌劃方案，應該能夠給建筑業企業以相應的啟發。但是，建筑行業經營模式復雜，歷史包袱過重，舊有的思維觀念及運作模式短期內不可能徹底消失，在“營改增”不斷推進的過程中，建筑企業的涉稅風險將會集中爆發。

第三篇：恩施房價上漲原因

恩施房價上漲原因

恩施州目前商品房價格在市場需求旺盛和開發成本增加等多種因素的帶動下，商品房銷售價格呈明顯上升的態勢。從恩施市調查來看，該市2003年初新建商品房平均售價為每平方米700元左右，到2003年下半年上漲到800元－900元，2004年初達到900－1008元，今年約為1200元左右，在2年多的時間里房價上漲幅度達到70％以上。從利川市時代和騰龍兩家房地產開發公司了解來看，2002年－2005年一季度，商品房每平方米售價分別為521元、600元、627元、722元，2003年－2005年環比增幅分別達到15.2％、4.5％、15.2％，其中：住宅每平方米售價分別為510元、580元、607元、722元，環比增幅分別為13.7％、4.7％、18.9％（2003年－2005年）。目前利川市城區商品房最高售價每平方米達到888元。建始縣目前房價為700元－750元，巴東縣實際房價在1200元以上，宣恩縣為700元－750元，咸豐縣為600元－650元，來鳳縣為700元－750元，鶴峰縣為780元－800元，這些縣商品房售價均有不同程度的增長。同時，商業用房及“二手房”價格也呈明顯上升的態勢。全州一般鋪面價格每平方米達3000元以上。恩施市黃金地段商業用房售價每平方米均在18000元以上。利川市商業用房售價每平方米一般在12000元左右，最高售價達到每平方米17000元。鶴峰縣商業用房每平方米售價達到12000元－15000元/平方米。恩施市“二手房”價格2004年同2003年相比，平均售價上漲50％以上。利川市“二手房”售價平均每平方米上漲10％以上。通過對恩施市、利川市等縣市調查綜合分析，引起房價上漲的主要因素有：

一、土地價格的上升成為推動房價上漲的第一因素。土地是房地產建設的基本條件，土地價格的變化直接影響著房地產成本。國家有關部門規定，自2002年7月1日起，經營性用地一律實行“招拍掛”，今年3月又規定，屬于歷史遺留問題的協議出讓土地項目，必須在8月31日以前處理完畢。顯然，國家已決定全面停止經營性土地協議出讓，推進土地市場公開交易。但不可回避的是，“招拍掛”制度也存在明顯的缺限，即在短期內容易推動地價上漲。如恩施市在2003年以前，土地資源可協議出讓，土地成交價郊區約為5萬元/畝，市內約為30－35萬元/畝。2003年以后，各房地產企業用地只能通過拍賣的形式來獲得土地。如恩施市公汽公司旁邊一塊土地，2003年初底價為120萬元，2003年末底價上漲為250萬元，到2004年拍賣成交價為472.6萬元，每畝平均價達到193萬元。目前，恩施市郊區價為15－20萬元/畝，市內約為150萬元/畝，不到3年時間里，地價上漲了近4倍。恩施城區內不屬黃金地段一般每畝也在50－80萬元。可見，地價上漲是當前房價上漲的重要因素。

二、主要建材漲價、工人工資增加等帶來的成本加大。從2003年下半年開始，以鋼材為主的建筑原材料呈現大幅度上漲，鋼材、水泥價格的上漲帶動其相關的建筑產品的連鎖反映。①鋼材：恩施市2003年初每噸價格為2800元，2004年上漲為每噸3800元，目前已漲到每噸4300元，每噸鋼材比2003年初增加1500元，漲幅達到54％。利川市同比上漲800元，漲幅達22.9％。②水泥：目前水泥每噸250元，恩施市上漲4.1％，利川市上漲25％。③灰沙磚：目前每塊磚為0.22元，同比上漲34％。④沙石料：恩施市為每立方米35元，同比上漲1.06倍；利川市每立方米38元，上漲15.2％。在建筑材料中，還有涂料及運輸費等都比上年有不同幅度的增長。建筑材料漲價帶動商品房成本增加因結構不同表現在100－150元/平方米左右。同時，隨著“兩路”在恩施州的全面建設，各建筑企業普遍出現了勞動力短缺現象，那么，增加工人工資成為企業保證隊伍穩定的的首要條件。據調查，恩施市原來一個小工的工資平均為25元/天，目前為45元/天，技工的價格則由每天45元上漲到每天80元。利川市建筑普通工人日平均工資為33元，比上年增加11元，建筑技工日平均工資70元，同比增加15元。

三、城市建設、舊城改造帶來的投資成本增加。我州2003年土建成本為每平方米400元左右，2004年為480元左右，目前達到每平方米550元。我州2002年拆遷面積為4.5萬平方米，2003年拆遷9.36萬平方米，2004年拆遷面積達到13.98萬平方米。其中：住宅拆

遷面積19萬平方米，涉及2257戶拆遷戶。隨著人們生活水平的提高，拆遷補償標準也相應提高。按照“拆一補一”的原則，我州從2003年開始拆遷成本大幅度上升，有的被拆遷戶要求按現行市價進行的現金補償。利川市種子公司拆遷中，補償費達到每平方米700元，遠遠高于國家補償標準，但有的住戶仍不滿意。這些都導致了房地產開發成本的剛性增長。在2003年州慶之前，恩施城區為美化環境，對清江防洪庫岸進行綜合治理，拆遷了一大批居民，使“二手房”在當年價格陡增，由年初的每平方米不足600元上漲到年末的每平方米850元左右。

四、城市化進程加快，農村人口、外出打工者返鄉購房，在一定程度上推動了房價的上揚。我州近幾年城市化率約為1％，隨著戶籍制度的松動，農村高收入者每年約有近4萬人轉移到到城里購房從業。城區附近鄉鎮機關事業單位職工多數在城區內購房，早去晚歸。如利川市城區附近的元堡、涼務、汪營等鄉鎮干部基本上都在城區購有房產，汪營鎮機關干部中只有1人沒有進城買房。據調查，在恩施市城區的中高檔商品房購房戶中，外出務工回鄉人員購房約占30％，再加上恩施州“兩路”即將開通，氣候、環境等都適合人們居住，使得周邊縣市及外省人員在恩施州購房的也不少，也成為推動恩施州房價上漲的因素之一。

五、需求擴張因素的影響。一是過去幾年來的低利率，個人住房貸款促成了房地產潛在需求逐步釋放出來成實際需求，形成了實際需求的增長高峰。恩施市陽光花園6萬平方米的住房在1年時間內便銷售一空，據該房地產銷售商介紹同等情況在宜昌等大中城市也得2年左右的時間才能做到。利川市近2年開發的商品房竣工多少賣多少，沒有空置的商品房，即使位置稍差一點的也都賣光了。二是投資型需求增長。房屋作為投資品，具有保值增值功能。隨著近幾年來城鎮居民收入的增加，使得居民投資房地產熱情不斷增強。據恩施市成調資料，2004年城鎮居民人均可支配收入達到7147元，比2000年增加1519元，年均增長6％以上，不少居民掀起了二次購房熱。利川市有部分居民賣掉過去自己修的私房，購買更為舒適、更豪華的商品房。此類虛擬需求的激增，又反作用于價格，最終導致房價的不斷上揚。

六、房地產開發的各種規費、稅費及服務費收取進一步規范。偷、逃、免、減稅費的不合理因素在規范后越來越少。恩施州房地產業在2003年以前屬于政府扶持的產業，有的縣市本著“你發財、我發展”的理念，以許多優惠政策吸引外地企業投資，費用減免高達70％以上。2003年底，房地產業不再享受政府的優惠政策，使房地產業逐漸走入法制化、規范化的軌道。目前有近30種規范管理的費用要收取。例如：2003年以前規劃局配套費只收取為5－10元/平方米，現在為45元/平方米；以前免收的水土保持、環境測評、質量安檢、衛生評估等費用，現在均不再減免。根據抽樣調查測算，所有規費分攤到住房中約為120元/平方米，稅費分攤后為80元/平方米，中介服務費分攤后為60元/平方米，合計每平方米住房要承擔稅費260元/平方米。

同時，隨著人們生活水平的提高，對住房品位的要求也越來越高，加上在居住上的從眾、攀比、同步心理，對住房的面積要求也是越來越大。面積大、品位高，都需要新技術、新材料，也都要增加建設成本，刺激房價上漲。

第四篇：房價上漲原因分析

試論我國房價上漲的成因與對策

【摘要】本文分析了我國房價上漲的成因：城市化帶來的住房需求和土地資源稀缺導致的供求矛盾；投資性需求旺盛助長了房價不斷上漲；地方財政過度依賴房地產業；保障性住房“門檻過高”。提出遏制對策: 加快我國城鄉一體化建設，進一步擴大城市化的空間；加大普通商品房供應，從根本上遏制房價上漲；進一步完善住房保障制度，大力發展公共租賃房；強化市場監管措施。

【關鍵詞】高房價；成因；對策

近年來，房價的急速上漲已經成為籠罩在社會大眾心頭的巨大陰影。房地產價格持續穩定上漲，已遠遠超過一般人所能承受的經濟能力。特別是一些弱勢群體即低收入的困難家庭需要住房，但因房價之高而無力購買。過高的房價已經超出社會經濟系統和大眾心理系統的承受能力，最終會影響到經濟的穩定乃至社會的穩定。

一、當前房價上漲的成因分析

在市場經濟條件下，一種商品的價格是由市場上的供需關系所決定的。但在房地產領域，支撐房價持續上漲的因素很復雜，不僅取決于供需關系，還有其他因素：

1、城市化帶來的住房需求和土地資源稀缺導致的供求矛盾

這是房價上漲的主要原因。目前我國的城市化水平只有36%左右，農村人口占54.3％，城市化進程在未來一段時期內還將繼續呈加速態勢。按目前年均

1.12%的城市化速度估算，每年平均有近1500萬農村人口轉為城市人口。如果城市化水平提高到70%，城市就要增加4億人口。不斷擴大的購房隊伍與城市有限的土地供應之間的矛盾，必然導致房價不斷上漲，這是由價值規律決定的必然趨勢，也是房價上漲的根本原因。

2、投資性需求旺盛助長了房價不斷上漲

我國居民儲蓄率高，伴隨著城市化進程和經濟快速發展的是人們對通貨膨脹的擔憂和房價上漲的預期，通過買房實現保值增值成為許多居民的投資選擇。不但富人買房投資，越來越多的工薪階層也加入其中，有不少地方投資買房比例甚至超過了居住買房。據新華社報道，在京、滬、深三地各取樣2000名購房者進行需求調查顯示，在北京的調查中有62%的登記購房者表示如果手上有剩余資金，房產將是首選的投資目標。而這一數據在上海也達到了51%。大量投資客進入樓市炒房，直接助推了房價飆升，造成越有房越買房、越沒房越無望的局面。

3、地方財政過度依賴房地產業

這是房價上漲的深層次原因。據國土資源部去年調查結果，全國地價占房價比平均為23.2%，有的大城市地價已占到房價的46.7%。在土建成本變化不大的情況下，地價的不斷攀升導致了樓價的瘋長。據國土資源部2010年2月公布的最新數據顯示，2009年，我國城市土地出讓總價款為15910億元人民幣，同比增加63.4%。再加上各種配套稅費，政府收益實際上占房價的32.8％—38.8％，賣地已成為一些地方政府的重要財源。并且房地產還可以拉動建材、水泥、家用電器、玻璃、窗簾、紡織品、衛生潔具等60多個相關產業的發展，已成為地方經濟發展的支柱產業。地方政府對房地產業情有獨鐘絕非偶然，投資少、收益高、見效快，是快速提高GDP的一個法寶，同時也使地方政府成為高房價的受益者和推手。

4、保障性住房“門檻過高”

住房保障制度是解決城市低收入家庭住房困難的主要途徑。近年來，國家加大了保障性住房建設的力度，尤其是國際金融危機以來，進一步加快了保障性安居工程建設進度，3年內全國將新建200萬套廉租房和400萬套經濟適用房，將有力緩解城鎮低收入家庭的住房困難。但是，由于保障性住房的“零地價、低稅費”，政府不但得不到收益，反而還要拿出土地，投入資金，致使部分地方政府缺乏保障性住房開發的積極性。保障型住房發展相對緩慢，導致門檻過高、覆蓋面過窄、實物配租比例過低等問題。目前大多數城市出臺的廉租房和經濟適用房政策，保障的對象多限定在城市低保范圍和低收入家庭的住房困難戶，而這只是城市住房困難群體中很小的一部分。大批既買不起商品房又不夠條件購買經濟適用房的中低收入的居民，被限制在門檻以外，成為“夾芯層”，這是中低收入群體買房難的主要原因。

二、遏制房價過快上漲的對策

有效抑制房價持續上漲，是當前一件十分棘手而迫切的問題。結合當前國家有關政策及某些省市的做法，試提出如下對策建議。

1、加快我國城鄉一體化建設，進一步擴大城市化的空間

我國的城市化與房價的關系取決于城市化是以怎樣的形式進行的，如果是采取農民進城的方式，大量的農村人口涌入城市，便會造成城市的擁擠和住房緊張的壓力。所以要改變農民進城的方式，通過城鄉一體化來加快農村城市化建設。據有關方面研究，發展中國家城市化水平平均為40%左右，發達國家80%~90%，而我國只有36%。與經濟發達國家相比，我國農村城市化水平明顯滯后。所以我國要積極推進縣域經濟的發展，擴大城市化的空間。吸引和鼓勵農民不斷向縣城集中、資本不斷向工業園區集中，實行工業化和城市化雙輪驅動，吸納農村剩余勞動力，在解決“三農”問題的同時，也解決了大量農民進城的情形，從而緩減了城市住房需求過旺的壓力，促進房價下降，使農村和城市形成一個“雙贏”格局。

2、加大普通商品房供應，從根本上遏制房價上漲

供不應求是房價上漲的根本原因，遏制房價過快上漲，就必須從治本上下功夫，大量增加普通商品住房的有效供給。在政策導向上，要采取支持自住性需求，鼓勵改善性需求、控制投資性需求、抑制投機性需求、保障困難性需求，大力增加中低價位、中小套型普通商品住房和公共租賃房用地供應，提高土地供應和使用效率。在保持政策連續性和穩定性的同時，加快保障性住房和普通商品房建設，穩定市場預期，從根本上遏制房價過快上漲的勢頭。

3、進一步完善住房保障制度，大力發展公共租賃房

許多地方政府僅關注房地產市場對當地經濟增長的貢獻，而忽視了住房的社會保障功能，這是政府職能的嚴重缺位。應進一步擴大廉租住房的覆蓋面。適當放寬廉租住房政策標準，降低準入門檻，把更多的困難家庭納入廉租住房保障范圍，逐步由最低收入家庭向低收入家庭延伸，實現全部城鎮低收入家庭的“應保盡保”。進一步加快經濟適用房建設，逐漸涵蓋中等偏下收入家庭，防止形成“夾芯層”。積極借鑒香港公屋經驗，加大公共租賃房的建設力度。對不符合廉租住房和經濟適用房供應條件，又無力購買普通商品住房的家庭，應從實際出發，大力發展租賃住房方式，這也是目前國際上國家解決住房問題的通行做法。香港有40%的居民租住公房，日本有38%，法國36%，英、美等國均在30%左右，瑞典、德國達50%，可以享受政府優惠租房政策。完善中低收入家庭租房制度，不僅是健全房地產市場體系的需要，也是解決目前中低收入家庭住房保障的有效途徑。

4、強化市場監管措施

一是完善市場監督制度，加強對房地產業的資質管理和房地產開發項目審核管理。二是建立房地產市場價格監測體系。科學準確地做好房地產市場價格的監測和信息發布工作，合理引導企業理性投資和居民理性購房，正確引導消費。三是整治房地產市場秩序。加大房地產市場秩序專項整治力度，重點查處房地產開發、交易、中介服務中的各種違法違規行為，防止開發商利用政策、市場信息不對稱與不透明，通過交易，虛假宣傳等不正當手段，慌報商品房銷售進度、發布不實價格信息、哄抬房價、誤導市場預期行為。四是規范房地產價格行為。按照有關規定對經濟適用住房實行政策指導價，限價銷售。嚴格審核成本費用，控制利潤水平。對商品房銷售實行一房一價明碼標價制度，要求開發商取得商品房銷售許可證后，在其售房場所顯眼位置設置商品房售房明碼標價表，標明位置、房屋、套內面積、價格及其他收費項目和標準等內容，接受社會監督。

第五篇：建筑業“營改增”稅負測算

建筑業“營改增”稅負測算

建筑業“營改增”稅負測算

隨著建筑業營改增政策的臨近，建筑企業稅負變化到底如何，將面臨哪些變化

等是必須考慮的問題。方正稅務師以實地調研數據為樣本，根據財政部、國家稅務總局關于印發《營業稅改征增值稅試點方案》的通知（財稅[2011]110號）明確的建筑業適用11%稅率進行營改增后可能引起的稅負變化進行了分析，供納稅人參考。

一、建筑業特點及主要風險

按照方案建筑業納入增值稅征稅范圍后，按照一般計稅方法計算應交增值稅，與其他增值稅一般納稅人相比，目前建筑業存在以下主要特點及涉稅風險：

1.建筑業財務核算不規范。據了解，建筑業的財務核算主要由工程項目部門按預算成本提供報賬憑證，并非按照實際采購業務據實計賬。這一做法對營業稅直接依工程收入按適用稅率計稅影響不大。營改增后，工程成本及其原始憑證直接影響增值稅稅款計算，工程項目部門某些采購業務不能取得增值稅專用發票將直接影響稅款的抵扣，而工程項目部門為報賬虛構購進業務取得扣稅憑證將涉嫌偷逃增值稅。2.建筑業人工費用占比高。建筑業屬于勞動密集型行業，人工費用占總成本的比例相對較高。經測算，建筑企業人工費用約占全部成本的30%。與其他行業相比，建筑業人工費用占營業收入的比例較高，建筑業工程收入中增值較多，營改增后稅負可能上升較多。3.建筑業采購市場不規范。建筑企業大部分大型設備如挖掘機、吊機等是通過租賃得來，有的則是由勞工帶機作業，不少主材如砂石、磚等以及一些輔料如鐵絲、扣件等是向增值稅小規模納稅人購買的，難以取得增值稅專用發票，將導致建筑業營改增稅負增加。

二、建筑業營改增稅負測算方法

為了便于對營改增前后稅負變化進行對比，我們將營改增后的增值稅稅負界定為應納增值稅額與含稅工程收入之比。即：

增值稅稅負＝增值稅應納稅額÷含稅工程結算收入 增值稅應納稅額=工程銷項稅額－工程進項稅額 工程銷項稅額= [工程結算收入÷（1+11%）]×11% 工程進項稅額=∑[材料等含稅成本÷(1+材料等適用稅率)] ×適用稅率 全部實施營改增后，增值稅鏈條會逐步健全，建筑業進項稅抵扣范圍會逐步擴大并完善，因此區分兩種情況分別測算建筑業營改增后稅負。

第一種情況，假定除人工費用外的全部材料費用都可以取到增值稅專用發票。因為隨著營改增的推行，建筑企業為了減輕自身的稅收負擔，必然會選擇增值稅一般納稅人采購材料，索取增值稅專用發票扣稅。第二種情況，按照建筑企業估計，目前只有部分項目可以取得增值稅扣稅發票。

三、建筑業營改增稅負的具體測算 建筑業“營改增”稅負測算

隨著建筑業營改增政策的臨近，建筑企業稅負變化到底如何，將面臨哪些變化

等是必須考慮的問題。方正稅務師以實地調研數據為樣本，根據財政部、國家稅務總局關于印發《營業稅改征增值稅試點方案》的通知（財稅[2011]110號）明確的建筑業適用11%稅率進行營改增后可能引起的稅負變化進行了分析，供納稅人參考。

一、建筑業特點及主要風險

按照方案建筑業納入增值稅征稅范圍后，按照一般計稅方法計算應交增值稅，與其他增值稅一般納稅人相比，目前建筑業存在以下主要特點及涉稅風險：

1.建筑業財務核算不規范。據了解，建筑業的財務核算主要由工程項目部門按預算成本提供報賬憑證，并非按照實際采購業務據實計賬。這一做法對營業稅直接依工程收入按適用稅率計稅影響不大。營改增后，工程成本及其原始憑證直接影響增值稅稅款計算，工程項目部門某些采購業務不能取得增值稅專用發票將直接影響稅款的抵扣，而工程項目部門為報賬虛構購進業務取得扣稅憑證將涉嫌偷逃增值稅。2.建筑業人工費用占比高。建筑業屬于勞動密集型行業，人工費用占總成本的比例相對較高。經測算，建筑企業人工費用約占全部成本的30%。與其他行業相比，建筑業人工費用占營業收入的比例較高，建筑業工程收入中增值較多，營改增后稅負可能上升較多。

3.建筑業采購市場不規范。建筑企業大部分大型設備如挖掘機、吊機等是通過租賃得來，有的則是由勞工帶機作業，不少主材如砂石、磚等以及一些輔料如鐵絲、扣件等是向增值稅小規模納稅人購買的，難以取得增值稅專用發票，將導致建筑業營改增稅負增加。

二、建筑業營改增稅負測算方法

為了便于對營改增前后稅負變化進行對比，我們將營改增后的增值稅稅負界定為應納增值稅額與含稅工程收入之比。即：

增值稅稅負＝增值稅應納稅額÷含稅工程結算收入 增值稅應納稅額=工程銷項稅額－工程進項稅額 工程銷項稅額= [工程結算收入÷（1+11%）]×11% 工程進項稅額=∑[材料等含稅成本÷(1+材料等適用稅率)] ×適用稅率 全部實施營改增后，增值稅鏈條會逐步健全，建筑業進項稅抵扣范圍會逐步擴大并完善，因此區分兩種情況分別測算建筑業營改增后稅負。

第一種情況，假定除人工費用外的全部材料費用都可以取到增值稅專用發票。因為隨著營改增的推行，建筑企業為了減輕自身的稅收負擔，必然會選擇增值稅一般納稅人采購材料，索取增值稅專用發票扣稅。第二種情況，按照建筑企業估計，目前只有部分項目可以取得增值稅扣稅發票。

三、建筑業營改增稅負的具體測算

根據上表計算，wy項目全部可以取得進項稅的情況下進項稅6,837,820.17元，部分取得進項稅的情況下，進項稅3,493,419.67元；yw項目全部可以取得

進項稅的情況下進項稅9,942,917.66元，部分取得進項稅的情況下，進項稅5,105,454.77元。（3）營改增后的稅負變化

情形之一：材料可全部扣稅情況的稅負

Wy項目應交增值稅額= 8,641,441－6,837,820=1,803,621（元）增值稅稅負＝1,803,621÷87,200,000＝2.07% Yw應交增值稅額=12,734,260-9,942,915=2,791,345（元）增值稅稅負＝2,791,345÷128,500,255＝2.17% 情形之二：部分材料可扣稅情況的稅負

wy應交增值稅額=8,641,441-3,493,420=5,148,021（元）wy增值稅稅負＝5,148,021÷87,200,000＝5.90% yw應交增值稅額=12,734,260-5,105,454=7,628,806（元）增值稅稅負＝7,628,806÷128,500,255＝5.94%（4）營改增后保持原稅負不變的稅率

營改增之前，建筑企業營業稅的實際稅負率為3%。假設稅負平衡點的增值稅稅率為x，如果維持改革前后的稅負不變，那么：工程結算收入×3%=[工程結算收入÷(1+x)] ×x-當期可抵扣進項稅額 A.在全部材料可以扣稅情況下，維持原營業稅稅負水平，計算出wy項目x=12.16%，即建筑企業營業稅保持原稅負3%不變的情況下，wy營改增后增值稅稅率應設計為12.16%；計算出yw項目x=12.03%，即建筑企業營業稅保持原稅負3%不變的情況下，yw營改增后增值稅稅率應設計為12.03%；

B.在部分材料可以扣稅情況下，維持原營業稅稅負水平，計算出wy項目x=7.49%，即建筑企業營業稅保持原稅負3%不變的情況下，wy項目營改增后增值稅稅率為7.49%，yw項目的x=7.53%，即建筑企業營業稅保持原稅負3%不變的情況下，yw項目營改增后增值稅稅率為7.53%。2.分析與結論

在前述wy和yw兩個項目中，假定全部材料可以扣稅，其應納增值稅占含稅工程收入的比率分別為2.07%和2.17%，明顯低于改革前3%的營業稅稅負率。但是如果按照只有部分材料可以取得扣稅憑證的情形測算，企業的實際稅負率分別達到了5.90%和5.94%，遠遠高于營改增之前3%的稅率。如果要達到改革前營業稅的稅負水平，兩個項目的增值稅率分別為7.56%和7.49%。

由此可見，建筑業稅負的高與低，關鍵取決于專用發票的取得和進項稅扣除額的大小。在現有環境下，不是所有涉及建筑成本供貨企業都是增值稅一般納稅人，并非每項支出都可以取得增值稅專用發票，增值稅發票取得不易。如果出現甲供料或者部分支出項目沒有增值稅發票，這就直接導致一些項目不能抵扣，造成企業實際稅負加重。