第一篇：農民工工資上漲的原因及其影響

農民工工資上漲的原因及其影響

農民工工資變動情況概述：上世紀80年代中期以來，隨我國農民工大量進入城市，他們在城市所得到的實際工資在相對穩定一段時期后，從 1996 年開始不斷上漲，但是漲幅較小，自2004 年我國廣東出現“民工荒”后，農民工工資結束了長期的滯漲狀態，進入了一個快速的上升通道，2004-2007 年期間一直保持在年增幅 7%以上的水平。在金融危機的情況下，2008 年實際增長率達到 19.6%，2009 年農民工工資增長率也達到兩位數。據國家統計局公布數據，2010 年我國農村居民人均純收入實際增長 10.9%，自 1998 年以來首次快于城鎮居民。我國是一個農民工大國，2011年，全國農民工總數達到25278萬人，農民工群體對社會的發展有著深遠影響，研究農民工工資上升的影響，探究農民工工資上漲的內在原因，對于制定產業發展政策和提升國民收入都具有重要的意義。原因：

1、直接原因：勞動力供需關系（供不應求）

農民工工資上漲的直接原因就是勞動力市場對農民工的需求大于供給，農民工供不應求，用工單位為了吸引更多的勞動力，自然就會給農民工漲工資。同時，勞動力的供給在不同行業、不同地區、不同季節都有著些許的不同，具體表現為東部相對中西部農民工需求量大，建筑業、服務業、勞動密集型制造業等以農民工為主體的行業農民工需求量也大，且農忙時節農民工供應少，這些因數都導致大部分行業的農民工工資上漲。

2、根本原因：農村剩余勞動力數量下降

2014年我國農村剩余勞動力的數量在0.8億一1.1億人之間，平均約為9 560萬人。從年齡結構、剩余勞動時間來看，真正可外出務工的有效剩余勞動力只有不到3 000萬人。相對于20世紀90年代，我國農村剩余勞動力數量和剩余程度已經大幅降低，剩余勞動力已經從最初的全面過剩，進入到總量過剩、結構性短缺的階段。阿瑟·劉易斯提出的“劉易斯拐點”可以較好地解釋我們農民工工資上漲的原因，“劉易斯拐點”是指在農村剩余勞動力向非農產業的逐步轉移過程中其數量不斷減少，最終出現短缺，拐點之前勞動力工資不會出現變化，拐點之后工資會出現變動，勞動力供應對工資變化的反應將富有彈性。隨著中國“世界工廠”地位的確立，對勞動力的需求不斷上升，而早期源源不斷的農村剩余勞動力提供了足夠多的就業人數，工資就難以得到提升。當大部分農村剩余勞動力都已經轉移時，或者因其它的原因導致勞動力轉移出現障礙時，也就是到達劉易斯拐點是，勞動力的需求遠遠超過供給，就導致出現了“民工荒”等現象，從而使農民工工資不斷上升。而農村剩余勞動力數量下降的主要原因:一是人口增長放緩，導致作為普通勞動力主要源泉的農村新增人口數量下降。二是教育發展和高等教育擴招，又導致直接進入勞動力市場的農村新成長勞動力數量下降。在剩余勞動力存量不斷被吸收的情況下，二者的共同作用必然使農村剩余勞動力總量、尤其是年齡在40歲以下的有效剩余勞動力數量持續下降。

3、其他原因：（1）物價上漲，生活成本上升；隨著東部沿海經濟的發展，物價和生活成本也不斷提高，包括住宿、飲食、交通等生活成本不斷上升，推動了農民工工資的上漲，特別是住房價格的不斷飆升，這些都推升了農民工生活成本，相對于在家鄉獲得的收入并沒有明顯差異，導致中西部的農民工到沿海打工數量減少，農民工供不應求，也就使相對提高了農民工工資和福利待遇

（2）國家惠農政策的實施導致農民務農收入增加，農民工務工機會成本上升；2004 年后，我國農村基本完成稅費改革，加上其他一系列惠農政策：減免農業稅費；實施農業補貼，包括良種補貼、農機補貼和農資綜合補貼等；改善鄉村治理環境，扶持農村社會事業發展，健全農村社會保障體系，實施農村扶貧開發等，積極推進社會主義新農村建設。這些措施保證了農民務農純收入上漲，農民工進城務工的機會成本（機會成本包括務農收入和向城市流動的費用）也隨之上升，從而導致農民工工資上升。影響：

農民工工資上漲對整個社會有著多方面的重大影響，而農民工的遷徙對農村和城市工業影響最大，本文主要論述其對農業、工業、社會的影響：

對農業發展的影響：隨著農民工工資的上升，大批勞動力向城市轉移，留在農村的大部分是老人和小孩，對農業的影響好壞參半：好的方面主要體現在：第一，大批勞動力的轉移造成農村土地的荒廢，進而有利于土地的流轉和集中，促進了農業規模化種植和提高勞動生產率；第二，促使農業從勞動密集型向資本密集和技術密集型轉變；第三，提高了農民工的創新意識和綜合素質。在城市打

工的農民工接受了所在地先進的技術和經營理念，回鄉時帶來了技術和資金，有的自主創業，促進了農村經濟的發展。但是，農民工在轉移過程中，也造成大批青壯年勞動力的流失，在土地不能流轉的情況下給農業生產帶來嚴重的影響，大量土地處于閑置狀態，同時由于勞動力的出走也影響了農村基礎設施建設。

對工業發展的影響：人口紅利減弱，我企業尤其是低端制造業企業在國際上的競爭力減弱，開始出現產業轉移改革開放后，東部沿海地區憑借優惠的政策和勞動力資源稟賦，發揮比較優勢，參與國際垂直分工，吸引了大量加工生產的勞動密集型產業，而農村源源不斷的剩余勞動力則提供了產業工人的來源，這就創造了中國“世界工廠”的地位。隨著農民工工資的過快增長，勞動力成本的比較優勢不斷削弱，勞動力等生產要素成本發生變化影響到了企業生產成本，降低了加工貿易企業的國際競爭力，部分企業開始向外轉移產業，把生產環節配置到成本更低的區位。產業轉移的方向：一是轉移到像越南和印度等勞動力成本低的國家；二是向我國內地的轉移，隨著國家鼓勵沿海企業向內地轉移，2010 年開始，像富士康已經在成都、鄭州、武漢和重慶等中西部城市設廠生產。紡織服裝等勞動密集型的行業出現了大規模內遷的趨勢。

其他影響：農民工工資上漲有利于擴大消費拉動內需。過低的工資水平制約了勞動力——也就是文中討論的農民工，相對生活水平的提高，增強了其預防性儲蓄偏好，導致內需不足，給我國經濟持續健康發展埋下了巨大隱患。內需不足是我國過度依賴投資和出口的主要原因，而出口競爭又主要依賴價格優勢，這反過來導致工資增幅減小，內需更加不足。所以，提高低收入者工資水平，對于擴大消費拉動內需，促進經濟增長具有重要意義。

對策：

1、提高勞動生產率，促進產業升級

加強農民工職業技能培訓，提高勞動力質量，在繼續做好在崗農民工技能培訓的同時，更加重視對農村富余勞動力、“兩后生”的技能培訓，加快發展農村中等職業教育，積極發展高等職業教育，培養適合市場需求的高級技術工人，從源頭上提高新生代農民工的職業技能素質，適應和促進勞動生產率的提高。

同時，隨著農民工工資的上漲，我國也應該進行戰略轉型和升級，大力發展戰略性新興產業和現代服務業，并強調在制造業中突出先進制造業，以逐步替代低端制造業。這也是我國從中國制造到中國創造的轉型與發展。

2、進行新農村建設，推動城鄉和諧發展

在農民工工資不斷上升，農民工不斷向城鎮轉移的情況下，為促進農業的健康發展，應該積極進行新農村建設，增加農業基礎設施投入。農村基礎設施具有廣泛的外部效應，政府應該努力增加農村基礎設施建設資金投入，加大政府支農投資整合工作力度，不斷創新農村基礎設施建設的體制和機制。加強農業綜合生產能力建設，搞好農田水利建設，改善農村生產生活條件，加快農村社

會事業發展。

3、完善勞動力市場制度體系

從國際經驗來看，經濟體在進入勞動力成本快速上升階段以后，如何應對工人漲工資的訴求，成為保持社會安定、改善收入分配、創造龐大消費群體的一個關鍵因素。因此，我國必須加快健全包括勞動合同制度、最低工資制度、工資協商制度等的勞動力市場制度體系，使其與勞動力供求機制共同發揮作用，減輕勞動力成本上升對社會穩定的影響。

第二篇：影響農民增收原因

影響農民增收的主要因素

德州市農業局

（2009年10月24日）

一、農村剩余勞動力轉移難度大。當前，我國經濟處于企穩回升的關鍵階段，但受去年以來國際金融危機對實體經濟影響，企業發展面臨的形勢依然嚴峻，農村剩余勞動力轉移就業壓力仍然較大，農民工資性收入占總收入比重較常年偏低。

二、農業比較效益低。在農業生產成本相對較高、糧棉等主要農產品價格相對較低等因素的共同影響下，農業生產的比較效益相對較低，依靠農業生產促進農民增收的難度越來越大。

三、品牌農業發展相對遲緩。品牌就是生產力，就是經濟效益。沒有品牌，就沒有市場；沒有品牌，就沒有效益。近年來，雖然我市品牌農業取得較快發展，但由于各級政府投入不足，“三品”生產基地建設相對滯后，特別是出口農產品基地建設與先進地區存在較大差距，農產品的市場競爭力明顯弱于其他先進地區，高端農產品的市場占有率仍然較低，對農民增收的拉動作用不明顯。

四、農業產業化經營的拉動效應相對較弱。經過多年的努力，目前我市重點龍頭企業已發展到700余家，比較規范的農民專業合作社發展到816家，農業產業化經營水平得到較大提高。但從

農業農村經濟發展情況看，部分龍頭企業、農民專業合作社與農民的利益連接仍比較松散，輻射帶動作用相對較弱，龍頭帶基地、基地促龍頭、互惠共贏、良性發展的格局還沒有真正形成，這在一定程度上也影響了農民收入的持續、穩定增長。

五、農民綜合素質低。總體來看，農民較低的綜合素質，嚴重制約了廣大農民尤其是青年農民的從事、創業能力，成為制約農民增收的一個不容忽視的重要因素。

第三篇：中國房價上漲的原因和影響

中國房價上漲的原因和影響

當今，中國房價的上漲問題，已經成了人們關注的時事熱點。在我們身邊的，鶴山附近的十里方圓的樓價已上漲到1.萬多/平方米，這是一個很恐怖的數據。促使房價高漲的原因有很多方面，關系到當前的經濟發展，政治決策，人口因素，房屋供求等。而這一些對于中學生來說是有必要進行一個簡單的認識，關注這一民生熱點。了解當前社會的房價問題，有助于我們能進一步認識當前的社會發展和趨勢。房價上漲是一個另國家頭疼的現狀，幾次宏觀調控都沒有壓制上漲的勢頭，不可說這不是事實，其實，影響房價上漲的原因就像影響股票走勢的因素一樣是極其復雜的，它包含了國家政策，國民平均收入，資源的短缺，社會的型態，房屋的供求，開發商對高利潤的追求，房地產企業的結構，等等。。

首先，房價上漲是全國性的，但是具體問題還是要具體分析的，城市與農村存在側重點不同的影響因素，大城市與中小城市也存在著側重點不一的影響因素，以下就以大城市為例談談影響房價上漲的因素.第一：國家的增長.例如，上海的是億元，比上一年增長了，而它年月的房價是元平方米，比月上漲了。全國各地的房價跟大致都是同期增長。正因為的增長，房價也就有了一個上漲的助力，所以房價上漲是一個必然規律。但很明顯，現在的房價上漲幅度遠大于的增長，所以引起房價瘋長并不是只有這一因素。

第二:國民人均收入的上漲.這是必然會影響房價上漲的一個因素.就廈門市而言,有些地段的房價從三四年前的元/平米一直漲到元平米就拿年第一季度的房價來說吧年第一季度,廈門市房價平均上漲了但是人均收入也增加了房價的增值比人均收入增值是要小的表面上看來房價又漲了但是,市民的購買能力卻沒減弱.收入漲了,物價自然會漲,這是一個很簡單的經濟原理.第三;利率的增長.一般來說,利率的增長應該會對相關行業造成壓制的形式,但是,我國房地產開發商的融資渠道比較單一,股票和銀行依然是開發商所青睞的.所以,不少開發商,把貸款利息計入開發成本中,這樣就導致了房價的增長.簡單說來就是,國家宏觀把利率調高,目的是為了,使房地產開發商減少貸款建設的情況,從而達到降低房價的目的.但是這時候開發商卻把貸款的高額利息變成高額的房價,這樣就變相的把風險轉移到了消費者的身上.使得,最終的受害者還是消費者,因為是消費者承擔了,利息.同時也迫使房價的陡增,而且是國家越調高利率,房價就增得越高.第四:房地產中介公司從中抬高價格.就拿深圳房地產業來說,影響深圳房價上漲的一個重要的原因,就是房地產中介公司把房價抬高了,而且是聯合性的抬高了.還有房地產經營公司,信托公司等等,因為這些公司的職責就是受開發商的委托,代理銷售房屋,既然只是代理銷售的話,除了可以直接拿到開發商給的工資外還可以 通過自己抬高

房價的手段來達到謀取暴利的目的.在深圳,往往一個信托公司或經營公司拿到開發商的樓盤,就會以低價購把樓盤買下來,然后灌上代開發商銷售的名義,私自臺高房價,等到清盤后除了低價購買樓盤的成本被收回來以外,還可以賺取巨額的差價.這些差價其實也就是來自老百姓的錢.第五:消費者的購房心態---買漲,不買跌.購房消費者的購買心理就跟購買股票的人一樣---買漲,不買跌.這就導致了,房價越高,就越有人買,而且是爭著買.如果房價一直漲的話,買的人就會越多,而且是迫不及待的要買,因為,大家都會覺得現在不買房,等到以后房價就會更高了,就更難買了.一旦.房價降低了,房地產業就將面臨著癱瘓,同樣的道理,因為大家也都會覺得現在房價一直在低,所以現在不要購買,到等到房價低到谷底的時候再投資購買.開發商也不傻,同樣也知道這樣的道理,所以人越多價越高,而價越高 ,人就會越多,這樣爭先恐后的購買心態也促使了房價一直跌不下來，第六:官商聯手價格壟斷:

眾所周知,房地產業就跟煙草業一樣是一個暴利行業,教授跟我說過,一條大中華煙的生產成本撐死了不會超過30快,但是卻可以買出幾千快的價格,這就是暴利的所在.房地產也一樣,高暴利能帶來高稅收,自然除了正當的稅收能給地方帶來發展外,還可能產生腐敗.官商勾結的事情也比比皆是,前段時間不是常報道有反腐的成果么.政府官員與商人勾結,抬高房價政府睜一只眼閉一只眼,造成價格的壟斷,導致房價一高不降.第七:資源向大城市積聚:

世界的資源本來就是有限的,但由于大城市的發達,它比農村或中小城市需要更多的資源,人力,物力,財力等等,于是便出現了各資源都以極快的速度向有限的大城市中積聚,從建材來說吧,建筑材料是生產成本的一種,資源稀缺導致了建筑材料的價格變高,自然,成本高了價格自然也會高,所以,資源的不合理流動也導致了,房價的上漲.除了以上六點因素以外,還有很多其他的因素,比如,獨生子女家庭多會導致一整個家庭的經濟能力可以購買一套房子,所以高價能承受,自然房產商就會提高價格.又如,部分媒體的抄作,等等，總之,影響房價的因素有很多,并非是國家一個宏觀調控就能抑制下來的,這個問題需要法律的完善,需要房地產監督部門的有力監督管理,需要國家對開發商的資金來源進行變向的控制,需要調整房地產企業的結構,也需要國家把開發商的資歷調節得高一些,還需要政府部門把地價合理的出售,等等等等,總之需要各職能部門的合力配合和相互監督管理.二、房價上漲的影響

1、對于高漲不下的房價，影響最大的就是廣大百姓。

面對著持續攀升的房價，最痛苦的應該是普通百姓了。據統計，2009年，上海的住房均價17000元/平米，人均收入23623元，人們需要不吃不喝64.7年才足以買房子。當今，房奴不可計數，他們每天都要背著重重的房債壓力。還有，蝸居已成了大城市繁華背后的心酸，住在10幾、甚至幾平方米的小盒子里，能快樂么？

2、其次，房價上漲對于經濟和地方城市的發展利弊。

房價上漲固然是經濟和城市發展的一個重要支撐，但是房價不可能一直地漲下去，如果不加以治理，高升的房價遲早有一天會突然爆裂，猛地下跌。而接踵而來的是一系列的經濟問題，需求下降，通貨緊縮，經濟衰退，等，到時就更加難以控制。

3、房價上漲引起的政治問題。

高漲的房價和房價泡沫正給我們國家的宏觀調控積累著很大的潛在風險，國家必須要盡快出臺一系列有效的政策，既保障民生，又不影響經濟。一旦政策出錯了，就會加快危機的出現，這令中央政府背負著重大的壓力。

4、對于金融業有極大的影響，當今，房價已和銀行、股市連成一體。銀行利率影響房價，同時房價也影響著股市。房地產作為股市的一個重要構成，當房價上漲，房地產的股市也就隨之上漲。但是，現在房價的飆升過度，很容易能想象到，當房價泡沫破裂時，房價大跌的時候，必然也會影響股市的大跌和銀行的利益受損，十分恐怖。

5、房價的上漲多少會引起官場的腐敗。

尤其是地方官員，面對著巨大利益的誘惑，就很難做到廉政。他們從高房價中看到了利益，如果房價下跌、地價下降，地方政府的利益直接受損，因此與地方政府利益有損的廉租房也遲遲不見大動靜。房價繼續上漲，官員與房地產商的勾結就越厲害，房價也就更難被壓得住了。

結論：

我國房價的持續上漲已經是一個十分嚴重的問題。它形成的因素有很多，極其復雜，而且對于普通百姓，整個國家的政治、經濟都帶來了很大的影響。如果不能及時控制好這一現狀，后果將會難以控制。我們覺得，控制房價，首先要從房地產商入手，打擊他們的暴利行為，其次就是打擊政府官員腐敗行為，真正為人們服務。但穩定房價不是容易的一朝一夕就能辦妥的事，國家應出臺有效、長久的政策，穩定房價的同時，穩定經濟和政治局面。

2006年至2011年，楊紅衛在擔任云南省楚雄州委副書記、州長期間，利用職務便利為他人謀利，收受巨額賄金的同時，還有巨額財產來源不明，在昆明、個舊、彌勒、建水、大理有

房產17套，在澳大利亞墨爾本有房產6套。中共云南省委常委會8月2日決定，對楊紅衛等人給予開除黨籍處分，對涉嫌違法犯罪問題移送司法機關依法處理。（8月3日《中國青年報》）

其實，現如今，貪官斂財與置業并舉已成時尚。上海市浦東新區原副區長康慧軍，被稱為“炒房區長”，手里有14套房產；上海市外高橋保稅區管委會規劃處原處長陶建國，有價值上千萬的房產29套；重慶市原司法局局長文強，擁有16處房產；溫州經濟技術開發區管委會原主任戴國森被搜出房產證10余本……這么多房子顯然不是官員靠工資收入能買得起的。如廣東省人大常委會法制工作委員會副主任袁古潔在廣東兩會發言稱，自己的工資買不起一個商品房，自己17歲的兒子與奶奶睡上下鋪。一個副廳級官員尚且如此，一般的官員自不會好到哪去。

但是，因為貪污腐敗，貪官要想獲得房產變得十分容易。尤其是在跟房地產產業密切相關的部門和官員，官商勾結、權錢交易幾成公開的秘密。著名經濟學家成思危曾在做客《小崔會客》時說，2005年他讓博士生做過一個課題，對北京、上海、福州三地的房價進行核對，得出的結論為：土地價格占50%，政府的稅費占20%，開發商的利潤占30%。但成思危認為開發商30%的利潤率里頭“有一部分是灰色成本”，“假設沒有行賄這件事……他的利潤應該是在15%左右。”如果一棟價值50萬元的房產，按照上面15%的“腐敗費”計算，那么，購房者就有7.5萬元左右被貪官“拿”走了！

這15%的腐敗成本，統統加在房價里，被轉嫁給了購房者，官員貪得越多，腐敗成本越大，房價就越高。而且，房價上去下不來，是因為房價如果大跌，房地產沒有市場，貪官權力尋租的機會就大大降低，只有維持或推高房價，貪官權力變現的機會才越多。因此，貪官根本不愿意看到房價下跌，有這樣一群在關鍵位置起關鍵作用，對決策有影響力的人在支持房地產市場，房價的堅挺就順理成章了。

退而言之，貪官手里動輒拿有數套、十數套房產，如果房價下跌，首當其沖是這些人的財產縮水，作為房地產領域的既得利益者，他們不僅不愿意看到房價下跌，還會千方百計利用自己的能量來力挺房價，希望房價永遠上漲。畸高的房價，少不了腐敗官員的一份“功勞”，貪官是高房價的罪魁之一，還不能完全歸結為“土地財政”那么簡單。

有人說，當中國的貪官是全世界最幸福的人，誠哉斯言，難怪連小學生在談理想時都說想做貪官，“因為貪官有很多東西”。然而，貪官是最幸福的人，民眾就是最悲苦的人，因為，社會的財富總量在單位時間里是固定的，貪官拿得越多，民眾就會拿得越少。貪官從房地產中拿的越多，房價就越難降下來，民眾就越是買不起房。無論從反腐倡廉來說，還是從平抑房價來說，形成對貪官的高壓打擊之態都是十分必要的。

中新網重慶2011年1月27日27日晚，重慶市長黃奇帆頒發市長令，宣布重慶從1月28日起實施對部分個人住房征收房產稅改革試點。黃奇帆稱，房產稅會對房價有一定的影響但絕不會完全影響，出臺房產稅不可能“一招就殺人命門，把房價壓下去”，但它會使炒房得到遏

制。

黃奇帆表示，一個地方的房地產市場秩序、市場價格和五個座標聯系在一起，不是一蹴而就，而是復雜的系統工程：其一，和社會房屋的配置體系有關。如果老百姓住房都要市場化買賣商品房，這個房價體系會比較難控制；但是如果實行雙軌制，30%—40%或者更多比重是政府的保障房體系，60%—70%是商品房體系，社會交易狀態、房價的調控狀態會比較平穩，所以“雙軌制”是黨中央、國務院已經確定的中國房地產市場配置體系。

其二和土地供應的方式有關。土地供應多或少形成房地產交易量大或小，土地供應的價格高或低也會影響房地產價格的高低。重慶近幾年土地儲備基本在政府手中，每年按需供應各種類型房屋需要的土地消費量，地價跟著房價慢慢走，而不是地價反復推動房價不斷漲。

其三是供求關系。如果房屋供應很多，需求少，房價就低；如果供不應求，房價就會漲。比如若干城市開始進行限購措施，限購會約束需求量，同時再加大普通商品房供應量、加大保障房供應量，房地產市場就會平穩。

其四，房地產作為不動產是半金融資產，和通貨膨脹、貨幣政策絕對有關系。所以，貸款價格高低，貸款比例高低都會影響房價、影響房地產的質量。

其五便是稅收。出臺房產稅不可能一下子把高房價壓下去，但是它會使炒房得到遏制，這個意義上房產稅對房價有一定的遏制和收斂作用，但是不是絕對的遏制和收斂作用

房有個前提，就是房價必須要有上升空間，然后你要有幾十萬的資金，最后，還要炒房的地區沒有購房限制。“舉個例子解釋炒房的原理，比如一個人買了一套100平米的商品房，開盤價5000元/平米，房屋總價50萬元。貸款70%(35萬)，首付15萬。幾個月后，等房價炒到了8000元/平米。但他根本沒打算賣!他將房子賣給自己(是以另一個人的名義)。這時房子總價是80萬，貸款70%(56萬)，首付24萬，通過轉按揭(或提前還貸方式)，他將房子賣給了自己。這時侯，他賺得房屋差價31萬，減去第二次的首付24萬，已經干拿了7萬，而房子還在他名下!他現在唯一的負擔是要還56萬的貸款，加上利息，雖然是一筆不小的數目，“但也沒關系，大不了還不起貸款銀行把房子收回去唄”，他還是干賺7萬。如果他還能找到買主，即使以第二次的成交價賣，那他至少又拿回了第二次的首付24萬。那么這一輪下來他就凈賺超過30萬。

首先，要炒房就必須要幾個人，而且還要有一定的資金，一人一二百萬元。

然后就是選地段，選還沒怎么被其他炒房團炒過的地段，而且要有充足的房源，一般至少要上百套。最后，就可以炒了。

首先，選好地段后，就將此地段附近的房子一次性吃進。以每平方米7000元為例，一套一百平方總價70萬，首付40%為28萬，加上所有的稅收和3個月的貸款利息總共花了35萬，那么10個人每人200萬總共2000萬的錢可以買60套，這60套分布在10個人的名下。

房子買完了，接下來就是炒了。本來均價7000的房子慢慢來，一個星期漲200，那么一個月大概可以漲1000，這邊你在漲，那些手上正好有這個地段的房子的人也自然將自己手上的房子漲價了，“不可能你賣8000了其他人還賣7000，即使沒人買也不用害怕，只要地段有升值空間，肯定能賣出去的，這樣就把這個地段的房價炒起來了。”

等房價漲了超過15%的時候，也就已經超過8000一平方，炒房團的房子要開始轉手了。“其實轉手(炒)，就是你賣給我我賣給你。本來炒房團買的一套房子花了35萬，銀行貸款42萬，那么當均價8000的時候這套房子就值80萬了，團里的其他人買這套房子，首付40%就是32萬，也就是說可以從銀行貸款80—32=48萬。也就是說房子還是房子，但是一轉手就賺了13萬。再減去其他的費用，這套房子就賺了10萬。”

在這期間，炒房團里的房子就自己賣給自己，現金卻因為炒房子時可以向銀行貸款而變得越來越多，在這個時候，那些想買房投資的個人就會因為這個地段升值速度較客觀而青睞這些房子，這個地段買房子的人自然會越來越多，房價也就越來越高。炒房團的房子依然轉來轉去，轉一次現金就多一點，再用這些多出的現金繼續買進周邊的房子。

接著，炒房團因為手上已經有了不少房子，為了避免風險必須馬上將房子出手。在出手的定價時，他們的房價總是會比市價低那么一點點。那些只低了一點的房子馬上就會被房產投資者和剛性需求買房者買走。

“一些只買了半年或一年就出賣的房子，大多都是這樣的。”宋女士說。開發商：內部認購害慘真正買主

而在某房產公司從事策劃工作的高先生告訴記者，炒房之所以能得逞，根本原因在于開發商自己主力參與。一般而言，開發商在正式開盤之前會有一個內部認購，通過這個內部認購，開發商了解大致有多少真正的購房者。根據一套計算方法，他們知道房價炒到多少還有真正的買主，并以此決定可以留下多少套房子來進行安全炒作。在大多數情況下，他們至少可以賺到賣給自己的那一輪炒作的金額而不露出馬腳，這是因為有真實的交易將這種假交易掩蓋掉了。在這一輪中，直接的受害者有兩個，一是后續購房者，一是貸款銀行;前者要以比先期認購者高得多的價格來獲得一套房子;而后者(銀行)將承擔更大的風險：如果炒房者沒有能力再次將房子轉手給真實購房者，那么這就造成了一筆爛賬——炒家已經從銀行拿走了大筆現金，留下無法轉手的房子，更重要的是沒有任何辦法去追回這筆現金，因為這個過程是看起來合法的。只要開發商把炒出來資金的一部分用于這個樓盤完工，這場炒作就會安全地被屏蔽，成為房價攀升的又一只看不見的黑手

第四篇：關于拖欠農民工工資的原因與對策

關于拖欠農民工工資的原因與對策

進入10月份以來，特別是春節又即將來臨，農民工工資支付進入結算高峰，由于今年經濟增速放緩，信貸收縮和房地產市場調控應對不足，房地產出現蕭條，房屋積壓過多，資金出現短缺，導致部分企業拖欠工程款、拖欠農民工工資問題。12月份由施工企業報上來的數據顯示，拖欠工程款為1.08億元，拖欠農民工工資2187萬元。現就用人單位拖欠工資的原因及對策分析建議如下：

一、主要原因。

1、工程開發商不按約定及時拔付工程款，造成施工單位拖欠農民工工資。由于近幾年開發面積過多，再加上信貸收縮，房屋積壓嚴重，大部分建設項目出現資金短缺，工程款撥付不到位，致使施工企業資金周轉困難，無法結清農民工工資。

2、建筑材料代替工程拔款，使得農民工工資沒有著落。建設單位在施工單位墊付一部分工程款后，以提供建筑材料代替分期撥款，致使建筑施工單位資金短缺，無力結算農民工工資，3、施工單位將工程層層轉包，是拖欠農民工工資的又一原因。建筑工程承包商取得工程項目承包權后，又把所承包的工程以經濟承包形式轉包給其他建筑施工企業，不具體參與工程的施工和管理，只注重掌握工程質量和進度。而工程具體施工單位又將工程按木工、鋼筋工、架子工、瓦工等工程再次進行分包，這樣僅一項工程就產生了一包、二包、三包甚至四包、五包，最后才到勞動者。在工程發包、承包、轉包過程中，工程往往轉包給一些沒有資質的個體老板。工程建設勞務分包過多，造成支付環節及利潤分配次數較多，導致農民工工資拖欠。

4、建設單位與施工企業簽訂“陰陽合同”，雙方搞私下交易。一般由施工企業墊資，墊資的施工企業為應付困難，往往以拖欠農民工工資來緩解資金困難。有個別企業的項目經理唆使煽動民工聚眾鬧事，以此為由圍堵政府機關，對政府施加壓力，造成極壞的社會影響。

5、農民工法律意識淡薄，勞動合同簽訂率低。往往只認識包工頭，經常隨他們做活。有的不簽訂勞動合同，只是與包工頭達成口頭協議，一旦發生欠薪，包工頭不給打條，或者死不認帳，沒有證據。若發生欠薪，農民工不知道用法律途徑解決，常常采取過激行為，堵門、鬧事、聚眾上訪。

6、合同或協議簽訂不規范，也是拖欠農民工工資的又一原因。發包單位與施工企業簽訂的合同或協議簽訂不規范，容易出現糾紛，糾紛解決不了，容易造成拖欠。有的建設項目按照合同約定，不到撥付工程款的時間，導致農民工工資。

7、報建手續不全，是造成社區建設中農民工工資拖欠的主要原因。目前，各鄉鎮（街道）社區建設沒有正規的開發企業和施工隊伍，沒有報建手續，開發主體多數為鎮政府，其法律意識淡薄，只顧眼前利益，不計后果，造成社區建設中農民工工資拖欠問題。

二、對策及建議。

1、建設項目開工前加強對建設單位資金管理。按建筑工程施工許可管理辦法規定，一年內開工的工程項目，資金到位必須達到50%，一年以上的達到30%。

2、加大對建筑市場的監管力度。針對建筑市場上存在的層層轉包、亂掛亂靠等問題，要重點進行查處；要求施工企業在用工前必須與農民工簽訂規范的勞動合同，確保農民工工資的支付。

3、全面貫徹執行總承包企業負總責。指導督促總承包企業加強對分包企業工資支付情況的動態監管，按上級主管部門文件精神，凡是拖欠農民工工資的，首先由總承包企業墊付。

4、建立信用檔案制度。對導致民工工資拖欠的建筑開發企業、建筑施工企業要登記存檔，建設管理部門對拖欠民工工資次數多、時間長、數額大的，取消資質和限制新項目投標。工商行政管理機關應對長期拖欠工資的企業，停辦相關手續。

5、依法治理農民工工資拖欠。對于合同或協議出現糾紛的拖欠，應通過司法程序解決，由法院介入；對于纏訪、鬧訪、聚眾鬧事、有組織、有目的擾亂辦公秩序的，應當有公安機關依法處理。

0一二年一月七日

二

第五篇：恩施房價上漲原因

恩施房價上漲原因

恩施州目前商品房價格在市場需求旺盛和開發成本增加等多種因素的帶動下，商品房銷售價格呈明顯上升的態勢。從恩施市調查來看，該市2003年初新建商品房平均售價為每平方米700元左右，到2003年下半年上漲到800元－900元，2004年初達到900－1008元，今年約為1200元左右，在2年多的時間里房價上漲幅度達到70％以上。從利川市時代和騰龍兩家房地產開發公司了解來看，2002年－2005年一季度，商品房每平方米售價分別為521元、600元、627元、722元，2003年－2005年環比增幅分別達到15.2％、4.5％、15.2％，其中：住宅每平方米售價分別為510元、580元、607元、722元，環比增幅分別為13.7％、4.7％、18.9％（2003年－2005年）。目前利川市城區商品房最高售價每平方米達到888元。建始縣目前房價為700元－750元，巴東縣實際房價在1200元以上，宣恩縣為700元－750元，咸豐縣為600元－650元，來鳳縣為700元－750元，鶴峰縣為780元－800元，這些縣商品房售價均有不同程度的增長。同時，商業用房及“二手房”價格也呈明顯上升的態勢。全州一般鋪面價格每平方米達3000元以上。恩施市黃金地段商業用房售價每平方米均在18000元以上。利川市商業用房售價每平方米一般在12000元左右，最高售價達到每平方米17000元。鶴峰縣商業用房每平方米售價達到12000元－15000元/平方米。恩施市“二手房”價格2004年同2003年相比，平均售價上漲50％以上。利川市“二手房”售價平均每平方米上漲10％以上。通過對恩施市、利川市等縣市調查綜合分析，引起房價上漲的主要因素有：

一、土地價格的上升成為推動房價上漲的第一因素。土地是房地產建設的基本條件，土地價格的變化直接影響著房地產成本。國家有關部門規定，自2002年7月1日起，經營性用地一律實行“招拍掛”，今年3月又規定，屬于歷史遺留問題的協議出讓土地項目，必須在8月31日以前處理完畢。顯然，國家已決定全面停止經營性土地協議出讓，推進土地市場公開交易。但不可回避的是，“招拍掛”制度也存在明顯的缺限，即在短期內容易推動地價上漲。如恩施市在2003年以前，土地資源可協議出讓，土地成交價郊區約為5萬元/畝，市內約為30－35萬元/畝。2003年以后，各房地產企業用地只能通過拍賣的形式來獲得土地。如恩施市公汽公司旁邊一塊土地，2003年初底價為120萬元，2003年末底價上漲為250萬元，到2004年拍賣成交價為472.6萬元，每畝平均價達到193萬元。目前，恩施市郊區價為15－20萬元/畝，市內約為150萬元/畝，不到3年時間里，地價上漲了近4倍。恩施城區內不屬黃金地段一般每畝也在50－80萬元。可見，地價上漲是當前房價上漲的重要因素。

二、主要建材漲價、工人工資增加等帶來的成本加大。從2003年下半年開始，以鋼材為主的建筑原材料呈現大幅度上漲，鋼材、水泥價格的上漲帶動其相關的建筑產品的連鎖反映。①鋼材：恩施市2003年初每噸價格為2800元，2004年上漲為每噸3800元，目前已漲到每噸4300元，每噸鋼材比2003年初增加1500元，漲幅達到54％。利川市同比上漲800元，漲幅達22.9％。②水泥：目前水泥每噸250元，恩施市上漲4.1％，利川市上漲25％。③灰沙磚：目前每塊磚為0.22元，同比上漲34％。④沙石料：恩施市為每立方米35元，同比上漲1.06倍；利川市每立方米38元，上漲15.2％。在建筑材料中，還有涂料及運輸費等都比上年有不同幅度的增長。建筑材料漲價帶動商品房成本增加因結構不同表現在100－150元/平方米左右。同時，隨著“兩路”在恩施州的全面建設，各建筑企業普遍出現了勞動力短缺現象，那么，增加工人工資成為企業保證隊伍穩定的的首要條件。據調查，恩施市原來一個小工的工資平均為25元/天，目前為45元/天，技工的價格則由每天45元上漲到每天80元。利川市建筑普通工人日平均工資為33元，比上年增加11元，建筑技工日平均工資70元，同比增加15元。

三、城市建設、舊城改造帶來的投資成本增加。我州2003年土建成本為每平方米400元左右，2004年為480元左右，目前達到每平方米550元。我州2002年拆遷面積為4.5萬平方米，2003年拆遷9.36萬平方米，2004年拆遷面積達到13.98萬平方米。其中：住宅拆

遷面積19萬平方米，涉及2257戶拆遷戶。隨著人們生活水平的提高，拆遷補償標準也相應提高。按照“拆一補一”的原則，我州從2003年開始拆遷成本大幅度上升，有的被拆遷戶要求按現行市價進行的現金補償。利川市種子公司拆遷中，補償費達到每平方米700元，遠遠高于國家補償標準，但有的住戶仍不滿意。這些都導致了房地產開發成本的剛性增長。在2003年州慶之前，恩施城區為美化環境，對清江防洪庫岸進行綜合治理，拆遷了一大批居民，使“二手房”在當年價格陡增，由年初的每平方米不足600元上漲到年末的每平方米850元左右。

四、城市化進程加快，農村人口、外出打工者返鄉購房，在一定程度上推動了房價的上揚。我州近幾年城市化率約為1％，隨著戶籍制度的松動，農村高收入者每年約有近4萬人轉移到到城里購房從業。城區附近鄉鎮機關事業單位職工多數在城區內購房，早去晚歸。如利川市城區附近的元堡、涼務、汪營等鄉鎮干部基本上都在城區購有房產，汪營鎮機關干部中只有1人沒有進城買房。據調查，在恩施市城區的中高檔商品房購房戶中，外出務工回鄉人員購房約占30％，再加上恩施州“兩路”即將開通，氣候、環境等都適合人們居住，使得周邊縣市及外省人員在恩施州購房的也不少，也成為推動恩施州房價上漲的因素之一。

五、需求擴張因素的影響。一是過去幾年來的低利率，個人住房貸款促成了房地產潛在需求逐步釋放出來成實際需求，形成了實際需求的增長高峰。恩施市陽光花園6萬平方米的住房在1年時間內便銷售一空，據該房地產銷售商介紹同等情況在宜昌等大中城市也得2年左右的時間才能做到。利川市近2年開發的商品房竣工多少賣多少，沒有空置的商品房，即使位置稍差一點的也都賣光了。二是投資型需求增長。房屋作為投資品，具有保值增值功能。隨著近幾年來城鎮居民收入的增加，使得居民投資房地產熱情不斷增強。據恩施市成調資料，2004年城鎮居民人均可支配收入達到7147元，比2000年增加1519元，年均增長6％以上，不少居民掀起了二次購房熱。利川市有部分居民賣掉過去自己修的私房，購買更為舒適、更豪華的商品房。此類虛擬需求的激增，又反作用于價格，最終導致房價的不斷上揚。

六、房地產開發的各種規費、稅費及服務費收取進一步規范。偷、逃、免、減稅費的不合理因素在規范后越來越少。恩施州房地產業在2003年以前屬于政府扶持的產業，有的縣市本著“你發財、我發展”的理念，以許多優惠政策吸引外地企業投資，費用減免高達70％以上。2003年底，房地產業不再享受政府的優惠政策，使房地產業逐漸走入法制化、規范化的軌道。目前有近30種規范管理的費用要收取。例如：2003年以前規劃局配套費只收取為5－10元/平方米，現在為45元/平方米；以前免收的水土保持、環境測評、質量安檢、衛生評估等費用，現在均不再減免。根據抽樣調查測算，所有規費分攤到住房中約為120元/平方米，稅費分攤后為80元/平方米，中介服務費分攤后為60元/平方米，合計每平方米住房要承擔稅費260元/平方米。

同時，隨著人們生活水平的提高，對住房品位的要求也越來越高，加上在居住上的從眾、攀比、同步心理，對住房的面積要求也是越來越大。面積大、品位高，都需要新技術、新材料，也都要增加建設成本，刺激房價上漲。