第一篇：限購政策對我國房價的影響

限購政策對我國房價評估值影響分析

摘要：房地產限購政策經過了長時間的修改和演變，成為今年最新出臺的“國八條”。這種行政直接干預的新政策，對我國房價評估值和交易價格將產生積極影響，有利于抑制投機投資行為，從而抑制房價過快增長，緩解城市住房壓力。本文將使用房地產評估的市場法就第二套、第三套房限購政策、新房貸政策和房產稅開征三方面對房價評估值的影響作出分析。

關鍵詞：限購令；房價評估值；影響；

Abstract: The most concerned word of house property is “house property to be restricted” in the year 2011.There are plenty of opinions about restricted policy.After a long time of evolution, the house property restricted policy become to the new “kingdom eight” which issued in this year.In this environment which is interposed by the government, the restricted policy will how to be an affect to our housing price, how our house will be and it will appear to which tendency ,and this policy will be banned in which time.Key words: restricted policy;house price;influence;value trend

一、限購政策

（一）中央及各地的限購政策

2011年1月26日國務院召開會議，要求進一步調控房地產市場，各地要確定價格控制目標并向社會公布。國務院出臺新國八條房地產調控政策，控制房價過快增長。在國內房價居高不下的形勢下，從2010年初開始，國務院便依次頒布了“國十條”、“9·29新政”，意圖對房價進行有效抑制，緩解房地產市場的壓力。但是這些軟性措施的成效并不明顯，于是，在2011年初便出臺了“國八條”，這是多年來我國政府首次對房地產市場進行直接的行政干預。

國八條的具體內容為：

1、二套房房貸首付比例提高至60%；

2、對個人購買住房不足5年轉手交易，統一按銷售收入全額征稅；

3、本地2套房和外地1套房家庭將停購；

4、商業銀行暫停發放居民家庭購買第三套及以上住房貸款；

5、囤地捂盤房企停發股票債券停貸；

6、落實住房保障和穩定房價工作的約談問責機制；

7、在一定時期內，要從嚴制定和執行住房限購措施；

8、堅持和強化輿論引導。

在新國八條出臺以后，各個城市紛紛出臺限購政策，對新國八條做出了回應。其內容基本圍繞“國八條”為中心，具體細節有所變動。作者現居城市鄭州市也在2011年初出臺了相應政策：

“2011年1月5日起在本市建成區內對人口過密區域和其他區域實施差異化的限購政策。無法提供在本市1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭暫停在人口過密區域購房，只能在其他區域新購1套商品住房。能提供在本市一年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭在人口過密區域或其他區域暫定只能新購1套商品住房。本市戶籍居民家庭在人口過密區域暫定只能新購一套商品住房。”

鄭州市的限購政策是圍繞中央的限購政策而制定的，在購房套數上有所區別。同時又根據本市自身條件，增加了“本市1年以上納稅證明或社會保險繳納證明”。

類似地，廈門、上海、杭州、寧波、深圳、福州、南京、天津、廣州等幾十個大型城市也都紛紛出臺限購政策，內容在與國八條保持基本一致的前提下，在限制范圍、限制時間、納稅以及繳納社會保障金的年限等方面依據自身情況有所更變。最大的差異則在于對“限購”的界定。這其中，最大的分岐有兩點。分岐之一，限購區域有所不同。分岐之二，對外地人的限制條件有點差異。總體而言，東部繁華地區偏嚴，中西部偏寬。從上述實例不難發現，這些條例、細則的核心內容即是“限購”。

（二）限購的本質

什么是限購？其本質是什么？

限購指的是在市場上對買方或者投資方的數量進行限制，其本質是對市場的一種干預。房地產限購的一個本質則是在房地產投資這個局部市場實行直接的、嚴格的資本管制。

限購新政的本質，就是采用行政手段臨時性地冷凍一部分需求，即局部性的資本管制，這是機制設計理論的具體運用。房產限購成功的關鍵在細節，在于設計一個有效甄別消費需求和投資需求的機制。房產限購是過渡性的制度安排，在今天的環境下，它比傳統的調節手段更為有效，但其成本也十分明顯，因為它阻礙或推遲了部分消費需求的實現。

從經濟學的本質來分析，房地產限購的實質就是做兩件事：第一，把對房地產的需求分拆為消費需求和投資需求，對于消費性住房需求，基本不予干預，但有上限，如兩套房；第二，對投資性的需求加以嚴格限制，這是控制房地產投資需求一個最直接的辦法。

限購是對泡沫房價持高不下而采取的必要而強硬干預措施。泡沫房價即房產價格本身遠遠超出房產價值，如果任由房價按照現有趨勢增長，最終必將導致房地產市場的崩潰。例如清華大學教授、央行貨幣政策委員會委員李稻葵認為：地產限購是強力降溫藥。“限購是常規調控手段失效的情況下所能采取的最后一劑藥，在目前地產價格持續攀高的形勢下，限購就像給高燒病人的一劑退燒針，有其副作用，但無疑是必需的。”

（三）限購政策的演變過程

限購并不是一個新話題，它在經過不斷地修改、改革后，限制條例不斷明朗，條件也更加嚴厲、苛刻。

2010年4月出臺“國十條”中首次提出：地方政府可根據實際情況，采取臨時性措施，在一定時期內限定購房套數。結果只有北京在5月出臺了措施，暫時規定一個家庭只能新購一套商品住宅。

“9·29新政”中嚴厲了許多，明確要求：房價過高、上漲過快、供應緊張的城市，要在一定時間內限定居民家庭購房套數。其后至今年1月，上海、深圳、福州、廈門、溫州、廣州等20余城市也加入限購陣營。

中央通過“國十條”穩定房價效果欠佳的情況下，又對限購條款進行修改，使之更為嚴格。

于是，今年1月26日出臺的國八條中，限購令再次升級：各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內，要從嚴制定和執行住房限購措施。原則上對已擁有2套及以上住房的當地戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非當地戶籍居民家庭、無法提供一定年限當地納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭，暫停在本行政區域內向其售房。

二、限購政策對我國房價評估值的影響

房地產價格評估是提高銀行信貸質量，防范信貸風險的重要手段，房地產抵押貸款包括個人按揭住房貸款、房地產項目貸款以及房地產抵押為擔保方式的流動資金貸款。科學評估房地產抵押物的價值是合理有效利用銀行信貸資金，構筑房地產貸款風險防范的屏障。

采用市場法對資產進行評估的理論依據是：在市場經濟條件下，商品（資產）的價格受供求規律的影響。具體來說，當宏觀經濟中總需求大于總供給時，資產的市場價格會上升；反之，資產的市場價格會下降。同樣的道理，任何時點的商品（資產）的價格反映了當時市場的供求狀況。

在采用市場法對房地產進行評估時，關鍵是確定近期發生的類似房地產交易實例、交易價格、和需要考慮的修正因素及如何對它們進行量化。修正因素有交易情況因素、交易日期因素和房地產狀況因素。交易情況修正主要是修正交易實例的交易價格；交易日期修正主要是把交易實例的交易日期修正為評估基準日；房地產狀況因素修正主要是對交易實例的區位狀況、權益狀況和實物狀況進行修正。

市場法的基本計算公式為： P=P’·A·B·C 式中：P——被估房地產評估價格；

P’——可比交易實例價格；

A——交易情況修正系數；

B——交易日期修正系數；

C——房地產狀況修正系數。

成本法是以取得被估資產的的重置成本為基礎的評估方法，是房地產評估的基本方法之一。任何投資者在購買某項資產時，所愿意支付的價格不會超過構建該項資產的現行成本。房地產評估的成本法認為房地產評估值等于重置一宗與待估房地產效用相同的房地產所需耗費的各項費用與一定的利潤與稅金之和。

新建房地產成本評估的基本計算公式為：

新建房地產價格=土地取得費用+開發成本+管理費用+投資利息+銷售稅費+利潤 成本法可以單獨使用，也可以作為市場法的輔助和檢驗手段。

下面，我們將運用市場法評估原理和市場法、成本法計算的基本公式，定性分析第二套、第三套房屋限購政策、新房貸政策和房產稅開征這些新政策對房價評估值的影響。

（一）第二套、第三套房屋限購政策對房屋評估值的影響

“國八條”明確規定：本地二套房和外地一套房家庭將停購。各地也針對自身情況相應對購房套數作出限制。限制購房套數的條款限制了有房者以地產升值、投機倒賣為目的的購房。

房地產評估市場法的操作步驟為：交易實例收集；確定可比交易實例；進行因素修正。因素修正包括交易情況修正、交易日期修正和房地產狀況修正。

在進行房地產買賣時，由于價格的個性比較明顯，在采用交易實例時需要考慮其中交易情況的個別差異，需要對選取的交易實例進行交易情況修正。將交易實例調整為正常交易。

對購房套數的限制屬于“政府為了對某種產業進行鼓勵、扶植或控制，在政策上給予某些優惠或限制，甚至對一些房地產交易進行干預和管制”的特殊情況，需要進行交易情況修正。限購政策就屬于政府為了控制房地產市場，在政策上給予限制。確定了交易情況影響因素后，需要測定各因素對價格的影響程度，并量化為具體的修正比例或系數。根據修正系數調整交易價格，修正公式為：

交易情況修正后的正常價格=交易實例價格× =交易實例價格×

正常情況指數交易實例情況指數100

（）

聯系限購政策實施后各地房價變化情況，可以得出房價變化是分三階段展開。第一階段是僵持，就是一級市場上開發商并不愿意降價，但二級市場價格可能有所下降，當然交易量會萎縮。第二階段是預期的改變，大家開始注意到投資需求在下降，于是預期未來價格會降。第三階段是降價和一定的交易量的回升。

經過這樣三個階段的變化，房地產行業所呈現的價格狂熱狀態就會緩和，居高不下的房價也會回落，而房地產的交易量則會保持在一個相對穩定的狀態。總體的結果是房價下降和交易量的減少（投機投資的減少）。

綜上可知，可比交易實例價格P’可以通過交易實例的收集得到，交易情況修正系數A，B，C則是根據正常交易情況指數、基準評估日價格指數、待估對象房地產狀況指數與可比實例的相應指數的比值得到的。

如果交易實例的成交價格低于正常情況下的成交價格，則分母小于100；如果交易實例的成交價格高于正常情況下的成交價格，則分母大于100。由于房價經過三個階段的變化會出現下滑，也即交易實例成交價格高于正常情況下成交價格，此時得到A值變小，也即交易情況修正后的正常價格會出現下降。

第二套、第三套房限購目的旨在限制投資投機行為，如本地二套房停購這一政策，有效抑制了本地人口囤房，以待高價出售的行為；人口一套房停購，抑制了一些人選擇在房價高、上漲快的城市炒房的投資行為。

這條政策實施后，最顯著的效果是各地房產成交量顯著下降。根據在上海、北京、深圳、南京、重慶等房價過高、上漲過快、供應緊張的城市的調查顯示，房貸新政推出后，房市成交量明顯下降，投資性需求受到遏制。新房貸政策推出一個月內，上海市商品房成交量與同期相比下降17%。

（二）新房貸政策對房屋評估值的影響

新房貸政策在“國八條”中體現為：

1、二套房房貸首付比例提高至60%；

2、商業銀行暫停發放居民家庭購買第三套及以上住房貸款。國務院在2011年4月17日發出的通知中再次指出,商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區,商業銀行可根據風險狀況,暫停發放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款。對于二套房，不僅有房貸首付方面的要求，同時規定貸款利率不得低于基準利率的1.1倍。對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30％。

目前房地產市場中存在不少以投資為目的的買房者，政策的調整，會給他們帶來不小的打擊。一些投資者為減輕貸款壓力，同時也擔心新政策出臺會導致樓市波動，所以選擇了在現在這個時候出售房源。同時，政策的變動也會改變購買者對后市的預期，一些抱著“再等等” 心態的買房群體也會出現。另外，一部分人還會因為首付款不足而推遲購房。

運用市場法基本運算公式P=P’·A·B·C進行分析，房貸的提高主要對交易情況修正系數A和交易日期修正系數B存在影響。根據交易情況修正后的價格公式可知，由于二套房房貸水平提高，從而使交易實際情況指數高于正常情況指數，即交易情況修正系數A小于1。

由于房貸提高，很多消費者延緩了購房計劃。房貸新政實施后，高房價大體呈現下降趨勢。因為房價變動趨勢基本穩定，在定性分析時，不妨假定房價是以一個固定指數a%下降，而延緩購房的月份為n，則在n個月后，交易實例進行交易日期基準價格為：

P=P’×（1-a%）n

即評估基準日價格指數小于交易實例交易日的價格指數，從而使得交易日期修正系數B小于1。顯然這個價格小于交易實例價格。

根據在上海、北京、深圳、南京、重慶等房價過高、上漲過快、供應緊張的城市的調查顯示，房貸新政推出后，房市成交量明顯下降，投資性需求受到遏制。新房貸政策推出一個月內，上海市商品房成交量與同期相比下降17%，而深圳日均成交量較之最高值下降八成。

隨著銀行開始提高對第二套住房的房貸門檻，二手房市場近來已逐步呈現出供應放量、需求趨緩的跡象，部分二手房中介處甚至還出現了房東降價銷售的新動向。銀行房貸新政無疑已對部分房東產生了心理影響。在房東不再一味加價的同時，市場供求關系也在逐步發生變化，供給開始放量，需求則趨緩。

（三）房產稅開征對房價評估值的影響

國務院4月17日發揮稅收政策對住房消費和房地產收益的調節作用。財政部、稅務總局要加快研究制定引導個人合理住房消費和調節個人房產收益的稅收政策。稅務部門要嚴格按照稅法和有關政策規定，認真做好土地增值稅的征收管理工作，對定價過高、漲幅過快的房地產開發項目進行重點清算和稽查。

根據稅法規定，房產稅的計算方法為：按房產原值一次減除30%后的余值計算。其計算公式為（按年征稅）：

年應納稅額=房產賬面原值×(1-30%)×1.2% 房產稅屬于個人財產稅，征稅對象為房屋。根據市場法評估計算原理，當對房屋征收房產稅后，交易實例情況指數會高于正常情況指數。這時交易情況修正系數A小于1，交易情況修正后的正常價格會下降。

以美國為例，這是目前世界公認的房價最為穩定的國家之一。其房價穩定的原因除了人均占有土地資源多，住房壓力小以外，還有一個重要原因，就是美國的高額房產稅。在美國，一套普通商品房每年要納稅幾萬美元。房產稅發揮了稅收政策對住房消費和房地產收益的調節作用，一方面抑制居民過高過快的消費需求，另一方面，對于投資投機目的的購房，因為每年要繳納高額房產稅，如果房子沒有及時轉手，那么房產稅就要由投機者承擔。這樣以來，投資投機者就必須為投機行為要承擔的風險做好準備。

對第二套、第三套房屋限購、采用新房貸政策、開征房產稅，這些政策的目的都在于改變供求關系。根據資產評估的市場法的理論依據，在市場經濟條件下，商品（資產）的

價格受供求規律的影響。當市場處于供不應求的賣方市場時，商品價格會上升；當市場處于供過于求的買方市場時，商品價格會下降。限購政策的實施，從表面上抑制消費需求，采用行政手段臨時性凍結部分消費需求，降低消費熱度。進而使供求關系進一步趨于平衡。由于任何時點的商品（資產）的價格反映了當時市場的供求狀況，所以當供求關系緩和時，房價也會相應下降。這與我們運用市場法和成本法分析得到的評估結果是一致的。

三、限購政策下今后房價走勢

“國八條”出臺后，重點城市住宅量價發生變化。多數城市成交量受到影響，百城價格漲幅得到明顯遏制。

受限購政策和傳統淡季春節的雙重影響，2月住宅成交量出現大幅下滑，第6周(1.31-2.6)達到最低點。①春節過后，與以往情況相同，成交量有明顯回升，但仍低于春節前水平。從環比來看，10個代表城市(北京、上海、廣州、南京、天津、杭州、青島、成都、寧波、東莞)中，只有天津和成都環比上升，漲幅分別為15.2%和2.7%，其他城市環比均有不同程度下降，其中青島下降幅度最大，降幅76.3%；但是從同比來看，僅北京、上海、青島同比下降，北京下降最大43.2%，青島最小6%，其他城市2月成交量仍高于去年同期。但從最近兩周(2.28-3.13)的數據來看，春節后成交量回升的態勢并未延續。

一線城市中只有上海小幅上升，其他城市均呈現下降趨勢；二三線城市中僅大連保持較大的漲幅，其余大部分城市或開始出現下降苗頭或已經大幅下降，17個城市最近兩周的總成交量在100萬-150萬平方米之間，明顯低于新政出臺前的200萬平米以上。

這些數據已經表明：一系列限購政策正在開始逐步發揮效應，對市場成交量的抑制作用正在擴散。

從價格來看，根據中國房地產指數系統百城價格指數對100個城市的全樣本調查數據，2011年2月，全國100個城市住宅平均價格為8686元/平方米，較上月上漲0.48%，比上月縮小近一半，這表明1月出臺的新政已對房價上漲勢頭產生顯著影響。其中80個城市價格環比上漲，2個城市與上月持平，18個城市環比下跌。

根據最新消息，社會科學院于2011年5月5日發布2011年《房地產藍皮書》，探討了我國房地產發展中的熱點問題，展望了“十二五”房地產市場的變化趨勢，根據藍皮書的預計，我國房價走勢將會出現分化格局，低檔商品房價格將走低，平均房價水平將下降。

藍皮書認為，目前我國房地產市場存在地方政府過度依賴土地財政，保障性住房建設嚴重滯后、監管力度不夠，房地產宏觀調控效果沒有完全表現出來，房地產稅費制度不合理等問題。

藍皮書預計，2011年房地產市場的政策環境仍會非常嚴厲，關于今年房地產政策走向，藍皮書預測認為，更嚴厲的調控政策可能將在今年被迫陸續出臺。面對房價快速上漲，我國政府不斷加大房地產市場調控，但房地產市場特別是住房市場投機性需求仍未被有效抑 ①中國指數研究院：《國八條背景下2011年房地產市場走勢預判》，《中國經濟報告》，2011年04月06日

制。而且，由于政策工具往往只針對新增市場，較少觸及既得利益，進一步嚴厲的調控政策可能向存量市場延伸，住房持有環節可能成為未來政策調控的重點。

關于具體的房價走勢，藍皮書預計，商品住房市場中高檔房價將走高，低檔房價將走低，兩者形成相持的格局。而納入銷售市場的低檔保障性住房統計范圍的平均房價將呈現下調趨勢。

藍皮書的分析肯定了新國八條及各地出臺的限購政策起到的積極作用，并且明確肯定房價總體趨勢將持續下降。

2011年房地產新政，無論是政策嚴厲程度還是出臺頻率，均超過2010年。近期兩會在京召開，溫總理政府工作報告、住建部等相關部委記者會均有許多有關房地產調控政策的內容，2011年房地產市場仍將保持強有力的調控力度。①溫家寶總理在兩會閉幕的記者會上提出“控制貨幣流動性”是調房價的手段之一，并同時反復強調保障性住房的建設。預計在2011年乃至更長的時間內，收緊貨幣將是調控房價的重要手段，差別化信貸政策將得到嚴厲執行，而伴隨著資金、土地等相關政策的落實，保障性住房建設將逐步得到落實。

首先，房地產市場在“控制目標”和限購令雙重限制下，更將出現價格和銷售面積雙下降的局面。

一方面，“國八條”明確提出“房價控制目標”，住房價格快速上漲的勢頭將被遏制；另一方面，在供給持續增加的前提下，需求又受到限購、限貸等政策的明顯遏制，供需關系將發生轉變。根據房地產業中長期發展動態模型預測，2011年房地產市場將出現價格和銷售面積雙下降的局面，商品房銷售價格微幅下跌1.5%-4.3%，商品房銷售面積下降2.8%-7.8%。明確列入限購范圍的35個大中城市(包括直轄市、計劃單列市、省會城市)的需求降幅將更加明顯(2010年此類城市商品房銷售面積下降3%，而全國為增長10%)，這也是全國商品房銷售均價下降的主要原因(各城市價格總體基本平穩)。

具體來看，在此輪調控中，一線城市作為調控的重點，投資性外來購房比重大，但市場供應有限需求總量較大，總體量跌價穩；二線城市為本次調控擴大區域，但地方細則相對溫和、剛需比重較大，受沖擊力度小于一線城市，需求降幅較小；而三四線城市房價相對較低、發展潛力大、受政策調控影響小，市場總體量價可能上升。

其次，土地市場的供應力度繼續加大，房價總體平穩。

2009-2010年，土地平均供應面積約10億公頃，其中商品住宅用地約8億公頃，明顯高于2005-2008年的5億-6億公頃。根據“國八條”，2011年商品住宅用地供應不低于過去兩年平均水平。此外，政府繼續加大保障房建設力度，計劃2011年建設保障性住房1000萬套，比2010年計劃增加420萬套。因此，房屋新開工面積增長率、施工面積增長率仍將在高位運行，但各項指標增幅將明顯低于2010年。隨著監管層嚴格控制房企開發貸款風險，開發企業信貸融資難度將會不斷加大，銷售不暢的中小型開發企業在2011年將面臨更大的資金壓力。

① The People’s Bank of China.China's Real Estate Finance and Policy Implications.綜上可知，房地產市場總體都已受到限購政策的影響。國八條等限購政策調控效果顯現，已有成效。各地房價都已出現下滑，幅度因各地情況而異，但是房價曲線所呈現的下降勢頭是明顯的，預計這個勢頭今后仍將保持。實際情況和運用資產評估市場法原理得到的結論——限購政策使房價評估值下降相符合。運用供求關系原理分析，也可得到相同結論。

論文完成時間：2011年5月14日

參考文獻：

1．楊紅旭：《限購何時退出取決于房價變化》，《中華工商時報》，2011年02月28日。2．李稻葵：《限購就像一劑退燒針》，《東方早報》2011年02月23日。3．盧映川：《車房限購執行期視調控效果而定》，新華網，2011年03月22日。4．謝逸楓：《限購政策目的只為暫時抑制需求》，搜房網，2011年02月14日。5．Mattkhourie：《世邦魏理仕：限購令難減中產階層購房需求》，財新網，2011年03月10日。

6．中國指數研究院：《國八條背景下2011年房地產市場走勢預判》，《中國經濟報告》，2011年04月06日。

7．中國社會科學院：《房地產藍皮書》，2011年5月5日。

8．新華社：《我國平均房價水平將下降》，《天下財經》，2011年5月6日。

9．王逸紅：《投資性需求受遏制》，《中國房地產報》，2010年02月26日。

10．The People’s Bank of China,14.May.2011.China's Real Estate Finance and Policy Implications.致

謝

本論文是在導師吳尚宗教授的悉心指導下完成的。吳教授淵博的專業知識，嚴謹的治學態度，精益求精的工作作風，誨人不倦的高尚師德，嚴以律己、寬以待人的崇高風范，樸實無華、平易近人的人格魅力對我影響深遠。雖然這是第二學位的論文，但是導師仍然嚴格要求，他認真的態度使我深受鼓舞，也使我通過這次論文的寫作收獲到了意想不到的知識，不僅使我樹立了遠大的學術目標、掌握了基本的研究方法，還使我明白了許多待人接物與為人處世的道理。本論文從選題到完成，每一步都是在導師的指導下完成的，傾注了導師大量的心血。在此，謹向導師表示崇高的敬意和衷心的感謝！

本論文的順利完成，離不開各位老師、同學和朋友的關心和幫助。在此感謝我的同學們四年來對我學習、生活的關心和幫助。

劉鋆

2011年5月14日

第二篇：限購政策對樓市的影響

限購政策對樓市的影響

限購令對樓市影響較大 多數開發商并未降價

剛剛過去的8月，上海樓市經歷了近6年來同期最慘淡的交易行情。來自中國房產信息集團的統計數據顯示，今年8月上海商品住宅成交面積為57.6萬平方米，環比下滑25%，同比下滑18%，創下了2005年以來8月份上海商品住宅市場成交量的新低。

另據中國房地產指數系統同期發布的 “百城價格指數”，8月份包括上海、北京、廣州等在內的十大城市平均價格為15773元/平方米，與7月份相比略有下降，降幅為0.41%，為去年9月以來首次下降。

由此可見，今年以來不斷出臺的調控政策正在顯效。那么，未來幾月樓市是否會繼續降溫？

限購令對樓市影響較大: “今年8月份，上海樓市成交量出現大幅回落，這是早可以預見的。”德佑地產研究主任陸騎麟認為，7月份國務院常務會議明確，房價上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購措施。不少購房者寄望限購令升級后，大型開發企業因資金鏈收緊而加速對一線城市房價調整的步伐，轉而再次陷入觀望。而上海對補稅單做法的不予認可，也加重了外地客戶的觀望情緒，導致成交量萎縮。

從全國范圍來看，本輪宏觀調控政策中的限購政策，對抑制房價過快上漲起到了較為明顯的作用。據中國房地產指數系統統計，今年8月份，全國100個城市住宅平均價格為8880元/平方米，與7月份基本持平，其中56個城市價格環比上漲，44個城市環比下跌。上海、北京、廣州等十大城市的平均價格出現去年9月份以來的首次下降，也與今年這些城市先后出臺限購政策有關。具體來看，價格上漲的城市比上月減少3個；而重慶(主城區)、天津、深圳、成都、杭州、南京、上海等7個城市住宅價格環比下降，城市數比上月增加3個，除重慶(主城區)下降1.12%外，其余6個城市降幅均在0.5%以內。多數開發商并未降價： 盡管樓市成交量出現下跌，成交均價也有下降跡象，但業內人士分析，目前樓市均價的下降，還是與成交結構有關，具體樓盤的價格下跌還不明顯。

據德佑地產統計，受到“滬四條”堵漏效應的影響，今年8月份上海樓市單價3萬至5萬元的中端樓盤成交面積下跌嚴重，跌幅達到了43.4%。不過在終端市場受創嚴重的情況下，全市商品住宅的均價只下跌了1.1%，依然處于接近2.2萬元/平方米的高位。這也從側面反映了大多數開發商并沒有真正下調房價。

雖說二手房交易同樣冷清，但當前的價格松動仍未到達購房者的主流預期。據上海中原地產介紹，近期改善型二手房買家聚集在次中心區域，如閔行莘莊板塊，該板塊內投資性房東已經售出離場，目前房源在售的房東多數也是為了置換。莘莊南廣場的房源均為2005年至2008年竣工的商品住宅，房源品質及價格相對穩定，因此其議價空間最高只有約5%。由于新房價格低開，而二手房東咬住價格不放，部分區域還出現了“一二手房價倒掛”現象。金九銀十”前景堪憂：

眼看傳統的“金九銀十”季即將到來，最近，開發商們紛紛備貨，以期在傳統的銷售旺季內取得銷售佳績。但種種跡象顯示，今年的“金九銀十”前景堪憂。

“房地產市場的走向，既取決于行業政策，又受外部貨幣供應的影響”。上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭認為，現階段我國樓市正處在史上最嚴厲的調控期，且短期內政策將延續從緊態勢，與此同時，當前貨幣供應量持續減少、存款準備金率處在歷史峰值、基準利率處在加息周期等，也將作用于樓市。因此，他認為未來幾個月樓市將繼續降溫。

在這樣的市場背景下，越來越多的市場人士和購房者認為，開發商唯有通過實實在在的價格松動，才能撬動銷售，否則“金九銀十”難以出現。搜房網數據監控中心一份對全國46個城市的購房者調查結果顯示，有超過半數的購房者認為今年的“金九銀十”不會如期而至，而認為“金九銀十”仍會是銷售旺季的購房者占比不足四分之一。房企掀起并購熱潮：

正當開發商和購房者不斷博弈之時，有一組數據似乎表明，已有一些開發商已經 “屏不住”，轉而通過并購整合的方式尋求出路。“今年上半年，房地產行業并購案例達57起，同比增加27起，居各大行業之首。”易居研究院企業研究中心首席研究員周建成說，在宏觀調控政策趨于嚴厲，市場競爭不斷加劇的雙重背景下，并購整合已經成為房地產企業突破融資困境、拓展市場份額的一條便捷通道 據介紹，今年我國房地產行業并購案例持續高速增長，呈現并購案例數和并購金額 “雙高”的特點。目前，房企并購數量仍在持續增加，大型房企不斷吞并整合中小型房企，而非房地產主業企業紛紛退出房地產業也加速了房企并購整合潮的推進。這或許預示著，經過宏觀調控，我國房地產行業將進入重新洗牌階段。

第三篇：稅收政策對房價產生什么影響

稅收政策對房價產生什么影響？不確定

“國五條”中征收“差價20%個稅”，雖然是2006年就有的“舊政策”，但其引發的后果，超出許多人的想象。“20%個稅政策”啥時候嚴格實施？目前還未有定論。值得關注的是，不少老百姓因為擔心“被多征稅”，恐慌性地辦理二手房交易手續。記者了解到，鄭州市房管部門已有6位工作人員，因為3月2日以后長期加班而暈倒，但第二天仍要堅守在崗位上——因為辦事老百姓太多！

秦虹認為，稅收作為調控房地產市場的經濟手段之一，強制性很強，它的特點是市場選擇性好。但稅收對房價傳導機制是比較復雜的，稅收政策能在一定程度上調整供求，但是它對房價產生什么樣的影響，是不確定的。例如，香港去年出政策，外地人買房子交12%印花稅，銷量降下來了，但房價沒有降。因為稅收不像土地政策那樣，對房價產生直接作用。

對于買房繳個稅，任志強顯然有更多的抱怨。他說，中國有兩條稅是最高的，一個是租金70年的，一起收了，第二個就是先讓你拿個人所得稅，然后讓你拿稅后的錢去買房子之后再收你房子里的稅，“這種重復性收稅首先提高了進入市場的門檻。”

第四篇：貨幣政策對房價的影響

價格變化的趨勢顯示,1998-2004年我國房地產開發貸款余額與個人住房貸款余額持續上漲。其中,1998-2001年,房地產貸款余額保持在較為平穩增長的水平上;2002-2004年房地產貸款余額的絕對值則出現大幅上漲的趨勢。從總體趨勢看,個人住房貸款增長速度明顯快于房地產企業的開發貸款速度,并且個人住房貸款在房地產貸款中的比重也較大。與此同時,1998年以來,我國房價的增長速度一直保持上升趨勢。尤其是進入2001年以后,商品住宅價格的上漲與房地產貸款量的擴張表現為同步運行,由此可以認為貨幣供應量的增加能夠在一定程度上作為解釋近年來我國房價上漲的原因。

2004年開始,為抑制上漲過快的房價,中央政府相繼出臺了以提高信貸門檻和市場利率為標志的適度緊縮的貨幣政策,但政策效果最初并不理想,2004年和2005年房價漲幅同比增長17.8%和14%,達到歷史高位,這與信貸放量仍然較大有直接關系。2007年三季度,中國人民銀行“貨幣政策報告”顯示:2007年9月末,全國商業性房地產貸款余額4.62萬億元,比年初增加9410億元,同比增長29.6%,增速比上年同期快5.2個百分點。其中,房地產開發貸款余額1.76萬億元,同比增長26.9%;購房貸款余額2.86萬億元,同比增長31.4%,增速比上年同期提高13.5個百分點。

2007年9月27日與12月5日,中國人民銀行和中國銀監會聯合發布《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》和《關于加強商業性房地產信貸管理的補充通知》,對利用貸款購買住房的首付款比例和房地產開發貸款做了更加嚴格的規定。對申請購買第二套(含)以上住房的借款人提高了首付比例和貸款利率,規定商業銀行對項目資本金比例不到35%或未有“四證”的項目、有囤積土地和囤積房源行為的房地產企業不得發放貸款。以“二次房貸”為標志的從緊的貨幣政策改變了過去我國房地產市場得以快速發展的金融環境,全國房地產市場成交量持續走低,房價明顯回落。據國家發改委、國家統計局調查顯示,2008年9月份,全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲3.5%,環比下降0.1%。其中,深圳房價降幅最大,新房價格同比下降10.8%。這一事實表明,貨幣供應量的減少,對抑制房價上漲是有一定作用的。

三、貨幣供應量的膨脹支持了我國房地產市場的繁榮

從貨幣政策影響房價波動的機理與經驗分析來看,貨幣供應量的膨脹支持了我國房地產市場的繁榮,也是催生我國房價上漲的重要原因,由此決定了銀行信貸潛在而現實的風險和危機。因此,為實現經濟的持續健康發展,有必要合理控制貨幣供應量增長速度和個人消費信貸規模,尤其是通過按揭貸款進行的投機性信貸;在國內資金來源渠道狹窄的情況下,可適當增加房地產信貸規模,營造供略大于求的市場氛圍,避免因供不應求造成購房者心理恐慌而盲目入市,進而抬高房價的現象發生。同時,當前部分城市出現房價有所下跌的局面,雖然房價的理性回歸凸顯了宏觀調控的政策效應,但需要警惕的是,房價下跌很可能通過銀行控制信貸損失的行為,進一步加劇房價的波動,從而令其負面影響產生放大效應。

第五篇：二胎政策對我國的影響

2015年10月29日，中共十八屆五中全會通過并公布了中國大陸將全面實行二胎化生育的政策，隨著實行幾十年的“一胎政策”的正式終結。這次開啟二胎政策是中央對于我國目前所面臨的的問題和需要做出的重大決策，我個人認為是我國新時期發展要實行的一個重大的戰略。

首先，我們看一組數據額。最近這幾年，中國制造業一直被“用工荒”和“工資成本快速漲幅”所苦惱，這一切都源于“三十年執行計劃生育使得中國人口比其他發展中國家衰老得更快，勞動力人口增長越來越慢，人口紅利不斷消散”。放開“單獨二胎”的動機其實是本“經濟賬”。根據國家統計局的數據，2012年底中國15-59歲之間的勞動力人口比2011年同期減少345萬，這是改革開放以來勞動力人口第一次減少。相比之下，日本比中國早14年到達這個轉擇點，不同的是那個時候的日本已經是富甲天下，坐擁3萬億美元的海外資產，而且養老制度非常完備，反觀養老重壓之下的中國該何去何從？由于計劃生育，中國至少提前了25年遭遇劉易斯拐點，正所謂“未富先老”。最值得擔憂的是，中國制造的主力勞動人口在20-39歲之間，這部分人口的增長率早在2010年便萎縮至零了，而且直至2035年這部分人口的萎縮速度將明顯快于整個勞動力人口。這意味著主力勞動力人口身上的撫養贍養負擔會越來越重。中國人口中純負擔人口（小于14歲或大于64歲）的比重在2010年見底，之后逐漸上升，到2035年將升至近50%。撫養贍養壓力如此巨大，社會財富可能不堪重負，在這個過程中中國很有可能會成長為一個巨大的貿易逆差國。

反觀我國，我國經濟的核心競爭力西方各國面前還是很弱的，如果沒有了人口紅利這個優勢的話，競爭力還會下降。，而且老齡化所造成的沉重經濟負擔，導致我國年輕階層負擔過大！從而引發一系列社會問題！所以，務必要在劉易斯拐點到來之前，制定新的人口政策，改善我國目前的面臨的嚴峻環境！很早以前有戶籍制度改革這個辦法，可是我國是一個農民比重占總人口比重很大的國家！農民戶籍的城市化成本過高！而且我國農民的收入降低，無法承擔起城市化，如果由政府負擔這筆費用，會加重政府的財政負擔。從而改革進展緩慢，遠水解不了近渴。所以說逐步放開計劃生育便是一個極好的對策，因其傷害的既得利益較小，比較容易展開，實施難度低。伴隨著國家經濟的發展，改革開放以來我國人民生活水平不斷提高。人們的物質需求和日益增長的生產力之間的矛盾，社會所創造出來的物質財富和人口增長之間的矛盾，以及人口增長對于社會、環境的壓力的問題等等。

根據IMF的最新的一份中國人口研究報告，如果政府不對這樣一個趨勢做出積極反應，中國目前高達1億5千萬的勞動力儲備（失業或者半就業者）人口到2020年將減少到3千萬，而中國也將在2020-2025年間穿越劉易斯拐點，到了2030年中國的勞動力缺口將高達1億4千萬。

如果我國目前維持現行生育政策不調整的話，隨著時間的推進，在一段時間夠我國將面臨社會適齡勞動力的缺乏，人口老齡化嚴重，經濟和社會都會遇到重大問題。如果人口老齡化比重占總人口的比重過高，這勢必會影響我國經濟社會的發展活力和國際競爭力，并且我國的政治經濟文化水平都會產生不良影響。因此二胎政策的開放，能夠有效的應對和積極緩解人口結構性矛盾的長期影響，保持合理的勞動力數量和結構，延緩人口老齡化速度，有助于我國經濟發展緩解社會矛盾。

回顧歷史曾經我國是實行計劃生育政策，在計劃生育實施下，那段時期只生育了一個子女，給國家的經濟發展和社會做出了貢獻。當然他們也是計劃生育做出了一定的犧牲，例如很多失獨家庭的出現，子女長大之后贍養老人的負擔過重，子女意外去世之后父母無人贍養，空巢老人等等。現在有條件，也就如鄧小平改革之初，允許一部分人先富起來一樣。現在我國的經濟社會需要適齡人口的增加，而且我們有條件有能力讓這種政策實行下去。二胎政策會增加我國適齡勞動力，改善我國人口結構，優化我國社會模式，緩解社會矛盾推動我國經濟增長。

其次，新興國家的發展必須經歷工業化，而一個國家的工業化之初，經濟主要由農業和工業組成。經濟的增長動力主要來源于工業，而工業的增長則由來自農業的源源不絕的廉價勞動力支撐。充沛的農民工勞動力供應使工資成本受到長期壓制，工業得以享受豐厚的利潤和積累龐大的儲蓄，而龐大的儲蓄又能推動資本投資和擴張。當農業再也無法向工業提供充足的勞動力時，工資成本開始螺旋上升。這時這個國家就達到了劉易斯拐點，人口紅利完全消失。這就是劉易斯拐點，劉易斯拐點是對所有新興國家的一種考驗，很多國家經過人口福利之后就再也無法靠廉價的勞動力獲取在世界市場上的競爭優勢！從而導致本國的勞動力導向性產業無法成為本國的經濟優勢，從而導致國家GDP的下降，國家經濟增長速度下降，從而導致經濟問題引發就業問題！威脅社會穩定！

我國是世界上人口老齡化進程進程最快的國家，我國二胎政策對于我國乃至世界都是有非常重大的意義的。最主要就是可以緩解人口老齡化和提供適齡勞動力。目前，資本主義發達國家都進入了人口負增長和老齡化社會，這對世界的發展是產生負面意義的。我國實行二胎政策會緩解這個國際性問題，向需要的國家提供勞動力。不僅僅可以解決就業、民生、社會等問題，還可以增加我國在國際上的影響力。同時生育潮的到來，也會催生各國新政策的推出從而適應新一代社會需求，是世界的政策、文化處于不僵化的狀態。間接的促進了人類文明的進步。

有學者認為在2030年到2050年之間，由于放開了二胎政策，GDP的年均增長速度，可以比基準情形提高0.2個百分點。那么這個背后的理由，就是因為我們在2030年以后，勞動年齡人口會比基準情形會上升。上升多少呢？到了2050年，跟不改革的情形相比，我們改革以后的2050年的勞動年齡人口會增加四千萬。這是我們去年做的一個叫國家資產負債表的研究，其中有相當的一個篇幅，就用在研究這個養老金的缺口。結論是，如果不改革包括不改計劃生育政策、不改養老金的政策 －中國城鎮養老金累計的缺口，在今后38年當中，它的現值會相當于2011年GDP的83%。或者說一個流量的概念。如果不進行人口改革的話，到了2050年，我們的養老金的缺口會相當于GDP的百分之六點幾。所以這是非常大的數字，不可持續的一個數字，會給我國的財政造成很大的壓力。從而導致一系列社會問題的發生，影響社會穩定！

因此，實行二胎政策，將為轉變經濟發展方式，培育經濟持續健康發展新優勢，為我國經濟社會發展提供更為有利的人口條件，也對整個世界產生巨大的福利！所以說，我國實行二胎化生育政策是非常重要的！