第一篇：調(diào)研報告：新形勢下物業(yè)小區(qū)的管理難點和對策

調(diào)研報告：新形勢下物業(yè)小區(qū)的管理難點和對策

近年來，隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，街道轄區(qū)物業(yè)小區(qū)數(shù)量急劇增加，由此引發(fā)的物業(yè)糾紛、業(yè)主委員會選舉換屆難等問題十分突出。如何管好物業(yè)公司，加強業(yè)委會的指導(dǎo)和監(jiān)督，成為我們必須共同面對并加以解決的一個重要課題。三個月在XX的掛職學(xué)習(xí)期間，比較了兩地物業(yè)小區(qū)管理中存在的突出問題，從實際出發(fā)，分析原因，尋找對策，借鑒XX街道的管理模式，力爭更好的為小區(qū)居民服務(wù)，維護轄區(qū)和諧穩(wěn)定。

一、XXX街道和XX街道轄區(qū)物業(yè)小區(qū)基本情況及主要特點 截至2013年6月底，XX街道轄區(qū)共有物業(yè)小區(qū)129個，總建筑面積約1414萬平方米，物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)94家。小區(qū)成立業(yè)主委員會的有59個，占總數(shù)的45.7%；正在進行換屆選舉中的有9個，其中，由于各種原因長期成立不了的有5個；因物管問題和業(yè)委會組建換屆問題發(fā)生糾紛的有3個。XXX街道轄區(qū)共有住宅小區(qū)62個，總建筑面積約384.6萬平方米，物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)18家。單位自管31家，社區(qū)代管小區(qū)11家，三無小區(qū)1家，小區(qū)成立業(yè)主委員會的有12個，正在進行選舉中的有5個.總體看，街道轄區(qū)物業(yè)小區(qū)主要有以下三個共同特點：

1、新建物業(yè)小區(qū)數(shù)量劇增，迎來小區(qū)業(yè)委會組建高峰期。轄區(qū)三年內(nèi)新建物業(yè)小區(qū)和交付使用的小區(qū)不斷增加，先后有幾十個小區(qū)進行業(yè)委會籌備和組建工作。

2、因物業(yè)建筑質(zhì)量、建設(shè)遺留問題、房屋公共維修基金的歸集使用以及物管公司的服務(wù)質(zhì)量等問題引發(fā)的物業(yè)糾紛時有發(fā)生。

3、業(yè)主委員會組建難、運作難、監(jiān)管難，引發(fā)問題糾紛多的現(xiàn)象較為突出。

二、物業(yè)小區(qū)存在的主要問題及原因

（一）物業(yè)建設(shè)開發(fā)、銷售等環(huán)節(jié)遺留問題多種多樣，成為引發(fā)其他問題的根源

現(xiàn)象

一、新樓盤工程質(zhì)量出現(xiàn)問題。主要表現(xiàn)有：①一些小區(qū)物業(yè)在開發(fā)商向業(yè)主交付使用后，發(fā)現(xiàn)存在房屋外墻滲漏等質(zhì)量問題。②開發(fā)商向業(yè)主交房時仍存在管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、道路、景點等設(shè)施未完工、不完備的情況，影響業(yè)主居住。

現(xiàn)象

二、物業(yè)銷售中遺留下來的問題。主要表現(xiàn)有：①銷售廣告承諾內(nèi)容與實際交房時不符。②擅自將小區(qū)公用部分（如屋頂、公共綠化地等）承諾給少數(shù)業(yè)主使用。③擅自改變公共設(shè)施用途、物管房用途、會所及車庫用途等。

現(xiàn)象

三、房屋公共維修基金的歸集和使用存在的問題。開發(fā)商挪用或不及時向有關(guān)部門繳交房屋公共維修基金，給后期物業(yè)管理帶來困難。

例如XX轄區(qū)XX風(fēng)華、XX假日和XX花園小區(qū)都是在物業(yè)設(shè)計開發(fā)、公共面積使用、物業(yè)產(chǎn)權(quán)劃分等方面的承諾內(nèi)容與實際交房或后期建設(shè)時不符，引發(fā)開發(fā)商或物業(yè)公司與業(yè)主間產(chǎn)生矛盾，并逐步升級發(fā)酵，導(dǎo)致業(yè)委會選舉難、物業(yè)管理難等系列問題，甚至發(fā)生小區(qū)懸掛標(biāo)語橫幅，業(yè)主聚集上訪堵路，打砸、傷人等暴力沖突事件。XXX轄區(qū)的XX商城小區(qū)的公共維修基金補交，開發(fā)商不知去向等。

主要原因：

①很多問題要到物業(yè)使用階段才能發(fā)現(xiàn)，造成矛盾發(fā)酵或向物業(yè)公司轉(zhuǎn)嫁。

②工程質(zhì)量驗收標(biāo)準(zhǔn)不夠細(xì)致、規(guī)范，相關(guān)部門審驗、監(jiān)管不到位。

（二）物業(yè)公司管理服務(wù)不規(guī)范、不到位，常常引發(fā)物業(yè)糾紛 現(xiàn)象

一、物業(yè)公司資質(zhì)、水平良莠不齊，服務(wù)質(zhì)量總體偏低。雖然經(jīng)過審核評級，但員工素質(zhì)、公司規(guī)模、綜合實力和專業(yè)化管理水平等各項指標(biāo)表現(xiàn)優(yōu)秀的物業(yè)公司較少，很多物業(yè)公司服務(wù)意識不強，物業(yè)員工主動上門服務(wù)少，業(yè)主對物業(yè)服務(wù)人員的綜合滿意度低，有的物業(yè)公司在管理中問題百出，口碑極差。

現(xiàn)象

二、物業(yè)公司的經(jīng)營管理不規(guī)范。由于產(chǎn)權(quán)不清，有的物業(yè)公司擅自在小區(qū)公共部位開展經(jīng)營，全部收入歸企業(yè)方所有；有的物業(yè)公司資金使用、財務(wù)審計缺乏公開透明度，存在挪用物業(yè)管理費、違規(guī)使用維修基金、做假賬等現(xiàn)象。

主要原因：

①物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)低、收費難、成本高，物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員報酬低等原因?qū)е挛飿I(yè)公司招工難，難以保證員工高素質(zhì)和服務(wù)高質(zhì)量，在合同中、后期物業(yè)公司“自炒魷魚”現(xiàn)象不斷增多。

②相關(guān)政策、法律法規(guī)不夠完善，行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)不夠統(tǒng)一規(guī)范，物管行業(yè)缺乏政策扶持力度和良性競爭機制，行業(yè)協(xié)會監(jiān)管自律、獎懲制度形同虛設(shè)，政府有關(guān)部門的管理監(jiān)督?jīng)]有真正落實到位。

例如XX街道轄區(qū)XX灣山莊物業(yè)糾紛中，XX物業(yè)在合同到期、法院判決其限期退出的情況下，以賬目尚未核清為由一直拒絕退出，街道、社區(qū)和職能部門多次采取口頭、書面形式要求其執(zhí)行法院判決退出管理，但該物業(yè)公司仍然不理不睬，導(dǎo)致后期發(fā)生較為嚴(yán)重物業(yè)糾紛事件。

業(yè)主參與度不高，并處于相對弱勢，業(yè)主、業(yè)委會很難與開發(fā)商、物業(yè)公司形成制衡機制，有效監(jiān)督不夠。

（三）業(yè)委會存在“三難”問題，成為引發(fā)問題糾紛的焦點 現(xiàn)象

一、成立難

在業(yè)委會的組建上，兩街道轄區(qū)已經(jīng)成立業(yè)主委員會的物業(yè)成立率都不到50%。有些小區(qū)從部分業(yè)主提出成立業(yè)委會申請后，籌備和組建工作持續(xù)1、2年時間，最終沒有結(jié)果，過程中還出現(xiàn)小區(qū)業(yè)主分派、對立，甚至引發(fā)糾紛、上訪等情況。

主要原因：

①業(yè)委會缺乏群眾基礎(chǔ)，業(yè)主參與意識薄弱。一些業(yè)主認(rèn)為小區(qū)硬件和物業(yè)管理過得去，有無業(yè)委會沒有關(guān)系，有的業(yè)主甚至不知道小區(qū)哪家物業(yè)公司在管理，不知道小區(qū)有沒有業(yè)委會。所以，很多小區(qū)在業(yè)委會組建過程中，由于報名人數(shù)不夠，選舉在籌備階段就流產(chǎn)了。

②一些開發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)對組建業(yè)委會不積極，擔(dān)心業(yè)委會成立后業(yè)主的勢力大了，物業(yè)不好管理，甚至有可能炒掉物業(yè)，所以采取不提供業(yè)主資料、拖延時間等各種手段致使籌建、組建業(yè)委會工作就難以進行。例如轄區(qū)XX城華庭、XX灣公寓等小區(qū)都發(fā)生以上情況。

現(xiàn)象

二、運作難

一些小區(qū)雖然成立了業(yè)委會，但在日常管理方面，存在委員到會率低、參與度差等情況，致使工作無法正常開展，業(yè)委會形同虛設(shè)；在履職方面，業(yè)委會成員缺乏與業(yè)主、物業(yè)之間的有效溝通，業(yè)委會不作為、業(yè)主大會長期“冬眠”等現(xiàn)象普遍存在，未能充分發(fā)揮橋梁和監(jiān)督作用。

主要原因：

①業(yè)委會成員的服務(wù)意識、工作積極性不高。業(yè)委會組織較松散，且服務(wù)工作一般都要占用業(yè)余時間開展，大部分業(yè)委會成員難以真正做到在其位謀其政。

②業(yè)委會成員素質(zhì)和能力參差不齊。上班族、年輕人大都沒有時間參與業(yè)委會工作，所以入選的業(yè)委會成員往往是年齡較大的退休人員，有的小區(qū)個別業(yè)委會成員年齡達(dá)到70多歲，在個人精力和活動能力方面都不夠理想，且小區(qū)事務(wù)常涉及工程整修、財務(wù)審計、設(shè)備養(yǎng)護、維修資金使用等專業(yè)和法律方面的問題，對業(yè)委會成員的知識面、綜合能力和相關(guān)經(jīng)驗等要求較高，很多業(yè)委會成員難以勝任。

現(xiàn)象

三、監(jiān)管難

實踐證明，業(yè)委會是把雙刃劍，用得好可以發(fā)揮很大的積極作用，如果業(yè)委會出現(xiàn)問題，往往導(dǎo)致小區(qū)出現(xiàn)矛盾和糾紛，影響和諧穩(wěn)定。業(yè)委會常存在以下典型問題：

①個別業(yè)委會成員動機不良，具有很強的私利性。在行使職權(quán)時為謀取個人利益，違規(guī)使用小區(qū)通過出租經(jīng)營用房或利用公共部位出租產(chǎn)生的收入擅自增加業(yè)委會成員工作補貼，甚至收取其他物業(yè)公司好處，積極主張和操作更換物業(yè)公司事項等。

②部分業(yè)委會亂作為，運作不規(guī)范。因缺乏內(nèi)部管理和約束的機制，少數(shù)業(yè)委會工作比較隨意，超越權(quán)限行使權(quán)利，小區(qū)維修基金使用、設(shè)施改造、業(yè)委會成員任免、開展訴訟等重大事項不按規(guī)定進行公示或召開業(yè)主大會通過，暗箱操作、違規(guī)操作現(xiàn)象時有發(fā)生；個別業(yè)委會成員與物業(yè)公司相互勾結(jié)，形成利益團體，犧牲業(yè)主利益，侵犯業(yè)主權(quán)益，甚至出現(xiàn)個別業(yè)委會完全被業(yè)委會主任控制，業(yè)委會主任以權(quán)謀私，從中獲利的情況。很多情況下，業(yè)主是在不知情的情況下“被代表”，合法利益“被犧牲”，而業(yè)主往往因為處于弱勢，對此類行為難以制止。

個別業(yè)委會維權(quán)手段不合法，造成社會不穩(wěn)定因素。一些業(yè)委會成員為達(dá)到發(fā)泄私憤、謀取私利等目的，假借為業(yè)主維權(quán)名義故意制造事端，挑起業(yè)主與物業(yè)公司、政府部門之間的意見和矛盾，帶頭或煽動業(yè)主采取非正常上訪、游行示威等過激行為擾亂社會治安。物業(yè)糾紛多發(fā)，使基層政府組織承擔(dān)的維穩(wěn)壓力日益加大。

主要原因：

①利益驅(qū)使，權(quán)力誘惑。這與當(dāng)前物業(yè)小區(qū)管理中對業(yè)委會存在的錯誤理解和導(dǎo)向有關(guān)。大部分業(yè)主不關(guān)心業(yè)委會選舉，而個別業(yè)主則表現(xiàn)為過度關(guān)心，究其原因，“無利不起早”！錯誤的將加入業(yè)委會作為一個謀生手段，一些業(yè)主在報名參選時就問社區(qū)工作站的工作人員：“我們一個月能有多少補助啊？”、“聽說某某小區(qū)業(yè)委會每個人每月發(fā)一兩千塊錢呢！”；一些業(yè)主認(rèn)為業(yè)委會是個權(quán)力機構(gòu)，無所不能，進了業(yè)委會就有了權(quán)力，有了地位，可以領(lǐng)導(dǎo)自居，業(yè)主、物業(yè)、政府都得“聽我的！”。

②法律法規(guī)和相關(guān)政策不夠完善，規(guī)范性、指導(dǎo)性有待加強。很多文件，無論在時效性、操作性上，都不能適應(yīng)當(dāng)前的實際工作需要，基層工作人員在具體實踐中遇到很多存在爭議的問題時無可遵循。

例如：上級業(yè)務(wù)主管部門，一般情況下也只能在業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出違反法律、法規(guī)的決定時，責(zé)令其限期改正或者撤銷其決定，而達(dá)到解散業(yè)委會的條件比較寬泛，實踐中很難落實，也極少實施。

機制不夠健全，指導(dǎo)監(jiān)管缺位。在人員機構(gòu)方面，基層專項工作力量薄弱，人手不足問題普遍存在，工作人員業(yè)務(wù)水平、相關(guān)法律知識掌握等不能適應(yīng)形勢需要和工作實際，工作能力不足、方法欠缺、疲于應(yīng)付，對業(yè)委會很難真正做到指導(dǎo)準(zhǔn)確和監(jiān)管到位。在工作機制方面，政府相關(guān)部門普遍存在“重建設(shè)、輕管理”的現(xiàn)象，各部門之間職責(zé)不清、協(xié)調(diào)不暢，行政管理和物業(yè)管理關(guān)系難以理順，缺乏相關(guān)的應(yīng)急處臵、協(xié)調(diào)聯(lián)動機制和有效的監(jiān)管措施，在實際的工作中有時出現(xiàn)“誰都能管、誰都不管”，相互推諉的情況，致使很多矛盾越積越深，工作陷入被動局面。例如XX灣山莊糾紛問題久拖不絕，一定程度上是因為政府相關(guān)單位和部門指導(dǎo)不夠準(zhǔn)確，監(jiān)督不夠到位，措施不夠得力，工作中沒有形成有效合力等原因造成的。

三、相關(guān)對策及工作建議

如上所述，因物業(yè)小區(qū)管理引發(fā)的一些問題在一定程度上已經(jīng)成為影響社會穩(wěn)定，阻礙社會發(fā)展的絆腳石。問題的解決不會立竿見影，制度的完善不在一朝一夕。我們認(rèn)為，政府部門、物業(yè)公司、業(yè)委會、業(yè)主四方面都有導(dǎo)致問題的因素，都負(fù)有責(zé)任，協(xié)調(diào)和理順諸多主體之間的法律關(guān)系，打破阻礙物業(yè)小區(qū)規(guī)范化運行管理的瓶頸，形成各司其職、各負(fù)其責(zé)、相互配合、相互制約、共創(chuàng)和諧的物業(yè)管理局面成為解決問題的關(guān)鍵。根據(jù)工作實際，謹(jǐn)提出以下相關(guān)思考及工作建議：

（一）高度重視，調(diào)整思路，樹立新型管理和服務(wù)理念 高度重視不是口號，是迫切希望！呼吁社會各方對這一問題真正引起關(guān)注，合力解決問題。小區(qū)物業(yè)管理是一個新興行業(yè)，是社會建設(shè)和管理的重要組成部分，關(guān)系到千家萬戶的切身利益。XX的社會建設(shè)、管理和服務(wù)都走在全國前列，出租屋、外來人口等基礎(chǔ)性管理模式成熟有效。作為街道一級的基層政府部門一定要認(rèn)清形勢、有所作為、敢于擔(dān)當(dāng)，我們更加不能回避、不能畏難、不能敷衍，必須克服難處、想到細(xì)處、落到實處。

在認(rèn)識和理念上，要處理好服務(wù)與管理的辯證關(guān)系，在加強管理的同時注重服務(wù)，使其相輔相成。把以人為本，業(yè)主自治，支持和維護大多數(shù)業(yè)主合法權(quán)益作為工作的出發(fā)點，根據(jù)小區(qū)居民群眾的合理需求開展工作。要抓住物業(yè)公司和業(yè)委會這兩個核心，引導(dǎo)他們在依法實施民主自治管理，服務(wù)居民群眾上發(fā)揮應(yīng)有作用，實現(xiàn)建立“管理有序、服務(wù)完善、環(huán)境優(yōu)美、治安良好、關(guān)系和諧的物業(yè)小區(qū)”的總體目標(biāo)。

在實際工作中，要在“人、財、物”上給予充分保障。進一步增加人員編制，充實工作力量，改變基層工作人員疲于應(yīng)付的工作局面；業(yè)務(wù)主管部門要進一步強化履行專業(yè)管理的職能和責(zé)任，重心下移，切實加強對基層的指導(dǎo)幫助，做到準(zhǔn)確、細(xì)致、到位，并具有明確性和可操作性，要加強法律知識和相關(guān)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高專項工作人員的工作能力和水平。

（二）完善法規(guī)，細(xì)化政策，建立健全規(guī)范化物業(yè)小區(qū)管理工作機制

物業(yè)建設(shè)開發(fā)遺留問題，物業(yè)公司管理服務(wù)不規(guī)范、不到位以及業(yè)委會“三難”現(xiàn)象，對小區(qū)業(yè)主的正當(dāng)權(quán)益造成侵害，誰來監(jiān)督？怎樣監(jiān)督？如何打破物業(yè)小區(qū)管理運行瓶頸？成為政府面臨的工作難題。加強政府的指導(dǎo)和監(jiān)督力度，建立完善依法行政、規(guī)范管理的制約機制是解決問題的關(guān)鍵。

在法律層面，有關(guān)部門盡快出臺操作性強的《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》，填補法律漏洞和監(jiān)管空白。重點對一些在日常管理中較為多發(fā)，容易產(chǎn)生爭議的典型問題加以明確和解決。對物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量等問題，要按照“按質(zhì)論價”的原則合理界定和明確制定物業(yè)小區(qū)管理服務(wù)內(nèi)容、收費標(biāo)準(zhǔn)和小區(qū)維修資金籌集、使用等具約束力的操作程序和實施細(xì)則；建立物業(yè)服務(wù)誠信考核制度，考核結(jié)果與物業(yè)服務(wù)企業(yè)等級評定、資質(zhì)升級和政府獎勵補貼政策相掛鉤；在日常監(jiān)管、考核和獎懲程序上要權(quán)力下放，充分聽取街道、居委會、業(yè)委會、業(yè)主等方面的意見，對行業(yè)協(xié)會和主管部門的行政處罰權(quán)給予法律上的保障。對業(yè)委會給予清晰、準(zhǔn)確、合理、科學(xué)的定位，明確權(quán)利義務(wù)和法律責(zé)任，建立規(guī)范、有效、透明的考核和監(jiān)督制度；完善業(yè)主大會、業(yè)主委員會組建和運作程序；推行業(yè)主委員會有償服務(wù)制度，統(tǒng)一薪酬標(biāo)準(zhǔn)；明確業(yè)委會不作為、亂作為的處罰規(guī)定；建議明確業(yè)委會備案為必經(jīng)的審批程序，屬實質(zhì)性備案；對由街道辦事處組織聯(lián)席會議的程序、效力、責(zé)任等問題加以明確。

在行政層面，主要解決政府各有關(guān)部門職責(zé)不明確，管理與服務(wù)脫節(jié)的問題。建議改變市、區(qū)主管部門單一管理的模式，在街道辦事處成立專職機構(gòu)，專門負(fù)責(zé)物業(yè)管理工作，建立市、區(qū)、街道三級物業(yè)管理行政職責(zé)；建立物業(yè)小區(qū)管理服務(wù)綜合信息系統(tǒng)，對物業(yè)企業(yè)、業(yè)委會、業(yè)主、物業(yè)從業(yè)人員以及物業(yè)專項維修資金等方面實現(xiàn)科學(xué)化和信息化管理；建立物業(yè)小區(qū)矛盾糾紛調(diào)處聯(lián)動機制，對涉及小區(qū)公共安全的設(shè)施設(shè)備應(yīng)急維修、物業(yè)公司撤盤、物管糾紛等重大、疑難、復(fù)雜問題的個案，立即啟動專項工作組模式，各部門形成合力，對存在的突出問題及時制定工作方案及解決措施。

（三）開拓思路，創(chuàng)新方法，探索行之有效的物業(yè)小區(qū)管理模式 在法律、政策、行政保障充分，依法行政的基礎(chǔ)上，日常工作中，必須要在方式方法和管理模式有所創(chuàng)新和突破。結(jié)合XX街道實際，我們擬逐步推行“一三五一”物業(yè)小區(qū)管理服務(wù)工作模式，以“促溝通、解矛盾、創(chuàng)和諧”為目標(biāo)，以強化物業(yè)公司、業(yè)委會指導(dǎo)監(jiān)管為重點，積極搭建多元互動平臺，有效實現(xiàn)多方聯(lián)動管理，及時化解各類矛盾糾紛，有力維護小區(qū)穩(wěn)定和諧。

1、“一網(wǎng)”，即建設(shè)“社區(qū)家園網(wǎng)”，搭建小區(qū)業(yè)主網(wǎng)絡(luò)議事平臺。

占領(lǐng)網(wǎng)絡(luò)陣地，在有條件的社區(qū)借助社區(qū)服務(wù)中心成了“家園網(wǎng)”平臺，開設(shè)物業(yè)小區(qū)“網(wǎng)絡(luò)議事會”欄目，主動為業(yè)主提供交流平臺,公布相關(guān)會議決策，公開事件處理、事務(wù)推進落實，通報相關(guān)工作人員的工作情況等。通過信息互動正確引導(dǎo)輿論導(dǎo)向，積極倡導(dǎo)文明風(fēng)尚，及時了解小區(qū)輿情，疏導(dǎo)鄰里糾紛，消除怨氣隔閡，暢通維權(quán)渠道，拓寬議事空間。

2、“三會”，即制定落實物業(yè)小區(qū)綜合管理聯(lián)席會議、小區(qū)業(yè)主民意懇談會（現(xiàn)場）會和物業(yè)管理工作培訓(xùn)會。

由街道組織定期或不定期召開物業(yè)小區(qū)綜合管理聯(lián)席會議，由城管執(zhí)法、安監(jiān)、消防、文化衛(wèi)生、司法信訪和物業(yè)主管部門參加，對物業(yè)小區(qū)管理中存在的違法搭建、公共安全、環(huán)境衛(wèi)生、物業(yè)糾紛、業(yè)委會運作等突出問題采取集中會診的方式進行排查，逐項落實責(zé)任主體、整改措施和督辦期限，做到事事有落實，件件有反饋。

由社區(qū)工作站組織定期或不定期召開物業(yè)小區(qū)業(yè)主民意懇談（現(xiàn)場）會，由業(yè)委會、物業(yè)公司、業(yè)主代表和小區(qū)“五員”隊伍等參加，聽民意、化民怨、解矛盾、除隔閡，形成小區(qū)事務(wù)公平公正、公開透明，各方力量共同參與、良性互動的和諧氛圍，真正體現(xiàn) “小區(qū)是我家，管好靠大家”。

由街道或社區(qū)組織每年一度的物業(yè)管理工作培訓(xùn)會。采取年終總結(jié)聯(lián)誼的形式，安排各物業(yè)公司負(fù)責(zé)人、業(yè)委會成員和其他業(yè)主代表等人員進行經(jīng)驗交流，開展相關(guān)專業(yè)知識的集中培訓(xùn)，提高其規(guī)范化運作水平和履職能力。

3、“五員”，即“網(wǎng)管員”、“聯(lián)絡(luò)員”、“觀察員”、“輔導(dǎo)員”和“督導(dǎo)員”，群策群力，分工合作，共同參與小區(qū)事務(wù)。

網(wǎng)管員主要由社區(qū)工作站工作人員和社區(qū)服務(wù)中心社工擔(dān)任。負(fù)責(zé)社區(qū)家園網(wǎng)“網(wǎng)絡(luò)議事會”欄目的維護、信息相關(guān)更新和其他日常管理工作。

聯(lián)絡(luò)員主要在小區(qū)物業(yè)公司、業(yè)委會、義工隊、老年協(xié)會和部分業(yè)主代表中產(chǎn)生，主要負(fù)責(zé)收集和提供相關(guān)信息、通報有關(guān)情況、開展業(yè)主宣傳動員等工作。同時，結(jié)合街道網(wǎng)格化管理制度，本片區(qū)的網(wǎng)格員要負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)聯(lián)絡(luò)有關(guān)部門、根據(jù)落實具體事項等工作。

觀察員主要由業(yè)主中富有熱心、公益心并具有一定組織能力和法律、財務(wù)等相關(guān)專業(yè)知識的業(yè)主代表組成。負(fù)責(zé)對物業(yè)公司、業(yè)委會和相關(guān)政府相關(guān)部門的工作進行監(jiān)督，并可向督導(dǎo)員提出工作建議網(wǎng)絡(luò)管理員和輔導(dǎo)員主要由專業(yè)律師、司法調(diào)解員、警員、心理學(xué)專業(yè)社工和業(yè)務(wù)主管部門工作人員組成，也可吸收業(yè)主中的文化、衛(wèi)生、環(huán)保、法律等專業(yè)人才。通過召開座談會，開辦輔導(dǎo)班、心理資訊室、小區(qū)事務(wù)調(diào)解工作室等形式開展各類公益服務(wù)性活動。

督導(dǎo)員主要由業(yè)主中的人大代表、政協(xié)委員、黨代表等較有影響力的業(yè)主代表和街道業(yè)務(wù)、紀(jì)檢等部門領(lǐng)導(dǎo)組成督導(dǎo)組，對小區(qū)相關(guān)管理事務(wù)、事件和案件的處理等相關(guān)事項進行監(jiān)督指導(dǎo)、推進落實。

4、“一創(chuàng)建”，即開展宜居物業(yè)小區(qū)創(chuàng)建系列活動。通過居民滿意度調(diào)查、業(yè)主投票等方式和程序，制定評定標(biāo)準(zhǔn)、細(xì)則及相關(guān)獎懲規(guī)定，試行物業(yè)公司“紅黃牌”掛牌或星級評定制度，開展三好物業(yè)（小區(qū)）評比、最有為（具活力）業(yè)委會表彰等系列活動，積極創(chuàng)建“綠色、人文、平安、和諧”現(xiàn)代化宜居物業(yè)小區(qū)。

第二篇：物業(yè)小區(qū)管理和服務(wù)工作調(diào)研報告

近年來，隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，街道轄區(qū)物業(yè)小區(qū)數(shù)量急劇增加，由此引發(fā)的物業(yè)糾紛、業(yè)主委員會選舉換屆難等問題十分突出。如何管好物業(yè)公司，加強業(yè)委會的指導(dǎo)和監(jiān)督，成為我們必須共同面對并加以解決的一個重要課題。三個月在深圳的掛職學(xué)習(xí)期間，比較了兩地物業(yè)小區(qū)管理中存在的突出問題，從實際出發(fā)，分析原因，尋找對策，借鑒南山街道的管理模式，力

爭更好的為小區(qū)居民服務(wù)，維護轄區(qū)和諧穩(wěn)定。

一、XX街道和XX街道轄區(qū)物業(yè)小區(qū)基本情況及主要特點

截至2013年6月底，XX街道轄區(qū)共有物業(yè)小區(qū)XX個，總建筑面積約XX萬平方米，物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)XX家。小區(qū)成立業(yè)主委員會的有XX個，占總數(shù)的45.7%；正在進行換屆選舉中的有X個，其中，由于各種原因長期成立不了的有X個；因物管問題和業(yè)委會組建換屆問題發(fā)生糾紛的有X個。XX街道轄區(qū)共有住宅小區(qū)XX個，總建筑面積約XX萬平方米，物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)XX家。單位自管XX家，社區(qū)代管小區(qū)XX家，三無小區(qū)X家，小區(qū)成立業(yè)主委員會的有XX個，正在進行選舉中的有X個.總體看，街道轄區(qū)物業(yè)小區(qū)主要有以下三個共同特點：

1、新建物業(yè)小區(qū)數(shù)量劇增，迎來小區(qū)業(yè)委會組建高峰期。轄區(qū)三年內(nèi)新建物業(yè)小區(qū)和交付使用的小區(qū)不斷增加，先后有幾十個小區(qū)進行業(yè)委會籌備和組建工作。

2、因物業(yè)建筑質(zhì)量、建設(shè)遺留問題、房屋公共維修基金的歸集使用以及物管公司的服務(wù)質(zhì)量等問題引發(fā)的物業(yè)糾紛時有發(fā)生。

3、業(yè)主委員會組建難、運作難、監(jiān)管難，引發(fā)問題糾紛多的現(xiàn)象較為突出。

二、物業(yè)小區(qū)存在的主要問題及原因

（一）物業(yè)建設(shè)開發(fā)、銷售等環(huán)節(jié)遺留問題多種多樣，成為引發(fā)其他問題的根源

現(xiàn)象

一、新樓盤工程質(zhì)量出現(xiàn)問題。主要表現(xiàn)有：①一些小區(qū)物業(yè)在開發(fā)商向業(yè)主交付使用后，發(fā)現(xiàn)存在房屋外墻滲漏等質(zhì)量問題。②開發(fā)商向業(yè)主交房時仍存在管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、道路、景點等設(shè)施未完工、不完備的情況，影響業(yè)主居住。

現(xiàn)象

二、物業(yè)銷售中遺留下來的問題。主要表現(xiàn)有：①銷售廣告承諾內(nèi)容與實際交房時不符。②擅自將小區(qū)公用部分（如屋頂、公共綠化地等）承諾給少數(shù)業(yè)主使用。③擅自改變公共設(shè)施用途、物管房用途、會所及車庫用途等。

現(xiàn)象

三、房屋公共維修基金的歸集和使用存在的問題。開發(fā)商挪用或不及時向有關(guān)部門繳交房屋公共維修基金，給后期物業(yè)管理帶來困難。

例如南山轄區(qū)鼎太風(fēng)華、繽紛假日和諾德花園小區(qū)都是在物業(yè)設(shè)計開發(fā)、公共面積使用、物業(yè)產(chǎn)權(quán)劃分等方面的承諾內(nèi)容與實際交房或后期建設(shè)時不符，引發(fā)開發(fā)商或物業(yè)公司與業(yè)主間產(chǎn)生矛盾，并逐步升級發(fā)酵，導(dǎo)致業(yè)委會選舉難、物業(yè)管理難等系列問題，甚至發(fā)生小區(qū)懸掛標(biāo)語橫幅，業(yè)主聚集上訪堵路，打砸、傷人等暴力沖突事件。五里墩轄區(qū)的五里商城小區(qū)的公共維修基金補交，開發(fā)商不知去向等。

主要原因：

①很多問題要到物業(yè)使用階段才能發(fā)現(xiàn)，造成矛盾發(fā)酵或向物業(yè)公司轉(zhuǎn)嫁。

②工程質(zhì)量驗收標(biāo)準(zhǔn)不夠細(xì)致、規(guī)范，相關(guān)部門審驗、監(jiān)管不到位。

（二）物業(yè)公司管理服務(wù)不規(guī)范、不到位，常常引發(fā)物業(yè)糾紛

現(xiàn)象

一、物業(yè)公司資質(zhì)、水平良莠不齊，服務(wù)質(zhì)量總體偏低。雖然經(jīng)過審核評級，但員工素質(zhì)、公司規(guī)模、綜合實力和專業(yè)化管理水平等各項指標(biāo)表現(xiàn)優(yōu)秀的物業(yè)公司較少，很多物業(yè)公司服務(wù)意識不強，物業(yè)員工主動上門服務(wù)少，業(yè)主對物業(yè)服務(wù)人員的綜合滿意度低，有的物業(yè)公司在管理中問題百出，口碑極差。

現(xiàn)象

二、物業(yè)公司的經(jīng)營管理不規(guī)范。由于產(chǎn)權(quán)不清，有的物業(yè)公司擅自在小區(qū)公共部位開展經(jīng)營，全部收入歸企業(yè)方所有；有的物業(yè)公司資金使用、財務(wù)審計缺乏公開透明度，存在挪用物業(yè)管理費、違規(guī)使用維修基金、做假賬等現(xiàn)象。

主要原因：

①物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)低、收費難、成本高，物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員報酬低等原因?qū)е挛飿I(yè)公司招工難，難以保證員工高素質(zhì)和服務(wù)高質(zhì)量，在合同中、后期物業(yè)公司“自炒魷魚”現(xiàn)象不斷增多。

②相關(guān)政策、法律法規(guī)不夠完善，行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)不夠統(tǒng)一規(guī)范，物管行業(yè)缺乏政策扶持力度和良性競爭機制，行業(yè)協(xié)會監(jiān)管自律、獎懲制度形同虛設(shè)，政府有關(guān)部門的管理監(jiān)督?jīng)]有真正落實到位。

例如南山街道轄區(qū)月亮灣山莊物業(yè)糾紛中，南油物業(yè)在合同到期、法院判決其限期退出的情況下，以賬目尚未核清為由一直拒絕退出，街道、社區(qū)和職能部門多次采取口頭、書面形式要求其執(zhí)行法院判決退出管理，但該物業(yè)公司仍然不理不睬，導(dǎo)致后期發(fā)生較為嚴(yán)重物業(yè)糾紛事件。

業(yè)主參與度不高，并處于相對弱勢，業(yè)主、業(yè)委會很難與開發(fā)商、物業(yè)公司形成制衡機制，有效監(jiān)督不夠。

（三）業(yè)委會存在“三難”問題，成為引發(fā)問題糾紛的焦點

現(xiàn)象

一、成立難

在業(yè)委會的組建上，兩街道轄區(qū)已經(jīng)成立業(yè)主委員會的物業(yè)成立率都不到50%。

有些小區(qū)從部分業(yè)主提出成立業(yè)委會申請后，籌備和組建工作持續(xù)1、2年時間，最終沒有結(jié)果，過程中還出現(xiàn)小區(qū)業(yè)主分派、對立，甚至引發(fā)糾紛、上訪等情況。

主要原因：

①業(yè)委會缺乏群眾基礎(chǔ)，業(yè)主參與意識薄弱。一些業(yè)主認(rèn)為小區(qū)硬件和物業(yè)管理過得去，有無業(yè)委會沒有關(guān)系，有的業(yè)主甚至不知道小區(qū)哪家物業(yè)公司在管理，不知道小區(qū)有沒有業(yè)

委會。所以，很多小區(qū)在業(yè)委會組建過程中，由于報名人數(shù)不夠，選舉在籌備階段就流產(chǎn)了。

②一些開發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)對組建業(yè)委會不積極，擔(dān)心業(yè)委會成立后業(yè)主的勢力大了，物業(yè)不好管理，甚至有可能炒掉物業(yè)，所以采取不提供業(yè)主資料、拖延時間等各種手段致使籌建、組建業(yè)委會工作就難以進行。例如轄區(qū)現(xiàn)代城華庭、美麗灣公寓等小區(qū)都發(fā)生以上情況。

現(xiàn)象

二、運作難

一些小區(qū)雖然成立了業(yè)委會，但在日常管理方面，存在委員到會率低、參與度差等情況，致使工作無法正常開展，業(yè)委會形同虛設(shè)；在履職方面，業(yè)委會成員缺乏與業(yè)主、物業(yè)之間的有效溝通，業(yè)委會不作為、業(yè)主大會長期“冬眠”等現(xiàn)象普遍存在，未能充分發(fā)揮橋梁和監(jiān)督作用。

主要原因：

①業(yè)委會成員的服務(wù)意識、工作積極性不高。業(yè)委會組織較松散，且服務(wù)工作一般都要占用業(yè)余時間開展，大部分業(yè)委會成員難以真正做到在其位謀其政。

②業(yè)委會成員素質(zhì)和能力參差不齊。上班族、年輕人大都沒有時間參與業(yè)委會工作，所以入選的業(yè)委會成員往往是年齡較大的退休人員，有的小區(qū)個別業(yè)委會成員年齡達(dá)到70多歲，在個人精力和活動能力方面都不夠理想，且小區(qū)事務(wù)常涉及工程整修、財務(wù)審計、設(shè)備養(yǎng)護、維修資金使用等專業(yè)和法律方面的問題，對業(yè)委會成員的知識面、綜合能力和相關(guān)經(jīng)驗等要求較高，很多業(yè)委會成員難以勝任。

現(xiàn)象

三、監(jiān)管難

實踐證明，業(yè)委會是把雙刃劍，用得好可以發(fā)揮很大的積極作用，如果業(yè)委會出現(xiàn)問題，往往導(dǎo)致小區(qū)出現(xiàn)矛盾和糾紛，影響和諧穩(wěn)定。業(yè)委會常存在以下典型問題：

①個別業(yè)委會成員動機不良，具有很強的私利性。在行使職權(quán)時為謀取個人利益，違規(guī)使用小區(qū)通過出租經(jīng)營用房或利用公共部位出租產(chǎn)生的收入擅自增加業(yè)委會成員工作補貼，甚至收取其他物業(yè)公司好處，積極主張和操作更換物業(yè)公司事項等。

②部分業(yè)委會亂作為，運作不規(guī)范。因缺乏內(nèi)部管理和約束的機制，少數(shù)業(yè)委會工作比較隨意，超越權(quán)限行使權(quán)利，小區(qū)維修基金使用、設(shè)施改造、業(yè)委會成員任免、開展訴訟等重大事項不按規(guī)定進行公示或召開業(yè)主大會通過，暗箱操作、違規(guī)操作現(xiàn)象時有發(fā)生；個別業(yè)委會成員與物業(yè)公司相互勾結(jié)，形成利益團體，犧牲業(yè)主利益，侵犯業(yè)主權(quán)益，甚至出現(xiàn)個別業(yè)委會完全被業(yè)委會主任控制，業(yè)委會主任以權(quán)謀私，從中獲利的情況。很多情況下，業(yè)主是在不知情的情況下“被代表”，合法利益“被犧牲”，而業(yè)主往往因為處于弱勢，對此類行為難以制止。

個別業(yè)委會維權(quán)手段不合法，造成社會不穩(wěn)定因素。一些業(yè)委會成員為達(dá)到發(fā)泄私憤、謀取私利等目的，假借為業(yè)主維權(quán)名義故意制造事端，挑起業(yè)主與物業(yè)公司、政府部門之間的意見和矛盾，帶頭或煽動業(yè)主采取非正常上訪、游行示威等過激行為擾亂社會治安。物業(yè)糾紛多發(fā)，使基層政府組織承擔(dān)的維穩(wěn)壓力日益加大。

主要原因：

①利益驅(qū)使，權(quán)力誘惑。這與當(dāng)前物業(yè)小區(qū)管理中對業(yè)委會存在的錯誤理解和導(dǎo)向有關(guān)。大部分業(yè)主不關(guān)心業(yè)委會選舉，而個別業(yè)主則表現(xiàn)為過度關(guān)心，究其原因，“無利不起早”！錯誤的將加入業(yè)委會作為一個謀生手段，一些業(yè)主在報名參選時就問社區(qū)工作站的工作人員：“我們一個月能有多少補助啊？”、“聽說某某小區(qū)業(yè)委會每個人每月發(fā)一兩千塊錢呢！”；一些業(yè)主認(rèn)為業(yè)委會是個權(quán)力機構(gòu)，無所不能，進了業(yè)委會就有了權(quán)力，有了地位，可以領(lǐng)導(dǎo)自居，業(yè)主、物業(yè)、政府都得“聽我的！”。

②法律法規(guī)和相關(guān)政策不夠完善，規(guī)范性、指導(dǎo)性有待加強。很多文件，無論在時效性、操作性上，都不能適應(yīng)當(dāng)前的實際工作需要，基層工作人員在具體實踐中遇到很多存在爭議的問題時無可遵循。

例如：上級業(yè)務(wù)主管部門，一般情況下也只能在業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出違反法律、法規(guī)的決定時，責(zé)令其限期改正或者撤銷其決定，而達(dá)到解散業(yè)委會的條件比較寬泛，實踐中很難落實，也極少實施。

機制不夠健全，指導(dǎo)監(jiān)管缺位。在人員機構(gòu)方面，基層專項工作力量薄弱，人手不足問題普遍存在，工作人員業(yè)務(wù)水平、相關(guān)法律知識掌握等不能適應(yīng)形勢需要和工作實際，工作能力不足、方法欠缺、疲于應(yīng)付，對業(yè)委會很難真正做到指導(dǎo)準(zhǔn)確和監(jiān)管到位。在工作機制方面，政府相關(guān)部門普遍存在“重建設(shè)、輕管理”的現(xiàn)象，各部門之間職責(zé)不清、協(xié)調(diào)不暢，行政管理和物業(yè)管理關(guān)系難以理順，缺乏相關(guān)的應(yīng)急處置、協(xié)調(diào)聯(lián)動機制和有效的監(jiān)管措施，在實際的工作中有時出現(xiàn)“誰都能管、誰都不管”，相互推諉的情況，致使很多矛盾越積越深，工作陷入被動局面。例如月亮灣山莊糾紛問題久拖不絕，一定程度上是因為政府相關(guān)單位和部門指導(dǎo)不夠準(zhǔn)確，監(jiān)督不夠到位，措施不夠得力，工作中沒有形成有效合力等原因造成的。

三、相關(guān)對策及工作建議

如上所述，因物業(yè)小區(qū)管理引發(fā)的一些問題在一定程度上已經(jīng)成為影響社會穩(wěn)定，阻礙社會發(fā)展的絆腳石。問題的解決不會立竿見影，制度的完善不在一朝一夕。我們認(rèn)為，政府部門、物業(yè)公司、業(yè)委會、業(yè)主四方面都有導(dǎo)致問題的因素，都負(fù)有責(zé)任，協(xié)調(diào)和理順諸多主體之間的法律關(guān)系，打破阻礙物業(yè)小區(qū)規(guī)范化運行管理的瓶頸，形成各司其職、各負(fù)其責(zé)、相互配合、相互制約、共創(chuàng)和諧的物業(yè)管理局面成為解決問題的關(guān)鍵。根據(jù)工作實際，謹(jǐn)提出以下相關(guān)思考及工作建議：

（一）高度重視，調(diào)整思路，樹立新型管理和服務(wù)理念

高度重視不是口號，是迫切希望！呼吁社會各方對這一問題真正引起關(guān)注，合力解決問題。小區(qū)物業(yè)管理是一個新興行業(yè)，是社會建設(shè)和管理的重要組成部分，關(guān)系到千家萬戶的切身利益。深圳的社會建設(shè)、管理和服務(wù)都走在全國前列，出租屋、外來人口等基礎(chǔ)性管理模式成熟有效。作為街道一級的基層政府部門一定要認(rèn)清形勢、有所作為、敢于擔(dān)當(dāng)，我們更加不能回避、不能畏難、不能敷衍，必須克服難處、想到細(xì)處、落到實處。

在認(rèn)識和理念上，要處理好服務(wù)與管理的辯證關(guān)系，在加強管理的同時注重服務(wù)，使其相輔相成。把以人為本，業(yè)主自治，支持和維護大多數(shù)業(yè)主合法權(quán)益作為工作的出發(fā)點，根據(jù)小區(qū)居民群眾的合理需求開展工作。要抓住物業(yè)公司和業(yè)委會這兩個核心，引導(dǎo)他們在依法實施民主自治管理，服務(wù)居民群眾上發(fā)揮應(yīng)有作用，實現(xiàn)建立“管理有序、服務(wù)完善、環(huán)境優(yōu)美、治安良好、關(guān)系和諧的物業(yè)小區(qū)”的總體目標(biāo)。

在實際工作中，要在“人、財、物”上給予充分保障。進一步增加人員編制，充實工作力量，改變基層工作人員疲于應(yīng)付的工作局面；業(yè)務(wù)主管部門要進一步強化履行專業(yè)管理的職能和責(zé)任，重心下移，切實加強對基層的指導(dǎo)幫助，做到準(zhǔn)確、細(xì)致、到位，并具有明確性和可操作性，要加強法律知識和相關(guān)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高專項工作人員的工作能力和水平。

（二）完善法規(guī)，細(xì)化政策，建立健全規(guī)范化物業(yè)小區(qū)管理工作機制

物業(yè)建設(shè)開發(fā)遺留問題，物業(yè)公司管理服務(wù)不規(guī)范、不到位以及業(yè)委會“三難”現(xiàn)象，對小區(qū)業(yè)主的正當(dāng)權(quán)益造成侵害，誰來監(jiān)督？怎樣監(jiān)督？如何打破物業(yè)小區(qū)管理運行瓶頸？成為政府面臨的工作難題。加強政府的指導(dǎo)和監(jiān)督力度，建立完善依法行政、規(guī)范管理的制約機制是解決問題的關(guān)鍵。

在法律層面，有關(guān)部門盡快出臺操作性強的《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》，填補法律漏洞和監(jiān)管空白。重點對一些在日常管理中較為多發(fā)，容易產(chǎn)生爭議的典型問題加以明確和解決。對物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量等問題，要按照“按質(zhì)論價”的原則合理界定和明確制定物業(yè)小區(qū)管理服務(wù)內(nèi)容、收費標(biāo)準(zhǔn)和小區(qū)維修資金籌集、使用等具約束力的操作程序和實施細(xì)則；建立物業(yè)服務(wù)誠信考核制度，考核結(jié)果與物業(yè)服務(wù)企業(yè)等級評定、資質(zhì)升級和政府獎勵補貼政策相掛鉤；在日常監(jiān)管、考核和獎懲程序上要權(quán)力下放，充分聽取街道、居委會、業(yè)委會、業(yè)主等方面的意見，對行業(yè)協(xié)會和主管部門的行政處罰權(quán)給予法律上的保障。對業(yè)委會給予清晰、準(zhǔn)確、合理、科學(xué)的定位，明確權(quán)利義務(wù)和法律責(zé)任，建立規(guī)范、有效、透明的考核和監(jiān)督制度；完善業(yè)主大會、業(yè)主委員會組建和運作程序；推行業(yè)主委員會有償服務(wù)制度，統(tǒng)一薪酬標(biāo)準(zhǔn)；明確業(yè)委會不作為、亂作為的處罰規(guī)定；建議明確業(yè)委會備案為必經(jīng)的審批程序，屬實質(zhì)性備案；對由街道辦事處組織聯(lián)席會議的程序、效力、責(zé)任等問題加以明確。

在行政層面，主要解決政府各有關(guān)部門職責(zé)不明確，管理與服務(wù)脫節(jié)的問題。建議改變市、區(qū)主管部門單一管理的模式，在街道辦事處成立專職機構(gòu)，專門負(fù)責(zé)物業(yè)管理工作，建立市、區(qū)、街道三級物業(yè)管理行政職責(zé)；建立物業(yè)小區(qū)管理服務(wù)綜合信息系統(tǒng)，對物業(yè)企業(yè)、業(yè)委會、業(yè)主、物業(yè)從業(yè)人員以及物業(yè)專項維修資金等方面實現(xiàn)科學(xué)化和信息化管理；建立物業(yè)小區(qū)矛盾糾紛調(diào)處聯(lián)動機制，對涉及小區(qū)公共安全的設(shè)施設(shè)備應(yīng)急維修、物業(yè)公司撤盤、物管糾紛等重大、疑難、復(fù)雜問題的個案，立即啟動專項工作組模式，各部門形成合力，對存在的突出問題及時制定工作方案及解決措施。

（三）開拓思路，創(chuàng)新方法，探索行之有效的物業(yè)小區(qū)管理模式

在法律、政策、行政保障充分，依法行政的基礎(chǔ)上，日常工作中，必須要在方式方法和管理模式有所創(chuàng)新和突破。結(jié)合南山街道實際，我們擬逐步推行“一三五一”物業(yè)小區(qū)管理服務(wù)工作模式，以“促溝通、解矛盾、創(chuàng)和諧”為目標(biāo)，以強化物業(yè)公司、業(yè)委會指導(dǎo)監(jiān)管為重點，積極搭建多元互動平臺，有效實現(xiàn)多方聯(lián)動管理，及時化解各類矛盾糾紛，有力維護小區(qū)穩(wěn)定和諧。

1、“一網(wǎng)”，即建設(shè)“社區(qū)家園網(wǎng)”，搭建小區(qū)業(yè)主網(wǎng)絡(luò)議事平臺。

占領(lǐng)網(wǎng)絡(luò)陣地，在有條件的社區(qū)借助社區(qū)服務(wù)中心成了“家園網(wǎng)”平臺，開設(shè)物業(yè)小區(qū)“網(wǎng)絡(luò)議事會”欄目，主動為業(yè)主提供交流平臺,公布相關(guān)會議決策，公開事件處理、事務(wù)推進落實，通報相關(guān)工作人員的工作情況等。通過信息互動正確引導(dǎo)輿論導(dǎo)向，積極倡導(dǎo)文明風(fēng)尚，及時了解小區(qū)輿情，疏導(dǎo)鄰里糾紛，消除怨氣隔閡，暢通維權(quán)渠道，拓寬議事空間。

2、“三會”，即制定落實物業(yè)小區(qū)綜合管理聯(lián)席會議、小區(qū)業(yè)主民意懇談會（現(xiàn)場）會和物業(yè)管理工作培訓(xùn)會。

由街道組織定期或不定期召開物業(yè)小區(qū)綜合管理聯(lián)席會議，由城管執(zhí)法、安監(jiān)、消防、文化衛(wèi)生、司法信訪和物業(yè)主管部門參加，對物業(yè)小區(qū)管理中存在的違法搭建、公共安全、環(huán)境衛(wèi)生、物業(yè)糾紛、業(yè)委會運作等突出問題采取集中會診的方式進行排查，逐項落實責(zé)任主體、整改措施和督辦期限，做到事事有落實，件件有反饋。

由社區(qū)工作站組織定期或不定期召開物業(yè)小區(qū)業(yè)主民意懇談（現(xiàn)場）會，由業(yè)委會、物業(yè)公司、業(yè)主代表和小區(qū)“五員”隊伍等參加，聽民意、化民怨、解矛盾、除隔閡，形成小區(qū)事務(wù)公平公正、公開透明，各方力量共同參與、良性互動的和諧氛圍，真正體現(xiàn) “小區(qū)是我家，管好靠大家”。

由街道或社區(qū)組織每年一度的物業(yè)管理工作培訓(xùn)會。采取年終總結(jié)聯(lián)誼的形式，安排各物業(yè)公司負(fù)責(zé)人、業(yè)委會成員和其他業(yè)主代表等人員進行經(jīng)驗交流，開展相關(guān)專業(yè)知識的集中培訓(xùn)，提高其規(guī)范化運作水平和履職能力。

3、“五員”，即“網(wǎng)管員”、“聯(lián)絡(luò)員”、“觀察員”、“輔導(dǎo)員”和“督導(dǎo)員”，群策群力，分工合作，共同參與小區(qū)事務(wù)。

網(wǎng)管員主要由社區(qū)工作站工作人員和社區(qū)服務(wù)中心社工擔(dān)任。負(fù)責(zé)社區(qū)家園網(wǎng)“網(wǎng)絡(luò)議事會”欄目的維護、信息相關(guān)更新和其他日常管理工作。

聯(lián)絡(luò)員主要在小區(qū)物業(yè)公司、業(yè)委會、義工隊、老年協(xié)會和部分業(yè)主代表中產(chǎn)生，主要負(fù)責(zé)收集和提供相關(guān)信息、通報有關(guān)情況、開展業(yè)主宣傳動員等工作。同時，結(jié)合街道網(wǎng)格化管理制度，本片區(qū)的網(wǎng)格員要負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)聯(lián)絡(luò)有關(guān)部門、根據(jù)落實具體事項等工作。

觀察員主要由業(yè)主中富有熱心、公益心并具有一定組織能力和法律、財務(wù)等相關(guān)專業(yè)知識的業(yè)主代表組成。負(fù)責(zé)對物業(yè)公司、業(yè)委會和相關(guān)政府相關(guān)部門的工作進行監(jiān)督，并可向督導(dǎo)員提出工作建議網(wǎng)絡(luò)管理員和輔導(dǎo)員主要由專業(yè)律師、司法調(diào)解員、警員、心理學(xué)專業(yè)社工和業(yè)務(wù)主管部門工作人員組成，也可吸收業(yè)主中的文化、衛(wèi)生、環(huán)保、法律等專業(yè)人才。通過召開座談會，開辦輔導(dǎo)班、心理資訊室、小區(qū)事務(wù)調(diào)解工作室等形式開展各類公益服務(wù)性活動。

督導(dǎo)員主要由業(yè)主中的人大代表、政協(xié)委員、黨代表等較有影響力的業(yè)主代表和街道業(yè)務(wù)、紀(jì)檢等部門領(lǐng)導(dǎo)組成督導(dǎo)組，對小區(qū)相關(guān)管理事務(wù)、事件和案件的處理等相關(guān)事項進行監(jiān)督指導(dǎo)、推進落實。

4、“一創(chuàng)建”，即開展宜居物業(yè)小區(qū)創(chuàng)建系列活動。

通過居民滿意度調(diào)查、業(yè)主投票等方式和程序，制定評定標(biāo)準(zhǔn)、細(xì)則及相關(guān)獎懲規(guī)定，試行物業(yè)公司“紅黃牌”掛牌或星級評定制度，開展三好物業(yè)（小區(qū)）評比、最有為（具活力）業(yè)委會表彰等系列活動，積極創(chuàng)建“綠色、人文、平安、和諧”現(xiàn)代化宜居物業(yè)小區(qū)

第三篇：無物業(yè)小區(qū)管理情況調(diào)研報告

關(guān)于亟需加強非物業(yè)小區(qū)管理工作的調(diào)研報告

為進一步加快銀川市“兩宜”城市建設(shè)，加強興慶區(qū)非物業(yè)小區(qū)管理工作，興慶區(qū)政協(xié)提案委員會組織部分委員，于2010年6月上旬，對興慶區(qū)非物業(yè)小區(qū)管理工作情況進行了專題調(diào)研，聽取了興慶區(qū)城管局、民政局及各街道辦事處關(guān)于非物業(yè)小區(qū)管理情況的匯報，實地查看了勝利街、富寧街部分非物業(yè)小區(qū)的管理情況，并與部分社區(qū)居委會、小區(qū)業(yè)主委員會、物業(yè)公司負(fù)責(zé)同志進行了座談交流。現(xiàn)將調(diào)研情況報告如下：

一、基本情況 隨著銀川市“兩宜”城市建設(shè)步伐的不斷加快，一批批環(huán)境優(yōu)美、功能齊全、管理規(guī)范的新建住宅小區(qū)為市區(qū)居民提供了極佳的居住環(huán)境，很大程度上改善了居民的生活條件，已經(jīng)成為展示首府城市建設(shè)和管理水平的重要窗口。然而，作為首府銀川市經(jīng)濟、科技、文化、教育、金融和商貿(mào)物流中心和城市形象集中體現(xiàn)的市轄區(qū)，目前仍有相當(dāng)一部分老舊小區(qū)無專業(yè)化物業(yè)管理，其環(huán)境的“臟、亂、差”，基礎(chǔ)設(shè)施的嚴(yán)重缺失，與首府城市建設(shè)的快速發(fā)展形成了強烈的反差，甚至在一定程度上嚴(yán)重影響了城市的形象。所以，老舊住宅小區(qū)居住面貌的根本改觀，已成為銀川市各縣區(qū)亟待解決的民生問題。

據(jù)調(diào)查了解，目前銀川市2680萬平方米住宅中，有1800萬平方米已納入規(guī)范化物業(yè)管理，但尚有33%未被納入物業(yè)管理。銀川大部分非物業(yè)小區(qū)建于上世紀(jì)70年代末至90年代初，因年代久遠(yuǎn)，普遍存在地下管網(wǎng)鋪設(shè)不完善、安全措施不到位，經(jīng)常出現(xiàn)化糞池堵塞、污水橫溢、失竊嚴(yán)重等問題，個別小區(qū)甚至完全處于無人管理狀態(tài)。尤其是作為老城區(qū)的興慶區(qū)，非物業(yè)管理的老舊小區(qū)多達(dá)

個、共計1901棟樓、建筑面積達(dá)346萬平方米。這些小區(qū)大部分是上世紀(jì)70至90年代企業(yè)自建小區(qū)，管理上由單位后勤自管，由于產(chǎn)權(quán)單位破產(chǎn)倒閉、轉(zhuǎn)制等原因，致使小區(qū)無人管理，同時這些小區(qū)在當(dāng)初建設(shè)時，配套基礎(chǔ)設(shè)施就不甚完善，又長期缺少維修整治，從而造成了現(xiàn)在公共管網(wǎng)老化、小區(qū)不成規(guī)模，環(huán)境臟、亂、差等問題。

二、存在的問題

（一）小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施差。老舊小區(qū)建設(shè)之初主要是為解決居民的住房困難問題，由于小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)低，配套設(shè)施不全，整體布局先天不足，導(dǎo)致基礎(chǔ)設(shè)施嚴(yán)重不足，主要表現(xiàn)在：一是舊小區(qū)普遍綠化面積較小，沒有園林設(shè)計，綠化功能單一，檔次低下，管理維護投資不足。二是機動車停車位缺少，在改造中如果要增加機動車位，一般要占用便道。無自行車棚或自行車棚內(nèi)衛(wèi)生狀況差。三是居民體育健身和文化活動空間較小。四是老舊小區(qū)居民樓的垃圾道極易造成鼠害或滋生其他傳染病，而現(xiàn)在的住宅樓設(shè)計中已經(jīng)取消樓內(nèi)垃圾道。五是沒有中水循環(huán)使用設(shè)施。綠化用水基本使用自來水，費用高。居民的生活用水不能得到二次利用。六是戶型設(shè)計沒有考慮儲藏功能，且管理不嚴(yán)，很多居民將雜物擺放在樓道里，給物業(yè)衛(wèi)生管理和防火安全造成隱患。七是小區(qū)道路老化，有些小區(qū)沒有路燈和庭院燈。八是上下水管網(wǎng)嚴(yán)重老化，化糞池?zé)o人清理，經(jīng)常堵塞污水橫溢，居民多有投訴。九是有的小區(qū)沒有煤氣或天然氣，小區(qū)居民使用煤氣罐，生活不便。十是由于各種原因有的小區(qū)很難封閉或根本沒有封閉，任何人都可以自由進出小區(qū)，居民安全受到威脅。

雖然銀川市 “三大戰(zhàn)役”活動的實施，使小區(qū)環(huán)境得到了較大改善。但由于缺乏物業(yè)管理，小區(qū)長期建管脫節(jié)，雖然房改時按比例收取了設(shè)施維護費，但出現(xiàn)排水堵塞等問題后，市政管理部門只負(fù)責(zé)大街區(qū)域，小巷和小區(qū)只能由辦事處、社區(qū)向居民收費、向有關(guān)單位化緣解決，部分居民只投訴不繳費，原建設(shè)責(zé)任單位不愿意承擔(dān)疏通費用，造成排污疏通問題得不到及時解決。據(jù)調(diào)查僅解放西街每年發(fā)生污水堵塞現(xiàn)象達(dá)20多處。

（二）各項管理費收取難。老舊小區(qū)產(chǎn)權(quán)呈多元化格局，業(yè)主對物業(yè)管理的要求和經(jīng)濟承受能力差異大，承受能力強的希望得到全方位、高層次的服務(wù)；承受能力差的則認(rèn)為只要不交費，有無管理無所謂。部分小區(qū)居民以“三大戰(zhàn)役”有關(guān)問題沒有解決為由，長期拒繳衛(wèi)生費。居委會每月每戶收取3元衛(wèi)生費，收取率只能達(dá)到60%，街道辦事處和社區(qū)居委會不得不墊資雇傭老、弱、病殘人員清掃背街小巷和小區(qū)衛(wèi)生，導(dǎo)致衛(wèi)生管理不到位，臟亂差現(xiàn)象嚴(yán)重。對于個別有條件實行物業(yè)管理的老舊小區(qū)，物業(yè)管理收費困難是一個突出的問題，多年來計劃經(jīng)濟體制下形成的居民住房福利制度，使很多居民還存在無償享受服務(wù)的傳統(tǒng)觀念，習(xí)慣由單位的房產(chǎn)管理部門或房管所管房的模式，認(rèn)為實行物業(yè)管理就是想多收錢，如果實施物業(yè)管理需要收費，也應(yīng)該由單位交。除居民的住房消費意識淡薄等原因外，沒有與小區(qū)管理情況相適應(yīng)的物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)，也是一個不容忽視的因素。

（三）治安隱患大。具有一定規(guī)模的老小區(qū)，其進出口通道較多，四通八達(dá)，進行封閉整治后，雖然相應(yīng)減少，但也只能做到半封閉管理。小區(qū)自行車棚無人看管，自行車丟失嚴(yán)重。小區(qū)沒有專職保安和監(jiān)控設(shè)備，小區(qū)治安狀況難以改善。

（四）綠化養(yǎng)護難。“三大戰(zhàn)役”以后，各拆遷小區(qū)進行了綜合整治，擴大了綠化面積，但澆水問題一直沒有解決，部分草坪已經(jīng)枯死。一些居民畫地為牢，占用公共綠地面積種植蔬菜。目前接通一處上水要向自來水公司繳費600元，綠地澆水養(yǎng)護成為一大難題。

（五）物業(yè)管理介入難。對老舊小區(qū)實施物業(yè)管理，應(yīng)該由開發(fā)單位按建安造價的1.5%提供物業(yè)管理啟動資金，由于啟動資金無法落實，加上基礎(chǔ)設(shè)施老化、物業(yè)費收取困難，物業(yè)管理出現(xiàn)空擋，社區(qū)居委會只能勉為其難的承擔(dān)環(huán)衛(wèi)清掃保潔任務(wù)，小區(qū)物業(yè)管理無法良性循環(huán)。

（六）改造資金缺口大。老舊小區(qū)實施物業(yè)管理，改善居民的生活環(huán)境，必須對小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施進行不同程度的改造，如小區(qū)進行封閉、綠化美化、道路修整等。根據(jù)改造項目的多少和改造等級的不同，資金量少則幾十萬，多則上百萬。資金從哪里來，是困擾老舊小區(qū)改造的一個重要問題。

三、對策建議

目前非物業(yè)小區(qū)存在的諸多難題，嚴(yán)重影響著文明城市和“兩宜” 城市的創(chuàng)建工作，各級政府必須從建設(shè)文明城市和“兩宜”城市的戰(zhàn)略高度，從解決居民最關(guān)心的現(xiàn)實問題的全局高度出發(fā)，把改善居住條件和加快發(fā)展放在同等重要的地位去謀劃，加大對非物業(yè)小區(qū)的治理，徹底改善老舊小區(qū)居住環(huán)境面貌，讓居民群眾生活在一個美好、安全、舒適的環(huán)境中。

（一）發(fā)揮政府主導(dǎo)作用，有序推進老舊小區(qū)綜合整治 老舊住宅小區(qū)綜合整治牽涉面廣，經(jīng)費缺口大，是一項事關(guān)全局的復(fù)雜而艱巨的系統(tǒng)工程。對居住環(huán)境的改善，尤其是對過去在計劃經(jīng)濟時代建設(shè)的老舊小區(qū)，市政府應(yīng)從城市建設(shè)維護費中拿出專項資金，逐年、逐步有計劃地實施改造，為實施物業(yè)管理創(chuàng)造一個良好的基礎(chǔ)條件。縣（區(qū)）政府應(yīng)發(fā)揮主導(dǎo)作用，在對非物業(yè)小區(qū)、樓院進行摸底和規(guī)劃整合的基礎(chǔ)上，建立相應(yīng)工作機制，明確各自職責(zé)，制定整治的總體規(guī)劃方案和各街道具體方案。可針對老舊小區(qū)的分布情況，首先在各街道辦事處轄區(qū)內(nèi)各選1個非物業(yè)管理小區(qū)進行全面改造，重點維修小區(qū)道路和老化管道、修建自行車棚、設(shè)置垃圾箱、更換路燈、修建隔離柵欄，規(guī)范小區(qū)大門設(shè)置，形成相對封閉獨立的非物業(yè)管理小區(qū)。在認(rèn)真總結(jié)整治經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，本著因地制宜的原則，逐步在其他老舊小區(qū)進行推廣。可以嘗試由居民參與設(shè)計、參與投資、參與建設(shè)的公眾參與方式。

（二）出臺準(zhǔn)物業(yè)化管理辦法，逐步規(guī)范非物業(yè)小區(qū)管理 鑒于非物業(yè)小區(qū)難以達(dá)到物業(yè)化管理水平，為從根本上解決非物業(yè)小區(qū)管理難問題，建議銀川市政府出臺《非物業(yè)小區(qū)實行準(zhǔn)物業(yè)化管理辦法》，對所有非物業(yè)小區(qū)統(tǒng)一實行準(zhǔn)物業(yè)化管理。管理辦法中要明確以下內(nèi)容：一是準(zhǔn)物業(yè)化管理小區(qū)收費標(biāo)準(zhǔn)。因老舊小區(qū)大部分為企業(yè)離退休或下崗職工，生活較為困難，可將物業(yè)費定為每平方米0.2元，用于聘請清掃保潔員和保安，高標(biāo)準(zhǔn)做好環(huán)境衛(wèi)生和安全管理工作。二是建立綠化認(rèn)養(yǎng)管護機制。在春季綠化時由政府購買果樹苗，分發(fā)給居民認(rèn)養(yǎng)種植、澆水、管護，有效解決澆水難和管護難問題，綠化美化小區(qū)環(huán)境。三是大力推廣準(zhǔn)物業(yè)化管理。對條件成熟的非物業(yè)小區(qū)，選聘物業(yè)公司進行管理；對條件不成熟不具備的非物業(yè)小區(qū)，暫時由業(yè)主委員會、社區(qū)居委會進行管理。四是收費問題。準(zhǔn)物業(yè)費收取難問題是制約物業(yè)管理的瓶頸因素，應(yīng)規(guī)定：房屋出售必須有物業(yè)公司或社區(qū)居委會出具的物業(yè)費繳納證明，否則房屋不得出售并加倍收取滯納金，同時通知所在單位取消評先評優(yōu)資格，納入金融誠信系統(tǒng)，從根本上解決物業(yè)費收取難問題。同時，為彌補經(jīng)費不足，管理責(zé)任單位可在小區(qū)內(nèi)劃分停車泊位，收取停車費用。小區(qū)出現(xiàn)下水堵塞、化糞池堵塞等問題由政府設(shè)立維修基金解決，維修事宜由管理責(zé)任主體負(fù)責(zé)，避免因資金難以落實導(dǎo)致問題久拖不決。

（三）因地制宜，建立物業(yè)管理長效機制

（三）應(yīng)盡快制定實施老舊小區(qū)物業(yè)管理工作規(guī)劃，加大對老舊小區(qū)實施物業(yè)管理的監(jiān)管力度

為確保老舊小區(qū)整治成果，老舊小區(qū)整治工作完成后，要注重解決管理責(zé)任主體、管理機制問題，促進老舊小區(qū)管理的良性循環(huán)。要充分發(fā)揮政府行政管理部門的作用，由市房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)條件成熟的小區(qū)實施準(zhǔn)物業(yè)化管理試點，制定優(yōu)惠政策，吸引物業(yè)公司參與老舊小區(qū)管理，待試點成功后逐步在全市推開，使老舊小區(qū)逐步走上準(zhǔn)物業(yè)化管理的軌道。物業(yè)管理是新型行業(yè)，決不是房管部門或機關(guān)、企事業(yè)單位管房機構(gòu)的簡單翻牌。興慶區(qū)很大一部分是老小區(qū)，推行物業(yè)管理困難多、難度大，物業(yè)公司只有樹立用戶至上、服務(wù)第一的觀念，贏得居民的滿意和認(rèn)可，才有立足之地。隨著物業(yè)管理行業(yè)的迅速發(fā)展，物業(yè)公司要有緊迫感，克服“只此一家，別無分號”的思想，提高業(yè)務(wù)素質(zhì)和服務(wù)水平，在競爭中求得生存和發(fā)展。

由政府購買公益性崗位，為每個非物業(yè)小區(qū)配備2-4名公崗保安員，全天候巡邏，杜絕入戶偷盜等現(xiàn)象發(fā)生。實施“鄰里守望”工程，開展以“樓單元長聯(lián)防”為主體的群眾性治安防范工作。對小區(qū)部分大門進行封閉，消除小區(qū)安全隱患。

六要完善小區(qū)服務(wù)。公示衛(wèi)生、治安等基本管理服務(wù)項目、標(biāo)準(zhǔn)和責(zé)任人，接受居民監(jiān)督。在此基礎(chǔ)上，逐步擴大管理服務(wù)項目，根據(jù)居民需求提供菜單式物業(yè)管理有償服務(wù)，使工作不斷向廣度、深度延伸，逐步建立起行政主導(dǎo)與市場運作相結(jié)合的物業(yè)管理服務(wù)機制，最終過渡到完全市場化的物業(yè)管理服務(wù)。

（四）處理好社區(qū)建設(shè)與物業(yè)管理的關(guān)系

物業(yè)管理是一種企業(yè)行為，而社區(qū)建設(shè)則是一種社會職能，二者不可替代，但又互相配合，在實施具體的經(jīng)營、管理中是密切聯(lián)系、相互依存的。在社區(qū)建設(shè)中，街道、社區(qū)管理委員會處于領(lǐng)導(dǎo)地位，一方面要通過加強社區(qū)的精神文明建設(shè)，使居民群眾牢固樹立良好的思想道德風(fēng)尚，另一方面也要積極促進居民群眾物業(yè)管理觀念的轉(zhuǎn)變，積極支持物業(yè)公司的管理并提出建設(shè)性的意見，為老舊小區(qū)實施物業(yè)管理創(chuàng)造良好條件。物業(yè)公司要采取多種形式進行物業(yè)管理有關(guān)政策法規(guī)和知識的宣傳，讓公眾理解實施物業(yè)管理的意義，提高廣大群眾對物業(yè)管理的認(rèn)知程度，同時不斷提高服務(wù)質(zhì)量和水平，為營造一個安全、美好、舒適的生活居住環(huán)境而共同努力。

第四篇：淺談小區(qū)物業(yè)消防安全管理存在問題及對策

淺談小區(qū)物業(yè)消防安全管理存在問題及對策

隨著老城改造進度加快和房地產(chǎn)業(yè)的日益繁榮，越來越多的群眾住進了封閉式小區(qū)，承接居民小區(qū)物業(yè)管理工作的物業(yè)管理公司也日益增多，這些物業(yè)管理公司的消防安全管理水平，很大程度上決定了居民社區(qū)的消防安全形勢。

一、存在問題

1、消防安全管理責(zé)任落實不到位。各物業(yè)管理公司沒有統(tǒng)一的消防安全管理制度，消防安全管理水平參差不齊。部分物業(yè)管理公司僅僅停留在看大門、搞清潔、維護治安上，不涉及消防安全管理，導(dǎo)致消防隱患整改責(zé)任落實困難。

2、物業(yè)管理公司的日常消防安全管理不規(guī)范。一是居民小區(qū)內(nèi)私家車占用消防車道處處可見，對此，卻只有少數(shù)小區(qū)在入口處設(shè)置路樁、柵欄；部分物業(yè)公司卻以入住率不滿60%為由，對夜間私家車占用消防車道不予管理，加之小區(qū)業(yè)主無序停車，存在很大的消防隱患。二是部分物業(yè)管理公司對小區(qū)地下室住人、私拉電線、使用明火的情況視而不見。

3、物業(yè)公司管理人員消防素質(zhì)不達(dá)標(biāo)。小區(qū)內(nèi)的消防控制室工作人員，沒有達(dá)到100%持證上崗，物業(yè)管理公司員工沒有全員接受消防安全培訓(xùn)，管理人員不會檢查小區(qū)消防設(shè)施，高層居民住宅樓常常出現(xiàn)消防設(shè)施損壞、擅自停用、滅火器材缺乏保養(yǎng)等問題，而且物業(yè)管理人員撲救初起火災(zāi)、組織居民疏散的能力較弱。

二、解決辦法

針對上述問題，我認(rèn)為應(yīng)該從統(tǒng)一行業(yè)規(guī)范、加強監(jiān)管力度、開展星級評定等多方面入手，逐步提高物業(yè)管理公司的消防安全管理水平。

1、統(tǒng)一行業(yè)規(guī)范。制定符合地方實際需求的物業(yè)公司消防安全管理規(guī)定，落實消防安全管理責(zé)任，將消防安全管理逐條細(xì)化，納入星級評定范圍。此外，還要建立消防值班、巡查、消防設(shè)施定期檢查、保養(yǎng)等制度，明確消防崗位職責(zé)。

2、加強監(jiān)管力度。消防部門要積極調(diào)動公安、居委會、房管部門等多股力量，加強對居民小區(qū)的消防安全檢查，使物業(yè)管理公司充分認(rèn)識消防安全的重要性，做到消防安全管理與衛(wèi)生、治安工作齊抓共進。

3、加強對物業(yè)管理人員的消防素質(zhì)培養(yǎng)。定期組織承接有消防控制室的小區(qū)物業(yè)公司管理人員進行消防安全培訓(xùn)，確保物業(yè)公司能定期對小區(qū)內(nèi)的各類消防設(shè)施進行檢查、維護保養(yǎng)等；另外可以利用物業(yè)公司管理人員貼近居民的資源優(yōu)勢，積極開展消防入戶宣傳，組織、協(xié)助開展消防疏散演練，不斷提高自身和居民的消防素質(zhì)。

第五篇：新形勢下事業(yè)單位編制外用工管理難點和對策

新形勢下事業(yè)單位編制外用工管理難點和對策

來源：歲月聯(lián)盟 作者：謝永強 時間：2010-06-28

【摘要】自2008年1月1日《勞動合同法》正式實施以來,事業(yè)單位編制外用工管理出現(xiàn)了許多難點,要求事業(yè)單位人事管理工作必須改變傳統(tǒng)的“人治”為“法治”,才能創(chuàng)建和諧的用工環(huán)境,保障事業(yè)單位協(xié)調(diào)、有序、持續(xù)。本文具體剖析了新形勢下事業(yè)單位編制外用工管理存在的諸多難點,并提出了解決的對策。

【關(guān)鍵詞】事業(yè)單位編制外用工管理難點 對策

進入新世紀(jì)以來,為深化事業(yè)單位人事制度改革,建立適應(yīng)社會主義市場需要和事業(yè)單位自身特點的人事管理制度,全國125萬多個事業(yè)單位、3035萬多事業(yè)編制人員基本上都實行了聘用制,初步形成了人員能進能出、職務(wù)能升能降、待遇能高能低、優(yōu)秀人才脫穎而出、充滿生機活力的用人機制。但是由于事業(yè)單位編制不足,為了事業(yè)發(fā)展,在一些臨時性、輔助性、流動性、可替代性崗位上,使用了大量的編制外人員,對這類人員的管理卻缺乏行之有效的用人機制,致使編制外用工管理混亂,勞動爭議層出不斷,應(yīng)引起相關(guān)部門和管理者的高度重視。事業(yè)單位編制外用工管理的難點

1.1 工作周期短,流動性頻繁

一些剛從院校畢業(yè)的學(xué)生,往往實踐經(jīng)驗很少,經(jīng)過三五年的工作,好不容易可以到更重要的崗位,從事更重要的工作時,卻因為待遇的差異選擇離開,這種現(xiàn)象在事業(yè)單位里面很常見,也成為一個讓人頭痛的問題。一方面,事業(yè)單位要發(fā)展,大幅度提高事業(yè)單位編制外用工的收入確實有困難,受編制限制,將他們轉(zhuǎn)成正式員工更是難上加難。另一方面,很多事業(yè)單位編制外用工沒有歸屬感,一旦掌握了一技之長,就會流動到更中意的單位和崗位。正是這種待遇的差異,使得事業(yè)單位編制外用工成為流動性極大的一個群體。

1.2 思想不穩(wěn)定,工作熱情低

事業(yè)單位編制外員工目的和價值取向不同,擇業(yè)動機復(fù)雜,認(rèn)為事業(yè)單位對其不夠重視,待遇和地位偏低;同時由于考核制度和聘用機制尚不夠完善,對事業(yè)單位編制外員工缺乏激勵與競爭機制,導(dǎo)致他們思想波動大,工作熱情低,普遍認(rèn)為工作是臨時的,抱著“做一天和尚撞一天鐘”的心態(tài),或者是“騎驢看唱本——走著瞧”,對工作缺乏愛崗敬業(yè)精神,對組織缺少向心力和凝聚力,對未來喪失追求和信心。

1.3 重使用,輕培養(yǎng)

由于事業(yè)單位編制外用工的流動性較大,單位在用人的策略上比較傾向于“使用”為主,對這部分人員的培訓(xùn)及繼續(xù)的力度不夠甚至沒有。一些管理人員把事業(yè)單位編制外員工更多地作為勞動力使用,從管理上給予支持、理解和關(guān)心不夠。加之事業(yè)單位編制外員工的文化程度普遍偏低,缺乏獲得培養(yǎng)和深造機會的競爭力,因此他們很難得到“充電”、“鍍金”的機會,知識老化,思想守舊,技能落后,不能與時俱進,跟不上事業(yè)發(fā)展的步伐。事業(yè)單位有時只好采用“人海戰(zhàn)術(shù)”,用“三個臭皮匠”頂替“一個諸葛亮”。其結(jié)果是用工越來越多,報酬越來越低,素質(zhì)越來越差,影響了主業(yè)的發(fā)展和壯大。

1.4 違法行政,勞動爭議激增

隨著國家改革開放的不斷深入和經(jīng)濟、社會體制的改革,勞動關(guān)系呈現(xiàn)出管理手段契約化、調(diào)整方式法制化的發(fā)展變化趨勢。受傳統(tǒng)思維方式和習(xí)慣思維的影響,許多事業(yè)單位人事工作者思想觀念沒有及時由管理向服務(wù)轉(zhuǎn)變,管理手段沒有及時由行政化向法制化轉(zhuǎn)變,導(dǎo)致事實勞動關(guān)系普遍存在、不繳納社會保險費、隨意解聘勞動者等大量違法事實發(fā)生,從而引發(fā)了一系列勞動爭議,影響了事業(yè)發(fā)展和社會穩(wěn)定。解決事業(yè)單位編制外用工管理難點的對策

2.1 謹(jǐn)慎使用勞務(wù)派遣用工方式

按照《勞動合同法》要求,勞務(wù)派遣是指勞務(wù)派遣單位與勞務(wù)使用單位簽訂派遣用工協(xié)議,根據(jù)用人單位的需要,選擇適宜的人員,并與員工根據(jù)平等自愿的原則簽訂勞動合同。這是一種新型用工方式,真正實現(xiàn)了人才的“單位所有”向“社會所有”的轉(zhuǎn)變,避免單位與勞務(wù)人員在人事及勞動關(guān)系上的糾紛。它的最大特點在于實現(xiàn)人事關(guān)系管理與人員使用分離,變單位人為社會人,即單位管用人,而一些具體的人事管理工作則由派遣機構(gòu)負(fù)責(zé)。在使用勞務(wù)派遣用工方式時,應(yīng)注意把握好兩個環(huán)節(jié):一是要選擇社會信譽好、經(jīng)濟實力強的勞務(wù)公司,有效規(guī)避發(fā)生勞動爭議時承擔(dān)的連帶賠償責(zé)任。二是要簽訂好勞務(wù)派遣協(xié)議,明確約定派遣崗位、人員數(shù)量、派遣期限、勞動報酬、、社會保險及違反協(xié)議的責(zé)任,尤其要注意監(jiān)督勞務(wù)公司與派遣用工簽訂勞動合同,繳納社會保險。

2.2 妥善使用業(yè)務(wù)外包管理模式

國家尚未對業(yè)務(wù)外包做出規(guī)定。這一管理方式普遍使用,事業(yè)單位也逐步嘗試。業(yè)務(wù)外包是指單位將一些輔助性的次要業(yè)務(wù)承包給第三方公司來經(jīng)營,以降低單位人力管理成本,實現(xiàn)效率最大化。比如高校清潔綠化工作就是采用這種用工形式。校將校園及學(xué)生宿舍、清潔、綠化任務(wù)承包給有資質(zhì)的勞務(wù)公司,由該公司負(fù)責(zé)日常的清潔、綠化工作和工人的管理,人事部門既不負(fù)責(zé)工作安排、也不負(fù)責(zé)日常管理及工資發(fā)放。使用勞務(wù)外包時應(yīng)注意人員管理與勞務(wù)派遣人員管理的區(qū)別。如果用管理勞務(wù)派遣的方式管理勞務(wù)外包人員,時間一長就容易把兩類人混為一談,當(dāng)勞務(wù)外包人員發(fā)生工傷、欠薪等勞動爭議時,就容易引發(fā)單位之間的爭議。勞務(wù)派遣適用于規(guī)章制度約束,勞務(wù)外包適用于合同管理方式。單位對勞務(wù)外包的一切約束都應(yīng)明晰在業(yè)務(wù)外包合同中。

2.3 加大員工培訓(xùn)力度

當(dāng)今社會科技進步日新月異,知識更新周期加快。這對員工的綜合素質(zhì)需求提出了更高更新的要求。客觀上就要求單位必須賦予編制外用工與編制內(nèi)人員同等的教育、培訓(xùn)的權(quán)利,必須對編制外用工的數(shù)量、素質(zhì)和專業(yè)技術(shù)水平、人員結(jié)構(gòu)等方面因素進行綜合規(guī)劃和評

價,尤其需要加強對編制外員工的職業(yè)道德、專業(yè)知識、技能水平的培訓(xùn)教育,不斷滿足員工自身職業(yè)發(fā)展的需要和事業(yè)發(fā)展的需要。

2.4 注重基層組織建設(shè)

通過基層黨、團和工會組織開展思想工作是我黨的優(yōu)良傳統(tǒng),能夠?qū)幹仆鈫T工的思想和行為起到全方位的影響和約束。事業(yè)單位應(yīng)加強對流動黨員、共青團員的管理,及時轉(zhuǎn)入編制外員工的組織關(guān)系,使其在事業(yè)單位中繼續(xù)發(fā)揮先鋒模范作用。黨委及各基層黨支部積極挖掘和培養(yǎng)優(yōu)秀編制外員工,吸收他們參加各類思想政治教育培訓(xùn),更加靠近黨團組織。吸納編制外用工加入工會組織,建立“會員之家”,通過開展豐富多彩的勞動競賽、技術(shù)發(fā)明和文體活動,使編制外員工從身心上全部融入組織,增強他們的責(zé)任感和主人翁意識。

2.5 建立考核激勵機制

借鑒事業(yè)單位職工考核制度,在編制外員工中建立健全考核獎勵機制。與編制內(nèi)職工考核同步進行,同等要求,同等比例評選優(yōu)秀員工予以表彰和獎勵。通過自我,客觀評價政治思想和職業(yè)道德表現(xiàn),業(yè)務(wù)技能、工作態(tài)度、敬業(yè)精神和遵守勞動紀(jì)律情況,完成工作的數(shù)量、質(zhì)量、效率水平,在總結(jié)成績的同時,找出存在的問題和不足,并提出今后努力方向和整改措施。通過民主評議,大家可增進了解工作的酸甜苦辣,加深同事間的相互理解,同時也讓大家看到他們?yōu)閱挝蛔龀龅呢暙I。通過反饋考核意見,肯定員工的成績、優(yōu)勢、亮點,指出存在的不足和努力方向,鼓勵員工取長補短,愛崗敬業(yè),鼓足干勁,開拓創(chuàng)新,取得更大的業(yè)績。

2.6 樹立以人為本管理理念

(1)強化歸屬感。人性化管理是人力資源管理的需要。一個組織要想持續(xù)、健康、協(xié)調(diào)的發(fā)展,就必須讓編制外員工有“家”的感覺。通過目標(biāo)分解、事業(yè)共贏、風(fēng)險同擔(dān)、利益均享,將編制內(nèi)外員工緊密的凝聚在一個事業(yè)發(fā)展愿景下風(fēng)雨同舟。

(2)合理授權(quán)。人力資源的實踐證明,任何員工都有參與管理的要求和愿望,都不想只是一個執(zhí)行者,恰當(dāng)滿足編制外員工的這種需要,既對個人進取有激勵作用,又有利于事業(yè)的長期。

(3)目標(biāo)可行。通過設(shè)置“跳一跳摘桃子”的合理目標(biāo),激發(fā)編制外員工的斗志,達(dá)到調(diào)動積極性的目的。因為目標(biāo)是奮斗方向,目標(biāo)的完成是對員工工作成果的認(rèn)可,是其成就感的體現(xiàn)。

(4)學(xué)會賞識。欣賞是一門領(lǐng)導(dǎo),當(dāng)員工彼此看到優(yōu)點時這個團隊就是優(yōu)秀的集合體。編制外員工謀求單位的承認(rèn)和同事的認(rèn)可,希望自己出色的工作被單位“大家庭”所接受。如果得不到這些,他們的士氣就會低落,工作效率就會降低,他們需要成為單位整體的一部分,從而感到自己是單位的主人而不是苦力。欣賞他們,就是承認(rèn)他們,激勵他們。因此一定要在組織中營造一種互相欣賞的氛圍,真正體現(xiàn)“以情感人、以事留人、以制勵人”的先進管理理念。

(5)適當(dāng)加薪。當(dāng)下不可回避的事實是,事業(yè)單位編制內(nèi)員工和編制外員工的薪酬差距是很大的,這種情況從根本來說是勞動力成本低廉的國情決定的。低工資并非是明智的選擇,如果一味追求低工資,必然導(dǎo)致人才外流、效率低下。因此事業(yè)單位應(yīng)合情合理的確定編制外員工的薪酬,逐步縮小與編制內(nèi)員工的差距。具體應(yīng)處理好以下幾個問題:一是不要把“最低工資標(biāo)準(zhǔn)”當(dāng)做“工資標(biāo)準(zhǔn)”,應(yīng)當(dāng)在最低工資標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上,當(dāng)?shù)厣鐣趧恿Φ钠骄?結(jié)合單位支付能力,確定基本工資,達(dá)到“待遇留人”的目的。二是建立工資晉升機制,激勵員工立足崗位建功立業(yè)。因為幾年一貫制的工資水平,只能讓人灰心喪氣,讓組織缺乏活力。三是建立年終績效獎勵制度,讓大家覺得自己有盼頭,日子有興頭,事業(yè)有奔頭,單位有靠頭。總之,提高人力成本,雖然增加了單位的負(fù)擔(dān),但也增加了單位的競爭力,低成本必然低產(chǎn)出,成本適度才是正確選擇。

2.7 構(gòu)建和諧勞動關(guān)系

做好事業(yè)單位編制外用工管理工作,必須與時俱進,依法行政,建立和諧勞動關(guān)系。重點做好下面幾項工作:

(1)全面簽訂勞動合同。

事業(yè)單位編制外員工由于不占事業(yè)編制,無法簽訂聘用合同。但是既然與事業(yè)單位建立了勞動關(guān)系,按照《勞動合同法》規(guī)定就應(yīng)該簽訂勞動合同。如一年內(nèi)不簽訂勞動合同應(yīng)支付雙倍工資,超過一年未簽訂合同就應(yīng)簽訂無固定期限合同。因此事業(yè)單位使用編制外用工應(yīng)及時簽訂勞動合同。簽訂勞動合同時應(yīng)處理好以下幾個問題:一不要簽訂非法合同。如任意約定試用期,同工不同酬,單方解除勞動合同,收繳賠償金、不支付補償金等,均屬無效合同。二不要簽訂短期合同。因為勞動合同法規(guī)定,如果連續(xù)簽訂兩次合同,勞動者如果要求簽訂無固定期限合同,用工單位就應(yīng)與勞動者簽訂無固定期合同。因此為了既要避免用工流動頻繁、用工周期過短的問題,又要規(guī)避簽訂無固定期限合同問題,應(yīng)適當(dāng)延長合同期限。三是慎用“人為間斷”合同方式。有的單位為了規(guī)避連續(xù)兩次簽訂合同風(fēng)險,在第一次合同終止時不再續(xù)簽,間隔一段時間后,再簽訂第二次合同,員工仍回原崗位從事工作。勞動合同法雖然沒有對“間斷時間”做出量化規(guī)定,但“人為間斷”畢竟有惡意中斷之嫌,如果發(fā)生勞動爭議,用工單位有可能承擔(dān)責(zé)任,因此應(yīng)當(dāng)引起注意。四是通過合同變更延長勞動合同聘期問題。如果在合同未到期之前,通過雙方協(xié)商延長合同期限還可以理解的話,那么在合同終止后再通過變更合同期限的方式延長合同期限,就屬于“弄奸取巧”行為了,搞不好就會落得“偷雞不成反蝕米”、“搬起石頭砸自己腳”的下場,這種做法更應(yīng)引以為戒。

(2)主動參加社會保險。

當(dāng)前事業(yè)單位編制外員工參加社會保險率還處于非常低的水平。究其原因有三方面:一方面用工單位怕增加用工成本,不主動給員工繳納社會保險;另一方面員工擔(dān)心自己的實際收入下降,也 不愿意繳納社會保險;第三方面由于國家在人才流動、社會保險接轉(zhuǎn)等方面的制度還不完善,直接影響了單位和個人參加社會保險的自覺性。自從勞動合同法實施以來,國家已經(jīng)三令五申的強調(diào)用工單位必須給員工繳納社會保險,并且加大了稽查的力度。近幾年來各地勞動監(jiān)察部門也普遍加大了法律法規(guī)的宣傳貫徹力度,人們的法律意識普遍增強,維權(quán)意識普遍提高。因此單位再“軟磨硬泡”的“拖一天算一天”,抱著“法不責(zé)眾”的僥幸心理,最終會因小失大,“老賬新帳一起算”。剛進入2010年,國家

新修訂的社會保險法就已頒布實行,從接轉(zhuǎn)、結(jié)算、戶口、領(lǐng)取等各方面,都為員工參加社會保險開通了“綠色通道”,因此,我們相信今后不論單位還是個人,都會提高繳納社會保險的自覺性,參保率肯定會不斷上升。在此,有個問題需要提請大家注意:筆者在實際工作中了解到,許多事業(yè)單位雖然給編制外員工繳納了社會保險,但卻采取了不正當(dāng)參保方式。有的把單位應(yīng)繳納的保險費按月發(fā)給員工,有的在工資總額中暗含保險費,有的報銷保險費,有的只參加失業(yè)險等等。這些做法嚴(yán)格講都屬于違規(guī)行為,因為參保是法定義務(wù)而不能轉(zhuǎn)嫁,當(dāng)發(fā)生糾紛時是得不到國家法律的保護的,因此奉勸大家切莫在參保上“投機鉆營”,到頭來落一個“丟了西瓜撿芝麻”“賠了夫人又折兵”的結(jié)果。

(3)建立健全規(guī)章制度。

按照傳統(tǒng)的行政管理做法,對于員工的試用、獎懲、辭退、解聘、開除等行為,都是按照單位的規(guī)章制度執(zhí)行的。勞動合同法實施后,對上述行為都做出了明確的法律限制,因此必須對單位的規(guī)章制度進行“廢改立”,廢除與國家法規(guī)相悖的規(guī)定,修改、制定與新法規(guī)配套的制度。需要提醒的是關(guān)于制定規(guī)章制度的程序一定要具有合法性。按照勞動合同法要求,涉及到有關(guān)勞動報酬、保險福利、勞動紀(jì)律、勞動安全等規(guī)章制度或重大事項時,應(yīng)當(dāng)與全體職工或職代會協(xié)商確定。規(guī)章制度實施時還要注意公示環(huán)節(jié),選擇適當(dāng)方式告知員工,讓大家普遍了解,自覺執(zhí)行。總之,編制外用工管理的大環(huán)境改變了,我們就必須盡快適應(yīng)之。我們改變不了法律,就只能改變自己,尤其是事業(yè)單位的人力資源管理一定要加緊轉(zhuǎn)型,不能只唯“行政命令”是從,應(yīng)該以勞動法規(guī)作為管理依據(jù)實施管理,將傳統(tǒng)的“人治化”轉(zhuǎn)為現(xiàn)行的“法制化”。新形勢下國家和社會都強化了用工單位的責(zé)任,對事業(yè)單位編制外用工管理提出了更新更高的要求。因此事業(yè)單位人事管理者應(yīng)加強學(xué)習(xí)和研究,自覺做到依法辦事,妥善處理勞動爭議,建立健全聘用機制、培訓(xùn)價值、考核機制、激勵機制,為事業(yè)單位的持續(xù)發(fā)展保駕護航。參考

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