第一篇：老小區(qū)物業(yè)管理的一些做法（寫寫幫推薦）

老小區(qū)物業(yè)管理的一些做法

老舊小區(qū)由于建設(shè)時間較長、前期物業(yè)不到位、市民意識差等問題，造成設(shè)施不配套、環(huán)境臟亂差、社會影響壞的情況，接管這些小區(qū)的物業(yè)管理確實(shí)存在不小的難度和風(fēng)險。近年來，我們開來物業(yè)在這方面做了一些工作，也做了一些探索和嘗試，具體做法如下：

一、堅持接管工作的合法化

我們認(rèn)為要接管一個小區(qū)、參與它的物業(yè)管理首先要合法。因此無論是政府聘請我們，還是通過招投標(biāo)進(jìn)入小區(qū)，我們都按規(guī)定履行程序，規(guī)范承接查驗(yàn)，同業(yè)主委員會簽定《物業(yè)服務(wù)合同》。原則上前期有物業(yè)的小區(qū)，我們不和前面的物業(yè)公司直接交接，有他們交給業(yè)主委員會后我們再從業(yè)委會那里接手，特殊情況，我們也是受業(yè)委會委托，代表業(yè)委會來完成交接任務(wù)，這樣接管工作有序、合法，避免了我們和前期物業(yè)服務(wù)單位在財產(chǎn)、工作上發(fā)生矛盾和糾紛。我們在承接查驗(yàn)的過程，既注重資料的查驗(yàn)，又注重設(shè)備設(shè)施的查驗(yàn)，對發(fā)現(xiàn)的問題一一記錄在案，為以后規(guī)范化管理打下堅實(shí)的基礎(chǔ)。

二、堅持服務(wù)工作的人性化

對老舊小區(qū)的物業(yè)服務(wù)，我們注重情感交流，讓業(yè)主在心靈 深處受到感染，真正完成從排斥物業(yè)到接受物業(yè)，最后到感恩物業(yè)這么一個過程。接管小區(qū)后，我們會通過發(fā)放小冊子、利用宣傳欄等手段介紹公司的基本情況和管理理念，宣傳物業(yè)管理的基本知識以及對小區(qū)管理的工作思路，讓業(yè)主在感性上有基本認(rèn)識。

工作中，我們提出了“先服務(wù)、后收費(fèi)”的全新舉措。前三個季度我們只服務(wù)，不收任何費(fèi)用，第四季度如果你認(rèn)為我們管理工作還可以你就繳費(fèi)，如果你不繳費(fèi)，請說出理由，這樣就奠定了我們的信任基礎(chǔ)，廣大業(yè)主無話可說，普遍歡迎。

針對按時繳納物業(yè)費(fèi)業(yè)主的報修要求，我們提出了第一可能時間到達(dá)現(xiàn)場進(jìn)行服務(wù)的理念，而且對一些燈泡、自來水接頭等小件不收任何費(fèi)用。冬季過后，一般老小區(qū)太陽能會大面積爆壞，物業(yè)公司人手不夠，需請外工幫助維修，費(fèi)用由我們承擔(dān)，不收業(yè)主一分錢。對樓道燈等隨報隨修，二十四小時服務(wù)。

注重細(xì)節(jié)服務(wù)也是我們的一大特色。夏季來臨，我們會定制一批遮陽簾發(fā)放租車位的業(yè)主，解決他們中午汽車暴曬后，車內(nèi)溫度高的問題。端午節(jié)到了，我們會每家每戶送點(diǎn)艾草。每當(dāng)臺風(fēng)、暴雨等惡劣天氣前，我們都會給每個業(yè)主以溫馨提示。

通過一系列人性化的服務(wù)，加深了與業(yè)主的感情溝通，物業(yè)公司將極大地贏得業(yè)主的信任和支持。

三、堅持管理工作的規(guī)范化

首先規(guī)范我們的工作行為。我們制定了一系列的物業(yè)工作行 為規(guī)范，要求保安要充分展示精神風(fēng)貌，堅持早晚立崗、立隊交接班、夜間巡邏有記錄。我們在每個樓道都統(tǒng)一制作懸掛了小區(qū) 的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、樓道打掃時間、報修電話、公司的投訴電話。我們堅持地面及臟及掃，堅決杜絕小廣告牛皮鮮，我們規(guī)定業(yè)主投訴必須有交待，其終極權(quán)為公司總經(jīng)理，這在揚(yáng)州市絕無僅有。同時，對業(yè)主的報修做到件件有落實(shí)、事事有登記、戶戶有回訪。

其次規(guī)范我們的管理行為。針對老小區(qū)臟亂差的一些特出問題，比如綠地種菜、樓道雜物等，我們會適時拿出整治方案，和業(yè)委會溝通后，先進(jìn)行廣泛的宣傳，對整治內(nèi)容做到家喻戶曉。然后突出重點(diǎn)、以點(diǎn)帶面，進(jìn)行強(qiáng)勢推進(jìn)，絕不因?yàn)閭€別業(yè)主的阻撓反對，妨礙我們整治的實(shí)施。通過實(shí)踐證明，只要你做的事是為業(yè)主作想的，整個程序是規(guī)范的，最后絕大多數(shù)業(yè)主一定會支持你，就是原來反對的業(yè)主，過后也會理解你。對老小區(qū)消防、監(jiān)控等公共設(shè)施、和樓頂、道路等公共部位損壞嚴(yán)重的問題，公司能力所能及的的自己弄，大的按程序積極申報維修基金，切實(shí)解決小區(qū)安全隱患和業(yè)主的實(shí)際問題。我們十分注重痕跡管理，強(qiáng)化檔案建設(shè)，力求每件管理工作都留有痕跡，小區(qū)的基本檔案和管理檔案都整理有序，這樣在某種程度上規(guī)避了物業(yè)公司的管理風(fēng)險。

通過幾年的摸索努力、摸爬滾打，我們管理的老舊小區(qū)基本上走上了良性發(fā)展的軌道，小區(qū)的物業(yè)費(fèi)收繳率不低于一些新商業(yè)小區(qū)，業(yè)主的滿意率都在98%以上。

第二篇：小區(qū)物業(yè)管理

。

一、物業(yè)管理企業(yè)

1、本辦法中的物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主、使用人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對物業(yè)的房屋建筑及其配套設(shè)施、設(shè)備、綠化、衛(wèi)生、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)，修繕和整治，并向業(yè)主和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。

2、從事物業(yè)管理的企業(yè)應(yīng)具有獨(dú)立的法人資格，從業(yè)人員應(yīng)取得職業(yè)資格證書。

3、物業(yè)管理企業(yè)接受委托應(yīng)與業(yè)主、使用人簽訂物業(yè)服務(wù)合同，其內(nèi)容應(yīng)包括服務(wù)范圍、管理標(biāo)準(zhǔn)、權(quán)限、期限、費(fèi)用收支監(jiān)督檢查和違約責(zé)任等，并報送區(qū)物業(yè)主管部門備案。

4、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)設(shè)立固定的服務(wù)場所，專線電話，專職工作人員24小時值班，確保及時為業(yè)主服務(wù)。

5、物業(yè)企業(yè)應(yīng)按等級收費(fèi)，并由物價部門統(tǒng)一定價，設(shè)“公示板”公開收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，便于業(yè)主和使用人監(jiān)督。

6、日常維護(hù)與緊急事件處理。（1）物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)對房屋主體，水電設(shè)施，排水設(shè)施，消防設(shè)備共用部位和供用設(shè)備進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)和維修，確保設(shè)備運(yùn)行正常，居住安全。（2）對上水管線發(fā)生跑漏、下水管線發(fā)生堵、冒等突發(fā)事件及時處理，確保業(yè)主和使用人財產(chǎn)不受損失。

（3）對二次供水水箱，應(yīng)一個季度或在重大節(jié)日前徹底清洗一次，日常派專人看管，確保水質(zhì)安全使用。

7、小區(qū)綠化。小區(qū)綠化要與周圍建筑風(fēng)格渾然一體，既要注意根據(jù)不同的功效進(jìn)行適宜的綠化和小品布置，重點(diǎn)美化部分應(yīng)放在小區(qū)出入口等引人注目的地方。物業(yè)管理企業(yè)要采取多種形式，向廣大業(yè)主或使用人特別是兒童進(jìn)行宣傳教育，使人人都來關(guān)心愛護(hù)綠化，并制定相應(yīng)的綠化管理規(guī)定。

8、小區(qū)衛(wèi)生管理。清潔衛(wèi)生的工作應(yīng)做到“五定”即定人，定時間、定地點(diǎn)、定任務(wù)、定標(biāo)準(zhǔn)。每天清掃一遍，全日保潔，質(zhì)量應(yīng)達(dá)到“六不”、“六凈”。既：不見積水、不見積土、不見雜物，不漏收堆、不亂倒垃圾和不見人畜糞便。路面凈、路沿凈、人行道凈、雨水口凈、樹坑墻根凈、果皮箱凈。

9、小區(qū)治安。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)與當(dāng)?shù)毓膊块T建立良好的工作關(guān)系，接受指導(dǎo)，爭取配合，做好小區(qū)治安管理工作。

10、小區(qū)消防、消防管理在物業(yè)管理中占有頭等重要的地位。要加大宣傳力度，增強(qiáng)消防意識，警鐘長鳴，常抓不懈，因此消防工作應(yīng)提高到管理的重要日程。

11、車輛管理。小區(qū)內(nèi)的機(jī)動車，摩托車，自行車應(yīng)在指定位置。

補(bǔ)充：

物業(yè)管理的水平與小區(qū)居民的生活息息相關(guān),小區(qū)居民都希望有一個好的物業(yè)管理機(jī)構(gòu),但是,總是事與愿違.物業(yè)管理工作不遂人意,也不能去怪物業(yè)管理工作人員,他們的工作也很辛苦.主要是有的居民小區(qū)缺少物業(yè)管理的“把關(guān)人”,以致缺少小區(qū)民主管理的“實(shí)施人”,各方面的工作缺少監(jiān)督,也就缺少規(guī)范,顯得亂哄哄了.我們必須重視以下幾個問題:

一,選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會:由小區(qū)居民中挑選作風(fēng)正派,肯為大家工作,責(zé)任性強(qiáng)的居民代表,經(jīng)過民主選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會.業(yè)主委員會代表所有的業(yè)主,對物業(yè)管理工作進(jìn)行監(jiān)督,維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益.業(yè)主委員會成員一定要在業(yè)主中有威信,辦事不徇私情.選舉一定要符合選舉辦法.決不能隨隨便便地一投票就算數(shù).業(yè)主委員會產(chǎn)生以后,要樹立它的威信.雖然它是民間產(chǎn)生的機(jī)構(gòu),由于它和居民的生活關(guān)系密切,必須對它給予充分的重視.沒有業(yè)主委員會,就談不上如何加強(qiáng)物業(yè)管理工作.二,小區(qū)內(nèi)的車輛停放工作要充分聽取業(yè)委會和居民群眾的意見:小區(qū)內(nèi)的車輛停放問題常常成為居民之間糾紛的來源,有的物業(yè)干部也覺得十分棘手,糾紛兩邊,難免要得罪一邊.有了業(yè)主委員會這個問題就比較容易辦.如一個居民小區(qū)停有幾輛大型貨運(yùn)汽車和大巴士,這些車輛由于車況較差,啟動時噪音很響,影響居民的休息和睡眠.居民把意見反映給業(yè)主委員會,要求禁止大型車輛停入小區(qū).在業(yè)主委員會和大型車駕駛員溝通的時候,他們表示很難接受,通過

業(yè)主委員會的反復(fù)做工作,并為他們落實(shí)了停車地點(diǎn),終于實(shí)現(xiàn)了大型車不再進(jìn)小區(qū).又有一次,部分駕駛員要求減少綠地,增加停車位,業(yè)主委員會就把這個建議交全體居民討論投票.結(jié)果大多數(shù)居民不同意減少綠地,增加停車位的建議.從而把這個建議否決了,確保了大多數(shù)業(yè)主的權(quán)益.業(yè)主委員會就是這樣一個小區(qū)里的當(dāng)家人.關(guān)系到居民們生活的大事,都要經(jīng)過他們?nèi)プ?去落實(shí).有了業(yè)主委員會,小區(qū)的管理工作順暢多了.三,小區(qū)的資金使用監(jiān)督工作:業(yè)主委員會代表業(yè)主監(jiān)督物業(yè)管理的

第三篇：加強(qiáng)小區(qū)物業(yè)管理（模版）

加強(qiáng)小區(qū)物業(yè)管理·促進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)

物業(yè)管理與老百姓的生活息息相關(guān)，近年來，隨著城市建設(shè)的快速推進(jìn)，居民對加強(qiáng)小區(qū)物業(yè)管理的要求越來越迫切。我社區(qū)虹橋一、二村自去年經(jīng)老小區(qū)改造后引進(jìn)物業(yè)進(jìn)駐小區(qū)管理已一年時間了，針對一年來物業(yè)管理情存在的一些問題進(jìn)行了調(diào)查與思考，現(xiàn)將調(diào)查情況分述如下： 一、一年來物業(yè)管理取得的成效

1、物業(yè)管理觀念日益得到重視。由于物業(yè)管理聯(lián)系著千家萬戶，與居民群眾的日常生活息息相關(guān)，已成為政府、社會、居民關(guān)注的熱點(diǎn)。隨著我市人民生活水平的不斷提高，人們對生活質(zhì)量的要求也會不斷提高。所以，居民、社會、及政府對住宅小區(qū)的管理要求也隨之提高。現(xiàn)在是否有一家擁有品質(zhì)高、服務(wù)好、信譽(yù)佳的物業(yè)管理企業(yè)來為住宅小區(qū)服務(wù)已普遍成為居民百姓購房時重點(diǎn)考慮的內(nèi)容了，開發(fā)建設(shè)單位同樣也經(jīng)常把小區(qū)今后擁有優(yōu)良的物管企業(yè)服務(wù)作為其售房時的一個重要賣點(diǎn)。在小區(qū)交付入住后，廣大居民百姓也非常關(guān)心其居住小區(qū)的物業(yè)管理狀況，開始積極參與到小區(qū)內(nèi)的各項(xiàng)物業(yè)活動中來。同時，政府也不斷加大力度，進(jìn)一步引導(dǎo)和規(guī)范物業(yè)管理市場，并積極籌措資金改善老小區(qū)環(huán)境，將其納入物業(yè)管理范疇。整個社會對物業(yè)管理的意識和觀念相對前幾年來說有了很大的改進(jìn)，物業(yè)管理日益得到大家的關(guān)注和重視。

2、老小區(qū)物業(yè)管理有了改善。為改善舊住宅小區(qū)的居住環(huán)境，實(shí)現(xiàn)舊住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施和環(huán)境改造的目標(biāo)，我市近幾年投入大量的資金，加大了

服務(wù)水平。

3、業(yè)主委員會過分強(qiáng)調(diào)維權(quán)，忽視對業(yè)主責(zé)任與義務(wù)的教育。業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，是全體業(yè)主的“代言人”。目前，一些小區(qū)的業(yè)主委員會在維權(quán)中卻采取了不正當(dāng)?shù)男问剑鲆暳朔煞ㄒ?guī)允許的維權(quán)范圍和形式。業(yè)主委員會也忽略了自身對業(yè)主的教育和引導(dǎo)責(zé)任。

4、物業(yè)管理收費(fèi)較難。一是對服務(wù)不滿抵制交費(fèi)。業(yè)主對服務(wù)的不滿，常常以不交物業(yè)費(fèi)的方式表達(dá)。如虹橋一村二村物業(yè)費(fèi)收取率為78％。二是低收入群體經(jīng)濟(jì)承受能力有限，不愿交費(fèi)。三是老小改造遺留問題影響交費(fèi)。業(yè)主對房屋質(zhì)量缺陷等開發(fā)遺留問題不能得到及時解決不滿，直接影響著物業(yè)費(fèi)的收取，有些居民因?qū)Ω脑熨|(zhì)量不滿、沒有停車位等遺留問題得不到解決而拒交物業(yè)費(fèi)。

三、對策措施和建議

1、加快物業(yè)管理法制建設(shè)，完善物業(yè)管理政策。

同時，根據(jù)我市的實(shí)際情況盡快制訂一些符合老小區(qū)的規(guī)章制度，建立完善的物業(yè)管理政策制度體系。使物業(yè)管理盡可能地有法可依，做到依法管理、依法行政走上良性循環(huán)的道路。

2、大力搞好物業(yè)管理宣傳，優(yōu)化物業(yè)管理環(huán)境。隨著我市人民生活水平的不斷提高，人們對生活質(zhì)量的要求也會不斷提高，城市的品位和城市的檔次也在提升，所以，居民、社會、及政府對住宅小區(qū)的管理要求也隨之提高。因此，我們社區(qū)要從管理的角度來講必須對物業(yè)管理有一個更高的標(biāo)準(zhǔn)，將物業(yè)管理的各項(xiàng)要求、有關(guān)法規(guī)政策，通過各種宣傳途徑向居民、社會、政府解釋、公布。讓廣大群眾了解什么是物業(yè)管理，它的要求是什

第四篇：關(guān)于老小區(qū)實(shí)行準(zhǔn)物業(yè)管理試點(diǎn)的建議

關(guān)于老小區(qū)實(shí)行社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理試點(diǎn)的建議

老小區(qū)物業(yè)管理關(guān)系民生問題，關(guān)系到百姓的安居樂業(yè)，關(guān)系到社會穩(wěn)定。但由于歷史原因和社會發(fā)展客觀條件的限制，使得老小區(qū)物業(yè)管理特別復(fù)雜困難。為了摸索出一套適合我市老住宅小區(qū)自身特點(diǎn)的有效管理模式，解決老小區(qū)收費(fèi)難、管理差等問題，根據(jù)市領(lǐng)導(dǎo)意見我們在*********進(jìn)行了社區(qū)負(fù)責(zé)的準(zhǔn)物業(yè)管理的工作試點(diǎn)。試點(diǎn)工作在統(tǒng)一街道、社區(qū)的思想后，明確了試點(diǎn)方案，試點(diǎn)內(nèi)容主要包括：建立社區(qū)負(fù)責(zé)的組織保障體系、明確準(zhǔn)物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)、明確工作職責(zé)落實(shí)管理服務(wù)人員、加強(qiáng)從業(yè)人員培訓(xùn)教育監(jiān)督考核、落實(shí)準(zhǔn)物業(yè)管理工作的經(jīng)費(fèi)來源和實(shí)施停車收費(fèi)管理試點(diǎn)等。通過一階段的工作使社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理工作得到了總結(jié)、完善和提高。

一、小區(qū)基本情況

*********地處東旱門路以東，******以南，*****以西，花園中路以北，小區(qū)內(nèi)有樓群102幢，共有住戶2178戶，建筑面積15.5萬平方米左右。現(xiàn)小區(qū)成立了以社區(qū)主任為組長，社區(qū)各成員為組員的準(zhǔn)物業(yè)工作小組。通過建立網(wǎng)格化管理模式，規(guī)范了老小區(qū)管理的運(yùn)作機(jī)制，形成一體化的管理和服務(wù)關(guān)系，使社區(qū)的準(zhǔn)物業(yè)工作穩(wěn)步有序扎實(shí)地開展。

二、基本做法

住宅小區(qū)實(shí)行網(wǎng)格化管理模式。一是小區(qū)的物業(yè)管理由社區(qū)主任負(fù)總責(zé)，在社區(qū)的統(tǒng)一組織下，把小區(qū)按區(qū)域劃分成若干塊，由每個社區(qū)工作人員落實(shí)其中的一塊區(qū)域，分別對管理小區(qū)物業(yè)管理中居民投訴、鄰里糾紛、物業(yè)費(fèi)收繳等事務(wù)實(shí)行包干負(fù)責(zé)制。二是物業(yè)管理中的基本服務(wù)內(nèi)容即保安、保潔、綠化和維修等“四線”采用分線負(fù)責(zé)，統(tǒng)一指揮的管理體制。其中保安設(shè)專職保安隊伍管理，實(shí)現(xiàn)門崗24小時值班和小區(qū)內(nèi)16小時巡邏管理。保潔實(shí)行包干制負(fù)責(zé)實(shí)行8小時保潔（經(jīng)費(fèi)由街道支付）。綠化、維修由街道負(fù)責(zé)實(shí)行外包服務(wù)。社區(qū)明確一位領(lǐng)導(dǎo)統(tǒng)一指揮協(xié)調(diào)。

三、取得的效果

一是解決了管理上“兩張皮”的問題。把物業(yè)管理融入到社區(qū)管理之中，使社區(qū)的物業(yè)管理作為社區(qū)工作的重要組成部分，一并商量一并部署，有效地避免了社區(qū)與物業(yè)公司在管理上存在“二張皮”的情況，解決了大多數(shù)小區(qū)管理中存在的相互推脫，相互扯皮的現(xiàn)象，建立了統(tǒng)一管理、統(tǒng)一協(xié)調(diào)、工作負(fù)責(zé)的管理模式。

二是提高了服務(wù)質(zhì)量和效率。社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理實(shí)行的是網(wǎng)格化管理模式，每個社區(qū)工作人員都要對其負(fù)責(zé)區(qū)域中的物業(yè)管理相關(guān)事項(xiàng)實(shí)行包干負(fù)責(zé)制，有利提高管理人員的責(zé)任心和服務(wù)質(zhì)量。保安、保潔、綠化和維修等“四線”實(shí)行社區(qū)或街道統(tǒng)籌協(xié)調(diào)和指揮，有利于高服務(wù)效率和質(zhì)量。

三是提高了業(yè)主的滿意度和繳費(fèi)率。由于實(shí)行網(wǎng)格化管理模式，社區(qū)具體對物業(yè)從業(yè)人員和管理人員進(jìn)行責(zé)任落實(shí)工作踏實(shí)，并能及時了解業(yè)主民意和解決業(yè)主要求。同時實(shí)

施社區(qū)化物業(yè)管理能充分發(fā)揮和利用小區(qū)業(yè)主和社區(qū)相互溝通的橋梁作用，密切了業(yè)主之間的關(guān)系，使群眾對新型物管的滿意度不斷提高。另外社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理因?yàn)橛薪值馈⑸鐓^(qū)的背景，不是以贏利為目的的為此居民的認(rèn)可程度相對較高，有利提高物業(yè)費(fèi)的繳費(fèi)率。根據(jù)考核測評去年花園小區(qū)滿意率和繳費(fèi)分別達(dá) 98.8%和95%，為全市考核前列。在全市文明城市創(chuàng)建中，花園小區(qū)得到文明辦的表揚(yáng)。

四、取得的經(jīng)驗(yàn)

一是老小區(qū)物業(yè)管理實(shí)行社區(qū)負(fù)責(zé)的體制要符合老小區(qū)現(xiàn)狀和實(shí)際情況。老小區(qū)硬件環(huán)境差，社會弱勢群體相對集中,“四多一低”現(xiàn)象突出: 老人多、低保戶多、下崗失業(yè)者多、流動人口多，經(jīng)濟(jì)收入低。而社區(qū)是介于政府與民眾之間的群眾自治性組織，是政府與民眾之間的橋梁與紐帶。這為社區(qū)領(lǐng)導(dǎo)和管理小區(qū)物業(yè)管理帶來便利，這是組織相對松散的業(yè)主委員會和以盈利為目標(biāo)的物業(yè)公司所無法比擬的。而且社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)還存在著收費(fèi)相對較低的優(yōu)勢，群眾認(rèn)可度高，為此是老住宅小區(qū)管理的一種有效模式。

二是老小區(qū)推行準(zhǔn)物業(yè)管理要被業(yè)主所接受和認(rèn)可。老小區(qū)推行的準(zhǔn)物業(yè)管理基本服務(wù)內(nèi)容主要包括：門崗保安、停車秩序等公共區(qū)域秩序管理；清掃保潔、除四害等環(huán)境衛(wèi)生管理；除蟲、施肥等綠化養(yǎng)護(hù)管理；配合做好小區(qū)共有設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)和房屋裝修裝飾安全管理；開展房屋共有部位小修養(yǎng)護(hù)等，這些基本服務(wù)項(xiàng)目的落實(shí)能基本滿足住戶需求也與老小區(qū)總體水平檔次相適應(yīng)，并切實(shí)改善老小區(qū)

居住環(huán)境能被業(yè)主所認(rèn)可。同時準(zhǔn)物業(yè)管理所包含基本物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，其服務(wù)管理成本相對較低，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)能與大多數(shù)業(yè)主的經(jīng)濟(jì)狀況相適用，能相對容易的被業(yè)主所接受。

五、建議意見

一是在老小區(qū)推行社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理要作為街道、社區(qū)的一項(xiàng)職責(zé)工作來抓。市政府要明確要求在各街道的老小區(qū)全面推行社區(qū)負(fù)責(zé)的準(zhǔn)物業(yè)管理，并作為街道、社區(qū)的一項(xiàng)職責(zé)工作來抓。各街道、社區(qū)要從建設(shè)富裕和諧新余姚的思想高度，充分認(rèn)識老小區(qū)推行社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理的重要性、必要性和緊迫性。要把老小區(qū)推行社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理工作作為推進(jìn)我市和諧宜居城市建設(shè)的重要抓手，改善老小區(qū)居住環(huán)境的具體舉措，優(yōu)化社區(qū)公共服務(wù)的有益探索，切實(shí)加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。同時要幫助解決社區(qū)物業(yè)管理的實(shí)際問題，各社區(qū)要建立物業(yè)辦，配備1-2名專項(xiàng)工作人員并落實(shí)經(jīng)費(fèi)。

二是各級政府要加大對社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理資金扶持力度。為扶持準(zhǔn)物業(yè)管理，減輕社區(qū)和老小區(qū)業(yè)主負(fù)擔(dān)，市、街道兩級財政要繼續(xù)加大對老小區(qū)準(zhǔn)物業(yè)管理給予補(bǔ)貼資金。由于老小區(qū)沒有物業(yè)用房，未實(shí)行保修金、維修基金制度，老小區(qū)推行社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理既為政府分擔(dān)了管理責(zé)任，也為改善居住環(huán)境提供了保障，政府應(yīng)給予政策扶持。根據(jù)花園社區(qū)準(zhǔn)物業(yè)管理的實(shí)際運(yùn)行情況的測算：目前小區(qū)運(yùn)行經(jīng)費(fèi)比較困難，該小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)的收入包括：收繳的物業(yè)費(fèi)萬元（元/戶〃年）、市級財政下?lián)苋f元和街道財政下?lián)苋f元補(bǔ)貼資金，共計萬元；小區(qū)運(yùn)作費(fèi)用支出

需：人員工資獎金（保險）、物業(yè)設(shè)施費(fèi)用費(fèi)和物業(yè)專項(xiàng)費(fèi)用等費(fèi)用，共計為萬；為此還存在萬元的缺口。如果實(shí)行車輛管理收支相抵后仍有一定的資金缺口（實(shí)行停車秩序管理則還需增加人員經(jīng)費(fèi)萬元，收取的停車費(fèi)按元/輛〃年和輛車計算，收費(fèi)約萬元），因此仍需增加市、街道二級財政投入。

三是要完善準(zhǔn)物業(yè)管理模式。我市實(shí)行的準(zhǔn)物業(yè)管理模式為以下兩種：一是街道社區(qū)選聘式準(zhǔn)物業(yè)管理。按照既定的服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)水平和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由街道社區(qū)選聘物業(yè)公司對老小區(qū)實(shí)施管理。二是街道社區(qū)自營式準(zhǔn)物業(yè)管理（即社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理）。由社區(qū)直接招聘物業(yè)管理人員對老小區(qū)實(shí)施管理。目前我市花園社區(qū)試點(diǎn)實(shí)行的是一個社區(qū)管一小區(qū)的模式，但對管理多個小區(qū)還待進(jìn)一步完善。另外在社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理中社區(qū)干部的工作量大大增加，但報酬與工作量未實(shí)現(xiàn)正比，也需要進(jìn)一步理順。

第五篇：關(guān)于老小區(qū)實(shí)行準(zhǔn)物業(yè)管理試點(diǎn)的建議

關(guān)于老小區(qū)實(shí)行社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理試點(diǎn)的建議

老小區(qū)物業(yè)管理關(guān)系民生問題，關(guān)系到百姓的安居樂業(yè)，關(guān)系到社會穩(wěn)定。但由于歷史原因和社會發(fā)展客觀條件的限制，使得老小區(qū)物業(yè)管理特別復(fù)雜困難。為了摸索出一套適合我市老住宅小區(qū)自身特點(diǎn)的有效管理模式，解決老小區(qū)收費(fèi)難、管理差等問題，根據(jù)市領(lǐng)導(dǎo)意見我們在*********進(jìn)行了社區(qū)負(fù)責(zé)的準(zhǔn)物業(yè)管理的工作試點(diǎn)。試點(diǎn)工作在統(tǒng)一街道、社區(qū)的思想后，明確了試點(diǎn)方案，試點(diǎn)內(nèi)容主要包括：建立社區(qū)負(fù)責(zé)的組織保障體系、明確準(zhǔn)物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)、明確工作職責(zé)落實(shí)管理服務(wù)人員、加強(qiáng)從業(yè)人員培訓(xùn)教育監(jiān)督考核、落實(shí)準(zhǔn)物業(yè)管理工作的經(jīng)費(fèi)來源和實(shí)施停車收費(fèi)管理試點(diǎn)等。通過一階段的工作使社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理工作得到了總結(jié)、完善和提高。

一、小區(qū)基本情況

*********地處東旱門路以東，******以南，*****以西，花園中路以北，小區(qū)內(nèi)有樓群102幢，共有住戶2178戶，建筑面積15.5萬平方米左右。現(xiàn)小區(qū)成立了以社區(qū)主任為組長，社區(qū)各成員為組員的準(zhǔn)物業(yè)工作小組。通過建立網(wǎng)格化管理模式，規(guī)范了老小區(qū)管理的運(yùn)作機(jī)制，形成一體化的管理和服務(wù)關(guān)系，使社區(qū)的準(zhǔn)物業(yè)工作穩(wěn)步有序扎實(shí)地開展。

二、基本做法 住宅小區(qū)實(shí)行網(wǎng)格化管理模式。一是小區(qū)的物業(yè)管理由社區(qū)主任負(fù)總責(zé)，在社區(qū)的統(tǒng)一組織下，把小區(qū)按區(qū)域劃分成若干塊，由每個社區(qū)工作人員落實(shí)其中的一塊區(qū)域，分別對管理小區(qū)物業(yè)管理中居民投訴、鄰里糾紛、物業(yè)費(fèi)收繳等事務(wù)實(shí)行包干負(fù)責(zé)制。二是物業(yè)管理中的基本服務(wù)內(nèi)容即保安、保潔、綠化和維修等“四線”采用分線負(fù)責(zé)，統(tǒng)一指揮的管理體制。其中保安設(shè)專職保安隊伍管理，實(shí)現(xiàn)門崗24小時值班和小區(qū)內(nèi)16小時巡邏管理。保潔實(shí)行包干制負(fù)責(zé)實(shí)行8小時保潔（經(jīng)費(fèi)由街道支付）。綠化、維修由街道負(fù)責(zé)實(shí)行外包服務(wù)。社區(qū)明確一位領(lǐng)導(dǎo)統(tǒng)一指揮協(xié)調(diào)。

三、取得的效果

一是解決了管理上“兩張皮”的問題。把物業(yè)管理融入到社區(qū)管理之中，使社區(qū)的物業(yè)管理作為社區(qū)工作的重要組成部分，一并商量一并部署，有效地避免了社區(qū)與物業(yè)公司在管理上存在“二張皮”的情況，解決了大多數(shù)小區(qū)管理中存在的相互推脫，相互扯皮的現(xiàn)象，建立了統(tǒng)一管理、統(tǒng)一協(xié)調(diào)、工作負(fù)責(zé)的管理模式。

二是提高了服務(wù)質(zhì)量和效率。社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理實(shí)行的是網(wǎng)格化管理模式，每個社區(qū)工作人員都要對其負(fù)責(zé)區(qū)域中的物業(yè)管理相關(guān)事項(xiàng)實(shí)行包干負(fù)責(zé)制，有利提高管理人員的責(zé)任心和服務(wù)質(zhì)量。保安、保潔、綠化和維修等“四線”實(shí)行社區(qū)或街道統(tǒng)籌協(xié)調(diào)和指揮，有利于高服務(wù)效率和質(zhì)量。

三是提高了業(yè)主的滿意度和繳費(fèi)率。由于實(shí)行網(wǎng)格化管理模式，社區(qū)具體對物業(yè)從業(yè)人員和管理人員進(jìn)行責(zé)任落實(shí)工作踏實(shí)，并能及時了解業(yè)主民意和解決業(yè)主要求。同時實(shí) 施社區(qū)化物業(yè)管理能充分發(fā)揮和利用小區(qū)業(yè)主和社區(qū)相互溝通的橋梁作用，密切了業(yè)主之間的關(guān)系，使群眾對新型物管的滿意度不斷提高。另外社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理因?yàn)橛薪值馈⑸鐓^(qū)的背景，不是以贏利為目的的為此居民的認(rèn)可程度相對較高，有利提高物業(yè)費(fèi)的繳費(fèi)率。根據(jù)考核測評去年花園小區(qū)滿意率和繳費(fèi)分別達(dá) 98.8%和95%，為全市考核前列。在全市文明城市創(chuàng)建中，花園小區(qū)得到文明辦的表揚(yáng)。

四、取得的經(jīng)驗(yàn)

一是老小區(qū)物業(yè)管理實(shí)行社區(qū)負(fù)責(zé)的體制要符合老小區(qū)現(xiàn)狀和實(shí)際情況。老小區(qū)硬件環(huán)境差，社會弱勢群體相對集中,“四多一低”現(xiàn)象突出: 老人多、低保戶多、下崗失業(yè)者多、流動人口多，經(jīng)濟(jì)收入低。而社區(qū)是介于政府與民眾之間的群眾自治性組織，是政府與民眾之間的橋梁與紐帶。這為社區(qū)領(lǐng)導(dǎo)和管理小區(qū)物業(yè)管理帶來便利，這是組織相對松散的業(yè)主委員會和以盈利為目標(biāo)的物業(yè)公司所無法比擬的。而且社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)還存在著收費(fèi)相對較低的優(yōu)勢，群眾認(rèn)可度高，為此是老住宅小區(qū)管理的一種有效模式。

二是老小區(qū)推行準(zhǔn)物業(yè)管理要被業(yè)主所接受和認(rèn)可。老小區(qū)推行的準(zhǔn)物業(yè)管理基本服務(wù)內(nèi)容主要包括：門崗保安、停車秩序等公共區(qū)域秩序管理；清掃保潔、除四害等環(huán)境衛(wèi)生管理；除蟲、施肥等綠化養(yǎng)護(hù)管理；配合做好小區(qū)共有設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)和房屋裝修裝飾安全管理；開展房屋共有部位小修養(yǎng)護(hù)等，這些基本服務(wù)項(xiàng)目的落實(shí)能基本滿足住戶需求也與老小區(qū)總體水平檔次相適應(yīng)，并切實(shí)改善老小區(qū) 居住環(huán)境能被業(yè)主所認(rèn)可。同時準(zhǔn)物業(yè)管理所包含基本物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，其服務(wù)管理成本相對較低，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)能與大多數(shù)業(yè)主的經(jīng)濟(jì)狀況相適用，能相對容易的被業(yè)主所接受。

五、建議意見

一是在老小區(qū)推行社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理要作為街道、社區(qū)的一項(xiàng)職責(zé)工作來抓。市政府要明確要求在各街道的老小區(qū)全面推行社區(qū)負(fù)責(zé)的準(zhǔn)物業(yè)管理，并作為街道、社區(qū)的一項(xiàng)職責(zé)工作來抓。各街道、社區(qū)要從建設(shè)富裕和諧新余姚的思想高度，充分認(rèn)識老小區(qū)推行社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理的重要性、必要性和緊迫性。要把老小區(qū)推行社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理工作作為推進(jìn)我市和諧宜居城市建設(shè)的重要抓手，改善老小區(qū)居住環(huán)境的具體舉措，優(yōu)化社區(qū)公共服務(wù)的有益探索，切實(shí)加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。同時要幫助解決社區(qū)物業(yè)管理的實(shí)際問題，各社區(qū)要建立物業(yè)辦，配備1-2名專項(xiàng)工作人員并落實(shí)經(jīng)費(fèi)。

二是各級政府要加大對社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理資金扶持力度。為扶持準(zhǔn)物業(yè)管理，減輕社區(qū)和老小區(qū)業(yè)主負(fù)擔(dān)，市、街道兩級財政要繼續(xù)加大對老小區(qū)準(zhǔn)物業(yè)管理給予補(bǔ)貼資金。由于老小區(qū)沒有物業(yè)用房，未實(shí)行保修金、維修基金制度，老小區(qū)推行社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理既為政府分擔(dān)了管理責(zé)任，也為改善居住環(huán)境提供了保障，政府應(yīng)給予政策扶持。根據(jù)花園社區(qū)準(zhǔn)物業(yè)管理的實(shí)際運(yùn)行情況的測算：目前小區(qū)運(yùn)行經(jīng)費(fèi)比較困難，該小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)的收入包括：收繳的物業(yè)費(fèi) 萬元（元/戶〃年）、市級財政下?lián)?萬元和街道財政下?lián)?萬元補(bǔ)貼資金，共計 萬元；小區(qū)運(yùn)作費(fèi)用支出 需：人員工資獎金（保險）、物業(yè)設(shè)施費(fèi)用費(fèi)和物業(yè)專項(xiàng)費(fèi)用等費(fèi)用，共計為 萬；為此還存在 萬元的缺口。如果實(shí)行車輛管理收支相抵后仍有一定的資金缺口（實(shí)行停車秩序管理則還需增加人員經(jīng)費(fèi) 萬元，收取的停車費(fèi)按 元/輛〃年和 輛車計算，收費(fèi)約 萬元），因此仍需增加市、街道二級財政投入。

三是要完善準(zhǔn)物業(yè)管理模式。我市實(shí)行的準(zhǔn)物業(yè)管理模式為以下兩種：一是街道社區(qū)選聘式準(zhǔn)物業(yè)管理。按照既定的服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)水平和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由街道社區(qū)選聘物業(yè)公司對老小區(qū)實(shí)施管理。二是街道社區(qū)自營式準(zhǔn)物業(yè)管理（即社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理）。由社區(qū)直接招聘物業(yè)管理人員對老小區(qū)實(shí)施管理。目前我市花園社區(qū)試點(diǎn)實(shí)行的是一個社區(qū)管一小區(qū)的模式，但對管理多個小區(qū)還待進(jìn)一步完善。另外在社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理中社區(qū)干部的工作量大大增加，但報酬與工作量未實(shí)現(xiàn)正比，也需要進(jìn)一步理順。