第一篇：不良貸款控制策略

淺談不良貸款控制策略

當(dāng)前，面臨著農(nóng)村經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和國(guó)家經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展的新常態(tài)和新形勢(shì)，加快化解不良貸款、切實(shí)提高信貸管理水平、努力加強(qiáng)信貸資金運(yùn)用率、不斷提升經(jīng)營(yíng)效益，是我行乃至整個(gè)農(nóng)信系統(tǒng)的首要任務(wù)，防控信貸風(fēng)險(xiǎn)是農(nóng)信系統(tǒng)持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展的根本保證。

截至2014年末，長(zhǎng)寧竹海農(nóng)村商業(yè)銀行（以下簡(jiǎn)稱“我行”）賬面不良貸款余額6039萬(wàn)，占比2.45%；本息逾期90天以上隱形不良貸款余額7969萬(wàn)元，占比3.24%。盡管我行的不良貸款余額和占比在全省農(nóng)信系統(tǒng)中處于中等水平、也符合相關(guān)監(jiān)管部門的不良貸款監(jiān)管指標(biāo)。然而，就在短短的1個(gè)月以來(lái)，我行的不良貸款不降反升，尤其是大額貸款產(chǎn)生的不良尤為棘手，不良貸款壓降工作仍然任重道遠(yuǎn)。

當(dāng)前不良貸款形成的原因及面臨的主要問(wèn)題

大的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和宜賓當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)影響，中小企業(yè)貸款違約風(fēng)險(xiǎn)增強(qiáng)。宜賓目前的主要經(jīng)濟(jì)形態(tài)是“一白一黑房地產(chǎn)”，2013年以來(lái)，白酒行業(yè)走向低迷，大量的中高檔酒類產(chǎn)品積壓嚴(yán)重，白酒企業(yè)紛紛轉(zhuǎn)向生產(chǎn)中低檔產(chǎn)品；與此同時(shí)，由于受全國(guó)煤炭市場(chǎng)持續(xù)疲軟的影響，煤炭行業(yè)的發(fā)展也走向寒冬；房地產(chǎn)行業(yè)整體情況是房?jī)r(jià)略有回落，趨于平穩(wěn)，市場(chǎng)活躍度不足；再加之個(gè)別非法集資大案案發(fā)后，民間借貸快速萎縮，整個(gè)行業(yè)低迷和民間融資斷檔疊加效應(yīng)的負(fù)面沖擊下，部分企業(yè)資金緊張，存在一定的貸款違約風(fēng)險(xiǎn)。

信用環(huán)境不佳的困難。近年來(lái)，各級(jí)政府加強(qiáng)了信用環(huán)境建設(shè)，農(nóng)村信用環(huán)境得到一定程度改善。但由于整體上農(nóng)戶信用觀念淡薄，征信體系不健全，導(dǎo)致農(nóng)戶小額信用貸款不良率偏高。就長(zhǎng)寧來(lái)說(shuō)，梅硐、硐底、井江、銅鑼、梅白、竹海等鄉(xiāng)鎮(zhèn)的農(nóng)戶小額信用貸款余額和比例較高，歷史包袱沉重。

自然災(zāi)害頻發(fā)的壓力。長(zhǎng)寧地震、洪水、泥石流等次生災(zāi)害嚴(yán)重。近年來(lái)，長(zhǎng)寧地震災(zāi)害頻發(fā)，每年4.0級(jí)以下地震頻率達(dá)數(shù)十次，2013年4月25日長(zhǎng)寧縣雙河鎮(zhèn)發(fā)生4.3級(jí)地震，2015年2月7日長(zhǎng)寧縣雙河鎮(zhèn)再次發(fā)生4.5級(jí)地震；兩次地震受災(zāi)面積綿延至周圍的興文縣、珙縣等多個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，受災(zāi)人口8萬(wàn)多人，民房倒塌、破裂等直接經(jīng)濟(jì)損失20多億元。由于長(zhǎng)寧屬于農(nóng)業(yè)和旅游大縣，也屬于弱質(zhì)產(chǎn)業(yè)，受自然災(zāi)害影響較大，加上缺乏貸款擔(dān)保、農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)、風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償?shù)确矫娴慕鹑谥мr(nóng)長(zhǎng)效機(jī)制，自然災(zāi)害產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)和損失大部分轉(zhuǎn)化為農(nóng)商行的不良貸款。加之2009年8.29特大洪水等影響，導(dǎo)致我行大約4200多萬(wàn)元逾期貸款無(wú)法收回。

信貸管理水平落后、激勵(lì)約束機(jī)制不完善、緩釋信用風(fēng)險(xiǎn)能力不足。一是從我行不良貸款的形成原因及各種自查、外部檢查發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題來(lái)看，一部分不良貸款是由于信貸管理人員信貸管理水平不高所致。如信貸人員未認(rèn)真落實(shí)貸前調(diào)查和貸后管理，未能連續(xù)、及時(shí)和科學(xué)地對(duì)貸款分類進(jìn)行調(diào)整。二是考核有失偏頗，正向激勵(lì)不夠。如在績(jī)效考核中僅停留在規(guī)模發(fā)展、效益創(chuàng)造和業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)的考核上，對(duì)不良風(fēng)險(xiǎn)考核或“蜻蜓點(diǎn)水”，或過(guò)猶不及；未認(rèn)真落實(shí)好監(jiān)督制約和責(zé)任追究制度，對(duì)應(yīng)該早發(fā)現(xiàn)、早預(yù)警的貸款風(fēng)險(xiǎn)未能及早采取措施，使得隱瞞、積累、爆發(fā)、失去解決問(wèn)題、化解風(fēng)險(xiǎn)的良機(jī)，處罰時(shí)力度不夠、以罰款替代處理、以批評(píng)代替通報(bào)，不能下狠心整治，使得不正之風(fēng)蔓延、擴(kuò)散。三是緩釋信用風(fēng)險(xiǎn)能力不足導(dǎo)致不良貸款難以消化。如清收手段有限，現(xiàn)金收回的比例不高，化解方式中有一部分是“換據(jù)”和“借新還舊”，會(huì)導(dǎo)致“先清后冒”現(xiàn)象出現(xiàn)；還有增信難度較大，重新落實(shí)和增加有效擔(dān)保主要存在抵押評(píng)估價(jià)值不公允、質(zhì)押物不充分以及保證擔(dān)保難落實(shí)等問(wèn)題。

治理防控策略及思考

綜上分析，不良貸款產(chǎn)生的原因雖然復(fù)雜多樣，化解的難度也是步履蹣跚、積重難返。然而，防控信貸風(fēng)險(xiǎn)既是我行科學(xué)發(fā)展的要求，也是服務(wù)“三農(nóng)”經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，我行始終把防控信貸風(fēng)險(xiǎn)作為第一任務(wù)，確立了“從嚴(yán)治行、嚴(yán)管信貸”的方針，采取了一系列嚴(yán)管措施，加強(qiáng)合規(guī)建設(shè)，防控“五大風(fēng)險(xiǎn)”，推進(jìn)我行各項(xiàng)業(yè)務(wù)科學(xué)、持續(xù)、穩(wěn)健發(fā)展。面對(duì)不良貸款這一猛虎，筆者現(xiàn)提出以下幾點(diǎn)愚見(jiàn)，以期對(duì)治理防控和有效化解不良貸款有所裨益：

（一）遏制風(fēng)險(xiǎn)，從源頭“堵新”，制度的頂層設(shè)計(jì)和信用風(fēng)險(xiǎn)管理文化是有效防范風(fēng)險(xiǎn)的主要途徑。

1.構(gòu)建科學(xué)的信用風(fēng)險(xiǎn)管理文化，努力提高貸款管理精細(xì)化水平。董（理）事長(zhǎng)和高管人員要帶頭增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)觀念和防范意識(shí)，真正把信貸風(fēng)險(xiǎn)防范放到事關(guān)行（社）長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的高度，妥善處理好風(fēng)險(xiǎn)防范與業(yè)務(wù)發(fā)展的關(guān)系。傳遞積極信號(hào)，建立一套有效的業(yè)務(wù)發(fā)展與風(fēng)險(xiǎn)防控考核評(píng)價(jià)制度，逐步實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)發(fā)展的科學(xué)華、管理考核的精細(xì)化。

2.真實(shí)摸底，全面反映貸款占用形態(tài)。要嚴(yán)格落實(shí)貸款“三查制度”、認(rèn)真執(zhí)行“三個(gè)辦法一個(gè)指引”。要大力控新降舊，防控經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。一是要新老劃斷、明確責(zé)任、分類處置和一類一策，分賬經(jīng)營(yíng)并明確清收責(zé)任。二是要加強(qiáng)信貸資產(chǎn)質(zhì)量的監(jiān)測(cè)。五級(jí)分類和四級(jí)分類同時(shí)監(jiān)測(cè)，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)本金逾期90天以上的貸款，提高不良貸款數(shù)據(jù)和不來(lái)那個(gè)貸款遷徙的準(zhǔn)確程度，確保分類準(zhǔn)確。

3.加大考核力度，狠抓不良貸款真實(shí)性考核、嚴(yán)厲打擊信貸資產(chǎn)質(zhì)量造假行為。對(duì)不良貸款要不打埋伏、不捂蓋子，真實(shí)反映。要強(qiáng)化不良貸款偏離度、不良貸款率、到期貸款收回率等指標(biāo)的考核。對(duì)本金逾期90天以上貸款占比與賬面不良貸款率差額超過(guò)2%的，嚴(yán)格追究主要負(fù)責(zé)人責(zé)任。對(duì)隱瞞貸款真實(shí)形態(tài)，虛假反映貸款信息，采取違規(guī)轉(zhuǎn)據(jù)、違規(guī)展期、違規(guī)借新還舊弄虛作假的，要加大追責(zé)力度，從嚴(yán)格追究相關(guān)人員的責(zé)任。嚴(yán)格落實(shí)貸款“四包”責(zé)任制度。

（二）緩釋風(fēng)險(xiǎn)，從存量“優(yōu)化”，推進(jìn)貸款結(jié)構(gòu)調(diào)整強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)管理是有效防范風(fēng)險(xiǎn)的重要手段。

1.貸款的投放必須進(jìn)退有度。要優(yōu)化投向結(jié)構(gòu)，要緊跟國(guó)家經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整的大趨勢(shì)，要“有保有壓、有進(jìn)有退”。即是要繼續(xù)保障“三農(nóng)”和中小企業(yè)的信貸資金需求，壓縮政府平臺(tái)貸款、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款等風(fēng)險(xiǎn)較為集中的貸款；要積極跟進(jìn)現(xiàn)代信息技術(shù)、高端裝備制造、節(jié)能環(huán)保、新能源材料、休閑旅游等“朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)”，果斷退出“兩高一剩”行業(yè)和他行淘汰客戶。

2.優(yōu)化擔(dān)保結(jié)構(gòu)。要從嚴(yán)控制信用和保證貸款，積極增加抵質(zhì)押貸款，做到信用貸款對(duì)象“特定化”、保證貸款條件“嚴(yán)格化”、抵質(zhì)押貸款“常態(tài)化”。面對(duì)增信難的情況，應(yīng)把握好當(dāng)前“土地確權(quán)”、“林權(quán)確權(quán)”等農(nóng)村經(jīng)濟(jì)改革的大好環(huán)境，把小額農(nóng)貸的信用貸款轉(zhuǎn)變?yōu)閾?dān)保貸款。對(duì)于其它類擔(dān)保貸款，要優(yōu)先關(guān)注和考慮第一還款來(lái)源，在辦理公司類抵質(zhì)押擔(dān)保的同時(shí)，采取增加主要股東及其子女承擔(dān)連帶保證等復(fù)合擔(dān)保形式。

3.合理優(yōu)化期限結(jié)構(gòu)。貸款的期限應(yīng)當(dāng)根據(jù)客戶行業(yè)特點(diǎn)和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)周期合理確定，如果錯(cuò)誤制定還款批次和還款金額以及結(jié)息方式，也會(huì)導(dǎo)致不良貸款余額片面增大或者影響客戶征信，或者導(dǎo)致不良貸款集中增大余額，無(wú)法及時(shí)有效緩釋。

4.加強(qiáng)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理。按照“落實(shí)責(zé)任、動(dòng)態(tài)管理、定期分析、科學(xué)考核”的要求，把風(fēng)險(xiǎn)分類工作與日常經(jīng)營(yíng)管理緊密結(jié)合。一是嚴(yán)把貸款“三查”關(guān)，嚴(yán)格落實(shí)貸款“四個(gè)一”回訪制。二是嚴(yán)把小額農(nóng)貸風(fēng)險(xiǎn)防控關(guān)，要堅(jiān)持“三真實(shí)一守信”，防止冒名貸款，創(chuàng)新小額農(nóng)貸產(chǎn)品，努力降低貸款操作風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)利益共享和責(zé)任共擔(dān)機(jī)制實(shí)現(xiàn)小額農(nóng)貸健康發(fā)展，要努力探索小額農(nóng)貸的外部風(fēng)險(xiǎn)分散和補(bǔ)償渠道，通過(guò)政府牽頭組建農(nóng)貸補(bǔ)償基金、巨災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)基金、農(nóng)戶融資擔(dān)保平臺(tái)等方式，降低自然災(zāi)害和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。三是嚴(yán)把信貸人員行為管控關(guān)。認(rèn)真落實(shí)信貸人員崗位輪換制度和強(qiáng)制休假制度。認(rèn)真查處冒名貸款、壘大戶貸款、虛假保證、虛假抵押等惡意違規(guī)違紀(jì)行為，開(kāi)展行風(fēng)評(píng)議活動(dòng)，從“廉”防控風(fēng)險(xiǎn)。

（三）組建專門的不良貸款清收部門，打好不良貸款攻堅(jiān)戰(zhàn)。

可以采取湖北省農(nóng)村信用合作聯(lián)社的成功模式，在個(gè)縣級(jí)法人成立清收部門。專門機(jī)構(gòu)、專門設(shè)賬、專人清收、專門考核，集中力量攻堅(jiān)。要配備專職或兼職貸后管理員，對(duì)貸款進(jìn)行跟蹤管理、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警和信息反饋。專門設(shè)賬是指不良貸款分賬經(jīng)營(yíng)，有利于集中人力、物力、精力清收不良貸款。我行曾經(jīng)嘗試聘請(qǐng)專業(yè)的外部清收公司專門收賬，效果良好顯著。可以由總行統(tǒng)籌，根據(jù)各機(jī)構(gòu)、地域的特殊形態(tài)合理配備客戶經(jīng)理名額，如梅硐支行、硐底支行等機(jī)構(gòu)不良貸款占比高、各項(xiàng)任務(wù)繁重等情況下，壓降力度成效甚微。設(shè)置專門的清收部門后，可以集合現(xiàn)有的收貸明星，按老、中、青，專業(yè)、能力、經(jīng)驗(yàn)等良性組合，組建不低于4人的兩個(gè)清收小組，有貸款的機(jī)構(gòu)、中心緊密配合，及時(shí)做賬、跟蹤、上門清收、訴訟、經(jīng)偵等一體化方案跟進(jìn)。

（四）全方位多舉措清收盤活不良貸款。

一是上下聯(lián)動(dòng)合圍不良貸款。通過(guò)層層建立工作組、分解任務(wù)、明確措施、責(zé)任清收等，全面增強(qiáng)全員在清收不良貸款中的主觀能動(dòng)性。采取標(biāo)語(yǔ)橫幅、進(jìn)村入企、運(yùn)用短信通知、征信宣傳、加強(qiáng)地方黨政村兩委聯(lián)系等各種有效手段，形成清欠工作的強(qiáng)大聲勢(shì)。二是加強(qiáng)“兩員”貸款清收。積極爭(zhēng)取縣委、縣政府支持，依靠紀(jì)檢監(jiān)察、組織人事、司法機(jī)關(guān)等部門，實(shí)行“三停”（停職、停薪、停崗）“五不”（不提撥、不調(diào)動(dòng)、不評(píng)先、不加薪、不晉級(jí)）政策。三是采取超常規(guī)的手段，通過(guò)打包處置、拍賣清收、律師風(fēng)險(xiǎn)代理、法院集中執(zhí)行等方式，加快清收盤活不良貸款進(jìn)程，有效化解貸款存量風(fēng)險(xiǎn)。四是加快發(fā)展，通過(guò)發(fā)展提高盈利能力，提高風(fēng)險(xiǎn)抵補(bǔ)水平，提足各項(xiàng)撥備，做實(shí)各項(xiàng)監(jiān)管指標(biāo)，對(duì)符合核銷條件的不良貸款，積極利用自身力量進(jìn)行核銷。

第二篇：商業(yè)銀行不良貸款的識(shí)別和控制

商業(yè)銀行不良貸款的識(shí)別和控制

摘要：不良貸款并不是在一夜之間形成的，在正常貸款向不良貸款的轉(zhuǎn)化過(guò)程中必然會(huì)產(chǎn)生許多預(yù)警信號(hào)。因此，及時(shí)捕捉預(yù)警信號(hào)、盡早發(fā)現(xiàn)不良貸款，并采取相應(yīng)的控制措施，對(duì)于銀行業(yè)的良性運(yùn)營(yíng)無(wú)疑具有重大的現(xiàn)實(shí)意義。

關(guān)鍵詞：商業(yè)銀行 不良貸款 風(fēng)險(xiǎn)管理 五級(jí)分類法 對(duì)不良貸款的控制

金融是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的核心，銀行業(yè)的穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)是經(jīng)濟(jì)社會(huì)正常發(fā)展的基本保障。巨額不良貸款的存在將不可避免地危及銀行業(yè)安全運(yùn)行，降低銀行的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，嚴(yán)重時(shí)還會(huì)導(dǎo)致銀行破產(chǎn)乃至引發(fā)金融危機(jī)。因此能夠及時(shí)有效地識(shí)別商業(yè)銀行的不良貸款并采取有效地措施加以控制對(duì)于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和銀行業(yè)的穩(wěn)定就至關(guān)重要。

商業(yè)銀行不良貸款是指借款人未能按貸款合同規(guī)定在約定期限內(nèi)按合同規(guī)定的還款方式償還的、可能給商業(yè)銀行造成一定損失的貸款。由于未來(lái)不確定因素存在的客觀性，商業(yè)銀行是不可能準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)到全部貸款風(fēng)險(xiǎn)的，無(wú)論商業(yè)銀行在貸款風(fēng)險(xiǎn)控制方面多么的謹(jǐn)小慎微，不良貸款總是難以避免的，貸款中總會(huì)有一定比例發(fā)生損失。而對(duì)于不良貸款的界定則是建立在貸款分類基礎(chǔ)之上的，但迄今為止，國(guó)際上還沒(méi)有形成一套被各國(guó)普遍接受的貸款分類辦法。目前各國(guó)銀行的貸款分類辦法大體上有以美國(guó)為代表的“五級(jí)分類法”和以澳大利亞為代表的“兩級(jí)分類法”。2002年開(kāi)始我國(guó)全面實(shí)行貸款的五級(jí)分類法。五級(jí)分類法根據(jù)商業(yè)銀行已發(fā)放貸款的風(fēng)險(xiǎn)程度，將貸款從優(yōu)到劣劃分為五類。即正常貸款、關(guān)注貸款、次級(jí)貸款、可疑貸款、損失貸款。從我國(guó)商業(yè)銀行多年的經(jīng)營(yíng)實(shí)踐來(lái)看，其經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)是：上述五類貸款給銀行造成損失的概率分別為0、不超過(guò)5％、30％～50％、50％～70％和95％～100％之間。所以按照通常做法，在上述五類貸款中，除正常貸款和關(guān)注貸款這兩類貸款屬于正常或基本正常貸款之外，其余次級(jí)、可疑和損失三類貸款已出現(xiàn)明顯的問(wèn)題，所以均應(yīng)界定為不良貸款。

根據(jù)銀監(jiān)會(huì)統(tǒng)計(jì)資料，截至2010年6月，我國(guó)商業(yè)銀行不良貸款余額仍高達(dá)4945億元，至2006年由國(guó)有資產(chǎn)管理公司累計(jì)處置的8663.4億元商業(yè)銀行不良資產(chǎn)中，資產(chǎn)回收率僅為24.2％，意味著有75.8％高達(dá)6567億元資產(chǎn)已經(jīng)損失殆盡。因此研究解決商業(yè)銀行不良貸款問(wèn)題迫在眉睫。所以，為了控制不良貸款的不斷增長(zhǎng)，我們應(yīng)該盡可能的對(duì)不良貸款進(jìn)行識(shí)別，才能更好得找到控制不良貸款的方法。所以，我們根據(jù)銀行的貸款經(jīng)驗(yàn)不難看出，形成不良貸款的主要原因是來(lái)自借款人方面的因素。雖然在貸款發(fā)放時(shí)，借款人的情況是好的，但隨著各種因素的發(fā)展變化，借款人的財(cái)務(wù)狀況和還款能力也會(huì)發(fā)生變化，從而給貸款帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。

在實(shí)踐中，我們可以看到，大多數(shù)借款人在違約之前，往往會(huì)表現(xiàn)出各種各樣的不正常現(xiàn)象。如果信貸管理人員能夠密切地監(jiān)測(cè)借款人的各方面情況變化，就能給貸款提供預(yù)警信號(hào)。例如：

1、企業(yè)在銀行的賬戶上反映的預(yù)警信號(hào)，即經(jīng)常止付支票或退票、要求貸款用于炒作本公司股票或進(jìn)行投機(jī)性活動(dòng)等；

2、從企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表上反映的預(yù)警信號(hào)，即銀行不能按時(shí)收到企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表、應(yīng)收賬款的賬齡明顯延長(zhǎng)等

3、在企業(yè)人事管理及與銀行的關(guān)系方面的預(yù)警信號(hào)，即企業(yè)管理人員對(duì)銀行的態(tài)度發(fā)生變化，缺乏坦誠(chéng)的合作態(tài)度、對(duì)市場(chǎng)供求變化和宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化反應(yīng)遲鈍，應(yīng)變能力差等；

4、在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理方面表現(xiàn)出來(lái)的預(yù)警信號(hào)，即銷售旺季后，存貨仍然大量積壓、關(guān)系到企業(yè)生產(chǎn)能力的某些主要客戶的訂貨變化無(wú)常等。上述情形都有可能導(dǎo)致借款企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理發(fā)生大的變動(dòng)，降低企業(yè)的資信水平和償債能力，危及商業(yè)銀行的貸款安全。

不良貸款不可能在一夜之間形成，在正常貸款轉(zhuǎn)化為不良貸款的過(guò)程中，一定會(huì)有許多蛛絲馬跡昭示貸款質(zhì)量的惡化，商業(yè)銀行應(yīng)該密切關(guān)注這些預(yù)警信號(hào)，當(dāng)借款人呈現(xiàn)的預(yù)警信號(hào)較多、較明顯時(shí)，商業(yè)銀行就應(yīng)該采取相應(yīng)的措施以防止貸款質(zhì)量的進(jìn)一步惡化，比如進(jìn)行貸款重新設(shè)計(jì)或貸款清算等。總之，通過(guò)完善信貸風(fēng)險(xiǎn)管理制度，商業(yè)銀行就能夠及時(shí)洞察到貸款質(zhì)量的變化，就可以從容地采取措施防止不良貸款的產(chǎn)生或進(jìn)一步惡化。這種防患于未然的制度安排，對(duì)于減少商業(yè)銀行損失、促進(jìn)商業(yè)銀行乃至整個(gè)金融體系的安全具有事半功倍的作用。需要指出的是，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，由于激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，所有的企業(yè)都會(huì)存在程度不

一、這樣那樣的問(wèn)題，因此也不能因?yàn)榻杩钇髽I(yè)一出現(xiàn)上述一兩個(gè)問(wèn)題，就武斷地認(rèn)為貸款質(zhì)量出現(xiàn)了問(wèn)題，此時(shí)，需要對(duì)問(wèn)題進(jìn)行深入細(xì)致的分析研究，方可正確識(shí)別不良貸款。

在識(shí)別了不良貸款之后，對(duì)于已經(jīng)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)信號(hào)的不良貸款，銀行應(yīng)采取有效措施，盡可能控制風(fēng)險(xiǎn)的擴(kuò)大，減少風(fēng)險(xiǎn)損失，并對(duì)已經(jīng)產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)損失做出妥善處理。我們將控制對(duì)策歸納如下：

一，政府對(duì)不良貸款的控制：

（一）政府要為銀行控制不良貸款創(chuàng)造良好環(huán)境。面對(duì)不斷增加的不良貸款債權(quán)，單靠銀行的自我討債是難以見(jiàn)到成效的，必須喚起社會(huì)信用意識(shí)，增強(qiáng)信用觀念，提高歸還銀行貸款的自覺(jué)性，特別是政府要充分認(rèn)識(shí)到社會(huì)信用危機(jī)、不良債權(quán)增加對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的危害，以及經(jīng)濟(jì)與金融的關(guān)系和金融在經(jīng)濟(jì)中的特殊地位，動(dòng)員社會(huì)力量清償不良貸款，并納入政府日常工作。

（二）深化改革，加快發(fā)展，促使企業(yè)走出困境。企業(yè)是銀行貸款的載體，企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況良好，資金循環(huán)周轉(zhuǎn)暢通，按時(shí)歸還銀行貸款本息，銀行的信貸資產(chǎn)就會(huì)變活，不良貸款自然下降。企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)梗阻，產(chǎn)品積壓，資金沉淀，無(wú)法按期歸還銀行貸款本息，銀行貸款無(wú)法搞活，勢(shì)必成為逾期、呆滯，甚至呆帳損失。國(guó)有企業(yè)走出困境的根本出路在于深化改革，建立現(xiàn)代企業(yè)制度。

（三）規(guī)范企業(yè)改制重組行為，糾正逃廢懸空貸款債權(quán)的不良作法。國(guó)有企業(yè)改制重組是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，政策性強(qiáng)，涉及面廣，要堅(jiān)決杜絕借企業(yè)改制之名，行逃廢銀行貸款債權(quán)之實(shí)，鉆改革的空子，瓜分、侵各國(guó)家信貸資產(chǎn)的不法行為。

（四）廣開(kāi)思路，多措并舉，清收轉(zhuǎn)化不良貸款。仿效資產(chǎn)管理公司的運(yùn)作模式，建立“不良資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中心”，將不良資產(chǎn)實(shí)行分帳經(jīng)營(yíng)，綜合運(yùn)用減免利息、破產(chǎn)、抵貸返租、兼并、托管、打包清收等手段進(jìn)行綜合盤活清收；實(shí)施貸款重組，運(yùn)用轉(zhuǎn)換貸款方式、期限、借新還舊、增加抵押物、降低抵押率、重新確定保證擔(dān)保單位等形式轉(zhuǎn)換現(xiàn)有不良資產(chǎn)；加大核銷力度，降低核銷條件要求。

（五）規(guī)范貸款操作程序，明確崗位職責(zé)權(quán)利，防范新增不良貸款產(chǎn)生。建立銀行信貸決策失誤追究制，按照參與信貸交易、信貸決策的權(quán)力大小、責(zé)任區(qū)間，采取撤職、解除勞動(dòng)合同、除名、賠償經(jīng)濟(jì)損失、移交司法機(jī)關(guān)追究刑事責(zé)任等手段，對(duì)造成嚴(yán)重后果的責(zé)任人一追到底。

（六）加大控制處罰不良貸款的立法司法力度，依法防范控制不良貸款的產(chǎn)生。建立恰當(dāng)?shù)姆煽蚣埽瑒?chuàng)造良好的司法環(huán)境對(duì)處罰不良貸款資產(chǎn)至關(guān)重要。要采取特別立法手段并通過(guò)加大司法執(zhí)行的力度，支持保全貸款債權(quán)處置不良資產(chǎn)，特別是對(duì)國(guó)有商業(yè)銀行不良貸款的法律時(shí)效上，依照資產(chǎn)管理公司頒布特定的司法解釋，以便債權(quán)銀行延續(xù)法律時(shí)效，直追各種形式的逃債、賴帳者。

二、銀行自身對(duì)不良貸款的控制：

（一）督促企業(yè)企業(yè)整改，積極催收到期貸款。銀行一旦發(fā)現(xiàn)貸款出現(xiàn)了產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的信號(hào)，就應(yīng)立即查明原因。如果這些信號(hào)表明企業(yè)在經(jīng)營(yíng)管理上確實(shí)存在問(wèn)題，并有可能對(duì)貸款的安全構(gòu)成威脅，銀行就應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)與企業(yè)的聯(lián)系，督促企業(yè)調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略，改善財(cái)務(wù)狀況。

（二）簽訂貸款處理協(xié)議，借貸雙方共同努力，確保貸款安全。處理不良貸款的措施常見(jiàn)的有以下幾種：貸款展期、借新還舊、追加新貸款、追加貸款擔(dān)保、對(duì)借款人的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)作出限制性規(guī)定、銀行參與企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理。

（三）落實(shí)貸款債權(quán)債務(wù)，防止企業(yè)套、廢銀行債務(wù)。

（四）依靠法律武器，收回貸款本息。當(dāng)貸款人 不能按期償還貸款，或經(jīng)過(guò)銀行努力催收后扔不能收回貸款本息的，銀行就應(yīng)當(dāng)依靠法律武器追償貸款。

（五）呆賬沖銷。經(jīng)過(guò)充分的努力，最終仍然無(wú)法收回的貸款，應(yīng)列入呆賬，由以后計(jì)提的貸款呆賬準(zhǔn)備金沖銷。

在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，商業(yè)銀行應(yīng)該密切關(guān)注企業(yè)的經(jīng)濟(jì)預(yù)警，當(dāng)借款人呈現(xiàn)的預(yù)警信號(hào)較多、較明顯時(shí)，商業(yè)銀行應(yīng)該采取相應(yīng)的措施以防止貸款質(zhì)量的進(jìn)一步惡化，落實(shí)貸款債權(quán)債務(wù)，運(yùn)用法律武器追償貸款。同時(shí)，政府應(yīng)當(dāng)健全社會(huì)信用體系，營(yíng)造良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境，深化改革，幫助企業(yè)走出困境，加大控制處罰不良貸款的立法司法力度，依法防范控制不良貸款的產(chǎn)生。在政府的扶持和監(jiān)管下，企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)較好，資金周轉(zhuǎn)順暢，將是降低不良貸款的較好手段。

參考文獻(xiàn)：

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第三篇：淺談訪問(wèn)控制策略

淺談訪問(wèn)控制策略

身份鑒別與訪問(wèn)控制是信息安全領(lǐng)域的兩個(gè)十分重要的概念。然而，對(duì)這兩個(gè)概念的含義往往有不同的理解。希望通過(guò)本文所引發(fā)的討論能對(duì)統(tǒng)一這兩個(gè)概念的理解有所幫助。

在GB17859中．身份鑒別指的是用戶身份的鑒別，包括用戶標(biāo)識(shí)和用戶鑒別。在這里．用戶標(biāo)識(shí)解決注冊(cè)用戶在一個(gè)信息系統(tǒng)中的惟一性問(wèn)題．用戶鑒別則解決用戶在登錄一個(gè)信息系統(tǒng)時(shí)的真實(shí)性問(wèn)題。一般情況下．當(dāng)用戶注冊(cè)到一個(gè)系統(tǒng)時(shí)，系統(tǒng)應(yīng)給出其惟一性的標(biāo)識(shí)．并確定對(duì)其進(jìn)行鑒別使用的信息(該信息應(yīng)是保密的、并且是難以仿造的．一方面以一定方式提供給用戶．另一方面由系統(tǒng)保存)。當(dāng)用戶登錄到該系統(tǒng)時(shí)，用戶應(yīng)提供鑒別信息，系統(tǒng)則根據(jù)注冊(cè)時(shí)所保留的鑒別信息對(duì)用戶所提供的鑒別信息的真實(shí)性進(jìn)行鑒別。

其實(shí)．從更廣義的范圍來(lái)講．信息系統(tǒng)中的身份鑒別應(yīng)包括用戶身份鑒別和設(shè)備身份鑒別．用戶身份鑒別又分為注冊(cè)用戶的身份鑒別和網(wǎng)上數(shù)據(jù)交換用戶的身份鑒別。上述GB17859中的身份鑒別主要指的是注冊(cè)用戶的身份鑒別。網(wǎng)上數(shù)據(jù)交換時(shí)用戶的身份鑒別是指非注冊(cè)用戶間進(jìn)行數(shù)據(jù)交換時(shí)的身份鑒別。也就是通常所說(shuō)的在相互不知道對(duì)方身份的情況下，又要確認(rèn)對(duì)方身份的真實(shí)、可信．從而確認(rèn)數(shù)據(jù)交換的可信賴性。這就需要通過(guò)所謂的可信第三方(如由CA系統(tǒng)提供的認(rèn)證機(jī)制)實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)交換雙方身份的真實(shí)性認(rèn)證。關(guān)于設(shè)備的身份鑒別．其實(shí)與注冊(cè)用戶的身份鑒別沒(méi)有多大區(qū)別．只是鑒別的對(duì)象是接入系統(tǒng)的設(shè)備而已。對(duì)接入系統(tǒng)的設(shè)備進(jìn)行身份鑒別．同樣要先對(duì)其進(jìn)行注冊(cè)，并在注冊(cè)時(shí)確定鑒別信息(鑒別信息既與設(shè)備相關(guān)聯(lián)．又由系統(tǒng)保留)。當(dāng)需要將設(shè)備接入系統(tǒng)時(shí)．被接入設(shè)備需提供鑒別信息，經(jīng)系統(tǒng)確認(rèn)其身份的真實(shí)性后方可接入。

訪問(wèn)控制在GB17859中同樣有其特定的含義．并對(duì)自主訪問(wèn)控制和強(qiáng)制訪問(wèn)控制的策略做了具體的說(shuō)明。其實(shí)．訪問(wèn)控制在更廣的范圍有著更廣泛的含義。在許多情況下．人們往往把身份鑒別也稱作是一種訪問(wèn)控制。如果我們把是否允許登錄系統(tǒng)看作是是否允許對(duì)系統(tǒng)進(jìn)行訪問(wèn)．把身份鑒別稱為訪問(wèn)控制也未嘗不可。問(wèn)題是需要對(duì)其具體含義做清晰的描述。這也是我們?yōu)槭裁窗焉矸蓁b別與訪問(wèn)控制這兩個(gè)概念一起進(jìn)行討論的原因 談到訪問(wèn)控制．首先必須對(duì)訪問(wèn)控制的粒度有所了解。訪問(wèn)控制講的是對(duì)主體訪問(wèn)客體的控制。粒度顯然涉及主體和客體兩個(gè)方面。主體一般是以用戶為單位實(shí)施訪問(wèn)控制(劃分用戶組只是對(duì)相同訪問(wèn)權(quán)限用戶的一種管理方法)．網(wǎng)絡(luò)用戶也有以IP地址為單位實(shí)施訪問(wèn)控制的。客體的訪問(wèn)控制粒度由粗到細(xì)可以是整個(gè)應(yīng)用系統(tǒng) 某個(gè)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)．某個(gè)服務(wù)器系統(tǒng)，某個(gè)操作系統(tǒng)．某個(gè)數(shù)據(jù)庫(kù)管理系統(tǒng)、某個(gè)文件 某個(gè)數(shù)據(jù)庫(kù)．?dāng)?shù)據(jù)庫(kù)中的某個(gè)表 甚至庫(kù)表中的某個(gè)記錄或字段等。一般來(lái)講 對(duì)整個(gè)系統(tǒng)(包括信息系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、服務(wù)器系統(tǒng)、操作系統(tǒng)、數(shù)據(jù)庫(kù)管理系統(tǒng)、應(yīng)用系統(tǒng)等)的訪問(wèn)．通常是采用身份鑒別的方法進(jìn)行控制．也就是相對(duì)的粗粒度訪問(wèn)控制。細(xì)粒度的訪問(wèn)控制，通常是指在操作系統(tǒng)、數(shù)據(jù)庫(kù)管理系統(tǒng)中所提供的用戶對(duì)文件或數(shù)據(jù)庫(kù)表、記錄／字段的訪問(wèn)所進(jìn)行的控制．也就是GB17859中所描述的經(jīng)典的訪問(wèn)控制。這類訪問(wèn)控制分為自主訪問(wèn)控制和強(qiáng)制訪問(wèn)控制兩種。當(dāng)然也可以在網(wǎng)關(guān)等處設(shè)置以服務(wù)器為對(duì)象的自主訪問(wèn)控制或強(qiáng)制訪問(wèn)控制機(jī)制，實(shí)現(xiàn)以服務(wù)器為粒度的訪問(wèn)控制。

所謂自主訪問(wèn)控制是指由系統(tǒng)提供用戶有權(quán)對(duì)自身所創(chuàng)建的訪問(wèn)對(duì)象(文件、數(shù)據(jù)庫(kù)表等)進(jìn)行訪問(wèn)．并有權(quán)將對(duì)這些對(duì)象的訪問(wèn)權(quán)授予其他用戶和從授予權(quán)限的用戶收回其訪問(wèn)權(quán)限。訪問(wèn)對(duì)象的創(chuàng)建者還有權(quán)進(jìn)行授權(quán)轉(zhuǎn)讓” 即將 授予其他用戶訪問(wèn)權(quán)限 的權(quán)限轉(zhuǎn)讓給別的用戶。需要特別指出的是，在一些系統(tǒng)中．往往是由系統(tǒng)管理員充當(dāng)訪問(wèn)對(duì)象的創(chuàng)建者角色 并進(jìn)行訪問(wèn)授權(quán) 而在其后通過(guò)”授權(quán)轉(zhuǎn)讓 將權(quán)限轉(zhuǎn)讓給指定用戶．于是容易引起這種訪問(wèn)控制不是由用戶自主決定訪問(wèn)權(quán)限的誤會(huì)。

所謂強(qiáng)制訪問(wèn)控制是指由系統(tǒng)(通過(guò)專門設(shè)置的系統(tǒng)安全員)對(duì)用戶所創(chuàng)建的對(duì)象進(jìn)行統(tǒng)一的強(qiáng)制性控制，按照確定的規(guī)則決定哪些用戶可以對(duì)哪些對(duì)象進(jìn)行哪些操作類型的訪問(wèn)，即使是創(chuàng)建者用戶，在創(chuàng)建一個(gè)對(duì)象后．也可能無(wú)權(quán)訪問(wèn)該對(duì)象。強(qiáng)制訪問(wèn)控制常見(jiàn)的安全模型是Bell—La padula模型(也稱多級(jí)安全模型)。該模型的安全策略分為強(qiáng)制訪問(wèn)和自主訪問(wèn)兩部分。自主訪問(wèn)控制允許用戶自行定義其所創(chuàng)建的數(shù)據(jù)．它以一個(gè)訪問(wèn)矩陣表示包括讀、寫(xiě)、執(zhí)行、附加以及控制等訪問(wèn)模式。由于它的自主訪問(wèn)控制策略已廣為人們熟知。所以在提到多級(jí)安全模型時(shí)．往往重點(diǎn)探討其強(qiáng)制訪問(wèn)控制策略。多級(jí)安全模型的強(qiáng)制訪問(wèn)控制策略以等級(jí)和范疇 作為其主、客體的敏感標(biāo)記，并施以”從下讀、向上寫(xiě)”的簡(jiǎn)單保密性規(guī)則。需要強(qiáng)調(diào)的是．作為敏感標(biāo)記的等級(jí)和范疇．必須由專門設(shè)置的系統(tǒng)安全員，通過(guò)由系統(tǒng)提供的專門界面設(shè)置和維護(hù)．敏感標(biāo)記的改變意味著訪問(wèn)權(quán)限的改變。因此可以說(shuō)．所有用戶的訪問(wèn)權(quán)限完全是由安全員根據(jù)需要決定的。強(qiáng)制訪問(wèn)控制還有其他安

全策略 比如 角色授權(quán)管理。該安全策略將系統(tǒng)中的訪問(wèn)操作按角色進(jìn)行分組管理。一種角色執(zhí)行一組操作．由系統(tǒng)安全員統(tǒng)一進(jìn)行授權(quán)。當(dāng)授予某個(gè)用戶某一角色時(shí)，該用戶就具有執(zhí)行該角色所對(duì)應(yīng)的一組操作的權(quán)限。當(dāng)安全員撤銷其授予用戶的某一角色時(shí)，相應(yīng)的操作權(quán)限也就被撤銷。這完全類似于現(xiàn)實(shí)社會(huì)中對(duì)領(lǐng)導(dǎo)職務(wù)的任命和撤銷。這一策略的訪問(wèn)權(quán)限也是通過(guò)安全員通過(guò)角色授權(quán)決定的。

與訪問(wèn)控制相關(guān)聯(lián)的另一個(gè)十分重要的概念是 用戶一主體綁定。這一概念的引入．對(duì)多用戶環(huán)境、進(jìn)程動(dòng)態(tài)運(yùn)行所實(shí)施的訪問(wèn)操作的控制提供了支持。作為動(dòng)態(tài)運(yùn)行的系統(tǒng)進(jìn)程．它在不同時(shí)間段為不同的用戶服務(wù) 因而無(wú)法為其設(shè)置固定的敏感標(biāo)記。通過(guò)用戶一主體綁定機(jī)制．可以將進(jìn)程動(dòng)態(tài)地與其所服務(wù)的用戶相關(guān)聯(lián)。于是．在任何時(shí)候．進(jìn)程所實(shí)施的訪問(wèn)操作都能夠通過(guò)這種關(guān)聯(lián)找到其所服務(wù)的用戶，也就能找到實(shí)施強(qiáng)制訪問(wèn)控制的主體。操作是由進(jìn)程實(shí)施的．而確定是否允許進(jìn)行此次訪問(wèn)的主體對(duì)象卻是進(jìn)程為其服務(wù)的用戶

第四篇：淺議農(nóng)村信用社不良貸款的盤活策略

目前盤活不良貸款已經(jīng)成為農(nóng)村信用社經(jīng)營(yíng)管理中的不可回避的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，大力盤活不良貸款，化解貸款風(fēng)險(xiǎn)已成共識(shí)。但是，由于歷史遺留的問(wèn)題及經(jīng)營(yíng)方面存在的主、客觀的諸多因素，使農(nóng)村信用社的信貸資產(chǎn)質(zhì)量低下，不良貸款占比居高不下，經(jīng)營(yíng)效益差，影響和制約了農(nóng)村信用社的生存與發(fā)展。因此，只有將不良貸款這顆毒瘤進(jìn)行解剖，對(duì)癥下藥，徹底醫(yī)治，真正使農(nóng)村信用社“擺脫病根”，走出困境，在經(jīng)營(yíng)管理上輕裝上陣，不斷提高經(jīng)營(yíng)效益，才能使農(nóng)村信用社走上持續(xù)、協(xié)調(diào)、穩(wěn)步發(fā)展的健康之路。要實(shí)現(xiàn)盤活不良貸款的上述目標(biāo)，我認(rèn)為應(yīng)該選擇以下六個(gè)方面盤活策略：

一、提高素質(zhì)調(diào)整結(jié)構(gòu)

信貸員素質(zhì)是決定信貸資產(chǎn)質(zhì)量的第一因素。針對(duì)信貸隊(duì)伍中部分信貸員素質(zhì)不高，安于現(xiàn)狀，缺乏開(kāi)拓精神，工作沒(méi)有起色等問(wèn)題，要實(shí)行工效掛鉤辦法，對(duì)不合格的信貸員實(shí)行“關(guān)停并轉(zhuǎn)”，調(diào)離信貸崗位，并通過(guò)業(yè)務(wù)培訓(xùn)、技術(shù)競(jìng)賽、學(xué)歷教育等手段，提高信貸員依法辦貸、依法管貸等業(yè)務(wù)技能和理論涵養(yǎng)。通過(guò)調(diào)整提高，真正讓信貸員成為精業(yè)務(wù)、懂經(jīng)營(yíng)、會(huì)核算、善管理的人才，從根本上筑起信貸資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理的第一道防線。

二、化整為零逐個(gè)擊破

一塊大石頭，若想一次性搬走，是非常不容易的，而將這塊大石頭擊碎，再搬就容易的多了，這個(gè)“化整為零”道理十分簡(jiǎn)單，如果把這個(gè)方法運(yùn)用到盤活不良貸款中去，那么它效果會(huì)更好一些。采取這個(gè)方法對(duì)不良貸款戶進(jìn)行化解盤活會(huì)起到獨(dú)特的療效。尤其是對(duì)待“戶貸村用”的不良貸款回收上，通過(guò)積極宣傳農(nóng)村信用社在農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起到的主力軍和橋梁紐帶作用，大力同鄉(xiāng)村兩級(jí)政府進(jìn)行溝通協(xié)商，使鄉(xiāng)村政府同意從鄉(xiāng)村提留款中直接扣除一定比例來(lái)償還債務(wù)，也可以將債務(wù)分解落實(shí)到那些欠村委會(huì)提留款的農(nóng)戶頭上，通過(guò)零打碎敲的方法，逐戶簽訂還款計(jì)劃，逐步把不良貸款的清收工作落到實(shí)處，最大限度地降解不良貸款的比例。

三、幫扶關(guān)舉強(qiáng)身健體

農(nóng)村信用社做為合作金融組織，肩負(fù)著支持“三農(nóng)”發(fā)展的天職。針對(duì)債務(wù)累累，經(jīng)營(yíng)維艱，在短期內(nèi)確實(shí)難以償還貸款的對(duì)象，可采取幫助和扶持的措施，增強(qiáng)其造血還貸功能，大力幫助貸款戶尋求新的尋求新的致富門路。在貸款投放時(shí)，對(duì)待欠貸戶也不是一棒子打死，而是給予適當(dāng)?shù)膬?yōu)先扶持，幫助欠貸戶在經(jīng)營(yíng)上重獲新生，必要時(shí)注入一定的流動(dòng)資金支持其走出低谷，實(shí)行有效的“輸血供氧，放水養(yǎng)魚(yú)”，使這些“欠貸老大難”重新走上致富路，使這部分不良貸款被有效盤活并逐步收回。但是，此舉需要信貸員摸清底數(shù)，慎重操作，堅(jiān)決避免“舊貸未清，又添新債”現(xiàn)象的發(fā)生。

四、先本后利還本掛息

針對(duì)一些“頭比身子大”，抱著“破罐子破摔”思想的欠貸戶，可采取“先本后利，還本掛息”的政策手段，從不同角度出發(fā)，向欠貸戶講政策、講法律、講道理，以及利率變動(dòng)對(duì)欠貸戶還貸造成的影響利弊，使這些貸戶逐步產(chǎn)生還款意識(shí)，只要能一次性交貸款本金還清，積欠利息可制定償還計(jì)劃，分期歸還。采取此法要有嚴(yán)格的審查程序，每筆貸款須經(jīng)信用社理事會(huì)集體研究方可實(shí)行。

五、清收攻堅(jiān)全員皆兵

盤活不良貸款是一項(xiàng)艱苦的工作，單*信貸員承擔(dān)此項(xiàng)任務(wù)，是任重路遠(yuǎn)，心有余而力不足。為了把這項(xiàng)工作此向深入，必須采取“全體動(dòng)員，全員參戰(zhàn)”的戰(zhàn)術(shù)方略，不分白天、黑夜，大張旗鼓、轟轟烈烈地開(kāi)展盤活不良貸款的攻堅(jiān)戰(zhàn)。農(nóng)村信用社可根據(jù)本社的實(shí)際情況，制定出全員清收的實(shí)施方案，做到千斤重?fù)?dān)大家挑，人人身上有指標(biāo)，在全社上下形成一個(gè)人人想盤活、人人爭(zhēng)盤活不良貸款的良好氛圍。

六、依法起訴強(qiáng)制清收

對(duì)于那些有錢不還的“釘子戶”、“賴債戶”，一定要采取積極有效的行政手段、經(jīng)濟(jì)手段和法律手段進(jìn)行清收，加大力度，采取有效的清收方法，可以與當(dāng)?shù)胤ㄔ簠f(xié)調(diào)好關(guān)系，委托法院發(fā)放貸款催收通知單，把陳欠貸款清收回來(lái)之后，再付訴訟費(fèi)。對(duì)那些有償還能力、不認(rèn)賬、有錢不愿意還的貸戶，要依法起訴強(qiáng)制清收，明確重點(diǎn)，各個(gè)擊破，切實(shí)做到“起訴一戶，教育一片，執(zhí)行一次，震動(dòng)一方”的作用。

總之，盤活不良貸款是一項(xiàng)艱苦、細(xì)致的基礎(chǔ)工程，采取上述舉措，貴在持之以恒，切忌虎頭蛇尾，擔(dān)起來(lái)要做到信心百倍，清下去絕不可隨波遂流。

第五篇：房地產(chǎn)銷售控制策略

房地產(chǎn)銷售控制策略

1、什么是樓盤銷售控制

在整個(gè)樓盤營(yíng)銷過(guò)程中，應(yīng)該始終保持有好房源，分時(shí)間段根據(jù)市場(chǎng)變化情況，按一定比例面市，這樣可以有效地控制房源，而且后期的好房源面市時(shí)，正處于價(jià)格的上升期，還可以取得比較好的經(jīng)濟(jì)效益。此即為銷售控制。

2、銷售控制產(chǎn)生的背景和作用

銷控是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤(rùn)最大化的捷徑。房產(chǎn)與其他消費(fèi)品不同，它的生產(chǎn)周期很長(zhǎng)，市場(chǎng)需求變化后供給是不可調(diào)節(jié)的，只能以銷控來(lái)實(shí)現(xiàn)微調(diào)。一個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤即一搶而空不是一件好事，只能說(shuō)明定價(jià)偏低，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有得到最大的銷售收入，所以要控制好銷售節(jié)拍，在先導(dǎo)期、開(kāi)盤期、強(qiáng)銷期、收盤期各安排合理的供給比例，每個(gè)期間內(nèi)供應(yīng)的銷售量在面積、朝向、樓層中保持一定大小、好壞、高低的比例，實(shí)現(xiàn)均衡銷售。如果一個(gè)項(xiàng)目的市場(chǎng)需求把握不準(zhǔn)或是規(guī)劃設(shè)計(jì)不科學(xué)，那么能夠挽救項(xiàng)目的就只能是營(yíng)銷策劃和銷售控制了，房產(chǎn)關(guān)乎人的終極需求，影響的因素太多，市場(chǎng)需求把握不準(zhǔn)的幾率很大，且建筑結(jié)果是不可調(diào)整的，那樣銷售策劃和銷售控制就成了影響開(kāi)發(fā)商生存的核心能力因素之一了。

3、房地產(chǎn)銷售控制方法：

所謂的房地產(chǎn)營(yíng)銷就是在短時(shí)間內(nèi)通過(guò)產(chǎn)品的投放去不斷調(diào)節(jié)項(xiàng)目產(chǎn)品的市場(chǎng)供求關(guān)系，從而尋求和試探出項(xiàng)目產(chǎn)品真實(shí)的市場(chǎng)價(jià)格。或者就是通過(guò)不斷的調(diào)節(jié)產(chǎn)品的銷售價(jià)格，來(lái)平衡項(xiàng)目產(chǎn)品所針對(duì)的特定的客戶群的特定的時(shí)間段的供求關(guān)系。

其實(shí)這兩種調(diào)節(jié)說(shuō)的都是一個(gè)意思，就是產(chǎn)品銷售進(jìn)度的控制，只是采取了不同的手段而已。

方法1：銷量控制法

在整個(gè)銷售過(guò)程中，應(yīng)該始終保持有好房源，分時(shí)間段根據(jù)市場(chǎng)變化情況，按一定比例面市，這樣可以有效地控制房源，而且后期的好房源面市時(shí)，正處于價(jià)格的上升期，還可以取得比較好的經(jīng)濟(jì)效益。

方法2：價(jià)格控制法

一般地，價(jià)格控制應(yīng)以“低開(kāi)高走”，并且也分時(shí)間段制定出不斷上升的價(jià)格走勢(shì)，價(jià)格控制的原則為“逐步走高，并留有升值空間”，這樣既能吸引投資，又能吸引消費(fèi)。同時(shí)，樓層差價(jià)的變化也并非是直線型的成比例變化，而是按心理需求曲線變化，隨著心理需求的變化呈不規(guī)劃變化。

方法3：時(shí)間控制法

銷售期一般分為四個(gè)階段：開(kāi)盤前準(zhǔn)備期、開(kāi)盤初期、銷售中期、收盤期。以時(shí)間為基礎(chǔ)根據(jù)不同的時(shí)間段如依據(jù)工程進(jìn)度等進(jìn)行時(shí)間控制，確定與之對(duì)應(yīng)的銷量和價(jià)格，并且圍繞該時(shí)間段的訴求重點(diǎn)進(jìn)行營(yíng)銷，以便掌握什么時(shí)間該控制什么，如何去控制，從而產(chǎn)生協(xié)同效益。

銷量控制、價(jià)格控制、時(shí)間控制三者緊密結(jié)合，相互協(xié)調(diào)，價(jià)格的“低開(kāi)”并不意味著公司經(jīng)濟(jì)利益受損，這只是一種策略，目的是為了以后的“高走”，這就需要銷量控制緊密結(jié)合，按一定的比例面市，通常采用倒“葫蘆”型。量在誰(shuí)手中，誰(shuí)就能控制價(jià)格，猶如股市的“莊家”一樣。隨著時(shí)間的推移，不斷地將價(jià)格按不同的時(shí)間段進(jìn)行調(diào)整，并根據(jù)不同的時(shí)間段放出不同的銷量。那么整個(gè)銷售過(guò)程就是一個(gè)比較完美的銷售控制過(guò)程。

不同的銷量。那么整個(gè)營(yíng)銷過(guò)程就是一個(gè)比較完美的營(yíng)銷控制過(guò)程。

3、如何實(shí)現(xiàn)銷售控制（銷售控制的流程）

銷控管理需要以下措施來(lái)完善：

（1）、房號(hào)銷控表：以直觀的方式顯示單個(gè)樓盤的銷售進(jìn)展情況，可以提供需要了解房間的詳細(xì)資料及銷售情況，并可以根據(jù)選擇的模擬付款方式生成付款時(shí)間表和按揭供款表，方便客戶進(jìn)行詳細(xì)了解和分析。

客戶所擁有的房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)和樓盤信息，與開(kāi)發(fā)商相比是不對(duì)稱的。

在樓市交易中，客戶挑選房號(hào)時(shí)，往往帶有一定的盲目性和隨意性；而開(kāi)發(fā)商則利用自己的有利地位，采取房號(hào)銷控策略，將客戶的盲目性和隨意性引導(dǎo)到有利于物業(yè)成交的一面，從而促進(jìn)樓盤銷售。

房號(hào)銷控的具體做好是：在推出樓盤時(shí)，開(kāi)發(fā)商不是將所有的房號(hào)都拿出來(lái)，讓顧客隨意挑選。而是根據(jù)銷售計(jì)劃和實(shí)際情況（如“認(rèn)籌”狀況），先推出一部分房號(hào)，保留一部分房號(hào)，等前面的房子賣完以后，再推出第二批。后面以此類推。

房號(hào)銷控策略的目的，是為了防止樓層、朝向、景觀好的房子賣完后，差的房子賣不出去。因此在實(shí)際銷售中，營(yíng)銷人員往往將差的房子與好的房子搭配推出，或者先推出較難賣的房子，后推出好房子，以實(shí)現(xiàn)樓盤的順利銷售。

房號(hào)銷控是一種實(shí)戰(zhàn)性很強(qiáng)的策略，運(yùn)用得好，能將不好的房子先銷出去，并且賣個(gè)好價(jià)格。如果不用或者運(yùn)用不當(dāng)，往往會(huì)出現(xiàn)尾盤大量積壓的情況。

3.2、銷控總表：以直觀的方式顯示所有樓盤的銷售進(jìn)展情況，在掌握全局的同時(shí)，也可以查看房間及業(yè)主的信息。

3.3、銷售登記：管理和登記房間銷售的情況

3.4、換退房管理：管理銷售過(guò)程中換退房處理及查詢。

3.5、催交欠款：處理銷售過(guò)程中的樓款催交及欠款催交處理，并可以打印清單。

3.6、成交客戶管理：登記和管理成交客戶的詳細(xì)資料，方便公司對(duì)成交客戶進(jìn)行分析和了解，從而最大限度提高對(duì)成交客戶的服務(wù)。

3.7、銷售統(tǒng)計(jì)：將公司的銷售情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，并可以以圖形方式直觀顯示。

3.8、銷售統(tǒng)計(jì)報(bào)表：查看和打印銷售過(guò)程中需要的各種報(bào)表，房地產(chǎn)公司可以根據(jù)自己的需要來(lái)制訂各種報(bào)表。