第一篇：煙臺(tái)職業(yè)病醫(yī)院項(xiàng)目

煙臺(tái)市職業(yè)病醫(yī)院項(xiàng)目

環(huán)境影響評(píng)價(jià)第一次公示

（一）項(xiàng)目名稱及概要

項(xiàng)目名稱：煙臺(tái)市職業(yè)病醫(yī)院項(xiàng)目 建設(shè)單位：煙臺(tái)市職業(yè)病醫(yī)院

項(xiàng)目概要：煙臺(tái)市職業(yè)病醫(yī)院位于煙臺(tái)市芝罘區(qū)機(jī)場(chǎng)路167號(hào)，是市衛(wèi)生局直屬的一所以腫瘤、職業(yè)病防治為特色的綜合醫(yī)院，是山東省衛(wèi)生廳批準(zhǔn)的煙臺(tái)市具有職業(yè)病診斷資格和職業(yè)健康查體資格的唯一單位，是集醫(yī)療、科研、教學(xué)為一體的大型醫(yī)療機(jī)構(gòu)。

煙臺(tái)市職業(yè)醫(yī)院占地30畝，業(yè)務(wù)用房2600平方米，開(kāi)放床位260張，職工278人，其中主任、副主任醫(yī)師60多人，濟(jì)寧醫(yī)學(xué)院兼職副教授30人，在職研究生8人，設(shè)有消化內(nèi)科、心血管內(nèi)科、呼吸內(nèi)科、外科、婦科、放療科、化療科、職業(yè)病科、中醫(yī)科、眼科、口腔科、特檢科、病理科、放射科、檢驗(yàn)科等診治科室，組建了急救中心、職業(yè)健康查體中心、內(nèi)窺鏡治療中心、頸肩腰腿痛中心、乳腺疾病防治中心，配備了高能直線加速器、X-刀、模擬定位機(jī)、熱療機(jī)、螺旋CT、DSA、彩超、電子胃鏡、電子大腸鏡、全自動(dòng)生化分析儀、大型X光機(jī)、電子陰道鏡、全自動(dòng)病理切片機(jī)等大型診斷設(shè)備，可開(kāi)展手術(shù)、放療、化療、介入、中醫(yī)、微波治療等綜合性治療。

現(xiàn)就公眾對(duì)本項(xiàng)目以及建設(shè)單位的了解程度、項(xiàng)目區(qū)周圍的環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀、本項(xiàng)目選址、公眾對(duì)項(xiàng)目運(yùn)行后可能會(huì)造成的環(huán)境問(wèn)題的了解、公眾是否支持項(xiàng)目建設(shè)等事項(xiàng)征求當(dāng)?shù)毓姷囊庖?jiàn)。望能提供寶貴意見(jiàn)與建議。

（二）項(xiàng)目建設(shè)、環(huán)評(píng)單位名稱及聯(lián)系方式

1、建設(shè)單位：煙臺(tái)市職業(yè)病醫(yī)院 地點(diǎn)：煙臺(tái)市芝罘區(qū)機(jī)場(chǎng)路167號(hào) 聯(lián)系人：于主任

電話：***

2、環(huán)評(píng)單位：山東環(huán)保產(chǎn)業(yè)集團(tuán)有限公司 地點(diǎn)：濟(jì)南市經(jīng)十東路13777號(hào)中潤(rùn)廣場(chǎng)13號(hào)樓 聯(lián)系人：王工

電話：0531-81663358

（三）公示時(shí)間

本次環(huán)評(píng)公眾參與第一次公示從2017年8月25日到2017年9月6日共十天時(shí)間。

（四）環(huán)境影響評(píng)價(jià)的工作程序和主要工作內(nèi)容

工作程序：根據(jù)《中華人民共和國(guó)環(huán)境影響評(píng)價(jià)法》等規(guī)定，建設(shè)單位委托山東環(huán)保產(chǎn)業(yè)集團(tuán)有限公司進(jìn)行本項(xiàng)目的環(huán)評(píng)工作。主要工作內(nèi)容為編制環(huán)境影響報(bào)告書(shū)。

（五）征求公眾意見(jiàn)的主要事項(xiàng)

目前本項(xiàng)目正處于環(huán)境影響評(píng)價(jià)初期階段，為使本項(xiàng)目區(qū)周圍受影響的居民更好的了解本項(xiàng)目，特發(fā)布此消息。歡迎廣大居民向本項(xiàng)目建設(shè)單位及環(huán)境影響評(píng)價(jià)單位提出寶貴的意見(jiàn)和建議，內(nèi)容包括：

項(xiàng)目區(qū)選址合理性、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容、污染防治措施方面的建議及公眾針對(duì)項(xiàng)目審批對(duì)環(huán)保部門(mén)的要求。

煙臺(tái)市職業(yè)病醫(yī)院 2017年8月25日

第二篇：上海職業(yè)病鑒定醫(yī)院 [范文模版]

上海職業(yè)病鑒定醫(yī)院

上海市化工職業(yè)病防治院

本部地址：中國(guó)上海市成都北路369號(hào)

分院地址：中國(guó)上海市中漕路94號(hào)

分院地址：中國(guó)上海市斜土路2354號(hào)

電話：021-62672200-轉(zhuǎn)各部門(mén)

傳真：021-62672200-轉(zhuǎn)各部門(mén)

上海職業(yè)病鑒定辦事機(jī)構(gòu)基本信息辦事機(jī)構(gòu)設(shè)在上海市疾病預(yù)防控制中心職業(yè)病防治管理辦公室內(nèi)，負(fù)責(zé)承擔(dān)市級(jí)職業(yè)病診斷鑒定的組織和日常管理工作，上海職業(yè)病鑒定醫(yī)院。地址：中興路1105號(hào)504室上海職業(yè)病診斷醫(yī)療機(jī)構(gòu)基本信息上海市職業(yè)病醫(yī)院 政民路507號(hào) 65113665 塵肺、職業(yè)中毒、物理因素所致職業(yè)并職業(yè)性眼并職業(yè)性耳鼻喉口腔疾并職業(yè)性腫瘤、其他職業(yè)病 上海市化工職業(yè)病防治院 成都北路369號(hào) 62534848 職業(yè)中毒、物理因素所致職業(yè)并職業(yè)性皮膚并職業(yè)性耳鼻喉口腔疾并職業(yè)性眼并職業(yè)性腫瘤、其他職業(yè)病 復(fù)旦大學(xué)附屬華山醫(yī)院 烏魯木齊中路12號(hào) 62489999-6668 職業(yè)中毒、物理因素所致職業(yè)并職業(yè)性耳鼻喉口腔疾病 上海第二醫(yī)科大學(xué)附屬新華醫(yī)院 控江路1655號(hào) 65790000-4172 職業(yè)中毒、物理因素所致職業(yè)并職業(yè)性皮膚并職業(yè)性耳鼻喉口腔疾并職業(yè)性眼并職業(yè)性腫瘤、其他職業(yè)病 上海市第一人民醫(yī)院分院 四川北路1878號(hào) 56663031 職業(yè)中毒、物理因素所致職業(yè)并職業(yè)性皮膚并職業(yè)性眼并職業(yè)性耳鼻喉口腔疾并其他職業(yè)病 上海市楊浦區(qū)中心醫(yī)院 長(zhǎng)陽(yáng)路1557號(hào) 65690520 職業(yè)塵肺、職業(yè)中毒、物理因素所致職業(yè)并生物因素所致職業(yè)并職業(yè)性皮膚并職業(yè)性眼并職業(yè)性耳鼻喉口腔疾并職業(yè)性腫瘤、其他職業(yè)病

市衛(wèi)生局關(guān)于加強(qiáng)本市職業(yè)病診斷與鑒定管理工作的通知 各區(qū)縣衛(wèi)生局、上海申康醫(yī)院發(fā)展中心、有關(guān)大學(xué)、市衛(wèi)生局衛(wèi)生監(jiān)督所、市疾病預(yù)防控制中心、各職業(yè)健康檢查機(jī)構(gòu)、各職業(yè)病診斷機(jī)構(gòu)：近日，衛(wèi)生部下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)職業(yè)病診斷與鑒定管理工作的通知》(衛(wèi)監(jiān)督發(fā)第82號(hào))，現(xiàn)轉(zhuǎn)發(fā)給你們，請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行，職業(yè)技能鑒定《上海職業(yè)病鑒定醫(yī)院》。為貫徹實(shí)施《中華人民共和國(guó)職業(yè)病防治法》和《國(guó)家職業(yè)病防治規(guī)劃(2009-2015年)》，切實(shí)維護(hù)勞動(dòng)者的健康及其相關(guān)權(quán)益，進(jìn)一步加強(qiáng)本市職業(yè)病診斷與鑒定管理工作，現(xiàn)結(jié)合工作實(shí)際，提出如下要求。

根據(jù)市衛(wèi)生局的相關(guān)規(guī)定，目前本市共有七家醫(yī)療機(jī)構(gòu)具備職業(yè)病診斷的資質(zhì)，分別是：上海市職業(yè)病醫(yī)院上海市肺科醫(yī)院、上海市化工職業(yè)病防治院、上海市第二醫(yī)科大學(xué)新華醫(yī)院、楊浦區(qū)中心醫(yī)院、復(fù)旦大學(xué)附屬華山醫(yī)院、復(fù)旦大學(xué)附屬放射衛(wèi)生研究所、上海市第一人民醫(yī)院。

第三篇：醫(yī)院職業(yè)病報(bào)告管理辦法

XX醫(yī)院職業(yè)病報(bào)告管理辦法

為加強(qiáng)職業(yè)病信息報(bào)告管理工作，為消除職業(yè)病危害，防治職業(yè)病，保護(hù)勞動(dòng)者的健康提供依據(jù)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)職業(yè)病防治法》、《使用有毒物品作業(yè)場(chǎng)所勞動(dòng)保護(hù)條例》、《塵肺病防治條例》、《職業(yè)病危害事故調(diào)查處理辦法》和北京市疾病預(yù)防控制中心頒布的《北京市職業(yè)病報(bào)告管理辦法》等相關(guān)法律、法規(guī)，特制定本管理辦法。

（一）、疾控處負(fù)責(zé)職業(yè)病報(bào)告工作的管理；感染管理科負(fù)責(zé)職業(yè)病信息報(bào)告的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)、業(yè)務(wù)指導(dǎo)、質(zhì)量管理；各臨床、醫(yī)技醫(yī)生為疑似職業(yè)病報(bào)告人，各科主任負(fù)責(zé)對(duì)本科室的職業(yè)病報(bào)告工作進(jìn)行監(jiān)督管理。

（二）、我院為接診遭受職業(yè)病的勞動(dòng)者的醫(yī)療機(jī)構(gòu)，是疑似職業(yè)病報(bào)告單位。我院不具有職業(yè)病診斷資質(zhì)，故不是職業(yè)病確診報(bào)告單位。

（三）、職業(yè)病報(bào)告名單，以衛(wèi)生部、勞動(dòng)和社會(huì)保障部公布的“職業(yè)病目錄”為準(zhǔn)。（如：電光性眼炎、噪聲性耳聾、塵肺、農(nóng)藥中毒、急.慢性放射病、布氏桿菌病、沼氣中毒等等）

（四）、發(fā)生職業(yè)病危害事故依照國(guó)家、我市和我院突發(fā)公共衛(wèi)生事件報(bào)告的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

（五）、下列人員發(fā)生職業(yè)病或疑似職業(yè)病屬于報(bào)告范圍：

1、直接從事職業(yè)病危害因素作業(yè)的勞動(dòng)者；

2、職業(yè)病危害因素作業(yè)崗位輔助工或同一作業(yè)場(chǎng)所的其他勞動(dòng)者；

3、在作業(yè)場(chǎng)所內(nèi)有職業(yè)病因素的作業(yè)崗位與一般作業(yè)崗位交叉或混雜布局的，應(yīng)該包括在該作業(yè)場(chǎng)所內(nèi)從事工作的所有勞動(dòng)者；

4、參加急性職業(yè)中毒事故搶救的人員，或因事故發(fā)生中毒的其他人員。

（六）、疾控處負(fù)責(zé)組織培訓(xùn)臨床、醫(yī)技科室報(bào)卡醫(yī)務(wù)人員，培訓(xùn)后上崗。

（七）、職業(yè)病報(bào)告卡統(tǒng)一使用由XX市衛(wèi)生局制定的《XX市塵肺病報(bào)告卡》、《XX市職業(yè)病報(bào)告卡》和《XX市農(nóng)藥中毒報(bào)告卡》。

（八）、首診醫(yī)生在接診急性職業(yè)病或疑似職業(yè)病病人，應(yīng)當(dāng)立即電話報(bào)感染管理科，感染管理科立即上報(bào)疾控處，并在30分鐘內(nèi)電話上報(bào)宣武區(qū)疾控中心。

（九）、職業(yè)病或疑似職業(yè)病診斷后，填寫(xiě)相應(yīng)的職業(yè)病報(bào)告卡。填寫(xiě)職業(yè)病報(bào)

（十）、感染管理科負(fù)責(zé)職業(yè)病網(wǎng)絡(luò)報(bào)告工作，職業(yè)病報(bào)告采取職業(yè)病報(bào)告卡網(wǎng)上直報(bào)形式，通過(guò)專用大疫情網(wǎng)上報(bào)。職業(yè)病上報(bào)人員經(jīng)培訓(xùn)上崗，按要求制訂《XX醫(yī)院職業(yè)病報(bào)告工作守則》。

（十一）、職業(yè)病報(bào)告由感染管理科在接到臨床、醫(yī)技科室疑似職業(yè)病診斷報(bào)告卡后，24小時(shí)網(wǎng)上直報(bào)，報(bào)告后及時(shí)報(bào)告卡信息登記。職業(yè)病報(bào)告卡加蓋疾控處公章后，在10個(gè)工作日內(nèi)，郵寄到患者工

告卡要求及時(shí)準(zhǔn)確，項(xiàng)目齊全，字跡清楚，不得涂改。

作單位所在地區(qū)（縣）疾病預(yù)防控制中心。（外省市職業(yè)病報(bào)告卡郵寄到宣武區(qū)疾控中心）

（十二）、院內(nèi)如因事故或其他發(fā)生本院工作人員疑似急性職業(yè)病，除及時(shí)網(wǎng)絡(luò)直報(bào)外，感染管理應(yīng)當(dāng)在發(fā)現(xiàn)事故后2小時(shí)內(nèi)電話報(bào)告XX區(qū)疾病預(yù)防控制中心和XX區(qū)衛(wèi)生監(jiān)督所一科，來(lái)院流調(diào)。

（十三）、職業(yè)病報(bào)告工作，是國(guó)家統(tǒng)計(jì)工作的一部分，負(fù)責(zé)職業(yè)病報(bào)告的臨床、醫(yī)技和感染管理科應(yīng)當(dāng)認(rèn)真執(zhí)行本辦法的規(guī)定，不得以任何借口虛報(bào)、瞞報(bào)、漏報(bào)、拒報(bào)、偽報(bào)和篡改，不得擅自泄密、公布。

（十四）、所有上報(bào)的職業(yè)病卡由感染管理留備份并登記，備查。每月感染管理專人進(jìn)行職業(yè)病卡自查。如發(fā)現(xiàn)漏報(bào)及時(shí)通知相關(guān)科室補(bǔ)報(bào)。對(duì)其產(chǎn)生不良影響的，按照相關(guān)規(guī)定對(duì)當(dāng)事科室進(jìn)行處罰。

第四篇：醫(yī)院職業(yè)病防治法宣傳匯報(bào)

青縣第二人民醫(yī)院2021年《職業(yè)病防治法》宣傳匯總

2021年4月25日至5月1日是第19個(gè)《職業(yè)病防治法》宣傳周，為了深入宣傳貫徹《職業(yè)病防治法》，進(jìn)一步提高勞動(dòng)者自我防護(hù)意識(shí)和能力，切實(shí)保障廣大勞動(dòng)者職業(yè)健康權(quán)益，我院按照疫情防控要求，結(jié)合實(shí)際，采取線上線下相結(jié)合的方式，廣泛開(kāi)展宣傳周活動(dòng)，現(xiàn)將宣傳活動(dòng)作如下匯報(bào)：

一、利用公眾號(hào)線上宣傳職業(yè)病防治法，提高勞動(dòng)者自我防護(hù)知識(shí)；

二、醫(yī)院墻體張貼宣傳職業(yè)病防治的布標(biāo)，提高來(lái)往行人防護(hù)意識(shí)；

三、臨床醫(yī)生結(jié)合門(mén)診診療與病人宣講職業(yè)病防治法，通過(guò)個(gè)別交談的方式提高勞動(dòng)者防護(hù)能力。

通過(guò)《職業(yè)病防治法》宣傳周線上線下相結(jié)合的宣傳，有效的提高了勞動(dòng)者的執(zhí)業(yè)健康知識(shí)知曉率，為保障職業(yè)人群執(zhí)業(yè)健康奠定了基礎(chǔ)。

青縣第二人民醫(yī)院

2021年5月2日

第五篇：煙臺(tái)項(xiàng)目建議書(shū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,目錄,

煙臺(tái)遠(yuǎn)翔神思經(jīng)濟(jì)信息咨詢有限公司出品

煙臺(tái)項(xiàng)目建議書(shū)相關(guān)行業(yè)案例；煙臺(tái)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建議書(shū)案例,煙臺(tái)市養(yǎng)殖業(yè)項(xiàng)目建議書(shū)，煙臺(tái)物流配送中心項(xiàng)目建議書(shū)范文,煙臺(tái)紅色旅游項(xiàng)目建議書(shū),煙臺(tái)養(yǎng)老院項(xiàng)目建議書(shū), 煙臺(tái)農(nóng)業(yè)項(xiàng)目建議書(shū)格式,及企業(yè)立項(xiàng)、用地及申請(qǐng)資金必須的其他各類煙臺(tái)項(xiàng)目建議書(shū)等。

目錄

前言

第一章市場(chǎng)研究

第二章項(xiàng)目研究

第三章物業(yè)定位及發(fā)展建議

第四章財(cái)務(wù)分析

第五章結(jié)論

【前言】

受xxxxxxx公司和上海xxxxxxx公司的委托，本公司對(duì)委托方在山東省煙臺(tái)市xx經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的投資意圖進(jìn)行可行性研究。

可行性研究的工作從3月15日開(kāi)始展開(kāi)，至4月10日結(jié)束。可行性研究的資料來(lái)源有：公開(kāi)的政府報(bào)告和統(tǒng)計(jì)資料、對(duì)政府官員、房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、普通市民的訪談、相關(guān)產(chǎn)品的項(xiàng)目資料、具有代表性的開(kāi)發(fā)商的調(diào)研資料和委托方提供的《煙臺(tái)市xx經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)總體規(guī)劃》文本等。本公司通過(guò)對(duì)以上資料的匯總和分析，本著實(shí)事求是，對(duì)委托方負(fù)責(zé)的原則，編制出本可行性研究報(bào)告。

第一章市場(chǎng)研究

1、山東省概況

2、煙臺(tái)市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和城市發(fā)展?fàn)顩r分析

2．1產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)分析

“九五”期間，煙臺(tái)市的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)、文化等方面得到了長(zhǎng)足的發(fā)展。2000年的全市GDP從1995年的96億元增長(zhǎng)到了179億元，年平均增長(zhǎng)率達(dá)到了11.3%。三個(gè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)從“八五”時(shí)期的18.4︰42.3︰39.3調(diào)整到“九五”時(shí)期的14.0︰43.8︰42.2。其中，非國(guó)有經(jīng)濟(jì)的比重上升，帶動(dòng)了所有制結(jié)構(gòu)的改善，成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要力量。非國(guó)有經(jīng)濟(jì)的投資、工業(yè)增加值和社會(huì)消費(fèi)品零售總額比例由1995年的13.1%、27%、54.4%上升到2000年的28.5%、50.8%、78.2%。“九五”期間，以水、電、氣和交通通訊為重點(diǎn)的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)得到加強(qiáng)，一些長(zhǎng)期制約經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的“瓶頸”得到緩解。

“十五”期間，煙臺(tái)市的總體發(fā)展思路是：以建設(shè)現(xiàn)代化首府城市為目標(biāo)，突出提高城鄉(xiāng)人民生活水平和財(cái)政收入水平，推進(jìn)以農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整為中心任務(wù)的脫貧致富達(dá)小康工程、以工業(yè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整為重點(diǎn)的城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略工程、以提高城市整體功能和文明程度為核心的現(xiàn)代化首府城市建設(shè)工程，加大經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)，積極實(shí)施體制創(chuàng)新和科教創(chuàng)新戰(zhàn)略，增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展內(nèi)在活力，大力推進(jìn)城市化進(jìn)程，加快現(xiàn)代化首府城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，進(jìn)一步擴(kuò)大對(duì)外開(kāi)放，積極參與國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)與合作，堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，大力推進(jìn)生態(tài)環(huán)境建設(shè)和保護(hù)。

表1：

上海市、山東省和煙臺(tái)市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對(duì)比

：2000

指標(biāo)項(xiàng)目 上海市 山東省

煙臺(tái)市

1400 179.15

國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（億元）

4551.15

其中：第一產(chǎn)業(yè) 81.65 352 25

第二產(chǎn)業(yè) 2186.9

第三產(chǎn)業(yè) 2282.6

財(cái)政收入（億元）552 78.5 496 75.6 1141.6

155.6 20.45

人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（萬(wàn)元 3.46 0.59 0.86

固定資產(chǎn)投資總額（億元 1861.17

城鎮(zhèn)人均可支配收入（元）

城鎮(zhèn)住宅竣工面積（萬(wàn)m2）*

住宅開(kāi)發(fā)投資（億元）

413.15

28.82

不詳

*經(jīng)濟(jì)適用房竣工面積

430.01 67.13

11718 1476.86

5120 5582 965 43.36

煙臺(tái)市制訂的“十五”發(fā)展具體目標(biāo)是：

GDP年均增長(zhǎng)12%，到2005年按2000年價(jià)格水平計(jì)算達(dá)到318億元；

財(cái)政收入年均增長(zhǎng)10%，到2005年達(dá)到33億元；

城市居民人均可支配收入年均增長(zhǎng)8%，達(dá)到8200元；

農(nóng)民人均純收入增長(zhǎng)7%，達(dá)到3560元；

人口自然增長(zhǎng)率控制在9‰以內(nèi)；

城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在5%以內(nèi)。

具體地，在房地產(chǎn)方面，煙臺(tái)市的“十五”主要目標(biāo)是，大力發(fā)展以經(jīng)濟(jì)適用房為主的普通住宅建設(shè)，增加住房供給。規(guī)劃建設(shè)好小康住宅示范工程，提高住房質(zhì)量。堅(jiān)持住宅建設(shè)與新區(qū)開(kāi)發(fā)、舊城改造有機(jī)結(jié)合。加快住房商品化進(jìn)程，完成公有住宅出售，盤(pán)活存量，搞活房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)。

2．2“十五”期間煙臺(tái)市城市建設(shè)總體規(guī)劃分析

根據(jù)煙臺(tái)市的規(guī)劃，“十五”期間，城市發(fā)展按照中心城區(qū)、衛(wèi)星城和中心鎮(zhèn)三級(jí)體系布局，逐步形成以中心城區(qū)為核心，衛(wèi)星城為骨干，中心鎮(zhèn)和一般鎮(zhèn)合理布局、功能互補(bǔ)的城市網(wǎng)絡(luò)群。其中，中心城要控制密度、增強(qiáng)功能、優(yōu)化環(huán)境。積極調(diào)整第二產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和土地利用結(jié)構(gòu)，有步驟地淘汰技術(shù)落后、污染重、有礙城市景觀的工業(yè)，逐步將部分工業(yè)企業(yè)外遷，重點(diǎn)發(fā)展金融、商貿(mào)、信息等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。要依托如意、金川和xx開(kāi)發(fā)區(qū)，適度拓展中心城區(qū)規(guī)模。

在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面，煙臺(tái)市的城區(qū)道路將要開(kāi)辟貫通東西向干道，延伸改造南北向干道，打通一環(huán)路，建設(shè)繞城路（二環(huán)路），拓寬改造城區(qū)出入口，綜合整治小街小巷。

在市政公用設(shè)施建設(shè)方面，煙臺(tái)市計(jì)劃在2005年，市區(qū)日供水能力到達(dá)52萬(wàn)噸，自來(lái)水普及率達(dá)到100%。通過(guò)天然氣輸配工程的建設(shè)，形成以天然氣為主、人工煤氣和液化氣為輔的供氣格局；擴(kuò)大集中供熱面積，完成集中供熱二期工程，規(guī)劃建設(shè)供熱三期工程。計(jì)劃到2005年，城市氣化率達(dá)到80%，集中供熱面積達(dá)到1800萬(wàn)平方米。

此外，在“十五”期間，煙臺(tái)市將按照注重精品、突出特色，高標(biāo)準(zhǔn)制定全市及各區(qū)的控制性規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃，做好城市整體設(shè)計(jì)工作。

2．3人口分布及流動(dòng)狀況分析

2．4居民收入水平及住房消費(fèi)比例分析

2000年，煙臺(tái)人均可支配收入5581.90元，扣除價(jià)格上漲因素，比1999年增長(zhǎng)了4.87%，人均消費(fèi)性支出4612.91元，扣除價(jià)格上漲因素，同比增長(zhǎng)了7.33%，國(guó)有企業(yè)職工人均收入7910.57元，同比增長(zhǎng)13.05%，人均食品支出1622.52元，占消費(fèi)性支出的35.17%。

煙臺(tái)市人均居住面積11.99平方米，同比增長(zhǎng)9.6%；其中80.15%的居民居住在成套的住宅單元內(nèi)，兩室戶以上的居民戶占77%。2000年，煙臺(tái)市居民戶中，人均居住面積不足4平方米的減少到1%，人均投資購(gòu)房和建房支出868.04元，比上一年增長(zhǎng)1.4倍，占消費(fèi)支出的18.82%。

表2：

上海市和煙臺(tái)市居民收入和住房消費(fèi)情況對(duì)比

：2000

對(duì)比指標(biāo) 上海市 煙臺(tái)市

11718---

5581.90

人均可支配收入（元）

人均消費(fèi)性支出（元）

4612.91---

1622.52(35%)

其中：食品支出（元，所占比例）

住房消費(fèi)（元，所占比例）

---868.04(19%)

人均居住面積（平方米）11.4 11.99

住宅成套率（%）

表3：

煙臺(tái)市部分職位的年平均收入

單位：元/年

職位/職稱較高水平中等水平較低水平

企業(yè)黨群機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人3780068704236

企業(yè)高級(jí)管理人員3080088704838

企業(yè)中層管理人員20763.28139.54621

企業(yè)一般管理人員13376.256873732

高級(jí)工程技術(shù)人員28***

中級(jí)工程技術(shù)人員1662162493791

初級(jí)工程技術(shù)人員140105327.53509

土建施工工人1***7

機(jī)修工658353954729

博士生18000

碩士生13200

本科生9600

大專生4800

圖1：

2000年煙臺(tái)市居民每100元消費(fèi)支出中的用途比例

2．5城市居住區(qū)布局及交通規(guī)劃分析

3、煙臺(tái)市房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述

3.1土地市場(chǎng)供應(yīng)量及供應(yīng)方式

煙臺(tái)市人民政府于2000年12月26日頒布了《關(guān)于壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征地、統(tǒng)一供地、統(tǒng)一審批的決定》。其主要目的是授權(quán)煙臺(tái)市土地經(jīng)營(yíng)公司，對(duì)城市建設(shè)控制區(qū)內(nèi)的土地一級(jí)市場(chǎng)進(jìn)行壟斷，實(shí)行“五統(tǒng)一”，同時(shí)，開(kāi)放土地二級(jí)市場(chǎng)，通過(guò)市場(chǎng)運(yùn)作，盤(pán)活土地資產(chǎn)，獲取土地收益，為城市建設(shè)籌集資金。該決定規(guī)定，在煙臺(tái)市三環(huán)路以內(nèi)和沿三環(huán)路外側(cè)1公里范圍內(nèi)的所有建設(shè)用地，由市政府實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征地、統(tǒng)一收購(gòu)、統(tǒng)一供地、統(tǒng)一審批。市規(guī)劃局負(fù)責(zé)城市建設(shè)統(tǒng)一規(guī)劃，市土地管理局負(fù)責(zé)用地審批，市xxxxx公司負(fù)責(zé)統(tǒng)一征地、統(tǒng)一收購(gòu)、統(tǒng)一供地，土地收益全部用于城市建設(shè)。

根據(jù)了解，煙臺(tái)市對(duì)商品住宅用地供應(yīng)量沒(méi)有明確和單獨(dú)的控制計(jì)劃，僅在商品房開(kāi)發(fā)計(jì)劃中體現(xiàn)。

3．2新建商品房市場(chǎng)供應(yīng)量、消化量和存量情況

根據(jù)煙臺(tái)市房地局提供的信息，1999年以前，煙臺(tái)市每年下達(dá)的商品房銷售面積在20至30萬(wàn)平方米左右，而1999年商品房出售面積一躍達(dá)到100萬(wàn)平方米，2000年的商品房出售面積為80萬(wàn)平方米（以上數(shù)據(jù)均包含舊城改造項(xiàng)目）。

2000年，煙臺(tái)市下達(dá)的商品房建設(shè)計(jì)劃為200萬(wàn)平方米（含舊城改造項(xiàng)目）。建成竣工的數(shù)據(jù)，由于煙臺(tái)市統(tǒng)計(jì)體系有待完善，故無(wú)法提供。74

80.15

自2001年起的3年內(nèi)，煙臺(tái)市房管部門(mén)每年將下達(dá)商品房建設(shè)計(jì)劃100萬(wàn)平方米，并作為控制指標(biāo)，一般不予突破。此計(jì)劃不包含每年舊城改造項(xiàng)目中新建的住宅，煙臺(tái)市4個(gè)區(qū)的舊城改造任務(wù)每年將到達(dá)60萬(wàn)平方米。據(jù)了解，煙臺(tái)市雖然制訂了實(shí)物動(dòng)遷（包括現(xiàn)房和期房）和貨幣動(dòng)遷的政策，但由于開(kāi)發(fā)商的資金實(shí)力一般不強(qiáng)，且舊城改造區(qū)域內(nèi)居民的層次和消費(fèi)能力十分有限，無(wú)法自行貼補(bǔ)購(gòu)買(mǎi)較高品質(zhì)的商品房，所以舊城改造的動(dòng)遷仍以就地返遷為主。

由于統(tǒng)計(jì)體系不健全，對(duì)煙臺(tái)市近年新建商品房存量說(shuō)法各一。但最可信的數(shù)據(jù)是15%。一般的購(gòu)買(mǎi)對(duì)象是由各機(jī)關(guān)、事業(yè)單位（集團(tuán)消費(fèi)）和個(gè)人，近年個(gè)人購(gòu)買(mǎi)的比例開(kāi)始上升，但集團(tuán)消費(fèi)的現(xiàn)象依然有一定的比例，在20%至30%左右。

3.3煙臺(tái)市近三年房產(chǎn)成交價(jià)格及房型特點(diǎn)分析

煙臺(tái)市近年的住宅銷售價(jià)格平均在1400元/M2，其中市中心區(qū)均價(jià)在1800-1900元/M2，個(gè)別超過(guò)2000元/M2。經(jīng)濟(jì)適用房銷售價(jià)格在1150元/M2。

2000年房?jī)r(jià)較上一上升了2.3%。銷售的主力房型為80-100平方米的兩房。超過(guò)100平方米的三房，主要的購(gòu)買(mǎi)對(duì)象是機(jī)關(guān)和事業(yè)單位的干部及私營(yíng)業(yè)主。

3.4新建商品房市場(chǎng)區(qū)域分布分析

目前煙臺(tái)市新建商品房大多分布在東北部和東南部地區(qū)。

熱點(diǎn)區(qū)域――東北部，由于市政府搬遷至東北部的如意開(kāi)發(fā)區(qū)，致使煙臺(tái)市東北部成為房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域，目前在建和新建的商品房有麗苑小區(qū)、海天花園、芳汀花園、祥泰花園等，該地區(qū)樓盤(pán)均以中檔形象出現(xiàn)，其中北恒街以北地區(qū)均價(jià)在1300元/平方米左右；北恒街以南地區(qū)均價(jià)在1750元/平方米左右。

次熱點(diǎn)區(qū)域――東南部，目前煙臺(tái)市東南部尚未成為房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的真正熱點(diǎn)地區(qū)，但“東苑”60萬(wàn)平方米的開(kāi)發(fā)量足以引起煙臺(tái)市房產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)注，預(yù)計(jì)在3－5年后會(huì)有一個(gè)地位的提升。

3.5房地產(chǎn)市場(chǎng)有關(guān)政策分析

山東省第九屆人大常委會(huì)于2001年2月12日發(fā)布了《山東省城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》。該條例根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》等有關(guān)法律和法規(guī)制訂，其中，需要上海市投資者注意的內(nèi)容有：

l設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)有100萬(wàn)元以上的注冊(cè)資本和4名以上持有資格證書(shū)的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書(shū)的專職會(huì)計(jì)人員。

l自治區(qū)以外一、二級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以在自治區(qū)內(nèi)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，并必須到項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行政管理部門(mén)登記，并由管理部門(mén)向自治區(qū)政府建設(shè)行政管理部門(mén)備案后才可進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。

注：建設(shè)部規(guī)定僅一級(jí)企業(yè)可在全國(guó)范圍內(nèi)自由開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)。

l房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在獲得開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目后應(yīng)辦理城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目手冊(cè)，在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中應(yīng)當(dāng)將主要事項(xiàng)記錄在項(xiàng)目手冊(cè)中，定期報(bào)送有關(guān)部門(mén)備案。

l土地出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限滿1年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以征相當(dāng)于土地出讓金20%以下的土地閑置費(fèi)；滿2年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以無(wú)償收回土地使用權(quán)（但動(dòng)工開(kāi)發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工延遲的除外）。

l竣工驗(yàn)收時(shí)，政府有關(guān)部門(mén)組織的綜合驗(yàn)收包括拆遷安置方案的落實(shí)情況。

l預(yù)售房的購(gòu)買(mǎi)人在交房后90天內(nèi)，現(xiàn)售房在簽訂合同后90天內(nèi)辦理土地使用權(quán)變更和產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)企業(yè)協(xié)助辦理。

銀行項(xiàng)目貸款和按揭貸款政策

由于煙臺(tái)市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r不如上海，因此銀行的貸款能力也相當(dāng)有限。銀行向開(kāi)發(fā)商發(fā)放的項(xiàng)目專項(xiàng)貸款和向業(yè)主發(fā)放的商業(yè)按揭貸款總額受到限制，開(kāi)發(fā)商之間競(jìng)爭(zhēng)這一盤(pán)子相當(dāng)激烈。

職工公積金由煙臺(tái)市的住房資金管理中心負(fù)責(zé)管理。職工貸款由中心負(fù)責(zé)審核，再委托商業(yè)銀行具體操作。只要職工所在企業(yè)繳納公積金，則職工購(gòu)買(mǎi)商品房的公積金貸款一般不受限制。然而，煙臺(tái)市并非每個(gè)企業(yè)都執(zhí)行公積金制度。

煙臺(tái)市的住房資金管理中心類似上海的公積金管理中心，承擔(dān)住房公積金和房改基金的管理工作。但是，煙臺(tái)市的住房資金管理分散，條塊分割，各系統(tǒng)、自治區(qū)都運(yùn)行各自的住房資金管理中心，沒(méi)有完成屬地化管理，造成資源分散、統(tǒng)計(jì)不全的局面。

建設(shè)周期

煙臺(tái)市招商引資的優(yōu)惠政策

1、內(nèi)聯(lián)企業(yè)享受以下稅收優(yōu)惠：（1）經(jīng)營(yíng)10年以上，市外投資在100萬(wàn)元以上（含100萬(wàn)元）且占中投資25％以上的生產(chǎn)性內(nèi)聯(lián)企業(yè)，從獲利起，3年內(nèi)免征企業(yè)所得稅，免稅期滿后，2年內(nèi)減半征收企業(yè)所得稅。

2、在開(kāi)發(fā)區(qū)或經(jīng)濟(jì)園區(qū)新辦的內(nèi)聯(lián)企業(yè)，除享受相應(yīng)的財(cái)稅優(yōu)惠政策外，優(yōu)惠期滿后減按15％的稅率征收企業(yè)所得稅。

3、市外投資者在煙臺(tái)新辦的內(nèi)聯(lián)項(xiàng)目，減半征收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、增容費(fèi)和7000平方米以下的人防結(jié)建費(fèi)。

4、市場(chǎng)微觀狀況分析

4．1區(qū)位競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象研究

與本案同區(qū)域、同品質(zhì)的樓盤(pán)以“東苑”為代表，所以相鄰物業(yè)以東苑一期為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分析，并作為主要的樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象。

n物業(yè)單價(jià)、總價(jià)及房屋面積

A房型

樓層房型面積實(shí)際單價(jià)總價(jià)

1F二室二廳97.191450140926

2F二室二廳97.191600155504

3F二室二廳97.191716166778

4F二室二廳97.191660161335

5F二室二廳97.191550150645

6F躍層130.411850241259

小計(jì)616.361016446

B房型

樓層房型面積實(shí)際單價(jià)總價(jià)

1F三室二廳118.781450172231

2F三室二廳118.781600190048

3F三室二廳118.781716203826

4F三室二廳118.781660197175

5F三室二廳118.781550184109

6F躍層143.21850264920

小計(jì)737.11212309

C房型

樓層房型面積實(shí)際單價(jià)總價(jià)

1F二室二廳104.221450151119

2F二室二廳104.221600166752

3F二室二廳104.221716178842

4F二室二廳104.221660173005

5F二室二廳104.221550161541

6F躍層139.941850258889

小計(jì)661.041090148

D房型

樓層房型面積實(shí)際單價(jià)總價(jià)

1F三室二廳122.51450177625

2F三室二廳122.51600196000

3F三室二廳122.51716210210

4F三室二廳122.51660203350

5F三室二廳122.51550189875

6F躍層180.41850333740

小計(jì)792.91310800

E房型

樓層房型面積實(shí)際單價(jià)總價(jià)

1F四室二廳161.851450234683

2F四室二廳161.851600258960

3F四室二廳161.851716277735

4F四室二廳161.851660268671

5F四室二廳161.851550250868

6F躍層218.***8

小計(jì)1027.41694493

銷售總額6324196

銷售面積3834.80

平均價(jià)格1649

n建筑類型――多層住宅

房型結(jié)構(gòu)及比例

房型一房二房三房四房躍層合計(jì)

比例038.9%30.9%13.5%16.7%100

n交付狀態(tài)

一期2001年10月交房，二期將于7月份開(kāi)盤(pán)。

n物業(yè)管理

物業(yè)管理由開(kāi)發(fā)商進(jìn)行管理，管理費(fèi)用為0.35元/平方米.月

n配套設(shè)施

200米范圍內(nèi)：東瓦窯副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)。

500米范圍內(nèi)：郊區(qū)醫(yī)院。

1000米范圍內(nèi)：內(nèi)蒙師大、農(nóng)業(yè)大學(xué)等。

n地段位置

位于xx開(kāi)發(fā)區(qū)外，xx路和師大南路交界處。與本案地段位置接近。在目前居民的概念上屬于煙臺(tái)市的南端，開(kāi)發(fā)商獲得的地價(jià)也在6萬(wàn)元左右。

4.2板塊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象研究

4．3其它競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象研究

（1）學(xué)府花園

n地理位置

n物業(yè)規(guī)模

n物業(yè)類型

純多層小區(qū)

n銷售價(jià)格

表價(jià)區(qū)間：1310－1580元/平方米

平均價(jià)格：1400元/平方米左右

折扣：一次性付款95折，貸款98折。

n主力房型

本案主力房型二房；主力面積區(qū)間為70－100元/平方米。

n環(huán)境規(guī)劃

環(huán)境規(guī)劃無(wú)特色，以帶狀綠化為主。

n交房時(shí)間

一期于2001年4月底交房；二期于4月中旬開(kāi)盤(pán)，2001年年底交房。

n銷售情況

一期去化率達(dá)85％以上，僅余幾套面積較大的房型。

n消費(fèi)者

院校教師、個(gè)體戶、工薪階層（以小房型為主）

（2）芳汀花園

n地理位置

位于東風(fēng)路展覽館對(duì)面，屬于新城區(qū)。

n物業(yè)規(guī)模

總建筑面積15多萬(wàn)方左右。

n物業(yè)類型

純多層小區(qū)。

n銷售價(jià)格

表價(jià)區(qū)間為：1650－2200元/平方米

一次性付款96折，其余協(xié)商。

n主力房型

不詳，但房型種類比較齊全。

n環(huán)境規(guī)劃

沿一條帶狀綠化軸向兩翼規(guī)劃，綠化率較高。

n交房時(shí)間

現(xiàn)房。

n銷售情況

一期銷售率約75％。

n消費(fèi)者

機(jī)關(guān)干部，市中心地區(qū)市民，個(gè)體戶等。

（3）伯爵花園

n地理位置

位于機(jī)場(chǎng)路和郊區(qū)果木園交界處。

n物業(yè)規(guī)模

占地86畝，一期共45套別墅。

n物業(yè)類型

獨(dú)立式二層別墅。

n銷售價(jià)格

一口價(jià)2180元/平方米

n主力房型

共有七種房型，房型面積為168、180、228、280、276、300平方米不等。

n交房時(shí)間

一期現(xiàn)房，二期年底交房。

n銷售情況

一期已經(jīng)售完，現(xiàn)在正在銷售二期。

n消費(fèi)者

有車族、企業(yè)老總等處于煙臺(tái)市消費(fèi)金字塔上層的人。

4.4目標(biāo)市場(chǎng)定位和特征

4.4.1區(qū)域選擇

4.4.2年齡層次

由于煙臺(tái)市收入水平很低，能買(mǎi)房的消費(fèi)者大多有一定的積蓄，所以與上海主力購(gòu)房年齡相比要高出5－10歲，煙臺(tái)市潛在購(gòu)房年齡集中在35－55歲的中老年人。

4.4.3收入能力及支付能力

煙臺(tái)市平均物業(yè)總價(jià)在8－13萬(wàn)元之間，所以潛在購(gòu)房者家庭年收入在2.5萬(wàn)以上，月付承受能力1000元左右。

4.4.4現(xiàn)居住區(qū)域

現(xiàn)居住在賽罕區(qū)和新城區(qū)。

4.4.5職業(yè)特征

消費(fèi)者可分為三個(gè)層次，具體如下：

第一層次為大學(xué)講師、教授，醫(yī)院醫(yī)生等，但這些對(duì)象的消費(fèi)能力受到一定的局限，一般可接受的房?jī)r(jià)在1400元或1500元以下；

第二層次是機(jī)關(guān)干部，但這批對(duì)象主要傾向高檔盤(pán)，有相當(dāng)一部分將消費(fèi)轉(zhuǎn)移到北京；

第三層次：個(gè)體戶，私營(yíng)業(yè)主，藥品和保健品商人，主要有外地來(lái)蒙經(jīng)商人員，內(nèi)蒙常年在外地從事保健品業(yè)務(wù)的個(gè)體業(yè)主等。

第二章項(xiàng)目選址

1、項(xiàng)目特征分析

1．1地理位置

1．2交通狀況

1．3商業(yè)氣氛

2、項(xiàng)目SWOT分析

2．1優(yōu)勢(shì)分析

本區(qū)域目前最主要的競(jìng)爭(zhēng)板塊為以如意開(kāi)發(fā)區(qū)為核心的東北部板塊，與該板塊的競(jìng)爭(zhēng)中能否占據(jù)一定的優(yōu)勢(shì)變成本區(qū)域能否成為優(yōu)勢(shì)板塊的關(guān)鍵。

經(jīng)統(tǒng)計(jì)分析，針對(duì)東北部板塊，本區(qū)域總結(jié)出以下幾大優(yōu)勢(shì)：

（1）地理位置優(yōu)勢(shì)

（2）成本優(yōu)勢(shì)

（3）政策優(yōu)勢(shì)

煙臺(tái)市結(jié)合黨中央和國(guó)務(wù)院西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略，制定了一系列吸引內(nèi)資企業(yè)到當(dāng)?shù)赝顿Y開(kāi)發(fā)的政策。在此基礎(chǔ)上，塞罕區(qū)政府為xx開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的投資商制定了更為優(yōu)惠的政策。如，在稅收方面，內(nèi)聯(lián)企業(yè)自獲利起的3年內(nèi)，免所得稅。

（4）交通地段優(yōu)勢(shì)

樓盤(pán)北側(cè)的師大南路上現(xiàn)通有38路公交車，相比如意開(kāi)發(fā)區(qū)的交通存在很大的優(yōu)勢(shì)。xx路和二環(huán)線貫通后，可形成快速交通網(wǎng)絡(luò)，到市中心和城市外圍的交通將更為便捷。

（5）人文概念優(yōu)勢(shì)

（6）開(kāi)發(fā)商實(shí)力優(yōu)勢(shì)

開(kāi)發(fā)商來(lái)自上海，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中取得了豐富的經(jīng)驗(yàn)。以此來(lái)應(yīng)對(duì)煙臺(tái)市尚不成熟的住宅消費(fèi)市場(chǎng)，應(yīng)被視為游刃有余。況且，塞罕區(qū)以低地價(jià)吸引上海開(kāi)發(fā)商，本來(lái)就是看中這一點(diǎn)。

2．2劣勢(shì)分析

客觀上，目前本地區(qū)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)也存在不少抗力，在開(kāi)發(fā)中形成不利局面：

（1）本地區(qū)重要市政設(shè)施尚未到位

xx路尚未貫通，即使貫通，向外延伸到何處還是一個(gè)未知數(shù)。二環(huán)路的建設(shè)需要政府的資金投入。

（2）地段接受度遠(yuǎn)不及東部

開(kāi)發(fā)區(qū)的形象尚未被煙臺(tái)市的普通市民接受，政府在市政建設(shè)上的承諾尚未得到廣泛認(rèn)可。心理和規(guī)劃發(fā)展上不平衡會(huì)在短期內(nèi)成為樓盤(pán)的抗性。

（3）競(jìng)爭(zhēng)激烈

在板塊競(jìng)爭(zhēng)上，東部地區(qū)成為中高擋樓盤(pán)的主要熱點(diǎn)，不少消費(fèi)對(duì)象以如意開(kāi)發(fā)區(qū)附近的樓盤(pán)為首選對(duì)象。

在區(qū)位競(jìng)爭(zhēng)上，東苑首期近7萬(wàn)平方米，整個(gè)30萬(wàn)平方米的規(guī)劃建設(shè)量大部分還沒(méi)有開(kāi)工興建。這一樓盤(pán)的動(dòng)態(tài)會(huì)對(duì)本案有重大影響。

在價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)上，由于煙臺(tái)市居民收入有限，對(duì)價(jià)格敏感度顯得極為突出，不少樓盤(pán)以低價(jià)格對(duì)抗高品質(zhì)將市場(chǎng)置于惡性競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)。

（4）消費(fèi)能力低下，價(jià)格上揚(yáng)空間有限

畢竟煙臺(tái)市居民的消費(fèi)能力僅為上海居民的一半不到，煙臺(tái)市也不象上海，是一個(gè)吸引大量人才進(jìn)入的經(jīng)濟(jì)中心。煙臺(tái)市也沒(méi)有十分可靠的支柱性產(chǎn)業(yè)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展缺乏原動(dòng)力，購(gòu)房的主要對(duì)象還是機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、效益較好企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)、私營(yíng)企業(yè)主等，大多數(shù)企業(yè)職工還不能依靠自己的力量通過(guò)市場(chǎng)改善自己的居住質(zhì)量，許多只能依靠舊城改造解決問(wèn)題，而舊城改造基本又是一個(gè)封閉的市場(chǎng)，不向外部的商品房開(kāi)放。因此，煙臺(tái)市商品住宅的去化量非常有限。20萬(wàn)平方米左右的樓盤(pán)，會(huì)對(duì)市場(chǎng)形成很大的沖擊，也會(huì)給自身帶來(lái)包袱。

（5）供大于求

東苑就是一個(gè)很好的例證。東苑的實(shí)際銷售不盡如意，去化速度也很慢。

（6）市場(chǎng)分化，后勁不足

煙臺(tái)市各區(qū)分散發(fā)展，投資分散，市政府的注意力不集中。煙臺(tái)市經(jīng)濟(jì)無(wú)支柱，而且人均面積大，造成煙臺(tái)市居民住房消費(fèi)難以形成如上海一般的熱點(diǎn)。

2．3機(jī)會(huì)點(diǎn)分析

（1）普遍的低品質(zhì)市場(chǎng)容易做成鶴立雞群的大手筆規(guī)劃

自然競(jìng)爭(zhēng)的狀態(tài)給先進(jìn)營(yíng)銷理念和手段提供了足夠的空間

（3）大學(xué)城及高科技園區(qū)帶來(lái)概念炒作機(jī)會(huì)

（4）市政府東進(jìn)南延帶來(lái)的地段發(fā)展機(jī)會(huì)

（5）刺激消費(fèi)的政策出臺(tái)，帶來(lái)市場(chǎng)機(jī)會(huì)

煙臺(tái)市的房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)不確定的市場(chǎng)。很多影響商品住宅發(fā)展的政策尚未出臺(tái)。如銀行貸款政策、契稅政策、公積金交繳政策等尚未定型。這些政策在何時(shí)，以何種方式出臺(tái)，會(huì)給樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)和銷售帶來(lái)很多變數(shù)。

2．4風(fēng)險(xiǎn)分析

（1）供求關(guān)系風(fēng)險(xiǎn)

煙臺(tái)市明年住房供大于求已成定局，而且目前內(nèi)蒙存在許多不理性的投資。僅以包頭為例就有兩個(gè)外地開(kāi)發(fā)商各投資了50萬(wàn)平方米的住宅項(xiàng)目。

（2）盤(pán)量風(fēng)險(xiǎn)

20萬(wàn)平方米的社區(qū)，已占煙臺(tái)市一年開(kāi)工建設(shè)量的五分之一，操作不當(dāng)，極易形成一個(gè)死盤(pán)。

（3）價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)

以高出當(dāng)?shù)啬壳靶睦沓惺苣芰Φ膬r(jià)格推盤(pán)，將在價(jià)格因素上存在風(fēng)險(xiǎn)。

（4）易地操作風(fēng)險(xiǎn)

本項(xiàng)目在異地操作，人生地不熟，當(dāng)?shù)卣膱?zhí)法能力、行政能力、辦事習(xí)慣對(duì)外地開(kāi)發(fā)商是一個(gè)不確定因素。

（5）物業(yè)接受度風(fēng)險(xiǎn)

煙臺(tái)市目前有大量的多層樓盤(pán)，競(jìng)爭(zhēng)激烈，但多層住宅的概念已為廣大市民接受。人們對(duì)小高層和高層，以及多高層結(jié)合的社區(qū)的接納，可能會(huì)有一個(gè)過(guò)程，需要策劃一定的營(yíng)銷手段和推廣方案。

（6）政策帶來(lái)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

住宅消費(fèi)對(duì)象的主體對(duì)西部經(jīng)濟(jì)狀況的依賴程度較高，國(guó)有企業(yè)改革的成效對(duì)樓盤(pán)的去化存在不確定因素。

2．5結(jié)論

（1）本案地價(jià)低，為后期操作帶來(lái)很大的空間。

（2）由于本地區(qū)規(guī)劃好，3至5年后地段溫度將上升。

（3）無(wú)論是區(qū)位競(jìng)爭(zhēng)、板塊競(jìng)爭(zhēng)，還是價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，都十分激烈。

（4）當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)落后，價(jià)格大幅度上揚(yáng)的機(jī)遇小于上海。

（5）樓盤(pán)盤(pán)量過(guò)大，易形成較大風(fēng)險(xiǎn)。

第三章物業(yè)定位及發(fā)展建議

1.項(xiàng)目定位

1.1規(guī)劃建筑及各功能面積比例

由于當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的具體情況，如小區(qū)內(nèi)住宅仍以多層為主，將使整個(gè)項(xiàng)目陷入周圍近100萬(wàn)平方米的多層、低檔次住宅的包圍之中，無(wú)法在較高層次上形成突破，競(jìng)爭(zhēng)仍在低層次上展開(kāi)，項(xiàng)目?jī)炊嗉佟?/p>

為此，建議本項(xiàng)目可以多高層結(jié)合為突破口，將部分住宅提高層次。因規(guī)劃容積率和建筑物間距的規(guī)定（當(dāng)?shù)亻g距比例規(guī)定為1：1.5），提高層數(shù)后，將會(huì)使建筑密度降低，如此可以為環(huán)境規(guī)劃帶來(lái)想象空間。

提高層數(shù)后，煙臺(tái)市沿xx路向南一直延伸到xx開(kāi)發(fā)區(qū)，本項(xiàng)目的小高層建筑將成為首要識(shí)別標(biāo)志物。加之建筑風(fēng)格和立面的變化，本項(xiàng)目將成為煙臺(tái)市景觀上的亮點(diǎn)。

考慮到風(fēng)險(xiǎn)因素，應(yīng)適當(dāng)保留多層建筑。多層和小高層的建筑面積比例建議各占50%，總面積在10萬(wàn)平方米左右，不宜過(guò)大。

戶型比建議

面積（平米）戶型及比例合計(jì)

二房三房四房復(fù)式

平層錯(cuò)層平層錯(cuò)層

80以下

80-9010%10%

90-10015%15%30%

100-1105%5%10%

110-120.10%10%

120-1307%5%12%

130-1403%10%13%

140-1505%5%

150-160

160-1805%5%

180-2005%5%

200以上

合計(jì)30%20%20%15%5%10%100%

說(shuō)明：

1、目前煙臺(tái)市市場(chǎng)去化較好的房型面積在80－100平方米和130－140平方米兩個(gè)區(qū)間內(nèi)；二房的市場(chǎng)需求度略高于三房。本建議基本與市場(chǎng)需求相吻合。

2、考慮到本案中高檔定位思路，房型面積略向大房型傾斜，且不考慮一房，3、煙臺(tái)市市場(chǎng)上錯(cuò)層房型較少，所以，可以考慮一些錯(cuò)層房型，4、為了考慮部分消費(fèi)者的需求，考慮適量復(fù)式房型，控制在10％左右。

1.3規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)建議

煙臺(tái)市目前尚處于低水平開(kāi)發(fā)態(tài)勢(shì)，本項(xiàng)目不做則已，要做則必然營(yíng)造樓市領(lǐng)袖概念和形象。在規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)上首先要一反目前煙臺(tái)市的傳統(tǒng)形象，引入南方先進(jìn)的規(guī)劃理念。要做到以下幾點(diǎn)：

（1）總體規(guī)劃上要回避“四菜一湯”的大中庭圍合規(guī)劃，以多個(gè)互相區(qū)別有相互聯(lián)系的組團(tuán)為主題進(jìn)行設(shè)計(jì)，以條狀的景觀帶取代塊狀景觀帶，盡量滿足均好性原則。

（2）以點(diǎn)、板結(jié)合的方式，弧形圍合的狀態(tài)，一反兵營(yíng)式規(guī)劃，營(yíng)造活潑的社區(qū)建筑布局。

（3）由于煙臺(tái)市氣候干燥，日夜溫差大，寒暑變化劇烈，水資源短缺，因此不宜在小區(qū)內(nèi)設(shè)置水環(huán)境――除非引入自然河道。

1.4價(jià)格建議

（1）分期銷售價(jià)格模式預(yù)計(jì)

A、平均單價(jià)――多層：1800元/平方米；

小高層：2200元/平方米。

B、主力總價(jià)――多層：14－20萬(wàn)/套

小高層：18－25萬(wàn)/套

（2）分期價(jià)格建議――采用“低開(kāi)高走平收”的價(jià)格模式

A、一期開(kāi)盤(pán)期間：多層均價(jià)1650元/平方米，小高層2000元/平方米；

B、一期強(qiáng)銷期間：多層均價(jià)1750-1850元/平方米，小高層2100-2200元/平方米；

C、一期持續(xù)期間：多層均價(jià)1650元/平方米，小高層2000元/平方米；

D、一期清盤(pán)期間：多層均價(jià)1600元/平方米，小高層1950元/平方米；

E、二期開(kāi)盤(pán)期：多層均價(jià)1750元/平方米，小高層2200元/平方米；

F、二期強(qiáng)銷期間：多層均價(jià)1850元/平方米，小高層2300-2400元/平方米；

G、二期持續(xù)期間：多層均價(jià)1800元/平方米，小高層2200元/平方米；

H、二期清盤(pán)期間：多層均價(jià)1750元/平方米，小高層2100元/平方米；

（3）分期銷售進(jìn)度建議

A、總銷售周期4-5年；

B、第一年實(shí)現(xiàn)預(yù)售3萬(wàn)方；第二年實(shí)現(xiàn)預(yù)、銷售4萬(wàn)方；第三年實(shí)現(xiàn)預(yù)、銷售5萬(wàn)方；第四年實(shí)現(xiàn)預(yù)、銷售5萬(wàn)方，第五年完成其余銷售任務(wù)。

1.5物業(yè)品質(zhì)建議

（1）建筑風(fēng)格及外立面建議

煙臺(tái)市的市容景觀相對(duì)落后，已建住宅的立面與上海有相當(dāng)?shù)牟罹唷榇耍陆ㄗ≌慕ㄖL(fēng)格和外立面應(yīng)有令人耳目一新的感覺(jué)。建議建筑風(fēng)格采用現(xiàn)代風(fēng)格為宜，線條挺直、簡(jiǎn)潔。建筑的頂部應(yīng)適當(dāng)增加簡(jiǎn)潔的曲線，力爭(zhēng)有所變化。色彩應(yīng)中性，偏深，盡量與周邊的其他建筑有所區(qū)別。

多層住宅

建筑整體上建議以暖色調(diào)為主。

由于多層建筑總高較低，而社區(qū)內(nèi)部樓房附近多布置高大喬木，這些喬木植物長(zhǎng)成后可與三、四層樓的陽(yáng)臺(tái)齊平。屆時(shí)綠色植物與暖色調(diào)的樓房交相輝映，亦成諧趣。

建筑基色不妨大膽采用紅、黃色系的色彩。

在色調(diào)上與社區(qū)的綠化環(huán)境產(chǎn)生較大的反差，避免在造境方面容易給人過(guò)分幽深、冷僻的感覺(jué)；同時(shí)，通過(guò)這樣明麗的色彩表現(xiàn)，反映項(xiàng)目的特色。

屋頂建議采用褐色或黛色的瓦片。與建筑的主色調(diào)形成一定的對(duì)比。屋脊的色彩應(yīng)當(dāng)與瓦片所采用的色彩屬同一色系，避免給人突兀的感覺(jué)。

外立面力求簡(jiǎn)潔。

可以保持三段式的風(fēng)格，下半部分的面磚可以采用中性色。立面裝飾上適當(dāng)采用弧形線條，為建筑增添幾分靈秀。

小高層住宅

建筑整體上建議采用冷色調(diào)為主。

由于小高層建筑總高較低，不為植物所遮擋，則需要在整體色調(diào)上保持一致。

建筑基色建議采用青色、灰色等偏冷的色系。

在色調(diào)上與社區(qū)的環(huán)境相統(tǒng)一，造成寧?kù)o、高雅的氛圍；同時(shí)，通過(guò)這樣淡雅的色彩表現(xiàn)，反映項(xiàng)目特色。

屋頂建議同上。

外立面可以適當(dāng)做一些修飾，避免過(guò)于單調(diào)。

可以保持三段式的風(fēng)格，下半部分的仿石材貼面可以以暖色調(diào)為主、攙雜部分冷色（如青色、藍(lán)色）作為中和，形成一定的對(duì)比，同時(shí)在建筑語(yǔ)匯上也與多層建筑相互對(duì)應(yīng)；每層水平飾條的色彩比整體色調(diào)略深。

（2）環(huán)境景觀設(shè)計(jì)建議

由于氣候限制，小區(qū)內(nèi)的綠化樹(shù)種主要以草坪、灌木和喬木為代表。喬木采用穿天楊、松、柏、槐、柳等樹(shù)種。但因穿天楊樹(shù)冠高大，成長(zhǎng)后易阻擋陽(yáng)光，故只能在小區(qū)主干道兩側(cè)種植。灌木可以用丁香、玫瑰等花灌木。由于煙臺(tái)市四季溫差變化很大，適應(yīng)煙臺(tái)市氣候的四季常綠型草需要進(jìn)一步向園林專家咨詢。如能在小區(qū)的綠化上實(shí)現(xiàn)四季常綠的效果（而非象當(dāng)?shù)厮蓸?shù)那種灰綠），則在內(nèi)蒙古滿目黃土，遍地沙塵的環(huán)境中起到對(duì)樓盤(pán)銷售巨大的推進(jìn)作用。建議小區(qū)的環(huán)境建設(shè)應(yīng)針對(duì)近期“內(nèi)蒙古是沙塵暴發(fā)源地”的尷尬論斷，提出“塞外江南”的環(huán)境概念，打出生態(tài)牌，使小區(qū)在當(dāng)?shù)氐淖≌谐鎏Ｐ^(qū)的環(huán)境應(yīng)仍以疏林、草地和灌木為主，保證四季常綠，適當(dāng)配以休閑運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地。應(yīng)在工程條件許可的前提下，提前環(huán)境和綠化建設(shè)，在工程進(jìn)行的2-3年內(nèi)，使綠化有所成形，在開(kāi)盤(pán)時(shí)即可出轟動(dòng)效應(yīng)。

（3）附屬設(shè)施及會(huì)所建議

會(huì)所

將是提供服務(wù)和對(duì)外展示形象的重要窗口，建議：

1、規(guī)模――5000平方米上下；

2、經(jīng)營(yíng)――對(duì)外開(kāi)放；

3、造型――現(xiàn)代而略帶夸張；

4、功能――以?shī)蕵?lè)、休閑、運(yùn)動(dòng)為主題；

（4）內(nèi)外裝修建議（內(nèi)部裝修標(biāo)準(zhǔn)、外部建材建議）

應(yīng)改變當(dāng)?shù)刂蛔雒仄旱牧?xí)慣，完成細(xì)石混凝土地坪。有關(guān)的管線應(yīng)預(yù)埋到位。臥室和廳應(yīng)采用雙層保溫玻璃，或至少雙層窗。樓梯間和公共走道鋪設(shè)地面磚。

（5）物業(yè)管理建議

煙臺(tái)市消費(fèi)群因收入原因?qū)ξ飿I(yè)管理費(fèi)敏感度極強(qiáng)，然而多層0.25-0.5元，高層不超過(guò)1元的市場(chǎng)物管價(jià)位，具有很強(qiáng)的定位性，不宜突破。從營(yíng)銷角度出發(fā)，高品質(zhì)的社區(qū)必須配以優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)，而此價(jià)格又不可能在物業(yè)內(nèi)容和品質(zhì)上做大的提升，故建議以掛名或顧問(wèn)形式將南方知名物業(yè)公司的品牌推向市場(chǎng)，服務(wù)內(nèi)容和費(fèi)用都不做大幅度提升。

第四章財(cái)務(wù)分析

1、投資估算及財(cái)務(wù)效益分析

1．1靜態(tài)投資成本分析表

在本節(jié)及以下的分析中，考慮了樓盤(pán)在理想情況下的可能性，即多層和小高層各占50%，建設(shè)和銷售周期在4年左右。如果小高層比例降低，雖然成本下降，但整體價(jià)格也同樣會(huì)降低。

設(shè)建筑面積191808平方米，其中多層和小高層各占50%。多層建安成本600元，高層建安成本1100。考慮到異地開(kāi)發(fā)，不可確定性因素較多，不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)系數(shù)取較大值5%。成本分析中未考慮商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的成本和收入。該部分可在規(guī)劃方案確定后再做測(cè)算。

參見(jiàn)成本構(gòu)成表

1．2靜態(tài)投資利潤(rùn)及贏虧平衡分析

如設(shè)定銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用為固定成本，則項(xiàng)目贏虧平衡點(diǎn)為71653平方米，為37%，即在全部樓盤(pán)銷售率達(dá)到37%以后，每銷售1平方米住宅的邊際利潤(rùn)將成為純利潤(rùn)。在銷售面積達(dá)到157724平方米后，即銷售率達(dá)到82%后，每銷售1平方米住宅的銷售額將全部成為純利潤(rùn)。

參見(jiàn)損益表

成本構(gòu)成表

項(xiàng)目單價(jià)(元/平方米)合計(jì)(元)說(shuō)明

1.土地成本

2.前期成本

2.1土地出讓金

2.2勘察設(shè)計(jì)費(fèi)

2.3三通一平

2.4請(qǐng)照等費(fèi)用

3.建筑安裝成本

4.配套費(fèi)成本

4.1供電

4.2供水

4.3暖氣

4.4煤氣

4.5電話

4.6環(huán)境及總體

4.7市政配套費(fèi)

5.其它成本

5.1維修基金

5.2監(jiān)理費(fèi)

以上小計(jì)

不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)

成本合計(jì)

項(xiàng)目損益表

序號(hào)項(xiàng)目單價(jià)（元/平方米）說(shuō)明

一銷售收入

二減：銷售成本

三邊際利潤(rùn)

邊際利潤(rùn)率

四減:銷售稅金

銷售費(fèi)用

管理費(fèi)用

財(cái)務(wù)費(fèi)用

五利潤(rùn)總額

六減:所得稅

七凈利潤(rùn)

凈利潤(rùn)率

1．3現(xiàn)金流量表

現(xiàn)金流量表

200120022003

季度1234123412

第一期支出合計(jì)

建設(shè)進(jìn)度

成本支出

稅金支出

管理費(fèi)用

銷售費(fèi)用

第一期銷售收入

第二期支出合計(jì)

建設(shè)進(jìn)度

成本支出

稅金支出

管理費(fèi)用

銷售費(fèi)用

第二期銷售收入

凈現(xiàn)金流量-8238791-4187159-1094917-13720894-26693972-23525232-9520236-6281750-2643521 累

計(jì)

凈

現(xiàn)

金

流

量-8238791-12425950-13520867-27241761-53935733-77460965-86981201-93262951-95906472

折現(xiàn)后凈現(xiàn)金流量-8238791-4125890-1063108-13127343-25165512-21853683-8714382-5665884-2349459 累

計(jì)

折

現(xiàn)

后

凈

現(xiàn)

金

流

量-8238791-12364681-13427789-26555132-51720644-73574327-82288709-87954593-90304052

【遠(yuǎn)翔神思提供的煙臺(tái)項(xiàng)目建議書(shū)典型項(xiàng)目服務(wù)案例介紹】

[2011年5月，公司完成齒輪轉(zhuǎn)動(dòng)技術(shù)改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告]

[2010年7月，公司為山東煙臺(tái)客戶完成物流廣場(chǎng)改建項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書(shū)]

[工業(yè)/鉛酸蓄電池生產(chǎn)修改項(xiàng)目可行性研究報(bào)告【項(xiàng)目編制案例/1201】]

[肉羊畜牧養(yǎng)殖項(xiàng)目可研報(bào)告【項(xiàng)目編制案例/1202】]

[2011年9月，公司完成山東機(jī)器人研發(fā)制造基地項(xiàng)目可行性研究報(bào)告]

[2011年5月，公司完成廣西玉林中草藥烘干及物流配送中心項(xiàng)目可行性研究報(bào)告]

[2011年7月，公司完成山東大型洗煤廠擴(kuò)大融資項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書(shū)]

[綠色有機(jī)農(nóng)產(chǎn)品流通體系建設(shè)項(xiàng)目可研報(bào)告【項(xiàng)目編制案例/1205】]

[黃酒、保健酒商業(yè)計(jì)劃書(shū)【項(xiàng)目編制案例/1111】] 想了解更多煙臺(tái)項(xiàng)目建議書(shū)服務(wù)詳情請(qǐng)百度‘煙臺(tái)遠(yuǎn)翔神思’