第一篇：房地產企業所得稅征收管理存在的主要問題

房地產企業所得稅征收管理存在的主要問題

近年來，我區房地產市場發展勢頭強勁。房地產業的稅收收入已成為國地稅組織收入的重要來源。特別是2016年“營改增”以來，營業稅這個大稅源不在地稅征收后，強化房地產企業的稅收管理已成為地稅系統的重要工作之一。從日常征管情況看，目前房地產企業的所得稅管理還存在諸多問題，需要上層去研究解決這些問題。

（一）相關政策尚不夠具體明確。如:相關規定對完工的概念解釋的很模糊,所謂完工是指部分完工,還是整體完工,基層稅務機關以何標準來界定其是否完工;企業是否可以按照能夠確認的銷售和成本按實際發生數計算未完工工程的當期應稅所得等等,均未作出明確具體的規定。

一是房地產企業開發項目分期開發，企業卻長期處在虧損或者微利的狀態。企業后期項目的成本費用被擠進前期，造成的后果是企業申報數據始終處于虧損或者微利狀態。企業的開發項目一般都是分期進行，一期項目（成本對象）還未結束，二期項目就接著上，跟著還有三期、四期。只要工程項目不結算，就無法歸集成本項目的收入及成本費用。

二是項目實際上已完工，甚至已交樓入伙，但是久拖不進行項目清算。企業所得稅征管辦法的鮮明特點是按照“項目征稅”。相當部分企業開發項目已達到31號文規定的完工條件，但是不及時進行項目清算，不及時將實際利潤與預計利潤的差額披露給稅務機關，不及時補繳稅款。據多方調查情況，大多數開發企業都以“辦理竣工決算備案手續”為結轉收入的時點。通過延遲辦理竣工決算手續，就可以拖延收入結轉的時間。也有部分開發企業以款項收齊或者開具正式發票為結轉收入的時點。通過以上手法，企業可以人為控制收入的確認時間。

（二）當期應稅所得申報不足的情況較為普遍。從對房地產行業所得稅實際征管情況來看,納稅人不列、少列收入、多列成本、擠占當期稅款的情況在相當程度上有所存在,其形式主要表現在以下幾方面:一是不列收入。部分企業以不了解相關規定為由,對取得的預售收入未納入當期應稅所得申報納稅;二是少列收入。部分企業對樣品房、轉作經營資產用房以及抵償材料款、工程款等應視同銷售的收入未納入當期應稅所得申報納稅;三是多列支出。如:一次性全額列支借款費用、預提維修基金、擅自擴大廣告費和業務宣傳費計提范圍等;四是混淆預售與銷售的概念。

（三）潛在著較大的稅收隱患和執法風險。房地產行業本身所具有的經營特點注定對其所得稅的征管風險較大。其一:經營項目標的較大,項目資金往往在千萬元甚至在億元以上。應稅所得往往在百萬元或千萬元以上。應納所得稅額通常達幾十萬元或百萬元以上;其二:投資主體多元化以及異地投資開發項目增多和開發項目所具有的較短周期,使開發商轉移資金和逃避納稅義務的機會增多,稅收隱患和執法風險加大。一旦稅收管理滯后,往往無法追繳稅款,給國家造成很大損失;其三:瞞報應稅所得的手段往往較為隱蔽。如:樣品房、經營用房及抵償債務用房等視同銷售收入,納稅人如不主動申報,稅務機關往往難以監控管理到位。

（四）納稅申報表填寫普遍不規范。一是企業所得稅申報表填寫的利潤總額小于財務報表利潤總額，將申報表的利潤總額控制在零，或微利的狀態，達到少交或不交稅的目的；二是《企業所得稅彌補虧損明細表》的年度結轉虧損額與以前年度不吻合，人為通過期間費用、資產損失等途徑增大彌補虧損額，作為以后產生收入年度抵減的基數，稅務機關如不進行核實，就會嚴重侵蝕稅基；三是在預售階段，本不應在“營業收入”欄填寫數據，但是不少企業將預售收入填寫在此欄，造成統計口徑和風控指標失真。因為在系統掃描數據時會認為該企業有某個項目本年度完工，并有結轉收入、成本的情況；四是企業在項目實際已完工后甚至在交樓入伙后，一直不在“營業收入”、“營業成本”欄填寫應結轉的收入、成本及計算出實際利潤額，故意一直按照預計利潤率來申報企業所得稅。五是部分企業根據預售收入和預計利潤率倒算出營業成本，并長此以往地不進行項目清算。

（五）一線征管力量不能滿足對房地產業實行精細化管理的業務需求。具體表現在以下幾方面:一是基礎稅收管理員對房地產業的經營方式、開發程序和經營規律較為陌生;二是對所得稅及房地產業相關稅收政策的了解和掌握相對不足;三是由于專業原因，缺少對企業財務核算尤其成本核算知識;四是基層一線力量不足與繁重的工作任務和不斷提高的要求不相適應的矛盾進一步加劇。

一方面,增事不增人的矛盾較為突出。近年來,隨著我國經濟的高速發展,國稅機關所轄管戶和稅收收入增長很快,而所有新增管戶涉稅事項的辦理和日常征管均需由基層分局擔負,但一線力量的配備卻未得到根本的改善。另一方面,工作任務日漸繁重。一線征管人員除完成認定、比對、催報、催繳、協查、巡查、納稅輔導、納稅評估、日常違法處罰和各類登記、認定和審批項目的實地勘查等日常征管任務外,還需完成各類調查、普查和專項檢查等突擊性中心工作任務。此外,基層分局還需應付各類名目繁多的主題教育和創建活動,基層工作壓力日漸加大。在此情況下,對包括房地產行業在內的各類納稅主體實施全方位的深度管理客觀上存在一定的難度。

第二篇：如何加強企業所得稅征收管理淺議

如何加強企業所得稅征收管理淺議

摘要：企業所得稅是我國稅收的重要構成部分，是收益稅中的主要稅種，也是國家財政收入的重要組成部分，在調節國家、企業二者利益關系上，有著重要的作用。企業所得稅相對其他稅種來說，具有政策性強、計算過程復雜、不易操作等特點，它貫穿了企業生產經營的全過程。企業發生的每一項經濟業務，幾乎都與所得稅密切相關，本文就如何加強企業所得稅稅收征管進行探討。

關鍵詞：企業所得稅；稅收征管

一、背景

自2008年新的企業所得稅法及實施細則頒布實施后，各項重要政策及征管制度陸續出臺，為強化企業所得稅管理奠定了制度基礎。各級稅務機關按照總局提出的“分類管理、優化服務、核實稅基、完善匯繳、強化評估、防范避稅”的總要求，對企業所得稅管理方式進行了有益的探索和大膽的嘗試，有利地促進了企業所得稅征管工作和水平。

目前，稅務機關在所得稅管理上存在不少問題和難點，如對企業所得稅管理觀念落后，管理手段相對較弱，重審批、輕管理；個別稅務干部會計業務知識不夠扎實和稅收業務素質不高，這些問題嚴重影響了所得稅的稅收征管質量；同時，由于部分企業追求利益最大化的動機和會計從業人員的素質低等原因，會計核算不規范，會計處理隨意性大，任意縮小稅基、隱瞞收入，虛列資產、負債、所有者權益的情況嚴重，更加重了所得稅的管理難度。因此，迫切需要加強企業所得稅的日常管理。

二、加強企業所得稅管理的有效方法

根據實際情況，筆者認為，加強企業所得稅管理，應圍繞“強化預繳、完善匯繳、加強后續管理”三步走的模式來落實科學化、精細化管理的要求。

（一）以加強預繳管理為手段，保障稅款及時足額入庫

1.優化納稅服務，提高企業遵從度。一是采取有針對性的措施進一步提高納稅人自行申報的質量。如，對新辦企業財會人員進行所得稅政策宣傳、輔導和培訓工作。在納稅申報期之前，就一年來企業所得稅政策變化情況對納稅人進行講解和輔導，使納稅人了解政策規定，做到準確如實申報。

二是在企業納稅申報以后，稅收管理員要對申報資料的完整性、合法性和基本數據邏輯進行認真審核，對其中適用政策不準確、邏輯計算錯誤等問題，及時提請納稅人糾正。

2.查賬、核定兩種征收辦法并行。對不具備查賬征收條件的小型企業及長虧不倒的企業，依法采取核定征收的方法，嚴格按照國家稅務總局印發的《核定征收企業所得稅暫行辦法》相關規定，從高從緊從嚴地對核定征收企業所得稅的納稅人進行稅收征收管理，加強對他們的生產經營、財務處理、履行納稅義務等情況的監督，幫助并促使其建賬建制，改善經營管理，引導他們向自行申報、稅務機關查賬征收方式過渡。

（二）改進匯繳方式，提高匯繳質量

企業所得稅匯算清繳，是所得稅征管工作的核心。匯算清繳工作的質量直接關系著稅收征管水平的高低和國家稅款的安全、完整。針對企業所得稅匯算清繳業務復雜，辦稅人員業務素質不高，稅務人員業務不精的現狀，亟待從改進匯算清繳方式入手，切實強化所得稅匯繳管理。

1.定位好地稅機關的角色。國家稅務總局發布的《企業所得稅匯算清繳管理辦法》第三條明確提出：凡在納稅內從事生產、經營（包括試生產、試經營），或在納稅中間終止經營活動的納稅人，無論是否在減稅、免稅期間，也無論盈利或虧損，均應按照企業所得稅法及其實施條例和本辦法的有關規定進行企業所得稅匯算清繳。這就是要準確定位稅務機關和納稅人在匯算清繳中各自的角色和承擔的責任與義務，即：納稅人是所得稅匯算清繳的主體，應對全年應納的所得稅進行自核自繳；稅務機關是匯算清繳的組織、管理和服務者，應研究規范所得稅匯算清繳的基本程序和要求，對納稅人匯算清繳進行政策解釋和程序輔導，對納稅人自核自繳結果進行審核評估。地稅機關作為匯算清繳的組織、管理和服務者，要結合各自實際，對每一納稅的匯算清繳工作進行安排和部署，統一、規范征納雙方各自在匯算清繳中的業務流程和工作步驟，完備匯算清繳手續，保證匯算清繳工作嚴密、有序地進行。稅收管理員通過納稅評估、納稅檢查等手段，提高納稅人匯算清繳的真實性、準確性。同時，要在匯繳期間切實履行職責，改進服務方式，建立快捷、有效的納稅服務體系，積極主動地開展好所得稅政策宣傳、輔導，以優質服務促使納稅人匯算清繳質量的提高。

2.拓寬匯算清繳輔導方式。匯算清繳的輔導應從對內和對外兩個方面來考慮：對內強化對稅收管理員的稅收政策、財務會計知識的培訓，對外加強納稅宣傳和納稅輔導。確保稅務人員和納稅人理解、掌握和熟悉匯算清繳相關政策和具體操作，保證匯算清繳工作順利有序的進行。

一是對內強化培訓。目前，部分稅收管理員對新出臺的稅收政策學習研究不夠，忙于應付日常事務，對稅收新政策把關不嚴，責任心不強，答復納稅人的稅收問題經常出現偏差。因此，亟待更新稅收業務知識，把握稅收政策，提高廣大稅務干部執法水平，以便更好地為納稅人服務。

二是對外加強納稅宣傳和輔導。可采取舉辦培訓班的方式進行輔導，在?R算清繳工作開展之前，舉辦企業所得稅納稅人培訓班。培訓重點除匯繳當年的稅收政策外，可結合本單位實際，對納稅人經常咨詢的問題、納稅評估中出現的普遍問題進行歸類，開展有針對性的輔導。使納稅人更好地了解有關政策法規，正確填制匯算清繳申報表。

三是開展納稅宣傳。利用宣傳冊、QQ群公告、電話等各種媒介，開展針對性較強的所得稅政策宣傳，增強納稅人的依法納稅意識，幫助納稅人正確、如實申報。通過宣傳，提高企業自行匯算、準確申報的能力，促進自行申報質量的提高。

3.嚴把匯算清繳審核關。一是稅前扣除項目的審核。企業稅收管理員應按照核實稅基的要求，對稅前扣除項目的真實性、合法性、數據的準確性及附報資料的有效性，切實把好審核關，建立和完善企業所得稅管理臺賬，對有關涉稅事項跨延續性管理，實行動態監控，加大稅基管理的力度。

二是對核定征收企業匯算清繳的審核。對實行核定應稅所得率征收辦法的企業，也應按照省、州局有關文件規定進行匯算清繳，對納稅人申報的收入或成本的準確性，以及運用應稅所得率的正確性進行審核，發現錯誤及時調整。

4.進一步發揮中介機構的作用。在匯算清繳管理過程中，注意發揮中介機構在提高企業所得稅匯算清繳質量方面的積極作用，并做好以下幾方面工作：

一是建立與中介機構良好的溝通和互信機制。稅務機關要通過多種渠道與中介機構進行信息溝通和反饋，建立協作、配合的關系。在匯算清繳工作中，充分聽取涉稅中介機構的建議和意見，改進工作。

二是加強對中介機構出具審核鑒證報告質量的監督管理。稅務機關應通過直接抽查或對中所得稅納稅評估、稅務稽查、檢查等形式，審核鑒證報告的出具質量。發現出具的鑒證報告不符合規定要求、不真實的鑒證報告等情況，及?r提請相關行業主管部門予以通報。對違規情節嚴重或屢次披露不實，并給國家稅款造成流失的鑒證執業人員，應建議其資質主管機構取消或暫停其執業，稅務機關可不予受理其出具的各類鑒證報告。

（三）加強后續管理工作，確保企業所得稅管理的連續性

1.進一步規范稅收優惠管理。企業所得稅優惠事項在備案時，從調查到審批每個環節都較為謹慎，而對后期的管理往往重視不夠，想當然的認為免稅企業在規定期限不納稅，會計核算也比較規范，導致管理的松懈，使一些企業的經營發生變化的情況下，依然享受稅收優惠。因而，必須加強享受優惠政策企業的后續監督。此外，在匯算清繳過程中發現部分企業未按照規定的時間、程序報送減免稅、稅前扣除等審批及備案事項，存在企業自行減免的情況。因此，對存在上述問題的企業進行限期整改，同時加強稅收優惠管理方面的政策輔導，要求他們對于涉及企業所得稅優惠事項必須在匯算清繳期間報備，雙管齊下，規范稅收優惠管理行為。

2.加強財產損失的真實性調查，強化財產損失后續管理工作。目前，財產損失稅前扣除事項在實際工作中主要存在以下問題：一些企業違背權責發生制原則，人為調整損失，將其發生的財產損失不在發生當期申報稅前扣除，從而調節所屬利潤，調節不同間的應納稅所得稅額。企業取得的各類資產中存在原始單據不真實甚至無原始憑證的，所以資產金額含有了水分。加上部分設備報廢按全額申報損失、處理報廢財產有收益或有賠償的部分又未沖減損失金額等現象，致使企業申報的稅前扣除金額嚴重失實。為遏制上述現象，應采取認真核對報損項目；查看相關部門的證明、審計報告、報損批復；實地核查等方式加強調查以確保企業申報財產損失稅前扣除項目的真實性并嚴格執行按財產損失的發生當期計算應納稅所得額的扣除政策。加強財產損失報損后的跟蹤管理，對已報損的壞賬損失，根據備案臺賬跟蹤其是否收回；對已申報報廢的財產經修理后重新投入使用的或有變價轉讓收入的，調增應納稅所得額。通過臺帳管理完善各類財產損失稅前扣除項目的電子數據，實現以計算機網絡為依據的資源共享。

（作者單位：青海省海西州德令哈市地方稅務局）

第三篇：房地產企業所得稅存在的問題及對策

近年來，隨著住房制度改革的逐步推進，房地產業已成為我國國民經濟的支柱產業之一。可是，伴隨著房地產業的突飛猛進，其相應的稅收征管卻顯得不足，并且在所得稅征管方面表現尤為突出。筆者歸納起來，主要有以下表現形式：

1、隱匿應稅收入，其主要手段是：（1）將取得的商品房預售款長期掛在“預收帳款”、“其他應付款”等科目，不申報繳納應交的所得稅；（2）以工程尚未決算，收入、成本、費用無法確定為由，將已實現的商品房銷售款長期掛在“應付帳款”、“其他應付款”和“預收帳款”等往來科目，不結轉或延期結轉應稅銷售額；（3）銷售車庫、儲藏室等附屬配套設施不開具發票，隱匿和不申報應稅收入；（4）將自建房轉作經營性資產或用于捐贈、獎勵、抵償債務等不視同銷售；（5）將完工可售的房地產用作對外投資或分配給股東（或投資人）不視同銷售；（6）以開發產品（完工可售的房地產）換取其他單位或個人的非貨幣性資產不視同銷售等等。

2、擠占、多提、虛列完工產品成本，其主要手段有：（1）不遵循配比原則在完工產品與在產品之間正確歸集與分配土地征用及拆遷補償費、前期設施建設費、建筑安裝工程費、公共設施配套費以及開發的間接費用、借款費用等，將前述費用全部擠占完工產品成本；（2）以工程完工未結算為由，高估建筑安裝工程費和配套設施費，將其長期掛在“其他應付款”和“應付帳款”科目，虛增成本；（3）通過預提“工程維修金”等形式加大產品開發成本；（4）多結轉已售產品的銷售成本及稅金，甚至將預收房款應納的相關稅費作為已完工銷售產品的應納稅費一并扣除，減少已售產品銷售當期的應納稅所得額等等。

3、超標準列支或扣除相關費用和支出，主要項目內容包括：（1）注冊資本金不到位，將應繳資本的支出和利息作為經營性費用扣除；（2）超標準列支或扣除人員工資及職工福利費；（3）超標準列支或扣除業務招待費、宣傳費和廣告費；（4）超標準、超范圍列支、扣除各類捐贈和贊助支出等等。

鑒于以上情況，建議進一步規范與強化房地產開發企業的所得稅征管，具體對策是：

1、加大對房地產開發企業的所得稅的監控力度，房地產企業開發立項、開工、完工時都要及時將與稅收有關的數據、資料報送地稅部門，以便主管地稅部門開展日常的征管檢查。

2、規范房地產業財務核算，按照“粗細結合，利于核算”的原則，正確確定開發成本核算對象，嚴格劃清各個開發成本核算對象之間的費用界限，保證成本核算結果的準確性。

3、調查摸清房地產開發企業的稅源狀況，組織房地產行業稅收專項評估，逐一分析各轄區內房地產企業的收入、成本、費用指標，科學測算其行業合理稅負，以利正確指導房地產行業稅收。

4、建立國、地稅與規劃建設、國土等部門間的協調機制，加強部門間工作的聯動性，適時掌控與堵塞稅收征管漏洞。

5、強化房地產業稅務稽查，加大其稅務違法行為懲處力度，必須嚴格依法查處，以維護房產開發企業日常的稅收秩序，以查促管。

第四篇：淺論房地產企業所得稅管理

近幾年，房地產市場發展迅猛，這對于提升國民經濟總體運行質量，改善國民居住條件起到極大的促進作用。房地產業的稅收收入已成為地方收入的主要來源，強化房地產企業的稅收管理已成為稅務部門的共識，而事實上當前房地產企業管理現狀卻不容樂觀，從日常征管掌握和專項評估了解的情況看，房地產企業的所得稅管理還存在諸多問題，需要認真研究解決。

一、房地產企業所得稅管理存在的問題

（一）企業方面存在問題:

當前房地產企業在所得稅申報方面普遍存在故意少申報收入多申報成本、費用，少計當期應納稅所得的現象。具體包括以下幾方面：

1、隱匿預收房款。有幾種方式，一是將預收購房者的預付款掛在“其他應付款”等往來賬上，或記入“短期借款”等科目，賬面不反映收入；二是用自收憑證收取預收房款，存入非基本賬戶或其它銀行卡上，故意打埋伏，這種做法隱蔽性較強。故然開發企業最終會因購房者需要開具發票而作收入處理，但明顯減少了當期收入，減少當期應繳稅金；三是將預收的定金以購房者的名義存入銀行改頭換面不作預收款申報收入等等。

2、延遲結轉收入。大多數開發企業都以辦理竣工決算為收入結轉的時點，通過延遲辦理竣工決算拖延收入結轉的時間，或者部分開發企業以款項收齊開具正式發票為結轉收入的時點，收入確認由企業人為控制，這兩種做法在房地產企業較為普遍，總局新的31號文件明確了完工產品的三個條件，新的文件有效的遏制了企業故意延遲結轉收入的現象。

3、成本費用支出不實。房地產企業的成本費用項目多，構成復雜，專業性強。因此雖然大都數企業成本費用的列支取得的票據是合法的，但稅務部門審核時對其支出的真實性和合理性難以準確界定。主要有四種情形：一是開發項目分期進行，對先期開發部分的成本確認困難。；二是實際開發成本超出預算的企業不能提供確鑿的證據。有部分企業存在開發成本的實際支出數明顯超過工程預算，企業一般只提供最終的決算資料，并不能提供相關的合同變更書，給出成本增加的合理理由，由中介機構出具的房地產企業決算資料因各自的利益關系和原因并不能真實反映企業的實際開發成本，由此給稅務部門的審核帶來難度；三是人員變動頻繁，公司前后的管理模式和資料的保管出現脫節。房地產開發項目立項后或已開盤銷售后，一些企業因投資人之間合作關系不佳或實際運作時資金困難等諸多因素撤資換人，由此帶來投資人和企業財務人員變動頻繁，相關資料保管不善，對審核中發現的有些問題無法給出合理的解釋，造成稅務部門審核難；四是部分期間費用的支出數額過大，與實際經營需要不相符。這種情況也較為普遍，有些企業費用中出現大量的辦公費支出、勞保用品支出以及工資支出等，沒有附物品采購明細，沒有許多的人員用工，明顯存在以虛開、代開的發票或工資支出單列支各種隱性支出使不合法變為合法的現象。

4、人為多結轉銷售成本。主要有兩種現象：一是加大先期開發成本費用。現有的大部分開發企業均為項目開發，開發項目雖不大，但多數分期滾動開發，這就給企業人為加大先期開發費用有機可趁。企業在整個開發項目完工前按土地出讓合同分期付清土地出讓金、拆遷補償費，在項目開發前期付清規劃設計費等前期工程費、基礎設施建設費，企業全部計入開發成本，不按分期開發的項目分配計算當期的開發成本，必然加大本期計稅成本。二是按預算預估開發成本。房地產開發企業會十分注重資金的時間價值，在未形成工程決算時，一般不會按合同總價款全額支付工程款，因此開發企業也就無法取得對方的合法票據，他們會從自身利益考慮根據已付的工程款計算開發成本，或者干脆按工程預算計算開發成本。這兩種方式都違背了《企業所得稅稅前扣除辦法》（國稅發（2000）84號）文件第三條及總局《關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知》（國稅發〔2006〕31號）第八條第4、5款要求開發產品成本必須真實、合法的基本原則，由此帶來同樣的后果就是加大可售面積單位工程成本，和已銷開發產品的計稅成本，減少了當期應納稅所得。

5、混淆期間費用和開發成本的界限。主要表現在：一是混淆開辦費和開發成本、期間費用的界限。有些開發企業將正常開工建設后發生的業務招待費、業務宣傳費、添置的固定資產等均作為開辦費，待工程開工后作為期間費用一次性稅前扣除；二是混淆當期費用和開發成本的界限。最常見的是將成本對象完工前發生的各種性質的借款費用直接在當期費用中列支，售樓部、樣板房的裝修費用未單獨核算時企業未記入開發成本直接作期間費用稅前扣除。

6、財務核算欠規范。會計科目設置和運用的較為隨意，多數房地產企業都未設立“開發產品”科目，對完工的確認從財務資料上無法判斷。“預收賬款”、“其他應付款”等往來科目的運用較為隨意。預收房款時繳納的地方稅金直接記入“主營業務稅金及附加”，在2005年

以前稅前扣除，未通過“遞延稅款”這一過渡科目核算。

7、視同銷售行為不確認收入。企業一般對這類行為不會主動向稅務部門申報，被稅務部門檢查或評估發現后再確認收入，如以房屋回建的形式作為拆遷戶的補償、將開發產品轉作固定資產、用土地使用權換取開發產品等等，不作少記當期收入。

8、利用關聯關系轉移利潤。一是成立仍屬于自已的房地產銷售公司，轉移利潤少繳稅。二是關聯企業之間開具施工發票、預收預付款只記借款費用，不記應收利息收入等。

9、房地產企業沒有把及時向稅務部門報告開發銷售進展當作企業應盡的責任和義務。

（二）稅務部門管理存在的問題

一是政策不明朗。主要表現在：

1、國稅發（2003）83號文不完善的方面：完工結轉的時點不明確，期間費用的扣除不統一，總局31號文下發前各地根據自行對政策的主觀理解去執行，帶來完工確認的時間不一致，收入結轉不一致。預售期間發生的期間費用是否應并入當期申報，執行口徑也不統一，影響到房地產稅收政策執行的嚴肅性和公平性。

2、總局發布的關于房地產企業所得稅管理的兩個文件列出公式注明均按總成本和總可售面積計算單位銷售成本，以此作為結轉已售開發產品的計稅成本，這種方法顯然存在一定的弊端，其確認的計稅成本與不同售價產品所確認的收入不配比，造成既有商品房又有商鋪開發的企業商品房先售出的先期實現的利潤小，后期商鋪賣得好實現的利潤大，但如果商鋪遲遲賣不出去將會出微利或虧損的現象。某城區以商貿經營為主，但商鋪的價格定位較高，與商品房相比高出70以上，有的甚至2-3倍，除個別處于市中心商鋪相對好賣、資金回籠快有較高的利潤外，大部分中小規模的企業均出現商品房已售完但商鋪遲遲賣不出去的局面，多數是微利或虧損，因此采取這種計算方法顯然違背了國稅發（2000）84號關于企業所得稅稅前扣除辦法規定的收入與成本費用相配比的基本原則，影響了當期稅收的實現。

3、2006年以前文件未規定企業向稅務部門反饋房地產開發相關信息應作為納稅人的義務，在征管力量不足的情況下造成稅務部門不能及時掌握企業的開發進展，管理不到位。

4、對賬證不健全擬實行核定征收的，實際操作有難度。總局31號文明確新辦房地產企業事先不得直接核定征收，那么對通過核查后擬核定征收的企業如何核定應繳稅款。31號文只表述為“對其以往應繳的企業所得稅按核定征收方式進行征收、管理并逐步規范。”那么實際征收時會涉及三個問題：一是這里所指的：“以往應繳的企業所得稅”是當年應繳的還是房地產企業開工以來應繳的企業所得稅，未予明確；二是按國稅發（2000）38號核定征收企業所得稅暫行辦法第三條第三款規定核定應稅所得率征收是“根據納稅內的收入總額或成本費用等項目的實際發生額，按預先核定的應稅所得率計算繳納企業所得稅的辦法”，對房地產企業來說，如從開工以來計算則與38號核定征收辦法規定的“內的收入總額或成本費用”相悖，如按當年預收收入、銷售收入或當年發生的成本費用計算核定稅款則又因房地產企業成本按整個項目累計滾動計算而無法核定，三是由查賬征收改核定征收后，按38號文第六條規定：“企業所得稅征收方式鑒定每年進行一次，時間為當年的1至3月底。”再有31號文上述引用的政策告訴我們，按核定征收辦法后要促進企業“逐步規范”，這說明核定后仍可再視企業建賬的規范程度在每年的1至3月份對企業改按查賬征收，那同樣存在再實行查賬征收，如何計算企業的開發成本和計稅成本，因此新的31號文在核定征收的具體操作上仍存在缺陷，以至于對實行過核定征收又改按查賬征收的企業,如何進行稅款清算,都需要一個適合房地產企業特點的更便于基層一線操作的所得稅管理辦法。

二是稅務部門自身征管力量不足。當前稅務部門具有一定房地產管理經驗的人員很少，專職管理更難以到位，管理人員的業務水平和能力制約了房地產企業的所得稅管理質量。

（三）管理難和溝通難不利于房地產管理。一是房地產企業管理難。房產開發周期長，少則三、四年，多則十年以上，成本費用支出項目多，工程建設編制的預算、簽訂的合同、變更書，各級項目審批部門的批文等企業沒有作為稅務機關必須審核的資料妥善保管，或者無法提供，造成稅務部門對成本確認困難，加之跨審核量大、企業法人、財務人員變更頻繁，資料保管不善，帶來審核難以到位。二是房地產業各相關部門的管理信息溝通不到位，國地稅分設，部門之間信息的不對稱和各自為政，使總局提倡的實行房地產企業一體化管理難以在短期內到位。

二、加強房地產企業所得稅管理的對策和建議

（一）摸清與房地產開發項目的相關信息。有針對性的對房地產行業開發項目、開發地段、完工情況、銷售情況等進行外圍的調查摸底。并對其售樓處進行調查，向售樓處的人員了解被調查企業整個樓座的建筑總面積、已售數量、最低售價、預付款比例等內容，推算出企業的銷售收入和應預繳的所得稅數額。

（二）建立涉稅信息傳遞和協作機制，全面掌握房地產企業的第一手基礎信息資料。一是建立與房管、規劃、建設、金融和地稅等部門信息溝通制度，全面掌握房地產開發企業的立項、開工日期、預計完工日期、建筑面積、銷售進度、現金流量和預收房款情況、已交付產權情況等各種信息，力求通過信息交換和分析比對，最大限度地掌握有關涉稅信息。二是加強信息分析比對，對差異戶進行實地核查，及時發現和解決漏征漏管問題。三是加強信息交換，進一步了解掌握房地產項目開發的經營規律，進而準確審核納稅申報資料，強化控管。

（三）健全票據領、用、存制度，加強票據管理。根據房地產開發企業的現實情況，對房地產開發企業使用的收據，如預收房款收據、代收各種集資款收據視同發票進行規范管理，實行統一印制、發放和繳銷，規范領、用、存。對沒有按規定使用統一票據支付結算、偷逃稅款的企業嚴厲處罰。

（四）加強銀行賬戶預收款和關聯方等信息的監控。爭取銀行部門的合作，對設立的預售房款賬戶進行有效監控，掌握銷售收入情況，實現源頭控管。通過實地調查了解等方式，及時掌握樓盤銷售的進度，加強對售樓情況的適時監控，保證銷售信息、預收房款真實、準確，確保稅款及時、足額入庫。到企業關聯方進行走訪調查，了解關聯企業之間的業務往來關系，看其收入、費用的劃分是否合理、合法。

（五）加強對虧損、微利和低價出售等疑點納稅戶的重點檢查。用房地產抵付各種應付款項（包括以房抵債，以完工房地產抵付借款、銀行貸款，抵付回租租金，換取其他單位、個人的非貨幣資產、抵付各種應付的建筑安裝工程款、廣告支出和其他支出，抵付職工獎勵支出等等）、以低價銷售給內部職工等應作為重點檢查對象，對查實偷稅的，嚴格按規定補稅罰款，涉嫌犯罪的依法移送司法機關處理。對不符合查賬征收條件的，嚴格按所得稅核定征收辦法核定稅款征收。

（六）建立房地產企業管理軟件。全面反映企業開發項目的的基本情況：投資總額、開發面積、開發時間，開工時間，預計竣工時間、施工單位等；根據規劃部門批準的總平面圖制作開發產品備案臺賬，逐戶記載每一套開發產品的建、銷、存情況，在預售開始后企業必須在申報時向稅務部門報送，從房源上控管。

（七）強化日常評估和稅務稽查。稅務管理人員利用納稅評估軟件，加強對房地產企業稅收貢獻率、所得稅稅負率、銷售收入變動率、成本利潤率等主要指標的監控，季度申報特別是匯算清繳期發現有異常情況，及時加大評估和稽查力度，明顯存在偷稅情節的，依法嚴肅處理，問題特別嚴重案件重大的移送司法部門追究相關法律責任。

（八）強化征管力量，提高業務技能。房地產企業所得稅成為國稅新辦企業所得稅重要組成部分，其發展迅速，稅收管理量大，業務要求高，需要既精通房地產業務，又熟悉相關稅收政策的高素質的專職稅務人員來管理，加強一線管理人員和稽查人員的業務培訓，盡快提高其業務水平成為當前急需解決的問題。

以前稅前扣除，未通過“遞延稅款”這一過渡科目核算。

7、視同銷售行為不確認收入。企業一般對這類行為不會主動向稅務部門申報，被稅務部門檢查或評估發現后再確認收入，如以房屋回建的形式作為拆遷戶的補償、將開發產品轉作固定資產、用土地使用權換取開發產品等等，不作少記當期收入。

8、利用關聯關系轉移利潤。一是成立仍屬于自已的房地產銷售公司，轉移利潤少繳稅。二是關聯企業之間開具施工發票、預收預付款只記借款費用，不記應收利息收入等。

9、房地產企業沒有把及時向稅務部門報告開發銷售進展當作企業應盡的責任和義務。

（二）稅務部門管理存在的問題

一是政策不明朗。主要表現在：

1、國稅發（2003）83號文不完善的方面：完工結轉的時點不明確，期間費用的扣除不統一，總局31號文下發前各地根據自行對政策的主觀理解去執行，帶來完工確認的時間不一致，收入結轉不一致。預售期間發生的期間費用是否應并入當期申報，執行口徑也不統一，影響到房地產稅收政策執行的嚴肅性和公平性。

2、總局發布的關于房地產企業所得稅管理的兩個文件列出公式注明均按總成本和總可售面積計算單位銷售成本，以此作為結轉已售開發產品的計稅成本，這種方法顯然存在一定的弊端，其

確認的計稅成本與不同售價產品所確認的收入不配比，造成既有商品房又有商鋪開發的企業商品房先售出的先期實現的利潤小，后期商鋪賣得好實現的利潤大，但如果商鋪遲遲賣不出去將會出微利或虧損的現象。某城區以商貿經營為主，但商鋪的價格定位較高，與商品房相比高出70以上，有的甚至2-3倍，除個別處于市中心商鋪相對好賣、資金回籠快有較高的利潤外，大部分中小規模的企業均出現商品房已售完但商鋪遲遲賣不出去的局面，多數是微利或虧損，因此采取這種計算方法顯然違背了國稅發（2000）84號關于企業所得稅稅前扣除辦法規定的收入與成本費用相配比的基本原則，影響了當期稅收的實現。

3、2006年以前文件未規定企業向稅務部門反饋房地產開發相關信息應作為納稅人的義務，在征管力量不足的情況下造成稅務部門不能及時掌握企業的開發進展，管理不到位。

4、對賬證不健全擬實行核定征收的，實際操作有難度。總局31號文明確新辦房地產企業事先不得直接核定征收，那么對通過核查后擬核定征收的企業如何核定應繳稅款。31號文只表述為“對其以往應繳的企業所得稅按核定征收方式進行征收、管理并逐步規范。”那么實際征收時會涉及三個問題：一是這里所指的：“以往應繳的企業所得稅”是當年應繳的還是房地產企業開工以來應繳的企業所得稅，未予明確；二是按國稅發（2000）38號核定征收企業所得稅暫行辦法第三條第三款規定核定應稅所得率征收是“根據納稅內的收入總額或成本費用等項目的實際發生額，按預先核定的應稅所得率計算繳納企業所得稅的辦法”，對房地產企業來說，如從開工以來計算則與38號核定征收辦法規定的“內的收入總額或成本費用”相悖，如按當年預收收入、銷售收入或當年發生的成本費用計算核定稅款則又因房地產企業成本按整個項目累計滾動計算而無法核定，三是由查賬征收改核定征收后，按38號文第六條規定：“企業所得稅征收方式鑒定每年進行一次，時間為當年的1至3月底。”再有31號文上述引用的政策告訴我們，按核定征收辦法后要促進企業“逐步規范”，這說明核定后仍可再視企業建賬的規范程度在每年的1至3月份對企業改按查賬征收，那同樣存在再實行查賬征收，如何計算企業的開發成本和計稅成本，因此新的31號文在核定征收的具體操作上仍存在缺陷，以至于對實行過核定征收又改按查賬征收的企業,如何進行稅款清算,都需要一個適合房地產企業特點的更便于基層一線操作的所得稅管理辦法。

二是稅務部門自身征管力量不足。當前稅務部門具有一定房地產管理經驗的人員很少，專職管理更難以到位，管理人員的業務水平和能力制約了房地產企業的所得稅管理質量。

（三）管理難和溝通難不利于房地產管理。一是房地產企業管理難。房產開發周期長，少則三、四年，多則十年以上，成本費用支出項目多，工程建設編制的預算、簽訂的合同、變更書，各級項目審批部門的批文等企業沒有作為稅務機關必須審核的資料妥善保管，或者無法提供，造成稅務部門對成本確認困難，加之跨審核量大、企業法人、財務人員變更頻繁，資料保管不善，帶來審核難以到位。二是房地產業各相關部門的管理信息溝通不到位，國地稅分設，部門之間信息的不對稱和各自為政，使總局提倡的實行房地產企業一體化管理難以在短期內到位。

二、加強房地產企業所得稅管理的對策和建議

（一）摸清與房地產開發項目的相關信息。有針對性的對房地產行業開發項目、開發地段、完工情況、銷售情況等進行外圍的調查摸底。并對其售樓處進行調查，向售樓處的人員了解被調查企業整個樓座的建筑總面積、已售數量、最低售價、預付款比例等內容，推算出企業的銷售收入和應預繳的所得稅數額。

（二）建立涉稅信息傳遞和協作機制，全面掌握房地產企業的第一手基礎信息資料。一是建立與房管、規劃、建設、金融和地稅等部門信息溝通制度，全面掌握房地產開發企業的立項、開工日期、預計完工日期、建筑面積、銷售進度、現金流量和預收房款情況、已交付產權情況等各種信息，力求通過信息交換和分析比對，最大限度地掌握有關涉稅信息。二是加強信息分析比對，對差異戶進行實地核查，及時發現和解決漏征漏管問題。三是加強信息交換，進一步了解掌握房地產項目開發的經營規律，進而準確審核納稅申報資料，強化控管。

（三）健全票據領、用、存制度，加強票據管理。根據房地產開發企業的現實情況，對房地產開發企業使用的收據，如預收房款收據、代收各種集資款收據視同發票進行規范管理，實行統一印制、發放和繳銷，規范領、用、存。對沒有按規定使用統一票據支付結算、偷逃稅款的企業嚴厲處罰。

（四）加強銀行賬戶預收款和關聯方等信息的監控。爭取銀行部門的合作，對設立的預售房款賬戶進行有效監控，掌握銷售收入情況，實現源頭控管。通過實地調查了解等方式，及時掌握樓盤銷售的進度，加強對售樓情況的適時監控，保證銷售信息、預收房款真實、準確，確保稅款及時、足額入庫。到企業關聯方進行走訪調查，了解關聯企業之間的業務往來關系，看其收入、費用的劃分是否合理、合法。

（五）加強對虧損、微利和低價出售等疑點納稅戶的重點檢查。用房地產抵付各種應付款項（包括以房抵債，以完工房地產抵付借款、銀行貸款，抵付回租租金，換取其他單位、個人的非貨幣資產、抵付各種應付的建筑安裝工程款、廣告支出和其他支出，抵付職工獎勵支出等等）、以低價銷售給內部職工等應作為重點檢查對象，對查實偷稅的，嚴格按規定補稅罰款，涉嫌犯罪的依法移送司法機關處理。對不符合查賬征收條件的，嚴格按所得稅核定征收辦法核定稅款征收。

（六）建立房地產企業管理軟件。全面反映企業開發項目的的基本情況：投資總額、開發面積、開發時間，開工時間，預計竣工時間、施工單位等；根據規劃部門批準的總平面圖制作開發產品備案臺賬，逐戶記載每一套開發產品的建、銷、存情況，在預售開始后企業必須在申報時向稅務部門報送，從房源上控管。

（七）強化日常評估和稅務稽查。稅務管理人員利用納稅評估軟件，加強對房地產企業稅收貢獻率、所得稅稅負率、銷售收入變動率、成本利潤率等主要指標的監控，季度申報特別是匯算清繳期發現有異常情況，及時加大評估和稽查力度，明顯存在偷稅情節的，依法嚴肅處理，問題特別嚴重案件重大的移送司法部門追究相關法律責任。

（八）強化征管力量，提高業務技能。房地產企業所得稅成為國稅新辦企業所得稅重要組成部分，其發展迅速，稅收管理量大，業務要求高，需要既精通房地產業務，又熟悉相關稅收政策的高素質的專職稅務人員來管理，加強一線管理人員和稽查人員的業務培訓，盡快提高其業務水平成為當前急需解決的問題。

第五篇：淺論房地產企業所得稅管理（范文模版）

近幾年，房地產市場發展迅猛，這對于提升國民經濟總體運行質量，改善國民居住條件起到極大的促進作用。房地產業的稅收收入已成為地方收入的主要來源，強化房地產企業的稅收管理已成為稅務部門的共識，而事實上當前房地產企業管理現狀卻不容樂觀，從日常征管掌握和專項評估了解的情況看，房地產企業的所得稅管理還存在諸多問題，需要認真研究解決。

一、房地產企業所得稅管理存在的問題

（一）企業方面存在問題:

當前房地產企業在所得稅申報方面普遍存在故意少申報收入多申報成本、費用，少計當期應納稅所得的現象。具體包括以下幾方面：

1、隱匿預收房款。有幾種方式，一是將預收購房者的預付款掛在“其他應付款”等往來賬上，或記入“短期借款”等科目，賬面不反映收入；二是用自收憑證收取預收房款，存入非基本賬戶或其它銀行卡上，故意打埋伏，這種做法隱蔽性較強。故然開發企業最終會因購房者需要開具發票而作收入處理，但明顯減少了當期收入，減少當期應繳稅金；三是將預收的定金以購房者的名義存入銀行改頭換面不作預收款申報收入等等。

2、延遲結轉收入。大多數開發企業都以辦理竣工決算為收入結轉的時點，通過延遲辦理竣工決算拖延收入結轉的時間，或者部分開發企業以款項收齊開具正式發票為結轉收入的時點，收入確認由企業人為控制，這兩種做法在房地產企業較為普遍，總局新的31號文件明確了完工產品的三個條件，新的文件有效的遏制了企業故意延遲結轉收入的現象。

3、成本費用支出不實。房地產企業的成本費用項目多，構成復雜，專業性強。因此雖然大都數企業成本費用的列支取得的票據是合法的，但稅務部門審核時對其支出的真實性和合理性難以準確界定。主要有四種情形：一是開發項目分期進行，對先期開發部分的成本確認困難。；二是實際開發成本超出預算的企業不能提供確鑿的證據。有部分企業存在開發成本的實際支出數明顯超過工程預算，企業一般只提供最終的決算資料，并不能提供相關的合同變更書，給出成本增加的合理理由，由中介機構出具的房地產企業決算資料因各自的利益關系和原因并不能真實反映企業的實際開發成本，由此給稅務部門的審核帶來難度；三是人員變動頻繁，公司前后的管理模式和資料的保管出現脫節。房地產開發項目立項后或已開盤銷售后，一些企業因投資人之間合作關系不佳或實際運作時資金困難等諸多因素撤資換人，由此帶來投資人和企業財務人員變動頻繁，相關資料保管不善，對審核中發現的有些問題無法給出合理的解釋，造成稅務部門審核難；四是部分期間費用的支出數額過大，與實際經營需要不相符。這種情況也較為普遍，有些企業費用中出現大量的辦公費支出、勞保用品支出以及工資支出等，沒有附物品采購明細，沒有許多的人員用工，明顯存在以虛開、代開的發票或工資支出單列支各種隱性支出使不合法變為合法的現象。

4、人為多結轉銷售成本。主要有兩種現象：一是加大先期開發成本費用。現有的大部分開發企業均為項目開發，開發項目雖不大，但多數分期滾動開發，這就給企業人為加大先期開發費用有機可趁。企業在整個開發項目完工前按土地出讓合同分期付清土地出讓金、拆遷補償費，在項目開發前期付清規劃設計費等前期工程費、基礎設施建設費，企業全部計入開發成本，不按分期開發的項目分配計算當期的開發成本，必然加大本期計稅成本。二是按預算預估開發成本。房地產開發企業會十分注重資金的時間價值，在未形成工程決算時，一般不會按合同總價款全額支付工程款，因此開發企業也就無法取得對方的合法票據，他們會從自身利益考慮根據已付的工程款計算開發成本，或者干脆按工程預算計算開發成本。這兩種方式都違背了《企業所得稅稅前扣除辦法》（國稅發（2000）84號）文件第三條及總局《關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知》（國稅發〔2006〕31號）第八條第4、5款要求開發產品成本必須真實、合法的基本原則，由此帶來同樣的后果就是加大可售面積單位工程成本，和已銷開發產品的計稅成本，減少了當期應納稅所得。

5、混淆期間費用和開發成本的界限。主要表現在：一是混淆開辦費和開發成本、期間費用的界限。有些開發企業將正常開工建設后發生的業務招待費、業務宣傳費、添置的固定資產等均作為開辦費，待工程開工后作為期間費用一次性稅前扣除；二是混淆當期費用和開發成本的界限。最常見的是將成本對象完工前發生的各種性質的借款費用直接在當期費用中列支，售樓部、樣板房的裝修費用未單獨核算時企業未記入開發成本直接作期間費用稅前扣除。

6、財務核算欠規范。會計科目設置和運用的較為隨意，多數房地產企業都未設立“開發產品”科目，對完工的確認從財務資料上無法判斷。“預收賬款”、“其他應付款”等往來科目的運用較為隨意。預收房款時繳納的地方稅金直接記入“主營業務稅金及附加”，在2005年以

前稅前扣除，未通過“遞延稅款”這一過渡科目核算。

7、視同銷售行為不確認收入。企業一般對這類行為不會主動向稅務部門申報，被稅務部門檢查或評估發現后再確認收入，如以房屋回建的形式作為拆遷戶的補償、將開發產品轉作固定資產、用土地使用權換取開發產品等等，不作少記當期收入。

8、利用關聯關系轉移利潤。一是成立仍屬于

自已的房地產銷售公司，轉移利潤少繳稅。二是關聯企業之間開具施工發票、預收預付款只記借款費用，不記應收利息收入等。

9、房地產企業沒有把及時向稅務部門報告開發銷售進展當作企業應盡的責任和義務。

（二）稅務部門管理存在的問題

一是政策不明朗。主要表現在：

1、國稅發（2003）83號文不完善的方面：完工結轉的時點不明確，期間費用的扣除不統一，總局31號文下發前各地根據自行對政策的主觀理解去執行，帶來完工確認的時間不一致，收入結轉不一致。預售期間發生的期間費用是否應并入當期申報，執行口徑也不統一，影響到房地產稅收政策執行的嚴肅性和公平性。

2、總局發布的關于房地產企業所得稅管理的兩個文件列出公式注明均按總成本和總可售面積計算單位銷售成本，以此作為結轉已售開發產品的計稅成本，這種方法顯然存在一定的弊端，其確認的計稅成本與不同售價產品所確認的收入不配比，造成既有商品房又有商鋪開發的企業商品房先售出的先期實現的利潤小，后期商鋪賣得好實現的利潤大，但如果商鋪遲遲賣不出去將會出微利或虧損的現象。某城區以商貿經營為主，但商鋪的價格定位較高，與商品房相比高出70以上，有的甚至2-3倍，除個別處于市中心商鋪相對好賣、資金回籠快有較高的利潤外，大部分中小規模的企業均出現商品房已售完但商鋪遲遲賣不出去的局面，多數是微利或虧損，因此采取這種計算方法顯然違背了國稅發（2000）84號關于企業所得稅稅前扣除辦法規定的收入與成本費用相配比的基本原則，影響了當期稅收的實現。

3、2006年以前文件未規定企業向稅務部門反饋房地產開發相關信息應作為納稅人的義務，在征管力量不足的情況下造成稅務部門不能及時掌握企業的開發進展，管理不到位。

4、對賬證不健全擬實行核定征收的，實際操作有難度。總局31號文明確新辦房地產企業事先不得直接核定征收，那么對通過核查后擬核定征收的企業如何核定應繳稅款。31號文只表述為“對其以往應繳的企業所得稅按核定征收方式進行征收、管理并逐步規范。”那么實際征收時會涉及三個問題：一是這里所指的：“以往應繳的企業所得稅”是當年應繳的還是房地產企業開工以來應繳的企業所得稅，未予明確；二是按國稅發（2000）38號核定征收企業所得稅暫行辦法第三條第三款規定核定應稅所得率征收是“根據納稅內的收入總額或成本費用等項目的實際發生額，按預先核定的應稅所得率計算繳納企業所得稅的辦法”，對房地產企業來說，如從開工以來計算則與38號核定征收辦法規定的“內的收入總額或成本費用”相悖，如按當年預收收入、銷售收入或當年發生的成本費用計算核定稅款則又因房地產企業成本按整個項目累計滾動計算而無法核定，三是由查賬征收改核定征收后，按38號文第六條規定：“企業所得稅征收方式鑒定工作每年進行一次，時間為當年的1至3月底。”再有31號文上述引用的政策告訴我們，按核定征收辦法后要促進企業“逐步規范”，這說明核定后仍可再視企業建賬的規范程度在每年的1至3月份對企業改按查賬征收，那同樣存在再實行查賬征收，如何計算企業的開發成本和計稅成本，因此新的31號文在核定征收的具體操作上仍存在缺陷，以至于對實行過核定征收又改按查賬征收的企業,如何進行稅款清算,都需要一個適合房地產企業特點的更便于基層一線操作的所得稅管理辦法。

二是稅務部門自身征管力量不足。當前稅務部門具有一定房地產管理經驗的人員很少，專職管理更難以到位，管理人員的業務水平和工作能力制約了房地產企業的所得稅管理質量。

（三）管理難和溝通難不利于房地產管理。一是房地產企業管理難。房產開發周期長，少則三、四年，多則十年以上，成本費用支出項目多，工程建設編制的預算、簽訂的合同、變更書，各級項目審批部門的批文等企業沒有作為稅務機關必須審核的資料妥善保管，或者無法提供，造成稅務部門對成本確認困難，加之跨審核工作量大、企業法人、財務人員變更頻繁，資料保管不善，帶來審核工作難以到位。二是房地產業各相關部門的管理信息溝通不到位，國地稅分設，部門之間信息的不對稱和各自為政，使總局提倡的實行房地產企業一體化管理難以在短期內到位。

二、加強房地產企業所得稅管理的對策和建議

（一）摸清與房地產開發項目的相關信息。有針對性的對房地產行業開發項目、開發地段、完工情況、銷售情況等進行外圍的調查摸底。并對其售樓處進行調查，向售樓處的工作人員了解被調查企業整個樓座的建筑總面積、已售數量、最低售價、預付款比例等內容，推算出企業的銷售收入和應預繳的所得稅數額。

（二）建立涉稅信息傳遞和協作機制，全面掌握房地產企業的第一手基礎信息資料。一是建立與房管、規劃、建設、金融和地稅等部門信息溝通制度，全面掌握房地產開發企業的立項、開工日期、預計完工日期、建筑面積、銷售進度、現金流量和預收房款情況、已交付產權情況等各種信息，力求通過信息交換和分析比對，最大限度地掌握有關涉稅信息。二是加強信息分析比對，對差異戶進行實地核查，及時發現和解決漏征漏管問題。三是加強信息交換，進一步了解掌握房地產項目開發的經營規律，進而準確審核納稅申報資料，強化控管。

（三）健全票據領、用、存制度，加強票據管理。根據房地產開發企業的現實情況，對房地產開發企業使用的收據，如預收房款收據、代收各種集資款收據視同發票進行規范管理，實行統一印制、發放和繳銷，規范領、用、存。對沒有按規定使用統一票據支付結算、偷逃稅款的企業嚴厲處罰。

（四）加強銀行賬戶預收款和關聯方等信息的監控。爭取銀行部門的合作，對設立的預售房款賬戶進行有效監控，掌握銷售收入情況，實現源頭控管。通過實地調查了解等方式，及時掌握樓盤銷售的進度，加強對售樓情況的適時監控，保證銷售信息、預收房款真實、準確，確保稅款及時、足額入庫。到企業關聯方進行走訪調查，了解關聯企業之間的業務往來關系，看其收入、費用的劃分是否合理、合法。

（五）加強對虧損、微利和低價出售等疑點納稅戶的重點檢查。用房地產抵付各種應付款項（包括以房抵債，以完工房地產抵付借款、銀行貸款，抵付回租租金，換取其他單位、個人的非貨幣資產、抵付各種應付的建筑安裝工程款、廣告支出和其他支出，抵付職工獎勵支出等等）、以低價銷售給內部職工等應作為重點檢查對象，對查實偷稅的，嚴格按規定補稅罰款，涉嫌犯罪的依法移送司法機關處理。對不符合查賬征收條件的，嚴格按所得稅核定征收辦法核定稅款征收。

（六）建立房地產企業管理軟件。全面反映企業開發項目的的基本情況：投資總額、開發面積、開發時間，開工時間，預計竣工時間、施工單位等；根據規劃部門批準的總平面圖制作開發產品備案臺賬，逐戶記載每一套開發產品的建、銷、存情況，在預售開始后企業必須在申報時向稅務部門報送，從房源上控管。

（七）強化日常評估和稅務稽查。稅務管理人員利用納稅評估軟件，加強對房地產企業稅收貢獻率、所得稅稅負率、銷售收入變動率、成本利潤率等主要指標的監控，季度申報特別是匯算清繳期發現有異常情況，及時加大評估和稽查力度，明顯存在偷稅情節的，依法嚴肅處理，問題特別嚴重案件重大的移送司法部門追究相關法律責任。

（八）強化征管力量，提高業務技能。房地產企業所得稅成為國稅新辦企業所得稅重要組成部分，其發展迅速，稅收管理工作量大，業務要求高，需要既精通房地產業務，又熟悉相關稅收政策的高素質的專職稅務人員來管理，加強一線管理人員和稽查人員的業務培訓，盡快提高其業務水平成為當前急需解決的問題。