第一篇：養老院創辦流程及管理辦法

醫療養老院創辦流程及管理辦法

一、申辦條件

1、申請籌辦社會福利服務機構：60張床位以上的由市民政局審批，60張床位以下的由所在縣（市）區民政局審批，報市民政局備案。

2、申請領取《社會福利機構執業證書》：由受理民政部門進行實地審驗，符合執業申請條件的，發給《社會福利機構執業證書》；不符合執業申請條件的，發給申請人書面整改通知書，申請人應當在規定的期限內完成整改，并重新提出執業申請。

3、辦養老院首先需要經辦人填寫申請書、可行性研究報告，還得有審辦資格證明文件、資金來源證明和固定場所證明文件，以及章程草案，有以上6項條件后就可以到所在轄區的民政部門辦理手續。

二、辦理程序

第一步：興辦企業所在區（市）縣民政部門向市政務服務中心民政局窗口提交申請材料，由窗口工作人員進行初審后受理；

第二步：市民政局在規定的時限內派人對新辦企業進行現場調查核實，符合條件的，在審批表上簽字蓋章；

第三步：市民政局將相關資料移交市稅務部門審核簽章后上報省民政廳；

第四步：經省民政廳、國家稅務局、地方稅務局審批辦證后返回市民政局，由市民政局轉交區（市）縣民政部門發給新辦企業。

－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－ 補充說明：

現在國家鼓勵民間投資做福利事業，你要先到當地民政部門咨詢，具體要問：用地，貸款，稅務，工商,國家有什么補貼政策等，這些都是民間投資者應該享有的優惠政策．

國家現在已經頒布了這方面的政策，但跟當地的地方財政有關．總的說國家,地方是鼓勵,支持民間投資興辦養老院的！!

－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－ 還需要說明的就是：所謂資質證明就是說你必須具備辦理養老院的條件，硬件＼軟件缺一不可！主要表現在以下方面：

1）建筑設計規范。

目前我國已有的大型養老機構一般都能按照建設部、民政部聯合頒布的《老年人建筑設計規范》進行設計和施工，較為科學合理的考慮了消防、通風、內部無障礙交通等問題，以及臥具、飲食、娛樂、醫療等功能配套。

2）醫療護理上的優勢較為明顯。由于大型養老機構具有規模優勢，較為容易吸引一些有專業知識和經驗的醫療人員加盟，從而提高了醫療護理的服務水準。特別是對那些有多種疾病的高齡老年人，可以使之有醫療保障的安全感。

3）休閑環境較好。大型養老機構在規劃設計時，一般都會結合自有土地、空間的實際情況，建設一些適合老年人活動的場所，種植一些花草樹木，以營造一個幽雅休閑的環境。而這一切又都是老年人，特別城市中生活的老年人和子女最為關注的。

養老機構配套功能完善的重點在兩個方面：

（1）醫療護理服務的配套。

民政部門規定養老機構要配套設立醫療室，但醫療室能真正滿足老年人的疾病治療和特殊護理要求嗎？顯然是不夠的。就大型養老機構而言，入住的大都是在70歲以上的高齡老年人。為什么會出現高齡老年人居多的現象呢？一般是由家庭護理的成本和照顧難度決定的。只有家庭護理成本與養老機構收費相當時，或由于老年人身體狀況需要醫療護理時，子女才會送老人入住養老機構。這就對養老機構的醫療護理提出了更高的要求，簡單的醫療室是無法滿足需要的。試想500多名70歲以上的老年人，至少有50%的身體都有一些疾病，需要吃藥、打針；至少有25%的老年人需要進行留醫觀察治療，這樣的病患者就診和住院規模，應有一級甲等以上醫院與配套。因此，大型養老機構必須通過合作，或獨立申辦老年病醫院的方式，才能達到醫療護理功能上的配套和完善。

（2）飲食的科學合理套配。

養老機構的食堂首先必須按照衛生防疫部門的規定進行設計和裝修，滿足基本的衛生要求和操作流程。其次，要針對老年人常見病、多發病，如高血壓、糖尿病等的特殊要求，科學制定營養食譜，合理控制飲食數量和種類。

這條道路好走嗎？不好走，很艱難。主要存在問題有如下方面：

1、投入大，回收期長。

既然養老機構產業化方向是規模經營、品牌經營，那么投入產出情況如何？擺在我們面前的一個事實是，大家都認為養老行業是一個朝陽行業，是有發展前途的，市場非常巨大，競爭格局尚未形成，總需求大于總供給。可為什么沒有人愿意跨入這行業，特別是一些有實力的企業集團和個人不愿意投資呢？道理很簡單，因為投入大，回收期長，無利可圖。我們拿一個同等規模的養老院項目與房地產項目做一個比較，其結果就顯而易見。假設在某市有一塊10000萬m2的土地，容積為3%，建筑面積30000 m2。養老院項目扣除減免的征地補償費，建筑成本約1770元/ m2，總投資約5300萬元，資金成本為年利率6%。養老院的規模按1000張床位計算，回收資金的主要收入來源是一次性設備購置費，人均收費約8000元，10年的周轉率為3次，共計約2400萬元；床位費每人每月500元，10年入住率按100%計算共計約6000萬元；其他收入抵扣經營成本。這樣養老院項目回收投資需要10年，而且沒有盈利。而房地產項目的建筑成本約2170元/ m2，總投資約6500萬元，房屋銷售價格3500元/ m2，回收資金約1.05億元，包括建設期和銷售期在內大概需要2年半到3年時間。結果房地產項目3年內不僅可以收回投資，還可獲取約4000萬元左右的利潤。

2、租賃經營融資困難。

由于經濟利益的驅動，投資興建養老機構不符合我國現階段投入產出的經濟效益常規做法。那么，租賃房屋經營養老機構則是一個較為理想的選擇。這可以把近期的巨大投資，轉化為分期的租金支出。但是，如果是一個完整的房地產項目，他人又怎樣會轉租給別人呢？答案只有一個，那一定是多年的“爛尾樓”。要完成一個“爛尾樓”項目，仍然需要較大的投資。由于是租賃來的房屋，只有經營權，沒有所有權，投入的資金必然被占壓，不能通過抵押貸款等方式，將資金盤活，周轉使用。因此，租賃經營融資困難是必然結果。我們以廣州市良典養老院的經營情況為例。廣州市良典養老院2002年承租了一棟94年的九層賓館“爛尾樓”，建筑面積20000 m2，占地面積8000 m2，租期20年。有200多個房間，可設養老床位650張，每月租金近20萬元，改造、擴建總投資約1500萬元，投資回收期需要6年以上。雖說目前該院經營狀況良好，但是由于股東投資能力有限，不得不放棄原有經營的其他產業。由于經營權不能抵押貸款，為了籌措養老院的流動資金，股東只得向朋友借款，甚至將個人的住宅也做了銀行抵押貸款。這就是養老機構在產業化進程的寫照，是產業化進程中的融資難點問題。

3、醫護人才引進難

大型養老機構的服務重點是醫療護理服務，而要引進有經驗的、中高級專業醫護人員難度較大。在醫院有一套較為完整的專業技術職稱晉升機制，如果某位專業醫護人員到養老院的醫療康復室工作，要想從初級職稱向中高級職稱晉升，這幾乎是不可能。因此，大型養老機構不僅不能吸引專業醫護人員加盟，也很難培養出自己的醫護隊伍。例如，廣州市良典養老院引進一名主任醫師出任院長，由于醫療衛生體制管理的原因，只得被迫辭去公職，放棄近30年的工齡和相應的福利待遇。

4、經營風險大。

隨著人們的法律意識的逐步增強，粗放式的醫療護理已經不適合養老機構規模經營的發展需要。由于大型養老機構的企業規模較大，人們認為其有一定的經濟實力和賠償能力，因此對于醫療護理過程中的失誤和不當，老年人的子女往往不容易包涵和諒解，甚至有意將矛盾激化，向醫療事故糾紛的法律程序方面推進，最終導致養老機構的賠償。當然人們法律意識增強有其積極一面，但養老機構由于醫療條件、人員素質的原因往往處于弱勢狀態。從主觀角度來看，大型養老機構都愿意開辦與之規模相配套的老年病醫院，但衛生部門的規章制度、審批程序等并不能予以支持，客觀上加大了大型養老機構的經營風險。

三、政府在養老機構產業化過程中的導向與支持

養老機構長期以來被人們認為是福利機構，是政府和集體的事，是慈善機構的事。要使之企業化運營，走產業化道路，也并非一件易事。特別是規模經營、品牌發展，更離不開政府的倡導、產業發展方向的定位和優惠政策的支持。

在此我們衷心希望政府能在如下方面多做一些工作：

1、轉變養老觀念的宣傳。

我國幾千年來，儒家思想一直倡導：“養兒防老，積谷防饑”、“孝道治天下”等。在這些思想意識的引導下，人們普遍認為只有沒兒沒婦的人，才會進敬老院、養老院。如果誰的父母、長輩進了養老院，就會被認為是不孝，老人家進了養老機構也會覺得臉上無光。隨著社會分工的進一步細化、家庭結構的變小、子女工作和學習壓力的增大，客觀上已形成養老必須社會化的趨勢，這不再是孝道的問題，而是社會進步的表現。送老人進養老機構是子女孝道的體現，政府支持發展養老機構是對人民群眾的關愛。因此，政府應該通過新聞媒體大力宣傳在養老機構養老的好處和必然性，引導和培育養老消費市場的發展。

2、積極培育和支持養老機構的主力軍。

政府的各級領導要充分認識到，養老的問題不僅是那個家庭的問題，而是一個普遍存在的社會問題。它直接影響人們的工作和學習，影響家庭的和睦，社會的安定。只有作到未雨綢繆，培育和支持一批大型養老機構規范發展，形成養老集團，成為引導養老消費市場的主力軍，才能制止亂收費和不合理行為。政府工作重點是監督、檢查國家現存的優惠政策是否落實到位，并協調解決一些實際困難，營造一個良好的經營環境和投資環境。

3、拓寬發展養老機構的資金渠道。

在現有各級政府財力不足的情況下，應設法拓寬發展養老機構的資金渠道?？梢钥紤]從兩個方面著手：一是民政部門建立專項發展基金。由財政撥款，民政部門管理，但不直接用于養老機構。而是委托銀行向有條件、有可能發展成為養老骨干企業的機構發放流動資金貸款，由銀行幫助控制資金風險。二是在民政部門主導的慈善機構中，設立養老基金會，通過向社會募集來籌措資金，由養老基金會作為投資代表，參股或控股一批大型養老機構。這樣既可以解決養老機構發展的資金需要，又可以通過養老企業的股東會、董事會來控制和引導養老機構，使之按照國家的有關規定和政策穩健發展。

4、協調解決醫護人員隊伍的建設問題。

醫護人員隊伍的建設是制約養老機構發展的大問題，解決的不好不僅會產生很多醫療糾紛，而且會讓很多投資者望而生畏，影響養老機構的產業化發展進程。本文建議修改有關醫療配套的規定，明確指出不同規模的養老機構應相設不同規格醫療服務部門，分別為醫務室、醫療康復中心、老年病醫院。而且規定民政部門在些機構的設置中享有一定的權威性，衛生部門要予以配合，產并做好業務上的指導和監督。只有這樣，醫護人員有了合適的工作崗位，才會投身于養老事業。同時，還建議在養老行業中建立健全有行業特點的護理職稱體系和晉升機制。

5、改革養老行業的稅收政策。

營利性與非營利性養老機構的區別在于利潤部分是否進行分配，分配的屬營利性，不分配的屬非營利性。非營利性的就真沒有分配嗎？在這里我們暫不做探討。但是，把營利性的養老機構與其他行業的企業同等看待，統一執行33%的企業所得稅，這似乎不妥。首先，從事養老行業的個人和企業，都是有社會責任感，有愛心和耐心的，他們所做的是善事，社會需要更多的人士來加盟。如履薄冰的煎熬，漫長回收期的等待，不是人人都愿意做的。其次，在老齡化問題和矛盾日漸突出的今天，家庭解決不了，政府財政包辦不了，只有動員社會力量、民營資本，沒有一定的優惠政策和支持力度，很難吸引資金的投入。盡管政府推出了營業稅減免的稅收政策，但這還是不夠的。應該在企業所得稅上，將養老行業與其他行業區別對待?？梢孕Х轮С指呖萍计髽I一樣，在養老企業產生利潤后，實行所得稅2年減免，3年減半的做法。也可以考慮實行企業所得稅的區別稅制，對養老行業的企業所得稅按15%征收。減輕養老機構稅收負擔，使之有一個休養生息的機會，以此鼓勵投資，推動養老機構的產業化進程。

現在國家鼓勵民間投資做福利事業，你要先到當地民政部門咨詢，具體要問：用地，貸款，稅務，工商,國家有什么補貼政策等，這些都是民間投資者應該享有的優惠政策．

國家現在已經頒布了這方面的政策，但跟當地的地方財政有關．總的說國家,地方是鼓勵,支持民間投資興辦養老院的！!

四、未來中國養老院的機遇

（一）我國老齡化現狀

我國是人口大國，也是世界上老年人口最多的國家。目前，我國已經進入典型的老年型社會。據民政部資料顯示，我國60歲以上的老年人口已達1.43億，占總人口的11%；預計2020年將達到2.4億，占當時總人口的16%左右。若按照20世紀90年代以來我國老年人口的年均增長率（3.32%）推算，專家們預測到2040年，全國的老年人口總數將進一步增至3.74億人，占人口總數的24.48%。面對我國在2030年——2050年這期間的老齡化高峰的到來之前，與老年人息息相關的養老問題的妥善解決早已擺在了日程表上。

（二）獨生子女政策下的子女壓力

自二十世紀八十年代以來，隨著我國的獨生子女政策的實施，大多數家庭（尤其是城市家庭）只撫養一個子女，形成了新型的“4-2-1”家庭模式。由最新的統計數據顯示，截止到2011年我國的老年人口撫養比約為12.25%。并且如今人口流動性強，很多子女無法將老人帶在身邊；即使有能力做到，因為各種壓力等等的原因可能會造成客觀上贍養老人的疏忽。面對這個問題，似乎養老院漸漸納入人們的選擇。

（三）國家相關政策的支持

養老問題是民生問題的一部分，在稅收方面，“對政府部門和企事業單位、社會團體以及個人等社會力量投資興辦的福利性、非營利性的老年服務機構，暫免征收企業所得稅，以及老年服務機構自用房產、土地、車船的房產稅、城鎮土地使用稅、車船使用稅”和“對企事業單位、社會團體和個人等社會力量，通過非營利性的社會團體和政府部門向福利性、非營利性的老年服務機構的捐贈，在繳納企業所得稅和個人所得稅前關準于全額扣除”等等。且在2011年12月16日，國務院辦公廳印發了《社會養老服務體系建設規劃（2011-2015年）》?？梢?，未來養老院發展將是多方關注推進的。

五、我國養老院的發展現狀

（一）我國養老院總體情況

由統計數據顯示，截止2011年，我國老年人口養老床位為19.09張/千人，“全國養老床位總數只占老年人口的1.8%，低于發達國家5%—7%的比例，也低于一些發展中國家2%-3%的水平。按照“十二五”規劃綱要提出的每千名老人擁有養老床位30張的目標，養老床位需新增340多萬張?！庇纱丝梢?，在理論上養老院的發展前景是非常好的，但是事實上，養老院之間的發展不均衡是相當明顯的，有的養老院“一床難求”，供需十分緊張，有的養老院卻連續虧損，最后不得不撤出養老市場。究竟是什么讓他們之間的差距如此之大，是經營管理模式有問題還是本身的市場環境所造成？為此，筆者走訪了三家北京市的民辦養老院，來進一步了解他們的管理模式，以期得出答案。

（二）實地調查案例

我們走訪了朝陽區的三家養老院，這里將詳細介紹“寸草春暉”養老院的管理模式。

寸草春暉養老護理院位于北京市朝陽區和平街10區甲16樓，是朝陽區養老院樣板工程。它參照國外先進養老經驗，和同業相比較屬于相對經營較為成功的一家，其入住率在90%以上，并且有養老院進一步擴大的想法。我們從該院的綜合發展部主任李娟女士那里了解到：

第一，從地理位置來講，該院坐落在成熟的小區中的獨立院落，又與中日醫院、安貞、和平里等醫院緊鄰，所以環境幽靜宜人且周圍各方面配套設施完善。

第二，從面向的消費者而言，它專門護理生活半自理、不能自理及長期臥床老人。李主任告訴我們，這些老人多為退休教師或工程師等受教育程度較高的老年人，其子女大多工作忙碌或者長期在國外居住，因此無法十分周全的照顧所以選擇將他們送到養老院養老

第三，關于收費問題，這里先收取押金2萬元（外地戶口5萬元），床位費為2000—2500元/床/月，餐費為900元/人/月，護理費由專業醫院的保健醫生根據老人的實際情況進行評估之后確定。綜合下來，除去押金每個月每個老人要交的的費用大概在5000元左右。因此一般入住這里的老人家庭條件相對優越。

第四，從老人的日常生活來看，在院里有一棵百年松樹，每天老人在樹下休息聊天、下棋唱歌，同時院內有鍛煉設施，以便幫助老人鍛煉身體。每天8：30～17：00是看望期，家人可以在該時段來訪探望。在日常專業護理上，該院近100名老人配備了60名護理人員，都是大、中專畢業的專業護理人員，當遇到緊急情況時，他們會把老人直接送往二、三甲等醫院。

第五，從對外宣傳來講，它主要通過網絡進行宣傳，有自己專門的網站，也會在相關的網站上登出自己的介紹和廣告。同時它接待部分外來的參觀訪問人員與志愿者，一方面讓大家對自己的經營特色口碑相傳起到宣傳作用，另一方面志愿者的來訪也能豐富老人的生活（在走訪中李主任還給我們發了該院的志愿者榮譽手冊，從這里我們了解到他們的志愿者服務項目包括心靈慰藉類、生活照料類、醫療護理類（需專業人士）、物資捐贈類等）。

在走訪之前，我們在網上查找了相關的報道，了解到了該院在管理方面存在的一些困難。從《中國經濟周刊》對該院院長王小龍的采訪中，我們了解到該院在資金管理中運營成本里占最大比例的是房租，每年有100萬，這一百萬按月折算在每張床上的成本就有800元左右。再加上工作人員每人每月4000元左右的工資、每個月的一萬多元的廣告費和其他的日常開銷，造成整個養老院的管理運營成本較高，和公辦養老院相比收費標準明顯高出許多，只有家庭條件較好的老人才能入住其中。因此整個養老院的收入情況并不是我們所想象的那么樂觀。

六、國外養老院發展管理模式概況

西方發達國家相對我國而言較早進入老齡社會，相關的養老服務發展完善。因此，對其養老管理模式的了解，將有助于我國同行業進行借鑒學習。

美國：養老機構主要分為三類：第一，傳統的護理院。為行為上嚴重障礙，生活不能自理的老人提供24小時護理照料。第二，老年護理中心。老年人可以根據需要自由選擇設施和專門的照顧服務。第三，老人公寓。服務對象大多是身體健康，生活自理，無需他人過多照顧的老人退休老人。通過這種“術業有專攻”的方式，使養老院更加專業化、更具競爭力。

英國：養老院形式多種多樣，但又與美國有所不同。他除了有與美國類似的服務外，還有入戶服務公寓與家庭照顧這兩種模式供老年人選擇，這兩種方式更加靈活多樣，也使老年人能夠通過養老院的輔助來居家養老。

日本：實行高效的連鎖管理，使其標準在連鎖化統一化的同時降低管理成本；人員配比齊全，尤其是專業的護理人員；有多方面的社會參與部門和人員，注重養老院的輻射功能；貫徹老人“有尊嚴地活著”的理念。

七、養老院發展管理模式探討

消費者的需求分析在對養老院發展管理模式的探討上，筆者采用抽樣調查的方式，設計發放了270份有關于消費者或者潛在消費者基本情況和對于養老院態度的調查問卷，收回有效問卷268份。一下是主要分析結果。

（一）表一：不同年齡受調查者對于養老院養老的態度

該表為接受調查的268人以年齡分層對養老院養老的態度，其中90后有94人，80后有98人，70后及以前的有76人。在“個人認為父母是否同意在養老院養老”、“個人的養老傾向”以及“個人認為養老院的發展前景”三個問題上，由層內列百分比比較時發現，受訪者年齡越大，越傾向于選擇“父母同意在養老院養老”、“自己愿意在養老院養老”以及“認為養老院發展前景好”等選項。這與以往經驗恰好相反。通常，人們認為年齡越小思想越開放，就越能接受新式的養老方式，但據此次調查顯示，事實并非如此。這可能是由于社會閱歷的加深和生活壓力所迫，年齡越大的人越能發現居家養老的弊端和養老院養老所帶來的好處。因此從長遠分析，當80、90后真正成為一個家庭的支柱面臨70、60后所面臨的同等甚至更大的壓力（因為獨生子女的贍養負擔更大）時，很大程度上就會如70、60后一樣更加趨于養老院的養老方式。這也意味著養老行業應該具有較好的發展前景。

（二）表二（1）：父母健康狀況對個人選擇的影響

我們對“父母健康狀況”和“你是否同意讓父母入住專業性質的養老院”之間的關系也做了卡方檢驗。根據結果，pearson chi-square的p值為0.018，likelihood ratio的p值為0.017，都小于0.05，因此認為父母的健康狀況將影響你的態度。依據表中數據，可以明顯看出，那些父母健康狀況差或一般的人，更傾向于同意其父母入住。而父母身體狀況較好的人，同意的比重較少（只占到29.3%）。

傳統觀念認為，身體狀況越好的老人，子女放心將其送入養老院，而身體狀況不佳的則會讓老人在家中養老。而調查結果與我們的想法恰好相反。這說明，子女之所以將老人送到養老院，更看重的是它的專業醫療護理方面的內容，以規避家中養老時的不專業可能會帶來的風險。因此，作為養老院的經營上，應該把醫療護理放在重要地位，使其更加專業化、更加符合消費者需求。

（三）圖一：對養老院內在不同條件的關注程度 在我們的調查問卷中有一道排序題，題目是“如果您想為父母或自己找一個條件好的養老院，您將關注哪些問題”，這道題中我們一共設置了六個選項（如上圖橫坐標所示），在處理數據時，我們根據先后順序為六個選項賦值，即被調查者排在第一位的選項得六分，第二得五分，以此類推。這樣做的目的是觀察哪個條件是消費者最關注的，也將是經營者應該最注意的。由圖所示，“人性化服務”、“院區環境”以及“醫療設備”是最受關注的問題。因此對于我們的經營者而言，就應該在這三個方面多下功夫。同時在有關于“其他”這個由被調查者從自身需要出發自己補充的條件也是很重要的，很多人也都表達了“服務專業化”也將是他們所關注的重點。

五、養老管理模式發展建議

八養老院管理辦法意見

綜述前文，我們將從養老院本身的現狀、消費者的需求與借鑒國外管理模式三方面分析得出結論，對養老院在未來的管理方面提出以下建議。

一）養老院方面

1、管理原則

應該堅持“妥善滿足基本的消費者需求，切實將這些落在實處”的原則。養老事業是要實實在在地去將每一件小事都穩扎穩打地做好的，無論是硬件設施還是軟件工作，都是它想要良性發展的保障。

2、部門職能結構

（1）單一部門專業化。由美國和英國兩個發達國家的經驗可以看出，專業化的管理能夠使資源更有效地集中于一處，針對不同身體狀況的老人可以在院區設置、醫務護理人員配置等方面有所區別，一家養老院只經營一類，管理集中，這樣不僅節約了成本還會因為專業化而使自己更具競爭力。

（2）多個部門輻射化。規模相對較大、實力較強的養老院可以嘗試設置多個不同類別的部門，以達到“功能輻射”。借鑒日本的經驗，對于身體狀況良好趨向于家中養老的老人來講，養老院可以設置對外服務部門，向其提供介護介助服務，由傳統的“坐商”經營增設“行商”經營，走進老人家中，為其提供生活、醫療與心理的專項入戶服務。

3、運行方式

除了傳統的養老院運行方式以外，財力雄厚的養老院可以學習日本采取連鎖化管理模式。連鎖化管理模式就使得經營養老院的管理模式向鏈條化統一發展，專人的統一培訓、統一配備設施、統一的管理制度等，使管理更加高效，同時會因為其規?；潭雀叨蛊湓谑袌錾嫌懈叩闹群拖M者信賴度。這就解決了類似于“寸草春暉”養老院在人員和宣傳上的問題。

嘗試 “養老地產”與“金融養老”⑥的資金運作。在有關對寸草春暉養老院的所有人王小龍的采訪報道中，他講“民辦的以市場價格拿地，成本過高，跟當下中國老百姓的收入比起來，有一定的收費門檻。所以民辦養老院收費要比公辦的養老院收費高。要是買地建養老院的話，很難掙回成本。”因此，在融資方面，可以吸引地產商控股或參股投資養老項目，組織專業經營團隊經營管理，以降低最大成本，使其具有最大的競爭力。同時，因為市場化的養老院的本質還是企業，是以盈利為其經營的最終目的的，對于那些高級養老院就可以以他們收取的高額押金的作為其他方面投資資本，以實現盈利的最大化。

（二）政府方面

1、完善養老制度及法律，切實保障老人權益，引入第三方評價體系。嚴格制定法律法規與行業標準，第三方評價體系包括硬軟件同時在內的定期檢查，公開檢查結果數據，讓消費者心里明白放心。

2、緊跟國際“公辦民營”養老模式，使市場真正開放、公平競爭。“政府將辦養老服務機構的所有權和經營權相分離，采取承包、租賃、股份制等形式，把經營權、管理權、服務權交由企業、社會組織等非政府部門或個人，吸收民間資本，轉變經營機制，實現養老服務機構獨立法人實體運營，并通過這樣的模式，降低社會力量進入養老行業的“門檻”，進而壓低養老院的入住價格，吸納更多老人入住?！?/p>

3、制定相關政策，給予養老行業各方面的照顧與補助，尤其是用地方面。以前政府將大部分的錢投入到了公辦養老院，但是這些養老院的服務能力畢竟是有限的，如果能夠把更多的資金和政策傾斜過來，那么將能使養老產業更加市場化。

第二篇：養老院創辦流程及管理模式

養老院創辦流程及管理

一、申辦條件

1、申請籌辦社會福利服務機構：60張床位以上的由市民政局審批，60張床位以下的由所在縣（市）區民政局審批，報市民政局備案。

2、申請領取《社會福利機構執業證書》：由受理民政部門進行實地審驗，符合執業申請條件的，發給《社會福利機構執業證書》；不符合執業申請條件的，發給申請人書面整改通知書，申請人應當在規定的期限內完成整改，并重新提出執業申請。

3、辦養老院首先需要經辦人填寫申請書、可行性研究報告，還得有審辦資格證明文件、資金來源證明和固定場所證明文件，以及章程草案，有以上6項條件后就可以到所在轄區的民政部門辦理手續。

二、辦理程序

第一步：興辦企業所在區（市）縣民政部門向市政務服務中心民政局窗口提交申請材料，由窗口工作人員進行初審后受理；

第二步：市民政局在規定的時限內派人對新辦企業進行現場調查核實，符合條件的，在審批表上簽字蓋章；

第三步：市民政局將相關資料移交市稅務部門審核簽章后上報省民政廳； 第四步：經省民政廳、國家稅務局、地方稅務局審批辦證后返回市民政局，由市民政局轉交區（市）縣民政部門發給新辦企業。

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三、補充說明：

現在國家鼓勵民間投資做福利事業，你要先到當地民政部門咨詢，具體要問：用地，貸款，稅務，工商,國家有什么補貼政策等，這些都是民間投資者應該享有的優惠政策．

國家現在已經頒布了這方面的政策，但跟當地的地方財政有關．總的說國家,地方是鼓勵,支持民間投資興辦養老院的！!－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－還需要說明的就是：所謂資質證明就是說你必須具備辦理養老院的條件，硬件＼軟件缺一不可！主要表現在以下方面： 1）建筑設計規范。

目前我國已有的大型養老機構一般都能按照建設部、民政部聯合頒布的《老年人建筑設計規范》進行設計和施工，較為科學合理的考慮了消防、通風、內部無障礙交通等問題，以及臥具、飲食、娛樂、醫療等功能配套。

2）醫療護理上的優勢較為明顯。由于大型養老機構具有規模優勢，較為容易吸引一些有專業知識和經驗的醫療人員加盟，從而提高了醫療護理的服務水準。特別是對那些有多種疾病的高齡老年人，可以使之有醫療保障的安全感。3）休閑環境較好。大型養老機構在規劃設計時，一般都會結合自有土地、空間的實際情況，建設一些適合老年人活動的場所，種植一些花草樹木，以營造一個幽雅休閑的環境。而這一切又都是老年人，特別城市中生活的老年人和子女最為關注的。

養老機構配套功能完善的重點在兩個方面：

（1）醫療護理服務的配套。民政部門規定養老機構要配套設立醫療室，但醫療室能真正滿足老年人的疾病治療和特殊護理要求嗎？顯然是不夠的。就大型養老機構而言，入住的大都是在70歲以上的高齡老年人。為什么會出現高齡老年人居多的現象呢？一般是由家庭護理的成本和照顧難度決定的。只有家庭護理成本與養老機構收費相當時，或由于老年人身體狀況需要醫療護理時，子女才會送老人入住養老機構。這就對養老機構的醫療護理提出了更高的要求，簡單的醫療室是無法滿足需要的。試想500多名70歲以上的老年人，至少有50%的身體都有一些疾病，需要吃藥、打針；至少有25%的老年人需要進行留醫觀察治療，這樣的病患者就診和住院規模，應有一級甲等以上醫院與配套。因此，大型養老機構必須通過合作，或獨立申辦老年病醫院的方式，才能達到醫療護理功能上的配套和完善。

（2）飲食的科學合理套配。

養老機構的食堂首先必須按照衛生防疫部門的規定進行設計和裝修，滿足基本的衛生要求和操作流程。其次，要針對老年人常見病、多發病，如高血壓、糖尿病等的特殊要求，科學制定營養食譜，合理控制飲食數量和種類。

這條道路好走嗎？不好走，很艱難。主要存在問題有如下方面：

1、投入大，回收期長。

既然養老機構產業化方向是規模經營、品牌經營，那么投入產出情況如何？擺在我們面前的一個事實是，大家都認為養老行業是一個朝陽行業，是有發展前途的，市場非常巨大，競爭格局尚未形成，總需求大于總供給?？蔀槭裁礇]有人愿意跨入這行業，特別是一些有實力的企業集團和個人不愿意投資呢？道理很簡單，因為投入大，回收期長，無利可圖。我們拿一個同等規模的養老院項目與房地產項目做一個比較，其結果就顯而易見。假設在某市有一塊10000萬m2的土地，容積為3%，建筑面積30000 m2。養老院項目扣除減免的征地補償費，建筑成本約1770元/ m2，總投資約5300萬元，資金成本為年利率6%。養老院的規模按1000張床位計算，回收資金的主要收入來源是一次性設備購置費，人均收費約8000元，10年的周轉率為3次，共計約2400萬元；床位費每人每月500元，10年入住率按100%計算共計約6000萬元；其他收入抵扣經營成本。這樣養老院項目回收投資需要10年，而且沒有盈利。而房地產項目的建筑成本約2170元/ m2，總投資約6500萬元，房屋銷售價格3500元/ m2，回收資金約1.05億元，包括建設期和銷售期在內大概需要2年半到3年時間。結果房地產項目3年內不僅可以收回投資，還可獲取約4000萬元左右的利潤。

2、租賃經營融資困難。由于經濟利益的驅動，投資興建養老機構不符合我國現階段投入產出的經濟效益常規做法。那么，租賃房屋經營養老機構則是一個較為理想的選擇。這可以把近期的巨大投資，轉化為分期的租金支出。但是，如果是一個完整的房地產項目，他人又怎樣會轉租給別人呢？答案只有一個，那一定是多年的“爛尾樓”。要完成一個“爛尾樓”項目，仍然需要較大的投資。由于是租賃來的房屋，只有經營權，沒有所有權，投入的資金必然被占壓，不能通過抵押貸款等方式，將資金盤活，周轉使用。因此，租賃經營融資困難是必然結果。我們以廣州市良典養老院的經營情況為例。廣州市良典養老院2002年承租了一棟94年的九層賓館“爛尾樓”，建筑面積20000 m2，占地面積8000 m2，租期20年。有200多個房間，可設養老床位650張，每月租金近20萬元，改造、擴建總投資約1500萬元，投資回收期需要6年以上。雖說目前該院經營狀況良好，但是由于股東投資能力有限，不得不放棄原有經營的其他產業。由于經營權不能抵押貸款，為了籌措養老院的流動資金，股東只得向朋友借款，甚至將個人的住宅也做了銀行抵押貸款。這就是養老機構在產業化進程的寫照，是產業化進程中的融資難點問題。

3、醫護人才引進難

大型養老機構的服務重點是醫療護理服務，而要引進有經驗的、中高級專業醫護人員難度較大。在醫院有一套較為完整的專業技術職稱晉升機制，如果某位專業醫護人員到養老院的醫療康復室工作，要想從初級職稱向中高級職稱晉升，這幾乎是不可能。因此，大型養老機構不僅不能吸引專業醫護人員加盟，也很難培養出自己的醫護隊伍。例如，廣州市良典養老院引進一名主任醫師出任院長，由于醫療衛生體制管理的原因，只得被迫辭去公職，放棄近30年的工齡和相應的福利待遇。

4、經營風險大。

隨著人們的法律意識的逐步增強，粗放式的醫療護理已經不適合養老機構規模經營的發展需要。由于大型養老機構的企業規模較大，人們認為其有一定的經濟實力和賠償能力，因此對于醫療護理過程中的失誤和不當，老年人的子女往往不容易包涵和諒解，甚至有意將矛盾激化，向醫療事故糾紛的法律程序方面推進，最終導致養老機構的賠償。當然人們法律意識增強有其積極一面，但養老機構由于醫療條件、人員素質的原因往往處于弱勢狀態。從主觀角度來看，大型養老機構都愿意開辦與之規模相配套的老年病醫院，但衛生部門的規章制度、審批程序等并不能予以支持，客觀上加大了大型養老機構的經營風險。

三、政府在養老機構產業化過程中的導向與支持

養老機構長期以來被人們認為是福利機構，是政府和集體的事，是慈善機構的事。要使之企業化運營，走產業化道路，也并非一件易事。特別是規模經營、品牌發展，更離不開政府的倡導、產業發展方向的定位和優惠政策的支持。在此我們衷心希望政府能在如下方面多做一些工作：

1、轉變養老觀念的宣傳。我國幾千年來，儒家思想一直倡導：“養兒防老，積谷防饑”、“孝道治天下”等。在這些思想意識的引導下，人們普遍認為只有沒兒沒婦的人，才會進敬老院、養老院。如果誰的父母、長輩進了養老院，就會被認為是不孝，老人家進了養老機構也會覺得臉上無光。隨著社會分工的進一步細化、家庭結構的變小、子女工作和學習壓力的增大，客觀上已形成養老必須社會化的趨勢，這不再是孝道的問題，而是社會進步的表現。送老人進養老機構是子女孝道的體現，政府支持發展養老機構是對人民群眾的關愛。因此，政府應該通過新聞媒體大力宣傳在養老機構養老的好處和必然性，引導和培育養老消費市場的發展。

2、積極培育和支持養老機構的主力軍。

政府的各級領導要充分認識到，養老的問題不僅是那個家庭的問題，而是一個普遍存在的社會問題。它直接影響人們的工作和學習，影響家庭的和睦，社會的安定。只有作到未雨綢繆，培育和支持一批大型養老機構規范發展，形成養老集團，成為引導養老消費市場的主力軍，才能制止亂收費和不合理行為。政府工作重點是監督、檢查國家現存的優惠政策是否落實到位，并協調解決一些實際困難，營造一個良好的經營環境和投資環境。

3、拓寬發展養老機構的資金渠道。

在現有各級政府財力不足的情況下，應設法拓寬發展養老機構的資金渠道?？梢钥紤]從兩個方面著手：一是民政部門建立專項發展基金。由財政撥款，民政部門管理，但不直接用于養老機構。而是委托銀行向有條件、有可能發展成為養老骨干企業的機構發放流動資金貸款，由銀行幫助控制資金風險。二是在民政部門主導的慈善機構中，設立養老基金會，通過向社會募集來籌措資金，由養老基金會作為投資代表，參股或控股一批大型養老機構。這樣既可以解決養老機構發展的資金需要，又可以通過養老企業的股東會、董事會來控制和引導養老機構，使之按照國家的有關規定和政策穩健發展。

4、協調解決醫護人員隊伍的建設問題。

醫護人員隊伍的建設是制約養老機構發展的大問題，解決的不好不僅會產生很多醫療糾紛，而且會讓很多投資者望而生畏，影響養老機構的產業化發展進程。本文建議修改有關醫療配套的規定，明確指出不同規模的養老機構應相設不同規格醫療服務部門，分別為醫務室、醫療康復中心、老年病醫院。而且規定民政部門在些機構的設置中享有一定的權威性，衛生部門要予以配合，產并做好業務上的指導和監督。只有這樣，醫護人員有了合適的工作崗位，才會投身于養老事業。同時，還建議在養老行業中建立健全有行業特點的護理職稱體系和晉升機制。

5、改革養老行業的稅收政策。

營利性與非營利性養老機構的區別在于利潤部分是否進行分配，分配的屬營利性，不分配的屬非營利性。非營利性的就真沒有分配嗎？在這里我們暫不做探討。但是，把營利性的養老機構與其他行業的企業同等看待，統一執行33%的企業所得稅，這似乎不妥。首先，從事養老行業的個人和企業，都是有社會責任感，有愛心和耐心的，他們所做的是善事，社會需要更多的人士來加盟。如履薄冰的煎熬，漫長回收期的等待，不是人人都愿意做的。其次，在老齡化問題和矛盾日漸突出的今天，家庭解決不了，政府財政包辦不了，只有動員社會力量、民營資本，沒有一定的優惠政策和支持力度，很難吸引資金的投入。盡管政府推出了營業稅減免的稅收政策，但這還是不夠的。應該在企業所得稅上，將養老行業與其他行業區別對待。可以效仿支持高科技企業一樣，在養老企業產生利潤后，實行所得稅2年減免，3年減半的做法。也可以考慮實行企業所得稅的區別稅制，對養老行業的企業所得稅按15%征收。減輕養老機構稅收負擔，使之有一個休養生息的機會，以此鼓勵投資，推動養老機構的產業化進程。現在國家鼓勵民間投資做福利事業，你要先到當地民政部門咨詢，具體要問：用地，貸款，稅務，工商,國家有什么補貼政策等，這些都是民間投資者應該享有的優惠政策．

國家現在已經頒布了這方面的政策，但跟當地的地方財政有關．總的說國家,地方是鼓勵,支持民間投資興辦養老院的！!

一、未來中國養老院的機遇

（一）我國老齡化現狀

我國是人口大國，也是世界上老年人口最多的國家。目前，我國已經進入典型的老年型社會。據民政部資料顯示，我國60歲以上的老年人口已達1.43億，占總人口的11%；預計2020年將達到2.4億，占當時總人口的16%左右。若按照20世紀90年代以來我國老年人口的年均增長率（3.32%）推算，專家們預測到2040年，全國的老年人口總數將進一步增至3.74億人，占人口總數的24.48%。面對我國在2030年——2050年這期間的老齡化高峰的到來之前，與老年人息息相關的養老問題的妥善解決早已擺在了日程表上。

（二）獨生子女政策下的子女壓力 自二十世紀八十年代以來，隨著我國的獨生子女政策的實施，大多數家庭（尤其是城市家庭）只撫養一個子女，形成了新型的“4-2-1”家庭模式。由最新的統計數據顯示，截止到2011年我國的老年人口撫養比約為12.25%。并且如今人口流動性強，很多子女無法將老人帶在身邊；即使有能力做到，因為各種壓力等等的原因可能會造成客觀上贍養老人的疏忽。面對這個問題，似乎養老院漸漸納入人們的選擇。

（三）國家相關政策的支持

養老問題是民生問題的一部分，在稅收方面，“對政府部門和企事業單位、社會團體以及個人等社會力量投資興辦的福利性、非營利性的老年服務機構，暫免征收企業所得稅，以及老年服務機構自用房產、土地、車船的房產稅、城鎮土地使用稅、車船使用稅”和“對企事業單位、社會團體和個人等社會力量，通過非營利性的社會團體和政府部門向福利性、非營利性的老年服務機構的捐贈，在繳納企業所得稅和個人所得稅前關準于全額扣除”等等。且在2011年12月16日，國務院辦公廳印發了《社會養老服務體系建設規劃（2011-2015年）》?？梢?，未來養老院發展將是多方關注推進的。

二、我國養老院的發展現狀

（一）我國養老院總體情況

由統計數據顯示，截止2011年，我國老年人口養老床位為19.09張/千人，“全國養老床位總數只占老年人口的1.8%，低于發達國家5%—7%的比例，也低于一些發展中國家2%-3%的水平。按照“十二五”規劃綱要提出的每千名老人擁有養老床位30張的目標，養老床位需新增340多萬張?！庇纱丝梢?，在理論上養老院的發展前景是非常好的，但是事實上，養老院之間的發展不均衡是相當明顯的，有的養老院“一床難求”，供需十分緊張，有的養老院卻連續虧損，最后不得不撤出養老市場。究竟是什么讓他們之間的差距如此之大，是經營管理模式有問題還是本身的市場環境所造成？為此，筆者走訪了三家北京市的民辦養老院，來進一步了解他們的管理模式，以期得出答案。

（二）實地調查案例

我們走訪了朝陽區的三家養老院，這里將詳細介紹“寸草春暉”養老院的管理模式。

寸草春暉養老護理院位于北京市朝陽區和平街10區甲16樓，是朝陽區養老院樣板工程。它參照國外先進養老經驗，和同業相比較屬于相對經營較為成功的一家，其入住率在90%以上，并且有養老院進一步擴大的想法。我們從該院的綜合發展部主任李娟女士那里了解到：

第一，從地理位置來講，該院坐落在成熟的小區中的獨立院落，又與中日醫院、安貞、和平里等醫院緊鄰，所以環境幽靜宜人且周圍各方面配套設施完善。第二，從面向的消費者而言，它專門護理生活半自理、不能自理及長期臥床老人。李主任告訴我們，這些老人多為退休教師或工程師等受教育程度較高的老年人，其子女大多工作忙碌或者長期在國外居住，因此無法十分周全的照顧所以選擇將他們送到養老院養老

第三，關于收費問題，這里先收取押金2萬元（外地戶口5萬元），床位費為2000—2500元/床/月，餐費為900元/人/月，護理費由專業醫院的保健醫生根據老人的實際情況進行評估之后確定。綜合下來，除去押金每個月每個老人要交的的費用大概在5000元左右。因此一般入住這里的老人家庭條件相對優越。

第四，從老人的日常生活來看，在院里有一棵百年松樹，每天老人在樹下休息聊天、下棋唱歌，同時院內有鍛煉設施，以便幫助老人鍛煉身體。每天8：30～17：00是看望期，家人可以在該時段來訪探望。在日常專業護理上，該院近100名老人配備了60名護理人員，都是大、中專畢業的專業護理人員，當遇到緊急情況時，他們會把老人直接送往二、三甲等醫院。

第五，從對外宣傳來講，它主要通過網絡進行宣傳，有自己專門的網站，也會在相關的網站上登出自己的介紹和廣告。同時它接待部分外來的參觀訪問人員與志愿者，一方面讓大家對自己的經營特色口碑相傳起到宣傳作用，另一方面志愿者的來訪也能豐富老人的生活（在走訪中李主任還給我們發了該院的志愿者榮譽手冊，從這里我們了解到他們的志愿者服務項目包括心靈慰藉類、生活照料類、醫療護理類（需專業人士）、物資捐贈類等）。

在走訪之前，我們在網上查找了相關的報道，了解到了該院在管理方面存在的一些困難。從《中國經濟周刊》對該院院長王小龍的采訪中，我們了解到該院在資金管理中運營成本里占最大比例的是房租，每年有100萬，這一百萬按月折算在每張床上的成本就有800元左右。再加上工作人員每人每月4000元左右的工資、每個月的一萬多元的廣告費和其他的日常開銷，造成整個養老院的管理運營成本較高，和公辦養老院相比收費標準明顯高出許多，只有家庭條件較好的老人才能入住其中。因此整個養老院的收入情況并不是我們所想象的那么樂觀。

三、國外養老院發展管理模式概況

西方發達國家相對我國而言較早進入老齡社會，相關的養老服務發展完善。因此，對其養老管理模式的了解，將有助于我國同行業進行借鑒學習。美國：養老機構主要分為三類：第一，傳統的護理院。為行為上嚴重障礙，生活不能自理的老人提供24小時護理照料。第二，老年護理中心。老年人可以根據需要自由選擇設施和專門的照顧服務。第三，老人公寓。服務對象大多是身體健康，生活自理，無需他人過多照顧的老人退休老人。通過這種“術業有專攻”的方式，使養老院更加專業化、更具競爭力。

英國：養老院形式多種多樣，但又與美國有所不同。他除了有與美國類似的服務外，還有入戶服務公寓與家庭照顧這兩種模式供老年人選擇，這兩種方式更加靈活多樣，也使老年人能夠通過養老院的輔助來居家養老。

日本：實行高效的連鎖管理，使其標準在連鎖化統一化的同時降低管理成本；人員配比齊全，尤其是專業的護理人員；有多方面的社會參與部門和人員，注重養老院的輻射功能；貫徹老人“有尊嚴地活著”的理念。

四、消費者的需求分析 在對養老院發展管理模式的探討上，筆者采用抽樣調查的方式，設計發放了270份有關于消費者或者潛在消費者基本情況和對于養老院態度的調查問卷，收回有效問卷268份。一下是主要分析結果。

（一）表一：不同年齡受調查者對于養老院養老的態度

該表為接受調查的268人以年齡分層對養老院養老的態度，其中90后有94人，80后有98人，70后及以前的有76人。在“個人認為父母是否同意在養老院養老”、“個人的養老傾向”以及“個人認為養老院的發展前景”三個問題上，由層內列百分比比較時發現，受訪者年齡越大，越傾向于選擇“父母同意在養老院養老”、“自己愿意在養老院養老”以及“認為養老院發展前景好”等選項。這與以往經驗恰好相反。通常，人們認為年齡越小思想越開放，就越能接受新式的養老方式，但據此次調查顯示，事實并非如此。這可能是由于社會閱歷的加深和生活壓力所迫，年齡越大的人越能發現居家養老的弊端和養老院養老所帶來的好處。因此從長遠分析，當80、90后真正成為一個家庭的支柱面臨70、60后所面臨的同等甚至更大的壓力（因為獨生子女的贍養負擔更大）時，很大程度上就會如70、60后一樣更加趨于養老院的養老方式。這也意味著養老行業應該具有較好的發展前景。

（二）表二（1）：父母健康狀況對個人選擇的影響

我們對“父母健康狀況”和“你是否同意讓父母入住專業性質的養老院”之間的關系也做了卡方檢驗。根據結果，pearson chi-square的p值為0.018，likelihood ratio的p值為0.017，都小于0.05，因此認為父母的健康狀況將影響你的態度。依據表中數據，可以明顯看出，那些父母健康狀況差或一般的人，更傾向于同意其父母入住。而父母身體狀況較好的人，同意的比重較少（只占到29.3%）。

傳統觀念認為，身體狀況越好的老人，子女放心將其送入養老院，而身體狀況不佳的則會讓老人在家中養老。而調查結果與我們的想法恰好相反。這說明，子女之所以將老人送到養老院，更看重的是它的專業醫療護理方面的內容，以規避家中養老時的不專業可能會帶來的風險。因此，作為養老院的經營上，應該把醫療護理放在重要地位，使其更加專業化、更加符合消費者需求。

（三）圖一：對養老院內在不同條件的關注程度

在我們的調查問卷中有一道排序題，題目是“如果您想為父母或自己找一個條件好的養老院，您將關注哪些問題”，這道題中我們一共設置了六個選項（如上圖橫坐標所示），在處理數據時，我們根據先后順序為六個選項賦值，即被調查者排在第一位的選項得六分，第二得五分，以此類推。這樣做的目的是觀察哪個條件是消費者最關注的，也將是經營者應該最注意的。由圖所示，“人性化服務”、“院區環境”以及“醫療設備”是最受關注的問題。因此對于我們的經營者而言，就應該在這三個方面多下功夫。同時在有關于“其他”這個由被調查者從自身需要出發自己補充的條件也是很重要的，很多人也都表達了“服務專業化”也將是他們所關注的重點。

五、養老管理模式發展建議

綜述前文，我們將從養老院本身的現狀、消費者的需求與借鑒國外管理模式三方面分析得出結論，對養老院在未來的管理方面提出以下建議。

（一）養老院方面

1、管理原則

應該堅持“妥善滿足基本的消費者需求，切實將這些落在實處”的原則。養老事業是要實實在在地去將每一件小事都穩扎穩打地做好的，無論是硬件設施還是軟件工作，都是它想要良性發展的保障。

2、部門職能結構

（1）單一部門專業化。由美國和英國兩個發達國家的經驗可以看出，專業化的管理能夠使資源更有效地集中于一處，針對不同身體狀況的老人可以在院區設置、醫務護理人員配置等方面有所區別，一家養老院只經營一類，管理集中，這樣不僅節約了成本還會因為專業化而使自己更具競爭力。

（2）多個部門輻射化。規模相對較大、實力較強的養老院可以嘗試設置多個不同類別的部門，以達到“功能輻射”。借鑒日本的經驗，對于身體狀況良好趨向于家中養老的老人來講，養老院可以設置對外服務部門，向其提供介護介助服務，由傳統的“坐商”經營增設“行商”經營，走進老人家中，為其提供生活、醫療與心理的專項入戶服務。

3、運行方式

除了傳統的養老院運行方式以外，財力雄厚的養老院可以學習日本采取連鎖化管理模式。連鎖化管理模式就使得經營養老院的管理模式向鏈條化統一發展，專人的統一培訓、統一配備設施、統一的管理制度等，使管理更加高效，同時會因為其規?；潭雀叨蛊湓谑袌錾嫌懈叩闹群拖M者信賴度。這就解決了類似于“寸草春暉”養老院在人員和宣傳上的問題。

嘗試 “養老地產”與“金融養老”⑥的資金運作。在有關對寸草春暉養老院的所有人王小龍的采訪報道中，他講“民辦的以市場價格拿地，成本過高，跟當下中國老百姓的收入比起來，有一定的收費門檻。所以民辦養老院收費要比公辦的養老院收費高。要是買地建養老院的話，很難掙回成本。”因此，在融資方面，可以吸引地產商控股或參股投資養老項目，組織專業經營團隊經營管理，以降低最大成本，使其具有最大的競爭力。同時，因為市場化的養老院的本質還是企業，是以盈利為其經營的最終目的的，對于那些高級養老院就可以以他們收取的高額押金的作為其他方面投資資本，以實現盈利的最大化。

（二）政府方面

1、完善養老制度及法律，切實保障老人權益，引入第三方評價體系。嚴格制定法律法規與行業標準，第三方評價體系包括硬軟件同時在內的定期檢查，公開檢查結果數據，讓消費者心里明白放心。

2、緊跟國際“公辦民營”養老模式，使市場真正開放、公平競爭?！罢畬⑥k養老服務機構的所有權和經營權相分離，采取承包、租賃、股份制等形式，把經營權、管理權、服務權交由企業、社會組織等非政府部門或個人，吸收民間資本，轉變經營機制，實現養老服務機構獨立法人實體運營，并通過這樣的模式，降低社會力量進入養老行業的“門檻”，進而壓低養老院的入住價格，吸納更多老人入住?！?/p>

3、制定相關政策，給予養老行業各方面的照顧與補助，尤其是用地方面。以前政府將大部分的錢投入到了公辦養老院，但是這些養老院的服務能力畢竟是有限的，如果能夠把更多的資金和政策傾斜過來，那么將能使養老產業更加市場化。

第三篇：養老院創辦流程及管理

養老院創辦流程及管理

一、申辦條件

1、申請籌辦社會福利服務機構：60張床位以上的由市民政局審批，60張床位以下的由所在縣（市）區民政局審批，報市民政局備案。

2、申請領取《社會福利機構執業證書》：由受理民政部門進行實地審驗，符合執業申請條件的，發給《社會福利機構執業證書》；不符合執業申請條件的，發給申請人書面整改通知書，申請人應當在規定的期限內完成整改，并重新提出執業申請。

3、辦養老院首先需要經辦人填寫申請書、可行性研究報告，還得有審辦資格證明文件、資金來源證明和固定場所證明文件，以及章程草案，有以上6項條件后就可以到所在轄區的民政部門辦理手續。

二、辦理程序

第一步：興辦企業所在區（市）縣民政部門向市政務服務中心民政局窗口提交申請材料，由窗口工作人員進行初審后受理； 第二步：市民政局在規定的時限內派人對新辦企業進行現場調查核實，符合條件的，在審批表上簽字蓋章；

第三步：市民政局將相關資料移交市稅務部門審核簽章后上報省民政廳； 第四步：經省民政廳、國家稅務局、地方稅務局審批辦證后返回市民政局，由市民政局轉交區（市）縣民政部門發給新辦企業。補充說明：

現在國家鼓勵民間投資做福利事業，你要先到當地民政部門咨詢，具體要問：用地，貸款，稅務，工商,國家有什么補貼政策等，這些都是民間投資者應該享有的優惠政策。

國家現在已經頒布了這方面的政策，但跟當地的地方財政有關．總的說國家,地方是鼓勵,支持民間投資興辦養老院的！!還需要說明的就是：所謂“資質證明”就是說你必須具備辦理養老院的條件，硬件、軟件缺一不可！主要表現在以下方面：

1）建筑設計規范。

目前我國已有的大型養老機構一般都能按照建設部、民政部聯合頒布的《老年人建筑設計規范》進行設計和施工，較為科學合理的考慮了消防、通風、內部無障礙交通等問題，以及臥具、飲食、娛樂、醫療等功能配套。

2）醫療護理上的優勢較為明顯。由于大型養老機構具有規模優勢，較為容易吸引一些有專業知識和經驗的醫療人員加盟，從而提高了醫療護理的服務水準。特別是對那些有多種疾病的高齡老年人，可以使之有醫療保障的安全感。

3）休閑環境較好。大型養老機構在規劃設計時，一般都會結合自有土地、空間的實際情況，建設一些適合老年人活動的場所，種植一些花草樹木，以營造一個幽雅休閑的環境。而這一切又都是老年人，特別城市中生活的老年人和子女最為關注的。

養老機構配套功能完善的重點在兩個方面：

（1）醫療護理服務的配套。民政部門規定養老機構要配套設立醫療室，但醫療室能真正滿足老年人的疾病治療和特殊護理要求嗎？顯然是不夠的。就大型養老機構而言，入住的大都是在70歲以上的高齡老年人。為什么會出現高齡老年人 居多的現象呢？一般是由家庭護理的成本和照顧難度決定的。只有家庭護理成本與養老機構收費相當時，或由于老年人身體狀況需要醫療護理時，子女才會送老人入住養老機構。這就對養老機構的醫療護理提出了更高的要求，簡單的醫療室是無法滿足需要的。試想500多名70歲以上的老年人，至少有50%的身體都有一些疾病，需要吃藥、打針；至少有25%的老年人需要進行留醫觀察治療，這樣的病患者就診和住院規模，應有一級甲等以上醫院與配套。因此，大型養老機構必須通過合作，或獨立申辦老年病醫院的方式，才能達到醫療護理功能上的配套和完善。

（2）飲食的科學合理套配。

養老機構的食堂首先必須按照衛生防疫部門的規定進行設計和裝修，滿足基本的衛生要求和操作流程。其次，要針對老年人常見病、多發病，如高血壓、糖尿病等的特殊要求，科學制定營養食譜，合理控制飲食數量和種類。這條道路好走嗎？不好走，很艱難。主要存在問題有如下方面：

1、投入大，回收期長。

既然養老機構產業化方向是規模經營、品牌經營，那么投入產出情況如何？擺在我們面前的一個事實是，大家都認為養老行業是一個朝陽行業，是有發展前途的，市場非常巨大，競爭格局尚未形成，總需求大于總供給。可為什么沒有人愿意跨入這行業，特別是一些有實力的企業集團和個人不愿意投資呢？道理很簡單，因為投入大，回收期長，無利可圖。

我們拿一個同等規模的養老院項目與房地產項目做一個比較，其結果就顯而易見。假設在某市有一塊10000萬m2的土地，容積為3%，建筑面積30000 m2。養老院項目扣除減免的征地補償費，建筑成本約1770元/ m2，總投資約5300萬元，資金成本為年利率6%。養老院的規模按1000張床位計算，回收資金的主要收入來源是一次性設備購置費，人均收費約8000元，10年的周轉率為3次，共計約2400萬元；床位費每人每月500元，10年入住率按100%計算共計約6000萬元；其他收入抵扣經營成本。這樣養老院項目回收投資需要10年，而且沒有盈利。而房地產項目的建筑成本約2170元/ m2，總投資約6500萬元，房屋銷售價格3500元/ m2，回收資金約1.05億元，包括建設期和銷售期在內大概需要2年半到3年時間。結果房地產項目3年內不僅可以收回投資，還可獲取約4000萬元左右的利潤。

2、租賃經營融資困難。

由于經濟利益的驅動，投資興建養老機構不符合我國現階段投入產出的經濟效益常規做法。那么，租賃房屋經營養老機構則是一個較為理想的選擇。這可以把近期的巨大投資，轉化為分期的租金支出。但是，如果是一個完整的房地產項目，他人又怎樣會轉租給別人呢？答案只有一個，那一定是多年的“爛尾樓”。要完成一個“爛尾樓”項目，仍然需要較大的投資。由于是租賃來的房屋，只有經營權，沒有所有權，投入的資金必然被占壓，不能通過抵押貸款等方式，將資金盤活，周轉使用。因此，租賃經營融資困難是必然結果。我們以廣州市良典養老院的經營情況為例。廣州市良典養老院2002年承租了一棟94年的九層賓館“爛尾樓”，建筑面積20000 m2，占地面積8000 m2，租期20年。有200多個房間，可設養老床位650張，每月租金近20萬元，改造、擴建總投資約1500萬元，投資回收期需要6年以上。雖說目前該院經營狀況良好，但是由于股東投資能力有限，不得不放棄原有經營的其他產業。由于經營權不能抵押貸款，為了籌措養老院的流動資金，股東只得向朋友借款，甚至將個人的住宅也做了銀行抵押貸款。這就是養老機構在產業化進程的寫照，是產業化進程中的融資難點問題。

3、醫護人才引進難

大型養老機構的服務重點是醫療護理服務，而要引進有經驗的、中高級專業醫護人員難度較大。在醫院有一套較為完整的專業技術職稱晉升機制，如果某位專業醫護人員到養老院的醫療康復室工作，要想從初級職稱向中高級職稱晉升，這幾乎是不可能。因此，大型養老機構不僅不能吸引專業醫護人員加盟，也很難培養出自己的醫護隊伍。例如，廣州市良典養老院引進一名主任醫師出任院長，由于醫療衛生體制管理的原因，只得被迫辭去公職，放棄近30年的工齡和相應的福利待遇。

4、經營風險大。

隨著人們的法律意識的逐步增強，粗放式的醫療護理已經不適合養老機構規模經營的發展需要。由于大型養老機構的企業規模較大，人們認為其有一定的經濟實力和賠償能力，因此對于醫療護理過程中的失誤和不當，老年人的子女往往不容易包涵和諒解，甚至有意將矛盾激化，向醫療事故糾紛的法律程序方面推進，最終導致養老機構的賠償。當然人們法律意識增強有其積極一面，但養老機構由于醫療條件、人員素質的原因往往處于弱勢狀態。從主觀角度來看，大型養老機構都愿意開辦與之規模相配套的老年病醫院，但衛生部門的規章制度、審批程序等并不能予以支持，客觀上加大了大型養老機構的經營風險。

三、政府在養老機構產業化過程中的導向與支持

養老機構長期以來被人們認為是福利機構，是政府和集體的事，是慈善機構的事。要使之企業化運營，走產業化道路，也并非一件易事。特別是規模經營、品牌發展，更離不開政府的倡導、產業發展方向的定位和優惠政策的支持。在此我們衷心希望政府能在如下方面多做一些工作：

1、轉變養老觀念的宣傳。

我國幾千年來，儒家思想一直倡導：“養兒防老，積谷防饑”、“孝道治天下”等。在這些思想意識的引導下，人們普遍認為只有沒兒沒婦的人，才會進敬老院、養老院。如果誰的父母、長輩進了養老院，就會被認為是不孝，老人家進了養老機構也會覺得臉上無光。隨著社會分工的進一步細化、家庭結構的變小、子女工作和學習壓力的增大，客觀上已形成養老必須社會化的趨勢，這不再是孝道的問題，而是社會進步的表現。送老人進養老機構是子女孝道的體現，政府支持發展養老機構是對人民群眾的關愛。因此，政府應該通過新聞媒體大力宣傳在養老機構養老的好處和必然性，引導和培育養老消費市場的發展。

2、積極培育和支持養老機構的主力軍。政府的各級領導要充分認識到，養老的問題不僅是那個家庭的問題，而是一個普遍存在的社會問題。它直接影響人們的工作和學習，影響家庭的和睦，社會的安定。只有作到未雨綢繆，培育和支持一批大型養老機構規范發展，形成養老集團，成為引導養老消費市場的主力軍，才能制止亂收費和不合理行為。政府工作重點是監督、檢查國家現存的優惠政策是否落實到位，并協調解決一些實際困難，營造一個良好的經營環境和投資環境。

3、拓寬發展養老機構的資金渠道。

在現有各級政府財力不足的情況下，應設法拓寬發展養老機構的資金渠道?？梢钥紤]從兩個方面著手：

一是民政部門建立專項發展基金。由財政撥款，民政部門管理，但不直接用于養老機構。而是委托銀行向有條件、有可能發展成為養老骨干企業的機構發放 流動資金貸款，由銀行幫助控制資金風險。

二是在民政部門主導的慈善機構中，設立養老基金會，通過向社會募集來籌措資金，由養老基金會作為投資代表，參股或控股一批大型養老機構。這樣既可以解決養老機構發展的資金需要，又可以通過養老企業的股東會、董事會來控制和引導養老機構，使之按照國家的有關規定和政策穩健發展。

4、協調解決醫護人員隊伍的建設問題。

醫護人員隊伍的建設是制約養老機構發展的大問題，解決的不好不僅會產生很多醫療糾紛，而且會讓很多投資者望而生畏，影響養老機構的產業化發展進程。本文建議修改有關醫療配套的規定，明確指出不同規模的養老機構應相設不同規格醫療服務部門，分別為醫務室、醫療康復中心、老年病醫院。而且規定民政部門在些機構的設置中享有一定的權威性，衛生部門要予以配合，產并做好業務上的指導和監督。只有這樣，醫護人員有了合適的工作崗位，才會投身于養老事業。同時，還建議在養老行業中建立健全有行業特點的護理職稱體系和晉升機制。

5、改革養老行業的稅收政策。

營利性與非營利性養老機構的區別在于利潤部分是否進行分配，分配的屬營利性，不分配的屬非營利性。非營利性的就真沒有分配嗎？在這里我們暫不做探討。但是，把營利性的養老機構與其他行業的企業同等看待，統一執行33%的企業所得稅，這似乎不妥。首先，從事養老行業的個人和企業，都是有社會責任感，有愛心和耐心的，他們所做的是善事，社會需要更多的人士來加盟。如履薄冰的煎熬，漫長回收期的等待，不是人人都愿意做的。其次，在老齡化問題和矛盾日漸突出的今天，家庭解決不了，政府財政包辦不了，只有動員社會力量、民營資本，沒有一定的優惠政策和支持力度，很難吸引資金的投入。盡管政府推出了營業稅減免的稅收政策，但這還是不夠的。應該在企業所得稅上，將養老行業與其他行業區別對待?？梢孕Х轮С指呖萍计髽I一樣，在養老企業產生利潤后，實行所得稅2年減免，3年減半的做法。也可以考慮實行企業所得稅的區別稅制，對養老行業的企業所得稅按15%征收。減輕養老機構稅收負擔，使之有一個休養生息的機會，以此鼓勵投資，推動養老機構的產業化進程?，F在國家鼓勵民間投資做福利事業，你要先到當地民政部門咨詢，具體要問：用地、貸款、稅務、工商、國家有什么補貼政策等，這些都是民間投資者應該享有的優惠政策。

國家現在已經頒布了這方面的政策，但跟當地的地方財政有關，總的說國家,地方是鼓勵,支持民間投資興辦養老院的！!

一、未來中國養老院的機遇

（一）我國老齡化現狀

我國是人口大國，也是世界上老年人口最多的國家。目前，我國已經進入典型的老年型社會。據民政部資料顯示，我國60歲以上的老年人口已達1.43億，占總人口的11%；預計2020年將達到2.4億，占當時總人口的16%左右。若按照20世紀90年代以來我國老年人口的年均增長率（3.32%）推算，專家們預測到2040年，全國的老年人口總數將進一步增至3.74億人，占人口總數的24.48%。面對我國在2030年——2050年這期間的老齡化高峰的到來之前，與老年人息息相關的養老問題的妥善解決早已擺在了日程表上。

（二）獨生子女政策下的子女壓力 自二十世紀八十年代以來，隨著我國的獨生子女政策的實施，大多數家庭（尤其是城市家庭）只撫養一個子女，形成了新型的“4-2-1”家庭模式。由最新的統計數據顯示，截止到2011年我國的老年人口撫養比約為12.25%。并且如今人口流動性強，很多子女無法將老人帶在身邊； 即使有能力做到，因為各種壓力等等的原因可能會造成客觀上贍養老人的疏忽。面對這個問題，似乎養老院漸漸納入人們的選擇。

（三）國家相關政策的支持

養老問題是民生問題的一部分，在稅收方面，“對政府部門和企事業單位、社會團體以及個人等社會力量投資興辦的福利性、非營利性的老年服務機構，暫免征收企業所得稅，以及老年服務機構自用房產、土地、車船的房產稅、城鎮土地使用稅、車船使用稅”和“對企事業單位、社會團體和個人等社會力量，通過非營利性的社會團體和政府部門向福利性、非營利性的老年服務機構的捐贈，在繳納企業所得稅和個人所得稅前關準于全額扣除”等等。且在2011年12月16日，國務院辦公廳印發了《社會養老服務體系建設規劃（2011-2015年）》。可見，未來養老院發展將是多方關注推進的。

二、我國養老院的發展現狀

（一）我國養老院總體情況

由統計數據顯示，截止2011年，我國老年人口養老床位為19.09張/千人，“全國養老床位總數只占老年人口的1.8%，低于發達國家5%—7%的比例，也低于一些發展中國家2%-3%的水平。按照“十二五”規劃綱要提出的每千名老人擁有養老床位30張的目標，養老床位需新增340多萬張?！庇纱丝梢?，在理論上養老院的發展前景是非常好的，但是事實上，養老院之間的發展不均衡是相當明顯的，有的養老院“一床難求”，供需十分緊張，有的養老院卻連續虧損，最后不得不撤出養老市場。究竟是什么讓他們之間的差距如此之大，是經營管理模式有問題還是本身的市場環境所造成？為此，筆者走訪了三家北京市的民辦養老院，來進一步了解他們的管理模式，以期得出答案。

（二）實地調查案例

我們走訪了朝陽區的三家養老院，這里將詳細介紹“寸草春暉”養老院的管理模式。

寸草春暉養老護理院位于北京市朝陽區和平街10區甲16樓，是朝陽區養老院樣板工程。它參照國外先進養老經驗，和同業相比較屬于相對經營較為成功的一家，其入住率在90%以上，并且有養老院進一步擴大的想法。我們從該院的綜合發展部主任李娟女士那里了解到：

第一，從地理位置來講，該院坐落在成熟的小區中的獨立院落，又與中日醫 院、安貞、和平里等醫院緊鄰，所以環境幽靜宜人且周圍各方面配套設施完善。

第二，從面向的消費者而言，它專門護理生活半自理、不能自理及長期臥床老人。李主任告訴我們，這些老人多為退休教師或工程師等受教育程度較高的老年人，其子女大多工作忙碌或者長期在國外居住，因此無法十分周全的照顧所以選擇將他們送到養老院養老

第三，關于收費問題，這里先收取押金2萬元（外地戶口5萬元），床位費為2000—2500元/床/月，餐費為900元/人/月，護理費由專業醫院的保健醫生根據老人的實際情況進行評估之后確定。綜合下來，除去押金每個月每個老人要交的的費用大概在5000元左右。因此一般入住這里的老人家庭條件相對優越。

第四，從老人的日常生活來看，在院里有一棵百年松樹，每天老人在樹下休息聊天、下棋唱歌，同時院內有鍛煉設施，以便幫助老人鍛煉身體。每天8：30～17：00是看望期，家人可以在該時段來訪探望。在日常專業護理上，該院近100名老人配備了60名護理人員，都是大、中專畢業的專業護理人員，當遇到緊急情況時，他們會把老人直接送往二、三甲等醫院。第五，從對外宣傳來講，它主要通過網絡進行宣傳，有自己專門的網站，也會在相關的網站上登出自己的介紹和廣告。同時它接待部分外來的參觀訪問人員與志愿者，一方面讓大家對自己的經營特色口碑相傳起到宣傳作用，另一方面志愿者的來訪也能豐富老人的生活（在走訪中李主任還給我們發了該院的志愿者榮譽手冊，從這里我們了解到他們的志愿者服務項目包括心靈慰藉類、生活照料類、醫療護理類（需專業人士）、物資捐贈類等）。

在走訪之前，我們在網上查找了相關的報道，了解到了該院在管理方面存在的一些困難。從《中國經濟周刊》對該院院長王小龍的采訪中，我們了解到該院在資金管理中運營成本里占最大比例的是房租，每年有100萬，這一百萬按月折算在每張床上的成本就有800元左右。再加上工作人員每人每月4000元左右的工資、每個月的一萬多元的廣告費和其他的日常開銷，造成整個養老院的管理運營成本較高，和公辦養老院相比收費標準明顯高出許多，只有家庭條件較好的老人才能入住其中。因此整個養老院的收入情況并不是我們所想象的那么樂觀。

三、國外養老院發展管理模式概況

西方發達國家相對我國而言較早進入老齡社會，相關的養老服務發展完善。因此，對其養老管理模式的了解，將有助于我國同行業進行借鑒學習。

美國：養老機構主要分為三類：

第一、傳統的護理院。為行為上嚴重障礙，生活不能自理的老人提供24小時護理照料。

第二、老年護理中心。老年人可以根據需要自由選擇設施和專門的照顧服務。第三、老人公寓。服務對象大多是身體健康，生活自理，無需他人過多照顧的老人退休老人。通過這種“術業有專攻”的方式，使養老院更加專業化、更具競爭力。

英國：養老院形式多種多樣，但又與美國有所不同。他除了有與美國類似的服務外，還有入戶服務公寓與家庭照顧這兩種模式供老年人選擇，這兩種方式更加靈活多樣，也使老年人能夠通過養老院的輔助來居家養老。

日本：實行高效的連鎖管理，使其標準在連鎖化統一化的同時降低管理成本；人員配比齊全，尤其是專業的護理人員；有多方面的社會參與部門和人員，注重養老院的輻射功能；貫徹老人“有尊嚴地活著”的理念。

四、消費者的需求分析

在對養老院發展管理模式的探討上，筆者采用抽樣調查的方式，設計發放了270份有關于消費者或者潛在消費者基本情況和對于養老院態度的調查問卷，收回有效問卷268份。以下是主要分析結果。

（一）不同年齡受調查者對于養老院養老的態度

該表為接受調查的268人以年齡分層對養老院養老的態度，其中90后有94人，80后有98人，70后及以前的有76人。在“個人認為父母是否同意在養老院養老”、“個人的養老傾向”以及“個人認為養老院的發展前景”三個問題上，由層內列百分比比較時發現，受訪者年齡越大，越傾向于選擇“父母同意在養老院養老”、“自己愿意在養老院養老”以及“認為養老院發展前景好”等選項。這與以往經驗恰好相反。通常，人們認為年齡越小思想越開放，就越能接受新式的養老方式，但據此次調查顯示，事實并非如此。這可能是由于社會閱歷的加深和生活壓力所迫，年齡越大的人越能發現居家養老的弊端和養老院養老所帶來的好處。因此從長遠分析，當80、90后真正成為一個家庭的支柱面臨70、60后所面臨的同等甚至更大的壓力（因為獨生子女的贍養負擔更大）時，很大程度上就 會如70、60后一樣更加趨于養老院的養老方式。這也意味著養老行業應該具有較好的發展前景。

（二）父母健康狀況對個人選擇的影響

我們對“父母健康狀況”和“你是否同意讓父母入住專業性質的養老院”之間的關系也做了卡方檢驗。根據結果，pearson chi-square的p值為0.018，likelihood ratio的p值為0.017，都小于0.05，因此認為父母的健康狀況將影響你的態度。依據表中數據，可以明顯看出，那些父母健康狀況差或一般的人，更傾向于同意其父母入住。而父母身體狀況較好的人，同意的比重較少（只占到29.3%）。

傳統觀念認為，身體狀況越好的老人，子女放心將其送入養老院，而身體狀況不佳的則會讓老人在家中養老。而調查結果與我們的想法恰好相反。這說明，子女之所以將老人送到養老院，更看重的是它的專業醫療護理方面的內容，以規避家中養老時的不專業可能會帶來的風險。因此，作為養老院的經營上，應該把醫療護理放在重要地位，使其更加專業化、更加符合消費者需求。

（三）圖一：對養老院內在不同條件的關注程度

在我們的調查問卷中有一道排序題，題目是“如果您想為父母或自己找一個條件好的養老院，您將關注哪些問題”，這道題中我們一共設置了六個選項（如上圖橫坐標所示），在處理數據時，我們根據先后順序為六個選項賦值，即被調查者排在第一位的選項得六分，第二得五分，以此類推。這樣做的目的是觀察哪個條件是消費者最關注的，也將是經營者應該最注意的。由圖所示，“人性化服務”、“院區環境”以及“醫療設備”是最受關注的問題。因此對于我們的經營者而言，就應該在這三個方面多下功夫。同時在有關于“其他”這個由被調查者從自身需要出發自己補充的條件也是很重要的，很多人也都表達了“服務專業化”也將是他們所關注的重點。

五、養老管理模式發展建議

綜述前文，我們將從養老院本身的現狀、消費者的需求與借鑒國外管理模式三方面分析得出結論，對養老院在未來的管理方面提出以下建議。

（一）養老院方面

1、管理原則

應該堅持“妥善滿足基本的消費者需求，切實將這些落在實處”的原則。養老事業是要實實在在地去將每一件小事都穩扎穩打地做好的，無論是硬件設施還是軟件工作，都是它想要良性發展的保障。

2、部門職能結構

（1）單一部門專業化。由美國和英國兩個發達國家的經驗可以看出，專業化的管理能夠使資源更有效地集中于一處，針對不同身體狀況的老人可以在院區設置、醫務護理人員配置等方面有所區別，一家養老院只經營一類，管理集中，這樣不僅節約了成本還會因為專業化而使自己更具競爭力。

（2）多個部門輻射化。規模相對較大、實力較強的養老院可以嘗試設置多個不同類別的部門，以達到“功能輻射”。借鑒日本的經驗，對于身體狀況良好趨向于家中養老的老人來講，養老院可以設置對外服務部門，向其提供介護介助服務，由傳統的“坐商”經營增設“行商”經營，走進老人家中，為其提供生活、醫療與心理的專項入戶服務。

3、運行方式

除了傳統的養老院運行方式以外，財力雄厚的養老院可以學習日本采取連鎖 化管理模式。連鎖化管理模式就使得經營養老院的管理模式向鏈條化統一發展，專人的統一培訓、統一配備設施、統一的管理制度等，使管理更加高效，同時會因為其規?；潭雀叨蛊湓谑袌錾嫌懈叩闹群拖M者信賴度。這就解決了類似于“寸草春暉”養老院在人員和宣傳上的問題。

嘗試 “養老地產”與“金融養老”⑥的資金運作。在有關對“寸草春暉”養老院的所有人王小龍的采訪報道中，他講“民辦的以市場價格拿地，成本過高，跟當下中國老百姓的收入比起來，有一定的收費門檻。所以民辦養老院收費要比公辦的養老院收費高。要是買地建養老院的話，很難掙回成本?！币虼耍谌谫Y方面，可以吸引地產商控股或參股投資養老項目，組織專業經營團隊經營管理，以降低最大成本，使其具有最大的競爭力。同時，因為市場化的養老院的本質還是企業，是以盈利為其經營的最終目的的，對于那些高級養老院就可以以他們收取的高額押金的作為其他方面投資資本，以實現盈利的最大化。

（二）政府方面

1、完善養老制度及法律，切實保障老人權益，引入第三方評價體系。嚴格制定法律法規與行業標準，第三方評價體系包括硬軟件同時在內的定期檢查，公開檢查結果數據，讓消費者心里明白放心。

2、緊跟國際“公辦民營”養老模式，使市場真正開放、公平競爭?！罢畬⑥k養老服務機構的所有權和經營權相分離，采取承包、租賃、股份制等形式，把經營權、管理權、服務權交由企業、社會組織等非政府部門或個人，吸收民間資本，轉變經營機制，實現養老服務機構獨立法人實體運營，并通過這樣的模式，降低社會力量進入養老行業的“門檻”，進而壓低養老院的入住價格，吸納更多老人入住?！?/p>

3、制定相關政策，給予養老行業各方面的照顧與補助，尤其是用地方面。以前政府將大部分的錢投入到了公辦養老院，但是這些養老院的服務能力畢竟是有限的，如果能夠把更多的資金和政策傾斜過來，那么將能使養老產業市場化。

第四篇：投資創辦盈利性養老院

投資創辦盈利性養老院

編制時間：2015年11月18日

資料匯編

目錄

第一章 注冊申請流程和相關注意事項---------------4 第二章 各項優惠政策-----------------------------7 第一節 國家的優惠政策------------------------7 第二節 地方的優惠政策----------------------21 第三章 項目建設背景、必要性與可行性-----------3

5第一節 項目建設背景------------------------35 第二節 項目建設必要性----------------------42 第三節 項目建設可行性----------------------46 第四節 項目效益可觀保障項目可行------------48 第四章 項目環境分析---------------------------58

第一節 市場環境分析------------------------58 第二節 政策環境分析-----------------------61 第三節 社會環境分析-----------------------65 第四節 行業案例分析------------------------66 第五章 智能化、信息系統建設--------------------71

第一節智能化系統概況-----------------------72 第二節綜合安保管理系統---------------------75 第三節護理辦公專有系統---------------------76 第四節 綜合布線系統-----------------------79 第五節計算機網絡系統-----------------------80 第六節 公共廣播系統(含背景音樂及緊急廣播----81 第七節信息發布及查詢系統-------------------82 第八節 建筑設備監控系統--------------------83 第九節衛星及有線電視系統-------------------84 第十節 智能化系統集成----------------------85 第六章 組織機構與人力資源配臵、項目管理--------86 第一節 組織機構----------------------------86 第二節人力資源配臵-------------------------87 第三節 人員招聘----------------------------87 第四節 人員培訓----------------------------89 第五節 項目管理----------------------------91 第七章 經濟效益分析---------------------------9

2第一節編制依據、基礎數據與設定條件---------92 第二節營業收入、稅金測算-------------------92 第三節總成本費用測算-----------------------93 第四節利潤測算-----------------------------93 第五節盈利能力分析-------------------------94 第六節盈虧平衡分析-------------------------94 第七節經濟效益綜合評價---------------------95 第八章 社會評價96 第一節社會效益----------------------------96 第二節社會影響分析------------------------96 第三節社會穩定風險分析--------------------97 第九章 項目風險分析---------------------------10

1第一節風險分析概述------------------------101 第二節項目主要風險因素識別和風險程度分析---102 第十章 結論與建議----------------------------10

5第一節結論

第二節建議

本人對該項目的認識----------------------------107

第一章-注冊申請流程和相關注意事項

一、申請籌辦社會福利服務機構：60張床位以上的由市民政局審批，60張床位以下的由所在縣（市）區民政局審批，報市民政局備案。

二、申請領取《社會福利機構執業證書》：由受理民政部門進行實地審驗，符合執業申請條件的，發給《社會福利機構執業證書》；不符合執業申請條件的，發給申請人書面整改通知書，申請人應當在規定的期限內完成整改，并重新提出執業申請。

三、辦養老院首先需要經辦人填寫申請書、可行性研究報告，還得有審辦資格證明文件、資金來源證明和固定場所證明文件，以及章程草案，有以上6項條件后就可以到所在轄區的民政部門辦理手續。

四、辦理程序

第一步：興辦企業所在區（市）縣民政部門向市政務服務中心民政局窗口提交申請材料，由窗口工作人員進行初審后受理；

第二步：市民政局在規定的時限內派人對新辦企業進行現場調查核實，符合條件的，在審批表上簽字蓋章；

第三步：市民政局將相關資料移交市稅務部門審核簽章后上報省民政廳；

第四步：經省民政廳、國家稅務局、地方稅務局審批辦證后返回市民政局，由市民政局轉交區（市）縣民政部門發給新辦企業。

五、補充說明：

1、現在國家鼓勵民間投資做福利事業，你要先到當地民政部門咨詢，具體要問：用地，貸款，稅務，工商,國家有什么補貼政策等，這些都是民間投資者應該享有的優惠政策． 國家現在已經頒布了這方面的政策，但跟當地的地方財政有關．總的說國家,地方是鼓勵,支持民間投資興辦養老院的！!

2、還需要說明的就是：所謂資質證明就是說你必須具備辦理養老院的條件，硬件＼軟件缺一不可！主要表現在以下方面：

1）建筑設計規范。

目前我國已有的大型養老機構一般都能按照建設部、民政部聯合頒布的《老年人建筑設計規范》進行設計和施工，較為科學合理的考慮了消防、通風、內部無障礙交通等問題，以及臥具、飲食、娛樂、醫療等功能配套。

2）醫療護理上的優勢較為明顯。由于大型養老機構具有規模優勢，較為容易吸引一些有專業知識和經驗的醫療人員加盟，從而提高了醫療護理的服務水準。特別是對那些有多種疾病的高齡老年人，可以使之有醫療保障的安全感。

3）休閑環境較好。大型養老機構在規劃設計時，一般都會結合自有土地、空間的實際情況，建設一些適合老年人活動的場所，種植一些花草樹木，以營造一個幽雅休閑的環境。而這一切又都是老年人，特別城市中生活的老年人和子女最為關注的。

養老機構配套功能完善的重點在兩個方面：

（1）醫療護理服務的配套。民政部門規定養老機構要配套設立醫療室，但醫療室能真正滿足老年人的疾病治療和特殊護理要求嗎？顯然是不夠的。就大型養老機構而言，入住的大都是在70歲以上的高齡老年人。為什么會出現高齡老年人居多的現象呢？一般是由家庭護理的成本和照顧難度決定的。只有家庭護理成本與養老機構收費相當時，或由于老年人身體狀況需要醫療護理時，子女才會送老人入住養老機構。這就對養老機構的醫療護理提出了更高的要求，簡單的醫療室是無法滿足需要的。試想500多名70歲以上的老年人，至少有50%的身體都有一些疾病，需要吃藥、打針；至少有25%的老年人需要進行留醫觀察治療，這樣的病患者就診和住院規模，應有一級甲等以上醫院與配套。因此，大型養老機構必須通過合作，或獨立申辦老年病醫院的方式，才能達到醫療護理功能上的配套和完善。（2）飲食的科學合理套配。

養老機構的食堂首先必須按照衛生防疫部門的規定進行設 6 計和裝修，滿足基本的衛生要求和操作流程。其次，要針對老年人常見病、多發病，如高血壓、糖尿病等的特殊要求，科學制定營養食譜，合理控制飲食數量和種類。

第二章 各項優惠政策 第一節、國家優惠政策

《國務院關于加快發展養老服務業的若干意見》（國發?2013?35號）

來源： 民政部職業技能鑒定指導中心，中民民政職業能力建設中心 時間： 2013-10-23 10:41

國務院關于加快發展養老服務業的若干意見 國發?2013?35號

各省、自治區、直轄市人民政府，國務院各部委、各直屬機構：

近年來，我國養老服務業快速發展，以居家為基礎、社區為依托、機構為支撐的養老服務體系初步建立，老年消費市場初步形成，老齡事業發展取得顯著成就。但總體上看，養老服務和產品供給不足、市場發育不健全、城鄉區域發展不平衡等問題還十分突出。當前，我國已經進入人口老齡化快速發展階段，2012年底我國60周歲以上老年人口已達 7 1.94億，2020年將達到2.43億，2025年將突破3億。積極應對人口老齡化，加快發展養老服務業，不斷滿足老年人持續增長的養老服務需求，是全面建成小康社會的一項緊迫任務，有利于保障老年人權益，共享改革發展成果，有利于拉動消費、擴大就業，有利于保障和改善民生，促進社會和諧，推進經濟社會持續健康發展。為加快發展養老服務業，現提出以下意見：

一、總體要求

（一）指導思想。

以鄧小平理論、“三個代表”重要思想、科學發展觀為指導，從國情出發，把不斷滿足老年人日益增長的養老服務需求作為出發點和落腳點，充分發揮政府作用，通過簡政放權，創新體制機制，激發社會活力，充分發揮社會力量的主體作用，健全養老服務體系，滿足多樣化養老服務需求，努力使養老服務業成為積極應對人口老齡化、保障和改善民生的重要舉措，成為擴大內需、增加就業、促進服務業發展、推動經濟轉型升級的重要力量。

（二）基本原則。

深化體制改革。加快轉變政府職能，減少行政干預，加大政策支持和引導力度，激發各類服務主體活力，創新服務供給方式，加強監督管理，提高服務質量和效率。堅持保障基本。以政府為主導，發揮社會力量作用，著力保 8 障特殊困難老年人的養老服務需求，確保人人享有基本養老服務。加大對基層和農村養老服務的投入，充分發揮社區基層組織和服務機構在居家養老服務中的重要作用。支持家庭、個人承擔應盡責任。

注重統籌發展。統籌發展居家養老、機構養老和其他多種形式的養老，實行普遍性服務和個性化服務相結合。統籌城市和農村養老資源，促進基本養老服務均衡發展。統籌利用各種資源，促進養老服務與醫療、家政、保險、教育、健身、旅游等相關領域的互動發展。

完善市場機制。充分發揮市場在資源配臵中的基礎性作用，逐步使社會力量成為發展養老服務業的主體，營造平等參與、公平競爭的市場環境，大力發展養老服務業，提供方便可及、價格合理的各類養老服務和產品，滿足養老服務多樣化、多層次需求。

（三）發展目標。

到2020年，全面建成以居家為基礎、社區為依托、機構為支撐的，功能完善、規模適度、覆蓋城鄉的養老服務體系。養老服務產品更加豐富，市場機制不斷完善，養老服務業持續健康發展。

——服務體系更加健全。生活照料、醫療護理、精神慰藉、緊急救援等養老服務覆蓋所有居家老年人。符合標準的日間照料中心、老年人活動中心等服務設施覆蓋所有城市社區，9 90%以上的鄉鎮和60%以上的農村社區建立包括養老服務在內的社區綜合服務設施和站點。全國社會養老床位數達到每千名老年人35-40張，服務能力大幅增強。

——產業規模顯著擴大。以老年生活照料、老年產品用品、老年健康服務、老年體育健身、老年文化娛樂、老年金融服務、老年旅游等為主的養老服務業全面發展，養老服務業增加值在服務業中的比重顯著提升，全國機構養老、居家社區生活照料和護理等服務提供1000萬個以上就業崗位。涌現一批帶動力強的龍頭企業和大批富有創新活力的中小企業，形成一批養老服務產業集群，培育一批知名品牌?！l展環境更加優化。養老服務業政策法規體系建立健全，行業標準科學規范，監管機制更加完善，服務質量明顯提高。全社會積極應對人口老齡化意識顯著增強，支持和參與養老服務的氛圍更加濃厚，養老志愿服務廣泛開展，敬老、養老、助老的優良傳統得到進一步弘揚。

二、主要任務

（一）統籌規劃發展城市養老服務設施。

加強社區服務設施建設。各地在制定城市總體規劃、控制性詳細規劃時，必須按照人均用地不少于0.1平方米的標準，分區分級規劃設臵養老服務設施。凡新建城區和新建居?。ㄐ。﹨^，要按標準要求配套建設養老服務設施，并與住宅同步規劃、同步建設、同步驗收、同步交付使用；凡老城 10 區和已建成居?。ㄐ。﹨^無養老服務設施或現有設施沒有達到規劃和建設指標要求的，要限期通過購臵、臵換、租賃等方式開辟養老服務設施，不得挪作他用。

綜合發揮多種設施作用。各地要發揮社區公共服務設施的養老服務功能，加強社區養老服務設施與社區服務中心（服務站）及社區衛生、文化、體育等設施的功能銜接，提高使用率，發揮綜合效益。要支持和引導各類社會主體參與社區綜合服務設施建設、運營和管理，提供養老服務。各類具有為老年人服務功能的設施都要向老年人開放。實施社區無障礙環境改造。各地區要按照無障礙設施工程建設相關標準和規范，推動和扶持老年人家庭無障礙設施的改造，加快推進坡道、電梯等與老年人日常生活密切相關的公共設施改造。

（二）大力發展居家養老服務網絡。

發展居家養老便捷服務。地方政府要支持建立以企業和機構為主體、社區為紐帶、滿足老年人各種服務需求的居家養老服務網絡。要通過制定扶持政策措施，積極培育居家養老服務企業和機構，上門為居家老年人提供助餐、助浴、助潔、助急、助醫等定制服務；大力發展家政服務，為居家老年人提供規范化、個性化服務。要支持社區建立健全居家養老服務網點，引入社會組織和家政、物業等企業，興辦或運營老年供餐、社區日間照料、老年活動中心等形式多樣的養 11 老服務項目。

發展老年人文體娛樂服務。地方政府要支持社區利用社區公共服務設施和社會場所組織開展適合老年人的群眾性文化體育娛樂活動，并發揮群眾組織和個人積極性。鼓勵專業養老機構利用自身資源優勢，培訓和指導社區養老服務組織和人員。

發展居家網絡信息服務。地方政府要支持企業和機構運用互聯網、物聯網等技術手段創新居家養老服務模式，發展老年電子商務，建設居家服務網絡平臺，提供緊急呼叫、家政預約、健康咨詢、物品代購、服務繳費等適合老年人的服務項目。

（三）大力加強養老機構建設。

支持社會力量舉辦養老機構。各地要根據城鄉規劃布局要求，統籌考慮建設各類養老機構。在資本金、場地、人員等方面，進一步降低社會力量舉辦養老機構的門檻，簡化手續、規范程序、公開信息，行政許可和登記機關要核定其經營和活動范圍，為社會力量舉辦養老機構提供便捷服務。鼓勵境外資本投資養老服務業。鼓勵個人舉辦家庭化、小型化的養老機構，社會力量舉辦規?；?、連鎖化的養老機構。鼓勵民間資本對企業廠房、商業設施及其他可利用的社會資源進行整合和改造，用于養老服務。

辦好公辦保障性養老機構。各地公辦養老機構要充分發 12 揮托底作用，重點為“三無”（無勞動能力，無生活來源，無贍養人和扶養人、或者其贍養人和扶養人確無贍養和扶養能力）老人、低收入老人、經濟困難的失能半失能老人提供無償或低收費的供養、護理服務。政府舉辦的養老機構要實用適用，避免鋪張豪華。

開展公辦養老機構改制試點。有條件的地方可以積極穩妥地把專門面向社會提供經營性服務的公辦養老機構轉制成為企業，完善法人治理結構。政府投資興辦的養老床位應逐步通過公建民營等方式管理運營，積極鼓勵民間資本通過委托管理等方式，運營公有產權的養老服務設施。要開展服務項目和設施安全標準化建設，不斷提高服務水平。

（四）切實加強農村養老服務。

健全服務網絡。要完善農村養老服務托底的措施，將所有農村“三無”老人全部納入五保供養范圍，適時提高五保供養標準，健全農村五保供養機構功能，使農村五保老人老有所養。在滿足農村五保對象集中供養需求的前提下，支持鄉鎮五保供養機構改善設施條件并向社會開放，提高運營效益，增強護理功能，使之成為區域性養老服務中心。依托行政村、較大自然村，充分利用農家大院等，建設日間照料中心、托老所、老年活動站等互助性養老服務設施。農村黨建活動室、衛生室、農家書屋、學校等要支持農村養老服務工作，組織與老年人相關的活動。充分發揮村民自治功能和老 13 年協會作用，督促家庭成員承擔贍養責任，組織開展鄰里互助、志愿服務，解決周圍老年人實際生活困難。

拓寬資金渠道。各地要進一步落實《中華人民共和國老年人權益保障法》有關農村可以將未承包的集體所有的部分土地、山林、水面、灘涂等作為養老基地，收益供老年人養老的要求。鼓勵城市資金、資產和資源投向農村養老服務。各級政府用于養老服務的財政性資金應重點向農村傾斜。建立協作機制。城市公辦養老機構要與農村五保供養機構等建立長期穩定的對口支援和合作機制，采取人員培訓、技術指導、設備支援等方式，幫助其提高服務能力。建立跨地區養老服務協作機制，鼓勵發達地區支援欠發達地區。

（五）繁榮養老服務消費市場。

拓展養老服務內容。各地要積極發展養老服務業，引導養老服務企業和機構優先滿足老年人基本服務需求，鼓勵和引導相關行業積極拓展適合老年人特點的文化娛樂、體育健身、休閑旅游、健康服務、精神慰藉、法律服務等服務，加強殘障老年人專業化服務。

開發老年產品用品。相關部門要圍繞適合老年人的衣、食、住、行、醫、文化娛樂等需要，支持企業積極開發安全有效的康復輔具、食品藥品、服裝服飾等老年用品用具和服務產品，引導商場、超市、批發市場設立老年用品專區專柜；開發老年住宅、老年公寓等老年生活設施，提高老年人生活 14 質量。引導和規范商業銀行、保險公司、證券公司等金融機構開發適合老年人的理財、信貸、保險等產品。

培育養老產業集群。各地和相關行業部門要加強規劃引導，在制定相關產業發展規劃中，要鼓勵發展養老服務中小企業，扶持發展龍頭企業，實施品牌戰略，提高創新能力，形成一批產業鏈長、覆蓋領域廣、經濟社會效益顯著的產業集群。健全市場規范和行業標準，確保養老服務和產品質量，營造安全、便利、誠信的消費環境。

（六）積極推進醫療衛生與養老服務相結合。

推動醫養融合發展。各地要促進醫療衛生資源進入養老機構、社區和居民家庭。衛生管理部門要支持有條件的養老機構設臵醫療機構。醫療機構要積極支持和發展養老服務，有條件的二級以上綜合醫院應當開設老年病科，增加老年病床數量，做好老年慢病防治和康復護理。要探索醫療機構與養老機構合作新模式，醫療機構、社區衛生服務機構應當為老年人建立健康檔案，建立社區醫院與老年人家庭醫療契約服務關系，開展上門診視、健康查體、保健咨詢等服務，加快推進面向養老機構的遠程醫療服務試點。醫療機構應當為老年人就醫提供優先優惠服務。

健全醫療保險機制。對于養老機構內設的醫療機構，符合城鎮職工（居民）基本醫療保險和新型農村合作醫療定點條件的，可申請納入定點范圍，入住的參保老年人按規定享 15 受相應待遇。完善醫保報銷制度，切實解決老年人異地就醫結算問題。鼓勵老年人投保健康保險、長期護理保險、意外傷害保險等人身保險產品，鼓勵和引導商業保險公司開展相關業務。

三、政策措施

（一）完善投融資政策。要通過完善扶持政策，吸引更多民間資本，培育和扶持養老服務機構和企業發展。各級政府要加大投入，安排財政性資金支持養老服務體系建設。金融機構要加快金融產品和服務方式創新，拓寬信貸抵押擔保物范圍，積極支持養老服務業的信貸需求。積極利用財政貼息、小額貸款等方式，加大對養老服務業的有效信貸投入。加強養老服務機構信用體系建設，增強對信貸資金和民間資本的吸引力。逐步放寬限制，鼓勵和支持保險資金投資養老服務領域。開展老年人住房反向抵押養老保險試點。鼓勵養老機構投保責任保險，保險公司承保責任保險。地方政府發行債券應統籌考慮養老服務需求，積極支持養老服務設施建設及無障礙改造。

（二）完善土地供應政策。各地要將各類養老服務設施建設用地納入城鎮土地利用總體規劃和用地計劃，合理安排用地需求，可將閑臵的公益性用地調整為養老服務用地。民間資本舉辦的非營利性養老機構與政府舉辦的養老機構享有相同的土地使用政策，可以依法使用國有劃撥土地或者農 16 民集體所有的土地。對營利性養老機構建設用地，按照國家對經營性用地依法辦理有償用地手續的規定，優先保障供應，并制定支持發展養老服務業的土地政策。嚴禁養老設施建設用地改變用途、容積率等土地使用條件搞房地產開發。

（三）完善稅費優惠政策。落實好國家現行支持養老服務業的稅收優惠政策，對養老機構提供的養護服務免征營業稅，對非營利性養老機構自用房產、土地免征房產稅、城鎮土地使用稅，對符合條件的非營利性養老機構按規定免征企業所得稅。對企事業單位、社會團體和個人向非營利性養老機構的捐贈，符合相關規定的，準予在計算其應納稅所得額時按稅法規定比例扣除。各地對非營利性養老機構建設要免征有關行政事業性收費，對營利性養老機構建設要減半征收有關行政事業性收費，對養老機構提供養老服務也要適當減免行政事業性收費，養老機構用電、用水、用氣、用熱按居民生活類價格執行。境內外資本舉辦養老機構享有同等的稅收等優惠政策。制定和完善支持民間資本投資養老服務業的稅收優惠政策。

（四）完善補貼支持政策。各地要加快建立養老服務評估機制，建立健全經濟困難的高齡、失能等老年人補貼制度?？筛鶕B老服務的實際需要，推進民辦公助，選擇通過補助投資、貸款貼息、運營補貼、購買服務等方式，支持社會力量舉辦養老服務機構，開展養老服務。民政部本級彩票公益金 17 和地方各級政府用于社會福利事業的彩票公益金，要將50%以上的資金用于支持發展養老服務業，并隨老年人口的增加逐步提高投入比例。國家根據經濟社會發展水平和職工平均工資增長、物價上漲等情況，進一步完善落實基本養老、基本醫療、最低生活保障等政策，適時提高養老保障水平。要制定政府向社會力量購買養老服務的政策措施。

（五）完善人才培養和就業政策。教育、人力資源社會保障、民政部門要支持高等院校和中等職業學校增設養老服務相關專業和課程，擴大人才培養規模，加快培養老年醫學、康復、護理、營養、心理和社會工作等方面的專門人才，制定優惠政策，鼓勵大專院校對口專業畢業生從事養老服務工作。充分發揮開放大學作用，開展繼續教育和遠程學歷教育。依托院校和養老機構建立養老服務實訓基地。加強老年護理人員專業培訓，對符合條件的參加養老護理職業培訓和職業技能鑒定的從業人員按規定給予相關補貼，在養老機構和社區開發公益性崗位，吸納農村轉移勞動力、城鎮就業困難人員等從事養老服務。養老機構應當積極改善養老護理員工作條件，加強勞動保護和職業防護，依法繳納養老保險費等社會保險費，提高職工工資福利待遇。養老機構應當科學設臵專業技術崗位，重點培養和引進醫生、護士、康復醫師、康復治療師、社會工作者等具有執業或職業資格的專業技術人員。對在養老機構就業的專業技術人員，執行與醫療機構、18 福利機構相同的執業資格、注冊考核政策。

（六）鼓勵公益慈善組織支持養老服務。引導公益慈善組織重點參與養老機構建設、養老產品開發、養老服務提供，使公益慈善組織成為發展養老服務業的重要力量。積極培育發展為老服務公益慈善組織。積極扶持發展各類為老服務志愿組織，開展志愿服務活動。倡導機關干部和企事業單位職工、大中小學學生參加養老服務志愿活動。支持老年群眾組織開展自我管理、自我服務和服務社會活動。探索建立健康老人參與志愿互助服務的工作機制，建立為老志愿服務登記制度。弘揚敬老、養老、助老的優良傳統，支持社會服務窗口行業開展“敬老文明號”創建活動。

四、組織領導

（一）健全工作機制。各地要將發展養老服務業納入國民經濟和社會發展規劃，納入政府重要議事日程，進一步強化工作協調機制，定期分析養老服務業發展情況和存在問題，研究推進養老服務業加快發展的各項政策措施，認真落實養老服務業發展的相關任務要求。民政部門要切實履行監督管理、行業規范、業務指導職責，推動公辦養老機構改革發展。發展改革部門要將養老服務業發展納入經濟社會發展規劃、專項規劃和區域規劃，支持養老服務設施建設。財政部門要在現有資金渠道內對養老服務業發展給予財力保障。老齡工作機構要發揮綜合協調作用，加強督促指導工作。教育、公 19 安消防、衛生計生、國土、住房城鄉建設、人力資源社會保障、商務、稅務、金融、質檢、工商、食品藥品監管等部門要各司其職，及時解決工作中遇到的問題，形成齊抓共管、整體推進的工作格局。

（二）開展綜合改革試點。國家選擇有特點和代表性的區域進行養老服務業綜合改革試點，在財政、金融、用地、稅費、人才、技術及服務模式等方面進行探索創新，先行先試，完善體制機制和政策措施，為全國養老服務業發展提供經驗。

（三）強化行業監管。民政部門要健全養老服務的準入、退出、監管制度，指導養老機構完善管理規范、改善服務質量，及時查處侵害老年人人身財產權益的違法行為和安全生產責任事故。價格主管部門要探索建立科學合理的養老服務定價機制，依法確定適用政府定價和政府指導價的范圍。有關部門要建立完善養老服務業統計制度。其他各有關部門要依照職責分工對養老服務業實施監督管理。要積極培育和發展養老服務行業協會，發揮行業自律作用。

（四）加強督促檢查。各地要加強工作績效考核，確保責任到位、任務落實。省級人民政府要根據本意見要求，結合實際抓緊制定實施意見。國務院相關部門要根據本部門職責，制定具體政策措施。民政部、發展改革委、財政部等部門要抓緊研究提出促進民間資本參與養老服務業的具體措施和意見。發展改革委、民政部和老齡工作機構要加強對本意見 20 執行情況的監督檢查，及時向國務院報告。國務院將適時組織專項督查。

第二節 地方優惠政策

烏魯木齊市加快推進社會化養老服務體系建設暫行辦法 來源：烏魯木齊市民政局

烏魯木齊市加快推進社會化養老服務體系建設暫行辦法

烏政辦?2013?582號

為全面貫徹落實黨的十八大、自治區第十六次民政會議精神，積極應對人口老齡化形勢，建立與我市人口老齡化進程相適應、與經濟社會發展水平相協調的社會化養老服務體系，健全社會養老服務發展機制，實現2015年末“每千名老人擁有養老機構床位數30張”的發展目標，現就加快推進我市社會化養老服務體系建設制訂本辦法。第一章 總 則

第一條 總體目標

構建“9073”養老服務模式，逐步實現90%的老年人居家養老，7%的老年人社區養老，3%的老年人機構養老。建設覆蓋全市城鄉的養老機構網絡，社會養老服務設施水平明顯提升；居家養老服務體系逐步建立，社區養老服務能力全面提高。老年人的生活照料、家政服務、醫療康復、文化娛樂、21 精神慰藉、應急救助等服務有效開展。逐步形成布局合理、規模適度、形式多樣、功能完善、基本滿足大部分老年人需求的社會化養老服務體系。

第二條 基本原則

（一）統籌規劃、分級負責。加強社會化養老服務體系建設是一項長期的戰略任務，各級政府要對養老機構和社區養老服務設施的建設和發展統籌考慮、整體規劃。市級要制訂全市規劃，出臺優惠政策；各區（縣）要制訂本地規劃，承擔主要建設任務，落實優惠政策，推動形成基層網絡，保障其可持續發展。

（二）政府主導、多方參與。加強政府在制度、規劃、籌資、服務、監管等方面的職責，加快社會養老服務設施建設。發揮市場在資源配臵中的決定性作用，打破行業界限，開放社會養老服務市場，采取公建民營、民辦公助、政府購買服務、貼息補助等多種模式，引導和支持社會力量興辦各類養老服務設施，參與社會養老服務。

（三）因地制宜、突出重點。根據我市老年人口分布情況和各區（縣）養老服務發展水平，充分依托現有資源，合理安排社會化養老服務體系建設項目。以居家養老服務為導向，以長期照料、護理康復和社區日間照料為重點，分類完善不同養老服務機構和設施的功能，優先解決好需求最迫切的老年群體的養老問題。

（四）深化改革、持續發展。按照管辦分離，政事、政企分開的原則，統籌推進公辦養老服務機構改革。區分營利性與非營利性，加強對社會養老服務機構的登記和監管。完善養老服務的投入機制、服務規范、建設標準、評價體系，促進信息化建設，加快養老服務專業隊伍建設，確保養老機構良性運行和可持續發展。第二章 扶持措施

第三條 扶持對象和范圍

（一）社會養老服務機構：在本市行政區域內，根據老年人的養老需求建設的以社區托老服務為主的社區配套型養老機構（社區老年日間照料中心（托老站）、農村互助幸福院等）；以生活護理服務為主的基本保障型養老服務機構（老年社會福利院、敬老院、養老院、老年福利服務中心、老年公寓等非營利性養老機構）。符合《自治區民辦養老服務機構資助辦法》相關“資助條件”的，可申請政府資助。

以上機構須經民政部門審批，符合國家民政部《老年人社會福利機構基本規范》（MZ008-2001），取得《社會福利機構設臵批準證書》或《養老機構設立許可證》和《民辦非企業單位登記證書》；社會力量采取承包、租賃、合營等方式與政府合作經營“公辦民營”類型的社會福利機構，并取得《事業單位法人證書》。

（二）社區居家養老服務：居家養老服務以老年人日間 23 照料、生活護理、家政服務、精神慰籍等為主要內容，以上門服務、社區日托和引入養老機構專業化服務為主要形式。對本市戶籍且居住在戶籍地、有養老服務需求且自愿申請的老年人，根據老年人身體情況、困難程度和現實養老服務需求，按照程序審批后，確定為福利服務對象的，給予不同等次的政府購買服務補貼；農村依托鄉鎮社會福利服務中心、互助幸福院等提供居家養老服務。

第四條 建設規范與標準

新建社會養老機構應符合《自治區民辦社會福利機構管理辦法》以及烏魯木齊市養老設施專項規劃相關規定。建筑標準應符合國家《老年人居住建筑設計標準GB/T50340-2003》、《老年養護院建設標準》（建標?2010?194號）或《社區老年人日間照料中心建設標準》（建標?2010?193號）、《自治區農村互助幸福院實施辦法（試行）》（新民發?2012?174號）等有關規定。

社會養老機構企事業單位、社會組織、個人和其他社會力量利用自有土地、房產改（擴）建養老機構的，應符合上述標準。

第五條 優惠措施

（一）項目和用地。

1.社會養老機構建設項目選址應符合烏魯木齊市土地利用總體規劃和城市總體規劃要求。發改部門按照基本建設 24 程序，對符合土地、規劃、環保等規定，建設資金落實的養老服務機構基本建設項目，予以備案、核準或審批。

2.國土資源部門將養老服務機構設施用地納入供地計劃。對非營利性養老服務機構設施用地，按照劃撥方式供地，并減半征收城鎮國有土地補償費，非營利性養老服務機構不得擅自改變經營性質和土地使用性質；對營利性養老服務機構設施用地，制定優惠政策，優先保障供地，依法辦理有償用地手續。鄉（鎮）、村公益性養老服務機構經依法批準可使用鄉（鎮）土地利用總體規劃確定的集體建設用地。對規劃新建項目配建的養老服務機構設施用地，應在土地出讓條件或劃撥決定書中予以明確。

3.在符合土地利用總體規劃和城市規劃前提下，鼓勵企事業單位、社會組織、個人和其他社會力量利用存量土地、房地產及閑臵房產、設施等興建開辦養老機構，并辦理相關基建手續；在建制村和較大自然村，鼓勵支持利用個人、集體空臵房或空閑地，以村集體經濟投入為主，通過政府、集體、社會和個人出資，建立小型互助式老年托老所和幸福院。

（二）財政補貼。

1.一次性開辦補貼及新增床位補貼。

對按標準建設并取得《社會福利機構設臵批準證書》或《養老機構設立許可證》和《民辦非企業單位登記證書》的非營利性民辦養老服務機構，自建用房并投入使用、床位在 25 100張以下的，按照核定的床位數由市、區（縣）財政給予每張床位3000元一次性開辦補助（分3年補助)；床位達到100張（含100張）以上的，按照核定的床位數由自治區財政給予每張床位5000元的一次性開辦補助（分3年補助）。租用房且租期5年（含5年）以上的，按照核定的床位數及上述補助標準，分5年給予補助。以上機構需開業滿6個月且入住率達50%以上，方可申請一次性開辦補貼。

對社會力量興辦、符合標準并取得《民辦非企業單位登記證書》的日間照料中心（托老所）、列入興建計劃的農村互助幸福院，根據核定的床位數，由市、區（縣）財政給予每張床位3000元的一次性建設補貼。

對已取得養老福利機構資質，在核定床位基數上，通過改（擴）建新增養老床位（20張以上），由市、區（縣）財政按照每張核準新增床位3000元的標準給予新增床位補貼（分3年補助）。

2.運營補貼。

對公辦養老福利機構在滿足公費供養對象入住前提下，利用空余床位收住社會老人的，按實際入住社會老年人數，給予每人每月120元的運營補貼；對開業滿6個月以上，入住率達50%以上的民辦養老服務機構，按實際入住老年人數，給予每人每月120元的運營補貼。其中，自治區財政補貼50元，市、區（縣）兩級財政補貼70元。

對運營滿6個月以上，年正常開放260天以上的社區日間照料中心（托老站）、農村互助幸福院，由區（縣）財政給予一定的運營補貼。

對運營滿6個月以上，年正常開放260天以上的居家養老服務中心及社區居家養老服務站，根據服務范圍和服務人數，給予一定的運營補貼。

（三）政府購買服務補貼。

1.政府購買機構養老服務補貼。

城市“三無”對象、農村“五保”對象（以下簡稱特困老人），經本人申請、區（縣）民政部門確認、市民政部門審批同意公費供養入住民辦養老機構的，財政部門將補助給上述人員的生活費轉入該民辦養老機構，用于支付其生活、照料服務等所需費用。按照民辦機構內安臵的特困老人護理等級和人數進行補貼，標準為：自理老人每人每月補貼300元；介助（半自理）老人每人每月補貼400元；介護（不能自理）老人每人每月補貼600元。

2.政府購買居家養老服務補貼。

（1）特困老人。散居的“三無”老人和“五保”老人、重點優撫對象、城鄉最低生活保障對象中獨居生活、自理困難、二級以上重度殘疾或僅與殘疾子女生活的老人。每人每月補貼購買居家養老服務300元。

（2）百歲老人、榮獲地級或地級以上勞動模范的老人。27 每人每月補貼購買居家養老服務300元。

（3）低收入老人。收入高于當地城鄉低保標準，低于當地最低工資收入標準的獨居生活、自理困難、二級以上重度殘疾或僅與殘疾子女生活的老人。每人每月補貼購買居家養老服務150元。

符合上述三類條件的老人，不重復享受，補貼標準就高不就低。

（四）冬季取暖補貼。

對建筑面積低于《老年養護院建設標準》（建標?2010?194號）的非營利性養老機構，每年按照實繳暖氣費用的50%給予補貼；對建筑面積高于《老年養護院建設標準》的非營利性養老機構，按照《老年養護院建設標準》規定面積核算，給予50%的取暖補貼。

上述財政補貼中凡屬市、區（縣）兩級財政承擔的資金，根據各區（縣）財力區別對待。其中，天山區、高新區（新市區）、水磨溝區、經濟區（頭屯河區）、米東區按市、區兩級財政4：6比例承擔；沙依巴克區按市、區兩級財政5：5比例承擔；達坂城區、烏魯木齊縣全部由市財政承擔。補貼經費納入市、區（縣）兩級財政預算。市民政局、財政局根據經濟社會發展狀況建立對養老機構運營補貼的自然增長機制。

（五）規費減免。

1.規劃立項。

對福利性、非營利性養老服務機構，市規劃部門給予減免50%規劃設計費用的優惠。

市建設部門對敬老院、社會福利院免征城市市政公用基礎設施配套費、集中供熱配套費。

2.資質審批。

養老福利機構辦理注冊登記手續，免交登記費、年檢費，其它費用減半交納；

養老福利機構辦理衛生許可證申領及年檢手續，按收費標準的50%交納公共場所衛生審查費和年檢費。辦理從業人員健康證，按收費標準的50%交納體檢費。

3.稅收規費及有關公用收費。

取得《社會福利機構設臵批準證書》或《養老機構設立許可證》和《民辦非企業單位登記證書》的養老服務機構，依據自治區民政廳、自治區地方稅務局《關于自治區養老服務機構減免稅收問題的通知》（新民發?2013?156號），享受稅收優惠政策。

對福利性、非營利性養老機構建設免征有關行政事業性收費，對營利性養老機構建設減半征收有關行政事業性收費；對養老服務機構提供養老服務適當減免行政事業性收費。

養老服務機構用電、用水、用氣、供暖價格按照本地居 29 民生活類收費價格標準收取。

安裝、使用電話等電信業務，執行住宅電話資費標準；搭建為老服務信息平臺，對老年人提供方便快捷、優質優惠的增值服務，并給予一定的資費減免優惠。

安裝、使用有線電視，執行住宅資費標準。鼓勵引導相關企業免費安裝有線電視機頂盒。

免征養老服務機構城市生活垃圾處理費。

鼓勵和支持物業公司對轄區養老服務減免物業管理費。

4.貼息補助。

鼓勵和支持社會養老事業發展，增加對養老服務機構及其建設項目信貸投入。對現有管理服務較好的民辦養老機構擴建項目貸款，市級財政對當期貸款利息給予貼息補助，幫助其擴大經營規模。

（六）培訓用工。

對養老機構從事養老護理、服務工作的人員，凡屬再就業培訓補貼范圍的，可在市人力資源和社會保障部門認定的職業培訓機構參加職業培訓，按照政策規定享受培訓補貼。培訓工作由人力資源和社會保障部門會同民政部門組織實施。

對與各類養老服務機構簽訂一年以上勞動合同、在崗從事養老服務工作、并按規定繳納社會保險費的人員，根據其簽訂勞動合同期限，市、區（縣）兩級財政對其所在養老服 30 務機構給予50%—100%的實繳社保金額補貼。

社區日間照料中心（托老站），根據其規模和服務人數，通過政府購買社會工作服務方式，設臵1—3名社會工作者，其生活補貼由市、區兩級財政共同承擔。

（七）風險防范。

鼓勵保險行業積極參與養老服務事業，研究開發養老服務機構參保產品，建立養老服務機構責任保險制度，對養老服務機構購買責任險給予補助，提高養老服務機構防范風險能力。

（八）醫療衛生。

對已取得《社會福利機構設臵批準證書》或《養老機構設立許可證》和《民辦非企業單位登記證書》的非營利性民辦養老福利機構，需要申請設臵內部醫務室對機構內部養老人員提供醫療、康復服務的，衛生部門應按照醫療機構管理規定給予審批；對已取得《醫療機構執業資格許可證》并符合基本醫療保險定點醫療機構資格條件的養老福利機構，經人力資源和社會保障部門審查合格后可納入城鎮職工（居民）基本醫療保險定點范圍，其收養人員中的基本醫療參保人員，在醫療機構就醫所發生的醫療費用，按基本醫療保險有關規定支付。支持養老福利機構與周邊醫院、社區醫療衛生服務機構合作，促進養醫結合，實現資源共享。

（九）社會捐贈。

養老福利機構可按規定接受國內外組織和個人的捐贈，但不得接受任何帶有政治性等附加條件的捐贈。對受贈款物的使用，應當尊重捐贈人的意愿；捐贈人沒有明確使用意愿的，應當用于改善設施設備和服務對象的生活，捐贈款物的使用情況應當接受有關部門的審計和監督。第三章 監督和管理

第六條 申請機構在申請資助、接受審查、評審時，必須提供真實、有效、完備的數據、資料和憑證，如有弄虛作假、騙取資助的行為，一經查實，取消其被資助資格。對已經撥付的資助金予以追回，并撤銷其社會福利機構資格，收回社會福利機構批準設臵證書，通過媒體予以曝光。

第七條 對擅自改變養老福利機構的使用性質或利用養老福利機構房產從事核準服務范圍以外其他經營活動的，對已經撥付的資助金予以追回，并終止其享受資助的資格；違反法律的，應依法追究法律責任。

第八條 對在養老福利機構申辦和管理工作中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊、索賄受賄的國家機關工作人員，依法追究其行政責任；構成犯罪的，依法移交司法機關處理。第四章 保障措施

第九條 落實政策措施。各區（縣）要切實抓好各項政策的貫徹落實，并根據本辦法要求，結合實際，加快制訂促進本區（縣）社會養老機構發展的措施和辦法，積極為社會 32 養老機構的建設和發展創造良好條件。

第十條 組織編制規劃。把養老服務體系建設納入城市發展總體規劃，在制訂城市總體規劃時，按照人均用地不少于0.1平方米的標準，分區分級規劃設臵養老服務設施。積極推進養老福利園區建設。規劃新建小區按照每千名老人30張床位的標準配建養老機構。由民政部門組織編制烏魯木齊市養老設施專項規劃。

第十一條 加強部門聯動。老齡部門要充分發揮組織協調、調查研究、檢查指導職能，督促相關法規政策和工作任務的落實。對具備開展對外醫療、康復服務條件的社會力量興辦福利機構，衛生部門、人力資源和社會保障部門要積極做好養老機構附屬醫療機構辦理《醫療機構執業資格許可證》、申請基本醫療保險定點單位的審批工作。體育部門對社會養老機構內需配套體育設施的，應給予支持和指導。

第十二條 優化發展環境。發改、民政、工商、規劃、國土、建設、財政和房管等部門應按照各自職責和有關規定，進一步明確、優化社會養老機構在登記注冊、項目報建、土地征用、工程驗收、財務管理和產權變更等方面的辦理流程，提供更加便捷、高效的服務。市民政局會同市財政局抓緊制訂社會養老機構的財政補貼資金使用管理辦法，確保各項補貼政策落實到位。第五章 附 則

本辦法自公布之日起實施，《印發烏魯木齊市關于加快發展養老服務業的意見的通知》（烏政辦?2009?325號）同 時廢止。

第三章項目建設背景、必要性與可行性 第一節 項目建設背景、我國社會老齡化進程進一步加快

根據聯合國相關調查，世界人口將在2050 年超過90 億，如生育率保持現有水平，將于21世紀末超過100億大關。根據聯合國數據，從現在到2050 年，老齡人口將從6億增加到近20億，60歲以上的人口將超過15 歲以下的青少年人數。其中，發展中國家的老齡人口預計將是現在的四倍，這一特殊變化將對全世界各國的每個社區、團體和個人產生巨大影響。

目前，中國是全球目前唯一一個老年人口超過1億的國家，且老年人口以每年3%左右的增速快速增加，是世界平均增速的5倍以上。

圖2-1 我國老齡化速度概況

資料來源：中國老齡委、北京華經縱橫咨詢有限公司 我國20世紀50年代第一次生育高峰出生人口相繼進入老年。2005年中國60 歲以上的老年人口有1.44億，2012年這個數字已經上升至1.93 億，年復合增速4.27%，占人口的比重也從11.03%升至14.32%。

預計到2013 年底，我國60 歲以上老年人口有望超過2 億，2015 年則很有可能超過2.21 億。而到2020 年，我國老年人口數很可能超過2.43 億，老年人口占比超過17%。

圖2-2 我國將迎來老齡化加速發展階段 資料來源：中國老齡委

按照聯合國的傳統標準，60 歲以上老年人口占比達到10%，或是65 歲以上人口占總人口比重達到7%，則意味著這個國家進入老齡化社會，我國在1999 年已達到這個標準；60 歲以上老年人口占比達到14%，為老齡社會，我國在2012 年也已經達到這個標準，標志著我國已經正式進入老齡社會。而2015 年后我國將進入人口老齡化迅速發展階段。

根據預測，從2015—2035 年的20年間內，我國老年人口比例將增加一倍，達到20%，2050 年老年人口比例將增加到30%，社會進入深度老齡化階段。根據經濟合作與發展組織（OECD）的人口發展預測，到2030 年，中國65 歲以上人口占比將超過日本，成為全球人口老齡化程度最高的國

家。、我國社會保障體系進一步完善

“十一五”時期，是建國以來社會保障體系建設發展最快的時期，社會保障制度建設取得突破性進展——覆蓋城鄉居民的社會保障體系框架基本形成，公布了《中華人民共和國社會保險法》，修訂了《工傷保險條例》。建立了新型農村社會養老保險（以下簡稱“新農保”）制度并開展試點，全面建立企業職工基本養老保險省級統籌制度，建立并全面實施城鎮居民基本醫療保險制度。

圖2-3 我國社會保障“十一五”規劃主要指標實現情況 資料來源：《社會保障“十二五”規劃綱要》

“十二五”時期，我國將進一步完善社會保障制度，進一步擴大覆蓋范圍，穩步提高保障水平，2015年，我國城 38 鎮基本養老保險參保人數將達到3.57億人，其中企業職工基本養老保險達到3.07億人；新農保參保人數達到4.5億人。城鄉基本醫療保險參保率在2010年基礎上提高3個百分點，城鄉最低生活保障實現應保盡保。

圖2-4 “十二五”時期社會保障發展主要目標 資料來源：《社會保障“十二五”規劃綱要》

其中，國家將重點推進實施應對人口老齡化的社會保障政策，實現新農保制度全覆蓋，提高基礎養老金水平，完善企業職工基本養老保險制度。

同時，國家已連續8年較大幅度調整企業退休人員基本養老金，國務院常務會議也通過自2013年1月起，企業退休人員基本養老金水平比2012年提高10%。

圖2-5 2002—2010年我國退休人員養老金發展情況 數據來源：WIND資訊

綜上措施都將使得我國養老服務行業的發展得到越來越廣的發展空間。

3、我國養老服務行業發展潛力巨大

我國社會養老服務體系主要由居家養老、社區養老和機構養老等三個有機部分組成。近年來，國家加大對社會養老服務體系建設的投入力度，大力鼓勵社會力量參與，老齡服務基礎設施建設得到快速發展。但依舊存在著社區養老服務設施和養老機構床位嚴重不足，供需矛盾突出，養老服務布局不合理，區域、城鄉發展不平衡等問題。

根據全國老齡委的數據，2010年中國老年人市場的年需求達到1 萬億元，2050 年左右將達到5萬億元。而目前中 40 國每年為老年人提供的產品不足1000 億元，供需之間存在巨大商機。而到2030 年，預計我國養老產業規模有望達到20 萬億元以上。

同時社科研究院報告指出，我國消費結構轉向老齡產業，老年消費即將井噴。2010 年，我國老年人退休金總額達8383億元，2020 年，將達28145 億元，到2030 年，退休金總額將達到73210 億元。另據調查，目前老年人可用于購買老年用品的支出已達4000 億元。以上數據顯示，中國的老年群體已經成為一支重要的消費大軍。

圖2-6 我國老年人消費需求展望

數據來源：WIND資訊

其中，養老服務行業將作為老年人生活的必要保障服務提供行業，也將獲得較為廣闊的發展空間，行業發展潛力巨 41 大，據推算，2015年我國老年人護理服務和生活照料的潛在市場規模將超過4500億元，養老服務就業崗位潛在需求將超過500萬個。

2012年末，我國共有養老服務機構4.2萬個，床位381萬張，收養各類人員262萬人，根據國家相關規劃，“十二五”期間，我國將增加日間照料床位和機構養老床位340余萬張，實現養老床位總數翻一番；改造30%現有床位，使之達到建設標準。第二節 項目建設必要性

1、項目建設是順應我國養老事業發展方向的需要 長期以來，黨和政府十分關心老年群眾，不斷采取積極措施，推動老齡事業發展進步，取得舉世矚目的成就，為老齡事業持續發展奠定了很好的基礎。“十二五”時期，隨著第一個老年人口增長高峰到來，我國人口老齡化進程將進一步加快。從2011年到2015年，全國60歲以上老年人將由1.78億增加到2.21億，平均每年增加老年人860萬；老年人口比重將由13.3%增加到16%，平均每年遞增0.54個百分點。老齡化進程與家庭小型化、空巢化相伴隨，與經濟社會轉型期的矛盾相交織，社會養老保障和養老服務的需求急劇增加。

為此，我國政府提出積極發展老齡服務業，積極推進養 42 老機構運營機制改革與完善，探索多元化、社會化的投資建設和管理模式。進一步完善和落實優惠政策，鼓勵社會力量參與公辦養老機構建設和運行管理。“十二五”期間，實現新增各類養老床位342萬張的發展目標。

本項目建成后，將以老年人需求為設計及運營核心，強調老人的參與性，注重老人的感受。從道路交通、衛生、飲食、居住、建筑風格、綠化、景觀、材料等全面考慮，以真正意義的為老人全心全意的服務宗旨，為老年人提供一個集養生、醫療、學習、娛樂、教育、休閑于一體，生活舒造、設施配套、功能齊全的現代化新型老年社會福利機構。

2、項目建設將進一步滿足日益增長的養老需求近年來，為進一步實現“老有所養、老有所醫、老有所教、老有所學、老有所為、老有所樂”的發展目標，山東省各級政府高度重視老齡事業發展，在經濟社會發展水平不斷提高的同時，優先保障和改善老年民生，優先為老年人提供社會公共服務，優先讓老年人共享經濟社會發展成果，并不斷建立健全社會養老保障體系，著力提高養老服務保障水平，使得省內養老服務需求空間不斷增長。

本項目將通過建設現代化養老公寓、精神維系式有機種植、教育培訓式綠化種植、義工實習式助老服務等方式，提供2000張養老床位，能夠緩解本區域老年居住難及老年人無人照顧的問題，更好地為老人的生活和健康保駕護航，創

造更好的經濟建設環境，維護社會穩定，共建和諧社會。

3、項目建設是進一步提高居民生活質量的需要近年來，隨著社會經濟的不斷發展，居民生活水平的不斷提升，老年人也逐漸培養出自身的興趣愛好、生活習慣和隱私，希望有自己獨立的生活空間，他們多數離退休后有養老金，為獨立生活提供了經濟來源。因此，必須探討建造功能設施完備的、較高標準的新型老年公寓，提升養老水平，以區別原來建立的敬（養）老院形式的老年公寓。

本項目建成后，公寓應具備吃、住、醫、學、樂、生活服務照料等設施和功能，老年人一家一戶居于每個單元中，每戶都有自己獨立的生活用房，包括起居室、衛生間、儲藏室、洗浴設備和廚房，老人可攜帶自己喜愛的家具、廚房設備，每戶要安裝電話和緊急呼救裝臵，同時設有娛樂場所、洗衣房、健身房、閱覽室、醫務室、監護室、售貨點等。公共食堂可按老人要求制作高、中、低檔飯菜，老人也可自己開伙。高齡病殘老人或生活不能自理的老人可由護理員照顧生活起居，進行特殊服務，身體較好的老人可以經常進行健康體育鍛煉，參加文化娛樂活動和醫療保健等知識的學習。

本項目這種兼顧“居家養老”和社會服務為一體的老年公寓，起居生活完全是家庭式的，享受的各種服務是社會化的，將成為本區域老年人所喜愛和要求的老年人樂園，老人的子女也可以進一步減輕負擔，減少家庭矛盾，解除其后顧

之憂，以便把更多的精力投入到經濟建設的偉大事業中。同時，本項目建成后也還可以安臵部分下崗職工，為他們提供再就業機會，為政府和企業分憂，有利于社會穩定，為進一步提升居民整體生活質量和水平做出應有的貢獻。

4、項目建設是進一步提升區域養老服務水平的需要 為進一步滿足居民日益增長的養老服務的需求，鼓勵扶持養老服務機構，國家規定，凡創辦養老服務企業的，注冊資本均可按法定最低注冊資本執行；養老服務企業在辦理檢驗和工商登記事項時，依法從快從簡辦理。對新辦的非營利性養老服務機構建設用地，經依法批準，可采用劃撥或協議出讓的方式供地，土地出讓金可按不低于國家規定的最低標準收取。鄉（鎮）村公益性的養老服務機構建設用地，經依法批準可使用集體所有的土地。對研發養老服務產品的生產性項目用地，實行與工業項目用地同等的供地方式。

本項目建成后，將成為布局合理、生活、服務到位、管理科學、環境幽雅、充滿生活樂趣的老年之家，并引進國內外先進的老年公寓設計運營理念，購臵國內外先進老年人護理設備，對相關服務人員進行專業培養，未來還將申請設立專業護理醫院，不斷將護理人性化、專業化、科學化、標準化，急老年人之所急，想老年人之所想，幫老年人之所需，實行科學化、規范化管理，使老年人住得安心、吃得舒心、玩得開心、健康溫馨、子女放心，真正把老年公寓辦成老年

人頤養天年的幸福之家，讓老年人切實感受到黨和政府的溫暖，共享社會發展成果。

同時，本項目將以“區域示范項目、國內優秀項目”為發展目標，對本區域養老服務起到帶頭作用，進一步提升本區域養老服務水平，為老齡工作的順利開展與深入推行做出應有的貢獻。

第三節 項目建設可行性

1、項目所處背景環境利好支撐項目可行

從政策層面來看，本項目所涉及的老年人服務行業，分別在《中華人民共和國國民經濟和社會發展第十二個五年規劃綱要》、《中國老齡事業發展“十二五”規劃》、《社會保障“十二五”規劃綱要》、《社會養老服務體系建設規劃（2011—2015年）》、等政策文件中有所提及并明確指出相關產業發展方向，政策文件鼓勵支持本項目產業進一步發展，以此進一步保障和改善老年民生，全面提升“老有所養、老有所醫、老有所教、老有所學、老有所為、老有所樂”的水平，讓老年人生活得更加幸福、更有尊嚴。

從政府支持力度來看，各級政府補貼力度可觀： 1.1 建設補貼

2012年，新疆維吾爾自治區出臺的《關于加快社會養老服務體系建設的意見》指出，到2015年，基本建立以居家 46 為基礎、社區為依托、機構為支撐的社會養老服務體系?！笆濉逼陂g，新增養老床位25萬張，養護型和醫護型床位占到各類養老床位總量的30%以上，實現每千名老年人擁有養老床位30張，實現日間照料服務覆蓋全部城市社區和半數以上農村社區，基本實現養老服務信息平臺覆蓋全省城鄉社區，基本實現養老護理員全員持證上崗。

“十二五”期間，各級財政對東、中、西部地區符合條件的公辦和民辦養老機構新建床位每張補助4500元、5500元、6500元，對改造(租賃)床位每張補助2000元、2500元、3000元。

1.2.運營補貼

《關于加快社會養老服務體系建設的意見》指出，對民辦非營利性和公建民營養老服務機構按自理、半自理和完全不能自理老年人分別按每人每年360元、600元和720元標準給予運營補助。

1.3.市場規模上升

從市場環境看，本項目涉及行業市場發展呈上升趨勢： 老年公寓特別是獨立的老年公寓，在歐美國家發展較早，建設較多，也積累了不少的經驗。隨著我國經濟的迅速發展和生活水平的提高，對老年公寓的需求的不斷增長，老年公寓在一些城市也相繼發展起來，如北京太陽城國際老年公寓，是北京市規模最大的獨立老年公寓。它建于北京北部的 47 小湯山，占地面積42萬平方米，總建筑面積18萬平方米，可以容納近萬老人入住。它的環境優美、設施先進、服務較好。上海市是最早進入老年型的城市，老齡事業發展較早。1990年開辦的浦東老年公寓，是全國首批老年公寓之一。

第四節 項目發展策略合理保障項目可行 1.打造核心護理團隊 實施先進護理方案

為更好地服務于苑內老年人，本項目將組建有一批由護理員和護士組成的高素質養老服務團隊，基地護理員都將經過專業的養老護理培訓和專業護理設備操作培訓，同時，基地的臨床護理經驗護士團隊是由專業的護理學院、護校、衛校畢業的護士與醫療機構退休護士組成，他們都有著專業護士執業資格及更高水平的護理技能，并有專業護理人員和老人交談，消除老人的孤獨和寂寞感，使老人從生理和心理上得到滿足，在這里幸福地歡度晚年。

同時，基地將聘請一系列老年人生理疾病及心理疏導研究專家，并與相關科研院校開展相關科研課題，根據基地的老年人結構特點量身打造特色護理方案，通知針對高級會員，還將提供私人方案定制及實施服務。

2.構建舒適養老環境 爭創省內示范基地

項目建成后，將緊緊圍繞建成“老年護理示范基地”這一目標，不斷提高護理質量，深化“尊老、敬老、愛老”企業文化建設，優化各項服務，降低運行成本為重點，加強基

地軟件、硬件建設，項目分為管理、護理、技術、信息、后勤設備、財務八大組，由各職能部門負責，統一管理。

具體實施方向如下：

（1）合理設臵組織機構，保障老年人護理需要與安全。按照新標準完善組織機構的合理設臵，保證高效運行，滿足本基地各項工作需要。實行苑長負責制，認真落實兩級管理責任制，苑長是醫院質量與安全管理第一責任人，各部門負責人是部門發展與安全管理的第一責任人，各護理組長是護理質量與安全管理的第一責任人，堅持科學民主依法決策，堅持以老年人為服務中心，積極收集整理其具體要求與愿望，加強溝通與協調，真正實現“急老年人之所急，想老年人之所想，幫老年人之所需”。

（2）加強細節管理，全面提高護理質量。本項目將以不斷加強基礎護理質量和安全管理，把缺陷管理作為最基礎的管理手段，鼓勵非懲罰的不良事件報告，以查找缺陷為手段，以整改缺陷為目標，強化零缺陷意識，對生命高度負責，全面提高基地各項工作質量。強化人人從我做起，從細節做起，做細、做實、做嚴各項工作。

（3）合理布局，科學設臵各服務項目。本項目將按照老年人的特點和《老年人建筑設計規范》，從住區規劃、設計到配套建筑與設施方面全方位符合老年人的特點和需求。相關建筑主要為低層小高層（有電梯）或平房有小院落，住房 49

第五篇：私人創辦養老院可行性研究報告

私人創辦養老院可行性研究報告

編制單位：鄭州經略智成企業管理咨詢有限公司

可行性研究報告按用途 ：

(1)用于企業融資、對外招商合作的可行性研究報告。這類研究報告通常要求市場分析準確、投資方案合理、并提供競爭分析、營銷計劃、管理方案、技術研發等實際作方案

(2)用于國家發展和改革委（以前的計委）立項的可行性研究報告。項目建議書、項目申請報告，該文件是根據《中華人民共和國行政許可法》和《國務院對確需保留的行政審批項目設定行政許可的決定》而編寫，是大型基礎設施項目立項的基礎文件，發改委根據可研報告進行核準、備案或批復，決定某個項目是否實施。另外醫藥企業在申請相關證書時也需要編寫可行性研究報告。

(3)用于銀行貸款的可行性研究報告。商業銀行在貸款前進行風險評估時，需要項目方出具詳細的可行性研究報告,對于國家開發銀行等國內銀行，若該報告由甲級資格單位出具，通常不需要再組織專家評審,部分銀行的貸款可行性研究報告不需要資格，但要求融資方案合理，分析正確，信息全面。另外在申請國家的相關政策支持資金、工商注冊時往往也需要編寫可研報告，該文件類似用于銀行貸款的可研，但工商注冊的可行性報告不需要編寫單位有資格。

(4)用于境外投資項目核準的可行性研究報告。項目申請報告，企業在實施走出去戰略，對國外礦產資源和其他產業投資時，需要編寫可行性研究報告或項目申請報告、報給國家發展和改革委或省發改委，需要申請中國進出口銀行境外投資重點項目信貸支持時，也需要可行性研究報告和項目申請報告。

(5)用于企業上市的可行性研究報告。這類可行性報告通常需要出具國家發改委的甲級工程咨詢資格。經略智成為多家創業板和中小板企業提供可行性研究報告編寫服務（包括已經上市和正準備上市的），積累的豐富的編寫經驗。公司擁有行業內最為豐富的數據庫、一流的市場調查和行業分析能力、高素質的復合型人才以及豐富的上市公司可行性研究報告編寫經驗。

(6)用于申請政府資金（發改委資金、科技部資金、農業部資金）的可行性研究報告。這類可行性報告通常需要出具國家發改委的甲級工程咨詢資格.一、市場前景分析：

獨生子女越來越多，以后由兩個獨生子女組成的小家庭，將承擔起贍養四個老人的重任，無論從時間上，還是精力上，都將是一個較艱巨的任務。城鎮里大多數老年人都有經濟來源，子女送老年人進敬老院，經濟上沒什么問題。隨著人們觀念的轉變，敬老院會逐漸被人們所接受。

二、投資狀況：

投資主要用于房租和生活設施的配備。投資額按規模和檔次的差異，不一而論。剛創辦時，規模不宜太大，以能接納15名老人的規模為宜。如按一般的居住、生活條件進行計算，投資情況大致如下：

1、房租：可選擇租用郊區的房子。閑置的廠房或旅館，稍加改造即可。道路交通一定要好。周邊環境要好，空氣清新，最好附近設有醫療點。共需150平方米左右（其中住房100平方米，用于設立若干單人間、雙人間，辦公、娛樂、保健用房30平方米，廚房、衛生用房20平方米），年租金約1.2萬元。

2、設備：初期一次性投資，以后可長期使用。包括廚房設備、衛生設備、辦公設備、熱水器等設施，約需1.2萬元。每個房間所配備的電視機、電話機、空調、電風扇、家具、床上用品約需6萬元。

3、其它費用：房子的簡單裝修費用、廣告宣傳費用、流動資金等約需1.5萬元。以上投資共計約10萬元。

三、工作人員的配備：

照顧15名左右老人的日常生活，需3名工作人員。要求其中一名懂醫療保健知識，另外幾位可從下崗職工中招收，員工首先必須要有愛心，要尊重老人，還要有吃苦耐勞的精神。

四、盈虧測算及風險預測：

1、兩年左右即可收回投資。按上述一般標準配備的房間，對入住的每位老人，按人均每月1100元的標準收費（其中伙食費600元，護理費500元，夏季和冬季的空調費可酌情另收）。全院的房租、水電、人員工資等開支每月約3500元左右。創辦初期，如果能夠有五成的入住率即可保本，入住率如能達到八成，則每月能盈利2500元，若能理想化地實現滿員的話，則每月能盈利4000元，那么二年左右即可收回投資。

2、辦敬老院的風險不是太大。辦院的成功與否，取決于院址選得是否妥當，院內的生活設施如何，以及對老人的服務是否到位（這點至關重要），因為子女最關心的問題是自己的父母在敬老院的生活是否舒適。

第一章 私人辦養老院項目總論

一、私人辦養老院項目背景

1、私人辦養老院項目名稱

2、私人辦養老院項目承辦單位

3、私人辦養老院項目主管部門

4、私人辦養老院項目擬建地區、地 點

5、承擔可行性研究工作的 單位和法人代表

6、研究工作依據

7、研究工作概況

二、可行性研究結論

1、市場預測和私人辦養老院項目規 模

2、原材料、燃料和動力供 應

3、廠址

4、私人辦養老院項目工程技術方案

5、環境保護

6、工廠組織及勞動定員

7、私人辦養老院項目建設進度

8、投資估算和資金籌措

9、私人辦養老院項目財務和經濟評 論

10、私人辦養老院項目綜合評價結論

三、主要技術經濟指標表

四、存在問題及建議

第二章 私人辦養老院項目市場預測

一、目標市場分析

1、目標市場選定

2、替代產品分析

3、國外市場分析

4、產品出口或進口分析

二、市場供應分析

1、產品現有生產能力

2、市場供應現狀

3、市場供應預測

三、產品市場需求預測

1、市場需求現狀

2、市場需求預測

四、價格現狀與預測

1、國內市場銷售價格及預 測

2、國際市場銷售價格及預 測

五、市場競爭力分析

1、私人辦養老院項目主要競爭對手 情況

2、產品市場競爭力優勢、劣勢

3、營銷策略

六、市場風險

第三章 私人辦養老院項目資源條件評價

一、私人辦養老院項目資源可利用量

二、私人辦養老院項目資源品質情況

三、私人辦養老院項目資源賦存條件

四、私人辦養老院項目資源開發價值

第四章 私人辦養老院項目建設規模與產品方案

一、建設規模 1．建設總規模 2．生產能力 3．經濟規模

4．建設規模方案比選 5．推薦方案及其理由

二、產品方案

1．產品方案構成 2．產品方案比選 3．推薦方案及其理由

第五章 私人辦養老院項目場址選擇

一、私人辦養老院項目場址所在位置現狀 1．私人辦養老院項目地點與地理位 置

2．私人辦養老院項目場址土地權所 屬類別及占地面積 3．土地利用現狀

二、私人辦養老院項目場址建設條件

1、地形、地貌、地震情況

2、工程地質與水文地質

3、氣候條件

4、城鎮規劃及社會環境條 件

5、交通運輸條件

6、公用設施社會依托條件（水、電、氣、生活福利）

7、防洪、防潮、排澇設施 條件

8、環境保護條件

9、法律支持條件

10、征地、拆遷、移民安 置條件

11、施工條件

三、私人辦養老院項目場址條件比選

1、私人辦養老院項目建設條件比選

2、私人辦養老院項目占地土地比選

3、私人辦養老院項目拆遷情況比選

4、私人辦養老院項目各種費用比選

5、推薦場址方案

6、場址地理位置圖

第六章 私人辦養老院項目技術方案、設備方案和工 程方案

一、私人辦養老院項目組成

二、技術方案

1、生產方法（包括原料路 線）

2、產品標準

3、技術參數和工藝流程

4、工藝技術來源

5、推薦方案的主要工藝（生產裝置）流程圖、物料平衡圖、物料消耗定額表

三、主要設備方案

1、主要設備選型

2、主要設備來源（進口設 備應提出供應方式）

3、私人辦養老院項目推薦方案的主 要設備清單

四、工程方案

1、主要建、構筑物的建筑 特征、結構及面積方案

2、私人辦養老院項目擴建工程方案

3、私人辦養老院項目特殊基礎工程 方案

4、建筑安裝工程量及 “三材”用量估算

5、主要建、構筑物工程一 覽表

第七章 私人辦養老院項目主要原材料、燃料供應

一、主要原材料供應

1、主要原材料品種、質量 與年需要量

2、主要輔助材料品種、質 量與年需要量

3、原材料、輔助材料來源 與運輸方式

二、燃料供應

1、私人辦養老院項目燃料品種、質 量與年需要量

2、私人辦養老院項目燃料供應來源 與運輸方式

三、主要原材料、燃料價格

1、主要原材料、燃料價格 現狀

2、主要原材料、燃料價格 趨勢預測

四、主要原材料、燃料年需要量表

第八章 總圖、運輸與公用輔助工程

一、私人辦養老院項目總圖布置

1、平面布置

2、豎向布置

（1）場區地形條 件

（2）豎向布置方 案

（3）場地標高及 土石方工程量

3、總平面布置圖

4．總平面布置主要指標表

二、私人辦養老院項目場內外運輸方案

1、場外運輸量及運輸方式

2、場內運輸量及運輸方式

3、場內、外運輸設施及設 備

三、私人辦養老院項目公用輔助工程

1、給排水工程

（1）給水工程。用水負荷、水質要求、給水方案

（2）排水工程。排水總量、排水水質、排放方式和泵站管網設施

2、供電工程

（1）供電負荷（年用電量、最大用電負荷）

（2）供電回路及 電壓等級的確定

（3）電源選擇

（4）場內供電輸 變電方式及設備設施

3、通信設施

（1）通信方式

（2）通信線路及 設施

4、供熱設施

5、空分、空壓及制冷設施

6、維修設施

7、倉儲設施

第九章 私人辦養老院項目節能、節水措施及環境影 響評價

一、節能措施及能耗指標分析

二、節水措施及水耗指標分析

三、環境影響評價

1、場址環境條件

2、私人辦養老院項目主要污染源和 污染物

（1）私人辦養老院項目主 要污染源、主要污染源（2）生產過程產 生的污染物對環境的影響

3、私人辦養老院項目擬采用的環境 保護標準

4、環境保護措施方案

5、環境保護投資

6、環境影響評價

第十章 私人辦養老院項目勞動安全與消防

一、危害因素和危害程度

1、有毒有害物品的危害

2、危險性作業的危害

二、安全措施方案

1、采用安全生產和無危害 的工藝和設備

2、對危害部位和危險作業 的保護措施

3、危險場所的防護措施

4、職業病防護和衛生保健 措施

5、勞動安全與職業衛生機 構

三、消防設施

1．火災隱患分析 2．防火等級 3．消防設施

第十一章 私人辦養老院項目組織結構與人力資源配 置

一、私人辦養老院項目組織結構

1、法人組建方案

2、管理機構組織方案和體 系圖

3、私人辦養老院項目機構適應性分 析

二、私人辦養老院項目人力資源配置

1、生產作業班次

2、勞動定員數量及技能素 質要求

3、職工工資福利

4、勞動生產率水平分析

5、員工來源及招聘方案

6、員工培訓計劃

第十二章 私人辦養老院項目實施進度

一、私人辦養老院項目建設工期

二、私人辦養老院項目實施進度安排

1、建立私人辦養老院項目實施管理 機構

2、資金籌集安排

3、技術獲得與轉讓

4、勘察設計和設備訂貨

5、施工準備

6、施工和生產準備

7、竣工驗收

三、私人辦養老院項目實施進度表（橫線圖）

第十三章 私人辦養老院項目投資估算與融資方案

一、私人辦養老院項目投資估算依據

二、私人辦養老院項目建設投資估算

1、建筑工程費

2、設備及工器具購置費

3、安裝工程費

4、工程建設其他費用

5、基本預備費

6、漲價預備費

7、私人辦養老院項目建設期利息

三、流動資金估算 1．流動資金的組成 2．流動資金估算

四、投資估算表

1、投入總資金估算匯總表

2、單項工程投資估算表

3、分年投資計劃表

4、流動資金估算表

五、私人辦養老院項目融資方案

1、私人辦養老院項目資本金籌措

2、私人辦養老院項目債務資金籌措

3、私人辦養老院項目融資方案分析

第十四章 私人辦養老院項目財務評價

一、私人辦養老院項目財務評價基礎數據與參數選 取

1、財務價格

2、計算期與生產負荷

3、財務基準收益率設定

4、其他計算參數

二、私人辦養老院項目銷售收入估算（編制銷售收 入估算表）

三、私人辦養老院項目成本費用估算（編制總成本 費用估算表和分項成本估算表）

四、私人辦養老院項目財務評價報表

1、私人辦養老院項目財務現金流量 表

2、私人辦養老院項目損益和利潤分 配表

3、私人辦養老院項目資金來源與運 用表

4、私人辦養老院項目借款償還計劃 表

五、私人辦養老院項目財務評價指標

1、私人辦養老院項目盈利能力分析

（1）私人辦養老院項目財 務內部收益率

（2）資本金收益 率

（3）投資各方收 益率

（4）財務凈現值

（5）投資回收期

（6）投資利潤率

2、私人辦養老院項目償債能力分析（借款償還期或利息備付率和償債備付率）

六、不確定性分析

1、敏感性分析（編制敏感 性分析表，繪制敏感性分析圖）

2、盈虧平衡分析（繪制盈 虧平衡分析圖）

七、私人辦養老院項目財務評價結論

第十五章 私人辦養老院項目國民經濟評價

一、私人辦養老院項目影子價格及通用參數選取

二、私人辦養老院項目效益費用范圍調整

1、私人辦養老院項目轉移支付處理

2、私人辦養老院項目間接效益和間 接費用計算

三、私人辦養老院項目效益費用數值調整

1、私人辦養老院項目投資調整

2、私人辦養老院項目流動資金調整

3、私人辦養老院項目銷售收入調整

4、私人辦養老院項目經營費用調整

四、私人辦養老院項目國民經濟效益費用流量表 1．國民經濟效益費用流量 表

2．國內投資國民經濟效益 費用流量表

五、國民經濟評價指標

1．私人辦養老院項目經濟內部收益 率 2．私人辦養老院項目經濟凈現值

六、私人辦養老院項目國民經濟評價結論

第十六章 私人辦養老院項目社會評價

一、私人辦養老院項目對社會的影響

二、私人辦養老院項目與所在地互適性

1、私人辦養老院項目利益群體對養 殖項目的態度及參與程度

2、私人辦養老院項目各級組織對養 殖項目的態度及支持程度

3、私人辦養老院項目與當地科技、文化發展水平的相互適應性

4、私人辦養老院項目與當地基礎設 施發展水平的相互適應性

5、私人辦養老院項目對合理利用自 然資源的影響

6、私人辦養老院項目地區文化狀況 對私人辦養老院項目的適應程度

三、私人辦養老院項目社會風險分析

四、私人辦養老院項目社會評價結論

第十七章 私人辦養老院項目風險分析

一、主要風險因素識別

二、風險程度分析

三、風險防范和降低風險對策

第十八章 私人辦養老院項目可行性研究結論與建議

一、私人辦養老院項目推薦方案的總體描述

二、私人辦養老院項目推薦方案的優缺點描述

1、優點

2、存在問題

3、主要爭論與分歧意見

4、對應修改的主要問題進 行說明，提出修改意見

三、私人辦養老院項目主要對比方案

1、方案描述

2、未被采納的理由

四、結論與建議 附件

一、附圖

1、私人辦養老院項目場址位置圖

2、私人辦養老院項目工藝流程圖

3、私人辦養老院項目總平面布置圖

二、附表

1、私人辦養老院項目投資估算表

（1）私人辦養老院項目投 入總資金估算匯總表

（2）私人辦養老院項目主 要單項工程投資估算表

（3）私人辦養老院項目流 動資金估算表

2、私人辦養老院項目財務評價報表

（1）私人辦養老院項目銷 售收入、銷售稅金及附加估算表

（2）私人辦養老院項目總 成本費用估算表

（3）私人辦養老院項目財 務現金流量表

（4）私人辦養老院項目損 益和利潤分配表

（5）私人辦養老院項目資 金來源與運用表

（6）私人辦養老院項目借 款償還計劃表

3、私人辦養老院項目國民經濟評價 報表

（1）私人辦養老院項目國 民經濟效益費用流量表

（2）私人辦養老院項目國 內投資國民經濟效益費用流量表