第一篇：寫字樓物業企業接管驗收管理專題

寫字樓物業企業接管驗收管理

寫字樓物業竣工后，物業企業在在接管寫字樓時，必須對物業進行全面的驗收，以明確物業企業和開發商雙方的維修責任。1.1.1寫字樓物業驗收采用的標準

在驗收寫字樓物業時，主要以下面的規范為標準：

1）GB50007-2011《建筑地基基礎設計規范》

2）GB50010-2010《混凝土結構設計規范》

3）GB50011-2001（2008年修訂版）《建筑抗震設計規范》

4）GB50014-2006（2011年修訂版）《室外排水設計規范》

5）GB50016-2006（2011年修訂版）《建筑設計防火規范》

6）GB50207-2002<屋面工程施工質量驗收規范》

7）新編《電氣裝置安裝工程施工及驗收規范》系列規范

8）GB50242-2002《建筑給水排水與采暖工程施工質量驗收規程》

9）GB50243-2002<通風與空調工程施工質量驗收規程》

10）GB/T10060-2011《電梯安裝驗收規范》 1.1.2寫字樓物業驗收應提供的資料

在物業驗收接管前，開發商須提供相關物業的各種技術資料和竣工圖，并分類立卷，在驗收時交物業企業歸檔保存。若驗收時尚未完成竣工圖，則必須提供最終的施工圖，并附詳細的設計修改說明，竣工圖最遲必須在免費保修期開始后的六個星期內呈交。物業企業將參考這些技術資料對物業的設施進行驗收管理、運行、維護和保養。這些資料主要包括：

1.土建、裝修需要的資料

1）建筑、裝修和綠化等設計說明。

2）總平面圖、建筑圖和結構圖。

3）裝修圖（包括所有頂棚、地面、墻面、門窗及幕墻等材料表）。

4）質監站、規劃局、消防局、環衛局及園林管理所等政府職能部門的驗收報告）。

5）土建、裝修、建材和五金等供應商及廠商資料。

6）房屋面積測量報告。

7）物業沉降測試報告。

8）防水工程的盛水實驗報告。

9)隱蔽工程驗收鑒證。

2.弱點系統需要的資料

1)各弱點系統的操作和維護保養手冊（包括屋宇自動控制系統、消防自動報警系統、防盜監控系統、衛星電視系統、電話和綜合布線系統、背景音響系統和車庫自動化管理系統等）。

2)各弱電系統圖、平面圖。

3)弱電系統設備明細表、承包商資料及產品合格證。

4)消防局、技防辦、音像處理處、有線電視臺、國家安全局、電話公司等政府職能部門的驗收合格證明）。

5)設備原理圖、計算機軟件程序和說明等。

3.電氣系統需要的資料

1)高壓、低壓和變配電設備操作和維護保養手冊。

2)所有電氣系統圖、平面圖、隱蔽工程驗收資料及說明。

3)電氣設備明細表、承包商資料及產品合格證。

4)供電局驗收報告。

5)各種用電設備調試、測試報告。

6)避雷裝置系統、平面圖、測試報告、防雷驗收報告。

4.給誰排水需要的資料

1)噴淋、消火栓系統操作和維護保養手冊。

2)消防水、給水排水系統圖、平面圖及電器控制圖。

3)消防噴淋、消火栓、給水排水系統設備明細表、承包商資料及產品合格證。

4)消防局驗收批文、衛生防疫站、自來水、城市排水檢測站和質監站等政府職能部門的驗收報告。

5)消防水系統試壓、調試及檢測報告。

6)污水處理系統竣工圖樣、衛生防疫站驗收批文。

7)蓄水池、水箱和開關器水質檢測報告。

5.空調系統需要的資料

1)空調系統、送排風系統操作和維護保養手冊。

2)空調、送排風系統圖、平面圖及電氣控制圖。

3)空調機組（熱泵機組）、新風機組、熱交換器及風機盤管等設備明細表表、承包商資料及產品合格證。

4)消防局驗收批文。

5)空調系統及設備試壓、調試報告。

6.動力設備需要的資料

1)鍋爐、應急發電站和電梯等設備操作和維護保養手冊。

2)鍋爐房、應急發電機房平面圖、煤氣調壓站平面圖和煤氣系統圖、平面圖。

3)勞動局、質監站及煤氣公司有關驗收證明。

4)鍋爐、應急發電機及電梯等設備的調試報告、產品合格證書。

5)煤氣管道的試壓報告。

7.電梯驗收提交資料

電梯正式驗收移交前，施工單位需遞交以下資料，以便使物業公司技術人員盡快掌握電梯的操作及緊急事故處理，但不限于此：

1)建設委員會質監站批發的“電梯運行證”。

2)技術監督局批發的“電梯安全使用證”。

3)點滴技術規格說明書。

4)電梯出廠合格說明書。

5)電梯裝箱清單

6)電梯管理與使用手冊

7)電梯一般安裝標準。

8)電梯操作說明書。

9)電梯維修保養手冊。

10)電梯安裝圖樣。

11)電梯機械及電氣控制圖樣。

12)電梯備品備件圖樣。

13)電梯操作培訓手冊。

14)電梯承包商竣工調試及自查記錄。

15)電梯應急維修電話。

16)電梯供應商和安裝單位聯系人、電話、傳真等資料。

8.其他需要的資料

開發商、承包商認為需要提供的其他資料。

1.1.3寫字樓物業驗收的程序

當開發商提供了各種資料后，物業企業才開始驗收。在驗收時若發現問題，物業企業可以拒絕驗收和接管，同時要求開放商和承建商整改，只有整改到滿足驗收標準時，才可以通過驗收。

1.物業驗收條件

1)提供的驗收資料齊全并且沒有造假。

2)提供必要的專業技術介紹和培訓。3)提供所有的測試、檢驗和分析報告。

4)被驗收的場地、設備和機房清潔干凈。

2.拒絕驗收

對于以下情況，物業企業有權拒絕驗收接管物業：

1)嚴重違反國家有關法規。

2)未能通過有關政府職能部門的驗收。

3)工地與交付物業不能有效隔離。

4)機房不能完全獨立封閉。

5)其他可能危及設備正常運行和進駐人安全的物業。

3.缺陷整改

對在驗收中發現的各種問題，包括工程未完事項、工程缺陷及由于成品未能有效保護一起的受損等情況，物業企業將會作詳細的缺陷記錄，以供開發商督促承包商（或者供應商）進行整改，對不能進行整改的缺陷進行賠償交涉。若問題比較嚴重，則向開發商建議暫緩驗收，待整改完成后重新驗收。

4.試運行

若部分設備或整個系統尚未通過最終的驗收，但由于小業主（或租戶）進駐的需要必須開啟運行某些設備或系統，物業企業一般僅作實物驗收，并嚴格按開發商的書面指令進行管理和操作。在此期間，技術上仍由承包商（供應商）把關，若發生任何問題或意外，除物業企業人為原因外，責任由開發商及其承包商負責。對于重要設備或者機房有必要簽訂臨時試運行協議，清楚列明有關各方的責任。

5.驗收通過

被驗收物業完好，設備及系統運行情況正常，所有指標均達到合同約定的要求，場地、設備和機房均清潔干凈，經有關各方書面確認驗收通過，開發商應督促承包商（或供應商)移交所有的鑰匙、備品條件和專用工具，物業正式交由物業企業接收管理。

6.保修期

正常情況下，物業整體驗收結束，便正式進入保修期，但物業驗收往往是一段相當長的過程，在此期間，有些設備可能會因限期投入運行或起亞原因已經進入保修期。故需要開發商與其承包商、供應商協議約定整個項目保修期的其實日期，并書面通知物業公司，而在次之前進入保修期的部分設備和系統，若需要簽續保合同，開發商應酌情予以補償。

1.1.4 新寫字樓物業的接管驗收

寫字樓物業的接管驗收，是在竣工驗收合格的基礎上，以主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的再檢驗。1.接管驗收應具備的條件

1）建設工程全部施工完畢，并已經竣工驗收合格（分期交付使用的工程必須和施工區域隔離）。

2）供電、采暖、給水排水、衛生、道路等設備和設施能正常使用。

3)房屋幢、戶編號業經有關部門確認。

2..接管驗收應提交的資料

(1)產權資料

1）項目批準文件。

2）用地批準文件。

3）建筑執照。

4）建筑分層、分單元面積表。

5）行政主管部門驗收合格的證書、批文。

6）拆遷安置資料。

（2）技術資料

1）竣工圖 包括總平面、建筑、結構、設備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖樣。

2）地址勘察報告。

3）工程合同及開、竣工報告。

4）工程預決算。

5）圖樣會審記錄。

6）工程設計變更通知及技術核定單（包括質量事故處理記錄）。

7）隱蔽工程驗收證明。

8）沉降觀察記錄。

9)竣工驗收證明書。

10）鋼材、水泥等主要材料的質量保證書。

11）新材料、構配件的鑒定合格證書。

12）誰、點、采暖、衛生器具、電梯等設備的檢驗合格證書。

13）機電設備、設施系統的調試報告和使用說明書。

14）砂漿、混凝土塊試壓報告。

15）供水、供暖的試壓報告。

3.質量與使用功能的檢驗

（1）主體結構

1）地基基礎的沉降不得超過《建筑地基基礎設計規范》的允許變形值，不得引起上不結構的開裂或相鄰房屋的損壞。

2）鋼筋混凝土構件產生的變形、裂縫，不得超過《混凝土結構設計規范》的規定值。

3）磚石結構必須有足夠的強度和剛度，不允許有明顯裂縫。

4）凡應抗震設防的房屋，必須符合《建筑抗震設計規范》的有關規定。

5）外墻不得滲水。

（2）屋面

1）各類屋面必須符合《屋面工程施工質量驗收規范》中的規定，排水暢通，無積水，不滲漏。

2）平武面應有隔熱保溫措施，三層以上房屋在共用部位應設置屋面檢修孔。

3）陽臺和三層以上房屋的屋面應有組織排水，出水口、檐溝、雨水管應安裝牢固、接口平密、不滲漏。

（3）樓地面

1）面層與基層必須粘結牢固，不空鼓。整體面層平整，不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷。塊料面層應表面平正

5、解封均勻順直，無缺棱掉角。

2）衛生間、陽臺、盥洗盆地面與相鄰地面的相對標高應符合設計要求，不應有積水，不允許倒泛水和滲漏。

3）木樓地面應憑證牢固，接縫密合。

（4）裝修

1）剛、木門窗應安裝平正牢固，無翹曲變形，開關靈活，零配件裝配齊全，位置準確，鋼門窗密封嚴密，木門窗縫隙濕度。

2）進戶門不得使用膠合板制作，門鎖應安裝牢固，底層外窗、樓層公共走道窗、進戶門上的亮子均應裝設鐵柵欄。

3）木裝修工程應表面光潔，線條順直，對縫嚴密，不漏頂帽，與基層必須釘牢。

4）門窗玻璃應安裝平整，油灰飽滿，粘貼牢固。

5）抹灰應表面平整，油灰飽滿，粘貼牢固。

6）飾面磚應表面潔凈，粘貼牢固，陰陽角與線腳順直，無缺棱掉角。

7）尤其、刷漿應色澤一致，表面不應有脫皮、漏刷現象。

（5）電氣

1)電氣線路安裝應平整、牢固、順直，過墻應有導管。導線連接必須緊密，鋁導線連接不得采用鉸接或綁接的方式。采用管子配線時，連接點必須緊密、可靠，是管路在結構上或者電氣上均連城整體并有可靠的接地。每回路導線間和對地絕緣電阻值不得小于1MQ/KV.2)應按套安裝電表或預留表位，并有電器接地裝置。

3）照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固，部件齊全，接觸良好，位置正確。

4）各種避雷裝置的所有連接點必須牢固可靠，接地電阻值必須符合《相關艱澀工程防雷設施驗收規范》的要求。

5）電梯應能準確啟動運行、選層、平層、停層、曳引機的噪聲和震動聲不得超過《電梯安裝驗收規范》的規定值。制動器、限速器及其他安全設備應動作靈敏、可靠。安裝的隱蔽工程、試運轉記錄、性能檢測記錄及完整的圖樣資料均應符合要求。

6）對電視信號有屏蔽影響的住宅，電視信號場強微弱或被高層建筑遮擋及反射波復雜地區的住宅，應設置電視共享天線。

除上述要求外，同事應符合地區性“低壓電氣裝置規程”的有關要求。

(6)水、衛生、消防

1)管道應安裝牢固，空置不見啟閉靈活、無滴漏。誰呀實驗及保溫、防腐措施必須符合《建筑給水排水與采暖工程施工質量驗收規程》的要求。應按套安裝水表或預留表位。

2)高位水箱進水管與水箱檢查口的設置應便于檢修。

3)衛生間、廚房間的排污管應分設，出戶管長不宜超過8M,并且不應使用陶瓷管、塑料管。地漏、排污管接口、檢查口不得滲漏，管道排水必須流暢。

4)衛生器具質量應良好，接口不得滲漏，安裝應平正、牢固，部件齊全、制動靈活。

5)水泵安裝應平穩，運行時無較大震動。

6)消防設施必須符合《建筑設計防火規范》的要求，并且有消防部門檢驗合格證明。

（7）采暖

1）采暖工程驗收必須在采暖期以前兩個月進行。

2）鍋爐、箱罐的壓力容器應安裝平正、配件齊全，不得有變形、裂紋、磨損、腐蝕等缺陷。安裝完畢后，必須有專業部門的檢驗合格證明。

3）爐排必須進行12h以上的試運轉，爐排之間、爐排與爐鐵之間不得互相摩擦，且無雜音、不跑偏、不凸起、不受卡，返轉應自如。

4）各種儀器、儀表應齊全精確，安全裝置必須靈敏、可靠，控制閥門應嚴密應開關靈活。

5）爐門、灰門、煤斗閘板、煙、風擋板應安裝平正、啟閉靈活，閉合嚴密，風室隔墻不得透風漏氣。

6）管道的直徑、坡度及檢查井必須符合《建筑給水排水與采暖工程施工質量驗收規程》的要求，管溝大小及管道排列應便于維修，管架、支架、吊架應牢固。

7）設備、管道不應有跑、冒、滴、漏現象。保溫、防腐措施必須符合《建筑給水排水與采暖工程施工質量驗收規程》的規定。

8）鍋爐輔機應運轉正常，無雜音。消煙除塵、消音減震設備應齊全，本質、煙塵排放濃度應符合環保要求。

9）經過48h連續試運行，鍋爐和附屬設備的熱工、機械性能及采暖區室溫必須符合設計要求。

（8）冷凍機組及熱泵機組

1）冷凍機及熱泵應安裝平正，配件齊全，有原廠或授權單位檢驗合格。

2)與冷凍機及熱泵運行相關的冷卻塔、風機、水泵等安裝應適當、平正、無變形、裂紋、磨損、腐蝕等。

3）各管道、管件安裝應符合要求，保溫、避雷支架等安裝合理。

4)各類現場儀器、儀表齊全準確，自動控制調節系統靈活可靠。

5）機器運行平穩，無異常撞擊聲及雜音，無劇烈振動，顯示屏顯示正常，各類指標均在運行范圍內。

6）各輔助設備運行正常，無雜音。冷卻塔效果良好，無嚴重飄水，水泵運行平穩，揚程、流量符合要求。

7）經過一段時間的聯系運行，冷卻劑及熱泵和附屬設備的熱工性能、機械性能及空調區室溫符合設計要求。

8）新風機、等風量機組、變風量機組，風機盤管、溫控器調節閥等工作正常，無異聲。

9）冷凝水管道暢通無滲水，集水盤排水情況良好，無倒泛水，連續運行無滴水，保溫良好。

（9）附屬工程及其他

1）室外排水系統的標高、窨井（檢查井）設置、管道坡度、管徑均在必須覆蓋符合《室外排水設計規范》的要求。管道應順直且排水通暢，井蓋應擱置穩妥并設置井圈。

2）化糞池應按排污量合理設置，池內無垃圾雜物，進出水口高差不得小于5cm.立管與糞池間的連接管道應有足夠坡度，并不應超過兩個彎。

3）明溝、散水、落水溝頭不得有斷裂、積水現象。

4）房屋入口處必須做室外道路，并與主干道相通。路面不應有積水、空鼓和斷裂現象。

5）房屋應按單元設置信報箱，其規格、位置須符合相關規定。

6）掛物鉤、曬衣架應安裝牢固。煙道、通風道、垃圾道應暢通，無阻塞物。

7）單體工程必須做到工完料凈場地清、臨時設施及過渡用房拆除清理完畢。室外面地面平整，室內外高差符合設計要求。

8）群體建筑應檢驗相應的市政、公建配套工程和服務設施，并達到應有的質量和使用功能。

4.質量問題的處理

影響房屋結構安全和設備使用安全的質量問題，必須約定期限有建設單位負責維修，也可采取費用補償的方法，有接管單位處理。1.1.5舊寫字樓物業的接管驗收

有些舊的寫字樓，可能由于種種原因要換物業企業，新的物業企業在接管時同樣要對物業進行驗收。

1.接管驗收應具備的條件

1)房屋所有權、使用權清楚

2)土地使用范圍明確。

2.接管驗收應檢索提交的資料

1)產權資料

2)房屋所有權證

3)有關司法、公證文書和協議。

4)房屋分戶使用清冊。

5)房屋設備及定、附著物清冊。

(2)技術資料

1)房地產平面圖

2)房屋分間平面圖

3)房屋及設備技術資料。

3..接管驗收程序

1）移交人書面提請接管單位接管驗收。

2）接管單位按規定進行審核。對具備條件的，應在15日內簽發驗收通知并約定驗收時間。

3）接管單位會同移交人按規定進行檢驗。

4）對檢驗中發現的危損問題，按規定進行檢驗。

5）交接雙方共同清點房屋、裝修、設備和定著物和附著物，核實房屋使用狀況。

6）經檢驗符合要求的房屋、裝修、設備和定著物和附著物，核實房屋使用狀況。

7）移交人配合接管單位按接管單位的規定逐項移交。

4.質量與使用功能的檢驗

1）以《危險房屋鑒定標準》（JGJ125-99)和國家有關規定作為檢驗的依據。

2）從外觀檢查建筑物整體的變異狀態。

3）檢查房屋結構、裝修和設備的完好與損壞程度。

4）查驗房屋情況（包括建筑年代、用途變遷、拆改添建、裝修和設備情況）。評估房屋現有價值、建立資料檔案。

5.危險和損壞的處理

1）屬有危險的房屋，應由移交人負責排險解危后，才能接管。

2）屬有損壞的房屋，由移交人和接管單位協商解決，既可約定期限由移交人負責維修，也可采取其他補償形式。

3）屬法院判決沒收并通知接管的房屋，按法院判決辦理。

第二篇：寫字樓物業接管驗收標準

第一太平物業對寫字樓執行接管驗收標準的實例

第一章

大廈土建裝飾的驗收標準及程序

一.驗收前需具備的圖紙資料和文件

1.設計圖紙、文件、設計修改和材料代用文件。

2.材料出廠質量證書、出廠合格證、檢驗合格證。

3.預制構件出廠質量證書。

4.隱蔽工程驗收文件。

5.施工安裝自檢記錄。

6.結構硅酮密封膠相容性試驗報告及幕墻物理性能檢驗報告。

二.組織驗收小組人員熟悉合同、圖紙、招投標文件及各項洽商變更。

三.驗收時間由甲方、物業、總包方、監理四方訂出一個切實可行的時間表。

1.外圍玻璃幕墻干掛大理石。

2.大廈室內大理石墻面、地面。

3.木墻面。

4.防火門、門鎖、油漆、粉涮。

四．大理石干掛墻驗收

1．大理石應表面整潔，線條順直，對縫寬窄一致，色澤一致。

2．保溫層完好（不得滲水、不透風）。

3．石材安裝牢固無損壞，表面不應有咬色現象等。

4．石材出廠合格證、檢驗合格證。

五．玻璃幕墻及遮陽板驗收

（一）玻璃幕墻及遮陽板驗收前應將其表面擦洗干凈。

（二）玻璃幕墻及遮陽板觀感檢驗符合下列要求：

1．明框玻璃、框料應橫平豎直，縫寬應均勻，并符合設計要求。

2．玻璃品種、規格與設計相符，整幅玻璃色澤應均勻，不應有水紋、氣泡、折堿、發霉和鍍膜脫落等現象。

3．鋁合金料不應有脫膜現象。

4．裝飾壓板表面應平整，不應有肉眼可察覺的變形、波紋或局部壓砸等缺陷。

5．幕墻、遮陽板的上下邊及側邊封口沉降縫、伸縮縫、防震縫的處理及防雷體系應符合設計要求。

6．幕墻隱蔽節點的遮封裝修整齊美觀。

7．幕墻不得滲漏。

（三）玻璃幕墻及遮陽板工程抽樣檢驗應符合下列要求：

1．鋁合金材料及玻璃表面平滑、整潔，表面不應有劃傷或凹凸不平等現象。

2．玻璃應安裝或粘結牢固，橡膠條和密封膠應鑲嵌密實，填充平整。

3．鋼化玻璃表面不得有傷痕。

4．遮陽板遠看線條一致，近看各個連接點安裝牢固。

5．玻璃幕墻活動窗支撐架靈活。

6．玻璃外窗五金齊全（手柄支撐架多點鎖）。

（四）玻璃幕墻、遮陽板工程抽樣檢驗數量，每幅幕墻豎向構件或豎向拼縫 和橫向構件或橫向拼縫應各抽查5%，并均不得小于3根，每幅幕墻分格應各抽查5%，并不得小于10個，所抽檢質量均應符合中華人民共和國行業標準，玻璃幕墻工程技術規范JGJ102—96。

六．樓頂驗收（樓頂平臺地面）

1．排水坡度有無倒泛水現象，地面防水是否有滲漏現象，防水做完后是否做閉水試驗，是否有閉水試驗記錄。

2．雨水管泄水口是否暢通。

3．雨蓖子是否齊全。

4．女兒墻是否完整。

5．各種機座是否表面平整，不空鼓、表面不應有脫皮。七．地庫驗收

地下一層、地下二層停車場地面應做防水并有做防水記錄。八．樓地面驗收

1.面層與基層必須粘結牢固，不空鼓，不缺棱掉角、表面平整，接逢均勻順 直。

2.衛生間地面不應有積水，不允許倒泛水和滲漏。

3.樓地面應平整牢固，接縫密合，不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷。九．裝修驗收

1.鋼木門窗應安裝平整、牢固，無翹皮變形。開關靈活，零配件裝配齊全，鋼木門窗縫隙嚴密、適度。

2.木裝修表面光潔，線條順直，對縫嚴密，不露釘帽，與基層必須釘牢。

3.抹灰面應平整，不空鼓、不起泡和裂縫等。

4.地磚和墻磚應表面平整，陰陽角與線角順直，無缺棱掉角，無空鼓。

5.油漆、刷漿應色澤一致，表面不應有脫皮、漏涮、咬色等現象。

6.鎖開關靈活、安裝牢固，表面光潔無劃痕、零配件齊全。

7.所有木墻木門要用防火阻燃材料涮制。

十．責任

由于在短時間的現場檢查中有些問題可能不能及時顯現出，接管驗收后在 正常運行中發現的有關質量問題將隨時提出，并可再次召開各方會議落實相關的問題。

驗收中所發現的問題整理出清單，組織協調會議，明確存在問題的責任并落實整改負責人及完成日期，會議紀要由各方簽字認可。

第二章

電梯工程驗收標準

第一節

電氣部分

一．電源與照明

1． 電梯電源應由配電室直接送至機房，電壓波動不應太大（7%）。2． 機房照明應與電梯電源分開，應在機房靠近入口處設照明開關。3． 電梯主開關及其副開關應符合；

（1）各接線緊固，開關設備等安裝牢固。

（2）每臺電梯均應設置能切斷該電梯最大負荷電流的主開關。

（3）主開關不應切斷下列供電電路。

① 轎廂照明通風和報警。

② 機房、隔層和井道照明。

③ 機房、橋頂和底坑電源插座。

（4）主開關的位置應能從機房入口處方便、迅速地接近。

（5）各電梯主開關均應有識別標志。

（6）轎頂應裝設照明裝置，或設置以安全電壓供電的電源插座并有明 顯

標志。

（7）井道內應裝設足夠照明，電源應由機房照明回路獲得。

4． 電氣設備接地應符合下列規定：

（1）所有電氣設備的外露可導電部分均應可靠接地或接零。

（2）電梯轎廂可利用隨行電纜的鋼芯或芯線作保護線。當采用電纜芯 線作保護線時，保護線不應少于2根。

二．配線

1．機房和井道內的配線應用電線管或電線槽保護。且不得使用可燃材料。

2．轎頂配線應走向合理，防護可靠。

3．電線管應用卡子固定，固定點間距均勻。

4．電線槽連接處應鎖緊，管口應裝保護口。

5．電線槽安裝應牢固，接口嚴密。

6．電線管電線槽均應可靠接地或接零，不得作保護回路線使用。

7．配線應綁扎整齊，并有清晰的接線編號。

8．接地線應與其它導線有明顯標記，宜用黃綠相間。

9．隨行電纜的安裝應符合下列規定：

（1）隨行電纜兩端以及不運動部分應可靠固定。

（2）圓型隨行電纜應綁扎固定在轎底和井道電纜架上。扁平型隨電纜 固定應使用楔形插座或卡子。

（3）隨行電纜在運動中有可能與井道內其它部件掛、碰時，必須采用 防護措施。

三．電氣設備安裝

1．電柜、控制柜（屏、箱）的安裝應布局合理，固定牢固，且應符合下列規定：

（1）盡量遠離門、窗。

（2）屏、柜和雙面維修屏安裝應便于核查與維修。

2．門召喚盒、指示燈盒及開關盒的安裝應符合下列規定：

（1）盒體應平整、牢固不變形，埋入墻內盒口不應突出裝飾面。

（2）面板安裝后應與墻面貼實，不得有明顯的凹凸變形和歪斜。

（3）安裝位置正確不得有過大偏差，且按規定安裝，排列要整齊。

（4）有消防功能的電梯須有消防開關且按“安裝規范”安裝。第二節

安全保護裝置

一．電氣安全部分

1.電梯的各種安全保護開關必須可靠固定，不得焊接固定。

2.與機械相配合的各安全保護開關應工作可靠，在下列情況時應可靠斷開或立即停止運行。

（1）限速器速度接近動作速度時。

（2）安全鉗拉桿動作時。

（3）超載時。

（4）轎、廳門未關或未鎖緊時。

（5）安全窗開啟時。

（6）緩沖器衩壓時。

3.電氣系統中的安全保護裝置檢查

（1）錯相、斷相、欠電壓、過電流、弱磁、超速等保護與產品要求及 “安裝規范”相符并通過對檢驗合格有合格證明。

（2）急停、檢修、程序轉換等按鈕和開關動作應靈活可靠，標示清楚。

（3）極限、限位、緩速開關及其碰輪和碰鐵應符合“電梯安裝規范”，如無法試驗，可出示相關各部分驗收合格證明。

二．機械安全部分

1．限速器

（1）動作可靠。

（2）鋼繩和繩套無斷絲、折曲、扭曲和壓痕。

（3）夾繩鉗（楔塊）與限速器繩之間的間隙應為3mm，無堵塞物。

（4）潤滑良好，繩輪無裂紋。

（5）張緊裝置無松動或移位（零部件無磨損破裂。）

2．安全鉗

（1）動作可靠。

（2）操作機構和制停機構所有構件靈活無損。

（3）鉗楔塊面與轎廂導軌工作面間隙應為2～3mm。

（4）安全嘴無裂損及污物塞入。

3．緩沖器

油壓的無漏油，若是彈簧的應無銹蝕及螺栓松動，底坑無積水。

4．終端限位保護

（1）強迫減速開關、終端限位開關、終端極限開關應安裝牢固。

（2）磁輪靈活可靠。

（3）轎廂外側的開關打板無扭曲變形。

（4）其各電氣連接線及元器件無脫落，正常無損。

（5）需油的零部件無缺油。第三節

電梯各組成部分

一．曳引與導靴部分（有驗收合格證書）

1．導軌

（1）壓板固定牢固。

（2）潤滑良好，表面無凹坑、毛刺及劃傷，無變形。

（3）兩導軌端部接頭處臺階大小應合適（控制在0.05mm）

2．導靴

（1）潤滑良好，靴襯工作面磨損量應不超過1mm。

（2）靴襯與導軌部隙不大于1mm。

（3）導靴與轎廂架聯結緊固。

（4）導靴運行中無啃道。

3．導軌架

（1）無變形、裂紋、移位，無脫焊，無銹蝕。

（2）水平度無起差。

4．配重

（1）配重架上繩頭組無松動，螺母緊固，卡繩無脫落。

（2）導靴磨無損或缺油潤滑。

（3）配重架上配重塊無松動、無晃動，鋪墊平正。

（4）安全鉗應靈活可靠。

5．曳引機

（1）噪聲小，傳動及換速平穩。

（2）聯結件緊固。

（3）承重梁架設穩固完好，支承比度應符合規范，下部防震膠齊全完好。

6．制動器：

（1）無卡震，表面無劃傷、高溫焦化料及油污。

（2）電磁線圈接頭無松動，絕緣良好。

（3）噪音小，運動靈活。

（4）制動器板手，盤車手輪應可靠，位置明顯醒目。

7．減速器

（1）運轉平穩，無撞擊聲和振動，無漏油。

（2）溫度正常（不大于20%）。

（3）連接件無松動。

8．連軸器

（1）無螺母松動。

（2）無沖擊，機械零部件無裂紋或磨損。

9．曳引輪

（1）無異聲漏油。

（2）鋼絲繩與輪槽無滑動。

（3）各緊固螺栓無松動。

10． 鋼絲繩

（1）無磨損，銹蝕及斷絲現象。

（2）繩頭組合裝置無損環。

二．轎廂、層門和電梯門系統（有驗收合格書或紀錄）

1．轎廂

（1）廂內整潔、干凈。

（2）廂架與廂體聯接螺栓緊固。

（3）轎底轎壁、頂位置無錯位現象。

（4）轎頂輪或繩頭組合無裂紋、松動、移位。

（5）轎壁無翹曲，嵌頭螺釘無脫落松動。

（6）無震動聲響。

（7）超載裝置動作靈敏可靠。

2．轎廂門

（1）門板無變形劃傷、撞蹭、下墜及掉漆。

（2）門導軌、門地壩無松動。

（3）門靴在門壩槽內運動靈活，間隙適中，無雜物，無卡阻，無劃損。

（4）門刀、螺栓無松動變形，且與層門有關構件間間隙應符合要求。

（5）安全觸板或光電感應功能動作靈敏可靠。

（6）轎門閉合裝置應可靠和準確。

3．層門

（1）門須靈敏、可靠、保險。

（2）聯動機構滑輪無損，傳動繩無松動。

（3）噪音小。

（4）開關門過程靈活、平滑、平穩、無抖動。

（5）與轎廂門配合準確無撞擊聲或其它異聲。

（6）門扇運動中無跳動。

4．轎頂安全窗

（1）安全窗打開后電梯應可靠停止運行。

（2）開啟無卡阻。

5．層樓指示器。召喚箱、廂內控制板及全部信號系統無故障、無錯誤、整潔且 操作靈活。

6．補償裝置。與轎廂底聯結牢固，噪音小，無脫環或斷絲爆股。

第四節

機房部分

1．溫度及通風應符合規定（5～40℃）。

2．主機控制屏應與門窗距離適宜。

3．有相應防水措施。

4．電機墻之間距離應方便檢查。

5．相應繩孔有預留。

6．有防塵防水措施。

7．合格安裝避雷設備。

第三章

電氣工程驗收標準

一．高壓開關的隔離柜、PT柜、主進柜、出線柜、聯絡柜應傳動良好，壓線結實，二次保護動作準確，有耐壓試驗合格報告、二次保護動作試驗報告。

1.高壓柜的耐壓試驗報告。

2.高壓柜二次繼電保護試驗報告。

二．變壓器

1.變壓器的保護試驗及耐壓試驗應合格，保護裝置整定值符合規定：

2.變壓器應進行五次空載全電壓沖擊合閘應無異常情況，第一次受電后持續時間不應少于10min，勵磁涌流不應引起保護裝置的誤動作。

3.變壓器起動運行并帶一定負荷即可能的最大負荷運轉24h，應正常并記錄相關值。

4.接地引下線及其主接地網的連接應牢固可靠。

5.溫度保護裝置指示應正確。

6.驗收時應移交的文件

（1）變更設計部分的實際施工圖

（2）變更設計的證明文件

（3）產品說明書、試驗記錄、合格證件、安裝圖紙

（4）安裝技術記錄、器身檢查記錄。

（5）試驗報告

（6）備品備件移交清單

三．互感器

1．設備外觀應完整無缺損。

2．保護間隙距離應符合規定。

3．油漆應完整，相色應正確。

4．接地應良好。

5．驗收資料

（1）變更設計的證明文件

（2）產品說明書、試驗記錄、合格證件、安裝圖紙

（3）試驗報告

四．電纜

1．電纜規格應符合規定，排列整齊，無機械損傷，標志牌應裝設齊全。

2．電纜的固定，彎曲半徑、有關距離和單芯電力電纜的金屬護層的接線、相序排列應符合要求。

3．電纜終端、電纜接頭應安裝牢固。4．接地應良好。

5．電纜終端的相色應正確，電纜支架等的金屬部件防腐層應完好。

五．電容器

1．絕緣電阻值應合格。

2．外觀應完好。

3．交流耐壓試驗應合格。

4．沖擊合閘試驗進行三次，電容相互間的差值不宜超過5%。

六．接地裝置

1．接地網外露部分連接可靠，接地規格正確，防腐層完好，標志齊全明顯。

2．避雷針的安裝位置及高度符合要求。

3．接地電阻值及設計要求的其他測試參數符合要求。

4．所移交資料

（1）設計變更證明

（2）安裝技術記錄（包括隱蔽工程記錄等）

七．配電盤柜

1．盤柜的固定及接地應可靠，盤、柜漆層應完好、清潔整齊。

2．柜內元件應齊全完好，安裝位置正確、固定牢固。

3．所有二次回路接線應準確，連接可靠，標志齊全清晰，絕緣符合要求。

4．操作及聯動試驗正確（雙路互投應能自動轉換）。

5．多股銅線接頭應涮錫。

6．所需移交資料

（1）變更設計圖

（2）說明書、試驗記錄、合格證、安裝圖紙

（3）根據合同提供的備品備件清單

（4）調整試驗記錄

八．低壓電器

1．電器型號、規格符合設計要求。

2．電器安裝牢固，平正應符合要求。

3．電器的接零、接地可靠。

4．絕緣電阻值符合要求。

5．標志齊全完好。

6．交流接觸器通電后，操作應靈活，電磁器件應無異響，觸頭壓力、接觸電阻不應超過規定。

7．所需移交資料

（1）說明書、合格證、安裝技術記錄、根據合同清單提供的備品備件 調整試驗記錄。

九．交流電動機

1．電機外殼油漆應完整，接地良好。

2．電機引出線應相序正確、固定牢固、連接緊密。

3．測定電機定子繞組，轉子組及勵磁回路絕緣電阻，使用1000V兆歐表測絕緣值不小于0.5MΩ。

4．電機空載運行時2h并記錄空載電流。

5．帶負荷運轉，電機各部溫度不應超過產品技術條件。

6．電動機帶負荷啟動次數、冷態可起動2次時間不小于5min，熱態起動一次。當在處理事故以及電動機起動時間不超過2～3s可再起動一次

十．發電機

1．發電機在兩路市電同時失電時要能自動投入。2．發電機從電機開始運轉至并入系統應能保持72小時。

3．發電機出口母線應設有防止漏水、漏油、金屬其他物體掉落。

十一．電氣照明裝置

1．并列安裝相同型號燈具、開關、插座的垂直偏差、距地面高度應符合要求。

2．照明配電箱的安裝、回路編號應正確。

3．要有接地或接零。

4．燈具的固定是否緊固。

十二．真空斷路器

1．真空斷路器應固定牢靠，外表清潔完好。

2．電氣連接應可靠且接觸良好。

3．真空斷路器與其操動機構的聯鎖正常。無卡阻、分合閘指示正確，輔助開關動作應準確可靠，接點無電弧燒損。

4．滅弧室的真空度應符合產品的技術規定。

5．并聯電阻值電容器值應符合產品的技術規定。

6．絕緣部件瓷件應完整無損。7．相色標志正確、接地良好。

8．應移交的資料

（1）變更設計的證明文件

（2）產品說明書、試驗記錄、合格證及安裝圖紙等資料

（3）安裝技術記錄

（4）調整試驗記錄

（5）備品備件清單

第四章 大廈空調、給排水系統驗收注意事項及驗收條件

一．注意事項

（一）組織驗收小組人員熟悉合同、圖紙、招投標文件及各項洽商變更。

（二）由監理提供本專業風、水系統各項實驗報告，以書面文件的形式提 供。由施工方提供本專業設備臺帳及各設備的技術資料及產品說明書，本專業風、水系統各項調試記錄及文件

1． 施工圖、竣工圖及設計變更文件。

2． 設備制品和主要材料的合格證或試驗記錄。

3． 隱蔽工程驗收記錄和中間試驗記錄。

4． 設備試運轉記錄（冷凍主機、鍋爐、新風柜、空調柜、排風 機、生活給水泵及穩壓泵、各消防系統主泵及穩壓泵、污水泵、集水泵）。

5． 水壓試驗記錄。

6． 空調采暖系統、給排水系統通水沖洗記錄、閉水試驗記錄、通 球試驗記錄。

7． 工程質量事故處理記錄。

8． 分項、分部單位工程質量檢驗評定記錄。

（三）驗收標準

1． 合同、招、投標文件上規定的各項國家標準，合同、招、投標文 件上規定的所能達到的使用功能、設計功能。

2． 設計規范：

（1）采暖通風和空氣調節設計規范（GBJ19—87）

（2）高層民用建筑設計防火規范（GBJ0243—97）（3）采暖，衛生工程施工與驗收規范（GBJ242—82）

（4）通風與空調工程施工與驗收規范（GBJ0243—97）

（5）室外排水設計規范（GBJ14）

制冷設備安裝工程施工及驗收規范：

（1）制冷設備，空氣分離設備安裝工程施工與驗收規范（GB50274—98）

（2）壓縮機，風機，泵安裝工程施工與驗收規范（GB50275—98）

3． 各項設備還須分項作細化

（四）驗收時間由甲方、物業、總包、監理四方訂出一個切實可行的時間 表。

（五）驗收劃分

1． 設備（分項）

2． 空調水系統

3． 空調風系統

4． 多聯冷媒戶外主機

5． 戶內盤管機

6． 空調自控功能的實現

7． 給排水系統

8． 消防水系統

（六）責任

由于在短時間的現場檢查中有些問題可能不能及時顯現，接管驗收后在正常運行中發現的有關質量問題將隨時提出，并可再次召開各方會議落實相關問題。

各種驗收中所發現問題整理出清單，組織協調會議，明確存在問題的責任，并落實整改負責人及完成日期，會議紀要由各方簽字認可。二．條件

1．各種隱蔽工程的驗收報告。

2．管道、工藝完成報告（焊接強度、防腐處理、保溫嚴密度）。

3．各風機盤管吊裝后，接水盤、冷凝水管的排水試驗報告（是否有倒坡）、管道內是否有堵塞。

4．冷凍機組、天燃氣鍋爐原始資料、機組各項功能安裝試驗報告、調試記錄。

5．各種儀表是否齊全。

6．各風機盤管的出風管道出風口的保溫、回風口是否嚴密有過濾網。各盤管風機、新風機組的風量、風速測試報告。

7．新風機組有無噪音，送風管道、保溫是否規范，加濕器能否實現加濕功能，達到要求。

8．水泵安裝應平穩，運行時無較大震動、噪音，電機溫升正常，電流不應超過額定工作電流。

9．鍋爐、箱罐等壓力容器應安裝平、正、配件齊全，不得有變形、裂紋、磨損、腐蝕等缺陷，安裝完畢后，必須有專業部門的檢驗合格證。

10． 各種儀器儀表應齊全、精確，安全裝置必須靈敏、可靠，控制閥 門應開關靈活。

11． 管道的管徑、坡度、管井及檢查井必須符合GBJ242—82（采暖與 衛生工程施工及驗收規范）的要求，管溝大小及管道排列應便于維修，管架、支架、吊架應牢固。

12． 設備、管道不應有跑、冒、滴、漏現象，保溫防腐措施必須符合采暖與衛生工程、施工及驗收規范的規定。

13． 鍋爐輔機應運轉正常，無雜音，消煙除塵、消音減震設備應齊 全，水質、煙塵排放濃度應符合環保要求。

14． 經過48小時連續運行，鍋爐和附屬設備的熱工、機械性能及采暖 區室溫必須符合設計要求。煙道、通風道應暢通無阻塞物。

15． 各類屋面必須符合GB50207-94(屋面工程技術規范)中的規定，排 水暢通，無積水，不滲漏。

16． 九層平臺及屋面應有組織排水，出水口、檐溝、落水管應安裝牢 固，接口嚴密、不滲漏。

17． 衛生間地面與相鄰地面的相對標高應符合設計要求，不應有積 水，不允許倒泛水和滲漏。

18． 高位水箱進水管與水箱檢查口的設置應便于檢修。

19． 衛生間的排污管應分設，地漏、排污管接口、檢查口不得滲漏，管道排水必須流暢。20． 衛生器具質量良好，接口不得滲漏，安裝應平正、牢固，部件齊 全、操作靈活。

21． 消防設施必須符合GBJ16-87(建筑設計防火規范)、GB50045-95(高層民用建筑設計防火規范)的要求，并且有消防部門檢驗合格簽證。

22． 室外排水系統的標高、檢查井設置、管道坡度、管徑必須符合 GBJ14(室外排水設計規范)第二章2、3、4節的要求。管道應順直且排水通暢，井蓋應擱置穩妥并設置井圈。

23． 化糞池應按排污量合理設置，池內無垃圾雜物，立管與糞池間的 連接管道應有足夠坡度，并不應超過兩個彎。

24． 明溝、散水、落水溝頭不得有斷裂、積水現象。

第五章

弱電系統、消防系統驗收標準

第一節

弱電系統驗收條件

一．弱電各系統驗收包括：消防報警系統、安防系統、樓控系統、衛星電視及 有線電視系統、廣播系統、車庫道閘系統、綜合布線系統

二．具備接管驗收條件

1． 建設單位書面提請接管單位驗收。

2． 工程全部施工完畢，調試完畢，達到深圳市《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收暫行規定》。

三．需提前提交的資料

1．弱電各系統平面圖、系統圖、邏輯關系圖、設備說明書、設備檢驗合格證、出廠合格證、附屬設備的全部圖紙。

2．合同（含洽商變更）附本。

3．現場施工圖（與現實情況吻合）、設備清單、工程設計變更的洽商記錄。

4．各種隨機資料、使用說明書、操作維修手冊等。

5．總包、監理檢查的原始記錄。

6．消防驗收合格，由消防局頒發的驗收合格證。

四．標準

1． 電氣線路應安裝平整、牢固、橫平豎直，過墻應有套管、導線連接必 須牢固。

2． 各種設備器件、盒、箱、纜線、連接硬件等安裝應符合相應產品的有 關規范的規定。

3． 各設備接口接觸良好，位置準確，外觀完好，功能完好，控制準確迅 速。4． 名種避雷裝置的所有連接點必須牢固可靠，接地電阻符合設計要求。

5． 各種儀器、儀表齊全精確，空調自控電動執行器閥門應開關靈活。

6． 各種設備功能完好，性能符合設計要求。

7． 各系統硬件設備與軟件匹配良好、運行正常。

8． 各系統連接硬件符合設計要求，標記和號碼清晰，性能標志設置正 確。

9． 各系統接線箱油漆完整、盤內外清潔、箱蓋，開關靈活、線路無絞接 現象，各回路線編號齊全、完整、清晰、正確，接線整齊。五．責任

由于在短時間的現場檢查驗收中有些問題可能不能及時顯現出來，接管驗收后在正常運行中發現的有關質量問題將隨時提出，并可再次召開各方會議落實相關的問題。驗收中所發現的問題整理出清單，明確存在問題的責任，并落實整改負責人及完成日期。會議紀要由各方簽字認可。

第二節

弱電系統驗收程序

驗收程序： 分系統

分機房：主機

供電、備電、接地、外觀、運行 分樓層（從上向下）：機房

豎井

DDC

各系統相關設備 一．消防報警系統

（一）中控室設備（消防中心報警主機）

（二）各樓層設備

1．各回路及模塊箱

2．各防火卷簾門

3．各設備間的相關設備

4．各樓層其它具體設備及線路連接逐一按標準驗收

二．安防系統

（一）中控室設備

（二）各樓層豎井I/O接口板、各信息點設備、監控點設備線路及連接逐一 按標準驗收

三．樓控系統

（一）中控室設備

（二）各樓層機房、豎井、污水井、水箱、DDC箱、信息采集點設備、所 有自控點設備線路及連接逐一驗收。

四．衛星電視及CATV系統

（一）樓頂有線電視及衛星電視機房設備、接收及傳輸設備

（二）各樓層、豎井、分線箱及各用戶終端線路及連接逐一驗收

五．廣播系統

（一）中控室設備

（二）各樓層豎井及具體設備、線路及連接逐一按標準驗收

六．車庫道閘系統

（一）主機及相關設備

（二）進出口各項設備逐一按標準驗收

七．綜合布線

（一）機房

（二）各層PDS小室內設備逐一按標準驗收

第三節

消防系統驗收接管程序

一.具備驗收條件

1.建設單位書面提請驗收單

2.與合同相符（含洽商變更），符合設計要求

3.有消防局頒發的消防驗收合格使用許可證

4.符合施工、防火規范，各獨立系統工作正常

5.消防主機人員能獨立上崗值班（由廠家進行培訓）

二.所需資料

6.合同（含洽商變更）

7.實際施工圖紙（與現實吻合），設備清單

8.各種隨機資料，使用說明書等

9.總包與分包自檢的原始記錄，監理質檢的原始記錄

三.驗收的內容

1．火災自動報警系統驗收

2．消防廣播系統驗收

3．插口電話對講系統驗收

4．防火卷簾門的驗收

5．強電切換（非事故照明電源強切）的驗收

6．監控風閥與監控風機消防系統

（1）排煙閥、排煙風機消防控制系統的驗收

（2）正壓送風閥、正壓送風機消防控制系統的驗收

7．電梯的消防功能

（1）客梯的迫降功能驗收

（2）消防梯的歸首功能驗收

8．消防水滅火系統的功能驗收

（1）消火栓水泵

（2）噴淋泵

（3）水噴霧泵

（4）末端泄水、水流指示器、壓力開關的狀態顯示

9．消防監測信號、消防控制各接口模塊的檢查

10． 防火門 11． 消火栓

12． 疏散指示燈

13． 消防通道

四.人員安排

1． 空調給排水專業：檢查消防水、消防泵、噴淋水泵、噴霧泵、排風 機，排煙機，正壓送風機水閥、防火閥、排風閥等消防水系統和通風系統。

2． 強電：強切電力控制配電箱、電梯。

3． 弱電：檢查消防主機、報警系統、聯動控制系統、卷簾門。

4． 弱電專業負責，保安部配合：對煙感、溫感等進行逐點檢查，確保其 完整有效。對消防器材進行點位的統計，確保其完整可靠。

五.驗收的要求

1． 對照圖紙、設備清單查驗數量。

2． 依據施工規范檢查其安裝質量。

3． 按照設計要求檢查其功能。

六.驗收的組織

消防驗收是系統、設備、樓體驗收的綜合，每個專業、每個部門都需要密切配合。

第四節

消防中控室驗收內容及其標準

一.消防報警主機系統

1.安裝位置需與后側保持一米的空間，如操作臺長度超過4米，一側靠墻安裝時，另一側距墻不應小于1米，以保證日后方便檢修。

2.消防控制設備對室內消火栓系統應有下列控制、顯示功能：

（1）控制消防水泵的啟、停；

（2）顯示啟泵按鈕啟動的位置。

3.消防控制設備對自動噴水滅火系統應有下列控制、顯示功能：（1）控制系統的啟、停；

（2）顯示報警閥、閘閥、及水流指示器的工作狀態；

（3）顯示消防水泵的工作、故障狀態。

4.火災報警后，消防控制設備對聯動控制對象應有下列功能：

（1）停止有關部位的風機、關閉防火卷簾，并接收其反饋信號；

（2）啟動有關部位的防煙、排煙風機（包括正壓風機）、排煙閥，并接收 其反饋的信號。

5.火災確定后，消防控制設備對聯動控制對象應有下列功能：

（1）關閉有關部位的防火門、降落有關部位的防火卷簾，并接收其反饋 信號；

（2）發出控制信號，強制電梯全部停于首層，并接收其反饋信號；

（3）接通火災事故照明燈和疏散指示燈；

（4）切斷有關部位的非消防電源。

6.火災確認后，消防控制設備應按疏散順序接通火災報警裝置和火災事故廣播。警報裝置的控制程序應符合下列要求：

（1）二層及二層以上樓層發生火災，宜先接通著火層及其相鄰的上、下層；

（2）首層發生火災，宜先接通本層、二層及地下各層；

（3）地下室發生火災，宜先接通地下各層及首層。

二、電腦圖形中心

1.在正常狀態下，進入圖形中心可清楚的查看所有消防設備的工作狀態；

2.有信號返回時操作員可及時、準確知道探測點位置及探測器現時狀態；

3.圖形中心所有設備位置應與設計圖紙相吻合，無遺漏；

4.煙感、溫感地址編碼無重復、無錯碼、無遺漏；

5.應設置多重密碼，供操作人員和工程技術人員使用。

三、七氟丙烷滅火控制盤

1.控制系統的緊急啟動和切斷裝置；

2.由火災探測器聯動的控制設備應具有30秒可調的延時裝置；

3.顯示系統手動、自動工作狀態；

4.在報警、噴射各階段，控制盤應有相應的聲、光報警信號，并能手動切除聲響信號。

四、CD廣播錄放盤

1.在進行工作時無雜音，音質清晰、純正；

2.快進或快退時無大的聲響；

3．可分區域控制

4.需設置人工話筒，有播音功能。

五、消防固定對講電話

1.通話質量清晰，無回音，可清楚顯示對方位置；

2.各主要設備房、重點部位都應能夠與中控室進行直線聯系；

3.手動報警按鈕位置宜設置對講電話插孔；

4.具有錄音功能，能夠清楚錄制雙方通話內容，錄制時間不得少于60分鐘，并可循環錄制。

六、消防應急廣播錄放盤及揚聲器

1.錄放盤在火災時應具有在消防中控室將火災疏散層的揚聲器和廣播音響功放機強制轉入火災事故廣播狀態的功能；

2.消防中控室應能清楚顯示火災事故廣播擴音機的工作狀態，并能用話筒播音；

3.中控室可控制揚聲器的音量；

4.揚聲器應設在建筑物的走道和大廳等公共場所，其數量應能保證從本層任何部位到最近一個揚聲器的步行距離不能超過25米，每個揚聲器的額定功率不應小于3W。

七、消防應急廣播功放機

火災應急廣播設備的功放機，其容量不應小于事故廣播揚聲器容量較大的三層揚聲器容量的總和。

八、消防報警主機電源和備用電源

主、備電源誤差不能低于23V，高于25V,并進行多次聯動測試，以保證主電源故障時備用電源可正常供應主機系統的運行，并具有自動切換功能。

九、消防中控室接地電阻

1.工作接地電阻值應小于4Ω；

2.采用聯合接地時，接地電阻應小于1Ω；

3.中控室接地板引致各消防設備的接地線應選用銅芯，接地軟線其線芯截面積不應小于4平方毫米。

第六章

物業接管驗收前所需資料

一．土建

（一）隱檢記錄

1.隱蔽工程驗收記錄

2.防水工程檢驗記錄

（二）驗收記錄（驗收中）

1．單位工程質量綜合評定表

2．單位工程驗收記錄

（三）新材料、新技術

1．新型建筑材料（國家技術監督局檢驗合格證、出廠合格證）

2．施工新技術（施工新技術經建設部認可并有鑒定書）

（四）原材料試驗報告

1．磚、水泥、砂、石、鋼筋、防水材料、隔熱保溫材料、防腐材料試驗匯總表

（五）施工試驗報告

1．防水工程試水試驗

二．暖衛和燃氣

（一）圖紙會審、設計變更、洽商記錄

（二）隱蔽工程驗收記錄

（三）主要設備

1．主要設備明細表（臺帳）2．主要設備試運轉記錄 3．設備出廠合格證

4．開箱及抽檢記錄 5．設備安裝記錄

第三篇：寫字樓物業接管驗收程序要點

寫字樓物業接管驗收程序要點

A． 寫字樓接管驗收前工作

（1）成立物業管理機構

成立物業管理公司或設置管理處，設立各級管理機構及各崗位，草擬各級管理員工崗位職責，招聘所需員工及進行崗前培訓，建立一支優良的專業物業管理隊伍。管理機構一般應在寫字樓管前3個月建立，各級管理人員和員工應該到位。

（2）草擬各種規章制度。

物業管理的規章制度分為物業管理公司內部的規章制度和公司對外（業主、租戶）的規章制度兩類：

1)．物業管理公司內部的規章制度。建立一套科學的、健全的、嚴格的規章制度，使人人有章可循，事事有法可依。物業管理公司內部的規章制度主要有公司的守旨，紀律、經營方針、工作程序、崗位職責等。如保安員守則、工具的使用及保管規定、制服管理規定、考勤規定等等。公司也可以將各種規章制度合成一本《員工手冊》，方便員工全面了解和遵守公司的規章制度。

2)．物業管理公司對外的規章制度。包括公司向業主、租戶解釋公司的宗旨、權利和義務，以及公司管理服務范圍、管理服務方式，還有要求業主和租戶共同遵守的行為準則等方面的文件。如業主公約、用戶手冊等等。

（3）組成寫字樓驗收小組。

由物業部，工程部及公司有關人員組成寫字樓驗收小組，驗收小組還應在驗收前完成以下工作：

1)．提前派出部分工程技術人員進駐現場，與開發單位和承建單位的工作人員一起參與寫字樓竣工收尾監理工作，主要參與機電設備的安裝調試，了解整個寫字樓內裝配的設備設施，熟悉各類設備的構造、性能；熟悉水、電等線路的鋪設位置及走向，為入住后的管理、維修養護打下良好的基礎。

2)．主動與開發單位、承建單位聯系，協商寫字樓交接問題（如交接日期及注意事項）和制定驗收方案，統一驗收標準。

3)．準備接管驗收的各種表格，如接管驗收表、接管驗收遺漏統計表等。

（4）財務方面準備。

籌措物業管理維修基金；制定財務預算方案，提交開發單位審批；井建立完善的財務制度，有效控制管理費及基金收支；制定第一年的管理收支預算，擬定收費標準，包括管理按金及其他管理款項的建議。

（5）協助開發單位購買所需用具及設備，保質保量，以保證寫字樓管理順利進行。

（6）編制寫字樓驗收計劃。

驗收小組依據開發單位、承建單位提供的竣工圖、設備清單等文件，按設計及施

工要求編制驗收計劃。驗收計劃應包括項目概況、接管原則、驗收標準、職責分工、日期安排及工作內容。驗收要求等。

B． 寫字樓接管驗收的程序

（1）寫字樓接管驗收具備的條件。

新建寫字樓的接管驗收應具備以下條件：

1)．建設工程已施工完畢并已竣工驗收合格；

2)．供電、給排水、供暖、衛生、道路等寫字樓的附屬設備能夠正常使用；

3)．寫字樓的名稱應有地名管理部門審核的批準書，以及經公安部審批編制的正式門牌號碼。

（2）寫字樓的預驗收。

接到開發商接管驗收的通知后，驗收小組對所接收的資料，具備條件的，應在15天內簽發驗收復函并約定驗收時間。屆時，驗收小組根據驗收計劃、標準（依據建設部《房屋接管驗收標準》），按專業分工進行預驗收。

1)．驗收小組對設計圖紙、設計變更、竣工圖、設備清單進行預驗收，對寫字樓的主體結構、外墻、樓地面、裝修及電氣、水、衛生、消防、供氣、電梯、附屬工程進行質量與使用功能的檢驗。同時，還要重點驗收設備和主材的規格型號、容量、制造廠并清點數量、安裝位置等。

2)．在預驗收中檢查出不符合標準的項目，提出書面的《物業驗收整改通知書》，返回給移交單位，并在規定時間內由移交單位或工程施工單位進行整改。

3)．對驗收中的單獨設備進行試運轉驗收。主要驗收設備的安裝質量和運轉中設備的主要技術指標，對不符合指標的，及時提出書面意見，要求移交單位組織設備制造廠或施工單位重新凋試，要達到規定的要求。

4)．預驗收后形成一份預驗收報告，交公司總經理審查。

（3）寫字樓的正式驗收

預驗收中提出的項目落實后，驗收小組要進行檢查、驗證，如整改合格，則進行正式的寫字樓驗收。

1)．寫字樓的實物驗收：一是圖紙與設備規格型號、數量符合；二是工程的主要設備的實際安裝位置與設計安裝位置符合；三是設備包括設備連接的整個系統的技術性能，應與設計的功能符合。驗收結果記錄在《驗收交接記錄表》中。

2)．對寫字樓的其他公共配套設施進行驗收，重點放在預驗時已記錄在案的問題方面，其結果也記錄在《驗收交接記錄表》中。

3)．各專業人員根據驗收后的情況，寫出單項工程驗收報告。驗收小組根據單項驗收報告，作出綜合性驗收評定及意見書，并將驗收報告送公司總經理審批。

4)．公司總經理代表寫字樓的接收單位，同寫字樓的交接單位進行正式移交。物業管理公司會同開發單位、施工單位、施工監理單位簽字生效，并將全部資料收歸存檔。

驗收資料

寫字樓接管時有三個方面的資料需要移交，一是產權方面的資料，二是技術方面的資料，三是開發商對樓盤原有的內部裝修標準及銷售部門承諾的優惠條件方面的資料的移交。

（1）產權方面的資料。

1)．項目批準文件；

2)．用地批準文件；

3)．建筑執照；

4)．拆遷資料；

5)．業主姓名、產權、位置、建筑面積清單。

（2）技術方面資料。

1)．竣工圖，包括總平面圖、建筑、結構、設備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙；

2)．地質勘察報告；

3)．工程預決算分項清單；

4)．圖紙會審記錄；

5)．竣工驗收證明書；

6)．工程合同及開、竣工報告；

7)．工程設計變更通知及技術核定單位（包括質量事故處理記錄）；

8)．隱蔽工程驗收簽證；

9)．沉降觀測記錄；

10).設備及主要建材的質量保證書或合格證書以及供水、供暖、管道煤氣的試壓報告。

（3）開發商對樓盤原有裝修標準及承諾的優惠條件資料。

1)．內部裝修標準資料；

2)．承諾的優惠條件資料。

寫字樓接管驗收的標準和檢驗方法

寫字樓接管驗收的標準主要是：

（1）地基、梁、柱、板主體：

1)．地基基礎的沉降不得超過建筑地基基礎設計規范的允許變形值；不得引起上部結構的開裂或相鄰房屋的損壞；

2)．鋼筋混凝土構件產生變形、裂縫，不得超過鋼筋混凝土結構設計規范的規定值；

3)．按圖紙設計逐間檢查，無變形、弓凸、剝落、開裂、傾斜、移位及非收縮性裂縫；

4)．無鋼筋外露。

（2）頂棚

1)．抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷，無脫皮；

2)．無裂紋，無霉點，無滲水痕跡，無污漬。

（3）墻面：

1)．抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷，無面層剝，無明顯裂縫，無污漬；

2)．塊料（如磁磚）面層：粘貼牢固，無缺棱掉角；面層無裂紋、損傷；色澤一致；對縫砂漿飽滿，線條順直；

3)．外墻面：無裂縫、起砂、麻面等缺陷，無滲水現象。

（4）地（樓）面：

1)．毛地面：平整，無裂紋；

2)．塊料（如磁磚等）面層：粘貼牢固，無缺棱掉角；面層無裂縫、損傷，色澤一致，對縫線條順直；對縫砂漿飽滿，線條順直。

3)．水泥砂漿面層：抹灰平整，壓光均勻，無空彭，無裂縫，無起泡等缺陷。

4)．衛生間地面。可用以下2種檢查方法檢驗：一是向地面沖倒水，觀察水流向是否準確到地漏，不應有積水、倒泛水；二是封閉地漏，灌水浸泡地面24小時，第二天到樓下檢查樓面應無滲漏。

（5）門窗：

1)．開啟自如，手輕搖晃門窗與墻面接觸牢固，無晃動和裂縫出現；目視零配件裝配齊全，位置準確，無翹曲變形；

2)．從室內輕搖晃門鎖與連接牢固，開啟靈活；

3)．木門油漆均勻，觀察門縫線條均勻，不掉角，無變形；

4)．單指輕擊玻璃安裝牢固，無輕微晃動現象；玻璃膠縫密實，玻璃面層無裂縫，無損傷和刮花痕跡。

5)．窗臺泛水正常，無向室內倒流缺陷。可選擇以下檢查方法：先關緊所有窗戶，從頂層房間窗戶自上向下均勻澆水，停止澆水后半小時逐間檢查每個窗臺是否有水滲入。

（6）樓梯、扶手：

1)．砼結構的樓梯：無裂縫，面層無剝落，鋼筋無處露；

2)．鋼木結構的樓梯：用力輕搖無晃動，安裝牢固；鋼筋無銹蝕，無變曲；木扶手表面無龜裂，油漆無脫落，色澤一致，表面光滑，無扎手。

（7）開關：

1)．安裝牢固，目視蓋板無損壞；

2)．開關靈活，開啟接觸效果良好。

（8）照明燈具：

1)．輕碰燈具無輕微搖晃，與樓面緊貼，零配件齊全，燈罩完好無損；

2)．打開所有燈肯，檢查電源接通是否正常，燈具發光是否正常；

3)．樓內公共照明燈全部接通連續工作3天，統計有多少自然損壞的。

（9）供水系統：

1)．安裝牢固不能搖動，管道（尤其是接頭）完好無損，無滲漏水，無銹跡；

2)．水龍頭和水閥：打開水閥，流水暢通，無漏水；關緊水龍頭，無漏水。

（10）排污管道（含塑料管）：

1)．安裝牢固，外觀完好無損，配件齊全；

2)．從樓上各排水口注入，樓下目視管道接口密實無滲水，樓上排水暢通無堵塞；

3)． 鑄鐵管：灌水后無滲漏水，表面無銹跡，無裂紋，面層油漆均勻。

（11）衛生潔具：

1)．安裝牢固，外觀完好無損，面層無污漬和刮花痕跡；

2)． 灌水后排水口密實，無滲水，接水軟管無銹跡；

3)． 便器：水箱沖水正常，不堵塞，沖水暢通。

跟進工程遺漏的管理：

工程遺留問題是指竣工驗收和樓宇使用過程中，發現的安全隱患、使用的建筑材料不合格、設計無法達到使用要求、保修無法解決的設計缺陷等方面的工程質量問題。

物業部對完善配套工程執行監督職責，指定專人作好協調工作。對發現的遺留問題，及時向管理處經理匯報，并作好與開發建設單位的聯系工作。在進行工程完善和遺留問題的改造時，要加強施工現場的管理，具體有兩種不同情況的管理：

（1）在業主（租戶）未入伙之前的施工管理。

1)．分清責任范圍，物業部指定專人與施工隊保持聯系，協調解決交叉工作的予質，以確保已接管房屋和設施的完好。

2)．配合施工隊的用水、用電，要求施工隊進出場有序（必要時可簽訂合同）。

3)．限制施工隊的活動范圍，不許到施工現場以外區域活動。

（2）在業主（租戶）已入伙之后進行施工時，除按上面第（1）條規定執行以外，還必須加強以下工作的管理：

1)．限制噪音施工時間，確保業主（租戶）的工作和休息。

2)．嚴禁施工人員穿拖鞋及袒胸露臂，嚴禁吸煙。

3)．施工單位必須提前把安全負責人、施工人員名單交物業部，辦理臨時出入證，施工完畢將證交回。

4)．增強保安力量，加強對施工人員的管理監督，避免給已入伙的業主（租戶）帶來安全隱患。

5)．施工隊離場前，必須到物業部申請“放行條”，經有關人員核查無誤并簽名后，施工隊方可撤離寫字樓。

第四篇：物業寫字樓接管驗收工作手冊（共）

第一節 接管驗收工作內容和程序

一、物業管理的驗收內容

二、接管驗收項目及標準

三、公共設施設備交接驗收標準 第二節 樓宇資料交審核規定

一、目的

二、范圍

三、樓宇資料審核

第三節 系統竣工驗收程序及內容

一、給排水系統

二、火災自動報警系統

三、衛生系統

四、通風空調系統

五、離心式制冷系統

六、高壓設備及變壓器系統

七、盤、柜及二次接線系統

八、電梯及電氣部份系統

第四節 設備觀感質量檢查項目統計表

一、空調

二、風機

三、給排水、排污

四、消防

五、電氣設備

六、建筑裝飾

七、公共設施 第五節 附件

一、驗收接管程序

二、資料移交清單

三、遺留問題統計表

四、公共設施交接驗收表

五、相關使用表格

第一

節接管驗收工作內容和程序

一、物業管理的驗收內容 1 驗收項目：

驗收接收：項目批準文件、用地批準文件、開發許可證、建筑許可證、房地產平面圖、房屋建筑合格證，幷填寫《接管項目資料記錄》。1.1 物業的竣工資料，設計變更，中間驗收，設備出廠合格證、竣工圖、單體設備試運轉記錄等技術檢驗資料的驗收。

1.2 移交設備清單的要求包括設備規格型號、容量等按照設計要求驗收，對設備的數量、安裝位置的核對。1.3

按運行系統對物業竣工工程（樓宇）的驗收包括：對講系統、公共天線系統、給排水系統、強電系統、弱電系統、空調系統、消防系統、電梯系統、自控系統等。2

物業驗收的基本要求 2.1

物業預驗收

2.1.1 驗收組分專業系統，依據設備圖紙的要求，參考設備變更，對竣工圖、設備清單進行預驗收。

2.1.2 驗收組依據《建筑安裝工程質量檢驗評定標準》對物業的實物進行驗收，主要驗收設備和主材的規格型號、容量、制造廠家、安裝位置、幷清點數量。

2.1.3 在預驗收中檢查出不符合國家標準的項目，提出書面的《驗收整改報告》退回給移交單位，由移交單位或工程施工單位依據報告整改。

2.1.4 對預驗收的單體設備進行試運轉驗收，主要驗收設備安裝質量和運轉中設備的主要技術指標，對不符合的技術指標，及時提出書面整改意見，要求設備制造廠家或施工單位進行重新整改并達到規定的要求。

2.1.5 預驗收后需形成一份綜合性報告報總經理審查。2.2

物業驗收

2.2.1 在預驗收的《驗收整改報告》落實實施后，驗收組進行驗證并在《驗收整改報告》中記錄結果，整改合格后，進行正式驗收。2.2.2 對移交單位移交的竣工圖，設備出廠合格證，建筑主材合同中間驗收的試驗報告單，設備的調試記錄等進行驗收并在《設備驗收交接記錄》中記錄。

2.2.3 物業的實施驗收做到三符合：一是圖紙與設備規格型號數量符合，二是工程的主要設備的安裝要求與安裝質量符合，三是設備包括設備聯接的整個系統的技術性能應與設計功能符合，驗收結果記錄在《設備、設施驗收交接記錄 》。特殊設備須經政府有關部門檢驗合格頒發合格證才有效，電梯需有勞動局合格證，消防設備須有市消防局合格證，鍋爐需有壓力容器合格證。

2.2.4 對公共配套設備進行驗收，將結果記錄在《物業驗收交接記錄》中，各項指標應符合設計功能要求，建筑物、設備、設施單項驗收由主管部門主管簽字認可。2.3

驗收后的工作

2.3.1 各專業根據驗收后的情況，由各職能部門寫出各《單項工程驗收報告》。

2.3.2 驗收組根據單項工程驗收報告，作出綜合性驗收評定幷將驗收報告交總經理。

2.3.3 竣工驗收要填寫《竣工工程資料驗收記錄》，填寫《物業驗收交接記錄》。2.3.4 業主代表接管單位，同物業的移交單位進行正式移交，交接手續需經業主代表、施工單位、施工監理、物業管理公司簽字后方可生效。

2.3.5 驗收完畢，驗收組負責將各類資料搜集整理后移交設備部存檔專人保管。

資料的移交接管 3.1

產權資料 3.1.1 項目批準文件 3.1.2

用地批準文件 3.1.3

建筑執照 3.2

技術資料 3.2.1

竣工圖包括： 3.2.1.1 總平面圖 3.2.1.2 建筑圖 3.2.1.3 結構圖 3.2.1.4 水電安裝圖 3.2.1.5 設備圖 3.2.1.6 附屬工程圖 3.2.1.7 隱蔽管線圖

3.2.2

沉降、變形、位移觀測記錄及觀察點布置圖 3.2.3

地質勘測報告 3.2.4

圖紙會審記錄

3.2.5

永久性水準點位置及基礎埋深 3.2.6

設備合格證、設備使用說明書

3.2.7 工程設計變更通知及技術核定單(包括質量、事故記錄)3.2.8 隱蔽工程驗收簽證

3.2

竣工驗收合格證書 3.2.1

市建設工程竣工驗收證書 3.2.2

市建筑消防驗收合格證

3.2.3

鋼材、水泥等主要材料的質量保證書 3.2.4

新材料、構配件的鑒定證書

3.2.5

水、電、采暖、衛生器具、電梯、消防設備檢驗合格證書

3.2.6

電話工程竣工驗收證書 3.2.7

有線電視施工合格證書 3.2.8

用電話許可證 3.2.9

用水許可證 3.2.10

供電協議書 3.2.11

用氣協議書

3.2.12

砂漿、混凝土塊試壓報告 3.2.13

供水、供暖試管道壓報告 3.2.14

燃氣管道工程驗收表 3.3

其它

3.3.1

建筑位置、建筑面積清單

二、接管驗收項目及標準 1

驗收項目：

???????基礎設施，機電設施（空調、電梯、強電、消防、給排水、弱電智能化系統）； ???????屋面；

???????消防設施，水池、水箱； ???????垃圾箱 ???????車庫

???????沙井、檢查井和化糞池 ???????明暗溝； ???????擋土墻； ???????踏步、臺階； 2

驗收標準：

1997年7月1日頒布的《房屋接管驗收標準》及達到設計要求。2.1

新建房屋的接管驗收標準 2.1.1

主體結構

2.1.1.1梁、柱、板主體按圖紙設計逐間檢查，無變形、弓凸、剝落、開裂、傾斜、移位和非收縮性裂縫；地基基礎的沉降不得超過建筑地基基礎設計規范的允許變形值；不得引起上部結構的開裂或相鄰房屋的損壞。

2.1.1.2鋼筋混凝土構件產生變形、裂縫，不得超過鋼筋混凝土結構設計規范的規定值，無鋼筋外露。

2.1.1.3木結構應結點牢固，支撐系統可靠、無蟻害，其構件的自動檢索須符合結構工程施工及驗收規范規定。

2.1.1.4磚石結構必須有足夠的強度和剛度，不允許有明顯裂縫。2.1.2

外墻不得滲水

2.12.1外墻面無裂紋、起砂、麻面等缺陷，無滲水現象。2.1.2.1抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷，無面層剝落，無明顯裂縫，無污漬。

2.1.2.2塊料（如瓷磚）面層

A．

粘貼牢固，無缺棱掉角。B．

面層無裂紋、損傷、色澤一致。C．

對逢砂漿飽滿，線條順直。2.1.3

屋面 2.1.3.1各類屋面必須符合屋面工程施工及驗收規范的規定，抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷，無脫皮，無裂紋，無霉點，無滲水痕跡，無污漬；排水暢通，無積水，不滲漏。

2.1.3.2平屋面應有隔熱措施，三層以上房屋在公用部位設置屋面檢修孔。

2.1.3.3陽臺和三層以上房屋的屋面應有組織排水，出水口、溝、落水管應牢固，接口嚴密，不滲漏。2.1.4

樓地面

2.1.4.1毛地面平整，無裂紋，水泥砂漿面層抹灰平整，壓光均勻，無空鼓，無裂紋，無起泡等缺陷。

2.1.4.2塊料面層應表面平正，對逢砂漿飽滿，接縫均勻順直，無缺棱掉角；面層與基層必須粘結牢固，不空鼓；整體面層平整，色澤一致，不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷。

2.1.4.3衛生間、陽臺、浴洗間地面及相鄰地面的相對標高應符合設計要求，不應有積水，不允許倒泛水和滲漏。

A．

用小桶或膠管向地面沖倒水，水順利流向地漏，地面無積水。

B．

第二天到樓下檢查有無滲漏。

2.1.4.4地漏過濾篦子安放穩固，管縫密實，無滲漏水，無堵塞，排水暢通。2.1.5

裝修 2.1.5.1鋼木門窗應安裝平正牢固，無翹曲變形，開關靈活，零配件裝配齊全，位置準確，鋼門窗縫隙嚴密，木門窗油漆均勻，縫隙適度，門縫線條均勻，不掉角，不變形。

2.1.5.2木裝修工程應表面光潔，線條順直，對縫嚴密，不露釘帽，必須釘牢。

2.1.5.3進戶門不得使用膠合板制作，門鎖應安裝牢固。2.1.5.4飾面磚應表面潔凈，粘貼牢固，陰陽角與線腳順直，無缺棱掉角。

2.1.5.5油漆、刷漿應色澤一致，表面不應有脫皮、漏刷現象。2.1.5.6電子對講門開啟靈活，通話器完好，通話清晰；門外觀無刮花痕跡；防盜門無銹跡和刮花痕跡。2.1.5.7窗臺泛水正常，無向室內倒流現象。

可選擇以下方法檢查

A．

關緊所有窗戶，從天面或頂層房間窗戶自下而上均勻澆水，停止澆水后半小時，逐間檢查每個窗戶是否有水滲入。B．

查詢天氣預報，在驗收期間出現下雨天前，先后將門窗關緊，雨后逐間檢查墻面和窗臺泛水。2.1.6

樓梯、扶手

2.1.6.1砼結構的樓梯：無裂縫，面層無剝落，鋼筋無外露。2.1.6.2鋼木結構的樓梯：安裝牢固，用力輕搖無晃動，鋼筋無銹蝕、無彎曲。2.1.6.3木扶手表面無龜裂，油漆無脫落，色澤一致，表面光滑不扎手。

2.1.7

電氣

2.1.7.1電氣線路安裝應平整、牢固、順直，過墻應有導管。導線連接必須緊密，鉛導線連接不得采用絞接或綁接。采用管子配線時，連接點必須緊密、可靠，使管路在結構上和電氣上均連成整體并有可靠的接地。每回路導線間的地絕緣電阻值不得小于1MΩ/KV。2.1.7.2應按套安裝電表或預留表位，并有電器接地裝置。2.1.7.3照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固，部件齊全，接觸良好，位置正確。

2.1.7.3.1用木或硬竹片等輕碰燈具無輕微搖晃，與樓面緊貼，零配件齊全。

2.1.7.3.2打開所有燈具，檢查電源接通是否正常，燈具發光正常。2.1.7.3.3產品合格，使用壽命達到要求，室內公共照明燈全部接通連續工作3天，統計有多少損壞的。

2.1.7.4各種避雷裝置的所有連接點必須牢固可靠，接地阻值必須符合電氣裝置安裝工程施工及驗收規范的要求。

2.1.7.5電梯應能準確地啟動運行，牽引機的噪聲和震動不得超過電器裝置安裝工程施工及驗收規范的規定值。制動器、限速器及其他安全設備應動作靈敏可靠。安裝的隱蔽工程、試運轉記錄、性能檢測記錄及完整的圖紙資料均應符合要求。2.1.7.6對電視信號有屏蔽影響的物業，電視信號場強微弱或被高層建筑遮擋及反射波復雜地區的物業，應設置電視共用天線。2.1.7.7電氣插座

單指輕擊檢查蓋板安裝牢固，無晃動并緊貼墻面。蓋板無損壞，符合安裝要求，滿足“左零右火”規定，每個都檢測，試電筆檢查每個插座電源接通是否正常。

2.1.7.7.1有線電視插座由市有線電視臺驗收。

2.1.7.7.2電話插座只進行外觀驗收，單指輕擊蓋板安裝牢固，蓋板無損壞。2.1.7.7.3接線盒

A.單指輕擊蓋板安裝牢固，目視蓋板無損壞。

B.用試電筆檢查每處預留線頭的電源接通是否正常，并用絕緣膠布完全纏包線頭。2.1.7.7.4開關

A.安裝牢固，目視蓋板無損壞。B.全檢開關靈活，開啟接觸效果良好。2.1.7.7.5配電箱

A.安裝牢固，配件齊全，試操作一次空氣開關等控制是否正常。B.開關是否符合型號規定。C.導線與設計相符，布線規范。D.目視像蓋無損壞，操作一次開關靈活。2.1.7.7.6門鈴

A.室外按鈕安裝牢固，蓋板完好，操作靈活，操作檢查一次。B.室內預留線盒參照本規定。

2.1.7.7.7除上述要求外，同時應符合地區性“低壓電氣裝置規程”的有關要求。2.1.8

水、消防

2.1.8.1管道應安裝牢固，控制部件啟閉靈活，無滴漏。水壓試驗及保溫、防腐措施必須符合采暖與衛生工程施工及驗收規范的要求。應按套安裝水表或預留表位。

2.1.8.2高位水箱進水管與水箱檢驗口的設置應便于檢修。2.1.8.3衛生間、廚房內的排污管應分設，出戶管長不宜超過8m，并不應使用陶瓷管、塑料管。地漏、排污等接口、檢查口不得滲漏，管道排水必須流暢。

2.1.8.4衛生器具質量良好，安裝牢固，配件齊全，完好無損，面層無污漬和刮痕，接口不得滲漏，安裝應平正、牢固，部件齊全，制動靈活。

2.1.8.4.1灌水后排水口接口密實，無滲水，接水軟管無銹跡。2.1.8.4.2便器水箱沖水正常，不堵塞，沖水暢通。2.1.8.5水泵安裝平穩，運行時無較大震動。

2.1.8.6消防設施必須符合建筑設計防火規范、高層民用建筑設計防火規范的要求，并且有消防部門檢驗合格簽證。

2.2

附屬工程及其它室外排水系統的標高、窨井（檢查井）、管道坡度、管徑均必須符合室外排水設計規范的要求。管道應順直且排水通暢，井蓋應擱置穩妥并設置井圈。

2.2.1化糞池應按排污量合理設置，池內無垃圾雜物，進出水口高差不得小于5cm。立管與糞池間的連接管道應有足夠坡度，并不應超過兩個彎。

2.2.2明溝、散水、落水溝內不得有斷裂、積水現象。

2.2.3房屋入口處必須做室外道路，并與主干道相通。路面不應有積水、空鼓和斷裂現象。

第五篇：物業接管驗收

集中檢查，是建設方向物業企業移交前由物業公司組織的，從客戶使用和物業服務角度，主要對空鼓裂紋、門窗、給排水、房間尺寸、設備安裝、成品保護、使用功能等項目進行檢驗。

可分為戶內和公共區域兩種，根據建設進度戶內檢驗一般在交房日前4-5個月具備檢驗條件。

公共區域按配電、給排水、環境、弱電、消防等專業根據工程進度分部分項開展。本章節主要講解室內檢查。

◆目的：（1）提高一次交房成功率。（2）減少交房后客戶報事量和磨合期物業返修工作量。

2、集中檢查流程（1）確定檢查時間

項目部與物業技術部或管理處確定，一般在交房前4-5個月。物管師商學院【微信號：wuyeguanlishi】整理.（2）啟動會確定項目部、物業檢查整改聯系人，檢查標準、返修流程向施工單位、監理交底。（3）制定計劃根據預驗房時間、施工進度制定檢查計劃，在預驗房前完成檢查整改。

（4）檢查準備人員、工具、記錄資料籌備（記錄表洋房每單元、高層每10層制定成冊）、檢查培訓。

（5）檢查 物業工程負責人組織員工進行檢查，分片區負責制。

（6）記錄反饋原始資料物業保存，復印件當天或次日由總包在物業簽字領取，分發到各分包單位整改。

（7）整改各分包單位接到檢查記錄表進行整改。（8）復檢

整改結束，監理進行檢查，合格通知物業復檢。（9）資料維護物業工程負責人指定專人對計劃、檢查，整改資料進行維護。

附件：《集中檢查啟動會指南.doc》

3、集中檢查計劃根據項目進度制定檢查計劃，在業主開放日前完成檢查整改，檢查項目必須是全檢，而不是抽檢。參加人員對于檢驗標準的掌握是提高工作質量的基礎和保證。戶內檢查每小組一般每工作日能完成xx戶的檢驗。附件：《集中檢查計劃表.xls》

《集中檢查工作量參考.doc》《集中檢查內容.xls》 《戶內檢查記錄表.》

4、集中檢查工具

（1）壓力實驗工具（俗稱手動加壓泵）

（2）游標卡尺（3）激光測距儀

（4）投線儀

（6）塞尺（5）紅外線多線墨線儀

（7）兩米尺

（8）卷尺（9）角尺

（10）空鼓錘

（11）記號筆（12）兆歐表

（13）鉗型萬用表

5、集中檢查標準（1）房間及公共部位空間尺寸

房間內墻面之間凈距極差20mm以內 l凈高偏差值-20mm以內，極差在20mm以內 l非矩形的主要功能房間內墻凈距差可不做檢查。

（2）現澆樓板厚度及裂縫板厚應符合設計要求，偏差符合施工質量驗收規范； 現澆樓板不應有可見的裂紋。

（3）門窗檢查門窗開啟靈活、關閉嚴密、無倒翹；推拉窗有防脫落措施 l進戶門開啟方向符合設計要求。橡膠密封條、毛氈密封條完好；玻璃密封條與玻璃、玻璃槽口接觸緊密、平整。有排水口的門窗、排水口暢通；排水口數量符合設計要求。

（4）墻面、地面和頂棚抹灰與基層粘結牢固、無脫落、空鼓；抹灰層無爆灰和裂縫 l免抹灰工藝頂棚不應有可見裂縫。

抹灰層之間、與基層之間粘結牢固、無空鼓；抹灰層無爆灰和裂縫；孔洞、槽、盒周圍抹灰表面整齊、光滑；管道后面抹灰表面平整。

（5）防水工程無面不應有滲漏、積水；天溝、泛水、變形縫構造符合設計要求。

有防水要求房間、陽臺無滲漏、排水坡向正確、排水暢通無倒泛水和積水；

外墻無滲漏；外窗無滲漏。

注：其余方面略

6、集中檢查方法（1）房間及公共部位空間尺寸門窗檢查

（2）（3）墻面、地面和頂棚 兩米尺檢測墻面垂直度： 紅外線多線墨線儀檢測室內陰角垂直度：

角尺檢測陽角：檢查空鼓裂紋：檢查陽臺陰角（注意陰陽角較多處，客戶關注較多）：

檢查室內標示（給排水管、管線預留孔洞、強弱電線盒、開關、插座等均應做相應的標示）： 檢查天棚平整度（頂面檢查時，應檢查平整度，空鼓、裂紋，頂面有弱電進戶接線盒的應作全面檢查，避免漏裝。）：

地面檢查（平整度誤差不大于2mm，地面面層與下一層應結合牢固，無空鼓，無裂縫、脫皮、麻面、起砂等缺陷。）：

（4）防水工程檢查煙道、外墻、門窗漏水（門窗、外墻、煙道等滲水，應在長時間下雨或大雨時檢查，如未下雨，則采用淋水的方式進行。）：（5）玻璃安裝工程陽臺玻璃欄板材質及欄桿高度檢查（高度不低于1.05米；應使用安全玻璃的部位不得使用非安全玻璃；護欄玻璃應使用公稱厚度不小于12㎜的鋼化玻璃或鋼化夾層玻璃；當玻璃臨空高度達到5m及以上時，應使用鋼化夾層玻璃。）：室內護窗欄桿高度檢查和施工工藝（不低于900㎜；焊接牢固、無毛刺無晃動，漆作工藝好、無色差、無明顯焊點、檢測鋁合金門限位器設置和成品保護等情況|（鋁合金無倒翹無明顯劃傷（長度不得大于100㎜）凹陷，膠條無脫落，邊框封口膠應密實平整；平開窗鎖鉤風撐安裝穩固使用靈無明顯劃痕。縱向欄桿之間凈間距不大于110mm）：活。）： 窗戶檢查（開啟性能：窗扇應開啟靈活、關閉嚴密，無倒翹；推拉窗應有防止脫落的措施。）：

（7）建筑給排水工程：除分戶檢驗要求檢查事項外，應作支管排水坡度檢查、通球試驗、灌水試驗、給水管道壓力試驗

檢查水井水表設置情況（安裝平穩牢固、無滲漏、表前防盜閥、表后截止閥或球閥；水表牌號應與戶位號一致。）：

戶內給水管檢查（戶內總水閥和裝修水龍頭安裝到位、開啟靈活、排污管道灌水實驗（管道、配件等接口嚴無滲漏 ；閥門高度離地800㎜。）：

密，無滲漏；管道暢通。）：

道的最底部的污水井。）：

排污管道通球實驗（球能從測試點被水沖至被測管給水管道支架穩固性（給水管應安裝應平整牢固，支架間距參照規范擇錄。）：給排水管順直度檢查（排水管道應安裝規范，每層必須裝伸縮套管、隔2-3層應設置清掃口、順直度采用紅外線多線墨線儀進行測試。）：

給排水管順直度檢查（給水管應安裝應平整牢固，Φ32PPR橫管間隔0.8米必須安裝支架。）：地漏檢查（地漏型式符合設計要求，水封深度不小于50㎜；存水灣水封深度不小于50㎜，沖水排水通暢。）：

（7）建筑電氣工程配電箱、外墻窗、欄桿等電位、接地、線間絕緣測試（配電箱內各線間、金屬欄桿、等電位絕緣阻值均不得低于0.5MΩ；接地連接正確）：配電箱配置和設置高度檢查：1.8m室內裝修電源插座高度檢查300mm

強弱電箱內電氣元件規格、型號、數量符合設計要求標示完好，標識清楚、動作靈活，接線、插座等相續正確；電表讀數、戶位正確。檢查記錄

7、集中檢查重、難點問題及處理方法（1）集中檢查管理

1）標準、流程培訓，自己做足功課；2）分棟或片區責任制；3）有效的匯報制度、員工每天向工程經理匯報檢查、整改情況；4）重點、突出問題及時向地產反饋，并落實處理方法。

（2）重點關注客戶敏感點1）陰陽角順直度，房間尺寸、門窗；

2）滲水；3）空鼓、裂紋。

（3）整改質量、進度控制 1）明確施工單位返修隊伍，分片區責任制；

2）返修材料準備，與項目部落實供貨期較長的材料供應及時性，確保整改進度；

3）整改質量、進度出現異常時，組織項目部、營銷客戶中心、物業技術部會議解決。