第一篇：營(yíng)改增之企業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn)適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法(DOC)

一、企業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn)（適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法）納稅申報(bào)示例

（一）銷售非自建老不動(dòng)產(chǎn)適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅

【案例】某企業(yè)為一般納稅人，于2016年銷售2003年購(gòu)入的辦公樓一棟，取得全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用5550萬(wàn)元，開具增值稅專用發(fā)票，銷售時(shí)采用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，稅率5%，購(gòu)進(jìn)原值4500萬(wàn)元，預(yù)征率5%。【相關(guān)政策】

1、一般納稅人轉(zhuǎn)讓2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)（不含自建），適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的，應(yīng)在不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，在機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅，如不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地一致的，應(yīng)在機(jī)構(gòu)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，在機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅，上述預(yù)繳無(wú)需填寫《增值稅預(yù)繳稅款表》。

2、應(yīng)適用下列計(jì)算公式計(jì)算預(yù)繳稅款和應(yīng)納稅額

預(yù)繳稅款=（收到的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)）÷（1+5%）ⅹ5%，應(yīng)納稅額=（收到的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)）÷（1+5%）ⅹ5%-預(yù)繳稅款 【應(yīng)納稅額計(jì)算】

預(yù)征稅額=（5550-4500）÷（1+5%）ⅹ5%=50萬(wàn)元 應(yīng)納稅額=（5550-4500）÷（1+5%）ⅹ5%-50=0萬(wàn)元 【報(bào)表填寫】

1、將本期應(yīng)納稅額填入《增值稅納稅申報(bào)表（一般納稅人適用）》附表一（本期銷售情況明細(xì)）

在第二大類“簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅”的9b欄“5%征收率的服務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)”的第1列“開具增值稅專用發(fā)票銷售額”，填入不含稅銷售額52860000元;第2列“開具增值稅專用發(fā)票銷項(xiàng)（應(yīng)納）稅額”填入2640000元；第9列“合計(jì)銷售額”填入52860000元;第10列“合計(jì)銷項(xiàng)（應(yīng)納）稅額”填入2640000元；第11列“合計(jì)價(jià)稅合計(jì)”填入55500000元；第12列“服務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)扣除項(xiàng)目本期實(shí)際扣除金額”填入45000000元；第13列“扣除后含稅銷售額”填入10500000元；第14列“扣除后銷項(xiàng)（應(yīng)納）稅額”填入500000元。(如圖1)圖1

開具增值稅專用發(fā)票銷售額項(xiàng)目及欄次117%稅率的貨物及加工修理修配勞務(wù)17%稅率的服務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)全部征13%稅率稅項(xiàng)目11%稅率6%稅率其中：即征即退貨物及加工修理修配勞務(wù)即征即即征即退服務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)退項(xiàng)目6%征收率5%征收率的貨物及加工修理修配勞務(wù)5%征收率的服務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)4%征收率全部征3%征收率的貨物及加工修理修配勞務(wù)稅項(xiàng)目3%征收率的服務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)預(yù)征率 %預(yù)征率 %預(yù)征率 %其中：即征即退貨物及加工修理修配勞務(wù)即征即即征即退服務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)退項(xiàng)目123456789a9b10111213a13b13c1415未開具發(fā)票納稅檢查調(diào)整銷項(xiàng)銷項(xiàng)銷項(xiàng)銷項(xiàng)(應(yīng)納)稅(應(yīng)銷售額(應(yīng)納)銷售額(應(yīng)納)銷售額額納)稅稅額稅額額2345678開具其他發(fā)票合計(jì)銷售額銷項(xiàng)(應(yīng)納)稅額價(jià)稅合計(jì)扣除后服務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)扣含稅(免稅)銷除項(xiàng)目本期實(shí)銷項(xiàng)(應(yīng)納)稅額售額際扣除金額1213=11-1214=13÷(100%+稅率或征收率)×稅率或征收率9=1+3+5+710=2+4+6+811=9+10————————————————

一、一般計(jì)稅方法計(jì)稅————————————————————————***

二、簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅————————————————————————————————————————————————————————————52860000——————————————————————55500000——————————45000000——————————10500000——————————500000————2640000————————

2、填報(bào)《增值稅納稅申報(bào)表（一般納稅人適用）》附列資料

（三）（服務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)扣除項(xiàng)目明細(xì)）

在第5欄“5%征收率的項(xiàng)目”的相應(yīng)欄次內(nèi)填入相應(yīng)數(shù)據(jù)：第1列“本期服務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)價(jià)稅合計(jì)額（免稅銷售額）”等于附列資料

（一）第11列第9b欄的金額，應(yīng)為本期銷售不動(dòng)產(chǎn)價(jià)稅合計(jì)額55500000元；第2列“期初余額”填入0；第3列“本期發(fā)生額”填入本期銷售不動(dòng)產(chǎn)的原值45000000元；第4列“本期應(yīng)扣除金額”填入45000000元；第5列“本期實(shí)際扣除金額” 應(yīng)保證小于本期發(fā)生的銷售額且小于應(yīng)扣除金額，填入45000000元；第6列“期末余額”填入0。（如圖2）

圖2 項(xiàng)目及欄次本期服務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)價(jià)稅合計(jì)額（免稅銷售額）服務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)扣除項(xiàng)目期初余額2本期發(fā)生額3本期應(yīng)扣除金額4=2+3本期實(shí)際扣除金額5(5≤1且5≤4)期末余額6=4-5117%稅率的項(xiàng)目11%稅率的項(xiàng)目6%稅率的項(xiàng)目（不含金融商品轉(zhuǎn)讓）6%稅率的金融商品轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目5%征收率的項(xiàng)目3%征收率的項(xiàng)目免抵退稅的項(xiàng)目免稅的項(xiàng)目12345678 ******0000

3、將預(yù)征稅額填入《增值稅納稅申報(bào)表（一般納稅人適用）》附表四（稅額抵減情況表）

第4行“銷售不動(dòng)產(chǎn)預(yù)征繳納稅款”第1欄“期初余額”填寫0；第2欄“本期發(fā)生額”填寫計(jì)算出的本期預(yù)征稅額500000元；第3欄“本期應(yīng)抵減稅額”填寫期初余額與本期發(fā)生額之和500000元，由于本期應(yīng)納稅額為500000元，因此本期發(fā)生的應(yīng)抵減稅額可全額抵減，第4欄“本期實(shí)際抵減稅額”即填寫500000元，第5欄“期末余額”填寫本期應(yīng)抵減稅額與實(shí)際抵減稅額之差0（如圖3）

圖3：

序號(hào)抵減項(xiàng)目期初余額1本期發(fā)生額2本期應(yīng)抵減稅額3=1+2本期實(shí)際抵減稅額4≤3期末余額5=3-412345增值稅稅控系統(tǒng)專用設(shè)備費(fèi)及技術(shù)維護(hù)費(fèi)分支機(jī)構(gòu)預(yù)征繳納稅款 建筑服務(wù)預(yù)征繳納稅款 銷售不動(dòng)產(chǎn)預(yù)征繳納稅款 出租不動(dòng)產(chǎn)預(yù)征繳納稅款 0 500000 500000500000 0

4、填寫《增值稅納稅申報(bào)表（一般納稅人適用）》主表 主表“一般項(xiàng)目”下的“本月數(shù)”第5欄“按簡(jiǎn)易辦法計(jì)稅銷售額”內(nèi)填寫本期按簡(jiǎn)易辦法計(jì)稅的銷售額10000000元，第21欄“簡(jiǎn)易計(jì)稅辦法計(jì)算的應(yīng)納稅額”內(nèi)填寫根據(jù)簡(jiǎn)易計(jì)稅辦法計(jì)算出的稅額500000元，在本期沒有其他應(yīng)納稅額項(xiàng)目的前提下，第24欄“應(yīng)納稅額合計(jì)”內(nèi)等于第21欄500000，將預(yù)繳的稅款金額500000元填入第27欄“本期已繳稅額”、第28欄“分次預(yù)繳稅額”，在本期沒有發(fā)生其他稅款的情況下，第32欄“期末未繳稅額”、第34欄“本期應(yīng)補(bǔ)（退）稅額”內(nèi)填0（如圖4）

圖4：

（一）按適用稅率計(jì)稅銷售額其中：應(yīng)稅貨物銷售額 應(yīng)稅勞務(wù)銷售額 納稅檢查調(diào)整的銷售額

（二）按簡(jiǎn)易辦法計(jì)稅銷售額其中：納稅檢查調(diào)整的銷售額

（三）免、抵、退辦法出口銷售額

（四）免稅銷售額其中：免稅貨物銷售額 免稅勞務(wù)銷售額銷項(xiàng)稅額進(jìn)項(xiàng)稅額上期留抵稅額進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出免、抵、退應(yīng)退稅額按適用稅率計(jì)算的納稅檢查應(yīng)補(bǔ)繳稅額應(yīng)抵扣稅額合計(jì)實(shí)際抵扣稅額應(yīng)納稅額期末留抵稅額簡(jiǎn)易計(jì)稅辦法計(jì)算的應(yīng)納稅額按簡(jiǎn)易計(jì)稅辦法計(jì)算的納稅檢查應(yīng)補(bǔ)繳稅額應(yīng)納稅額減征額應(yīng)納稅額合計(jì)期初未繳稅額（多繳為負(fù)數(shù)）實(shí)收出口開具專用繳款書退稅額本期已繳稅額①分次預(yù)繳稅額②出口開具專用繳款書預(yù)繳稅額③本期繳納上期應(yīng)納稅額④本期繳納欠繳稅額期末未繳稅額（多繳為負(fù)數(shù)）其中：欠繳稅額（≥0）本期應(yīng)補(bǔ)(退)稅額即征即退實(shí)際退稅額期初未繳查補(bǔ)稅額本期入庫(kù)查補(bǔ)稅額期末未繳查補(bǔ)稅額***1314151617=12+13-14-15+1618（如17<11，則為17，否則為11）19=11-1820=17-1821222324=19+21-23252627=28+29+30+312829303132=24+25+26-2733=25+26-2734＝24-28-2935363738=16+22+36-******000000——

（二）銷售自建老不動(dòng)產(chǎn)適用簡(jiǎn)易計(jì)稅辦法

【案例】某企業(yè)為一般納稅人，于2016年銷售2003年購(gòu)入的辦公樓一棟，取得全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用1050萬(wàn)元，開具增值稅專用發(fā)票，銷售時(shí)采用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，稅率5%，預(yù)征率5%。【相關(guān)政策】

1、一般納稅人轉(zhuǎn)讓2016年4月30日前自建的不動(dòng)產(chǎn)，適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的，應(yīng)在不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，在機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅，如不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地一致的，應(yīng)在機(jī)構(gòu)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，在機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅，上述預(yù)繳無(wú)需填寫《增值稅預(yù)繳稅款表》。

2、應(yīng)適用下列計(jì)算公式計(jì)算預(yù)繳稅款和應(yīng)納稅額 預(yù)繳稅款=收到的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用÷（1+5%）ⅹ5%，應(yīng)納稅額=收到的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用÷（1+5%）ⅹ5%-預(yù)繳稅款 【應(yīng)納稅額計(jì)算】

預(yù)征稅額=1050÷（1+5%）ⅹ5%=50萬(wàn)元 應(yīng)納稅額=1050÷（1+5%）ⅹ5%-50=0萬(wàn)元 【報(bào)表填寫】

1、將本期應(yīng)納稅額填入《增值稅納稅申報(bào)表（一般納稅人適用）》附表一（本期銷售情況明細(xì)）

在第二大類“簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅”的9b欄“5%征收率的服務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)”的第1列“開具增值稅專用發(fā)票銷售額”，填入不含稅銷售額10000000元;第2列“開具增值稅專用發(fā)票銷項(xiàng)（應(yīng)納）稅額”填入500000元；第9列“合計(jì)銷售額”填入10000000元;第10列“合計(jì)銷項(xiàng)（應(yīng)納）稅額”填入500000元；第11列“合計(jì)價(jià)稅合計(jì)”填入10500000元；第12列“服務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)扣除項(xiàng)目本期實(shí)際扣除金額”填入0；第13列“扣除后含稅銷售額”填入10500000元；第14列“扣除后銷項(xiàng)（應(yīng)納）稅額”填入500000元。(如圖1)圖1

開具增值稅專用發(fā)票銷售額項(xiàng)目及欄次117%稅率的貨物及加工修理修配勞務(wù)17%稅率的服務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)全部征13%稅率稅項(xiàng)目11%稅率6%稅率其中：即征即退貨物及加工修理修配勞務(wù)即征即即征即退服務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)退項(xiàng)目6%征收率5%征收率的貨物及加工修理修配勞務(wù)5%征收率的服務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)4%征收率全部征3%征收率的貨物及加工修理修配勞務(wù)稅項(xiàng)目3%征收率的服務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)預(yù)征率 %預(yù)征率 %預(yù)征率 %其中：即征即退貨物及加工修理修配勞務(wù)即征即即征即退服務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)退項(xiàng)目123456789a9b10111213a13b13c1415納稅檢查調(diào)整銷項(xiàng)銷項(xiàng)銷項(xiàng)銷項(xiàng)(應(yīng)納)稅(應(yīng)銷售額(應(yīng)納)銷售額(應(yīng)納)銷售額額納)稅稅額稅額額2345678開具其他發(fā)票未開具發(fā)票合計(jì)銷售額銷項(xiàng)(應(yīng)納)稅額價(jià)稅合計(jì)扣除后服務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)扣含稅(免稅)銷除項(xiàng)目本期實(shí)銷項(xiàng)(應(yīng)納)稅額售額際扣除金額1213=11-1214=13÷(100%+稅率或征收率)×稅率或征收率9=1+3+5+710=2+4+6+811=9+10————————————————

一、一般計(jì)稅方法計(jì)稅————————————————————————10000000500000

二、簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅————————————————————————————————————————————————————————————10000000——————————————————————10500000——————————0——————————10500000——————————500000————500000————————

2、將預(yù)征稅額填入《增值稅納稅申報(bào)表（一般納稅人適用）》附表四（稅額抵減情況表）

第4行“銷售不動(dòng)產(chǎn)預(yù)征繳納稅款”第1欄“期初余額”填寫0；第2欄“本期發(fā)生額”填寫計(jì)算出的本期預(yù)征稅額500000元；第3欄“本期應(yīng)抵減稅額”填寫期初余額與本期發(fā)生額之和500000元，由于本期應(yīng)納稅額為500000元，因此本期發(fā)生的應(yīng)抵減稅額可全額抵減，第4欄“本期實(shí)際抵減稅額”即填寫500000元，第5欄“期末余額”填寫本期應(yīng)抵減稅額與實(shí)際抵減稅額之差0（如圖5）

圖5：

序號(hào)抵減項(xiàng)目期初余額1本期發(fā)生額2本期應(yīng)抵減稅額3=1+2本期實(shí)際抵減稅額4≤3期末余額5=3-412345增值稅稅控系統(tǒng)專用設(shè)備費(fèi)及技術(shù)維護(hù)費(fèi)分支機(jī)構(gòu)預(yù)征繳納稅款 建筑服務(wù)預(yù)征繳納稅款 銷售不動(dòng)產(chǎn)預(yù)征繳納稅款 出租不動(dòng)產(chǎn)預(yù)征繳納稅款 0 500000 500000500000 0

3、填寫《增值稅納稅申報(bào)表（一般納稅人適用）》主表 主表“一般項(xiàng)目”下的“本月數(shù)”第5欄“按簡(jiǎn)易辦法計(jì)稅銷售額”內(nèi)填寫本期按簡(jiǎn)易辦法計(jì)稅的銷售額10000000元，第21欄“簡(jiǎn)易計(jì)稅辦法計(jì)算的應(yīng)納稅額”內(nèi)填寫根據(jù)簡(jiǎn)易計(jì)稅辦法計(jì)算出的稅額500000元，在本期沒有其他應(yīng)納稅額項(xiàng)目的前提下，第24欄“應(yīng)納稅額合計(jì)”內(nèi)等于第21欄500000，將預(yù)繳的稅款金額500000元填入第27欄“本期已繳稅額”、第28欄“分次預(yù)繳稅額”，在本期沒有發(fā)生其他稅款的情況下，第32欄“期末未繳稅額”、第34欄“本期應(yīng)補(bǔ)（退）稅額”內(nèi)填0（如圖3）

圖3：

（一）按適用稅率計(jì)稅銷售額其中：應(yīng)稅貨物銷售額 應(yīng)稅勞務(wù)銷售額 納稅檢查調(diào)整的銷售額

（二）按簡(jiǎn)易辦法計(jì)稅銷售額其中：納稅檢查調(diào)整的銷售額

（三）免、抵、退辦法出口銷售額

（四）免稅銷售額其中：免稅貨物銷售額 免稅勞務(wù)銷售額銷項(xiàng)稅額進(jìn)項(xiàng)稅額上期留抵稅額進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出免、抵、退應(yīng)退稅額按適用稅率計(jì)算的納稅檢查應(yīng)補(bǔ)繳稅額應(yīng)抵扣稅額合計(jì)實(shí)際抵扣稅額應(yīng)納稅額期末留抵稅額簡(jiǎn)易計(jì)稅辦法計(jì)算的應(yīng)納稅額按簡(jiǎn)易計(jì)稅辦法計(jì)算的納稅檢查應(yīng)補(bǔ)繳稅額應(yīng)納稅額減征額應(yīng)納稅額合計(jì)期初未繳稅額（多繳為負(fù)數(shù)）實(shí)收出口開具專用繳款書退稅額本期已繳稅額①分次預(yù)繳稅額②出口開具專用繳款書預(yù)繳稅額③本期繳納上期應(yīng)納稅額④本期繳納欠繳稅額期末未繳稅額（多繳為負(fù)數(shù)）其中：欠繳稅額（≥0）本期應(yīng)補(bǔ)(退)稅額即征即退實(shí)際退稅額期初未繳查補(bǔ)稅額本期入庫(kù)查補(bǔ)稅額期末未繳查補(bǔ)稅額***1314151617=12+13-14-15+1618（如17<11，則為17，否則為11）19=11-1820=17-1821222324=19+21-23252627=28+29+30+312829303132=24+25+26-2733=25+26-2734＝24-28-2935363738=16+22+36-******000000——

第二篇：營(yíng)改增之一般納稅人提供建筑服務(wù)選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法

一般納稅人提供建筑服務(wù)業(yè)務(wù)納稅申報(bào)示例

同一縣（市）一般納稅人提供建筑服務(wù)

案例二：建筑服務(wù)按照簡(jiǎn)易計(jì)稅方法業(yè)務(wù)納稅申報(bào)示例 某建筑企業(yè)（一般納稅人），2016年5月發(fā)生了如下業(yè)務(wù)：（1）在本區(qū)提供工程服務(wù)（清包工方式，該企業(yè)選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法），含稅銷售額103萬(wàn)元，給對(duì)方開具了增值稅普通發(fā)票。（2）在本區(qū)為建筑工程老項(xiàng)目（《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期為2016年3月25日）提供安裝服務(wù)，選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，含稅銷售額206萬(wàn)元，并開具了增值說(shuō)專用發(fā)票。

（3）在本區(qū)提供建筑修繕服務(wù)（一般計(jì)稅方法），含稅銷售額555萬(wàn)元，給對(duì)方開具了增值稅專用發(fā)票。

（4）購(gòu)進(jìn)材料一批，取得增值稅專用發(fā)票11張，票面合計(jì)金額10萬(wàn)元，稅額1.7萬(wàn)元，專用于上述建筑工程老項(xiàng)目的安裝服務(wù)，當(dāng)月已認(rèn)證。

（5）以經(jīng)營(yíng)租賃方式租入一輛拖車，用于上述建筑修繕服務(wù)，支付租賃費(fèi)1.17萬(wàn)元，取得了對(duì)方開具的增值稅專用發(fā)票1張，稅額0.17萬(wàn)元，當(dāng)月進(jìn)行認(rèn)證抵扣。

該企業(yè)上期沒有留抵稅額。相關(guān)政策：

增值稅一般納稅人提供建筑服務(wù)適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除支付的分包款后的余額為銷售額，按照3%征收率計(jì)算應(yīng)納稅額；適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，按照11%稅率計(jì)算應(yīng)納稅額，并向機(jī)構(gòu)所在地國(guó)稅申報(bào)納稅。納稅人取得的用于簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目的增值稅扣稅憑證，其進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣。該企業(yè)業(yè)務(wù)（4）購(gòu)進(jìn)材料用于選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的項(xiàng)目，取得的增值稅專用發(fā)票不得作為進(jìn)項(xiàng)抵扣。

該企業(yè)區(qū)分不同的項(xiàng)目選擇了不同計(jì)稅方法，應(yīng)分別核算填報(bào)。報(bào)表填寫：

（一）銷項(xiàng)稅額填報(bào)《增值稅納稅申報(bào)表附列資料

（一）》（本期銷售情況明細(xì)）：

業(yè)務(wù)（1）選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，開具增值稅普通發(fā)票，不含稅銷售額=103÷（1+3%）=100萬(wàn)元，稅額=100×3%=3萬(wàn)元,分別填入此表第12行“3%征收率的服務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)”第3列“開具其他發(fā)票銷售額”和第4列“開具其他發(fā)票銷項(xiàng)（應(yīng)納）稅額”。

業(yè)務(wù)（2）選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，開具增值稅專用發(fā)票，不含稅銷售額=206÷（1+3%）=200萬(wàn)元，稅額=200×3%=6萬(wàn)元，分別填入此表第12行“3%征收率的服務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)”第1列“開具增值稅專用發(fā)票銷售額”和第2列“開具增值稅專用發(fā)票銷項(xiàng)（應(yīng)納）稅額”。

業(yè)務(wù)（3）適用一般計(jì)稅方法，開具增值稅專用發(fā)票，不含稅銷售額=555÷（1+11%）=500萬(wàn)元，稅額=500×11%=55萬(wàn)元，分別填入此表第4行“11%稅率”第1列“開具增值稅專用發(fā)票銷售額”和第2列“開具增值稅專用發(fā)票銷項(xiàng)（應(yīng)納）稅額”。

（二）進(jìn)項(xiàng)稅額填報(bào)《增值稅納稅申報(bào)表附列資料

（二）》（本期進(jìn)項(xiàng)稅額明細(xì)）和《本期抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額結(jié)構(gòu)明細(xì)表》：

業(yè)務(wù)（4）購(gòu)進(jìn)材料用于了選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的項(xiàng)目，其進(jìn)項(xiàng)稅額不得抵扣，不填列在表中。

業(yè)務(wù)（5）租賃的拖車用于一般計(jì)稅方法計(jì)稅的項(xiàng)目，其進(jìn)項(xiàng)稅額0.17萬(wàn)元可以抵扣，填入《增值稅納稅申報(bào)表附列資料

（二）》第1、2、12行和《本期抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額結(jié)構(gòu)明細(xì)表》第1、2、3行。

（三）主表《增值稅納稅申報(bào)表（一般納稅人適用）》的填報(bào)：

該企業(yè)選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的應(yīng)納稅額=3+6=9萬(wàn)元 該企業(yè)適用一般計(jì)稅方法的應(yīng)納稅額=55-0.17=54.83萬(wàn)元 本期應(yīng)納稅額合計(jì)=54.83+9=63.83萬(wàn)元

第三篇：營(yíng)改增之一般納稅人提供建筑服務(wù)選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法且有分包款業(yè)務(wù)

一般納稅人提供建筑服務(wù)業(yè)務(wù)納稅申報(bào)示例

同一縣（市）一般納稅人提供建筑服務(wù)

案例三：建筑服務(wù)按照簡(jiǎn)易計(jì)稅方法且有分包款業(yè)務(wù)納稅申報(bào)示例 某建筑企業(yè)（一般納稅人），2016年5月發(fā)生了如下業(yè)務(wù)：（1）在本區(qū)為A項(xiàng)目提供工程服務(wù)（清包工方式，該企業(yè)選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法），含稅銷售額515萬(wàn)元，給對(duì)方開具了增值稅專用發(fā)票；同時(shí)，將部分A項(xiàng)目分包給建筑企業(yè)甲，支付分包款103萬(wàn)元（含稅），取得了增值稅專用發(fā)票，稅額3萬(wàn)，當(dāng)月已經(jīng)認(rèn)證。（2）2016年4月在本區(qū)為B項(xiàng)目提供裝飾服務(wù)（老項(xiàng)目，該企業(yè)選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法），并將部分B項(xiàng)目分包給建筑企業(yè)乙，已支付分包款。本月裝飾完工，取得含稅銷售額51.5萬(wàn)元，開具增值稅普通發(fā)票，并收到乙企業(yè)開具的營(yíng)業(yè)稅發(fā)票金額10萬(wàn)元（開票日期為2016年4月20日）。

（3）在本區(qū)為C項(xiàng)目提供安裝服務(wù)（甲供工程，該企業(yè)選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法），收到預(yù)收款10.3萬(wàn)元（含稅），給對(duì)方開具了普通發(fā)票。（4）在本區(qū)為D項(xiàng)目提供修繕服務(wù)，適用一般計(jì)稅，含稅銷售額22.2萬(wàn)元，開具了增值稅專用發(fā)票；將部分D項(xiàng)目分包給建筑企業(yè)丙（小規(guī)模納稅人），支付分包款9.27萬(wàn)元（含稅），取得丙企業(yè)代開的增值稅專用發(fā)票1張，稅額0.27萬(wàn)元。

該企業(yè)上期沒有留抵稅額。相關(guān)政策：

（一）增值稅一般納稅人以清包工方式提供建筑服務(wù)，為甲供工程提供建筑服務(wù)，為建筑工程老項(xiàng)目提供建筑服務(wù)，可以選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除支付的分包款后的余額 為銷售額，按照3%征收率計(jì)算應(yīng)納稅額；適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，按照11%稅率計(jì)算應(yīng)納稅額，并向機(jī)構(gòu)所在地國(guó)稅申報(bào)納稅。

（二）納稅人從全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除的分包款，應(yīng)當(dāng)取得符合法律、行政法規(guī)和國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的有效憑證，是指：

1.從分包方取得的2016年4月30日前開具的建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅發(fā)票（按照稅務(wù)總局規(guī)定延期使用的除外）。

2.從分包方取得的2016年5月1日后開具的，備注欄注明建筑服務(wù)發(fā)生地所在縣（市、區(qū)）、項(xiàng)目名稱的增值稅發(fā)票。

3.國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他憑證。

該企業(yè)業(yè)務(wù)（1）取得的2016年5月1日后開具的增值稅專用發(fā)票和業(yè)務(wù)（2）取得的2016年4月20日開具的營(yíng)業(yè)稅發(fā)票均屬于有效憑證，支付的分包款可以扣除。

（三）納稅人取得的用于簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目的增值稅扣稅憑證，其進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣。

（四）納稅人提供建筑服務(wù)采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。該企業(yè)業(yè)務(wù)（3）收到預(yù)收款，并開具了增值稅普通發(fā)票，應(yīng)于次月征期內(nèi)申報(bào)。

該企業(yè)A、B、C項(xiàng)目選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，計(jì)算銷售額時(shí)，支付的分包款可以扣除，取得的增值稅專用發(fā)票不得作為進(jìn)項(xiàng)抵扣；D項(xiàng)目適用一般計(jì)稅方法，計(jì)算銷售額時(shí)，不得扣除分包款，但取得的分包款增值稅專用發(fā)票進(jìn)項(xiàng)稅額可以抵扣。報(bào)表填寫：

（一）銷項(xiàng)稅額填報(bào)《增值稅納稅申報(bào)表附列資料

（一）》（本期銷售情況明細(xì)）：

業(yè)務(wù)（1）、（2）、（3）選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，開具增值稅專用發(fā)票，不含稅銷售額合計(jì)=515÷（1+3%）=500萬(wàn)元，稅額合計(jì)=500×3%=15萬(wàn)元，分別填入此表第12行“3%征收率的服務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)”第1列“開具增值稅專用發(fā)票銷售額”和第2列“開具增值稅專用發(fā)票銷項(xiàng)（應(yīng)納）稅額”；開具增值稅普通發(fā)票，不含稅銷售額合計(jì)=（51.5+10.3）÷（1+3%）=60萬(wàn)元，稅額合計(jì)=60×3%=1.8萬(wàn)元，分別填入此表第12行“3%征收率的服務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)”第3列“開具其他發(fā)票銷售額”和第4列“開具其他發(fā)票銷項(xiàng)（應(yīng)納）稅額”。

業(yè)務(wù)（1）、（2）選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，支付的分包款可以扣除，價(jià)稅合計(jì)額=103+10=113萬(wàn)元，填入此表第12行“3%征收率的服務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)”第12列“服務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)扣除項(xiàng)目本期實(shí)際扣除金額”。

業(yè)務(wù)（4）適用一般計(jì)稅方法，分包款不得扣除，開具增值稅專用發(fā)票，不含稅銷售額=22.2÷（1+11%）=20萬(wàn)元，稅額=20×11%=2.2萬(wàn)元，分別填入此表第4行“11%稅率”第1列“開具增值稅專用發(fā)票銷售額”和第2列“開具增值稅專用發(fā)票銷項(xiàng)（應(yīng)納）稅額”。

（二）進(jìn)項(xiàng)稅額填報(bào)《增值稅納稅申報(bào)表附列資料

（二）》（本期進(jìn)項(xiàng)稅額明細(xì)）和《本期抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額結(jié)構(gòu)明細(xì)表》：

業(yè)務(wù)（1）選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，支付的分包款雖然取得增值稅專用發(fā)票，但不得抵扣，不填列在表中。

業(yè)務(wù)（4）適用一般計(jì)稅方法，支付的分包款取得的增值稅專用發(fā)票可以作為進(jìn)項(xiàng)抵扣，份數(shù)1張，不含稅金額9萬(wàn)，稅額0.27萬(wàn)，應(yīng)分別填入《增值稅納稅申報(bào)表附列資料

（二）》第1、2、12行和《本期抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額結(jié)構(gòu)明細(xì)表》第1、18、22行。

（三）簡(jiǎn)易計(jì)稅方法支付的分包款扣除填報(bào)《增值稅納稅申報(bào)表附列資料

（三）》（服務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)扣除項(xiàng)目明細(xì)）：

該企業(yè)在此表第6行“3%征收率的項(xiàng)目”填列本月可以扣除的分包款，第1列“本期服務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)價(jià)稅合計(jì)額（免稅銷售額）”填入本月全部選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法取得的含稅銷售額，即業(yè)務(wù)（1）、（2）、（3）含稅銷售額合計(jì)576.8萬(wàn)元；第3列“本期發(fā)生額”填入本月選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的項(xiàng)目支付的分包款（須取得有效憑證），即業(yè)務(wù)（1）、（2）分包款合計(jì)113萬(wàn)；第5列“本期實(shí)際扣除金額”與《增值稅納稅申報(bào)表附列資料

（一）》第12行“3%征收率的服務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)”第12列“服務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)扣除項(xiàng)目本期實(shí)際扣除金額”一致。

（四）主表《增值稅納稅申報(bào)表（一般納稅人適用）》的填報(bào)：

該企業(yè)選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的應(yīng)納稅額=（515-103+51.5-10+10.3）÷（1+3%）×3%=13.50874萬(wàn)元

該企業(yè)適用一般計(jì)稅方法的應(yīng)納稅額=22.2÷（1+11%）×11%-0.27=1.93萬(wàn)元

本期應(yīng)納稅額合計(jì)=13.50874+1.93=15.43874萬(wàn)元

第四篇：營(yíng)改增后,簡(jiǎn)易計(jì)稅方法全攻略,業(yè)務(wù)內(nèi)容、開票、稅率政策一表知!

小規(guī)模納稅人

一律采用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅。其中征收率和征收方式較為特殊的業(yè)務(wù)有以下幾種：

發(fā)生的特定應(yīng)稅行為可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，也可以選擇一般計(jì)稅方法。具體項(xiàng)目詳見下表：

一般納稅人選擇按照簡(jiǎn)易辦法計(jì)算繳納增值稅后，36個(gè)月內(nèi)不得變更。原增值稅納稅人

適用的簡(jiǎn)易征收項(xiàng)目有：

第三十四條簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的應(yīng)納稅額，是指按照銷售額和增值稅征收率計(jì)算的增值稅額，不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。應(yīng)納稅額計(jì)算公式： 應(yīng)納稅額=銷售額×征收率

【解讀】本條所稱銷售額為不含稅銷售額，征收率為3%或5%。不含稅銷售額=含稅銷售額÷(1+3%/5%)采取簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)算應(yīng)納稅額時(shí)，不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。

小規(guī)模納稅人銷售舊貨、銷售自己使用過的固定資產(chǎn)，適用按照簡(jiǎn)易辦法依3%征收率減按2%征收增值稅政策的，按下列公式確定銷售額和應(yīng)納稅額： 銷售額=含稅銷售額÷（1+3%）應(yīng)納稅額=銷售額×2%

第三十五條簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的銷售額不包括其應(yīng)納稅額，納稅人采用銷售額和應(yīng)納稅額合并定價(jià)方法的，按照下列公式計(jì)算銷售額： 銷售額＝含稅銷售額÷（1＋征收率）

【解讀】在計(jì)算增值稅的時(shí)候必須先將含稅價(jià)格換算為不含稅價(jià)。本條具體規(guī)定了簡(jiǎn)易計(jì)稅方法中如何將含稅銷售額換算為不含稅銷售額。和一般計(jì)稅方法相同，簡(jiǎn)易計(jì)稅方法中的銷售額也不包括向購(gòu)買方收取的稅額。

如：某試點(diǎn)納稅人提供的文化體育服務(wù)含稅銷售額為206萬(wàn)元，在計(jì)算時(shí)應(yīng)先換算為不含稅銷售額，即：不含稅銷售額=206萬(wàn)元÷（1+3%）=200萬(wàn)元，則增值稅應(yīng)納稅額=200萬(wàn)元×3%=6萬(wàn)元。第三十六條納稅人適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，因銷售折讓、中止或者退回而退還給購(gòu)買方的銷售額，應(yīng)當(dāng)從當(dāng)期銷售額中扣減。扣減當(dāng)期銷售額后仍有余額造成多繳的稅款，可以從以后的應(yīng)納稅額中扣減。

【解讀】本條是對(duì)納稅人提供適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的應(yīng)稅服務(wù)扣減銷售額的規(guī)定。適用對(duì)象：

（一）小規(guī)模納稅人提供應(yīng)稅服務(wù)；

（二）一般納稅人提供適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的應(yīng)稅服務(wù)。

第五篇：不動(dòng)產(chǎn)租賃營(yíng)改增逐條解讀

《不動(dòng)產(chǎn)租賃營(yíng)改增》逐條解讀！

第一部分：不動(dòng)產(chǎn)租賃營(yíng)改增概念

一、基本概念

與《納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》（國(guó)家稅務(wù)總局公告 2016年 14 號(hào)）的介紹相同，在《納稅人提 供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》（國(guó)家稅 務(wù)總局公告 2016 年 16 號(hào)）中，重復(fù)出現(xiàn)了單位、個(gè)體工商 戶、其他個(gè)人，不動(dòng)產(chǎn)、住房等等概念。為準(zhǔn)確理解文件，避免出現(xiàn)偏差，首先簡(jiǎn)單回顧以下幾個(gè)基本概念：

（一）納稅人

1、單位與個(gè)人

單位，是指企業(yè)、行政單位、事業(yè)單位、軍事單位、社 會(huì)團(tuán)體及其他單位。單位，也就是企業(yè)和非企業(yè)性單位之和。

個(gè)人，是指?jìng)€(gè)體工商戶和其他個(gè)人。其他個(gè)人，也就是 自然人。個(gè)人，也就是個(gè)體工商戶和自然人之和。

企業(yè)、非企業(yè)性單位、個(gè)體工商戶、自然人，共同構(gòu)成 了全部增值稅、營(yíng)業(yè)稅納稅人范圍，也可以說(shuō)，單位、個(gè)體 工商戶和其他個(gè)人，共同組成了所有的增值稅、營(yíng)業(yè)稅納稅 人。

2、增值稅一般納稅人和小規(guī)模納稅人 從納稅人類別來(lái)分，增值稅分為一般納稅人和小規(guī)模納稅人。

對(duì)照“單位和個(gè)人”： 企業(yè)：可以是增值稅一般納稅人或者小規(guī)模納稅人。非企業(yè)性單位：也可以是增值稅一般納稅人和小規(guī)模納稅人。

個(gè)體工商戶：同上，個(gè)體工商戶也可以是增值稅一般納 稅人和小規(guī)模納稅人。在實(shí)際業(yè)務(wù)中，個(gè)體工商戶以小規(guī)模 納稅人居多，而且大多數(shù)都為雙定戶。

其他個(gè)人：自然人，都是小規(guī)模納稅人。接下來(lái)，我們看一個(gè)例子，以更好的理解：

3、舉例

《試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》規(guī)定：個(gè)人出租住房，應(yīng)按照 5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額。

如何理解這條規(guī)定呢？按照剛才的解釋，應(yīng)理解如下：

1、自然人出租住房，按照5%征收率減按 1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額；

2、屬于小規(guī)模納稅人的個(gè)體工商戶，出租住房，按照5%征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額；

3、屬于一般納稅人的個(gè) 體工商戶，出租住房，也應(yīng)該按照 5%征收率減按1.5%計(jì)算 應(yīng)納稅額。最后這一點(diǎn)是大家容易忽視的地方，提醒大家注 意。

（二）標(biāo)的物

1、不動(dòng)產(chǎn) 不動(dòng)產(chǎn)范圍廣泛，不僅包括房屋、商鋪、樓堂館所，還包括路、橋、道、壩等等。

2、房屋

房屋，即建筑物，包括住宅、商業(yè)用房、辦公樓、廠房 等等。房屋僅僅是建筑物的概念，比不動(dòng)產(chǎn)的概念要小。

3、住房 住房，是指住宅、居民用房。不動(dòng)產(chǎn)的概念大于房屋，房屋概念大于住房。還是舉例說(shuō)明，以便于更好理解：

《納稅人提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行 辦法》（國(guó)家稅務(wù)總局公告 2016 年 16 號(hào)）規(guī)定：其他個(gè)人 出租不動(dòng)產(chǎn)（不含住房），按照 5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額； 其他個(gè)人出租住房，按照 5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅 額。這條規(guī)定的含義包括：

1、其他個(gè)人，即自然人出租一個(gè)商鋪等非住宅，應(yīng)按 照租金和 5%征收率計(jì)算增值稅；

2、自然人出租住宅，則按照5%的征收率減按 1.5%計(jì)算增值稅。這里不動(dòng)產(chǎn)和住宅是適用不同的計(jì)算方法。

二、遵循的原則

與轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)相同，在《納稅人提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》（國(guó)家稅務(wù)總局公告 2016年 16號(hào)）中，納稅地點(diǎn)、征收機(jī)關(guān)等遵循一些共同的規(guī)律 和原則。

（一）納稅地點(diǎn)

前面已經(jīng)說(shuō)到，納稅人（除自然人以外）應(yīng)在不動(dòng)產(chǎn)所

在地預(yù)繳，機(jī)構(gòu)所在地申報(bào)納稅。自然人出租不動(dòng)產(chǎn)，只需 在不動(dòng)產(chǎn)所在地繳納稅款即可。

（二）征收機(jī)關(guān)

根據(jù)前面的說(shuō)明，其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)，委托地方稅務(wù)局代為征收增值稅，請(qǐng)注意，僅僅是自然人出租不動(dòng)產(chǎn)，由地方稅務(wù)局代為征收，單位和個(gè)體工商戶出租不動(dòng)產(chǎn)，仍 由國(guó)家稅務(wù)局征收。

請(qǐng)大家思考以下例子： 北京西城區(qū)的一個(gè)個(gè)體工商戶，在河北省石家莊擁有一

個(gè)商鋪，個(gè)體工商戶將河北的不動(dòng)產(chǎn)出租，請(qǐng)問，這個(gè)個(gè)體 工商戶是不是需要預(yù)繳稅款？如果需要，應(yīng)向不動(dòng)產(chǎn)所在地 的主管國(guó)稅機(jī)關(guān)應(yīng)還是地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳呢？

根據(jù)前面的介紹，納稅人提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)，不動(dòng)產(chǎn)與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市、區(qū)）的，應(yīng)在不動(dòng)產(chǎn)所

在地預(yù)繳稅款。由于我們只是將其他個(gè)人，即自然人出租不 動(dòng)產(chǎn)的增值稅，委托地方稅務(wù)局代為征收，而個(gè)體工商戶出 租不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)，并未委托地稅代征，因此，該個(gè)體工商戶應(yīng) 在河北預(yù)繳稅款，應(yīng)向河北的國(guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳。

（三）對(duì)改革前取得的不動(dòng)產(chǎn)給予過渡政策 與轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)相同，納稅人提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服

務(wù)，對(duì)老項(xiàng)目均給予過渡政策。老項(xiàng)目是指納稅人在改革前，即 4 月 30 日前取得的不動(dòng)產(chǎn)，在改革后即5 月 1 日以后出 租的業(yè)務(wù)。

（四）過渡政策中增值稅征收率為原營(yíng)業(yè)稅稅率 納稅人提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)，在原營(yíng)業(yè)稅政策下，適用 5%營(yíng)業(yè)稅稅率。與轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)相同，統(tǒng)籌考慮各方 面因素后，我們對(duì)提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)，設(shè)置 5%增值稅 征收率。納稅人出租老項(xiàng)目、老房產(chǎn)，都可以按照過渡政策，采取簡(jiǎn)易計(jì)稅方法依征收率計(jì)稅。

前已說(shuō)明。5%的增值稅征收率，較原 5%營(yíng)業(yè)稅時(shí)的稅負(fù) 相比，已是下降。第二部分：不動(dòng)產(chǎn)租賃征管逐條解讀 第一條 根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè) 稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36 號(hào)）及現(xiàn)行增 值稅有關(guān)規(guī)定，制定本辦法。

《辦法》作為 36號(hào)文件的配套文件，目的是在現(xiàn)行增值稅有關(guān)規(guī)定的總體框架下，將 36 號(hào)文件的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行細(xì)化，在實(shí)際操作層面上，對(duì) 36 號(hào)文件中確立的基本原則和 制度作出進(jìn)一步明確和細(xì)化，區(qū)分不同情況，做出便于稅務(wù) 機(jī)關(guān)和納稅人更好地理解和執(zhí)行的規(guī)定，以增強(qiáng)政策文件的 可操作性。

第二條 納稅人以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租其取得的不動(dòng)產(chǎn)

（以下簡(jiǎn)稱出租不動(dòng)產(chǎn)），適用本辦法。取得的不動(dòng)產(chǎn)，包括以直接購(gòu)買、接受捐贈(zèng)、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動(dòng)產(chǎn)。納稅人提供道路通行服務(wù)不適用本辦法。【政策解讀】

本條明確了該《辦法》的適用范圍。一是，本辦法明確 的是經(jīng)營(yíng)租賃方式出租不動(dòng)產(chǎn)征收管理規(guī)定，不包括融資租 賃方式出租不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)。融資租賃與經(jīng)營(yíng)租賃兩者性質(zhì)完全 不同，融資租賃的目的是取得租賃標(biāo)的物的所有權(quán)，而經(jīng)營(yíng) 租賃的目的僅僅是獲得租賃標(biāo)的物一段時(shí)間內(nèi)的使用權(quán)；融 資租賃一般以融資額來(lái)計(jì)算租金，經(jīng)營(yíng)性租賃以租賃標(biāo)的物 占用的時(shí)間長(zhǎng)短來(lái)計(jì)算租金；融資租入的不動(dòng)產(chǎn)，在租入方 進(jìn)行會(huì)計(jì)核算，經(jīng)營(yíng)租賃方式租入的不動(dòng)產(chǎn)，不在租入方核 算，而在出租方核算等等。因融資租賃與經(jīng)營(yíng)租賃兩者性質(zhì) 完全不同，稅收處理上也存在差異。本辦法僅規(guī)范了經(jīng)營(yíng)性 租賃業(yè)務(wù)。二是，取得的不動(dòng)產(chǎn)，包括以直接購(gòu)買、接受捐 贈(zèng)、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動(dòng)產(chǎn)。三是，納稅人提供道路通行服務(wù)不適用本辦法。《試點(diǎn)實(shí)施 辦法》規(guī)定，道路通行服務(wù)按照不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)繳納增 值稅。但如果納稅人提供道路通行服務(wù)，也要實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)所 在地預(yù)繳稅款，機(jī)構(gòu)所在地申報(bào)繳納的方法，將給納稅人帶 來(lái)極大的辦稅難度。因?yàn)楣泛荛L(zhǎng)，可能跨好幾個(gè)縣（市、區(qū)）甚至跨省，納稅人每個(gè)縣（市、區(qū)）都去預(yù)繳稅款，是 不可能實(shí)現(xiàn)的。因此，本辦法將納稅人提供的道路通行服務(wù) 排除在外。這樣就是說(shuō)，納稅人提供道路通行服務(wù)，在機(jī)構(gòu)所在地直接申報(bào)納稅即可，不需要預(yù)繳稅款。第三條 一般納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)，按照以下規(guī)定繳納增 值稅：

（一）一般納稅人出租其 2016 年 4 月 30 日前取得的不 動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照 5%的征收率計(jì)算應(yīng) 納稅額。

不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān) 預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地在同一縣（市、區(qū)）的，納 稅人向機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。【政策解讀】

二是，前面已經(jīng)說(shuō)過，出租不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)在不動(dòng)產(chǎn)所在地納稅。當(dāng)增值稅一般納稅人出租的不動(dòng)產(chǎn)與其機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市、區(qū)）的，則應(yīng)在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款，回機(jī)構(gòu)所在地申報(bào)納稅。增值稅一般納稅人出租的不動(dòng)產(chǎn)與其機(jī)構(gòu) 所在地在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人在機(jī)構(gòu)所在地繳納的 稅款，滿足不動(dòng)產(chǎn)所在地納稅原則。為減輕納稅人的辦稅負(fù) 擔(dān)，文件規(guī)定，在此情況下納稅人不需要預(yù)繳，直接在機(jī)構(gòu) 所在地申報(bào)繳納出租不動(dòng)產(chǎn)的收入，計(jì)算納稅即可。

三是，僅就“其他個(gè)人（即自然人）”出租不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)委托地稅代 征，因而除其他個(gè)人以外的納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)預(yù)繳的稅 款，仍在國(guó)稅局繳納。因此，一般納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)，在不 動(dòng)產(chǎn)所在地國(guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，回機(jī)構(gòu)所在地后向主管國(guó)稅 機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。舉例說(shuō)明：

例 1：北京西城區(qū)某納稅人為增值稅一般納稅人，該納 稅人 2013 年購(gòu)買了河北一座寫字樓用于出租。如果納稅人對(duì)出租該不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法。請(qǐng)問，自 2016 年 5月 1 日起，納稅人出租該寫字樓，應(yīng)如何計(jì)算納稅？如何預(yù) 繳稅款？ 分析：

納稅人機(jī)構(gòu)所在地在北京西城區(qū)，不動(dòng)產(chǎn)在河北，不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市、區(qū)），因此納 稅人應(yīng)向不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款。納稅人為增值稅一般納稅 人，不是自然人，納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)，則應(yīng)向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。納稅人選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法后，按照規(guī)定，應(yīng)以收取的租金按照 5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額，向不 動(dòng)產(chǎn)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，而后回機(jī)構(gòu)所在地，以 同樣的計(jì)稅方法向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。例 2：

北京西城區(qū)某納稅人為增值稅一般納稅人，該納 稅人 2013 年購(gòu)買了西城區(qū)兩層寫字樓用于出租，其中一層 自用，另一層出租。如果納稅人對(duì)出租該不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)行簡(jiǎn) 易計(jì)稅方法。請(qǐng)問，自 2016 年 5 月 1 日起，納稅人出租該 寫字樓，應(yīng)如何計(jì)算納稅？如何預(yù)繳稅款？ 分析：

納稅人機(jī)構(gòu)所在地在北京西城區(qū)，不動(dòng)產(chǎn)也在北 京西城區(qū)，不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地在同一縣（市、區(qū)），因此納稅人不需要預(yù)繳稅款。納稅人以收取的租金按照 5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額，向機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納 稅即可。

（二）一般納稅人出租其 2016 年 5 月 1 日后取得的不動(dòng) 產(chǎn)，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅。不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應(yīng)按照 3％的預(yù)征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)預(yù) 繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應(yīng)向機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

一般納稅人出租其 2016 年 4 月 30 日前取得的不動(dòng)產(chǎn)適 用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照上述規(guī)定執(zhí)行。【政策解讀】

本款明確了一般納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)適用一般計(jì)稅方法的相關(guān)政策規(guī)定。

一是，此處將預(yù)征率定為 3%，比小規(guī)模納 稅人的征收率 5%小。主要考慮是，稅負(fù)測(cè)算顯示，增值稅納 稅人適用一般計(jì)算方法出租不動(dòng)產(chǎn)，稅負(fù)較原來(lái)營(yíng)業(yè)稅是降 低的。出租不動(dòng)產(chǎn)原屬于營(yíng)業(yè)稅下的“服務(wù)業(yè)—租賃”，營(yíng) 業(yè)稅稅率為 5%。為避免在不動(dòng)產(chǎn)所在地產(chǎn)生多預(yù)繳的稅款，因而對(duì)于納稅人適用一般計(jì)算方法出租不動(dòng)產(chǎn)的，在不動(dòng)產(chǎn) 所在地的預(yù)征率定為 3%，低于5%原營(yíng)業(yè)稅稅率。二是，納 稅地點(diǎn)問題，前面已經(jīng)講過，出租不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)在不動(dòng)產(chǎn)所在地 納稅。當(dāng)增值稅一般納稅人出租的不動(dòng)產(chǎn)與其機(jī)構(gòu)所在地不 在同一縣（市、區(qū)）的，則應(yīng)在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款，回 機(jī)構(gòu)所在地申報(bào)納稅。增值稅一般納稅人出租的不動(dòng)產(chǎn)與其 機(jī)構(gòu)所在地在同一縣（市、區(qū)）的，為減輕納稅人的辦稅負(fù) 擔(dān)，則納稅人不需要預(yù)繳，直接在申報(bào)期申報(bào)繳納出租不動(dòng) 產(chǎn)的收入，計(jì)算納稅即可。

三是，委托地稅代征的出租業(yè)務(wù) 僅為“其他個(gè)人（即自然人）”出租不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)，除其他個(gè) 人以外的納稅人，也就是單位和個(gè)體工商戶出租不動(dòng)產(chǎn)，仍在國(guó)稅局預(yù)繳稅款，回機(jī)構(gòu)所在地后向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

四是，增值稅一般納稅人出租改革前取得的不動(dòng)產(chǎn)，也 可以適用一般計(jì)算法，按照該條規(guī)定計(jì)算預(yù)繳稅款或應(yīng)納 稅額。也就是說(shuō)，過渡政策給予納稅人自由選擇權(quán)，對(duì)于改 革前取得的不動(dòng)產(chǎn)，納稅人可以自行選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅辦法，或 者一般計(jì)稅方法，納稅人可根據(jù)自身實(shí)際情況，做出最有于 企業(yè)的選擇。同樣舉例說(shuō)明更為清晰： 例 3：

北京西城區(qū)某納稅人為增值稅一般納稅人，該納 稅人 2016 年 6 月購(gòu)入河北一座寫字樓用于出租。請(qǐng)問，自2016 年 7 月 1 日起，納稅人出租該寫字樓，應(yīng)如何計(jì)算納稅？ 如何預(yù)繳稅款？ 分析：

納稅人機(jī)構(gòu)所在地在北京西城區(qū)，不動(dòng)產(chǎn)在河北，不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市 區(qū)），因此納稅 人應(yīng)向不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款。納稅人為增值稅一般納稅 人，其出租不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅 款。在此題中，增值稅一般納稅人出租營(yíng)改增試點(diǎn)后取得的 不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)適用一般計(jì)稅方法，則應(yīng)以收取的租金按照 3%的預(yù)征率計(jì)算應(yīng)預(yù)繳稅額，向不動(dòng)產(chǎn)所在地，河北的國(guó)稅機(jī) 關(guān)預(yù)繳稅款，而后回機(jī)構(gòu)所在地，按照銷項(xiàng)稅額減去進(jìn)項(xiàng)稅 額的方法計(jì)算應(yīng)納稅額，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。例 4：接例3，如果納稅人購(gòu)買的是北京西城區(qū)一層寫字樓用于出租，請(qǐng)問，自 2016 年 5 月 1 日起，納稅人出租 該寫字樓，應(yīng)如何計(jì)算納稅？如何預(yù)繳稅款？ 分析：

納稅人機(jī)構(gòu)所在地在北京西城區(qū)，不動(dòng)產(chǎn)也在北 京西城區(qū)，不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地在同一縣（市 區(qū)），因此納稅人不需要預(yù)繳稅款。增值稅一般納稅人出租改革后 取得的不動(dòng)產(chǎn)，適用一般計(jì)稅方法。即應(yīng)按照銷項(xiàng)減去進(jìn)項(xiàng) 的方法計(jì)算應(yīng)納稅額，向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

第四條 小規(guī)模納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)，按照以下規(guī)定繳納 增值稅：

（一）單位和個(gè)體工商戶出租不動(dòng)產(chǎn)（不含個(gè)體工商戶 出租住房），按照 5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。個(gè)體工商戶出 租住房，按照 5%的征收率減按 1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額。不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān) 預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地在同一縣（市、區(qū)）的，納 稅人應(yīng)向機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

（二）其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)（不含住房），按照 5%的征收 率計(jì)算應(yīng)納稅額，向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

其他個(gè)人出租住房，按照5%的征收率減按 1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額，向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。【政策解讀】

本條明確了小規(guī)模納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)的相關(guān)政策規(guī)定。

三是，36 號(hào)文件規(guī)定“個(gè)人出租住房，應(yīng)按照 5%的征收率 減按 1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額”。個(gè)人包括個(gè)體工商戶和其他個(gè)人。因此，在第一款小規(guī)模納稅人中“單位和個(gè)體工商戶”出租 不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)中，需要排除括號(hào)內(nèi)的內(nèi)容，即個(gè)體工商戶出租 住房。接著，這款中接著明確，個(gè)體工商戶出租住房，按照 5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額。

四是，出租不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)在 不動(dòng)產(chǎn)所在地納稅，當(dāng)單位和個(gè)體工商戶出租的不動(dòng)產(chǎn)與其 機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市、區(qū)）的，則應(yīng)在不動(dòng)產(chǎn)所在地 預(yù)繳稅款，回機(jī)構(gòu)所在地申報(bào)納稅。單位和個(gè)體工商戶出租 的不動(dòng)產(chǎn)與其機(jī)構(gòu)所在地在同一縣（市、區(qū)）的，為減輕納稅人的辦稅負(fù)擔(dān)，則納稅人不需要預(yù)繳，直接申報(bào)納稅即可。

五是，前已敘及，不動(dòng)產(chǎn)范圍遠(yuǎn)大于住房。個(gè)人減按 1.5% 計(jì)算應(yīng)納稅額政策僅針對(duì)“住房”，因此，在第二款規(guī)定中，分其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)（不含住房），和其他個(gè)人出租住房 兩部分來(lái)規(guī)定。前已提到，其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)，由地稅代 征。因此第二款中規(guī)定，其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)，包括住房，都向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。還是來(lái)看看例子：

例 5：北京市西城區(qū)某個(gè)體工商戶 2013 年購(gòu)買河南商鋪 一套，一直用于出租。請(qǐng)問，自 2016年 5 月 1 日起，納稅 人出租該商鋪，應(yīng)如何計(jì)算納稅？如何預(yù)繳稅款？ 分析：個(gè)體工商戶機(jī)構(gòu)所在地在北京西城區(qū)，不動(dòng)產(chǎn)在 河南，不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市 區(qū)），因 此納稅人應(yīng)向不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳增值稅。納稅人為個(gè)體工商 戶，不是自然人，應(yīng)向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳增值 稅。在此題中，納稅人出租商鋪，不是住房，按照規(guī)定應(yīng)以 收取的租金按照 5%的征收率計(jì)算應(yīng)預(yù)繳稅額，向不動(dòng)產(chǎn)所在 地，河南的國(guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，而后回機(jī)構(gòu)所在地，按照同 樣的計(jì)稅方法，向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

例 6：接例 5，如果該個(gè)體工商戶購(gòu)買的是河南的住房 一套（住房登記在該個(gè)體工商戶名下），自 2016 年 5 月 1 日起，納稅人出租該住房，應(yīng)如何計(jì)算納稅？如何預(yù)繳稅款？ 分析：同上，該個(gè)體工商戶應(yīng)以收取的租金減按照 1.5% 征收率計(jì)算應(yīng)預(yù)繳稅額，向不動(dòng)產(chǎn)所在地，河南的國(guó)稅機(jī)關(guān) 預(yù)繳稅款，而后回機(jī)構(gòu)所在地，按照同樣的計(jì)稅方法，向主 管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

例 7：張三為北京市居民，2013 年購(gòu)買河南商鋪一套，一直用于出租。請(qǐng)問，自 2016 年 5 月 1 日起，張三出租該 商鋪，應(yīng)如何計(jì)算納稅？如何預(yù)繳稅款？ 分析：《試點(diǎn)實(shí)施辦法》明確，“其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)” 委托地方稅務(wù)局代為征收。自然人出租不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)向不動(dòng)產(chǎn) 所在地主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。在此題中，納稅人出租商鋪，不是住房，按照規(guī)定應(yīng)以收取的租金按照 5%的征收率計(jì)算應(yīng) 納稅額，向不動(dòng)產(chǎn)所在地，河南的地稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。例 8：接例 7，如果張三購(gòu)買的是河南的住房一套，自 2016 年 5 月 1 日起，張三出租該住房，應(yīng)如何計(jì)算納稅？如 何預(yù)繳稅款？

分析：因張三出租的是住房，個(gè)人出租住房可以按照 5% 的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額，因此，張三應(yīng)以收取的租 金，按照 5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額，向不動(dòng)產(chǎn)所 在地，河南的地稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

第五條 納稅人出租的不動(dòng)產(chǎn)所在地與其機(jī)構(gòu)所在地在

同一直轄市或計(jì)劃單列市但不在同一縣（市、區(qū)）的，由直 轄市或計(jì)劃單列市國(guó)家稅務(wù)局決定是否在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù) 繳稅款。【政策解讀】

本條明確了預(yù)繳稅款的特殊規(guī)定。一是，本條中納稅人，不包括其他個(gè)人。原因是其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)，不需要預(yù)繳 稅款，直接在不動(dòng)產(chǎn)所在地申報(bào)納稅即可。二是，納稅人所 出租的不動(dòng)產(chǎn)，與其機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市、區(qū)）的，需要在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款，回機(jī)構(gòu)所在地申報(bào)繳納。三 是，為減輕納稅人負(fù)擔(dān)，減少辦稅環(huán)節(jié)，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)所在地 與其機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市、區(qū)）但在同一直轄市或計(jì) 劃單列市的，可由直轄市或計(jì)劃單列市國(guó)家稅務(wù)局決定是否 需要預(yù)繳稅款。注意，只能是直轄市或計(jì)劃單列市內(nèi)能進(jìn)行 特殊處理。

第六條 納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)，按照本辦法規(guī)定需要預(yù)繳 稅款的，應(yīng)在取得租金的次月納稅申報(bào)期或不動(dòng)產(chǎn)所在地主 管國(guó)稅機(jī)關(guān)核定的納稅期限預(yù)繳稅款。【政策解讀】

本條明確了出租不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)的納稅申報(bào)期。

預(yù)繳稅款的時(shí)間，也可以由不動(dòng)產(chǎn)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān) 核定。《試點(diǎn)實(shí)施辦法》第四十七條規(guī)定，增值稅的納稅期 限分別為1 日、3 日、5 日、10日、15 日、1 個(gè)月或者1 個(gè) 季度。納稅人的具體納稅期限，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)納稅人 應(yīng)納稅額的大小分別核定。以 1 個(gè)季度為納稅期限的規(guī)定適 用于小規(guī)模納稅人、銀行、財(cái)務(wù)公司、信托投資公司、信用 社，以及財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他納稅人。不能按 照固定期限納稅的，可以按次納稅。納稅人以 1 個(gè)月或者1個(gè)季度為 1 個(gè)納稅期的，自期滿之日起 15 日內(nèi)申報(bào)納稅； 以 1 日、3 日、5 日、10日或者 15 日為1 個(gè)納稅期的，自期 滿之日起 5 日內(nèi)預(yù)繳稅款，于次月1 日起 15日內(nèi)申報(bào)納稅 并結(jié)清上月應(yīng)納稅款。主管國(guó)稅機(jī)關(guān)可按照該規(guī)定核定納稅 人出租不動(dòng)產(chǎn)的納稅期限。第七條 預(yù)繳稅款的計(jì)算

（一）納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，按 照以下公式計(jì)算應(yīng)預(yù)繳稅款： 應(yīng)預(yù)繳稅款＝含稅銷售額÷（1+11%）×3%

（二）納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，除 個(gè)人出租住房外，按照以下公式計(jì)算應(yīng)預(yù)繳稅款：

應(yīng)預(yù)繳稅款＝含稅銷售額÷（1+5%）×5%

（三）個(gè)體工商戶出租住房，按照以下公式計(jì)算應(yīng)預(yù)繳 稅款： 應(yīng)預(yù)繳稅款＝含稅銷售額÷（1+5%）×1.5% 【政策解讀】 本條明確了預(yù)繳稅款的計(jì)算方法。一是，本條中“納稅人”仍不包括其他個(gè)人。二是，納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)適用一般 計(jì)稅方法計(jì)稅的，適用稅率為 11%，并按照3%預(yù)征率預(yù)征，因此，應(yīng)預(yù)繳稅款＝含稅銷售額÷（1+11%）×3%；簡(jiǎn)易計(jì) 稅方法征收率為 5%，按照 5%征收率預(yù)征，因此，應(yīng)預(yù)繳稅 款＝含稅銷售額÷（1+5%）×5%；個(gè)人出租住房，減按1.5% 計(jì)算應(yīng)納稅額，因此個(gè)體工商戶出租住房，應(yīng)預(yù)繳稅款＝含 稅銷售額÷（1+5%）×1.5%。此計(jì)算方法較銷售不動(dòng)產(chǎn)管理 辦法中的預(yù)繳稅款計(jì)算方法更為準(zhǔn)確，主要原因是：國(guó)稅部 門信息系統(tǒng)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)，在國(guó)稅局預(yù)繳稅款時(shí)，納稅人通過填寫《增值稅預(yù)繳稅款表》，可向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)報(bào)告其是否屬于一般納稅人，是否按照一般計(jì)稅方法計(jì) 稅，相關(guān)的信息、表格數(shù)據(jù)，經(jīng)過信息系統(tǒng)開發(fā)，可以傳遞 到其機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)，因此可以采取更為準(zhǔn)確的方 法計(jì)算預(yù)繳稅款。舉例進(jìn)行計(jì)算的詳細(xì)說(shuō)明：

例 9：北京市西城區(qū)某納稅人（增值稅一般納稅人）2013 年購(gòu)買河南商鋪10 套，全部用于出租。每月租金收入 20 萬(wàn)

元。請(qǐng)問，自 2016年 5 月 1 日起，納稅人出租該商鋪，應(yīng) 如何計(jì)算預(yù)繳稅款？ 分析：納稅人機(jī)構(gòu)所在地在北京西城區(qū)，不動(dòng)產(chǎn)在河南，不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市 區(qū)），因此納稅 人應(yīng)向不動(dòng)產(chǎn)所在地國(guó)稅預(yù)繳稅款。該納稅人為增值稅一般 納稅人，如果納稅人選擇一般計(jì)稅方法，按照本條第一款的 規(guī)定，預(yù)繳稅款=20÷（1+11%）×3%=0.54 萬(wàn)元。

如果納稅人選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，則按照本條第二款的規(guī) 定，預(yù)繳稅款=20÷（1+5%）×5%=0.95 萬(wàn)元。

例10：接例 9，如果納稅人為個(gè)體工商戶，購(gòu)買的不是 商鋪，而是河南的住房一套（住房登記在該個(gè)體工商戶名 下），每月租金 3.5 萬(wàn)元，自2016 年 5 月 1 日起，納稅人出 租該住房，應(yīng)如何計(jì)算預(yù)繳稅款？

分析：同上，《試點(diǎn)過渡政策的規(guī)定》規(guī)定，個(gè)人出租住房，按照 5%的征收率減按 1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額。按照本條 第三款的規(guī)定，此題中，個(gè)體工商戶應(yīng)以收取的租金減按 1.5%征收率計(jì)算應(yīng)預(yù)繳稅額。預(yù)繳稅款=3.5÷（1+5%）×1.5%=0.05 萬(wàn)元。第八條 其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)，按照以下公式計(jì)算應(yīng)納 稅款：

（一）出租住房： 應(yīng)納稅款＝含稅銷售額÷（1+5%）×1.5%

（二）出租非住房： 應(yīng)納稅款＝含稅銷售額÷（1+5%）×5% 【政策解讀】

本條對(duì)其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)的應(yīng)納稅額計(jì)算進(jìn)行了明確。一是，前已敘及，其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)，不需要預(yù)繳，直接在不動(dòng)產(chǎn)所在地地稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。二是，《試點(diǎn)過渡 政策的規(guī)定》規(guī)定，個(gè)人出租住房，按照 5%的征收率減按 1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額。因此，其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)區(qū)分住 房和非住房，分別適用不同公式計(jì)算應(yīng)納稅額。如果其他個(gè) 人出租的是住房，則應(yīng)將租金轉(zhuǎn)換為不含稅價(jià)后，按 1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額；如果其他個(gè)人出租的是非住房，則應(yīng)將租金轉(zhuǎn)換為不含稅價(jià)后，按 5%計(jì)算應(yīng)納稅額。其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)，統(tǒng)一按照 5%征收率對(duì)含稅價(jià)格進(jìn)行換算。舉例說(shuō)明：

例 11：張三為北京居民，擁有北京東城區(qū)住房三套，其 將兩套住房出租，每月租金合計(jì)達(dá) 3.3 萬(wàn)元，張三應(yīng)如何計(jì) 算應(yīng)納稅額？應(yīng)向哪里的稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅？ 分析：張三為個(gè)人，個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)，由地方稅務(wù) 部門代為征收。個(gè)人出租住房，可以依 5%的征收率減按1.5% 計(jì)算應(yīng)納稅額。則按照本條的規(guī)定，應(yīng)納稅款＝3.3÷（1+5%）×1.5%=0.05 萬(wàn)元。張三應(yīng)向住房所在地的主管地稅機(jī)關(guān)，即北京東城區(qū)的地稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅 0.05 萬(wàn)元。例 12：接例 11，如果張三出租的不是住房，而是商鋪，商鋪也在北京市東城區(qū)。假設(shè)每月租金仍為 3.3 萬(wàn)元，張三 應(yīng)如何計(jì)算應(yīng)納稅額？應(yīng)向哪里的稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅？

分析：同上，張三為個(gè)人，個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)，由地 方稅務(wù)部門代為征收。個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)（不含住房），直接 按照 5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。則按照本條的規(guī)定，應(yīng)納稅 款＝3.3÷（1+5%）×5%=0.16萬(wàn)元。張三應(yīng)向商鋪所在地的 主管地稅機(jī)關(guān)，即北京東城區(qū)的地稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅 0.16萬(wàn) 元。

第九條 單位和個(gè)體工商戶出租不動(dòng)產(chǎn)，按照本辦法規(guī)

定向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款時(shí)，應(yīng)填寫《增值 稅預(yù)繳稅款表》。【政策解讀】

本條是對(duì)預(yù)繳稅款的操作規(guī)定。

一是，本條中僅針對(duì)“單位和個(gè)體工商戶”，不包括“其他個(gè)人”，因?yàn)槠渌麄€(gè)人出租 不動(dòng)產(chǎn)，不需要預(yù)繳稅款。

二是，單位和個(gè)體工商戶在不動(dòng) 產(chǎn)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款時(shí)，需要填寫《增值稅預(yù)繳 稅款表》“預(yù)征項(xiàng)目和欄次”中的第三行“出租不動(dòng)產(chǎn)”。《增 值稅預(yù)繳稅款表》中還需要填寫納稅人名稱、納稅人識(shí)別號(hào) 等信息。我們已經(jīng)在稅收征管信息系統(tǒng)中進(jìn)行開發(fā)，納稅人 填報(bào)的《增值稅預(yù)繳稅款表》錄入信息系統(tǒng)后，可在各地區(qū) 信息實(shí)現(xiàn)互換，后續(xù)可以通過納稅人識(shí)別號(hào)，統(tǒng)一查詢納稅 人在異地出租不動(dòng)產(chǎn)、提供建筑服務(wù)（納稅人異地提供建筑 服務(wù)，也需要預(yù)繳稅款，也需要填報(bào)《增值稅預(yù)繳稅款表》）的詳細(xì)信息，便于主管稅務(wù)機(jī)關(guān)后續(xù)跟蹤檢查。通過《增值 稅預(yù)繳稅款表》，我們可以實(shí)現(xiàn)納稅人異地經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的信息 傳遞，全面掌握納稅人的經(jīng)營(yíng)信息。

第十條 單位和個(gè)體工商戶出租不動(dòng)產(chǎn)，向不動(dòng)產(chǎn)所在 地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳的增值稅款，可以在當(dāng)期增值稅應(yīng)納稅額中抵減，抵減不完的，結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。納稅人以預(yù)繳稅款抵減應(yīng)納稅額，應(yīng)以完稅憑證作為合 法有效憑證。【政策解讀】

區(qū)分納稅人身份，是一般納稅人還是小規(guī)模納稅人，區(qū) 分不動(dòng)產(chǎn)的取得時(shí)間，是改革前取得還是改革后取得，還區(qū) 分不動(dòng)產(chǎn)是否是住房，我們分別來(lái)舉幾個(gè)例子，全流程分析 納稅人提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)如何繳納增值稅。

例 13：北京海淀區(qū)某納稅人為增值稅一般納稅人，該納 稅人 2013 年購(gòu)買了天津商鋪一層用于出租，購(gòu)買時(shí)價(jià)格為500 萬(wàn)元，取得《不動(dòng)產(chǎn)銷售統(tǒng)一發(fā)票》。納稅人每月收到的租金為 10萬(wàn)元。假設(shè)該納稅人 2016 年 5 月份其他業(yè)務(wù)的增值稅應(yīng)納稅額為 25 萬(wàn)元。請(qǐng)問，2016 年 6 月申報(bào)期，納稅人應(yīng)如何計(jì)算 5 月所屬期的增值稅應(yīng)納稅額？應(yīng)如何申報(bào)納 稅？ 分析：

（一）假設(shè)該納稅人對(duì)出租商鋪業(yè)務(wù)選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅

根據(jù)規(guī)定，納稅人出租與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市 區(qū)）的不動(dòng)產(chǎn)，需在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款，則該納稅人應(yīng) 在天津國(guó)稅部門預(yù)繳的稅款為：

預(yù)繳稅款=10÷（1+5%）×5%=0.48萬(wàn)元。納稅人取得天津國(guó)稅部門開具的完稅憑證。納稅人回機(jī)構(gòu)所在地后，計(jì)算 5 月份的增值稅應(yīng)納稅額： 應(yīng)納稅額=10÷（1+5%）×5%（出租業(yè)務(wù)）+25（其他業(yè)務(wù)）=25.48萬(wàn)元。

納稅人 6 月 15日前向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào) 5 月份應(yīng)納稅額25.48 萬(wàn)元，同時(shí)以完稅憑證為合法有效憑證，扣減已經(jīng)在天津預(yù)繳的 0.48萬(wàn)元，即納稅人應(yīng)繳納增值稅 25 萬(wàn)元。

（二）假設(shè)該納稅人對(duì)出租商鋪業(yè)務(wù)選擇一般計(jì)稅方法 計(jì)稅

同上，納稅人出租與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市 區(qū)）的不動(dòng)產(chǎn)，需在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款，該納稅人應(yīng)在天津 國(guó)稅部門預(yù)繳的稅款為： 預(yù)繳稅款=10÷（1+11%）×3%=0.27 萬(wàn)元。

納稅人取得天津國(guó)稅部門開具的完稅憑證。納稅人回機(jī)構(gòu)所在地后，計(jì)算 5 月份的增值稅應(yīng)納稅額： 應(yīng)納稅額=10÷（1+11%）×11%（出租務(wù)）+25（其他業(yè)務(wù)）=25.99萬(wàn)元。

由于納稅人在 2013年購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)，2016 年 5 月，則沒 有相應(yīng)的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣。納稅人 6 月 15日前向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào) 5 月份應(yīng)納稅額25.99 萬(wàn)元，同時(shí)以完稅憑證為合法有效憑證，扣減已經(jīng)在天津預(yù)繳的 0.27萬(wàn)元，即納稅人應(yīng)繳納增值稅 25.72 萬(wàn) 元。例 14：與例 13類似，但納稅人出租的不動(dòng)產(chǎn)為改革后 取得的不動(dòng)產(chǎn)。北京海淀區(qū)某納稅人 2016年 5 月 1 日購(gòu)買了天津商鋪一層用于出租，購(gòu)買時(shí)價(jià)格為 555 萬(wàn)元，取得增值稅專用發(fā)票，注明增值稅款 55 萬(wàn)元。納稅人立即將該商 鋪出租，每月租金為 10 萬(wàn)元，自2016 年 5 月開始收取租金。

假設(shè)該納稅人 2016年 5 月份其他業(yè)務(wù)的增值稅應(yīng)納稅額為25 萬(wàn)元。請(qǐng)問，2016 年 6 月申報(bào)期，納稅人應(yīng)如何計(jì)算 5 月所屬期的增值稅應(yīng)納稅額？應(yīng)如何申報(bào)納稅？ 分析：

（一）假設(shè)該納稅人為增值稅一般納稅人 增值稅一般納稅人出租改革后取得的不動(dòng)產(chǎn)，適用一般計(jì)稅方法，其應(yīng)在天津國(guó)稅部門預(yù)繳稅款：

預(yù)繳稅款=10÷（1+11%）×3%=0.27萬(wàn)元。納稅人取得天津國(guó)稅部門開具的完稅憑證。納稅人回機(jī)構(gòu)所在地后，計(jì)算 5 月份的增值稅應(yīng)納稅額： 應(yīng)納稅額=10÷（1+11%）×11%（出租業(yè)務(wù)）—55×60%（購(gòu)入不動(dòng)產(chǎn)分兩年抵扣，購(gòu)進(jìn)當(dāng)月抵扣 60%）+25（其他業(yè) 務(wù)）=-7.01 萬(wàn)元。納稅人 5 月份的增值稅留抵稅額為 7.01 萬(wàn)元，可留待以后納稅期繼續(xù)抵扣。同時(shí)，納稅人在天津預(yù)繳的 0.27 萬(wàn) 元稅款，也可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。

（二）假設(shè)該納稅人為增值稅小規(guī)模納稅人 增值稅小規(guī)模納稅人出租改革后取得的不動(dòng)產(chǎn)，仍適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，其應(yīng)在天津國(guó)稅部門預(yù)繳稅款： 預(yù)繳稅款=10÷（1+5%）×5%=0.48 萬(wàn)元。納稅人取得天津國(guó)稅部門開具的完稅憑證。納稅人回機(jī)構(gòu)所在地后，計(jì)算 5 月份的增值稅應(yīng)納稅額： 應(yīng)納稅額=10÷（1+5%）×5%（出租業(yè)務(wù)）+25（其他業(yè)務(wù)）=25.48萬(wàn)元。納稅人 6 月 15日前向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào) 5 月份應(yīng)納稅額25.48 萬(wàn)元，同時(shí)以完稅憑證為合法有效憑證，扣減已經(jīng)在天津預(yù)繳的 0.48萬(wàn)元，即納稅人應(yīng)繳納增值稅 25 萬(wàn)元。例 15：

張三零售店為個(gè)體工商戶，位于北京市西城區(qū)，張三零售店名下?lián)碛斜本〇|城區(qū)住宅三套，購(gòu)于 2012 年，一直用于出租。月租金 3.5 萬(wàn)元。2016 年 8 月，該個(gè)體工商戶其他業(yè)務(wù)的銷售額 4.5 萬(wàn)元。納稅人8 月份應(yīng)如何計(jì)算納 稅？

分析：

（一）假設(shè)納稅人需要預(yù)繳稅款 納稅人出租與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市 區(qū)）不動(dòng)產(chǎn)，需要在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款。個(gè)人出租住房按照 5%征收率 減按 1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額。按照規(guī)定，該個(gè)體工商戶需在北京 東城區(qū)預(yù)繳稅款：

預(yù)繳稅款=3.5÷（1+5%）×1.5%=0.05萬(wàn)元。納稅人取得東城國(guó)稅部門開具的完稅憑證。

該納稅人 8月份應(yīng)納稅額=3.5÷（1+5%）×1.5%（出租住房）+4.5÷（1+3%）×3%（其他業(yè)務(wù)）=0.18萬(wàn)元。

該個(gè)體工商戶應(yīng)在 9 月 15 日前向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)8月份應(yīng)納稅額 0.18萬(wàn)元，同時(shí)以完稅憑證為合法有效憑證，扣減已經(jīng)在東城預(yù)繳的 0.05 萬(wàn)元，即納稅人應(yīng)繳納增值稅0.13 萬(wàn)元。

（二）假設(shè)納稅人不需要預(yù)繳稅款 假設(shè)北京市國(guó)稅局決定，北京市納稅人出租北京市內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)，不需要預(yù)繳稅款，直接在機(jī)構(gòu)所在地申報(bào)納稅。則該個(gè)體工商戶 9 月 15 日前直接向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)8 月份應(yīng)納稅額 0.181萬(wàn)元。

該納稅人 8月份應(yīng)納稅額=3.5÷（1+5%）×1.5%（出租住房）+4.5÷（1+3%）×3%（其他業(yè)務(wù)）=0.18萬(wàn)元。

十一條規(guī)定是關(guān)于發(fā)票的問題，由《增值稅發(fā) 票開具和使用有關(guān)問題》進(jìn)行解讀。第十三條 納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)，按照本辦法規(guī)定應(yīng)向不 動(dòng)產(chǎn)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款而自應(yīng)當(dāng)預(yù)繳之月起超 過 6 個(gè)月沒有預(yù)繳稅款的，由機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)按照 《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)，未按照本辦法規(guī)定繳納稅款的，由

主管稅務(wù)機(jī)關(guān)按照《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及相 關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。【政策解讀】

此條為罰則，納稅人未按照規(guī)定申報(bào)繳納稅款，需承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。