第一篇：養老院建設

肖云書告訴記者，養老院建成后，除配備養老院統一要求的老年人生活無障礙設備設施外，還將配備多種生活設施，如會客廳、健身中心、棋牌室、閱覽室、食堂、洗澡間、衛生間等。

另外，養老院還將配備寬帶網絡、呼叫器、有線及衛星電視、電話、空調、冰箱等現代生活設施。最為重要的是設置親情視頻交流室，能讓老人和在外打工、創業的兒女等人視頻交流。

配備資深醫療護理團

對于養老院護理人員的安排與配備，現在已有多家醫院與投資方進行對接，并表示在養老院建成運營后，醫院將定期派遣資深醫療護理人員到養老院對空巢老人、離退休老人、孤寡老人進行精心護理。

同時，根據養老院管理服務，針對老年人身心特點和需求，還會開展全新的養老與營養、保健、醫療一體的老年養療生活新機制，為入園老人提供舒適、高雅、專業、快樂的養老生活服務。

養老院項目的實施，將探索解決目前在養老實踐中老年人社交缺失、心靈孤寂、遠離社會的心理痼疾。讓老年人融入社會、緩解孤獨，使老年人得到比家庭生活質量更高的晚年生活，進一步提升老年人生活幸福指數。

今年初公布的云南省關于貫徹落實《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》的意見提出：探索創新養老方式，完善養老政策，鼓勵和引導社會力量參與養老服務，研究將老年人長期護理納入社會保障體系。

這段時間，父親癱瘓在床一年多的市民王女士正在為尋找養老院而奔忙：“保姆換了好幾個都不太滿意，到條件好點的養老院去，這樣我們上班也放心。”但令她失望的是，條件不錯、價格合適的公辦養老院沒床位；離城近的民辦養老院大多地點小、環境差；城郊的要么價錢太高，要么服務跟不上；各方面都合適的，和公辦養老院一樣床位緊張。

中國這樣一個將近14億人口的大國，又在迅速的老齡化，所以將來養老大量需要的還是民營養老院。現在人們對養老院的需求好像不是特別大，就是4%的人愿意進養老院，是因為現在還有孩子回家看看，還能買得起小時工的服務，還有老伴，所以這個居家還是個家，當這三個條件沒有了，那這個家就是黑洞了。所以在這時候，實際上40%以上的人都會進養老院。

主要是兩個問題，一個是我們國家現在還缺乏養老服務設施，養老產業的整體規劃，所以民營養老院到底怎么用地，到底怎么稅收？政府到底要不要補貼他們？我們在這個方面缺乏規劃。如果有了規劃，城市一塊土地做養老事業，即使小產權歸公以后也做養老事業，或者從個人產權里把它贖買過來，要給辦養老院的人一個定心丸；另外一個問題就是服務，老年的餐飲、服務、私人醫生、護工等等這些服務，如果都是個體提供，那么成本會非常的高，如果國家面對老齡化，有老年服務產業鏈條，那么這樣的養老院辦起來的成本也會降低，所以關鍵的兩個問題是，缺乏規劃，服務昂貴。地方政府規劃養老院的意愿并不強

因為他們多數用的都是集體土地，因為集體土地便宜，原來都在城外面，或者在城中村的地方，但隨著城鎮化進度的越來越快，很多地方開始拆遷，一拆遷，他拿到的補償就很少。所以他要繼續想做的話，就得繼續往遠的地方搬，因為繼續在這個地方用更貴的錢來租房子，這個成本就受不了。所以最大的問題就是成本問題，包括人工成本，養老院現在請護理工非常難，因為護理工其實比普通家政人員的技術水平高，所以他的收入水平要比那些人高，但是這個成本民營養老院很難支付。在政府的意愿上，非常遺憾的是，很多地方政府規劃養老院的意愿并不強。關于規劃的內生的主動性，地方政府太弱了，因為我那塊地本來是可以拍賣出去蓋商品房的，那是帶來收入的，帶來GDP的，但是我免費給你，我不僅要少了這個收入，我還要持續地不斷地給你養老的補貼，這從現在的政績考核體系上來說，地方政府官員的主動性顯然是要弱于我直接把這塊地拿出去拍賣。

民營專業集團等于是老年服務采購的龍頭，因為他們為老年人進行同質化的采購，所以他們就可以對打造服務鏈條，比如生產早餐、晚餐以及醫生服務等等都可以團購，這樣大家就形成一個老年服務鏈條，這是一種最好的模式。在瑞典，瑞典的義工是一種時間銀行，香港也是這樣，叫時間銀行。瑞典的中學生，高中生，大學生下了課就到那個社區去了，然后用可視鏡頭跟老人對話，倆小時對話四個，然后老年人有什么需求記下來，最后把記錄交給社區，他們是不收費的，那么為什么堅持這么干？他會說國家有紀錄，我今天做了，明天就有人為我服務，所以這是一種時間銀行。

如民政部門出的政策，養老院跟收電費的人來說，電費應該減免，但他說我們電力歸發改委管，民政部門的政策我不執行，所以這些政策很難落實到具體的部門來。有一個市里的09年城市污水處理收費的改革方案寫到，大中小學公立醫療，幼兒園，托兒所，養老院，敬老院等等社會公共福利事業單位免征污水處理費，然后這些養老院就不行，因為必須得是事業單位，民營養老院就不能減免，但是你知道養老院在用水和污水的份額是多少嗎？這幾乎占到了支出的6%，因為老年人要不停的洗洗涮涮，所以這個成本就是很大的成本，但是因為歧視性的政策，所以民營養老院享受不了。

我們的政策都有，但是太空，所以需要配套，但是關于配套，我們政府也要做一點進步，就是多龍制水，信息輔導。

高齡化、空巢化、獨居化趨勢明顯，一方面是老齡化加劇，農村老人，特別是需要照料護理的失能、半失能老人想進養老機構的逐年增多，一方面卻是6000張床白白閑置。這當中的癥結到底是什么，調研小組通過實地調查走訪發現，困擾農村養老院的，主要有三大問題。首先是受到管理體制機制的束縛。養老院是在農村“五保戶”的基礎上發展起來的。也就是說，農村公辦養老院最基本的職能是社會供養。它們向社會開放，擴大收住社會老人，就需要增加相應的工作人員和護理人員，但機構用人需經鄉鎮政府批準；院長、員工的報酬由政府統一核定，與增收社會老人多少不掛鉤，與服務項目和質量不掛鉤，干多干少一個樣；實行收支兩條線的財政結算體制，經費按年初預算按月下撥，收住社會老人部分全額上繳。社會老人收費價格未能與服務項目和服務成本掛鉤，多數仍沿用20多年前物價部門核準的標準，致使養老機構收支難以平衡，多數依賴政府補貼維系。

第二，受到設施、人員的限制，無法提供老人最需要的服務。眾所周知，目前老人亟需的是帶有護理功能的養老機構。而一些農村的養老機構基礎設施陳舊，缺乏必需的配套設施設備，大部分養老院甚至沒有醫務室，更沒法刷醫保卡。除此之外，目前農村養老院護理人員主要聘用當地農民，收入低、年齡大、專業水平差，呈“招不進、留不住”困境，這限制了養老院提供醫療護理服務的可能。最后，不得不說，思想觀念放不開也是種束縛。客觀來看，現在確實還有一部分老人和子女覺得住進養老院沒有臉面，不方便，從心里反對和抵制。但相較于這種顧慮，更嚴重的是部分鄉鎮主管部門固步自封，缺乏應變的動力。養老行業屬于風險行業，老人突發的摔、跌、傷、亡等現象常引發尖銳矛盾。而農村敬老院的傳統職責僅需供養五保對象，部分鄉鎮領導觀念滯后，存在“不怕你們不做事，就怕你們多做事”的想法，不主張甚至不允許敬老院收住失能、半失能老人。

《建議》最后提到，各地情況千差萬別，改革創新也應該鼓勵多元化。目前，基層已經開始了實踐，不少鄉鎮已經形成了可以借鑒的鮮活經驗，其中比較好的，有高新區、張家港、常熟、太倉等地的模式。

高新區陽山養老院是集體建造的養老機構，體制機制完全放開，在財政沒有資金補貼的情況下，免收養老機構房屋租金，面向社會提供經營性養老服務，實行單設賬戶、獨立運行、自負盈虧，護理院納入醫保定點單位，并自建蔬菜基地和養殖基地，改善老人的生活，現入住率已達74%以上。

張家港楊舍鎮老年服務中心在經過三年“公建民營”試點，管理人員數額不增而收養老人數額翻番并且管理人員收入年年有增。在此基礎上，又提出在確保五保供養對象，不增加政府財政負擔前提下，實行委托經營方式的公建民營的試點，擴大養老機構自主經營權限，放開用人權，實施績效工資，做到公辦性質不變、政府主導地位不變。目前改革試點方案已經上報當地黨委、政府。

常熟市2012年投資3個億，新建5萬平方米、800張床位的養老院，準備集中供養全市的552名五保老人。在此基礎上，計劃整合騰出12個鄉鎮養老院資源，全部向社會開放，并準備采用公辦民營新的體制機制，滿足社會老人養老的多樣化需求。

沙溪鎮頤悅院在收住五保老人的基礎上，開設公寓區和護理區，收住社會困難老人和失能、半失能老人，并將護理區作為醫保定點單位，方便老年人刷卡看病，同時將社工管理機制引入院內，全面提升服務水平。

家養老院是她投資200萬元租賃當地政府一座老辦公樓改建而成，里面一共分為自理區、介助區和專戶區，其中自理區居住健康老人，介助區居住體弱老人，專戶區居住臥床老人。在硬件設施上，每個老人居住的房間都有30平方米，房內都按照賓館標準間進行裝修，配有32寸液晶電視機、空調和獨立衛生間等，在每個床頭都安裝了緊急呼叫按鈕。

消防設施不達標等問

【規劃】

被規劃掉的未來

向亦莊的規劃部門提出改造申請時，當值人員說，“沒讓你們走就不錯了，還想蓋新房子，想什么呢！”

1998年，大興區還叫大興縣的時候，崔艷玲隨婆婆一起籌備這座養老院。

崔艷玲的婆婆原在民政系統工作，曾兼任公辦養老院院長，她將那所公辦院做成了全國模范養老院。

婆婆賦閑在家后，家人勸她再干點啥，她就認準了養老院。

建養老院，用地是根本，為了讓養老院有個合法的身份，她們辦下了用地規劃許可證，這是有30多年的民政經驗的婆婆才能想到的。

大羊坊南村，12畝地，其實是個池塘，四周堆滿垃圾，是泰福春老年公寓的前身。

1999年1月，婆婆和大羊坊南村簽訂用地協議，第一年租金4萬元，此后每年遞增5%。

婆婆將家里的車子房子全部抵押出去，又找人拆借，籌來150萬元啟動資金。娘倆跑登記、盯施工、搞建設，1999年7月1日，老年公寓開張了，3個老人入住，接著是32、53、78??

14年后，曾經少不更事的崔艷玲已進不惑之年。她早已接下婆婆的事業，成為泰福春的管理者。去年，她琢磨著蓋一排新房——由于地面塌陷，當年的房子已成危房。

向亦莊的規劃部門提出改造申請時，當值人員說，“沒讓你們走就不錯了，還想蓋新房子，想什么呢！”崔艷玲如遭冷水潑頭。

她向大興區規劃部門查證，得到的答復是，“新的規劃中，泰福春所在地是一片公共綠地。”

崔艷玲手里的《土地規劃使用證書》將要成為廢紙，“大規劃”規劃掉了“小規劃”。

北京市規劃委大興分局規劃科的工作人員說，農村土地是由村集體所有，村委會具有規劃土地作何用途的權利。該人員同意一種說法：養老院所用土地并不是專項土地，只是租用村集體土地使用。

有人告訴她，今年年底前，泰福春就得被拆除。

30年的土地租賃合同，本想大展拳腳，危機卻提前17年降臨。

崔艷玲害怕，王巖、辛文夫婦的遭遇會在她這里重演。

【土地】

搬遷**

各方勢力卷入其中：阻止探望、垃圾堵門、投擲石塊、停水停電??養老院平靜的生活被接連打破。

辛文、王巖夫婦是嘉德老年公寓的投資人。2005年，兩人以50萬的價格賣掉三環內的婚房，從高碑店鄉半壁店村租下12畝土地辦養老院。

開業后，鄉政府和村委會經常帶著市區各部門領導、外商來參觀，“說是鄉村精神文明建設的重要成果。”

一場搬遷**，抹去了“重要成果”。

2007年，半壁店村以拖欠費用為由，試圖中止與辛文的合同。她已與村委會簽署的20年租地合同，距此生效不到2年。

各方勢力卷入其中：阻止探望、垃圾堵門、投擲石塊、停水停電??養老院平靜的生活被接連打破。

沖突升級的背后，是每畝土地租金從2萬飛漲到15萬。

“不能光為精神文明，就不顧村民吃喝拉撒。作為城中村的半壁店，5000多名村民都沒耕地，大部分村收入是靠集體土地的商業出租。嘉德老年公寓長期拖欠高額費用，違反了合同，村民很有意見，村委會壓力很大。”當時，半壁店村委會主任吳昊這樣說。

“欠費說”讓王巖無法接受，2007年年初，老年公寓曾籌措資金向村委會還欠款，但村委會拒絕接受。

冷漠、過河拆橋，辛文從回憶里拽出這些字眼。

也有讓他感到溫暖的。

“我哪兒也不去。要是拆，就讓鏟車從我身上過。”參加過抗日戰爭的張大爺高聲說，來嘉德前他“偵查”過十幾家養老院，都不滿意，嘉德的平房、田園和護工的服務留住了他，想在這兒安度余生。“都是錢鬧的，他們沒有老的一天嗎？”。

角力持續了將近4年。2010年，辛文與半壁店村各退讓一步，以地換地。嘉德老年公寓向半壁店村東南側少許退避，這至少可以存活下去。

嘉德老年公寓與半壁店村的博弈，谷全文看在眼里，感同身受。2000年前后，這位昌平區愛地頤養院院長，經歷了與嘉德幾乎一樣的土地糾紛。

谷全文認為，他和崔艷玲、王巖的遭遇并非個案。土地問題成了困擾北京地區民營養老機構的最大難題，“懸在頭上的一把刀，不知道這把刀什么時候會落下”。

民營養老機構的場地，更多是由租賃而來。北京市區地塊近年的價格飛漲，讓很多民營養老機構不斷遠離市區，影響了入住率。北大人口研究所教授穆光宗認為，養老資源本就供不應求，低入住率更加浪費了這些稀缺資源。

沒根，是王巖們最大的不安。與老人一樣，養老院經不起折騰，搬遷就意味著從零開始、元氣大傷。

【政策】

理想與現實

谷全文無數次找到電力部門，“政策說的好好的，為什么不給我們優惠？”得到的答復是，“電力歸發改委管，民政部的文件我們無法執行。”

為了扎根，辛文、王巖夫婦努力修復著與半壁店村的關系，但談何容易。

查電表的師傅來了，“我們四月份用電能優惠嗎？”師傅沒回頭，“我們聽上頭的。”

此前置換土地時，養老院電卡沒有和村委會更換。

根據規定，養老機構具有福利性質，電費應該按居民用電的價格收取。但嘉德養老公寓的電費一直按非居民用電的價格繳納，去年只電費一項，就交了40多萬元。

惴惴不安的泰福春養老院院長崔艷玲，同樣拽著查電表的師傅問，對方甩甩頭走了。

2005年，民政部出臺了《關于支持社會力量興辦社會福利機構的意見》，意見中提及：社會辦福利機構將享受優惠地價，用水、用電、電信業務也將全部享受政府的優惠政策。

過去的七八年中，較真的谷全文無數次找到電力部門，“政策說的好好的，為什么不給我們優惠？”

得到的答復是，“電力歸發改委管，民政部的文件我們無法執行。”

今年2月初，北京市發改委發布通知，4月1日，北京市社會福利機構將享受和居民相同優惠的水電氣價格。這意味著，原本每月3萬多元的電費，將下降一半。

“一年能省20萬啊。”谷全文掐手指頭等著4月1日。這一天，等了快10年。

可更多的養老院院長卻等得有點悲觀，會不會依然“政策是政策，現實是現實”？

據北京市政協社法委的調研報告顯示，盡管此前各個層面出臺了包括稅收、水電、燃氣等多個面向養老機構的優惠政策，但在實際執行中因涉及多部門利益，除稅收方面的優惠政策落實得比較好以外，水、電、燃氣等方面未能落實。

去年，北京啟動社會辦養老機構建設資金支持項目，共下撥建設支持資金3115.6萬元，這些錢只流向了6家社會辦養老機構——只有它們符合資助條件。

最新數據顯示，北京401家養老機構中，有186家屬社會興辦。這意味著，只有3%的民辦養老院獲得這些資金的支持。

【風險】

失能老人的流向

崔艷玲覺得，公立養老院在評級中一切都由政府部門包辦，民營養老機構要想給自己個身份，就要“拿錢砸”。

崔艷玲最近上火了，因為正在進行的北京市養老服務機構星級評定。

干了14年養老工作的她，留心天氣不好時多陪老人聊聊天，留心對待護工“尊重多過責備”，甚至留心給養老院設置后門，為的是運送離世老人的遺體“不讓別的老人看了難過”。

拿到高級社工證的崔艷玲，對自己的專業有信心，對所帶的護工隊伍有信心，但“給我的養老機構再添一個星？沒信心”。“公立養老院要錢有錢、要人有人，在這個跑道上，我們很累。”

按規定，參與評級遵循自愿原則。已是二星、自覺已達三星標準的崔艷玲介紹，申請升級需要第三方機構的資質評定，“至少3個，得花很多錢。”

崔艷玲覺得，公立養老院在評級中一切都由政府部門包辦，民營養老機構要想給自己個身份，就要“拿錢砸”。

谷全文倒看得開，“就是個星星，要不要不打緊。”在相關政策難以落實的前提下，他憂慮一個更嚴重的問題：失能、半失能老人。

他想起一次業內聚會，一家民辦養老院院長接到電話后，蹭地從飯桌邊躥起，“院里出事了。”一位半失能老人，喂著喂著飯，突然不行了。

之后是官司、訴訟、賠償，那一年，這家養老院遭遇11起官司，絕大多數和失能、半失能老人有關；無一例外，“多多少少都要賠人錢。”

據記者調查，第一社會福利院的老人中，不能自理的不足三分之一；與之相鄰的第五社會福利院明確表示，“我們不接收不能自理的老人。”

在全市215家公辦養老機構中，隨機撥通30個公辦養老機構的電話，除去遠郊區縣的鄉鎮辦敬老院，大多數公立養老院、特別是市區內街道所屬的公立養老院，都明確表示，不接收不能自理的（老人）。

民辦養老院情況恰恰相反。昌平某養老院共收住116名老人，完全能自理的不到30人，需要護理的占全院人數的四分之三。很多養老院失能、半失能老人比例超過一半。

公辦養老機構沒有經營壓力，自然不愿意接收失能、半失能老人，護理成本太大。這些老人流離到民辦養老院，對于后者，收一個老人就是一份錢，“要生存”。

高難度的護理也意味著高風險，立法缺失，保險不到位，谷全文不停撓頭，“這風險，難道我們活該承擔？”

中國人民大學社會與人口學院副院長姚遠教授分析，長遠來說，民營資本進入養老機構是大勢所趨，保障養老機構的合法權益，維護他們的利益，各級政府部門應該高度重視。長期不公平競爭，會挫傷民營養老機構的積極性；隨之導致的高風險，會加劇民營養老機構的生存困境，“這問題不解決，養老行業不可能健康發展。”

全國老齡委的調查數據顯示，目前，全國失能半失能老人達3300萬，其中完全失能的老年人達到1100萬人。我國90%以上的民辦養老機構，是靠收取入住老人的服務費維持日常運營。

“這里面存在巨大的矛盾.”全國老齡委辦公室副主任閻青春在接受采訪時表示，數量龐大的失能老人亟需專業的護理服務，要完成這一任務，公立養老機構做不到，也不愿意做。如果民營養老機構沒有健康的發展環境，勢必引發大量的社會問題。

【利潤】

賺錢背后的擔憂

不確定的未來。他感覺自己和那些被遣散的老人們，是另一種形態的流浪者。

目視前方，再回回頭，那么多坎兒，為什么這些民辦養老院還在撐著？

“很多人會想，我們開養老院是圖什么。”40歲的崔艷玲是個漂亮女人，說話并不快，“我不說虛的，賺不賺錢？肯定賺。”泰福春養老院運營的13年，除了先期啟動的150萬元，陸續投進養老院的650萬元“都是養老院自賺的”。

新的房屋、床位和設備，每年不停升級改造，賺來的錢又回到了養老院中，“卷在里頭，不由自主往前走。”

崔艷玲說，她所有賺的錢就是泰福春這個院子，至少值1000萬。但院子搬不走。如果不面臨搬遷，租賃合同到期后，崔艷玲幾乎什么都落不下。

谷全文特別想更換養老院的陳舊設備，提升服務品質，引進更先進的管理系統，在這行摸爬了十幾年，谷全文懂老人。

但他更懂這行業。與他同時起步的養老院一個個在消失，拿了拆遷款，將老人就地解散。被遣散的老人們，輾轉到存活下來的養老院。

“我有錢，有地方，有熱情，但是沒時間了。”谷全文不敢想2018年，距離他的愛地頤養院走到下一個岔路口還有6年。如果再下血本，一旦續約失敗，這么多年的付出將留不下任何痕跡。

不確定的未來。他感覺自己和那些被遣散的老人們，是另一種形態的流浪者。

頭頂的高壓線太過密匝，甚至阻擋了鳥兒飛過。一旁穿插而過的地鐵線延伸至王巖目力不及的遠方。

不遠處的通惠河畔，5年時間，仿古的會館林立，如今已是一片繁華。搬家后的養老院，周圍的工地依舊日夜不停地作業，依舊有老人抱怨夜里睡不好，養老院的墻壁甚至因為旁邊的建設開始出現裂紋??

不過王巖最近不想考慮這些，氣溫回升，春天來了。王巖盤算著柳樹抽芽的時候帶一些老人去河邊看看。

因為那里，曾是他們的家。

開辦民辦養老院所需條件

1申辦組織具備法人資格；申辦個人具有完全民事行為能力。

2符合養老服務機構的設置規劃。

3有符合規定的固定場所和設施；其中床位不得少于30張，收養的老年人的人均居住面積不得少于5平方米。

4有與其規模和服務相適應的資金。

第二篇：養老院建設 -申請書

申請書

峰峰礦區民政局：

尊老愛幼一直以來是我們中華民族的傳統美德，然而在今天這個物質愈加豐富的時代里，年輕人的工作也日益繁忙，無暇顧及到身邊的父母，特別是當前城市中存在加多的獨生子女，無子女戶以及空巢老人，他們在吃飯、購物、娛樂、就醫等方面無人照料，和當前建成小康社會的形勢不和諧，傳統的分散供養方式已經無法解決這個問題。

開辦養老院集中安置這些老人將是解決這些問題的根本方法。建立適合我國國情的養老院不僅是人口老齡化發展的必然趨勢，而且是加強社會保障工作的客觀要求，從我區目前的調查情況看，多數老年人是贊成的和歡迎建立養老院的，其態度是積極明確的，我國各大城市養老院發展的實踐證明，興辦養老院確實減輕了家庭養老壓力，彌補了家庭養老功能弱化的欠缺，緩解了空巢家庭，獨生子女家庭照顧老人的困難，消除了中青年夫婦的后顧之憂，起到了家庭養老所不能起到的作用。同時為下崗、待業人員提供了就業機會，有利于安定團結和兩個文明建設的發展，有利于加強社會保障工作，養老院不失為解決老年人社會化養老的有效途徑和最佳選擇之一，是社會化養老的主要方向。

為減輕家庭養老的負擔，提高老年人的生活質量，滿足老年人的多種需求，吸引更多老年人選擇社會養老，并推動社會養老健康發展，本公司決定興辦一所民營，高起點、環境美、設施全、服務優、管理科學的老年居家樂園，依照老年人的特點和需求，將邯鄲市峰峰礦區新建祥和養老院，總占地面積5553.86㎡，總建筑面積1025 ㎡，老年公寓占地面積610.894㎡，食堂及餐廳28㎡，洗衣房16㎡,公共浴室㎡，健身房100㎡，活動室100㎡，辦公室10㎡及接待室15㎡，醫務室14㎡，庫房14㎡，倉庫12㎡，其它用房30㎡。計劃床位120余個，配有舒適的居住場所、功能完善的餐廳、診所、健身房和休閑房等設施。該處是辦公、生活區中心區域，既有便利的交通條件，又有優美的環境和新鮮空氣，是開辦養老院的最佳地段。

本養老院將堅持以“老人為本”的服務宗旨，以“奉若父母，情同親生”為服務理念，依靠一流的設施和一流的服務，讓入住的老人在生活上、身體健康上真正體會到老有所養、老有所為、老有所樂。讓養老院真正成為老年人的“福地”。開辦養老院是新時期老年人社會化發展的新模式和新趨勢，是以人為本的科學發展觀的具體體現，也是建設和諧社會的新舉措和必然要求，對社會的穩定和社會福利事業的發展起到推進作用，所以望請民政局的同志批準。

2015年7月14日

第三篇：養老院建設總體規劃[范文模版]

石家莊軍地農業科技有限公司暨軍地老年服務體驗中心

建設項目可行性研究報告

目 錄

一、總體規劃思路

二、項目概況1、2、3、4、項目名稱 項目建設單位 項目建設地點及規模 項目提出的依據

三、老年體驗中心具體分析1、2、3、中國目前日益凸顯的人口老齡化問題 人口老齡化問題與養老相關配套欠缺問題矛盾 興建老年體驗中心的必要性

四、國內外養老公寓現狀1、2、國外養老公寓現狀 國內養老公寓現狀

五、老年體驗中心總體設計理念、規劃要求及設計重點1、2、3、總體設計理念 老年住宅設計規劃要求 住宅設計要點4、5、6、住宅公共空間設計要點 住宅室內物理環境 生活配套設施

六、老年住宅公寓目標客戶需求及應對分析

七、項目風險分析

八、結論

一、總體規劃思路

首先，紅旗大街項目定性為“夕陽產業”，此行業是非常應景的朝陽產業。

建設原則和發展方向需貫徹“老有所養、老有所醫、老有所為、老有所教、老有所樂、老有所學”的六老思想。從老人的居住，飲食，娛樂，醫療等四個方面著重規劃。讓生活在這里的老人開心、舒心、安心，更讓子女們放心。祛除多數空巢老人的空虛，無助等負面情緒。讓他們生活充實，重拾生活的目標和方向。具體操作： 居住方面：

1、在建設方面，采取無障礙建設(樓梯、走廊、電梯、房間設施等)。主色調采取溫馨暖色調為主。

2、設計多種房型提供選擇，滿足各層次人員需求。

3、提供家政保潔服務。

4、園區綠化依托附近主流環境和水培蔬菜項目。飲食方面：

1、建設一個大食堂，食堂內分窗口出售各色適宜老年人的美食。

2、開發可針對不同身體狀況人員的營養食譜定制服務。

3、開通外賣服務，送飯到戶。

4、建設安全、綠色蔬菜銷售點，依托水培蔬菜項目。

5、引進連鎖便利店。娛樂方面：

1、建設大禮堂，給老年人提供交流、競賽、表演的平臺。

2、聯系公益部門，舉辦公益演出，成立送溫暖，送快樂小分隊上門服務。

3、采用大學的社團管理模式。成立例如書法社團、古典戲劇社團、廣場舞社團、門球社團等各色社團。社團管理由居民自由進行，社區管理人員引導。

4、定期舉辦展覽，競賽等活動活躍氣氛。

5、規劃棋牌室，運動場地（門球、羽毛球、乒乓球、舞蹈廣場、健身器材）等設施。

6、租用項目周邊閑置土地。規劃開心農場，向居民銷售種子、化肥、農用工具等物品。醫療方面：

1、聯系省級醫院或市級醫院，在項目內建設駐外醫療點。提供小病直接處理，大病送轉醫院。理療保健等項目劃入醫保。

2、為入住人員建立健康檔案。提供上門服務。包括：定期巡診、定期身體檢查、專項護理等。

3、舉辦健康講座，宣傳飲食、醫療方面的相關知識。另外，結合當前多數有小孩的年輕父母忙于工作，需要老人幫忙照看孩子的需要。建議在園區內建設幼兒園，留住孩子就留住了老人。

二、項目概況

（一）項目名稱

項目名稱：石家莊軍地老年服務體驗中心（暫定）

（二）項目建設單位

項目建設單位：石家莊軍地農業科技有限公司

（三）項目建設地點及規模

項目位于石家莊鹿泉市寺家莊鎮東營北街，紅旗大街以西，占地約200畝，建筑面積約10萬平米。（其中包括多樣老年公寓、水培蔬菜種植基地、老年大學、特色餐飲服務、老年娛樂活動中心、大型超市、醫療服務中心等）。項目以老年人住宅為主，集休閑、娛樂、度假、會務為一體。根據老年人的生理和心理需求，作為老年人養身、養心、養性、養情的地方。

（四）項目提出的依據

1、國務院辦公廳轉發民政部等部門《關于加快實現社會福利化意見的通知》

2、國務院辦公廳轉發全國老齡委辦公室和發展改革委等部門《關于加快發展養老服務業意見的通知》

3、財政部和國家稅務總局《關于對老年服務機構有關稅收政策問題的通知》

4、河北省民政廳等部門《關于加快發展社會福利事業的通知》

5、石家莊市《關于加快推進養老服務體系建設的意見》

6、養老事業作為一個朝陽產業，有巨大發展空間。結合我公司長期發展規劃，提出以上項目。

7、石家莊市召開了養老服務體系建設工作會議，出臺了《關于加

快推進養老服務體系建設的意見》，以應對人口老齡化的嚴峻挑戰。截至2010年底，石家莊市60歲以上戶籍人口139.28萬，占全市戶籍人口總數的14.08%，老齡化、高齡化趨勢十分明顯，空巢老人比例不斷提高。為了解決日益凸顯的老年人生活照料、醫療健康、精神文化等需求，石家莊今后將加快推進養老服務體系建設。

《意見》指出，今后石家莊市堅持政府引導、社會參與、多元投入、市場運作的原則，鼓勵社會資金以獨資、合資、合作、聯營、參股等方式興辦養老服務機構。積極支持以公建民營、民辦公助、政府補貼、購買服務等多種方式提供養老服務。加快推進養老服務社會化、專業化、標準化建設，做大做強養老服務業。到2015年底基本建立與人口老齡化進程相適應、與經濟社會發展相協調，以居家養老為基礎、社區服務為依托、機構養老為補，覆蓋城鄉的養老服務體系。

《意見》指出建立養老服務體系建設的財政投入機制，將養老服務體系建設經費列入各級財政預算，加大投入力度。市級對縣級民政事業服務中心按每張床位給予4000元補助；對新建和改擴建的區域性敬老院按每張床位分別給予10000元、6000元補助；對市內五區及礦區新建的示范性養老機構按每張床位分別給予5000元、4000元補助；對市區的街道(鄉鎮)綜合養老服務中心和社區為老服務站每所分別給予3萬元、1萬元補助；對示范性的農村互助幸福院每所給予2000元補助；對各類居家養老服務組織

給予適當資金支持。對新建的民辦養老機構按每張床位市內區給予5000元、縣(市)及礦區給予4000元補助，并給予每個運營床位每月100元的運營補貼；對租賃開辦的養老機構給予每個運營床位每月150元的運營補貼。市級資金對于擴權縣(市)及省財政直管縣(市)在民政事業服務中心、區域性敬老院、民辦養老機構的補助方面，按市管縣標準的三分之一予以補助。每個街道(鄉鎮)綜合養老服務中心每年運營經費不低于1萬元、社區為老服務站不低于5000元，由各縣(市)、區負擔。

三、我國社會老齡化及老年公寓現狀分析

1、中國目前日益凸顯的人口老齡化問題

老齡化是指老年人口在總人口中的比重不斷上升的動態過程，也是指人口年齡不斷增加的人口現象。其簡單表現形式是“老年人比例”上升，按照國際標準，60歲以上老年人口占總人口比重達成10%以上，或65歲以上老年人口比重7％以上，就屬于 “老年型人口結構”，或叫做“老齡化社會”。老年人已形成一個有醫療保健和活動場所等特殊需求的單獨群體。

目前石家莊市65歲以上的老人中,有64%與自己的子女住在一起。而在老年婦女中,65歲至79歲的有67%與自己的子女生活在一起,80歲以上的則有80%與自己的子女同住一個屋檐下。隨著人口老齡化,高齡老人日益增多,三世健在的家庭比例很大,家庭的代際人口結構呈“四二一”和“四二二”型。家庭“少子化”使家庭贍養老人的功能弱化,急需發揮社會養老功能,以彌補家庭

養老功能的不足。另據中國老齡人協會估計，中國老年人消費約每年3000億人民幣，而且隨著老年人消費觀念的逐步改變，其消費數額還將得到進一步增長。由此可見“老年人市場”是一個潛力很大的市場，老年人產業，尤其是老年住宅產業是一個亟待開發的產業。

中國不僅是一個人口大國，同時也是一個老年人口大國，老年人口相當于全世界人口總數的1/5，也就是說，5個老年人中就有一個中國老人。由于中國人口政策的特殊性，目前我國60歲以上老年人口已達1.3億，占全國總人口的10％以上，到21世紀中葉將超過4億，占全國總人口的28％。老齡化問題已經成為了一個波及面廣，矛盾性突出且短期內不可解決的社會問題，引起了我國政府的高度重視和關注。

2、人口老齡化問題與養老相關配套欠缺問題矛盾

中國養老床位總數僅占老年人口的1.8℅，低于發達國家5—7℅的比例，也低于一些發展中國家2—3℅的水平。截止2009年底，全國共有各類老年福利機構38060個，床位266.2萬張。從國際經驗來看，市場經濟發達國家的養老服務機構每千人擁有的床位數在50—70張之間。在中國，65歲以上的老人每千人擁有的床位數約23.5張。保守估計，養老機構的床位缺口數量在300萬以上。日益增長的老年人口基數與相關基礎配套欠缺已經阻礙了我國社會保障體系的完善與發展。

3、興建老年體驗中心的必要性

隨著中國人口老齡化和社會經濟的快速發展，社會安全福利和養老金增多客觀上刺激了老年社區的發展，更多老年人要獨立生活，并且要求有高質量的養老配套設施與之相呼應，在這種情況下，適合不同需求層次的養老方式脫穎而出，其中老年公寓這一住宅形態逐漸成為能夠滿足中高經濟實力老年人養老的一種方式，并且需求有逐年擴大的趨勢，但中國目前養老公寓的發展顯然不能滿足這一日益擴大的群體，所以說發展老年住宅公寓是十分必要的，對滿足老年人高質量養老生活的需求，對完善社會保障制度，發展我國社會養老福利體系必將產生積極而深遠的意義！

四、國內外養老公寓現狀分析

1、國外養老公寓現狀

目前發達國家的養老社區發展已趨于成熟，相關配套設施健全。西方國家的養老住宅發展經歷了三個階段。第一階段為傳統養老院形勢，即主要運營主體為政府，保障水平較低。第二階段為老年公寓形勢，運營主體為政府和開發商聯合發展模式，政府給予一定的支持。第三階段也就是目前發展十分完善的老年社區化模式，主要以開發商為運營主體，充分體現其人性化設計理念和區別對待的關懷模式。

2、國內養老公寓現狀

（1）目前我國社會保障體系不完善，無足夠資金發展老齡事業，老年住宅未形成產業化、社會化、規范化。無針對老年人生活習慣、消費習慣、心理特點等方面的研究，服務人員素質不高、社

區管理、配套設施亟待完善。老年公寓僅為中高經濟實力的老年客戶提供個性化居住條件和人性化服務。目前僅部分別發達城市和個別開發商開發了老年住宅。我國在這一塊的發展還是相對滯后的，落后于西方發達國家。

（2）目前國內老年公寓按建設經營者可以劃分為三種模式：

政府收益型：主要由政府相關部門聯合開發和經營，以出租的形式收取一定的費用。

政府福利性：主要由政府組織開發和經營管理的社會福利老年機構，即傳統的養老院和福利院。

企業盈利型：由企業投資開發建設及運營的初級大型老年綜合社區，擁有基本的老年社區配套設施，但并不成熟。（3）養老社會化觀點認為在開放的現代化社會里，那種傳統養老方式正受到嚴峻的挑戰，越來越多的兒女為了前途而奔赴四方；終身伴隨父母，已越來越難做到。另一方面，老人愈近暮年，害怕寂寞孤獨，需要陪伴照料的渴望就愈加強烈。讓老人生活于集護理、康復和娛樂為一體多功能現代化老年公寓，是一條兩全齊美出路，養老方式向社會化的方式演變以成為發展的必然趨勢。通過社會養老院實現：“六個老有”的目標，即老有所養、老有所醫、老有所為、老有所學、老有所樂、老有所依。以減少老人的孤獨感、失落感、遺棄感。這為老年公寓發展提供了較大空間。目前中國的老年住宅需要較長的市場培育期，傳統家庭養老觀念有待改變，“度假養老”觀念需要逐漸形成。但養老公寓的未來發

展前景看好，人口老齡化嚴重的未來，政府也會給與政策與資金上的扶持，可以說這是一項朝陽產業，未來養老公寓的發展必然會推動我國養老體系的完善，縮小與發達國家之間的差距，帶動相關產業的發展，為房地產開發商提供更為廣闊的發展空間。發展老年公寓無疑是一件利在千秋的好事。

五、老年體驗中心總體設計理念、規劃要求及設計重點

1、總體設計理念

在了解與考察國外發達國家及內地發達城市養老公寓基礎上，結合我國文化傳統、家庭理念以及石家莊的具體養老發展狀況，設計符合當地習慣同時兼具創新性的養老安居工程。具體規劃方案如下：

1、環境要園林化

優雅的環境，讓老人充分享受陽光，接觸自然，廣闊的活動空間以及安全的娛樂、鍛煉場所。

2、公共及配套設施要完善

小區應配有完善的醫療保健、超市、會所、健身房、閱覽室、書畫室、花房、棋牌娛樂室、球場、釣魚臺、車位等生活娛樂的配套設施。

3、設計要人性化

平面設計要方便老人出行；要保證充足的陽光入室，空間通透；樓梯踏步高度不大于140mm，踏面寬度不小于300mm，兩側要有扶手；各種開關、按鈕采用大型號，避免老人因視力下降而使

用不方便等；總之設計要人性化、無障礙居住，滿足老年人的特殊使用功能和需求。

4、生活要智能化

配備緊急呼叫對講系統，安防系統、網絡系統、消防系統等，保障老人安全。

5、戶型要合理化

充分考慮不同年齡階段、不同階層、不同居住人數等的要求，大部分戶型面積控制在40—60㎡左右。戶型設計要個性化，合理化。

6、建筑要藝術化

在此居住的老年人均有較高的藝術品位和欣賞要求，相應要有較高水平的建筑藝術，給視覺以美感，使之由美感產生吸引力。

滿足以上要求的同時，當然還要保證建筑工程質量合格、建材環保、裝修美觀大方、功能分區明確等基本建筑標準。

整個社區的景觀規劃總體上應該是典雅、歡快、童趣和積極向上的，使其充滿生活情趣，這樣可以激發老年人熱愛生活的欲望，有助于改善其身體機能，促進健康長壽。老年公寓規模：

10萬平米的多樣公寓（酒店式公寓、多層公寓、躍層公寓、聯排公寓）為不同階層老人提供選擇。滿足老人的“老有所居”。專業的醫療服務

社區配備有先進的醫療設備和優秀的醫師隊伍，為老人提供

包括應急醫療救助、全科門診、健康體檢、康復指導、健康檔案管理等專業醫療服務，并可實現社區內醫保服務功能。專業人員組成的護理團隊，針對不同需求者提供全方位、全天候的醫療養老服務。滿足老人的“老有所醫”。文化生活及娛樂配套

社區老年大學設有書畫廳、電子閱覽室、圖書閱覽室、多功能廳等，為老人提供豐富的精神文化生活空間。同時設有各種業余愛好興趣小組，力求讓老人在身體及精神上都能得到充分的放松與滿足，滿足老人的“老有所學”；娛樂服務包括影視廳、棋牌室、乒羽館、臺球室、游泳池等設施，滿足老人的“老有所樂”。日常購物

大型超市為老人提供品種齊全、物美價廉的日常生活用品，同時提供免費送貨服務。餐飲配套

餐廳不但提供預約訂餐、送餐服務，還根據老人口味與需求提供營養配餐、家庭餐、特色餐、生日聚會等。水培蔬菜種植基地

為老人提供集種植與觀賞為一體的綠色服務。

2、老年住宅設計規劃要求

基本設施：居室、會談室、醫務室、餐廳、廚房、浴室、廁所、洗衣房、晾曬場、辦公室、值班室、倉庫、娛樂室等。居室定員：原則上一人

居室最低面積：單身： 夫婦：

建筑構造：采用耐火或簡易耐火的節能環保材料。

3、住宅設計要點

（1）空間布局體現老人自立性、健康性、安全性。

（2）設備與設施按老年人的人體尺度和心理、生理特點進行設計。（3）體現適用性，兼顧老人與照顧著的使用需求。

4、住宅公共空間設計要點

（1）在有臺階的地方應設置坡度平緩的臺階和斜面

（2）在坡道的起點和終點，應留有長度不小于1.5米的輪椅緩沖地帶

（3）坡道側面凌空時，在欄桿下端宜設有高度不小于50毫米的安全檔臺

5、住宅室內物理環境

（1）室內應設有采暖、熱水及空調降溫設備

（2）家具根據老年人的逗留式活動采用圓滑、牢固的造型（3）房間色彩以柔和淡雅的顏色為主（4）室內照明，避免選用眩光

（5）全覆蓋的緊急呼叫系統，方便老人遇突發情況時與工作人員聯系

6、生活配套設施

（1）老年醫院：針對老年常見病癥建立專業醫療隊伍（2）老年康復中心：集養護、托管、康復等服務為一體，以康復

保健為特色，配備多種健身及康復訓練的專業設備

（3）老年大學：根據老人愛好開設國畫、書法、文史、聲樂、器樂、舞蹈、戲曲等課程

（4）老年俱樂部：如乒乓球俱樂部、太極拳俱樂部、棋牌俱樂部、釣魚俱樂部、藝術團等

六、老年住宅公寓目標客戶需求及應對分析

（一）老年住宅需求包括以下兩個方面

1、社會居住觀念的改變

中國“養兒防老”、“

三、四代同堂”的觀念和家庭組合在不斷發生變化，而三口之家比重在不斷上升。由于計劃生育政策的實施，目前“四二一”的供養關系不斷增加，使中間代承受的壓力很大，家庭矛盾也隨之增加。同時隨著老年人觀念的變化，不少老人更加關心生活質量的提高，而不愿和子女同住。不同的老年人組群選擇養老的方式不同。文化程度較高、月收入中等以上、身體健康、生活能自理者，老年公寓為首選，有的認為老年公寓是理想的“頤養天年”之所。

2、子女改善父母居住及生活狀況的需求

子女為改善父母居住及生活狀況為目的而選擇養老專用的老年公寓，成為了老年養老消費的主力。子女為父母選擇老年公寓主要從以下幾方面考慮：

（1）為父母提供一個優質的晚年生活。維護了老人、子女的雙重尊嚴。

（2）老年建筑的特殊功能能為老人提供居住安全的保障。（3）老年住宅社區的專業服務，能為父母提供更科學、細致的照顧。解除子女的后顧之憂。

（4）具備豐富的社區活動，能滿足老人各種文化需求。同時可以彌補因子女工作繁忙而對父母陪護不足的欠疚

七、項目風險分析

老年人及其子女對老年公寓這種居住養老方式和生活方式的認知、認可需要一定的時間

1、老年公寓床位空閑

有這么幾方面的原因造成。一是地域分布不合理。再一個原因，就是分類不清。名稱的叫法沒有經過統一規范的界定。叫老年公寓，叫老人院。那么到底它所具備什么樣的服務功能。老年人并不清楚。還有一個原因養老院的競爭正在加大。以前投資人沒想到養老院能賺錢，養老院的數量很少，以后幾年估計養老院會慢慢多起來，競爭將從環境競爭向服務競爭過渡。由于養老院的投資較大，短時間內不會很快回本，市場的變動會增加投資收益的不確切。

2、養老院軟件即人為因素造成的經營風險

經驗少，處理不當而產生訴訟糾紛。養老院發展仍處于起步階段，可借鑒經驗較少。大家都是摸著石頭過河，所以在一些事情上也就容易產生訴訟糾紛。

1）送養人不能正確理解人的生老病死的情況，自己不愿承擔相應的后果，2）養老機構疏于管理而導致的老人傷、病或其他。

3）第三人（共同居住的被送養人）侵權導致與養老機構責任混合的情況。4）其他。

3、相比其它創業領域，其投資周期較長

投資這個行業，不要有急功近利的心態，要有長線投資與穩步回報的心理。而創業成功需注意五點即收費適中、證照齊全、專業知識、謹慎選址、用足政策。

4、風險應對 1）解決選址問題

2）確定服務方向 頤養天年是目的；還有就是尊嚴和親情的體現。3）價格定位要合理

核心競爭力就是收費合理，良好的環境和優質的服務。4）了解處理相關案件的法律原則。從相關案件反映養老機構在經營管理中應注意的問題

①從事養老機構的人士，應當具有愛心、同情心及強烈的責任心。②在法律不完善的情況下，盡量制定詳細、合理的協議書。③加強職工的素質教育，提高服務質量。

八、結論

老年住宅的建設，必將會替政府分憂，為老人解難，給村民造福，促公司發展。是一榮俱榮，多方共贏的好項目。我們會抱

著對社會負責，對家庭關愛的態度，積極爭取政府的支持，努力建造一流老年公寓，以滿足更多老年人的需要。

第四篇：養老院建設方案

愛晚工程：銀鈴改（頤樂堂）（頤年樂）或（玫瑰）老年公寓

計劃立項。投資預算。

可行性研究報告

總策劃人：耿柏林

注釋：用上建議名稱，具有積極暗示名稱，可以給人心理上的暗示，選擇利于老年人建立積極心態的詞語，為老年公寓命名可視為人性化表現，象征著入住該公寓的老年人活力與豐富多彩的生活，及過著生命不息的余生，也肯定老年人所做的貢獻，讓生活在此公寓的人有著很多美好的回憶，目錄

一、赤峰市房地產市場概況

二、老年住宅市場

1、老齡化市場機遇分析 2．赤峰市老齡化現狀

3、赤峰市老年住宅市場現狀

4、赤峰老年人住宅市場發展趨勢

三、項目規劃要求

四、項目投資預算

1、項目投資與成本費用估算

2、項目投入產出與回報

五、項目風險分析

六、風險規避建議與結論

：

二、老年人住宅市場分析

（一）老齡化市場機遇分析

? 我國已進入老齡化社會階段

按照國際標準，當一個國家或地區65歲以上人口占總人口7%或60歲以上人口占總人口10%以上時，即為老齡化社會。據有關統計資料顯示，目前我國是世界上老年人口最多的國家，60歲以上的老齡人口約為1.45億，占我國總人口的11.2%，而且這個數字每年都在以3%的速度增長。我國進入老齡化社會已是不爭的事實。根據國家有關部門統計預測，到2025年，老年人將占全國總人口19.34%；到2040年，老年人將占全國總人口的27.8%，屆時每三個半人口中就有一個老年人口。

? “老年人住宅市場”潛力巨大

目前，我國60歲以上老年人已達1.4億。以3.5%的速度遞增。我國已進入老齡化社會，如何充分滿足養老需求，中國退休勞動者一生的積蓄總和相當于全國國內生產總值的1/3；另據中國老齡人協會估計，中國老年人消費約每年8000億人民幣，而且隨著老年人消費觀念的逐步轉變，其消費數額還將得到進一步增長。由此可見“老年人市場”是一個潛力很大的市場，老年人產業尤其是老年人住宅產業是一個極待開發的產業。? 養老觀念逐步轉移

受傳統觀念的影響（他們認為那些所謂的養老院是些沒兒、沒女的孤寡老人的安身之地），國內老年人養老講究“三代同堂”，老死不離兒孫。但隨著近年居民生活水平的提高和居住觀念的改變；核心家庭趨于普及，傳統家庭逐漸減少，一方面下一代與老一代分居現象不斷增加，另一方面家庭結構演變又表現為老少兩代在居住上“分而不離，離而不遠”的特點，因此老年人不堪忍受“空巢”的孤單寂寞之苦，從過去不肯到養老院開始向往養老院，養老觀念和居住觀念正在發生根本性變化。

? 家庭因素催生老年人住宅的產生和發展

自我國七十年代中期實行計劃生育控制以來，“三口之家”現已成為社會的主力家庭結構。許多獨生子女成家之后，所面臨的是每對中青年夫婦在繁忙的工作壓力和殘酷的生存發展競爭條件下要照料四個老人和一個孩子，時間和精力嚴重不足，再加之老年人多愁善感及實際上的“代溝”，由此引起了一系列沒完沒了的家庭煩惱及社會問題，老年人公寓呼聲高漲，呼之欲出。

? 國家鼓勵開發商進行老年人住宅地產的開發

面對我國進入老年化社會，老年人生活問題已越來越被社會所關注。在2003年召開中共十六大三中全會上有關代表提及老年人養老一事，中央領導對此十分重視。近日國家民政部及地方各級民政部門從社會各方面宣傳全面關心和幫助老人，尤其是老年人養老與生活方面，并鼓勵開發商從事老年人住宅的開發。

總結：

縱觀我國房地產開發產業，許多年來，大眾化住宅開發一直是市場開發的主體，造成這種市場開發失衡的原因歸根結底是老年人住宅市場尚不成熟。但從今天老年人口基數、老年人社會問題以及老年人養老觀念重大轉變的趨勢看，實施老年人地產開發應該說是一種機遇，老年人住宅開發恰逢其時，水到渠成。可以預見，老年人住宅逐步被消費者（老年人極其子女）所接受，誰搶占了開發先機，誰就開拓了新的市場，也就贏得了市場競爭。

（二）赤峰市內蒙古自治區老齡化現狀

? 人口老齡化加劇

? 4個老人、1對夫妻、1個孩子，這種被稱為“421”模式的家庭正越來越多。而“421”家庭引發的一個最主要的社會問題就是養老壓力，據最近一項調查顯示，35%的城市家庭要贍養4位老人，49%的城市家庭要贍養2到3位老人。而從贍養費看，35.6%的城市家庭每年花費超過1萬元。出于對醫療保險體系的擔憂，家庭積極儲蓄，不敢增加消費支出，是現在中年人的普遍心態。? “未富先老”

發達國家在進入老年型社會時，人均國內生產總值一般在5000到10000美元，而中國目前為1000美元。重慶市老年協會的一項問卷調查顯示，近半數老年人由于經濟收入低影響生活質量的提高，其余的依次為缺乏科學養生知識、居住環境差、身體健康狀況不好、生活內容單調、情緒不穩定和子女不孝敬等因素。

（三）赤峰市老年住宅市場現狀

? 老年人住宅明顯不足

截止到2012年，赤峰市城鄉社會福利院2敬老院3個。各類城鄉養老福利機構床位總數達近200張，收養老人超過2000人。但目前赤峰市年滿60周歲及以上老年人有幾萬人。按照現在全市床位數計算，每25位老人才能攤上1.5張床。而按照發達國家的標準，100名老人中，應有5至7人能住進養老院。由此推算，赤峰福利設施還遠不能滿足社會的需求，養老機構的發展空間非常大。

? 戶型設計不合理、功能相對單一

現有的養老院戶型面積大小不等，主要為單人間、雙人間和多人間，房屋布局不合理，功能不全，不能滿足老年人住宅特殊功能要求，更不能從規劃設計上充分體現人性化關懷。

? 住宅區規模小、配套設施不足

目前赤峰市的養老公寓以中小型為主，多屬傳統的養老院、福利院，擁有200個床位以上規模的不多。整體規劃設計落后，生活設施不完善，健身、休閑、娛樂設施單一，醫療護理、保健不配套，服務水平低下，缺乏人性化，不能滿足老年人特別是新一代老年人的心理和生理需求。

? 環境質量有待提升

赤峰市現有的養老院中，絕大部坐落在主城區內，噪音和空氣污染大，且多數的養老院用房是經翻新過的民宅和企事業單位用房，房屋簡陋，內部安全隱患突出，綠化植被缺乏，總體環境質量有待提升。? 服務人員缺乏專業培訓

在養老院從事服務的人員多為下崗職工，他們沒有經過專業的上崗培訓，缺乏心理和護理專業知識，對老人的服務只是滿足于簡單的端茶、送飯、洗衣，而無法從老年人的心理和生理需求的角度出發，提供人性化的全方位專業服務。

總結：

赤峰市現有養老院、敬老院均屬計劃經濟的產物，多屬行政救助和自助行為。從實際情況看，養老院的功能僅僅停留在為老年人提供一個寄宿和同齡人交流的場所，功能相對單一，配套設施、管理水平、服務質量落后，人居環境較差。

（四）赤峰市老年人住宅市場發展趨勢

? 民辦產權式老年公寓將成為未來老年人住宅市場的發展趨勢

縱觀赤峰市老年人住宅市場的發展現狀，各養老院無論是從硬件設施和軟件配套上都存在數量和質量的問題。許多老年人既想遠離城市的喧囂和孤單又恐在養老院無法滿足寧靜、舒適生活的要求，民辦產權式老年公寓的出現將打消老年人養老的多種顧慮，在北京、廣州等地此類型的養老住宅深受老年人喜愛。民辦養老機構的優勢表現在，體制機制靈活，適應性強；經營策略上更多思考；管理手段上多樣，市場化運作；負責程度上責任心強，全年無休，以院為家，是事業型；運作成本上更經濟、有效。

? 老年人住宅將逐步從主城區向城郊轉移

老年人進入養老院等福利機構的目的就是安享晚年和健康長壽，因此對環境質量要求較多，而現有的養老院、福利院因歷史原因，大多選址于主城區內，噪音和空氣污染相當嚴重。相信隨著老年人對養老質量要求的提高，其老年人住宅從主城區向城郊轉移將成必然之勢，且唯有城郊獨特的地理環境才能滿足老年人對居住環境的特殊要求。

? 老年人住宅的開發以中檔為主、輔之中低檔和中高檔產品

對老年人公寓的檔次之分，現尚無明確界定，但可以肯定重慶市現有養老院中絕大多數應界定為低檔產品，而絕大多數老年人需求的中檔產品嚴重不足。高檔產品市場稀缺，有效需求相對較大。低檔產品仍有市場，但需要升級換代。總之中檔老年住宅產品的開發將成為未來一段時間內市場開發的主流，而高檔產品、低檔產品也將占有一席之地。

? “山水型老年公寓”將更受消費者青睞 隨著居民生活水平的提高，老年人對居住的要求更加講究。他們年輕時由于競爭環境和迫于生計，終年奔波于城市中間，渴望回到自然卻又無法自主，退休后如釋重負，輕松了，無牽掛了，迫切需要回歸自然，與山水園林親密接觸，過著“桃花源”式的田園生活，頤養天年。因此“山水型老年公寓”的出現將倍受他們的青睞。

三、項目規劃

根據對項目的具體定位，結合開發設想，在此提出項目規劃方案，以期為項目開發分析提供依據。

在老年人的住宅規劃和設計上，不僅要滿足居住功能的要求，使老年人的居住建筑設計達到安全、衛生、方便和適用的要求，還要無處不在的體現出對老人的關懷，更要考慮社會心理學所涉及的居住心理問題。

? 設計要人性化

要方便老人出行，不能有過多的臺階，有臺階處應有相應的輪椅通道；樓梯兩側要有扶手，路面間隔200m應設休息坐椅，室內地面應采用防滑設計，按紐均采用大型號，避免老年人因視力下降而使用不方便等等，總之設計要人性化，滿足老年人的特殊使用要求。

? 生活要智能化

應配備緊急呼叫對講系統，網絡系統、消防系統等保障老人安全。

? 環境要園林化

應有幽雅的環境，讓老人充分享受陽光，接觸自然，廣闊的公共活動空間以及安全的娛樂、鍛煉場所。

? 戶型要合理化

應充分考慮不同年齡階段、不同階層等因素，每戶面積控制在30～60㎡左右。戶型設計要個性化、合理化。

? 配套要完善化

小區應配有完善的醫療保健、超市商場、銀行、保險、郵局、會所、健身房、閱覽室、書畫室、花房、老年大學、棋牌娛樂室、門球場、釣魚臺等生活配套設施。

四、項目投資成本預算

（一）項目投資與成本費用估算

1、地塊項目開發假設條件

? 規劃用地總面積：15畝，10000㎡。? 土地用途：住宅用地 ? 使用功能：居住養老

? 建筑形態：以多層為主，小高層為輔，底層架空 ? 建筑高度：（多層約3層）18.6m —（小高層約6層）18.6 m ? 綜合容積率：1.5 ? 綠化面積：40%

? 總戶數：按50㎡/戶計算約為100戶，? 總人口：按人均15㎡計算約為300人

? 商品房市場售價：其中小高層2000元/㎡，建面約3220㎡；多層1800元/㎡，建面約1518㎡；商鋪3800元/㎡，建面約180㎡。

2、建設開發成本估算 ? 前期費用

序 號 費用科目 金 額 1 土地費用

15畝*10萬元等于150萬 土地出讓金

27萬元

城市基礎配套費

22.5萬元 總規劃設計圖

1.5萬元 施工圖設計

3萬元 園林景觀設計

1.5萬元 人防費

7.5萬 中期費用消防建審費

1.5萬元 抗震費

3萬 白蟻費

0.3萬元

合計

約217.8萬元

序 號 費用科目 金 額 1 建管費

2.25萬元 地質勘探費

1.5萬 質量監督費

4.5萬元 施工監理費

4.5萬元 ?

樁基費（綜合取費）

75萬元

土建施工費（綜合取費）

后期費用300萬元

水電、消防安裝施工

75萬元 室外排水工程（含水循環系統）

27萬元 室外道路工程

45萬元 綠化景觀工程

27萬元 噪音防治費

1.5萬元

公建、配套裝修及設施設備

100萬元 電梯費用

30萬元

合計

697.75萬

?

序號 費用科目 金額 1

辦理商品房銷（預）售許可證

20萬元 廣告、宣傳費

100萬元 銀行利息

62.26萬元 垃圾處理費

7.5萬元 營業稅

75萬元

商品房維修基金（綜合）

50萬元 辦理權證

50萬元

合計

364.76萬元

? 開發管理費、不可預見費：

（前期費用+中期費用+后期費用）×2%

=（217.8萬+697.75萬+364.76萬）×2% ≈25.61萬

? 開發總成本估算：

投資開發總成本=（前期費用）217.8萬+（中期費用）697.75萬+（后期費用）364.76萬+（開

發管理費、不可預見費）125.61萬 ≈1305.92萬

（二）項目投入產出與回報

1、銷售價格確定

由于本案具體地理位置尚未明確，無法運用市場比較法確定項目的銷售價格，只能參照其他城市及本市類似項目來確定銷售價格。故現將銷售價格暫定為：多層住宅3800元/平方米，小高層住宅4500元/平方米，商鋪5800元/平方米，并以此價格進行銷售收入計算。（待項目具體地理位置確定后再依照科學的方法合理定價）

2、銷售總收入 ? 住宅銷售收入：

4500元/㎡×3220㎡+3800元/㎡×1518㎡=2025.84萬元 ? 商鋪銷售收入：

5800元/㎡×180㎡=104.4萬元 ? 銷售總收入：

住宅銷售收入+商鋪銷售收入=2025.84萬+104.4萬=2130.24萬元

3、項目銷售總利潤

項目投資開發總利潤 = 總銷售收入2130.24萬元－項目總成本1305.92萬元

=824.32萬元

4、成本利潤率

項目投資開發總利潤/項目總成本=824.32萬元/1305.92萬元≈63.12%

5租賃回報：

1建筑成本:1305.92元

2*精裝每平米按2000元計算等于2000萬（按中等豪華型），按10000平米計算

3公寓房配套用品約70萬，按120---150套房計算

4醫療用品配套約60萬

5建筑成本不可預見費用：25萬*

6裝修購各種用品不可預見的費用(2000+70+60)萬元*2%：42.6萬

7租賃總成本：1305.92+2000+70+60+25+42.6等于3503.52萬

8租賃收益：按每套房每月3000元至5000元

如每月每套3000元*150套一月45萬，一年540萬，折住率50%等于270萬*70年共18900元————總投資成本3503.52萬——不可預見費用如工資6人*3000元*12月*70年等于1512萬等于（1億3884.48萬元）70年租賃收益。每年與每年有增長率與折舊率抵了

如每月每套按5000元120套60萬，一年1200萬折住率50%等于600萬*70年共42000萬元————總投資成本3503.52萬元——不可預見費用如工資6人*3000元*12*70年等于1512萬等于（3億6984.48萬元）70年租賃收益，每年的增長率與折舊率抵了。

9按付押金方式，會員制方式入住： ⑴、如10萬住5年按3000元算150套共收1500萬*14（70除以5）等于2億1000萬減去工資1512萬元等于1億9488萬

⑵、如15萬元住5年按5000元算110套共收1650萬*14（70除以5）等于2億3100萬元減去工資1512等于2億1588萬元

五、項目風險分析

1、老年人及其子女對老年公寓這種居住養老方式的認可需要一段時間

赤峰市有60歲以上老年人近幾萬，可謂市場大，潛力大，但就老年人住宅市場而言，雖然“核心家庭”逐年增多，傳統家庭逐年減少，但這畢竟需要一個時間過程，特別是老年公寓這種居住養老方式和生活方式必須得到老年人客戶群體及其子女認可，而認知、認可更需要一個時間過程，其認可程度決定了老年人住宅市場成熟程度，認可時間長短決定了老年人住宅市場成熟時間長短，因此，本項目風險之一就在于老年人及其子女對老年公寓這種居住養老方式的認可程度及時間長短。

2、消費群體的特殊性和項目產權歸屬的敏感性導致項目具有較大風險 房地產業是高風險、高投入的產業。房地產項目除了項目營銷運作之外，在很大程度上還有一個資金運作，項目營銷運作和資金運作的成功與否決定著項目開發成功與否。老年住宅項目面對的是60歲以上的特殊消費群體，他們雖有積蓄，但由于贍養老人，子女讀書成家，所剩節余有限，購置老年公寓住宅在很大程度上要借助銀行住房按揭貸款和子女資助，特別是我國銀行現行房貸政策對60歲以上老年人是不發放住房貸款的，這樣老年人購房資金來源要么以子女名義貸款購房，要么由老年人獨資購房，要么老年人出資，子女資助購房。不論哪一種籌資購房形式都涉及一個產權和繼承權的敏感問題，特別是多子女的老年人家庭將更加敏感。因此老年人購房資金的來源及房貸政策的障礙或多或少會影響老年人購房消費，也必然會給房地產開發商帶來資金回籠資金周轉的負面影響，這是本項目風險之二。

六、風險規避建議與結論

老年住宅項目強調地理位置優越和自然環境良好，同時市場需求很大，擁有可觀的經濟效益和良好的社會效益，是一個充滿商機和可行度較高的項目。但為了提高本項目抗風險能力，化不利為有利因素，將風險值降低到最低程度，特提如下建議：

1、認真進行項目選址。老年人公寓項目必須具有能滿足老年人養老心理和生理需求的個性和特色，選擇好項目地段是打造老年人公寓個性和特色的載體和必須的物資條件，老年人公寓項目能否成功關鍵在地段，因為地段是唯一的，是其它條件不可替代的。

2、本項目必須要做好總體規劃，有了科學完整、統一的總體規劃，項目就具有了“量身定做”的依據，更加有效的避免項目開發建設中的隨意性、盲目性，確保項目的順利實施。

3、項目實施前，還應在本案報告基礎上進一步進行市場調研。在調查過程中，對赤峰老年住宅市場不但要進行定性分析，還要進行定量分析，以便從營銷角度對老年人住宅市場項目定位，市場前景作出準確判斷并提出詳盡而具有針對性和可操作性的方案，以便化解風險。

綜上所述，隨著赤峰市房地產市場競爭日漸激烈，房地產開發商依據市場整體發展趨勢，通過市場分析，避開激烈競爭的房產市場，另辟蹊徑，轉而投資新式老年住宅公寓，是富有遠見的選擇。

第五篇：養老院建設可行性研究

都 勻 市 社 會 福 利 項 目

大型養老院建設 可行性研究報告

編制： 審核： 日期：

目 錄

一、項目概況1、2、項目簡介 研究范圍

二、項目背景及可行性分析1、2、項目背景 項目建設的可行性

三、項目場址與建設條件1、2、項目場址 建設條件

四、建設規模和建設方案1、2、總體設計 建設規模

五、投資估算和資金籌措方案1、2、投資估算 資金籌措

六、項目風險分析1、2、項目風險分類 項目風險控制對策

七、可行性研究結論1、2、養老院建設是必要的 養老院建設是可行的一、項目概況

1、項目簡介

項目名稱：迎恩村養老院。

項目建設地點位于都勻市沙包堡迎恩村組學田附近，空氣清新，地理位置優越，交通方便。項目法人： 法人代表：

2、研究范圍

本可研報告研究范圍如下：項目背景和建設的必要性及可行性分析，項目場址和建設條件分析，建設規模和建設方案，組織機構與項目管理，投資估算和資金籌措方案，財務分析和項目效益評價，項目進度安排，項目風險分析，可行性研究結論。

二、項目背景和可行性分析

1、項目背景

現進入老齡化社會，目前我國老齡人口占總人口比率約7%左右，而這一比重仍有上升趨勢。

全國進入老齡化社會，并且老齡化水平越來越高的趨勢在短期內不會改變，在未來25年內，目前35歲至60歲年齡段的人將逐步進入老年人口階段，這個宏大的人口群體將極大的提高都勻市老齡人口比重。

屆時都勻市居住人口將達100萬人左右，其中相當一部分

晨練和散步，隨著設施設備的完善，老人可以在綠色的環境中進行各種休閑娛樂。

人民政府在投資興辦養老院方面給予了很多方面的優惠政策，在建設用地規劃，行政規費減免、資金籌備等方面給予大量優惠政策，良好的外部環境條件為項目建設提供了有力的保障。

四、建設規模和建設方案

1、總體設計

總用地面積平方米，建筑用地面積平方米。

2、建設規模

具體功能設置：

1、老年居住室；

2、餐廳；

3、休息室；

4、老年活動室；

5、洗澡間；

6、門衛值班室；

7、藥房及醫務室；

8、康復中心；

9、更衣室；

10、洗衣房；

11、變電房；

12、資料室；

13、會議室；

14、辦公室；

15、其他設施。

3、建筑裝飾標準

在建筑裝飾設計過程中，對于墻體、屋面、外墻以及窗體等建筑構件要充分考慮到防水、保溫、牢固等措施，建筑內部墻體陽角部位，宜做成圓角或切角，且在1.8m高度以上做與墻體粉刷平齊的護角，下部宜做0.4m高的防撞板，室內墻面采用耐碰撞、易擦拭的裝修材料，色調宜用曖色調。

室內地面應選用平整、防滑、耐磨的裝修材料，臥室起居室、活動室宜采用木地板或有彈性的塑膠板，廚房、衛生間及

1)建設風險是指項目無法完工，延期完工或者完工后無法達到預期運行標準而帶來的風險，具體包括不能完工風險和完工遲延風險，項目的完工風險存在于項目建設階段，它與建設項目的主要風險之一，建設風險對項目造成的負面影響是綜合性的，不僅導致項目建設成本增加，項目貸款利息負擔增加，還會導致項目現金流量不能按計劃獲得，貸款償還期限的延長和市場機會的錯過。

2)成本超支風險：施工項目成本控制是企業成本管理的基礎和核心，成本控制指在項目成本的形成過程中，對生產經營所消耗的人力資源，物質資源和費用開支，進行指導監督、調節和限制，及時糾正要發生和已經發生的偏差，把各項生產費用控制在計劃成本范圍內，保證成本目標的實現，成本風險還可分為人工費風險、材料費風險、機械費風險、管理費風險等，同時成本風險還需考慮國家的宏觀財政、貨幣政策，考慮貨幣的貶值問題及物價上漲指數等。

3)工程項目的施工還存在其他各方面風險，如質量風險、安全風險、自然災害風險、政策風險、資金風險等。

2、項目風險控制對策

1)在工程項目實施之前，必須事先制定一個切實可行的、科學的進度計劃，該計劃一般是承包商在投標過程中向業主承諾的工期，并在中標后寫入合同，作為一項重要的合同條款，對承包商產生約束作用，但由于目前建筑市場競爭