第一篇：養老院

2010-4-21為玉樹降半旗，哭泣

集資籌建養老院

可行性報告-新版-籌建養老院

2010-10-17 00:59:36| 分類： 默認分類 | 標簽：養老院 敬老院 集資籌建養老院 老人院 療養康復

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集資籌建養老院可行性報告

2010-10-18 可行性報告：

目錄 概述

第一 章． 項目背景 第二

章． 市場分析

第 三 章． 營銷策略 第 四 章． 資金籌措 第 五 章． 財務分析 第 六 章 風險應對 第 七 章． 發展前景

第 八 章． 結 論 第 九 章． 附 錄

． 概述

隨著我國人口老齡化程度的加劇，養老已成為一個急需解決的問題。北京市人口老齡化程度較高，養老問題更是不容忽視。而隨著社會的發展，家庭規模的縮小，城市生活、工作的壓力，使得居家養老面臨著種種困難。敬老院、老年福利院等老年福利服務機構作為社會養老的一部分，在緩解家庭養老的壓力中起到了一定的作用。為了進一步了解目前北京市社區老年福利服務機構及其居住老年人的現狀，我們選擇了部分敬老院進行了初步的調查，現將主要的調查結果總結如下。

一 調查的基本情況

截止到2002年底，北京市已有各種類型（包括敬老院、養老院、老年公寓、托老所）養老設施314多所，床位25599張。其中向社會開放、接受公費、自費入院（所）養老的已近100所，規模大小不一，收費標準也有差異。此次調查我們選取了三所敬老院，分別為北京市東城區和平里街道敬老院、東城區東直門街道敬老院、海淀區四季青鄉敬老院進行入院調查。調查共分為兩大部分，第一部分為社區福利服務機構狀況調查，包括機構名稱、所有制形式、機構人員構成狀況等；第二部分為社區福利服務機構內的老年人口狀況調查，包括老人的家庭狀況、身體狀況、經濟狀況、以及對福利服務機構的評價等，旨在通過此次調查，初步了解北京市目前的社區福利服務機構以及福利服務機構的老年人狀況。

二 北京市社區福利服務機構狀況

（一）所有制形式

這些敬老院在所有制上均屬于各級政府。街道敬老院的所有權屬于政府派出機構的街道辦事處；鄉、鎮

敬老院的所有權則屬于鄉、鎮政府。

（二）人員構成

這些敬老院一般都由行政管理人員、護理人員、醫生和一般工人如廚師、清潔工人等組成。行政管理人員屬于國家行政人員，其他工作人員則為敬老院聘用人員。

（三）資金來源(略)

（四）服務項目(略)

（五）收費標準

各個敬老院的收費標準并不統一，有的敬老院依據老人身體狀況收費，分為自理老人、半自理老人和不自理老人三種類型；有的敬老院則按房間收費，分為單間或多人間。最高的為每月8000元，最低的每月800元不等。

三、福利服務機構的老年人狀況

此次調查在選取的三所敬老院中共調查了100名老年人，其中男性老年人41名，女性老年人59名。

（一）基本狀況

圖1：敬老院老人年齡結構（圖略）

1、年齡結構

如圖1所示：在調查到的100位老年人中，80－89歲的老人居多，為44％；其次為70-79歲的老人，占29％；60－69歲以及90－99歲的老人分別為14％和10％；沒有百歲以上的老人。老年人隨著年齡的增大，身體機能逐漸削弱，健康狀況也逐漸衰退，往往更需要他人的照料，敬老院在這些方面彌補了家庭照料資源的不足。但值得注意到是，由于目前社區養老設施的不完善，還不能滿足那些完全不自理的老人或需要長期照料的老人的需求，因此，這些敬老院中的老人往往是一些生活尚能部分自理、照料需

求較低的中高齡老年人。

表1 敬老院老人基本狀況（略）

2、受教育程度(略)

3、婚姻狀況(略)

4、家庭子女狀況(略)

5、工作單位性質(略)

（二）經濟狀況(略)圖2 敬老院老人經濟狀況（圖略）

（三）身體狀況(略)

這次調查到的老人當中，有10％的老人基本臥床，吃飯、排便、洗澡等都需要別人照顧；其余老人的身體狀況較好，居家生活可一人自理。有35％的老人可以乘公共汽車、出租車外出；有18％的老人可以拜訪左鄰右舍；有37％的老人不能單獨外出，但可以一個人自理居家生活（如圖3（略））。圖3 敬老

院老人身體狀況

但值得注意的是，這些老人大部分都患有這樣或那樣的慢性病，(略)。

（四）來敬老院的原因(略)（如圖4）（圖略）

（五）對敬老院的評價(略)表2 老人對敬老院的評價（圖略）

第 一章．項目背景 1：.項目建設的必要性

（1），解決老齡化社會問題的需要

官方數據顯示：目前中國60歲以上老年人口為1．42億，約占人口總數的11％，據世界衛生組織的資料稱，一個國家的老年人口系數達10%以上（60歲）或7%（65歲以上時，標志著這個地區進入老年型。目前，我國60歲以上老人已達1.3億多，占全世界人口的五分之一，占全國總人口的10%以上。到21世紀中葉將超過4億，占全國總人口的28%，即每4個人中一位老人；我國已成為老齡化速度最快，老年人口最多的國家。有資料顯示，我國現有2360多萬老年人“獨守空巢”。隨著人口老齡化的來臨，老年人問題已成為一個世界問題，同樣是我國面臨的一個嚴峻問題。北京和全國一樣老齡化程度為10%以上,北京城里的老齡化程度更是不容樂觀。在一些新近的調查報告中我們可以看到，大概每五位北京人中就有一位老人。想當年，四世同堂被傳為佳話，現如今，北京人生活節奏明顯加快，多數家庭都缺少足夠的人力和精力照顧老人。如何養老成為主流人群的熱門話題。有需求就有供給。

(2)構建和諧社會的需要(略)“老有所養、老有所醫、老有所為、老有所教、老有所學、老有所樂。”

(3)加快社會福利事業發展的需要(略)

第 二 章．市場分析

1，市場分析

據一項調查顯示，如果城市老年人的人均消費額為6000元，消費總額就達2700億元，占城市消費額的10%左右。這還是一個低估的數字，城鎮離退休人員一年的離退休金就達3440億元(不包括醫療費及其它)，按80%消費計算就是2750億元，社會上還有不拿退休金的老人和農村老人約有6200萬，按居民最低消費額2000元計算，消費額就達1240億元，城鄉共計消費額約4000億元，這只占了居民消費總額的8.2%，中國老齡產業發展潛力巨大。

老年人由于生理心理的變化，有著與其他年齡段人群不同的特殊需求，需要社會為其提供適合其需要的特殊產品和特殊服務，只有這種需求得到滿足，他們才會感到幸福。同其他年齡段人群一樣，老年人的需求也是多種多樣的，有生存需求、享受需求和發展需求等。而這最基本的三種需求在老年人身上都有體現。對于老年人來說，他們不僅希望能夠吃飽穿曖，而且希望能夠享受經濟社會發展的成果，使生活過得更充實更有意義，使自己能夠不斷地完善提高，以實現自我價值。以上需求得到滿足就要建一所專為老年人休閑娛樂醫療提供服務的綜合企業，可以更好地滿足老年人日益增長的需求，提高老年人的生活質量，增進老年人晚年生活的幸福程度。

2，市場定位

目前的養老機構種類很多有居住型，醫療型，臨終關懷型，欲建成一所集養老，度假，療養保健，娛樂，休閑為一體的綜合性服務機構。屬中高檔型的老年公寓，老人們都有個人私密空間，有獨立的居室、衛生間，可以自理餐飲，自由出入。個性、生活愛好不同的老人們能互不干擾地生活在同一屋檐下。

第 三 章． 營銷策略

（一），經營理念

我們要以現代化的管理，優質的服務，樹立品牌，以養老服務為主，建立多種經營方式，形成連鎖企業。追求高品位，高素質，創造有文化素養，有特色的度假式老人樂園，到那里以后，可以丟掉一切家務的煩惱，子女探望老人不再是負擔，所以把它建成一座東方的伊甸園。

（二）規范服務

通過周到細致的關懷，使入住老人體會到寬松，舒適，親切的家庭韻味。注重以人為本，變管理為服務。做到愛心，熱心，精心，耐心，孝心，關心，無微不至，熱情周到。

（三）,客戶定位

因資金有限，我們要分三期建設，一期目標為60歲以上，有養老金和醫保的離退休人員。

（四）促銷方式

采取會員制和非會員制兩種(略)。

第 四 章 資金籌措

集資籌建每股100000元人民幣起，享有一間養老標準間，終生免費入住。

或按年息5%三年還本付息115000元。宜居首都，安享晚年。

一.投資回報，1入股 2回報 3義務

1、入股

1）每股100000元（B類），按銀行貸款利率5%，3年還本付息；

2）每股100000元（A類），按銀行貸款利率5%，享受每年分紅，但撤股須按公

司法；

3）每股100000元（A+類），作為慈善捐入，不獲利分紅。

2、回報

1）3年還本付息，作為債權人，不承擔風險，但享受入住的各項優惠。2）A股，每股擁有一間產權，可免費入住。享受分紅，風險共擔，享受入住優

惠。

3）A+股，高尚股東，享受（1-2）各待遇，同時可參與經營，出合理化建議。

各股東在發起人同意的情況下，可查閱公司保密資料。

3、股東資格要求（義務）

宣傳推廣本院，以身作責，遵守院內規章制度。股東應時刻保有高尚品德孝義精神，不作損害本院、損害國家民族利益之行為。股東原則上不參與經營，有專業才能除外，如醫護，廚師，電工，園藝師，視同志愿者義工。

第 五 章 財務分析

（一）效益分析

面對中國人口的迅速增長，老齡化的問題也成為中國目前急需解決的問題之一，而面對北京房地產市場所有領域激烈的競爭，一些精明的投資者已發現了一個新的投資機會——私營養老院產業。

據業內人士分析，這一機會隨著中國老齡化人口和中產階級數量迅速增加而擴大。

現在，一些投資者認為這一產業具有高回報率，因為政府提供了減免稅措施，他們說這一產業可能

在今后成為外國人的新戰場。

由于政府的減免稅措施和該項目低廉的土地成本，預計，2年收回全部投資,利潤率40%以上。據中國國家老齡委統計，從2001年到2070年這一時期平均每年將有596萬人進入老齡，而中國目前只有1000家私營養老院，容納大約25萬人，國營養老院容納不到200萬人，因此，隨著養老院產業競爭的加大，中國養老院產業的黃金時代也開始到來。

（二）、利潤回報率

（一）住宿本院房間共分五檔次：單人間 18 M2 計10間、雙人間 18 M2 計20間、三人間 18 M2計20間、夫妻間 18 M2計10間、豪華套間 36 M2計10間，總計：床位150張

單人間：面積約18平，內設獨立衛生間、熱水器、浴霸、電話、電視、小冰箱、飲水機、小桌椅、衣柜、床頭柜及24小時呼叫系統，床鋪溫馨舒適，是老年人安享晚年的適宜居所。

（圖略）

雙人間：面積約18平方米，內設…（圖略）

三人間：面積約18平米，內設…（圖略）

夫妻間：面積約18平米，內設…（圖略）

高檔套間：面積約36平米，內設…（圖略）

（1）高檔房間套房10套，每間2人，床位費/月2100元，伙食費800元，服務費300元，加收

包間費500元計3700元 總計：月370000元

（2）標準間20間，每間2人，床位費450元/人/月，伙食費450元/人月，服務費/月300元/人，水電雜100元, 共計月/人1350元，總計：月54000元

（3）普通間20間，每間3人，床位費/月400元/人、伙食費/月450元/人，服務費/月200元/人，計

月/人1050元，總計：月63000元

（4）夫妻間 10間，每間2人，床位費450元/人/月，伙食費450元/人月，服務費/月300元/人，水電雜100元, 共計月/人1350元，總計：月54000元

（5）單人間10間，床位費/月1000元、伙食費/月450元，服務費/月300元，計 月/人1750

元，總計：月17500元

總計：月/558500元人民幣 純利潤元

第 六 章． 一

風險分析

（一）屬于養老院自身硬件設施問題 養老院床位的空閑，有這么幾方面的原因造成。一是地域分布不合理。以北京為例，城區中60％的老年人居住在城區當中，但是他所擁有的床位總數不足35％。更多空的床位是在農村。這是一個主要的原因。

2在一個原因，就是分類不清。名稱的叫法沒有經過統一規范的界定。叫老年公寓。叫老人院。那么到底它所具備什么樣的服務功能。老年人并不清楚

3還有一個原因, 養老院的競爭正在加大。以前投資人沒想到養老院能賺錢，養老院的數量很少，以后幾年估計養老院會慢慢多起來，競爭將從環境競爭向服務競爭過渡。由于養老院的投資較大，短時間內不會很快回本，市場的變動會增加投資收益的不確切。

（二）下面幾點屬于養老院軟件即人為因素問題

經驗少，處理不當而產生訴訟糾紛。養老院發展仍處于起步階段，可借鑒經驗較少。大家都是摸著石頭過河，所以在一些事情上也就容易產生訴訟糾紛。所涉及的案件的相關類型：房屋租賃、建工合同、供用合同、交通事故賠償、借貸合同、購銷合同；勞動爭議、勞動報酬；財產權屬、遺贈扶養、委托合同、財產損害賠償、人身損害賠償相關案件中顯示出的具體原因

1、送養人不能正確理解人的生老病死的情況，自己不愿承擔相應的后果，案例：(略)。

2、養老機構疏于管理的情況：a.案例：

3、第三人（共同居住的被送養人）侵權導致與養老機構責任混合的情況。

（三）與國有福利機構競爭(略)

二、風險應對

（一）硬件問題 解決選址問題(略)確定服務方向 頤養天年是目的(略)

還有一個就是尊嚴。(略)還有一個問題就是親情，(略)3 經營之道價格定位要合理

辦養老院收費不能太高，雖然入住養老院的老人大多家庭生活條件不錯，但老人本人的錢并不多。就是說他真正入住養老院的時候，他個人的收入只能承擔費用的60％，而40％的費用是需要子女補貼的，核心競爭力就是收費合理。這里的收費標準是：一個健康老人（也就是有生活自理能力的老人）一個月的收費1350-2000元，需要護理的老人是2000-3000元，需要全護理的老人是2500-3500元；房間也是分級，單人房需要交包房費500元，一個老人每月2000元左右的生活費用，大多數家庭都負擔得起；加上環境好應能夠解決養老院床位的空閑，養老院才是現代化的養老方式。

（二）處理相關案件的法律原則(略)

（三）從相關案件反映養老機構在經營管理中應注意的問題

1、從事養老機構的人士，應當具有愛心、同情心及強烈的責任心

2、在法律不完善的情況下，盡量制定詳細、合理的協議書

3、加強職工的素質教育，提高服務質量

（四）國有福利機構競爭（略）

第 七 章． 發展前景

一 市場預測

（一）社會環境

據國家民政部門預計，到2010年，在我國老人家庭中“空巢”比例將高達70%左右；全國老齡委提供的數據顯示，到2010年我國老年市場的年消費需求達到1萬億元。這兩則數據顯示出“銀發經濟”的無限商機，而養老服務無疑是其中的一大亮點。那么，投資養老院“錢景”到底如何？這一領域的創業門檻是否高高在上？一項統計數據顯示，目前我國60歲以上的老年人口已超過1.43億。2010年僅上海市老人就占全市22%以上,北京緊隨其后.人口專家預計，2035年前后，我國65歲以上老人占總人口比例20%.使“銀發經濟”商機日益凸顯。在異軍突起的“銀發經濟”中，養老、托老服務最為引人注目。據統計，目前全市有大小老年公寓、敬老院、托老所等450家左右，而全市老年人口比例（60歲以上）已達人口總數的20%，就目前形勢而言，養老場所供不應求，只能達到市場需求量的1%。因此，在我市發展養老事業，同時也是

一陽光產業。

據國家民政部門預計，到2010年，我國 “空巢”比例70%左右。在這種背景下，激活了社會化養老、托老的市場需求，越來越多的老年人開始自費走進養老院。但相比其它創業領域，其投資周期較長，因此，投資這個行業，不要有急功近利的心態，要有長線投資與穩步回報的心理。

（二）思想觀念

在過去，養老院主要是由政府和慈善機構開辦和經營，人們把到養老院視為不孝之舉，因此收留的都是那些無經濟能力的孤寡老人。

隨著市場經濟突飛猛進,人們的觀念發生了歷史性的轉變，為了使老人在晚年生活得到更溫馨、安逸，他們盡量給老人提供舒適的環境和理想的場所。而老人們也欣然向往晚年的集體生活的樂趣。據05年的社會調查，全市大中型養老中心（即便有些服務較差的）也基本爆滿。就環境而言，我們所興建的養老中心可

以稱得上全市一流的。

八．結 論、（一）加強人員培訓，提高服務質量(略)

（二）而創業成功需注意五點

■收費適中。■證照齊全。■專業知識。■謹慎選址。■用足政策。“我們的項目總體投資規模，定位“中高端”的服務模式：(略)……特別制訂每名護工最多護理6人，超過每名護工最多護理20人的國際標準。

第 九 章． 附 錄

第二篇：養老院

養老院

感謝你對五峰社會福利事業的關心和支持。現根據社會福利機構申請登記的辦事指南就你提出的問題答復如下：

一、辦理養老院應具備以下條件

1．有固定的服務場所、必備的生活設施及室外活動場地；

2．符合國家消防安全和衛生防疫標準，符合《老年人建筑設計規范》和《方便殘疾人使用的城市道路和建筑物設計規范》；

3．有與其服務內容和規模相適應的開辦經費；

4．有完善的章程，機構的名稱應符合登記機關的規定和要求；

5．有與開展服務相適應的管理和服務人員，醫務人員應當符合衛生行政部門規定的資格條件，護理人員、工作人員應當符合有關部門規定的健康標準。

社會組織和個人興辦以孤兒、棄嬰為服務對象的社會福利機構，必須與當地縣級以上人民政府民政部門共同舉辦。

二、辦理機構

申辦社會福利機構所在地的縣級民政部門。

三、申辦材料

（一）申辦人申請籌辦社會福利機構時，應當提交下列材料： 1．開辦組織或個人的身份證明；

2．籌辦申請書。內容包括：設置機構理由、規范的機構名稱；

3．可行性研究報告。內容包括：建設地址、建設規模、床位數量、內部設置、機構性質、資金來源及證明、房屋場地使用證明以及規劃設計的總體設計方案圖紙；租用房屋場地、設施開辦養老服務機構的，需提供四年以上的合法租賃證明； 4．擬辦社會福利機構資金來源的證明文件； 5．擬辦社會福利機構固定場所的證明文件；

6．個人以合資、合作形式申請籌辦養老服務機構的，還應當提交雙方簽約的協議書或合同書；

7．符合籌辦條件的，由民政局發給籌辦批準書。

（二）申請領取《社會福利機構設置批準證書》時，應當提交下列文件： 1．申請《社會福利機構設置批準證書》的書面報告； 2．民政部門發給的社會福利機構籌辦批準書； 3．服務場所的所有權證明或租用合同書；

4．建設、消防、衛生防疫等有關部門的驗收報告或者審查意見書； 5．驗資證明及資產評估報告； 6．機構的章程和規章制度；

7．管理人員、專業技術人員和護理人員的名單及有效證件的復印件以及工作人員的健康狀況證明；

8．有方便快捷的醫療服務條件（可與社會福利機構所在地社區醫療機構簽訂醫療服務協議書或者內設醫療機構的批準證書）。

(三)社會福利機構變更章程、名稱、服務項目和住所時，應當報民政部門審批。更換主要負責人，應當報民政部門備案。

社會福利機構分立、合并或者解散時，應當提前3個月向所在地民政部門提出申請，報送有關部門確認的清算報告及相關材料，并由民政部門報請當地政府對其資產進行評估和處置后，辦理有關手續。

四、辦理程序

申請人提出籌辦申請并提交有關材料→縣級民政部門審查，做出決定→通知申辦人→（如被批準）申請人領取《社會福利機構設置批準證書》并提交有關文件→縣級民政部門審查，做出決定→通知申辦人→辦理登記手續。

五、辦理時限

民政部門自受理籌辦申請之日起30日內，根據當地社會福利機構設置規劃和社會福利機構設置的基本標準進行審查，做出同意籌辦或者不予同意籌辦的決定，并將審批結果以書面形式通知申辦人。

經同意籌辦的社會福利機構具備開業條件時，應當向民政部門申請領取《社會福利機構設置批準證書》，民政部門自受理申請領取《社會福利機構設置批準證書》之日起30日內，對所報文件進行審查，并根據社會福利機構設置的基本標準進行實地驗收。合格的，發給《社會福利機構設置批準證書》；不合格的，將審查結果以書面形式通知申辦人。

六、收費標準 不收取任何費用

七、取得了《社會福利機構設置批準證書》以后，要向民政局申請民辦非企業單位登記后才可以正式營業。

八、政府支持公民個人舉辦養老服務機構，鼓勵公民獨資或與政府聯辦養老服務機構，目前更詳細的政策尚在制定中

建議最好去你們當地的有關部門詳細咨詢一下，各地的政策應該會有所不同！最后，祝你成功哦！

第三篇：養老院

一、執行總結

（一）背景和項目簡述

我國已經進入老齡社會，隨著新中國的同齡人步入老年，將出現第一次老年人口增長高峰。據統計全國老年人口由年均增加311萬人發展到年均800萬人。截至2013年，中國老年人口總數已達一點五九億，占總人口的百分之十二，積極應對人口老齡化發展波及的一系列經濟與社會變化，是中國社會面臨的重大問題。老年人口基數大，增長快，特別是隨著家庭小型化的發展，社會化養老的需求迅速增長。但是長期以來，我國社會福利由國家和集體包辦，存在資金不足、福利機構少、服務水平較低等問題，難以滿足人民群眾對福利服務需求日益增長的需要。社會福利事業的改革與發展，已經引起了全社會的廣泛關注。

全社會對社會福利需求的急劇增長，使社會福利社會化具有廣闊的發展前景；我國綜合國力的增強，人民群眾生活水平和道德水準的提高，為推進社會福利社會化奠定了良好的基礎。聯合國在1982年通過并在全世界實施的“1982年維也納老齡問題國際行動計劃”指出：為年長者提供健康照顧，必須承認家庭及其所在社區所具有的平衡和良好的制度特點在此基礎上尋求社會養老機構和家庭之間的適當平衡。國家和社會為彌補21世紀家庭養老的不足，提供更為合理、有效的養老方式和養老條件，并在政策和制度上提供有利的保障。

人口進入老年化，必然伴隨著勞動力供應、醫療服務、養老金方面壓力的增大，這毫無疑問將對其未來經濟增長模式產生深遠的影響。對于政府來說，解決人口老年化的問題已經達到刻不容緩的地步。為此，中國政府不僅已經在照料老人上增加開支，還即將制定一系列優惠政策鼓勵私人和外國投資。如果西方國家的經驗能夠被吸取，與照管老人相關的產業的未來市場潛力或許會達到數萬億元人民幣，每年將幫助創造數以百萬計的新工作。不難想象，在不久的未來，這將成為中國經濟增長的一個重要引擎。

（二）機會概述

人口老齡化是世界上許多國家正在面臨或即將面臨的一個突出的社會問題。我國是世界上人口最多的國家，由于社會、經濟、文化科學事業的發展，計劃生育工作的推進，人口出生率和死亡率不斷下降，老年人在總人口中的數量和比例不斷增加。根據聯合國將“60歲以上的人口占總人口比例達到10%，或65歲以上人口占總人口的比重達到7%”作為判斷一個國家是否進入老齡社會的標準來看，我國在2003年就已正式邁入了老齡化社會。

當前，我國所面臨的老齡化問題勢必使傳統的養老觀念、養老模式發生深刻的改變，老年人對經濟供養、醫療保健、生活照料和精神文明等方面需求的日益增長，將直接導致養老設施的“有效需求”遠遠超過“有效供給”。

“老年公寓”市場潛力巨大2000年國家有關部門通過調查和分析預測，到本世紀一十年代末，中國退休勞動者一生的積蓄總和相當于全國國內生產總值的1/3；另據中國老齡人協會估計，中國老年人消費約每年3000億人民幣，而且隨著老年人消費觀念的逐步轉變，其消費數額還將得到進一步增長。由此可見“老年人市場”是一個潛力很大的市場，老年人產業，尤其是老年住宅產業是一個極待開發的產業。

山東省是人口大省，老年化的問題也越發凸顯，政府也提出應加大《中華人民共和國老年人權益保障法》、《山東省老年人權益保障條例》、《山東省優待老年人規定》的實施力度，確保老年人的各項待遇得到落實。同時政府也出臺了一系列即促進老齡產業發展的經濟政策。這些政策主要包括財政財策（專項撥款、補貼、減免收費等等）、稅收政策（優惠與減免等）、信貸政策（貸款的規模、期限、利率方面的優惠）、價格政策（價格保護、價格限制等）、外資政策（鼓勵和吸收外資的進入等）。這都有利于老年產業的成長也發展，同時也增加了從事此項產業的有利因素。

（三）目標市場的描述和預測

1、我國已進入老齡化社會階段

按照國際標準，當一個國家或地區65歲以上人口占總人口7%或60歲以上人口占總人口10%以上時，即為老齡化社會。據有關統計資料顯示，目前我國是世界上老年人口最多的國家，60歲以上的老齡人口約為1.45億，占我國總人口的11.2%，而且這個數字每年都在以3%的速度增長。我國進入老齡化社會已是不爭的事實。根據國家有關部門統計預測，到2025年，老年人將占全國總人口19.34%；到2040年，老年人將占全國總人口的27.8%，屆時每三個半人口中就有一個老年人口。

2、國外老年住宅市場的狀況

歐美各國由于傳統個人主義的影響注重發展社會養老設施，特別是美國迅速發展老年社區。而在東方受到儒家思想影響下的一些已開發或開發中國家，為避免重蹈西方福利國家所經歷的沉重財政負擔，試圖尋求維系傳統的家庭倫理觀念及尊老愛幼的社會風尚。因此，為了消除現代社會生活方式的改變、家庭觀念的變化和家庭結構小型化的趨勢對家庭養老環境的沖擊與功能的削弱，亞洲國家對維護和改善家庭養老環境及創造新的居住模式方面作了許多的努力。

3、老年人養老逐步向集中養老轉移

受傳統觀念的影響（他們認為那些所謂的養老院是些沒兒、沒女的孤寡老人的安身之地），國內老年人養老講究“三代同堂”，老死不離兒孫。但隨著近年居民生活水平的提高和居住觀念的改變；核心家庭趨于普及，傳統家庭逐漸減少，一方面下一代與老一代分居現象不斷增加，另一方面家庭結構演變又表現為老少兩代在居住上“分而不離，離而不遠”的特點，因此老年人不堪忍受“空巢”的孤單寂寞之苦，從過去不肯到養老院開始向往養老院，養老觀念和居住觀念正在發生根本性變化。

4、國家、省、市各級政府鼓勵進行老年公寓的建設

面對我國進入老齡化社會，老年人生活問題已越來越被社會所關注。1998年起各級政府就出臺了相關政策，鼓勵民間組織、企業、個人創辦養老服務機構。在2003年召開中共十六大三中全會上有關代表提及老年人養老一事，中央領導對此十分重視。近日國家民政部及地方各級民政部門從社會各方面宣傳全面關心和幫助老人，尤其是老年人養老與生活方面，并鼓勵從事老年住宅的建設。

總結：養兒防老這一中國幾千年來沿用的照顧老人方式已經給成長起來的獨生子女一代提出了嚴峻的考驗。他們同時面臨著贍養4個老人的現實。隨著人們經濟實力的提高以及對養老意識的改變，老年養護業已經在中國出現，在解決人口老齡化的社會問題上，老年養護產業必將逐步顯現出積極的社會意義。我國的老齡化進程與經濟發展不同步，未富先老已成為全社會普片存在的問題。所以，解決老齡問題，做好老年社會工作，創造良好的物質基礎成為我們急需解決的重要問題。實現老年人“老有所養、老有所醫、老有所教、老有所學、老有所為、老有所樂”更社會發展追求的重要目標。

（四）競爭優勢和劣勢分析

1、優勢

（1）營銷方式的轉變。

由于老年消費是一種自主性消費，老人的消費觀念既成熟又相保守，許多老人對新型的產品會感到陌生，認同接受也會有一個過程，在對老年住宅進行營銷推廣的時候就應該充分考慮到這一點：在營銷手法上，避免使用概念營銷，轉為說服力更大、更容易讓老年人理解的體驗式營銷；在銷售風格上，避免浮夸，樓書和賣場設計都應保持踏實、簡練、穩重的風格，實施耐心的引導式銷售。從長遠來看，市場經濟是一個多發展、多變化的時代，受時代特點的影響，未來的老年人比起今天的老年人，對新消費觀的接受質量要快得多，也容易得多。

（2）提高服務的品質。

針對老年消費的質量特征，老年商品的質量和“銀發市場”的服務質量都必須提高。老年人是一個特殊的社會人口群體，在飲食、起居、衣著、旅游、醫療保健、文化娛樂等各方面都有著這一年齡段的特點，對商品的質量要求尤其高，通常是商品的質量不好不買，價格太貴不買，不實用不買，不安全不買，太復雜不買，只要產品不對路，質量不過關，在老齡消費中就不會有市場，也就不會有長久的效益。

（3）針對老年消費中休閑性消費與服務性消費所占比例大的特點，以悠閑生活和優質服務為賣點，為項目打下長遠的附加價值。

（4）在公司發展的不同階段，開展不同層次的服務。

在公司經營的1前—3年主要發展自助型的老年公寓，即采取上門服務的方式，為老人提供生活方面的照顧和幫助，同時為他們進行心理疏導和壓力的排解，使老人的生活質量得到提高。當公司經過1-3年的發展和經營后，資金及市場都有了進一步的充裕及發展，此時再逐步建設住宅型和陪護型的老年公寓，爭取最終建立起環境優美、設施齊全、舒適健康的的一體化老年公寓。這樣分階段、有重點的建設必將對公司的發展產生積極的影響，同時各階段有重點的建設對公司的服務質量也會起到積極的作用。

2、劣勢

（1）、觀念落后，意識不足

雖然各級政府對于老齡化的問題相當重視，但是在少數個別地區，由于我國長期形成的是家庭子女養老觀念，因此面對我國人口老齡化的挑戰，一些職能部門和社區管理與服務部門對開展和加強社區養老助老服務的重要性和迫切性認識不足，沒有把社區養老助老服務事業提高到反映一個社會文明進步水平和提高人民生活質量、保持社會穩定的高度來認識，服務意識差。這些必然給社會公眾帶來了一些對于社區養老的負面心理影響，對于養老服務社區的開發產生一些阻力。

（2）、競爭者帶來的壓力

有商機必然有商家，雖然目前成都的養老產業剛剛起步，商家尚少，但不容置疑的是，在可預見的將來，競爭者必將紛至沓來，這對于該行業的任何商家都將帶來一定的壓力與風險。公司在不久之后，面對的必將是一個競爭日趨激烈的市場，在這里為數越來越多的潛在競爭者轉化為現實競爭者，大家都希望在這養老產業的鍋里分一杯羹，任何行業內部的現存者、行業外部的潛在進入者都必須清楚的意識到這一市場環境，并做好充分的準備，迎接挑戰。

（3）資金困擾

作為一支學生團隊必將面臨資金不足及缺乏經驗的問題，在公司運行的過程中也一定會遇到一些我們從未遇到過的挑戰，因此在公司的發展過程中我們必須抓住機遇，勇于挑戰，在發展中積累經驗，不斷充實和提高自己。

（五）經濟狀況和盈利能力預測

老人之家建立之初，資金問題是一個很重要的方面。因此在建立之初我們可能會面對資金短缺的問題，但是我們會將事實呈現在人們面前，這樣我們就會有針對性的去確立目標和方向，努力解決問題。對于經濟狀況，我們會盡力維持經濟的穩定，通過與其他公司進行資金方面的合作，獲得更過的投資。另一方面我們可以通過貸款方式進行資金的籌集。初期我們將實行上門服務，根據老年人的需要，為他們提供生活上的的照顧及心理方面的咨詢，盡快的摸清市場，積累經驗，這樣將減少公司初期在資金不足情況下的支出。隨著計劃的實施，我們的努力將得到一定的認可，就會獲得一定成效。從而使公司資金周轉靈便，資金流動比較順暢，繼而我們對老人的需要及習慣將更加了解。另一方面公司將對員工做出更加細致和恰當的分工，進行更加專業的培訓，從而提高員工的工作效率，這樣將有利于財務部門制定更加嚴密的規劃，一定份額的資金要獲得相應的效益，員工們責任心高了，公司的經濟運行金額將更加穩定。

（六）團隊概述

團隊是由員工和管理層組成的一個共同體，它合理利用每一個成員的知識和技能協同工作，解決問題，達到共同的目標。

公司是由財務部，銷售部，市場部，策劃部，行政部，人力資源部等多個部門組成。不管是高層領導還是下層職工都是公司的一員，成員之間的和睦相處有利于公司的進一步發展，所以團隊的力量是不可替代的。當然大的團隊是由小的團隊結合而成的，各部門都是一個小團隊。團隊之中不可缺少的就是一個引領下屬的上級和按命令實施行動的下層員工。不論上層還是下層我們都堅持一視同仁的原則。

（七）預計能提供的利益

我們的利益來源主要是

1、為老人提供生活照料心理咨詢等方面的服務所收取的費用。

2、與其他公司企業的合作獲得的利潤。例如旅游公司、健身公司、藥物公司、器械設備公司等較大型的公司。我們也可以通過為他們進行品牌宣傳來賺取部分利益。我們預計通過服務老人、服務社會贏得社會信賴將自己的品牌打造出去的這種途徑，盡快收回成本，取得良好的資金運轉情況。

二、產業背景和公司概述

（一）詳細的市場分析和描述

1、老年人口數

我國是世界上老年人口最多、增長最快的國家之一，1999年成為老年型的國家。20世紀80年代以來，60歲以上的老年人口平均每年以3%的速度持續增長，更為突出的是，80歲以上高齡老人已高達1100萬，并以年均5%的速度遞增。本世紀中葉，60歲以上的老年人口將達到4.4億左右，約占亞洲老年人口總數的36%，占世界老年人口總數的22.3%。中國老年人口規模之大，老齡化速度之快，高齡人口之多，都是世界人口發展史上前所未有的。

從區域來看，我國目前已有三分之一的省市區人口呈老年型，其中上海、浙江、北京、江蘇、天津、山東、湖南、廣東、廣西、四川等省市區65歲以上的老年人口已超過其總人口的7%，遼寧、河南、安徽、福建等省65歲以上的人口接近7%。

（二）競爭對手分析

1、專屬的老年護理公司不足 目前我國雖有一些家政護理公司，但在老年人的護理方面并不完善，他們提供的服務大多僅限于對老年人的生活料理，沒有考慮到老年人精神上的需求及對日常娛樂生活的需要。現如今，越來越多的獨具老人需要的并不是生活上的照料，他們更需要的是自身價值的實現及精神上的充實。

2、老年公寓的建設供不應求。

發達國家進住老年公寓和養老機構的老年人約占老年人總數的5%左右。我國目前只有0.8%的人能夠住進養老機構，部分老齡化特別嚴重的地區所具備的養老設施所能安置的老年人也不到地區人口總數的1%。

3、老年公寓的布局不合理。

目前老年公寓和養老機構的建設還沒有例入各個城市的總體規劃，缺乏從中國老年人的特點和需求出發，而制定的科學合理的建設規劃。所以目前存在著有的老年公寓雖然環境和物質條件都很好，但地點遠離社會、遠離親友。交通不便；有的居住高層塔樓并密度較高，活動空間少等，這些都給老年人生活和社會活動造成不便。

4、老年公寓的價位偏高。

有的老年公寓環境優美，設施齊全，服務較好，但是租售價位較高，很多老年人只好望洋興嘆。如上海市選擇老年公寓的老人中，86.3%希望每月所需費用不超過1000元（《中外房地產導報》2001年18期）。北京市2000年調查顯示，50歲以上的常住人口中，60%以上表示近期或以后愿意入住老年公寓，但他們所能承受的平均價格為860元；大連市老人入住老年公寓和養老機構可以接受的價位為400-500元（《老年住房專題會議論文集》2002年）。可見，在我國目前廣大老年人的收入偏低的情況下，老年公寓的檔次和價位要適合廣大中低收入老年人的承受能力。

5、大多數的老年公寓和養老機構建筑老化，設施不全。

一般來說設備齊全，環境優美，服務周到的老年公寓不太多。而有些單位和個人資助的養老機構，如福利院、敬老院的環境、條件和服務則較差，不能達到老有所養、老有所樂的目的。

處理好老齡產業的盈利與福利的關系是發展老年住宅必須考慮的，作為一個產業，追求一定的盈利水平，獲取一定的經濟效益，是市場化運行的必然要求和重要標志。能否獲得合理的利潤，反映產業運行和發展的健康狀況。但是，老年住宅的服務對象和其中的一些服務內容，具有社會福利的特點。因此，發展老年住宅，必須兼顧社會效益和經濟效益，必須認真處理好福利與盈利的關系。

（三）市場需求

1、“老年公寓”市場潛力巨大

2000年國家有關部門通過調查和分析預測，到本世紀一十年代末，h7n9禽流感思想匯報，中國退休勞動者一生的積蓄總和相當于全國國內生產總值的1/3；另據中國老齡人協會估計，中國老年人消費約每年3000億人民幣，而且隨著老年人消費觀念的逐步轉變，其消費數額還將得到進一步增長。由此可見“老年人市場”是一個潛力很大的市場，老年人產業，尤其是老年住宅產業是一個極待開發的產業。

2、家庭因素催生老年住宅的產生和發展

自我國七十年代中期實行計劃生育控制以來，“三口之家”現已成為社會的主力家庭結構。許多獨生子女成家之后，所面臨的是每對中青年夫婦在繁忙的工作壓力和殘酷的生存發展競爭條件下要照料四個老人和一個孩子，時間和精力嚴重不足，再加之老年人多愁善感及實際上的“代溝”，由此引起了一系列沒完沒了的家庭煩惱及社會問題，老年公寓呼聲高漲，呼之欲出。

3、老年娛樂市場的開發

許多老年人退休后賦閑在家，沒有子女的陪伴和照料，他們會產生一種空虛感，急需體現自己的個人價值。因此一些老年旅游團及老年娛樂文化活動都有了很大的發展，老年人不再只是現在家中，他們更多的會選擇走出家門，參與社區或社會上組織的一些娛樂活動，這大大促進了老年產業的發展。

4、老年住宅在京、滬兩地倍受熱寵

最早的老年公寓就出現在北京和上海。上世紀的九十年代初，在當時的上海商品房積壓量高達上千萬平方米的情況下，中高檔老年公寓一直供不應求，排隊預訂的場面時有發生。九十年代中期，北京的一些機構在吸取上海老年公寓的成功經驗后，結合本地區老年人生活習性建老年公寓，取得了良好的經濟效益和社會效益。總結：如果說1.45億的老年人口基數是老年住宅建設的必要條件、家庭因素和老年人社會問題是催生老年人公寓產生的重要原由，那么國家鼓勵和京滬兩地老年公寓熱寵應該能使我們看到的老年公寓建設的希望。從今天老年人口基數、老年人社會問題及老年人養老觀念重大轉變的趨勢看，實施老年公寓建設應該說是一種機遇，老年公寓建設恰逢其時，水到渠成。可以預見，老年公寓必將逐步被老年人極其子女所接受。

（四）公司概述

老年公寓首先要符合老年人的特點和要求。老年人年紀大、身體虛弱、眼睛不好、牙齒不健、腿腳不靈、消化功能差，有的高齡老人和有各種疾病的老人生活不能自理，還需要生活和醫療方面的特殊護理和服務。同時中國老年人在生活習慣和觀念方面與外國老人有很多不同之處，因此不能完全照搬國外老年公寓的模式。我們應按照中國政府制定的“老有所養、老有所醫、老有所學、老有所為、老有所樂”的養老原則，創建符合我國國情和老年人需求的中國老年公寓。

1、地點的選擇。

依照老年人的特點和需求，老年公寓適宜選擇在不遠離社會，不遠離家庭和親友，空氣新鮮，交通方便，有綠化帶、公園等環境優美的地方。

2、老年公寓的模式。

國外老年公寓的模式，依據1986年國際慈善機構（HTA）的老年人居住建筑的標準分為7類：退休和退休前老人居住的住宅；生活基本自理，僅需少許監護和幫助的健康老人住宅；提供全天監護和最低限度的服務和設施的健康老人住宅；專為體力虛弱而智力健全，不需要護理和監護的老人住宅；專為體力尚健而智力衰退并需要個人生活照料和監護的老人住宅；專為體力和智力都衰退并需要個人監護和護理的住宅；專為體力和智力衰退并患有疾病、受傷等的老人入住的注冊醫療機構。又依據各個國家的現狀和經驗，國外的老年住宅模式大體上可以劃分為四種：獨立式老年住宅；集合式老年住宅（老年人合住的住宅）；護理型老年人住宅以及公立養老院（社會福利性）。從資金來源劃分實際上分為兩種：家庭和個人融資；政府和社會融資。借鑒國外經驗，結合我國實際情況，我國老年公寓的模式大體上可以劃分為三種：成套老年公寓住宅；合居老年公寓住宅；護理和醫療型老年住宅或機構（個人支付或政府和社會資助）。

（3）設計與配套設施。

老年公寓要按照老年人的特點和“老年人建筑設計規范”，從住區規劃、設計到配套建筑與設施方面要符合老年人的特點和需求。老年公寓宜為低層小高層（有電梯）或平房有小院落，而不宜高塔樓，住房面積以合室、一室、二室小套房為主。道路要無障礙設計，戶內有緊急呼叫與電子安防系統。居室要陽光充分和通風。老年公寓要有完備的配套設施和服務，如醫院、健身娛樂、文化教育、圖書資料、購物中心、銀行、郵局、交流活動、家政服務等。特別是老年社區內要配備正規定點醫院。該醫院應具備治療、搶救、咨詢的功能，這是關系老有所養的重要保障，是老年人進住社區最關心的問題之一。（4）規模與檔次。

從居者本身的利益。安全管理和市場需求出發，老年公寓的規模不宜過大，這要依據各地的具體情況和條件而定。要依據老年人不同的經濟和健康條件以及需求，建設不同檔次的老年公寓住宅。但是中國目前老年人的經濟收入普遍不高，老年公寓的開發和建設要以廣大中低收入者的經濟承受力和需求為主，而不能片面追求規模與檔次。

（5）老年公寓的性質。

依據國外經驗和我國的具體情況，老年公寓以經營性與公益性相結合為好。老年公寓的租售方式，可以由老人的舊房置換、舊房出租、返本銷售入住等進行資金運轉。此外，還需要政府的政策支持以及社會各方面的資助。福利性的養老機構，則是由國家和地方政府以及社會出資予以建設。

第四篇：養老院

養老院、敬老院、老年公寓、福利院有區別嗎

社會福利院是民政部門在城鎮設立的社會福利事業單位，其任務是收養城鎮喪失勞動能力、無依無靠、無生活來源的孤老、孤兒、棄嬰和殘疾兒童。被收養人員的一切生活費用由政府承擔

敬老院是農村集中供養“五保老人”的場所，“五保老人”供養是國家舉辦的農村福利事業的組成部分。收養的“五保老人”依靠集體供養為主，輔之以國家和社會必要的援助，他們的吃、穿、住、醫、葬的費用，由農村集體經濟組織支付。

由此可見，社會福利院和敬老院的同屬福利救濟型的養老機構，入住社會福利院和敬老院都屬于機構養老。

我國的養老院收住的是居家養老有困難的老人，而且一切費用自理。養老院大多是民辦的養老機構，與社會福利院和敬老院不同，它屬于自負贏虧的商業服務性質。

老年公寓是由政府和社會力量按照市場原則興建的專供老年人居住的單元樓，單元樓中的單元房的面積有大有小，入住者可買可租。老年公寓樓內設有醫務室、活動室、健身房和小食堂，配置各項服務人員。

老年公寓與養老院的相同之處在于，兩者都以個人交費為主，有別于福利救濟型的社會福利院；不同之處在于，養老院是集體食宿的住院養老方式，而住老年公寓則是獨立住單元房的居家養老。老年公寓的單元房可以買賣和租用，而養老院的居室只能租用。

1.石獅市社會福利中心護理院

石獅市社會福利中心護理院隸屬市民政局社會福利中心，是石獅市的民心項目，創立于2008年6月6日。護理院占地25畝，總建筑面積1.3萬平方米。公寓樓有2幢，54個標準間，27個套間，共150床位，主要收養自理及休閑旅游老人。醫療康復中心：共5層，200個床位，主要收養半護理，全護理及臨終關懷老人，是集養老，療養、健康、康復、保健、醫療和臨終關懷于一體的全方位綜合性養老機構。

2008年6月起受民政局委托，廈門蓮花醫養集團正式入駐經營。廈門蓮花醫養集團創建于1999年，是集醫療、養老為一體的連鎖經營機構。集團引進優秀的管理模式，致力于為客戶提供高品質的健康服務；建立技術精湛、環境優雅、服務優良、人性化管理的連鎖專業醫療養老健康產業。“蓮花人”以“誠信、嚴謹、規范、創新、感恩”的核心價值觀打造了“蓮花”金品牌。為有志于養老產業服務的優秀人士打造一座展示才華、事業發展和個人價值體現的廣闊舞臺。

目前，集團在位于廈門市翔安區的廈門蓮花蓮河醫院（600張床位）及蓮花蓮河長壽村（1000張床位）等項目正在緊張建設中，醫院區預計2010年8月投入使用，養老項目將于2011年底投入使用。

地址：石獅市永寧鎮沙堤村，黃金海岸入口處； 聯系電話：0595-83078866（張女士）

83078770（張護士）上班時間：8點至12：00---14：30至5：30 評級：8—10級 畏飯 界于半護與全護之間 每月2600—3350元、11---12級 可自己吃飯 每月1500--1800元 2個人 一間。

2.南安市雪峰山莊養老院(實名:雪峰山莊養老院)

雪峰養老院選址在泉州市區西效二十四公里處的雪峰寺優美的風景區內，位晉江支流東溪南岸，緊靠省道305線旁，這里交通便捷，至南安市十五公里，至雪峰華僑農場 500米，沿水泥路上至雪峰寺300米；雪峰養老院建筑物坐北朝南，依山畔水，環境安靜。風景優美，山水相映，是家居，旅游的好地方，是老年人安度幸福晚年的好住所。

經專家指點，養老院規劃設施，房屋的結構適應老年人的需要和特點；以公寓為主與綜合樓聯為一體，走廊通道寬敞，設有單人房，雙人房及衛生間，同時設有醫療保健室，老人活動室（健身房，棋藝室，圖書閱覽室等）；有卡拉OK舞廳,電視放映;游泳池等設施，有近千平方米的院內空間綠地可供老人散步，公共食堂的餐廳就近設立。

本養老院/老年公寓電話： 0595-86655936 *** 蘇先生 本養老院/老年公寓地址： 南安市康美鎮雪峰山莊

交通路線：泉州往南安洪瀨方向到新橋頭、轉康美方向、3.5公里（看路標）到雪峰風景區半山腰水庫旁即到

收費：每月1700元 押金2000元 月頭交 身份證 簽協議 服務：三餐、洗衣 小病免費治理 吊瓶自繳 2人一間

第五篇：養老院

經營模式：

1政府投資、個人運營型老年公寓：社會、政府合作探索

這種類型老年公寓的主要特點就是由政府來劃撥土地，由政府來投資興建老年公寓的基礎設施，但在經營管理上則采用聘用制，招聘社會人員來進行經營管理。

一些地區的經驗表明，由政府部門建設基礎設施，招聘人員進行經營的，這樣硬件起點高，護理人員穩定，服務質量有保障，并且分高、中、低檔以滿足不同層次人群的需要，供不應求，因為解決了前期的投入，運營的負擔比較小，加之經營靈活，因而呈現出勃勃生機。這種模式的老年公寓特點是設施齊全，漂亮美觀舒適，因為有編制而使服務人員有保證，服務質量也較好，相應的收費也較高。近年來，隨著政府和社會在養老產業上的不斷探索，出現了幾種不同的興辦模式——“溫州模式”和“上海模式”。打破了傳統的由政府撥款，政府派干部管理得舊模式。

“溫州模式”的主要特點就是：（1）政府引導主體——政府主要發揮規劃、組織、指導、協調和監督作用。（2）舉辦主體多元——由國家單一包辦，逐步向國家、集體、社團、民間、個體、港澳臺同胞一起興辦的方向發展。（3）資金籌集多樣化——由政府單一撥款，向政府撥款、企業贈款、社會捐款、銷售福利彩票等多渠道集資方向轉變。（4）城鄉聯動一體化——倡導農村敬老院和老人公寓聯辦，建立小城鎮社會福利中心，建立各類志愿者服務隊伍，積極探索“載體啟動、社區聯動、居家歡度”的“三環一鏈”的社會化模式，取得了良好的社會效益和經濟效益。

“上海模式”的主要特點就是“在家托老，政府買單”，采取民辦公助的方式，極大的促進了社會辦養老機構事業的發展。2004年上海浦東新區出臺了《浦東新區社會辦養老機構資金補貼暫行方法》，對養老機構和老年人進行得直接的資金補貼。這種方法將政府的優惠貨幣化，緩解了養老機構的部分資金短缺，更重要的是，它鼓勵了社會力量興辦養老機構的熱情，促使了養老機構的進一步發展。

“溫州模式”和“上海模式”的共同點就是在社會福利社會化的浪潮中，政府不再一手包辦，而是向宏觀指導、統籌安排、積極扶持的角色轉變。采取各種措施來扶持社會辦養老機構的發展，是養老設施民辦公助的良好典范。

但是這類設施也存在很多困難。如醫療問題，老年公寓的定點醫院和醫保的定點醫院有矛盾，產生人為的制約，醫養結合才能使老年人安度晚年，他們迫切希望政府能夠考慮類似一卡通的醫保方式，來更好的解決這個矛盾。2 社會力量辦老年公寓

由于“社會福利社會化”政策的鼓勵，近幾年，由社會力量興辦的老年公寓發展較。有些已初步形成了一定的規模，為我國老年福利設施的社會化與市場化開辟了前進的道路。

這些由社會力量興辦的老年公寓，有些是通過改造以往的廢舊設施，盤活不良資金改建而成，如濟南市的康樂老年公寓。它成立于1997年9月，是通過改造原來已經停車的皮鞋廠的車間和行政辦公樓改建而成，經過幾年的奮斗，如今已趨于成熟，現有床位100張，已基本注滿，有些是由企業投資興建，如青島的夕陽紅老年公寓，就是由青島夕陽紅創業中心有限公司投資300萬元建成，還有一些個人或集體興建的老年公寓，如鄭州市愛馨老年康樂苑就是由個人籌集資金建立的。而像威海的戚家；老年公寓，則是這個村子集體興辦的老年公寓，它們以村里的龍頭企業文筆峰集團為資金來源，每年給老年公寓投入資金20-30萬元，作為本村老年人的一種福利，70歲以上可以入住，個人只需交納費用1/3，即520元/月。以這種方式發展典型則是“廣州模式”。“廣州模式”的最突出特點就是投資經營模式不斷創新，養老機構的發展凸顯生機，如廣州壽星大廈。廣州壽星大廈是由廣州尊老康樂協會與廣州友好醫院合辦，集托養、住宿、旅游、度假、療養、娛樂、飲食、保健等于一體的多功能賓館式民辦老年公寓。它在投資經營模式上不斷創新，利用滾動發展方式，不斷擴大再生產，利用市場經濟的杠桿，形成養老服務的產業化、市場化的可持續發展模式。他們采取入住老年人一次性購買公寓使用權的辦法，購置費從15000-30000元不等，由于費用較低，大多數老人能夠接受，而且壽星大廈可以較快的回收資金，進一步擴大投資，這種采取滾動式的發展，解決了絕大多數民辦養老設施資金短缺，入住率低，經營虧損的惡性循環的局面，取得了較好的發展。

3高端養生新模式：候鳥式養老

近年來，一種時尚的養老生活方式逐漸興起——候鳥式養老，即根據不同季節，老年人選擇度假式異地養老，住在異地的養老院，像“候鳥”一樣四處度假旅游，冬天選擇去溫暖舒適的南方，夏天到清涼宜人的北方避暑，吃住在養老院，消費又比單純旅游便宜許多。養老院按統一的標準，提成舒宜老年人居住、生活、娛樂、保健的養老場所和服務設施，老人外出旅游玩時，還會派醫務人員“保駕護航”。異地養老的時間，根據老人需求，短則半個月，長則兩三個月。這種方式發展典型的是：卓達集團3Q養老：威海香水海。推出了一種新模式——3Q三權集合模式。

3Q三權，即居住權+養生權+交換權，三權合一。

居住權：客戶購買3Q后，享有規定套型住宅的每年最少一個月的健康療養居住權，視為自己溫馨的家。

養生權：可以享受園區內外的高端康復設施，健康養生、理療保健、細胞激活、三高改善、養生益壽、恢復體力、生態農場、田園餐廳、老年大學、果蔬莊園、名鳥園，名犬園、寵物園、運動公園、垂釣園、養生SPA、森林氧吧、抗衰老療養院、康樂會所。通過醫療保健、運動保健、飲食保健、休閑保健、旅游保健、養心保健、專業人員保健等滿足中高端養生養老的需求。

與大學健康管理學院、中國老齡事業發展基金會、保險公司等權威機構深度合作及推廣，通過健康管理系統的確立，企業把原來的單一的物業養老服務轉化成了健康養老綜合服務，全面發展和豐富全齡化養生的內涵。

交換權：客戶可以通過購買3Q養生證，按規定權益，每年享有基本1個月的免費居住權，該權益可以通過養生度假網交換，夏天威海香水海避暑旅游，冬天海南三亞避暑度假，以后還可以實現昆明、guild居住養生度假的目的，通過購買一套產權（3Q養生權）進而達到旅游養老，“候鳥式“遷徙的生活方式。

商業創新：在規劃設計時，戶型、配套、服務、硬件、軟件等全配套，以精裝拎包入住的概念銷售給近期投資，遠期養老客戶，然后與國家衛生部，民企部合作成立的健康養生管理服務機構接受購房客戶委托，統一經營，再將每一戶住宅打包成N戶（3Q養生證）統一銷售產權，收回本利，同時又能銷售出10年養生權，對成功一族可以購買產權養生度假，也可以通過3Q養生證的形式購買使用權來實現現養生度假目的，同時還可以在海南聯盟養生度假大型樓盤交換來實現異地養生度假。大量的3Q度假客戶通過體驗服務，將有大量客戶過濾出來，又可以購買產權來養生，若不住還可以委托服務經營公司托管來賺取租金回報，從而形成良性循環，產權銷售與適用權銷售互相激活，互相推動，形成倍增效益，使偏僻的大規模社區在短期內可以快速開發完畢，實現資金的快速流通和核倍增效益。

這種開發模式一方面可以激活大量海景房，海島房的閑置浪費，為購房客戶增進一部分租金收益回報，而對開發商而言可以低成本加快房產銷售速度，尤其對剛起步開發區效果尤為明

顯，對消費者而言，可以相對低成本的健康度假，避開旅行社急行軍式的走馬觀花，而且可以實現夏天一個地方，冬天一個地方，一邊康復體力，一邊度假，享受快樂的晚年時光，講是國際國內成功人士的生活潮流，對社會可以極大的減輕政府醫療負擔，具有巨大的社會效益和經濟效益。

目前，國內已發展出了很多養老住宅開發公司，這些公司在進行著不同的方式的養老住宅開發，已開發出了一些具有代表性的新式樓盤，除上訴的幾個樓盤外，還有武漢——頤樂園，老人村，昆山綠地，國際家園，天目農家寄養養老，綠地孝賢坊、海南太陽谷···這些開發模式各具特色，從多方面出發，不斷探索符合我國國情的養老住宅開發模式，全面發展我國的養老產業。服務理念及項目

圍繞老年人宜居環境、康復護理、精神文化、保健養生、信息化服務和養老服務機構管理、養老服務人才培養、養老服務品牌推廣等主題，重點推廣國內外養老服務業創新理念、服務技術及管理成果，搭建學習交流、促進融合平臺，引導中國養老服務業有序發展。功能配套 功能類別 服務內容

居家養生、養老

養生別墅、養老公寓入住

養生活動開展

包括運動養生（太極拳、乒乓球、臺球等）、娛樂交誼（麻將、棋類、卡拉OK、電影欣賞等）、藝文技藝（書法、繪畫、音樂、戲曲等）、民俗活動（春節、元宵、端午、中秋等節慶活動）、宗教活動（禪修法會、禮拜彌撒、回教聚會等）藝術養生、文化養生、科學技術養生、環境養生等涵蓋的上百種各項養生活動。

養生交流

養生知識培訓、養生文化交流、老人才藝競技、老年旅游、團體聚會、養生相關活動展示等養生護理 日常護理、特別護理、精神撫慰、臨終關懷等 親情關懷 家人聚會、特別紀念日活動

休閑、娛樂 會所、兒童樂園、康體休閑、運動健身、網吧、休閑書吧等

社區服務

電信、電訊、銀行、郵政、干洗、沖印攝影、美容美發、糕點屋及其它社區服務等醫療健康 診所、藥品超市、醫療保健器械、保健品超市、健康體檢 其它服務

服務項目 養生系統 序號 養生項目

環境養生名山大川4A風景區旅游、療養、入住 2 海濱城市風景旅游、療養、入住 3 名勝景區休閑度假、入住名勝景區、海濱城市長時間候鳥式遷徙生活 5 候鳥養生計劃制定 6 經典旅游線路制定 7 行程中保健按摩 8 常規醫療救護 9 行程中陪護 10 行程機票代訂服務 11 機場往返專車接送 12 當地導游陪同服務 13

個性化營養餐 營養保健養生健康營養配套 15 健康食品導購 16 營養知識講座 17 推拿按摩教學 18 營養糕食烹飪指導 19 特殊食療配餐 20 傳統食療教學 21

一對一專屬營養師服務 運動養生一對一運動方案制定 23 一對一運動教練指導 24 羽毛球、臺球、乒乓球類教學 25 瑜伽形體運動 26 民族舞蹈運動 27 國際舞教學 28 歌唱教學

太擠、氣功、武術類交流教學 科學知識養生專業健康體檢方案制定 31 個性化健康檔案建立 32 全程跟蹤健康管理 33 一對一健康咨詢 34 一對一心理咨詢 35 健康知識講座 36 情感交流平臺 37 就醫綠色通道 38

生活技能交流

藝術文化生活養生

藝術人才專業表演平臺 40 養生機構巡回演出機會 41 參加大型演出機會 42 專業藝術指導培訓 43 排練場地提供 44 管弦樂類交流培訓 45 書畫交流培訓 46 美容教學

月度、季度、貴賓聯誼

民營養老機構經營模式探

討