第一篇：40個物業(yè)管理典型問題專業(yè)解答

40個物業(yè)管理典型問題專業(yè)解答

1.讀者高女士：我是大東區(qū)某小區(qū)業(yè)主委員會的主任，小區(qū)樓內(nèi)下水主杠堵塞，物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)責(zé)任嗎？

謝程：發(fā)生堵塞情況，物業(yè)公司可先行維修，相關(guān)業(yè)主應(yīng)予配合，如果是因業(yè)主使用不當(dāng)導(dǎo)致的堵塞，物業(yè)公司已按合同約定履行了園區(qū)下水井的清掏義務(wù)，則物業(yè)公司不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。

2.讀者江先生：我想請問小區(qū)的業(yè)主會所到底歸誰所有？是歸開發(fā)商所有嗎？

謝程：可以從三個方面來看，一是看產(chǎn)權(quán)證，如果產(chǎn)權(quán)證上注明產(chǎn)權(quán)人為開發(fā)商，則會所產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)商所有；二是看約定，因會所產(chǎn)權(quán)問題在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)程中也是漸趨規(guī)范的，所以現(xiàn)存的很多小區(qū)會所無產(chǎn)權(quán)證，如無產(chǎn)權(quán)證則以商品房銷售合同的約定為法律依據(jù)；第三種情況是既無產(chǎn)權(quán)證也無合同約定的，一般以會所的建設(shè)成本和建筑面積是否分?jǐn)?，若開發(fā)商將會所作為公共配套報建并將會所面積和成本都計入公攤，且在銷售時承諾會所產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主所有，會所產(chǎn)權(quán)應(yīng)該由小區(qū)全體業(yè)主共有；反之，會所歸開發(fā)商所有。

3.讀者孫女士：我所在的小區(qū)，社區(qū)與物業(yè)搞聯(lián)歡會，我覺得噪音太大了，影響了休息，活動一年1~2次。

劉剛：如果社區(qū)一年只搞1~2次類似的活動，我認(rèn)為這不算是擾民，因為我們在建設(shè)物質(zhì)文明的同時，也要加強我們的精神文明建設(shè)。

同時，你說的這件事，如果全社區(qū)有2/3的業(yè)主起訴這件事，那恐怕這個活動應(yīng)該停止，但是要是沒有，說明這個活動有它開展的合理性和必要性。

4.讀者陳小姐：新買的房子，開發(fā)商交鑰匙了，但是我暫時不住，物業(yè)費也要照交嗎？

劉剛：這個問題是很多業(yè)主都很關(guān)心的問題，國家相關(guān)規(guī)定以及《物權(quán)法》《物業(yè)管理條例》中都有明確指出，只要對房屋進(jìn)行驗收，辦完入住的業(yè)主必須交納物業(yè)費。只要產(chǎn)權(quán)在此，業(yè)主就有權(quán)利和義務(wù)交物業(yè)費。

5.讀者劉先生：我們的房子于2007年入住，園區(qū)的物業(yè)搞得很不好，設(shè)施損壞了也無人修理，整個社區(qū)8萬多平方米，僅有4名保潔員。請問應(yīng)該以怎樣的途徑解決這個問題？

史麗亞：可以通過業(yè)主委員會跟現(xiàn)有的物業(yè)公司溝通，提出整改意見，或者是重新選聘新的物業(yè)企業(yè)，有什么問題可以繼續(xù)撥打晨報熱線。

6.讀者鐘先生：我們社區(qū)的業(yè)主想成立業(yè)主委員會，是否需要到相關(guān)部門備案？

史麗亞：業(yè)主委員會選聘、成立的程序主要由社區(qū)委員會和街道辦事處負(fù)責(zé)，按照物業(yè)管理條例的相關(guān)程序去操作，然后到房產(chǎn)局小區(qū)辦備案。

7.讀者周先生：2007年入住的小區(qū)，出現(xiàn)嚴(yán)重漏雨現(xiàn)象，住戶苦不堪言。請問這個問題是否是

物業(yè)的責(zé)任？

張孟龍：按照讀者所說，這個房子還沒有過保修期，所以應(yīng)該由地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)維修，消費者可以按照合同約定向地產(chǎn)公司提出維修要求。

8.讀者武先生：小區(qū)入住已經(jīng)3年多，小區(qū)沒有業(yè)主委員會，業(yè)主想成立業(yè)主委員會，但是物業(yè)公司不讓成立，稱成立必須由物業(yè)公司指派人員，請問這是否合理？

丁曉華：這絕對是不合理的，物業(yè)公司沒有權(quán)指派業(yè)主委員會委員。

9.讀者邵女士：在業(yè)主委員會成立之前，出現(xiàn)問題應(yīng)該找哪個部門？

丁曉華：在業(yè)主委員會成立之前，居民遇到問題可以找到社區(qū)，讓社區(qū)來協(xié)調(diào)物業(yè)管理單位和居民之間的關(guān)系，并盡快成立業(yè)主委員會。

10.讀者梁先生：我所居住的社區(qū)，本來有保姆服務(wù)，可是后來又突然提到需要交費，請問這算不算是物業(yè)公司違約？

秦景偉：這就需要研究你們的合同了，如果合同里明確寫出了有管家服務(wù)，那么一旦撤銷，就屬于違約，如果沒有明文約定，那就不能算是違約了。

11.讀者于小姐：我所居住的社區(qū)，曾經(jīng)有過“高質(zhì)高價”的采暖行為，業(yè)主也很認(rèn)可，可是去年突然沒有這個服務(wù)了，請問這是否屬于物業(yè)范疇，找物業(yè)公司有用嗎？

秦景偉：一般來講，采暖問題是業(yè)主與供暖公司達(dá)成的協(xié)議，不屬于物業(yè)范疇。如果有相應(yīng)需求，可以跟物業(yè)咨詢，之前的約定行為是否由物業(yè)公司發(fā)起，如果不是，建議還是找供暖公司協(xié)商。

12.讀者艾女士：我所居住的小區(qū)，物業(yè)費是1.5元/平方米，可是同一個社區(qū)的回遷樓部分卻是在收“衛(wèi)生分”，價格比我們低很多，請問這樣是否合理？

丁曉華：物業(yè)費和別的商品一樣，也有不同的價位，像您提到的“衛(wèi)生分”，可能就是不享受物業(yè)服務(wù)的小區(qū)，而正常收取物業(yè)費的小區(qū)，因為收費標(biāo)準(zhǔn)不同，業(yè)主享受到的服務(wù)應(yīng)該也是不同的。

13.讀者孫先生：我住在這個小區(qū)已經(jīng)六七年時間了，可現(xiàn)在依然沒有成立業(yè)主委員會，怎么解決？

陳忠杰：如果業(yè)主們已經(jīng)對成立業(yè)主委員會達(dá)成了一致，可以去小區(qū)所在社區(qū)、街道辦事處等相關(guān)部門提出申請，待相關(guān)部門審核后，就可以成立業(yè)主委員會了。

14.讀者王先生：現(xiàn)在沈陽有多少家物業(yè)企業(yè)？沈陽物業(yè)行業(yè)現(xiàn)狀是怎樣的？

劉剛：沈陽目前有800余家物業(yè)服務(wù)企業(yè)，水平良莠不齊。沈陽的物業(yè)行業(yè)尚處于二線城市水平。由于沈陽房價較低，因此我們的總體物業(yè)服務(wù)水平也相對較低，這就是現(xiàn)實狀況。

15.讀者李女士：我們小區(qū)不少物業(yè)服務(wù)人員素質(zhì)很低，經(jīng)常與業(yè)主發(fā)生矛盾，就沒有法規(guī)、條款去制約他們嗎？

陳忠杰：這主要是由于缺少行業(yè)資源整合等原因造成的。希望相關(guān)部門多對物業(yè)從業(yè)者進(jìn)行必要的行業(yè)指導(dǎo)與培訓(xùn)，提高行業(yè)整體形象。

16.讀者宋先生：我家住在五樓，我平時很少坐電梯，但卻要交電梯費，這合理嗎？

陳忠杰：按照規(guī)定，高層住宅樓無地下停車場的，除一層住戶外，其他業(yè)主均需交納電梯費。

17.讀者趙先生：前段時間家中被盜，找到物業(yè)公司，物業(yè)公司卻以種種理由推脫，想問一下，家中被盜物業(yè)公司到底有沒有責(zé)任？

史麗亞：這需要從以下幾方面來鑒定，首先根據(jù)你和物業(yè)公司簽訂的合同判斷，看物業(yè)公司是否履行了職責(zé)，有無過錯，然后判斷物業(yè)是否負(fù)責(zé)。按照我國物業(yè)管理條例中的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)，如果未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

18.讀者孫小姐：家中被盜，但當(dāng)時我與物業(yè)公司沒有簽這方面的合同，現(xiàn)在應(yīng)該怎么辦？

史麗亞：業(yè)主可以了解一下，當(dāng)時發(fā)生被盜時，物業(yè)公司是否有存在失職的行為。物業(yè)服務(wù)中所包括的安全保衛(wèi)服務(wù)內(nèi)容為小區(qū)范圍內(nèi)公共區(qū)域的安全保障，不包括業(yè)主住房內(nèi)的財物保管，不能苛求物業(yè)的保安服務(wù)能夠防止一切盜竊案的發(fā)生。如果業(yè)主丟失的財產(chǎn)額度大，可以由公安局來解決。

19.讀者叢先生：我家住在鐵西艷粉新村，當(dāng)時辦理入住時，交了三個人的電梯費，交完后并沒有三個人使用，而是我現(xiàn)在只一個人使用。當(dāng)時我找到了物業(yè)說明了情況，物業(yè)公司答應(yīng)電梯卡可以延遲使用三年，而現(xiàn)在使用一年后，物業(yè)公司卻不能讓我延遲使用，請問我該怎么辦？

丁曉華：對于這種情況，業(yè)主在當(dāng)時與物業(yè)公司說明情況時，是否有書面的協(xié)議，如果有書面的協(xié)議，業(yè)主可以拿著這份協(xié)議與物業(yè)公司進(jìn)行友好溝通。如果物業(yè)公司還是不履行，建議業(yè)主可以通過文字的形式向所在區(qū)的房產(chǎn)局進(jìn)行申請，通過主管部門進(jìn)行協(xié)商解決。

20.讀者周先生：小區(qū)內(nèi)一樓的商業(yè)用戶在園區(qū)內(nèi)開后門，每天都會有不明人士來往，而且對園區(qū)綠地進(jìn)行了破壞，嚴(yán)重侵犯了業(yè)主的利益。

丁曉華：這個問題屬于開發(fā)商遺留的。如果物業(yè)公司與業(yè)主在簽訂物業(yè)服務(wù)中涉及到這方面的管理，那么這需要物業(yè)公司依法進(jìn)行解決。

21.讀者王小姐：我住的小區(qū)里多出一條路，嚴(yán)重影響了我的休息。找到物業(yè)并沒有得到解決，現(xiàn)在應(yīng)該怎么辦？

張孟龍：當(dāng)時買房的園區(qū)規(guī)劃上有無這條路？如果存在就沒有辦法解決了。如果當(dāng)時買房時候沒有規(guī)劃，是后來走出來的。那么業(yè)主可以找業(yè)主委員會形成業(yè)主大會，大家對這條路是否有必要留下來進(jìn)行論證，如果論證的結(jié)果是這條路沒有必要留下來，那么業(yè)主可以通過業(yè)主委員會將這條路封死或者直接設(shè)路障。

22.讀者關(guān)先生：自己家的對講門壞了，找到物業(yè)公司，物業(yè)公司不予修理，還說只能啟動維修基金才能修理。

敦向紅：這個園區(qū)里的對講門大部分都壞了，還是只是你一家壞了？如果都壞了可以啟動維修基金。

23.讀者王女士：前幾天，自己與朋友在自己園區(qū)進(jìn)行燒烤，被園區(qū)管理人員發(fā)現(xiàn)，將燒烤的工具全部沒收，并稱如果不交罰款，被沒收的工具將不予退還。

張孟龍：這種情況在很多園區(qū)都發(fā)生過，業(yè)主私自在園區(qū)內(nèi)進(jìn)行燒烤，這是一種錯誤的行為，因為這樣不但影響了園區(qū)環(huán)境，而且還存在安全隱患。園區(qū)管理人員采取了相對嚴(yán)厲的懲罰方式，也有一點不太妥當(dāng)。針對這種情況，希望業(yè)主積極與物業(yè)公司進(jìn)行溝通。物業(yè)公司也要從維護(hù)業(yè)主與物業(yè)公司的和諧關(guān)系的角度出發(fā)，采取比較折中方式進(jìn)行解決，業(yè)主和物業(yè)公司需要一個好的心態(tài)和好的溝通方式解決問題。

24.讀者吳先生：去年入住后，內(nèi)墻出現(xiàn)一條條裂縫。找到物業(yè)，物業(yè)卻說是開發(fā)商遺留問題，不給解決。

張孟龍：業(yè)主家里出現(xiàn)的裂縫是技術(shù)問題，不是承重問題，所以與開發(fā)商沒有直接聯(lián)系，物業(yè)公司有責(zé)任對業(yè)主的墻面進(jìn)行維修。

25.讀者齊女士：我家住在頂層，一到下雨天就漏雨，物業(yè)也總是以各種理由拖延維修，我該怎么辦？

陳忠杰：可以通過業(yè)主委員會與物業(yè)進(jìn)行必要的溝通。通過啟動維修基金，對頂層住戶的房屋進(jìn)行必要的維修。

26.讀者沈先生：我們小區(qū)雖然成立了業(yè)主委員會，但他們并不是我投票選舉出來的。而且在平時的工作中，業(yè)委會的管理也比較混亂，這種情況該如何解決？

陳忠杰：目前來看，業(yè)主委員會被賦予的權(quán)力比較大，但其實許多業(yè)委會的委員都不是物業(yè)專業(yè)人士，他們在替業(yè)主維權(quán)時難免抓不住重點。還是希望相關(guān)部門在規(guī)范行業(yè)從業(yè)人員專業(yè)化同時，多為業(yè)主委員會進(jìn)行一些必要的培訓(xùn)。

27.讀者張先生：我家的房子現(xiàn)在出現(xiàn)了漏水的情況，這個應(yīng)該是建筑質(zhì)量問題，請問我該怎么辦？誰應(yīng)該來對我的損失進(jìn)行賠償？

馬世周：根據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定，在保修期內(nèi)，房屋維修事項由開發(fā)公司負(fù)責(zé)，由開發(fā)公司通知施工單位實施維修。業(yè)主因房屋漏水等原因造成的損失就要向開發(fā)建設(shè)單位主張賠償事宜，索賠的過程可以先同開發(fā)建設(shè)單位協(xié)商解決、協(xié)商不成的可以通過仲裁解決或向房屋所在地的基層人民法院提起訴訟。

28.讀者王女士：最近我們小區(qū)有一些業(yè)主在我們園區(qū)內(nèi)搭建帳篷，還有的把自家門前的綠地圍了起來，而且綠化已經(jīng)被破壞？

馬世周：按照法律法規(guī)的規(guī)定，物業(yè)公司發(fā)現(xiàn)業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)違反法律法規(guī)及管理規(guī)定的行為后應(yīng)當(dāng)及時勸阻、制止、督促改正，對拒不改正的，應(yīng)當(dāng)向有關(guān)行政管理部門報告。有關(guān)行政管理部門在接到報告后，應(yīng)當(dāng)依法對違法行為予以制止或者依法處理。物業(yè)公司不是執(zhí)法部門，只有勸阻、制止等職責(zé)。另一方面受到違規(guī)行為侵害的業(yè)主也可以通過法律途徑維護(hù)自己的合法權(quán)益。

29.讀者趙小姐：我現(xiàn)在已經(jīng)入住小區(qū)兩年多了，但是房產(chǎn)證至今還沒有辦下來，我該怎么辦？

馬世周：業(yè)主咨詢房產(chǎn)證的辦理時間等相關(guān)事宜，已經(jīng)向業(yè)主解釋由開發(fā)公司負(fù)責(zé)，物業(yè)公司會隨時同開發(fā)公司溝通并隨時向業(yè)主通報辦理情況。

30.讀者朱小姐：回遷樓單元同戶型房屋鑰匙發(fā)放錯誤，其中一戶將我家的房屋墻砸了，產(chǎn)生700元的維修費用，問該費用應(yīng)該由誰來承擔(dān)？

敦向紅：作為受害一方，有權(quán)利要求開發(fā)商提供的房屋是完整的。事件過程中，開發(fā)商發(fā)錯鑰匙是要承擔(dān)一定責(zé)任的，而沒有核實就進(jìn)行砸墻的一方也是應(yīng)該承擔(dān)一定責(zé)任的，該受害方可以要求物業(yè)給予協(xié)調(diào)。

31.讀者方先生：物業(yè)公司收取高層裝修期間電梯使用費500元，有依據(jù)嗎？

敦向紅：在裝修期間使用電梯，對電梯的損害率相對較高，這樣物業(yè)就要相應(yīng)的付出維修成本。那么收費500元目前來講，在物價部門是沒有規(guī)定的。

32.讀者佟小姐：我是一物業(yè)公司的經(jīng)理，我們樓盤為商住兩用項目，物業(yè)費定價標(biāo)準(zhǔn)略高，現(xiàn)在業(yè)主已成立業(yè)主委員會，有些業(yè)主以物業(yè)費高為由拒絕交費，物業(yè)公司如何維權(quán)？

敦向紅：物業(yè)費的定價是有相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)與之匹配的，另外，物業(yè)公司定價是要報相關(guān)部門備案的。因此，首先應(yīng)該看我們的收費是否是按照當(dāng)初的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；其次，業(yè)主委員會有權(quán)利更換物業(yè)公司，但是以拒絕交物業(yè)費的方式進(jìn)行溝通是不適合的。

33.讀者黃先生：我覺得我們小區(qū)物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)高，物業(yè)公司提供的服務(wù)與收費標(biāo)準(zhǔn)不相匹配，如何維權(quán)？

孫寶仁：小區(qū)物業(yè)公司進(jìn)駐之初，物業(yè)服務(wù)收費的定價及相應(yīng)的服務(wù)內(nèi)容是要在物價部門進(jìn)行備案的，另外，其服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)也應(yīng)該對業(yè)主公開，如果是合法的物業(yè)公司，小區(qū)業(yè)主可以去查詢其服務(wù)內(nèi)容。

34.讀者孟先生：物業(yè)公司的收費標(biāo)準(zhǔn)是怎么確定的？

劉剛：沈陽新的物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)共分為三種情況，首先是普通住宅，一室一廳以下，每月每戶9.00元；二室及二室一廳，每月每戶10.00元；二室二廳及三室一廳，每月每戶11.00元；三室二廳及四室一廳，每月每戶12.00元，四室二廳以上，每月每戶13.00元。

其次是中檔住宅，一級為每月每平方米建筑面積1.00元，二級為每月每平方米建筑面積0.80元，三級為每月每平方米建筑面積0.65元，四級為每月每平方米建筑面積0.50元。

最后是高檔住宅及商廈，實行特級收費管理，根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量和設(shè)施功能情況，由物價部門按質(zhì)論價。

35.讀者許女士：小區(qū)內(nèi)路燈不亮，保安年齡偏大，出現(xiàn)丟車事件該由誰來負(fù)責(zé)？

李慶：作為業(yè)主，可以向物業(yè)公司提出小區(qū)在管理中出現(xiàn)了哪些漏洞，應(yīng)該如何進(jìn)行改善，如果小區(qū)在管理上確實存在著一定的問題，因此對于丟車事件還應(yīng)該具體情況具體分析，原則上，物業(yè)公司不承擔(dān)丟車費用，但是管理存在問題就應(yīng)當(dāng)看具體情況，通過協(xié)商解決。

36.讀者游先生：窗戶漏雨把地板泡了，三年了物業(yè)費沒交，像這種情況該不該交物業(yè)費，如何維權(quán)？

李慶：先與物業(yè)進(jìn)行協(xié)商，認(rèn)證出現(xiàn)此種情況的責(zé)任，查證窗戶是否在房屋保修范圍之內(nèi)及保修期限，如果在此期限內(nèi)，可以找開發(fā)商進(jìn)行維修，超過5年的房子可以申請維修基金維修。

37.讀者董先生：小區(qū)管理維護(hù)非?；靵y，現(xiàn)在園區(qū)里面的樹有的被砍掉了，草坪也長滿了野草，而收費標(biāo)準(zhǔn)一直是1元每平方米沒有變，有些住宅還私自擴(kuò)建，這種情況該怎么辦？

李慶：這種情況很明顯是小區(qū)管理維護(hù)不善，解決問題的辦法應(yīng)該是成立業(yè)主委員會，對小區(qū)物業(yè)服務(wù)進(jìn)行監(jiān)督甚至替換，以維護(hù)全體業(yè)主的利益。

38.讀者劉先生：我是今年1月份入住的新小區(qū)，現(xiàn)在準(zhǔn)備開始要裝修了，物業(yè)讓我交500元，不交就不讓走電梯。

陳忠杰：應(yīng)該說這是實踐中出現(xiàn)的新問題，沒有相關(guān)的法規(guī)和收費標(biāo)準(zhǔn)。沈陽電梯收費標(biāo)準(zhǔn)較低，而裝修是超正常的使用和磨損，所以實踐中物業(yè)公司往往收取一定的費用，至于收多少，沈陽市沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，但各物業(yè)公司都在收，絕大多數(shù)業(yè)主從經(jīng)濟(jì)、安全、便捷角度考慮都接受這項收費。

39.讀者肇小姐：我是2009年10月份買的房，合同中寫的是按入住通知書為準(zhǔn)繳納各種費用，但是出于其個人原因去年我沒有辦理入住手續(xù)，也沒有拿鑰匙，今年開發(fā)商讓我去交去年的采暖費，我想交房時未拿鑰匙也未入住還需交采暖費嗎?

敦向紅：房屋買賣中的交付，從嚴(yán)格意義上講，應(yīng)當(dāng)是以產(chǎn)權(quán)證的登記和取得作為最終的交付標(biāo)準(zhǔn)。因為相關(guān)法律規(guī)定，只有產(chǎn)權(quán)證才是產(chǎn)權(quán)人享有和行使有關(guān)財產(chǎn)權(quán)利的惟一合法憑證。而且你與開發(fā)商簽訂的房屋買賣合同中明確約定按入住通知書為準(zhǔn)繳納各種費用，因此個人原因未辦理入住不能成為拒絕繳納采暖費的理由。

40.讀者張先生問：去年剛剛?cè)胱〉男^(qū)，剛開始物業(yè)公司的保安、保潔人員的素質(zhì)還很高，可是如今卻發(fā)生了變化，心里很不舒服。

秦景偉：這種現(xiàn)象有很多業(yè)主反映過，這是物業(yè)公司在管理、培訓(xùn)員工上出現(xiàn)的失誤，想要有一個好的小區(qū)環(huán)境，需要物業(yè)公司的從業(yè)人員自身提高素質(zhì)，同時也需要業(yè)主多為物業(yè)公司提意見。遇到這種情況，業(yè)主可以直接到物業(yè)公司反映，經(jīng)過雙方的協(xié)調(diào)，相信一定會有所改善。

第二篇：論文答辯問題及解答-機械專業(yè)

鼓式制動器和盤式制動器有什么差異，在制動效能上分別有什么特性？

答：

1.構(gòu)造不同 2.嚴(yán)重聲明：盤式剎車的制動力比轂式剎車制動力要小，鼓式的制動力大，所有的大型貨車和工程用車都使用鼓式結(jié)構(gòu)，為什么多數(shù)轎車要采用盤式的呢？主要是因為盤式的散熱性能好，制動力的熱衰退性能要好，即使很熱的情況下制動力也保持比較穩(wěn)定的狀態(tài)，而鼓式制動的缺點就是熱衰退性不好，一熱制動力就變化大，消退的幾乎沒有。所以為了高穩(wěn)定性多數(shù)高速行駛的轎車采用盤式。

論文中還有什么沒有說明清楚和不明白的問題？

答：盤式制動器的制動鉗位置在不同的車型上的位置會有一定的不同，有的在前有的在后，由于力矩的不同是否會造成制動效果差異。

此論文雖然是模擬題，但是否可以試想對于盤式制動器設(shè)計的驗證方案？

答：我的設(shè)想是不用真實車輛作為驗證載體，而可以使用試驗?zāi)Ｐ停O(shè)計一個帶傳動裝置的輪架，并配備不同質(zhì)量、厚度的模擬“車輪”，并將其與盤式制動器相互裝配好，那么通過調(diào)節(jié)傳動設(shè)備的速度、調(diào)整模擬“車輪”的重量，配合相應(yīng)的傳感器，可以對盤式制動器在不同車輛載重、車速下的制動性能進(jìn)行驗證。

第三篇：物業(yè)管理典型案例

物業(yè)管理二十一典型案例匯編

房屋結(jié)構(gòu)改造維修方面

案例

一、設(shè)計本“一衛(wèi)” 業(yè)主改“兩衛(wèi)”

案情：樓上業(yè)主顧某在房屋的儲藏室內(nèi)擅自安裝了電動抽水馬桶、洗臉盆，改變廢水立管的下水三通，致使樓下業(yè)主王某儲藏室內(nèi)的儲柜及物品受損。物業(yè)管理部門兩次向顧某發(fā)出整改通知，責(zé)令其拆除私裝物，未果。

問題：顧某能否在自己的房屋內(nèi)添裝衛(wèi)生設(shè)備？

判決：顧某在法院判決生效之日起十日內(nèi)拆除電動抽水馬桶、洗臉盆，按房屋的原始結(jié)構(gòu)圖，將廢水立管的下水管恢復(fù)原狀。

依據(jù)：《上海市居住物業(yè)管理條例》第三十條規(guī)定：“住宅不得改變使用性質(zhì)。因特殊情況需要改變使用性質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)符合城市規(guī)劃要求，其業(yè)主應(yīng)當(dāng)征得相鄰業(yè)主、使用人和業(yè)主委員會的書面同意，并報區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門審批?！?/p>

房屋所有權(quán)人使用其房屋時，必須遵守有關(guān)的法律法規(guī)，不得擅自改變房屋的使用性質(zhì)和功能。顧某擅自在自己房屋的儲藏室內(nèi)私裝電動抽水馬桶和洗臉盆，轉(zhuǎn)換了廢水立管的下水三通，使儲藏室成了衛(wèi)生間，改變了房屋的使用性質(zhì)，使得樓下業(yè)主王某的房屋滲水，顧某應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。

案例

二、外墻開一窗 大樓留一疤

案情：住在19樓的業(yè)主衛(wèi)某，在自己物業(yè)內(nèi)衛(wèi)生間的東墻開窗，將厚厚的外墻打穿。物業(yè)公司多次上門加以阻止，衛(wèi)某不聽勸阻，繼續(xù)施工安裝窗戶，致使19層到底層墻面被泥漿污染。物業(yè)公司只得將衛(wèi)某告上法庭。

問題：自己的物業(yè)是否就有權(quán)隨意破墻？

判決：衛(wèi)某在法院判決生效之日起十日內(nèi)拆除東墻上的窗戶，恢復(fù)原狀；清洗19層到底層因破墻開窗引起的墻面污染。

依據(jù)：《上海市居住物業(yè)管理條例》第二十八條第一款第一項規(guī)定：“物業(yè)使用中禁止下列行為：

（一）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)和破壞房屋外貌。”

作為一個業(yè)主，應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)法律、法規(guī)及小區(qū)物業(yè)管理公約。衛(wèi)某擅自在自己的房屋東墻破墻開窗，并由此造成外墻面的污染，嚴(yán)重?fù)p壞了房屋的承重結(jié)構(gòu)，破壞了大樓的外貌，影響了周邊的環(huán)境。物業(yè)管理公司根據(jù)物業(yè)管理條例及小區(qū)管理公約對衛(wèi)某采取制止措施，維護(hù)了其他業(yè)主的合法權(quán)益。案例

三、巨型浴缸入室 房屋不堪其重

案情：業(yè)主顧某購買了一只占地面積約8.9平方米，可放水約4.2噸的巨型浴缸，準(zhǔn)備安裝在其居住的第29層的物業(yè)內(nèi)，遭到了周圍業(yè)主的強烈反對。物業(yè)管理公司向有關(guān)專家進(jìn)行了咨詢，以房屋樓板無法承受浴缸使用時的重量為由，制止顧某吊裝巨型浴缸。

問題：購置財產(chǎn)是否都可以安置在自己的物業(yè)內(nèi)？

判決：顧某要求將自己所有的浴缸搬入自己物業(yè)內(nèi)的訴訟請求不予支持。

依據(jù)：《上海市居住物業(yè)管理條例》第二十七條規(guī)定：“業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，按照有利于物業(yè)使用、安全以及公平、合理的原則，正確處理供水、排水、通行、通風(fēng)、采光、維修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等方面的相鄰關(guān)系?！钡诙艞l第二款規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)對裝修住宅活動進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)違反本條例第十八條的行為，應(yīng)當(dāng)勸阻制止?！?/p>

公民只能在法律規(guī)定的限度內(nèi)自由行使占有、使用、收益、處分個人財產(chǎn)的權(quán)利。應(yīng)當(dāng)本著安全、合理的原則使用物業(yè)，并遵守法律、法規(guī)及業(yè)主公約的有關(guān)規(guī)定。長期使用巨型浴缸必然對大樓的樓板強度及承重結(jié)構(gòu)造成危害，使大樓存在潛在的安全隱患。同時還應(yīng)當(dāng)顧及相鄰各方的利益，以不損害公共利益和他人權(quán)益為前提，否則應(yīng)加以必要的限制。

房屋租賃引起的糾紛

案例

四、租住戶搬出部分家私而沒有業(yè)主書面許可怎么辦？

去年9月18日，某花園B棟5樓F座的一租住戶想要搬出一部分家私。他千方百計聯(lián)系此時正在國外的業(yè)主，但就是聯(lián)系不上。按照管理規(guī)定，租住戶搬出家私，必須有業(yè)主的書面許可，而沒有業(yè)主的書面許可，管理處不予放行（這一規(guī)定有必要，現(xiàn)實中確發(fā)生過個別租住戶拖欠業(yè)主房租、搬走業(yè)主家私而偷偷溜之大吉的事情）。急于搬出家私的住戶萬般無奈，找到管理處領(lǐng)導(dǎo)，懇請給以特殊照顧。

管理處的領(lǐng)導(dǎo)考慮，若簡單放行，恐怕?lián)p害業(yè)主的利益；若拒不放行，又會使住戶感到不便（租住戶和業(yè)主同樣都是物業(yè)公司的服務(wù)對象，兼顧二者利益應(yīng)為物業(yè)管理所必需，絕不能只對業(yè)主關(guān)心倍至，而對租住戶冷若冰霜）。于是鑒于租住戶只是搬出部分家私，提出了一個變通辦法：租住戶列出所搬出家私清單，并暫交與家私價值相當(dāng)?shù)难航穑芾硖幾龊糜涗?，并出?jù)收取押金的收據(jù)，一旦租住戶能夠提供業(yè)主的書面許可，管理處立刻全額退回押金（這一辦法可取，但前提是要讓其正確理解，否則容易引起紛爭）。這位租住戶覺得管理處的建議合情合理，便欣然接受。

時隔不久，該住戶拿到了搬出家私的業(yè)主書目許可。在到管理處換取押金時，還對管理處既對業(yè)主負(fù)責(zé)又為住戶著想的做法贊許有加。

點評：執(zhí)行規(guī)章制度必須一絲不茍，但一絲不茍并不等于死咬住條條框框不放。正確的做法應(yīng)當(dāng)是把握住規(guī)章制度的基本精神，把原則性與靈活性結(jié)合起來

設(shè)施設(shè)備損壞方面

案例

六、空調(diào)室外機毀壞 物業(yè)公司有無責(zé)任

王女士：我在某小區(qū)買的房子，裝修后一直沒去住，空調(diào)也沒開。前兩天小區(qū)物業(yè)通知我說，我家空調(diào)室外機著火燒毀了。我認(rèn)為這是物業(yè)公司保安人員失職造成的，要求他們賠償，可他們說責(zé)任不在他們。請問他們到底有沒有責(zé)任？ 律師分析：要分清責(zé)任，首先要弄清楚空調(diào)外機著火的真正原因。分兩種情況：第一，如果是空調(diào)外機自身的質(zhì)量問題而引起的自燃，根據(jù)《合同法》和《消費者權(quán)益保護(hù)法》的相關(guān)規(guī)定，業(yè)主可以找購買空調(diào)的商場或生產(chǎn)空調(diào)的廠家進(jìn)行維修或退換；如果該事故給自己或他人造成損害，可以要求商場或廠家承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任，商場和廠家是承擔(dān)相互連帶責(zé)任的。第二，如果不是質(zhì)量原因而是外界原因造成外機著火，除法定的不可抗力的情況外，小區(qū)的物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。這里的不可抗力指的是不可預(yù)見、不可避免、不可克服的突發(fā)事件，物業(yè)管理人員無法采取保護(hù)措施或者是已采取保護(hù)措施而無效果的情況。因為業(yè)主和物業(yè)公司之間是平等主體的服務(wù)合同關(guān)系，為業(yè)主提供完善的物業(yè)服務(wù)是物業(yè)公司的約定義務(wù)，保護(hù)業(yè)主的財產(chǎn)不受他人侵害自然是物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容之一。尤其是空調(diào)外機，它完全是屬于業(yè)主私有財產(chǎn)，但又由于本身所具有的特殊性，促使它要放置在公共的空間里，所以它必然是物業(yè)公司保護(hù)業(yè)主財產(chǎn)安全的重點。如果由于物業(yè)公司的保安人員沒有盡其工作職責(zé)，而使第三方對外機造成損害的話，物業(yè)公司就應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。物業(yè)公司在賠償業(yè)主后，可以向第三方行使追索權(quán)。因此，如果您有確實的證據(jù)證明著火的原因是第三方人為的，并且小區(qū)的保安也沒有盡看管的義務(wù)，您完全有權(quán)利要求物業(yè)公司承擔(dān)損害賠償責(zé)任。物業(yè)公司要是拒絕的話，可以向人民法院提起訴訟，維護(hù)自身的合法權(quán)益

物業(yè)收費引起的糾紛

物業(yè)管理收費、收租難是一個公開的秘密，在直管公房、系統(tǒng)房和售后公房小區(qū)這一現(xiàn)象尤其突出。據(jù)了解，一些小區(qū)有半數(shù)以上的人欠費、欠租，個別小區(qū)甚至只有30％的收繳率，嚴(yán)重影響了物業(yè)管理的正常進(jìn)行。

由于物業(yè)管理的不可分割性，部分人拖繳、欠繳物業(yè)管理費、房租，不僅侵害了物業(yè)公司的權(quán)益，同時也侵害了同小區(qū)其他業(yè)主的利益。怎樣解決這一問題，物業(yè)公司可謂“絞盡腦汁”：有的派專人攻關(guān)，與業(yè)主搞好關(guān)系；有的給按時繳費的業(yè)主送上小禮品，“以致謝意”。上海輕工物業(yè)公司管理著八十多萬平方米的物業(yè)，其中不乏系統(tǒng)房、售后公房，其物業(yè)管理費、房租收繳率連續(xù)三年達(dá)到95％以上。他們的秘訣主要是提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，對惡意“抗繳”的業(yè)主、住戶，通過打官司追討。去年，他們對歷史老賬進(jìn)行了一次徹底清算，對有能力繳費、繳租卻故意欠繳的，進(jìn)行了集中訴訟，全年打了65個欠費官司，標(biāo)的額42萬元，除兩起待判外，物業(yè)公司全部勝訴。其中，對拒不執(zhí)行法院判決的，要求法院對其實施強制執(zhí)行。

業(yè)主到底因何種理由不繳費？法院是怎樣判決、怎樣執(zhí)行？請看以下幾個典型案例。

案例

七、蚌埠市物業(yè)管理第一案？沒有交電費，供電部門停供電……

2002年6月17日，在有關(guān)部門的推薦下，悅來物業(yè)公司與中區(qū)青年街華豐街小區(qū)業(yè)主委員會簽定了為期三年的物業(yè)管理委托合同。去年10上旬，該小區(qū)用戶因長期沒有交電費，供電部門停止了供電，致使該小區(qū)7層以上依靠增壓水泵供水的住戶沒有水吃。

電費到底應(yīng)該由誰來承擔(dān)，物業(yè)公司和業(yè)主委員會各持已見。為此，業(yè)主拒交物業(yè)管理費，物業(yè)公司以沒能履行合同為由將業(yè)主委員會告上法庭。業(yè)主委員會反訴狀稱“被告（悅來物業(yè)公司）不履行委托合同，造成居民住宅區(qū)及商場二樓垃圾成堆，臭氣熏天，偷盜現(xiàn)象時常發(fā)生，嚴(yán)重影響了廣大業(yè)主的身心健康和家庭財產(chǎn)的安全”。

蚌埠市中區(qū)法院民庭于2003年3月25日審理了這樁合同違約案。最后雙方同意調(diào)解后宣布庭審結(jié)束。

這明顯是一宗互相推委的案例，雙方都有責(zé)任，兩個單位都是作為服務(wù)者都沒有很好的做好自己的職能工作，沒有協(xié)調(diào)好雙方的工作關(guān)系進(jìn)而給住戶帶來了麻煩這是不應(yīng)該的。

住戶拒交室內(nèi)維修費用怎么辦……

案例

八、住戶洗菜池下水管堵塞，住戶以維修未使用任何材料為由，拒不交費……

去年年底，某大廈6樓一住戶洗菜池下水管堵塞，電話委托管理處維修班疏通。

維修人員及時趕到現(xiàn)場。由于下水管堵塞嚴(yán)重，在6樓疏通不開，又轉(zhuǎn)到5樓，從下水管檢查孔反向往上清疏。經(jīng)過3個多小時的努力，管道徹底疏通了。疏通中從下水管里掏出不少沙子、白灰和油漆塊，證明堵塞是該住戶裝修造成的。

誰知當(dāng)維修人員收取40元維修費用時，該住戶以維修未使用任何材料為由，拒不交費，并振振有辭地說，自己裝修完剛?cè)胱。瑒e的樓房都有一年保修期，他也應(yīng)當(dāng)住滿一年后再交費。

情況反映到管理處，主管領(lǐng)導(dǎo)上門做工作。首先，征詢該住戶對維修人員文明用語、工作態(tài)度、維修質(zhì)量的意見，他均表示滿意（選擇這一話題切入，自然貼切，同時也避免了客戶為拒絕交費再橫生節(jié)枝）。然后，便耐心地給他解釋入伙與入住、公用部位與自用部分的區(qū)別，依據(jù)有關(guān)法規(guī)向其說明大廈已入伙多年，早就不存在保修期，室內(nèi)維修發(fā)生的包括人工費在內(nèi)的所有費用，都要由業(yè)主住戶承擔(dān)（如果能事先說明需要收費及收費標(biāo)準(zhǔn)，效果可能更好），并在核對這次疏通下水管工作量的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步申明收取40元維修費，已給予了相當(dāng)?shù)膬?yōu)惠。

這位住戶覺得主管說得有理有據(jù)、合情合理，消除了誤解，便愉快地交付了應(yīng)付的維修費用。

點評：即使在市場已經(jīng)相當(dāng)發(fā)育的地區(qū)，亦有相當(dāng)一部分業(yè)主用戶對物業(yè)管理法規(guī)缺乏足夠的理解。物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)善于利用多種渠道做宣傳工作，向業(yè)主用戶普及物業(yè)管理法規(guī)知識。通過提高他們對物業(yè)管理的認(rèn)知度，為自己管理服務(wù)的順利實施鋪路。

案例

九、法院封家電全家住賓館

不繳費的業(yè)主，并非因為家庭經(jīng)濟(jì)狀況差。家住長寧的某業(yè)主，住別墅，請保姆，夫妻每人一輛車，另外還備一輛“寶馬”，卻拖欠物業(yè)管理費、水電費一年多。去年8月，長寧法院判決生效后，他依然拒不執(zhí)行。法院上門執(zhí)行，封了其家中的空調(diào)、冰箱。第二天，他就把錢送到法院，但根據(jù)規(guī)定三天后才可以啟封。夏天天熱不能用空調(diào)，家里是沒法住了，一家人只好住賓館。從此，該小區(qū)所有業(yè)主均按時繳費，物業(yè)管理費的收繳率達(dá)到100％。物業(yè)公司感動之余，給法院送來一面錦旗：“秉公辦事，執(zhí)法如山”。案件回顧

原告（物業(yè)公司）———業(yè)主以電費價格高為由，拒絕繳納電費；水費也未繳納；并以各種理由拒絕繳納物業(yè)管理費。我們曾多次上門催討，對電費價格也作了必要的解釋，但被告仍拒絕繳納。為此，要求法院判令業(yè)主繳納物業(yè)管理費12319 元、電費7071 元、水費1215 元，并繳納所欠物業(yè)管理費的滯納金。

被告（某業(yè)主）———對拖欠的物業(yè)管理費時間及對原告提供的電費、水費實用數(shù)均無異議，承認(rèn)物業(yè)公司也催討過。不繳納物業(yè)管理費、電費、水費的原因是原告收費不規(guī)范，收取的電費、水費超過國家規(guī)定的收費標(biāo)準(zhǔn)。另外，前期物業(yè)管理階段，收費標(biāo)準(zhǔn)未經(jīng)物價局核準(zhǔn)，物業(yè)公司無權(quán)主張；另外，拖欠的電費、水費已過訴訟時效。

法院———經(jīng)審理查明，原告接受開發(fā)商的委托，從事前期物業(yè)管理，物業(yè)管理費每月每平方米建筑面積2.70 元；業(yè)委會成立后，雙方約定仍按區(qū)物價局核定的這一收費標(biāo)準(zhǔn)收繳。因此被告以原告收費不規(guī)范而拒付物業(yè)管理費的理由不能成立。關(guān)于訴訟時效，原告稱其曾多次向被告催討拖欠的物業(yè)管理費及水、電費，被告也承認(rèn)原告催討過，故視為訴訟時效的中斷。判決被告繳納物業(yè)管理費、物業(yè)管理費滯納金、水費、電費及部分訴訟費。

案例

十、欠租2000 元被拘一整天

百年不賴，千年不還。這是家住寶山的某戶主的老伴對上門收房租的物業(yè)管理人員常說的一句話。法院判決生效后，面對法院工作人員，她依然如故。法院只好強制執(zhí)行，決定拘留戶主。老頭被拘留，老太慌了神，兒女也埋怨，只好立刻拿著錢到物業(yè)公司，要求物業(yè)公司到法院為其求情。法律無情人有情。物業(yè)公司的工作人員陪著他們把錢帶到法院，但按規(guī)定該戶主依然被拘留24小時。

一人吃官司，眾人繳費忙。該小區(qū)另外6戶欠費的業(yè)主、住戶，都迅速繳納了所欠費用，小區(qū)的物業(yè)管理費、房租收繳率達(dá)到了100％

案件回顧

原告（物業(yè)公司）———接受開發(fā)商委托管理寶山某小區(qū)，并代收房租。被告入住后，已有兩年未付房租。其間多次上門催討，每年還寄掛號信（有郵寄掛號信的收據(jù)兩張為證）催要，結(jié)果被告仍不繳納所欠房租。

被告（某戶主）———未答辯。

法院判決———經(jīng)審理查明，寶山區(qū)國權(quán)北路某小區(qū)某號某室的房屋產(chǎn)權(quán)人為上海市輕工房地產(chǎn)總公司。該公司委托原告對該房屋進(jìn)行管理并收繳房租，被告共欠原告房租2103 元。原、被告之間的租賃關(guān)系合法，有效，應(yīng)受法律保護(hù)。被告作為房屋的承租人應(yīng)當(dāng)按時繳納租金，延期支付租金的應(yīng)當(dāng)支付違約金，原告要求的違約金低于依法應(yīng)得到的數(shù)額，可予支持。被告于判決生效之日起10日內(nèi)支付所欠房租、滯納金及訴訟費。

公告見報端欠款送上門

法院判決生效后，某業(yè)主置之不理，依舊不繳納所欠物業(yè)管理費。法院只好在某報上刊出公告，把業(yè)主的姓名、住址等事項公之于眾，并要求其一周內(nèi)把錢送到法院，結(jié)果該業(yè)主立刻把錢送來。

案例

十一、拒繳物業(yè)管理費，業(yè)主被推上法庭……

原告（物業(yè)公司）———被告以各種理由拒繳物業(yè)管理費共八千多元，訴請法院判其繳納所欠費用及滯納金。

被告（某業(yè)主）———簽訂物業(yè)合同的是上海輕工浦東房地產(chǎn)物業(yè)管理公司而非本案原告，故原告不具備主體資格；原告所述收費標(biāo)準(zhǔn)實際上并不存在，物價局備案的收費標(biāo)準(zhǔn)為每平方米2.63 元，現(xiàn)原告以每平方米2.7元計算缺乏依據(jù)。

法院———經(jīng)審理查明，該小區(qū)業(yè)主委員會與上海輕工浦東房地產(chǎn)物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，約定物業(yè)管理費以每平方米2.7元計算?，F(xiàn)原告名稱雖然不是上海輕工浦東房地產(chǎn)物業(yè)管理公司，但是其改制組建的，名稱變了，主體資格并未變，被告以原告非物業(yè)管理服務(wù)合同主體為由抗辯原告不具備主體資格，不予采信。業(yè)委會與物業(yè)公司簽訂的合同，對小區(qū)每一個業(yè)主有約束力。物業(yè)公司依約提供了物業(yè)服務(wù)后，業(yè)主負(fù)有按約繳納物業(yè)管理費的義務(wù)。至于收費標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主委員會與原告在物業(yè)管理服務(wù)合同中已有明確約定，根據(jù)自治原則，被告應(yīng)按照約定的計價方式繳納物業(yè)管理費用。

案例

十二、業(yè)主拖欠巨額管理費催交困難怎么辦……

由于不便言明的非管理原因，某公司入伙某商城后，便不按時繳交管理費，甚至把交管理費作為與有關(guān)方面交涉的籌碼，作為達(dá)到某種目的的交換條件。一年后，已累計欠費達(dá)35萬元之多。期間，管理處有關(guān)人員無數(shù)次上門催交未果。

為了解決這一問題，管理處主要領(lǐng)導(dǎo)一方面主動與有關(guān)方面保持聯(lián)系，幫助全面反映該公司的意見和要求，以取得其對管理處工作的信任和認(rèn)可；一方面盯住平時難得一見的該公司老板，頻頻征求意見并反映管理處的經(jīng)濟(jì)困難（常言道：會哭的孩子有奶吃。沒奶吃的時候一定要哭，而且要哭得令人心動。有淚全往肚子里咽，是添不飽自己肚子的），以求得攜手維護(hù)物業(yè)正常運行的共識。

在贏得了該公司理解信任的基礎(chǔ)上，管理處提出了適當(dāng)減免滯納金、分期付款等有利于促成該公司盡快繳清拖欠管理費的優(yōu)惠條件（退一步進(jìn)兩步，不退無以求進(jìn)）。最后雙方達(dá)成了一致，自約定之日起分10期，每月3萬余元，隨當(dāng)月管理費一同繳交拖欠的費用。10個月后，該公司拖欠的管理費已全部繳清。點評：物業(yè)公司追繳有意（而非惡意）欠費，首先要使自己的管理服務(wù)無懈可擊。管理服務(wù)做到家了，才能封住對方拖欠費用的口實，贏得對方的理解和信任。在這個基礎(chǔ)上，主動交流加適當(dāng)讓步，相信會感“上帝”的。

給業(yè)主提個醒———別欠費

有人打過一個這樣的比喻：家中請一個保姆，約定月工資500元。可是，一段時間做下來，自己對保姆不滿意，這種情況下，只能辭退保姆。如果因不滿意而扣下保姆的工資不給，不管是從法律上還是道義上講，都是敗者。物業(yè)公司是小區(qū)業(yè)主請來做物業(yè)管理的，如同小區(qū)的“保姆”、“管家”，如果物業(yè)公司依約進(jìn)行了管理，業(yè)主就要繳納相應(yīng)的費用；如果對物業(yè)公司管理服務(wù)不滿意，可以辭退，另請高明?，F(xiàn)實中，除了惡意欠費的外，大部分欠費業(yè)主都有這樣那樣的理由：服務(wù)不規(guī)范，收費不合理；房子質(zhì)量有問題；鄰里有矛盾；停車無車位等。這些理由，有的是與物業(yè)公司有關(guān)的，有的是與物業(yè)公司無關(guān)的。如果以這些理由不繳費，不但占了繳費業(yè)主的便宜，而且一旦打起官司，因與物業(yè)公司無關(guān)的理由欠費，官司必輸無疑；與物業(yè)公司有關(guān)的欠費，最后還是會輸?shù)舨糠止偎?，因為市高院《關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件有關(guān)問題的解答》對業(yè)主拒付物業(yè)管理費的抗辯權(quán)，有明確規(guī)定。

給物業(yè)公司提個醒———打官司

物業(yè)公司接受了業(yè)主的委托，就要想方設(shè)法為業(yè)主服好務(wù)，履行好合同約定的職責(zé)。如果自己盡職盡責(zé)了，還是有部分業(yè)主以各種不正當(dāng)?shù)睦碛删芾U費用，為了維護(hù)自己的權(quán)益，為了其他已繳費業(yè)主的權(quán)益，就要走法律途徑來解決問題。

目前，物業(yè)公司“討債”，仍舊愿意苦口婆心地做工作，而不愿意打官司，理由有如下幾點：與業(yè)主抬頭不見低頭見，對簿公堂，面子上過不去；物業(yè)管理費標(biāo)的額低，請不到律師；訴訟時間長，耗時費力；法院的判決難以執(zhí)行，打了也白打等。事實上，從輕工物業(yè)公司的六十多個欠費官司和執(zhí)行的案件可以看出，物業(yè)管理費的標(biāo)的額小，律師不愿代理沒關(guān)系，物業(yè)公司自己的員工完全可以勝任，只要準(zhǔn)備好資料，把事實說清楚，法院會依法判決的。同時，法院的判決不是兒戲，強制執(zhí)行不會讓法律“打白條”，更何況打贏一個官司，還能影響一大片。

小區(qū)安防方面的案例

案例

十三、電梯墜樓,誰負(fù)責(zé)?……

新聞晨報報道：

一部“老爺”電梯深夜突發(fā)故障，使搭乘電梯的一位居民直墜樓底，并造成內(nèi)臟出血。近日，受傷的居民要求物業(yè)公司賠償損失，并獲得了普陀法院的判決支持。

２００１年８月的一天深夜，胥某回到光新路某小區(qū)４號居民樓，搭乘電梯回家。誰料電梯剛運行到一半，就突然失控下墜，載著胥某一直墜落到電梯井井底，胥某當(dāng)場昏迷。２小時后，胥某被人發(fā)現(xiàn)并送入醫(yī)院救治，由于出現(xiàn)了頭痛發(fā)暈、嘔吐鮮血的癥狀，醫(yī)院診斷其為應(yīng)急性胃潰瘍合并出血。傷愈后，胥某隨即向負(fù)責(zé)電梯運行管理的普陀大樓物業(yè)公司索賠，要求其支付醫(yī)療費、營養(yǎng)費、精神損失費等共計１．３萬余元。

庭審中，物業(yè)公司辯稱胥某的胃出血與電梯墜落無直接的因果關(guān)系，所以不同意承擔(dān)相應(yīng)的賠償。普陀法院遂委托市高院對胥某的傷情進(jìn)行了鑒定，結(jié)論為胥某全身多發(fā)性軟組織挫傷并出現(xiàn)應(yīng)急性胃潰瘍合并出血。法院據(jù)此認(rèn)為，胥某在電梯墜落后出現(xiàn)上述傷情，兩者之間存在因果關(guān)系，物業(yè)公司理應(yīng)承擔(dān)胥某由此造成的經(jīng)濟(jì)損失。

近日，普陀法院一審判決普陀大樓物業(yè)公司賠償胥某醫(yī)療費、營養(yǎng)費、誤工費等６８００余元。但法院認(rèn)為該案不存在精神損失，所以對胥某提出的５０００元精神索賠訴請未予支持。

問題的關(guān)鍵是：電梯是有誰來負(fù)責(zé)，是電梯公司？還是物管公司？那就得看是電梯質(zhì)量問題嗎，還是其他原因。如果在電梯公司保修期內(nèi)電梯出現(xiàn)了質(zhì)量問題，理所當(dāng)然由電梯公司賠。如果在保修期外，電梯超過了保修期，而物管又沒通知業(yè)主更換，當(dāng)然由物管公司承擔(dān)。物管公司只是保障電梯能夠正常運行，進(jìn)行日常維護(hù)，給業(yè)主提供一個舒適的環(huán)境。至于質(zhì)量安全問題由電梯公司承擔(dān)。不能說電梯墜落是造成胥某受傷的直接原因，就應(yīng)該又物管承擔(dān)，簡直是荒唐可及

第四篇：物業(yè)管理典型案例

物業(yè)管理典型案例匯編

（三）2007-9-28 14:40:00來源：環(huán)球網(wǎng)校頻道：物業(yè)管理師

案例

十四、未成年的孩子點燃天那水發(fā)生爆炸被炸死的案例……

4個未成年的孩子在某花園堆放雜物的地方點燃了放置在那里的天那水發(fā)生爆炸，當(dāng)中一個6歲的孩子被燒成重傷不治而死。孩子的父母把該花園的物業(yè)管理公司和另3個肇事孩子告上了法庭。近日，羅湖區(qū)人民法院作出一審判決，死亡孩子的父母共獲得近13萬元的賠償金，其中包括精神賠償金8.5萬元；物業(yè)公司因不作為被判賠近7萬元。

羅湖區(qū)法院審理后認(rèn)為：被告某物業(yè)管理公司對易燃易爆物品天那水置于兒童容易獲得的地方，對爆炸事故負(fù)重要責(zé)任。其不作為的行為和4名兒童玩天那水燒火引起爆炸，這兩個方面應(yīng)各占一半的責(zé)任。具體劃分責(zé)任比例是：原告對小孩的死亡負(fù)15％的責(zé)任，由其自負(fù)；被告物業(yè)公司承擔(dān)45％的責(zé)任；另一孩子小豪由于直接引起爆炸承擔(dān)25％責(zé)任；其他兩個男孩各承擔(dān)7.5％的責(zé)任。由于3個男孩均未成年，其賠償責(zé)任由監(jiān)護(hù)人承擔(dān)。

案情回放

據(jù)原告鄭某訴稱，2002年5月7日，他們6歲的兒子小俊和另外兩個小朋友10歲的小浩、11歲的小文一起玩，3人到了他們的暫住地、深圳市羅湖區(qū)某花園的一棟樓后玩耍，從該樓后一堆放雜物的臨時搭建的小房子里，孩子們發(fā)現(xiàn)了房子里面有幾個放天那水的小鐵桶。此時，暫住在該花園的一個單元里的另一個孩子9歲的小豪，找到了他們一起玩，他們用木棒點燃天那水玩，結(jié)果，小豪將燃燒的木棒插入天那水小桶后發(fā)生爆炸，小俊則因離得近被嚴(yán)

重?zé)齻?/p>

事故發(fā)生后，小俊的父母趕快把孩子送到了深圳紅十字會醫(yī)院治療了18天，后因付不起醫(yī)療費無法繼續(xù)治療而被迫出院。6月13日，小俊因大面積燒傷致敗血癥，父母本來打算送

孩子回老家潮陽繼續(xù)治療，但在回去的途中孩子不幸死亡。

案例

十五、發(fā)生高空墮物怎么辦……

去年9月17日14時51分，一塊玻璃從天而降，砸落在某花園A棟前的地面。相繼趕到的護(hù)衛(wèi)員看到未造成傷亡，便一邊善言安撫驚恐萬狀的行人，一邊進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查（高空拋物，天怨人怒，道理人人會講，可屢禁不絕，要想徹底杜絕，除了要進(jìn)一步堅強管理，還有賴于人們

基本素質(zhì)的提高）。

從樓下查看，玻璃是9樓F座的，護(hù)衛(wèi)員當(dāng)即上樓查證。事實果真如此：該座的夫妻倆在吵架過程中亂扔?xùn)|西，將客廳的玻璃砸落?？上蚱渫▓罅饲闆r后，兩人不理不睬，依舊爭

吵不休。

護(hù)衛(wèi)員們先勸說調(diào)解，等兩人平靜下來，再講明玻璃墮落所造成的現(xiàn)實危害和可怕后果，然后要求他們下樓向受到驚嚇的人員賠禮道歉，同時按有關(guān)規(guī)定接受處罰，兩人均無異議（先

息事寧人，是此時的至要）。

誰知護(hù)衛(wèi)員前腳下樓，樓上又吵了起來，護(hù)衛(wèi)員只好再上去做工作。就這樣樓上樓下跑

了三趟，才使他們言歸于好，攜手到樓下按照管理處要求處理善后事宜。點評：發(fā)現(xiàn)問題馬上盯上去做工作，一次不行兩次，兩次不行三次，不厭其煩，直到問

題圓滿解決了為止。搞物業(yè)管理的沒有這個勁頭兒，肯定干不出什么名堂。

案例

十六、停車場意外丟失車輛物業(yè)管理公司究竟有無責(zé)任?

1999年7月9日,廈門某汽車維修有限公司(以下稱維修公司)駕駛員駕駛一輛“美鹿”牌小轎車到閩南大廈辦事,駕駛員交付5元停車費后,將車停放由廈門某物業(yè)管理股份有限公司(以下稱物業(yè)公司)經(jīng)營的停車場,后來駕駛員要提車時,發(fā)現(xiàn)轎車已丟失,駕駛員立即報案,廈門市公安局刑警支隊于1999年7月14日發(fā)出協(xié)助通報,但至今未將失竊的轎車追回。一審認(rèn)為:物業(yè)公司

經(jīng)營停車場,向車主收取一定的費用,為車主提供停車保管服務(wù),因此維修公司與物業(yè)公司之間應(yīng)為保管合同關(guān)系。維修公司將車交由物業(yè)公司保管,就負(fù)有繳納保管費的義務(wù),并享有取回保持原狀的車輛權(quán)利,物業(yè)公司收取車主的停車費用,其義務(wù)是妥善提供停車場地,且保管好車輛,物業(yè)公司收取維修公司的停車費后,先例行了停車權(quán)利,就應(yīng)對停車場的車輛負(fù)責(zé)安全保障義務(wù)。但物業(yè)公司停車場的值班人員(保安)在有人開出涉案車輛時,在未檢驗有關(guān)取車

手續(xù)的情況下就放行,這是一種重大過失行為。因此,物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

二審認(rèn)為:由于維修公司將車輛停放于物業(yè)公司的停車場時,除交納5元停車費外,雙方未就車輛停放性質(zhì)進(jìn)行任何約定。因此物業(yè)公司與維修公司間的法律關(guān)系性質(zhì)顯然不能簡單地以該5元停車費的繳交與否來判斷,而應(yīng)從以下幾方面進(jìn)行分析一)從保管合同的概念和特征看,保管合同是保管人保管寄托人交付的保管物,并返還該物的合同,其法律特征不僅是雙方當(dāng)事人關(guān)于保管的意思表示一致還必須有寄托人將保管物交付保管人,使保管物置于保管人的實際占有控制之下的事實存在。本案雙方當(dāng)事人就車輛保管的意思表示并不一致,而維修公司停車時也未將車鑰匙或車輛行駛證交給物業(yè)公司,以便物業(yè)公司實際控制車輛,而物業(yè)公司亦未對維修公司出具取車放驗憑證。(二)物業(yè)公司的經(jīng)營范圍中并元保管業(yè)務(wù),該停車場亦未對外明示其提供車輛保管服務(wù)。(三)關(guān)于物業(yè)公司收取5元錢的停車費的性質(zhì)及依據(jù)。從1995年廈門市物價局《關(guān)于閩南大廈管理服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)的批復(fù)》對物業(yè)公司管理收費標(biāo)準(zhǔn)作出的批復(fù)看,該文第一條第(5)項規(guī)定是:“交通工具停車場所的管理”。1998年12月物業(yè)公司依據(jù)該規(guī)定與閩南大廈業(yè)主管理委員會簽訂的《物業(yè)管理委托合同》在合同第十條規(guī)定是對“交通與車輛停放秩序的管理”,第二十條規(guī)定“露天車位、地下車庫的車位使用費依照廈門市物價局和業(yè)主管理委員會商定的標(biāo)準(zhǔn)向車位使用人收取”。鑒于上述批復(fù)及合同內(nèi)容可以明確得出物業(yè)公司系對其經(jīng)營的停車場收取車位使用費,而對停車場的交通及車輛停放秩序進(jìn)行

管理,與其停車人之間形成的是停車場地有償使用合同關(guān)系。

終審判決:綜上所述,物業(yè)公司上訴主張其與維修公司之間不存在保管合同關(guān)系的理由成立,一審認(rèn)定物業(yè)公司未盡保管之責(zé),應(yīng)對維修公司的車輛丟失承擔(dān)賠償責(zé)任的判決缺乏事實

及法律依據(jù),依法應(yīng)予改判。

據(jù)此,依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條的規(guī)定,廈門市中級人民法院

于2001年3月25日判決如下:

一、撤銷廈門市開元區(qū)人民法院(2000)開民初字第2831號民事判決。

二、駁回維修公司的訴訟請求。

本案一、二審訴訟費各人民幣5250元,均由維修公司負(fù)擔(dān)。本判決為終審判決。

案例

十七、訪客無理打罵護(hù)衛(wèi)員怎么辦……

去年9月12日15時40分，一訪客到租住在某花園A棟的朋友家取VCD機。在他攜機欲出大堂時，大堂護(hù)衛(wèi)員禮貌地請其辦理有關(guān)放行手續(xù)。誰知他竟勃然大怒，破口大罵，隨后趕來的他的樓上朋友還動手打了護(hù)衛(wèi)員一拳，隨手又撕破了護(hù)衛(wèi)員的衣服。巡邏護(hù)衛(wèi)員聞訊趕來

制止，兩人撒腿便跑，藏匿起來。

管理處領(lǐng)導(dǎo)得知后, 首先冷靜、客觀、公正、全面地了解情況。通過聽取當(dāng)事人和知情者的情況介紹, 調(diào)看大堂出入口的現(xiàn)場錄象, 查閱業(yè)主住戶的檔案資料，確認(rèn)應(yīng)由住戶和訪

客負(fù)全部責(zé)任，而住戶又為業(yè)主的雇員。

然后管理處約定時間，請業(yè)主委員會主任、轄區(qū)民警和業(yè)主一起協(xié)商解決這一問題（類似問題請業(yè)主委員會主任參與處理是管理處明智之舉，參與處理也是業(yè)主委員會主任的職責(zé)所在）。管理處詳細(xì)介紹了事情經(jīng)過，并列舉了人證、物證，各個方面一致認(rèn)為管理處的管理工作認(rèn)真嚴(yán)謹(jǐn)，大堂護(hù)衛(wèi)員處理問題并無任何不妥，應(yīng)當(dāng)?shù)玫酱蠹业睦斫狻⒆鹬睾椭С郑艉驮L客要對這件事的一切后果負(fù)責(zé)。

事情很快就有了圓滿的結(jié)局：肇事者當(dāng)眾向護(hù)衛(wèi)員賠禮道歉，并且賠償了扯破衣服的損

失。

點評：對一些人無理取鬧，不能不了了之。不了了之既會挫傷我們員工的積極性，又會助長不良現(xiàn)象。但我們自己獨自處理，有相當(dāng)難度。而善于借助各方面的力量，處理起來就

相對容易得多。

業(yè)主請求幫助驅(qū)趕室內(nèi)人員怎么辦……

一日，某小區(qū)某業(yè)主王先生火急火燎地來到物業(yè)公司。一進(jìn)門就大聲叫喊，要物業(yè)公司幫忙，說他家原來那伙裝修工人賴著不走，不讓別人干活。保安工作主管一面安慰業(yè)主不要著急，一面安排護(hù)衛(wèi)班長先到現(xiàn)場。

隨后，保安主管陪王先生一起回家。只見業(yè)主房內(nèi)有七八名裝修工人和一名工頭，另外還有一名被業(yè)主稱為工頭相好的女子。該女子情緒激動，百般糾纏。主管反復(fù)勸說數(shù)十分鐘

仍然無效。這時，業(yè)主強烈要求管理處幫助把人請出家門。

在此情形之下，護(hù)衛(wèi)員們聽從了業(yè)主要求，動手推拉那名女子出屋，當(dāng)即遭到漫罵，但護(hù)衛(wèi)員們堅持罵不還口，非常理智（物業(yè)管理人員必須學(xué)會控制自己的情緒，不能你不仁我就不義，否則有理也會變成無理）。其他幾名裝修工人也被勸出房間。那名女子被請出房外后，變本加厲，污言穢語跟業(yè)主對罵，并辱罵護(hù)衛(wèi)員，還惡人先告狀，撥打110報警。110到后，該女子態(tài)度仍很蠻橫，毫無收斂之意，還與業(yè)主動了手。在調(diào)解不成的情況下，110將該女子與那名工頭一起帶離現(xiàn)場，其后，王先生和保安主管也被叫到派出所作了

問詢筆錄。一場**總算平息。

然而，沒想到事情過去兩月后，該女子將業(yè)主王先生作為第一被告，物業(yè)公司作為第二被告，告上法庭。要求賠償醫(yī)療費、誤工費、恢復(fù)名譽（倘若當(dāng)初在勸說其離開房間無效時，我們主動請有關(guān)部門來處理，事情的結(jié)局是否可能更好些呢？）。后經(jīng)法院判決：此事物業(yè)

公司無過錯。

點評：業(yè)主是物業(yè)公司的衣食父母，物業(yè)公司不能漠視他們的要求。但對他們的要求，還是要先掂量掂量是否正當(dāng)。凡屬正當(dāng)?shù)?，都?yīng)當(dāng)盡力襄助。不過，襄助過程中要注意遵照

法規(guī)行事，避免“幫了人家、坑了自己”。

案例

十九、物業(yè)管理人員入室引起的誤會……

某日清晨，某大廈新來的保潔員阿霞在18樓的公共通道拖地時，發(fā)現(xiàn)1805號業(yè)主家的客廳亮著燈，但大門內(nèi)側(cè)的防火開著，外面的“通透式”防盜門也虛掩著，她便上前按業(yè)主家的門鈴，但是按了好幾次，室內(nèi)也不沒有反應(yīng)，阿霞便懷著好廳的心理，側(cè)身進(jìn)入室內(nèi)，到客廳、陽臺、廚房等一一查看有沒有人。正在這時，業(yè)主張先生從電梯出來徑直走回家（他原來“早鍛煉”去了，因粗心而忘了關(guān)好家門。）一見大門未關(guān)，張先生先是吃了一驚，進(jìn)到家中，又看見一陌生女子在自己家里，更是又急又氣，大聲質(zhì)問阿霞是干什么的，不由分說要把她送

到派出所。

試分析：

1）阿霞錯在哪里？

2）如果碰到以上業(yè)主和家人都不在家而門又開著的情況，應(yīng)該怎樣處理？

3）你認(rèn)為該如何向張先生說明和解釋？怎樣才能平息事態(tài)？

觀點

一、1、阿霞錯在沒有向上級反映情況。自己私自進(jìn)入業(yè)主屋內(nèi)。

2、作為物業(yè)管理公司的員工。以后對于這種情況一定要向上級反映，不能自己單干。在同

事沒來的情況下可以在門口等候業(yè)主或同事的到來。

3、對于如何才能平息事態(tài)。首先要針對此事向業(yè)主道歉。

觀點

二、1、阿霞不懂法律，公司大概培訓(xùn)沒有跟上。私闖民宅，違法。

2、通知管理處，讓管理處人員來解決，先打電話聯(lián)系業(yè)主，如果聯(lián)系的上，就說明情況，讓其盡快回家，并派人在門口守著；如果不在家，管理人員或保安兩人以上，進(jìn)入室內(nèi)檢查

有無危險情況，作適當(dāng)處理，這種處理方式，在法律上是允許的。

3、賠禮道歉是理所當(dāng)然的。我個人認(rèn)為，首先向業(yè)主說明阿霞錯在哪里？導(dǎo)致這種事情發(fā)生的原因是什么？在這種情況下，業(yè)主一般會轉(zhuǎn)怒為喜，緩和氣氛，在賠禮道歉，并說明我的工作還有不完善的地方，希望這位業(yè)主以后多提建議，來提高我們的工作質(zhì)量，并對業(yè)主的做法表示感謝，是這位業(yè)主給我們公司發(fā)現(xiàn)這種問題的（業(yè)主雖然處理的有點過激，相對物業(yè)公司），避免以后出現(xiàn)類似問題，并有肯恩格幫助我們避免以后更大的危險或損失！

4、員工入職培訓(xùn)刻不容緩！作物業(yè)管理，無論哪位員工，都要有詳細(xì)的上崗培訓(xùn)，特別是

相關(guān)法律法規(guī)的培訓(xùn)（附帶一些案例分析）。

觀點

三、1、其實阿霞本意是好的！但就是缺乏處理此類事件的經(jīng)驗，單獨一個人進(jìn)入業(yè)主家里，就

算你是好意也會被業(yè)主誤解。

2、最好的處理辦法是趕快通知管理處，管理處一方面可以通過電話和業(yè)主聯(lián)系，讓業(yè)主趕快回家，以確認(rèn)家中是否被盜竊。另一方面，管理處相關(guān)負(fù)責(zé)人要和保安趕快到現(xiàn)場，如實在業(yè)主聯(lián)系不上，必須最少兩個人同時進(jìn)入業(yè)主家里，這樣，有了物業(yè)保安的參與，即使業(yè)

主發(fā)現(xiàn)，也一般不會誤解。

3、事情以至此，一方面管理處要求清潔工向業(yè)主道歉，另一方面也要把情況向業(yè)主講清楚，希望得到業(yè)主的諒解；最好讓業(yè)主看一下家里，看是否有東西丟失，以確認(rèn)清潔工的清白，一般這樣處理業(yè)主不會故意刁難，只要在情在理，業(yè)主都會諒解的。處理完后，一定要加強

清潔工在處理此類事件的培訓(xùn)，以避免誤會的再次產(chǎn)生。

社區(qū)文化建設(shè)方面

案例

二十、物業(yè)公司合理應(yīng)對業(yè)主健身擾民案例分析……

“做文明業(yè)主，塑城市精神”，是每一個業(yè)主的份內(nèi)事，但不是每一個業(yè)主都能自覺做到的。物業(yè)公司每天與業(yè)主接觸，如能從正面多加引導(dǎo)，從人情、人性、人心入手，搞一些能提高業(yè)主文明素質(zhì)的活動，對于提高管理質(zhì)量，建設(shè)良好的社區(qū)文化和精神文明，將會起到推進(jìn)

作用。

小區(qū)有人因健身放音樂，有人因休息、學(xué)習(xí)需安靜，這個矛盾擺在了物業(yè)公司面前，疏

導(dǎo)是最好的化解辦法。

近年來，群眾健身活動在上海掀起熱潮，某物業(yè)公司管理的小區(qū)也活躍著一支中老年健身隊。她們昨天學(xué)十八法，今天練太極拳，明天跳健身舞，鮮艷奪目的服裝、多姿多彩的動作成了小區(qū)一道靚麗的風(fēng)景線。然而，健身活動中播放的音樂，卻不時擾民，成為業(yè)主投訴的導(dǎo)火索。物業(yè)公司收到業(yè)主投訴后，管理處經(jīng)理多次親臨現(xiàn)場，一探究竟。

沒想到，健身隊也是一肚子苦水。小區(qū)中老年健身隊領(lǐng)隊表示，自從退休回家，內(nèi)心充滿失落感和空虛感，身體一天不如一天。參加了晨練隊伍后，心境開闊、筋骨活絡(luò)，“老死不相往來”的新鄰居成了情同手足的好姐妹。但是，健身活動遭到了部分業(yè)主的反對，底樓業(yè)主把家里的音響、喇叭搬到窗口“對著干”；高層業(yè)主朝下扔蛋殼、澆水，健身隊伍只好打一槍換一個地方。她們迫切希望物業(yè)公司想想辦法，幫助她們解決難題。物業(yè)管理處經(jīng)過實

地調(diào)查研究，擬定了一套解決方案。

第一，尋找場地。小區(qū)中庭花園處在兩幢高層、一排多層中間，雖然這里環(huán)境宜人，但正對著高層的南窗，加上早晨上學(xué)、上班時人來車往，無論是從安全角度還是從不擾民角度，都不宜考慮。變電所門口有一塊空地可以利用，但十幾輛遺而未棄的破自行車怎么辦呢？管理處先張貼舊車招領(lǐng)啟事，三天后，經(jīng)理親自上陣，將破車、舊車一輛一輛地進(jìn)行處置，有的搬入地下車庫，有的勸業(yè)主作為廢鐵賣掉，最終為健身隊開辟出了一塊健身寶地！同時，還關(guān)照鄰里之間要相互關(guān)心，晨練時盡可能地把音樂音量調(diào)到最低限度。從此皆大歡喜，投

訴也煙消云散。

第二，及時溝通。小區(qū)一業(yè)主遭不幸，全家沉浸在悲痛之中。女主人向物業(yè)公司提出，料理喪事期間，是否停止健身隊的音樂播放？管理處馬上與健身隊聯(lián)系，請她們配合，健身隊干脆停止晨練三天。此舉令這位女主人很感動，她激動地說：“失去親人是一件很悲痛的事情，在我失去親人、最痛苦的時候，物業(yè)管理處能給予理解，并滿足我的要求，我永遠(yuǎn)不

會忘記?！?/p>

第三，調(diào)整時間。物業(yè)公司經(jīng)過與居委、業(yè)委會多方協(xié)調(diào)，小區(qū)健身隊的晨練時間改在早上7:30－8:30，避開了上學(xué)、上班的高峰時間段；練功、學(xué)舞改在晚上7：00以后，健身隊不再隨意調(diào)高音量，隊員們在健身中還常常相互提醒，不要大聲聊天影響別人。學(xué)習(xí)新的動作時，她們會自覺到地下室去練習(xí)，參加比賽前的排練，也都到地下室去進(jìn)行。健身和擾

民的矛盾終于得到圓滿解決。

案例二

十一、治理招貼——有人亂派招貼怎么辦

亂派招貼,被人戲稱為城市的“牛皮癌”。這種市場經(jīng)濟(jì)發(fā)育過程中出現(xiàn)的流行病,蔓延到

大街小巷。即使是作為全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)的海富花園,也未能幸免。

海富花園管理處下大力氣加以整治,力求辟出一方凈土。通過加強護(hù)衛(wèi)巡邏工作,很快就基本杜絕了戶外亂派招貼。但在樓內(nèi)亂塞亂貼搬家、裝修、送餐、美容之類廣告的現(xiàn)象卻屢

禁不絕。

實行封閉式管理的樓宇內(nèi)部,又何以如此呢?管理處在查處了幾例之后,發(fā)現(xiàn)樓內(nèi)廣告的派發(fā)有三種情況一是經(jīng)批準(zhǔn)入樓為住戶提供服務(wù)的某些人員順便所為:二是以探訪名義上樓而實有其它意圖的住戶親友乘隙所為:三是本人承做特定生意的個別住戶刻意所為(全面探

明原因,才好逐個對癥下藥)。據(jù)此管理處采取了一系列新辦法:

管為本。在每幢大廈入口處設(shè)置一廣告櫥窗,為向海富花園住戶傳播信息的各界人士提供廣告登載服務(wù),變堵為疏(先提供正當(dāng)渠道,再去堵歪門邪道,工作阻力就小了),進(jìn)而實現(xiàn)對

其的有序管理。

教為先。發(fā)現(xiàn)樓內(nèi)派發(fā)廣告,當(dāng)即接照廣告上的聯(lián)系渠道,或打電話或邀人前來,指出其錯誤做法和應(yīng)當(dāng)怎樣去做,敦促其依規(guī)行事(抓住其想促成生意的心理,?騙其上門來接受教育,辦

法巧妙)。

治為輔。某些單位不昕招呼繼續(xù)亂派廣告,就把其列入“黑名單”,嚴(yán)格限制這些單位在海

富花園內(nèi)的經(jīng)營活動,直至真做出保證,并確實改正自己的違規(guī)行為。

采取這些辦法以后,雖說還未能完全制止住宅樓內(nèi)亂派招貼的現(xiàn)象,但其頻度和數(shù)量已經(jīng)

大為減少。

點評:解決難題一招靈的時候也有,但為數(shù)不多。因為許多難題的成因,都是相當(dāng)復(fù)雜的。

多數(shù)情況下,還是需要采取綜合措施,才能全面加以解決。

有理有據(jù)——車輛破損進(jìn)入車場后推卸責(zé)任怎么辦?……

去年7月15日23時40分，某花園B棟一業(yè)主將私家車駛進(jìn)小區(qū)，停放在地面私家車位后上樓休息。隨后趕到的巡邏護(hù)衛(wèi)員發(fā)現(xiàn)車的后窗玻璃已經(jīng)破碎，當(dāng)即向護(hù)衛(wèi)班班長匯報，并做了詳細(xì)記錄?？紤]到車主可能已經(jīng)就寢，且現(xiàn)場情況可以認(rèn)定車窗是在車場以外損壞的，就沒有打擾他予以核對確認(rèn)（盡量不打擾業(yè)主，并不是就不能打擾。發(fā)現(xiàn)這么大一件事，還

是打擾一下為好。當(dāng)時打擾一下，可能就少了后面的麻煩）。

早晨6時20分, 護(hù)衛(wèi)員向車主通報其車輛后窗破碎。不料車主竟一口咬定是停進(jìn)私家車位后被高空拋物所致，反倒要求管理處予以賠償。護(hù)衛(wèi)員拿出查車記錄加以說明，并讓其仔細(xì)查看一直保護(hù)著的現(xiàn)場情況。車主橫生節(jié)枝，否認(rèn)記錄和現(xiàn)場具有真實性……一方據(jù)理評

說，一方拒不認(rèn)帳，一時難以扯清。

在雙方爭執(zhí)不下的情況下，管理處馬上電請所屬派出所派員進(jìn)行調(diào)查和調(diào)解（既然如此，沒有必要再扯下去，及時請權(quán)威機關(guān)來處理，是最好的辦法）。派出所的工作人員認(rèn)真查閱記錄和勘察現(xiàn)場，詢問有關(guān)人員和周邊住戶，然后簽署意見，斷定車窗是在車場之外破碎的，由車主自行負(fù)責(zé)，并且對車主駕禍于人的行為提出了嚴(yán)厲批評。車主啞口無言，只得認(rèn)帳。點評：遇到一些可能產(chǎn)生爭議的問題時，聰明人從一開始就注意搜集和留存相關(guān)證據(jù)。有了證據(jù)，一旦出現(xiàn)糾紛，處理起來就可以省去許多麻煩。因為，事實勝于雄辯。若對方硬

要拿不是當(dāng)理說，有據(jù)為證的事實就是最有說服力的回答。

第五篇：物業(yè)管理典型案例

物業(yè)管理典型案例

案例

1、設(shè)計本“一衛(wèi)” 業(yè)主改“兩衛(wèi)”

案情：樓上業(yè)主顧某在房屋的儲藏室內(nèi)擅自安裝了電動抽水馬桶、洗臉盆，改變廢水立管的下水三通，致使樓下業(yè)主王某儲藏室內(nèi)的儲柜及物品受損。物業(yè)管理部門兩次向顧某發(fā)出整改通知，責(zé)令其拆除私裝物，未果。

問題：顧某能否在自己的房屋內(nèi)添裝衛(wèi)生設(shè)備？ 為什么？應(yīng)如何處理？

顧某不能擅自在自己的房屋內(nèi)添裝衛(wèi)生設(shè)備

案例

2、一天下午，羅先生將一輛轎車停在小區(qū)住宅樓下，樓上掉下一個花盆將車的擋風(fēng)玻璃砸壞。羅先生找到物業(yè)管理公司，物業(yè)管理公司稱是屋主的花盆將車砸壞的，與其無關(guān)。羅先生找到屋主，屋主說花盆是臺風(fēng)吹下來的，屬于不可抗力，他不應(yīng)當(dāng)賠償。那么，試問：（1）臺風(fēng)將花盆吹下來是否屬于不可抗力？（2）誰應(yīng)該承擔(dān)賠償責(zé)任？（3）法律依據(jù)是什么？

案例

3、巨型浴缸入室 房屋不堪其重

案情：業(yè)主顧某購買了一只占地面積約8.9平方米，可放水約4.2噸的巨型浴缸，準(zhǔn)備安裝在其居住的第29層的物業(yè)內(nèi)，遭到了周圍業(yè)主的強烈反對。物業(yè)管理公司向有關(guān)專家進(jìn)行了咨詢，以房屋樓板無法承受浴缸使用時的重量為由，制止顧某吊裝巨型浴缸。

問題：購置財產(chǎn)是否都可以安置在自己的物業(yè)內(nèi)？

案例

4、空調(diào)室外機毀壞 物業(yè)公司有無責(zé)任

王女士：我在某小區(qū)買的房子，裝修后一直沒去住，空調(diào)也沒開。前兩天小區(qū)物業(yè)通知我說，我家空調(diào)室外機著火燒毀了。我認(rèn)為這是物業(yè)公司保安人員失職造成的，要求他們賠償，可他們說責(zé)任不在他們。請問他們到底有沒有責(zé)任？

案例

5、吳某是某市A小區(qū)的業(yè)主，2003.8月其將在小區(qū)一套單元出租給蘇某居住。試以《物業(yè)管理條例》為依據(jù)分析吳某房屋出租后的物業(yè)服務(wù)費應(yīng)由誰承擔(dān)？假設(shè)發(fā)生欠交服務(wù)費的情形，物業(yè)公司應(yīng)該向誰追收？蘇某能否代替吳某參加業(yè)主大會？蘇某不是業(yè)主，是否可以不受小區(qū)管理規(guī)約的約束？

案例

6、天河區(qū)某小區(qū)業(yè)主王某家中被盜，損失達(dá)二萬多元人民幣，王某認(rèn)為其所交的物業(yè)管理費中已包含治安管理服務(wù)內(nèi)容，因此其家中被盜，物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

談?wù)勀銓Υ耸碌目捶ā?/p>

案例

7、業(yè)主李某經(jīng)過其所住的商住樓大堂時，因潮濕地滑而摔倒在地，造成骨折住院一個多月花費醫(yī)藥費數(shù)千元。李某認(rèn)為其摔倒主要是因為地滑，因此物業(yè)公司應(yīng)負(fù)擔(dān)一定責(zé)任，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)補償其醫(yī)藥費、誤工費和精神損失費。請問：此事物業(yè)公司是否需承擔(dān)責(zé)任？談?wù)勀愕目捶ā?/p>

案例

8、某業(yè)主違反業(yè)主公約的規(guī)定，在樓頂搭建了一間小棚，物業(yè)管理公司將棚子破壞。問：

⑴、物業(yè)管理公司的做法是否得當(dāng)？為什么？（外表改變）

⑵、物業(yè)公司如何處理才合適？（通告該業(yè)物的行為違反了物業(yè)管理公約的規(guī)定、由業(yè)主委員會處理）

⑶如果物業(yè)管理公司在實施強行拆除時，發(fā)現(xiàn)樓頂損害，需要修理，該修理費應(yīng)如何承擔(dān)？（分清責(zé)任）

案例

9、某住宅小區(qū)的物業(yè)管理公司為了解決區(qū)內(nèi)車輛亂停亂放的狀況，在住宅小區(qū)的空地建起了一個車輛保管站，要求業(yè)主把車輛停放在保管站內(nèi)。除自行車免費保管外，物業(yè)管理公司每月向摩托車、汽車的車主收繳一定的費用。由于部分業(yè)主認(rèn)為亂停亂放雖然不好，管站的面積已在購房時分?jǐn)偟礁鳂I(yè)主頭上，且業(yè)主每月向物業(yè)管理公司繳交管理費，物業(yè)管理公司向業(yè)主收取機動車輛保管費是侵犯部分業(yè)主的權(quán)益。要求物業(yè)管理公司停止收取機動車輛的保管費。

請問：該物業(yè)管理公司對機動車收取保管費是否合理？若合理，應(yīng)如何向業(yè)主解釋收費的合理性？

案例

10、業(yè)主張某于2004年12月購買了本市某小區(qū)一套商品住宅，2005年1月住宅出售單位書面通知張某辦理入住手續(xù)，但張某直到2005年6月才到物業(yè)公司辦理進(jìn)戶手續(xù)，當(dāng)時物業(yè)公司要求張某交納2005年1-6月的物業(yè)服務(wù)費，并按物業(yè)服務(wù)合同的約定，預(yù)收7月至9月三個月物業(yè)服務(wù)費，張某認(rèn)為6月份之前自己并未入住，不該繳費用，其應(yīng)從7月份才開始交。

請問：物業(yè)公司要求張某的做法對嗎？ 請說明理由。

案例

11、物業(yè)管理處管理員小王收到物業(yè)管理公司經(jīng)理的通知，說住在8棟101的住戶投訴其樓上住戶三天來都往廚房的窗口仍菜頭、菜葉，現(xiàn)已發(fā)臭，要小王及時處理。請問小王要做些什么？