第一篇：四川省成都市土地流轉(zhuǎn)模式典型案例

四川省成都市土地流轉(zhuǎn)模式典型案例

第一種模式：土地股份合作社

崇州市怡順土地承包經(jīng)營股份合作社

該合作社于2010年5月成立，位于四川省崇州市榿泉鎮(zhèn)生建村，是由生建村3組、8組、12組、14組、20組的22戶農(nóng)戶以土地承包經(jīng)營權(quán)入股方式組建的土地股份合作社，入股面積124.79畝。合作社主要從事糧食作物和經(jīng)濟作物的標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)模化、集約化、品牌化經(jīng)營。

一、組織形式

按照入社自愿、退社自由和利益共享、風(fēng)險共擔(dān)的原則，22戶農(nóng)戶自愿將確權(quán)后的124.97畝承包土地，按0.01畝折成一股，共折股12497股，組建合作社。

合作社制定完善章程，建立健全內(nèi)部管理制度。按照章程規(guī)定，由社員代表大會選舉產(chǎn)生了理事會、監(jiān)事會。理事會和監(jiān)事會各3人，設(shè)理事長1人、監(jiān)事長1人。

合作社由理事會負責(zé)統(tǒng)一組織生產(chǎn)經(jīng)營，監(jiān)事會負責(zé)對生產(chǎn)經(jīng)營和財務(wù)收支執(zhí)行情況進行監(jiān)督。

二、運行機制

由理事會決定“種什么、如何種”，現(xiàn)種植模式是：大春種糧食（富硒水稻）、小春種經(jīng)作（特色蔬菜、食用菌等）。

合作社與崇州國儲公司簽訂合同，按照公司質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和訂單要求組織標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)。

合作社通過入社農(nóng)民的土地承包經(jīng)營權(quán)抵押融資借貸4萬元，作為生產(chǎn)經(jīng)營的啟動資金。

由理事會出面聘請崇州國儲公司技術(shù)員楊復(fù)明為生產(chǎn)經(jīng)理，并與生產(chǎn)經(jīng)理簽訂了勞動報酬支付和收益預(yù)期協(xié)議。按協(xié)議約定：2010年大春種植富硒水稻畝產(chǎn)指標(biāo)為800斤，每畝生產(chǎn)費用控制在510元以內(nèi)，超產(chǎn)、短產(chǎn)部份分別按50%獎勵、賠付。

實行種子、肥料、農(nóng)藥的“三統(tǒng)購”和機耕、機防、機收、田管的“四統(tǒng)一”。

三、利益聯(lián)結(jié)方式

年終經(jīng)營純收入按9：1比例按股分紅，即：收入的90%用于土地入股分紅，收入的10%作為公積金、風(fēng)險金和工作經(jīng)費。

四、初步成效

合作社今年大春種植的富硒水稻平均畝產(chǎn)達到825斤，按與崇州國儲公司簽訂的合同最低保護收購價每斤1.35元計算，畝平收入1110元左右，高出種植普通水稻100元左右。

農(nóng)資“三統(tǒng)購”和管理“四統(tǒng)一”，使每畝生產(chǎn)成本同比減少50元。

預(yù)計入社農(nóng)民每畝土地年股份分紅收入可達1100-1200元，比入社前畝平增收200-300元；入社農(nóng)民可安心外出打工掙錢，每個農(nóng)民外出務(wù)工一年將增加上萬元收入。

合作社的建立，既推動了土地承包經(jīng)營權(quán)的有序流轉(zhuǎn)，實現(xiàn)了土地適度規(guī)模經(jīng)營；又加快了農(nóng)民向城鎮(zhèn)和二三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，促進農(nóng)民生產(chǎn)生活方式轉(zhuǎn)變和持續(xù)穩(wěn)定增收。

案例2 崇州市楊柳土地承包經(jīng)營股份合作社

該合作社于2010年5月成立，位于崇州市隆興鎮(zhèn)黎壩村，是由黎壩村15組30戶農(nóng)戶發(fā)起，以土地承包經(jīng)營權(quán)入股方式組建的土地股份合作社，入股面積95.57畝，入股資金95570元。合作社主要從事糧食作物和經(jīng)濟作物標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)模化、集約化、品牌化經(jīng)營。

一、組織形式

按照入社自愿、退社自由和利益共享、風(fēng)險共擔(dān)的原則，黎壩村15組30戶農(nóng)戶自愿將確權(quán)后的95.57畝承包土地，按0.01畝和出資10元折成一股，共折股9557股，組建合作社。

合作社制定完善章程，建立健全內(nèi)部管理制度。按照章程規(guī)定，由社員代表大會選舉產(chǎn)生了理事會、監(jiān)事會。理事會和監(jiān)事會各3人，設(shè)理事長1人、監(jiān)事長1人。

合作社由理事會負責(zé)統(tǒng)一組織生產(chǎn)經(jīng)營，監(jiān)事會負責(zé)對生產(chǎn)經(jīng)營和財務(wù)收支執(zhí)行情況進行監(jiān)督。

二、運行機制 由理事會決定“種什么、如何種”，現(xiàn)種植模式是：大春種糧食（富硒水稻）、小春種經(jīng)作（特色蔬菜、食用菌等）。

合作社通過與崇州文井源品牌推廣公司簽訂合同，按照文井源品牌農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及訂單要求組織生產(chǎn)。

合作社利用入社農(nóng)民出資的95570萬元作為生產(chǎn)經(jīng)營的啟動資金。

由理事會出面聘請農(nóng)業(yè)技術(shù)員周維松為生產(chǎn)經(jīng)理，并與生產(chǎn)經(jīng)理簽訂了產(chǎn)量指標(biāo)、生產(chǎn)費用、獎賠合同。按合同約定：2010年大春種植富硒水稻畝產(chǎn)達到800斤，畝平生產(chǎn)費用控制在510元以內(nèi)，超產(chǎn)、短產(chǎn)部份分別按50%獎勵、賠付。

實行種子、肥料、農(nóng)藥的“三統(tǒng)購”和機耕、機防、機收、田管的“四統(tǒng)一”。

三、利益聯(lián)結(jié)方式

合作社年終經(jīng)營純收入按9：1比例按股分紅，即：收入的90%用于土地入股分紅，收入的10%作為公積金、風(fēng)險金和工作經(jīng)費。

四、初步成效

一是合作社種植的水稻增收明顯，畝產(chǎn)富硒水稻820斤左右，按與文井源品牌推廣公司簽訂的合同最低保護收購價每斤1.35元計算，畝平收入1100元左右，而種植普通水稻畝平收入在1000元左右；

二是合作社經(jīng)營實現(xiàn)了種子、肥料、農(nóng)藥等“統(tǒng)購”，機耕、機防、機收等“統(tǒng)管”，質(zhì)量保證、價格便宜，僅此每畝減少成本50元；

三是入社農(nóng)民從單純的農(nóng)業(yè)勞動中解脫出來，安心外出打工掙錢，每人每月還能掙1000-1200元。

第二種模式：土地股份公司

邛崍市湯營農(nóng)業(yè)有限公司

該公司于 2005年10月成立，位于邛崍市羊安鎮(zhèn)湯營村。公司現(xiàn)有股本金構(gòu)成為：邛崍市興農(nóng)投資公司注資190萬元（占50%股份），村集體入股土地60畝與823戶農(nóng)戶入股承包土地2010畝（共占50%股份）。公司法人代表胡桂全，系湯營村村支部書記。

一、組織形式

2005年，湯營村506戶農(nóng)民在自愿的基礎(chǔ)上，以土地承包經(jīng)營權(quán)入股的方式成立了湯營農(nóng)業(yè)有限公司，初期入股土地1060畝。

2007年，公司實行增資擴股，農(nóng)戶以土地承包經(jīng)營權(quán)入股，村集體以土地整理新增的60畝耕地入股，入股農(nóng)戶擴展到823戶，入股土地達到2070畝。

公司制定完善章程及財務(wù)收支制度，成立股東代表大會，由股東選舉產(chǎn)生董事會、監(jiān)事會。

公司由董事會負責(zé)統(tǒng)一組織生產(chǎn)經(jīng)營，鎮(zhèn)財政所監(jiān)督公司財務(wù)，公司實行報帳制，定期公開財務(wù)，接受監(jiān)事會監(jiān)督。

二、運行機制

公司按照現(xiàn)代企業(yè)管理模式進行經(jīng)營，實施職業(yè)經(jīng)理人管理運行機制，每個項目確定一名項目負責(zé)人。

實行產(chǎn)銷分離，在用工上全部采用計件制。

固定管理人員不足10人，主要吸納入股農(nóng)戶、本村村民和周邊農(nóng)戶參與公司生產(chǎn)經(jīng)營。

統(tǒng)一組織生產(chǎn)。目前，2070畝入股土地中，有130畝轉(zhuǎn)租給4個業(yè)主發(fā)展水產(chǎn)養(yǎng)殖、有400畝轉(zhuǎn)租給1家業(yè)主發(fā)展中藥材生產(chǎn)。其余的土地由公司自行組織種養(yǎng)業(yè)生產(chǎn)，興建有標(biāo)準(zhǔn)化規(guī)模豬場（20畝）、蔬菜大棚（60畝）、食用菌大棚（50畝）等。公司的主要生產(chǎn)經(jīng)營項目有西瓜、時令蔬菜、水稻、生豬等，均實行項目負責(zé)制，由職業(yè)經(jīng)理人負責(zé)項目管理，按項目核算。

統(tǒng)一產(chǎn)品品牌。公司產(chǎn)品已注冊“湯營”牌商標(biāo)。

統(tǒng)一市場營銷。與大型批發(fā)市場、批發(fā)商、加工龍頭企業(yè)直接對接，解決了產(chǎn)品營銷問題。公司生產(chǎn)的“口口脆”小西瓜，對接成都市水果批發(fā)市場，設(shè)點進行銷售；生產(chǎn)的各種時令蔬菜采取直接進羊安工業(yè)園區(qū)企業(yè)和固定批發(fā)商上門收購的方式進行銷售；生產(chǎn)的食用菌采取鮮銷和初加工結(jié)合方式進行銷售；養(yǎng)殖的生豬采取同龍頭企業(yè)建立“保底收購”制度，由生豬龍頭企業(yè)進行收購。

三、利益連接方式

2008年以前，公司對入股土地實行“保底+分紅”，每畝土地保底收入為800斤黃谷，除去保底費用后，公司經(jīng)營凈利潤一半留作公司再生產(chǎn)資金，另一半采取按股分紅方式分配給入股股東。2009年起，公司對入股土地不再實行保底，每年經(jīng)營利潤一半留作公司再生產(chǎn)資金，另一半按股分紅。

邛崍市興農(nóng)投資公司分紅收入留存湯營村集體，待湯營村集體經(jīng)濟組織發(fā)展壯大以后，原價回購邛崍市興農(nóng)公司的股權(quán)。

四、初步成效

通過幾年的發(fā)展，湯營公司逐步得到發(fā)展壯大。

2006年度，公司在種植業(yè)經(jīng)營方面共收入300余萬元,支付勞務(wù)工資110余萬元,支付入股農(nóng)戶保底金71.55萬元，扣除其它成本以外,實現(xiàn)利潤44萬元，入股農(nóng)戶每畝土地除保底外獲得現(xiàn)金分紅103.5元;生豬養(yǎng)殖方面共收入50余萬元,支付成本以外,實現(xiàn)利潤4.5萬元，入股農(nóng)戶每股現(xiàn)金分紅75元。村集體實現(xiàn)收入12.75萬元。

2007年度，公司在種植業(yè)經(jīng)營方面共收入480余萬元,支付勞務(wù)工資120余萬元,支付入股農(nóng)戶保底金68.69萬元，扣除其它成本后，實現(xiàn)利潤83.1萬元，提取公積金17.38萬元, 剩余65.72萬元，入股農(nóng)戶每畝土地除保底外獲得現(xiàn)金分紅155元;生豬養(yǎng)殖方面共收入90余萬元,支付成本后，實現(xiàn)利潤6.9萬元，提取公積金0.3萬元,剩余6.6萬元，入股農(nóng)戶每股現(xiàn)金分紅110元。村集體實現(xiàn)收入19.01萬元。

2008年度，公司在種植業(yè)上實現(xiàn)利潤49.68萬元，市興農(nóng)公司分紅12.42萬元，入股農(nóng)戶分紅12.42萬元，按照2070畝入股土地計算，每畝入股土地除保底外獲得現(xiàn)金分紅60元；養(yǎng)殖業(yè)上實現(xiàn)利潤6.6萬元，興農(nóng)公司分紅16500元；入股農(nóng)戶分紅16500元，按照150股計算，每股現(xiàn)金分紅110元。

2009年因市場及氣候影響，公司收支持平，農(nóng)戶除獲得入股土地保底收入外，沒有二次分紅。

2010年截止8月底，實現(xiàn)銷售收入500余萬元，支付工資110余萬元。

公司的發(fā)展壯大有力地解決了勞動力就業(yè)問題，平均每天到公司務(wù)工的農(nóng)戶達300人以上，每年支付務(wù)工人員工資200余萬元。

促進了湯營村500多個青壯年勞力外出務(wù)工，帶動湯營村農(nóng)戶年人均純收入增加500余元，帶動周邊20余農(nóng)戶從事土地規(guī)模經(jīng)營。

湯營村農(nóng)民人均純收入從2005年的4320元增長到2009年的7509元，增長74%。

第三種模式：家庭適度規(guī)模經(jīng)營

大邑縣王泗鎮(zhèn)蔬菜種植大戶龔玉龍

龔玉龍，男，現(xiàn)年46歲，初中畢業(yè)，大邑縣王泗鎮(zhèn)李安村十六社農(nóng)民，家庭人口3人，家庭承包耕地2.86畝。

2009年初，龔玉龍從王泗鎮(zhèn)五家村、燈籠社區(qū)等2個村（社區(qū)）7個社161戶農(nóng)戶中租賃流轉(zhuǎn)240.5畝耕地，加上自家2.86畝承包土地，共243.36畝，從事特色蔬菜的規(guī)模化經(jīng)營。

土地租賃期限為5年，每畝年租金按600斤大米計算，折款每畝900元。

近兩年來，龔玉龍投資27萬元，建設(shè)生產(chǎn)用大棚40畝，修建生產(chǎn)道路800米，建120立方米蓄水池1個，建生產(chǎn)管理和初加工用房11間。

及時捕捉蔬菜種子市場品種銷售信息，專門挑選和種植種子銷量小、不被眾人看好的蔬菜品種，錯位發(fā)展特色蔬菜。

根據(jù)市場需求，合理布局種植結(jié)構(gòu)，先后種植苦瓜、萵筍、茄子、六棱瓜、四季豆、韭菜、大蔥、洋蔥、辣椒、豇豆、黃瓜、波菜、香菜等特色蔬菜品種。

堅持標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)，與農(nóng)資生產(chǎn)銷售企業(yè)直接對接，保證農(nóng)業(yè)投入品和蔬菜產(chǎn)品質(zhì)量。

拓展市場營銷渠道，與10多家蔬菜營銷大戶建立固定的購銷關(guān)系，其蔬菜產(chǎn)品實現(xiàn)了產(chǎn)地直接銷售。

2010年，蔬菜種植面積達到818畝，復(fù)種指數(shù)達到3.36；預(yù)計全年蔬菜總產(chǎn)量達到370.68萬斤，畝平生產(chǎn)量達到15231斤；預(yù)計全年實現(xiàn)總收入400.5萬元，畝平產(chǎn)值達到1.65萬元，扣除土地租金、固定資產(chǎn)折舊和其他生產(chǎn)成本后，家庭年純收入可達112.27萬元，人均純收入37.42萬元。

龔玉龍發(fā)展以蔬菜產(chǎn)業(yè)為主的家庭適度規(guī)模經(jīng)營，每年不僅為當(dāng)?shù)剞r(nóng)戶帶來21.65萬元的土地租金收入，同時，吸納常年務(wù)工人員15人，季節(jié)性務(wù)工人員70人，為農(nóng)戶創(chuàng)造了92.07萬元的務(wù)工收入，務(wù)工人員人均勞務(wù)收入達到1萬元以上。

通過發(fā)展家庭適度規(guī)模經(jīng)營，龔玉龍一家過上了比城市人更幸福的生活，他購置了“現(xiàn)代轎車”，成為遠近聞名的“開現(xiàn)代、賣苦瓜”的種植大戶。

雙流縣籍田鎮(zhèn)惠民農(nóng)場

惠民農(nóng)場位于雙流縣籍田鎮(zhèn)長征村，是2009年4月由長征村三社農(nóng)民樊明元通過流轉(zhuǎn)本社農(nóng)戶土地建立的家庭農(nóng)場。該農(nóng)場面積60畝，主要從事蔬菜的規(guī)模化生產(chǎn)經(jīng)營。

樊明元家庭人口4人，他之前在外打工，2008年返鄉(xiāng)務(wù)農(nóng)。2009年4月以每畝900斤稻谷的價格，流轉(zhuǎn)本社農(nóng)戶土地50畝，加上自家承包地4畝，代他人耕種的土地6畝，辦起了60畝規(guī)模的家庭農(nóng)場。

全家參與蔬菜生產(chǎn)、銷售、管理。雇用本地農(nóng)民工，長期務(wù)工人員12名，每人30元一天；短期務(wù)工18人，每人40-120元一天。

聘請省農(nóng)科院、成都農(nóng)職學(xué)院和籍田鎮(zhèn)紅碑專家大院的有關(guān)專家做技術(shù)指導(dǎo)。

按照無公害蔬菜生產(chǎn)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，施用有機肥，使用低毒、低殘留農(nóng)藥防病治蟲。

實現(xiàn)機械耕種，現(xiàn)已購買旋耕機1臺，機動噴霧器2臺，水泵1臺，農(nóng)用三輪車一輛。

利用養(yǎng)殖場為市民提供生豬寄養(yǎng)服務(wù)，現(xiàn)已與成都市一市民簽訂了12頭生豬寄養(yǎng)合同，每月收取服務(wù)費800元，豬食由寄養(yǎng)戶自己提供，預(yù)計4—5個月出欄，可實現(xiàn)收入3200—4000元。

在創(chuàng)辦農(nóng)場前，樊明元每年家庭純收入約4.8萬元，其中種養(yǎng)業(yè)收入0.95萬元，外出務(wù)工收入2.5萬元。

農(nóng)場開辦至今，已種植萵筍、生菜、豇豆、茄子等共計81畝，已采摘蔬菜13.93萬公斤，實現(xiàn)銷售收入62萬元，畝平達到1萬元以上。

同時充分利用菜葉養(yǎng)豬，現(xiàn)已出欄生豬120頭，存欄180頭，可實現(xiàn)銷售收入36萬余元。

預(yù)計全年蔬菜復(fù)種面積達到150畝，可產(chǎn)各類時令蔬菜30多萬公斤，加上養(yǎng)豬，年銷售總收入近90萬元，減去土地租金5萬元，人工工資18萬元，各類種子、肥料、農(nóng)藥、仔豬、飼料等費用37萬元，其他開支5萬元，家庭年純收入將達25萬元，人平純收入6.25萬元，比開辦家庭農(nóng)場前人均收入增長5.4倍。

第四種模式：“土地銀行”

彭州市磁峰鎮(zhèn)皇城農(nóng)業(yè)資源經(jīng)營合作社

該合作社位于彭州市磁峰鎮(zhèn)皇城村，系借用銀行經(jīng)營理念，于2008年12月22日掛牌成立的成都市首家“土地銀行”，入社265戶，存地（入股）面積965畝，貸地（轉(zhuǎn)出）965畝。

一、組織形式

按照自愿有償?shù)脑瓌t，農(nóng)民以土地承包經(jīng)營權(quán)“存入”的方式，組建“皇城農(nóng)業(yè)資源經(jīng)營合作社”。由于是按照銀行的經(jīng)營方式，對土地承包經(jīng)營權(quán)集中進行“存貸”經(jīng)營，形象稱為“土地銀行”。

二、運行機制

“土地銀行”將農(nóng)民的土地承包經(jīng)營權(quán)按需求集中“預(yù)存”起來，統(tǒng)一貸給有實力的龍頭企業(yè)或經(jīng)營大戶進行規(guī)模經(jīng)營，發(fā)展特色產(chǎn)業(yè)。

三、利益聯(lián)結(jié)方式

農(nóng)民的土地承包經(jīng)營權(quán)一經(jīng)存入“土地銀行”即產(chǎn)生穩(wěn)定的利息收入，“土地銀行”所獲利潤的50%根據(jù)農(nóng)民存入面積進行二次分紅。

四、初步成效

一是促進了土地規(guī)模化經(jīng)營。村內(nèi)涌現(xiàn)出了59戶種植大戶，最大的達120畝，統(tǒng)一了品種和農(nóng)資，實現(xiàn)了標(biāo)準(zhǔn)化種植。

二是促進了土地集約化經(jīng)營。彭州市相關(guān)部門按照該村產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，統(tǒng)一包裝項目，對土地進行成片整理，實施了道路﹑溝渠﹑節(jié)水灌溉工程建設(shè)，改善了生產(chǎn)條件，在農(nóng)民培訓(xùn)﹑農(nóng)資供應(yīng)﹑農(nóng)機購置上進行政策扶持，最大限度地實現(xiàn)集約化經(jīng)營。

三是促進了農(nóng)民增收。該村入社265戶，占全村的66.1%。規(guī)模種植金銀花900余畝，中藥材產(chǎn)業(yè)初具規(guī)模，“土地銀行”年獲利2萬余元，入社農(nóng)民人均增收800元以上，戶均增收3000元以上。

第五種模式：業(yè)主租賃經(jīng)營

金堂縣紫色作物產(chǎn)業(yè)示范園

該示范園位于金堂縣竹篙鎮(zhèn)，是2008年開始在政府主導(dǎo)下建立的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)綜合示范園區(qū)，距成南高速黃桷椏出口7公里，核心園區(qū)占地3000畝，涉及2個村。園區(qū)已吸引業(yè)主投入7000余萬元。

一、組織形式

園區(qū)內(nèi)土地由竹篙鎮(zhèn)鳳凰村新型集體經(jīng)濟組織——新鳳凰公司統(tǒng)一與農(nóng)民簽訂流轉(zhuǎn)租賃土地協(xié)議，再由新鳳凰公司組織土地規(guī)模經(jīng)營，或引入社會業(yè)主（包括種植大戶）實施土地規(guī)模經(jīng)營。

二、運行機制

一是園區(qū)內(nèi)業(yè)主按照統(tǒng)一的生產(chǎn)技術(shù)規(guī)程種植，紫色作物產(chǎn)品由綠山公司統(tǒng)一收購、加工和銷售，創(chuàng)建了“綠之澍”、“紫博園”等知名品牌。

二是引進四川綠山公司在鳳凰村流轉(zhuǎn)土地1600余畝，建成紫色作物科研專家大樓300平方米、初加工廠1萬平方米及8000多平方米的薯窖，種植紫色玉米500畝、紫色紅薯1000余畝，帶動農(nóng)戶種植1400余畝。完成1340畝背景林和晏家水庫景觀打造，栽植1362畝伏季水果。

三是引進新鳳凰公司經(jīng)營土地2000多畝，種植紫色玉米200多畝、紫色紅薯2000多畝、紫色洋芋300多畝。

四是引進四川盛通果業(yè)公司在馬鞍村、鳳凰村建成優(yōu)新水果試驗基地200 畝、大棚西瓜200畝。

五是引入個體業(yè)主經(jīng)營土地100多畝。

三、利益聯(lián)結(jié)方式

園區(qū)實行“地租+務(wù)工+分成+獎勵”的利益聯(lián)結(jié)模式。

一是公司通過土地流轉(zhuǎn)租賃農(nóng)民土地，給農(nóng)戶每畝400元的保底分紅。

二是農(nóng)戶在產(chǎn)業(yè)園或外出打工掙錢，獲得打工收入。

三是公司按年利潤的30%向農(nóng)戶實行二次分紅。

四是引導(dǎo)種植積極性高、有勞力的農(nóng)戶入園返包土地，簽訂承包產(chǎn)量合同，由公司統(tǒng)一提供種子、技術(shù)、肥料等，收獲后向公司交售定產(chǎn)產(chǎn)品，生產(chǎn)超出部分，公司按市場價全部收購，實行超產(chǎn)全獎。

四、初步成效

2009年，通過家樂福超市、伊藤洋華堂等對外銷售、加工銷售紫色紅薯、紫色玉米等5000噸，實現(xiàn)銷售收入1900余萬元，贏利400萬元。

當(dāng)?shù)剞r(nóng)民實現(xiàn)人均增收1620元。同時，帶動1000多農(nóng)民到園區(qū)務(wù)工，向外轉(zhuǎn)移勞動力600余人。

第六種模式：“大園區(qū)+小業(yè)主”

新津柳江蔬菜產(chǎn)業(yè)示范園

該示范園是位于新津縣普興鎮(zhèn)，是2008年開始建設(shè)的以蔬菜產(chǎn)業(yè)為主的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范園區(qū)之一。園區(qū)規(guī)劃面積3.2萬畝，涉及2個村、7648戶農(nóng)戶。目前，園區(qū)已建成面積2.3萬畝。

一、組織形式

采取“園區(qū)+專合組織+家庭適度規(guī)模經(jīng)營”模式進行建設(shè)。

由政府主導(dǎo)在基礎(chǔ)設(shè)施、品牌建設(shè)、公共服務(wù)管理等方面實行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一建設(shè)。

在統(tǒng)分結(jié)合的雙層經(jīng)營體制下，按照適度規(guī)模經(jīng)營的原則，以專合組織為聯(lián)系紐帶，以農(nóng)戶為主體，實行適度規(guī)模經(jīng)營。

二、運行機制

成立園區(qū)管委會。由新津縣統(tǒng)籌委、農(nóng)發(fā)局和普興鎮(zhèn)政府聯(lián)合成立管委會。管委會負責(zé)協(xié)調(diào)推進園區(qū)的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施、生產(chǎn)技術(shù)服務(wù)、市場營銷、制度體系建設(shè)等。政府共投入資金1000余萬元對園區(qū)內(nèi)溝渠、道路進行整治和打造，提升了園區(qū)規(guī)劃建設(shè)品質(zhì)和園區(qū)形象。

成立農(nóng)民專業(yè)合作社。2008年10月，由柳江村蔬菜種植大戶、營銷大戶等9人發(fā)起，成立了柳江蔬菜專業(yè)合作社，主要從事蔬菜的生產(chǎn)、收購及銷售工作。目前，合作社成員300余人。

實行六個統(tǒng)一。統(tǒng)一基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，統(tǒng)一生產(chǎn)物資供應(yīng)，統(tǒng)一生產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)一技術(shù)指導(dǎo)、統(tǒng)一品牌創(chuàng)建和商標(biāo)注冊，統(tǒng)一市場營銷。

實行“菜—稻—菜”一年三熟的生產(chǎn)種植模式，大春抓糧保穩(wěn)定，小春抓錢保增收。

三、利益聯(lián)結(jié)方式

園區(qū)以合作社為紐帶，采用統(tǒng)分結(jié)合方式，把各自分散經(jīng)營的農(nóng)戶組織起來，實現(xiàn)蔬菜生產(chǎn)的集中集約規(guī)模經(jīng)營。以專業(yè)合作社為紐帶、以統(tǒng)一的市場拓展作為利益聯(lián)結(jié)機制，帶動農(nóng)民實現(xiàn)增收。

四、初步成效

一是提高了土地產(chǎn)出率，統(tǒng)籌解決了“抓糧與抓錢”的矛盾。園區(qū)采取“菜—稻—菜”一年三季種植模式，兩季蔬菜畝平收入達到1萬以上，一季水稻畝產(chǎn)達到500公斤以上，實現(xiàn)了畝產(chǎn)“千斤糧、萬元錢”的目標(biāo)。

二是提高了勞動生產(chǎn)率。園區(qū)年產(chǎn)值達2.53億元，畝產(chǎn)值超過1.1萬元，每個勞動力所創(chuàng)造的產(chǎn)值為2.67萬元，是傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)0.48萬元的5.5倍。

三是促進了農(nóng)民持續(xù)穩(wěn)定增收。園區(qū)充分發(fā)揮了當(dāng)?shù)?000多名蔬菜種植能手的一技之長和帶動作用，同時，解決了1.5萬農(nóng)村勞動力就業(yè)，尤其是農(nóng)村“40、50”人員的就業(yè)問題。園區(qū)農(nóng)民人均純收入達13600元，是全縣農(nóng)民人均純收入的2.12倍。

四是分散化解了土地規(guī)模流轉(zhuǎn)后生產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險高度集中的矛盾。由于蔬菜生產(chǎn)受自然風(fēng)險、市場風(fēng)險影響很大，單個業(yè)主大規(guī)模集中流轉(zhuǎn)土地從事蔬菜生產(chǎn)，風(fēng)險系數(shù)很高。柳江以專合組織帶家庭適度規(guī)模經(jīng)營的生產(chǎn)形式，降低了經(jīng)營風(fēng)險，促進了蔬菜規(guī)模化生產(chǎn)。

第七種模式：“兩股一改”

溫江友慶股份經(jīng)濟合作社

該合作社位于溫江區(qū)和盛鎮(zhèn)友慶社區(qū)，是2007年3月結(jié)合土地整理項目實施，通過“兩股一改”方式組建的股份經(jīng)濟合作社。合作社共有社員2185人，涉及農(nóng)戶956戶，共有土地3053畝，原集體建設(shè)用地752畝，農(nóng)用地2301畝，實施土地整理，建設(shè)用地指標(biāo)異地流轉(zhuǎn)后，現(xiàn)有集體建設(shè)用地83畝，農(nóng)用地2970畝。通過建設(shè)友慶花卉產(chǎn)業(yè)園區(qū)，農(nóng)用地全部流轉(zhuǎn)給了業(yè)主。

一、組織形式

2007年3月，友慶社區(qū)在完成農(nóng)村產(chǎn)權(quán)確權(quán)頒證的基礎(chǔ)上，結(jié)合土地整理項目的實施，推行集體土地股權(quán)化、集體資產(chǎn)股份化、集體經(jīng)濟股份制改造等“確權(quán)不見田”的“兩股一改”。

以社為單位，將752畝集體建設(shè)用地和2301畝農(nóng)用地，按0.01畝為1股（共30.53萬股）折股量化到人，“確權(quán)不見田”；同時，將評估價值為61.96萬元的集體經(jīng)營性凈資產(chǎn)，按1元為1股（共61.96萬股）股份量化到人；不設(shè)集體股，并對股份股權(quán)實行長久固化。

社區(qū)以農(nóng)民量化的土地股權(quán)和經(jīng)營性資產(chǎn)股份入股，組建股份經(jīng)濟合作社，統(tǒng)一對集體土地、經(jīng)營性凈資產(chǎn)進行經(jīng)營管理。

二、運行機制

通過土地整理將752畝集體建設(shè)用地指標(biāo)置換出來，留83畝指標(biāo)統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)農(nóng)民集中居住區(qū)，其余669畝建設(shè)用地指標(biāo)按每畝57萬元的價格（共3.81億元）協(xié)議流轉(zhuǎn)給農(nóng)博公司。

利用集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)收益，統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)農(nóng)民集中居住區(qū)和友慶花卉產(chǎn)業(yè)園區(qū)，并配套完善水利、道路、排污、電力、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施。

農(nóng)戶全部進入集中居住區(qū)居住。

引進浙江森禾、云南綠大地等國內(nèi)知名花卉企業(yè)進入園區(qū)，從事彩葉地被植物、高檔盆花生產(chǎn)、科研和品種選育以及花境創(chuàng)意設(shè)計施工、微型出口盆景制作、蘭花研發(fā)交易等規(guī)模經(jīng)營。

合作社按每畝1200斤大米的價格，統(tǒng)一將2970畝農(nóng)用地（含原有2301畝和土地整理新增的669畝）全部租賃流轉(zhuǎn)給了園區(qū)業(yè)主，租賃期到第二輪土地承包期末（2027年）。

合作社統(tǒng)一組織，為園區(qū)業(yè)主提供勞務(wù)、管理等配套服務(wù)，按每年每畝100-300元的標(biāo)準(zhǔn)收取管理服務(wù)費（農(nóng)民務(wù)工工資另計）。

集體建設(shè)用地指標(biāo)流轉(zhuǎn)收益除去土地整理成本、農(nóng)民集中居住區(qū)建設(shè)費用和園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費用后，剩余1450萬元形成商鋪等經(jīng)營性資產(chǎn)，統(tǒng)一由合作社組織經(jīng)營。

合作社成立嘉慶置業(yè)有限公司，開展勞動力培訓(xùn)、勞務(wù)服務(wù)、商鋪出租、承接綠化工程等經(jīng)營活動，獲得經(jīng)營性收益。

三、利益聯(lián)結(jié)方式

合作社年純收益按兩種方式進行分配。

第一種是農(nóng)用地流轉(zhuǎn)收益，根據(jù)折股量化的土地股權(quán)進行分配，按股分紅。

第二種是其他經(jīng)營性收益，在提取30%公積金和20%風(fēng)險金后，根據(jù)原集體經(jīng)營性資產(chǎn)量化股份進行分配，按股分紅。

四、初步成效

友慶股份經(jīng)濟合作社現(xiàn)有4000多平方米經(jīng)營性用房，經(jīng)營性資產(chǎn)累計達到1500多萬元。

2009年，合作社農(nóng)用地流轉(zhuǎn)收益達到534.6萬元，其他經(jīng)營性純收益達到128萬元，社員人均從合作社獲得分紅2437元；加上人均務(wù)工收入6353元、安置房出租財產(chǎn)性收入600元、耕保金和其他惠農(nóng)補貼收入481元、存款利息等收入936元，該社區(qū)農(nóng)民年人均純收入達到10807元，農(nóng)民足不出戶就有近4000元的收入。

友慶花卉產(chǎn)業(yè)園區(qū)共引進國內(nèi)知名花卉生產(chǎn)、科研企業(yè)共12家，實施現(xiàn)代農(nóng)業(yè)項目15個，總投資12億元，現(xiàn)已完成投資8.07億元。園區(qū)共吸納勞動力1520人，有效解決了農(nóng)民集中居住和轉(zhuǎn)移就業(yè)增收問題。

第二篇：土地流轉(zhuǎn)典型材料

魏僧寨鎮(zhèn)安雷寨村土地流轉(zhuǎn)典型材料

推進農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)是穩(wěn)定和完善家庭承包責(zé)任制，實現(xiàn)農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營，提高農(nóng)業(yè)競爭力的客觀要求，是加快農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整實現(xiàn)農(nóng)業(yè)增產(chǎn)、農(nóng)民增收和農(nóng)村穩(wěn)定的必然選擇，是提高農(nóng)業(yè)勞動生產(chǎn)率和實現(xiàn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的必經(jīng)之路。安雷寨村因地制宜，借助交通便利條件，采取權(quán)利明確的形式，積極穩(wěn)妥的推進農(nóng)村土地使用權(quán)健康、有序流轉(zhuǎn)，不斷優(yōu)化土地資源的優(yōu)化配臵，提高土地利用率、產(chǎn)出率和農(nóng)業(yè)勞動生產(chǎn)率，促進了農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，增強了農(nóng)業(yè)競爭力，農(nóng)民得到了增收。

一、基本情況。

安雷寨村位于魏僧寨鎮(zhèn)東北5公里，全村有500戶，2565人，6個村民小組，有耕地面積2171畝。

二、具體措施。

1、為響應(yīng)全縣“311”肉鴨扶貧工程，由鎮(zhèn)政府牽頭發(fā)動群眾，宣講政策，提高群眾認識，調(diào)動群眾積極性，在安雷寨村建設(shè)肉鴨養(yǎng)殖園區(qū)，建設(shè)肉鴨大棚20個，占地120畝。

2、在土地流轉(zhuǎn)中，有部分農(nóng)戶不愿意流轉(zhuǎn)，村兩委人員以及各隊隊長耐心地做農(nóng)戶工作或與其他農(nóng)戶調(diào)種，為能夠連片建設(shè)，方便了園區(qū)建設(shè)。按《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》規(guī)定的各項條款要求與農(nóng)戶簽訂了長期租用合同，租金為每畝地1000元，明確雙方權(quán)利義務(wù)。

三、取得的成效。

1、保障了農(nóng)民權(quán)益，增加了農(nóng)民收入。

農(nóng)民流轉(zhuǎn)土地后，一部分農(nóng)戶通過肉鴨養(yǎng)殖，不再為種幾畝地而操勞，花費大量的勞力，一部分人可以安心在外面打工經(jīng)商，在家的勞力可以幫助肉鴨養(yǎng)殖園區(qū)做些力所能及的工作，解決了剩余勞動了，同時也提高了收入。

2、帶動了經(jīng)濟發(fā)展，促進了致富步伐

每個肉鴨養(yǎng)殖大棚可以容納5000只肉鴨，38至40天可以出欄，每只肉鴨利潤在2元左右，每戶每月可收入10000元，每年可以出欄6批，年收入就是6萬元，極大地促進農(nóng)民增收，使農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)進一步調(diào)整。

3、發(fā)展特色產(chǎn)業(yè)，帶動群眾共同致富

安雷寨村“草莓大王”張寶超在北京學(xué)習(xí)了草莓種植技術(shù)，放棄在外工作優(yōu)厚待遇，依然回鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)，在該村成了了香蜜源特色草莓種基地，建設(shè)草莓種植溫室大棚3個，占地30畝，并成立館陶縣香蜜源草莓種植合作社，帶動本村以及周邊村農(nóng)民種植草莓，使農(nóng)民經(jīng)濟收入大大增加。

四、下一步計劃。

繼續(xù)做好土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)工作，為土地流轉(zhuǎn)提供服務(wù)，同時也依法做好土地流轉(zhuǎn)工作中的仲裁工作。

第三篇：土地流轉(zhuǎn)案例分析

土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)案例分析和突破

案例1：

2000年3月，某村村民王某，將自己位于本村北大路旁的5畝承包地的承包經(jīng)營權(quán)，以5000元的價格轉(zhuǎn)讓給本村李某父親，之后李某之父一直耕種該承包地。2001年6月李某之父又用這5畝承包地互換了本村陳某位于南頭的5畝承包地，互換雙方及王某三方又簽訂了承包地互換協(xié)議，此后李某家耕種該土地7年之久，在此期間三方共守約定沒有出現(xiàn)爭議。2004年，李某之父因病去世。2008年秋，因機場建設(shè)需要，有關(guān)主管部門依法征用了李某從陳某家互換來的5畝承包地，并付給一定的征用補償。但陳某看到政府補款時，他稱承包地互換違法，阻撓李某領(lǐng)取該地的補償費。為此，李某訴訟法院要求確認與陳某的互換協(xié)議有效，同時享有該5畝承包地的征用補償款。

【法庭審理與判決】

原告訴稱，根據(jù)《農(nóng)村土地承包法》第32條之規(guī)定，“通過家庭承包取得的土地承包經(jīng)營權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)”，以及該法第34條，“土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的主體是承包方。承包方有權(quán)依法自主決定土地承包經(jīng)營權(quán)是否流轉(zhuǎn)和流轉(zhuǎn)的方式”，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)在滿足上述條件下可以進行轉(zhuǎn)讓和互換，即本案2001年6月原告之父用轉(zhuǎn)讓而來的這5畝承包地互換了被告位于南頭的5畝承包地是符合法律規(guī)定的，而且互換雙方當(dāng)事人即原告之父、被告及王某又簽訂了承包地互換協(xié)議，是三方真實意思的表示，依《合同法》第四條規(guī)定，“當(dāng)事人依法享有自愿訂立合同的權(quán)利，任何單位和個人不得非法干預(yù)”，故此互換協(xié)議是合法有效的。此后原告家耕種該土地7年之久，期間沒有出現(xiàn)過任何爭議。根據(jù)《農(nóng)村土地承包法》第16條之規(guī)定，“承包人享有下列權(quán)利：

（二）承包地被依法征用、占用的，有權(quán)依法獲得相應(yīng)的補償。”第43條之規(guī)定：“承包人對其在承包地上投入而提高土地生產(chǎn)能力的，土地承包經(jīng)營權(quán)依法流轉(zhuǎn)時有權(quán)獲得相應(yīng)的補償。”故原告作為承包地的實際占有者占用土地7年之久后，在承包地依法被征用時是有權(quán)依法獲得相應(yīng)的補償。

被告辯稱，原告之父雖然與被告簽訂了互換協(xié)議，是真實意思表示，但根據(jù)《物權(quán)法》第9條規(guī)定，“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力”，據(jù)此原告之父和被告之間的互換行為應(yīng)當(dāng)依法到相關(guān)管理部門進行登記，沒有合法進行登記的互換行為是無效。既然行為無效，再根據(jù)《合同法》第58條規(guī)定，“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任”，故依無效合同的處理原則，原告應(yīng)當(dāng)返還被告位于南頭的5畝承包地，所以由此所得的收益理應(yīng)歸于被告所有。

最后，法院認為，原告之父與被告之間關(guān)于農(nóng)村土地承包地的互換行為，是自愿流轉(zhuǎn)的，是雙方真實意思表示，是合法有效的，沒有登記只是不能對抗善意第三人。根據(jù)《農(nóng)村土地承包法》第38條規(guī)定，“土地承包經(jīng)營權(quán)采取互換、轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)，當(dāng)事人要求登記的，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府申請登記。未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人”，以及《物權(quán)法》第129條規(guī)定，“土地承包經(jīng)營權(quán)人將土地承包經(jīng)營權(quán)互換、轉(zhuǎn)讓，當(dāng)事人要求登記的，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府申請土地承包經(jīng)營權(quán)變更登記；未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人”；《最高人民法院關(guān)于審理涉及農(nóng)村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋》第14條規(guī)定，“承包方依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換或者其他方式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)，發(fā)包方僅以該土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同未報其備案為由，請求確認合同無效的，不予支持”。即土地承包經(jīng)營權(quán)作為一項用益物權(quán)，遵循的并非是登記生效主義，而是登記對抗主義，故即使土地承包經(jīng)營權(quán)未經(jīng)登記亦有效，這也可以在《物權(quán)法》第127條第一款規(guī)定，“土地承包經(jīng)營權(quán)自土地承包經(jīng)營權(quán)合同生效時設(shè)立”得到驗證，故法院最終判決原告之父與被告承包地互換協(xié)議有效，原告作為法定繼承人享有南頭5畝承包地的承包經(jīng)營權(quán)及征用土地補償款。

【評析】

本案是一起涉及土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的案件，土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)主要指在土地承包經(jīng)營權(quán)有效存在的前提條件下，在不改變所有權(quán)和主體種類與土地農(nóng)業(yè)用途的基礎(chǔ)上，土地承包經(jīng)營權(quán)人依法將土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓給受讓人的行為。在此案件中，有如下法律要點要解決：

第一，土地承包經(jīng)營權(quán)的取得問題依據(jù)土地承包合同取得土地承包經(jīng)營權(quán)，是獲得土地承包經(jīng)營權(quán)的最基本方式，也是最主要方式。而隨著農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營的推進和農(nóng)村經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整，一定程度上推動了土地規(guī)模經(jīng)營，加快了現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的發(fā)展進程，促進了農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展，而為適應(yīng)這一快速經(jīng)濟發(fā)展的需要，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)方式也各式各樣了。從法律學(xué)理上，土地承包經(jīng)營權(quán)的取得，分為原始取得和繼受取得。

1、原始取得主要是指承包人與發(fā)包人通過訂立承包經(jīng)營合同而取得承包經(jīng)營權(quán)，分為家庭承包的方式進行承包，承包人于合同成立生效時取得土地承包經(jīng)營權(quán)。縣級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)向土地承包經(jīng)營權(quán)人發(fā)放土地承包經(jīng)營權(quán)證，并登記造冊，確認土地承包經(jīng)營權(quán)。本案中村民王某位于本村北大路旁的5畝承包地和本村陳某位于南頭的5畝承包地就是基于原始取得方式獲得土地承包經(jīng)營權(quán)。

2、繼受取得是指在土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)過程中，受讓人通過轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓，入股等方式，依法從原始取得的承包人手中取得土地承包經(jīng)營權(quán)或者因承包人死亡的，其法定繼承人在承包期內(nèi)繼續(xù)承包而取得的土地承包經(jīng)營權(quán)。本案中，村民李某之父1998年3月從村民王某處取得本村北大路旁的5畝承包地是通過轉(zhuǎn)讓方式取得。2001年6月李某之父用這5畝承包地互換了本村陳某位于南頭的5畝承包地，因而取得了位于南頭的5畝承包地的土地承包經(jīng)營權(quán)。2004年李某之父因病去世，李某作為繼承人在承包期內(nèi)繼續(xù)承包，其通過繼承的方式取得了位于南頭的5畝地。第二，土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的登記制度問題隨著我國《物權(quán)法》的頒布，土地承包經(jīng)營權(quán)的不動產(chǎn)物權(quán)地位得到確認，而土地承包經(jīng)營權(quán)登記制度是物權(quán)制度的重要組成部分，登記最主要功能是對物權(quán)的設(shè)立、變更及消滅而產(chǎn)生公示公信的作用。《農(nóng)村土地承包法》第38條規(guī)定，“土地承包經(jīng)營權(quán)采取互換、轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)，當(dāng)事人要求登記的，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府申請登記。未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。” 也就是說，登記限于互換和轉(zhuǎn)讓的方式，而轉(zhuǎn)包、出租的土地承包經(jīng)營權(quán)因主體沒有發(fā)生改變，故不必申請登記。互換、轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)的登記是一種申請行為，也不強制當(dāng)事人登記，沒有登記只是不得對抗善意第三人。事實上，作為土地承包經(jīng)營權(quán)的公示方法的登記制度存在許多問題，從行政主管部門的登記冊上是很難反映土地承包經(jīng)營權(quán)的真實狀況。實際操作中，本村村民之間的土地流轉(zhuǎn)是自由的，流轉(zhuǎn)的主體很少會主動要求進行登記的，而作為發(fā)包人在一定期限內(nèi)如果沒有持合理理由站出來反對的情況下，流轉(zhuǎn)主體一般就這樣固定下來。因為，農(nóng)村是一個大集體，一個村（大隊）一般是30至50戶人家，本村內(nèi)的土地承包情況，幾乎每戶人家都知道，這幾畝田地是誰家的，誰家的田地有互換情況，誰家的田地轉(zhuǎn)讓給哪家，他們都了如指掌。所以，土地承包經(jīng)營權(quán)的登記制度對農(nóng)民來說，既然大家都知道的事情，再去登記也沒有什么含意。基于以上事實，本案中，除村民王某位于本村北大路旁的5畝承包地和村民陳某位于南頭的5畝承包地在縣級以上人民政府農(nóng)業(yè)行政主管部門可能會有原始登記外，其他繼受取得如：村民李某父親1998年3月從村民王某處取得本村北大路旁的5畝承包地；村民李某父親2001年6月從本村陳某處互換取得位于南頭的5畝承包地；2004年李某作為繼承人從李某之父處繼承取得位于南頭的5畝地的流轉(zhuǎn)方式的主體變更一般都不會到行政主管部門主動申請變更登記。《農(nóng)村土地承包法》第38條也規(guī)定……,未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。而本案中不存在善意第三人的情況。

第三，土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)方式中轉(zhuǎn)讓、互換的效力問題。依據(jù)《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》第37條之規(guī)定，“土地承包經(jīng)營權(quán)采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同。采取轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)發(fā)包方同意；采取轉(zhuǎn)包、出租、互換或者其他方式流轉(zhuǎn)的，應(yīng)當(dāng)報發(fā)包方備案。”該法條強調(diào)土地承包經(jīng)營權(quán)采取轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)發(fā)包人同意。經(jīng)發(fā)包人同意沒有強調(diào)一定要采用書面形式，言下之意就是采用口頭形式也可以，而實踐中大部分都是這么操作的。再者，最高人民法院《關(guān)于審理涉及農(nóng)村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋》第13條之規(guī)定，“承包人未經(jīng)發(fā)包方同意，采取轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)其土地承包經(jīng)營權(quán)的，轉(zhuǎn)讓合同無效。但發(fā)包方無法定理由不同意或者拖延表態(tài)的除外”。這里增加了一個但書，擴展了采取轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)的效力。也就是說，沒有經(jīng)過發(fā)包方同意或者發(fā)包人不同意，土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)讓行為都不必然導(dǎo)致無效，只有發(fā)包人有正當(dāng)理由不同意的情況之下才能認定無效。按照《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》第10條規(guī)定，“國家保護承包人依法、自愿、有償?shù)剡M行土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)。”第40條規(guī)定，“承包人之間為方便耕種或者各自需要，可以對屬于同一集體經(jīng)濟組織的土地的土地承包經(jīng)營權(quán)進行互換。”以及《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》第6條之規(guī)定，“承包人有權(quán)依法自主決定承包土地是否流轉(zhuǎn)、流轉(zhuǎn)的對象和方式。任何單位和個人不得強迫或者阻礙承包人依法流轉(zhuǎn)其承包土地。” 本案中，村民王某位于本村北大路旁的5畝承包地和村民陳某位于南頭的5畝承包地，在依法原始取得合同約定地塊的承包經(jīng)營權(quán)后，完全可以依據(jù)法律規(guī)定對土地承包經(jīng)營權(quán)進行流轉(zhuǎn)。所以，1998年3月，村民王某和李某父親就本村北大路旁的5畝承包地的轉(zhuǎn)讓協(xié)議有效；2001年6月，村民陳某將其依法承包經(jīng)營的位于南頭5畝土地與李某之父受讓于王某位于本村北大路旁5畝承包地互換，是當(dāng)事人雙方真實意思表示，協(xié)議雖然沒有證據(jù)證明已經(jīng)發(fā)包方同意，但是協(xié)議的內(nèi)容沒有違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，發(fā)包人的行使撤銷權(quán)的限期已過。又根據(jù)2009年5月份出臺的《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋

（二）》第14條規(guī)定，合同法第52條第（五）項規(guī)定的“強制性規(guī)定”，是指效力性強制性規(guī)定，由此更進一步地限制了合同無效的情形。因此，本案中的土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議和土地承包經(jīng)營權(quán)互換協(xié)議，是當(dāng)事人之間的真實意思表示，都是合法有效的。第四，土地承包地被依法征收后補償主體的問題從直接的法律依據(jù)來講，《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》第16條之規(guī)定，“承包人享有下列權(quán)利：

（二）承包地被依法征用、占用的，有權(quán)依法獲得相應(yīng)的補償。” 第43條之規(guī)定，“承包人對其在承包地上投入而提高土地生產(chǎn)能力的，土地承包經(jīng)營權(quán)依法流轉(zhuǎn)時有權(quán)獲得相應(yīng)的補償。”《中華人民共和國物權(quán)法》第42條之規(guī)定，“征收集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地補償費、安臵補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用，安排被征地農(nóng)民的社會保障費用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。”第132條之規(guī)定，“承包地被征收的，土地承包經(jīng)營權(quán)人有權(quán)依照本法第四十二條第二款的規(guī)定獲得相應(yīng)補償。”以上規(guī)定，適用本案可以理解被李某家耕種該土地7年之久，對承包地已有較大投入，使承包地的使用價值有了較大改善與提高的，在土地被依法征收后是完全有權(quán)要求獲得相應(yīng)補償。土地補償費是給予土地所有人和用益物權(quán)人（承包人）的投入及造成損失的補償，應(yīng)當(dāng)歸土地所有人和用益物權(quán)人所有。

綜上，本案中，李某之父先基于轉(zhuǎn)讓協(xié)議取得王某位于本村北大路旁的5畝承包地，后基于互換協(xié)議取得陳某位于南頭的5畝承包地，2004年李某作為繼承人在承包期內(nèi)繼續(xù)承包位于南頭的5畝地。所以，當(dāng)2008年秋因機場建設(shè)，有關(guān)部門需要征用南頭的5畝地時，對于依法享有這塊的土地承包經(jīng)營權(quán)的李某來說，應(yīng)當(dāng)?shù)玫较鄳?yīng)的土地征用補償費，因此法院的判決本律師認為是正確的。

第四篇：土地流轉(zhuǎn)案例分析

土地流轉(zhuǎn)案例分析

一、背景與政策

土地流轉(zhuǎn)出現(xiàn)前，農(nóng)村土地由于政策的原因，導(dǎo)致土地價格被長期低估，不允許被投資，體現(xiàn)不出土地的真實價值，某些地方的地價租金甚至令人難以置信。

十七屆三中全會明確指出：穩(wěn)定和完善農(nóng)村基本經(jīng)營制度,賦予農(nóng)民更加充分而有保障的土地承包經(jīng)營權(quán)，現(xiàn)有土地承包關(guān)系要保持穩(wěn)定并長久不變。加強土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理和服務(wù)，建立健全土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場，按照依法自愿有償原則，土地流轉(zhuǎn)形式可以多樣化：允許農(nóng)民以轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、股份合作等形式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)，發(fā)展多種形式的適度規(guī)模經(jīng)營。有條件的地方可以發(fā)展專業(yè)大戶、家庭農(nóng)場、農(nóng)民專業(yè)合作社等規(guī)模經(jīng)營主體。土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的根本要求是：不得改變土地集體所有性質(zhì)，不得改變土地用途以及不得損害農(nóng)民土地承包權(quán)益。農(nóng)村土地制度的完善與否，土地流轉(zhuǎn)機制是否適應(yīng)現(xiàn)代經(jīng)濟的市場化發(fā)展，將對國民經(jīng)濟的發(fā)展產(chǎn)生深遠的影響。

因此，中央對農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)問題一直高度重視，不斷地改進，完善相關(guān)政策，從政策的演變中我們可以看出，農(nóng)民的利益越來越被重視，成為了制定政策所考慮的核心因素。土地流轉(zhuǎn)逐漸成為投資新熱點，全國不少專業(yè)農(nóng)民、投資者、大學(xué)畢業(yè)生已經(jīng)投身土地流轉(zhuǎn)事業(yè)中去，通過把農(nóng)村土地資源合理整合分配，獲取非常豐厚的收益，走上農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的道路。

二、成功案例分析：

在外打拼了19年的博愛縣金城鄉(xiāng)南莊村村民孫永利回到了家鄉(xiāng)。投入120多萬元成立了博愛縣金城農(nóng)機合作社，購進30多部大馬力、最先進的拖拉機，玉米、小麥?zhǔn)斋@機等農(nóng)機具，引來人們羨慕的目光。投入100多萬元一次性流轉(zhuǎn)全村土地1160畝。

1）.整村土地流轉(zhuǎn)的平穩(wěn)實現(xiàn)

南莊村有200多戶農(nóng)民900多口人，土地1400多畝。沒有整村流轉(zhuǎn)土地前，長年在外打工的勞力有100多人，其中有20多戶長年在外打工農(nóng)民的近100畝土地撂荒。

孫永利提出金城農(nóng)機合作社要流轉(zhuǎn)全村土地的時候，那些長年在外打工或半在外打工的農(nóng)民積極響應(yīng)。金城農(nóng)機合作社采用了目前我市土地流轉(zhuǎn)最高的標(biāo)準(zhǔn)對農(nóng)民進行補償。一是農(nóng)民把土地轉(zhuǎn)包給該合作社后，每年可以得到每畝800元的補償金，國家給農(nóng)民的各種補貼仍歸農(nóng)民所有；二是農(nóng)民按每年每畝800元的酬金付給該合作社，由合作社代為種地，農(nóng)民不用動手每年可得到每畝500公斤小麥、500公斤玉米的收益。這種“800元土地轉(zhuǎn)包”和“雙千斤土地托管”的土地流轉(zhuǎn)形式，最大限度地保證了農(nóng)民利益。

該合作社除了給農(nóng)民在補償上“送大禮”外，還開給農(nóng)民另一個“大支票”：全部負責(zé)安置土地流轉(zhuǎn)后沒有能力找工作的農(nóng)民就業(yè)。面對豐厚回報的“誘惑”，在不到一個星期的時間內(nèi)，全村90%的農(nóng)戶與金城農(nóng)機合作社簽訂了510畝土地轉(zhuǎn)包合同和650畝土地托管合同，共計1160畝，占全村土地的近90%。

2).規(guī)模流轉(zhuǎn)土地的高效經(jīng)營

堅信“土地生金”的孫永利說，一家一戶進行土地種植，機械化程度低，投入少，加上種植思路狹隘、科技程度低，使得土地產(chǎn)出高效的路子狹窄。他進行土地流轉(zhuǎn)，就是要用經(jīng)商的理念來經(jīng)營土地，讓“土地生金”成為現(xiàn)實。

整村土地流轉(zhuǎn)為金城農(nóng)機合作社成片經(jīng)營土地奠定了基礎(chǔ)，而該合作社擁有的寬裕資金又為實現(xiàn)高效農(nóng)業(yè)提供了保障。該合作社聘請省農(nóng)業(yè)廳農(nóng)業(yè)專家鄭懷儉為種植顧問，每月前來給合作社的社員上課，規(guī)劃了高效農(nóng)業(yè)種植園區(qū)。該合作社的小麥品種全部來自省農(nóng)科院，與過去農(nóng)民種植的小麥相比，科學(xué)種植保證了今年小麥在氣溫低、病蟲害多等特殊情況下沒

有受到任何影響。

該合作社土地流轉(zhuǎn)的第一年，經(jīng)初步測算上半年該合作社將有100萬元的凈收入。如今，經(jīng)營土地的新理念正在該合作社進一步擴散。據(jù)悉，該合作社已經(jīng)規(guī)劃了“開心農(nóng)業(yè)種植園”和“觀光農(nóng)業(yè)園”。“開心農(nóng)業(yè)種植園”就是拿出少量土地分割成一個個小方塊，讓市民前來種植，體驗農(nóng)業(yè)生產(chǎn)；“觀光農(nóng)業(yè)園”就是集蔬菜、果樹、養(yǎng)殖、餐飲、住宿為一體，進行休閑、旅游農(nóng)業(yè)開發(fā)。

3).流轉(zhuǎn)土地農(nóng)民的有效轉(zhuǎn)移

該村900多人中勞力占300多人，其中強壯勞力200多人，100多人為年齡偏大的半勞力。沒有整村流轉(zhuǎn)土地前，長年在外打工的勞力有100多人，剩下的200多個勞力在家務(wù)農(nóng)。整村土地流轉(zhuǎn)后，該村又輸出打工人員100多人，剩下的100多個半勞力在金城農(nóng)機合作社打工。

對于一個個農(nóng)民家庭來講，得到的是實實在在的實惠。對于金城農(nóng)機合作社來講，他們則利用該村的剩余勞動力，積極進行多種經(jīng)營，在給該村勞動力提供就業(yè)平臺的同時，也增加了合作社的收入。其中多種經(jīng)營的年凈收入為100多萬元。加上農(nóng)業(yè)方面的200萬元收入，合作社全年共有300多萬元的凈收入。

三、整村流轉(zhuǎn)土地的深層啟示 問題一：在目前就業(yè)崗位有限、農(nóng)民就業(yè)技術(shù)不高等情況下，農(nóng)民要實現(xiàn)再就業(yè)并不是一件容易的事。土地流轉(zhuǎn)后農(nóng)村勞動力如何轉(zhuǎn)移？

啟示一：實現(xiàn)土地流轉(zhuǎn)與勞動力轉(zhuǎn)移的有效結(jié)合。土地流轉(zhuǎn)的目的之一在于實現(xiàn)農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移，為實現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、縮小城鄉(xiāng)差距創(chuàng)造條件。金城農(nóng)機合作社真正為流轉(zhuǎn)土地的農(nóng)民解除后顧之憂的舉措值得深思。同時，該合作社利用從土地上解放出來的勞動力不僅進行土地生產(chǎn)，又就地進行多種經(jīng)營，擴大了合作社的經(jīng)營范圍，增加了收入，實現(xiàn)了多贏。

問題二：如何消除農(nóng)民顧慮，最大限度保證農(nóng)民利益？

啟示二：金城農(nóng)機合作社這種“雙千斤土地托管”和“800元土地轉(zhuǎn)包”的土地流轉(zhuǎn)形式，最早由該縣喜耕田農(nóng)機合作社采用，并已證明在最大限度地保證農(nóng)民利益的同時，承租方也通過增加土地產(chǎn)出等渠道得到了較大收益，可謂一舉兩得。喜耕田農(nóng)機合作社的這種做法經(jīng)新華社、中央電視臺等媒體報道后已經(jīng)得到認可和推廣，金城農(nóng)機合作社則在此基礎(chǔ)上更進一步，就是想方設(shè)法提高農(nóng)民的收入，為農(nóng)民謀福祉。

問題三：如何高效規(guī)模化經(jīng)營土地？

啟示三：從種地、耕地到規(guī)模化高效經(jīng)營土地。多年來，農(nóng)民以種地謀生，很少說到經(jīng)營土地，金城農(nóng)機合作社能夠把種地、耕地轉(zhuǎn)為經(jīng)營土地，用商業(yè)理念來發(fā)展高效農(nóng)業(yè)、管理高效農(nóng)業(yè)，可謂是現(xiàn)代職業(yè)農(nóng)民的榜樣。

問題四：如何保障高效農(nóng)業(yè)？

啟示四：另一種形式的“反哺農(nóng)業(yè)”。帶著經(jīng)商積累的先進理念、資金返鄉(xiāng)務(wù)農(nóng)，進行農(nóng)業(yè)經(jīng)營和投入，為高效農(nóng)業(yè)發(fā)展提供保障，這也是一種“反哺農(nóng)業(yè)”。據(jù)悉，目前，這種理念反哺農(nóng)業(yè)、資金反哺農(nóng)業(yè)的示范效應(yīng)已經(jīng)在該縣“發(fā)酵”，目前已有100多個有實力的“老板”回鄉(xiāng)進行農(nóng)業(yè)投入，他們看重的不僅僅是經(jīng)營農(nóng)業(yè)得到的穩(wěn)定回報，更重要的是通過發(fā)展高效農(nóng)業(yè)增加了家鄉(xiāng)農(nóng)民的收入。

第五篇：成都市土地流轉(zhuǎn)的經(jīng)驗和做法

成都市土地流轉(zhuǎn)的經(jīng)驗和做法

土地流轉(zhuǎn)意味著土地可配置到最能發(fā)揮其效率的經(jīng)營者手中，可進一步提高土地資源配置效率，獲得土地經(jīng)營的規(guī)模效率。在穩(wěn)定家庭聯(lián)產(chǎn)承包經(jīng)營的基礎(chǔ)上，允許土地承包經(jīng)營權(quán)合理流轉(zhuǎn)，是農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展的客觀要求，也是黨在農(nóng)村的一項重要政策，更是關(guān)乎農(nóng)民切身利益和農(nóng)村穩(wěn)定發(fā)展的一件大事，對于促進農(nóng)業(yè)的產(chǎn)業(yè)化、現(xiàn)代化，促進城市化進程，最終解決“三農(nóng)”問題都具有重要意義。

土地流轉(zhuǎn)的基本原則是依法、自愿、有償，工作的關(guān)鍵是要明確“誰流轉(zhuǎn)、怎么流轉(zhuǎn)和流轉(zhuǎn)收益歸誰”這三個重要問題。

成都市是國務(wù)院批準(zhǔn)的全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)，他們統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的核心經(jīng)驗和基本方法是“三個集中”，即工業(yè)向集中發(fā)展區(qū)集中，農(nóng)民向城鎮(zhèn)集中，土地向規(guī)模經(jīng)營集中。在推進城鄉(xiāng)一體的過程中，成都市是如何實現(xiàn)土地流轉(zhuǎn)的呢？3月份在成都市考察工作時，曾就此做過了解，近又查閱了一些資料，對成都市土地流轉(zhuǎn)的做法有了更深的認識和體會。早在2005年，成都市委和市政府兩辦下發(fā)的《關(guān)于推進農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的意見》中，成都市就至少確認了4種流轉(zhuǎn)方式，分別是轉(zhuǎn)包、租賃、互換經(jīng)營和入股。

轉(zhuǎn)包即承包方自行與有經(jīng)營能力的業(yè)主協(xié)商，將自己的土地承包經(jīng)營權(quán)部分或全部流轉(zhuǎn)給業(yè)主。租賃是農(nóng)戶在自愿基礎(chǔ)上，把土地書面委托給集體經(jīng)濟組織或中介組織管理。然后，由這兩種組織代理農(nóng)戶與業(yè)主簽訂合同，由業(yè)主承租或承包，統(tǒng)一開發(fā)經(jīng)營。

互換經(jīng)營指同一集體經(jīng)濟組織內(nèi)的承包方，為土地集中經(jīng)營需要，可自愿將承包土地進行互換。交換條件、附帶的利益關(guān)系和補償?shù)龋苫Q雙方協(xié)商。比如，某片土地需要成片規(guī)模經(jīng)營，但其中有一塊承包人要保留自己的承包經(jīng)營權(quán)，在自愿原則下，就可用其他的地，來換這塊地。

土地股份合作就是土地承包方自愿聯(lián)合起來，用土地承包經(jīng)營權(quán)入股，從事農(nóng)業(yè)合作生產(chǎn)。也可采取土地承包經(jīng)營權(quán)入股方式，與業(yè)主合作經(jīng)營。

成都市在土地流轉(zhuǎn)上有過諸多摸索。比如，成都三圣鄉(xiāng)紅砂村(土地租賃)、湯營模式(土地入股，股權(quán)+紅利+工資)、以及互換經(jīng)營(專業(yè)合作組織+基地+農(nóng)戶、股民)，雙流、蒲江等地出現(xiàn)的土地轉(zhuǎn)包模式(通過龍頭企業(yè)實施規(guī)模經(jīng)營)等等。

2006年3月14日，四川省第一家市級農(nóng)村土地承包流轉(zhuǎn)服務(wù)中心在成都成立，標(biāo)志著農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)由以往的個人行為變?yōu)檎笇?dǎo)。隨后，縣鄉(xiāng)兩級土地承包流轉(zhuǎn)服務(wù)中心也相繼成立。

2008年10月，成都市成立了全國首家綜合性的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易所，在溫江、大邑、錦江、都江堰等地建立起統(tǒng)一的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)服務(wù)中心，開設(shè)了土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)業(yè)務(wù)。成都市和部分市縣還組建設(shè)立了農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)擔(dān)保公司，開展了土地流轉(zhuǎn)等方面的擔(dān)保業(yè)務(wù)。

成都市在創(chuàng)新土地經(jīng)營機制中，首先是確權(quán)頒證，建立土地流轉(zhuǎn)平臺。全市共有225個鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街辦）、1208個村（社區(qū)）開展了農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)頒證工作，涉及農(nóng)戶71萬余戶。有了土地流轉(zhuǎn)平臺，成都市便引導(dǎo)土地向規(guī)模經(jīng)營發(fā)展。全市總結(jié)推廣了“土地有償流轉(zhuǎn)，業(yè)主規(guī)模經(jīng)營”、“土地量化入股，集體統(tǒng)一經(jīng)營”、“龍頭企業(yè)帶動，村企合作經(jīng)營”、“土地量化入股，農(nóng)民與企業(yè)合作經(jīng)營”等多種土地規(guī)模經(jīng)營模式。到2008年底，累計流轉(zhuǎn)耕地達到215.8萬畝，占耕地總面積的41.7％。

農(nóng)用地產(chǎn)權(quán)制度改革讓農(nóng)戶擁有的土地承包經(jīng)營權(quán)成了實實在在的家庭財產(chǎn)權(quán)。通過依法流轉(zhuǎn)，農(nóng)民不僅實現(xiàn)了較為穩(wěn)定的租金、股紅等直接收益，還可以通過轉(zhuǎn)移就業(yè)實現(xiàn)薪金和二

三產(chǎn)業(yè)經(jīng)營收入等。隨著土地規(guī)模經(jīng)營的深入推進和農(nóng)村新型集體經(jīng)濟組織的發(fā)展，農(nóng)民通過土地流轉(zhuǎn)、土地使用權(quán)入股等途徑獲得的收入不斷增加。2008年，全市農(nóng)民人均財產(chǎn)性收入達到430元。

在土地流轉(zhuǎn)和規(guī)模經(jīng)營的帶動下，成都市發(fā)展起一批具備一定規(guī)模的農(nóng)產(chǎn)品基地，形成生豬、食用菌、名優(yōu)茶葉、蔬菜、柑橘、獼猴桃、花卉等產(chǎn)業(yè)帶，以及152個農(nóng)業(yè)優(yōu)勢特色產(chǎn)業(yè)規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)化基地。全市規(guī)模以上龍頭企業(yè)發(fā)展到622家，其中年銷售收入5000萬元以上的龍頭企業(yè)205家，億元以上龍頭企業(yè)60家，10億元以上龍頭企業(yè)4家。

2007年9月，成都市統(tǒng)籌城鄉(xiāng)工作委員會成立后，成都市積極推進農(nóng)民變市民的身份轉(zhuǎn)換，為此在城市近郊提出和試行了農(nóng)地流轉(zhuǎn)“三保障、兩放棄”的城郊模式。

所謂“雙放棄”是：農(nóng)民自愿放棄土地承包經(jīng)營權(quán)和宅基地使用權(quán)的，在城區(qū)集中安排居住，并享受與城鎮(zhèn)職工同等的社保待遇。

“三保障”則是指農(nóng)民變成市民需要的三個保障條件，一是能夠在城市的二、三產(chǎn)業(yè)就業(yè)；二是在城市擁有自己的住宅，家屬能夠在城市居住；三是能夠享受城市居民享受的社會公共服務(wù)。“三保障”和“兩放棄”互為條件，農(nóng)民有了“三保障”，必須“兩放棄”；要農(nóng)民“兩放棄”，就必須給農(nóng)民以“三保障”，在這里，農(nóng)民變市民不僅是身份的交換，實際上也是一種物質(zhì)的交換，即農(nóng)民以承包地來換城市的就業(yè)和社會保障，以宅基地來換城市的住宅。

為了確保“三保障、兩放棄”后農(nóng)民的利益不受損害，成都市溫江區(qū)制定了《關(guān)于鼓勵農(nóng)民向城鎮(zhèn)和規(guī)劃聚居區(qū)集中的意見(試行)》和《關(guān)于放棄宅基地使用權(quán)和土地承包經(jīng)營權(quán)農(nóng)民參加社會保險實施細則(試行)》，并啟動了“限制條件”。一是農(nóng)戶年人均純收入必須達5000元以上，其中80%以上來自非農(nóng)產(chǎn)業(yè)。這樣在自愿“雙放棄”后，能夠承受城鎮(zhèn)居民社保的繳費水平。二是優(yōu)先考慮城區(qū)規(guī)劃的優(yōu)先發(fā)展區(qū)、城市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)即將延伸的區(qū)域、在“拆院并院”過程中整體成片集中區(qū)內(nèi)居住的農(nóng)民。在土地補償項下，溫江區(qū)規(guī)定：“農(nóng)民應(yīng)得土地補償，按所在村組的宅基地、林盤地、承包地、自留地人均面積應(yīng)補償額計算。農(nóng)戶的宅基地和林盤地上的附著物，在實施搬遷時根據(jù)協(xié)議鎖定數(shù)額進行補償；自留地和承包地上的附著物，在實施搬遷以前，由農(nóng)戶耕種經(jīng)營，在實施搬遷時，由農(nóng)戶自行處理，政府不再予以補償。