第一篇：物業管理常見糾紛解析

物業管理常見糾紛解析

發布: 2008-6-12 14:33 | 作者: | 文章來源: 中國物業管理協會 | 查看: 5299次

.物業管理常見糾紛解析

案例一：業主家中地板滲水怎么辦

去年5月的一天，管理處接到某單元業主劉先生投訴，說家中所有木地板有水往外冒。管理處立刻派維修工前去查看，在其家所有水龍頭關閉情況下，水表還在轉，判定給水管有水滲入地板。管理處考慮到此木地板較貴重，估計損失在二萬以上：業主的客廳、主人房、客房全部進水，已給業主生活帶來不方便。雖說給水管道還在保修期（水管安裝保修期為二年），施工單位可以不承擔賠償費用。（處理此類問題要相當慎重，不然夾在業主與施工單位中間二頭受氣）一定要按嚴密程序去操作：

1、召集施工單位工頭、裝修負責人、業主、管理處有關人員到現場，由施工單位開鑿尋找故障點；

2、故障點找到后，拍照留下證據，根據現場判斷誰的責任。（現在有些給水管用塑料管，裝修時容易造成滲水事故）經查是因為給水管接頭處滲水，判定現在由施工單位負責；

3、由業主提出賠償費用及維修方案（只針對造成房間實際損失）和施工單位拿木地板樣板去調查一下安裝木地板費用，然后開會提出各自理由及費用要求。管理處協調，三方簽訂一個維修賠償協議，最終施工單位賠2.3萬元，木地板由業主自選安裝，施工單位負責限期處理給水管維修；

4、管理處依據三方認可協議，督促各方認真執行，管理處作好跟蹤回訪。有理有據，業主、施工單位對此次解決都表示滿意。

點評：出現此類事情業主想的是兩個問題：

1、誰的責任及賠償；

2、盡快自理。管理處要有針對性地進行工作，加上熱情、真誠態度，既解決了問題又增加了業主對管理處工作的理解。案例二：住戶在樓層焚香燃紙怎么辦

每逢清明、中秋等農歷節日，深圳的許多人都有焚香、燃紙的習俗。住在高層住宅的往往貪圖便利，就在樓層里燒來燒去。一方面繚繞的煙霧使消防警報頻發，令人真假難辨、疲于應付；另一方面殘存的煙垢污損墻面地磚，很難徹底清除。海麗管理處從實際出發，采取了相應的對策，實踐證明效果很好（燃紙焚香的習俗該不該取締，這不是物業公司需要討論的問題。物業公司應該考慮的是，如何對其加以引導，避免妨礙正常的物業管理）。

一、是既加強教育引導又尊重住戶焚香燃紙的習俗，指定供住戶焚香燃紙的地點，防止“處處冒煙”，便于統一管理。

二、逢節日提前發出告示，提醒住戶自覺遵守管理處關于到指定地點燃紙的規定，并派專人到現場疏導監督。

三、要求所有在樓層作業的員工主動負起責任，發現違規焚香燃紙的當即予以勸阻和制止，加大管理力度。

四、嚴肅查處違規焚香燃紙現象，對不聽勸阻、屢禁屢犯的給予書面告誡，嚴重的進行處罰或提請消防主管機關處理。

點評：鹵葬行事，容易鬧出亂子。可以說，這里所采取一些措施都是恰當的。在尊重的前提下加強管理，在管理的過程中注意尊重，對涉及到民俗民風問題的處理，大抵應當如此。案例三：糾正違章裝修僵持不下怎么辦

去年初夏的一天下午，某小區護衛隊員報告，一位業主未按要求的位置，擅自在外墻上開孔安裝空調。等裝修巡視督察人員趕到現場時，空調安裝已在進行之中。裝修巡視員檢查一番后，向業主解釋，如此安裝不但影響了外立面的統一和美觀，而且安裝廠家施工已不慎將暖氣立管打漏，還將給業主的生活帶來不便。但業主仍堅持已見，督促繼續安裝。裝修巡視員只好暫扣裝修工人的工具和證件，予以制止。同時，請水工火速來補已打漏的暖氣立管（果斷制止違章作業，迅速處理相關損害，再研究如何糾正問題，應當說從程序上是對頭的）。

業主對裝修巡視員制止違章裝修十分不滿，提出要物業公司領導簽字，承擔停止安裝空調的后果。裝修巡視員認為自己所做并無不妥，隨即提出業主也需簽字，承認自己違反小區裝修管理規定。雙方各執已見，一時僵持不下。

水工趕到現場后，迅速將漏水的暖氣管修復好，將污染的地面、墻面進行了徹底清理。一看兩人還在爭執，便接了個話茬：“要我說也不是什么大不了的事情，誰也不用讓誰簽字了，還是商量商量怎樣安空調吧！”（處理此類問題不公是管理人員的事情，普通作業人員也有責任，該說話時就說話）等兩人都平靜下來，他再對業主說：“我看你自己選定的這個位置并不好，咱拋開影響外立面整齊美觀不說，就說你安到這里，冷凝水管要走多遠呀，比較起來還是規定的那個位置好”。（證明你錯了，自然說明我是對了，這樣的說服方法很巧妙）業主遲疑不決，水工試探著提了個建議：“如果你覺得我說的沒有道理，你自己里里外外看看”。或許剛才主動幫助修復漏水暖氣管的舉動感化了業主，業主樓上樓下轉了一圈，回來后欣然同意在規定位置安裝。并且與裝修巡視員握手言好。

點評：人們賞說“解鈴還需系鈴人”，其實未必盡然。有些時候矛盾雙方劍拔弩張，斗氣頂牛，誰也不肯讓步，就需要別人從中做點斡旋，搭個臺階。有了這樣一個外力的推動，雙方冷靜一下，很可能一切都隨之煙消云散。

案例四：業主對物業公司有了成見怎么辦

某小區一位業主裝修時，擅自在陽臺頂棚焊接鐵架，與樓宇其它陽臺極不協調。管理處發現后，立即發出停工整改通知書。業主對此怨聲載道，說管理處限制她的自由，鐵架非搞不可。

你發火我不發。管理處有關人員三番五次地耐心給好講解裝修管理法規，說明保持外觀統一的必要性，任硬頂也好、軟抗也罷，在原則問題上決不退讓（處理這類問題就得態度堅決，決不能輕易退讓開口子，開了一個口子，下要為例，恐怕一發而不可收）。業主一看管理處的態度這么堅決，只好按照要求進行整改。

雖說違章裝修的問題解決了，但這位業主的心中也留下了對管理處的成見，每次見面都板著個臉，主動搭話也愛理不理的。為了消除好的誤解，管理處不計較其態度，照常真誠地為她提供各方面幫助，以換取好的理解和信任（管理處每天都在與業主打交道，磕磕碰碰總是難免的，有了矛盾不要緊，關鍵是要主動用自己的真誠重新的換取理解和信任）。裝修完幫助她打掃衛生，入住時幫助她搬運家具…… 一次，助理員小王見她回來，吃力地拿著兩大包東西，而當時電梯又臨時停運，就主動前去，幫她將東西搬到家中。看著曾經“為難”過自己而現在汗流浹背的小王，想到入住前后與管理處相處的這段日子，好終于露出了久違的笑容，有些不好意思的連聲道謝。

點評：堅持原則，造成與業主的感情隔閡后，可以持兩種態度，一是不理不睬，你奈我何？一是以心換心，重歸于好。前者顯示的是霸氣，后者顯示的是大氣。真正高水平的物業管理單位，當然應當選擇后者。

文章來源：《東南物業》

第二篇：常見年終獎發放糾紛解析

常見年終獎發放糾紛解析

在“年終獎”的發放上，法律雖然沒有具體規定，但并不意味著用人單位可以隨意行事，在年終獎屬于工資一部分、當勞動合同有某種約定等情形下，年終獎的發放必須遵守相關法律、法規，否則勞動者可以理直氣壯地說“不”。

【案例】

案例一：

提前離職按比例領

田女士系某電信公司職員。經與公司協商于2010年9月31日離職。2011年春節期間，她得知原公司已于春節前發放年終獎13600元。她找到原公司，認為自己也應享受1至9月份的年終獎。公司以“只有在冊的員工才能享受年終獎”為由予以拒絕。田女士應否領年終獎？

點評：如果該公司規章制度及與田女士所簽訂的勞動合同都沒有明確規定，那么，按照同工同酬的原則，田女士應當得到1至9月份獎金。其法律依據是：《勞動法》第四十六條 “工資分配應當遵循按勞分配原則，實行同工同酬。”國家統計局《關于工資總額組成的規定》第三條、四條、七條規定：工資總額是指各單位在一定時期內直接支付給本單位全部職工的勞動報酬總額，包括獎金；獎金包括生產獎；生產獎包括年終獎（勞動分紅）等。

案例二：

新職工可當年領取

2010年8月初，趙先生應聘到某食品公司工作，與公司簽訂了3年的勞動合同。合同對年終獎的約定是：“經考核合格每月可領取規定數額的獎金，年終獎按實際履行月份所應分攤的規定數額領取。”2011年2月初，公司在發年終獎時，趙先生等5名新員工分文未得。公司一主管告訴他們說：“公司的《員工手冊》有新規定，凡新職工，當年無年終獎。”新職工當年不能領取年終獎嗎？

點評：該公司的《員工手冊》關于“凡新職工，當年無年終獎”的制度規定，因與勞動合同約定內容相悖，當屬無效。趙先生等5名新職工應當得到8至12月份的年終獎。《最高人民法院關于審理勞動爭議案件適用法律若干問題的解釋

（二）》第十六條規定：用人單位制定的內部規章制度與集體合同或者勞動合同約定的內容不一致，勞動者請求優先適用合同約定的，法院應予支持。

案例三：

休產假全額領取

任女士系一家物流公司職員。她在公司工作2年來，每年都領到近萬元的年終獎。可在2010年年底，她只領取到9個月的年終獎。公司的理由是：“公司有制度規定，年終獎按職工實際出勤情況而定。”任女士休產假3個月，所以只能拿9個月的年終獎。該公司的制度規定合法有效嗎？

點評：該公司明確規定“年終獎按職工實際出勤情況而定”，而本案的焦點是：休產假期間是否屬于未出勤？ 《勞動法》第六十二條規定：女職工生育享受不少于九十天的產假。《企業職工帶薪年休假實施辦法》第六條規定：職工依法享受的探親假、婚喪假、產假等國家規定的假期。國務院1988年第9號令也規定：“產假期間工資照發。”，可見任女士的產假應視為正常出勤，公司應當支付全額年終獎。

案例四：

年底雙薪算不算年終獎？

李某是一家IT公司的技術人員，按照公司薪酬管理辦法每名為公司作出貢獻的員工在年底都會有大小不一的年終獎，并有細致的考核標準、獎勵依據和發放方式。同時該公司還規定，考慮到公司的員工福利政策取向，每年年底最后一個月發放兩個月的薪水，也就是年底雙薪。2006年12月，公司向李某發放了兩個月的薪水。2007年2月，公司開始結算上一的年終獎并陸續向員工發放年終獎。但是，李某發現其實際發放的年終獎比依據考核標準計算的年終獎少了相當于一個月薪水的額度，遂向公司人事部門詢問。人事部門告知，年底雙薪就屬于年終獎的一部分，所以最終實際發放的年終獎必然要扣除年底多發的薪水。并且人事部門還向李某告知，李某簽收過的公司員工手冊中即有規定年終獎中可以扣除年底一月工資。但李某堅持認為，年底雙薪是公司的薪資結構，不管業績如何所有人都會有雙薪，12月的工資與考核性的年終獎沒有關系，公司在員工手冊中規定的年終獎中扣除其一個月工資的額度是違反法律規定的。經交涉未果，李某向當地勞動仲裁部門申請仲裁，要求公司返還扣除的一個月工資。

點評：仲裁委員會審理后最終裁決：公司有權自主制訂自己的薪資管理辦法和年終獎分配方案，既然公司明確約定年底雙薪屬于薪酬體系部分，那么其與業績考核為依據的工資外的年終獎部分是不相關聯的。因此仲裁最后裁決，李某應當得到相應的全部年終獎獎金額，公司扣發的一個月工資額度應該退回。

【知識擴展】

員工年終獎如何繳稅？

國家稅務總局2005年調整了個人取得全年一次性獎金等計算征收個人所得稅的方法，個人取得全年一次性獎金包括年終加薪的，年終獎分兩種情況繳個稅。

按照規定，一個月內發放的全年一次性獎金、年終加薪等各項獎金，可合計作為一次收入，按12個月分解后確定適用稅率和相應的速算扣除數并據此全額計算納稅。不同月份發放的全年一次性獎金、年終加薪等各項獎金，每一個納稅人在一個納稅內，只允許采用一次分解12個月確定稅率的計稅方法。納稅人自2005年起，取得的全年一次性獎金、年終加薪等，均可采用一次分解12個月確定稅率的計稅方法計稅，已按原計稅辦法納稅的，多納稅款可相應抵減以后月份應納稅額。

此外，員工取得除全年一次性獎金以外的其他各種名目獎金，如半年獎、季度獎、加班獎、先進獎、考勤獎等，一律與當月工資、薪金收入合并，按稅法規定繳納個人所得稅。

根據規定，應分兩種情況計算繳納個人所得稅：

1、個人當月工資薪金所得高于或等于稅法規定的費用扣除額的，適用公式為：應納稅額=雇員當月取得全年一次性獎金×適用稅率－速算扣除數。

2、個人當月工資薪金所得低于稅法規定的費用扣除額的，適用公式為：應納稅額=（雇員當月取得全年一次性獎金－雇員當月工資薪金所得與費用扣除額的差額）×適用稅率－速算扣除數。

第三篇：物業管理常見問題解答

物業管理常見問題解答

一、從什么時間開始計收物業管理費？

從辦理交房之日起開始計算；未按交房手續約定日期拖延交房的，以開發商發給業主的“收房通知書”上標明的交房時間的次月開始計收物業管理費。

二、售樓時的承諾沒有兌現，我可以不交物業管理費嗎？

不可以。因為物業管理公司與開發商是各自具有獨立法人資格的公司，物業管理費是用于小區物業服務的，是物業公司用于保證和維護小區物業服務正常運行。物業公司可以幫助業主、物業使用人按投訴程序向開發商/有關部門反映投訴，爭取盡早解決，但物業管理費仍需支付。

三、業主辦理了交房手續但沒有入住，也要交納物業管理費？

是的，要繳納物業管理費。因為在法律意義上來講，該單元的所有權已經由開發商移交到了單個的業主手中，物業管理公司已經為該單元提供了公共性的物業管理服務（比如設施設備的養護、清潔綠化、秩序維護和車輛管理等服務），而您沒有入住，是您自愿放棄了享受服務的權力，所以，您是要交物業管理費的。

四、房屋未裝修，入住前是否要交納物業管理費？

只要房屋已交付，無論業主是否入住，都要交納物業管理費。因為物業公司已經開始提供服務。物業公司并不是為一個或幾個業主服務，而是為整個小區提供服務，物業管理公司與業主的合同關系是一對整體業主的合同關系。物業管理費是用于整個小區維護保養、維持小區正常持續運行所必須的費用，并非物業公司的經營性收入。如果一個或多個業主不交物業管理費，必然導致物業管理費入不敷出，物業公司因缺乏資金對小區的維護管理將難以為繼，導致全體業主的共同利益受損。

五、因開發商遺留問題，業主是否可以拒繳物業費？

不可以，開發遺留問題是業主和建設單位之間的問題，而物業管理費用是業主和物業管理企業之間的法律問題，二者不能混淆，業主拒絕交納物業服務費用是違反物業服務合同的行為，要承擔違約責任。對于開發遺留問題，業主應當與建設單位或通過物業公司代為協商處理。即使結果未能圓滿，也沒有理由以此拒交物業費。

六、若是房屋出租，物業費由誰來交納？

出租房屋時，物業服務費用的交費義務為業主，如果業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用，從其約定，業主負連帶交納責任。

七、因房子質量問題，業主能否拒交物業費？

房子質量問題是由開發商造成的，不屬于物業管理公司負責的范疇，因物業管理與房屋買賣是兩種

不同的獨立的法律關系，物業管理公司與開發商是兩個不同的企業法人，業戶一般不應該因開發商的問題而拒絕交付物業管理費。業戶只要實際接收了物業，在擁有該物業的過程中已享受了服務，就有繳交管理費的義務，對于房屋質量缺陷，業戶可另行與開發商協商維修。

八、因房子未入住也未裝修，物業費是否可以打折？

房屋交付后未裝修入住，根據2015年杭州市物業管理條例新規，自2015年5月1日前未裝修入住的1--4月份可以打三折優惠減免，另根據裝修備案時間計算開始。5月1日后未裝修入住空置的房屋也是按照100%全額繳納物業管理費。

住宅物業管理收費員的工作和技巧

1、勤于學習，豐富自己。所謂學習就是加強對物業知識、條例規定的學習。這對于物業企業的收費員來講尤其重要，其意在通過學習，使自己盡可能多的掌握一些有關的物業知識、物業管理范圍、物業服務內容。武裝自己的頭腦，豐富自己的思想，增強服務意識，提高收費技能。充分發揮自己的應變能力和思維能力，利用學到的掌握的知識運用到收費工作中去，隨時應對用戶提出的各種問題，力求通過收費員的宣傳解釋來消除業主對物業管理的種種疑慮，達到收費的目的。

2、勤于跑腿，勤于磨嘴。上門收費要勤跑，不能光靠電話催費和坐等收費。多宣傳多解釋不怕麻煩。這一點也是收費的關鍵，意在通過收費員的宣傳將物業管理知識、公司服務理念傳達到戶、溫暖到人，尤其是在當前有些業主對物業管理不理解或其它某種原因對物業費、物業管理不理解的情況下，思想工作顯得尤其重要。也只能通過耐心的、熱情的、由表及里的加以解釋、以交流思想、溝通感情、主動了解用戶困難，主動為其報修解決困難，溫暖人心才能使用戶消除怨氣，才能使用戶由不理解到理解，由不情愿到情愿，心通氣順的交費。才能使用戶從過去的單戶型住宅觀念中解脫出來，盡快向集體型住宅觀念轉變。

3、遇事不燥，胸懷寬廣。由于收費員涉及面廣，面對的是分類復雜的人群，所以上門收費受冷落、難聽話是常有的事。但作為物業企業的使者、宣傳員，遇此情況，首先要想到的是肩負的任務、公司賦予的使用。想到自己的一言一行都代表著公司理念和利益。做到遇事不卑不亢，不急不燥，胸懷寬廣，這也是收費員應具備的特有素質。但注意的是遇事多傾聽用戶的意見，只有多尊重用戶，使其盡情發泄怨氣和不滿，而后運用自己掌握的物業知識逐一進行思想解釋工作。比如為什么要實行物業管理、物業管理的必要性、物業都做了哪些工作、物業費都用在什么地方等。總之不能單純的為收費而收費，要婉轉的解釋用戶提出的問題，切忌態度生硬。

4、啟發式收費。實踐證明，上門收費面對業主，多以贊揚和夸獎的語言，的確能收到意想不到的收費效果。尤其對那些不情愿交費或者抵觸情緒的用戶，上門后可根據其家庭布置裝飾情況和生活情況因人而異，或深表同情或“先發制人”進行贊揚，如家庭如何好等等，能使其原本對物業的某種不滿，經過一番贊揚之后，對你對物業首先消除抵觸情緒，然后切入正題。并根據用戶提問做出耐心解釋。此間可將物業管理的必要性、物業管理的艱難程度及收費員艱辛摻雜其中，在取得用戶理解、諒解的基礎上使其交費。

5、溫暖式收費。服務熱情多體現在行動上的人情化、親情化和貼心化。即誠實守信，體貼周到。

第四篇：透視住宅小區物業管理糾紛

透視住宅小區物業管理糾紛

伴隨著商品房市場的迅猛發展，物業管理糾紛也就隨之產生。特別是近一段時間以來，物業糾紛不僅在數量上有上升的趨勢，而且矛盾沖突也有不斷升級的跡象。

業主是欠費糾紛的最大輸家

由于物業管理費拖欠最終導致糾紛，表面上看來物業公司是受害者，但是，實質上最大的輸家是廣大業主。物業管理服務具有不可分割性。沒有繳費的業主與繳費的業主享受同等的物業管理服務，攀比從眾心理使更多的人欠費，結果是物業管理費收繳率更低。物業公司為了控制成本，只好減少人員、降低服務質量和標準。本來每天該清掃三次或隨時清掃，改成兩次或一次。服務質量降低了，業主不滿意，使更多的業主不繳費，而物業公司再減人降成本，這就進入了惡性循環。

糾紛是怎樣形成的一是開發商與物業公司交接中產生的糾紛，實際是開發商遺留的一些問題。根據一項調查，我國有70%以上的物業管理公司是由房地產開發企業派生的，它們之間本來就有著與生俱來的血緣關系，所以物業公司一般很難洗脫“和開發商一個鼻孔出氣”的嫌疑，讓業主自然而然覺得物業管理公司是開發商的維護和售后服務者，就應該承擔所有的問題。如一些業主反映的綠地培植、小區內道路鋪設、公共設施建造等問題并非物業管理的事情，相當多是開發商遺留下來的。于是業主拿到房子以后，認為物業公司是開發商的代言人，所有的問題都會找物業公司。

二是相關的法律規定不足。解決物業糾紛需要法律支持，而目前全國沒有一部統一的物業管理法規，很多事情缺少統一規范。如開發商與物業公司是怎樣的關系，如何組建業主委員會，物業公司如何進入和退出小區管理，物業管理如何收費等等，現在都基本無章可循，或有章難循。

三是一些業主對物業付費的概念接受不了。大家過去住的是平房或單位分的房，沒有付費一說。習慣了住公房的居民，一下子買房成了業主，要繳物業管理費的觀念還沒有完全樹立起來。另外，繳多少錢，享受什么樣的服務，并不是業主自己的選擇，有時，人們對于這種“硬派”的東西有一種本能的拒絕。四是業主的期望值過高。客戶在買房子的過程當中和簽約之前，可能比較相信業務員的介紹或者是宣傳材料、報紙廣告等，他的印象可能會是很理想，因為廣告的話多多少少會有藝術處理的。但是這個夢最后跟看到現實的產品會產生一定的落差，有的買房人不能以一個正確的心理對待。任何產品，比如說房子，都是有缺陷的，不會說百分之百一點兒缺陷沒有，心理落差產生是很正常的，但是千萬不要放大。

五是物業管理服務的質量有待于進一步的提高。一些物業管理企業錯誤地將自己凌駕于業主之上，忽視業主的權益。有的不能嚴格按合同、制度辦事，處理問題和矛盾的方式簡單生硬。以押金、罰款等不正當手段強制業主服務管理，從而使矛盾激化。另外物業管理公司本身經營不規范，如提交不出物業收費的預算、決算等財務報告，無法讓業主了解他們所交納的物業費用究竟是如何使用的，等等。

六是一些業主對物業管理知識知之甚少，缺乏自我保護意識。物業管理是一個非常復雜的系統工程，涉及房地產開發公司、物業管理公司、業主、業主委員會、向物業區內提供其他方面專業服務的有關單位和有關政府部門等等。有人買房時只注意房子的質量、價格，往往忽視了物業管理問題；只知與開發商打交道，而不知如何與物業公司打交道，甚至不清楚自己與物業公司之間的權利義務關系。

七是有的業主誠信意識差。現在很多物業糾紛，雙方有合同，寫得很清楚，但誰也沒有按照法律的手段解決問題。如，有的小區業主因為幼兒園收贊助費就不繳費，而實際上小區的物業公司與幼兒園是“八竿子打不著”的兩家單位，業主竟把對幼兒園的不滿作為不繳物業管理費的理由，又如，某業主以門牌號是甲路某某號、而小區大門卻開在乙路上為由，拒邀物業管理費??像這樣東扯西湊找理由不繳物業管理費引起糾紛的情況還有很多，其本質是誠信意識太差，能拖就拖，能賴就賴。

怎樣解決糾紛

解決這些問題不能頭痛了醫頭腳痛了醫腳，在目前情況下，最有效的辦法一是簽一份詳盡的購房合同。物業管理糾紛多是因為買房時買賣雙方對房屋售后各方關于物業管理的權利義務沒有界定清楚而造成的。

比如，買房時不同的業主對物業管理的預期不一樣，有的業主傾向高收費、高標準服務，有的傾向較低標準的代收費服務，而由于沒有在買房時說清楚，入住時某些業主認為物業管理與自己買房時的預期不一致，開發商和物業管理企業也很難協調這種矛盾。

二是簽一份完整明確的物業管理合同。現在，無論是商家還是消費者，都把售后服務看得很重，因為從很大程度上講一些商品買的就是售后服務。住房更是如此，甚至它的售后服務——物業管理比買房更重要，因為你要在這里住一輩子。起碼也是十幾年。因此，物業服務水準如何？怎么個收費標準？可以得到多少服務？都應在物業管理合同里記載清楚。如果物業管理合同內容上不完備，條款用語含混，欠缺必備的約定內容必將成為日后爭議的原因。合同是服務者和被服務者的約定，只要合同規定的內容不違反法律、法規的規定，就應以合同為依據來確認雙方的合同義務。雙方在合同履行過程中發生糾紛，應當根據合同規定來確定違約事實，承擔違約責任。只要有一方沒有按合同規定的要求履行或不完全履行義務，另一方就有權以違約為由起訴，要求對方承擔違約責任。所以業主應與物業公司“約法三章”，留下白紙黑字的證據，一旦發生糾紛可訴請法院裁決以維護自己的合法權益。

一般而言，物業管理合同應包括以下內容：

1、提供服務的內容及標準。一般來說物業管理公司提供的服務包括三種：一是公共性服務，如保潔、保安、綠化、房屋維修等服務；這些服務雖屬共性，但不同的物業公司的服務水平卻大相徑庭。比如，筆者所在的小區綠化得“爭奇斗艷”，而一墻之隔的另一小區卻連冬青都種不活。二是代辦性服務，如代收水電費等；三是特約性服務，如室內維修、代送報紙等。購房者對未來物業管理公司提供各種服務的標準應該詳細了解，如物業公司一天打掃幾次？是否有樓內保安？對于急迫性維修，物業公司承諾多長時間到達現場？這個問題尤為重要。比如，筆者所在單元六樓(頂層)的鄰居，一次下小雨時發現有輕微的漏雨現象，前幾天看天氣預報說有大雨就趕緊給物業公司打電話，物業公司按承諾在24小時內把屋頂修了一遍，結果雖下了一場大雨但滴水未進，而相鄰小區我的一位同事也有相似經歷，物業公司卻在大雨之后才修屋頂，而這時他的房子已是“外面已不下，屋內仍在下”。

2、小區環境管理的具體制度。小區的環境管理看似瑣碎，其實很容易產生糾紛。如住戶封閉陽臺是否統一顏色、外觀，小區里禁止出租車出入，住戶不得在小區里遛狗，自行車不得上電梯等。

3、物業收費標準怎么定。在物業管理糾紛中，物業收費占了主要方面。有些購房人總認為物業收費國家都是有標準的，其實不然，有些物業管理收費實行的是市場價．

第五篇：物業管理九大典型糾紛

物業管理九大典型糾紛

關注一：公共設施的主人究竟是誰？

近日，上海市某樓盤的地下停車庫被開發商賣給了個人，使得小區的停車費用漲價，造成 車庫有空位而業主卻無法停車的現象，間接侵害了業主的利益。而部分小區的公共配套設施比如商鋪、會所等被出讓給個人的現象也不在少數，并且出讓之后因為這些公共配套設施的經營范圍和功能的改變，不再作為小區的配套服務所引起的矛盾，也已經開始成為物業管理方面的主要焦點之一。

解讀：

這類糾紛其實牽涉到的問題就是小區的公共配套設施的“主人”到底是誰的問題，究竟是開發商還是全體業主。在《物業管理條例》中，目前只對停車位作了相關的明確規定，即“小區內的機動車停車場（庫），應當提供給本小區外的單位和個人；停車位有空余的，可以臨時出租給物業管理區域外的單位和個人。”而沒有對共用設施和共用部位的權屬等問題作出規定。解決方法：

這一系列問題目前有待相關部門制定相關法規。不過總的來說，業主們還需提高自身的維權意識，及時發現問題進行解決。

關注二：簽物業委托合同還是服務合同？

據了角，目前很多小區的業主委員會與物業管理簽訂合同時，往往對于物業合同的性質沒有明確定義，有部分小區中雙方簽訂的是“服務合同”，有部分小區中雙方簽訂的是“服務合同”，而有部分小區中雙方簽訂的則是“委托合同”。

據悉，這方面的混亂使得目前最高法院案由分類中，涉及到物業管理合同的，既有服務合同糾紛，又有物業管理糾紛；而法院受理物業管理糾紛案件時，部分案件的案由定為服務合同糾紛，部分定為物業管理糾紛，還有定為損害賠償的財產權屬等其他案由。

解讀：

這主要是因為對于物業管理服務合同的認識不同。據分析，如果雙方簽訂的是物業委托合同性地的，那么就代表著由業主委托物業管理企業對小區進行管理，業主與物業管理企業是委托與被委托關系。

解決方法：

在簽訂物業管理合同時，需要注意的是合同的性質應該為服務合同，而不是委托合同。其最簡單的方法是先看物業合同的名稱，如果是服務合同，一般這個合同的名稱是“物業管理服務合同”，而不是“物業管理委托合同”，同時，在合同的條款中，如果是委托合同，一般會表現為“甲方委托乙方”，而服務合同則一般是“甲方為乙方提供服務”。

關注三：物業管理費問題

近期牽涉到物業管理費的主要有兩個方面的內容，一個是物業管理費究竟包含了一些什么費用，由于相關條例出臺后，“物業管理費”的包含費用項目與以往有所不同，而部分物業公司在給予業主的收據上往往只標明“物業管理費”5個字，所以容易導致業主們對于其概念的含糊而產生糾紛。另一個矛盾比較集中的是物業管理費收不到的問題，這主要體現在少數開發商在房屋銷售低潮時，經常許諾減免部分業主物業管理費，待業主入住后，物業管理企業卻不予兌現；有些則是其他業主對減免物業管理費的做法堅決不同意，造成業主之間、業主與物業管理企業之間的矛盾。

解讀：

由于“物業管理費”是個大概念，一般來說是指保安費、保潔費、保綠費、管理費4項，但對于很多業主來說，很容易把這4項內容與額外的日常公共設施設備維修費以及電梯、水泵運營能耗等摻合在一起。同時，由于物業管理公司在收取了物業管理費用后，有的開發票、有的給收據，使得很多業主對于自己繳納的“物業管理費”究竟包含了一些什么內容不甚清楚。因此，在某些小區里其收繳率相當低，有的甚至低至20%―30%，使得物業管理難以為繼，造成其他已繳費業主的心理不平衡。《物業管理條例》第四十一條只講了合理公開收費問題，而基本物業服務費由哪些構成沒有羅列出來，造成應該付的不付，而不該付的也付的怪現象。解決方法

在收費方面，物業公司應該在給予業主的相關物業管理費用繳費收據上，將相關的收費目錄名稱和費用全部羅列清楚，不能簡單地以一個“物業管理費”的名稱來取代其中各類的費用名稱。

關注四：業主大會越權業主該怎么辦？

小區的業主大會難以召開，即使召開后也存在已經成立的業主大會換屆難、業主委員會交接難的問題，也是近期物業方面矛盾比較集中的一個方面。同時，由于業主委員會、物業管理企業的運作缺少相關監督，侵害業主權益的事件不斷出現，比如業主所享有的大會討論事項的表決權、制定、修改公約和大會議事規則權、選舉及解任業主委員會成員權、監督業主委員會和物業管理企業履行職責等權利，在實踐中經常被侵犯等引出了不少矛盾和糾紛 解讀

現行《物業管理條例》對這個方面的規定較為簡單，沒有對無業主大會訴訟程序進行配套的相關法律法規，執行中存在諸多問題，比如業主對業主委員會、物業管理企業的運作如何有效監督，對業主大會選任事項意見不一，業主大會、業主委員會的不適當決定、侵害利益等是否可通過訴訟解決等。

解決方法：

業內人士建議，業主可以采用在業主大會內部設置監督部門等方式，來避免業主大會的越權行為等。

關注五：開發商與物業管理的“父子關系”。

如今部分與開商互為“父子關系”的物業管理公司，很容易出現對于房屋質量等問題不重視，以及開發商和物業管理公司之間互相“踢皮球的現象。尤其是在涉及開發商利益時，物業管理企業常對開發商予以袒護，造成業主與物業管理企業矛盾加重，業主往往以拒付物業管理費來抗拒，加之小區業主大會、業主委員會遲遲無法成立，前期物業管理時間很長，有的長達七八年，矛盾越積越深。

解讀：

《物業管理條例》第二十四條規定了房地產開發與物業管理相分離的原則，應通過招投標的方式選聘物業管理企業。但到目前為止，大多數小區物業管理企業均是由開發商派生出來的，即使實行招投標，由于難以真正建立公平競爭的招投標機制，開發商派生出來的物業管理企業仍處于優勢地位，往往是其中標，這種建設與管理的“父子關系”依然普遍存在。解決方法：

入住小區的業主們在符合條件后，也就是說小區內房屋出售并交付使用的建筑面積達到50%以上，或者是首套房屋出售并且交付使用已滿2年的，一定要及時召開業主大會會議成立業主大會，來維護自身權益。

關注六：誰做糾紛訴訟人

由業主大會還是繼續由業主委員會代表全體業主參加訴訟，這是當前法院在審理此類案件時遇到的突出問題。

解讀：

據了解，在《物業管理條例》出臺之前，上海法院依據《上海居住物業管理條例》，規定由業主委員會代表全體業主參加訴訟，解決物業小區涉及全體業主共同利益訴訟的問題。而《物業管理條例》出臺后，業主委員會的作用發生了變化，《上海居住物業管理條例》規定，業主委員會是在物業管理區域內代表全體業主對物業實施自治管理的組織。《物業管理條例》則規定物業管理區域內全體業主組成業主大會。業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益，業主委員會是業主大會的執行機構。

解決方法：

在涉及到小區公共設施設備和公共利益的物業管理糾紛時，必須由業主大會的名義起訴，并且需要得到具有表決權的2/3業主通過。否則以業主委員會的名義起訴，否則有可能要承擔敗訴的責任。

關注七：物業公司究竟是管理還是服務？

由于物業管理尚未形成規范的市場機制，物業管理企業不嚴格按物業服務合同履行、不按規章制度辦事等忽視業主的合法權益的事件時有發生，不少物業管理企業將自己凌駕于業主之上，收費標準模糊不清，多收費，少服務，質價不符，任意調價；處理問題和解決矛盾方法簡單生硬，打罵業主時有發生。

解讀：

《物業管理條例》除規定物業管理的服務義務，同時賦予了其維護物業安全、物業合理使用的一定社會管理責任，但法規并未賦予物業管理企業任何一點權力。表現在物業管理企業對業主違反法律法規、業主公約和業主臨時公約僅有告知、制止、報告的權利，并沒有處罰權和措施權；從理論上分析，物業管理企業并非物業所有人，它是受物業所有人委托或合同約定管理小區物業和秩序，其對物業所有人處分自己財產的管理權也有限的，不具有權利源，其是否有訴訟的請求權法律規定不明確，存在較大爭議，造成業主塊規搭建、裝修、拆除承重墻等危害其他業主的行為無力阻止。

解決方法：

此類矛盾在近期發生的數量較多，主要解決方法需要物業公司對自身的意識進行高速，物業公司是以服務為主而不是管理為主。

關注八：業主與物業公司權利義務不對等。

這方面主要體現在對于業主欠交物業管理費以及違章搭建的處罰規定較少，造成業主無論有什么原因不滿，都以拒交物業管理費來抗辯。另外在目前法律柜架下，缺少住戶與所有權人的區分和規制，對非業主使用房屋而拒交物業管理費的現象，無任何制約措施。解讀：

雖然《物業管理條例》第一條就規定應當維護業主和物業管理企業的合法權益，但在后面具體條文中，對物業管理企業的相關法律責任規定多，而對業主的法律責任只有兩三條原則規定，約束力明顯不夠，在業主權益保護方面，對業主權利則規定較為詳細明確，而對業主違反義務如何承擔責任的規定則不明確、不具體，有的甚至就根本沒有羅列出來。在實際管理中，對于塊規裝修、亂停亂放、私搭亂建等現象，依據現行條例，物業管理企業管理力度有限，業主大會、業主委員會缺乏程序規定和具體措施，難度較大；相鄰相關業主在未直接損

害其利益時，大多采取明哲保身的處事原則，有的甚至侵害到自己身上了也不敢出來交涉，反而遷怒于物業管理企業不幫他出面解決問題，多數也不愿出面反映；物業管理企業管理權限受到限制，目前也爭議較大。

解決方法：

這方面仍然有待相關法規進行完善。

關注九：小區之間如何劃分？

這類方面的矛盾糾紛主要體現在小區與小區之間因為封閉式小區封閉通路，導致別的小區行路不便而引發的矛盾；或者是在兩個小區合并時，由于不同品質樓盤的性價比等因素，間接導致高品質樓盤貶值、低品質樓盤的升值的現象。

解讀：

《物業管理條例》關于管理區域的劃分在第九條里原則規定應以共用設施設備、建筑物的規模、社區建設等綜合因素來考量，具體授權地方政府制定實施細則。而本市的相關規定也比較原則，在實踐中也難操作，造成此類案件久拖不決。

解決方法：

比如何為自然街坊，以哪個年代為準，以誰的標準來劃分，以及何為封閉小區，是物理狀態封閉，還是法律狀態封閉，尚無一個明確的科學的解釋。對于凡是其設置的設施設備是共用的可以劃分為一個管理區域的規定，在有些糾紛當中就那些設施設備應該算共用存在較大爭議，是只要滿足一件設施設備就可，還是需要全部設施設備，目前沒有定論。