第一篇：物業管理常見的侵權行為

業主常見的侵權行為

1、未經物業管理主管部門批準，改造住宅小區內房屋用途、結構、外觀；超過設計負荷使用房屋。對此違法行為，業委會和物業服務企業可以責令恢復，逾期不恢復、不減少負荷的，業委會和物業服務企業可以恢復、減少負荷，由此支出的費用由違法業主承擔。其他業主也有權依法采取措施，防止危險發生。

2、在建筑物和住宅小區共用部位違章堆物、搭建、占用共用場地、共用設施。

3、破壞環境衛生，妨礙小區觀瞻。

4、踐踏、破壞共用部分的綠地，攀折花木。

5、隨意開行和停放車輛。對此違法行為，業主委員會和業務服務企業可以責令即時搬走或開走，拒絕搬走或開走的，業委會和物業服務企業還可以依法搬走或開走。

6、排放和存放易燃、易爆、劇毒或含有放射性物質的物品。

7、損毀住宅小區的共用設施及設備。毀壞人應承擔修復費用、賠償損失。

8、安裝影響周圍環境和房屋結構的動力設備。可責令拆除。

9、飼養猛禽猛獸危及人員安全。

10、聚眾喧鬧、鳴喇叭、高聲播放或以其他方式發出超出規定標準的噪音。

11、挪動共用場地中溝井坎穴的覆蓋物、標志、防圍，或故意移動覆蓋物、標志、防圍

12、在行人通行處放置障礙物，或移動之時標志，影響通行安全。

13、在有易燃易爆物品的地方，違反禁令，吸煙、使用明火；有重大火災隱患，經通知仍不加改正；指使或強令他人違反消防安全規定，冒險作業。

14、在發生消防事故時，阻礙消防車、消防艇通行或擾亂火災現場秩序，不服從火場指揮員指揮，影響滅火救災。

15、在室外吊掛物品，可能掉下砸傷樓下人員。

16、私拉電線、私設管道，亂挖土壤危及地下管線光纜的安全。

17、從事法律、業主公約和其他物業管理自治規則所禁止的活動。物業服務企業的一般侵權行為

1、在小區濫設廣告濫行張貼，影響小區觀瞻。

2、毀損共用設施及設備。

3、亂搭建、改變房屋和共用設施設備用途。

4、管理的公共設備及設施造成他人損害。

5、在修繕、拆毀、挪動建筑物及設施的管理行為中致人損害。

6、其他。

第二篇：物業管理常見問題解答

物業管理常見問題解答

一、從什么時間開始計收物業管理費？

從辦理交房之日起開始計算；未按交房手續約定日期拖延交房的，以開發商發給業主的“收房通知書”上標明的交房時間的次月開始計收物業管理費。

二、售樓時的承諾沒有兌現，我可以不交物業管理費嗎？

不可以。因為物業管理公司與開發商是各自具有獨立法人資格的公司，物業管理費是用于小區物業服務的，是物業公司用于保證和維護小區物業服務正常運行。物業公司可以幫助業主、物業使用人按投訴程序向開發商/有關部門反映投訴，爭取盡早解決，但物業管理費仍需支付。

三、業主辦理了交房手續但沒有入住，也要交納物業管理費？

是的，要繳納物業管理費。因為在法律意義上來講，該單元的所有權已經由開發商移交到了單個的業主手中，物業管理公司已經為該單元提供了公共性的物業管理服務（比如設施設備的養護、清潔綠化、秩序維護和車輛管理等服務），而您沒有入住，是您自愿放棄了享受服務的權力，所以，您是要交物業管理費的。

四、房屋未裝修，入住前是否要交納物業管理費？

只要房屋已交付，無論業主是否入住，都要交納物業管理費。因為物業公司已經開始提供服務。物業公司并不是為一個或幾個業主服務，而是為整個小區提供服務，物業管理公司與業主的合同關系是一對整體業主的合同關系。物業管理費是用于整個小區維護保養、維持小區正常持續運行所必須的費用，并非物業公司的經營性收入。如果一個或多個業主不交物業管理費，必然導致物業管理費入不敷出，物業公司因缺乏資金對小區的維護管理將難以為繼，導致全體業主的共同利益受損。

五、因開發商遺留問題，業主是否可以拒繳物業費？

不可以，開發遺留問題是業主和建設單位之間的問題，而物業管理費用是業主和物業管理企業之間的法律問題，二者不能混淆，業主拒絕交納物業服務費用是違反物業服務合同的行為，要承擔違約責任。對于開發遺留問題，業主應當與建設單位或通過物業公司代為協商處理。即使結果未能圓滿，也沒有理由以此拒交物業費。

六、若是房屋出租，物業費由誰來交納？

出租房屋時，物業服務費用的交費義務為業主，如果業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用，從其約定，業主負連帶交納責任。

七、因房子質量問題，業主能否拒交物業費？

房子質量問題是由開發商造成的，不屬于物業管理公司負責的范疇，因物業管理與房屋買賣是兩種

不同的獨立的法律關系，物業管理公司與開發商是兩個不同的企業法人，業戶一般不應該因開發商的問題而拒絕交付物業管理費。業戶只要實際接收了物業，在擁有該物業的過程中已享受了服務，就有繳交管理費的義務，對于房屋質量缺陷，業戶可另行與開發商協商維修。

八、因房子未入住也未裝修，物業費是否可以打折？

房屋交付后未裝修入住，根據2015年杭州市物業管理條例新規，自2015年5月1日前未裝修入住的1--4月份可以打三折優惠減免，另根據裝修備案時間計算開始。5月1日后未裝修入住空置的房屋也是按照100%全額繳納物業管理費。

住宅物業管理收費員的工作和技巧

1、勤于學習，豐富自己。所謂學習就是加強對物業知識、條例規定的學習。這對于物業企業的收費員來講尤其重要，其意在通過學習，使自己盡可能多的掌握一些有關的物業知識、物業管理范圍、物業服務內容。武裝自己的頭腦，豐富自己的思想，增強服務意識，提高收費技能。充分發揮自己的應變能力和思維能力，利用學到的掌握的知識運用到收費工作中去，隨時應對用戶提出的各種問題，力求通過收費員的宣傳解釋來消除業主對物業管理的種種疑慮，達到收費的目的。

2、勤于跑腿，勤于磨嘴。上門收費要勤跑，不能光靠電話催費和坐等收費。多宣傳多解釋不怕麻煩。這一點也是收費的關鍵，意在通過收費員的宣傳將物業管理知識、公司服務理念傳達到戶、溫暖到人，尤其是在當前有些業主對物業管理不理解或其它某種原因對物業費、物業管理不理解的情況下，思想工作顯得尤其重要。也只能通過耐心的、熱情的、由表及里的加以解釋、以交流思想、溝通感情、主動了解用戶困難，主動為其報修解決困難，溫暖人心才能使用戶消除怨氣，才能使用戶由不理解到理解，由不情愿到情愿，心通氣順的交費。才能使用戶從過去的單戶型住宅觀念中解脫出來，盡快向集體型住宅觀念轉變。

3、遇事不燥，胸懷寬廣。由于收費員涉及面廣，面對的是分類復雜的人群，所以上門收費受冷落、難聽話是常有的事。但作為物業企業的使者、宣傳員，遇此情況，首先要想到的是肩負的任務、公司賦予的使用。想到自己的一言一行都代表著公司理念和利益。做到遇事不卑不亢，不急不燥，胸懷寬廣，這也是收費員應具備的特有素質。但注意的是遇事多傾聽用戶的意見，只有多尊重用戶，使其盡情發泄怨氣和不滿，而后運用自己掌握的物業知識逐一進行思想解釋工作。比如為什么要實行物業管理、物業管理的必要性、物業都做了哪些工作、物業費都用在什么地方等。總之不能單純的為收費而收費，要婉轉的解釋用戶提出的問題，切忌態度生硬。

4、啟發式收費。實踐證明，上門收費面對業主，多以贊揚和夸獎的語言，的確能收到意想不到的收費效果。尤其對那些不情愿交費或者抵觸情緒的用戶，上門后可根據其家庭布置裝飾情況和生活情況因人而異，或深表同情或“先發制人”進行贊揚，如家庭如何好等等，能使其原本對物業的某種不滿，經過一番贊揚之后，對你對物業首先消除抵觸情緒，然后切入正題。并根據用戶提問做出耐心解釋。此間可將物業管理的必要性、物業管理的艱難程度及收費員艱辛摻雜其中，在取得用戶理解、諒解的基礎上使其交費。

5、溫暖式收費。服務熱情多體現在行動上的人情化、親情化和貼心化。即誠實守信，體貼周到。

第三篇：物業管理常見糾紛解析

物業管理常見糾紛解析

發布: 2008-6-12 14:33 | 作者: | 文章來源: 中國物業管理協會 | 查看: 5299次

.物業管理常見糾紛解析

案例一：業主家中地板滲水怎么辦

去年5月的一天，管理處接到某單元業主劉先生投訴，說家中所有木地板有水往外冒。管理處立刻派維修工前去查看，在其家所有水龍頭關閉情況下，水表還在轉，判定給水管有水滲入地板。管理處考慮到此木地板較貴重，估計損失在二萬以上：業主的客廳、主人房、客房全部進水，已給業主生活帶來不方便。雖說給水管道還在保修期（水管安裝保修期為二年），施工單位可以不承擔賠償費用。（處理此類問題要相當慎重，不然夾在業主與施工單位中間二頭受氣）一定要按嚴密程序去操作：

1、召集施工單位工頭、裝修負責人、業主、管理處有關人員到現場，由施工單位開鑿尋找故障點；

2、故障點找到后，拍照留下證據，根據現場判斷誰的責任。（現在有些給水管用塑料管，裝修時容易造成滲水事故）經查是因為給水管接頭處滲水，判定現在由施工單位負責；

3、由業主提出賠償費用及維修方案（只針對造成房間實際損失）和施工單位拿木地板樣板去調查一下安裝木地板費用，然后開會提出各自理由及費用要求。管理處協調，三方簽訂一個維修賠償協議，最終施工單位賠2.3萬元，木地板由業主自選安裝，施工單位負責限期處理給水管維修；

4、管理處依據三方認可協議，督促各方認真執行，管理處作好跟蹤回訪。有理有據，業主、施工單位對此次解決都表示滿意。

點評：出現此類事情業主想的是兩個問題：

1、誰的責任及賠償；

2、盡快自理。管理處要有針對性地進行工作，加上熱情、真誠態度，既解決了問題又增加了業主對管理處工作的理解。案例二：住戶在樓層焚香燃紙怎么辦

每逢清明、中秋等農歷節日，深圳的許多人都有焚香、燃紙的習俗。住在高層住宅的往往貪圖便利，就在樓層里燒來燒去。一方面繚繞的煙霧使消防警報頻發，令人真假難辨、疲于應付；另一方面殘存的煙垢污損墻面地磚，很難徹底清除。海麗管理處從實際出發，采取了相應的對策，實踐證明效果很好（燃紙焚香的習俗該不該取締，這不是物業公司需要討論的問題。物業公司應該考慮的是，如何對其加以引導，避免妨礙正常的物業管理）。

一、是既加強教育引導又尊重住戶焚香燃紙的習俗，指定供住戶焚香燃紙的地點，防止“處處冒煙”，便于統一管理。

二、逢節日提前發出告示，提醒住戶自覺遵守管理處關于到指定地點燃紙的規定，并派專人到現場疏導監督。

三、要求所有在樓層作業的員工主動負起責任，發現違規焚香燃紙的當即予以勸阻和制止，加大管理力度。

四、嚴肅查處違規焚香燃紙現象，對不聽勸阻、屢禁屢犯的給予書面告誡，嚴重的進行處罰或提請消防主管機關處理。

點評：鹵葬行事，容易鬧出亂子。可以說，這里所采取一些措施都是恰當的。在尊重的前提下加強管理，在管理的過程中注意尊重，對涉及到民俗民風問題的處理，大抵應當如此。案例三：糾正違章裝修僵持不下怎么辦

去年初夏的一天下午，某小區護衛隊員報告，一位業主未按要求的位置，擅自在外墻上開孔安裝空調。等裝修巡視督察人員趕到現場時，空調安裝已在進行之中。裝修巡視員檢查一番后，向業主解釋，如此安裝不但影響了外立面的統一和美觀，而且安裝廠家施工已不慎將暖氣立管打漏，還將給業主的生活帶來不便。但業主仍堅持已見，督促繼續安裝。裝修巡視員只好暫扣裝修工人的工具和證件，予以制止。同時，請水工火速來補已打漏的暖氣立管（果斷制止違章作業，迅速處理相關損害，再研究如何糾正問題，應當說從程序上是對頭的）。

業主對裝修巡視員制止違章裝修十分不滿，提出要物業公司領導簽字，承擔停止安裝空調的后果。裝修巡視員認為自己所做并無不妥，隨即提出業主也需簽字，承認自己違反小區裝修管理規定。雙方各執已見，一時僵持不下。

水工趕到現場后，迅速將漏水的暖氣管修復好，將污染的地面、墻面進行了徹底清理。一看兩人還在爭執，便接了個話茬：“要我說也不是什么大不了的事情，誰也不用讓誰簽字了，還是商量商量怎樣安空調吧！”（處理此類問題不公是管理人員的事情，普通作業人員也有責任，該說話時就說話）等兩人都平靜下來，他再對業主說：“我看你自己選定的這個位置并不好，咱拋開影響外立面整齊美觀不說，就說你安到這里，冷凝水管要走多遠呀，比較起來還是規定的那個位置好”。（證明你錯了，自然說明我是對了，這樣的說服方法很巧妙）業主遲疑不決，水工試探著提了個建議：“如果你覺得我說的沒有道理，你自己里里外外看看”。或許剛才主動幫助修復漏水暖氣管的舉動感化了業主，業主樓上樓下轉了一圈，回來后欣然同意在規定位置安裝。并且與裝修巡視員握手言好。

點評：人們賞說“解鈴還需系鈴人”，其實未必盡然。有些時候矛盾雙方劍拔弩張，斗氣頂牛，誰也不肯讓步，就需要別人從中做點斡旋，搭個臺階。有了這樣一個外力的推動，雙方冷靜一下，很可能一切都隨之煙消云散。

案例四：業主對物業公司有了成見怎么辦

某小區一位業主裝修時，擅自在陽臺頂棚焊接鐵架，與樓宇其它陽臺極不協調。管理處發現后，立即發出停工整改通知書。業主對此怨聲載道，說管理處限制她的自由，鐵架非搞不可。

你發火我不發。管理處有關人員三番五次地耐心給好講解裝修管理法規，說明保持外觀統一的必要性，任硬頂也好、軟抗也罷，在原則問題上決不退讓（處理這類問題就得態度堅決，決不能輕易退讓開口子，開了一個口子，下要為例，恐怕一發而不可收）。業主一看管理處的態度這么堅決，只好按照要求進行整改。

雖說違章裝修的問題解決了，但這位業主的心中也留下了對管理處的成見，每次見面都板著個臉，主動搭話也愛理不理的。為了消除好的誤解，管理處不計較其態度，照常真誠地為她提供各方面幫助，以換取好的理解和信任（管理處每天都在與業主打交道，磕磕碰碰總是難免的，有了矛盾不要緊，關鍵是要主動用自己的真誠重新的換取理解和信任）。裝修完幫助她打掃衛生，入住時幫助她搬運家具…… 一次，助理員小王見她回來，吃力地拿著兩大包東西，而當時電梯又臨時停運，就主動前去，幫她將東西搬到家中。看著曾經“為難”過自己而現在汗流浹背的小王，想到入住前后與管理處相處的這段日子，好終于露出了久違的笑容，有些不好意思的連聲道謝。

點評：堅持原則，造成與業主的感情隔閡后，可以持兩種態度，一是不理不睬，你奈我何？一是以心換心，重歸于好。前者顯示的是霸氣，后者顯示的是大氣。真正高水平的物業管理單位，當然應當選擇后者。

文章來源：《東南物業》

第四篇：《侵權行為法》讀書筆記

《侵權行為法》讀書筆記

《侵權行為法》一書是由王澤鑒所寫，由中國政法大學出版社出版的。全書由七章組成。

第一章是基本理論、第二章是侵權行為在比較法上的觀察、第三章是侵權行為的意義、類型及侵權責任的限制與拋棄、第四章是第184條結構分析、第五章是故意或過失不法侵害他人之權利、第六章是故意以背于善良風俗之方法加損害于他人、第七章是違反保護他人法律。全書以提問的方式開始編寫，書的開始就提出了一個問題“臺灣地區每年因工業災害、交通事故和公害等而造成死亡、傷害的人數究竟有多少，同時造成了多少損失，消耗多少了社會資源？被害人獲得賠償或者補償的來源是什么？以及為了獲得這些救濟必須支付多少成本？如何高效的減少危害事故，建立合理的政府補償制度？我們圍繞這些問題進行了一系列的解釋后作者提出兩個問題：第一，如何防止或者減少危害事故的發生？第二，如何合理填補損害造成的經濟損失？

這本書以侵權責任法為研究對象，其最直接的目的在于深入、比較系統的說明在何種情況下以及加害人應對被害人所受的損害負賠償責任，同時探究其填補損害以及預防危害事故的功能。一般情況而言在一些英美普通法國家，侵權行為法是一個獨立的法律體系，教科書以及專門著作關于這方面的知識很多。德、法和日本等一些大陸法系國家，侵權行為是民法債之發生的一種主要的原因。臺灣地區雖然也有關于侵權行為的一定量的論文，但缺少體系的論著，所以還尚有補充的余地。就其內容而言，一般認為有三冊。即：

1、基本理論、一般侵權行為

2、特殊侵權行為

3、損害賠償、補償體系的再構成本書的作者認為學習侵權行為法的目的和意義在于：建立和擴大發展無過失補償以及社會保障制度，目前許多學者對侵權行為法的未來都表示關切，比如說有因新西蘭“事故補償法”的施行而為侵權行為法唱起的挽歌。但是也有一些專家預測侵權行為法的衰微。比如有人說，侵權行為目前正處于交叉以及正陷入危機的境地，所以這些專家主張因該果斷的廢棄侵權行為法。對于提議廢除侵權行為法這些觀察或者語言含有若干理由，大家心里明白，不必再用言語解釋。以過失責任原則為基礎的侵權行為法具有許多需要修改的方面確實不可否認，但是無過失補償以及社會安全保障在若干方面存在的高效率也應該值得我們大家的肯定。我認為侵權行為法不應該作為填補損害的唯一或者主要的制度，而是應該與其他制度共同結合和發展，在處理社會事務的過程中擔任不同的職責和任務。最后侵權行為法為我們大家一個平臺。比如說當我們的個人利益受到不法侵害時，我們可以依據侵權行為法來保障我們的自身合法權益。即可以使得被害人能夠依司法規定尋求法律救濟，并最終使加害人就其侵權行為負責。因此侵權行為法就其所維護者來說，都是個人的主張和個人的尊嚴，從這方面來說它確實是人類社會存在的基本價值。

在全球的侵權行為法中以臺灣侵權行為法為例，臺灣侵權行為法是受外國法以及法學著述談論的判例學說，具有濃厚的比較法性格。比較法研究可以認識不同的規范模式，同時不受限有的固有體系，從中這方面來說判例學說對于法律規定之解釋、成長和發展，具有舉足輕重的意義。

同時比較法在橫的方面是把各國現行的法律作為主要的研究對象，在縱的方面則是從歷史的角度來觀察。侵權行為法的發展大體上可以分三個階段。例如18世紀以前的農業社會，當時的危害事故比較少，損害也較輕，所以在當時侵權行為的功能尚屬有限。而大陸法系，很多情況下仍受lex Aguilia法的影響，一般采取列舉主義，當然英美法也采取個別侵權行為（Torts）的規范模式。19世紀以后，由于社會經濟的快速發展、機器時代的到來、科技的迅速發展以及自然法理念的洗禮，歐洲各國的民法法典很多都創設概括性的侵權行為原則，并采取過失責任主義，在英美法國家neligence侵權行為的登場，使得侵權行為法的發展達到頂峰時期。但是20世紀以來，尤其是50年代以后，以過失責任為基礎的侵權行為法機能

深受探討，從而發生了重大變遷。引進或者增設危險責任促成了侵權行為法制體系內的改革。然而更值得我們注意和深思的問題是，伴隨著福利國家理念的發展，許多具有替代性或者輔助性制度的掀起，使得侵權行為本身的存在價值受到了前所未有的質疑。侵權行為法的前途備受大家的認真關切，進而并引起了學者對其所具有的公平性與效率性的爭論，這一項變遷涉及到了侵權行為法的機能、歸責原則、賠償制度以及方法論的思考。確實有值得我們深刻研究、檢討反省的必要。

同時這本書書以對話式的方式來進行編寫。內容簡潔易懂、詳實、具有很強的可讀性。王澤鑒先生的《侵權行為法》是關于民事領域方面的重要著作，臺灣地區民法典關于侵權理論的條款僅有了了的數條，與我國《侵權行為法》那樣形式上的完整的規范體系相比相差很遠。但是通過數次對民法典條文的修正，同時再加上“司法院”大法官的解釋以及“最高法院”的判例，臺灣地區有關侵權行為法的條款這一塊已經慢慢形成了一個比較完整的理論體系。

王先生把《侵權行為法》的編寫分為一般侵權行為和特殊侵權行為者兩大類。這種分類方法在立法體例上基本上也是按照大陸法系的“先一般，后特殊”的抽象思維模式來分類的。王先生從德國民法學家卡爾.拉倫茨的角度出發，認為從清末以來，德國刑民一直是在政府以及學者研究的重點和目標。因此從總體來說，對于各國侵權行為法的研究，對于完善我國侵權行為法具有實質性的意義。

在這本書的第一篇里，他首先對理論進行了詳細的介紹，比如說損害賠償、侵權行為法的規則原則以及發展歷史，并對歐陸和英美侵權行為的各自的特點進行了比較，以及詳細的論述了侵權行為的類型、機能、過錯、免責事由。而重點分析臺灣地區民法典第184條的規定，這條規定的內容是“因故意或者過失，不法侵害他人權利者，負損害賠償責任。”同時故意違背善良風俗的方法加害于他人的也不相同。違反保護他人的法律，導致他人受到損害的，必須負賠償責任，但是能證明其行為無過失的人不在此行列。這些規定與我國《侵權行為法》前幾章的一般規定非常相似。雖然僅僅有一個條款，了了數語，但是卻涵蓋了侵權行為的構成要件、責任承擔方式等主要內容。在第七章中簡單論述了純粹經濟損失與侵權行為法的發展，同時又在附錄的位置附加了歐洲法中的純粹經濟損失的典型案件，這些案件大概有20幾件。雖然這些案例比較簡短，但對于我們理解侵權行為理論的分析至關重要。在這本書的第二篇的特殊侵權行為中，他分析了共同侵權行為、無行為能力人以及限制行為能力人的侵權行為與法定代理人責任，同時還對雇傭人侵權責任，承攬人責任、定作人責任、動物占有人責任、工作物所有人責任、動力車輛駕駛人責任與強制汽車責任保險制度、危險工作或活動責任、體系以及發展問題進行了重點分析。這些內容又臺灣民法第184條到198條之規定以及民法最新的修訂內容、大法官解釋、最高法院的判例相吻合。

簡而言之，王澤鑒先生在分析問題的時候，充分發揮了其師卡爾.拉倫茨的請求權分析方法的特色，通過分析圖表和結構，對每一個法律問題都分析的徹頭徹尾。這部《侵權行為法》是關于侵權法理論的重要的專著。我從寒假讀這本書到現在對侵權行為有了一個模模糊糊的整體框架，但是截止到目前到了一個真正的案例分析的號時候我還是無從下手。或者依照教材中侵權行為結構所作的模仿一下，總是感覺感覺自己缺乏獨立的體系構建能力。對于這本書的具體理論問題，我來來回回看了好幾遍，仍然不知道意思所指。但是合上這本書有一種滿足感，如此一本名家之作被我看完了。但更多的感覺還是在博大精深的侵權行為法領域里，不明白部分理論的規范意旨到底是什么。因此我看完了這本書讓我對法律又有了更進一步的認識。

第五篇：物業管理常見爭議的處理

物業管理常見爭議的處理

近兩年,物業管理的法制環境較以往有了顯著改善,但是在小區物業管理當中,尤其是封閉式小區,不僅業主,一些職能部門、企事業單位、物業使用人還存在一些認識上的誤區,以為物業公司收費就應該承擔一切責任,動輒“找物業”,使物業公司的工作十分被動,主要體現在以下幾方面:

一、小區內失竊、車輛劃傷、人身傷害等責任的劃分、損失賠償等問題:在小區物業管理的安全防范中,物業公司應負什么責任,除了《合同法》、《民法通則》等法律的規定外,最直接的法規依據是2003年9月1日開始施行的《物業管理條例》。該《條例》第三十六條規定,“物業管理企業應當按照物業服務合同的約定,提供相應的服務。物業管理企業未能履行物業服務合同的約定,導致業主人身、財產安全受到損害的,應當依法承擔相應的法律責任。”。物業管理公司是否應對其管理區域內人身、財產安全負責,應由業主委員會與物業管理公司所簽訂的《物業服務合同》確定。盡管物業公司對小區的安全負有日常管理的義務,但其所承擔的小區安全防范的義務只是協助義務。當前,業主與物業公司的糾紛不少已經開始轉移到家庭財產的失竊方面。由于業主家里的財產被盜事件經常發生,于是許多業主甚至于某些職能部門片面理解物業公司就是小區的“第二警力”,一旦自己家庭財產遭遇損失動輒就將物業公司推上被告席,然而這并不代表物業公司必須承擔業主失竊的后果。物業管理公司在物業管理過程中,是否存在“疏于管理”的行為,這些行為與小區內發生的危害業主人身和財產安全的行為之間是否存在客觀的、必然的因果關系,應由法院根據案件證據來認定。另外物業服務費用也不是包羅萬象的。依據國家發展改革委、建設部頒發的《物業服務收費管理辦法》第十一條規定:“物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分:

1、管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等;

2、物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用;

3、物業管理區域清潔衛生費用;

4、物業管理區綠化養護費用;

5、物業管理區域秩序維護費用;

6、辦公費用;

7、物業管理企業固定資產折舊;

8、物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用;

9、經業主同意的其他費用。”

對于物業服務費用具體包含哪幾部分,應由房地產開發商或業主委員會與物業公司在簽訂(前期)物業管理委托合同時對費用構成加以界定。若《物業管理合同》內有明確規定物業管理部門加收保安費用的,就應該承擔相應的法律責任,但這種責任必須限制在一定范圍內,即應看其有沒有過錯。如果物業部門在事發時存在脫崗等未履行應盡義務的行為,這就應按其過錯責任的大小,承擔賠償責任。如果業主人身、財產安全遭受侵害時,物業管理部門履行了應盡的職責,即出現了“防不勝防”的情況,物業管理不承擔責任,而且這方面的舉證責任應由物業管理公司承擔。

二、管道跑冒滴漏的維修、供電管線等共用部位和共用設施的維修等問題:

1、保修期內:對于供暖管線、屋面防水等在其保修期限內,存在質量原因的,應由房地產開發商協調施工方盡保修義務予以處理;

2、保修期過后:應按其分工規定各自承擔相應的維修養護工作。根據《青島市物業管理企業與政府專業單位管理服務職責分工的規定》第八條規定:“供熱設施管理。實施城市集中供熱的設備、設施及供熱管線,均由供熱單位或由其委托的其他專業單位維護、管理。”;《物業管理條例》第五十二條規定“供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位,應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任”。對于暖氣等相關問題若物業接受委托,應在其委托范圍內承擔相應的責任;未接受委托的,應由相關職能部門對其負責。

三、物業公司協調鄰里間關系問題:

業主與業主之間因相鄰關系而引發的糾紛正呈逐步增多的趨勢,其現象不外乎業主違章搭建或擅自改變房屋結構和使用功能以及侵占公共區域等方面。以前,有的業主不了解,有的業主出于私心或礙于鄰居的情面一般不愿直接與鄰居對簿公堂,而是選擇由物業公司出面處理,如物業公司協調結果未能達到業戶滿意,則

大多以拒付物業服務費相要挾,忘卻了物業公司作為服務行業有她的職責權限限定,超越其限定,物業公司也只有“望事興嘆”,業主的這種做法無形中使物業公司做了他們的“替罪羊”。

四、共用部位、共用設施維修、費用分攤問題:

根據《青島市物業管理企業與政府專業單位管理服務職責分工的規定》,房屋的共用設施、共用部位的維修由相關業主按照規定第五條進行分攤:“

1、房屋主體結構中的基礎、柱、梁、墻的維修,由各業主按照房屋所占建筑面積比例分擔。

2、共用墻體的維修(包括因結構需要而涉及到的相鄰部位的維修),按照各業主房屋所占建筑面積比例分擔。

3、樓板結構部位的維修,其毗連層上下房屋的業主按照房屋所占建筑面積比例分擔。

4、不上人屋頂的維修,由維修所及范圍覆蓋下各層房屋的業主按照房屋所占建筑面積比例分擔。

5、可上人屋頂的維修(包括屋面和周邊護欄等),如為各層多共有,由維修所及范圍覆蓋下各層房屋的業主按照房屋所占建筑面積比例分擔;如僅為部分層使用,使用層房屋的業主分擔50%,其余的50%由維修所及范圍覆蓋下各層房屋的業主按照房屋所占建筑面積比例分擔。

6、共用戶外墻面、走廊通道、門廳、樓梯及樓梯間(包括出屋面)的維修,由各層業主按照房屋所占建筑面積比例分擔。

7、共用廚房、廁所的維修,由各業主按戶分擔。

8、房屋共用設施的維修,由各業主按照房屋所占建筑面積比例分擔。其辦理程序依據規定第七條:

1、業主向業主委員會提出房屋維修申請,由業主委員會負責核實是否屬房屋維修范圍。

2、經核實屬房屋維修范圍的,由業主委員會提出分擔房屋維修費用的意見,擬定房屋維修計劃、預算明細以及房屋維修費用分擔的相關業主名單后,向全體業主公示。

3、公示后5日內,業主無異議或異議不成立的,由業主委員會按規定收取房屋維修費用。

4、由業主委員會委托物業管理單位或維修單位實施維修,或者組織業主實施房屋維修。

5、實施房屋維修后,實際支出的房屋維修費用由業主委員會向全體業主公布,多退少補。

第十一條“裝修、維修房屋的自用部位和自用設施或他人人為原因造成房屋共用部位和公用設施損壞的,由責任人負責修復或賠償”。

由此可知物業公司對其只能從專業化角度予以積極提示或敬告,費用未能落實導致某些共用設施不能正常使用的, 并不在物業公司正常的服務范圍內。