第一篇：典型港口的管理模式與經營發展模式（大全）

2、世界典型港口的管理模式與經營發展模式各有哪些？其主要內容如何？對我國有何啟示？

答：現代港口物流管理主要發展趨勢：（1）顧客服務轉向關系管理

港口物理管理著重在企業內部作業與組織的整合，對顧客相對應的是以服務品質為主要管理重心。因此，評測管理績效的標準多半為貨物到期、完好率等。然而，在供應鏈管理模式發展下，實施客戶關系管理意味著一種“以客戶為中心”的新型管理模式。它是指企業在與客戶的接觸過程中，通過收集并分析客戶與企業聯系的所有信息和資料，幫助企業建立和維護一系列與客戶之間卓有成效的“一對一關系”，從而使企業提供更快捷和周到的服務，不斷提高客戶的滿意度，吸引和保持更多的客戶，實現企業與客戶雙方價值的最大化。港口物流的客戶關系管理的主要組成部分由：

①客戶信息的管理；②市場的管理；③客戶財產的管理；④客戶服務的管理。（2）經驗激勵轉向策略變遷

科技的突飛猛進及新型商業模式不斷發展，企業固守既有經驗尋求突破的經營模式反而成為企業發展的障礙。例如，國際網絡興起后所形成的網絡購物通道，可能對傳統業者帶來極大的沖擊。因此，成功的港口企業唯有建立新策略以及培養持續變遷管理的能力，方能在新世紀中繼續生存。

（3）重視相對價值取向 在評量港口績效時，傳統評價方法容易片面追求一些絕對數值，如貨運量或貨運市場占有率等。在現代港口物流中，價值取向將著重于相對價值的創造，港口通過價值服務的提供，為顧客創造增值的同時，有部分回饋給企業，達到雙贏之目的。

（4）功能整合，優勢互補（5）專注于核心業務管理

港口綜合物流經營管理的趨勢是專注核心業務，并將核心業務或功能委托給其他專業公司管理。即結合幾家專業公司（如專業物流公司、專業信息公司），形成一虛擬企業體系并整合其功能、實現優勢互補的策略聯盟，從而使主體企業能提供更好的產品服務。

（6）由信息保留轉向信息分享 在形成策略聯盟的供應鏈管理架構下，供應鏈內的相關企業必須將供應鏈整合所需的信息與其他企業分享，供應鏈中多數企業可進入數據庫中取用作業決策所需的信息，使得策略聯盟行為更加有效。

（7）加強知識管理，培養創新能力

在港口物流活動中，實施知識管理，一方面要重視調整港口的組織機構，將港口建成知識性港口；另一方面要重視知識在利益分配中的重要地位，引導港口在思想觀念和價值取向上的深刻變革。

（8）以人為本，重視人力資源管理 針對目前港口企業競爭激烈的情況，加強港口企業的人力資源管理更是大勢所趨和必然之舉。首先，開展“培養人、使用人、發揮人”為主要內涵的人才工程，建立和完善人才的競爭、激勵和選拔機制，努力提高員工素質，培養、造就和吸引復合型人才，增強港口的競爭力。其次，設計合理的薪酬制度，完善激勵約束機制。一方面運用多層次、多方面的激勵手段，激發員工的工作熱情和創新精神；另一方面通過完善法人治理結構，強化董事會、監事會的監督作用，推動政務公開，建立健全各項規章制度，完善約束機制，加強企業的績效管理。的績效管理。

目前，港口物流的經營模式主要有以下幾種：

1、物流中心模式 港口物流中心模式是指以港口為據點，以主樞紐貨運港口業務為基礎，進一步加強并整合運輸、儲存、裝卸搬運、包裝、流通加工、物流信息處理等基本功能，并引進貨物檢驗、報關、結算、需求預測、物流系統設計等延伸功能，全方位、全過程地完成物流服務。這也是以物流中心為載體，集國際商品、資本、信息、技術等于一身的資源配置型港口，即“第三代港口”。港口發展物流中心模式具有得天獨厚的優勢。首先，港口具有發展物流中心的硬件條件。港口、場站本身就有裝卸、存儲、包裝和集疏運等功能，建立物流是對傳統功能的進一步有效利用和功能擴充。其次，港口本身也有一定的信息處理系統，而物流中心模式要求這種信息處理更及時、更準確、更系統。

我國港口發展現代物流業雖然已經具備一定的條件，但同發達國家港口的物流中心地位相比仍有很大差距。所以，港口向現代物流中心的轉化仍需長期努力，主要可以從以下幾個方面努力：

一是建立主要物流的配送中心；二是建立物流管理中心；三是建立信息數據中心；四是建立包裝檢驗與設計服務中心。

2、特許連鎖經營模式

特許連鎖經營是指核心港口企業（總部）同加盟港口企業（分布）簽訂合同，授權加盟企業在貴姓的區域內使用自己的服務標志、品牌、經營管理技術和信息系統，在同樣的形象下進行物流服務。港口企業的特許連鎖經營類似于超市、餐飲企業的特許連鎖經營，實質上是品牌企業的一種“克隆”

特許連鎖經營的基本思路：首先，核心港站企業將其企業名稱、服務標識等申請注冊商標，其物流經營管理技術和信息系統等專業部門論證質量及規范性。其次，核心企業選擇加盟企業，簽訂合同，將其品牌、服務標識等授權給加盟者使用，盟主企業擁有加盟者的物流經營權，而加盟者擁有本企業的所有權和收益權，并向盟主交納一定比例的特許使用費；在經營過程中，聯盟企業統一使用同一品牌名稱，遵循統一的價格策略和服務操作規范，在總部的戰略方針指導下實現物流經營的特許連鎖。

對于盟主來說，在物流服務市場中具有較高的聲譽和知名度，企業經營狀況良好，市場潛力巨大；企業物流經營管理標準化、規范化，信息網絡完善，物流流程成為區域內的樣板流程。對于加盟者來說，采用特許經營模式的企業需在區域內擁有一定的場所和專業物流服務設施，且企業有改善物流經營、從屬于他人品牌下的醫院。

3、供應鏈模式 在現今物流企業的實力逐漸增強的形勢下，物流企業取代供應商和分銷商，直接同作為供應鏈核心的生產企業形成供求關系已經成為可能。在物流服務中，物流企業與其直接客戶之間的合作關系表現在三個層次上：微觀層次表現為企業提供的物流作業同步、后勤保障和服務協作上；中觀層次表現為與生產企業的信息共享、提供物流技術支持和聯合開發上；宏觀層次則表現為同生產企業一起共同配置資源、實現委托代理機制和對策研究。這是一種高度信任、共享信息、共擔風險、共同獲利的關系。

（1）供應鏈合作模式策略

物流企業的供應鏈合作模式是一種與合作伙伴最密切的聯盟方式，管理的效用得以在這種緊密合作下充分發揮。機遇物流企業的供應鏈，港口可以實行以下聯合的策略：

①聯合貨主；②聯合船公司；③聯合其他相關企業；（2）供應鏈合作模式在運作上應該注意的問題 ①合作伙伴的選擇的長期性；②合作與交流的穩定性。

第二篇：國內外典型港口物流發展模式分析

國內外主要港口物流發展模式分析

摘要：港口物流已成為現代物流鏈中的重要節點，在現代經濟生活中具有重要的地位和作用，本文對國內外各3個主要港口物流發展概況及發展模式進行了分析。

關鍵詞： 港口物流 發展模式

一、何謂“港口物流”

港口物流是最近幾年才頻頻出現在學術研討和各類媒體上的新名詞。港口物流是指中心港口城市利用其自身的口岸優勢，以先進的軟硬件環境為依托，強化其對港口周邊物流活動的輻射能力，突出港口集貨、存貨、配貨特長，以臨港產業為基礎，以信息技術為支撐，以優化港口資源整合為目標，發展具有涵蓋物流產業鏈所有環節特點的港口綜合服務體系。港口物流是特殊形態下的綜合物流體系，是作為物流過程中的一個無可替代的重要節點，完成整個供應鏈物流系統中基本的物流服務和衍生的增值服務。

二、國外主要樞紐港口物流發展模式

世界港口的發展大體經歷了三代。第一代港口功能定位為純粹的“運輸中心”，主要提供船舶停靠、海運貨物的裝卸、轉運和倉儲等；第二代港口功能定位為“運輸中心+服務中心”，除了提供貨物的裝卸倉儲等，還增加了工業和商業活動，使港口具有了貨物的增值功能；第三代港口功能定位為“國際物流中心”，除了作為海運的必經通道在國際貿易中繼續保持有形商品的強大集散功能并進一步提高有形商品的集散效率之外，還具有集有形商品、技術、資本、信息的集散于一體的物流功能。[1]目前，世界主要港口中第二代港口仍是發展的主流，但隨著經濟全球化、市場國際化和信息網絡化，一些大型港口已經開始向第三代港口轉型。

（一）鹿特丹港口物流模式-鹿特丹港位于萊茵河與馬斯河河口，西依北海，東溯萊茵河、多瑙河，可通至里海。港區面積約100平方公里，碼頭總長42公里，吃水最深處達22 米，可停泊54.5萬噸的特大油輪。港區基礎設施歸鹿特丹市政府所有，日常港務管理由鹿特丹港務局負責，各類公司承租港區基礎設施發展業務。鹿特丹被譽為新亞歐大陸橋西橋頭堡城市。

鹿特丹港口物流模式簡單說來可以稱之為地主型物流中心模式。這種模式下,港口管理局擁有很大的經營管理自主權和土地使用權,由其統一港口地區的碼頭設施和臨港工業以及其他設施的用地管理。通常港口管理局拿出一部分倉庫和堆場開辟為公共型港口物流中心,但其只負責管理和提供基礎設施和配套服務,本身不直接參與物流中心的經營。當物流中心建成后再由港口管理局有重點地選擇業務基礎牢固,信譽好的物流經營方加盟,逐步吸納工商企業加入物流中心,便其將原材料采購,配送等職能交由物流中心負責,參與供應鏈管理。一般說來鹿特丹港物流發展模式主要有這些特點:一是由政府統一規劃、建設和管理,租賃給企業自主經營;二是港口配套設施齊全,儲、運、銷形成一條龍服務;三是港口物流中心規模大,專業化程度高;四是港口工業發展迅速,已形成物流鏈。

鹿特丹港口物流的發展經驗與模式分析如下： 1.多樣化集裝箱運輸形式

鹿特丹港是歐洲最大的集裝箱碼頭，它的裝卸過程完全用電腦控制，集裝箱裝卸量已超過320萬箱。鹿特丹的集裝箱運輸形式主要有公路集裝箱運輸、鐵路集裝箱運輸和駁船集裝箱運輸。

2.港城一體化的國際城市 鹿特丹作為重要的國際貿易中心和工業基地，在港區內實行“比自由港還自由”的政策，是一個典型的港城一體化的國際城市，擁有大約3500家國際貿易公司，擁有一條包括煉油、石油化工、船舶修造、港口機械、食品等部門的臨海沿河工業帶。

3.現代化的港口建設

鹿特丹港以新航道為主軸，港池多采用挖入式，雁列于主航道兩側，按功能分設干散貨、集裝箱、滾裝船、液貨及原油等專用和多用碼頭，實行“保稅倉庫區”制度，構成由港口鐵路、公路、內河、管道和城市交通系統及機場連接的集疏運系統。

4.功能齊全的配送園區

鹿特丹港在離貨物碼頭和聯運設施附近大力規劃建設物流園區，其主要功能有拆裝箱、倉儲、再包裝、組裝、貼標、分揀、測試、報關、集裝箱堆存修理以及向歐洲各收貨點配送等，發揮港口物流功能，提供一體化服務。

5.不斷創新的管理機制

鹿特丹港務管理局不斷在進行功能調整，由先前的港務管理功能向物流鏈管理功能轉變，繼續擴大港口區域，嘗試使用近海運輸、駁船和鐵路等方式來，促進對物流專家的教育和培訓，建設信息港，發展增值物流。

（二）新加坡港口物流模式

新加坡港位于新加坡的新加坡島南部沿海，西臨馬六甲海峽的東南側，南臨新加坡海峽的北側，是亞太地區最大的轉口港，也是世界最大的集裝箱港口之一。又稱獅城、星洲或星島。該港扼太平洋及印度洋之間的航運要道，戰略地位十分重要。它自13世紀開始使是國際貿易港口，已發展成為國際著名的轉口港。新加坡港是全國政治、經濟、文化及交通的中心。

新加坡港口物流發展模式具有供應鏈物流中心和聯合型物流中心兩種模式的特點。供應鏈型物流中心是由港口物流企業與航運物流企業共同組成物流中心,這種模式是在優勢互補的基礎上,各方分工合作,共同投資組成緊密型物流集團來經營航運與物流兩個供應鏈環節。聯合型物流中心是由港口與保稅區,或者與所在城市共同組建的物流中心。一般說來新加坡港物流發展模式主要有這些特點:一是實行自由港的政策,為客商提供方便和優惠;二是物流分工明確,集約經營;三是培育港口物流鏈,港口與加工業聯合發展;四是物流服務形式多樣,提供多種增值服務。

其港口物流發展的經驗與模式分析如下：

1.政府支持

1997年7月，新加坡物流倡導委員會制定發展綱領，同年新加坡貿易發展局聯合13個政府機構，展開“1997年物流業提升及應用計劃”，先后推出了“1999年物流業提升及應用計劃”以及 “2001年物流業提升及應用計劃”，成功地將運輸、倉儲、配送等物流環節整合成“一條龍”服務。

2.物流與高科技的結合

新加坡物流公司基本實現了整個運作過程的自動化，新加坡政府啟動“貿易網絡”系統，實現企業與政府部門之間的在線信息交換，物流企業都先后斥資建成了電腦技術平臺。

3.專業性強服務周全

新加坡境內的物流公司專業化、社會化程度高，可以為某一行業的企業提供全方位的物流服務，也可以為各行業的客戶提供某一環節的物流服務，物流企業以滿足客戶需要為出發點和最終歸宿點，由物流公司和客戶共同研究選擇出一種或幾種最理想的服務方式，最終找出能最大限度為客戶提供低成本的解決方案。

（三）安特衛普港口物流模式

安特衛普港是比利時最大的海港，歐洲第三大港。地處斯海爾德河下游，距河口68～89千米。港區總面積10633萬平方米，其中水域占1315萬平方米，港區岸線總長99千米，貨物吞吐量近億噸，是排名鹿特丹港和馬賽港之后的歐洲大港。

安特衛普港口物流發展模式簡單說來屬于共同出資型物流中心，即多方合資經營港口物流中心。該模式通常是以港口為依托,聯合數家水、陸運輸企業或以股份制形式組成現代物流中心,成為裝卸、倉儲、運輸、配送、信息處理的統一體,開展一條龍、門到門、架到架的綜合性服務。這種模式的優點是一方面可以解決港口資金缺乏的困境,另一方面通過與國內外先進的物流企業進行合作,更快地了解和掌握國際上現化物流中心的經營和管理技術及運作方式。一般來說安持衛普港口物流的發展模式主要有這些特點:一是由港務局與私營企業共同投資;二是有著良好的基礎設施;三是有著暢通的集疏運網絡;四是有著高效的政府管理方式。

其港口物流發展的經驗與模式分析如下：

1完善的交通網絡

安特衛普港與世界上100多個國家和地區建立了貿易關系，擁有300多條班輪航線與世界上800多個港口相連，水運與密集的高速公路、鐵路為核心的陸運相銜接，形成完善的交通運輸網絡。

2.良好的硬件設施

安特衛普港擁有汽車、鋼材、煤炭、水果、糧食、木材、化肥、紙張、集裝箱等專業碼頭，備有各式倉庫和專用設備，建有煉油、化工、石化、汽車裝備和船舶修理等工業開發區。

3.現代化的信息服務

安特衛普港擁有現代化的EDI信息控制和電子數據交換系統，使用“安特衛普信息控制系統(APICS)”。私營行業還建立了 “安特衛普電子數據交換信息系統(SEAGHA)”，并與海關使用的“SADMEL系統”以及比利時鐵路公司使用的“中央電腦系統”等其它電子數據交換網相連。

三．我國主要港口物流發展

中國擁有1.8萬公里海岸線，11萬公里內河航道，承擔著9%的國內貿易運輸和85%以上的外貿貨物運輸，沿海沿江有1460多個商港。中國有五大港口群，自北向南依次是環渤海地區、長江三角洲地區、東南沿海地區、珠江三角洲地區和西南沿海地區。港口已成為我國對外開放的門戶和窗口，對外開放的港口已有140多個，中國已與50多個國家簽訂了海運協定，已有30多個國家近百家境外航運公司獲準在中國港口開辟集裝箱班輪航線。

（一）香港港 香港港——中國天然良港，遠東的航運中心，在珠江口外東側，香港島和九龍半島之間。香港地處我國與臨近亞洲國家的要沖，既在珠三角入口，由位于經濟增長驕人的亞洲太平洋周邊的中心，可謂是占盡地利。香港港是全球最繁忙和最高效率的國際集裝箱港口之一，也是全球供應鏈上的主要樞紐港。目前有80多條國際班輪每周提供約500班集裝箱班輪服務，連接香港港至世界各地500多個目的地。香港連續7年保持世界第一繁忙貨柜港的美譽，是世界最大的港口物流中心。

其港口物流發展的經驗與模式分析如下：

1.發揮自身特點，利用獨特的地理優勢。香港以中國內地特別是經濟發達的珠江三角洲為腹地發揮自身特點，依托中國大陸，連接歐美，面向東南亞，重點做好占其港口吞吐量83%以上的轉口貿易中的中轉貨運物流，把香港建設成為虛擬供應鏈控制中心，使香港物流業的覆蓋面遍及整個內地。

2.建設基礎設施，提供良好的發展條件。香港是世界最大的集裝箱港口，其港口物流的基礎設施建設投入大、起點高，先進的港口設備堪稱世界一流，其物流運作的速度和效率也是首屈一指。

3.政府扶持，創造優越的發展軟環境。香港政府一直重視物流業的發展，提出要把香港建成國際及地區首選的運輸及物流樞紐中心，香港成立了物流發展督導委員會和香港物流發展局，強化與港口物流相匹配的服務功能，健全法律制度，提供金融與保險等一系列物流援助或服務、快捷高效的海關通關服務等。

4.重視人才，提高物流管理水平。香港與大學和教育機構合作，培養一流的港口物流操作管理人才，同時通過建立全球公認的公務員廉潔制度，提高港口物流從業人員全員素質，從而提供優質的物流服務。

（二）上海港 上海港位于長江三角洲前沿．居我國18000km大陸海岸線的中部、扼長江入海口，地處長江東西運輸通道與海上南北運輸通道的交匯點．是我國沿海的主要樞紐港．我國對外開放．參與國際經濟大循環的重要口岸。上海市外貿物資中99％經由上海港進出．每年完成的外貿吞吐量占全國沿海主要港口的20％左右。上海港依江臨海．以上海市為依托、長江流域為后盾，經濟腹地廣闊，全國31個省市（包括臺灣省）都有貨物經過上海港裝卸或換裝轉口。上海港的主要經濟腹地除了上海市以外，還包括江蘇、浙江、安徽、江西、湖北、湖南、四川等省和重慶市。

上海港物流發展的戰略及經驗：

1.正確定位，加快建設。長江三峽的開發建設，使上海港的地位變得更加重要。因此上海港認清當前的形勢，上海市政府城市規劃整體布局和港口現狀及發展加快建設，形成“一首兩翼”的三大港區布局。即以外高橋港區為龍首集裝箱港區，以洋山深水新港區、浦西為兩翼，形成三大港區遙相呼應的港口格局。

2.目前我國的港口競爭主要以價格競爭形式表現，惡性的價格競爭使許多港口的經營陷入了困境。競爭是每個行業發展不可缺少的推動力，但是不正當的競爭常常使競爭企業雙方受損。港口要發展，必須更新觀念，發展現代物流，為客戶提供更多的增值服務，提高客戶服務水平。

3.升級口岸，引導發展。隨著上海市新型工業化與外向型經濟的進一步發展，迫切需要提升港口硬件和區位優勢，這也將成為上海更好的吸引外商投資的必要條件。口岸升級尚存在困難。所以要高度重視水運口岸建設，積極協調解決口岸升級中的各種問題，這對于上海港未來的發展至關重要。

（三）大連港

大連港地處遼東半島南端，為東北地區最大的港口，海陸空交通發達，是遼寧及東北地區主要進出口門戶，對外經濟技術交流及合作的窗口。大連在東北的幾大城市中的貨物運輸總量最高，而且在環渤海經濟區，貨運量也是比較高的。

大連港物流的發展戰略目標：（1）進行深水港建設。海運作為最主要的貨物運輸方式，使港口必須吸引船公司的干線船舶掛靠，才能成為運輸鏈中最大量貨物的集結點。船舶大型化對港口深水條件的要求越來越高，為此，世界主要港口都爭相進行了深水泊位和航道的建設，以便在市場競爭中占據主動。

（2）提供貨物配送功能。港口中新的典型的物流服務是其貨物配送的功能。這區別于以往傳統的倉儲功能。這些港口的配送中心已經越來越多的開始提供諸如包裝、定價、貼標簽、產品組裝、修理、退貨處理等典型服務。

（3）港口裝卸工藝的高度自動化。鹿特丹的ECT碼頭和新加坡的巴西班讓港都采用了自動導航集裝箱運輸車(AVG)組成無人駕駛集裝箱港內運輸系統，使車輛定位的精度提高，大大加快了港口物流的通過速度。

（4）港口信息化建設。信息系統和物流的關系非常密切，港口不僅是貨物流通的中間環節，而且是信息流通的中間環節，物流服務要求以港口為基地的電子信息、交流從以前分散的、局限的流通發展成為高精密的、連接運輸鏈各方的信息流通方式。

（5）完善以港口為節點的集疏運系統。為了提供快速、可靠和靈活的物流服務，港口必須能夠提供與其海向腹地和陸向腹地相連接的高效集疏運系統。

第三篇：購物中心的經營模式與發展

中國購物中心的經營模式與發展

購物中心（也叫shopping mall）作為一種新興復合型商業零售業態，它是集購物、餐飲、休閑娛樂乃至觀光旅游為一體的“一站式”大型商業體，包括百貨店、大賣場、連鎖品牌店以及中西餐飲、影城、歌劇院等在內的超級商業中心，具有規模龐大、功能齊全的特征。購物中心是社會經濟發展的產物，是人們消費水平提高和生活方式轉變的必然結果，并且隨著消費需求的變化而不斷的調整，是一個動態的。

購物中心是現代城市商業文明的商業文化體驗主題樂園、都市文化商業核心。購物中心的業態有其特有的個性，具備以下特點：

1、多業態的集合體，購物中心本身集聚了商業的所有業態。

2、多功能的集合體，購物中心不僅僅是購物，還包括旅游、休閑、健身、娛樂多功能于一體。

3、體驗式購物，購物中心有優美的購物環境，不是一般的純購物商場，是多元化消費模式的延伸。

從零散的商店或者說馬路商業形態，到百貨公司、自助超市的經營形態，再到集生活消費用品、文化體育娛樂消費服務于一體的區域性大型購物中心，上海零售業態的每一步改變都是為了適應消費者的購物需求。如今，市民進入購物中心，所有的購物計劃都能在這里完成，購物中心提供的休息、娛樂等場所也免除了消費者購物后的勞累。目前，上海已有54家大型購物中心，2007年總營業額達440億元，同比增長44.1%；占社會零售商品總額的比重也逐年上升，由原來的8%上升到現在的10%。

作為一種最先進的零售模式，購物中心已逐步成為引領中國未來零售業發展的重要趨勢，其專業化能力和產業化程度取得了相當快的進展。然而，03年以來，在購物中心持續不斷的開發熱潮中，有關商業地產銀行不良貸款、土地市場不規范以及商戶糾紛方面的報道不時見諸媒體，使人們對購物中心的經營模式和盈利能力產生迷茫和困惑。

一、中國購物中心近年來的發展，大致上可分為三個時期：

第一個時期是上世紀90年代初開始的商業改造和百貨業建設； 第二個時期是90年代中期大型超市和賣場的興起，目前國內的零售業大多為這一業態，即以百貨商場、超市、連鎖店及小店鋪為主，基本上停留在購物這一簡單需求上。而如今的消費者工作繁忙之余，不僅要求購物方便，還希望在購物的同時進行休閑、娛樂活動，以節省時間。

顯然這些需求在傳統的零售模式中難以得到滿足。為了迎合這種“一次性購足，休閑購物”的消費主流，繼百貨、連鎖經營、倉儲式貨場這幾大變革后，中國的購物中心邁進第三個時期---Shopping Mall(超級購物中心)時代。這種全新的商業形式一經推出，立即引發了國內零售業的強烈反響，日益成為現代商業的主流。

國內的MALL最早出現于上世紀90年代末。隨著深圳銅鑼灣廣場、廣州天河城、北京新世界中心、上海正大廣場等的陸續開業，國內逐漸形成了一批規模面積較大、業態復合度較高的Shopping Mall。其中一部分購物中心，經過幾年的合理規劃與經營，開始進入到持續經營，穩健發展的階段。如廣州的天河城廣場，2004年租金比開業初期的1998年漲了6倍，而且發展勢頭一直穩步上揚，2004年的盈利比2003年猛增20%。上海的來福士廣場，開業一年來，目前周末人流量可達七八萬人次，每天營業額以百萬計，比開業之初翻了兩番。這些Shopping Mall，以穩健有序的租賃經營、細水長流的租金回報，成為購物中心發展的成功典范。

然而，并不是所有的MALL都能取得如此好的經營成果。不少Shopping Mall匆忙上馬后，發展得并不盡如人意。某些Mall由于經濟實力不夠，資金鏈條斷裂，不得不中途擱淺或停建；還有一些勉強開業后，由于規劃和經營失誤，空置率日益增加，造成了資源的巨大浪費。因此許多城市都出現了這樣一番景象:一些大型購物中心，占據黃金地段，但卻只是開張一段時間內紅紅火火，然后就出現了經營日漸蕭條，商戶撤柜、業主停租的現象，甚至引起了相當大的負面影響。如曾創下南京商鋪最高價的盤谷亞泰廣場，業主因開發商未能達到原來高回報率的承諾，多次集結起來沖擊開發商所在地，一度鬧得沸沸揚揚。

二、中國的購物中心采取的經營模式

百貨商場或便利店是經營商品的，Shopping Mall等則是經營商場，經營商品和經營商場是兩個完全不同的概念，顯然Shopping Mall在經營中不能完全照搬原來的方法，并且其經營模式也將不可避免地增加了一些地產行業特點。

目前世界上Shopping Mall的經營模式主要有三種：一是純銷售模式，二是租售并舉，三是純物業經營。下面我們來逐一分析上述三種模式，看看究竟哪種更適合中國購物中心的發展。

1、純銷售模式。即出售商場的產權和經營權，業內人士稱之為“產權式商鋪”。它出現在國內Shopping Mall剛剛興起時，曾經是商業地產商們手中屢試不爽的“法寶”。以廣州為例，就有新中國大廈、名匯商業大廈、康王商業城、藍色快線等采用此種模式。

一般而言，商業地產商在資金實力不足和追求短期利益的背景下，為迅速回籠資金，通常采取這種純銷售的模式，將商鋪拆零、分割成諸多小產權賣給小業主，而商場后期管理缺乏統一的規劃，導致了“先期銷售火爆，后期經營慘敗”的現象。由于賣散了業權，經營權無法集中，Shopping Mall成了一盤散沙式的小商品市場，商場經營境況相當難看。結果，一種全新的業態就成了比傳統業態還傳統的小商鋪集成。

對此，有業內專家認為，購物中心作為一種零售業的表現形式，其行業特點決定了它必須能夠根據市場和消費者的需求，及時做出相應的調整，而做出這種調整的前提就是掌握項目的控制權和所有權。部分Shopping Mall采取不持有而是出售物業的方式，無疑為將來的商業運營埋下了隱患。

純銷售模式這種追求快速套現而忽視項目長遠持續經營的收益模式，僅在銷售過程中獲取一次性收益，屬于靜態收益。這種經營模式，失去了潛在并且更為有利的物業收益，顯然是商業地產在極不成熟階段的產物。

因此，目前很多Shopping Mall采取的這種純銷售的經營模式，“只賣不租”、只顧開發不管經營”，無疑是當前商業地產領域最大的硬傷。

2、租售并舉模式。這一模式指Shopping Mall以出租為主，銷售為輔，通過對招商權的多數控制，來達到控制進場業態、業種，形成自己的經營定位。它是一些購物中心在認識到純銷售模式的種種弊端后采取的一種經營模式。

在此模式中，經營者根據前期制定的銷售比例和招商情況進行二度調控，在資金回收相對平衡的情況下，以出租為主，出售為輔，從而保持物業的持續經營，并通過產權出售和租金收益來獲取雙重利潤。應當說，在現階段的經濟環境中，租售并舉這種模式在操作上較為靈活。

當然，這種模式不可避免地存在一些弊端。如經營權的統一性仍然不完全，租售比例的控制難以把握等。通常來說，租售比例應該控制在7：3之內才能較好地維持資金回籠和持續物業經營，如果出售的比例太高，業主很可能一次次地轉讓出售，這將會造成商業形態無法協調，不僅使業主的產業無力增值，同時也使出租能力下降，使項目難以穩定經營。目前的很多購物中心在招商過程中往往把握不好這一點，無疑增大了經營管理的風險。

租售并舉模式介于第一種和第三種之間，應當是一種過渡模式。國內不少購物中心，在經歷了純銷售模式的種種失敗后，已經意識到出租商鋪是物業增值的重要手段，但礙于經濟實力的局限，現階段大多采用此種模式。

3、純物業經營模式。這是目前國際上通行的正規MALL模式，也是最為看好的經營模式，其特點是只租不售，以實現良好的整體管理和整體營銷，在當今的歐美國家采用較多，國內部分有實力、有遠見的購物中心也正陸續采用此模式。純物業經營的操作方式是：購物中心在前期依靠合理的商業運作，獲取穩定的租金收益，經過若干年的經營后，或將部分產權出售套現，或包裝上市，或通過資產評估而獲取金融機構的貸款，當然此時的售價已經遠遠高于最初的物業價值了。

純物業經營模式對購物中心的資金管理與經營能力要求比較高，主要依靠物業經營來創造出良好的商業氛圍，從而使項目持續獲得物業價值，為動態收益模式。這種模式雖然資金回籠慢，但它既保持了項目的土地價值增值，又能持續地獲得物業價值收益。如廣州天河城廣場，2004年比2003年的銷售額只增長了16％，但是凈利率卻增長了53％，開發商持有商業物業的優勢由此可略見一斑。

2004年下半年，中國購物中心產業資訊中心做了一次統計，表明全國范圍只租不售的購物中心項目只有64家。而這64家購物中心普遍具有較高的運營水準，在租金回報、商戶調整、商家銷售業績、市場公眾反映等方面相當理想，其毛利普遍高于70%，有的甚至達到90%，年租金增長率基本可以保證在5%左右的水平，這些都與產權式商鋪形成了鮮明的對比。可以說，只有這種贏利方式才更能促進區域經濟發展的穩定性和開發商的最大收益。

由此看來，純物業經營模式，能夠確保對物業的長期持有，符合購物中心長線投資、資金回收期長的基本行業屬性，并通過統一管理來保證零售商的效益，并不斷提升不動產價值。筆者認為，這一模式將是中國購物中心近年來最主要的發展方向。

三、購物中心的主要特點和存在問題

1、主要集中在大都市

一般來說年人均GDP達到2000美元（16500元）以上的地區適合發展超市，達到3000美元（25000元）以上的地區適合發展便利店，達到1萬美元（80000元）以上才適合發展購物中心。但是，根據08年中國購物中心產業咨詢網購物中心項目數據庫的統計，中國現有大型購物中心358家，全國各省會城市除了西藏和青海基本都有了購物中心。其中廣東省有79家最多，上海48家，北京33家，浙江省23家等。從表中可以看出我國大型購物中心從數量看沒有發達國家多，日本2004年一年就開業64家；從地區看主要集中在各省會大城市；從類型上看主要是區域型購物中心，其基本商圈面向整個城市。

2、求大求全的趨勢

“華南Mall”預示著我國購物中心開始走向二線城市的新動向，但是同時也開始了求大求全的趨勢。廣州市是近幾年開業的主要大型購物中心，且呈超大型化發展。1991年天河城購物中心的建筑面積只有16平方米，但是這以后廣州市的購物中心呈現出越來越大的趨勢。中華廣場開業時只有17萬平方米，現在二期工程正在施工，2006年中華廣州的建筑面積將達到29萬平方米。2008年9月8日廣州市城市商業規劃與商業模式發展高峰論壇上有專家指出“超大型購物中心是一個城市商業的標志性建筑，不可或缺、但是不能多建“。專家一致認為廣州市要控制超大型購物中心的建設。問題在于超大型化究竟哪里不好？現在廣州大型購物中心盈利的店鋪少；同時超大型商場擠壓了中小零售商的生存空間，不利于和諧社會的發展，中小零售商歷來是解決就業關系一部分人生存的問題；并引發惡性競爭；以及造成資源浪費。

3、高級志向的特點

現在大型購物中心有取代百貨店的趨勢。這是因為其一，由于中國零售業獨特的發展過程，百貨店沒有發展成為國外百貨店那樣代表高質量高價格世界品牌的零售店，百貨店品牌的著名程度沒有達到全國知名的水平。其二，2002年以來百貨店無論是銷售額還是營業面積都呈下降趨勢。相反專業店的營業面積和銷售額卻在上升，百貨店的綜合優勢越來越弱。這給了購物中心取代百貨店的機會。這反映在購物中心不遺余力的追求品牌專賣店的進駐上。只要看一看廣州等地大型購物中心的促銷廣告，都是在大力宣傳本購物中心有多少知名品牌專賣店就能知道大型購物中心追求高級品牌的志向。

4、千店一面的特點

購物中心對品牌專業店的過分追求使一些購物中心形成千店一面的局面，特別是同一個城市內的大型購物中心這樣的事例比較明顯。例如廣州市的百貨店里都進駐吉之島，全國的購物中心里大概都有麥當勞、肯德雞等店餐飲。如果每一家購物中心進駐的都是同樣品牌店的話，人們就會只到習慣的購物中心去而不是按照個性有選擇的到希望的購物中心去了。那么商圈就會比預期的要小的多，因此不應該一味地追求品牌店，而應該追求個性化的商店進駐。

5、核心店鋪的商圈引力弱

大型購物中心的核心店鋪主要是百貨店和大型超市。以廣州為例，天河城的主力店是吉之島超市和天河城百貨店，百貨店是購物中心直營。中華廣場的主力店也是吉之島，百貨店是中華百貨店，百貨店是購物中心直營。天河城百貨店和中華百貨店不是名店也沒有什么特色。這樣的百貨店與其他知名品牌專賣店同時進駐購物中心使百貨店經營的商品越來越少，百貨店幾乎失去了主力店的功能。

而超市的商品主要是日常生活用品為主，超市的主要商圈是滿足近鄰消費者的日常需求。但是，根據調查去購物中心消費的人主要是18-31歲的年輕人，而且以女性為主，她們追求的是流行前線、輕松愉快的氛圍、優雅的環境以及購物的樂趣而非平庸百貨店或者超市。在中國購物中心的國家標準中規定核心店的面積不超過80％，可見核心店在購物中心的重要地位，如果占營業面積80％的核心店不能吸引50％的顧客，那么只能說明核心店對主要消費群的吸引力不夠、商圈引力弱。

四、購物中心的主要發展策略

2008年7月27日英國的《世界先驅報》報道，美國最大的房地產和購物中心開發商之一的西蒙房地產集團將與摩根士丹利投資銀行以及一家中國國有企業聯手在中國長三角地區建設12家購物中心。許多外國企業都希望在迅速發展的零售市場中獲利，同時外國零售商也在中國積極地擴張，中國零售業的競爭將越來越激烈。那么，本土購物中心將如何應對這些挑戰呢？加快提高現有管理能力和管理效率，掌握發展趨勢是應對挑戰的途徑之一。

1、多元化發展

多元化表現在兩方面，其一是店鋪類型上的多元化，我國的購物中心比較集中在大都市，城市中心型（區域型）購物中心是我國的主流。但是隨著百貨店、大型超市以及大賣場等商業設施向購物中心的轉型，購物中心的競爭將會越來越激烈。打破單一的現狀發展方便顧客生活的社區型（近鄰型）以及郊區型購物中心勢在必行。當然，購物中心的設立與城市規劃、人民生活水平以及收入有關。

其二是個性類型上的多元化。由于購物中心的經營特性，它幾乎與所有的零售業態競爭。為了從激烈的競爭中脫穎而出購物中心有必要在店鋪個性上建立更加明確的定位。個性化的新形象將會成為大型購物中心的營銷戰略。例如，突出時尚性流行性，突出文化性高雅性，突出趣味娛樂性，突出服務第一的特點等，在消費者心目中建立一個個性鮮明的形象。

2、顧客多樣化

隨著計劃生育政策的持續，我國人口的老年化越來越明顯。根據國家統計局人口普查結果，65歲及以上的老年人口1982年占總人口的4.91％，1990年占5.57％，2000年占6.96％。從上個世紀80年代開始我國的老年人口呈上升趨勢。同時我國的人口平均壽命也由1990年的68.55歲上升到71.40歲。因此，我國老年人口將是一個呈上升趨勢的大的群體。與年輕人比較老年人的經濟負擔比較少，購買力更強，但是，我們看一些購物中心的商品結構、娛樂設施、餐飲特色以及其他服務設施都看不到為老年人提供服務的地方，為老年人提供相應的服務將是一些大型購物中心個性化特色服務的一環。

3、對服務的要求越來越高

從1992年第一家中外合資的零售企業到現在，國際知名零售相繼進入中國。例如德國的麥德隆、日本的伊勢丹，伊滕洋華堂、法國的家樂福、美國的沃爾瑪，荷蘭的萬客龍，香港的華潤等世界知名零售企業，顧客已經感同身受到了外國零售業先進的服務理念與服務水平。顧客享受外企服務的同時也開始用國際標準來要求本土零售企業的服務。由于我國大型購物中心大都是由房地產開發商建設，雖然管理也引進了港臺的管理人員，但是大型購物中心的整體服務水平仍然欠缺。加強人員的培訓、保證商品質量、提供服務種類等是提高服務質量的基本要素。

4、重視單店的盈利狀況

購物中心的盈利依靠進駐商店的盈利能力。因此管理好核心店以外商店的盈利能力至關重要。無論核心店多么興旺、購物中心多么熱鬧繁榮，如果核心店以外的其他商店不興旺繁榮的話，購物中心整體也會失去活力。因此對單店的管理顯得非常重要。最近我們調查了廣州的大型購物中心，發現購物中心與傳統的百貨店有相似之處。傳統零售商品在店內所占的比例太多。隨著購買習慣以及社會的發展有一些商品逐漸失去了盈利空間，如果用每平方米店鋪的銷售額來計算就會發現有一些商品的銷售情況需要改進。如果購物中心不能很好的改進單店的商品結構，就會出現利潤流失。例如大部分購物中心的商店組合中服裝類太多，是否能適當減少服裝類的店鋪而增加一些服務類業務，如證券，保險、旅行社、彩票銷售點等，使轉移的利潤能夠留下來。

五、純物業模式下的購物中心如何確保持續經營

據了解，2004年國內開業的20余家大型購物中心中，采取只租不售的純物業經營模式項目大幅增加。因“訂單模式”在國內商業地產界名聲大噪的萬達集團，頭痛于與小業主們的銷售糾紛，開始下決心改變原來出售部分購物廣場的商業面積的做法，實行全部自己持有產權的開發策略，這也表明中國的Shopping Mall經營商正在擺脫初期的短視行為，而日益看重購物中心的持續發展。

選擇了先進的經營模式，還需要良好的操作水平才能確保購物中心的持續經營。從目前國內Shopping Mall的發展狀況來看，經營管理水平不高無疑是一個致命的軟肋，而在現實中存在的問題主要是項目規劃設計時的不合理、招商過程中的混亂和粗放及經營時的市場應變不足。

Shopping Mall這種購物中心作為商業與房地產的結合,包含兩方面的特點，一方面是房地產的，如地段、區位、商圈、建筑形式、建設規劃等。另一方面也包括了商業的，如業態、賣場布局、經營定位等。項目規劃之初，除了地段、商圈等這些公認的最為重要的因素外,一些設計和布局的細節也要引起重視。如：外形特色設計，最好是別致而不突兀;電梯要分層，繼續上樓時要環繞一個小圈,這樣可以使消費者逗留時間長一些，增強其購買欲望;商場食肆分開，不宜全放在頂樓，因為消費者一般都是累了餓了就近去吃飯，這會讓他們感到很貼心;同時樓外可多設立咖啡店、涼茶鋪、保齡球館、射箭場之類的地方，增加人流量;最好還能引進電影院等娛樂場所，如今電影院走弱，結合電影院并實行低價政策，有望提高競爭力;還可以經常舉辦展覽、展銷會，增強品牌影響力等等......人氣旺了，自然商家就會增多。往往這些細節問題，最能體現出經營者的管理經驗和人性化理念。

而對招商過程中的混亂和粗放現象，有專家認為集約經營和互補經營是商業形態中較受歡迎的形式，購物中心在進行招商之前，應該對本區域的商業形態進行全面的調查和研究，明確項目的商業主題，對主題的產業鏈進行分析，如：業態之間的互補性如何？兩者的消費群體的重疊性如何？與周邊可替代性購物場所相比，便利性如何？等等......上海新天地的開發商瑞安集團董事長羅康瑞就曾說：“新天地最重要的特點是找好的租戶，而不是付最高租金的住戶。”因為零售商家們關注的是銷售力，而購物中心的作用正在于依靠功能組合，創造出與眾不同的優勢吸引力，幫助零售商實現更多的利潤。而優勢吸引力的形成就需要特色定位、商品結構、租戶結構、人性化的購物環境和行銷活動作為支撐條件。因此購物中心經營者必須不斷地提高自己的商業運作能力，確定本項目內的商戶范疇。在經營過程中還要遵循嚴格控制和靈活調整的原則，最大限度地維持項目的利好經營。

Shopping Mall的“一站式購物”是一個很好的商業形態，但隨著國內各城市購物中心數量的增多，同質化現象越來越嚴重。購物中心必須及時以主動性的租戶調整來提升市場應變能力，進一步保持其競爭優勢。去年以來，部分城市的購物中心，因競爭的加劇，已經陸續開始進行租戶結構和市場策略的調整。如北京東方新天地對租戶結構進行了調整，并將寫字樓底層做成商業，使商業面積從10萬擴大到12萬平方米；廣州天河城廣場對廣場、物業公司、百貨公司實行統一的品牌戰略，將租戶實行分類，強化飲食、娛樂功能，使大范圍租戶結構

調整成為整體發展策略的有機部分，進一步增強了品牌知名度和營銷能力；大連和平商業廣場則引進方特高科技主題樂園，產生良好市場反應??

購物中心是公認的長線投資專業，其獲利必須經過運營和持有才能獲得，這一點已經被中國成功的購物中心所驗證。為確保購物中心的持續經營和良好發展，開發與經營Shopping Mall時，一定要把握好三點:

1、要由實力強大的零售集團、地產集團、基金會等戰略投資者操作或由它們聯合操作。購物中心的培育期是相當長的，“一個商鋪養三年”,更何況一個大型購物中心?如果由一些中小型經營者拿著幾年的短期貸款去開發,必然會產生短期行為，出現長線經營方針與短期套現需求沖突的現象。

2、最好能成立或委托專門的商業管理公司對Shopping Mall進行統一管理，讓有經驗的咨詢策劃公司或商業經營管理公司介入定位，以準確的市場定位、合理的商業規劃、有效的招商組織、持續的經營創新確保所打造出來的產品能夠正確地迎合市場的需求，購物中心只有真正實現了專業化的操作才能更好地吸引零售商和商業品牌進入，才能確保商業項目在市場上長期立于不敗之地。

3、只租不售，統一管理，是購物中心成功的關鍵措施。這一點對購物中心的長期發展和持續經營是非常重要的.經營者一定要注重長遠利益，合理配置和整合協調不同業態及不同行業的商家，特別是規劃設計要先行，確保主力店的招商成功，并在經營過程中不斷保持其競爭優勢。

以上闡述了我國購物中心的現狀及其發展趨勢。隨著我國人民生活的日益提高以及新型零售業態的不斷涌現，我們的生活變得越來越豐富起來，日常購物習慣也從原來追求方便性”節約時間型“商業設施——超市，逐漸開始追求非日常購物、同時能享受購物的方便性和娛樂性的”時間消費型“商業設施——新型購物中心。從中可以看出，購物中心不僅有實物的軀體，還有商業文化的精神和靈魂。購物中心占據了城市的主要空間，代表著一個意思，代表著它后面經營它的一群人的思維。這種精神的東西通過它每天的活動散發出來，它不只是賣東西，它要在賣東西之外有不斷的與購物中心定位相吻合的有創意的活動，讓客戶感受到購物消費的愉悅，感受到生活和世界的美麗。經營購物中心是一件很理念、很文化的事情，當然也是一件不容易的事情。

第四篇：工程建設項目管理模式分類 – 國際典型模式

工程建設項目管理模式分類 – 國際典型模式

國際咨詢業按照工程建設項目管理服務承擔的責任和服務的階段、時間進行分類，有以下四種典型模式：

A.項目管理服務（Project Management，PM或PMA）：項目業主委托專業項目管理團隊，從工程建設項目前期的可行性研究開始直至項目完成驗收、投入使用為止，實施全過程系統管理服務，項目管理團隊按照項目業主委托管理的服務范圍和工程建設項目建設目標要求，負責工程建設項目建設各階段、各環節及其參與建設的咨詢、勘察設計、施工、監理、材料設備供應等單位的綜合咨詢、協調管理。項目管理服務單位沒有選擇各類設計、施工承包人，決定設計變更、工程造價的控制權利和相應責任，與各承包人不訂立合同，而只是管理協調關系。

這種模式也稱為項目管理一體化模式，運用服務的范圍較廣，其優點是：項目管理公司從工程建設項目前期階段開始對項目全過程實施管理服務，有利于充分發揮項目管理公司的管理專業技能、經驗和優勢，形成統一、連續、系統的管理思路；有利于統一協調和管理工程建設項目的設計與施工，減少設計與施工的相互脫節和矛盾，減少工程設計變更與返工；可以方便地采用分階段發包選擇施工承包人和貨物供應商，有利于縮短建設工期；項目業主在項目建設全過程可以提出必要的設計和施工變更，對工

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程建設項目投資、進度和質量實行較強的控制。其缺點是：項目業主與各類承包人之間增加了管理層次，要求項目管理單位應具有較高的工程建設項目設計規劃和施工規劃及其協調管理水平，項目經理及其管理團隊的素質、能力至關重要，直接影響工程建設項目的效益；項目經理不承擔工程造價的決策控制權，項目業主的投資控制責任和風險較大。

B.項目管理承包（Project Management Contracting，PMC）：項目業主委托有實力的專業項目管理承包人，按照委托項目建設管理的范圍和目標要求對工程建設項目自前期的可行性研究開始直至項目完成驗收、投入使用為止的建設全過程實行集成化的項目管理承包。項目管理承包人與項目業主簽訂項目管理承包合同，并與項目業主委托的其他專業咨詢顧問（如建筑師、工程師、測量師等）密切合作，對工程建設項目實施管理、協調和控制。項目管理承包人可分階段發包選擇施工和貨物供應承包人，但選定的承包人須經項目業主批準。項目管理承包人直接與各施工和貨物供應承包人簽訂承包合同，這是項目管理承包（PMC）與項目管理服務（PM）的主要區別。其中前者還具有以下特征：

a.項目管理承包人的角色實質上仍然具有項目業主咨詢顧問的性質。項目業主對管理承包人一般采用固定或浮動酬金加成本補償的合同支付方式，同時，項目業主一般以造價工程師（工料測量師）提出的工程建設項目成本為基礎，為項目管理承包人設

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定工程施工造價控制目標，如果工程施工造價降低或超出雙方約定目標的一定比例（如5%），則應當約定以項目管理承包造價額為基數對項目管理承包人實行提成獎勵或處以承擔全部或大部分投資超額賠償責任。

b.采用PMC模式運作的工程建設項目通常具有規模大、技術含量高的特點。項目管理承包人需要統籌協調更多的設計、施工、采購等承包人及其合同、工作界面，并承擔更多的項目管理責任，故需要對設計、施工和采購承包人的工作責任范圍邊界進行周密計劃、嚴格控制。

c.采用PMC的優點是：除了具有PM模式的優點外，還有項目業主的責任風險降低，與項目管理承包人的管理責任邊界清晰。其缺點是：項目業主與各施工、采購承包人沒有合同關系，對工程施工造價、質量和進度的控制影響力降低，主要依賴項目管理承包人控制，如果管理承包人素質、能力不符合要求，則容易發生管理爭端，并可能導致項目管理的成敗。

C.代理型建造管理（Construction Management“Agency”，以下簡稱CM“Agency”）：建造管理模式又稱為階段發包方式（Phased Construction Method）或快速軌道方式（Fast Track Method），最先在美國產生，這是近年來國外較為流行的一種合同管理模式，采用的是“邊設計、邊發包、邊施工”的階段性發包方式。與設

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計圖紙全部完成之后才進行發包的傳統建設模式（Sequential Construction Approach）不同，其特點為：

a.項目業主委托的項目負責人（Construction Manager，以下簡稱CM經理）是項目業主的咨詢和代理，自工程設計開始與工程設計師組成一個聯合小組，共同負責組織和管理工程的規劃、設計和施工，CM經理主要發揮監督、協調和管理作用。CM經理按照項目規模、服務范圍和時間長短收取服務費，一般采用固定酬金加管理費，其報酬一般按項目總成本的1%～3%計算。

b.主體工程設計方案確定，并完成部分專項或單位工程設計后，即可以對這一部分工程招標發包給承包人施工，項目業主直接與承包人簽訂施工承包合同，組織設計與施工合理交叉，可以縮短工程建設項目從規劃設計到竣工的周期。

c.采用代理型建造管理模式的優點是：項目業主可以自主選定設計建筑師/工程師，并為CM經理和設計工程師、施工承包人確定完整的項目管理工作范圍、原則和目標。CM經理提前統一銜接協調工程設計與施工關系，優化、細化工程設計，提高工程設計的“可施工性”，減少施工階段的設計變更和返工。其缺點是：項目業主在工程完成前對工程造價心中無數，由于分階段招標發包，CM經理不可能對工程進度和成本作出保證，可能發生承包人的工程索賠和變更的費用較高，項目業主投資風險較大。

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D.風險型建造管理（CM“At-Risk”）：采用風險型CM模式時，CM經理在開發和設計階段相當于項目業主的咨詢顧問，在施工階段擔任工程總承包人的角色；一般項目業主要求CM經理提出保證工程施工的最大價格（Guaranteed Maximum Price，GMP），以控制投資目標，如最后結算超過GMP，由CM經理的公司賠償；如工程低于GMP，節約的投資歸業主所有，但可按約定給予CM經理公司一定比例的獎勵提成。項目業主向CM經理支付浮動酬金及施工承包人的工程成本，CM經理由于承擔了工程施工成本控制風險而能夠得到額外的收入。這種模式在英國也被稱為管理承包（Management Contracting）。

這一風險型CM模式除了代理型建造管理模式的特點外，其優點還有：項目業主對工程建設項目總投資、工期及其控制心中有數，項目業主的投資風險較小。其缺點是：GMP中包含CM經理難于控制的工程設計和施工投標的不確定因素，因此確定GMP時，特別針對其中施工不可預見費，項目業主與CM公司意見往往不易統一；可供選擇的具有較強實力、水平能夠承擔風險的CM公司較少。

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第五篇：酒店經營管理模式

據統計，世界最大的16家酒店中，美國的拉斯維加斯就有15家，現有酒店房間數超過102000間。所以拉斯維加斯被稱為酒店之都。當然，它也是主題酒店之都。主題是拉斯維加斯酒店的靈魂與生命。一座座主題酒店就是一個個景點，它們交相呼應，組成拉斯維加斯的一道風景線吸引著萬千的游客。

傳統酒店的概念在這里已發生轉變。相比于傳統酒店那種單一的服務形式，千篇一律的設施設備和模式化的服務，主題酒店具有不可比擬的優勢。它從自己的主題入手把服務項目溶入到主題中去，以個性化的服務代替刻板模式，體現出對客人的信任與尊重。歷史、文化、城市、自然等都成了酒店借以發揮的主題。從此酒店不再是單純的住宿、餐飲設施，而是尋求歡樂和刺激的天堂。

由于中國經濟發展水平有限，在主題酒店領域上起步比較慢，而且建造主題酒店投資比較大，所以它現在的發展還不是很快。但是，主題酒店這一形式在中國已初露頭角。目前的主題酒店有如下類型：

（1）歷史遺跡與自然風光的酒店

這種酒店充分表現出人文環境與自然環境的魅力。有的像一座花園，里面盛開著各式的鮮花。一朵朵嬌嫩欲滴，彌漫著陣陣花香，教人仿佛進入綠色的世界；有的模仿古代帝王的宮殿，使人覺得是進入了皇宮一般；還有的以海市蜃樓、火山爆發等自然現象為主題。在我國深圳的著名旅游區華僑城內，即將建成一個威尼斯王冠假日酒店。它投資3億元人民幣、總面積58000平方米，是國內第一座五星級“水主題”旅游度假酒店。

（2）城市特色酒店

這類酒店通常以歷史悠久、有濃厚的文化特點的城市為藍本。他們以局部模擬的形式，用微縮仿造的方法再現了城市的風采。其中比較出名的有紐約酒店。它把曼哈頓的標志性建筑**自由女神像，以一比一的比例搬到了門前。

（3）神話傳說酒店

他們以人們熟悉的神話故事為背景。使人覺得像進入了童話世界一樣。如夢如幻，讓人拋開一切現實中的煩惱，盡情享受這眼前的一切。

拉斯維加斯的主題普遍具有規模大、層次多、變化快的特點，他們充分利用空間和高科技的手段，配以大型的演出，使酒店增色不小。主題酒店之所以在拉斯加斯能如此紅火，也是經濟高度發達的體現。除此之外，與其賭博文化也很有關系。

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